Uitspraak van de Huurcommissie Zaaknummer
WOHV 039 Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv)
Datum zitting
20 maart 2014 Verzonden op
Woonruimte Huurwoningen xxxxxxxxxxxxxx Verzoeker Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door:
Wederpartij Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door:
14 april 2014
Vereniging van Huurders xxxxxxxxxxxx de Vereniging xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (aanwezig ter zitting)
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (eigenaar) en xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (beheerder) eigenaar, beheerder of (gezamenlijk) Verhuurder xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (aanwezig ter zitting)
Essentie Doordat Verhuurder in 2013 met de aangezegde huurverhoging afwijkend heeft gehandeld ten opzichte van de voorgaande jaren, is er sprake van een wijziging van beleid. Verhuurder heeft verzuimd om conform artikel 5 lid 2 Wohv te reageren op het advies van de Vereniging alvorens over te gaan tot uitvoering van haar voorgenomen wijziging van beleid. I De procedure I.1 De Huurcommissie heeft een verzoek ontvangen op 21 november 2013 (gedateerd november 2013) van de Vereniging. I.2 De Vereniging en Verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op een zitting van de Huurcommissie. De zitting vond plaats op donderdag 20 maart 2014 in Groningen. I.3 Verhuurder heeft ter zitting verweer gevoerd. I.4 De leges zijn door de Vereniging voldaan op 17 januari 2014. II De partijen II.1 De Vereniging wordt beschouwd als huurdersvereniging in de zin van artikel 1 onder f sub 10 tot en met 40 Wohv. Uit alle overgelegde stukken blijkt dat zij door Verhuurder als gesprekspartner wordt beschouwd. Er bestaat geen samenwerkingsovereenkomst tussen partijen. II.2 Verhuurder wordt beschouwd als Verhuurder in de zin van artikel 1 onder d Wohv. III Het verzoek van de Vereniging III.1 In maart 2013 heeft de Vereniging per brief aan Verhuurder kenbaar gemaakt gebruik te willen maken van het adviesrecht zoals vastgelegd in artikel 5 Wohv.
Pagina 1 van 6
Zaaknummer
WOHV 039 Datum zitting
20 maart 2014 III.2 Op 9 april 2013 heeft de beheerder tijdens een bespreking de Vereniging kenbaar gemaakt dat Verhuurder besloten heeft per 1 juli 2013 een inkomensafhankelijk huurverhogingsbeleid te voeren. De Vereniging heeft op dat moment te kennen gegeven van haar adviesrecht gebruik te willen maken. III.3 Verhuurder heeft op 25 april 2013 de aanzeggingen verstuurd, waarin een inkomensafhankelijke huurverhoging wordt voorgesteld. III.4 Per brief van 1 mei 2013 heeft de Vereniging uit eigen beweging aan Verhuurder schriftelijk advies uitgebracht. In dit advies worden de bezwaren van de Vereniging tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging uiteengezet. Het advies van de Vereniging luidt, kort samengevat, geen inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren, maar enkel een verhoging gebaseerd op het inflatiepercentage van 2,5%. III.5 In een aanvulling op de brief van 1 mei 2013 geeft de Vereniging per brief van 22 mei 2013 aan geen schriftelijke informatie van Verhuurder te hebben ontvangen waarin de wijziging van het huurbeleid wordt onderbouwd. III.6 Aangezien de Vereniging geen reactie op het advies heeft ontvangen, geeft zij per brief van 19 juli 2013 aan van mening te zijn dat zij door Verhuurder niet serieus genomen wordt. Doordat de wettelijke regels met betrekking tot het adviesrecht niet nageleefd worden, is er volgens de Vereniging sprake van schending van de Wohv. III.7 De beheerder reageert per brief van 23 september 2013 op de brieven van de Vereniging inzake de huurverhoging van 2013. Hierin wordt aangegeven dat Verhuurder met betrekking tot de huurverhoging gebruik wenst te maken van de mogelijkheden die wet- en regelgeving haar biedt. III.8 De Vereniging geeft per brief van 25 september 2013 een reactie op de brief van de beheerder. Daarin stelt zij dat door niet binnen 6 weken te reageren op het advies, Verhuurder geacht wordt akkoord te zijn met dit voorstel. Zij dringt er op aan de huurverhoging per 1 juli 2013 te herzien. III.9 De Vereniging verzoekt de Huurcommissie te beoordelen of, door het ontbreken van overleg tussen Verhuurder en de Vereniging inzake de huurverhoging per 1 juli 2013, sprake is van schending van artikel 5 Wohv. Het volledige verzoek, en alle bijlagen worden als hier overgenomen en ingevoegd beschouwd. IV De inkomensafhankelijke huurverhoging Het kabinet wil bevorderen dat er meer sociale huurwoningen beschikbaar komen voor mensen met lagere inkomens. Vanaf 1 juli 2013 gelden daarom voor gereguleerde woningen hogere percentages voor maximale huurverhoging voor midden en hogere inkomens. Op 16 maart 2013 zijn in werking getreden de Wet van 14 maart 2013 tot wijziging van Boek 7 Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van inkomen) Staatsblad 89 van 2013 en de Wet van 14 maart 2013 tot wijziging van Boek 7 Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van de tweede categorie huishoudinkomens) Staatsblad 90 van 2013. Deze wetten geven verhuurders de bevoegdheid om per 1 juli 2013 naast de sinds 2007 gebruikelijke huurverhoging 2
Zaaknummer
WOHV 039 Datum zitting
20 maart 2014 gelijk aan het inflatiepercentage een extra huurverhoging door te voeren. Het inflatiepercentage als basis voor de huurverhoging per 1 juli 2013 bedraagt 2,5%. De navolgende extra huurverhogingen kunnen per 1 juli 2013 worden doorgevoerd: 1,5% voor huishoudinkomens tot € 33.614; 2,0% voor huishoudens met een inkomen tussen € 33.614 tot € 43.000; 4,0% voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000. V Ter zitting De Vereniging en Verhuurder verklaarden, zakelijk weergegeven en in chronologische volgende, het volgende: V.1 De Vereniging geeft aan dat zij op het door haar gegeven ongevraagd advies geen reactie van Verhuurder heeft ontvangen. Wel heeft zij diverse gesprekken gevoerd met de beheerder. Hierbij is aangegeven dat de Vereniging ernstige bezwaren heeft tegen het inkomensafhankelijke gedeelte van de huurverhoging en dat zij zich door Verhuurder genegeerd voelt. De Vereniging had via de media vernomen dat een verzoek met betrekking tot een mogelijke schending van de Wohv inzake de inkomensafhankelijke huurverhoging tot 1 januari 2014 ingediend kon worden. Aangezien de Vereniging op 1 november 2013 nog niet met Verhuurder tot een oplossing was gekomen, heeft zij besloten een verzoek bij de Huurcommissie in te dienen. Hoewel er geruime tijd verstreken is sinds de ingangsdatum van de huurverhoging van 1 juli 2013, is de Vereniging van mening dat de Huurcommissie zich over het geschil met Verhuurder dient uit te spreken. De Vereniging heeft pas in een laat stadium het verzoek ingediend omdat zij in eerste instantie geen reactie van Verhuurder op het advies had ontvangen en vervolgens in gesprek met de beheerder tot een oplossing heeft proberen te komen. V.2 Verhuurder geeft aan dat de regels van de Wohv van toepassing zijn. Er is sprake van een structureel overleg met de Vereniging en de Vereniging wordt door Verhuurder conform de Wohv gefaciliteerd. Op 9 april 2013 heeft een overleg met de Vereniging plaatsgevonden. Tijdens dit overleg is uitleg gegeven over de plannen van Verhuurder ten aanzien van de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2013. Hierbij is aangegeven dat Verhuurder voornemens was een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Dit voornemen heeft Verhuurder niet schriftelijk aan de Vereniging kenbaar gemaakt. Verhuurder heeft per brief van 28 augustus 2013 een reactie gegeven op het advies van de Vereniging. Hierin wordt het bezwaar van de Vereniging tegen de huurverhoging afgewezen, omdat het bezwaar niet is onderbouwd met bescheiden waaruit zou blijken dat er geen inkomensafhankelijke huurverhoging van 6,5% plaats mag vinden. Ter zitting blijkt dat deze brief door de voorzitter van de Vereniging abusievelijk is aangemerkt als reactie op het bezwaar dat zij op persoonlijke titel tegen de haar voorgestelde huurverhoging had ingediend. Verhuurder verklaart dat zij het niet wenselijk vindt dat de Huurcommissie nog een oordeel geeft over de inkomensafhankelijke huurverhoging zoals deze per 1 juli 2013 is ingegaan. Ten tijde van het invoeren van de inkomensafhankelijke huurverhoging was het Verhuurder niet duidelijk dat er sprake was van een beleidswijziging. Daarnaast is zij van mening dat er veel tijd verstreken is sinds het ingaan van de huurverhoging en dat het lastig is correcties ten aanzien van de huurprijsverhoging per 1 juli 2013 door te voeren.
3
Zaaknummer
WOHV 039 Datum zitting
20 maart 2014 Verhuurder geeft aan inmiddels ervan op de hoogte te zijn dat er bij de inkomensafhankelijke huurverhoging sprake is van een beleidswijziging. Zij wil met betrekking tot de huurverhoging per 1 juli 2014 het overlegtraject met de Vereniging aangaan en geeft aan de adviesaanvraag die week te zullen versturen. V.3 Huurder merkt hierover op dat Verhuurder wederom te laat is met de adviesaanvraag en spreekt haar verbazing uit over de wijze waarop de regels van de Wohv door Verhuurder worden genegeerd. Wel geeft zij aan dat dit alles onverlet laat dat het mogelijk is in goed overleg tot andere afspraken te komen. V.4 Verhuurder geeft aan dat de oorzaak voor de verlate adviesaanvraag erin is gelegen dat de conceptadviesaanvraag eerst aan de eigenaar aangeboden is en dat met de verzending gewacht moest worden tot zij goedkeuring van de eigenaar ontvangen had. V.5 Zowel Verhuurder als de Vereniging verklaart dat de huurverhoging in voorgaande jaren inflatievolgend was. De Vereniging geeft aan dat een huurverhoging gelijk aan het inflatiepercentage van 2,5% voor haar acceptabel is. Dit percentage had zij dan ook in haar advies opgenomen. VI De beoordeling VI.1 Ingevolge artikel 4a Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) heeft de Huurcommissie de wettelijke taak gekregen zich over geschillen in het kader van de Wohv uit te spreken. Onweersproken handelt het onderhavige geschil over de mogelijke schending van de bepalingen van de Wohv. De commissie acht zich bevoegd om van dit geschil kennis te nemen. VI.2 Gelet op de ruime tijd die is verstreken tussen de ingangsdatum van de betwiste huurverhoging en het indienen van een verzoek bij de Huurcommissie, moet eerst de vraag beantwoord worden of de Vereniging ontvankelijk in haar verzoek is. Hoewel de Wohv geen vervaltermijn kent voor het indienen van een verzoek, acht de Huurcommissie het uit proceseconomische overwegingen redelijk dat er voor het indienen van een dergelijk verzoek een termijn gesteld wordt. In zijn algemeenheid acht de Huurcommissie voor een verzoek betreffende de jaarlijkse huurverhoging, een termijn van drie maanden na de ingangsdatum van de huurverhoging redelijk. Voor het bepalen van deze termijn is aansluiting gezocht bij de termijn zoals genoemd in artikel 7:253 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek, voor het door een huurder bij de Huurcommissie indienen van een verzoek met betrekking tot de jaarlijkse huurverhoging. In onderhavig verzoek zou dit met zich meebrengen dat de redelijke termijn voor het indienen van een verzoek op 1 oktober 2013 verstreek. Aangezien de Huurcommissie het verzoek van de Vereniging op 21 november 2013 heeft ontvangen, zou dit betekenen dat de Vereniging niet-ontvankelijk in haar verzoek verklaard moet worden. Een overschrijding van deze termijn kan echter onder omstandigheden gerechtvaardigd worden. Gebleken is dat partijen met elkaar in gesprek zijn gebleven en dat is getracht om in goed overleg tot een oplossing te komen. De Huurcommissie concludeert dat er voldoende omstandigheden zijn die een overschrijding van de termijn die de Huurcommissie zelf redelijk voorkomt, rechtvaardigen. Gelet hierop is de Vereniging dan ook ontvankelijk in haar verzoek.
4
Zaaknummer
WOHV 039 Datum zitting
20 maart 2014 VI.3 Met betrekking tot het verzoek overweegt de Huurcommissie dat, nu het Verhuurder vrij staat de huur al dan niet te verhogen met een extra percentage boven de inflatie, en zij ervoor heeft gekozen om per 1 juli 2013 de huurprijs te verhogen met een extra percentage, dit moet worden beschouwd als een beleidswijziging. In de voorgaande jaren is immers een inflatievolgende huurverhoging aangezegd. Daarbij merkt de Huurcommissie op dat tussen partijen niet in geschil is dat het voorgaande niet geldt voor de huurverhoging ter hoogte van de inflatie, aangezien het inflatiepercentage de huurverhoging jarenlang dicteerde. Het verzoek ziet dan ook alleen op de huurverhoging voor zover deze het inflatiepercentage van 2,5% te boven gaat. De Huurcommissie beperkt zich daarom in haar oordeel tot de extra huurverhoging die boven het inflatiepercentage van 2,5% is voorgesteld. VI.4 Bij beleidswijzigingen heeft de Vereniging conform de artikelen 3, 4 en 5 van de Wohv recht op informatie, overleg en advies. De Huurcommissie wijst erop dat artikel 4 lid 1 Wohv nadrukkelijk spreekt over het eigener beweging, schriftelijk informeren van huurdersorganisaties bij wijzigingen in beleid of beheer. Een verhuurder moet informeren en de huurdersorganisaties gelegenheid geven om advies uit te brengen. De Huurcommissie heeft geconstateerd dat Verhuurder de Vereniging niet conform artikel 4 Wohv uit eigen beweging, schriftelijk over de voorgenomen beleidswijziging geïnformeerd heeft. Evenwel heeft de Vereniging op 1 mei 2013 ongevraagd een advies uitgebracht. Ingevolge artikel 5 lid 2 Wohv had Verhuurder binnen 14 dagen na ontvangst van dit advies schriftelijk de Vereniging ervan op de hoogte moeten stellen indien zij dit advies niet volgt. Uiteindelijk heeft Verhuurder per brief van 28 augustus 2013 de Vereniging kenbaar gemaakt het uitgebrachte advies niet te volgen. VI.5 Alles in overweging nemende, is de commissie van oordeel dat Verhuurder, door het aanzeggen van de huurverhoging per 1 juli 2013, een beleidswijziging heeft doorgevoerd, zonder op het uitgebrachte advies schriftelijk te reageren. Op zichzelf beschouwd is dit al een schending van artikel 5 Wohv. VI.6 De Huurcommissie is van oordeel dat Verhuurder, door het versturen van de huurverhogingsvoorstellen is gestart met de uitvoering van haar voorgenomen huurbeleid. Conform artikel 5 lid 3 onder c Wohv had Verhuurder haar voornemen pas mogen uitvoeren drie dagen nadat de schriftelijke mededeling van Verhuurder d.d. 28 augustus 2013 (zoals bedoeld in artikel 5 lid 2 Wohv) door de Vereniging was ontvangen, en dan nog met inachtneming van de voor de huurverhoging toepasselijke, wettelijke termijn. Verhuurder mocht de huurverhoging dus aanzeggen op 3 september 2013. Omdat de huurders de huurverhoging dan pas zouden hebben ontvangen in september 2013 mocht de huurverhoging in gaan op 1 december 2013.
5
Zaaknummer
WOHV 039 Datum zitting
20 maart 2014 VII De beslissing VII.1 Doordat Verhuurder gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot invoering van een extra huurverhoging per 1 juli 2013 boven een huurverhoging gelijk aan de inflatie, is er sprake van een wijziging van het gevoerde beleid inzake haar huurprijzen. VII.2 Verhuurder heeft verzuimd conform artikel 5 lid 2 Wohv te reageren op het advies van de Vereniging alvorens over te gaan tot uitvoering van haar voorgenomen wijziging van beleid. Pas met de schriftelijke reactie van 28 augustus 2013 is het verzuim door Verhuurder hersteld. VII.3 De Huurcommissie constateert op grond daarvan schendingen door Verhuurder van verplichtingen die voortvloeien uit de Wohv waardoor de Vereniging is benadeeld. Conform artikel 19a lid 1 Uhw bepaalt de Huurcommissie dat, nu het geschil betrekking heeft op voorgenomen beleid, de uitvoering van dit beleid wordt opgeschort totdat het verzuim door Verhuurder is hersteld, zij het met inachtneming van de in artikel 5 lid 3 onder c Wohv bedoelde termijn, alsook met inachtneming van de voor huurverhoging toepasselijke wettelijke termijn. Als gevolg hiervan kan de huurverhoging in 2013, voor zover deze het inflatiepercentage van 2,5% te boven gaat, niet eerder ingaan dan per 1 december van dat jaar. Volgens artikel 8a van de Wohv worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat de uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Deze uitspraak wordt opgenomen in een openbaar register dat voor iedereen toegankelijk is. Deze uitspraak is verzonden zowel aan de Vereniging als aan Verhuurder. Groningen, 20 maart 2014 De Huurcommissie,
Mr. E.M. Jacquemijns Zittingsvoorzitter
Mr. P.G.A. van der Sanden en F. Agterkamp Zittingsleden
Mr. A.N.J. van Dongen Secretaris
6
