Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (hierna: Wohv)
Zaaknummer
WOHV 043 Datum zitting
16 oktober 2014 Verzonden op
Verzoeker Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door:
10 december 2014 XXXXXXXXXXXXXXX de Huurdersvereniging XXXXXXXXXXXXXXXXXX, (aanwezig ter zitting)
Wederpartij Naam: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Hierna tezamen te noemen: Verhuurder(/eigenaar) Vertegenwoordigd door: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX (aanwezig ter zitting) Essentie van de uitspraak Er is sprake van een schending van de Wohv door de Verhuurder omdat hij de betaling van de vergoeding aan de Huurdersvereniging (tijdelijk) heeft stopgezet. I De procedure I.1 De Huurcommissie heeft een verzoek ontvangen op 3 juli 2014 (gedateerd 2 juli 2014) van de Huurdersvereniging. I.2 De leges zijn door de Huurdersvereniging tijdig voldaan. I.3 Verhuurder heeft op 23 september 2014 een verweerschrift ingediend. I.4 De Huurdersvereniging en de Verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op een zitting van de Huurcommissie. De zitting vond plaats op donderdag 16 oktober 2014 in Den Haag. II De partijen II.1 De Huurdersvereniging vertegenwoordigt de huurders van het appartementencomplex XXXXXXXXXXXXXXXXXX. II.2 Verhuurder wordt beschouwd als Verhuurder in de zin van artikel 1 onder d WOHV.
Pagina 1 van 7
Zaaknummer
Wohv 043 Datum zitting
16 oktober 2014 III Het verzoek van de Huurdersvereniging en overzicht correspondentie III.1 De Huurdersvereniging is 43 jaar geleden opgericht. III.2 Tot 2007 hebben regelmatige betalingen van de kosten van de Huurdersvereniging op de voet van artikel 7 van de Wohv plaatsgevonden door de rechtsvoorganger van de Verhuurder (/eigenaar). Deze betalingen waren gestandaardiseerd (bij de laatste betaling) op een bedrag van € 5,00 per woning. Vanaf 2007 heeft de (huidige) Verhuurder (/eigenaar) deze betalingen voortgezet. III.3 Vanaf 2012 heeft (de huidige) Verhuurder (/eigenaar) de betalingen stopgezet, met als argument dat de Huurdersvereniging een te groot eigen vermogen heeft. Ook meent Verhuurder (/eigenaar) dat de Huurdersvereniging actiever moet zijn bij het innen van de bewonersbijdrage. Nadat het eigen vermogen is teruggedrongen en de bewonersbijdragen weer worden geïnd, is Verhuurder bereid weer te gaan betalen. III.4 De Huurdersvereniging verzoekt de Huurcommissie de rechtmatigheid van de betalingsweigering te beoordelen. Ook verzoekt de Huurdersvereniging om de bijdragen over de jaren 2012, 2013 en 2014 alsnog aan haar toe te kennen. III. 5 De huurdersvereniging heeft daarvoor (samengevat) de volgende argumenten: - Er is een wettelijke verplichting voor de eigenaar om de Huurdersvereniging financieel te ondersteunen; - het Bestuur van de Huurdersvereniging heeft steeds een gezond financieel beheer gevoerd; - de hoogte van het eigen vermogen van de Huurdersvereniging mag niet gebruikt worden om unilateraal de financiële bijdrage aan de Huurdersvereniging stop te zetten; - de Verhuurder (/eigenaar) moet een meer inhoudelijke afweging maken, waarbij bekeken wordt of de activiteiten van de Huurdersvereniging van belang zijn en het activiteitenplan is/wordt uitgevoerd; - het eigen vermogen van de Huurdersvereniging is bedoeld voor onvoorziene en incidentele zaken; - de gevraagde bijdrage valt in het niet tegenover de totale jaarlijkse huuropbrengst van de flat. III.6 Voor de kosten over 2014 stelt de Huurdersvereniging een andere berekeningswijze voor: (vergoeding van) de kosten voor het lidmaatschap van de Woonbond en de administratie- en bestuurskosten (in plaats van een vast bedrag van € 5,00 per woning). IV Het verweer van Verhuurder IV.1 Het verweer van de verhuurder luidt dat hem is gebleken (uit de door de Huurdersvereniging verstrekte jaarrekening over 2012) dat de Huurdersvereniging beschikt over een fors eigen vermogen. Dit eigen vermogen van de Huurdersvereniging moet, samen met het kassaldo over 2012 en 2013 ruimschoots voldoende zijn om haar uitgaven voor 2012 te kunnen bekostigen.
2
Zaaknummer
Wohv 043 Datum zitting
16 oktober 2014 IV.2 Als reden voor dit eigen vermogen en de omvang van het kassaldo voert de Verhuurder (/eigenaar) aan dat de Verhuurder (/eigenaar) de afgelopen jaren jaarlijks een vast bedrag ter beschikking heeft gesteld aan de Huurdersvereniging. Dit bedrag kon de Huurdersvereniging naar eigen inzicht besteden ten behoeve van de te maken kosten die rechtstreeks samenhangen met en redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor de vervulling van de taken van de Huurdersvereniging. IV.3 Op grond van art 7 van de Wohv is Huurdersvereniging verplicht binnen twee maanden na afloop van het kalenderjaar aan de Verhuurder (/eigenaar) verantwoording af te leggen over de besteding van de ter beschikking gestelde gelden. IV.4 Het afleggen van verantwoording door de Huurdersvereniging aan de verhuurder, middels het overleggen van bonnen en nota's, heeft echter nooit plaats gevonden. Verhuurder heeft hier nooit een probleem van gemaakt, omdat de omstandigheden hier geen aanleiding toe gaven. Nu echter in 2011 het kassaldo zo buitensporig hoog bleek te zijn, heeft verhuurder geweigerd om een verhuurdersbijdrage (als zijnde een voorschot) over de jaren 2012, 2013 en 2014 te voldoen. IV.5 Vervolgens voert de Verhuurder (/eigenaar) aan dat hij, volgens de wettelijke regelgeving neergelegd in de Wohv de mogelijkheid zou hebben de Huurdersvereniging te verzoeken tot restitutie van de verstrekte verhuurdersbijdragen (voorschotten), over de periode van het jaar 2007 tot en met het jaar 2011. Verhuurder (/eigenaar) verwacht dat het overleggen van bonnen en nota's door de Huurdersvereniging over de periode van 2007 tot en met 2011 een lastige opgave voor de Huurdersvereniging zal zijn. Verhuurder meent dat, omdat de Huurdersvereniging jarenlang geen verantwoording over de besteding van de door verhuurder ter beschikking gestelde gelden aan Verhuurder (/eigenaar) heeft afgelegd, zij feitelijk geen recht heeft op de door verhuurder verstrekte bijdragen. IV.6 De Verhuurder (/eigenaar) benadrukt ten slotte dat hij voornemens is de bijdragen weer te gaan voldoen bij verandering in de hiervoor genoemde punten. Daarbij geeft de Verhuurder (/eigenaar) aan dat deze vergoeding dan achteraf zal plaatsvinden, op basis van de werkelijke uitgaven welke door de Huurdersvereniging zijn gedaan ten behoeve van het uitvoeren van de taken zoals omschreven in artikel 7 van de Wohv. V Ter zitting De Huurdersvereniging en Verhuurder (/eigenaar) verklaarden, zakelijk weergegeven en in chronologische volgorde, het volgende: V.1 De Huurdersvereniging verklaart dat het in feite om een beperkt bedrag gaat waarvoor de Huurcommissie is ingeschakeld. Alle argumenten van de Huurdersvereniging zijn opgenomen in de correspondentie met de Verhuurder. Toen dat niet tot het gewenste resultaat leidde, heeft de Huurdersvereniging de Huurcommissie ingeschakeld.
3
Zaaknummer
Wohv 043 Datum zitting
16 oktober 2014 V.2 De Huurdersvereniging verklaart dat zij een organisatie van vrijwilligers is, met vijf bestuursleden. Het doel van de Huurdersvereniging is het verbeteren van de leefbaarheid, en het verminderen van vandalisme en doorstroming (van huurders). De Verhuurder heeft daar ook een groot belang bij. V.3 De Huurdersvereniging ontvangt al ongeveer veertig jaren een bijdrage van de Verhuurder. Tot 2012 is steeds een bijdrage door de Verhuurder betaald, maar vanaf 2012 zijn de betalingen gestopt. De Verhuurder vindt het eigen vermogen van de Huurdersvereniging te hoog en meent dat de Huurdersvereniging de eigen bijdrage van de leden moet innen en deze (ook) moet gebruiken voor het financieren van haar activiteiten. Het eigen vermogen bedroeg € 4300,00 en is nu afgenomen tot € 3200,00. Het is bedoeld als reserve voor calamiteiten (bijvoorbeeld het inwinnen van extern advies) of voor het uitvoeren van aanvullende activiteiten, en staat voor ons los van de reguliere exploitatie. V.4 In het verweerschrift komt de Verhuurder met een nieuw argument, dat nooit eerder is gecommuniceerd met de Huurdersvereniging, te weten de wens om te controleren welke uitgaven de Huurdersvereniging heeft gedaan aan de hand van nota's en bonnen. Daar heeft de Huurdersvereniging geen enkele moeite mee: de administratie is op orde en gaat terug tot het jaar 2000. V.5 De Verhuurder verklaart dat altijd een prima samenwerking is geweest met de Huurdersvereniging en dat hij die heel graag wil behouden. Deze kwestie is een spijtig genoeg een probleem. V.6 De Verhuurder betaalde een vast bedrag per woning per jaar (vooruit), aan de hand van een begroting en jaarrekening. Op enig moment heeft de Huurdersvereniging een balans toegevoegd aan de begeleidende stukken. Toen kwam aan het licht dat de Huurdersvereniging beschikt over een bedrag van meer dan € 4000,00 aan eigen vermogen. De hoogte van het eigen vermogen was de aanleiding om de betalingen te stoppen. V.7 De Verhuurder is niet onwelwillend om kosten van de Huurdersvereniging te betalen. Verhuurder zegt blij te zijn met de Huurdersvereniging, maar dan moet het volgens Verhuurder wel gaan om kosten die samenhangen met, en noodzakelijk zijn voor de activiteiten van de Huurdersvereniging in haar rol als belangenbehartiger voor de bewoners. Er zijn echter ook andere kosten opgevoerd, bijvoorbeeld voor een door de Huurdersvereniging georganiseerde stadswandeling en een mooie plattegrond voor in de hal van de flat. V.8 Naar aanleiding van de verklaringen stelt de voorzitter enkele vragen aan de Verhuurder.
4
Zaaknummer
Wohv 043 Datum zitting
16 oktober 2014 V.8a De eerste vraag is of partijen overleg hebben gevoerd over een aanpassing van de financieringssystematiek (daarvoor bestaan meerdere mogelijkheden: vooruitbetaling van een vast bedrag per woning per jaar, vooruitbetaling aan de hand van een begroting, of betaling achteraf op grond van ingediende nota's). De Verhuurder antwoordt dat naar zijn mening geen wijziging heeft plaatsgevonden in de financieringssystematiek. V.8b Vervolgens vraagt de voorzitter of de Verhuurder aan de Huurdersvereniging om rekening en verantwoording heeft gevraagd, door het overleggen van bonnen en/of nota's. De Verhuurder geeft aan dat daar niet om is gevraagd. Toen het eigen vermogen was geconstateerd heeft de Verhuurder gedacht het op te lossen door de betalingen (voorlopig) te staken. V.9 De Verhuurder verklaart verder dat het leeuwendeel van het eigen vermogen afkomstig is van de bijdragen van de Verhuurder. Dat betekent, dat wanneer sprake is van een eigen vermogen, de bijdrage in enig jaar niet helemaal is gebruikt. Het zou dan kies zijn van de Huurdersvereniging wanneer zij in dat geval eerst inteert op haar eigen vermogen. Daarop vraagt de voorzitter of de Verhuurder kan aangeven waar in de Wohv is geregeld dat het een huurdersorganisatie niet is toegestaan te beschikken over een eigen vermogen. De Verhuurder antwoordt dat dit in de Wohv niet is vastgelegd, maar dat hij in dit geval een beroep doet op de redelijkheid en billijkheid. V.10 De Huurdersvereniging verklaart in tweede instantie dat zij de bemoeienis en serieuze aanpak van de Huurcommissie waardeert. De Huurdersvereniging is ook verheugd over de bereidheid van de Verhuurder om te betalen. V.11 De Huurdersvereniging verklaart verder dat zij jaarlijks een balans aan de Verhuurder ter beschikking heeft gesteld en dat er ook jaren waren waarin de uitgaven meer hebben bedragen dan de bijdrage van de Verhuurder. Het lidmaatschap van de Woonbond is ingegaan in 2009. De stadswandeling en de plattegrond zijn volgens de Huurdersvereniging activiteiten die het doel van de Huurdersvereniging ondersteunen en daarom voor vergoeding in aanmerking komen. De Huurdersvereniging is in de begrotingen altijd zeer transparant geweest over haar activiteiten en de daaraan verbonden kosten. De Huurdersvereniging verklaart bereid te zijn tot het overleggen van nota's en bonnen. Het eigen vermogen is opgebouwd gedurende de ruim veertig jaren van het bestaan van de Huurdersvereniging en is niet iets van de laatste jaren. V.12 De Huurdersvereniging vraagt de Huurcommissie ten slotte of zij in haar uitspraak concreet kan zijn. Partijen hebben wel regelmatig overleg en staan op goede voet met elkaar, maar de resultaten van het overleg zijn voor de Huurdersvereniging op het onderdeel van de financiering teleurstellend. V.13 De voorzitter sluit af met de conclusie dat partijen over en weer duidelijk een positieve insteek hebben, maar dat de onderlinge communicatie niet altijd goed en soepel verloopt, dan wel soepel is verlopen.
5
Zaaknummer
Wohv 043 Datum zitting
16 oktober 2014 VI De beoordeling VI.1 De Huurcommissie overweegt dat in de Wohv geen grondslag is te vinden voor het onthouden van een vergoeding aan een huurdersorganisatie door een verhuurder, gebaseerd op het door verhuurder gehanteerde uitgangspunt dat een huurdersorganisatie eerst moet interen op een eigen vermogen. VI.2 De Huurcommissie passeert het beroep op de redelijkheid en billijkheid, omdat ook hiervoor in de wet en in de jurisprudentie geen aanknopingspunten zijn te vinden. De Verhuurder heeft deze ook niet aangedragen. VI.3 De Wohv eist niet dat een huurdersorganisatie contributie heft. De Huurcommissie passeert daarom ook dit argument van Verhuurder. VI.4 Dit alles in onderlinge samenhang beziend concludeert de Huurcommissie dat sprake is van een schending van de Wohv door de Verhuurder door het (tijdelijk) stopzetten van de betaling van de vergoeding aan de Huurdersvereniging. VI.5 De Huurcommissie overweegt verder dat niet is gesteld of gebleken dat de financieringssystematiek van een vast bedrag van € 5,00 per woning per jaar is verlaten en dat de Verhuurder daarom gehouden is in elk geval dat bedrag te betalen, en wel over de jaren 2012, 2013 en 2014. VI.6 Voor de toekomst verwijst de Huurcommissie partijen naar de "Aanbeveling financiering huurdersorganisaties", die in februari 2010 is uitgegeven door de Woonbond en Aedes. Hierin worden aanbevelingen gedaan over te vergoeden kosten en de manier waarop verhuurders en huurdersorganisaties hierover afspraken met elkaar kunnen maken. Daarin is onder meer gesteld dat kosten die voor vergoeding in aanmerking komen onder andere zijn: kosten voor het lidmaatschap van de Woonbond, kosten voor een vergaderruimte en kopieerkosten. De Huurcommissie maakt de grove inschatting dat deze kosten in dit geval een vergoeding van € 5,00 er woning per jaar te boven zullen gaan. VI.7 Ten slotte merkt de Huurcommissie nog op dat de Verhuurder desgewenst nota's en facturen kan opvragen bij de Huurdersvereniging, indien de Huurdersvereniging deze niet eigener beweging overhandigt. Partijen wordt in overweging gegeven elkaar, vanuit de bestaande positieve insteek, over en weer aan te spreken op punten die nog niet helemaal goed gaan, om zo de samenwerking te optimaliseren.
6
Zaaknummer
Wohv 043 Datum zitting
16 oktober 2014 VII De beslissing Er is sprake van een schending van de Wohv door de Verhuurder, omdat hij de betaling van de vergoeding aan de Huurdersvereniging op de voet van artikel 7 van de Wohv over de jaren 2012, 2013 en 2014 heeft stopgezet. Volgens artikel 8a van de Wohv worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat de uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Deze uitspraak wordt opgenomen in een openbaar register dat voor iedereen toegankelijk is. Deze uitspraak is verzonden zowel aan de Huurdersvereniging als aan Verhuurder. Den Haag, 16 oktober 2014 De Huurcommissie,
Mr. W.C. Brouwer Zittingsvoorzitter
R. Kokke en S. Gaastra Zittingsleden
W. Bontekoe Secretaris
7
