Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) Woonruimten Woningen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Hierna te noemen het Complex
Zaaknummer
WOHV 036 Datum zitting
13 december 2013 Verzonden op
Verzoeker Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door:
Kerncommissie xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx de Kerncommissie xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (aanwezig ter zitting)
Wederpartij Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door:
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Verhuurder xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (aanwezig ter zitting)
8 januari 2014
Essentie van de uitspraak Verhuurder heeft art. 2a lid 1 WOHV niet juist nageleefd, door de Kerncommissie niet de faciliteiten van een bewonerscommissie toe te kennen. Ten aanzien van de verzoeken om informatie over de kosten van de renovatie en de daarmee samenhangende huurverhogingen, en over de individuele huurprijzen en de opbouw daarvan constateert de Huurcommissie geen schending van de WOHV. I De procedure I.1 De Huurcommissie heeft een verzoek ontvangen op 26 september 2013 (gedateerd 25 september 2013) van de Kerncommissie. I.2 De leges zijn door de Kerncommissie voldaan op 14 oktober 2013. I.3 Verhuurder heeft op 4 december 2013 een verweerschrift ingediend. I.5 De Kerncommissie en de Verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op een zitting van de Huurcommissie. De zitting vond plaats op vrijdag 13 december 2013 in Utrecht.
Pagina 1 van 8
Zaaknummer
WOHV 036 Datum zitting
13 december 2013 II De partijen II.1 De Kerncommissie vertegenwoordigt de belangen van een belangrijk gedeelte van de huurders van woningen in het Complex. Uit de overgelegde stukken blijkt dat zij door Verhuurder niet als gesprekspartner wordt beschouwd. Er bestaat geen samenwerkingsovereenkomst tussen partijen. II.2 Verhuurder is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70, eerste lid, van de Woningwet, zoals genoemd in artikel 1 onder d WOHV. III Het verzoek van de Kerncommissie De Kerncommissie heeft de Huurcommissie verzocht uitspraak te doen over de volgende geschilpunten: III.1 Verhuurder heeft de bewoners niet geïnformeerd over de start van het verhuren onder de Leegstandwet op 20 januari 2008. De Verhuurder heeft hiermee niet voldaan aan haar informatieplicht. De Kerncommissie geeft hierbij als toelichting dat het feit, dat verschillen over huurprijzen en huurverhogingen ontstonden tussen bewoners met een 'regulier' huurcontract en bewoners die een 'Leegstandswet' huurcontract hadden, voor veel onrust in het Complex heeft gezorgd. III.2 Verhuurder is op 20 januari 2008 begonnen met het verhuren onder de Leegstandwet. Verhuurder heeft de gesprekken daarover pas gestart na 12 april 2010. Verhuurder heeft hier niet voldaan aan haar plicht om de bewoners zo snel mogelijk voor te bereiden op de gevolgen van de herstructurering in het Complex. Ook hier geeft de Kerncommissie de toelichting dat er veel onrust is (geweest) in het Complex, vooral door de gebrekkige communicatie van Verhuurder naar de bewoners. III.3 Verhuurder weigert inzage te geven in de kosten va de werkzaamheden. Verhuurder voldoet niet aan haar plicht om de Kerncommissie, als direct belanghebbende en betrokkenen, uitleg te geven over de kosten en de afschrijvingstermijnen van de werkzaamheden van de pakketten welke de bewoners aangeboden worden. De Kerncommissie meent dat de huurprijzen na de renovatie niet op de juiste manier zijn berekend door Verhuurder. Om dit goed te kunnen vaststellen wil de Kerncommissie inzage in de kosten van de renovatiewerkzaamheden. III.4 Verhuurder weigert een door de Kerncommissie gevraagde specificatie van de opbouw van de huur aan de bewoners te overhandigen. Verhuurder voldoet niet aan haar plicht om uitleg te geven over de huurprijs. Ook hier signaleert de Kerncommissie onrust bij de bewoners, die wordt veroorzaakt door (onverklaarbare) verschillen in betaalde huurprijzen.
2
Zaaknummer
WOHV 036 Datum zitting
13 december 2013 III.5 Verhuurder voldoet niet aan haar plicht om de Kerncommissie te faciliteren bij haar werkzaamheden voor de buurtbewoners. De Kerncommissie is van mening dat zij een bewonerscommissie in de zin van art. 1, lid 1, sub g, van de WOHV is en vraagt Verhuurder om haar de daarbij op grond van art. 2a, lid 1 WOHV behorende faciliteiten te geven. IV Het verweer van Verhuurder IV.1 Verhuurder heeft bewonersparticipatie in het Complex vorm willen geven en daarin geïnvesteerd, met de voorgaande Kerncommissie. Met deze voorgaande Kerncommissie is mondeling een akkoord gesloten. Een schriftelijke overeenkomst over de bewonersparticipatie is echter niet tot stand gekomen, omdat de Kerncommissie na intern beraad afstand van het akkoord heeft genomen. Ook zijn toen enkele bestuursleden afgetreden en vervangen. Verhuurder erkent de (huidige) Kerncommissie niet als gesprekspartner in de bewonersparticipatie. IV.2 Verhuurder meent dat de Kerncommissie geen objectief vast te stellen mandaat heeft van een representatief deel van de bewoners. Verhuurder erkent daarom de Kerncommissie niet als bewonerscommissie in de zin van de WOHV. Bovendien heeft de Kerncommissie de samenwerkingsovereenkomst niet ondertekend. Verhuurder is daarom, op grond van art. 2a lid 2 WOHV, niet gehouden de Kerncommissie faciliteiten te verstrekken ten behoeve van activiteiten in het kader van bewonersparticipatie (als bewonerscommissie). IV.3 Daaruit voortvloeiend is Verhuurder van mening dat hij niet gehouden is de Kerncommissie te voorzien van de gevraagde informatie. IV.4 Daarnaast meent Verhuurder dat hij ruimschoots heeft voldaan aan zijn informatieplicht door alle individuele huurders informatie op maat te geven over hun specifieke situatie in het kader van de renovatie en de daaraan gekoppelde huurverhogingen. IV.5 Ten aanzien van het verhuren van woningen op grond van de Leegstandswet geeft verhuurder aan dat daarmee is gestart pas nadat het college van Burgemeester en Wethouders daarvoor toestemming had gegeven. Bovendien zijn de bewoners hierover aantoonbaar schriftelijk geïnformeerd. Het verzoek, het verweer en alle bijlagen worden als hier overgenomen en ingevoegd beschouwd.
3
Zaaknummer
WOHV 036 Datum zitting
13 december 2013 V Ter zitting De Kerncommissie en Verhuurder verklaarden, zakelijk weergegeven en in chronologische volgende, het volgende: V.1 De Kerncommissie verklaart dat de kern van het verzoek zich beperkt tot drie vragen. In de eerste plaats wil de Kerncommissie inzage in de kosten van de onderhoudswerkzaamheden en de berekeningen van de daar aan gekoppelde huurverhogingen. Ten tweede is er een wens tot inzage van de specificaties van de huuropbouw, omdat niet verklaarbare verschillen in de huren tussen bewoners onderling leiden tot grote onrust in het Complex. En ten slotte wil de Kerncommissie dat Verhuurder haar de faciliteiten toekent die toekomen aan een bewonerscommissie zoals bedoeld in de WOHV. De Kerncommissie is erkend als bewonerscommissie, daar is correspondentie over. De Kerncommissie verklaart voorts dat zij bewonerscommissie is voor alle bewoners van het Complex, ongeacht of een bewoner wel of geen renovatiewerkzaamheden laat uitvoeren. Verhuurder heeft behoorlijk grote dwang uitgeoefend om bewoners zo ver te krijgen renovatiewerkzaamheden te laten uitvoeren. Dat is aantoonbaar met brieven. De Kerncommissie heeft de samenwerkingsovereenkomst niet getekend omdat er diverse zaken niet goed waren gegaan. In het verweerschrift stelt Verhuurder dat de Kerncommissie bewoners gedwongen zou hebben om zich door haar te laten vertegenwoordigen. Daar is absoluut geen sprake van. De Kerncommissie heeft groot draagvlak in het Complex en andere bewoners (anders dan de leden van de Kerncommissie) zijn van huis tot huis gegaan om handtekeningen te verzamelen. V.2 Verhuurder verklaart dat hij het verweerschrift met bijlagen inderdaad niet direct aan de Kerncommissie heeft gestuurd en biedt daarvoor zijn verontschuldigingen aan. Overigens is de Kerncommissie op de hoogte van alle bijlagen bij het verweer (in de vorm van correspondentie en algemene informatie voor individuele huurders). V.3 De Kerncommissie verklaart uitsluitend het verweerschrift te hebben ontvangen, voorzien van een overzicht van de bijlagen, maar zonder dat deze bijlagen waren bijgevoegd. Bovendien is het verweerschrift in een zeer laat stadium ontvangen. V.4 Verhuurder verklaart vervolgens dat er aanvankelijk plannen waren voor sloop en nieuwbouw in het Complex, maar dat daar, in verband met de crisis, vanaf is gezien. In plaats daarvan is gekozen voor een grootschalige opknapbeurt. Daarbij is achterstallig onderhoud opgeheven en zijn verbeteringen aangebracht, onder andere in de vorm van een CV-installatie, isolerende voorzieningen, vernieuwen van de keuken(uitrusting) en een uitbouw.
4
Zaaknummer
WOHV 036 Datum zitting
13 december 2013 Gedurende dat traject heeft Verhuurder overleg gevoerd met de voorgaande Kerncommissie, waarmee ook een overeenkomst bereikt leek te zijn. Die overeenkomst is echter nooit tot uitvoering gekomen door interne spanningen binnen de (huidige) Kerncommissie. Verhuurder heeft ook geluiden uit het Complex vernomen dat veel bewoners zich niet willen laten vertegenwoordigen door de Kerncommissie. Verhuurder is dan ook van mening dat de Kerncommissie niet aangemerkt kan worden als een voor het Complex representatieve bewonerscommissie. V.5 Desgevraagd verklaart de Kerncommissie inzage te willen hebben in de kosten van de renovatiewerkzaamheden en de daar bij behorende huurverhogingen, omdat de Kerncommissie een sterk vermoeden heeft dat de nieuwe huren ná de renovatie te hoog zijn en men van mening is de gevraagde informatie nodig te hebben om dat vermoeden te onderbouwen. V.6 Verhuurder verklaart dat geen inzage in die kosten wordt gegeven aan de Kerncommissie omdat Verhuurder er geen vertrouwen in heeft dat zorgvuldig met die informatie zal worden omgegaan. Verhuurder heeft aan de individuele bewoners uitleg gegeven over de werkzaamheden en de kosten daarvan. In het verleden is aan de Kerncommissie verstrekte informatie (op een onjuiste manier uitgelegd) op de website van de Kerncommissie openbaar gemaakt. V.7 Vervolgens verklaart de Kerncommissie dat er onverklaarbare verschillen bestaan tussen huurprijzen voor verschillende bewoners, soms van identieke woningen en dat dit leidt tot onrust in het Complex. V.8 Verhuurder verklaart daarover dat tussen huurders inderdaad verschillen kunnen bestaan in huurprijzen, maar dat daarvoor altijd logische verklaringen zijn: de ingangsdatum van de huurovereenkomst speelt daarbij een rol en de renovatie, in combinatie met de starthuur, leidt ook tot verschillen, ook omdat verschillende werkzaamheden zijn uitgevoerd. Verhuurder heeft alle huurders daarover individueel geïnformeerd. Bovendien is het naar de mening van Verhuurder strijdig met de regels rondom privacy om informatie aan de Kerncommissie te geven over de huurprijzen van alle individuele huurders. V.9 De Kerncommissie verklaart dat zij faciliteiten als bewonerscommissie van Verhuurder wil krijgen. Daarbij geeft de Kerncommissie aan dat zij zich daarbij flexibel zal opstellen: een vergaderruimte in het kantoor van Verhuurder is prima. V.10 Verhuurder verklaart dat zij de Kerncommissie niet beschouwt als bewonerscommissie in de zin van de WOHV en dat zij zich daarom niet gehouden acht om haar daarbij behorende faciliteiten te verstrekken. Belangrijk punt daarin voor Verhuurder is het ontbreken van een objectief aantoonbaar mandaat voor de Kerncommissie. Verhuurder voegt daar desgevraagd aan toe dat de belangenbehartiging voor de bewoners nu is geregeld via een overkoepelende huurdersorganisatie, die echter door de Kerncommissie niet wordt erkend.
5
Zaaknummer
WOHV 036 Datum zitting
13 december 2013 V.11 De Kerncommissie verklaart dat zij het vertrouwen in de overkoepelende huurdersorganisatie heeft opgezegd, omdat deze akkoord is gegaan met het renovatieplan, zonder daarbij de Kerncommissie te hebben geraadpleegd. V.12 Ten slotte verklaart de Kerncommissie dat de bewoners onderling geld ingezameld hebben zodat de WOHV-procedure bij de Huurcommissie gevoerd kan worden. De Kerncommissie ontvangt immers geen tegemoetkoming van Verhuurder in haar kosten. De Kerncommissie verklaart dat dit wel iets zegt over haar mandaat in het Complex. VI De beoordeling VI.1 De Huurcommissie merkt in de eerste plaats op dat partijen veel informatie hebben ingebracht om hun standpunten te verduidelijken. De Huurcommissie beperkt zich in de behandeling van het verzoek tot de kernvragen daarvan, te weten de geschilpunten III.3, III.4 en III.5, beschreven onder III. Partijen hebben ter zitting uitdrukkelijk verklaard dat deze onderwerpen de kernvragen van het geschil zijn. VI.2 De Huurcommissie gaat voorbij aan de opmerkingen van verzoeker over de late en incomplete ontvangst van het verweerschrift, omdat verzoeker niet geschonden is in haar bij het verweer procesbelang, nu geconstateerd wordt dat er geen voor verzoeker onbekende stukken zijn overgelegd. VI.3 In de eerste plaats dient antwoord te worden gegeven op de vraag of de Kerncommissie moet worden beschouwd als een bewonerscommissie in de zin van art. 1, lid 1, sub g WOHV. De Huurcommissie overweegt daarbij dat de Kerncommissie de bewoners regelmatig, onder andere door flyers, informeert over haar activiteiten en de bewoners daarbij ook betrekt. Ook is gebleken dat de Kerncommissie een jaarvergadering houdt. Eveneens is komen vast te staan dat alle bewoners zich bij de Kerncommissie kunnen aansluiten. Voorts neemt de Huurcommissie hierbij in ogenschouw dat geen andere huurdersorganisatie of bewonerscommissie de positie van de Kerncommissie betwist, die betwisting is uitsluitend bij Verhuurder. Ook overweegt de Huurcommissie dat het ondertekenen van een samenwerkingsovereenkomst voor een bewonerscommissie niet verplicht is. Ten slotte merkt de Huurcommissie nog op, dat zij van oordeel is dat het feit dat de bewoners 'met de pet zijn rondgegaan' om de Huurcommissie procedure mogelijk te maken, de stelling van Verhuurder over een gebrek aan mandaat nadrukkelijk tegenspreekt.
6
Zaaknummer
WOHV 036 Datum zitting
13 december 2013 Dit alles overziend concludeert de Huurcommissie daarom dat de Kerncommissie moet worden beschouwd als een bewonerscommissie, aangezien zij voldoet aan de eisen hieromtrent, vermeld in art. 1 lid 1 onder g en art. 1 lid 1 sub f, 20 tot en met 40 WOHV. Dat impliceert dat Verhuurder er op grond van art. 2a lid 1 WOHV, zorg voor moet dragen dat de Kerncommissie de werkzaamheden kan verrichten die met haar taak verband houden. Dit houdt bijvoorbeeld in het beschikbaar stellen van een vergaderruimte, een naar het oordeel van de Huurcommissie redelijke wens van de Kerncommissie. VI.4 Dan komt de vraag aan de orde of de Kerncommissie recht heeft op informatie over de kosten van de renovatiewerkzaamheden en de daarmee samenhangende huurverhogingen. En ten slotte moet de vraag beantwoord worden of de Kerncommissie recht heeft op inzage in alle individuele huurprijzen en de opbouw daarvan. Daarover overweegt de Huurcommissie het volgende. Verhuurder heeft alle individuele huurders geïnformeerd over de renovatiewerkzaamheden en de daarmee samenhangende huurverhogingen. Naar het oordeel van de commissie heeft verhuurder daarmee ruimschoots voldaan aan zijn informatieplicht, in elk geval op individueel niveau. Wanneer een huurder van mening is dat een onjuistheid is opgetreden bij een huurverhoging na renovatie, kan hij zich, binnen 3 maanden na de voltooiing van de werkzaamheden, (op individuele basis) tot de Huurcommissie wenden met een verzoek de redelijkheid te beoordelen van die verhoogde huurprijs. Daarmee is voldoende gewaarborgd dat huurverhogingen na een renovatie getoetst worden. De Huurcommissie ziet op basis van de WOHV geen ingang voor de Kerncommissie om als bewonerscommissie te worden geïnformeerd, naast de individuele informatieverstrekking die Verhuurder heeft gedaan. Ook over de informatiewens over de individuele huurprijzen concludeert de Huurcommissie dat zij in de WOHV geen basis vindt voor een recht op informatie over bestaande huren, omdat ook hier Verhuurder zijn informatieplicht op individuele basis ruim voldoende heeft vervuld. Ook hier geldt dat bewoners (op individuele basis) de Huurcommissie kunnen inschakelen, wanneer zij twijfelen over de juistheid van hun huurprijs.
7
Zaaknummer
WOHV 036 Datum zitting
13 december 2013 VII De beslissing VII.1 Verhuurder heeft art. 2a lid 1 WOHV niet juist nageleefd, door de Kerncommissie niet de faciliteiten van een bewonerscommissie toe te kennen. VII.2 Ten aanzien van de verzoeken om informatie over de kosten van de renovatie en de daarmee samenhangende huurverhogingen, en over de individuele huurprijzen en de opbouw daarvan constateert de Huurcommissie geen schending van de WOHV. Volgens artikel 8a van de WOHV worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat de uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Deze uitspraak wordt opgenomen in een openbaar register dat voor iedereen toegankelijk is. Deze uitspraak is verzonden zowel aan de Kerncommissie als aan Verhuurder. Utrecht, 13 december 2013 De Huurcommissie,
Mr. E.M. Jacquemijns Zittingsvoorzitter
Mr. P.G.A. van der Sanden en F. Agterkamp Zittingsleden
W. Bontekoe Secretaris
8
