Zaaknummer
WOHV 050
Uitspraak van de Huurcommissie
Datum zitting
9 juli 2015 Verzonden op
Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv)
31 augustus 2015
Woonruimte Huurwoningen XXXXXXX te Amsterdam Hierna te noemen: het Complex Verzoeker Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door:
Bewonerscommissie XXXXXXX de Bewonerscommissie XXXXXXXXXXXXXXXXX
Wederpartij Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door:
Woningstichting XXXXXXX Verhuurder XXXXXXXXXXXXXXXXX
Essentie van de uitspraak Verhuurder heeft een gedeelte van de informatie waar de Bewonerscommissie om verzocht, te weten het asbestrapport en het bouwkundig onderzoek, uiteindelijk op 23 december 2014 verstrekt. Doordat er geen meerjaren onderhoudsplan bestaat, kan Verhuurder dit ook niet verstrekken. Nu Verhuurder de gevraagde informatie, voor zover deze beschikbaar was, verstrekt heeft, heeft zij voldaan aan haar verplichting volgend uit artikel 3 Wohv. I De procedure I.1 De Bewonerscommissie heeft bij brief van 19 november 2014 bij de Huurcommissie een Wohv-verzoek ingediend (bij de Huurcommissie ingekomen op 19 december 2014). De leges zijn door de Huurdersvereniging voldaan op 18 februari 2015. I.2 De Bewonerscommissie en Verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op een zitting van de Huurcommissie. De zitting vond plaats op donderdag 9 juli 2015 in Amsterdam. I.3 Verhuurder heeft bij brief van 12 mei 2015 een verweerschrift ingediend. II De partijen II.1 De Bewonerscommissie vertegenwoordigt huurders van het Complex. De Bewonerscommissie wordt beschouwd als bewonerscommissie in de zin van artikel 1, lid 1 onder g Wohv. Uit alle overgelegde stukken blijkt dat zij door Verhuurder als gesprekspartner wordt beschouwd.
Pagina 1 van 6
Zaaknummer
WOHV 050 Datum zitting
9 juli 2015
II.2 Verhuurder wordt beschouwd als verhuurder in de zin van artikel 1, lid 1 onder d Wohv. III Het verzoek van de Bewonerscommissie III.1 Bij brieven van 1 en 15 september 2014 heeft de Bewonerscommissie Verhuurder verzocht informatie te verstrekken ten aanzien van een drietal onderwerpen. Deze informatie betreft een rapport dat een extern bedrijf, de firma Search B.V., heeft opgemaakt na een asbestinventarisatie in het Complex. Daarnaast heeft de Bewonerscommissie verzocht om verstrekking van een bouwkundig rapport van het Complex en van een meerjaren onderhoudsplan voor de komende 5 tot 10 jaar. Verhuurder heeft deze informatie niet verstrekt. III.2 De Bewonerscommissie stelt dat Verhuurder haar niet van de informatie voorziet die van wezenlijk voeren belang is voor het voeren van een gelijkwaardig overleg. De Bewonerscommissie verzoekt de Huurcommissie om te beoordelen of door het niet verstrekken van de gevraagde informatie door Verhuurder, sprake is van schending van de Wohv. IV Het verweer van Verhuurder IV.1 Verhuurder geeft aan dat het oorspronkelijk tijdstip van het najaarsoverleg van 2014 is uitgesteld in verband met de afwezigheid van de contactpersoon voor de Bewonerscommissie. Pogingen om tot een nieuwe datum voor het overleg te komen zijn vervolgens niet geslaagd. IV.2 Verhuurder heeft op het gebied van het informatierecht van bewonerscommissies afspraken gemaakt met de huurderskoepel. IV.3 Verhuurder is van mening dat rapportages over de technische staat van complexen niet onder het informatierecht van een bewonerscommissie vallen. Omdat Verhuurder wel transparant wil zijn, is een deel van de gevraagde informatie, vooruitlopend op het volgend overleg, op 23 december 2014 naar de Bewonerscommissie opgestuurd. IV.4 Verhuurder geeft aan normaliter geen asbestrapporten te versturen omdat zij het belangrijk vindt om de bevindingen toe te lichten. Vanwege het vertragen van het bewonersoverleg heeft Verhuurder ervoor gekozen het rapport alsnog aan de Bewonerscommissie te verstrekken. Ook het laatste bouwkundig onderzoek heeft Verhuurder, op 23 december 2014, naar de Bewonerscommissie gezonden. Dit bouwkundig onderzoek was eerder reeds besproken, maar niet ter hand gesteld. Ten aanzien van het gevraagde meerjaren onderhoudsplan geeft Verhuurder aan dat zij dit niet kan verstrekken, omdat een dergelijk plan momenteel niet bestaat. Het volledige verzoek, het verweerschrift en alle bijlagen worden als hier overgenomen en ingevoegd beschouwd.
2
Zaaknummer
WOHV 050 Datum zitting
9 juli 2015
V Ter zitting De Bewonerscommissie en Verhuurder verklaarden, zakelijk weergegeven en in chronologische volgorde, het volgende: V.1 De Bewonerscommissie verklaart het asbestrapport en het bouwkundig rapport inmiddels te hebben ontvangen. Het gevraagde meerjaren onderhoudsplan heeft de Bewonerscommissie nog niet ontvangen en zij heeft vernomen dat dit er ook niet is. De Bewonerscommissie wil duidelijkheid krijgen over de vraag op welke informatie zij op grond van de Wohv recht heeft van de Verhuurder te ontvangen. V.2 Verhuurder stelt dat zij diverse pogingen heeft ondernomen om de Bewonerscommissie goed te informeren. Verhuurder is van mening dat zij niet verplicht is om alle rapporten aan de Bewonerscommissie beschikbaar te stellen, maar Verhuurder deelt wel de informatie die in die rapporten is opgenomen met de Bewonerscommissie. Verhuurder geeft aan dat er nog onduidelijkheid bestaat over de toekomst van het Complex en dat er daarom op dit moment geen onderhoudsplan bestaat. Zij kan een dergelijk plan dan ook niet aan de Bewonerscommissie verstrekken. Verhuurder is van mening dat zij de Bewonerscommissie voldoende informeert op een wijze die overeenkomt met wat in de wet staat. V.3 Er is sprake van een Samenwerkingsovereenkomst. Daarin zijn afspraken tussen de koepelorganisatie en Verhuurder neergelegd over de onderwerpen die onder het informatierecht van een bewonerscommissie vallen. De Bewonerscommissie is bij deze koepelorganisatie aangesloten. Verhuurder geeft aan dat zij aan alle punten uit de overeenkomst met betrekking tot het informatierecht van de Bewonerscommissie heeft voldaan. V.4 Verhuurder geeft aan dat zij het asbestvraagstuk onder controle heeft en dat zij hier niet geheimzinnig over is. Indien verstrekking van informatie over asbest eventuele zorgen en onrust bij de Bewonerscommissie weg zou kunnen nemen, dan zou zij hiertoe overgaan. Verhuurder is echter van mening dat dit dan wel eerst inhoudelijk besproken en toegelicht moet worden. Ten aanzien van het ter beschikking stellen van een intern rapport is Verhuurder van mening dat openheid belangrijk is, maar dat verstrekking hiervan ook tot onrust zou kunnen leiden. Verhuurder stelt dat zij niet verplicht is dergelijk interne rapporten te verstrekken. Het beleid ten aanzien van verstrekking is neergelegd in de Samenwerkingsovereenkomst. Verhuurder voert tweemaal per jaar overleg met de Bewonerscommissie, waarbij alle thema’s worden besproken. Verhuurder neemt het overleg met de Bewonerscommissie serieus, maar dit betekent niet dat interne stukken overlegd moeten worden. V.5 De Bewonerscommissie verklaart dat door verstrekking van het asbestrapport, de zorgen met betrekking tot asbest zijn weggenomen. Zoals met Verhuurder 3
Zaaknummer
WOHV 050 Datum zitting
9 juli 2015
afgesproken is, heeft de Bewonerscommissie het rapport niet verder verspreid. De Bewonerscommissie heeft de gevraagde informatie uiteindelijk ontvangen, maar heeft hier lang op moeten wachten. V.6 Ten aanzien van het bouwkundig onderzoek geeft Verhuurder aan dat dit naar aanleiding van het verzoek van de Bewonerscommissie uiteindelijk is verstrekt. Verhuurder geeft aan dat zij om dezelfde reden als bij het asbestrapport terughoudend is met verstrekking van een dergelijk rapport. Verhuurder geeft aan dat zij het rapport punt voor punt met de Bewonerscommissie heeft besproken. Doordat er technisch ingewikkelde zaken in het rapport zijn opgenomen, hecht Verhuurder eraan dit zoveel mogelijk te bespreken in plaats van de informatie zonder toelichting te verstrekken. V. 7 De Bewonerscommissie geeft aan dat zij om dit rapport gevraagd heeft omdat er 20 jaar lang geen onderhoudswerkzaamheden zijn verricht in het Complex. De Bewonerscommissie heeft het rapport wel in kunnen zien, maar had hier meer tijd voor nodig. V.8 Verhuurder geeft aan dat er op dit moment geen meerjaren onderhoudsplan voor het Complex is, zodat dit ook niet verstrekt kan worden. De woningen van het Complex zouden eerst in 2012 gesloopt worden, nu gaat in 2020 beoordeeld worden wat er met het Complex gaat gebeuren. De Bewonerscommissie geeft aan dat nu weliswaar een aantal onderhoudswerkzaamheden worden verricht, maar dat dit op een goedkope wijze gebeurt omdat de woningen toch gesloopt gaan worden. Verhuurder verklaart dat de Bewonerscommissie goed werk doet en bevestigt dat er sprake is van achterstallig onderhoud. Verhuurder geeft aan dat alle achterstallig onderhoudswerkzaamheden op verzoek aangepakt en uitgevoerd worden. Er is nog geen besluit genomen over de toekomst van het Complex. Verhuurder heeft ook nog geen advies hierover gevraagd.
VI De beoordeling VI.1 Artikel 3 Wohv bepaalt dat een verhuurder een huurdersorganisatie of een bewonerscommissie desgevraagd schriftelijk over tenminste de in het tweede lid van dat artikel genoemde onderwerpen moet informeren. De wijze waarop aan dit recht op informatie invulling wordt gegeven, wordt aan partijen overgelaten. Uit artikel 3 Wohv volgt dat Verhuurder de Bewonerscommissie schriftelijk moet informeren, maar dit betekent niet dat Verhuurder verplicht is interne stukken zoals een asbestrapportage of een bouwkundig onderzoek, zonder meer te verstrekken.
4
Zaaknummer
WOHV 050 Datum zitting
9 juli 2015
VI.2 De Huurcommissie kan geen principiële uitspraak doen over de wijze waarop informatie verstrekt wordt. Welke specifieke informatie en de wijze waarop dit verstrekt wordt, is situatief en wordt aan partijen overgelaten. Verhuurder kan er om haar moverende redenen voor kiezen om een mondelinge toelichting te geven over de aanwezigheid van asbest in het Complex en over de algehele bouwinventarisatie. Ingevolge artikel 3 Wohv dient de Bewonerscommissie naast deze mondelinge toelichting daarnaast wel, in enige vorm, schriftelijk over deze onderwerpen geïnformeerd te worden. De Huurcommissie merkt hierbij op dat het van wezenlijk belang is dat het overleg en de wijze van informatieverstrekking zodanig vormgegeven wordt dat eventuele ongerustheid bij bewoners weggenomen kan worden. Dit wordt enerzijds begrensd door het vermijden van maatschappelijk risico, maar anderzijds moet de Bewonerscommissie adequaat haar werk kunnen verrichten. Het wordt aan partijen overgelaten daar invulling aan te geven. VI.3 Ten aanzien van mogelijke sloopplannen in het Complex merkt de Huurcommissie op dat de Bewonerscommissie gelet op de artikelen 3, 4 en 5 Wohv recht heeft op informatie, overleg en advies als er sprake is van een beleidswijziging met betrekking tot onderwerpen genoemd in artikel 3 lid 2 Wohv, zoals sloop of renovatie. Sloop of renovatie is op dit moment nog niet aan de orde, maar in het kader van de leefbaarheid van de omgeving dienen in de tussentijd wel onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd te worden. VI.4 De Huurcommissie moet zich in haar oordeel beperken tot de inhoud van het verzoek van de Bewonerscommissie. Het verzoek zag op het niet verstrekken door Verhuurder van informatie ten aanzien van een drietal onderwerpen. Het eerste verzoek van de Bewonerscommissie dateert van 1 september 2014 en de informatie is op 23 december 2014 verstrekt. Tussen verzoek en verstrekking van de informatie zit een lange periode, maar Verhuurder heeft uiteindelijk aan haar verplichting voldaan. De meerjaren-onderhoudsbegroting kon niet overgelegd worden, omdat een dergelijk plan er niet is. Volgens Verhuurder is het eerdere uitgangspunt van sloop niet verlaten, maar wordt over eventuele sloop pas in 2020 besloten. Nu verhuurder de gevraagde informatie, voor zover deze beschikbaar was, verstrekt heeft, is er geen sprake van schending van de Wohv.
5
Zaaknummer
WOHV 050 Datum zitting
9 juli 2015
VII De beslissing VII.1 Verhuurder heeft een gedeelte van de informatie waar de Bewonerscommissie om verzocht heeft, te weten het asbestrapport en het bouwkundig onderzoek, uiteindelijk op 23 december 2014 verstrekt. Doordat er geen meerjaren onderhoudsplan bestaat, kan Verhuurder dit ook niet verstrekken. Nu Verhuurder de gevraagde informatie, voor zover deze beschikbaar was, verstrekt heeft, heeft zij voldaan aan haar verplichting volgend uit artikel 3 Wohv. Volgens artikel 8a van de Wohv worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat de uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Deze uitspraak wordt opgenomen in een openbaar register dat voor iedereen toegankelijk is. Deze uitspraak is verzonden zowel aan de Bewonerscommissie als aan Verhuurder. Amsterdam, 9 juli 2015 De Huurcommissie,
Mr. W.C. Brouwer Zittingsvoorzitter Mr. A.N.J. van Dongen Secretaris
6
Mr. N. Bybau en S. Gaastra Zittingsleden
