jaar verslag 2013 de huurcommissie
jaar verslag 2013 de huurcommissie
2
de huurcommissie
3
voorwoord Nam het aantal bij de Huurcommissie ingediende verzoeken de afgelopen jaren geleidelijk af, 2013 kenmerkte zich door een trendbreuk. De inkomensafhankelijke huurverhoging die het kabinet per juli 2013 doorvoerde, leidde tot een ware explosie aan verzoeken. In augustus kwamen bij de Huurcommissie zo’n 6.000 verzoeken binnen in het kader van deze nieuwe wetgeving. En dat in één week tijd.
De Dienst van de Huurcommissie draaide overuren om alle stukken te registreren, te beoordelen en de conceptuitspraken op te stellen. De zittingsvoorzitters hebben alle uitspraken daarna definitief vastgesteld. We zijn er in geslaagd vrijwel alle binnengekomen verzoeken binnen vier maanden tijd af te handelen. Ook de financiële administratie bleef niet buiten schot; zij heeft extra veel legesvoorschotten verwerkt en de inning van alle legesveroordelingen voorbereid. De Huurcommissie ontving niet alleen aanzienlijk meer verzoekschriften, we handelden er ook veel meer af dan voorgaande jaren. Dat is een mooie prestatie. Vooral omdat we er tegelijkertijd in zijn geslaagd de doorlooptijden van de procedures flink te bekorten ten opzichte van 2012. Om deze verbetering door te zetten werken we er hard aan om het hele proces vanaf de registratie van het verzoek tot en met het versturen van de uitspraak zo veel mogelijk te stroomlijnen. Het contact met de betrokken partijen staat daarbij voorop. We realiseren ons heel goed hoe belangrijk het is dat zij zo snel mogelijk weten dat wij met hun verzoek bezig zijn. Gedurende de hele procedure hebben we meestal twee keer echt contact met hen: bij het onderzoek in de woning en bij de hoorzitting. Het is logistiek complex om deze afspraken binnen vier maanden ingepland te krijgen, ook omdat
we rekening willen houden met de beschikbaarheid van zowel huurder als verhuurder. Desalniettemin blijft onze ambitie om de procedures in 90 procent van de gevallen binnen vier maanden af te ronden voor 2014 staan. Eveneens in het kader van de stroomlijning en de versnelling van het werkproces heeft de Huurcommissie in 2013 geëxperimenteerd met het digitaal indienen van verzoeken. De samenleving functioneert immers meer en meer digitaal en wij gaan mee met deze ontwikkeling. De proef met één procedure was een succes. Daarom wordt het in 2014 ook voor de andere procedures mogelijk om de verzoekschriften digitaal in te vullen en in te dienen. Dit gaan we gefaseerd realiseren, via de vernieuwde website van de Huurcommissie. Het jaar 2013 was al met al een zeer productief jaar, waarin de Huurcommissie aanzienlijke stappen heeft gezet om de dienstverlening voor huurders en verhuurders verder te verbeteren. Voor het werk dat zij hebben verzet wil ik de zittingsvoorzitters, zittingsleden en de medewerkers van de Dienst dan ook van harte danken.
Anke van Heur, voorzitter van de Huurcommissie
4
de huurcommissie
5
inhoudsopgave 1. De Huurcommissie in 2013 in vogelvlucht
7
2. Behandeling van verzoeken aan de Huurcommissie
13
3. Communicatie met huurders en verhuurders
27
4. Wijzigingen in het uitvoeringsbeleid
33
5. Organisatie
37
6. Voorbereiding op nieuwe wet- en regelgeving
43
7. Financiën
47
Bijlagen 1. Samenstelling ZBO Huurcommissie per 31 december 2013 2. Samenstelling Raad van Advies per 31 december 2013 3. Zittingslocaties en aantal zittingen in 2013 4. Ontvangers van het jaarverslag
54 57 58 60
6
de huurcommissie
7
1 de huurcommissie in 2013 in vogelvlucht In 2013 ontving de Huurcommissie aanzienlijk meer verzoeken van huurders en verhuurders dan in voorgaande jaren. Dit heeft te maken met de nieuwe inkomensafhankelijke huur verhoging. Ook wist de Huurcommissie in 2013 aanzienlijk meer verzoeken af te handelen dan in 2012. De stappen die de Huurcommissie de afgelopen jaren heeft gezet om haar werk processen te verbeteren, lijken langzamerhand vrucht af te werpen. Zo waren de doorloop tijden in 2013 aanzienlijk korter dan in 2012, al was de nieuwe norm van vier maanden nog te ambitieus. En uit het klanttevredenheids onderzoek bleek dat huurders en verhuurders meer tevreden waren over de doorlooptijden dan in het voorgaande jaar. Aanzienlijk meer verzoeken De Huurcommissie ontving in 2013 in totaal 14.619 verzoeken van huurders en verhuurders voor het oplossen van een huurgeschil. Deze bijna verdubbeling ten opzichte van 2012 heeft te maken met de invoering van de inkomensafhan-
kelijke huurverhoging. Niet alleen kwamen 4.896 verzoeken binnen over de inkomensafhankelijke huurverhoging, de Huurcommissie ontving ook ruim een kwart meer reguliere verzoeken (huurprijs-, servicekosten-, huurverhogings- en Wohvgeschillen): 9.723 tegenover 7.615 in 2012. Er waren 28 verzoeken in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv). Verder ontving de Huurcommissie 138 verzoeken van de Belastingdienst om de redelijkheid van de huurprijs te beoordelen. Niet alleen kreeg de Huurcommissie meer verzoeken binnen, zij handelde er ook meer af dan in 2012. Het aantal afgehandelde reguliere zaken steeg met 10 procent van 8.618 in 2012 naar 9.651 in 2013. In de tweede helft van 2013 handelde de Huurcommissie bovendien 4.553 verzoeken af in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging. In totaal steeg het aantal afgehandelde verzoeken met 65 procent ten opzichte van 2012. In 2013 slaagde de Huurcommissie erin de doorlooptijd van procedures aanzienlijk te verkorten
8
de huurcommissie
ten opzichte van 2012. Van de huurverhogingsgeschillen (inclusief de inkomensafhankelijke huurverhoging) is 99 procent van de verzoeken binnen vier maanden afgehandeld; dit is ruim boven de norm van 90 procent. Ook bij de huurprijs- en s ervicekostengeschillen is de doorlooptijd aanzienlijk verkort. De nieuwe norm van vier maanden bleek hier echter nog te ambitieus.
Maatschappelijke betekenis Uit het klanttevredenheidsonderzoek dat de Huurcommissie in 2013 heeft laten uitvoeren, blijkt dat huurders en verhuurders naar elkaar toegroeien in hun waardering van de Huurcommissie: huurders zijn wat minder tevreden en verhuurders zijn juist wat meer tevreden. Dit is waarschijnlijk een effect van de inkomensafhankelijke huurverhogingsgeschillen. De verhuurders zijn hierbij de partij die het verzoek bij de Huurcommissie indient. De huurders krijgen bij deze geschillen in veel gevallen ongelijk en zijn hierdoor relatief vaker ontevreden. Over de doorlooptijd van de procedures zijn zowel de huurders als de verhuurders meer tevreden dan in 2012. In 2013 dienden ongeveer evenveel huurders (50 procent) als verhuurders (49 procent) een verzoek om geschilbeslechting bij de Huurcommissie in. Bij de reguliere geschillen stelde de Huurcommissie in 50 procent van de uitspraken de huurder in het gelijk, in 43 procent de verhuurder. Vergeleken met 2012 werden verhuurders iets vaker in het gelijk gesteld. Bij de inkomensafhankelijke huurverhoging kregen verhuurders (meestal de verzoekers) in 95 procent van de gevallen geheel of gedeeltelijk gelijk.
Verbeteren prestaties De Huurcommissie is in 2011 gestart met een programma om haar prestaties te verbeteren. In 2013 volgden medewerkers van de Dienst van de Huurcommissie ontwikkelingstrajecten in het kader van de brede functies die met de reorganisatie van 2012 zijn geïntroduceerd. Met deze brede functies hoopt de Huurcommissie het doorloopproces te versnellen, het risico op fouten te verkleinen en werkpieken gemakkelijker op te kunnen vangen. De Huurcommissie heeft haar telefonische dienstverlening anders vorm gegeven. Doel van deze wijziging was de klant sneller en beter te kunnen helpen. Sinds september 2013 beantwoorden medewerkers van Informatie Rijksoverheid de algemene telefonische vragen over huren en verhuren. De Huurcommissie kan zich hierdoor vooral op de zaakgerelateerde vragen richten. Ook is in 2013 de website vernieuwd, om huurders en verhuurders nog beter van informatie te kunnen voorzien. Zo zijn de uitspraken van de Huurcommissie in het openbaar register nu direct vanaf de homepage te vinden. Hiernaast is een beperkte maar succesvolle proef uitgevoerd met het digitaal invullen en indienen van verzoeken. In 2014 wordt het gefaseerd mogelijk om alle verzoekschriften vanaf de website online in te vullen en in te dienen. In het kader van het programma ‘Oplossingsgericht werken’ is onderzocht of een huurprijsgeschil ook tijdens de zitting met de betrokken partijen kan worden opgelost, zonder een formele uitspraak te doen. Begin 2014 zal de Huurcommissie deze proef evalueren.
9
Irene van Setten Coördinator Huurteams Nijmegen
“voorkomen is beter dan genezen” “Ik vind de Huurcommissie belangrijk als plek waar huurders met hun vragen naartoe kunnen. Een plek die laagdrempelig is en niet het gevoel oproept van een rechtbank. Als Huurteams Nijmegen proberen we er met de huurder en de verhuurder zo veel mogelijk onderling uit te komen en de Huurcommissie zo min mogelijk in te schakelen. Daarom sturen we de verhuurder altijd eerst een brief met onze bevindingen. Komt het vervolgens tot een goed gesprek en een oplossing, dan trekken we de zaak alsnog in. Klopt de huurprijs bijvoorbeeld niet volgens het puntensysteem, dan komt het soms voor dat een verhuurder het voorstel voor huurverlaging overneemt. Overigens moeten ook verhuurders bij de Huurcommissie kunnen aankloppen met hun vragen. Hier in Nijmegen, een studentenstad, merken we bijvoorbeeld dat sommige kleine particuliere verhuurders weinig of geen kennis hebben van het huurrecht. Daar zie ik een rol voor de Huurcommissie. Voorkomen is immers beter dan genezen. Overigens heeft ook de huurder zelf verantwoordelijkheden, bijvoorbeeld als het gaat om het onderhoud van de woning. Ook dat proberen we uit te leggen: je kunt als huurder niet alles van je verhuurder verlangen. Het plan van de Huurcommissie om het digitaal invullen en indienen van verzoekschriften mogelijk te maken vind ik uitstekend. Hierdoor kan de doorlooptijd van procedures aanzienlijk korter worden. Overigens zie ik in het kader van de doorlooptijden ook voor de Huurteams een rol. Wij maken immers de eerste schifting: kunnen we het
probleem zonder tussenkomst van de Huurcommissie met de verhuurder oplossen of is een procedure kansrijk? En komt het tot een procedure, dan dienen wij een compleet en helder verhaal in, met alle vereiste documenten. We lopen echter wel steeds meer tegen onze grenzen aan, in geld en daardoor ook in tijd. Met meer financiële middelen zouden we onze dienstverlening actiever bekend kunnen maken. Ook zouden we nog meer kunnen doen om procedures bij de Huurcommissie te voorkomen. Een goede communicatie tussen de huurteams en de Huurcommissie is daarbij overigens essentieel. Zo zijn de vragen waar wij tegenaan lopen, meestal geen algemene vragen; die kunnen we zelf wel beantwoorden. Onze vragen zijn vaak ook relevant voor de Huurcommissie zelf. Met korte lijntjes over en weer kunnen wij het werk van de Huurcommissie aanzienlijk vergemakkelijken. We staan immers aan dezelfde kant.”
10
de huurcommissie
Financieel resultaat De Huurcommissie behaalde in 2013 bij de reguliere bedrijfsvoering een positief exploitatiere sultaat van 0,6 miljoen euro. Voor de afwikkeling van de reorganisatie uit 2012 is de voorziening op de balans verhoogd. Als gevolg hiervan en door een korting op de bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties te d eclareren vergoeding, kwam het totale financiële resultaat over 2013 negatief uit (- 1,8 miljoen euro).
De kostprijs per afgehandelde zaak is bij bijna alle typen zaken lager uitgekomen dan geraamd, met name als gevolg van lagere apparaatskosten. De kosten voor de behandeling van geschillen in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder waren daarentegen hoger dan geraamd. De behandeling van deze geschillen was in 2013 bewerkelijker dan verondersteld.
Missie: wat wil de Huurcommissie betekenen? De Huurcommissie draagt bij aan een optimale werking van de huurprijswetgeving in Nederland. De Huurcommissie is een onpartijdige, toegankelijke en oplossingsgerichte organisatie voor het voorkomen, helpen oplossen en formeel beslechten van geschillen tussen huurders en verhuurders. Met het geven van goede voorlichting richt de Huurcommissie zich op het voorkómen van geschillen. Komen huurder en verhuurder er onderling zelf niet uit, dan biedt de Huurcommissie hulp met onpartijdige informatie. Mocht dat geen uitkomst bieden, dan kan de Huurcommissie door toetsing van het huurprijsgeschil aan de wet- en regelgeving een uitspraak doen die bindend wordt voor partijen.
Visie: wat verwacht de maatschappij van de Huurcommissie? Wie betrokken is bij een huurprijs- of servicekostenvraagstuk, wil weten waar hij aan toe is. Hij verwacht onpartijdige en goede informatie en een snelle, integere en adequate oplossing. Daarom zoekt de Huurcommissie met huurder en verhuurder naar de kern van het probleem (wat is er aan de hand?), maakt helder hoe partijen zelf kunnen komen tot een oplossing en wat de Huurcommissie voor hen kan betekenen. Daarnaast verwacht de maatschappij van een overheidsorganisatie als de Huurcommissie dat zij verantwoord omgaat met haar financiën. Het spreekt daarom voor zich dat de Huurcommissie een gezonde organisatie is, die stuurt op zorgvuldigheid, snelheid, duidelijkheid en efficiëntie. Niet alleen in haar dienstverlening, maar ook in haar bedrijfsvoering en verantwoording. Kwaliteit en integriteit zijn in de organisatie verankerd.
11
toezien op prijs-kwaliteitverhouding woningen: al bijna 100 jaar lang Al zo’n 100 jaar bestaan in Nederland Huurcommissie-achtige instellingen. Met een wat andere organisatie en taakinvulling door de jaren heen, waarbij steeds werd ingespeeld op de veranderende omgeving. Maar wel met hetzelfde doel: toezien op een goede prijs-kwaliteitverhouding van huurwoningen. 1917: lokale huurcommissies Tijdens en na de Eerste Wereldoorlog kent Nederland grote problemen op de woningmarkt. Huiseigenaren gebruiken de woningnood om de huurprijzen te verhogen. Met de Huurcommissiewet van 1917 wil de Rijksoverheid deze prijsopdrijving tegengaan. Een huiseigenaar mag de huur alleen verhogen als hij kan aantonen dat hij hogere kosten voor de woning moet maken, bijvoorbeeld voor onderhoud. Lokale huurcommissies beoordelen of deze huurverhoging terecht is. 1951: regionale huuradviescommissies Ook na de Tweede Wereldoorlog leidt de woningnood tot stijgende huurprijzen. In de Huurwet van 1951 legt de Rijksoverheid de huurprijsbescherming voor huurders wettelijk vast. Regionale huuradviescommissies (gekoppeld aan de gerechtelijke kantons) zien toe op de uitvoering van deze wet. Ze adviseren over de huurprijs van woningen en kamers. 1979: een landelijk netwerk van huurcommissies De Huurwet van 1951 wordt zo vaak gewijzigd dat opgelegde en volledig vrijgegeven huurprijzen naast elkaar kunnen bestaan. In 1979 komt de Rijksoverheid daarom met één toetsingskader voor alle huurwoningen: de Huurprijzenwet woonruimte. Deze wet ligt ten grondslag aan de Huurcommissie zoals deze ook nu nog bestaat: een toegankelijke en onpartijdige organisatie die een bindende uitspraak kan doen bij huurprijsgeschillen. Burgers hoeven voor een huurprijsprobleem niet langer naar de kantonrechter. Deze Huurcommissie bestaat uit een groot aantal zelfstandige commissies verspreid door het land (gekoppeld aan de gerechtelijke kantons). 2010: één Huurcommissie Na 1979 wordt de Huurprijzenwet regelmatig aangepast. Deze wijzigingen hebben gevolgen voor de organisatie van de Huurcommissie: in 2010 komt er één landelijke Huurcommissie. Ze hebben ook gevolgen voor taak en werkwijze. Want de samenleving verandert voortdurend. Burgers zijn hoger opgeleid en mondiger. Hun zelfredzaamheid en eigen verantwoordelijkheid worden belangrijker. De Huurcommissie richt zich zo steeds meer op het voorkómen, het helpen oplossen en uiteindelijk het formeel beslechten van geschillen tussen huurders en verhuurders.
12
de huurcommissie
13
2 behandeling van verzoeken aan de huurcommissie In 2013 ontving de Huurcommissie aanzien lijk meer verzoeken dan in voorgaande jaren. Deze stijging heeft vooral te maken met de nieuwe inkomensafhankelijke huurverhoging die in 2013 van kracht werd. Bijna 4.900 der gelijke verzoeken kwamen binnen. Hiernaast had de Huurcommissie te maken met een aanzienlijke stijging van het aantal andere geschillen. De Huurcommissie handelde meer reguliere geschillen af dan vorig jaar, en voorts vrijwel alle binnengekomen verzoeken in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Ten opzichte van 2012 is het aantal verzoeken dat binnen vijf maanden is afgehandeld, aanzienlijk gestegen. De nieuwe norm van vier maanden bleek nog te ambitieus. Bij de huurverhogingsgeschillen werd deze norm overigens wel gehaald, zelfs ruimschoots. Instroom verzoeken In 2013 ontving de Huurcommissie in totaal 14.619 verzoeken van huurders en verhuurders voor het oplossen van een huurgeschil en voorts
138 verzoeken van de Belastingdienst. Van deze verzoeken gingen er 9.723 over reguliere geschillen (huurprijs-, servicekosten-, huurverhogingsen Wohv-geschillen); dit is 28 procent meer dan in 2012 (7.615 verzoeken). Het aantal verzoeken voor huurprijsgeschillen was in 2013 significant hoger dan in 2012: 5.498 respectievelijk 4.582. Het aantal huurverhogingsgeschillen verdrievoudigde: van 654 in 2012 naar 1.964 in 2013. En voor de oplossing van een Wohv-geschil ontving de Huurcommissie 28 verzoeken; dit is meer dan een verdubbeling ten opzichte van 2012 (12 verzoeken). Daarentegen nam de instroom van het aantal servicekostengeschillen af, met ongeveer 130 zaken (- 6%) ten opzichte van 2012. Naast de reguliere geschillen ontving de Huurcommissie 4.896 verzoeken in het kader van de zogeheten inkomensafhankelijke huurverhoging die in 2013 werd ingevoerd. Met deze maatregel heeft het kabinet de jaarlijkse huurverhoging mede afhankelijk gemaakt van het gezamenlijke huishoudinkomen. Zo wil het meer sociale huurwoningen beschikbaar maken voor de lagere inkomensgroepen.
14
de huurcommissie
Instroom verzoeken 2010 - 2013 Instroom 2010
Instroom 2011
Instroom 2012
Instroom 2013
5.910
5.270
4.582
5.498
4.049
3.078
2.367
2.233
Huurverhogingsgeschillen (excl. IAH)
668
458
654
1.964
Huurtoeslagverklaringen Belastingdienst
801
343
252
138
-
-
12
28
11.428
9.149
7.867
9.861
-
-
-
4.896
11.428
9.149
7.867
14.757
Huurprijsgeschillen Servicekostengeschillen
Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) Subtotaal Inkomensafhankelijke huurver hogingsgeschillen (IAH) Totaal
Verzoeken van de Belastingdienst De Belastingdienst vraagt de Huurcommissie bij twijfel over de aangevraagde huurtoeslag om de redelijkheid van de huurprijs te beoordelen. In 2013 ontving de Huurcommissie 138 verzoeken. Dit zijn er aanzienlijk minder dan in 2012 (252).
De ervaring leert dat een verandering in het huurprijsbeleid vaak ook leidt tot een stijging van het aantal andere verzoeken dat de Huurcommissie ontvangt. Ook de stijging van het aantal geschillen in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder is nagenoeg geheel te verklaren in het licht van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Trendbreuk De instroom van verzoeken in 2013 laat een trend- Doordat de inkomensafhankelijke huurverhoging breuk zien ten opzichte van 2012 en eerdere jaren, in korte tijd werd geïntroduceerd, zag een aantal toen het aantal verzoeken aan de Huurcommissie verhuurders geen kans de jaarlijkse huurverhoging daalde: van in totaal 11.428 verzoeken in 2010 naar tijdig voor advisering voor te leggen aan hun huur9.149 in 2011 en 7.867 in 2012. In 2013 zette deze da- dersorganisaties en bewonerscommissies. Ook meenden enkele verhuurders hier niet verplicht lende trend zich alleen voort bij de servicekostengeschillen en de verzoeken van de Belastingdienst. toe te zijn. De verdrievoudiging van het aantal huurverhoDe toegenomen instroom van huurprijsgeschilgingsverzoeken heeft waarschijnlijk te maken met len, zoals de toetsing aanvangshuurprijs of de het hoge basispercentage voor de maximale huurhuurverlaging in verband met gebreken, heeft verhoging. Het kabinet stelde dit percentage voor waarschijnlijk te maken met de invoering van de 2013 vast op vier procent, terwijl het in voorgaande inkomensafhankelijke huurverhoging in 2013. jaren gelijk was aan de inflatie.
15
Voorkomen niet-ontvankelijke verzoeken
te trekken (om de leges uit te sparen) of op een later moment alsnog in te dienen. Met dit beleid wil de Huurcommissie onnodige geschilprocedures zo veel mogelijk voorkomen.
In 2013 wist de Huurcommissie de indiening van niet-ontvankelijke zaken te voorkomen door deze in een vroegtijdig stadium, al voor het betalen van de leges, af te vangen. Het ging hierbij om 262 verzoeken die, gelet op de wettelijk bepaalde termijnen, te laat waren ingediend of juist te vroeg. Voorheen werden deze verzoeken met een voorzittersuitspraak niet-ontvankelijk verklaard en moest de verzoeker legeskosten betalen. Nu neemt een medewerker van de Huurcommissie telefonisch contact op met de verzoeker, om hem of haar in de gelegenheid te stellen het verzoek in
Afhandeling verzoeken De Huurcommissie handelde in 2013 in totaal 65 procent meer verzoeken af dan in 2012. Het ging hierbij om zowel reguliere als inkomensafhankelijke verzoeken. Het aantal afgehandelde reguliere verzoeken nam toe van 8.618 in 2012 tot 9.651 in 2013: een stijging met ongeveer 12 procent. Hierbij inbegrepen zijn de zaken uit eerdere jaren
Afhandeling verzoeken 2010 - 2013 Afhandeling 2010
Afhandeling 2011
Afhandeling 2012
Afhandeling 2013
Huurprijsgeschillen
6.697
5.235
4.938
4.842
Servicekostengeschillen
4.160
3.093
2.801
2.631
759
587
629
2.028
1.608
458
245
125
-
-
5
25
13.224
9.373
8.618
9.651
-
-
-
4.553
13.224
9.373
8.618
14.204
2010
2011
2012
2013
Instroom
11.428
9.149
7.867
14.757
Afhandeling
13.224
9.373
8.618
14.204
Werkvoorraad einde jaar
4.478
4.254
3.503
4.056
Huurverhogingsgeschillen (excl. IAH) Huurtoeslagverklaringen Belastingdienst Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) Subtotaal Inkomensafhankelijke huurgeschillen (IAH) Totaal
Ontwikkeling instroom, afhandeling en werkvoorraad 2010 – 2013
de huurcommissie
(zo’n 800) die de Huurcommissie pas kon afronden nadat de kantonrechter hierover een uitspraak had gedaan. Ook handelde de Huurcommissie 25 verzoeken af in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder; in 2012 waren dat er nog vijf. In de tweede helft van het jaar handelde de Huurcommissie 4.553 verzoeken af in het kader van de nieuwe, inkomensafhankelijke, huurverhogingsgeschillen. Om dit grote aantal verzoeken tijdig te kunnen afhandelen was een speciaal projectteam in het leven geroepen dat de zaak administratief heeft voorbereid. Een zittingsvoorzitter respectievelijk zittingscommissie stelde na beoordeling de uitspraak vast. Ondanks het grote aantal (in totaal circa 6.000) extra zaken was de werkvoorraad aan het einde van het jaar met niet meer dan circa 550 zaken gestegen.
Doorlooptijden De afgelopen jaren heeft de Huurcommissie stappen gezet om de tijd waarbinnen de verzoeken worden afgehandeld, te versnellen. In 2013 is 99 procent van de huurverhogingsgeschillen (inclusief de inkomensafhankelijke geschillen) binnen vier maanden afgehandeld; dit percentage ligt ruim boven de norm van 90 procent. Ook bij de huurprijsgeschillen en de servicekostengeschillen is de doorlooptijd aanzienlijk verkort. Het bleek echter nog te ambitieus om 90 procent van de verzoeken binnen de nieuwe norm van vier maanden af te handelen. Dat de doorlooptijden verbeterden maar nog niet geheel volgens de nieuwe, strakkere, norm werden gerealiseerd, heeft te maken met verschillende factoren. Zo kan het in piekperiodes gebeuren dat, vanwege de beschikbare capaciteit bij de Dienst
Doorlooptijd afhandeling ten opzichte van de norm (van ontvangst legesvoorschot tot verzending uitspraak) Realisatie 2012
Realisatie 2013 t.o.v. norm 2012
Norm 2013
Realisatie 2013
Huurprijsgeschillen
66% binnen 5 mnd.
76% binnen 5 mnd.
> 90% binnen 4 mnd.
58% binnen 4 mnd.
Servicekostengeschillen
57% binnen 5 mnd.
68% binnen 5 mnd.
> 90% binnen 4 mnd.
49% binnen 4 mnd.
Huurverhogingsgeschillen (incl. IAH)
95% binnen 5 mnd.
99% binnen 5 mnd.
> 90% binnen 4 mnd.
99% binnen 4 mnd.
Doorlooptijd Doorlooptijdhuurprijsgeschillen huurprijsgeschillen
%% 100% 100%
76% 76%
88% 88%
58% 58%
<4<4 mnd. mnd. 4 4 - 5- mnd. 5 mnd. 5 -56- 6 mnd. mnd. >6>6 mnd. mnd.
100 100 9090 8080 7070 6060 5050 4040 3030 2020 1010 00
Afgehandeld Afgehandeld
%% 100 100 9090 8080 7070 6060 5050 4040 3030 2020 1010 00
Afgehandeld Afgehandeld
16
Doorlooptijd Doorlooptijdservicekostengeschillen servicekostengeschillen 100% 100% 82% 82% 68% 68% 49% 49%
- 5- mnd. 5 mnd. 5 -56- 6 mnd. mnd. >7>7 mnd. mnd. <4<4 mnd. mnd. 4 4
17
Aantal zittingen en zittingslocaties in 2011 - 2013 2011
2012
2013
Aantal zittingen
418
397
418
Aantal zaken per zitting
16,1
15,4
13,5
Aantal zittingslocaties
29
24
17
Afstand woning - zittingslocatie (km.)
8
10,4
10,6
van de Huurcommissie, de behandeling van een zaak in de tijd moet worden doorgeschoven. Een andere factor is de geografische spreiding van zaken. Een zo efficiënt mogelijke planning van bijvoorbeeld het onderzoek in de w oning en de hoorzitting kan leiden tot een langere doorlooptijd. Ook kan vertraging ontstaan doordat een van de betrokken partijen een onderzoek in de woning of een hoorzitting afzegt. Bij de geschillen in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder bood de Huurcommissie in 2013 de betrokken huurdersorganisatie en verhuurder eerst de mogelijkheid van bemiddeling. Om die reden was het van groot belang dat beide partijen bij de zitting aanwezig konden zijn. Door de afstemmingsproblemen die hiermee gepaard gingen, was de wettelijke termijn van acht weken niet haalbaar. Vijftig procent van
Afgehandeld
% 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
Doorlooptijd huurverhogingsgeschillen (incl. IAH) 99%
<4 mnd.
99%
99%
4 - 5 mnd. 5 - 6 mnd.
100%
>7 mnd.
deze geschillen is binnen de streeftermijn van dertien weken afgehandeld.
Zittingen en zittingslocaties Van de 14.054 geschillen tussen huurder en verhuurder die de Huurcommissie in 2013 heeft afgehandeld, zijn er 5.633 op een zitting behandeld. Bij de overige 8.421 verzoeken ging het om geschillen die zijn afgedaan met een voorzittersuitspraak. Voorzittersuitspraken worden bijvoorbeeld gedaan als de indiener zijn verzoek intrekt, geen legesvoorschot betaalt of als het verzoek om een inhoudelijke reden niet ontvankelijk is. Voorts konden nagenoeg alle verzoeken in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging met een voorzittersuitspraak worden afgedaan. In 2013 kwam de Huurcommissie bijeen in 418 zittingen. Hiervan zijn er zeven uitsluitend besteed aan het behandelen van geschillen op grond van de Wet op het overleg huurders verhuurder. Ten opzichte van 2012 is het aantal geplande zaken per zitting gelijk gebleven: gemiddeld 15,4. In werkelijkheid werden minder zaken per zitting behandeld, namelijk gemiddeld 13,5. Dit komt onder meer doordat een aantal ingeplande zaken op verzoek van een van de betrokken partijen is uitgesteld.
18
de huurcommissie
Instroom en afhandeling van verzoeken in 2013 Soort Huurprijsgeschillen
Artikel
Omschrijving
Instroom
Afhandeling
1.245
1.202
413
392
41
44
2.412
2.298
249 BW
Toetsing aanvangshuurprijs
254 BW
Voorstel huurverlaging op grond van punten
255 BW
Huurverhoging na woningverbetering
257 BW
Huurverlaging in verband met gebreken
258 BW
Uitsplitsing all-in huur
215
226
4.3 UHW
Melding herstel van gebreken
182
170
4.4 UHW
Verzet tegen uitspraak voorzitter
674
227
5.1 UHW
Gebruiksvergoeding gevorderde woonruimte
0
0
5.2 UHW
Inlichtingen aan rechtbank sector kanton
0
0
5.3 UHW
Verzoek publiekrechtelijk orgaan om verklaring
6
6
5.5 UHW
Advies geliberaliseerde huurprijs
1
1
20.7 UHW
Behandeling na gegrond verzet
10
12
7.1 AWB
Bezwaar tegen legesveroordeling bij elk type geschil
299
264
260 BW
Afrekening servicekosten
1.802
2 . 1 04
261 BW
Hoogte voorschot servicekosten
429
517
20.7 UHW
Behandeling na gegrond verzet
2
10
253.1 BW
Verzoek verhuurder na bezwaar tegen huurverhoging op grond van punten
1.908
1.986
253.2 BW
Verzoek huurder na rappel verhuurder bij huurverhoging
45
29
253.5 BW
Verzoek verhuurder na voorstel huurverhoging per aangetekende post
6
4
20.7 UHW
Behandeling na gegrond verzet
5
9
Huurtoeslagverklaring
6b UHW
Verklaring over redelijkheid van de huurprijs
138
125
Wohv
Wohv
Geschil over naleving bepalingen in de Wet overleg huurders-verhuurder (Wohv)
28
25
9.861
9.651
Servicekosten
Huurverhoging
Subtotaal Inkomensafhankelijke huurverhoging
253.1 BW
Verzoek verhuurder na bezwaar tegen huurverhoging op grond van inkomen
4.845
4 .524
253.2 BW
Verzoek huurder na rappel verhuurder bij huurverhoging op grond van inkomen
47
27
253.5 BW
Verzoek verhuurder na voorstel huurverhoging op grond van inkomen per aangetekende post
4
2
14.757
14.204
Totaal BW: Burgerlijk Wetboek, boek 7
AWB: Algemene wet bestuursrecht
UHW: Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte
19 Groningen in 592 uit 432 Friesland in 161 uit 149 Drenthe in 126 uit 121
In 2013 heeft de Huurcommissie gebruik gemaakt van 17 zittingslocaties: zeven minder dan in 2012. Vermindering van het aantal zittingslocaties heeft een positief effect op de doorlooptijden, vooral in regio’s waar weinig zaken spelen. De gemiddelde afstand tussen de woning waar het geschil over gaat en de locatie van de hoorzitting is iets toegenomen van 10,4 kilometer in 2012 naar 10,6 kilometer in 2013. De grootste reisafstand was circa 110 kilometer. Deze reisafstand speelde alleen voor mensen in Zeeland, waar relatief weinig Zeeland in 162 huurzaken voorkomen (in 2013 vonuit 254 den slechts drie zittingen plaats in Middelburg). Om de verzoeken toch tijdig te kunnen afhandelen is er in een aantal gevallen voor gekozen deze te behandelen tijdens een hoorzitting in Breda in plaats van Middelburg.
Onderwerpen verzoeken Van de reguliere verzoeken die de Huurcommissie in 2013 binnen kreeg, gingen de meeste over de huurverlaging in verband met gebreken (2.412). Dit zijn er aanzienlijk meer dan in 2012 (2.010 verzoeken), toen deze procedure ook bovenaan de ‘top drie’ van meest ingediende verzoeken stond. De bezwaren tegen de huurverhoging kwamen in 2013 op de tweede plaats (1.959). Op de derde plaats stonden de verzoeken over de afrekening van de servicekosten (1.802). Verreweg de meeste verzoeken die in 2013 bij de Huurcommissie werden ingediend, gingen echter over de nieuwe inkomensafhankelijke huurver hoging (4.896).
Noord-Holland in 5591 uit 5432 Flevoland in 168 uit 171
Zuid-Holland in 3731 uit 3468
Utrecht in 1242 uit 1299
Overijssel in 439 uit 397
Gelderland in 843 uit 745
Noord-Brabant in 1193 uit 1242
Limburg in 509 uit 494
Regionale spreiding ingediende verzoeken Ten opzichte van 2012 is er een toename van verzoeken aan de Huurcommissie te constateren. Dit komt vooral door de nieuwe inkomensafhankelijke huurgeschillen (in totaal 4.896 extra). Voor dit type geschillen werden vanuit Noord-Holland en Drenthe verhoudingsgewijs veel verzoeken ingediend, vanuit Groningen en Gelderland relatief weinig. Evenals vorige jaren kwamen in 2013 de meeste verzoeken uit Noord-Holland (5.591, 38 procent). Vooral het grote aantal verzoeken uit Amsterdam (4.130) is daarvan de oorzaak. Zuid-Holland bleef met 3.731 verzoeken op de tweede plaats (25 procent). De minste verzoeken kwamen uit Friesland (161), Drenthe (126), Flevoland (168) en Zeeland (162).
20
de huurcommissie
Aandeel geschillen per type verhuurder in 2011 - 2013 2011
2012
2013
44%
36%
26%
-
-
79%
44%
36%
44%
56%
64%
74%
-
-
21%
56%
64%
56%
Aandeel aantal huurwoningen (2012)*
Corporaties Niet-inkomensafhankelijke geschillen Inkomensafhankelijke geschillen Totaal corporaties
ca. 75%
Overige verhuurders Niet-inkomensafhankelijke geschillen Inkomensafhankelijke geschillen Totaal overige verhuurders
ca. 25%
Bron: administratie Huurcommissie; bron*: rijksoverheid.nl
Indieners van verzoeken In 2013 dienden ongeveer evenveel huurders (50 procent) als verhuurders (49 procent) een verzoek om geschilbeslechting bij de Huurcommissie in. Dit in tegenstelling tot 2012, toen het merendeel van de verzoeken afkomstig was van huurders (88 procent). Deze verschuiving heeft vooral te maken met de vele verzoekschriften over de inkomensafhankelijke huurverhoging. Deze zijn vrijwel alleen ingediend door verhuurders. Overigens geldt voor alle huurverhogingsgeschillen dat zij grotendeels door verhuurders worden ingediend; dit is wettelijk zo geregeld. De andere typen verzoeken zijn vrijwel allemaal door huurders ingediend. Bij de door een verhuurder ingediende verzoeken is het aandeel van de woningcorporaties kleiner dan dat van de overige verhuurders, zeker in relatie tot hun aandeel in het totaal aantal huurwoningen (circa 75 procent). Ten opzichte van
2012 nam het aandeel reguliere geschillen van de corporaties af: in 26 procent van de afgehandelde geschillen ging het om één of meer woningen in het beheer van een corporatie. Dit aandeel daalde ten opzichte van 2012 (36 procent). Voor de overige verhuurders steeg dit aandeel: van 64 procent in 2012 naar 74 procent in 2013. Wel hebben de woningcorporaties in 2013 een groot aantal verzoeken in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging ingediend; dit waren er aanzienlijk meer dan voor de overige verhuurders (79 respectievelijk 21 procent).
Gelijk in uitspraken Bij de reguliere geschillen stelde de Huurcommissie in 50 procent van de uitspraken de huurder in het gelijk, in 43 procent de verhuurder. Vergeleken met 2012 werd de verhuurder iets vaker in het gelijk gesteld: in 2012 kreeg 59 procent van de huurders gelijk en 37 procent
21
In het gelijk gestelde partij bij de meest voorkomende procedures Artikel
Omschrijving
249 BW
Toetsing aanvangshuurprijs
253 BW
Verzoeken huurverhoging
254 BW
Huurder gelijk Verhuurder gelijk
Beide partijen
65%
35%
0%
2%
97%
1%
Voorstel huurverlaging op grond van punten
29%
23%
48%
257 BW
Huurverlaging in verband met gebreken
59%
41%
0%
258 BW
Uitsplitsing all-in huur
66%
34%
0%
260 BW
Afrekening servicekosten
73%
26%
1%
261 BW
Hoogte voorschot servicekosten
57%
42%
1%
50%
43%
7%
5%
94%
1%
45%
49%
6%
Subtotaal 253 BW
Verzoeken huurverhoging op grond van inkomen
Totaal
van de verhuurders. Bij de inkomensafhankelijke huurverhogingsgeschillen kregen verhuurders in 95 procent van de gevallen geheel of gedeeltelijk gelijk. In het merendeel van de geschillen in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder die de Huurcommissie heeft afgehandeld, had de verhuurder de procedures van deze Overlegwet niet goed gevolgd. De uitspraken zijn te raadplegen op de website van de Huurcommissie.
Belang van uitspraken Het verschil in huurprijs of servicekosten vóór en na een uitspraak van de Huurcommissie geeft weer wat het financiële belang van een zaak is. Het gemiddelde financiële belang van de zaken die de Huurcommissie in 2013 afhandelde, verschilt sterk per type zaak.
De toetsing van de aanvangshuurprijs leidde tot een huurverlaging van gemiddeld 103 euro per maand. Bij toetsing van de redelijkheid van huurverlaging op grond van punten ging de huur gemiddeld 61 euro per maand omlaag. Uitspraken over (tijdelijke) huurverlaging in verband met onderhoudsgebreken leidden tot een huurverlaging van gemiddeld 201 euro per maand. Het hoogst was het gemiddelde financiële belang bij uitspraken over de splitsing van de all-inprijs: gemiddeld 335 euro per maand. Bij de afrekening van de servicekosten is de te beoordelen afrekenperiode doorgaans een heel jaar, soms korter als de huurder tussentijds is verhuisd. De gemiddelde verlaging van de servicekosten kwam hier uit op 457 euro per afrekening. Bij de beoordeling van de redelijkheid van het voorschot servicekosten was het gemiddelde financiële belang 60 euro per maand.
22
de huurcommissie
In bijna 30 procent van de afgehandelde huurtoeslagverklaringen voor de Belastingdienst heeft de Huurcommissie geconstateerd dat de huurprijs te hoog was in verhouding tot het aantal punten van de gehuurde woning.
Collectieve behandeling geschillen De Huurcommissie kan sinds 2010 geschillen collectief behandelen als meerdere huurders van één verhuurder hetzelfde probleem hebben. Net als in 2011 en 2012 heeft de Huurcommissie in 2013 geen verzoeken ontvangen die in aanmerking kwamen voor collectieve behandeling.
Verzet tegen voorzittersuitspraken en bezwaar tegen legesveroordelingen Als een huurder of verhuurder het niet eens is met een voorzittersuitspraak, kan deze hier verzet tegen aantekenen. In 2013 ontving de Huurcommissie 674 verzetschriften. In 2012 waren dit er 158. De stijging wordt veroorzaakt door de verzetten tegen uitspraken over de inkomens afhankelijke huurverhoging die eind 2013 werden ingediend. De Huurcommissie heeft in 2013 227 verzetschriften behandeld. In 50 gevallen (22 procent) heeft zij het verzet als gegrond beoordeeld. De Huurcommissie behandelt het verzoek dan opnieuw, in een zittingscommissie en met een andere zittingsvoorzitter. Is een huurder of verhuurder het niet eens met de legesveroordeling, dan kan deze daar bezwaar tegen maken. In 2013 heeft de Huurcommissie 264 bezwaarschriften behandeld. Zij heeft 56 van deze bezwaren (21 procent) als gegrond beoordeeld. Waar de Huurcommissie de indiener gelijk gaf, ging het in veel gevallen om een verkeerd
toegepast legestarief (leges van 450 euro voor een rechtspersoon in plaats van 25 euro voor een natuurlijk persoon). Het kost de Dienst van de Huurcommissie ieder jaar veel werk om de juiste rechtspersoonlijkheid van de verhuurder vast te stellen, ook omdat deze vaak niet de partij is die het verzoek bij de Huurcommissie indient. In de meeste gevallen slaagt de Dienst hier gelukkig wel in.
Vonnissen rechtbank Is een huurder of verhuurder het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie en honoreert de Huurcommissie zijn of haar bezwaar niet, dan kan deze binnen acht weken een procedure beginnen bij de (kanton)rechter. Om hoeveel vonnissen van de kantonrechter het gaat, is bij de Huurcommissie niet precies bekend. Hiervan bestaat geen volledig overzicht. De vonnissen worden niet standaard toegezonden aan de Huurcommissie en ook niet allemaal gepubliceerd. In 2013 heeft de Huurcommissie via allerlei kanalen een aantal uitspraken ontvangen van verschillende rechtbanken. Uit de ontvangen vonnissen blijkt dat de rechter in de meeste gevallen de uitspraak van de Huurcommissie volgde. Wel komen uit de vonnissen enkele aandachtspunten naar voren (zie kader). De rechter heeft ook enkele uitspraken beoordeeld waarin de Huurcommissie had beslist dat de verliezende partij een lager legesbedrag moest betalen dan normaal het geval zou zijn. De Huurcommissie hanteert voor dit soort gevallen een bestendige beleidslijn. De Huurcommissie volgt de vonnissen van de rechtbank met belangstelling.
23
rijksmonumenten en rijksbeschermde stadsen dorpsgezichten Een procedure bij de kantonrechter in Nijmegen betrof een gemeentelijk monument. Deze casus is interessant in het licht van het per 1 juli 2013 gewijzigde monumentenbeleid. Hierdoor krijgen rijksmonumenten in de puntentelling vijftig punten extra. Voor woningen die in een van rijkswege beschermd stads- en dorpsgezicht liggen, wordt de maximale huurprijs vermeerderd met 15 procent, althans wanneer de verhuurder in de woning investeert om de monumentale waarde ervan te behouden. De verhuurder was de procedure bij de kantonrechter gestart omdat hij het niet eens was met de uitspraak van de Huurcommissie dat een door hem verhuurd pand niet tot een beschermd stadsgezicht behoort. De verhuurder gaf aan extra kosten te moeten maken om zijn pand te behouden als gemeentelijk monument. De kantonrechter deelde de visie van de Huurcommissie dat het pand een gemeentelijk monument is en dus niet binnen de categorie van rijkswege beschermde stads- en dorpsgezichten valt. De verhuurder had geen recht om een hogere huur voor de woning te vragen.
kijktuin Kan een verhuurder de kosten voor tuinonderhoud (als servicekosten) in rekening brengen bij een huurder die weliswaar uitkijkt op de tuin die bij een woning hoort maar die tuin niet in kan? De kantonrechter in Amsterdam oordeelde eerder dat de huurder deze kosten niet hoefde te betalen. In 2013 boog het gerechtshof zich over deze zaak. Het concludeerde dat het kijkend genieten van de niet-toegankelijke tuin weliswaar als onderdeel van de huurovereenkomst kan worden beschouwd, maar dat een verhuurder de kosten voor het tuinonderhoud niet als servicekosten in rekening kan brengen. Tuinonderhoud is een kleine herstelling volgens het Besluit Kleine Herstellingen (BKH) en is in principe een taak voor de huurder. Kan de huurder de tuin niet in, en neemt de verhuurder het onderhoud over, dan mag hij de kosten volgens het gerechtshof niet doorberekenen.
24
de huurcommissie
Hoe werkt de Huurcommissie? stap 1
De huurder of verhuurder kan bij de Huurcommissie informatie inwinnen bij een verschil van mening over de redelijkheid van de huurprijs of de servicekosten. Het kan bijvoorbeeld gaan om de huurprijs bij de start van een huurcontract, de huurverhoging of de huurprijs in relatie tot het onderhoud.
stap 2
Als huurder en verhuurder er onderling niet uit komen, kan de huurder of verhuurder bij de Huurcommissie een schriftelijk verzoek indienen om een uitspraak te doen over het geschil.
stap 3
De indiener van het verzoek betaalt een voorschot op de leges (bijdrage in de procedurekosten) aan de Huurcommissie. De leges bedragen 25 euro voor een particulier (natuurlijk persoon) en 450 euro voor een bedrijf of organisatie (rechtspersoon).
stap 4
De onderzoeker van de Huurcommissie verzamelt informatie. Afhankelijk van het soort verzoek kan dit een onderzoek zijn in de woning en/of de bestudering van de administratie van de verhuurder.
stap 5
De onderzoeker van de Huurcommissie stelt een rapport op van zijn bevindingen. Het rapport gaat naar de huurder en verhuurder. Die kunnen daar (schriftelijk) commentaar op geven.
stap 6
De Huurcommissie nodigt huurder en verhuurder uit voor een hoorzitting. Tijdens de hoorzitting kunnen zij reageren op het rapport. Ze zijn niet verplicht te komen en kunnen zich ook laten vertegenwoordigen.
stap 7
Na de zitting doet de Huurcommissie in een besloten vergadering uitspraak over de zaak. Partijen ontvangen de uitspraak in de regel binnen zes weken na de zitting.
stap 8
Degene die ongelijk heeft gekregen, wordt veroordeeld tot betaling van de leges die voor hem gelden (natuurlijk persoon of rechtspersoon). De andere partij betaalt geen leges. Als hij de indiener is van het verzoek en de leges als voorschot heeft betaald, krijgt hij deze terug. De Huurcommissie kan in bepaalde gevallen beide partijen veroordelen tot het betalen van de helft van de voor hen geldende leges.
25
Als de huurder of verhuurder het niet eens is met de uitspraak van de Huurcommissie kan hij een procedure bij de (kanton)rechter beginnen. Hij moet dat doen binnen acht weken na de uitspraak. Doet hij dat niet, dan geldt de uitspraak van de Huurcommissie. In sommige gevallen vindt geen onderzoek en/of hoorzitting plaats. In zo’n verkorte procedure doet de voorzitter een uitspraak. Dat gebeurt bijvoorbeeld als de indiener het voorschot op de leges niet betaalt. Tegen zo’n voorzittersuitspraak kan de huurder of verhuurder bezwaar aantekenen bij de Huurcommissie (‘verzet’). De Huurcommissie kan besluiten alsnog een onderzoek uit te voeren en de zaak op een hoorzitting te behandelen.
Meer informatie: www.huurcommissie.nl
26
de huurcommissie
27
3 communicatie met huurders en verhuurders Uit het klanttevredenheidsonderzoek dat de Huurcommissie in 2013 uitvoerde, blijkt dat huurders en verhuurders naar elkaar toegroeien in hun waardering van de Huurcommissie. De beperkte proef met digitaal indienen bleek succesvol en wordt in 2014 uitgebreid. Hiernaast zijn de telefonische dienstverlening en de website verder gepro fessionaliseerd. Zo wil de Huurcommissie tegemoet komen aan de wensen van huur ders en verhuurders. Er waren in 2013 relatief minder klachten over de Huurcommissie. Klanttevredenheidsonderzoek De Huurcommissie heeft in 2013 een klanttevredenheidsonderzoek uitgevoerd onder huurders en verhuurders. Dit onderzoek spitste zich toe op de tevredenheid onder huurders en verhuurders die in een bepaalde periode een uitspraak hadden gekregen van de Huurcommissie. De website en de telefonische dienstverlening zijn buiten het onderzoek gelaten, omdat de Huurcommissie op deze punten in 2013 belangrijke wijzigingen heeft
doorgevoerd (zie hierna). Doel van het klanttevredenheidsonderzoek is de dienstverlening van de Huurcommissie beter te laten aansluiten bij de behoeften en wensen van huurder en verhuurder. Ook de komende jaren blijft de Huurcommissie de klanttevredenheid monitoren. Uit het onderzoek blijkt dat huurders en verhuurders naar elkaar toegroeien in hun waardering van de Huurcommissie. Huurders zijn minder tevreden over de Huurcommissie: in 2013 is 53 procent van de huurders tevreden (2012: 68 procent), terwijl 28 procent van de huurders ontevreden is (2012: 21 procent). Verhuurders daarentegen zijn meer tevreden: 42 procent is tevreden over de Huurcommissie (2012: 33 procent) en 33 procent is ontevreden (2012: 36 procent). Deze resultaten lijken te zijn beïnvloed door de inkomensafhankelijke huurverhogingsgeschillen, die bij de Huurcommissie worden ingediend door de verhuurders. Huurders die te maken hebben met dergelijke geschillen, zijn vaker ontevreden dan andere huurders. Dit komt waarschijnlijk doordat zij in 95 procent van deze geschillen ongelijk kregen.
28
de huurcommissie
Geschilafhandeling
2012
2013
Huurder tevreden over Huurcommissie
68%
53%
Huurder ontevreden over Huurcommissie
21%
28%
Verhuurder tevreden over Huurcommissie
33%
42%
Verhuurder ontevreden over Huurcommissie
36%
33%
Over de doorlooptijd van de procedures zijn zowel de verhuurders als de huurders in 2013 meer tevreden dan in 2012.
Verbetering digitale dienstverlening Vanaf medio 2013 heeft de Huurcommissie een proef uitgevoerd met het digitaal indienen van verzoekschriften. De proef betrof het verzoekschrift voor de toetsing aanvangshuurprijs. Het formulier hiervoor kon op de website online worden ingevuld en ingediend. De ervaringen met deze proef waren positief. Daarom zijn eind 2013 de voorbereidingen gestart voor het digitaal invullen en indienen van alle verzoekschriften. Deze komen naar verwachting in 2014 gefaseerd beschikbaar.
Contacten met relaties verbeteren In het kader van het relatiebeleid heeft het bestuur van de Huurcommissie in 2013 gesprekken gevoerd met zeven grote woningcorporaties die in 2012 een relatief groot aantal zaken hadden bij de Huurcommissie. De ervaringen met deze gesprekken waren positief. Het bestuur kreeg zo een beeld van wat er bij de corporaties speelt. Ook kreeg het bestuur inzicht in het beeld dat de corporaties hebben van de dienstverlening van de Huurcommissie. In 2014 zal de Huurcommissie
dergelijke gesprekken voortzetten, zowel met verhuurders als met huurdersvertegenwoordigers.
Telefonische en schriftelijke vragen In totaal kwamen in 2013 bijna 85.000 telefoontjes binnen, zo’n 11.000 meer dan in 2012. De meeste telefoontjes kwamen binnen bij de informatietelefoon van de Huurcommissie: ruim 78.000. Per september 2013 is de beantwoording van de algemene telefonische vragen over huren en verhuren overgegaan naar Informatie Rijksoverheid. Hier kwamen ruim 6.700 dergelijke telefoontjes binnen. Hiervan is 76 procent direct beantwoord; 24 procent is doorverwezen naar en beantwoord door de Huurcommissie. Van de aan de Huurcommissie gerichte telefoontjes is 81 procent direct beantwoord (in 2012 97 procent). In de overige gevallen moest een beller het later opnieuw proberen. De gemiddelde wachttijd ging omhoog van ruim een halve minuut in 2012 naar ruim anderhalve minuut. De gemiddelde gespreksduur ging omhoog van vier naar bijna vierenhalve minuut. Zowel de procentuele daling van het aantal beantwoorde telefoontjes, de toename van de gemiddelde wachttijd als de stijging van de gemiddelde gespreksduur heeft te maken met de vele telefonische vragen over de inkomensafhankelijke
29
huurverhoging: het was niet goed mogelijk vooraf in te schatten met hoeveel telefonische vragen over deze nieuwe wetgeving de Huurcommissie te maken zou krijgen. Een andere oorzaak heeft te maken met de genoemde omschakeling bij de telefonische dienstverlening in de tweede helft van het jaar. Ook het aantal schriftelijke vragen nam toe. De Huurcommissie beantwoordde in 2013 ongeveer 2.700 algemene schriftelijke vragen (niet over een zaak) tegen bijna 1.900 in 2012. De reden van deze toename is eveneens de inkomensafhankelijke huurverhoging. De brieven werden als regel binnen een termijn van zes weken beantwoord.
Website Huurcommissie Sinds september 2013 beschikt de Huurcommissie over een geheel vernieuwde website, om huurders en verhuurders nog beter van dienst te kunnen zijn. De website heeft een nieuwe lay-out en de opzet en inhoud zijn gewijzigd. De uitspraken van de Huurcommissie in het openbaar register zijn nu direct vanaf de homepage te vinden. Ook is de website geschikt voor een breed scala aan apparaten (computers, tablets en mobiele telefoons), en is het gemakkelijker om applicaties te integreren. Bij het ontwikkelen van de nieuwe website heeft de Huurcommissie aandacht besteed aan de toegankelijkheid en de webrichtlijnen van de Rijksoverheid. De Huurcommissie mag sinds september 2013 het oranje waarmerk van Drempelvrij. nl – het Nederlandse kwaliteitsmerk voor toegankelijke websites – op de website plaatsen. Dit oranje waarmerk betekent dat een belangrijk deel van de website aan de webrichtlijnen voldoet.
Sinds september 2013 is de website bijna 101.000 keer bezocht. Bezoekers bleven gemiddeld vier minuten op de site (in 2012 was dit bijna zes minuten) en bekeken gemiddeld bijna vier pagina’s (in 2012 zes pagina’s). De pagina ‘huurprijscheck en puntentelling’ werd het meest bezocht. Ongeveer de helft van de bezoekers vindt de website van de Huurcommissie rechtstreeks, zo’n dertig procent via zoekmachines en een kleine twintig procent via verwijzende websites zoals rijksoverheid.nl.
Klachten, Nationale ombudsman, schadeclaims en Wob-verzoeken In 2013 ontving de Huurcommissie 128 klachten. Dit is 0,9 procent van het aantal afgehandelde verzoeken, minder dan in 2012 (1,3 procent). Huurders dienden 75 klachten in (waarvan 21 p rocent gegrond), verhuurders 53 klachten (waarvan 42 procent gegrond). De Huurcommissie handelde de klachten in de regel binnen de vastgestelde termijn van zes weken af. Bij zes klachten was enkele dagen tot een week meer tijd nodig; de klagers stemden hier vooraf mee in. De klachten gingen in hoofdzaak over de telefonische informatievoorziening en elektronische bereikbaarheid van de Huurcommissie en de manier waarop medewerkers van de Huurcommissie huurders en verhuurders te woord stonden. Een tweede type klachten had te maken met het niet juist toepassen van het beginsel van hoor en wederhoor. Bij 13 klachten heeft de Huurcommissie uit coulance de legeskosten terugbetaald of toegezegd de griffiekosten voor een eventuele procedure bij de kantonrechter te compenseren.
30
de huurcommissie
Klachtafhandeling
2012
2013
109 (50% gegrond)
128 (30% gegrond)
- ontvangen klachten van huurders
-
75 (21% gegrond)
- ontvangen klachten van verhuurders
-
53 (42% gegrond)
Aantal toegekende vergoedingen
5
15
Ontvangen rapporten Nationale ombudsman
7
4
Ontvangen Wob-verzoeken
4
9
Ontvangen / afgehandelde klachten:
Van alle in 2013 ontvangen klachten heeft de Huurcommissie 30 procent gegrond verklaard; in 2012 lag dit percentage nog op 50 procent. De Huurcommissie leert van eerdere klachten en gebruikt deze om haar werkwijze verder te verbeteren. Zo vinden bij de postverzending extra controles plaats om ervoor te zorgen dat uitgaande correspondentie daadwerkelijk wordt verstuurd. Dit moet ertoe leiden dat zoveel mogelijk wordt voorkomen dat een partij bijvoorbeeld geen uitnodiging voor een zitting ontvangt. Klachten over de schending van het beginsel van hoor en wederhoor worden op deze manier voorkomen. Van de klachten bevatten er elf een schadeclaim. In twee gevallen heeft de Huurcommissie de klager uit coulance een geldbedrag toegekend. Nationale ombudsman Tien personen hebben hun klacht over de Huurcommissie voorgelegd aan de Nationale ombudsman. Dit zijn er minder dan in 2012, toen 17 personen dit deden. Vier klachten heeft de Nationale ombudsman direct doorgestuurd aan de Huurcommissie, omdat de verzoekers hun klacht daar nog niet eerder hadden ingediend. Deze klachten heeft de Huurcommissie alsnog
afgehandeld; de reacties heeft zij ter kennisname aan de Nationale ombudsman gestuurd. Over de overige zes klachten heeft de Nationale ombudsman in vier gevallen een rapport uitgebracht. Drie klachten betroffen het niet tijdig ontvangen van de uitnodiging voor een zitting en/of de bijbehorende dossierstukken. De wettelijke termijn hiervoor blijkt in de praktijk soms te krap, zeker in een vakantieperiode of als de verhuurder in het buitenland verblijft. De Huurcommissie houdt hier voortaan meer rekening mee. Bij de vierde klacht ging het om de motivering van de uitspraak, die als onduidelijk werd ervaren. Op verzoek van de Nationale ombudsman heeft de Huurcommissie de klager nadere uitleg gegeven over de betekenis en de context van de uitspraak. Over de vijfde klacht heeft de Nationale ombudsman geen rapport uitgebracht maar de Huurcommissie gevraagd de klachtafwijzing te heroverwegen. Omdat er een misverstand in het spel was, heeft de Huurcommissie de klager een kostenvergoeding toegekend. Ook over de zesde klacht bracht de Nationale ombudsman geen rapport uit. Na onderzoek stemde hij in met de zienswijze van de Huurcommissie.
31
In zijn jaarverslag over 2013 heeft de Nationale ombudsman aandacht besteed aan de bij hem ingediende klachten over de Huurcommissie. De Nationale ombudsman signaleert dat het aantal klachten over de Huurcommissie dat aan hem is voorgelegd, is afgenomen. Bovendien constateert hij dat de manier waarop de Huurcommissie ontvangen klachten afhandelt, is verbeterd. Hij blijft aandacht vragen voor het persoonlijke contact met de bij een huurgeschil betrokken partijen en met de indieners van klachten, evenals voor ‘dejuridisering’. De Huurcommissie is blij met de afname van het aantal klachten, terwijl het aantal huurgeschillen in 2013 juist flink is toegenomen. De Huurcommissie werkt actief aan de door de Nationale ombudsman gesignaleerde punten, in het spanningsveld tussen onpartijdigheid en oplossingsgerichtheid. Wob-verzoeken In 2013 kwamen bij de Huurcommissie negen verzoeken binnen in het kader van de Wet openbaarheid van bestuur (Wob). Vier hiervan waren nagenoeg gelijkluidende verzoeken afkomstig van één en dezelfde persoon, die zijn vraag beantwoord wilde zien over vier opeenvolgende jaren. De Huurcommissie heeft deze vragen afgehandeld. Drie andere verzoeken kwamen voort uit ontevredenheid over de afhandeling van een huurgeschil. Deze kon alsnog worden weggenomen. De overige twee verzoeken waren afkomstig van onderzoekers die informatie nodig hadden voor onderzoeksdoeleinden. De Huurcommissie kon de gevraagde informatie verstrekken.
32
de huurcommissie
33
4 wijzigingen in het uitvoeringsbeleid De Raad van Advies en de zittingsleden hebben op verzoek geadviseerd over aan passingen in het uitvoeringsbeleid van de Huurcommissie. De Raad van Advies stond vooral stil bij de inkomensafhankelijke huurverhoging en de gevolgen daarvan voor het functioneren van de Huurcommissie. Een ander speciaal aandachtspunt was het klanttevredenheidsonderzoek.
eigen monumentenbeleid van de Huurcommissie geschrapt, omdat dit in 2013 is vastgelegd in het Besluit huurprijzen woonruimte. Een tweede wijziging betrof het servicekostenbeleid. Verhuurders die tevens lid zijn van een Vereniging van Eigenaren (VvE), hoeven niet langer de facturen van leveranciers in te dienen. In plaats daarvan kunnen zij bijvoorbeeld volstaan met een van de VvE verkregen afrekening en jaarrekening.
Wijzigingen
Raad van Advies
Het uitvoeringsbeleid is bedoeld om gelijke huurprijsgeschillen op een gelijke manier te beslechten. Hiermee standaardiseert de Huurcommissie de wijze waarop de verschillende zittingscommissies de wet- en regelgeving interpreteren. De beleidsvergadering, bestaande uit het bestuur en de zittingsvoorzitters, stelt het uitvoeringsbeleid van de Huurcommissie vast, nadat de Raad van Advies en de zittingsleden hierover hebben geadviseerd.
De Raad van Advies heeft de Huurcommissie geadviseerd over het uitvoeringsbeleid. Hiernaast bracht de Raad advies uit over het jaarverslag 2012, de contouren van het jaarplan 2014, en de voorbereiding van het jaarverslag 2013 en het klanttevredenheidsonderzoek. De Raad van Advies kwam in 2013 vijf keer bijeen.
In 2013 heeft de beleidsvergadering twee wijzigingen op het uitvoeringsbeleid vastgesteld. Zo is het
De Raad van Advies stond in 2013 vooral stil bij de voorbereiding van de behandeling van de verzoekschriften met betrekking tot de inkomensafhankelijke huurverhoging. In een brief aan de
34
de huurcommissie
Charles Gommans Afdeling Beheer bij Stienstra Beleggingen bv
“hoe eerder het tot een oplossing komt, hoe beter” “Stienstra Beleggingen is nu een aantal malen uitgeroepen tot beste particuliere verhuurder van Nederland. Maar voor die tijd zijn we ook een keer tot slechtste gekozen. Daar hebben we vooral van geleerd dat we beter moeten communiceren met onze huurders. Een aantal medewerkers heeft sindsdien regelmatig overleg met de huurdersbelangenverenigingen. Zo proberen we contact te houden met onze huurders en zaken proactief af te stemmen. Procedures bij de Huurcommissie proberen we zo veel mogelijk te voorkomen. Maar met 10.000 à 12.000 huurders lopen we soms toch tegen conflicten aan die alleen de Huurcommissie kan oplossen. Komt er een verzoekschrift binnen, dan bespreken we het probleem altijd zo snel mogelijk met de huurder. Komen we er samen niet uit, dan werken we mee aan de procedure. We hebben er immers geen belang bij om de procesgang te vertragen. Hoe eerder het tot een oplossing komt, hoe beter. Dat komt de relatie met de huurder alleen maar ten goede. Het is daarom belangrijk dat de Huurcommissie er is, als onafhankelijke instelling die een uitspraak kan doen over een probleem dat je als verhuurder niet zelf met je huurder kunt oplossen. Het afgelopen jaar ontvingen wij zo’n dertig bezwaarschriften van huurders. Daarvan zijn er tien bij de Huurcommissie terechtgekomen. Daarbij moet ik wel zeggen dat we hadden afgezien van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Die konden we in zo korte termijn niet realiseren. Bovendien proberen we onze
sociale verantwoordelijkheid te nemen en de huurprijs binnen betaalbare grenzen te houden. Hier in Limburg, een van de regio’s waar we woningen verhuren, hebben we immers te maken met een vergrijsde bevolking en een zwakke economische regio. Toen ik net bij Stienstra begon, in de jaren tachtig/ negentig, liepen zaken wel anderhalf jaar voordat de Huurcommissie een uitspraak deed. Tegenwoordig werkt de Huurcommissie veel sneller. En duurt het een keer toch langer, dan informeren ze je erover. Dat is meestal geen probleem. Alleen als het gaat om huurverlaging wegens gebreken, kan het vervelend zijn als de procedure lang duurt. Zo’n procedure – overigens een goed drukmiddel om terechte klachten te laten verhelpen – kan immers enorme financiële gevolgen hebben. Gezien de belangen die ermee zijn gemoeid, zou het natuurlijk prettig zijn als de Huurcommissie procedures sneller kan afhandelen. Misschien dat het digitaliseren van de verzoekschriften daaraan kan bijdragen.”
35
voorzitter van de Huurcommissie signaleerde de Raad van Advies mogelijke knelpunten bij de uitvoering van deze wetswijziging. In dezelfde brief sprak de Raad van Advies ook meer in het algemeen zijn bezorgdheid uit over de korte tijd die wordt uitgetrokken voor wijzigingen in dan wel de totstandkoming van wet- en regelgeving. De Huurcommissie heeft de minister voor Wonen en Rijksdienst verzocht de inhoud van deze brief te betrekken bij zijn brief van aan de Tweede Kamer van 11 oktober 2013 over de evaluatie van de uitvoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Ook heeft de Raad van Advies zijn ideeën en adviezen uitgewisseld over het klanttevredenheidsonderzoek van de Huurcommissie. Daarbij zijn de aandachtspunten uit de klanttevredenheids onderzoeken 2012 en 2013 inzichtelijk gemaakt en uitvoerig besproken.
Zittingsleden De zittingsleden adviseerden het bestuur van de Huurcommissie over voorstellen tot wijziging of uniformering van het uitvoeringsbeleid. Ook adviseerden zij onder andere over de contouren van het jaarplan 2014, het jaarverslag 2012 en de voorbereiding van het jaarverslag 2013. Het voltallige zelfstandig bestuursorgaan Huurcommissie, bestaande uit het bestuur, de zittingsvoorzitters en de zittingsleden, is hiervoor in 2013 twee keer bijeen geweest: de zogeheten voor- en najaarsvergadering. De zittingsleden en zittingsvoorzitters die betrokken zijn bij de geschillen in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv), zijn in 2013 eenmaal met het bestuur bijeen geweest om de uitvoeringsaspecten af te stemmen.
36
de huurcommissie
37
5 organisatie In 2013 volgden medewerkers van de Dienst van de Huurcommissie ontwikkelingstrajecten in het kader van de in 2012 geïntroduceerde brede functies. Deze trajecten moeten leiden tot snellere doorlooptijden en een betere interne opvang van werkpieken. Hiernaast vervolgde de Huurcommissie haar speciale programma’s voor oplossingsgericht werken en de verbetering van prestaties. De formatie was 91 fte, waarvan 65 fte in vaste dienst. Brede en flexibele inzetbaarheid Het jaar 2013 stond in het teken van de brede en flexibele inzetbaarheid van de medewerkers van de Dienst van de Huurcommissie. Met de nieuwe brede functies die in 2012 zijn geïntroduceerd, kunnen medewerkers worden ingezet op meerdere onderdelen van het werkproces. Zo hoopt de Huurcommissie het doorloopproces te versnellen en het risico op fouten te verkleinen. Bovendien kunnen werkpieken gemakkelijker worden opgevangen.
In 2013 volgden medewerkers van de Dienst van de Huurcommissie ontwikkelingstrajecten in dit kader: zij werden door ervaren collega’s ingewerkt op de nieuwe aspecten van hun brede functie. Tegelijkertijd zetten alle medewerkers zich in om het normale werk uit te voeren.
Programma voor verbetering prestaties De Huurcommissie is in 2012 gestart met een programma om haar prestaties te verbeteren met behulp van de methode Lean Six Sigma. De essentie van deze methode is dat bij de inrichting van werkprocessen meer wordt gedacht vanuit het eindproduct en de klant. Fouten uit processen halen en samenwerking verbeteren zijn belangrijke onderdelen. Een aantal medewerkers is opgeleid om met behulp van deze methode zelfstandig verbetertrajecten uit te voeren. In 2013 is de methode Lean Six Sigma toegepast om de manier te evalueren waarop de Huurcommissie omgaat met de verwerking van de legesvoorschotten en de uiteindelijke incasso
38
de huurcommissie
en/of terugbetaling hiervan. De verschillende afdelingen die hiermee te maken hebben, onderzochten in hoeverre dit proces kan worden verbeterd. Deze verbeteringen hebben ertoe geleid dat de Huurcommissie de leges binnen een kortere termijn efficiënt kan verwerken.
Telefonische dienstverlening In 2013 heeft de Huurcommissie haar telefonische dienstverlening anders vorm gegeven. Doel van dit project was de klant sneller inhoudelijke informatie te geven over de behandeling van een geschil en over de procedure. Sinds september 2013 beantwoorden medewerkers van Informatie Rijksoverheid de algemene telefonische vragen over huren en verhuren. Hierdoor is het mogelijk de vragen ook digitaal te stellen (via het contactformulier op de website van Rijksoverheid.nl). De Huurcommissie beantwoordt de zaakgerelateerde vragen, evenals de algemene vragen die Informatie Rijksoverheid niet kan beantwoorden. In dit kader heeft een aantal medewerkers een training gehad om deze telefoongesprekken goed, klantvriendelijk en tegelijkertijd doelmatig te kunnen voeren.
Oplossingsgericht werken Met het programma ‘Oplossingsgericht werken’ werkt de Huurcommissie er sinds 2011 aan om onnodige geschillen en geschilprocedures te voorkomen en huurders en verhuurders te helpen al in een zo vroeg mogelijk stadium samen tot een goede oplossing te komen. In het kader van dit project heeft de Huurcommissie in de tweede helft van 2013 onderzocht of zij sommige verzoeken anders kan afhandelen dan met een formele uitspraak. Tijdens een kleine proef
is geprobeerd het huurprijsgeschil tijdens de zitting met beide partijen op te lossen. Voor deze zittingen is meer tijd uitgetrokken. Begin 2014 zal de Huurcommissie deze proef evalueren. In 2012 en 2013 bood de Huurcommissie bij een geschil in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder de betrokken partijen, bij wijze van proef, de mogelijkheid van bemiddeling, om het geschil samen te kunnen oplossen. Deze proef heeft slechts in twee gevallen geleid tot een schikking tussen de partijen. In de overige gevallen werd de Huurcommissie alsnog om een uitspraak gevraagd. Om die reden behandelt de Huurcommissie dergelijke geschillen vanaf 2014 direct tijdens een zitting.
Samenwerkingsverbanden Voor zaken als de in-, door- en uitstroom van personeel, informatievoorziening en ICT zoekt de Huurcommissie de samenwerking met gelijk soortige diensten binnen de overheid en de semioverheid. Binnen de Rijksbrede Benchmarkgroep worden bijvoorbeeld ervaringen uitgewisseld op verschillende terreinen. Binnen het samenwerkingsverband ‘Werken bij de buren’ wisselt de Huurcommissie medewerkers uit voor tijdelijke en vaste projecten en vacatures. En in het platform ‘Klein Lef’ werkt de Huurcommissie samen met andere (kleine) uitvoeringsorganisaties van het Rijk aan de voorbereiding van de digitale dienstverlening aan de burgers en bedrijven. Doel van het platform is de problemen inzichtelijk te maken waar kleine organisaties tegen aanlopen en deze te agenderen bij de verschillende rijksbrede initiatieven op dit gebied.
39
Organogram Huurcommissie
Voorzitter Plv voorzitter
Raad van Advies
Zittingscommissies
Zelfstandig bestuursorgaan Huurcommissie
Dienst van de Huurcommissie
Ondernemingsraad
Afdeling Geschilbeslechting
Bedrijfsbureau
Bestuursbureau
Concerncontroller
Het bestuur van de Huurcommissie bestaat uit een voorzitter en een plaatsvervangend voorzitter. De Raad van Advies geeft gevraagd en ongevraagd advies aan het bestuur over het uitvoeringsbeleid en de werkwijze van de Huurcommissie. Voor de behandeling van zaken vormt de Huurcommissie zittingscommissies, bestaande uit een zittingsvoorzitter, een huurders- en een verhuurderslid. De Dienst van de Huurcommissie ondersteunt het zelfstandig bestuursorgaan bij zijn werkzaamheden.
40
de huurcommissie
Personeel De Huurcommissie bestaat uit het zelfstandig bestuursorgaan Huurcommissie en de ondersteunende Dienst van de Huurcommissie, die als baten-lasten-agentschap onderdeel is van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Bij het zelfstandig bestuursorgaan Huurcommissie waren eind 2013 naast de voorzitter en de plaatsvervangend voorzitter zes zittingsvoorzitters en 53 zittingsleden actief. Zittingsleden zijn op afroep beschikbaar voor de Huurcommissie. De formatie van de Dienst van de Huurcommissie is 91 fte. Hiervan waren in 2013 gemiddeld 65 fte in vaste dienst en gemiddeld 26 fte flexibele inhuur. Inhuur vindt vooral plaats om werkpieken op te vangen en voor ICT-projecten. In verband met de hausse aan zaken als gevolg van de inkomensafhankelijke huurverhoging was een extra inzet van externe mensen nodig. Van het personeelsbestand is 40 procent vrouw en 60 procent man. In 2013 was het ziekteverzuim 5,1 procent. Dit is een daling met één procentpunt ten opzichte van 2012. Het percentage wordt vooral veroorzaakt door enkele langdurig zieken.
41
Els van der Schans Manager Wonen en Wijken bij corporatie Haag Wonen, Den Haag
“de huurcommissie houdt ons scherp” “Wij wijzen onze bewoners er op dat zij met een klacht over hun woning bij de Huurcommissie terecht kunnen. Daarin ligt volgens mij het belang van de Huurcommissie: als plek voor klachten en gratis advies. Bovendien houdt de Huurcommissie onszelf, als corporatie, scherp op de eigen dienstverlening. Overigens proberen we een Huurcommissieprocedure zo veel mogelijk te voorkomen. Een klacht die terecht is in de geest van de Huurcommissie, pakken we zelf op. De informatie op de website van de Huurcommissie gebruiken we daarbij vaak als leidraad om de ernst van het probleem te bepalen. En iedere zaak die toch bij de Huurcommissie terecht komt, bespreken we onderling om ervan te leren. De dienstverlening van de Huurcommissie is de afgelopen jaren een stuk verbeterd. De informatievoorziening is beter en de klachten worden sneller verwerkt. Die snelheid is belangrijk. Mensen weten graag waar ze aan toe zijn. Bovendien kan de relatie tussen huurder en verhuurder verslechteren naarmate een uitspraak op zich laat wachten. Ik vind het jammer dat een huurder de verhuurder kan verbieden om bij het onderzoek in de woning aanwezig te zijn. De informatie die op de website staat, gebruiken wij vaak als referentiekader om klachten van onze bewoners te beoordelen. Soms laat die informatie echter ruimte voor een andere interpretatie, bijvoorbeeld bij het Besluit Kleine Herstellingen. Ik zou graag met de Huurcommissie overleggen om iets aan die inter
pretatieruimte te doen. Redelijkheid en billijkheid van een klacht of verzoek staat daarbij natuurlijk voorop. Voor de komende tijd verwacht ik dat de prijskwaliteitverhouding van een woning steeds meer centraal komt te staan. De huurprijs is essentieel voor een bewoner. Gaat die prijs steeds verder omhoog, bijvoorbeeld door de inkomensafhankelijke huurverhoging, dan ontstaat een rechtmatigheidsvraag. In de beleving van de huurder staat die stijgende prijs immers los van de kwaliteit van de woning. Daarnaast brengen de voortdurende veranderingen in het systeem onduidelijkheid en onzekerheid voor de huurder met zich mee. Ik denk dat dit alles een aanzuigende werking zal hebben op het aantal zaken voor de Huurcommissie. En dat kan weer tot een verstopping in de procedure leiden. Een bemiddelende rol van de Huurcommissie kan dan meer op zijn plaats zijn dan een rechtsprekende rol.”
42
de huurcommissie
43
6 voorbereiding op nieuwe weten regelgeving Het huurbeleid is sterk in beweging. Dit uit zich ook in nieuwe wetgeving of in wetsvoorstellen die worden geïnitieerd door de minister voor Wonen en Rijksdienst. De Huurcommissie heeft zich in 2013 als uit voeringsorganisatie voorbereid op derge lijke nieuwe wet- en regelgeving, zoals de inkomensafhankelijke huurverhoging en de Warmtewet. Ook heeft de Huurcommissie intensief samengewerkt met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties over het wetsvoorstel voor de vereenvoudi ging werkwijze Huurcommissie en de aanpas singen van het woningwaarderingsstelsel.
Nieuwe wetgeving De Huurcommissie heeft zich in 2013 voorbereid op de uitvoeringsaspecten van verschillende nieuwe wet- en regelgeving. In de eerste plaats heeft de Huurcommissie zich voorbereid op de introductie van de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2013. Deze leidde tot een aanzienlijke verhoging van het aantal huurverhogingszaken bij de Huurcommissie. Een tweede wijziging betrof de aanpassing van de monumentenregels per 1 juli 2013. Met de aangepaste monumentenregels vallen huurpanden die als Rijksmonument zijn aangewezen, onder de werking van het woningwaarderingsstelsel. Rijksmonumenten krijgen vijftig extra punten en voor woningen in een beschermd stads- en dorpsgezicht kan een opslag op de huur van 15 procent worden gerekend. In de derde plaats heeft de Huurcommissie zich voorbereid op de inwerkingtreding van de Warmtewet per 1 januari 2014.
44
de huurcommissie
Zo hebben wij er aan kunnen bijdragen dat het nieuwe streefhuurbeleid van deltaWonen lager is uitgevallen dan de corporatie van plan was. Weliswaar voor een jaar, maar toch. Met een paar onsjes minder kun je voor veel mensen wellicht problemen voorkomen. Het afgelopen jaar hebben we onze relatie met het bestuur van de corporatie geïntensiveerd. We hebben nu een redelijk optimum bereikt, waardoor we samen met de corporatie echt iets voor de huurders kunnen betekenen.
Gerhard Gerrietsen en Joke Buter Voorzitter respectievelijk secretaris van de Stichting Centrale Bewonersraad van woningcorporatie deltaWonen, Zwolle
“met een paar onsjes minder kun je problemen voorkomen” “Het is goed dat er een Huurcommissie is die bindende uitspraken kan doen bij huurproblemen. Maar het is jammer dat een Huurcommissie nodig is. Het moet dan ook het laatste redmiddel zijn voor een huurder. Als centrale bewonersraad hebben we meestal weinig te maken met dit soort zaken. Wel proberen wij ervoor te zorgen dat de huurders de juiste route volgen. Benaderen ze ons, dan geven we die route aan: eerst naar de verhuurder, dan naar de klachtenadviescommissie en pas als laatste naar de Huurcommissie. Je merkt dat mensen blij zijn als je ze met een goede uitleg verder kan helpen. In een enkel geval spelen we ook een bemiddelende rol tussen de huurder en onze corporatie deltaWonen. Maar onze taak ligt er vooral in de corporatie scherp te houden en ervoor te zorgen dat de heffingen zo beperkt mogelijk blijven.
De leden van de centrale bewonersraad moeten huurders zijn van deltaWonen en binnen de raad moeten de drie werkgebieden van de corporatie zijn vertegenwoordigd: Zwolle, Kampen en Oldebroek. In de bewonersraad is veel kennis aanwezig, van het bestuurlijke tot de ICT. En we volgen regelmatig cursussen van de Woonbond. Dan komt de Huurcommissie ook regelmatig voorbij, bijvoorbeeld bij de vraag wanneer je wel of juist niet naar de Huurcommissie kunt met een probleem. Maar zoals gezegd, het is onze taak, samen met de verhuurder, om er voor te zorgen dat het voor een huurder niet zo ver hoeft te komen. Zo helpen we het aantal zaken bij de Huurcommissie te beperken. Sinds enige tijd heeft onze bewonersraad een eigen website. Die is ook toegankelijk vanaf de website van de woningcorporatie; weer een voorbeeld van onze goede relatie met de corporatie. Met de website kunnen we meer mensen bereiken en dus helpen. Dat is het mooie van ons werk: iets betekenen voor onze medehuurders.”
45
De Warmtewet bevat bepalingen over de maximale prijs bij collectieve warmteleveringen. De wet is voor de Huurcommissie van belang omdat deze vooral doorwerkt in de woningwaardering en in servicekostenzaken waarbij de verhuurder blokverwarming levert. Een vierde wijziging betrof de overgangsregeling bij het energielabel dat in 2011 is ingevoerd. Deze overgangsregeling is per 1 januari 2014 verlopen. Vanaf dat moment bepaalt de Huurcommissie de energieprestatie van de woning op basis van het energielabel of, als de woning geen energielabel heeft, op basis van de bouwjarentabel. Tot slot heeft de Huurcommissie zich in 2013 voorbereid op de inwerkingtreding van het wetsvoorstel voor de vereenvoudiging van de werkwijze van de Huurcommissie. Hierbij heeft de Huurcommissie intensief samengewerkt met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Om de uitvoeringsprocessen voor de aangepaste wetgeving goed vorm te kunnen geven heeft de Huurcommissie geregeld overleg gevoerd met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Bij de voorbereidingen op de invoering van de Warmtewet is ook overleg gevoerd met het ministerie van Economische Zaken en met De Geschillencommissie. Vervolgens heeft de Huurcommissie nieuwe procedures voor de geschilbeslechting ontworpen, de communicatiemiddelen aangepast en de ICT op orde gebracht.
46
de huurcommissie
47
7 financiën De Huurcommissie behaalde in 2013 bij de reguliere bedrijfsvoering een positief exploi tatieresultaat van 0,6 miljoen euro. Voor de afwikkeling van de reorganisatie uit 2012 is 1,8 miljoen euro toegevoegd aan de voor ziening op de balans. Als gevolg hiervan en door een korting op de bij het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) te declareren vergoeding, kwam het totale financiële resultaat over 2013 negatief uit (- 1,8 miljoen euro). De kostprijs per afgehandelde zaak was bij bijna alle typen zaken lager dan geraamd, met name als gevolg van lagere apparaats kosten. De kosten voor de behandeling van geschillen in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder waren daaren tegen hoger dan geraamd. De behandeling van deze geschillen was in 2013 bewerkelijker dan verondersteld.
Verkorte versie jaarrekening Dit hoofdstuk bevat een verkorte versie van de jaarrekening van de Dienst van de Huurcommissie over 2013 en geeft een beeld van de belangrijkste financiële gegevens. De Huurcommissie rapporteert over haar financiën via de verantwoordingscyclus van de begroting van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties 2013.1 Deze jaarrekening is opgesteld volgens de voorschriften van de Comptabiliteitswet en de nadere uitwerking hiervan in de Regeling Rijksbegrotingsvoorschriften 2014, de Regeling departementale begrotings administratie en de Regeling agentschappen.
1
De in dit jaarverslag opgenomen financiële overzichten maken onderdeel uit van het Jaarverslag 2013 van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. De Algemene Rekenkamer, die het departementale jaarverslag jaarlijks onderzoekt, zal op 21 mei 2014 haar oordeel hierover in een rapport aan de Staten-Generaal aanbieden. In het rapport kunnen opmerkingen worden gemaakt over de bedrijfsvoering en de in het jaarverslag opgenomen financiële overzichten van de Dienst van de Huurcommissie.
48
de huurcommissie
Gespecificeerde Staat van baten en lasten Bedragen x € 1.000
Omschrijving Baten Omzet moederdepartement Omzet derden Rentebaten
Oorspronkelijk vastgestelde begroting 13.234
13.300
939
983
0
11
Vrijval voorzieningen Bijzondere baten
Realisatie
71 0
3.703
14.173
18.068
Personele kosten
6.222
7.081
Materiële kosten
6.453
6.018
1.372
960
0
1.837
126
0
0
3.992
14.173
19.888
0
- 1.820
Totaal baten Lasten
Afschrijvingskosten Dotatie voorzieningen Rentelasten Bijzondere lasten Totaal lasten Saldo van baten en lasten
49
Baten
Lasten
De voornaamste baten van de Huurcommissie bestaan uit de vergoeding door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (de opdrachtgevende beleidsdirectie Woningmarkt bij BZK) voor het aantal behandelde verzoeken. Deze vergoeding, omzet moeder departement genoemd, wordt bepaald door het aantal afgehandelde verzoeken te vermenigvuldigen met het bijbehorende tarief. Met het ministerie is afgesproken om hierop voor 2013 een eenmalige korting toe te passen.
De personele lasten waren in 2013 hoger dan begroot. Belangrijkste oorzaak was de hogere instroom van verzoeken dan vooraf geschat. Om deze verzoeken tijdig te kunnen afhandelen moest de Huurcommissie extra medewerkers inhuren.
Het positieve verschil tussen de begrote en de afgerekende vergoeding vindt zijn oorzaak enerzijds in een hogere reguliere productie dan geraamd en anderzijds in een hogere instroom van verzoeken dan verwacht. De opbrengst van de leges (omzet derden) is hoger dan oorspronkelijk geraamd. Dit hangt samen met de eerder genoemde hogere instroom en productie. Per uitspraak was de gemiddelde legesopbrengst lager dan verwacht. Voor de kosten van een aantal projecten heeft het ministerie een specifieke bijdrage betaald. De hoogte van deze bijdrage wordt jaarlijks achteraf vastgesteld op basis van de daadwerkelijk gemaakte kosten. In 2013 waren deze kosten hoger dan geraamd. Ook voor de afhandeling van de nieuwe inkomensafhankelijke huurgeschillen zijn de werkelijk gemaakte kosten afgerekend. Hiervoor kon vooraf geen reëel tarief per geschil worden bepaald.
De materiële lasten daarentegen waren lager dan begroot. Dit heeft vooral te maken met de lagere kosten voor ICT. De bijzondere lasten voor projecten kwamen in 2013 hoger uit dan begroot. Deze kosten zijn gemaakt voor het verbeteren van de website van de Huurcommissie, de behandeling van verzoeken in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging en de verbetering van de digitale dienstverlening. Hiernaast zijn kosten gemaakt die voortvloeien uit de reorganisaties van 2009 en 2012. Ook is de waardevermindering van de werkvoorraad onder deze post verantwoord. In verband met de genoemde reorganisaties en de verwachte kosten hiervoor in 2014 en daarna zijn de voorzieningen verhoogd.
Saldo van baten en lasten Over 2013 heeft de Huurcommissie een negatief exploitatieresultaat behaald van ruim 1,8 miljoen euro. Belangrijkste oorzaak van het negatieve resultaat zijn de hogere kosten voor de voorzieningen. Hiernaast heeft de Huurcommissie eenmalig een korting toegepast op de van het ministerie van BZK te ontvangen vergoeding voor de afhandeling van verzoeken.
50
de huurcommissie
Balans per 31 december 2013 (voor verwerking van het resultaat) Bedragen x € 1.000
31 december 2013
31 december 2012
2.611
3.323
97
113
2.493
2.915
Debiteuren
518
516
Nog te ontvangen
119
78
Liquide middelen
11.605
13.345
Totaal activa
17.443
20.290
191
2.011
2.011
4.495
- 1.820
- 2.484
3.343
2.832
174
165
Nog te betalen
13.735
15.282
Totaal passiva
17.443
20.290
Activa Immateriële activa Materiële activa Voorraden
Passiva Eigen vermogen: - exploitatiereserve - onverdeeld resultaat Voorzieningen Crediteuren
51
De reguliere lasten (dat wil zeggen exclusief de lasten die voortvloeien uit de reorganisaties) bedroegen 16,9 miljoen euro. De reguliere baten (dat wil zeggen exclusief de onttrekking van de voorziening voor de reorganisatiekosten én exclusief de bovengenoemde korting) bedroegen 17,5 miljoen euro. Het saldo van reguliere baten en lasten à 0,6 miljoen euro was derhalve positief, evenals vorig jaar.
Activa De immateriële activa bestaan uit aangeschafte software en het bedrijfssoftwarepakket Themis dat in januari 2011 in gebruik is genomen. Op bedragen van de post Themis wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikname, dus vanaf 2011. De materiële activa bestaan uit inventaris, hardware, installaties en verbouwingen die in de afgelopen jaren zijn gedaan in het kantoor van de Huurcommissie in Den Haag. Omdat de Huurcommissie haar kantoorruimten huurt, staan deze panden niet op de balans als activa. Het grootste deel van de activa is begin deze eeuw aangeschaft, en heeft hierdoor een beperkte restwaarde. Veel activa worden nog gebruikt terwijl ze inmiddels zijn afgeschreven. De voorraden betreffen de waarde van de nog in behandeling zijnde zaken. De post ‘debiteuren’ heeft vooral betrekking op nog te ontvangen leges van huurders en verhuurders die bij een huurgeschil (geheel of gedeeltelijk) in het ongelijk zijn gesteld en als niet-indiener deze leges niet als voorschot hadden betaald.
Passiva Het eigen vermogen wordt gevormd door enerzijds de exploitatiereserve en anderzijds het onverdeeld resultaat over 2013. Het onverdeeld resultaat over 2013 bedroeg ruim -1,8 miljoen euro. Als gevolg hiervan is het eigen vermogen gedaald tot 191.000 euro: dit is onder het in de Regeling agentschappen vermelde maximum van vijf procent van de gemiddelde jaaromzet in de jaren 2011-2013, conform het in de Jaarrekening 2012 geformuleerde voornemen. Dit maximum bedraagt 840.000 euro. De voorzieningen betreffen de nog te maken kosten in verband met de reorganisaties in 2009 en 2012, alsmede een voorziening vanwege onzekere legesontvangsten. De post ‘crediteuren’ bestaat uit in 2013 ontvangen maar eind 2013 nog niet betaalde facturen. De post ‘nog te betalen’ bestaat uit nog te ontvangen facturen, legesvoorschotten, vooruit ontvangen vergoedingen van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en personele verplichtingen. Onder deze post valt ook de schuld aan het ministerie voor de overgenomen activa.
52
de huurcommissie
Integrale kostprijzen Bedragen in €
Raming
Realisatie
Geschil huurprijs
1.548
1.409
Geschil servicekosten
1.587
1.526
898
863
8.291
10.599
Verklaring redelijkheid huurprijs Geschil op grond van Wohv
Integrale kostprijzen De kostprijzen zijn bepaald op basis van de werkelijke kosten over 2013 en het aantal werkelijk afgehandelde zaken. De gerealiseerde integrale kostprijzen van de behandeling van huurprijs- en servicekostengeschillen en verzoeken van de Belastingdienst over de redelijkheid van huurprijzen zijn lager dan geraamd, met name als gevolg van de lagere apparaatskosten. De kosten voor de behandeling van geschillen in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder zijn hoger dan geraamd. Dit komt doordat die behandeling arbeidsintensiever bleek dan geraamd.
53
bijlagen
54
de huurcommissie
bijlage 1
samenstelling zbo huurcommissie Per 31 december 2013 Bestuur Naam
Functie
Mevrouw drs. A.A. van Heur
Voorzitter
Mevrouw drs. T. Knoester
Plaatsvervangend voorzitter
Zittingsvoorzitters Naam
Eerste benoeming
Einde benoeming
De heer mr. J.H. Bloksma
1 juli 2002
1 juli 2014
Mevrouw mr. W.C. Brouwer
1 januari 2011
1 januari 2015
Mevrouw mr. C.S. van Damme
1 november 2001
21 augustus 2016
Mevrouw mr. E.M. Jacquemijns
1 februari 2011
1 februari 2015
De heer mr. J.A.M. Schuurbiers
1 september 2007
1 september 2017
Mevrouw mr. L.E.M. Zalme
13 april 2013
13 april 2017
In de verslagperiode is afscheid genomen van zittingsvoorzitter mevrouw mr. S.A. Horn-Kruijer. Zittingsleden Naam
Eerste benoeming
Einde benoeming
De heer F.J. Bedaux
1 oktober 2005
1 oktober 2017
Mevrouw S.L. van den Berge
2 april 2007
2 april 2015
De heer ir. B.S. Binnerts
1 november 2006
1 november 2014
De heer drs. D.W. de Blank
1 september 2003
1 september 2015
Mevrouw ir. B.M.V. Brakel-Uiterwaal
1 april 2004
1 mei 2016
Mevrouw mr.drs. L.A. van den Broeke
18 juni 2007
18 juni 2015
Mevrouw P.L.M. Brugman
1 augustus 2005
1 augustus 2017
55
Naam
Eerste benoeming
Einde benoeming
De heer drs.ing. E.H.M. Clement MRE
1 juni 2006
1 juni 2014
De heer Th. Coehoorn
1 september 2003
1 september 2015
De heer L.P.J. Creugers MBA
1 september 2010
1 september 2014
Mevrouw F.C. van Dam
1 september 2005
1 september 2017
Mevrouw L. Dijkstra
1 maart 2003
1 maart 2015
De heer W.J.M. Dings
13 oktober 2006
13 oktober 2014
De heer mr. M.H.P.G. Dreuw
1 februari 2005
1 september 2014
De heer J.C. Droogendijk
1 september 2005
1 september 2017
De heer N.A. Eeken
1 april 2004
1 mei 2016
Mevrouw drs. A.H.M.G. Engbers
1 maart 2005
1 april 2017
De heer H.J.M. Groenemeijer
1 december 2006
1 december 2014
Mevrouw drs. C. Hakvoort-Matser
15 november 2009
15 november 2017
De heer drs. P.J. van der Ham
15 december 2006
15 december 2014
De heer C.C.M. Hamers MSc
15 september 2006
15 september 2014
De heer J.J.M.W. van Helden
1 december 2011
1 december 2015
De heer M.J. Hessels
1 maart 2003
1 maart 2015
De heer R. van Hilten
5 november 2007
5 november 2015
De heer A.M. Hoes
1 november 2005
1 november 2017
Mevrouw drs. E. Hollink
1 september 2007
1 september 2015
De heer J.W. Hospes
1 augustus 2009
1 augustus 2017
De heer C.H.D. ter Huizen
1 oktober 2003
1 oktober 2015
De heer F. Hulshof
15 november 2009
15 november 2017
De heer M.J. Janssen
1 december 2002
1 december 2014
De heer C.F. Jonker
1 juni 2007
1 juni 2015
De heer ing. G.W. Kamp MSRE
1 maart 2007
1 maart 2015
Mevrouw mr. M.P.C. Kaptein
1 december 2011
1 december 2015
Mevrouw drs. A.M. Kersten
1 juni 2006
1 juni 2014
De heer ing. J.N. Kieft
1 augustus 2007
1 augustus 2015
De heer H.J. Kok
1 september 2004
1 september 2016
56
de huurcommissie
Naam
Eerste benoeming
Einde benoeming
Mevrouw C. Kwast-Vastenhoud
18 juni 2007
18 juni 2015
De heer C.F. Mol
1 juni 2004
1 juli 2016
De heer H. Oostland
1 juli 2005
1 juli 2017
De heer mr. C.A. Oskam
1 november 2006
1 november 2014
Mevrouw A.A.M. Oud-Swart
1 maart 2003
1 maart 2015
De heer drs.ing. E.E. Pannebakker
1 mei 2007
1 mei 2015
De heer L. Rakhorst
1 januari 2004
1 januari 2016
De heer H. Scheffer
1 oktober 2003
1 oktober 2015
De heer ir. M.G.C. Schut
18 juni 2007
18 juni 2015
Mevrouw mr. P. Schuurman
1 juni 2005
1 juni 2017
De heer G. Spermon
1 juni 2006
1 juni 2014
De heer H.J.A. Steijger
1 december 2002
1 december 2014
Mevrouw M.A.J. van Veen-de Haan
1 maart 2004
1 maart 2016
De heer ing. J.J. ten Velden
1 september 2003
1 september 2015
De heer ing. J. van Werven
1 januari 2003
1 januari 2015
De heer H.H.B. Zegers
1 september 2003
1 september 2015
De heer G.C. Zijlstra
1 mei 2004
1 mei 2016
In de verslagperiode is afscheid genomen van het zittingslid de heer J.A.A.M. van Hapert. Voor geschillen op grond van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) zijn als zittingsleden aangesteld: Naam
Eerste benoeming
Einde benoeming
De heer F.A. Agterkamp
1 maart 2012
1 maart 2016
De heer S.J.C. Gaastra
1 maart 2012
1 maart 2016
Mevrouw R. Kokke
1 september 2012
1 september 2016
De heer mr. P.G.A. van der Sanden
1 maart 2012
1 maart 2016
Alle zittingsleden genieten een vergoeding voor reis- en verblijfskosten en verdere vergoedingen volgens bij ministeriële regeling gegeven regels (artikel 3d, lid 6 Uhw; artikel 8a Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte).
57
bijlage 2
samenstelling raad van advies Per 31 december 2013 Raad van Advies Naam
Voorgedragen namens
Mevrouw H.T. Bolsman-Ruiter
Aedes
De heer drs. B.H.M. Bos
Vastgoed Belang
De heer F.C.M. Schoonhoven
IVBN
Mevrouw M. van Iersel
Nederlandse Woonbond
De heer mr. H.J.A. Mesdag
Nederlandse Woonbond
De heer drs. M.S. Wondergem
Nederlandse Woonbond
De heer mr. K.R. van der Graaf
Onafhankelijk lid
De heer drs. J.A. Karssen, voorzitter
Onafhankelijk lid
Mevrouw mr. C.M.C. van Zeeland
Onafhankelijk lid
De leden van de Raad van Advies ontvangen een vergoeding voor reis- en verblijfskosten en verdere vergoedingen volgens bij ministeriële regeling gegeven regels (artikel 3g, lid 6 Uhw; artikel 3d, lid 6; artikel 8a Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte).
58
de huurcommissie
bijlage 3
zittingslocaties en aantal zittingen in 2013 Zittingslocaties en aantal zittingen in 2011 - 2013
Zittingslocatie
Zittingen in 2011
Zittingen 2012
Zittingen 2013
5
6
4
128
126
147
Apeldoorn
7
6
5
Arnhem
8
11
20
Assen
2
1
1
Breda
8
12
14
36
48
65
Doetinchem
2
0
0
Dordrecht
6
1
0
Eindhoven
10
19
20
Emmen
2
1
0
Enschede
5
7
3
Groningen
12
16
21
Haarlem
10
1
3
Heerlen
1
0
0
’s-Hertogenbosch
8
3
0
Hilversum
2
0
0
Leeuwarden
5
6
4
Leiden
7
1
0
Lelystad
3
0
0
10
12
14
Meppel
1
0
0
Middelburg
5
3
3
Alkmaar Amsterdam
Den Haag
Maastricht
59
Zittingslocatie
Zittingen in 2011
Zittingen 2012
Zittingen 2013
Nijmegen
13
7
0
Roermond
4
2
0
Rotterdam
79
62
55
Tilburg
4
0
0
Utrecht
32
40
32
Zaandijk
0
1
0
Zwolle
3
5
7
Totaal
418
397
418
60
de huurcommissie
bijlage 4
ontvangers van het jaarverslag Het jaarverslag wordt toegezonden aan de minister voor Wonen en Rijksdienst, de Eerste en Tweede Kamer der Staten-Generaal en verder aan de onderstaande belanghebbenden: ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■
Nationale ombudsman Raad voor de Rechtspraak Raad voor Rechtsbijstand VNG Nederlandse Woonbond Aedes Raad voor Onroerende Zaken Vastgoed Belang Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN) Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) Makelaarsvereniging VBO Juridisch Loket rechts- en wetswinkels huurteams rechtsbijstandverzekeraars
en aan een ieder die om toezending verzoekt.
Colofon Jaarverslag 2013 is een uitgave van de Huurcommissie Tekst en portretfotografie Anke van Heur en portretfoto’s interviews Simone Langeweg Tekst en Communicatie Advies Overige fotografie Thijs Wolzak Fotografie, Amsterdam Grafische vormgeving Jenneke Drupsteen Grafische vormgeving, Den Haag Druk Van Deventer, ’s-Gravenzande Meer informatie De Huurcommissie Postbus 16495 2500 BL Den Haag Telefoon: 1400 www.huurcommissie.nl
Jaarverslag 2013 is als pdf te vinden op www.huurcommissie.nl of is te bestellen via bovenstaand telefoonnummer. Niets van deze uitgave mag worden verveelvuldigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke wijze dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.
jaar verslag 2013 de huurcommissie
