2010 jaar verslag de huurcommissie
2010 jaar verslag de huurcommissie
2
de huurcommissie
3
voorwoord Dit jaarverslag van de Huurcommissie ziet er anders uit dan in voorgaande jaren. Het is het eerste dat is opgesteld nadat de Huurcommissie een landelijke organisatie is geworden. Voor het eerst bevat het ook een financiële verantwoording. Op 1 april 2010 hielden de 59 Huurcommissies op te bestaan en was de landelijke Huurcommissie een feit. Vanaf dat moment trad de Huurcommissie op in haar nieuwe organisatievorm en onder een daarbij passend bestuur. Door de samenvoeging kan er meer eenheid komen in de werkwijze en in de toepassing van de regelgeving in de concrete geschillen. Zonder de inzet van de zittingsvoorzitters, zittingsleden en de medewerkers van de Dienst van de Huurcommissie had de Huurcommissie de in dit jaarverslag beschreven resultaten niet kunnen laten zien. Ook al waren in huis de veranderingen groot, de doorlooptijden voor het beslechten van de geschillen hebben hier geen nadelige effecten van ondervonden. De Huurcommissie heeft in 2010 verder gewerkt aan een betere dienstverlening aan huurders en verhuurders. Voorbeelden daarvan zijn de introductie van een meer toegankelijke set brochures en formulieren en van het openbaar register op de internetsite. Huurders en verhuurders kunnen in het openbaar register de slotconclusies van uitspraken vanaf 1 januari 2010 van de Huurcommissie raadplegen. De Huurcommissie wil in de komende jaren meer verbeteringen voor huurders en verhuurders realiseren, te beginnen met de lancering van een vernieuwde website in 2011. De Huurcommissie heeft in 2010 laten onderzoeken hoe huurders en verhuurders haar zien, en wat zij van haar verwachten. Het blijkt dat huurders en verhuurders een onderling probleem het liefst informeel oplossen. Informatie en advies van de Huurcommissie, en soms een goed gesprek, achten zij daarvoor essentieel. Lukt het op deze manier niet om er zelf uit te komen, dan willen huurders en verhuurders een bindende uitspraak van de Huurcommissie. In vervolg op het onderzoek, maar ook in aansluiting op aanbevelingen van onder meer de Nationale ombudsman, gaat de Huurcommissie in 2011 experimenteren met ‘oplossingsgericht werken’ om deze informele oplossingswijze te ondersteunen. De in 2010 geïnstalleerde Raad van Advies zal hierover adviseren. Bescheidenheid blijft de Huurcommissie passen. Er is nog veel te doen voordat de Huurcommissie die dienstverlening biedt waarvan wij vinden dat huurders en verhuurders die mogen verwachten. Zo willen we de doorlooptijden verder terugbrengen, de kwaliteit van de processen verhogen door meer digitalisering en de informatievoorziening verbeteren. Doelen waar ik me als voorzitter van de Huurcommissie sterk voor maak. Ik ben me ervan bewust dat de Huurcommissie deze doelen niet alleen kan bereiken. Daar hebben we uw reflectie op onze werkzaamheden en op dit verslag bij nodig. Ik nodig u daarom van harte uit om uw reacties aan mij te sturen. Anke van Heur Voorzitter van de Huurcommissie
4
de huurcommissie
5
inhoudsopgave 1. De Huurcommissie in 2010 in vogelvlucht
7
2. Behandeling van verzoeken aan de Huurcommissie
13
3. Communicatie met huurders en verhuurders
23
4. Organisatie
29
5. Financiën
33
6. Actuele ontwikkelingen
39
Bijlagen: 1. Raad van Advies Huurcommissie per 31 december 2010 2. Zittingsvoorzitters en zittingsleden Huurcommissie per 31 december 2010 3. Zittingslocaties en zittingen in 2010 4. Ontvangers van het jaarverslag
41 42 45 47
6
de huurcommissie
7
1 de huurcommissie in 2010 in vogelvlucht Het jaar 2010 was voor de Huurcommissie een jaar van grote veranderingen. Op 1 april 2010 ging officieel de nieuwe landelijke Huurcommissie van start die in de plaats is gekomen van de 59 regionale Huurcommissies. Er trad een nieuwe regeling in werking voor de leges die huurders en verhuurders aan de Huurcommissie moeten betalen. Aan het eind van het jaar werd een Raad van Advies geïnstalleerd bestaande uit onafhankelijke deskundigen en vertegenwoordigers van huurders- en verhuurdersorganisaties. Eén landelijke Huurcommissie Eind 2009 is de wetswijziging voor de oprichting van één landelijke Huurcommissie door de Tweede en Eerste Kamer aangenomen. Op 1 april 2010 is het nieuwe zelfstandig bestuursorgaan Huurcommissie formeel van start gegaan. Belangrijkste voordeel van de nieuwe structuur is dat het eenvoudiger is geworden landelijk uitvoeringsbeleid vast te stellen. Daardoor kan er meer uniformiteit komen in de werkwijze en
de toepassing van de regelgeving bij huurprijsgeschillen. Daarnaast geeft de wetswijziging de Huurcommissie meer mogelijkheden om efficiënt te werken en een kortere doorlooptijd van de behandeling van geschillen te realiseren. Zo is de verplichting vervallen om na een onderzoek in een woning altijd een hoorzitting te houden. Ook hoeven zittingen niet altijd dichtbij de woonruimte plaats te vinden, zo lang de toegankelijkheid van de Huurcommissie voor huurders en verhuurders gewaarborgd blijft. De zittingsvoorzitters en –leden zijn landelijk inzetbaar, wat een brede kijk bevordert.
Raad van Advies De Huurcommissie kan haar werk alleen goed doen als zij ogen en oren heeft in de samenleving. De Huurcommissie is daarom verheugd dat in oktober 2010 de Raad van Advies is geïnstalleerd. De raad bestaat uit drie huurdersleden, drie verhuurdersleden en drie onafhankelijke leden. De raad zal het bestuur gevraagd en ongevraagd adviseren over de uitvoering van de taken van de
8
de huurcommissie
Huurcommissie en het bestuur de komende jaren scherp houden op de verwezenlijking van zijn missie en visie.
Verzoeken aan de Huurcommissie in 2010 In 2010 kwamen minder verzoeken bij de Huurcommissie binnen dan in het piekjaar 2009. Mogelijke oorzaken van de hoge instroom in 2009 waren de landelijke campagne naamsbekendheid in dat jaar, een huurverhoging die boven de 2 procent lag en de economische crisis. In 2009 ontving de Huurcommissie ruim 15.000 verzoeken, in 2010 waren het er ruim 11.000. De instroom van verzoeken lag daarmee in 2010 weer op het niveau van 2007 en 2008. De Huurcommissie handelde in 2010 ongeveer evenveel verzoeken af als in 2009 (ruim 13.000). Doordat zij meer verzoeken afhandelde dan er binnenkwamen, werkte zij de voorraad weg die het gevolg was van de piek in 2009.
9
De Huurcommissie heeft in 2010 de normen die in de begroting van Wonen, Wijken en Integratie 2010 waren opgenomen voor de behandelingsduur van verzoeken, over de hele linie gehaald.
Verhoging leges Op 1 april 2010 is een nieuwe regeling ingegaan voor de leges die huurders en verhuurders betalen als zij een geschil voorleggen aan de Huurcommissie. De partij die in het gelijk wordt gesteld, hoeft geen leges te betalen. Als hij de indiener is van het verzoek, betaalt de Huurcommissie het betaalde voorschot terug. De verliezende partij betaalt de leges, ook als hij niet de indiener van het verzoek is. De legesbedragen zijn verhoogd. Een particulier (natuurlijk persoon, meestal de huurder) betaalt 25 euro. Een bedrijf of organisatie (rechtspersoon, meestal de verhuurder) betaalt 450 euro.
Over de nieuwe leges kreeg de Huurcommissie in 2010 veel vragen, vooral van verhuurders die het geschil niet hadden voorgelegd en in het ongelijk waren gesteld. Het is nog niet duidelijk of de verhoging van de leges blijvend effect heeft op de laagdrempeligheid van de Huurcommissie. De Huurcommissie onderzoekt dit en zal hierover in haar jaarverslag over 2011 rapporteren.
Meer zittingen, minder zittingslocaties In 2010 hebben de zittingscommissies meer zittingen gehouden dan in 2009. Zij behandelden minder zaken per zitting dan waarmee in de planning rekening was gehouden. Achtergrond is het streven van de Huurcommissie om de afwikkeling van verzoeken te versnellen. Het aantal locaties waar zittingen plaatsvonden, was iets lager dan in 2009. Bij de planning van zittingen en zittingslocaties streeft de Huurcommis-
sie naar een zo goed mogelijk evenwicht tussen kostenefficiency, doorlooptijd en toegankelijkheid.
Kwaliteitszorg In 2010 is de digitalisering van de werkprocessen van de Huurcommissie voorbereid. Een grote operatie die onder meer inhield dat alle werkprocessen opnieuw zijn beschreven en er nieuwe werkinstructies zijn opgesteld. Het nieuwe workflow- en managementinformatiesysteem Themis is begin 2011 in gebruik genomen. Alle nieuwe verzoeken aan de Huurcommissie worden verwerkt in dit systeem. De Huurcommissie heeft hiermee de stap voorbereid van een papieren naar een digitaal werkproces, waardoor de efficiency zal toenemen.
Koos Karssen, voorzitter Raad van Advies:
Frans Schoonhoven, lid Raad van Advies:
“Op het verzoek om voorzitter te worden van de Raad van Advies van de Huurcommissie heb ik graag ja gezegd. Naast burgemeester van Maassluis, ben ik portefeuillehouder Wonen van de stadsregio Rotterdam. Ik voel me dan ook thuis in de wereld van wonen en huren. De Raad van Advies is een nieuw instituut, dat de komende jaren inhoud en vorm moet krijgen. Daar ga ik me voor inzetten met de leden van de Raad. De Raad is breed samengesteld. Er zijn vertegenwoordigers van de huurders, van de particuliere verhuurders en van de woningcorporaties. Daarnaast zijn er onafhankelijke leden, een voormalige rechter en een onderzoeker op het gebied van conflictoplossing. In de Raad van Advies komen de belangen van huurders en verhuurders samen. Als voorzitter wil ik vooral een bindende rol spelen. Wat de leden van de Raad gemeen hebben, is dat zij zeer ervaren en deskundig zijn op het werkterrein van de Huurcommissie. Ik heb er dan ook alle vertrouwen in dat de Raad van Advies zijn taak op een zinvolle wijze zal vervullen.”
“Als belegger in en beheerder van onroerend goed is de Huurcommissie voor mij geen onbekende. In de veertig jaar dat ik in het vak zit, heb ik de komst en de ontwikkeling van de huurprijzenwetgeving meegemaakt. De geschiedenis leert dat wetgeving een voedingsbodem kan zijn voor geschillen. Als de wet duidelijk is en niet voor meerdere uitleg vatbaar, leidt dat ook tot minder conflicten. Het zou mooi zijn als we met onze adviezen aan de Huurcommissie ook invloed kunnen uitoefenen op het overheidsbeleid. Als we de indruk hebben dat onvoldoende is nagedacht over de praktische gevolgen van regelgeving, zouden we tegen de wetgever moeten zeggen: ga die kant niet op. Geschillen voorkomen is beter dan geschillen oplossen. Huurders kunnen ook gefrustreerd raken door een procedure bij de Huurcommissie. Behalve goede wetgeving is goede voorlichting daarom erg belangrijk. Als het vooraf heel duidelijk is dat een zaak kansloos is, kun je beter geen procedure beginnen.”
belangen van huurders en verhuurders komen samen
duidelijke wetgeving kan geschillen voorkomen
10
de huurcommissie
Communicatie Goede communicatie met huurders en verhuurders is essentieel voor het functioneren van de Huurcommissie. Met goed leesbare brochures, een uitgebreide internetsite en sneller telefonisch contact wil de Huurcommissie geschillen voorkomen en bevorderen dat mensen duidelijke verzoeken indienen. De brochures en formulieren voor huurders en verhuurders zijn in april 2010 vernieuwd. Na de introductie in 2009 van de huurprijscheck, de onderhoudscheck en de servicekostencheck op internet, is de Huurcommissie in 2010 verder gegaan met de verbetering en modernisering van haar website. De slotconclusies van alle uitspraken die de Huurcommissie in 2010 over woningen heeft gedaan, zijn geanonimiseerd op de internetsite gezet. De voorbereidingen zijn getroffen voor een nieuwe website, waarvan de lancering in 2011 zal plaatsvinden.
11
Huurcommissievergadering en Beleidsvergadering Sinds 1 april 2010 adviseren de leden van de zittingscommissies over het uitvoeringsbeleid van de Huurcommissie. Op deze manier maakt het bestuur gebruik van de brede ervaring van de zittingsleden. In de tweede helft van 2010 zijn de zittingsleden geconsulteerd over onder andere de legeskosten, de zittingslocaties en de huurverhoging na woningverbetering. De adviezen van de zittingsleden worden tweemaal per jaar besproken in de Huurcommissievergadering, een gezamenlijke vergadering van de zittingsleden met het bestuur en de zittingsvoorzitters. Het bestuur en de zittingsvoorzitters vormen samen de Beleidsvergadering. De Beleidsvergadering stelt het uitvoeringsbeleid van de Huurcommissie vast na advies van de Huurcommissievergadering en de Raad van Advies.
Corry van Zeeland, lid Raad van Advies:
conflicten in vroeg stadium oplossen “Als onderzoeker gaat mijn belangstelling uit naar vroege conflictoplossing. Bij een conflict helpt het vaak als een neutrale instantie al in een vroeg stadium objectieve informatie aanbiedt. Mensen zijn op zoek naar wat in een bepaalde situatie normaal is. Je moet problemen zo min mogelijk juridiseren. Uit onderzoek blijkt dat dat veel tijd en geld kost. Een juridische oplossing betekent bovendien niet altijd dat het onderliggende probleem ook weg is. Een lange procedure leidt voor de betrokkenen tot veel stress. Dat geldt zeker voor problemen die – in dit geval letterlijk – dichtbij huis liggen. Opvallend is dat juridische hulpverleners de neiging hebben bij juridische kwesties de problemen over te nemen. Het is beter mensen toe te rusten met goede informatie, zodat ze tot elkaar kunnen komen en problemen zelf kunnen oplossen. De Huurcommissie kan daarin een belangrijke rol spelen. Ik hoop dat ik met mijn kennis de Huurcommissie kan helpen nog vroeger in een geschil oplossingen te bereiken.”
Baten-lastendienst Het zelfstandig bestuursorgaan Huurcommissie wordt in zijn werkzaamheden ondersteund door de Dienst van de Huurcommissie, die sinds oktober 2010 onderdeel is van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Per 1 januari 2010 heeft de Dienst van de Huurcommissie de status van baten-lastendienst gekregen. De baten-lastenadministratie maakt het mogelijk de kostprijs te berekenen van de diensten die de Huurcommissie levert en op die kostprijs te sturen.
Missie: wat wil de Huurcommissie betekenen? De Huurcommissie borgt de optimale werking van de huurprijswetgeving in Nederland. Ontstaat er een geschil tussen huurder en verhuurder over de huurprijs, het onderhoud of de servicekosten, en komen ze er onderling niet uit, dan biedt de Huurcommissie duidelijkheid met onpartijdige informatie en toetsing van het huurprijsgeschil aan de weten regelgeving, resulterend in een uitspraak die bindend is voor partijen. De Huurcommissie is een onafhankelijke en laagdrempelige organisatie.
Visie: wat verwacht de maatschappij van de Huurcommissie? “Wie betrokken is bij een huurprijsgeschil, wil weten waar hij aan toe is. Hij verwacht onpartijdige en goede informatie en dat er snel, integer en adequaat een uitspraak wordt gedaan over de situatie. Daarnaast verwacht de maatschappij van een overheidsorganisatie als de Huurcommissie dat zij verantwoordelijk omgaat met haar financiën. Het spreekt daarom voor zich dat de Huurcommissie een gezonde organisatie is, die stuurt op snelheid, duidelijkheid en efficiëntie. Niet alleen in haar dienstverlening, maar ook in haar bedrijfsvoering en verantwoording. Kwaliteit en integriteit zijn in de organisatie verankerd”.
12
de huurcommissie
13
2 behandeling van verzoeken aan de huurcommissie In 2010 kreeg de Huurcommissie minder verzoeken voor het oplossen van geschillen dan in het piekjaar 2009. Het aantal geschillen dat zij afhandelde was echter niet lager. Doordat de Huurcommissie meer verzoeken afhandelde dan er binnenkwamen, werkte zij de voorraad van begin 2010 weg die het gevolg was van de piek in 2009. De Huurcommissie slaagde erin haar doelstellingen voor de doorlooptijd van de behandeling van geschillen te halen. Instroom verzoeken In 2010 ontving de Huurcommissie 11.428 verzoeken voor het oplossen van geschillen en het afgeven van verklaringen aan de Belastingdienst over de redelijkheid van huurprijzen. Dit aantal komt ongeveer overeen met de instroom van verzoeken in 2007 en 2008. In 2009 was de instroom met 15.649 verzoeken hoger dan gebruikelijk, onder andere vanwege een publiciteitscampagne, een huurverhoging die boven de 2 procent lag en extra verzoeken van de Belastingdienst.
Het grootste verschil tussen 2010 en 2009 is te zien bij de instroom van geschillen over de huurverhoging. In 2010 ging het om 668 geschillen tegenover 2.224 in 2009 (70 procent minder). De oorzaak hiervan is waarschijnlijk het lage percentage huurverhoging (1,2 procent in 2010 tegenover 2,5 procent in 2009). Mogelijk speelden ook de hogere leges voor de verhuurder een rol. De instroom van huurprijsgeschillen was in 2010 10 procent lager dan in 2009; de instroom van servicekostengeschillen daalde met 6 procent. Het aantal verzoeken van de Belastingdienst over de redelijkheid van huurprijzen in verband met de huurtoeslag was een stuk lager dan de raming. Dit was een gevolg van nadere afspraken die hierover in 2010 met de Belastingdienst zijn gemaakt. In 2010 was 89 procent van de verzoeken afkomstig van huurders en 11 procent van verhuurders.
14
de huurcommissie
15
Instroom verzoeken 2008, 2009 en 2010
Type verzoek
Afhandeling verzoeken 2008, 2009 en 2010
Realisatie 2008 Realisatie 2009 Raming 2010
Realisatie 2010
Type verzoek
Realisatie 2008 Realisatie 2009 Raming 2010
Realisatie 2010
Huurprijsgeschillen
4.901
6 . 56 1
5.000
5.910
Huurprijsgeschil
5.034
5.506
5.000
6.697
Servicekostengeschillen
4.184
4.288
4.500
4.049
Servicekostengeschillen
4.075
4.196
4.500
4.160
Huurverhogingsgeschillen
1.181
2.224
1.500
668
Huurverhogingsgeschillen
1.087
2.167
1.500
759
Huurtoeslagverklaringen
1.106
2.576
2.000
801
Huurtoeslagverklaringen
828
1.970
2.000
1.608
11.372
15.649
13.000
11.428
11.024
13.839
13.000
13.224
Totaal:
De instroom van nieuwe verzoeken vertoonde in 2010 een patroon dat licht afweek van dat in voorgaande jaren. In het eerste kwartaal van 2010 - tot de legesverhoging per 1 april - kwamen er meer verzoeken over huurprijsgeschillen en servicekostengeschillen binnen dan in het eerste kwartaal van 2008 en 2009. Na 1 april was de instroom lager dan in voorgaande jaren. Het kan hier gaan om een effect van de legesverhoging. Het is nog niet duidelijk of de verhoging van de leges een blijvend effect heeft op de laagdrempeligheid van de Huurcommissie. De Huurcommissie onderzoekt dit en zal hierover in haar jaarverslag over 2011 rapporteren.
Afhandeling verzoeken De Huurcommissie handelde in 2010 13.224 verzoeken af voor het oplossen van geschillen en het afgeven van verklaringen in verband met de huurtoeslag. Dit is ongeveer evenveel als in 2009 (13.839). Het aantal afgehandelde verzoeken was hoger dan de instroom. Hierdoor liep de Huurcommissie in op de voorraad. In sterke mate deed zich dit voor bij de huurprijsgeschillen (instroom 5.910,
afhandeling 6.697) en in mindere mate bij de servicekostengeschillen (instroom 4.049, afhandeling 4.160) en bij de huurverhogingsgeschillen (instroom 668, afhandeling 759). In verhouding tot het aantal binnengekomen nieuwe verzoeken was het aantal afgegeven verklaringen aan de Belastingdienst in verband met de huurtoeslag hoog (instroom 801, afhandeling 1.608). Hierdoor is de voorraad met 85 procent afgenomen. In 2011 zal de afhandeling zijn afgestemd op het blijvend lagere aantal verzoeken van de Belastingdienst.
Totaal:
Ontwikkeling instroom en afhandeling verzoeken 2007 – 2010
Instroom
Afhandeling
2007
11.864
15.107
2008
11. 37 2
11.024
2009
15.649
13.839
2010
11.428
13.224
Onderwerpen verzoeken Over de afrekening van servicekosten ontving de Huurcommissie in 2010 de meeste verzoeken (3.126). Verzoeken om huurverlaging in verband met gebreken in de woning kwamen op de tweede plaats (2.467). Op de derde plaats stonden verzoeken om de aanvangshuurprijs te toetsen (1.775). Ook in 2009 kreeg de Huurcommissie de meeste verzoeken over afrekening van servicekosten en verzoeken om huurverlaging in verband met gebreken.
16
de huurcommissie
17
Instroom en afhandeling per wetsartikel in 2010
Soort
Artikel
Omschrijving
Huurprijsgeschillen
BW 249
Toetsing aanvangshuurprijs
BW 254
Voorstel huurverlaging op grond van punten
BW 255
Huurverhoging na woningverbetering
BW 257
Huurverlaging in verband met gebreken
BW 258
Uitsplitsing all-in huur
UHW 20.7
Behandeling na gegrond verzet
UHW 4.3
Servicekosten
Huurverhoging
Huurtoeslagverklaring
Instroom
Regionale spreiding verzoeken
Afhandeling
1.775
2.038
635
728
47
62
2.467
2.797
345
349
36
38
Melding herstel van gebreken
279
345
UHW 4.4
Verzet tegen uitspraak voorzitter
318
323
UHW 5.1
Gebruiksvergoeding gevorderde woonruimte
0
3
UHW 5.2
Inlichting aan rechtbank sector kanton
0
0
UHW 5.3
Verzoek publiekrechtelijk orgaan om verklaring
4
11
UHW 5.5
Advies geliberaliseerde huurprijs
2
1
Oud
Verzoek op basis van inmiddels vervallen regelgeving
1
2
BW 260
Afrekening servicekosten
3.126
3 . 27 5
BW 261
Hoogte voorschot servicekosten
890
854
UHW 20.7
Behandeling na gegrond verzet
34
31
BW 253.1
Bezwaar tegen huurverhoging
635
702
BW 253.2
Verzoek huurder na rappel verhuurder
22
39
BW 253.5
Verzoek verhuurder omdat huurder geen bezwaarschrift heeft ingediend
11
18
UHW 6b
Verklaring over redelijkheid van de huurprijs
801
1.608
11.428
13.224
Totaal: BW = Boek 7 Burgerlijk Wetboek, UHW = Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte
De instroom van verzoeken verschilt per provincie. De meeste verzoeken kwamen in 2010 uit Noord-Holland (3.930, bijna 35 procent). Vooral het grote aantal verzoeken uit Amsterdam is daarvan de oorzaak. Zuid-Holland stond met ongeveer 28 procent van het totaal aantal verzoeken op de tweede plaats (3.272 verzoeken). Het kleinste aantal verzoeken ontving de Huurcommissie in 2010 uit Flevoland (92, minder dan één procent).
Groningen in 355 uit 407 Friesland in 117 uit 155 Drenthe in 102 uit 139 Noord-Holland in 3930 uit 4779
Doorlooptijden Volgens de normen die in de begroting van Wonen, Wijken en Integratie 2010 waren opgenomen, moet de Huurcommissie ten minste 80 procent van de huurprijsgeschillen en huurverhogingsgeschillen afhandelen binnen zes maanden en ten minste 80 procent van de servicekostengeschillen binnen zeven maanden. In 2010 zijn deze normen over de gehele linie gerealiseerd. Zeeland in 154 De doorlooptijden hebben zich uit 146 in 2010 positief ontwikkeld. Dit is nog niet goed zichtbaar in de realisatiepercentages. Deze worden negatief beïnvloed door het wegwerken van de oude voorraad die was ontstaan door de hoge instroom in 2009. De Huurcommissie heeft in 2010 extra aandacht besteed aan de afhandeling van de ongeveer 20 procent zaken die al langer dan zes of zeven maanden in behandeling waren. Het grootste deel van de voorraad was daardoor eind 2010 niet ouder dan vijf of zes maanden. Ongeveer 70 procent van alle geschillen handelde de Huurcommissie in 2010 binnen vijf maanden af.
Overijssel in 446 uit 463
Flevoland in 92 uit 112
Zuid-Holland in 3272 uit 3723
Utrecht in 740 uit 787
Gelderland in 890 uit 911
Noord-Brabant in 933 uit 959
Limburg in 397 uit 643
18
de huurcommissie
Norm
19
Realisatie 2010
Huurprijsgeschillen
> 80% binnen 6 mnd.
82%
Servicekostengeschillen
> 80% binnen 7 mnd.
83%
Huurverhogingsgeschillen
> 80% binnen 6 mnd.
85%
Zittingen en zittingslocaties Van de 13.224 verzoeken die de Huurcommissie in 2010 heeft afgehandeld, zijn er 8.589 op een zitting behandeld. Bij de overige verzoeken ging het voornamelijk om verklaringen in verband met de huurtoeslag voor de Belastingdienst of om geschillen die zijn afgedaan met een voorzittersuitspraak. Voorzittersuitspraken worden bijvoorbeeld gedaan als de indiener zijn verzoek intrekt, geen legesvoorschot betaalt of als de termijn waarbinnen een verzoek mag worden gedaan is overschreden. In totaal zijn er 594 zittingen gehouden op 40 plaatsen verspreid over het land. De Huurcommissie behandelde gemiddeld 14,5 zaken per zitting. Het aantal zittingen kwam nagenoeg uit op de geplande 600. De planning ging uit van 12.000 op een zitting te behandelen zaken en van 20 zaken per zitting. Zeker in gebieden buiten de Randstad zijn er echter minder zaken per zitting behandeld. Om reistijd naar een verder weg gelegen zittingslocatie te voorkomen en om de doorlooptijd te verkorten, wacht de Huurcommissie in deze gebieden niet totdat een zitting helemaal vol is. Bij de planning van zittingen en zittingslocaties gaat het er steeds om een zo goed mogelijk evenwicht te vinden tussen kostenefficiency, doorlooptijd en
toegankelijkheid. In gebieden met weinig openbaar vervoer wordt in voorkomende gevallen ook rekening gehouden met de gemiddelde reistijd. Het aantal locaties waar zittingen zijn gehouden is vergeleken met 2009 kleiner: 40 in 2010 tegenover 49 in 2009. Met ingang van 2011 legt de Huurcommissie informatie vast over de gemiddelde reisafstand tussen de woonruimte en de zittingslocatie. De Huurcommissie zal hierover in haar volgende jaarverslag rapporteren. Aantal zittingen en zittingslocaties in 2009 en 2010 2009 Aantal zittingen Aantal zittingslocaties
2010 497
594
49
40
Collectieve behandeling geschillen De Huurcommissie kan sinds 1 april 2010 onder voorwaarden geschillen collectief behandelen. In 2010 heeft de Huurcommissie geen als collectief ingediend verzoek als zodanig kunnen aanmerken, omdat de verzoeken niet aan de voorwaarden bleken te voldoen.
Verzet tegen voorzittersuitspraken en bezwaar tegen legesveroordelingen Als de huurder of verhuurder het niet eens is met een voorzittersuitspraak of met een legesveroordeling door de commissie, kan hij hier verzet tegen aantekenen respectievelijk bezwaar tegen maken. In 2010 heeft de Huurcommissie 318 verzet- en bezwaarschriften ontvangen. De Huurcommissie heeft bijna 60 procent (184) van deze gevallen als
ongegrond beoordeeld. Waar de Huurcommissie de indiener gelijk gaf, ging het in veel gevallen om een verkeerd toegepast legestarief.
Vonnissen kantonrechter
tot de conclusie dat deze geen aanleiding zijn om het uitvoeringsbeleid aan te passen. In één vonnis kwam de rechter tot een afwijkend oordeel door een andere uitleg van onderdelen van het woningwaarderingsstelsel.
Als de huurder of verhuurder het niet eens is met de inhoud van de uitspraak van de Huurcommissie, kan hij hierover binnen acht weken een procedure beginnen bij de kantonrechter. In 2010 heeft de Huurcommissie 24 vonnissen ontvangen van de kantonrechter. Het gaat niet om een overzicht van alle vonnissen, maar alleen om de vonnissen waarover de Huurcommissie kon beschikken. In 16 gevallen was de uitspraak van de kantonrechter in overeenstemming met de uitspraak van de Huurcommissie. In één geval werd de eiser niet ontvankelijk verklaard. In 7 gevallen deed de kantonrechter een andere uitspraak dan de Huurcommissie. Een analyse van de ontvangen uitspraken door de Huurcommissie heeft geleid
Zittingsvoorzitter Hans Schuurbiers:
mensen serieus behandelen “Als zittingsvoorzitter kom je op allerlei plaatsen, van grote overheidsgebouwen tot kleine buurtzaaltjes. Je ontmoet heel veel verschillende mensen. Kleine particuliere verhuurders en grote professionele woningcorporaties. Huurders uit kleine dorpen en uit de stad. Wanneer is een zitting geslaagd? Als mensen het gevoel hebben serieus behandeld te zijn. Als ze merken dat je hun dossier goed hebt bestudeerd en weet waarover het gaat. Als ze kunnen vertellen wat ze wilden vertellen. In die zin moeten ze tevreden de deur uitgaan. Zelfs als ze denken: ik ga dit verliezen. Een zitting kan ook de stoom van de ketel halen. Dat is belangrijk, want partijen moeten wel met elkaar door. De Huurcommissie speelt een belangrijke maatschappelijke rol. We doen zo’n tienduizend uitspraken per jaar, maar we voorkomen er misschien nog wel meer. Doordat huurders en verhuurders weten dat we er zijn.”
20
de huurcommissie
hoe werkt de huurcommissie? Stap 1
De huurder of verhuurder kan bij de Huurcommissie informatie inwinnen bij een verschil van mening over de redelijkheid van de huurprijs of de servicekosten. Het kan bijvoorbeeld gaan om de huurprijs bij de start van een huurcontract, de huurverhoging of de huurprijs in relatie tot het onderhoud.
Stap 2
Als huurder en verhuurder er onderling niet uit komen, kan de huurder of verhuurder bij de Huurcommissie een schriftelijk verzoek indienen om een uitspraak te doen over het geschil.
Stap 3
De indiener van het verzoek betaalt vooraf een voorschot op de leges (bijdrage in de procedurekosten) aan de Huurcommissie. De leges bedragen 25 euro voor een particulier (natuurlijk persoon) en 450 euro voor een bedrijf of organisatie (rechtspersoon).
Stap 4
De Huurcommissie verzamelt informatie. Afhankelijk van het soort verzoek kan dit een onderzoek zijn in de woning en/of de bestudering van de administratie van de verhuurder.
Stap 5
De onderzoeker van de Huurcommissie stelt een rapport op van zijn bevindingen. Het rapport gaat naar de huurder en verhuurder. Die kunnen daar (schriftelijk) commentaar op geven.
Stap 6
De Huurcommissie nodigt huurder en verhuurder uit voor een zitting. Tijdens de zitting kunnen zij reageren op het rapport. Ze zijn niet verplicht te komen en kunnen zich ook laten vertegenwoordigen.
Stap 7
Na de zitting doet de Huurcommissie in een besloten vergadering uitspraak over de zaak. Partijen ontvangen de uitspraak binnen zes weken na de zitting.
Stap 8
Degene die ongelijk heeft gekregen, wordt veroordeeld tot betaling van de leges. De andere partij betaalt geen leges. Als hij de indiener is van het verzoek en de leges als voorschot heeft betaald, krijgt hij deze terug. De Huurcommissie kan in bepaalde gevallen beide partijen veroordelen tot het betalen van de helft van de voor hen geldende leges.
Stap 9
Als de huurder of verhuurder het niet eens is met de uitspraak van de Huurcommissie kan hij een procedure bij de (kanton)rechter beginnen. Hij moet dat doen binnen acht weken na de uitspraak. Doet hij dat niet, dan geldt de uitspraak van de Huurcommissie.
21
In sommige gevallen vindt geen onderzoek en/of zitting plaats. In zo’n verkorte procedure doet de voorzitter een uitspraak. Dat gebeurt bijvoorbeeld als de indiener het voorschot op de leges niet betaalt of als de termijn is overschreden die voor het betreffende verzoek geldt. Tegen zo’n voorzittersuitspraak kan de huurder of verhuurder bezwaar aantekenen bij de Huurcommissie (‘verzet’). De Huurcommissie kan besluiten alsnog een onderzoek uit te voeren en de zaak op een zitting te behandelen. Meer informatie: www.huurcommissie.nl
Zittingsvoorzitter Annemiek Kemps:
communiceer beter met elkaar “De mensen die op de zittingen van de Huurcommissie komen, vormen een afspiegeling van de maatschappij. De maatschappij is harder geworden. Op de zittingen gaat het er ook heftiger aan toe. De bereidheid om naar elkaar en naar de zittingscommissie te luisteren, is kleiner geworden. Als voorzitter moet je rustig blijven en duidelijk zijn. Ik roep mensen op de tegenpartij met respect te behandelen. De maatschappij juridiseert. Ook dat zien we terug. Er komen meer advocaten op de zittingen. Mijn ervaring is dat die aanwezigheid in het algemeen niet bijdraagt aan meer inzicht voor de commissie. Mensen kunnen meestal zelf heel goed vertellen waar het om gaat. Mijn advies aan huurders en verhuurders is: communiceer beter met elkaar. Als je als verhuurder vragen duidelijk beantwoordt en als huurder bereid bent te luisteren, kun je vaker problemen zelf oplossen. Of in ieder geval zakelijk met een verschil van mening omgaan. Gebrek aan transparantie voedt wantrouwen.”
22
de huurcommissie
23
3 communicatie met huurders en verhuurders De Huurcommissie wil met haar werkwijze en communicatie beter aansluiten op de wensen van huurders, verhuurders en andere doelgroepen. In 2010 heeft zij een aantal stappen gezet om de communicatie te verbeteren en te moderniseren. De brochures voor huurders en verhuurders zijn vernieuwd. De slotconclusies van alle uitspraken die de Huurcommissie in 2010 heeft gedaan, zijn op internet gezet. De voorbereidingen zijn getroffen voor de lancering van een nieuwe internetsite in 2011. En er is een proef gedaan met spreekuren op afspraak als alternatief voor de bestaande inloopspreekuren Geschillen voorkomen Duidelijke informatie over de huurprijswetgeving kan problemen van huurders en verhuurders in een vroeg stadium oplossen en zo procedures bij de Huurcommissie voorkomen. Goed geïnformeerde huurders en verhuurders zijn bovendien beter in staat een geschil op de juiste manier voor te leggen aan de Huurcommissie. Zij kun-
nen ook een reëlere inschatting maken van de kans van slagen van een verzoek. Ten slotte kan goede voorlichting ervoor zorgen dat huurders en verhuurders een beter beeld krijgen van hoe de Huurcommissie hun verzoek gaat behandelen en wat dat voor hen betekent.
Uitspraken Huurcommissie op internet In 2009 zijn met de campagne ‘Met de Huurcommissie heb je een punt’ de huurprijscheck, de onderhoudscheck en de servicekostencheck geïntroduceerd op internet. In 2010 heeft de Huurcommissie de informatie op haar website verder uitgebreid. In een openbaar register zijn de slotconclusies van alle uitspraken die de Huurcommissie in 2010 over woningen heeft gedaan, geanonimiseerd toegankelijk gemaakt. Huurders en verhuurders kunnen de informatie vinden door een locatie aan te klikken op een kaart van Nederland of door een adres, onderwerp of datum in te typen. Het aantal woningen waarover informatie in het register beschikbaar is, zal geleidelijk toenemen. Hierdoor wordt het voor (ver)huurders
24
de huurcommissie
25
De Huurcommissie: duidelijk over huurprijzen, onderhoud en servicekosten Bent u verHuurDer en vraagt u zicH af wat De maximale Huurprijs is Die u kunt vragen voor uw Huurwoning? Heeft u als HuurDer vragen over Het onDerHouD van De Huurwoning. of wilt u weten of u een reDelijk voorscHot voor De servicekosten Betaalt? De Huurcommissie is een onafHankelijke, onpartijDige organisatie en is er voor HuurDers en verHuurDers. De Huurcommissie informeert, aDviseert en Doet uitspraak over Huurprijs, onDerHouD en servicekosten van Huurwoningen, kamers, woonwagens en woonwagenstanDplaatsen.
EEnvoudig En zEkEr
Het inschakelen van de Huurcommissie is eenvoudig. U kunt
rechtstreeks bij de Huurcommissie terecht. Daarvoor heeft u geen advocaat of andere vorm van rechtshulp nodig. De uit spraak van de Huurcommissie is bindend, tenzij één van de partijen een dagvaardingsprocedure bij de kantonrechter start. Handig En snEl
eigen keuken, wasgelegenheid en toilet heeft, en
Op de website van de Huurcommissie vindt u een tabel waarin
subsidie/huurtoeslaggrens ligt.
u kunt controleren of uw huurprijs geliberaliseerd is.
deren. Neem voor meer informatie over de voorwaarden voor
Eén uitzondering op de regel
commissie via het gratis telefoonnummer 0800 488 72 43,
de geliberaliseerde woning korter dan zes maanden huurt, kan
collectief procederen telefonisch contact op met de Huur bereikbaar op werkdagen van 8.30 uur tot 17.30 uur. soms kan dE HuurCommissiE u niEt HElpEn
In 2010 heeft de Huurcommissie zeven nieuwe brochures en formulieren uitgebracht: • Algemene informatie Huurcommissie • Een nieuw huurcontract: de hoogte van de huurprijs in het eerste halfjaar • Huurverlaging • Huurverhoging • Woningverbetering en huurprijs • Onderhoud en huurprijs • Servicekosten en huurprijs De brochures en formulieren zijn te downloaden op www.huurcommissie.nl of telefonisch te bestellen op het gratis telefoonnummer: 0800-488 72 43.
• de huurovereenkomst is ingegaan vanaf 1 juli 1994 of later, en
• de woning ‘zelfstandig’ is, oftewel een eigen toegang en • de (kale) aanvangshuurprijs boven de toenmalige huur
in. In sommige gevallen is het mogelijk om collectief te proce
De Huurcommissie heeft in april 2010 een nieuwe set brochures en formulieren uitgebracht. Doel van de vernieuwing was de informatie op een meer toegankelijke en begrijpelijke manier te presenteren. De set is zo opgezet dat de informatie goed aansluit op de nieuwe internetsite van de Huurcommissie die in aanbouw is. In 2010 zijn ook herziene publicaties verschenen over het uitvoeringsbeleid van de Huurcommissie. Het gaat om publicaties over het uitvoeringsbeleid op het gebied van servicekosten, de waardering van zelfstandige woonruimte en de huurprijs na woningverbetering.
Een huurovereenkomst is geliberaliseerd wanneer:
CollECtiEf proCEdErEn
Een verzoek aan de Huurcommissie dient u meestal individueel
Nieuwe brochures en publicaties
seerde woningen en woonwagens (standplaatsen).
Met de checks op de website www.huurcommissie.nl ziet u snel of en hoe de Huurcommissie u kan helpen.
steeds beter mogelijk informatie op te zoeken over woningen bij hen in de buurt. In 2011 zal de Huurcommissie een nieuwe internetsite lanceren. De voorbereidingen daarvoor zijn in 2010 getroffen. De nieuwe internetsite zal meer en begrijpelijker informatie bevatten. Bovendien zal de Huurcommissie de inhoud meer en vaker afstemmen op de vragen van bezoekers van de site.
gElibEralisEErdE woningEn
De Huurcommissie doet alleen uitspraak over nietgeliberali
Heeft u een huurgeschil over een woonboot, garage of een ge
bouw dat geen woonruimte is, zoals bijvoorbeeld een be drijfspand? Dan kan de Huurcommissie u niet helpen. Hiervoor
kunt u alleen bij de kantonrechter terecht. U kunt ook niet bij
Op deze regel bestaat één uitzondering. Wanneer een huurder
Een nieuw huurcontract: de hoogte van de huurprijs in het eerste halfjaar
hij altijd terecht bij de Huurcommissie. Na het ingaan van het
beoor huurcontract kan de huurder de Huurcommissie laten beoor Huur delen of de woning terecht is geliberaliseerd. Mocht de Huur
EErstE zEs maandEn na dE ingangsdatum van hEt huurcontract dE hoogtE van dE huur door dE huurcommissiE latEn toEtsEn. dE huurcommissiE noEmt dit EEn ‘toEts aanvangshuurprijs’.
contract niet meer geliberaliseerd.
de Huurcommissie terecht met vragen over het huurcontract
Heeft u korter dan zes maanden een huurcontract? Doe in de dEzE brochurE lEEst u hoE u dE aanvangshuurprijs kunt
ring van de woonruimte aan het einde van de huurperiode.
brochure
terecht kunt voor advies.
nemen met de Huurcommissie via het gratis telefoonnummer
zelf, beëindiging van de huur (huurbescherming) en de opleve
Achterin deze brochure vindt u een lijst met adressen waar u
Verbetering werkwijze door signalen van buiten
commissie beslissen dat de maximale huurprijsgrens van de
WannEEr EEn huurdEr EEn Woning gaat hurEn, kan hij in dE huur woning onder de huurliberalisatiegrens ligt, dan is het huur
Huurprijscheck op www.huurcommissie.nl of lees meer in latEn de bEoordElEn, Waar u rEkEning mEE moEt houdEn En Wat
dE huurcommissiE voor u kan bEtEkEnEn. Een nieuw huurcontract: de hoogte van de huur huur
prijs in het eerste halfjaar. U kunt ook telefonisch contact op op 0800 488 72 43, bereikbaar op werkdagen van 8.30 uur tot 17.30 uur.
ToeTsen van de aanvangshuurprijs 1 Een huurder kan de Huurcommissie vragen de aanvangshuur prijs te beoordelen binnen zes maanden na de ingangsdatum van het huurcontract. De huurprijs wordt door de toets van de
aanvangshuurprijs nooit hoger. De huurprijs kan alleen omlaag
de huurder nog een andere mogelijkheid om eventueel de huur omlaag te krijgen. Kijk hiervoor in de brochure
huur
verlaging, op www.huurcommissie.nl of neem telefonisch contact op met de Huurcommissie.
gaan of hetzelfde blijven.
De Huurcommissie wil haar doelgroepen beter leren kennen om zo met haar werkwijze en communicatie meer te kunnen aansluiten op hun wensen. In 2010 heeft zij door middel van zogeheten focusgroepen informatie verzameld over hoe huurders en verhuurders tegen de Huurcommissie aankijken. Voor bijeenkomsten met medewerkers zijn sprekers van buiten uitgenodigd die in hun werk met de Huurcommissie te maken hebben. Zo hebben de directeur van Vastgoed Belang en de Nationale ombudsman de Huurcommissie een spiegel voorgehouden over haar functioneren in de praktijk.
Doe de Huurprijscheck
Aan de hand van het puntensysteem kunt u
Iedereen die een woonruimte, kamer, woonwagen of woon
inschatten of de overeengekomen huurprijs
wagenstandplaats huurt, kan de toets aanvangshuurprijs laten
redelijk is. Informatie over de puntentelling en een
uitvoeren. De toets is mogelijk voor nieuwbouw of bestaande
huurprijscheck vindt u op www.huurcommissie.nl.
woonruimten, gesubsidieerde én vrije sectorwoningen. Dit
Geen internet? U kunt de Huurcommissie ook bellen
betekent dat huurders van een duurdere zelfstandige woning
op het gratis telefoonnummer 0800 - 488 72 43,
met een geliberaliseerd huurcontract om een toets aanvangs aanvangs
bereikbaar op werkdagen van 8.30 uur tot 17.30 uur.
huurprijs kunnen verzoeken. De huurprijs is geliberaliseerd
wanneer de huurprijs bij het ingaan van de huur hoger is dan de maximale huurgrens voor huurtoeslag. Bij een toets aan aan vangshuurprijs kan de Huurcommissie de geliberaliseerde
punTensysTeem en waarde van de woning
huurprijs niet meer geliberaliseerd.
maximale huurprijs is, wordt bepaald door een puntensysteem.
huurprijs verlagen tot de maximale huurprijs. In dat geval is de
Dit puntensysteem gaat uit van alle voorzieningen die de
met een geliberaliseerd huurcontract kunnen in de
keuken heeft. Maar ook de grootte van de woning telt mee in
eerste zes maanden deze toets laten uitvoeren. Kijk
Hu
op www.huurcommissie.nl of bel het gratis telefoon telefoonnummer 0800 - 488 72 43, bereikbaar op werkdagen
atie een Situ der in van verHuur r de Hoogte Heid rder en ove en Huu oneenS zijn biedt duidelijk Het SomS kom dat ze HuurcommiSSie . terecHt de uitkomt rprijS. de Huu onderling niet alS u er
Bij ieder puntentotaal hoort een maximale huurprijs.
Ook voor geliberaliseerde huurcontracten
zelfstandige woning Ook huurders van een duurdere zelfstandige
ging urverla
Bij iedere woning hoort een maximale huurprijs. Hoe hoog die
van 8.30 uur tot 17.30 uur.
woning heeft. Bijvoorbeeld of de woning een luxe badkamer of
het totale puntenaantal. Bij elke aantal hoort een wettelijk vastgestelde – maximale – huurprijs. Er is een apart punten
systeem voor zelfstandige woningen, voor onzelfstandige
woningen (kamers) en voor woonwagens (standplaatsen). Schakelt u de Huurcommissie in, dan onderzoekt een mede
Is het langer dan zes maanden geleden dat het huurcontract is afgesloten en is de huurprijs niet geliberaliseerd? Dan heeft
werker van de Huurcommissie de woning op basis van het ‘woningwaarderingsstelsel’, ofwel het puntensysteem.
1
t ng huur een woni maanden huur r dan zes en is uw Als u korte en e huurder een nieuw nden geled Bent u zes maa om issie dan korter dan contract Huurcomm De Huur Vraag de toetsen. ingegaan? prijs te ijk is op angshuur prijs redel aanv huur de de en toetst of ensysteem commissie elijke punt prijscheck het wett de Huur basis van ken. Doe brochure t op gebre of lees de controleer issie.nl van de hoogte .huurcomm act: de op www op de huurcontr Let wel Een nieuw e halfjaar. Huur in het eerst n van de huurprijs inschakele zes bij het binnen ijnen moet term raag De aanv van het zijn. gsdatum commissie. binnen de ingan ná issie maanden Huurcomm act bij de huurcontr
elijk de mog bestaat huurt, moet in woning huurprijs die een De De kale huurder huurprijs. verlagen. estane Voor een te laten de ver male toeg de huur om met de maxi heid om de zijn dan proberen dan kan l hoger eerst zelf dit niet, dat geva raak n. Lukt t daarvoor uitsp kome moe een te huurder n voor oplossing inschakele tot een huurder commissie . Huur de verlaging huurder voor huur zijn? voorstel rWoning over het een huu hoog die js van prijs. Hoe . huurpri male huur de kale ensysteem maxi mag punt een t Wat door een ng hoor e woni prijs. t bepaald Bij ieder is, word male huur huurprijs t een maxi maximale ntal hoor puntenaa ing Bij ieder de de Won gen die rde van voorzienin en Waa amer of steem van alle luxe badk gaat uit puntensy een in ng telt mee ensysteem of de woni woning Dit punt orbeeld van de elijk vast heeft . Bijvo grootte t een wett woning r ook de al hoor systeem heeft . Maa elk aant t punten keuken ntal. Bij ers) een apar enaa is (kam Er punt e woningen – huurprijs. het total issie standige – maximale , onzelf Huurcomm gestelde woningen kelt u de issie de andige sen). Scha Huurcomm l het voor zelfst (standplaat van de wagens sel’, ofwe ewerker woon sstel med en t een aardering onderzoek ‘woningw in, dan van het basis op woning enover steem. le punt puntensy het actue van de vindt u de hand missie.nl prijs. Aan ijk is. .huurcom male huur prijs redel Op www nde maxi de huur bijbehore enen of zicht en u berek heck kunt huurprijsc
formulier net kunt het Geen inter via net? U aanvragen geen inter 43, Heeft u telefonisch 488 72 ling ook r 0800 puntentel tot onnumme 8.30 uur s telefo het grati dagen van r op werk bereikbaa 17.30 uur.
Huurverhoging SomS komen Huurder en verHuurder in een Situatie 1 terecHt dat ze Het oneenS zijn over de Hoogte van de HuurprijS. de HuurcommiSSie biedt duidelijkHeid alS u er onderling niet uitkomt.
Huurverhoging is een jaarlijks terugkerend fenomeen. De huur-
prijs van bijna alle huurwoningen in Nederland gaat jaarlijks
Als u korter dan zes maanden een woning huurt
moet zich houden aan de regels die de wet hiervoor stelt. Maar
contract korter dan zes maanden geleden
Bent u een nieuwe huurder en is uw huur
per 1 juli omhoog. Een verhuurder die de huur wil verhogen, voor een huurder die het niet eens is met de huurverhoging
ingegaan? Vraag de Huurcommissie dan om
zwaar kan maken tegen de verhoging.
commissie toetst of de huurprijs redelijk is op basis van het wettelijke puntensysteem en
op www.huurcommissie.nl of lees de brochure Een nieuw huurcontract: de hoogte van de
maximale huurprijs is, wordt bepaald door het puntensysteem.
huurprijs in het eerste halfjaar. Let wel op de
Bij ieder puntenaantal hoort een maximale huurprijs.
termijnen bij het inschakelen van de Huurcom missie.
puntensysteem en W Waarde van de Woning
De aanvraag moet binnen zes maanden ná de
Dit puntensysteem gaat uit van alle voorzieningen die de
urprijs
ingangsdatum van het huurcontract bij de
woning heeft. Bijvoorbeeld of de woning een luxe badkamer of
g en hu
Publiciteit
Spreekuur
De Huurcommissie wil haar bekendheid bij doelgroepen vergroten. In 2010 heeft zij met dit doel een publiciteitsactie uitgevoerd gericht op studenten. In allerlei door studenten gebruikte media is aandacht aan de Huurcommissie besteed. De totale oplage van de media die informatie over de Huurcommissie publiceerden, bedroeg 1,1 miljoen. Ondanks de grote hoeveelheid publiciteit, blijkt het aantal studenten dat de Huurcommissie kent niet te zijn toegenomen. Uit onderzoek is gebleken dat studenten een huurprobleem liever anders oplossen dan via de Huurcommissie. De dagbladen besteedden in 2010 regelmatig aandacht aan onderwerpen waarbij zij de Huurcommissie noemden. Gemiddeld vier keer per maand kwam de Huurcommissie in hun berichtgeving aan bod.
De Huurcommissie heeft in 2010 twee proeven gedaan met een andere opzet van het spreekuur. De ene proef betrof een spreekuur op afspraak (in plaats van een inloopspreekuur) en de andere betrof het plannen van spreekuren tussen de middag, zodat bezoekers tijdens de lunchpauze de Huurcommissie konden bezoeken. Bezoekers en medewerkers waren positief over het spreekuur op afspraak. Dit zal in 2011 worden voortgezet. Het lunchspreekuur bleek geen succes te zijn. In 2010 kwamen 1.002 bezoekers op een spreekuur van de Huurcommissie. Dat waren er minder dan in 2009, toen 1.570 mensen het spreekuur bezochten. De daling past in de jarenlange trend van een terugloop van bezoekersaantallen. Daarnaast heeft telefonisch contact voorafgaand aan het afspraakspreekuur mogelijk geleid tot een vermindering van het aantal bezoeken.
Huurcommissie binnen zijn. De toets is ook voor
keuken heeft. Maar ook de grootte van de woning telt mee in
huurders met een geliberaliseerd huurcontract.
vasthet totale puntenaantal. Bij elk aantal hoort een wettelijk vast gestelde – maximale – huurprijs. Er is een apart puntensysteem
ing? verbeter imte een ing Woonru rverhog rders aan een extra huu e huu ndering etering t u Waarme erbetering. is een vera r een verb lees ingv voo chure Wanneer bij Won erlinge deze bro neer mag houden nks tot ond en Wan gevraagd? in moeten nda gevallen rekening tering deso in sommige Worden ton erbe uurders issie r de kan naa en verh een Woningv huurcomm r voo de t u hier Wanneeren leidt, kan llen moe problem andere geva in helpen. toe. rechter
standige woningen (kamers) voor zelfstandige woningen, onzelf onzelfstandige
woonwagen(standplaatsen). Schakelt u de Huurcommissie en woonwagen(standplaatsen). in, dan onderzoekt een medewerker van de Huurcommissie de woning op basis van het ‘woningwaarderingsstelsel’, ofwel het puntensysteem.
puntenoverOp www.huurcommissie.nl vindt u het actuele puntenover
zicht en bijbehorende maximale huurprijs. Aan de hand van de
prijscheck kunt u berekenen of de huurprijs redelijk is. huurprijscheck huur met instemt
HuurGeen internet? Neem dan telefonisch contact op met de Huur
commissie voor het actuele puntenoverzicht. wel of niet huurders nt van de tig proce dan zeven vatieplan. het reno ing atieplan ring: vatie rverhog het renov het reno ngverbete g en huu n accepteert huurders n tot woni erbeterin procent van de rbetering; acht weke die leide Zeventig procent Woningv woningve heeft nog situaties rede icap zeventig urder tot hillende bezwaar pteert vatieplan der die een hand de verhu Acce reno Er zijn versc huur icht met nd tering n of het heeft een ente verpl t in verba de verbe er te vrage plan? Dan • De geme t aangepas moet hij de recht dat de ng word om aan niet, dan ng t toestaan de tijd • De woni der dat tot woni der moe urder de huur initiatief huurder; de huur de verhu van de lijk is. Doet t zelf het kent dat te t en dat ring. Dat bete urder neem aanbreng t de verbe ngverbete gedogen. • De verhu der moe teringen tot woni g; r verbe vatieplan n. De huur initiatief het reno verbeterin verhuurde zal vrage t zelf het eelt dat n klaar extra huur der neem er oord rbeteringe daarvoor de recht • De huur gen als niet. woningve llen gedo deze als re geva ring ook omhoog en in ande de huur is. . dit wel accepteert redelijk Vaak gaat een rijtje llen mag ders op s geva huur ige te regel nt van de zijn. In somm belangrijks tig proce staan de in met het dan zeven Minder huurders Hieronder van r van nt van de atieplan ring rbetering verhuurde tig proce het renov ngverbete der en woningve uitge er dan zeven moet de over woni niet om en de huur worden ? Dan Stemt mind Afspraken gaat het ring sprek woning woningen eel te aan de plan? Of ngverbete eel de huur te tien n een oord teringen renovatie Bij woni ten mins zo ja hoev er vrage e verbe lex van ogd, en d te voor de recht af welk een comp tevoren gevallen naderhan wordt verho r in beide erschillen zijn plan. of de huur eggen. urde en van ingsv vastl id k verhu men voerd ijkhe ftelij ogd. Om de redel beste schri geven over wordt verho de afspraak het u kunt komen, lan? atiering renovatiep het renov ngverbete met het n nadat Oneens r bij woni t daar acht weke plan Doet hij verhuurde r maak der kan rechter. Renovatie pakt de de De huur verhuurde naar de of meer aan dat gevallen aan. De cepteerd In veel der toest neer tien tegelijk plan is geac de huur plan. Wan woningen Ook moet plan eerst dan moet ebracht. meerdere d renovatie renovatie dat niet, tig en aang zogenaam moet het ging. te zeven ingen word voor een verbeterd, huurverho Ten mins verbeter met de mmen. worden huurders. ord gaan plan inste woningen aan de akko het en hij word vooraf met voorgelegd ders moet van de huur nt proce 1 kan hij lan? vatieplan, renovatiep het reno urder met het is met r. De verhu Niet eens niet eens verhuurde der het of meer n bij de t gemeld Als de huur aar make in word k bezw ht waar schriftelij een beric vervolgens stuurt
1
Servicekosten en huurprijs
Het Huren en verHuren van woonruimte iS gebonden aan wette lijke regelS. Huurder en verHuurder Hebben allebei zowel recHten alS plicHten. dat geldt ook voor Het betalen van ServicekoSten. wat zijn deze regelS en Hoe kan de HuurcommiSSie Helpen alS u er onderling niet uitkomt? in deze brocHure Staan de mogelijkHeden op een rijtje.
ServicekoSten op een rijtje
servicekosten aan de huurder sturen. Bij deze eindafrekening
In dit bedrag kunnen onder andere de volgende kosten zijn
kosten van het afgelopen jaar. Zo is zichtbaar of de huurder
opgenomen:
• Warmte- en nutsvoorzieningen: bijvoorbeeld gas, water en
huurprijs
licht;
• Roerende zaken: bijvoorbeeld meubilering, stoffering,
wette en aan en OOk gebOnd imte is els geld leest deze reg wOOnru cHure uren van verHuurder. . in deze brO uurder imte en en verHHuurder en en verH ? r wOOnru de Huurder Het Hur erHOud els vOO van de lijke reg OnderHOud staken tussen vOOr Het Ond de regels jk r vOOr Het OnderHOud ntwOOrdeli zicH niet aan n? de Huu en staa deze vera is beid Ont u HOe één van blemen eeld. wie zijn verd t u dOen als erHOudsprO uitkOmt. kun stige OndOnderling niet en wat er en er ern HOudt ie Helpt als u cOmmiss ngen over eerde woni uitspraak Geliberalis doet alleen wagens en woon commissie De Huur woningen aliseerde niet-geliber tsen). (standplaa eraliseerd mst is gelib overeenko Een huur f 1 juli aan vana wanneer: mst is ingeg overeenko • de huur el een eigen later, en is, oftew 1994 of tandig’ nheid en ng ‘zelfs wasgelege • de woni keuken, en eigen toegang a, en n de toenm prijs bove toilet heeft angshuur ligt. aanv grens ) • de (kale uurtoeslag subsidie/h lige huur u issie vindt Huurcomm uw ite van de oleren of contr Op de webs u kunt waarin een tabel eerd is. geliberalis huurprijs
De verhuurder moet ieder jaar een eindafrekening van de
huurHet bedrag dat de huurder maandelijks bovenop de kale huur
prijs betaalt, is een voorschotbedrag voor de servicekosten.
oud en Onderh
De Huurcommissie heeft in 2010 2.298 schriftelijke vragen beantwoord, ongeveer evenveel als in 2009 (2.253). De norm voor de beantwoording van brieven van maximaal zes weken is voor 90 procent van de schriftelijke vragen gehaald.
controleert op gebreken. Doe de Huurprijscheck
huurWoning zijn? Wat mag de kale huurprijs van een huur
Bij iedere woning hoort een maximale huurprijs. Hoe hoog die
beterin
In 2010 kwamen bij de Huurcommissie 69.771 telefonische vragen binnen. Het aantal vragen is ten opzichte van 2009 met 8,5 procent gestegen (2009: 64.323). De Huurcommissie heeft in 2010 98 procent van alle belpogingen van huurders en verhuurders beantwoord. De gemiddelde wachttijd bedroeg 34 seconden. Beide resultaten zijn beter dan de door de Huurcommissie gehanteerde normen.
de aanvangshuurprijs te toetsen. De Huur
begelden ook regels; bijvoorbeeld hoe en op welke wijze hij be
er Woningv
Telefonische en schriftelijke vragen
elektronische apparatuur e.a.;
• Huismeester: bijvoorbeeld toezicht en veiligheid bij de bewoning;
• Schoonmaakkosten, bijvoorbeeld voor de glazenwasser; • Administratiekosten.
wat? wat de : wie dOet precies nruimte vindt u d onud wOO nruimte’ onderhou OnderhO rhoud Woo en welk vindt de nlijst Onde urder is valt. U In de ‘Take de verhu huurder ook staak van van de deze lijst onderhoud rdelijkheid U kunt 0800 missie.nl. verantwoo ummer der de .huurcom s telefoonn op www het grati via takenlijst gen h opvra telefonisc der de huur 43. 488 72 le van om ten nade aanbieden mag nooit wel lijst kan voor taken urder eigenlijk Van deze . De verhu r hten die afgeweken verhuurde te verric worden l mag de reparaties berekleine In dat geva sten door bepaalde der zijn. serviceko dede huur de in maan van n huurder rekening nden koste dat de kunnen bedrag aan verbo bedrag dit de daar zijn het In sten alt. gen, Serviceko prijs beta voorzienin kenen. en nuts kale huur aties. n op de warmtebove repar als e lijks klein nomen r, en ook zijn opge kosten huismeeste d, zaken, een t onderhou roerende het groo urlijk is rdelijk voor aties. Natu verantwoo lijkse repar schade urder is eren van e en dage De verhu de klein het repar heeft verder voor en? rdelijk voor de zelf de huur dsproblem icht verantwoo heeft n hij de scha der zelf 1: Onderhou is hij verpl te kome el bij zich wanneer de huur en Stap samen uit n ontdekt, geen sleut igheid of urder eld eren nalat er eerst orbe dsgebreke Als de verhu ten repar Probeer vanwege der bijvo onderhou melden. zelf moe der aanAls de huur huurder schade urder te de huur Als de oorzaakt. de verhu zal hij de lpen, kan uit te forceert, direct aan te verhe ek zich om deze en de deur (tijdig) het verzo gebreken ook een eken zijn de lijst issie met t len. taken t de gebr beta Huurcomm o- nalaa g totda naast de onderbij de verlagin vindt u rstallig check contr kloppen lijke huur ig achte missie.nl van deze het tijde ernst rcom len .huu invul en over wel om k is voor Op www Door het e sprek twoordelij moet dan dscheck. aan welk lpen. Het g wie veran Onderhou vervolgens r verho eenvoudi . eck geeft snel en verhuurde houd gaan der en leert u rhoudsch eer huur d. De Onde en wann onderhou ondernem u kunt stappen men. uitko n niet er same
hoort een overzicht van de werkelijk gemaakte woonservice-
met zijn voorschot voldoende heeft betaald. Soms moet de huurder dan bijbetalen. Ook is het mogelijk dat de huurder te
veel vooruit heeft betaald en nog geld terugkrijgt van de verhuurder.
Leg de servicekosten schriftelijk vast
Huurder en verhuurder moeten de inhoud van
het pakket servicekosten zijn overeengekomen. De verhuurder kan niet zonder toestemming van de huurder het in het huurcontract
Alleen woonservicekosten
afgesproken pakket servicekosten veranderen.
De Huurcommissie doet alleen uitspraak over de woonservicekosten. Voor geschillen over
zorgservicekosten zoals maaltijdverstrekking, verpleging en alarmservice kunt u naar de
kantonrechter. Achterin deze brochure vindt u een lijst met handige adressen voor meer informatie.
Wat Staat in de eindafrekening?
In de eindafrekening van de servicekosten moet elke kosten-
soort apart worden genoemd, zoals elektriciteit, gas, stoffering, schoonmaak en dergelijke. De huurder moet in dat overzicht ook kunnen zien hoe hoog de kosten zijn.
Doe de Servicekostencheck
Kijk op www.huurcommissie.nl voor een
indicatie van de redelijkheid van de service
kosten voor uw woning. De uitkomst van de check is een advies.
1
1
26
de huurcommissie
Gebruik internetsite Ruim 131.000 mensen hebben in 2010 de internetsite van de Huurcommissie bezocht. In 2009 was het aantal bezoekers hoger (206.000) door een grote publiekscampagne die de Huurcommissie in dat jaar heeft gevoerd. De Huurcommissie werkt aan een verhoging van het aantal bezoekers. De meeste bezoekers bleven in 2010 ongeveer vijf minuten op de website en bekeken zo’n vijf pagina’s per minuut. Het aantal mensen dat afhaakt na het bekijken van een enkele pagina nam af. In 2009 haakte nog ongeveer 30 procent van de bezoekers snel af, in 2010 ongeveer 23 procent. De huurprijscheck staat op nummer één van meest bezochte pagina’s. Op de tweede plaats komt het onderdeel zelfstandige woonruimte van de huurprijscheck. Ook de rubriek veelgestelde vragen trok veel bezoekers. Ruim een derde van de bezoekers komt direct op
27
de website van de Huurcommissie door www.huurcommissie.nl in te typen. Hieruit blijkt dat de bekendheid van het internetadres van de Huurcommissie goed is. Ongeveer een derde van de bezoekers komt via verschillende zoekmachines op de website en eveneens een derde via een link op verwijzende websites. Huurders en verhuurders kunnen op www.huurcommissie.nl de huurprijscheck, de onderhoudscheck of de servicekostencheck doen. Met de huurprijscheck kunnen huurder en verhuurder uitzoeken of de huurprijs redelijk is. Aan de hand van een vragenlijst berekent de huurprijscheck wat de maximale huurprijs van een woning is. De onderhoudscheck laat zien wie voor welk onderhoud verantwoordelijk is, de huurder of verhuurder. De servicekostencheck geeft informatie over de verschillende servicekostenposten en de regels voor servicekosten.
Klachten, Nationale ombudsman, Wob-verzoeken, schadeclaims en dwangsommen In 2010 ontving de Huurcommissie 54 schriftelijke klachten. Dat betekent dat over 0,4 procent van de behandelde verzoeken een klacht is ingediend. De afhandeling van de schriftelijke klachten gebeurde op drie na binnen de door de Huurcommissie gehanteerde termijn van zes weken. De Huurcommissie heeft over 14 gevallen contact gehad met de Nationale ombudsman. De Nationale ombudsman heeft één onderzoeksrapport uitgebracht. Naar aanleiding van de aanbeveling uit dit rapport heeft de Huurcommissie de brieven aangepast die zij verstuurt bij overschrijding van de wettelijke behandelingstermijn. Bij de Huurcommissie kwamen 8 verzoeken binnen op grond van de Wet openbaarheid van bestuur (Wob). Waar mogelijk is aan de verzoeken tegemoet gekomen. Verder zijn 4 schadeclaims bij de Huurcommissie ingediend. In 2 gevallen is een schadeclaim volledig toegekend en in één geval gedeeltelijk. Het ging bij deze claims om schade ontstaan tijdens het uitvoeren van woningonderzoek. Ten slotte ontving de Huurcommissie één aanschrijving om op grond van de Algemene wet bestuursrecht een dwangsom te betalen in verband met overschrijding van de beslistermijn. De dwangsom is afgewezen.
Homepagina website www.huurcommissie.nl
28
de huurcommissie
29
4
Organogram Huurcommissie
Voorzitter Plv voorzitter
Zelfstandig bestuursorgaan Huurcommissie
Raad van Advies
organisatie De gewijzigde bestuursstructuur voorziet in een duidelijker verdeling van verantwoordelijkheden tussen minister en Huurcommissie. De nieuwe structuur zoals die in de wet was voorzien, is met de instelling van een Raad van Advies eind 2010 volledig gerealiseerd.
Zittingscommissies
Zelfstandig bestuursorgaan Dienst van de Huurcommissie
Afdeling Geschilbeslechting
Ondernemingsraad
Bedrijfsbureau
Bestuursbureau
Concerncontroller
De Huurcommissie is de benaming voor het nieuwe zelfstandig bestuursorgaan Huurcommissie en de Dienst van de Huurcommissie tezamen. Met de komst van het kabinet-Rutte in oktober 2010 is de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties politiek verantwoordelijk geworden voor het zelfstandig bestuursorgaan Huurcommissie. De Dienst van de Huurcommissie, die het zelfstandig bestuursorgaan ondersteunt bij zijn werkzaamheden, is in samenhang hiermee onderdeel geworden van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. De nieuwe bestuursstructuur voorziet in een duidelijke verdeling van bevoegdheden en verantwoordelijkheden tussen minister en Huurcommissie.
Bestuur Het bestuur van de Huurcommissie bestaat uit een voorzitter, mevrouw drs. A.A. van Heur, en een plaatsvervangend voorzitter, mevrouw drs. T. Knoester. Het bestuur draagt de verantwoordelijkheid voor de kwaliteit en de kwantiteit van de geschillenbeslechting en de bijbehorende middelen. Het bestuur geeft leiding aan de Huurcommissie en de Dienst van de Huurcommissie en ziet toe op het functioneren van de zittingsvoorzitters en zittingsleden. Daarnaast heeft de voorzitter een aantal aanvullende wettelijke taken en bevoegdheden: voorzittersuitspraken doen over verzoeken die niet in een zittingscommissie worden behandeld, verklaringen afgeven aan de Belastingdienst over de redelijkheid van de huurprijs en op verzoek vrijstelling verlenen van de betaling van leges.
Raad van Advies De Raad van Advies is in oktober 2010 voor het eerst bijeen geweest. De raad bestaat uit negen leden: drie huurdersleden, drie verhuurdersleden en drie onafhankelijke
30
de huurcommissie
leden. De huurders- en verhuurdersleden zijn voorgedragen door de Nederlandse Woonbond, Vastgoed Belang, de vereniging van woningcorporaties Aedes en de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN). Na overleg met het Landelijk Overleg Huurders Verhuurders (LOHV) is een profiel opgesteld voor de onafhankelijke leden. Gezocht is naar mensen met respectievelijk bestuurlijke, juridische en wetenschappelijke ervaring. Voorzitter van de Raad van Advies is de heer drs. J.A. Karssen, burgemeester van Maassluis. De raad zal gevraagd en ongevraagd advies geven aan het bestuur over het uitvoeringsbeleid en de werkwijze van de Huurcommissie.
Zittingsvoorzitters en -leden, Huurcommissievergadering en Beleidsvergadering Voor de behandeling van zaken vormt de Huurcommissie zittingscommissies. De commissies houden op verschillende locaties in het land zitting. Zittingscommissies bestaan uit een zittingsvoorzitter, een huurderslid en een verhuurderslid. Eind 2010 waren er in totaal 6 zittingsvoorzitters en 67 zittingsleden werkzaam. De zittingsvoorzitters en –leden zijn landelijk inzetbaar, wat een brede kijk bevordert. De zittingsleden adviseren ook over het uitvoeringsbeleid van de Huurcommissie. In de tweede helft van 2010 zijn de zittingsleden geconsulteerd over een eenduidige veroordeling tot betaling van leges door huurder en verhuurder, over de zittingslocaties, het uitvoeringsbeleid voor de huurverhoging na woningverbetering, het jaarplan voor 2011 en het jaarverslag over 2010. Tot slot hebben de zittingsleden wensen geuit over aanpassing van de regelgeving, zoals modernisering
31
van het woningwaarderingsstelsel. De adviezen van de zittingsleden worden tweemaal per jaar besproken in de Huurcommissievergadering, een gezamenlijke vergadering van de zittingsleden met het bestuur en de zittingsvoorzitters. Het bestuur en de zittingsvoorzitters vormen samen de Beleidsvergadering. De Beleidsvergadering stelt het uitvoeringsbeleid van de Huurcommissie vast na advies van de Huurcommissievergadering en de Raad van Advies.
Dienst van de Huurcommissie De Dienst van de Huurcommissie bestaat uit de afdeling Geschilbeslechting, het Bestuursbureau, het Bedrijfsbureau en de concerncontroller. De afdeling Geschilbeslechting verricht alle voorbereidende werkzaamheden voorafgaand aan een zitting van de zittingscommissie en voorafgaand aan een voorzittersuitspraak. Het gaat onder meer om het doen van onderzoek in een woning en het opstellen van een rapport daarover. Daarnaast zorgt de afdeling voor de verslagen van zittingen en het opstellen en verzenden van de uitspraken. Het Bestuursbureau verricht ondersteunende taken voor het bestuur op het gebied van strategie, beleid, communicatie, secretariaat en planning en control. De taken van het Bedrijfsbureau liggen op het gebied van personeel en organisatie, financiën, huisvesting en automatisering. De concerncontroller adviseert het bestuur over de primaire, besturende en ondersteunende processen. Eind 2010 bedroeg de formatie van de Dienst van de Huurcommissie 109 fte. De bezetting bestond uit circa 62 fte in vaste dienst en circa 47 fte externe inhuur. Omdat de formatie van de Huurcommissie een groot aantal vacatures kende, is in 2010 gestart met een uitgebreide wervingsactie.
Met deze wervingsactie is het gelukt om een deel van de openstaande vacatures te vervullen. De Huurcommissie beschikt over een eigen ondernemingsraad (OR) die het bestuur adviseert op grond van de Wet op de OR. In 2010 is de medewerkerstevredenheid gemeten door middel van een digitaal onderzoek. Uit dit onderzoek bleek onder meer dat medewerkers de werkdruk als hoog ervaren. In haar primaire proces werkt de organisatie met normen en doorlooptijden die er op zijn gericht de wettelijke termijnen voor de behandeling van huurgeschillen te halen. Medewerkers worden gecoacht en getraind in het halen van die normen. Ook hebben medewerkers voorlichting gekregen over hoe zij werkdruk het hoofd kunnen bieden en werkstress kunnen voorkomen. Met maandelijkse medewerkersbijeenkomsten stelt de organisatie medewerkers in staat ervaringen uit te wisselen en te discussiëren over onderwerpen en actuele thema’s op hun werkterrein. De Dienst van de Huurcommissie heeft zich in 2010 aangesloten bij de Rijksbrede Benchmarkgroep (RBB). Dit is een samenwerkingsverband van uitvoerende diensten van het Rijk en aan het Rijk gelieerde instanties. Doel van de samenwerking is onder meer intervisie, leren van elkaars best practices en uitwisseling van medewerkers voor snuffelstages en tijdelijke klussen.
Verbetering van werkprocessen In 2010 is de digitalisering van de werkprocessen voorbereid. Het nieuwe workflow- en managementinformatiesysteem Themis zorgt vanaf 2011
voor een volledig digitale en efficiënte ondersteuning van de Huurcommissieprocessen. Dossiers zijn door het systeem gemakkelijker toegankelijk voor de medewerkers van de Huurcommissie, die voor een deel verspreid over het land werkzaam zijn. De voortgang van verzoeken is beter te volgen en bij te sturen. Daardoor zal het mogelijk worden huurders en verhuurders meer inzicht te geven in de tijd die is gemoeid met de behandeling van hun verzoek. Het systeem maakt ook de weg vrij voor een meer uitgebreide digitale dienstverlening in de toekomst. Het gaat dan om de mogelijkheid een verzoek digitaal in te dienen bij de Huurcommissie en de voortgang ervan digitaal te volgen. Medewerkers hebben het nieuwe systeem in 2010 uitgebreid getest en zijn opgeleid in het werken met het systeem. Naast de voorbereidende werkzaamheden voor Themis, is in 2010 een zogeheten feedbacksysteem ontwikkeld en in gebruik genomen. Medewerkers geven bij vervolgstappen in het proces terugkoppeling aan collega’s over de gevolgde werkwijze. Doel van het systeem is de inhoudelijke kwaliteit van het werk van de Huurcommissie te verbeteren.
32
de huurcommissie
33
5 financiën De Dienst van de Huurcommissie heeft met ingang van 1 januari 2010 de status van baten-lastendienst verkregen. Gevolg hiervan is dat voor het eerst in het jaarverslag wordt gerapporteerd over de financiën van de Huurcommissie. Onderdeel begroting van Wonen, Wijken en Integratie 2010 Dit hoofdstuk bevat een verkorte versie van de jaarrekening van de Dienst van de Huurcommissie over 2010 en geeft een beeld van de belangrijkste financiële gegevens. De Huurcommissie rapporteert over haar financiën via de verantwoordingscyclus van de begroting van Wonen, Wijken en Integratie 2010 1. De jaarrekening is opgesteld volgens de voorschriften van de Comptabiliteitswet en de nadere uitwerking hiervan in de Rijksbegrotingsvoorschriften 2011, de Regeling departementale begrotingsadministratie en de Regeling Baten-lastendiensten 2011.
1
De in dit jaarverslag opgenomen financiële overzichten maken gedeeltelijk onderdeel uit van het jaarverslag 2010 van Wonen, Wijken en Integratie. De Algemene Rekenkamer, die het jaarverslag jaarlijks onderzoekt, zal op 18 mei 2011 haar oordeel hierover in een rapport aan de Staten-Generaal aanbieden. In dit rapport kunnen opmerkingen worden gemaakt over de bedrijfsvoering en de in het jaarverslag opgenomen financiële overzichten van de baten-lastendienst.
34
de huurcommissie
35
verhoging van de leges is echter op 1 april 2010 ingegaan. Daarnaast bleek het aantal geschillen waarop de nieuwe legesregeling van toepassing was, lager dan geraamd.
Bedragen x € 1.000
Omschrijving
Begroting 2010
Realisatie 2010
Baten Opbrengst moederdepartement
15.731
17.008
1.151
322
0
1.185
3.294
4.122
20.176
22.637
Personele kosten
8.717
11. 1 1 9
Materiële kosten
6.916
5.389
128
31
1.121
721
0
603
3.294
5.368
20.176
23. 2 3 1
0
- 594
Opbrengst derden Vrijval voorzieningen Bijzondere baten Totaal baten: Lasten
Rentelasten Afschrijvingskosten Dotaties voorzieningen Bijzondere lasten Totaal lasten: Saldo van baten en lasten:
Baten De voornaamste baten van de Huurcommissie bestaan uit de vergoeding door het ministerie voor het aantal behandelde verzoeken. Deze vergoeding, opbrengst moederdepartement genoemd, wordt bepaald door het aantal uitspraken te vermenigvuldigen met de bijbehorende kostprijs, onder aftrek van de ontvangen leges. Het verschil tussen begrote en gerealiseerde opbrengst is het gevolg van enerzijds een hogere productie dan in de begroting geraamd en anderzijds gemiddeld genomen hogere tarieven dan in de begroting is verondersteld. De ontvangen leges - opbrengst derden - waren aanzienlijk lager dan bij de begroting geraamd. Bij de raming is nog uitgegaan van de invoering van de nieuwe regeling voor de leges per 1 januari 2010. De
Voor de uitvoering van een aantal projecten heeft het ministerie een specifieke bijdrage toegezegd. De hoogte van deze bijzondere baten wordt vastgesteld op basis van daadwerkelijk gemaakte kosten, die in 2010 hoger waren dan geraamd.
Lasten De personele kosten waren in 2010 aanzienlijk hoger dan begroot. Een belangrijke oorzaak hiervan was een tragere instroom van ambtelijk personeel dan verwacht. In verband daarmee waren de kosten voor (duurdere) tijdelijke externe medewerkers hoger dan geraamd. Daarnaast is in 2010 veel tijd vrijgemaakt voor de voorbereiding van de invoering van het nieuwe ICT-systeem Themis in de vorm van opleidingen en trainingen. Om dit niet ten koste te laten gaan van de behandeling van verzoeken, zijn extra tijdelijke medewerkers aangetrokken. De materiële kosten waren aanzienlijk lager dan begroot. Eén van de oorzaken daarvan was het besluit om het nieuwe ICT-systeem Themis niet in de tweede helft van 2010, maar in januari 2011 in gebruik te nemen. Daardoor zijn er in 2010 nog geen beheerkosten voor dit systeem gemaakt. De bijzondere lasten hebben vooral betrekking op de kosten die zijn gemaakt voor de invoering van het nieuwe ICT-systeem Themis. Verder zijn kosten gemaakt voor het aanpassen van de systemen en processen in verband met het introduceren van het energielabel in het woningwaarderingssysteem en voor medewerkers die in samenhang met de reorganisatie in 2009 de dienst hebben verlaten. De omvang van deze kosten was groter dan in de begroting was voorzien. De bijzondere lasten waren tevens hoger dan geraamd doordat eind 2010 de voorraad onderhanden werk lager was dan aan het begin van het jaar. De afname van de voorraad is tegen de kostprijzen van 2010 ten laste van het resultaat gebracht. In de begroting was hiermee geen rekening gehouden.
Saldo van baten en lasten Over 2010 is een negatief exploitatieresultaat behaald. Dit komt doordat de tarieven voor de opdrachtgevende beleidsdirectie van Wonen, Wijken en Integratie niet kostendekkend waren. Bij de berekening van die tarieven is namelijk op basis van de instroom in 2009 uitgegaan van de behandeling van een groter aantal verzoeken dan uiteindelijk is gerealiseerd. Omdat de instroom in 2010 lager was dan verondersteld, en als gevolg daarvan ook het aantal afgewikkelde verzoeken, kon een deel van de vaste lasten niet via de tarieven terugverdiend worden. Ter compensatie van dit negatief exploitatieresultaat heeft de opdrachtgevende beleidsdirectie in 2010 een eenmalige bijdrage beschikbaar gesteld, die in de balans is verantwoord onder de exploitatiereserve.
36
de huurcommissie
37
Bij het berekenen van de tarieven voor 2011 is uitgegaan van een aantal verzoeken dat nauw aansluit bij instroom van verzoeken vanaf april 2010.
Doordat in 2010 meer zaken zijn afgewikkeld dan in behandeling zijn genomen, is het aantal onderhanden zaken afgenomen en daarmee de waarde van deze post.
Balans per 31 december 2010
Passiva
Bedragen x € 1.000
Het eigen vermogen wordt gevormd door enerzijds de exploitatiereserve en anderzijds het onverdeeld resultaat. De Huurcommissie heeft voorgesteld het negatieve bedrijfsresultaat ten laste te brengen van de exploitatiereserve.
31 december 2010
1 januari 2010
Activa
Immateriële activa
3.609
1.786
362
706
3.664
4.909
210
4.602
70
2
3.340
0
11.255
12.005
1.000
0
- 594
0
0
2. 491
1.590
2. 1 7 1
74
0
Nog te betalen
9. 1 8 5
7.343
Totaal passiva:
11.255
12.005
Materiële activa Voorraden Debiteuren Nog te ontvangen Liquide middelen Totaal activa: Passiva
Eigen vermogen: - exploitatiereserve - onverdeeld resultaat Leningen bij het MvF Voorzieningen Crediteuren
Activa De immateriële activa bestaan uit aangeschafte software en het ICT-systeem Themis dat in opdracht van de Huurcommissie in 2010 is ontwikkeld. De materiële activa bestaan uit inventaris, hardware, installaties en verbouwingen die in de afgelopen jaren zijn gedaan aan het kantoor in Den Haag. De voorraden betreffen het aantal in behandeling zijnde zaken, gewaardeerd tegen kostprijzen 2010.
In 2010 is in afwijking van het voornemen geen lening opgenomen bij het ministerie van Financiën voor de financiering van de betaling aan het departement voor de overgenomen activa. Dit zal in 2011 alsnog gebeuren. Evenmin is een lening opgenomen ter financiering van de investeringen; de Huurcommissie kon deze financieren uit de beschikbare liquide middelen. De voorzieningen betreffen de herplaatsingskosten en maatwerkafspraken met medewerkers die de dienst hebben verlaten. De post nog te betalen bestaat uit nog te ontvangen facturen, legesvoorschotten, vooruitontvangen vergoedingen van de opdrachtgever en het ministerie en personele verplichtingen. Onder deze post is ook de schuld aan het ministerie voor de overgenomen activa opgenomen.
38
de huurcommissie
39
6 actuele ontwikkelingen De Huurcommissie wil in de komende jaren de doorlooptijd van de behandeling van verzoeken flink verkorten. Ook wil zij procedures zo mogelijk voorkomen door meer ‘oplossingsgericht’ te werken. Door wetgeving en door voornemens van het kabinet-Rutte krijgt de Huurcommissie te maken met nieuwe taken en met veranderingen van de huurprijsregels. Doorlooptijd naar maximaal vier maanden De Huurcommissie streeft naar een kortere doorlooptijd van de behandeling van geschillen. Zij wil de doorlooptijd eind 2012 voor 95 procent van de geschillen hebben teruggebracht naar ten hoogste vier maanden. Voorwaarde is dat hiervoor voldoende budget beschikbaar is. Ook moet er evenwicht blijven tussen de efficiency van het werkproces en de toegankelijkheid voor huurders en verhuurders.
‘Oplossingsgericht’ werken De Huurcommissie gaat in 2011 meer ‘oplossingsgericht’ werken. Dit betekent dat medewerkers
eerst beoordelen wat het werkelijke probleem van huurder of verhuurder is en hoe dit het beste kan worden opgelost. Een wettelijke procedure is daarbij één van de middelen voor de oplossing van het probleem, maar niet het enige. De Huurcommissie wil onnodige procedures zo veel mogelijk voorkomen. Goede voorlichting over rechten en plichten en over manieren om conflicten op te lossen, is daarbij essentieel.
Energielabel in woningwaarderingsstelsel De Huurcommissie heeft zich in 2010 voorbereid op de invoering van het energielabel in het woningwaarderingsstelsel. Zij anticipeert op de inwerkingtreding van de desbetreffende wetswijziging in 2011.
Geschillen over overleg huurder-verhuurder naar Huurcommissie De Huurcommissie zal gaan beslissen over geschillen tussen huurders en verhuurders over hun gezamenlijk overleg. De Wet op het overleg huurders en verhuurders (de zogenoemde Overlegwet)
40
de huurcommissie
regelt het recht op overleg van huurdersorganisaties met de verhuurder bij belangrijke beslissingen over de huurwoningen. De Overlegwet geldt voor alle sociale en particuliere verhuurders die 25 of meer woningen bezitten. Eind 2010 is het wetsvoorstel ingediend bij de Tweede Kamer. De Huurcommissie bereidt zich voor op deze nieuwe vorm van dienstverlening in 2011.
Ontwikkelingen op de huurwoningmarkt Het kabinet-Rutte wil de sociale huursector meer richten op mensen die deze woningen echt nodig hebben en de doorstroming op de huurmarkt bevorderen. In het regeerakkoord zijn hiervoor maatregelen aangekondigd. Zo wil het kabinet het zogenoemde scheefwonen gaan aanpakken door verhuurders van een sociale huurwoning (een zogenoemde gereguleerde woning) de mogelijkheid te bieden om huurders met een gezinsinkomen van meer dan 43.000 euro een huurverhoging op te leggen van maximaal 5 procent bovenop de aan de inflatie gekoppelde huurverhoging. Daarnaast is het kabinet voornemens een verschil in maximale huurprijzen tussen vergelijkbare woningen mogelijk te maken door de invoering van een ‘puntentoeslag’ voor woningen in een schaarstegebied. In 2011 zal duidelijk worden wat deze maatregelen betekenen voor het werk van de Huurcommissie.
41
Bijlage 1:
raad van advies huurcommissie Per 31 december 2010 Naam
Voorgedragen namens
Mevrouw H.T. Bolsman-Ruiter
Aedes
De heer drs. B.H.M. Bos
Vastgoed Belang
De heer F.C.M. Schoonhoven
IVBN
De heer R.T.M. van Genugten
Nederlandse Woonbond
Mevrouw M. van Iersel
Nederlandse Woonbond
De heer mr. H.J.A. Mesdag
Nederlandse Woonbond
De heer mr. K.R. van der Graaf
onafhankelijk lid
De heer drs. J.A. Karssen, voorzitter
onafhankelijk lid
Mevrouw mr. C.M.C. van Zeeland
onafhankelijk lid
42
de huurcommissie
43
Bijlage 2:
zittingsvoorzitters en zittingsleden huurcommissie Per 31 december 2010 Zittingsvoorzitters: Naam De heer mr. J.H. Bloksma Mevrouw mr. C.S. van Damme Mevrouw mr. S.A. Horn-Kruijer Mevrouw mr. A.M.A. Kemps De heer mr. J.A.M. Schuurbiers Mevrouw mr. J.M.T. Stam
Zittingsleden:
Naam
Eerste benoeming
Einde benoeming
Mevrouw F.C. van Dam
1 september 2005
1 september 2013
Mevrouw L. Dijkstra
1 maart 2003
1 maart 2015
De heer W.J.M. Dings
13 oktober 2006
13 oktober 2014
De heer mr. M.H.P.G. Dreuw
1 februari 2005
1 september 2014
De heer J.C. Droogendijk
1 september 2005
1 september 2013
De heer N.H. Druijven
1 mei 2003
1 mei 2015
De heer N.A. Eeken
1 april 2004
1 april 2012
Mevrouw C.C. Elligens
1 september 2004
1 september 2012
Mevrouw drs. A.H.M.G. Engbers
1 maart 2005
1 maart 2013
De heer H.J.M. Groenemeijer
1 december 2006
1 december 2014
Mevrouw drs. C. Hakvoort-Matser
15 november 2009
15 november 2013
De heer drs. P.J. van der Ham
15 december 2006
15 december 2014
De heer C.C.M. Hamers MSc
15 september 2006
15 september 2014
De heer J.A.A.M. van Hapert
15 december 2006
15 december 2014
De heer J.L.M. van Hees MRE
1 maart 2007
1 maart 2011
Naam
Eerste benoeming
Einde benoeming
De heer M.J. Hessels
1 maart 2003
1 maart 2015
De heer M.J. Adriani
1 december 2002
1 december 2014
De heer R. van Hilten
5 november 2007
5 november 2011
De heer F.J. Bedaux
1 oktober 2005
1 oktober 2013
De heer A.M. Hoes
1 november 2005
1 november 2013
Mevrouw S.L. van den Berge
2 april 2007
2 april 2015
Mevrouw drs. E. Hollink
1 september 2007
1 september 2011
De heer ir. B.S. Binnerts
1 november 2006
1 november 2014
De heer J.W. Hospes
1 augustus 2009
1 augustus 2013
De heer drs. D.W. de Blank
1 september 2003
1 september 2011
De heer C.H.D. ter Huizen
1 oktober 2003
1 oktober 2011
De heer mr. drs. G.L de Booij
1 augustus 2007
1 augustus 2011
De heer F. Hulshof
15 november 2009
15 november 2013
Mevrouw ir. B.M.V. Brakel-Uiterwaal
1 april 2004
1 april 2012
De heer M.J. Janssen
1 december 2006
1 december 2014
Mevrouw mr. drs. L.A. van den Broeke
18 juni 2007
18 juni 2015
De heer C.F. Jonker
1 juni 2007
1 juni 2015
Mevrouw P.L.M. Brugman
1 augustus 2005
1 augustus 2013
De heer C.W. Joosse
1 september 2008
1 september 2012
De heer drs. ing. E.H.M. Clement MRE
1 juni 2006
1 juni 2014
De heer J.J. Jullens
15 november 1999
15 november 2011
De heer Th. Coehoorn
1 september 2003
1 september 2011
De heer ing. G.W. Kamp MSRE
1 maart 2007
1 maart 2015
De heer L.P.J. Creugers MBA
1 september 2010
1 september 2014
Mevrouw drs. A.M. Kersten
1 juni 2006
1 juni 2014
44
de huurcommissie
45
Naam
Eerste benoeming
Einde benoeming
De heer ing. J.N. Kieft
1 augustus 2007
1 augustus 2011
De heer mr. A. Kleijn
1 september 2004
1 september 2012
De heer H.J. Kok
1 september 2004
1 september 2012
Mevrouw C. Kwast-Vastenhoud
18 juni 2007
18 juni 2011
De heer M. Le Noble
1 april 2004
1 april 2012
Mevrouw mr. I.N. Maaskant
1 maart 2004
1 maart 2012
De heer C.F. Mol
1 juni 2004
1 juni 2012
Mevrouw E.S.J. Offermans-Piket
2 april 2007
2 april 2011
De heer H. Oostland
1 juli 2005
1 juli 2013
De heer mr. C.A. Oskam
1 november 2006
1 november 2014
Mevrouw A.A.M. Oud-Swart
1 maart 2003
1 maart 2015
De heer drs. ing. E.E. Pannebakker
1 mei 2007
Bijlage 3:
zittingslocaties en zittingen in 2010 Zittingslocatie
zittingen 2009
raming 2010 (**)
zittingen 2010
verschil 2010 - 2009
Alkmaar
6
12
5
-1
Almelo
1
10
1
0
Alphen a/d Rijn
1
-
2
1
Amersfoort
5
-
4
-1
Amsterdam
147
216
159
12
Apeldoorn
4
-
7
3
Arnhem
12
33
14
2
Assen
4
5
0
-4
1 mei 2015
Bergen op Zoom
3
-
0
-3
7
21
11
4
De heer L. Rakhorst
1 januari 2004
1 januari 2012
Breda
De heer H. Scheffer
1 oktober 2003
1 oktober 2011
Brielle (*)
2
-
0
-2
De heer ir. M.G.C. Schut
18 juni 2007
18 juni 2015
Delft
5
-
6
1
Mevrouw P. Schuurman
1 juni 2005
1 juni 2013
66
78
89
23
De heer G. Spermon
1 juni 2006
1 juni 2014
Den Helder
1
-
0
-1
De heer H.J.A. Steijger
1 december 2006
1 december 2014
Deventer
5
-
2
-3
Mevrouw N. Stolk
1 september 2004
1 september 2012
Doetinchem (*)
3
-
2
-1
Mevrouw K. Tilman-Boon
1 mei 2007
1 mei 2011
Dordrecht
4
5
4
0
Mevrouw B.E. van der Toom
15 januari 2007
15 januari 2015
Eindhoven
Mevrouw M.A.J. van Veen-de Haan
1 maart 2004
De heer ing. J.J. ten Velden
Den Haag
10
-
9
-1
Emmen
1
-
2
1
1 maart 2012
Enschede
9
-
11
2
1 september 2003
1 september 2011
Gouda
1
-
2
1
De heer ing. J van Werven
1 januari 2003
1 januari 2015
Groningen
12
15
17
5
De heer R.R. Wessel
1 mei 2007
1 mei 2011
Haarlem
13
19
13
0
De heer H.H.B. Zegers
1 september 2003
1 september 2011
Harderwijk
1
-
0
-1
De heer mr. G.C. Zijlstra
1 mei 2004
1 mei 2012
Heerenveen
1
-
0
-1
Heerlen
6
-
3
-3
Hellevoetsluis
1
-
0
-1
46
de huurcommissie
Zittingslocatie
47
zittingen 2009
raming 2010 (**)
zittingen 2010
verschil 2010 - 2009
’s-Hertogenbosch
9
21
10
1
Hilversum
4
-
7
3
Hoorn
2
-
1
-1
Leeuwarden
4
7
7
3
Leiden
10
-
13
3
Lelystad
4
8
5
1
Maastricht
5
15
12
7
Meppel
0
-
2
2
Middelburg (*)
5
5
5
0
Nijmegen
9
-
12
3
Roermond
4
9
6
2
Rotterdam
58
70
101
43
Schiedam
3
-
1
-2
Sittard
1
-
2
1
Tiel
1
-
1
0
Tilburg
7
-
7
0
Utrecht
21
35
29
8
Venlo
1
-
0
-1
Wageningen
3
-
0
-3
Winschoten (*)
2
-
1
-1
Zaandijk
7
-
3
-4
Zutphen (***)
0
8
0
0
Zwolle
6
8
6
0
Totaal:
497
600
594
97
49
-
40
-9
Aantal zittingslocaties:
(*): In deze vier plaatsen waren er in 2009 op twee verschillende locaties zittingen. (**): Bij de raming voor 2010 is uitgegaan van één vaste locatie per arrondissement (‘arrondissementsgemeente’); in de uitvoering kan er reden zijn om een extra/andere locatie dichterbij de woonruimten in kwestie te kiezen. (***): Zutphen is een zogeheten arrondissementsgemeente, waar zowel in 2009 als in 2010 geen zittingen in de gemeente zelf plaatsvonden. Zie ook (**). In negen gemeenten heeft in 2010 geen zitting meer plaatsgevonden. Daar waren in 2009 in totaal slechts zeventien zittingen (ca. twee zittingen per locatie).
Bijlage 4:
ontvangers van het jaarverslag Het jaarverslag wordt toegezonden aan de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, de Tweede en Eerste Kamer der Staten-Generaal en verder aan de onderstaande belanghebbenden: ■ Nationale ombudsman; ■ Raad voor de Rechtspraak; ■ Nederlandse Woonbond; ■ Aedes; ■ Raad voor Onroerende Zaken; ■ Vastgoed Belang; ■ Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN); ■ Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM); ■ Makelaarsvereniging VBO; ■ Juridisch Loket; ■ rechts- en wetswinkels; ■ huurteams; ■ rechtsbijstandsverzekeraars en aan een ieder die om toezending verzoekt.
48
de huurcommissie
Colofon Jaarverslag 2010 is een uitgave van de Huurcommissie Tekst: De Huurcommissie Grafische vormgeving: Drupsteen en Straathof, Den Haag Fotografie: Fotobureau Sicco van Grieken, Zoetermeer Meer informatie: De Huurcommissie Postbus 16495 2500 BL Den Haag Telefoon: 0800- 488 72 43 www.huurcommissie.nl
Jaarverslag 2010 is als pdf te vinden op www.huurcommissie.nl of is te bestellen via bovenstaand telefoonnummer. Niets van deze uitgave mag worden verveelvuldigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke wijze dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.
