Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) Woonruimte 73 woningen in de ... te ... Hierna te noemen: ... Verzoeker Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door:
Wederpartij Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door:
Zaaknummer
WOHV 005 Datum zitting
21 december 2012 Bewonerscommissie ... Bewonerscommissie Heer ..., voorzitter bestuur en heer ... adviseur
Verzonden op
16 januari 2013
... Verhuurder Heer ..., bedrijfsjurist, heer ... en heer ..., gebiedsmanager
I De procedure Verzoek De Huurcommissie heeft op 26 juni 2012 een verzoek ontvangen in het kader van de WOHV (gedateerd 15 juni 2012). Op 29 augustus 2012 heeft Verhuurder een verweerschrift ingediend. Op 4 september 2012 heeft bemiddeling plaatsgevonden onder leiding van twee zittingsvoorzitters van de Huurcommissie tussen de Bewonerscommissie en Verhuurder. De Bewonerscommissie heeft na het bemiddelingsgesprek op 5 september 2012 schriftelijk aangegeven de zaak te willen aanhouden tot er meer duidelijkheid zou ontstaan over mogelijke fasering van de herstructureringsingreep in de ... . Op 19 november 2012 heeft de Bewonerscommissie de Huurcommissie verzocht de zaak op zitting te behandelen, aangezien de besprekingen over fasering voor de Bewonerscommissie niet het gewenste resultaat hebben opgeleverd. Het volledige verzoek en het verweer en alle bijlagen worden als ingelast beschouwd. Zitting De Bewonerscommissie en de Verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op een zitting van de Huurcommissie. De zitting vond plaats op vrijdag 21 december 2012 te Amsterdam.
Pagina 1 van 8
Zaaknummer
WOHV 005 Datum zitting
21 december 2012 Aanwezig op de zitting Namens de Bewonerscommissie: Heer ... , heer ... en drie toehoorders. Namens de Verhuurder: Heer ... , heer ... , heer ... en mevrouw ... , participatiemedewerker II De feiten De Huurcommissie baseert de uitspraak op de volgende feiten: 1. De Bewonerscommissie en Verhuurder zijn het verklaard oneens over een gepaste aanpak (renovatie versus sloop/nieuwbouw) van 73 woningen in de ... 2. Op 19 november 2009 zijn alle huurders van de ... door de drie samenwerkende corporaties, waaronder Verhuurder, geïnformeerd over het plan de woningen te gaan renoveren. 3. Op 29 juni 2010 wordt door Verhuurder een algemene bewonersavond georganiseerd. In het verslag staat dat Verhuurder haar huurwoningen gaat renoveren en de fundering gaat herstellen. 4. Begin 2011 wordt door bureau ... , in samenwerking met constructiebureau ... , een nader bouwkundig onderzoek uitgevoerd. 5. De conclusie van het onderzoek is dat sloop/nieuwbouw verreweg de voorkeur verdient boven andere oplossingen, vanwege de te realiseren kosten/kwaliteitverhouding. 6. Op 12 juli 2011 worden de bewoners schriftelijk geïnformeerd met de mededeling dat de technische staat van de woningen slechter is dan eerder werd aangenomen. 7. De Bewonerscommissie vraagt een second opinion aan bij de ... . 8. In november 2011 wijst Verhuurder het advies van de ... gemotiveerd af. 9. Eind 2011 neemt de Raad van Bestuur van Verhuurder intern een besluit met betrekking tot de Meerjarenbegroting. 10. In januari 2012 ontvangt de Bewonerscommissie een formele adviesaanvraag van Verhuurder inzake het voorgenomen besluit om in 2013/2014 over te gaan tot sloop van alle woningen en in 2017 te starten met de bouw van nieuwe woningen. 11. Op 23 februari 2012 spreekt een meerderheid van de bewoners van de Bewonerscommissie zich uit voor renovatie. 12. Op 8 maart 2012 vindt er overleg plaats tussen de gemeente, de Verhuurder en de Bewonerscommissie en reageert de gemeente welwillend op het voorstel van de Bewonerscommissie de gemeentelijke rioleringsactiviteiten aan te passen aan een gefaseerde aanpak van de woningen van Verhuurder. 13. Op 9 maart 2012 overlegt de Bewonerscommissie haar gekwalificeerde advies, waarin zij aangeeft dat het onredelijk is pas in 2017 de financiering rond te hebben en dat renovatie voor Verhuurder aantrekkelijker is dan nieuwbouw. 14. Op 22 maart 2012 reageert Verhuurder schriftelijk op het advies en geeft zij de redenen aan waarom zij genoodzaakt is het advies van de Bewonerscommissie niet op te volgen; minimale renovatie is niet mogelijk, maar Verhuurder wil wel trachten de gevolgen voor de bewoners enigszins te verzachten. 15. Op 28 maart 2012 nodigt de Verhuurder de bewoners uit voor een nadere toelichting op haar besluit.
Pagina 2 van 8
Zaaknummer
WOHV 005 Datum zitting
21 december 2012 16. Op 10 april 2012 overlegt de Bewonerscommissie een aanvullend gekwalificeerd advies, waarin onder andere een bouwkostenbegroting van een renovatievariant is bijgevoegd. 17. Dit advies wordt besproken in een drietal bijeenkomsten op 11, 13 en 19 april 2012. 18. Op 26 april 2012 vindt het afsluitende gesprek plaats, waarin wordt aangegeven dat er definitief voor vernieuwbouw wordt gekozen; Verhuurder blijft ook na het lezen van het advies van de Bewonerscommissie van mening dat sloop van de 73 woningen in de ... om bedrijfseconomische redenen de enige juiste optie is. 19. Dit besluit wordt schriftelijk bevestigd bij brief van 27 april 2012, waarbij wordt verteld dat alsnog wordt onderzocht of direct in aansluiting op de sloop woningen vervroegd in 2014 in aanbouw kunnen worden genomen. 20. Op 10 mei 2012 organiseert de Bewonerscommissie een algemene bewonersbijeenkomst; de aanwezigen kiezen unaniem voor renovatie en besluiten een beroep te doen op de Huurcommissie. III Ter zitting III.1 De voorzitter van de Huurcommissie hecht er belang aan op te merken dat de Huurcommissie het geschil niet inhoudelijk zal beoordelen. De Huurcommissie zal de keuze renovatie dan wel sloop/nieuwbouw uitsluitend marginaal toetsen en beoordelen of de regels van de WOHV zijn nageleefd. De voorzitter van de Huurcommissie heeft in de brief van 19 november 2012 van de Bewonerscommissie gelezen dat er duidelijkheid is over de fasering en dat de woningen in Fase C gerenoveerd gaan worden. Verhuurder had tijdens het bemiddelingsgesprek d.d. 4 september jl. aangekondigd dat te overwegen. Het zou gezien kunnen worden als een tegemoetkoming of een handreiking van de Verhuurder. De Bewonerscommissie geeft aan verbaasd te zijn dat renovatie voor deze dertien woningen toch mogelijk is. Het voelt niet direct als een succes, want het is pas aan de orde in 2017. Gezien de huidige ontwikkelingen binnen de branche, geeft dat de Bewonerscommissie weinig zekerheid. III.2 Zakelijk weergegeven verklaart de Bewonerscommissie het volgende. Voor wat betreft Fase A (sloop zo spoedig mogelijk) en B (sloop vanaf 2017) wil de Bewonerscommissie voor bewoners die bereid zijn te verhuizen regelen dat ze bij voorrang in aanmerking kunnen komen voor andere woningen in de ... . Daarover voert de Bewonerscommissie gesprekken met de gemeente. De wethouder heeft gewaarschuwd voor een groot open gat in de ... . Door de fasering en in afwachting van renovatie bestaat er gevaar voor leegstand. Bewoners gaan mogelijk verhuizen, de buurt loopt het risico te verloederen.
Pagina 3 van 8
Zaaknummer
WOHV 005 Datum zitting
21 december 2012 Er is een bestemmingsplan voor de ... vastgesteld. De gemeente heeft de wensen geïnventariseerd bij de betrokken corporaties. Volgens de Bewonerscommissie is gebleken dat de wensenlijst van Verhuurder al is ingediend voor de rapportage van constructiebureau ... medio 2011. Dat zet het verweer van Verhuurder in een ander daglicht; dat er gekozen zou worden voor sloop/nieuwbouw was al eerder bekend. Ten aanzien van de fasering heeft de Bewonerscommissie duidelijkheid gevraagd voor haar bewoners. Het is belangrijk dat zij een planning weten. Niets staat vooralsnog vast. Niet weten wat er gaat gebeuren, is voor de bewoners verschrikkelijk. III.3 Zakelijk weergegeven verklaart de Verhuurder het volgende. De Verhuurder heeft de WOHV geheel gevolgd. Ook voor Verhuurder is het zeer onplezierig. Hij trekt zich dit aan. Verhuurder heeft een participatieregeling met verschillende bewonerscommissies. De voorzitter van de Raad van Bestuur is naar verschillende bijeenkomsten geweest. Er heeft mediation plaatsgevonden. Echter Verhuurder heeft een zakelijk probleem. De Bewonerscommissie wil renovatie. Verhuurder kijkt naar de bedrijfseconomische kant en renovatie betekent een verlenging van slechts een aantal jaren. Dat is niet mogelijk in deze tijd. Verhuurder heeft gekeken of renovatie gedeeltelijk mogelijk zou zijn. Verhuurder merkt op steeds in overleg te zijn geweest. Verhuurder meldt deelgenomen te hebben aan overlegavonden, maar de situatie is veranderd. Uit het verzoekschrift van de Bewonerscommissie blijkt ook niet dat Verhuurder de WOHV zou hebben overtreden. Het gaat om de inhoudelijke beslissing. Er blijkt vanuit de Bewonerscommissie weinig ruimte om mee te kijken naar alternatieve oplossingen. Verhuurder heeft besloten nu door te pakken. Het gaat ook om de veiligheid van de bewoners. Er is voor de ... besloten tot sloop en nieuwbouw, omdat er nadien een beter product staat. Dat geldt voor alle woningen in de buurt. Echter op 4 september 2012 heeft Verhuurder toegezegd de mogelijkheid te onderzoeken of de ...straat wel gerenoveerd zou kunnen worden. Dit kan Verhuurder nu bieden. Het zijn andere woningen, met een stevige gevel, die eenvoudiger te renoveren zijn. Het is voor Verhuurder niet de meest ideale oplossing, maar kan gezien worden als een geste. III.4 De Bewonerscommissie reageert en is van mening dat Verhuurder de WOHV niet goed heeft nageleefd. De bewoners zijn tot eind 2011 in de veronderstelling geweest dat de woningen gerenoveerd zouden worden. Begin 2012 kwam als een donderslag bij heldere hemel de mededeling dat renovatie van de baan was en dat er sloop en nieuwbouw plaats zou gaan vinden. Dat heeft in januari 2012 geleid tot een formele adviesaanvraag van Verhuurder aan de Bewonerscommissie. Technisch gezien is het mogelijk om te renoveren. De Bewonerscommissie heeft ook een beperkte renovatie voorgesteld, omdat er begrip is voor de financiële situatie van Verhuurder. De Bewonerscommissie heeft onder de bewoners een enquête gehouden en meer dan 70% is voor renovatie. De voorzitter van de Huurcommissie merkt op dat de WOHV de enquête niet als middel erkent. De enquête wordt genoemd in artikel 7:220 BW en is aan de orde wanneer een verhuurder met voortzetting van de
Pagina 4 van 8
Zaaknummer
WOHV 005 Datum zitting
21 december 2012 huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie. Het voorstel wordt vermoed redelijk te zijn wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. Dat is hier niet aan de orde. III.5 De Verhuurder geeft aan van plan te zijn om de leefbaarheid in de buurt op peil te houden. Daar is budget voor. Er komt een interim beheerplan, dat wordt opgesteld in samenwerking met de bewoners. De fasering heeft tot gevolg dat een deel van de woningen langer kan blijven staan, wat voortduring van de leefbaarheid in de buurt bevordert. Met het oog op het bestemmingsplan, waar de Bewonerscommissie op doelt, is er indertijd een technisch onderzoek gestart. Verhuurder heeft eind 2010 de variant sloop/nieuwbouw al laten onderzoeken, echter niet in de veronderstelling dat dat ook de conclusie zou zijn. Verhuurder wilde alleen alle mogelijke opties openhouden. Uit het tweede rapport bleek de staat van de woningen zo slecht, dat renovatie niet meer aan de orde was. De Bewonerscommissie reageert hierop en geeft aan dat het verslag van de gemeente voor 1 juni 2011 is gepubliceerd. Het technisch rapport is verschenen in maart 2011 en was toen al twee keer aangepast. Het omslagpunt tussen renovatie en sloop/nieuwbouw lag volgens de Bewonerscommissie al voor het verschijnen van het technische rapport. III.6 Een lid van de Huurcommissie vraagt aan partijen of zij hun verhaal voldoende hebben kunnen doen op deze zitting. De Bewonerscommissie geeft aan nog een paar punten te willen opvoeren, maar vraagt zich af of deze wellicht te inhoudelijk van aard zijn. De Bewonerscommissie beaamt dat er veelvuldig overleg heeft plaatsgevonden. De Bewonerscommissie is van mening dat de woningen gerenoveerd kunnen worden omdat de staat waarin zij verkeren nog goed genoeg is. De bedrading bijvoorbeeld voldoet aan de vereisten. De fundering is niet goed, maar het casco is in orde. Bij andere corporaties kiezen ze in dat geval wel voor renovatie. Verhuurder is het daarmee oneens. In het aanvullend advies is niet alleen een beroep gedaan op de investeringscapaciteit van Verhuurder, maar zijn ook andere posten aangegeven waar de renovatie ondergebracht zou kunnen worden. Het betreft een volkshuisvestelijk belang. De Bewonerscommissie is van mening dat zij te weinig informatie heeft gekregen om een advies te kunnen schrijven. Voorts heeft zij op haar adviezen te weinig inhoudelijk weerwoord gekregen van Verhuurder. De voorzitter van de Raad van Bestuur heeft ingestemd om nog een keer te praten met de Bewonerscommissie, maar uiteindelijk is de Bewonerscommissie niet betrokken geweest bij de echte beslissing van Verhuurder. De Bewonerscommissie is in één van de laatste vergaderingen geconfronteerd met het besluit dat de woningen die in Fase B vanaf 2017 zullen worden gesloopt en
Pagina 5 van 8
Zaaknummer
WOHV 005 Datum zitting
21 december 2012 nieuw gebouwd, daarna bestemd zijn voor de commerciële huur en verkoop. De schok voor de bewoners was groot. Een aantal bewoners zal nimmer terug kunnen keren naar hun oude plek. Alleen de bewoners van de ...straat hebben zekerheid. III.7 Een ander lid van de Huurcommissie mist de samenwerkingsovereenkomst tussen de Bewonerscommissie en de Verhuurder. De Verhuurder antwoordt dat er een samenwerkingsovereenkomst bestaat, die verder gaat dan de WOHV. Er staat precies uitgeschreven hoe het overleg plaatsvindt. De overeenkomst is bekrachtigd door alle bewonersraden en ook door de gemeente. Deze bevat tevens een kruisjeslijst. De samenwerkingsovereenkomst wordt ter zitting aan de commissie overhandigd. III.8 Verhuurder geeft tot slot aan dat het zware tijden zijn. We hebben goed gekeken waar wij de bewoners tegemoet kunnen komen en we trachten duidelijkheid te scheppen. Het voornemen ligt er vanaf 1 januari 2012. Maar er is veel weerstand. Het sociale plan komt daardoor moeilijk van de grond. De terugkeer naar de eigen woningen kunnen we niet garanderen. Verhuurder heeft de intentie zoveel mogelijk bewoners in de buurt terug te laten wonen en terug te laten keren. IV De beoordeling IV.1 De Bewonerscommissie ... wordt beschouwd als bewonerscommissie in de zin van artikel 1 sub g WOHV. Zij voldoet aan het gestelde in artikel 1 sub f 2 tot en met 4. Bovendien blijkt uit alle overgelegde stukken dat zij door de Verhuurder als gesprekspartner wordt beschouwd. Er is een samenwerkingsovereenkomst tussen de Bewonerscommissie en Verhuurder. De leges zijn door de Bewonerscommissie voldaan op 13 juli 2012. Het verzoek van de Bewonerscommissie is ontvankelijk. IV.2 Artikel 3 lid 1 en lid 2 onder b WOHV bepaalt dat de verhuurder de huurder, huurdersorganisatie of bewonerscommissie ‘op verzoek’ zo spoedig mogelijk schriftelijk informeert over zijn beheer en beleid dat rechtstreeks te maken heeft met de betrokken woonruimte. Dat recht op informatie omvat in elk geval ook informatie over slopen en renoveren van de woongelegenheden. Artikel 4 lid 1 geeft aan dat de verhuurder de betrokken huurdersorganisatie en de betrokken bewonersorganisatie ‘eigener beweging’ schriftelijk informeert over zijn voornemens tot wijzigingen in het door hem gevoerde beleid of beheer, bedoeld in artikel 3, lid 2. De verhuurder geeft daarbij ook aan wat zijn beweegredenen zijn. Artikel 5 lid 1 WOHV bepaalt dat de verhuurder een voornemen tot wijziging in het door hem gevoerde beleid, bedoeld in artikel 3 lid 2, niet uitvoert dan nadat hij binnen een door hem aan te geven periode van tenminste zes weken na het verstrekken van de informatie de huurdersorganisatie of bewonerscommissie in staat heeft gesteld met hem over de verstrekte informatie overleg te voeren en indien de huurdersorganisatie of bewonersorganisatie dat wenst daarover een schriftelijk advies uit te brengen. Binnen veertien dagen na ontvangst van het schriftelijke advies deelt de verhuurder, indien hij het advies geheel of gedeeltelijk niet volgt, dat schriftelijk en gemotiveerd mede, aldus artikel 5 lid 2. Vervolgens bepaalt arti-
Pagina 6 van 8
Zaaknummer
WOHV 005 Datum zitting
21 december 2012 kel 5 lid 3 dat de verhuurder zijn voornemen kan uitvoeren (a) als de huurdersorganisatie of bewonerscommissie schriftelijk heeft aangegeven geen bezwaar te hebben, of (b) nadat de in lid 1 gestelde termijn is verlopen of (c) drie dagen nadat een schriftelijke mededeling als bedoeld in het tweede lid door de huurdersorganisatie of bewonerscommissie is ontvangen. IV.3 In casu blijkt uit de overgelegde stukken en uit het verhandelde ter zitting dat er ruimschoots overleg is geweest tussen partijen. De Bewonerscommissie is voor de woningen in de ... gesprekspartner van Verhuurder. In de tweede helft van 2011 heeft Verhuurder zijn beleid gewijzigd, in die zin dat het voornemen over te gaan tot renovatie is gewijzigd in een besluit tot sloop en nieuwbouw. Echter naar het oordeel van de Huurcommissie heeft Verhuurder voldaan aan zijn plicht de Bewonerscommissie te informeren over (de wijziging van) zijn beleid en de Bewonerscommissie de gelegenheid gegeven om te overleggen en advies uit te brengen. Het eerste advies van de Bewonerscommissie is uitgebracht op 9 maart 2012. Op 22 maart 2012, dat wil zeggen binnen de in lid 2 van artikel 5 WOHV gestelde termijn van twee weken, heeft Verhuurder schriftelijk de redenen vermeld waarom hij genoodzaakt was het advies niet op te volgen. Op 28 maart 2012 heeft Verhuurder zijn voorgenomen beleid nogmaals mondeling toegelicht en de Bewonerscommissie conform artikel 5 lid 1 WOHV binnen de gestelde termijn van zes weken, in staat gesteld met hem over de verstrekte informatie overleg te voeren. Op 10 april 2012 heeft de Bewonerscommissie een aanvullend advies uitgebracht. Dit advies is besproken in drie bijeenkomsten op 11, 13 en 19 april 2012. Het verslag naar aanleiding van de bespreking van dit aanvullende gekwalificeerde advies is op 23 april 2012 aan de Bewonerscommissie verstrekt. Twee keer heeft de Verhuurder derhalve binnen twee weken na ontvangst van het schriftelijk advies de Bewonerscommissie schriftelijk en gemotiveerd medegedeeld het advies niet te zullen volgen. V De beslissing Verhuurder heeft conform artikel 5 lid 2 WOHV binnen veertien dagen na de door de Bewonerscommissie verstrekte adviezen over renovatie versus sloop/nieuwbouw gemotiveerd en schriftelijk aangegeven waarom deze adviezen niet zullen worden gevolgd. De Huurcommissie constateert dat er geen sprake is van een schending door de Verhuurder van een verplichting die voortvloeit uit de WOHV waardoor de Bewonerscommissie is benadeeld. Deze uitspraak wordt opgenomen in een openbaar register dat voor iedereen toegankelijk is.
Pagina 7 van 8
Zaaknummer
WOHV 005 Datum zitting
21 december 2012
Deze uitspraak is verzonden zowel aan de Bewonerscommissie ... als aan ... .
Amsterdam, 21 december 2012 De Huurcommissie,
Mr. J.A.M. Schuurbiers Zittingsvoorzitter
Mr. P.G.A. van der Sanden en S. Gaastra Zittingsleden
Pagina 8 van 8
