Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) Woonruimten Studentenwoningen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (hierna te noemen: het Complex)
Zaaknummer
WOHV 035 Datum zitting
3 december 2013 Verzonden op
Verzoeker Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door:
Bewonersvereniging xxxxxxxxxxxx de Bewonersvereniging xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (aanwezig ter zitting)
Wederpartij Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door:
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Verhuurder xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (aanwezig ter zitting)
8 januari 2014
Essentie Verhuurder heeft de WOHV niet juist nageleefd, door de Bewonersvereniging bij de wijziging van de internetaanbieder geen instemmingsrecht toe te kennen. I De procedure I.1 De Huurcommissie heeft een verzoek ontvangen op 25 september 2013 (gedateerd 19 september 2013) van de Bewonersvereniging. I.2 De leges zijn door de Bewonersvereniging voldaan op 21 oktober 2013. I.3 De Bewonersvereniging heeft op 22 november 2013 (ontvangen 26 november 2013) nadere informatie gestuurd over het geschil. I.4 Verhuurder heeft op 27 november 2013 een verweerschrift ingediend. I.5 De Bewonersvereniging en de Verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op een zitting van de Huurcommissie. De zitting vond plaats op dinsdag 3 december 2013 in Den Haag. II De feiten II.1 De Bewonersvereniging vertegenwoordigt de belangen van de huurders van (ongeveer 900) woningen uit het Complex. Uit de overgelegde stukken blijkt dat zij door Verhuurder als gesprekspartner wordt beschouwd in een rol als bewonerscommissie. Er bestaat geen samenwerkingsovereenkomst tussen partijen. II.2 Verhuurder is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70, eerste lid, van de Woningwet, zoals genoemd in artikel 1 onder d WOHV.
Pagina 1 van 6
Zaaknummer
WOHV 035 Datum zitting
3 december 2013 III Het verzoek (inclusief aanvulling) van de Bewonersvereniging III.1 De Bewonersvereniging is door Verhuurder op geen enkele manier betrokken bij de voorbereidingen (in het 2e halfjaar van 2012) van een wijziging van aanbieder van internetdiensten per 1 januari 2013. III.2 De Bewonersvereniging verzoekt de Huurcommissie uit te spreken dat: a. de Bewonersvereniging informatie-, advies- en instemmingsrecht heeft bij wijzigingen van het servicekostenpakket, bijvoorbeeld een wijziging van de kosten van de dienst, van de inhoud van de dienst, van de aanbieder van de dienst of van de voorwaarden waaronder de dienst wordt geleverd; b. verhuurder bij het wijzigen van internetaanbieder de voorschriften uit de Wet overleg huurder verhuurder niet heeft gevolgd en de bewonersvereniging daardoor heeft benadeeld; c. het besluit tot wijzigen van internetaanbieder niet mag worden uitgevoerd of dient te worden opgeschort; d. verhuurder de kritiek, wensen en adviezen van de Bewonersvereniging, welwillend dient te behandelen indien het niet meer mogelijk is van aanbieder te veranderen en met de huidige aanbieder een oplossing dient te worden gevonden. IV Het verweer van Verhuurder IV.1 Verhuurder moest na de, niet voorziene, opzegging van het contract voor de levering van internetdiensten van de vorige aanbieder, op heel korte termijn actie ondernemen om de levering van internet te continueren, vooral ook gezien het grote belang ("de onmisbaarheid") van goedwerkend internet. IV.2 Verhuurder meent dat de Bewonersvereniging geen huurdersorganisatie in de zin van art. 1, lid 1 sub f WOHV is, maar een bewonerscommissie zoals bedoeld in art. 1, lid 1 sub g WOHV. IV.3 Bovendien was er in het Complex in de tweede helft van 2012 geen of een nauwelijks actieve bewonersorganisatie, zodat het voor verhuurder niet mogelijk was om een bewonersorganisatie te betrekken in de voorbereidingen. Het verzoek, het verweer en alle bijlagen worden geacht hier overgenomen en ingevoegd te zijn. V Ter zitting De Bewonersvereniging en Verhuurder verklaarden, zakelijk weergegeven en in chronologische volgende, het volgende: V.1 De Bewonersvereniging verklaart dat tussen 22 november 2013 (de datum van de aanvulling van de Bewonersvereniging op haar verzoek) en vandaag (de zittingsdatum) een wisseling van het bestuur heeft plaatsgevonden. Beide woordvoerders zijn niet langer bestuursleden, maar hebben wel mandaat voor deze woordvoering.
2
Zaaknummer
WOHV 035 Datum zitting
3 december 2013 V.2 De Bewonersvereniging verklaart vervolgens dat zij meent instemmingsrecht te hebben over de wijziging van de internetaanbieder, omdat dit een wijziging in het servicekostenpakket is, maar dat zij nergens mee ingestemd heeft. Het feit dat Verhuurder al een contract heeft gesloten met een internetaanbieder doet aan dat instemmingsrecht niets af. De Bewonersvereniging heeft enkele concrete onderwerpen ten aanzien van de levering van internet, waarvoor zij wensen heeft die bij de wijziging van de internetaanbieder meegenomen hadden kunnen worden. Nu zij niet is betrokken, is met deze onderwerpen niets gedaan. V.3 Verhuurder verklaart dat bij de aanleg van het netwerk voor internet in de periode 2004/2005 de keuzes daarbij aan alle huurders zijn voorgelegd. Er is dus met alle huurders individueel overeenstemming over de dienst 'internet'. Naar de mening van verhuurder valt de wijziging van een internetaanbieder niet onder de WOHV. Bovendien functioneerde in de periode dat de verhuurder bezig was met de voorbereidingen daarvoor de bewonerscommissie van het Complex niet of nauwelijks. V.4 De Bewonersvereniging verklaart in reactie daarop dat zij de stelling van Verhuurder bestrijdt dat er geen actieve bewonersvertegenwoordiging zou zijn geweest in de 2e helft van 2012. De Bewonersvereniging is bij notariële akte opgericht op 9 december 2011 en er is veelvuldig en goed contact geweest met verhuurder in de aanloopfase en kort daarna. Begin 2012 is er contact geweest tussen verhuurder en de Bewonersvereniging over problemen met de vorige internetaanbieder, en ook in september en oktober 2012 is er contact geweest. Bovendien is een mail, met uitnodiging aan de huurders voor de Algemene Ledenvergadering van de Bewonersvereniging, verstuurd via Verhuurder. Dit geeft aan dat er wel degelijk contacten waren in de 2e helft van 2012. Bovendien had Verhuurder zich al in juni 2012 tot de Bewonersvereniging moeten wenden, toen het contract door de vorige internetaanbieder werd opgezegd. V.5 Vervolgens verklaart de Bewonersvereniging dat zij voldoet aan alle eisen die in de WOHV worden gesteld aan een huurdersorganisatie: naast de notariële oprichtingsakte zijn ook de statuten notarieel vastgelegd, met daarin onder andere afspraken rond lidmaatschap en bestuur en het doel van de Bewonersvereniging . V.6 Verhuurder verklaart vervolgens dat de kosten voor internet aanvankelijk waren opgenomen in de (kale) huurprijs. Bij de wijziging van de internetaanbieder is deze kostenpost onderdeel geworden van de servicekosten en uit de (kale) huurprijs gehaald. Het bedrag voor de levering van internet is gedaald. Daarover zijn alle huurders in december 2012 (individueel) geïnformeerd, met de mogelijkheid om te reageren als men het daar niet mee eens was. Van die mogelijkheid om bezwaar te maken is noch door individuele huurders, noch door het bestuur van de Bewonersvereniging gebruik gemaakt.
3
Zaaknummer
WOHV 035 Datum zitting
3 december 2013 Verhuurder heeft met de overkoepelende huurdersorganisatie geen overleg gevoerd, omdat het bedrag voor de internetdiensten verlaagd werd en de algemene voorwarden vrijwel integraal overgenomen waren van die van de vorige internetaanbieder. Ook verklaart verhuurder dat het contract met de huidige internetaanbieder is gesloten voor een periode van in principe 7 jaar en dat dat contract niet opengebroken kan worden. Ten slotte verklaart Verhuurder dat hij achteraf gezien meent dat in het traject wellicht onvoldoende oog is geweest voor de mogelijke WOHV aspecten ervan. V.7 De Bewonersvereniging reageert dat de verklaring van verhuurder dat geen reactie is gegeven op de informatie uit december niet juist is. Er is wel degelijk om nadere informatie gevraagd, vooral omdat er veel zaken niet duidelijk waren. Er was trouwens weinig keus: de gewijzigde aanbieder, en de bijbehorende voorwaarden accepteren, of verstoken zijn van internet. Ook verklaart de Bewonersvereniging dat er wel degelijk sprake is van een wijziging: niet alleen de dienstverlener werd aangepast, ook de kosten die daarmee verband houden werden op een andere manier aan de huurders doorberekend, namelijk in de servicekosten in plaats van in de kale huur. VI De beoordeling VI.1 In de eerste plaats dient antwoord te worden gegeven op de vraag of de Bewonersvereniging kan worden beschouwd als huurdersorganisatie in de zin van artikel 1, onder f, sub 10 tot en met 40 WOHV. In de statuten van de Bewonersvereniging is onder andere vastgelegd dat: - de Bewonersvereniging tot doel heeft de belangen te behartigen van de bewoners van het Complex en dat alle bewoners van het complex zich kunnen aansluiten bij de Bewonersvereniging; - actieve leden van de Bewonersvereniging aangewezen kunnen worden als bestuurslid; - jaarlijks een algemene ledenvergadering wordt gehouden; Ook is gebleken dat de Bewonersvereniging de huurders (o.a. via internet) op de hoogte houdt van haar activiteiten en hen betrekt in haar standpuntbepaling. De Huurcommissie concludeert daarom dat de Bewonersvereniging moet worden beschouwd als een huurdersorganisatie, aangezien zij voldoet aan de eisen hieromtrent, vermeld in artikel 1, onder f, sub 10 tot en met 40 WOHV. VI.2 Vervolgens dient antwoord te worden gegeven op de vraag of de Bewonersraad dient te worden beschouwd als een koepelorganisatie of als een huurdersorganisatie aangaande een complex. De Huurcommissie overweegt dat Verhuurder een koepelorganisatie in het leven heeft geroepen, die de belangen van alle huurders van Verhuurder behartigt. De Bewonersvereniging betwist dit niet en heeft, ook over het onderhavige geschil, contact gehad met deze koepelorganisatie. De Huurcommissie is daarom van oordeel dat de Bewonersvereniging moet worden beschouwd als een huurdersorganisatie aangaande een complex.
4
Zaaknummer
WOHV 035 Datum zitting
3 december 2013 De Huurcommissie merkt daarbij nog op dat zij, gezien het verhandelde ter zitting, van oordeel is dat Verhuurder voldoende aanspreekpunten had bij de Bewonersvereniging, ook bij (afgetreden) bestuursleden. VI.3 Dan komt de vraag aan de orde of de Bewonersvereniging instemmingsrecht heeft ten aanzien van de wijziging van de internetaanbieder. De Huurcommissie overweegt daarbij het volgende: Wanneer sprake is van een wijziging in het servicekosten pakket, moet een huurdersorganisatie voor een complex, beschouwd worden als een huurdersorganisatie in brede zin, die, voor dat specifieke onderwerp alle rechten uit de WOHV toekomt. (artt. 2 lid 1; 2 lid 2, sub a; 2 lid 3 WOHV en art. 3 lid 2, sub j WOHV, bezien in onderlinge samenhang) De wijziging van internetaanbieder en de daarmee samenhangende aanpassing in de kosten (en de plaats daarvan in de servicekosten in plaats van als onderdeel van de huurprijs) is formeel een wijziging in het servicekostenpakket. Het vorenstaande impliceert dat de Bewonersvereniging daarover instemmingsrecht heeft (art. 5a WOHV). De Huurcommissie concludeert dat Verhuurder de WOHV niet juist heeft nageleefd, ten aanzien van de hiervoor genoemde artikelen, door dat instemmingsrecht niet aan de Bewonersvereniging toe te kennen. VI.4 Ten aanzien van het verzoek van de Bewonersvereniging om te bepalen dat het besluit tot wijzigen van internetaanbieder niet mag worden uitgevoerd of dient te worden opgeschort oordeelt de Huurcommissie dat zij dit verzoek niet kan inwilligen. Verhuurder heeft een contract voor meerdere jaren afgesloten met een internetaanbieder. De Huurcommissie kan daar, ook in het kader van de WOHV, niet in treden. VI.5 Het laatste element van het verzoek van de Bewonersvereniging is de wens dat Verhuurder welwillend omgaat met kritiek, wensen en adviezen van de Bewonersvereniging. De Huurcommissie vertrouwt erop, mede gezien het verloop van de zitting, dat Verhuurder deze welwillendheid toont, zowel in aangelegenheden rond de levering van internet, als in overige zaken die de bewoners van het Complex aangaan.
5
Zaaknummer
WOHV 035 Datum zitting
3 december 2013
VII De beslissing Verhuurder heeft de WOHV (artt. 2 lid 1; 2 lid 2, sub a; 2 lid 3 WOHV en art. 3 lid 2, sub j alsook art. 5a WOHV) niet juist nageleefd, door de Bewonersvereniging bij de wijziging van de internetaanbieder geen instemmingsrecht toe te kennen. Volgens artikel 8a van de WOHV worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat de uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Deze uitspraak wordt opgenomen in een openbaar register dat voor iedereen toegankelijk is. Deze uitspraak is verzonden zowel aan de Bewonersvereniging als aan Verhuurder. Den Haag, 3 december 2013 De Huurcommissie,
Mr. W.C. Brouwer Zittingsvoorzitter
Mr. P.G.A. van der Sanden en S. Gaastra Zittingsleden
W. Bontekoe Secretaris
6
