Financiering van zorgvastgoed
Hoe en wanneer kunt u aannemers en banken het best in uw bouwplannen betrekken om uw financieringsaanvraag te laten slagen?
Hevo Kennisevent 19 april 2012
Financiering in de zorg Ontwikkelingen bij financiers
- Door kredietcrisis hogere opslagen in tarieven voor kredietrisico en liquiditeit (met name voor lange looptijden). – Strengere eisen aan liquiditeit, solvabiliteit (Basel III). Dit beïnvloedt de beschikbaarheid en prijsvorming van bancair krediet. – Europese schuldencrisis verhevigt dit. – Omvangrijke kredietvraag vanuit zorginstellingen wordt bediend door relatief beperkt aantal Nederlandse banken. Dreiging van wegvallen concurrentie. – Toename risico van financiering zorginstellingen doordat faillissementsrisico niet langer uitgesloten is.
2 | financieringsperspectief | 19 april 2012
Financiering in de zorg
Zorginstellingen in problemen – Orbis Medisch Centrum (2007, Sittard-Geleen) – IJsselmeer ziekenhuizen (2008, Lelystand en Emmeloord) – Thuiszorgorganisatie Meavita (2009, landelijk) – Philadelphia (2009)
– Langeland ziekenhuis (2009, Zoetermeer) – Atrium Medisch Centrum Parkstad (2010, Heerlen) – GGZ West Noord Brabant (2011, Halsteren)
– Ziekenhuis Sionsberg (2011, Dokkum) – Zorggroep Zonnehuizen (2011, landelijk)
3 | financieringsperspectief | 19 april 2012
Financiering in de zorg
Wat betekent dit voor de kredietverstrekking? – Banken/WfZ stellen door de overheidsmaatregelen extra voorwaarden aan kredietverstrekking omdat risico’s zijn toegenomen. – Beschikbaarheid van bancaire financieringsmiddelen is niet langer vanzelfsprekend. – Op termijn zullen de tarieven voor bancaire kredietverstrekking hoger worden als gevolg van de maatregelen t.a.v. bankwezen en de gewijzigde risicoverdeling.
– Voor goed onderbouwde business cases blijft in beginsel bancaire financiering beschikbaar. – Faillissementen zullen leiden tot scherpe stijging van de prijs van kredieten.
4 | financieringsperspectief | 19 april 2012
Beoordelingskader zorgvastgoed financiers (1) Verandering businessmodel en risicoprofiel zorginstellingen: – Kapitaallasten en bekostiging lopen niet langer synchroon – Noodzaak vastgoedbeleid als integraal onderdeel bedrijfsvoering – Herijking integraal businessmodel zorginstelling Analyse ten aanzien van: – Project
– Debiteur – Risico-analyse: markt-, juridisch-, operationeel -, rente-, planologisch risico
5 | financieringsperspectief | 19 april 2012
Beoordelingskader zorgvastgoed financiers (2) Zakelijke voorwaarden:
– Capabel management met bewezen track record – Bestemmingstoets gebouw − Alternatieve aanwendingsmogelijkheden − Flexibiliteit gebouw
– Gedurende bouwfase − Bestedingscontrole (administratieve organisatie) − Afdekking bouwrisico’s
– Aansluiting bij strategie organisatie – Marktcondities – Juridische structuur
6 | financieringsperspectief | 19 april 2012
Beoordelingskader zorgvastgoed financiers (3) Financiële voorwaarden:
– Beschikbare P&C documentatie (gedetailleerde meerjarenbegroting, liquiditeitsprognose) – Cash flow is bepalend – Beschikbare projecties scenario’s gedurende looptijd lening – Solvabiliteit: Minimum 10% V&V en na oplevering bouw 1% jaarlijkse stijging tot minimaal 15% – Liquiditeit: Debt Service Coverage Ratio (DSCR) > 1,2 − DSCR = mate waarin cash flow voldoende is om aan toekomstige verplichtingen aan rente én aflossing te kunnen voldoen
– Strakke monitoring (compliance certificaten accountant) Ter indicatie: De bank zal toetsen of de omzetstijging binnen de huisvesting ook daadwerkelijk realiseerbaar is en verklaarbaar is uit demografische en concurrentiegerichte analyses 7 | financieringsperspectief | 19 april 2012
Beoordelingskader zorgvastgoed financiers (4) Structurele voorwaarden: – Zekerheden bij ongeborgde financiering − 1e hypotheek − Overige zekerheden
− nadere verdeling zekerheden met WfZ noodzakelijk bij geborgde financiering – Lineaire aflossing
– Hedging: voorwaarden rondom rentevaste periode – Looptijden ongeborgd korter dan geborgd
8 | financieringsperspectief | 19 april 2012
