Financiering van gebiedsontwikkeling

Financiering van gebiedsontwikkeling De nieuwe rol van vastgoedbeleggers en gemeenten

Roosmarijn Hegeman [email protected] Masterscriptie MSRE Specialisatie: Gebiedsontwikkeling Begeleider: Friso de Vor Datum: 29 Maart 2013

Inhoudsopgave Dankwoord .............................................................................................................................................. 3 Managementsamenvatting ..................................................................................................................... 4 1.

2.

3.

4.

Inleiding ........................................................................................................................................... 6 1.1.

Doelstelling .............................................................................................................................. 7

1.2.

Onderzoekvraag ...................................................................................................................... 7

1.3.

Deelvragen............................................................................................................................... 7

1.4.

Leeswijzer ................................................................................................................................ 7

Literatuurverkenning ....................................................................................................................... 8 2.1.

De partners in gebiedsontwikkeling ........................................................................................ 8

2.2.

Fondsen voor gebiedsontwikkeling ......................................................................................... 9

2.3.

De vastgoedbeleggers ........................................................................................................... 10

2.4.

Vastgoed als beleggingsproduct ............................................................................................ 11

2.5.

Leningen als beleggingsproduct ............................................................................................ 13

2.6.

Samenvatting......................................................................................................................... 14

Opzet en uitvoering van het onderzoek ........................................................................................ 15 3.1.

Type onderzoek: explorerend ............................................................................................... 15

3.2.

Methodologie: Interviews ..................................................................................................... 15

3.3.

Keuze te interviewen personen............................................................................................. 18

3.4.

Afbakening............................................................................................................................. 18

Resultaten van het onderzoek ...................................................................................................... 19 4.1.

De toekomst van gebiedsontwikkeling ................................................................................. 19

4.1.1.

Gebiedsontwikkeling anno 2013 ................................................................................... 19

4.1.2.

Toekomstige samenwerkingen...................................................................................... 19

4.1.3.

Samenvatting ................................................................................................................. 20

4.2.

Zijn institutionele beleggers mogelijke financiers van ontwikkelprojecten? ........................ 21

4.2.1.

Institutionele beleggers investeren niet in gebiedsontwikkeling ................................. 21

4.2.2.

Mogelijke rol als financieringsverstrekker .................................................................... 23

4.2.3.

Samenvatting ................................................................................................................. 23

4.3.

Zijn particuliere beleggers mogelijke financiers van ontwikkelprojecten? ........................... 24

4.3.1.

Particuliere beleggers zijn mogelijke investeerders ...................................................... 24

4.3.2.

Verdeelde meningen over internationale investeerders .............................................. 24

4.3.3.

Voorwaarden voor investeren....................................................................................... 24

4.3.4.

Cultuurverschil tussen belegger en gemeente .............................................................. 25

4.3.5.

Financieringsmarkt geen optie voor particuliere vastgoedbeleggers ........................... 25

4.3.6.

Samenvatting ................................................................................................................. 26 1

4.4.

Welke rol moeten gemeenten vervullen om investeringen te stimuleren? ......................... 27

4.4.1.

Veranderende rol voor de gemeente ............................................................................ 27

4.4.2.

Gemeente als regisseur, niet als ontwikkelaar.............................................................. 27

4.4.3.

Faciliterend grondbeleid ............................................................................................... 29

4.4.4.

Op zoek naar nieuwe partnerschappen ........................................................................ 30

4.4.5.

Stimuleren van de economie......................................................................................... 30

4.4.6.

Samenvatting ................................................................................................................. 30

4.5. Wat is een gebiedsfonds en biedt het mogelijkheden voor de financiering van gebiedsontwikkeling? ........................................................................................................................ 32

5.

4.5.1.

Verschillende fondstypen .............................................................................................. 32

4.5.2.

Voornamelijk scepsis over gebiedsfondsen .................................................................. 34

4.5.3.

Institutionele beleggers en gebiedsfondsen ................................................................. 34

4.5.4.

Particuliere beleggers en gebieds-ontwikkel-fondsen .................................................. 35

4.5.5.

Beleggers als gebruikers van publieke fondsmiddelen ................................................. 36

4.5.6.

Fondsmanagement ........................................................................................................ 36

4.5.7.

Samenvatting ................................................................................................................. 36

Conclusies ...................................................................................................................................... 38 5.1.

Resulterende hypotheses ...................................................................................................... 39

5.2.

Reflectie ................................................................................................................................. 40

5.3.

Vervolgonderzoek ................................................................................................................. 40

Literatuur ............................................................................................................................................... 42 Bijlagen .................................................................................................................................................. 44 I.

Lijst met geïnterviewde personen ............................................................................................. 44

II.

Gespreksverslagen interviews ................................................................................................... 45

III.

Voorbeeld van een uitgewerkt interview (inclusief fragmenten en labels) .......................... 63

2

Dankwoord Ik wil graag mijn begeleider Friso de Vor bedanken voor zijn adviezen gedurende het onderzoek en het schrijven van deze scriptie. Mijn dank gaat ook uit naar de mensen die ik heb mogen interviewen voor dit onderzoek: Peter van Bosse, Mark Bouwens, Peter de Haas, Alice van de Hoef, Damo Holt, Hugo Mistrate Haarhuis, Lars Rompelberg, en Ariën Versteeg. Verder wil ik ook graag mijn collega’s Eveline Duermeijer en Gert-Joost Peek bedanken voor hun input gedurende het voortraject van deze scriptie. De tweede beoordelaar Arthur Marquard wil ik bedanken voor het beoordelen van de conceptscriptie.

3

Managementsamenvatting De centrale vraag van dit onderzoek is onder welke voorwaarden gemeenten en vastgoedbeleggers bereid zijn te investeren in Nederlandse gebiedsontwikkelingen en in hoeverre gebiedsfondsen uitkomst kunnen bieden. Uit het onderzoek is gebleken dat particuliere beleggers kunnen investeren in kleinschalige gebiedsontwikkeling mits gemeenten aan de juiste voorwaarden voldoen. Deze voorwaarden zijn:      

Significant lagere grondwaardes. Actief zoeken naar nieuwe partnerschappen. Ook particuliere beleggers kunnen ontwikkelprojecten niet alleen aan. Gemeenten moeten sterk regie voeren op ruimtelijke ontwikkeling en een duidelijke visie hebben. Door middel van gebiedsvisies (in plaats van blauwdrukplannen) moeten gemeenten de projecten prioriteren, kleinschaliger maken, faseren en flexibel maken. Meer sturing op regionaal niveau om gezonde vastgoedmarkten te creëren. Bestuurlijk draagvlak en continuïteit. Faciliterend grondbeleid door bijvoorbeeld betalingen van grond uit te stellen en huurgaranties af te geven.

Het onderzoek heeft tevens uitgewezen dat institutionele beleggers niet als vastgoedfinancier in gebiedsontwikkeling kunnen participeren maar wel op andere wijze kunnen bijdragen aan gebiedsontwikkeling. Deze manieren zijn: 

  

Als eindafnemers van vastgoed kunnen institutionele beleggers een rol spelen bij het kosten efficiënt laten verlopen van een ontwikkeltraject. Als alle partijen transparant zijn over de kosten en opbrengsten kunnen dubbelingen in winst & risico-opslagen worden voorkomen. Het ontwikkelrisico kan dan grotendeels uit de business case worden gehaald Door afnamegaranties of huurgaranties kunnen de afzetrisico’s worden gedekt en wordt de ontwikkeling realiseerbaar (en financierbaar). Door intrede in de financieringsmarkt kunnen institutionele beleggers een rol spelen in de financiering van gebiedsontwikkeling. Na herontwikkeling van een gebied kunnen institutionele beleggers investeren in de ontstane standing investments). Door de asset-management kennis kan de institutionele belegger zorgen voor waarde behoud in een gebied. De institutionele belegger fungeert dan als gebiedsbeheerder en niet als gebiedsontwikkelaar.

Naast de rol van particuliere en institutionele beleggers heeft dit onderzoek ook het fenomeen ‘gebiedsfonds’ in beeld gebracht. Het onderzoek heeft aangetoond dat er een aantal verschillende gebiedsfondsen zijn met verschillende slagingskansen om gebiedsontwikkeling te financieren. 

 

Publieke gebieds-debt-fondsen is een kansrijke financieringsconstructie. Overheden (provincies en gemeenten) kunnen door middel van deze fondsen gebiedsontwikkeling stimuleren. Gebieds-debt-fondsen, gebieds-ontwikkel-fondsen en gebieds-beheer-fondsen zijn mogelijk kansrijke financieringsconstructies Gebiedsexploitatie-fondsen zijn niet kansrijk

Als algemene conclusie kan worden gesteld dat vastgoedbeleggers niet de reddende engelen zijn, maar dat er wel mogelijkheden zijn om ze te betrekken bij gebiedsontwikkeling. Er is kapitaal aanwezig, maar het is alleen onder voorwaarden inzetbaar. Door middel van maatwerk per 4

stad/project kunnen beleggers wel een sleutelrol spelen bij de financiering van gebiedsontwikkeling. In sommige gevallen zal dit zijn via directe investeringen, in andere gevallen door risico’s te beperken (bijvoorbeeld door ketenintegratie of afnamegaranties). Gemeenten spelen een centrale rol en moeten met beleggers om tafel gaan om mogelijkheden te bespreken en te leren welke investeringsvoorwaarden voor hen belangrijk zijn. Gemeenten moeten zich realiseren dat ze er zelf niet meer uitkomen en dat zonder concessies (in grondprijzen) geen ontwikkeling meer mogelijk is. Er is geen magische oplossing voor alle financieringsproblemen en de financiering van projecten blijft in de toekomst een grote uitdaging. Desalniettemin is de situatie niet uitzichtloos en kunnen door middel van nieuwe partnerschappen en nieuwe financieringsconstructies de financiering van vastgoedontwikkeling (al dan niet in de vorm van gebiedsontwikkeling) plaatsvinden. Daadkracht, flexibiliteit en bereidheid tot grote veranderingen binnen gemeenteland is daarvoor noodzakelijk.

5

1. Inleiding Sinds 2009 is de financiële situatie van gebiedsontwikkeling in Nederland drastisch veranderd. De vastgoedwereld in Nederland wordt geconfronteerd met een groot tekort aan kapitaal nu de investeringskracht van de oorspronkelijke ontwikkel-partijen is komen te vervallen en de banken de hand op de knip houden. Voor 2008 speelden Nederlandse gemeenten een centrale rol bij gebiedsontwikkelingen. Sinds de crisis is de verkoop van gronden vrijwel stilgevallen en hebben grondbedrijven te maken met grote inkomstenderving. Ook zien de gemeenten door flinke bezuinigingen hun investeringscapaciteit verder slinken (Holt, 2011). Niet alleen de gemeenten hebben steeds minder te besteden, ook ontwikkelaars hebben grote problemen. Steeds meer marktpartijen leggen het loodje omdat ze geen omzet en winst kunnen maken maar wel worden geconfronteerd met hogere financieringslasten. Met name bouwers en ontwikkelaars komen daardoor in de problemen (Holt, 2011). Naast het tekort aan eigen vermogen is ook steeds minder vreemd vermogen beschikbaar voor ontwikkelprojecten. Door de huidige omstandigheden zijn de banken terughoudend bij het verstrekken van financiering voor vastgoed; met name voor ontwikkelprojecten. Gezien de sterk veranderde markt voor vastgoedbeleggingen en de strengere eisen die banken stellen ten aanzien van het verkrijgen van een financiering wordt de toegang tot equity (eigen vermogen) steeds belangrijker (Cuppen, 2011). De vraag is welke partijen dit tekort aan kapitaal kunnen inbrengen. Wie springt er in het gat van de risicodragende projectontwikkeling? Dat zouden beleggers kunnen zijn, bouwbedrijven, woningcorporaties, of toch misschien gemeenten. (Deloitte, 2010). Voor de gemeenten wordt het steeds belangrijker om nieuwe investeerders naar de stad te halen en nieuw geld aan te trekken om de ruimtelijke ambities waar te maken. Tevens moet worden gezocht naar nieuwe manieren om ontwikkelprojecten te financieren. Verschillende financieringsconstructies, zoals fondsen, worden genoemd als oplossing voor de problematiek. De roep om een fonds waaruit de onrendabele top van een legitieme gebiedsontwikkeling kan worden betaald, klinkt steeds indringender (Van Rooy, 2009). In dit onderzoek wordt verkent in welke mate beleggers en gemeenten een gezamenlijke oplossing kunnen vinden voor de financiering van gebiedsontwikkelingen in Nederland. Er wordt onderzocht wie deze beleggers precies zijn en in hoeverre er bij hen ruimte is voor de financiering van gebiedsontwikkeling. De voorwaarden waaraan de gemeente moet voldoen om de investeerders aan te trekken worden belicht en de haalbaarheid van gebiedsfondsen als nieuw financieringsvehikel wordt in beeld gebracht.

6

1.1. Doelstelling De doelstelling van het onderzoek is het verschaffen van beter begrip van vastgoedbeleggers als mogelijke partners voor de financiering van gebiedsontwikkeling in Nederland. Daarbij wordt gekeken vanuit het perspectief van de gemeente. Welk type beleggers zijn er en onder welke voorwaarden zijn ze bereid te investeren in gebiedsontwikkeling? Welke beleggingsproducten zijn interessant voor beleggers en hoe kan een gemeente deze belegger faciliteren om te investeren in de stad? Ook de haalbaarheid van een gebiedsfonds wordt verkend. Het onderzoek moet perspectieven bieden voor gemeenten met stilgevallen gebiedsontwikkelingen die op zoek zijn naar mogelijkheden om de financieringsproblemen het hoofd te bieden.

1.2. Onderzoekvraag Onder welke voorwaarden zijn gemeenten en vastgoedbeleggers bereid samen te investeren in Nederlandse gebiedsontwikkelingen en in hoeverre bieden gebiedsfondsen uitkomst?

1.3. Deelvragen 1. Zijn beleggers mogelijke financiers van ontwikkelprojecten? 2. Welke rol moeten gemeenten vervullen om investeringen te stimuleren? 3. Wat is een gebiedsfonds en biedt het mogelijkheden voor de financiering van gebiedsontwikkeling? Door middel een literatuurstudie en interviews met gemeenten, beleggers en experts worden deze vragen beantwoord. Het betreft een verkennend onderzoek waarbij het fenomeen ‘financieringsproblemen bij gebiedsontwikkeling’ onder de loep wordt genomen.

1.4. Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt door middel van een literatuurstudie een eerste beeld geschetst van de omstandigheden waarin de gebiedsontwikkel-partijen zich anno 2013 bevinden. Gebiedsfondsen worden als mogelijke oplossingsrichting voor de financieringsproblematiek beschreven. Doordat beleggers een centrale rol wordt toegekend bij gebiedsfondsen worden de verschillende beleggers, en de producten waarin zij investeren toegelicht. In hoofdstuk 3 wordt de onderzoeksmethodiek nader toegelicht. De resultaten van het onderzoek zijn per onderzoeksvraag uitgewerkt in hoofdstuk 4. De conclusies van het onderzoek worden beschreven in hoofdstuk 5. Ook de reflectie en de suggesties voor verder onderzoek staan in hoofdstuk 5.

7

2. Literatuurverkenning In de naoorlogse periode tot aan de jaren tachtig was de ruimtelijke opgave in Nederland vooral gericht op kwantiteit. Eind jaren tachtig verschoof de aandacht naar een meer kwalitatieve ruimtevraag (Bruil, 2004). In deze context werd de term integrale gebiedsontwikkeling steeds vaker gebruikt om de binnenstedelijke herstructurerings- en transformatieopgave te benoemen. Deze complexe ontwikkelprojecten werden veelal door middel van publiek-private samenwerking tot stand gebracht. Een belangrijke overweging die daaraan ten grondslag lag was dat een PPSconstructie de financiële basis van het project kon verbreden door de bundeling van financiële middelen van publieke en private partijen (Bruil, 2004). Door de start van economische crisis in 2008 werd de gebiedsgewijze ruimtelijke ontwikkeling van locaties in veel gevallen ongehoord moeilijk gemaakt (Franzen, 2010). In dit hoofdstuk wordt verkend welke partijen betrokken waren bij de financiering van gebiedsontwikkelingen en hoe hun situatie sinds de crisis is veranderd. Hoe is het financieringsprobleem ontstaan en welke oplossingsrichtingen worden nu verkend? Welke partijen zouden het financieringsgat kunnen vullen en op welke wijze kan de financiering vorm worden gegeven?

2.1.

De partners in gebiedsontwikkeling

Sinds de crisis is de wereld voor overheden sterk veranderd. Gemeenten moeten flink bezuinigen en de grondinkomsten vallen weg. Door het stilvallen van nieuwbouwprojecten vallen inkomsten van gemeenten hard terug (Deloitte, 2010). Net als de gemeenten moet de rijksoverheid ook bezuinigen en zijn er geen grote budgeten meer beschikbaar om grote projecten te bekostigen. Werken zonder geld is ook het nieuwe credo waarmee bij het rijk wordt gewerkt. Ondanks het bestaan van het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte, en Transport (MIRT) beschikt het rijk amper over middelen die integraal kunnen worden ingezet voor regionale en lokale gebiedsontwikkelingen (Van Rooy, 2009). De rol van de rijksoverheid als financier van ruimtelijke ontwikkelingen is dus verleden tijd. Het ISV budget blijft voortbestaan maar is ook bij lange na niet toereikend om een significante bijdrage te leveren bij gebiedsontwikkeling in Nederland. Naar Den Haag hoeft de sector niet te kijken voor het verlossende antwoord. Extra subsidies zijn echt verleden tijd, het zit er niet meer in (van Rooy, 2009). Gemeenten in Nederland waren gewend om met ontwikkelaars samen te werken om nieuwbouwprojecten te realiseren. ‘De ontwikkelaar’ had naast kennis en expertise ook voldoende financiële slagkracht om ontwikkelprojecten risicodragend te ontwikkelen. Vandaag de dag is deze financiële slagkracht van ontwikkelaars grotendeels weggevallen. Net als gemeenten hebben ook zij te maken gekregen met grote verliezen door niet ontwikkelbare grondposities. Er wordt verwacht dat projectontwikkelaars in de toekomst steeds vaker als adviseurs op urenbasis zullen werken en niet langer een investerende rol op zich zullen nemen. Projectontwikkelaars hebben grote afboekingen op grondposities moeten verwerken en ook corporaties hebben steeds minder investeringsruimte (Deloitte, 2010). De corporaties hebben sinds 2008 te kampen met grote aanslagen op hun kasstromen door de veelvuldige aanspraak op hun vermogen door de vennootschapsbelasting, vogelaarheffing, en de verhuurdersheffing. Deze ontwikkelingen ondermijnen ook het leenstelsel van de corporaties, ook voor hen wordt het verkrijgen van leningen via het WSW bemoeilijkt. Corporaties vullen de kasstromen idealiter aan met het verkopen van woningen maar door de crisis is ook de kopersmarkt tot stilstand gekomen. Woningcorporaties beperken zich in 2020 waarschijnlijk tot de bouw en verhuur van sociale woningen (Deloitte, 2010).

8

De banken verstrekken ook steeds minder financieringen voor ontwikkelprojecten. De banken nemen een veranderende houding aan ten opzichte van vastgoedfinancieringen omdat voor elke uitgeleende euro meer eigen vermogen aangehouden dient te worden (Twigt, 2011). Dit houdt in dat alle partijen die vastgoed met vreemd vermogen financieren (ontwikkelaars, beleggers, etc.) lastiger aan kapitaal kunnen komen. Door de nieuwe richtlijnen voor banken, Basel III, zal de bereidheid om kwalitatief minder onroerend goed tegen een relatief hoge LTV te financieren afnemen. Risicovollere financieringen zoals bouw-/project financieringen zullen in mindere mate worden verstrekt (Van Ham, 2012). Ook voor de crisis hadden slecht enkele partijen de nodige kwaliteiten in huis om gebiedsontwikkeling integraal op te pakken. Rabo, ING, Fortis en AM hadden zowel financiële, beleggende en ontwikkelende afdelingen die bij gebiedsontwikkeling integraal te werk konden gaan. Inmiddels zijn alle vier ontmanteld en opgesplitst en functioneren de verschillende delen los van elkaar. We zijn terug bij de gewone vastgoedontwikkelaar, de bank, en de belegger. Terug bij af (Holt, 2011). Kortom, de traditionele partners in gebiedsontwikkeling hebben onvoldoende middelen beschikbaar om te investeren in gebiedsontwikkeling. Er wordt momenteel gezocht naar nieuwe manieren om gebiedsontwikkeling alsnog mogelijke te maken, bijvoorbeeld door middel van een het opzetten van fondsen. De Europese commissie heeft reeds ervaring met fondsstructuren voor de financiering van gebiedsontwikkeling elders in Europa. In de volgende paragrafen worden deze fondsen nader toegelicht.

2.2.

Fondsen voor gebiedsontwikkeling

Net als voor de andere partijen geldt ook voor de Europese Unie dat subsidiemogelijkheden afnemen. Om de nog beschikbare Europese middelen zo efficiënt mogelijk in te zetten zijn er modellen ontwikkeld waardoor aantrekkelijke financieringsmogelijkheden worden gecreëerd voor duurzame stedelijke ontwikkeling binnen Europa. De Europese Investeringsbank (EIB) biedt de mogelijkheid om een deel van hun EU-subsidies, hun zogeheten structuurfondsen, ter beschikking te stellen voor investeringen in projecten die deel uitmaken van een geïntegreerd plan voor duurzame stedelijke ontwikkeling, gebiedsontwikkeling dus. Deze middelen hebben de naam JESSICA (Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas). Deze bijdragen worden toegewezen aan fondsen voor stedelijke ontwikkeling, speciaal opgezette Urban Development Funds (UDF's), die de middelen investeren in publiek-private partnerschappen of andere projecten die deel uitmaken van een geïntegreerd plan voor duurzame stedelijke ontwikkeling. Deze investeringen kunnen de vorm aannemen van aandelen, leningen en / of garanties (Europese Commissie, 2013). Op dit moment worden ook in Nederland pogingen gedaan om deze UDF’s op te zetten om ruimtelijke ontwikkelingen weer op gang te brengen. Zo wordt in Rotterdam gewerkt aan het SOFIEfonds (Stadshavens Ontwikkelingsfonds voor innovatie en economie).

9

Figuur 1: Schema van een urban development fund (JESSICA)

Bron: European Investment Bank, 2008 Bovenstaande figuur toont de (mogelijke) structuur op basis waarvan de Europese middelen worden ingezet. Er wordt een fonds opgezet (urban development fund) waarin de Europese middelen worden geplaats en waar ook gemeenten (cities), overige investeerders (other investors), financiële instellingen en banken geld inleggen. Het uitgangspunt van deze structuur is dat de Europese middelen als basis ‘vliegwiel’ dienen om particulieren investeringen mogelijk te maken. De structuur biedt dus de mogelijkheid om aanvullende financiële middelen in te zetten voor ontwikkelprojecten. In theorie kan dit type fonds uitkomst bieden voor ruimtelijke projecten die nu kampen met financiële tekorten. Het model is gebaseerd op het aantrekken van middelen van investeerders, internationale financiële instellingen en banken. Het lijkt een interessant model, maar de vraag is of het wel mogelijk is om investeerders te vinden die interesse hebben om hun geld te beleggen in een dergelijk fonds. Dit onderzoek verkent of het mogelijk is om beleggers te interesseren voor dit beleggingsproduct.

2.3.

De vastgoedbeleggers

Doordat banken steeds risicomijdender worden zullen ontwikkelprojecten steeds vaker moeten worden gefinancierd door andere partijen met veel kapitaal. Met name de wereld van beleggers wordt genoemd als potentiele investeerder in gebiedsontwikkeling. Ook in het model van het bovenstaande gebiedsfonds spelen beleggers een belangrijke rol. Maar wat voor partijen zijn beleggers überhaupt en waarin beleggen ze normaliter? In onderstaande paragrafen worden deze vragen beantwoord. Gezien de ruimtelijke eigenschappen van gebiedsontwikkeling zijn de meest logische partijen de beleggers met kennis van vastgoed, de vastgoedbeleggers. Vastgoedbeleggers zijn personen of bedrijven die zich professioneel bezighouden met het vastleggen van vermogen in onroerend goed, met het doel om uit de exploitatie en verkoop van het onroerend goed een toekomstige stroom geldelijke opbrengsten te realiseren (Van Gool, Brounen, Jager en Weisz, 2007). Er zijn twee categorieën beleggers: de particuliere beleggers en de institutionele beleggers.

10







Particuliere belegger: De particuliere belegger is een privépersoon en kan op verschillende manieren kapitaal dat deze over heeft aanwenden om te investeren. Dit kan in individuele aandelen of obligaties zijn, maar ook beleggingsfondsen behoren tot de mogelijkheden (Wikipedia, 2013). Institutionele beleggers: Institutionele beleggers zijn instellingen die het vermogen van bijvoorbeeld pensioenfondsen of verzekeringsmaatschappijen beheren. Zij beleggen de premiegelden in ruil voor toekomstige opbrengsten. Deze professionele partijen beleggen in uiteenlopende producten maar zijn met name actief in vastrentende waarden (zoals staatsobligaties, hypotheken en leningen), aandelen en onroerend goed (Gool, Brounen, Jager, Weisz, 2007). Institutionele beleggers hebben vaak zeer grote bedragen te beleggen Ondernemingen: Voorts zijn ook grote ondernemingen regelmatig actief op de geld- of kapitaalmarkt, bijvoorbeeld bij het uitzetten van tijdelijk niet benodigde liquide middelen, of het aantrekken van middelen bij tijdelijke liquiditeitstekorten1 (Wikipedia, 2013).

Figuur 2: Historisch overzicht totaal beleggingsvolume in vastgoed

30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 1986Q1 1987Q3 1989Q1 1990Q3 1992Q1 1993Q3 1995Q1 1996Q3 1998Q1 1999Q2 2000Q4 2002Q1 2003Q3 2005Q1 2006Q3 2008Q1 2009Q3 2011Q1 2012Q3

EUR miljoen

Vastgoedbeleggingen totaal

Verzekeraars

Pensioenfondsen

Bron: DNB, Macroeconomic statistics pension funds, insurers Ondanks de recente daling in vastgoedbeleggingen is het totale belegde vermogen in vastgoed relatief stabiel. Bijna 17 miljard euro van het vermogen van pensioenfondsen en verzekeraars was eind 2012 belegd in vastgoed2. Deze cijfers geven aan dat institutionele beleggers vermogende partijen zijn met kapitaal beschikbaar voor vastgoedinvesteringen.

2.4.

Vastgoed als beleggingsproduct

Vastgoedbeleggers hebben de keuze om hun geld direct of indirect in vastgoed te beleggen. Direct investeren houdt in dat het vastgoed wordt gekocht en indirect investeren houdt in dat aandelen worden gekocht van vastgoedbedrijven die op de beurs genoteerd zijn. Tevens bestaat de mogelijkheid om te beleggen in aandelen van vastgoedbedrijven die niet op de beurs genoteerd staan. Direct beleggen Onder direct beleggen in vastgoed verstaan we het vastleggen van vermogen in vastgoed, zodanig dat de belegger rechtstreeks eigenaar is van het vastgoed of eigenaar is van financiële 1

In dit onderzoek wordt alleen de rol van particuliere- en institutionele beleggers onderzocht. Ondernemingen als mogelijke beleggers in gebiedsontwikkeling worden buiten beschouwing gelaten. 2 Niet al dit vermogen werd in Nederlands vastgoed belegd.

11

vermogenstitels die recht geven op de opbrengsten van dat vastgoed waarbij de belegger én een meerderheidsbelang heeft én de zeggenschap heeft over het management van dat onroerend goed (Gool, Brounen, Jager, Weisz, 2007). Na aankoop van het vastgoed ontvangt de eigenaar de huur rechtstreeks van de huurder. Tevens kan rendement worden behaald uit het realiseren van winsten of verliezen uit de verkoop van het vastgoed. De eigenaar heeft de verantwoordelijkheid voor het beheer en onderhoud van het vastgoed waarvoor veelal specialistische kennis nodig is. Het proces van direct investeren is niet zo eenvoudig of snel als beleggen in aandelen of obligaties, omdat er meer tijd en meer kapitaal besteed moet worden. Indirect beleggen Bij indirect vastgoed wordt geïnvesteerd in een product (bijvoorbeeld een fonds) dat in vastgoed belegt. Dit betekent dat niet direct wordt belegd in het vastgoed zelf en de belegger geen eigenaar wordt van het vastgoed, wel van de aandelen in het fonds. Voorbeelden hiervan zijn het kopen van eenheden in een vastgoedfonds, bijdrage aan een pensioenfonds met onroerend goed in de portefeuille, en het kopen van aandelen in een beursgenoteerde vastgoedonderneming (British Property Federation, 2013). Bij indirect investeren wordt geïnvesteerd in het kennis en kunde van andere partijen, zoals vastgoed- en fondsmanagers. Vastgoedfondsen kunnen wel en niet op de beurs genoteerd zijn. Open ended Een ‘open-ended’ fonds betekent dat dat hoeveelheid geld dat de fondsmanager dient te beleggen gelijk is aan de hoeveelheid geld individuele beleggers inleggen in het fonds. Hoe meer geld in het fonds wordt belegd hoe meer de fondsmanager belegd in vastgoed. Als de individuele beleggers ervoor kiezen om hun geld uit het fonds te halen dient de fondsmanager de belegger zijn geld terug te geven door middel van verkoop van vastgoed of de beschikbare liquide middelen in het fonds. Closed end Voor een ‘closed-ended’ fonds wordt een vaste hoeveelheid geld verzameld van verschillende individuele beleggers. Met deze initiële investering wordt vastgoed aangeschaft en het aantal aandelen in het fonds ligt vast. De waarde van de aandelen wordt in dit geval bepaald door hoeveel andere individuele beleggers willen betalen voor aandelen als een zittende individuele belegger zijn aandelen wil verkopen. Beide typen fondsen functioneren goed in een stabiele markt. In een instabiele markt met sterke stijgende of dalende waarden zijn open-ended fonds minder flexibel dan closed-end fondsen. In een stijgende markt kan de hoeveelheid beschikbaar geld voor een open-ended fonds snel stijgen. In dat geval wordt er van de fondsmanager verwacht om dit geld snel te investeren, ook als dat niet de beste strategische beslissing is. In een dalende markt vindt het tegenovergestelde plaats. Uitstappende individuele beleggers willen hun geld uitgekeerd krijgen waardoor de fondsmanager vastgoed moet verkopen in een slechte markt. Er wordt dan vastgoed verhandeld tegen lagere prijzen of er ontstaan vertragingen in de uitbetaling (British Property Federation, 2013) Categorieën van vastgoedinvesteringen Er moet een onderscheid wordt gemaakt tussen de verschillende categorieën vastgoedbeleggingen. Fondsen kunnen core, value-added of opportunistic zijn.

12

Figuur 3: Indeling managementstijlen

Bron: Walta 2010   

Een core-fonds koopt uitsluitend volledig verhuurd vastgoed in top locaties. Een coreinvestering wordt gezien als een lager risico, met een verwachte IRR onder de 10%. Value-added fondsen hebben een focus op vastgoed dat door betere verhuur of renovatie (of herontwikkeling) een verbeterd rendement kan behalen (tussen den 12-17%). Opportunistic fondsen investeren in hogere risico’s, met grotere rendementen. Het gaat om ontwikkelprojecten of ‘distressed assets’ met een rendement boven de 17%.

Normaal gesproken gaat het bij ‘value added’ en ‘opportunistic’ vastgoedinvesteringen om een breed scala van vastgoedobjecten, zoals woningen, kantoorgebouwen, winkelcentra en industriële panden. Over het algemeen zijn deze investeringen blootgesteld aan een hoge mate van risico, omdat er meestal sprake is van een aanzienlijke hoeveelheid "waardecreatie" door middel van herontwikkeling of ontwikkeling (Shilling, 2010).

2.5.

Leningen als beleggingsproduct

Voor vastgoedbeleggers bestaat naast het investeren in vastgoed ook de mogelijkheid om direct of indirect te investeren in leningen. Bij direct beleggen verstrekt de belegger een hypotheek, bij indirect beleggen wordt geïnvesteerd in ‘pakketten’ van leningen. De belegger betreedt dan het werkveld dat in Nederland grotendeels wordt vervuld door de banken. Beleggers en ontwikkelaars waren tot de crisis belangrijke klanten voor banken en namen leningen op voor vastgoedontwikkeling of de aankoop van bestaand vastgoed. Nu de banken minder leningen verstrekken aan vastgoed ontstaat er een gat in de markt voor vastgoedleningen. Tot de ineenstorting van de financiële markten waren er in Nederland alleen al meer dan 20 partijen actief die optraden als vastgoedfinancier voor zowel beleggers als projectontwikkelaars (Gouden Kompas 2011, 2011). De banken leveren verschillende leningsvormen voor de financiering van vastgoed. Zoals, leasing, sale-and-lease-back financieringen, beleggings- en ontwikkelfinancieringen, die op hun beurt voor een belangrijk deel weer werden herverpakt en doorverkocht in verhandelbare obligaties (Gouden Kompas 2011, 2011). Het verstrekken van leningen was het werkveld van banken, maar er kwam concurrentie toen grote beleggers zelf de financieringen buiten de banken om gingen regelen. Een voorbeeld is Syntrus Achmea die dankzij de zakelijke hypotheekfondsen met pensioenfondsen als belegger in deze fondsen ook een groeiend aandeel in de Nederlandse vastgoedfinancieringsmarkt wist te verwerven (Gouden Kompas 2011, 2011). De mate waarin beleggers overstappen op het verstrekken van leningen is echter nog gering omdat de investerende pensioenfondsen voorzichtiger worden en niet overmatig willen investeren in vastgoed en vastgoedleningen. Desalniettemin beschikken institutionele beleggers (verzekeraars, pensioenfondsen) en fondsen (beursgenoteerde vastgoedfondsen, staatsbeleggingsfondsen) over veel kapitaal en hebben zij de mogelijkheid om een deel van het financieringsgat te dichten (Gouden Kompas 2011, 2011). 13

Een leningsvorm die in deze markt vooral interessant kan zijn is de Mezzanine lening. Mezzanine leningen zijn een hybride vorm tussen eigen vermogen en vreemd vermogen, maar worden op de balans meestal als vreemd vermogen gezien. Deze leningen hebben een achtergestelde positie bij een eventueel faillissement, waardoor hoge kwaliteit van het onderliggende vastgoed van groot belang is. Mezzanine financiering vult dus het gat tussen senior debt en eigen vermogen en is daarmee geschikt voor eigenaren die geen eigen vermogen meer kunnen of willen inbrengen(Gouden Kompas 2011, 2011).

2.6.

Samenvatting

De oorspronkelijke financiers van gebiedsontwikkeling (de ontwikkelaars, gemeenten, het rijk, banken, en corporaties) hebben allemaal te maken met dalende investeringscapaciteit. Er wordt nu gekeken naar partijen waar nog wel kapitaal beschikbaar is om gebiedsontwikkeling te kunnen financieren, de vastgoedbeleggers. De ambitie van een aantal overheden in Nederland (zoals de gemeente Rotterdam) is om samen met deze beleggers (bijvoorbeeld door middel van een gebiedsfonds) ontwikkelprojecten financierbaar te maken. Het is echter niet geheel duidelijk of deze partijen ook daadwerkelijk interesse hebben in samenwerkingen met gemeenten en hoe deze samenwerking vorm kan worden gegeven (bijvoorbeeld via gebiedsfondsen). Op basis van een eerste verkenning is achterhaald welke vastgoedbeleggers er überhaupt zijn en in welke producten zij beleggen. Onderstaand overzicht geeft weer in welke producten de particuliere- en institutionele vastgoedbeleggers investeren. Figuur 4: Overzicht vastgoedbeleggingen

Op het eerste gezicht lijken de particuliere en institutionele beleggers geschikte partners te zijn voor de financiering van gebiedsontwikkeling. Ze zijn kapitaalkrachtig en investeren in producten die binnen gebiedsontwikkelingen te vinden zijn. Er kan direct worden geïnvesteerd in bestaande objecten of ontwikkelprojecten binnen een gebiedsontwikkeling. Ook kunnen beleggers investeren in vastgoedfinancieringen. Een gebiedsfonds (zoals het JESSICA-fonds) zouden uitkomst kunnen bieden voor partijen die indirect in vastgoed of financieringen willen investeren. Of de beleggers inderdaad mogelijke investeerders zijn in gebiedsontwikkeling wordt in de volgende hoofdstukken onderzocht. Ook de rol die gemeenten moeten innemen om investeringen te faciliteren wordt verkend.

14

3. Opzet en uitvoering van het onderzoek 3.1. Type onderzoek: explorerend Deze scriptie betreft een explorerend onderzoek. Bij een explorerend onderzoek bestaat er vooraf geen uitgewerkte theorie en staat de ontwikkeling van begrippen, hypothesen of theorie voorop. Er zijn echter bepaalde die ideeën die expliciet, en zeker impliciet, over de attenderende concepten die in het onderzoek worden betrekken. Het doel van deze scriptie is om deze – vaak impliciete - ideeën zo veel mogelijk uit te schrijven.

3.2. Methodologie: Interviews Door middel van een interviews is onderzoek gedaan naar het fenomeen ‘financieringsproblemen bij gebiedsontwikkeling’. Er is gekozen voor interviews omdat deze methode de nodige flexibiliteit en diepgang biedt voor een verkennend onderzoek. Bij verkennend onderzoek staat de ontwikkeling van hypotheses voorop en is bij voorbaat geen duidelijke afbakening van een specifiek onderwerp mogelijk. Door middel van interviews konden de oorzaken en mogelijke oplossingsrichtingen van de financieringsproblematiek door verschillende experts worden toegelicht. Op basis van de literatuurstudie is een lijst met gespreksonderwerpen opgesteld. De lijst met onderwerpen bevat hoofdthema’s en subthema’s die gebaseerd zijn op de literatuurstudie uit hoofdstuk 2.

Topiclist voor interviews Toelichting situatie   

Oorspronkelijke samenwerkingspartners zoals gemeenten en ontwikkelaars kunnen ontwikkelprojecten niet meer financieren (bezuinigingen binnen overheid, geen subsidies, kapitaal ontwikkelaars sterk teruggelopen, banken verstrekken geen/lagere leningen etc). Gemeenten zijn op zoek naar investeerders die nieuwe ontwikkelprojecten in de stad mogelijk kunnen maken. De vraag is: Kunnen beleggers het kapitaal-gat vullen?

Onderzoekvraag Onder welke voorwaarden zijn gemeenten en vastgoedbeleggers bereid samen te investeren in Nederlandse gebiedsontwikkelingen en in hoeverre bieden gebiedsfondsen uitkomst.

Deelvragen 1. 2. 3. 4. 5.

Wat is het toekomstperspectief voor gebiedsontwikkeling? Zijn institutionele beleggers mogelijke financiers van ontwikkelprojecten? Zijn private beleggers mogelijke financiers van ontwikkelprojecten? Welke rol moeten gemeenten vervullen om investeringen te stimuleren? Wat is een gebiedsfonds en biedt het mogelijkheden om gebiedsontwikkeling te financieren?

1. Toekomstperspectief voor gebiedsontwikkeling?  Gebiedsontwikkeling anno 2013  De toekomst van gebiedsontwikkeling  Welke kan gaat gebiedsontwikkeling op?  Partijen: wie speelde een rol / wie speelt in de toekomst een rol?  Financiering van vastgoedontwikkeling, wat is het probleem en hoe kan het opgelost worden? 15

2. Rol van de gemeente  Welke rol moet de gemeente innemen. Wat moet ze doen/laten?  Hoe kan de gemeente investeringen stimuleren?  Welke voorwaarden moeten gemeenten scheppen om investeringen mogelijk te maken? 3. De Institutionele en particuliere belegger  Welke rol hadden beleggers bij gebiedsontwikkeling?  Is er in de toekomst een rol voor beleggers bij gebiedsontwikkeling?  Wanneer is een beleggers gemotiveerd om tijdens de ontwikkelfase in te stappen?  In welke mate zijn vastgoed of financieringen interessante beleggingsproducten voor beleggers?  Hoe kan het rendement voor de belegger worden gerealiseerd? Welke voorwaarden zijn daarvoor nodig? o Lagere grondwaarde? o Aanvullende financiering / garantie uit een fonds?  Wat motiveert een belegger?  Welke drempels zijn er om te participeren in ontwikkeling?  Beleggers die willen ontwikkelen. Hoe vindt een gemeente deze? 4. Gebiedsfonds (stimuleringsfonds met publiek en privaat geld waarbinnen  Wat is een gebiedsfonds? Een debt fund (leningsverstrekking) of een equity fund (investeringsfonds)?  Welke partijen zijn erbij betrokken?  Biedt een gebiedsfonds mogelijkheden voor de financiering van gebiedsontwikkeling?  Gaan publiek en privaat geld samen in één fonds?  Wat komt er kijken bij het bouwen van een fonds?  Beleggen in vastgoed of in leningen?  Investeren in een gebiedsfonds of gebruik maken van middelen uit een fonds?

De interviews betroffen topic-interviews; een gestructureerde vorm van open interviews waarbij de onderwerpen die aan bod kwamen vastlagen. De interviews zijn uitgewerkt in verslagen en ter verificatie teruggelegd bij de geïnterviewde personen. De teksten zijn vervolgens uitgewerkt conform de data-preparatie en data-analyse technieken uit het Basisboek Kwalitatief Onderzoek (Baarda, De Goede en Teunissen, 2009). De stappen waren: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

De relevante tekst uit de verslagen opsplitsen in fragmenten De fragmenten labelen Ordenen labels per onderzoeksvraag Labels ordenen en verbanden vinden (in Excel) Het interpreteren en benoemen van de labelstructuur Definiëren van kernthema’s Beantwoorden van de vraagstelling

Onderstaande tabel is een voorbeeld van stappen 1 - 3. Na de verificatie van de interviewverslagen door de respondenten is de tekst opgesplitst en samengevat in fragmenten. Elk fragment is vervolgens vertaald in een label. Als derde stap werden de fragmenten en labels gesorteerd en aan de verschillende onderzoeksvragen toegekend.

16

Biedt een gebiedsfonds mogelijkheden om ontwikkelprojecten te stimuleren? Label Pessimisme over haalbaarheid en nut gebiedsfondsen IB stappen niet in ontwikkelfonds

IB wel steeds meer betrokken bij debt-funds

Gebiedsspecificiteit van fondsen te risicovol voor IB Gebiedsfondsen en revolving funds slim voor publiek geld

Fragmenten  “Ik ben pessimistisch over de haalbaarheid en het nut van gebiedsfondsen” 

Overheden vinden het een interessant idee, maar het zal lastig worden om beleggers te vinden die erin willen investeren. Institutionele beleggers stappen momenteel veel liever in een 25 jarige concessie voor infrastructuur of een bestaande vastgoedportefeuille (bij voorkeur beursgenoteerd, dus liquide).  Institutionele beleggers zijn steeds meer betrokken bij zogenaamde debt-funds. Een voorbeeld is Axa die geïnvesteerd heeft in een herfinanciering, verder komt het vrijwel niet voor in Nederland.  Gebiedsfondsen zijn locatie-specifiek en juist daarom mijden institutionele beleggers het. Het is te risicovol en er is geen geografische spreiding mogelijk om de risico’s te spreiden.  Gebiedsfondsen of revolving funds zijn goede initiatieven voor publiek geld. Het kan worden ingezet om publiek geld slim in te zetten en niet als subsidies kwijt te raken. Het werkt niet om deze fondsen te gebruiken als trigger money om private investeerders aan te trekken.

In de stappen 4 -6 werden de veelvoud aan labels per onderzoeksvraag gesorteerd op inhoud. In Excel werden alle labels gesorteerd en samengevoegd. Er werd zolang geschoven en met de labels tot structuren en verbanden zichtbaar werden. Onderstaand overzicht is een voorbeeld van deze exercitie. De geclusterde labels werden vertaald in kernthema’s. Deze kernthema’s dienden vervolgens als kapstok voor de uitwerking van de resultaten van het onderzoek, ze zijn in de kopjes van hoofdstuk 4 verwerkt.

17

3.3. Keuze te interviewen personen Het beantwoorden van onderzoeksvragen was het uitgangspunt voor de selectie van de te interviewen personen. De personen zijn geselecteerd op basis van kennis en ervaring binnen de kernthema’s voor dit onderzoek: gebiedsontwikkeling, gemeenten, particuliere beleggers, institutionele beleggers en gebiedsfondsen (zie bijlage I). Alle kernthema’s zijn met minimaal 2 personen besproken om de verschillende invalshoeken te belichten en feiten te verifiëren.

3.4. Afbakening  

Het onderzoek is opgesteld vanuit het perspectief van de gemeenten Het onderwerp ‘vastgoedmarkt’ wordt in deze scriptie niet meegenomen. De focus van het onderzoek ligt op het financieringsprobleem van gebiedsontwikkeling. De reden hiervoor is dat het financieringsprobleem ook in een verbeterende vastgoedmarkt een belangrijk risico blijft.

18

4. Resultaten van het onderzoek De kernthema’s die door de analyse van de interviews zichtbaar werden worden in dit hoofdstuk besproken. De onderliggende labels vormen de basis voor de inhoud van de paragrafen. Uitspraken van de verschillende respondenten zijn in de tekst verwerkt om de onderzoeksresultaten kracht bij te zetten.

4.1. De toekomst van gebiedsontwikkeling Uit de literatuurstudie is gebleken dat de financiering gebiedsontwikkeling zich in zwaar vaarwater bevindt. De betrokken partijen uit het verleden kunnen door uiteenlopende omstandigheden (zoals bezuinigingen, wet- en regelgeving, grote verliezen, risicoaversie, etc.) geen financierende rol meer spelen in gebiedsontwikkelingen. Om het uit de literatuur geschetste beeld te verifiëren en aan te vullen is aan de respondenten gevraagd hoe zij de stand van gebiedsontwikkeling in 2013 zouden beschrijven. Om te peilen hoe de toekomst van gebiedsontwikkeling eruit gaat zien is aan de respondenten gevraagd hoe zij deze zien.

4.1.1. Gebiedsontwikkeling anno 2013 De respondenten bevestigen het beeld uit de literatuurstudie en zijn unaniem van mening dat in 2013 geen sprake meer is van gebiedsontwikkeling in de oorspronkelijke zin. Tijdens de crisis is door grote onzekerheden een kopersstaking ontstaan en zijn alle vastgoedmarkten stilgevallen. “Gebiedsontwikkeling is niet meer aan de orde, en de belangrijkste oorzaak ervan is de huidige markt” (de Haas, 2013). De grote gebiedsontwikkelingen zijn nu niet meer haalbaar doordat het onmogelijk is geworden om hiervoor een financiering te krijgen. “De beschikbaarheid van eigen vermogen in de markt daalt en ook het vreemd vermogen is steeds lastiger te krijgen” (Bouwens, 2013). “Gebiedsontwikkeling is niet meer financierbaar” (Rompelberg, 2013).

4.1.2. Toekomstige samenwerkingen Het is duidelijk dat gebiedsontwikkelingen in de toekomst niet meer zullen bestaan uit complexe samenwerkingsvormen waarbij alles contractueel tussen de partijen aan elkaar wordt gekoppeld. “Bestaande ontwikkel-vehikels voor zowel binnenstedelijke ontwikkellocaties als uitleggebieden zullen worden onttakeld” (Holt, 2013). Alle betrokken partijen zien hun rol tijdens het ontwikkelproces veranderen. “De combinatie van partijen die in het verleden grote ontwikkelprojecten uitvoerden; ontwikkelaars-beleggersgemeenten pakt het in de toekomst niet meer op.” (Holt, 2013). Rijk niet langer aanjager van gebiedsontwikkeling Voorheen was het Rijk de aanjager van grote gebiedsontwikkelingen, met name voor VINEX wijken en op grote stationslocaties. “De tijd waarin de rijksoverheid deze grote ontwikkelingen stimuleert is voorbij’ (Rompelberg, 2013). Het rijk investeert nu met focus op de ‘ports’ van nationaal belang (zoals Greenport, Mainport, en Brainport) en infrastructuur. Door middel van deze investeringen zet de Rijksoverheid in op de verbetering van de concurrentiepositie van Nederland op de globale markt. Banken zijn risicoavers en mijden vastgoedontwikkeling Banken hebben ook geen interesse meer in gebiedsontwikkeling, ze gedragen zich risicoavers en trekken zich terug uit vastgoedontwikkeling. Van de verschillende vastgoed-banken in Nederland is niet veel meer over. “Alleen ING, FGH en ABN AMRO zijn nog een beetje actief op de vastgoedmarkt; er moet nodig nieuw geld bij” (Bouwens, 2013). Ontwikkelaars verdwijnen als investeerders De respondenten geven aan dat de ontwikkelaars grotendeels al zijn verdwenen, en er wordt verwacht dat ook nog veel aannemers zullen omvallen. Het heersende beeld is dat ontwikkelaars in 19

de toekomst waarschijnlijk geen investerende rol meer zullen vervullen en vooral als adviseurs en procesmanagers zullen optreden. Kapitaalkrachtige investeringen uit de hoek van ontwikkelaars zijn niet meer aan de orde. Corporaties buiten spel Voor corporaties geldt een vergelijkbaar beeld. Door nieuwe wet- regelgeving, heffingen en de slechte vastgoedmarkt kunnen zij ook geen financierende rol meer vervullen bij gebiedsontwikkeling. “In het verleden werden corporaties vaak genoemd als ‘gebiedsontwikkelaars’ maar ook zij hebben geen liquide middelen meer. De verdienmogelijkheden door verkoop/verhuur van niet-DAEB woningen worden steeds verder beperkt door wet-regelgeving en de marktomstandigheden” (Rompelberg, 2013). Ook de woningcorporaties zijn dus “geen reddingsboei meer voor gebiedsontwikkeling” (Holt, 2013).

4.1.3. Samenvatting Gebiedsontwikkeling staat er in 2013 slecht voor en ook de vooruitzichten voor de toekomst zijn niet rooskleurig. De traditionele vastgoedpartijen zullen ook in de toekomst niet kunnen investeren in gebiedsontwikkeling. Gebiedsontwikkeling in de traditionele zin (door grote investeringen grootschalige projecten in één keer integraal ontwikkelen) bestaat niet meer, en zal ook in de komende jaren niet meer door de traditionele partners kunnen worden gefinancierd. Nu rest de vraag: zijn institutionele beleggers wel mogelijke financiers van ontwikkelprojecten?

20

4.2. Zijn institutionele beleggers mogelijke financiers van ontwikkelprojecten? “Gemeenten zijn nu vooral op zoek naar partijen die willen investeren in de woningbouw- en herontwikkelopgave. De traditionele partners van de gemeente, zoals de ontwikkelaars, zijn niet meer in staat om de ontwikkelingen uit te voeren” (van de Hoef, 2013). Institutionele en particuliere vastgoedbeleggers lijken logische partijen om dit gat te vullen. Het zijn kapitaalkrachtige partijen met ervaringen en kennis van vastgoed. Of deze partijen daadwerkelijk het nodige kapitaal kunnen leveren om gebiedsontwikkeling (of projectontwikkeling) weer mogelijk te maken wordt in dit hoofdstuk onderzocht. Veranderende omstandigheden voor institutionele beleggers Pensioenfondsen Nederland vergrijst. Voor de pensioenfondsen betekent dit dat er een steeds grotere ‘mismatch’ ontstaat in de verhouding tussen het aantal actieve en inactieve deelnemers (Staal, 2010). Dit houdt in dat er veel pensioenfondsen zijn met relatief veel belegd vermogen (er hebben immer veel ouderen jarenlang premies betaald) maar vrij weinig actuele premiebetalingen. Gegeven de huidige demografische situatie betekent dit dat pensioenfondsen steeds meer pensioenen moeten uitkeren terwijl er minder premiebetalingen binnenkomen. Aangezien beleggingen in niet-beursgenoteerd vastgoed worden gekenmerkt door een relatief lange beleggingshorizon en een grote mate van illiquiditeit, kan deze maatschappelijke ontwikkeling in negatieve zin bijdragen aan de allocatie naar niet beursgenoteerd vastgoed (Staal, 2010). Pensioenfondsen zullen dus minder in direct vastgoed gaan beleggen om voldoende liquiditeit te behouden om aan verplichtingen te voldoen. Verzekeraars Net als banken hebben verzekeraars ook te maken met veranderende richtlijnen. Door de Solvency II regelgeving wordt van Europese verzekeringsmaatschappijen verwacht dat voor bepaalde investeringen kapitaal wordt aangehouden. Hierdoor worden (laag risico) vastgoed leningen een efficiëntere besteding van kapitaal dan het direct investeren in vastgoed (Gouden Kompas 2011, 2011).

4.2.1. Institutionele beleggers investeren niet in gebiedsontwikkeling De duidelijke mening van de respondenten is dat institutionele beleggers geen mogelijke partners zijn in gebieds- of projectontwikkeling. Uit de interviews is gebleken dat een risicodragende rol tijdens de ontwikkelfase geen optie is voor institutionele beleggers. “Tijdens de hoogtijdagen van gebiedsontwikkeling waren institutionele beleggers soms wel in het begin van het ontwikkelproces betrokken. Zelfs in die periode was het voor institutionele beleggers al moeilijk om deze investeringen te kunnen doen, maar het was noodzakelijk om de kwaliteit van de producten te waarborgen en de pijplijn te vullen met goede projecten. Op de top van de markt was dit al een uitdaging voor institutionele beleggers, in de huidige markt is het onmogelijk” (Holt, 2013). “De meeste institutionele beleggers hebben hun ontwikkelafdelingen inmiddels opgeheven en kopen alleen nog kant en klare producten en/of vormen een partner met een ontwikkelaar” (Rompelberg, 2013). Vastgoedontwikkeling was al lastig voor institutionele beleggers en is nu helemaal geen optie meer. Institutionele beleggers bevinden zich in een positie waarbij ze kunnen kiezen voor investeringen met de beste risico-rendementsverhoudingen, de core-beleggingen. De voorkeur gaat daarbij uit beleggen in aandelen. Als institutionele beleggers toch investeren in vastgoed, dan alleen in turn-key projecten met aantoonbare rentabiliteit en niet in vastgoedontwikkeling of gebiedsontwikkeling. “Institutionele beleggers zoeken bij investeringen naar zekerheid, onderpand en cashflow op korte termijn; vastgoedontwikkeling biedt dit niet” (Holt, 2013). De beleggers ontwikkelen zelf geen vastgoed meer en kopen alleen kant en klare producten. Daarmee worden risicovolle 21

voorinvesteringen (de J-curve) vermeden en leveren investeringen gelijk cashflows op. “De ambitie van institutionele beleggers in Nederland is om 70% van het beschikbare geld in core-beleggingen te investeren” (de Haas, 2013). Naast de hoge risico’s biedt een vastgoedbelegging voor institutionele beleggers niet voldoende liquiditeit. Institutionele beleggers bevinden zich in een situatie waarin ze genoodzaakt zijn om de inkomsten en uitgaven op elkaar af te stemmen door ‘cashflow & liability matching’. Door de lage liquiditeit van vastgoed is het geen ideaal beleggingsproduct voor de institutionele belegger. Ook doordat institutionele beleggers gewend zijn om veel geld in één keer weg te zetten (grote tickets) wordt het voor hen steeds minder interessant om in vastgoed te beleggen. Ontwikkelprojecten worden steeds kleiner waardoor ze minder aantrekkelijk zijn voor institutionele beleggers. Direct vastgoed blijft lastig voor institutionele belegger Zoals reeds aangegeven was het ook tijdens de hoogtijdagen van gebiedsontwikkeling lastig voor institutionele beleggers om in ontwikkelprojecten te stappen. Zelf het hebben van ‘standing investments’ (bestaand vastgoed in de exploitatiefase) is niet makkelijk voor institutionele beleggers. Voor de crisis besteedden institutionele beleggers de vastgoedbeleggingen voornamelijk uit aan derden door te beleggen in indirect vastgoed via fondsen. De afstand tussen de beleggers en de beleggingsproducten werd daardoor groter en de beleggers hadden minder invloed op hun beleggingen. “Sinds de crisis is daar verandering in gekomen; de fondsvoorwaarden, vooral het governance model, zijn veranderd waardoor beleggers meer controle hebben op het vastgoed. Er worden fondsen opgezet met minder participerende partijen: joint ventures (met 1-2 partijen) en clubdeals genieten vooral bij de grotere beleggers de voorkeur” (de Haas, 2013). Nu de beleggers meer in joint ventures en clubdeals investeren realiseren ze zich wel dat er veel werk mee gepaard gaat. “Door de grotere betrokkenheid bij het vastgoed moeten de beleggers veel beslissingen zelf nemen. Dit betreft erg specifiek werk waarvoor vastgoedkennis nodig is. Voor wereldwijde fondsen kan dit specifieke werk ‘te veel’ worden. Goede en vooral betrouwbare en professioneel georganiseerde fondsmanagers zijn nodig” (de Haas, 2013). Niet alleen vastgoedontwikkeling, maar ook bestaand vastgoed wordt hierdoor waarschijnlijk minder aantrekkelijk beleggingsproduct voor institutionele beleggers. Desalniettemin zullen ze blijven investeren in vastgoed als onderdeel van een gevarieerde beleggingsportefeuille. Mogelijke rol in ketenintegratie, betrokkenheid zonder investeren De vastgoedketen zal steeds verder integreren om risico’s zo veel mogelijk af te dekken. “Kant en klare producten, ontwikkeld door vastgoedpartijen zonder de eindgebruikers in beeld, dat gebeurt niet meer” (Holt, 2013). Het is nu al duidelijk dat ontwikkelingen alleen plaats vinden indien de eindgebruiker of koper vanaf een vroeg ontwikkelstadium bij het proces zijn betrokken. “Verschillende fases in ontwikkelproces schuiven naar elkaar toe. Daar waar transacties wel plaatsvinden zijn eindbeleggers in beeld” (Mistrate, 2013). Ondanks dat institutionele beleggers niet risicodragend zullen investeren in ontwikkeling kunnen ze wel bij het ontwikkelproces worden betrokken. Als eindafnemer is het belangrijk dat hun expertise en wensen bijdragen aan het optimaliseren van het vastgoedproduct. Door de institutionele belegger te betrekken kan ketenintegratie plaatsvinden. Een respondent geeft aan dat er eventueel bereidheid is van institutionele beleggers om een bijdrage te leveren aan de plankosten als ze niet risicodragend in de ontwikkelfase betrokken zijn. Op deze wijze kan door ketenintegratie een kostenefficiënter ontwikkelproces worden doorlopen. “De belegger bemoeit zich dan met het traject om een zo optimaal mogelijk product te realiseren. Als alle partijen vanaf het begin transparant zijn over de kosten en opbrengsten kunnen dubbelingen in winst 22

& risico-opslagen worden voorkomen. Het ontwikkelrisico kan dan grotendeels uit de business case worden gehaald”(Holt, 2013). “Een centrale verandering in de rol van marktpartijen is dat ze door afname van het machtsmiddel van grondposities meer in gaan zetten op ‘voorwaartse integratie’: het eerder in de planvorming inbrengen van kennis en expertise. Ook zullen enkele langer in de keten aanwezig blijven en –deels noodgedwongen- het gerealiseerde vastgoed zelf in beheer nemen”(van Rooy, 2009). Idealiter wordt er toegewerkt naar ‘voorfunding’ waarbij beleggers in de ontwikkelfase reeds investeren in het project” (Mistrate, 2013). Ook als de institutionele belegger niet voorinvesteren maar zorgen voor afnamegaranties of huurgaranties kunnen de afzetrisico’s worden gedekt en wordt de ontwikkeling realiseerbaar (en financierbaar).

4.2.2. Mogelijke rol als financieringsverstrekker Vastgoedfinanciering Institutionele beleggers beleggen nu voornamelijk in equity fondsen en niet in leningen (debt funds). Zoals eerder besproken wordt voor verzekeraars nieuwe wet en regelgeving ontwikkeld, namelijk Solvency II. “In theorie zou door deze regelgeving het voor verzekeraars aantrekkelijker moeten worden om in vastgoedleningen (senior debt / laag risico) te beleggen en niet in direct vastgoed. De implementatie van deze nieuwe regelgeving wordt echter steeds uitgesteld en het is onzeker of en wanneer het door zal gaan, de verwachting nu is 2016” (de Haas, 2013). Als gekeken wordt naar het risico-rendementsprofiel van vastgoedfinanciering zou het goed kunnen aansluiten bij de behoefte van institutionele beleggers. Gezien de huidige geringe concurrentie op de financieringsmarkt zijn via vastgoedfinancieringen goede marges te realiseren met conservatieve LTV-levels. Ook de stabiliteit van de onderliggende kasstromen is relatief hoog. Bovenstaande wordt ook onderkend door toezichthouders. Zo is beleggen in vastgoedfinancieringen relatief aantrekkelijk in het licht van de nieuwe Solvency II-regelgeving (JLL, 2011). Bij institutionele beleggers liggen er dus kansen voor de Nederlandse vastgoedmarkt. Om deze kans praktisch vorm te geven zullen er beleggingsvehikels (bijvoorbeeld debt funds) moeten ontstaan, om de financieringsmogelijkheden bij institutionele beleggers te verbinden aan de financieringsbehoefte bij Nederlandse vastgoedpartijen (JLL, 2011). “Institutionele beleggers zijn steeds meer betrokken bij zogenaamde debt-funds. Een voorbeeld is Axa die geïnvesteerd heeft in een herfinanciering, verder komt het vrijwel niet voor in Nederland” (Rompelberg, 2013). Ondernemersfinanciering Naast de eventuele overstap naar vastgoedfinanciering zijn er ook bewegingen zichtbaar waarbij de institutionele beleggers instappen in de financiering van ondernemers. “De financiering van ondernemers, gebruikelijk het werkveld van de banken, wordt steeds meer overgenomen door institutionele beleggers” (Holt, 2013).

4.2.3. Samenvatting Vanwege de hoge risico’s investeren institutionele beleggers niet direct in vastgoedontwikkeling, dus ook niet in gebiedsontwikkeling. Bestaand vastgoed (standing investments) zal wel onderdeel blijven van de gevarieerde beleggingsportefeuilles. Om de aanwas van goede standing investments te garanderen is betrokkenheid van beleggers in de ontwikkelfase wel mogelijk, mits het geen investerende rol is. Er bestaat een mogelijkheid dat institutionele beleggers een grotere rol gaan spelen op de financieringsmarkt. Met name voor verzekeraars zou door Solvency II richtlijnen het investeren in leningen aantrekkelijker kunnen worden. Niet alleen vastgoedfinancieringen zijn mogelijk, ook de financiering van ondernemers in een gebied, wat gebiedsontwikkeling ten goede zou komen, is een mogelijkheid. 23

4.3. Zijn particuliere beleggers mogelijke financiers van ontwikkelprojecten? 4.3.1. Particuliere beleggers zijn mogelijke investeerders Door de huidige markt en het gebrek aan kapitaal ontstaan er kansen voor partijen die de risico’s van projectontwikkeling in deze markt willen nemen. “Private investeringsfondsen kunnen meer risico’s dragen dan institutionele beleggers en komen daarom in aanmerking voor het investeren in ontwikkelprojecten” (Mistrate, 2013). Daar waar de rendementen opwegen tegen de risico’s zijn er particuliere beleggers die bereid zijn om te investeren in ontwikkelprojecten. Met name partijen die relatief grote risico’s durven nemen om hoge rendementen te behalen (de ‘gelukszoekers’) komen hiervoor in aanmerking. “Als de belegger betrokken raakt bij het ontwikkelproces, en optreed als ontwikkelaar, loopt hij op dat gebied ook een extra risico. Niet alleen het exploitatierisico (wat een belegger altijd loopt) maar ook het ontwikkelrisico. Deze opstapeling van risico’s moeten opwegen tegen het rendement” (Mistrate, 2013). Het gaat hier niet alleen om partijen met vastgoedkennis/expertise, maar om partijen met verstand van financieringen die kansen zien in de vastgoedmarkt. “Er zijn private equity partijen met een eigen investeringsbank (investment houses) die substantieel zelf financieren. Dit soort partijen zijn altijd op zoek naar markten waar kansen zich voordoen. Soms is het olie elders in de wereld maar het kan ook vastgoed zijn in Nederland” (Rompelberg 2013). De verslechterde markt biedt dit soort partijen de kans om rendementen te behalen door slim te investeren. “Aannemers gaan momenteel diep met hun prijzen en ontwikkelaars kunnen worden overgehaald om geen winsten te nemen op een project. De business case van de ontwikkeling wordt op deze wijze anders sluitend gemaakt dan voorheen. Het gaat hierbij om investeringen op korte termijn (projectinvesteringen) waarbij de IRR ook in deze tijd erg interessant kan zijn” (Rompelberg, 2013). “Particuliere beleggers zullen een steeds belangrijkere rol gaan spelen omdat veel vastgoed niet in de traditionele ‘vakjes’ van institutionele beleggers past” (Holt, 2013). Particuliere beleggers hebben de mogelijkheid om ook kleinere investeringen doen dan institutionele beleggers (met hoge minimale investeringen). Door de schaalverkleining van de projecten zijn particuliere beleggers mogelijke investeerders.

4.3.2. Verdeelde meningen over internationale investeerders Onder de respondenten zijn de meningen over de kansen om internationale investeerders aan te trekken verdeeld. De een geeft aan dat om ontwikkelprojecten te financieren er nieuwe investeerders, bij voorkeur internationale partijen (grote Angelsaksische partijen), moeten worden gevonden. De ander geeft aan dat voor internationale partijen de Nederlandse vastgoedmarkt op dit moment niet aantrekkelijk is. Er wordt aangegeven dat het aankopen van ‘distressed assets’ wel interessant kan zijn voor internationale beleggers. Daarbij worden bestaande objecten voor weinig gekocht uit eigen cashflows (zonder financiering). Het instappen in ontwikkelprojecten wordt echter niet genoemd. Voorbeelden van particuliere beleggers met voldoende ‘body’ om projectontwikkeling te kunnen dragen zijn de family offices. Middelgrote familiebedrijven zijn sterk vertegenwoordigd binnen vastgoedsector.

4.3.3. Voorwaarden voor investeren Voor particuliere beleggers zijn een aantal voorwaarden belangrijk voordat ze investeren in ontwikkelprojecten.

24

1. Grondwaarde moet omlaag. Door de hogere kosten voor de investeerder (opslag voor financieringsrisico) is een lagere grondwaarde nodig. Om de noodzakelijke rendementen te behalen zal de grondprijs moeten zakken. De markt vraagt bij woningen om een NAR van 5.0% (Bouwens, 2013). 2. Partners zijn nodig voor ontwikkeling in Nederland. Ook voor vermogende particuliere beleggers zijn de risico’s te hoog om ontwikkelprojecten alleen te dragen. 3. Een belegger heeft behoefte aan een gemeente met duidelijke visie. Een gemeente die de ‘touwtjes loslaat’ is niet interessant voor de belegger. De gemeente moet haar verantwoordelijkheid nemen omdat voor de belegger het langdurige rendement van een belegging belangrijk is. Dit rendement is gekoppeld aan de aanwezige voorzieningen en kwaliteit van de openbare ruimte en de algemene ontwikkeling van een gebied. Doordat uitponden geen haalbaar scenario meer is, en het vastgoed langdurig in het bezit van beleggers blijft, is een lange termijn visie noodzakelijk. Er is dus een gedeeld belang om de ontwikkeling van een gebied in goede wegen te leiden. Een visie en commitment van de gemeente op een gebied kan een belangrijke voorwaarde zijn voor investeerders.

4.3.4. Cultuurverschil tussen belegger en gemeente Een belangrijk aandachtspunt voor de mogelijke samenwerking tussen particuliere beleggers en gemeenten is het cultuurverschil. Vaak spreken de twee partijen een andere taal en is er sprake van onderling onbegrip. In theorie liggen de belangen van de gemeente en de belegger dicht bij elkaar (lange termijn denken / schoon-heel-veilig), maar in de praktijk lijken de drijfveren vaak niet op elkaar aan te sluiten.

4.3.5. Financieringsmarkt geen optie voor particuliere vastgoedbeleggers Voor de geïnterviewde particuliere vastgoedbeleggers was een overstap naar de financieringsmarkt geen optie. Het komt wel voor dat vermogende partijen leningen verstrekken aan de eigen klanten. Dit gebeurt echter incidenteel en lijkt geen structurele trend. Crowd funding Naast de vastgoedbeleggers zijn er wel andere partijen die hun intrede doen op de financieringsmarkt. Het zogeheten ‘crowd-funding’ doet ook haar intrede op de Nederlandse financieringsmarkt. Een voorbeeld hiervan zijn de stijgende populariteit van kredietunies. De Kredietunies zijn coöperaties van ondernemers die met een gezamenlijke kas geld aan andere ondernemers uitlenen. De geldschieter en geldnemer staan dicht bij elkaar en wisselen onderling kennis en kunde met elkaar uit. Hierdoor is de slagingskans van de nieuwe onderneming groter dan via traditionele bancaire financiering. “De eerste kredietunie is de Kredietunie Nederland en de populariteit stijgt. Er komen steeds meer aanvragen binnen van partijen die een kredietunie willen oprichten. De nadelen van de banken, zoals de hoge overheadkosten, zijn bij de kleinschalige kredietunies niet aan de orde”(Holt, 2013). Deze manier van financieren wordt ook wel ‘crowd funding’ genoemd en wordt onder andere al toegepast bij microfinancieringen. De opmars hiervan is op dit moment vooral kleinschalig en bevindt zich nog in een embryonaal stadium. Doordat banken steeds meer vast komen te zitten, mede door de Basel III regelgeving, ontstaan in de toekomst nieuwe manieren van financieren. De mate waarin nieuwe partijen als kredietunies onderdeel gaan uitmaken van de Nederlandse financieringsmarkt is nog niet te overzien.

25

4.3.6. Samenvatting Private investeringsfondsen kunnen meer risico’s dragen dan institutionele beleggers en komen daarom in aanmerking voor het investeren in ontwikkelprojecten. Als de gemeente ontwikkelambities wil waarmaken moet aan de voorwaarden van de beleggers worden voldaan. Deze voorwaarden zijn: - Lagere grondwaardes - Partners voor ontwikkelprojecten - Gemeenten met duidelijke visie op ruimtelijke ontwikkeling Instappen in de financieringsmarkt is geen optie voor particuliere vastgoedbeleggers. Wel zijn er ‘crowd funding’ intitiatieven, zoals krediet unies, die hun intrede doen op de financieringsmarkt. Daarbij gaat het voornamelijk om ondernemersfinanciering en niet om vastgoedfinanciering.

26

4.4. Welke rol moeten gemeenten vervullen om investeringen te stimuleren? 4.4.1. Veranderende rol voor de gemeente Voordat de crisis uitbrak waren gemeenten een centrale spil binnen Nederlandse gebiedsontwikkelingen. Er werd sterk gestuurd op ontwikkeling, en met voldoende middelen kon actief geïnvesteerd worden in projecten. “Voor de crisis voerde de gemeente een sterke regie uit op de ruimtelijke ontwikkeling van de stad op basis van de geformuleerde ruimtelijke en beleidsmatige ambities. De gemeente had een sterke grip op de manier waarop elke vierkante centimeter van de stad zich ontwikkelde. Aan geld was geen gebrek” (van de Hoef, 2013). Sinds de crisis hebben gemeenten te maken met slinkende budgeten door bezuinigingen en dalende grondinkomsten. De verkoop van grond is vrijwel onmogelijk geworden. Door deze dalende inkomsten hebben gemeenten geen middelen meer over voor gebiedsontwikkelingen. De grondbedrijven worden kleiner en er moet steeds selectiever worden omgegaan met de middelen uit de gemeentekas. De respondenten geven aan dat ook in de toekomst de grondopbrengsten de kas niet meer zullen spekken, het verdienmodel van een gemeente moet anders worden ingericht. “Door de schaarste aan middelen zal de gemeente haar geld selectief moeten inzetten op basis van de combinatie van eigen visie en de investeringsbereidheid van particuliere partijen. Het selectieve investeringsbeleid van de gemeente moet leiden tot investeringen van particulieren” (van de Hoef, 2013).

4.4.2. Gemeente als regisseur, niet als ontwikkelaar Ondanks de slinkende middelen blijven de gemeenten nu met de vastgelopen projecten zitten. Bij het onttakelen van de PPS constructies is de gemeente vaak de partij die het gezag over de ontwikkeling overneemt. Uit de interviews blijkt dat gemeenten een sterke regiefunctie moeten vervullen om de voordelen van gebiedsontwikkeling te behouden. Doordat de gemeenten steeds minder middelen tot hun beschikking hebben kunnen zij niet langer actief sturen door zelf als ontwikkelaar op te treden. “De gemeenten zullen in de toekomst een pure regie-rol op zich nemen en niet meer zelf in ontwikkelprojecten kunnen investeren” (Rompelberg, 2013). Volgens een respondent begint het besef dat gemeenten te komen dat ze zelf niet meer actief zullen ontwikkelen. “Gemeenten komen nu uit de ontkenningsfase” (Rompelberg, 2013). Deze nieuwe realiteit leidt ertoe dat de gemeente anders omgaan met ontwikkelprojecten. Ondanks de slinkende middelen blijft de gemeente namelijk ruimtelijk verantwoordelijk. De Nederlandse gemeenten zijn tevens de grootste probleemeigenaren van de huidige malaise bij gebiedsontwikkelingen. Veruit de meeste grond met oormerk ‘gebiedsontwikkeling’ in het bezit van gemeenten (ca. 80%) (van Bosse, 2013). Geen blauwdrukplannen maar gebiedsvisie Zowel de respondenten uit de gemeentewereld als de beleggerswereld geven aan dat er in de toekomst geen gebiedsontwikkeling mogelijk is waarbij het eindproduct van meet af aan wordt vastgelegd. Er is een duidelijk besef dat de toekomst onvoorspelbaar is en dat geen ‘blauwdrukplannen’ meer mogelijk zijn. De term ‘organisch ontwikkelen’ wordt door twee respondenten gebruikt, al moet de gemeente wel regie voeren op deze ontwikkeling. Het is erg belangrijk dat de gemeente een duidelijke visie heeft op de stad en prioriteiten stelt. “Om de voordelen van gebiedsontwikkeling wel te behouden moeten gemeenten sterke regie voeren op de ontwikkeling en een faciliterend grondbeleid voeren” (Rompelberg, 2013). Gemeente moeten ‘gebiedsvisies’ opstellen als kaders, en niet als blauwdruk, voor de ontwikkelingen (van Bosse, 2013).

27

De rol van gemeenten zal dus veranderen naar een regiefunctie, waar door middel van een gemeentelijke visie (zoals een beeld-kwaliteitsplan) en richtlijnen (zoals EPC-normen en het bouwbesluit) de kwaliteit van ontwikkelingen wordt gewaarborgd. “De gemeente moet haar kracht inzetten om het ontwikkelproces te faciliteren door de procedures op orde te hebben” (Mistrate, 2013). Prioriteren, faseren en flexibel blijven De gemeenten moeten projecten prioriteren en ervoor zorgen dat schaarste wordt gecreëerd. Om het overaanbod aan projecten te beperken, of te voorkomen, is het schrappen of faseren van projecten meestal noodzakelijk. Door middel van een gemeentelijke markanalyse kan worden gekozen welke projecten doorgaan en welke niet. Het in beeld brengen van het maatschappelijke en financiële rendement van elk project ondersteunt bij de keuze voor prioritering. “De gemeente moet een duidelijke visie op de stad hebben en prioriteiten stellen. Keuzes moeten worden gemaakt op welke ontwikkellocaties ingezet gaat worden, en op welke niet” (van de Hoef, 2013). “Mede door de afnemende budgeten moet de gemeente prioriteren en kiezen welke projecten nog wel/ niet meer doorgaan”(Holt, 2013). “Een plan moet voldoende flexibiliteit bieden en alleen op conceptueel schaalniveau kan er sturing plaatsvinden bij de programmering. Als dit niet het geval is er geen sprake meer van gebiedsontwikkeling” (Holt, 2013). Schaalverkleining Door de grootschaligheid van gebiedsontwikkeling zijn er veel inherente onzekerheden. De financiers worden steeds meer risicomijdend en durven gebiedsontwikkeling niet aan. De risico’s moeten voor de investeerders te overzien zijn. Om projecten financierbaar te maken moeten ze daarom opgeknipt worden en kleiner worden gemaakt. Een van de respondenten geeft aan dat projecten financierbaar zijn tot 20-30 mln. “Het is van belang dat steeds kleinere projecten worden ontwikkeld zodat ze overzichtelijk blijven. Het moet mogelijk zijn om binnen een jaar te beginnen met bouwen want dan is het risico voor de aannemer beheersbaar” (Bouwens, 2013). Deze trend is al zichtbaar bij actuele vastgelopen gebiedsontwikkelingen. Deze worden nu niet meer op dezelfde schaal ontwikkeld als voorheen. “Grote ontwikkelprojecten worden opgeknipt en gefaseerd. In gebieden waar honderden woningen gepland werden, worden nu slechts tientallen afgezet “ (Holt, 2013). Daar waar ontwikkelingen nog wel plaats vindt is het op basis van een kleinere korrelgrootte; “gebiedsontwikkeling wordt weer projectontwikkeling”(Rompelberg, 2013). Van uitleggebied naar binnenstad Vier van de respondenten geeft aan dat er een verschuiving plaatsvindt van nieuwe ontwikkelingen in uitleggebieden naar investeringen in de bestaande stad. “De opgave voor de stad is veranderd, deze verschuift voor een deel van nieuwe ontwikkelingen naar investeringen in de bestaande stad” (van de Hoef, 2013). “Het juist afstemmen van de bestaande voorraad op de vraag wordt de focus van de Nederlandse vastgoedopgave” (de Haas, 2013). Regionale sturing Schaarste en regionale afstemming zijn belangrijke voorwaarden voor institutionele beleggers om te investeren. Idealiter concurreren gemeenten daarom niet meer onderling maar werken samen op regionaal niveau. Door provinciale sturingsprogramma’s aan te passen kan een gezonde vastgoedmarkt tot stand komen. Ook het bundelen van fondsen op regionaal niveau kan de capaciteit verhogen. “De regionale markt is van belang en de gemeenten moeten niet onderling concurreren maar samenwerken. Een andere manier van regie voeren is daarvoor nodig, sturingsprogramma’s van provincies moeten aangepast worden en de aansturing moet sterk zijn” (de Haas, 2013). 28

4.4.3. Faciliterend grondbeleid De respondenten geven aan dat de huidige realiteit vraagt om een nieuwe cultuur en werkwijze van de gemeente. De oproep van de respondenten is dat de gemeenten moeten starten met de nieuwe manier van ontwikkelen. Voor de hele stad is een globale programmering nodig met een duidelijke visie op ontwikkeling. Deze visie moet betrekking hebben op zowel het gemeentelijke- als het particuliere bezit. Voor deze nieuwe ontwikkelmethode is een nieuwe houding en cultuur nodig van gemeenten. Gemeenten moeten faciliterend grondbeleid voeren om ontwikkeling weer op gang te krijgen. De wijze waarop dit faciliterende beleid vorm kan krijgen wordt hieronder toegelicht. Bestuurlijk draagvlak Een belangrijke voorwaarde is dat er bestuurlijk draagvlak is voor de nieuwe koers. Een welwillende wethouder en duidelijke bestuurlijke visie voor de lange termijn is nodig. Regie voeren betekent dat meer activiteiten moeten worden overgelaten aan de marktpartijen. De gemeente kan de kaders stellen (binnen het publiekrechtelijke domein) maar moet de uitwerking van de ruimtelijke plannen overlaten aan de marktpartijen. Voor de beleggers bestaat de kracht van de gemeente uit het op orde hebben van de procedures. Ook continuïteit is belangrijk voor het aantrekken van nieuwe investeerder naar de stad. “De gemeente moet ervoor zorgen voor een duidelijke programmering. Investeerders willen zeker weten dat hun investeringen op termijn blijven renderen en er zicht is op concurrerende ontwikkelingen. Het ontstaan van overaanbod moet worden vermeden” (van de Hoef, 2013). Grondprijzen moeten omlaag Alle respondenten zijn het over een factor eens: de grond is te duur. De gemeentelijke grondprijzen moeten omlaag om de ontwikkeling weer mogelijk te maken, er moet flink afgeboekt worden. “De rendementen op projecten staan al onder druk doordat de prijzen lager liggen dan voorheen. Daarbovenop komen nog de aanvullende risico-opslagen. De grondprijzen moeten dus drastisch lager om de ontwikkelingen mogelijk te maken (Mistrate, 2013). “De projecten moeten financierbaar worden door te faseren en de grondprijzen aan te passen” (Bouwens, 2013). Bij één respondent hebben ervaringen in Duitsland geleerd dat meer dan de helft afboeken op de grondwaarde soms nodig is om ontwikkeling weer mogelijk te maken. “Gemeenten moeten ook in deze tijden meezeilen met de markt en genoegen nemen met lagere grondprijzen” (Rompelberg, 2013). Niet alleen tijdens de crisis, maar ook in de toekomst zullen grondopbrengsten niet meer zo hoog zijn als voorheen. “De gemeente moet toe naar een nieuw verdienmodel waar verkoop van grond niet langer de belangrijke inkomstenbron is”(Bouwens, 2013). Uitstellen betaling grond Naast de daling in grondprijzen kan de gemeente ontwikkeling stimuleren door te accepteren dat de grond pas bij oplevering of bij bouwvergunning wordt betaald. Bij grond die in erfpacht wordt uitgegeven kan de betaling van de canon worden uitgesteld. “Bij uitstel van betaling kan de ontwikkelende partij meer eigen vermogen inzetten voor de financiering” (Bouwens, 2013). Tevens deelt de gemeente dan het ontwikkelrisico met de ontwikkelende partij. Gemeente en belegger werken van A tot Z samen en aan het einde van de rit volgt de (residuele) eindoplevering (Mistrate, 2013). “De gemeente heeft nu twee opties:  Grond verkopen tegen sterk gereduceerde grondprijs. Het ontwikkelrisico wordt dan gedragen door de belegger.  Gedurende het proces participeren, het ontwikkelrisico delen en grond pas bij oplevering van het project overdragen” (Mistrate, 2013).

29

Huurgaranties Het afgeven van huurgaranties wordt ook genoemd als mogelijkheid om de financierbaarheid van projecten te ondersteunen. Gemeenten kunnen een garantie geven. Dit houdt in dat bij onvoldoende verhuur tijdens de oplevering het huurgat gedekt wordt. “De gemeente verstrekt geen subsidie aan het begin van een project (zoals het voorheen wel eens gebeurde) maar neemt het risico om op een later tijdstip (bij problematische verhuur) eventueel het huurgat deels te dekken voor de investeerder. Er wordt dan een maximale bijdrage van de gemeente afgesproken mocht de verhuur onverwachts tegenvallen. Als de markt goed is ingeschat is de kans groot dat de gemeente niets hoeft te investeren, maar door de garantie is de ontwikkeling toch mogelijk geworden” (Rompelberg, 2013).

4.4.4. Op zoek naar nieuwe partnerschappen In deze tijd van crisis wordt vaak “een traditionele aanpak gekozen waarbij de gemeente de grondexploitatie doet. Slechts enkele gemeenten zijn ondernemender en proberen ondanks de slinkende budgeten nieuwe manieren te vinden om projectontwikkeling te faciliteren”(Holt, 2013). “Voor de gemeente is het belangrijk geworden om nieuwe investeerders naar de stad te halen om de ambities waar te maken” (van de Hoef, 2013). Het is van belang dat gemeenten zich nu meer richten op de buitenwereld en op zoek gaan naar nieuwe partners. Veel gemeenten hebben momenteel vooral een interne focus. Het vinden van langdurige partners is een uitdaging omdat langdurige relaties lastig zijn door de 4-jarige collegeperiode. Investeerders in een stad hebben behoefte aan bestuurlijke daadkracht door middel van een sterk college en continuïteit. Het vinden van de juiste partners is maatwerk. Bij het vinden van partners gaat het om een langdurig traject waarbij langdurig wordt samengewerkt. Hoe vinden gemeenten de juiste beleggers? “Maatwerk is daarvoor nodig. Een makelaar is niet in staat om deze match te maken. Het gaat immers niet om het maken van een deal maar om een langdurig proces waarbij partijen een samenwerking aangaan” (Mistrate, 2013). Een respondent verwacht dat nieuwe coalities met nieuwe partijen zullen ontstaan. Daarbij gaat het niet om traditionele vastgoedpartijen maar om coalities van ondernemers en particuliere initiatiefnemers in een gebied. Het zijn veelal kleinschalige initiatiefnemers die samen een ontwikkeling vormgeven. Bij deze initiatieven is geen behoefte aan traditionele vastgoedfinanciering maar aan ondernemersfinanciering (Holt, 2013).

4.4.5. Stimuleren van de economie De respondenten geven aan dat het stimuleren van de economie de focus moet zijn van gemeenten, niet het ontwikkelen van vastgoedprojecten. “Het aantrekken van mensen en ondernemers is het allerbelangrijkste voor een stad. Stimuleer de economie dan volgt de vastgoedontwikkeling vanzelf” (Bouwens, 2013). De rijksoverheid is deze weg ook ingeslagen. “De focus [van de rijksoverheid] ligt nu alleen nog bij de ‘ports’ van nationaal belang (Greenport, Mainport, Brainport) en bij investeringen in infrastructuur. Door middel van deze projecten (bijvoorbeeld de A15) wordt de bereikbaarheid van de Nederlandse gebieden verbeterd en wordt gewerkt aan de concurrentiepositie van Nederland op de globale markt’ (Rompelberg, 2013).

4.4.6. Samenvatting De rol van gemeenten verandert. Door gebrek aan financiële middelen zullen gemeenten meer regie moeten voeren en minder zelf als ontwikkelaar optreden. Gemeenten moeten nieuwe gebiedsvisies maken voor de stad en de plannen prioriteren, kleinschaliger maken, faseren en flexibel insteken. 30

Idealiter vindt er meer sturing plaats op regionaal niveau om gezonde vastgoedmarkten te creëren. De voornaamste manier voor gemeenten om ontwikkelingen te stimuleren is het laten zakken van de grondprijzen. De gemeenten moeten flink afboeken op de gronden en in de toekomst toewerken naar nieuwe verdienmodellen. Naast de daling van de grondprijs kunnen ontwikkelingen ook mogelijk worden door betalingen van grond (of erfpacht) uit te stellen tot de afronding van het ontwikkelproject of door het afgeven van huurgaranties. Gemeenten moeten een actieve rol spelen en op zoek gaan naar nieuwe investeerders in de stad. Vastgoedbeleggers kunnen deze rol deels vervullen. Daarnaast zijn ook de ondernemers in de stad belangrijke partners. Het stimuleren van de economie moet een belangrijke focus zijn voor gemeenten.

31

4.5. Wat is een gebiedsfonds en biedt het mogelijkheden voor de financiering van gebiedsontwikkeling? 4.5.1. Verschillende fondstypen Het definiëren van een gebiedsfonds is lastig omdat verschillende typen fondsen als zodanig worden beschreven. In Nederland bestaan en ontstaan verschillende fondsen die op gebiedsniveau worden ingezet. De respondenten noemden een aantal voorbeelden van fondsen die als gebiedsfonds worden beschreven: 



 

  

Investeringsfondsen van grote gemeenten (subsidiefondsen) - Stadsbrede fondsen, zoals bijvoorbeeld het Investeringsfonds Rotterdam en Amsterdam. In Den Haag ontwikkelt men nu een revolverende variant hierop, specifiek voor energie (ED) en Ruimtelijke Economie (FRED). Fondsen voor ondernemers-, project- en vastgoedfinanciering - Bijvoorbeeld het SOFIE-fonds ten behoeve van de herontwikkeling van de Stadshavens in Rotterdam. Op dit moment wordt het opgezet en is uitsluitend publiek geld in het fonds geplaatst. Private partijen met ontwikkelambities in het gebied staan open voor eventuele participatie in het fonds om daarmee een positie in het gebied te vergaren. Fondsen voor ondernemersfinanciering in het gebied - Bijvoorbeeld Technostarters-fonds Flevoland Centrummanagement funds - de belanghebbenden in een gebied storten naast de OZB-belasting een extra percentage in het fonds. Deze extra opbrengsten worden in het gebied uitgegeven (het fonds is niet revolverend). Particuliere vastgoedfondsen gericht op een gebied (bijvoorbeeld Schiphol kantoren fonds). Revolving funds voor gebiedsontwikkeling. Een gebiedsexploitatiefonds waarvan alle baten terugvloeien in het gebied. Fondsen voor de financiering van de gehele ontwikkelfase van een gebiedsontwikkeling. Alle kosten en inkomsten worden in het fonds gestort. Het is een gezamenlijke rekening waarvan het saldo aan het einde van de rit wordt verdeeld. Partijen die samen deelnemen in dit fonds (zoals een gemeente en een ontwikkelaar) delen daardoor samen de ontwikkelrisico’s.

“Er zijn nu veel provinciale fondsen opgezet die mogelijk kunnen worden ingezet voor gebiedsontwikkeling” (Holt, 2013). “Er zijn een aantal voorbeelden van fondsen voor specifieke bedrijvengebieden of kantoorportefeuilles, zoals Schiphol en kantoren op stationslocaties van de NS” (de Haas, 2013). Onder de term ‘gebiedsfonds’ worden een aantal financiële constructies geschaard die nogal van elkaar kunnen verschillen. De bovengenoemde fondsen hebben vrijwel alle een andere invulling als wordt gekeken naar de volgende mogelijke ingrediënten voor een gebiedsfonds:

32

(mogelijke) ingrediënten voor een gebiedsfonds 1. Doelstelling van het fonds - Maatschappelijk - Commercieel 2. Type investeerder - Publiek o Gemeenten o Provincies o Rijksoverheid o Europese Unie - Privaat (Nederlands of internationaal) o Particuliere beleggers o Institutionele beleggers o Ontwikkelaars o Ondernemers 3. Fase - Ontwikkelfase (development fund) - Exploitatiefase (standing investment fund) 4. Managementstijl / risicoklasse - Opportunistic - Value-added - Core 5. Beleggingsproducten - Vastgoed (equity) o Projectontwikkeling o Bestaand vastgoed - Leningen (debt) voor o Vastgoedontwikkeling o Bestaand vastgoed (bijvoorbeeld hypotheek) o Ondernemers - Andere producten o Garanties o Achtergestelde leningen

6. Type vastgoed - Woningen - Retail - Kantoren - Bedrijventerreinen - Gemixt 7. Schaalniveau - Object - Gebied - Stad - Regio - Landelijk 8. Thematische afbakening - Centrummanagement - Ondernemersfinanciering - Energie - Stationslocaties - Gemengde fondsen 9. Fondsgrootte - Grote tickets van institutionele beleggers - Kleine investeringen van particuliere beleggers 10. Verhandelbaarheid aandelen - Beursgenoteerd - Niet-beursgenoteerd - Open ended fonds - Closed ended fonds

De bovenstaande lijst biedt inzicht in de vele aspecten die meespelen bij het opzetten van een gebiedsfonds. Het is geen uitputtende selectielijst maar dient ter illustratie voor de vele mogelijkheden en combinaties. Publieke gebiedsfondsen Als er sprake is van gebiedsfondsen gaat het veelal om fondsen waarbij publieke middelen op gebiedsniveau wordt ingezet. Overheden (gemeenten of provincies) willen de fondsen gebruiken om de publieke middelen zo efficiënt mogelijk in te zetten, bijvoorbeeld door geen subsidies te verstrekken maar leningen of garanties. Ze noemen de middelen dan ‘revolverend’ omdat ze op termijn terugvloeien in het fonds en niet uitgegeven worden als subsidies.

33

De ambitie is veelal om de fondsen niet alleen met publieke middelen te vullen maar om ze ook te vullen met particulieren middelen (zoals bij het JESSICA-fonds). In de praktijk zijn nog weinig voorbeelden van fondsen waar publieke partijen gebiedsontwikkeling mogelijke maken via een gebiedsfonds.

4.5.2. Voornamelijk scepsis over gebiedsfondsen De meerderheid van de respondenten is pessimistisch over de haalbaarheid van gebiedsfondsen. “Overheden vinden het een interessant idee, maar het zal lastig worden om beleggers te vinden die erin willen investeren” (Rompelberg, 2013). Het opzetten van gebiedsfondsen (al dan niet revolverend) kan een slimme oplossing zijn voor publiek geld, maar niet voor beleggers. “Gebiedsfondsen of revolving funds zijn goede initiatieven voor publiek geld. Het kan worden ingezet om publiek geld slim in te zetten en niet als subsidies kwijt te raken. Het werkt niet om deze fondsen te gebruiken als trigger money om private investeerders aan te trekken” (Rompelberg, 2013). De haalbaarheid van het revolverende karakter van publieke fondsen wordt echter ook in twijfel getrokken. Voor institutionele beleggers is de gebiedsgerichtheid te risicovol. “Institutionele beleggers stappen momenteel veel liever in een 25 jarige concessie voor infrastructuur of een bestaande vastgoedportefeuille (bij voorkeur beursgenoteerd, dus liquide)” (Rompelberg, 2013). Met name de ambitie om fondsen te vormen met publieke middelen en geld van beleggers wordt niet als kansrijk gezien. Een respondent geeft aan dat er onvoldoende vertrouwen is in gemeenten om de verantwoordelijkheid van het fondsbeheer te dragen. Het beeld is dat er onvoldoende kennis over fondsbeheer is binnen de overheid en onvoldoende continuïteit binnen een gemeente. Een andere respondent spreekt de angst uit dat de scherpe sturing van een fonds in gevaar komt als er ook maatschappelijke doelen mee bereikt moeten worden. Ook bestaat de angst dat gebiedsfonds de lokale vastgoedmarkt kan verstoren. Gebieds-exploitatie-fonds niet haalbaar Het opzetten van een gebiedsexploitatiefonds is volgens de respondenten geen optie. “Een fonds bouwen door middel van het opstapelen van alle exploitaties/budgeten in een gebied is niet realistisch en zal niet van de grond komen. Er ontstaat dan een spaghetti van afspraken die te complex zijn. Bij beleggers is er momenteel veel koudwatervrees voor nieuwe constructies waarbij moeilijk te herkennen is waar precies in wordt belegd” (Holt, 2013). Er zijn verschillende theorieën ontwikkeld om de lijdende business-cases van gebiedsontwikkelingen aan te vullen met andere geldstromen in een gebied (gebiedsontwikkeling 3.0). Hierbij wordt de business-case van de gebiedsontwikkeling aangevuld door bijvoorbeeld de energiestromen in het gebied mee te rekenen. “Er zijn enkele voorbeelden in Nederland waar op deze manier een ontwikkeling mogelijk is gemaakt. Dit zijn echter uitzonderingen en gebiedsontwikkeling 3.0 lijkt in Nederland geen realistische manier van ontwikkelen” (Rompelberg, 2013). Verschillende pogingen om business-cases in een gebied op elkaar aan te sluiten leverden niet de gewenste resultaten. De algemene teneur is om situaties juist simpel en overzichtelijk te houden zodat risico’s goed in te schatten zijn.

4.5.3. Institutionele beleggers en gebiedsfondsen Gebieds-ontwikkel-fonds Voor beleggers is het van belang dat een duidelijke scheiding wordt gemaakt tussen de development funds (tijdens de ontwikkelfase) en de standing investment funds (tijdens de exploitatiefase). Zoals eerder aangegeven hebben institutionele beleggers geen interesse in vastgoedontwikkeling, voor hen komen fondsen met ontwikkelprojecten niet in aanmerking.

34

Gebieds-beheer-fonds Een standing investment fund op gebiedsniveau, bijvoorbeeld van een herontwikkeld bedrijventerrein zou wel interessant kunnen zijn voor institutionele beleggers. “Voor bedrijventerreinen bestaat de mogelijkheid om door middel van een ‘gebiedsfonds’ te investeren in een gebied. En het biedt de mogelijkheid om te beleggen in het MKB, de sterkste pijler van de Nederlandse economie”(de Haas, 2013). De asset-management kennis van een beleggers kan in zo’n geval nuttig zijn om de waarde binnen het gebied op peil te houden. “Gebiedsontwikkeling betekent ook dat partijen invloed hebben op de kwaliteit van het gebied. Dit is wel interessant voor institutionele beleggers, maar alleen door middel van standing investments. Geen risico’s vooraf en geen J-curve dus” (de Haas, 2013). Door middel van sale-lease-back-constructies kan bezit worden vergaard in bedrijventerrein en ondernemers kunnen worden betrekken bij de herprofilering (bijvoorbeeld door middel van aandelen in het fonds). In deze situatie is een duidelijke scheiding tussen publieke en private rollen goed mogelijk. De gemeente of provincie is verantwoordelijke voor het ruimtelijk beleid en de belegger voor het asset management. Voor een dergelijk fonds geldt ook dat het voor een institutionele beleggers interessant is na de herontwikkelfase. Blijven investeren in goed lopende gebieden / projecten (bijvoorbeeld bedrijventerreinen) blijft interessant voor institutionele beleggers. Als grote belanghebbende in een gebied kunnen zij invloed uitoefenen op de ontwikkeling van het gebied. Investeringen zullen alleen worden gedaan via standing investments, bestaand vastgoed zonder J-curve. De overbruggingskredieten voor herontwikkelfase kunnen dus niet worden gedragen door institutionele beleggers. Betrokkenheid van institutionele beleggers in ontwikkeling is alleen bij uitzondering wel mogelijk. Internationale institutionele beleggers (bijvoorbeeld uit de VS) met ondernemende fondsmanagers kunnen eventueel geïnteresseerd zijn. Regionaal –-gebied-beheer-fonds Zoals reeds besproken hebben institutionele beleggers belang bij regionale sturing en het bundelen van middelen op regionaal niveau. Het bovenstaande standing-investment-gebiedsfonds zou optimaal vorm kunnen krijgen op regionaal niveau. “Door middel van regionale ontwikkelingsmaatschappijen kan deze regie worden vormgegeven. Ze kunnen gemeentes vertegenwoordigen en fondsen opzetten waarin samen wordt belegd (publiek / privaat / institutionele beleggers). Door regionale afstemming en samenvoegen van fondsen kan de capaciteit worden uitgebreid” (de Haas, 2013). Institutionele beleggers zien dus investeringskansen in regionale fondsen waar institutionele en publieke middelen samenkomen. Gebieds-debt-fonds In § 4.2.2. is reeds ingegaan op de mogelijkheid van institutionele beleggers om de financieringsmarkt te betreden. “Institutionele beleggers zijn steeds meer betrokken bij zogenaamde debt-funds. Een voorbeeld is Axa die geïnvesteerd heeft in een herfinanciering, verder komt het vrijwel niet voor in Nederland” (Rompelberg, 2013). Het is niet duidelijk of deelname aan een gebiedsgerichte debt funds een interessante optie is voor institutionele beleggers. Ook of hieruit alleen standing-investments of ook ontwikkelprojecten worden gefinancierd is niet duidelijk.

4.5.4. Particuliere beleggers en gebieds-ontwikkel-fondsen Particuliere beleggers kunnen geïnteresseerd zijn in ontwikkelfondsen. Het zogeheten ‘durfkapitaal’ is nodig om development funds op te zetten. “Voor de vastgoed-ontwikkelfase moet een ontwikkelvehikel worden opgetuigd (development fund). Daarna kan het vastgoed in een standinginvestment-fund worden geplaatst. Voor development funds moet durfkapitaal worden gevonden” (de Haas, 2013).

35

In Nederland worden nu gebiedsfondsen opgezet voor de ontwikkelperiode van een gebied (bijvoorbeeld in Vlaardingen). Bij deze fondsen vloeit de verdienpotentie van het gebied terug in het fonds, en worden ook de kosten naar rato verdeeld onder de betrokken partijen. Aan het einde van de ontwikkelperiode worden inkomsten en de verliezen na rato verdeeld. Hierdoor dragen alle betrokken partijen, zoals gemeenten en ontwikkelaars, gezamenlijk het gehele ontwikkelrisico.

4.5.5. Beleggers als gebruikers van publieke fondsmiddelen Een andere optie om ontwikkelprojecten mogelijk te maken is als beleggers in een project investeren en niet in een overkoepelend fonds. Als er een gebiedsfonds bestaat waarin publieke middelen beschikbaar worden gesteld om projecten op gang te brengen (bijvoorbeeld door middel van achtergestelde leningen, garanties, etc.) kunnen beleggers hiervan gebruik maken. “Geld uit een gebiedsfonds zou een middel kunnen zijn om het financieringsgat van een goed project te dichten” (Mistrate, 2013). Met name particuliere beleggers die tijdens de ontwikkelfase betrokken zijn en op zoek zijn naar partner zien hier toegevoegde waarde. Het gebiedsfonds maakt het dan mogelijk om de projectfinanciering rond te krijgen. “Een fonds met publieke /(private middelen) die garanties of achtergestelde leningen kan afgeven is interessant voor de private belegger die een project financiert” (Mistrate, 2013). Een van de respondenten geeft aan dat het voor particuliere beleggers wel interessant is om gebruik te maken van een gebiedsfonds, maar erin investeren niet.

4.5.6. Fondsmanagement Het belang van betrouwbare en professionele fondsmanagers is een belangrijke voorwaarde voor beleggers. “Als er (veel) publiek geld in een gebiedsfonds wordt gestoken bestaat het risico dat er niet scherp wordt gestuurd om de waarden en kwaliteit van een fonds” (Mistrate, 2013). Goed fondsmanagement is een kernvoorwaarde voor een succesvol fonds. De fondsmanager moet continue de marktwaarde beleggingen monitoren. Publieke partijen hebben een ander zicht op rendement en risico dan commerciële partijen. Bij publieke partijen staat het maatschappelijk rendement centraal bij de deelname aan (of faciliteren van) vastgoedprojecten. Het behalen van financieel gewin staat niet voorop maar wel het behalen van meer kwalitatieve maatschappelijke doelstellingen. ‘Risicobeheersing wordt ook binnen de publieke sector steeds belangrijker, al toont de budgetoverschreiding bij menig grootschalig (met name infrastructuur) project dat deze competentie nog niet overal in de genen van publieke organisaties aanwezig is. De resultaten van gemeentelijke grondexploitaties tonen dat overheden met wisselend succes complexe ontwikkelingen tot een goed einde weten te brengen’ (Hörchner, 2010).

4.5.7. Samenvatting Er zijn verschillende fondsen die gebiedsfonds worden genoemd. Binnen deze fondsen zijn verschillende combinaties van eigenschappen mogelijk. Er kunnen 5 algemene typen van gebiedsfondsen worden gedefinieerd. 1. Gebiedsexploitatie-fondsen: Als reactie op de crisis werd deze fondsvorm bedacht waarbij verschillende kasstromen binnen een gebied in een fonds zouden stromen. Volgens de respondenten is dit type fonds niet kansrijk. 2. Gebieds-ontwikkel-fondsen: Fondsen waaruit ontwikkelprojecten worden gefinancierd zijn te risicovol voor institutionele beleggers, zij stappen er niet in. Particuliere beleggers zouden well kunnen investeren in ontwikkel-fondsen. Het ‘ontwikkelen’ van projecten met middelen uit een fonds lijkt echter niet aannemelijk. Onder de huidige omstandigheden investeren weinig partijen in ontwikkelprojecten. Het bundelen van middelen om meerdere ontwikkelprojecten te financieren lijkt te ondoorzichtig en risicovol. Het lijkt aannemelijker dat investeerders op projectniveau investeren omdat de rendementen dan te overzien zijn. 36

Na de ontwikkelfase kan nieuw vastgoed wel in een (gebieds)fonds worden geplaatst (als standing investment). 3. Gebieds-beheer-fonds: een fonds met bestaand vastgoed op gebiedsniveau, bijvoorbeeld van een herontwikkeld bedrijventerrein. Dit type fonds zou interessant kunnen zijn voor institutionele beleggers, mede vanwege de goede asset-management kennis en mogelijkheid om te investeren in MKB. 4. Gebieds-debt-fonds: Het is niet duidelijk of deelname aan een gebiedsgerichte debt funds een interessante optie is voor institutionele beleggers. Voor particuliere vastgoedbeleggers zijn deze fondsen niet interessant. 5. Publieke gebiedsfondsen: Het opstellen van puur publieke fondsen lijkt wel een nuttige manier om met publiek geld om te gaan. Deze fondsen met publieke middelen bieden kansen om de gaten in de financiering van ontwikkelprojecten te vullen.

37

5. Conclusies De centrale vraag van dit onderzoek is onder welke voorwaarden gemeenten en vastgoedbeleggers bereid zijn te investeren in Nederlandse gebiedsontwikkelingen en in hoeverre gebiedsfondsen uitkomst kunnen bieden. Het onderzoek resulteerde in de volgende conclusies. Particuliere beleggers Particulieren beleggers kunnen investeren in projectontwikkeling mits gemeenten aan de juiste voorwaarden voldoen. Deze voorwaarden zijn:      

Significant lagere grondwaardes. Actief zoeken naar nieuwe partnerschappen. Ook particuliere beleggers kunnen ontwikkelprojecten niet alleen aan. Gemeenten moeten sterke regie voeren en een visie hebben op ruimtelijke ontwikkeling. Door middel van gebiedsvisies (in plaats van blauwdrukplannen) moeten gemeenten de projecten prioriteren, kleinschaliger maken, faseren en flexibel maken. Meer sturing op regionaal niveau om gezonde vastgoedmarkten te creëren. Bestuurlijk draagvlak en continuïteit. Faciliterend grondbeleid door bijvoorbeeld betalingen van grond uit te stellen en huurgaranties af te geven.

Institutionele beleggers Institutionele beleggers participeren niet als vastgoedfinancier in gebiedsontwikkeling. Institutionele beleggers kunnen wel op een andere wijze bijdragen aan gebiedsontwikkeling. Deze manieren zijn: 

  

Door betrokkenheid van de institutionele belegger tijdens het ontwikkelproces kan het ontwikkeltraject kosten efficiënt worden doorlopen. Als er transparantie is over de kosten en opbrengsten kunnen dubbelingen in winst & risico-opslagen worden voorkomen. Het ontwikkelrisico kan dan grotendeels uit de business case worden gehaald Door afnamegaranties of huurgaranties kunnen de afzetrisico’s worden gedekt en wordt de ontwikkeling realiseerbaar (en financierbaar). Institutionele beleggers kunnen in de toekomst als financiers fungeren (met name de verzekeraars). Door het verstrekken van leningen voor vastgoed en ondernemers in een gebied maken zij gebiedsontwikkeling dan mogelijk. Na herontwikkeling van een gebied kunnen institutionele beleggers investeren in de ontstane standing investments. Door de asset-management kennis kan de institutionele belegger zorgen voor waarde behoud in een gebied. De institutionele belegger neemt dan als gebiedsbeheerder en niet als gebiedsontwikkelaar.

Gebiedsfondsen Het onderzoek heeft aangetoond dat er een aantal verschillende gebiedsfondsen zijn met verschillende kansen om gebiedsontwikkeling te financieren. Een kansrijk gebiedsfonds is:  Publiek gebieds-debt-fonds. Het opstellen van puur publieke debt-funds is een efficiënte manier om met publiek geld om te gaan. Deze fondsen stimuleren op twee manieren gebiedsontwikkeling: door de financiering van ontwikkelprojecten (projectfinanciering) en de financiering van ondernemers in het gebied (ondernemersfinanciering).

38

Mogelijk kansrijke gebiedsfondsen zijn:  Gebieds-ontwikkel-fondsen. Fondsen waaruit ontwikkelprojecten worden gefinancierd. Dit zijn ‘opportunistic funds’ waarbij de risico en rendementen relatief hoog kunnen zijn. Institutionele beleggers stappen niet in deze fondsen omdat ze te risicovol zijn. Particuliere beleggers zouden in theorie kunnen investeren in ontwikkel-fondsen. Gezien de huidige markt lijkt het niet aannemelijk dat er veel ontwikkelfondsen worden opgezet waaruit meerdere projecten worden gefinancierd. Hoe meer ontwikkelprojecten er in een fonds worden geplaatst hoe onzekerder het rendement is. Het lijkt aannemelijk dat investeringen in ontwikkelprojecten op projectniveau zullen plaatsvinden en niet binnen een overkoepelend fonds.  Gebieds-debt-fonds. Een gebiedsfonds waarbinnen particuliere of institutionele beleggers investeren in leningen voor een gebied. Het is niet duidelijk of deelname aan een gebiedsgerichte debt funds een interessante optie is voor institutionele beleggers. Voor particuliere vastgoedbeleggers zijn deze fondsen niet interessant.  Gebieds-beheer-fonds. een fonds met bestaand vastgoed op gebiedsniveau (bij voorkeur binnen het core-segment). Dit type fonds zou interessant kunnen zijn voor institutionele beleggers, mede vanwege de goede asset-management kennis en mogelijkheid om te investeren in MKB (bij bedrijventerreinen). In feite draagt dit type fonds niet bij aan de financiering van de ontwikkelfase van gebieden. Een kansloos gebiedsfonds is:  Gebiedsexploitatie-fonds. Als reactie op de crisis werd deze fondsvorm bedacht waarbij verschillende kasstromen binnen een gebied in een fonds zouden stromen. Volgens de respondenten is dit type fonds niet haalbaar. Als algemene conclusie kan worden gesteld dat vastgoedbeleggers niet de reddende engelen zijn voor gebiedsontwikkeling. Er is wel kapitaal aanwezig, maar het is alleen onder voorwaarden inzetbaar voor gebiedsontwikkeling. Door middel van maatwerk per stad/project kunnen beleggers wel een sleutelrol spelen bij de financiering van gebiedsontwikkeling. In sommige gevallen zal dit zijn via directe investeringen, in andere gevallen door risico’s te beperken (bijvoorbeeld door ketenintegratie of afnamegaranties). Gemeenten spelen een centrale rol en moeten met beleggers om tafel gaan om mogelijkheden te bespreken en te leren welke investeringsvoorwaarden voor hen belangrijk zijn. Gemeenten moeten zich realiseren dat ze er zelf niet meer uitkomen en dat zonder concessies (in grondprijzen) geen ontwikkeling meer mogelijk is. Er is geen magische oplossing voor alle financieringsproblemen en de financiering van projecten blijft in de toekomst een grote uitdaging. Desalniettemin is de situatie niet uitzichtloos en kunnen door middel van nieuwe partnerschappen en nieuwe financieringsconstructies de financiering van vastgoedontwikkeling (al dan niet in de vorm van gebiedsontwikkeling) plaatsvinden. Daadkracht, flexibiliteit en bereidheid tot grote veranderingen binnen gemeenteland is daarvoor noodzakelijk.

5.1. Resulterende hypotheses Het doel van een explorerend onderzoek is de ontwikkeling van hypotheses. Op basis van bovenstaande bevindingen kunnen de volgende hypotheses worden geformuleerd: 1. Particulieren beleggers kunnen investeren in gebiedsontwikkeling als de gemeenten de

grondprijzen terugschroeven, partners vinden en regie voeren op ruimtelijke ontwikkeling. 2. Institutionele beleggers kunnen een rol spelen in gebiedsbeheer, niet in gebiedsontwikkeling 3. Door intrede in de financieringsmarkt kunnen institutionele beleggers een rol spelen in de

financiering van gebiedsontwikkeling. 4. Instappen in de financieringsmarkt is geen optie voor particuliere vastgoedbeleggers.

39

5. Overheden (provincies en gemeenten) kunnen door middel van publieke gebieds-debt-fondsen

gebiedsontwikkeling stimuleren. 6. Er zijn kansrijke en niet kansrijke gebiedsfondsen ter financiering van gebiedsontwikkeling.  Publieke gebieds-debt-fondsen is een kansrijke financieringsconstructie.  Gebieds-debt-fondsen, gebieds-ontwikkel-fondsen en gebieds-beheer-fondsen zijn mogelijk kansrijke financieringsconstructies  Gebiedsexploitatie-fondsen zijn niet kansrijk

5.2. Reflectie Het thema voor dit onderzoek is ontstaan uit mijn eigen ervaringen met gebiedsontwikkelingen in Nederland en de vele discussies over de mogelijke oplossingsrichtingen voor de financiering. Dit onderzoek combineert drie thema’s die ik tijdens mijn werk veel tegenkom: gebiedsontwikkeling, beleggers en gebiedsfonsen. Met name de wens van gemeenten om nieuwe investeerders voor de stad te vinden en om nieuwe financieringsmethoden te verkennen was de aanleiding voor dit onderzoek. De resultaten van het onderzoek bieden gemeenten handvatten voor de zoektocht naar nieuwe investeerders. Gemeenten zijn zich vaak (nog) niet bewust van de wensen en voorwaarden waaronder beleggers investeren in projecten en fondsen. Dit onderzoek draagt bij aan de kennisontwikkeling omtrent beleggers en gebiedsfondsen, thema’s die bij gemeenten nog relatief nieuw zijn. De resultaten van deze studie geven gemeenten duidelijkheid over de randvoorwaarden die beleggers stellen aan investeringen in gebiedsontwikkeling en bieden handvatten voor de zoektocht naar de juiste investeerders. De resultaten van dit onderzoek zijn gebaseerd op een literatuurstudie en diepte-interviews met 8 experts. Het betreft een verkennend onderzoek van een relatief veelomvattend fenomeen ‘financieringsprobleem bij gebiedsontwikkeling’. Het verkennende onderzoek was nodig om vanuit een wirwar aan ideeën te komen tot concrete hypotheses. De validiteit van de resultaten is gewaarborgd doordat elk kernthema met minimaal twee experts zijn besproken en uitspraken zijn geverifieerd. Een diepere analyse van de kernthema’s is weliswaar wenselijk maar is alleen door middel van aanvullend onderzoek mogelijk. Het doel van dit onderzoek was de ontwikkeling van hypotheses, dit doel is behaald. Verder onderzoek is nodig om de hypotheses te valideren.

5.3. Vervolgonderzoek De resulterende hypotheses bieden een goed uitgangspunt voor verder onderzoek. Dit explorerende onderzoek heeft in grote lijnen bepaald welke mogelijke oplossingsrichtingen er zijn voor de financiering van gebiedsontwikkeling. In vervolgonderzoek kan worden onderzocht of deze hypotheses in de praktijk stand houden of er nog onbekende beren op de weg zijn. Met name het thema gebiedsfondsen behoeft meer diepgang en uitwerking. Dit onderzoek biedt voor het eerst inzicht in de verschillende typen gebiedsfondsen. In de hypotheses worden uitspraken gedaan over de kansrijkheid en kansloosheid van de verschillende fondstypen. Uit vervolgonderzoek waarbij concrete case-studies worden uitgevoerd kan worden onderzocht of de praktijk de resultaten van dit onderzoek ondersteunt. Een tweede thema dat verder onderzoek behoeft is de mate waarin gemeenten kunnen voldoen aan de gestelde randvoorwaarden van beleggers. Dit onderzoek doet geen uitspraken over de mate waarin gemeenten daadwerkelijk aan deze voorwaarden kunnen voldoen. De belangrijkste voorwaarde voor beleggers is een significant lagere grondprijs. Vervolgonderzoek zou kunnen

40

verkennen of, en hoe, gemeenten deze lagere grondprijs kunnen realiseren. Hoe ziet het nieuwe verdienmodel voor gemeenten eruit?

41

Literatuur Baarda, D.B., De Goede, M.P.M., Teunissen, J., 2009, Basisboek Kwalitatief Onderzoek, Handleiding voor het opzetten en uitvoeren van kwalitatief onderzoek, Noordhoff Uitgevers, Houten Baarda, B., de Goede, M., (2006), Basisboek Methoden en Technieken, Noordhoff Uitgevers, Groningen. Briddell, E.T., (2010), A Guide to Global Real Estate Investment Options, The Bank of New York Mellon Corporation, New York British Property Federation, (2013), Reita, The personal investors guide to property (http://www.property-guide.reita.org/subsection.php?ss_id=5#question_12), (Toegang 22 Januari 2013) Byrne, P. (2006), Determinants of Property Value Growth for Tax Increment Financing Districts, Economic Development Quarterly 20: 317–329. Deloitte, TU Delft, (2010), Schuivende panelen, een visie op gebiedsontwikkeling, Deloitte, Utrecht European Investment Bank (2008), JESSICA, A new way of using EU funding to promote sustainable investments and growth in urban areas, European Investment Bank, Luxembourg Europese Commissie, (2013), Special support instruments, JESSICA: Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas (http://ec.europa.eu/regional_policy/thefunds/instruments/jessica_en.cfm#3), (Toegang 18 Januari 2013) Franzen, A., Luijten, A., (2010), Gebiedsontwikkeling: juist nu (http://www.gebiedsontwikkeling.nu/artikel/2818-gebiedsontwikkeling-juist-nu), (Toegang 24 April 2013) Groffen, C.J., Spoor, N.B., van der Velden, J.W.P.M., (2010), Beleggingsinstellingen, in: D. Busch e.a., Onderneming en financieel toezicht, 2010, p. 465-506, Kluwer Juridisch, Deventer Van Gool, P., Brounen, D., Jager, P., Weisz, R.M., (2007), Onroerend goed als belegging, Noordhoff Uitgevers, Groningen Gouden Kompas 2011, (2011), Thema Vastgoedfinanciering, Troostwijk Real Estate, Amsterdam de Haas, P. (z. d.), Mooi Nederland, Beleggingspaper, Positionering van beleggers bij de verzakelijking van het bedrijventerreinenbeleid van Ham, M.C.J., (2012), Basel III en de financiering van commercieel onroerend goed, Wat zijn de effecten van een hogere hefboom bij banken?, Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam Holt, D. (2011), Bouwstenen voor Gebiedsontwikkeling, Ecorys, Rotterdam Holt, D. (2013), Memo rol beleggers en financiers in gebiedsontwikkeling, Ecorys, Rotterdam Hörchner, K. (2010), Projectfinanciering, in Nozeman, E.F. (2010), Handboek projectontwikkeling, Een veelzijdig vak in een dynamische omgeving, 2e druk, Reed Business b.v., Doetinchem Jones Lang Lasalle, ABN AMRO, (2011), Advance, Dutch Capital Market Outlook 2012, Guidance and Perspective, Rotterdam 42

van de Klundert , A.F., (2008), Ruimte tussen overheid en markt, met concessies naar transparantie en effectiviteit, Habiforum, Gouda De Nederlandse Bank, (2012), Macro-economische statistiek verzekeraars en pensioenfondsen http://www.statistics.dnb.nl/financieele-instellingen/index.jsp, (Toegang10 Februari 2013) Nijenrode Business Universiteit, ING Real Estate Finane, (2011),Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers, ING Real Estate Finance Nozeman, E.F. (2010), Handboek projectontwikkeling, Een veelzijdig vak in een dynamische omgeving, 2e druk, Reed Business b.v., Doetinchem Price Waterhouse Coopers, (2010), Asset Management, European Real Estate Fund Regimes, Price Waterhouse Coopers, London Raatgever, E.M., (2009), De fiscale beleggingsinstelling, Een rechtsvergelijkend onderzoek ten behoeve van het collectief beleggen in vastgoed, Universiteit Tilburg, Tilburg Rompelberg, L., Hesp, M., (2007), Financiële regie bij gebiedsontwikkeling, Fakton b.v., Rotterdam Shilling, J.D., Wurtzebach, C. (2010), Is Value-Added and Opportunistic Real Estate Investing Beneficial? If So, Why?, DePaul University, Chicago Staal, R.P.J.M., (2010), De invloed van dynamische factoren op het allocatie proces van niet beursgenoteerd vastgoed; portefeuille optimalisatie door procesintegratie, Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam Vastgoedmarkt, (2013), INREV: Beleggers durven weer risico’s te nemen, Vastgoedmarkt e-mail nieuwsbrief vrijdag 25 januari 2013 Vlek, P.J., 2011, Investeren in vastgoed, grond en gebieden, Financiële theorie en praktijkvraagstukken, Management producties b.v., Vlaardingen Van Rooy, P. (2009), Nederland boven water, Praktijkboek gebiedsontwikkeling II, Habiforum/NIROV, Den Haag Walta, R. (2010), Rendement of liquiditeit: dat is de vraag?, Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam Wikipedia, (2013), Beleggen (http://nl.wikipedia.org/wiki/Belegging), (Toegang 22 Januari 2013)

43

Bijlagen I.

Lijst met geïnterviewde personen

Expertise Gemeente

Datum 17-012013

Geïnterviewde Alice van de Hoef

Particuliere belegger

28-012013

Hugo Mistrate Haarhuis

Particuliere en institutionele beleggers Gebiedsontwikkeling en gebiedsfondsen

30-012013

Lars Rompelberg

06-022013

Damo Holt

Institutionele belegger

07-022013

Peter de Haas

Gemeente

Peter van Bosse

Gemeente, gebiedsfondsen

08-022013 08-022013

Particuliere beleggers

08-022013

Mark Bouwens

Ariën Versteeg

Functie - Senior Adviseur en Interim-manager bij Fakton Voorheen: - Afdelingsmanager Uitgifte bij het Gronden Ontwikkelingsbedrijf (GOB) Gemeente Den Haag - Procesmanager VINEX-locatie Leidschenveen - Senior Consultant bij Fakton - Directeur bij Tuvantes, Financial real estate consulting and investments & structuring. Voorheen: - Financial engineer bij Lips Capital Group - Partner Real Estate Investment & Capital Strategy bij Fakton - Fellow Amsterdam School of Real Estate - Partner bij ECORYS Research and Consulting Voorheen: - Directeur, Ecorys Vastgoed - Business-unit manager gebiedsontwikkeling, Ecorys Vastgoed - Co-head bij Cornerstone Real Estate Advisers - Fellow Amsterdam School of Real Estate Voorheen: - portfolio strategist real estate bij PGGM - CEO van Fakton - Senior Consultant bij Fakton Voorheen: - Senior Projectmanager bij Gemeente Den Haag Managing Director bij Reggeborgh Vastgoed B.V.

44

II.

Gespreksverslagen interviews

Interview Lars Rompelberg, 30-01-2013 Gebiedsontwikkeling anno 2013 In het verleden was gebiedsontwikkeling voor grote beleggers en ontwikkelaars interessant. Doordat gemeenten grote ruimtelijke opgaven hadden konden ontwikkelaars door vroegtijdige betrokkenheid bij gebiedsontwikkeling een positie verwerven en hun productie voor de komende jaren vastleggen. Door middel van een gebiedsexploitatiemaatschappij bleven ze zo lang mogelijk betrokken bij de ontwikkeling van een gebied en verkregen ze directe inspraak op de plankwaliteit en planning. Deze grootschalig gebiedsontwikkelingen vinden nu niet meer plaats omdat ze te veel onzekerheden met zich meebrengen. Gebiedsontwikkelingen zijn te grootschalig en zijn niet meer te financieren. Ook de gemeenten kunnen grote projecten niet meer dragen. De grondbedrijven van de gemeenten zijn de laatste jaren bovendien kleiner geworden. In de afgelopen jaren werden nieuwe manieren bedacht om gebiedsontwikkeling te financieren. Bij ‘gebiedsontwikkeling 3.0’ wordt de business-case van de gebiedsontwikkeling aangevuld door bijvoorbeeld de energiestromen in het gebied mee te rekenen. Er zijn enkele voorbeelden in Nederland waar op deze manier een ontwikkeling mogelijk is gemaakt. Dit zijn echter uitzonderingen en gebiedsontwikkeling 3.0 lijkt in Nederland geen realistische manier van ontwikkelen. Gebiedsontwikkeling bestaat niet meer. Voorheen was het Rijk de aanjager van grote gebiedsontwikkelingen, vooral in VINEX wijken en op grote stationslocaties. De tijd waarin de rijksoverheid deze grote ontwikkelingen stimuleert is voorbij. De focus ligt nu alleen nog bij de ‘ports’ van nationaal belang (Greenport, Mainport, Brainport) en bij investeringen in infrastructuur. Infrastructurele projecten worden nog wel in concessie uitgegeven (incl. onderhoud). Door middel van deze projecten (bijvoorbeeld de A15) wordt de bereikbaarheid van de Nederlandse gebieden verbeterd en wordt gewerkt aan de concurrentiepositie van Nederland op de globale markt. De overheid legt de focus dus vooral op het stimuleren van de economie, en niet op het ontwikkelen van vastgoedprojecten. Vastgelopen gebiedsontwikkelingen worden nu niet meer op dezelfde schaal ontwikkeld als voorheen. Ontwikkelingen vinden plaats op basis van een kleinere korrelgrootte, gebiedsontwikkeling wordt weer projectontwikkeling. Om de voordelen van gebiedsontwikkeling wel te behouden moeten gemeenten sterke regie voeren op de ontwikkeling en een faciliterend grondbeleid voeren. In vergelijking met andere landen is Nederland ‘verwend’ met de gemeentelijke ontwikkelingsbedrijven. In andere landen, zoals België, zijn er geen gemeentelijke afdelingen met expertise in projectontwikkeling. Als ontwikkelingen op gronden van de gemeenten worden ontwikkeld wordt externe expertise ingehuurd. In Nederland zijn wij de afgelopen jaren ook gewend geraakt aan een groot schaalniveau van ontwikkelen. De grote Nederlandse ontwikkelaars bouwden vele honderden woningen binnen één plan. Duitse ontwikkelaars zijn daarentegen gewend aan veel kleinere projecten van bijvoorbeeld maximaal 80 woningen. Het schaalniveau van ontwikkelingen in Nederland was in de afgelopen jaren groter dan in omliggende landen. In de toekomst zal vastgoedontwikkeling op kleinere schaal plaatsvinden. Gebiedsontwikkeling is te onzeker en in niet meer financierbaar. Om de risico’s te kunnen overzien hebben investeerders een kleinere schaal nodig. 45

Institutionele beleggers In het verleden was gebiedsontwikkeling voor grote beleggers en ontwikkelaars interessant. Doordat gemeenten grote ruimtelijke opgaven hadden konden ontwikkelaars door vroegtijdige betrokkenheid bij gebiedsontwikkeling een positie verwerven en hun productie voor de komende jaren vastleggen. Door middel van een gebiedsexploitatiemaatschappij bleven ze zo lang mogelijk betrokken bij de ontwikkeling van een gebied en verkregen ze directe inspraak op de plankwaliteit en planning. Institutionele beleggers kunnen geen risico’s meer lopen. In het verleden waren ze soms wel betrokken bij gebiedsontwikkeling (zoals Bouwinvest in de Binckhorst). De beleggers durfden de risico’s aan en deden grote voorinvesteringen. De meeste institutionele beleggers hebben hun ontwikkelafdelingen inmiddels opgeheven en kopen alleen nog kant en klare producten en/of vormen een partner met een ontwikkelaar (zoals Altera, Delta Lloyd). Syntrus Achmea is een uitzondering en heeft nog wel een eigen ontwikkelafdeling. Institutionele beleggers willen geen ontwikkelrisico’s meer lopen. Door risico-aversie van institutionele beleggers ontstaat er ruimte voor partijen die wel meer risico’s willen/kunnen lopen.

Private equity Er ontstaan kansen voor partijen die de risico’s van projectontwikkeling in deze markt willen nemen. Private equity partijen hebben de financiële investeringskracht en kunnen hogere risico’s dragen mits de rendementen er tegenop wegen. Het gaat hier niet alleen om partijen met vastgoedkennis/expertise, maar om partijen met verstand van financieringen die kansen zien in de vastgoedmarkt. Er zijn private equity partijen met een eigen investeringsbank (investment houses) die substantieel zelf financieren. Dit soort partijen zijn altijd op zoek naar markten waar kansen zich voordoen. Soms is het olie elders in de wereld maar het kan ook vastgoed zijn in Nederland. Voor deze partijen kunnen investeringen in vastgoedontwikkelingen in de huidige markt interessant zijn. In deze markt kan op de kosten worden bespaard waardoor het verdienmodel interessant kan zijn. De verslechterde markt biedt dit soort partijen de kans om rendementen te behalen door slim te investeren. Aannemers gaan momenteel diep met hun prijzen en ontwikkelaars kunnen worden overgehaald om geen winsten te nemen op een project. De business case van de ontwikkeling wordt op deze wijze anders sluitend gemaakt dan voorheen. Het gaat hierbij om investeringen op korte termijn (projectinvesteringen) waarbij de IRR ook in deze tijd erg interessant kan zijn. Na de ontwikkeling wordt het vastgoed eventueel aangehouden en pas na volledigeverhuur verkocht om het nodige rendement te behalen. Door de ontwikkelfase en de exploitatiefase samen te trekken kan de investeerder een hoger rendement op eigen vermogen halen. Voor private equity partijen biedt het vroeger instappen in een ontwikkelproject nu kansen.

Gemeente De gemeenten bepalen de grondwaarde doorgaans residueel. Dit betekent dat de gemeenten ook in deze tijden moeten meezeilen met de markt en genoegen moeten nemen met lagere grondprijzen. Gemeenten kijken nu ook naar nieuwe manieren om vastgelopen ontwikkelingen financieel te stimuleren. Sommige gemeenten overwegen nu huurgaranties af te geven om het verhuurrisico voor de investeerder te dekken. De gemeente verstrekt hierdoor geen subsidie aan het begin van een project (zoals het voorheen wel eens gebeurde) maar neemt het risico om op een later tijdstip (bij problematische verhuur) eventueel het huurgat deels te dekken voor de investeerder. Er wordt dan een maximale bijdrage van de gemeente afgesproken mocht de verhuur onverwachts tegenvallen. Als de markt goed is ingeschat is de kans groot dat de gemeente niets hoeft te investeren, maar door de garantie is de ontwikkeling toch mogelijk geworden. Bestuurlijke continuïteit is erg belangrijk voor beleggers.

46

De gemeenten zullen in de toekomst een pure regie-rol op zich nemen en niet meer zelf in ontwikkelprojecten kunnen investeren. Gemeenten komen nu uit de ontkenningsfase. De concurrentiepositie van de stad is belangrijk om bedrijven aan te trekken. Als bedrijven naar de stad komen ontstaat er werkgelegenheid. Ruimtelijke plannen volgen pas daarna. Gemeenten realiseren zich dat de economie de motor is van de stad, en niet het maken van ruimtelijke plannen. Er wordt nu ingezet op het stimuleren van de economie, en eventuele planontwikkeling is een afgeleide van economische ontwikkelingen. Het wordt duidelijk dat de samenleving niet maakbaar is en er worden ruimtelijke plannen geschrapt.

Markten Voor beleggers is de woningmarkt nu interessant. De kantorenmarkt is moeilijk, vooral nu ook de markt in Amsterdam op rood staat (zie PWC-ULI trendrapport 2013). Voor private equity partijen zou dit daarentegen ook juist kansen kunnen bieden.

Gebiedsfondsen “Ik ben pessimistisch over de haalbaarheid en het nut van gebiedsfondsen”. Overheden vinden het een interessant idee, maar het zal lastig worden om beleggers te vinden die erin willen investeren. Institutionele beleggers stappen momenteel veel liever in een 25 jarige concessie voor infrastructuur of een bestaande vastgoedportefeuille (bij voorkeur beursgenoteerd, dus liquide). Institutionele beleggers zijn steeds meer betrokken bij zogenaamde debt-funds. Een voorbeeld is Axa die geïnvesteerd heeft in een herfinanciering, verder komt het vrijwel niet voor in Nederland. Gebiedsfondsen zijn locatie-specifiek en juist daarom mijden institutionele beleggers het. Het is te risicovol en er is geen geografische spreiding mogelijk om de risico’s te spreiden. Gebiedsfondsen of revolving funds zijn goede initiatieven voor publiek geld. Het kan worden ingezet om publiek geld slim in te zetten en niet als subsidies kwijt te raken. Het werkt niet om deze fondsen te gebruiken als trigger money om private investeerders aan te trekken. In het verleden werden corporaties vaak genoemd als ‘gebiedsontwikkelaars’ maar ook zij hebben geen liquide middelen meer. De verdienmogelijkheden door verkoop/verhuur van niet-DAEB woningen worden steeds verder beperkt door wet-regelgeving en de marktomstandigheden.

47

Interview Peter de Haas, 07-02-2013 Korte toelichting op organisatie Cornerstone is onderdeel van een Amerikaanse verzekeringsmaatschappij. Cornerstone zet fondsen op en beheert deze voor institutionele beleggers. Momenteel heeft Cornerstone ca. $39 miljard aan assets onder management. In het verleden was Cornerstone alleen werkzaam in de VS maar in 2010 werd de Europese fondsmanager Protego opgekocht. De ambitie is een wereldwijd opererend platform te worden

Institutionele beleggers Institutionele beleggers worden nu geconfronteerd met veranderende demografie. Deze veranderingen vragen om een andere manier van beleggen. De Nederlandse institutionele beleggers sturen nu op kasrendement, ze doen vooral aan cashflow & liability matching (balansmanagement). De beleggers hebben in principe voldoende middelen beschikbaar en kiezen ervoor om vooral te investeren in core-beleggingen. De beleggers willen voorkomen dat de investeringen een J-curve in de cashflow laten zien; dus geen voorinvesteringen maar vanaf het begin kasstromen ontvangen. De intentie van Nederlandse institutionele partijen is momenteel om 70% de middelen te investeren in core-beleggingen. Voor de crisis besteedden institutionele beleggers de vastgoedbeleggingen uit aan derden door te beleggen in indirect vastgoed via fondsen. De afstand tussen de beleggers en de beleggingsproducten werd daardoor groter en de beleggers hadden minder invloed op hun beleggingen. Sinds de crisis is daar verandering in gekomen; de fondsvoorwaarden, vooral het governance model, zijn veranderd waardoor beleggers meer controle hebben op het vastgoed. Er worden fondsen opgezet met minder participerende partijen, joint ventures (met 1-2 partijen) en clubdeals genieten vooral bij de grotere beleggers de voorkeur. Nu de beleggers meer in joint ventures en clubdeals investeren realiseren ze zich wel dat er veel werk mee gepaard gaat. Door de grotere betrokkenheid bij het vastgoed moeten de beleggers veel beslissingen zelf nemen. Dit betreft erg specifiek werk waarvoor vastgoedkennis nodig is. Voor wereldwijde fondsen kan dit specifieke werk ‘te veel’ worden. Goede en vooral betrouwbare en professioneel georganiseerde fondsmanagers zijn nodig. Door Basel III wordt het voor banken lastiger om leningen te verstrekken voor vastgoed(projecten). Voor verzekeraars wordt vergelijkbare wet en regelgeving ontwikkeld, namelijk Solvency II. In theorie zou door deze regelgeving het voor verzekeraars aantrekkelijker moeten worden om in vastgoedleningen (senior debt / laag risico) te beleggen en niet in direct vastgoed. De implementatie van deze nieuwe regelgeving wordt steeds uitgesteld en het is onzeker of en wanneer het door zal gaan. Verwachting nu is 2016. Institutionele beleggers beleggen vooral in “equity”fondsen en niet in leningen of debt funds.

Gebiedsontwikkeling Gebiedsontwikkeling is dankzij de grote risico’s en voorinvesteringen een lastig beleggingsproduct voor institutionele beleggers. Gebiedsontwikkeling is niet meer aan de orde, en de belangrijkste oorzaak ervan is de huidige markt. De Nederlandse vastgoedwereld zal er in de nabije toekomt anders uit zien; de komende jaren gaan (moeten!)we van aanbodbeleid over naar een voorraadbeleid. Optimaliseren, juist afstemmen van de bestaande voorraad op de vraag wordt de focus van de Nederlandse vastgoedopgave. Een mogelijke manier om de binnenstedelijke opgave op te pakken is via ‘urban asset management’. Combineren van ruimtelijk beleid, planning met asset management tools De provincies moeten op regionaal niveau schaarste creëren en sturen, leidend zijn, op de voorraad en toevoegen van aanbod 48

van vastgoed. De regionale markt is van belang en de gemeenten moeten niet onderling concurreren maar samenwerken. Een andere manier van regie voeren is nodig, sturingsprogramma’s van provincies moeten aangepast worden en de aansturing moet sterk zijn. Door middel van regionale ontwikkelingsmaatschappijen kan deze regie worden vormgegeven. Ze kunnen gemeentes vertegenwoordigen en fondsen opzetten waarin samen wordt belegd (publiek / privaat / institutionele beleggers). Door regionale afstemming en samenvoegen van fondsen kan de capaciteit worden uitgebreid. Belangrijke voorwaarden voor institutionele beleggers zijn schaarste en regionale afstemming. Nederland op zich en dus ook gebiedsontwikkeling in Nederland wordt te klein en te illiquide gevonden voor internationale partijen om in te investeren. Het is potentieel alleen interessant voor puur Nederlandse beleggers maar die zijn er niet veel meer. Alle grote institutionele partijen beleggen internationaal en Nederland is een deel van de allocatie. Van de top-10 Nederlandse beleggers zijn er misschien maar 5 die het qua volume aan zouden kunnen. In gebieden worden vaak grote volumes gerealiseerd. Institutionele beleggers zullen niet in alles beleggen waardoor delen van een gebied die in eigendom zijn van beleggers en delen van voor kopers/ eigenaar-gebruikers. Gebiedsontwikkeling betekent dat partijen invloed hebben op de kwaliteit van het gebied. Dit is wel interessant voor institutionele beleggers, maar alleen door middel van standing investments. Geen risico’s vooraf en geen J-curve dus.

De rol van de gemeente Gemeenten moeten niet sturen op het optimaliseren van (theoretische) grondopbrengsten maar op optimaliseren van de WOZ-opbrengsten. Grondopbrengsten zullen in de toekomst de gemeentekas minder of weinig spekken. Dit is in de praktijk wel lastig omdat colleges binnen de collegeperiode willen scoren en daardoor niet de lange termijn prioriteit heeft. De omslag van denken in grondopbrengsten naar optimaliseren van de WOZ opbrengsten kost namelijk tijd. Er is een systeemfout ontstaan en er zullen nieuwe beheerstechnieken moeten worden ontwikkeld voor de binnenstedelijke opgave. Institutionele beleggers zullen daar nu niet in beleggen.

Gebiedsfonds / bedrijvenfonds Voor bedrijventerreinen bestaat de mogelijkheid om door middel van een ‘gebiedsfonds’ te investeren in een gebied. En het biedt de mogelijkheid om te beleggen in het MKB, de sterkste pijler van de Nederlandse economie. Binnen een bedrijvenfonds wordt door middel van sale-en-lease-back constructies vastgoed in bedrijventerreinen gekocht van ondernemers. De bedrijven krijgen aandelen in het fonds en zijn daarmee betrokken bij het gebied en de herprofilering ervan. PPP’s zijn in het verleden vaak mislukt door onbalans tussen zeggenschap en geldstromen tussen de participerende partijen. Als publieke partijen samen in een beleggingsfonds stappen kunnen de rollen goed worden gescheiden, publiek is verantwoordelijk voor het ruimtelijke beleid en privaat voor het asset management. Dit type fonds is interessant voor beleggers na de (her-)ontwikkelfase. De overbruggingskredieten tijdens de herontwikkelingsfase van een bedrijventerrein zullen niet door institutionele beleggers worden gedragen. Ze zijn alleen geïnteresseerd in turn-key producten binnen een gebied waar grip is op de toekomstige ontwikkeling. Institutionele beleggers investeren niet in de ontwikkeling van vastgoed. Ze kunnen wel zorgen voor afnamegaranties/ huurgaranties om de ontwikkeling te faciliteren.

49

Voor de vastgoed-ontwikkelfase moet een ontwikkelvehikel worden opgetuigd (development fund). Daarna kan het vastgoed in een standing-investment-fund worden geplaatst. Voor development funds moet durfkapitaal worden gevonden. Over het algemeen zullen institutionele beleggers niet in development funds instappen, al zijn er natuurlijk uitzonderingen. Er zijn bijvoorbeeld wel Amerikaanse institutionele partijen met ondernemende fondsmanagers die grote klappers willen maken (hoge IRR). Er zijn een aantal voorbeelden van fondsen voor specifieke bedrijvengebieden of kantoorportefeuilles, zoals Schiphol en kantoren op stationslocaties van de NS.

50

Interview Damo Holt, 06-02-2013 Gebiedsontwikkeling anno 2013 De grote Vinex-achtige gebiedsontwikkelingen zoals Schuitgraven, Waalsprong, Vathorst etc. zijn door middel van GEM-achtige constructies ontwikkeld. Deze constructies staan nu onder druk en worden ontmanteld. PPS-constructies imploderen door de koperstaking in deze markt. Gemeenten en private partijen kunnen/willen de risico’s niet meer dragen. Alle partijen zitten nu vast in een “kramp”-achtige situatie. Er zijn een aantal trends die nu geïdentificeerd kunnen worden: 1. Onttakelen van ontwikkel-vehikels voor zowel binnenstedelijke ontwikkellocaties als uitleggebieden (bijvoorbeeld Rijnboog in Arnhem). 2. Schaalverkleining. Grote ontwikkelprojecten worden opgeknipt en gefaseerd. Wat wel doorgaat zijn de kleinschalige ontwikkelingen. In gebieden waar honderden woningen gepland werden, worden nu slechts tientallen afgezet. 3. Toewerken naar organisch ontwikkelen. Er kunnen geen blauwdruk-plannen worden gemaakt waarbij de hele ontwikkeling van tevoren wordt vastgelegd. Hoe een gebied ontwikkeld kan niet meer worden voorspeld. 4. Een plan moet voldoende flexibiliteit bieden en alleen op conceptueel schaalniveau kan er sturing plaatsvinden bij de programmering. Als dit niet het geval is er geen sprake meer van gebiedsontwikkeling. 5. Er ontstaan nieuwe coalities met nieuwe partijen. Hierbij gaat het niet om traditionele vastgoedpartijen maar om coalities van ondernemers/inititatiefnemers in een gebied. Het zijn kleinschalige initiatiefnemers die samen een ontwikkeling vormgeven (bijvoorbeeld Tender voor tijdelijkheid – Sluisbuurt). Bij deze initiatieven is geen behoefte aan traditionele vastgoedfinanciering maar aan ondernemersfinanciering. 6. Kant en klare producten, ontwikkeld door vastgoedpartijen zonder de eindgebruikers in beeld, dat gebeurt niet meer (geen lege kantoren/woningen meer waar nog geen huurders/kopers voor zijn). 7. Partijen uit de zorg, het onderwijs en cultuur spelen een steeds belangrijkere rol. Het bekostigen van vastgoedprojecten is in deze sectoren echter ook problematisch. Kunnen de opgeknipte projecten nog wel de naam ‘gebiedsontwikkeling’ krijgen? Het is duidelijk dat gebiedsontwikkelingen niet meer zullen bestaan uit complexe samenwerkingsvormen waarbij alles contractueel tussen de partijen aan elkaar wordt gekoppeld. In die zin is er geen sprake meer van gebiedsontwikkeling. Maar, als het idee van gebiedsontwikkeling wel intact blijft kan er in de toekomst ook sprake zijn van gebiedsontwikkeling. Gebiedsontwikkeling in de toekomst. De combinatie van partijen die in het verleden grote ontwikkelprojecten uitvoerden; ontwikkelaars-beleggers-gemeenten pakt het in de toekomst niet meer op. Ook de woningcorporaties zijn geen reddingsboei meer voor gebiedsontwikkeling. In de toekomst zal het gaan om kleinere producten waar minder marge op wordt gemaakt. Vastgoedontwikkeling krijgt een ander verdienmodel dan voorheen. De tijd van makkelijk geld verdienen is voorbij; de producten zullen kleiner en gevarieerder worden en de marges kleiner. Dit geldt zowel voor binnensteden als voor uitleglocaties. Ontwikkelaars spelen hier al op in en gaan op zoek naar nieuwe producten (zoals het betrekken van energie in een project).

51

Gemeente Bij het onttakelen van de PPS constructies is de gemeente vaak de partij die het gezag over de ontwikkeling overneemt. Mede door de afnemende budgeten moet de gemeente prioriteren en kiezen welke projecten nog wel/ niet meer doorgaan. Vaak wordt voor een traditionele aanpak gekozen waarbij de gemeente de grondexploitatie doet en de grond vervolgens verkoopt aan een ontwikkelaar. Slechts enkele gemeenten zijn ondernemender en proberen ondanks de slinkende budgeten nieuwe manieren te vinden om projectontwikkeling te faciliteren.

Banken Beleggers en banken spelen het spel van gebiedsontwikkeling niet meer mee, waardoor de wereld van gebiedsontwikkeling op haar grondvesten wordt geschud. Het aandeel bancaire financiering bij gebiedsontwikkeling wordt kleiner dan voorheen. De financiering van ondernemers, gebruikelijk het werkveld van de banken, wordt steeds meer overgenomen door institutionele beleggers.

Institutionele beleggers Institutionele beleggers nemen in toenemende mate de financiering van ondernemers over van banken. In het verleden waren institutionele beleggers nog wel betrokken bij gebiedsontwikkeling. Betrokkenheid van institutionele beleggers bij gebiedsontwikkeling is nu niet meer aan de orde. De veranderingen naar kleinere schaal en meer organische vormen van gebiedsontwikkeling staan haaks op het investeringsbeleid van institutionele beleggers. Wel zullen ze op objectniveau blijven investeren in direct vastgoed (standing investments) maar niet in vastgoedontwikkeling. Institutionele beleggers zoeken bij investeringen naar zekerheid, onderpand en cashflow op korte termijn; vastgoedontwikkeling biedt dit niet. Beleggers bevinden zich in een luxe positie, ze hebben veel geld tot hun beschikking en kunnen kiezen voor de investeringen met de beste risicorendementsverhoudingen. Tijdens de hoogtijdagen van gebiedsontwikkeling waren institutionele beleggers soms wel in het begin van het ontwikkelproces betrokken. Zelfs in die periode was het voor institutionele beleggers al moeilijk om deze investeringen te kunnen doen, maar het was noodzakelijk om de kwaliteit van de producten te waarborgen en de pijplijn te vullen met goede projecten. Op de top van de markt was dit al een uitdaging voor institutionele beleggers, in de huidige markt is het onmogelijk. Institutionele beleggers nemen alleen afgeronde complexen over en participeren niet in voorfinancieringen. Er zijn wel voorbeelden waar de belegger in de ontwikkelfase betrokken is, maar dan alleen door deelname in de plankosten. Als de belegger vanaf het begin betrokken is (niet risicodragend, maar wel in het proces betrokken) kan het ontwikkelproces efficiënter worden doorlopen. De belegger bemoeit zich met het traject om een zo optimaal mogelijk product te realiseren. Als alle partijen vanaf het begin transparant zijn over de kosten en opbrengsten kunnen dubbelingen in winst & risico-opslagen worden voorkomen. Het ontwikkelrisico kan dan grotendeels uit de business case worden gehaald. Dit proces heet ketenintegratie. De onzekerheden worden zo veel mogelijk uit de opslagen gehaald waardoor de ontwikkeling kosten-efficiënter wordt. In de meeste gevallen bemoeit zich de belegger met het vastgoed op objectniveau, en niet het gebiedsniveau. Amvest is hierop een uitzondering. In het Cruquius-gebied in Amsterdam koopt door middel van een sale-en-lease-back constructie vastgoed op van lopende bedrijven. Amvest wordt huurbaas van de ondernemers en krijgt grip op het gebied. Amvest past een ‘verkleuringsstrategie’

52

toe om het gebied langzaam te herontwikkelen tot woongebied. Deze taktiek is vanwege de onzekerheden wel lastig te verantwoorden tegenover de achterliggende pensioenfondsen. Institutionele beleggers zijn gewend om veel geld in één keer weg te zetten (grote tickets). Dit houdt in dat de steeds kleiner wordende ontwikkelprojecten niet meer voor deze partijen in aanmerking komen.

Particuliere beleggers Particuliere beleggers zullen een steeds belangrijkere rol gaan spelen omdat veel vastgoed niet in de traditionele ‘vakjes’ van institutionele beleggers past. Een voorbeeld is de ontwikkeling van het World Food Centre in Ede. Het is een volledig privaat initiatief van voedsel-gerelateerde partijen (Ahold, Unilever, Universiteit Wageningen, Philips, etc.) die een campus willen ontwikkelen met uiteenlopende functies. Omdat het plan niet past binnen de reguliere investerings-vakjes en er veel onzekerheden aan verbonden zijn bleek al snel dat een traditionele bancaire financiering of financiering via institutionele beleggers niet mogelijk was. Private vermogende partijen met kennis van vastgoed zien echter wel kansen in de gehele gebiedsontwikkeling en zijn bereid voorinvesteringen doen. Als voorwaarde is daarbij wel dat de totale ontwikkeling doorgaat en niet alleen individuele projecten. Dit voorbeeld is de uitzondering op de regel dat gebiedsontwikkeling niet meer van de grond komen. Particuliere beleggers hebben de mogelijkheid om kleinere investeringen doen dan institutionele beleggers (met hoge minimale investeringen). Het hoeft niet zo te zijn dat particuliere beleggers alleen kleinschaliger kunnen investeren dan institutionele beleggers, er zijn hele grote spelers die grote projecten aankunnen. In de vastgoedsector is te zien dat vooral de middelgrote familiebedrijven het nog redelijk doen. In toenemende mate stappen zij ook over naar het verstrekken van financiering voor hun eigen klanten. Financiering tussen private partijen, buiten de banken om, is een groeiend fenomeen. Kredietunies doen hun intrede op de Nederlandse markt. De Kredietunies zijn coöperaties van ondernemers die met een gezamenlijke kas geld aan andere ondernemers uitlenen. De geldschieter en geldnemer staan dicht bij elkaar en wisselen onderling kennis en kunde met elkaar uit. Hierdoor is de slagingskans van de nieuwe onderneming groter dan via traditionele bancaire financiering. De eerste kredietunie is de Kredietunie Nederland en is erg populair. Bij de Kredietunie Nederland komen steeds meer aanvragen binnen van partijen die een kredietunie willen oprichten. De nadelen van de banken zijn o.a. de hoge overheadkosten; bij kleinschalige kredietunies is dit niet het geval. De AFM weet nog niet goed hoe ze met deze nieuwe constructies om moet gaan. Nu moeten de kredietunies nog voldoen aan alle bancaire wetgeving. Deze manier van financieren wordt ook wel ‘crowd funding’ genoemd en wordt o.a. al toegepast bij microfinancieringen. De uitontwikkeling van deze nieuwe manieren van financieren bevinden zich op dit moment nog in een embryonaal stadium. Doordat banken steeds meer vast komen te zitten, mede door de Basel III regelgeving, ontstaan in de toekomst nieuwe manieren van financieren.

Gebiedsfondsen In Nederland bestaan er een aantal verschillende type fondsen die op gebiedsniveau worden ingezet. 1. Fondsen voor ondernemersfinanciering in het gebied a. Bijvoorbeeld Technostarters-fonds Flevoland 2. Fondsen voor ondernemers-, project- en vastgoedfinanciering a. Bijvoorbeeld SOFIE-fonds ten behoeve van de herontwikkeling van de Stadshavens in Rotterdam. Op dit moment wordt het opgezet en is uitsluitend publiek geld in het 53

fonds geplaatst. Private partijen met ontwikkelambities in het gebied staan open voor eventuele participatie in het fonds om daarmee een positie in het gebied te vergaren. 3. Revolving funds voor gebiedsontwikkeling. Een gebiedsexploitatiefonds waarvan alle baten terugvloeien in het gebied. 4. Centrummanagement funds; de belanghebbenden in een gebied storten naast de OZBbelasting een extra percentage in het fonds. Deze extra opbrengsten worden in het gebied uitgegeven (niet revolverend). 5. Investeringsfondsen van grote gemeenten (subsidiefondsen) a. Stadsbrede fondsen, zoals bijvoorbeeld het Investeringsfonds Rotterdam en Amsterdam. In Den Haag ontwikkelt men nu een revolverende variant hierop, specifiek voor energie (ED) en Ruimtelijke Economie (FRED). Dit is in feite ook weer andere categorie Fondsen worden opgezet op veel verschillende schalen en rond verschillende thema’s (bijvoorbeeld energie). Er zijn nu veel provinciale fondsen opgezet die mogelijk kunnen worden ingezet voor gebiedsontwikkeling. Het enige ‘echte’ gebiedsfonds in Nederlands is momenteel SOFIE in Rotterdam. Een fonds bouwen door middel van het opstapelen van alle exploitaties/budgeten in een gebied is niet realistisch en zal niet van de grond komen. Er ontstaat dan een spaghetti van afspraken die te complex zijn. Bij beleggers is er momenteel veel koudwatervrees voor nieuwe constructies waarbij moeilijk te herkennen is waar precies in wordt belegd.

54

Interview Mark Bouwens, Reggeborgh (08-02-2013) Gebiedsontwikkeling Gebiedsontwikkeling bestaat niet meer; op grote schaal woningen ontwikkelen in uitleggebieden is niet meer aan de orde. De grootschalige plannen zijn o.a. niet meer mogelijk omdat aannemers geen financiering meer kunnen krijgen voor grote ontwikkelingen. Het is van belang dat steeds kleinere projecten worden ontwikkeld zodat ze overzichtelijk blijven. Het moet mogelijk zijn om binnen een jaar te beginnen met bouwen want dan is het risico voor de aannemer beheersbaar. De markt vraagt naar een NAR van 5%, dit is nodig om de markt weer op gang te brengen. In de laatste jaren heeft Reggeborgh in Duitsland de strategie gewijzigd van grote nieuwbouwontwikkelingen in uitleggebieden naar hoogwaardige binnenstedelijke ontwikkelingen. De ambitie is om ook Nederland een steeds betere kwaliteit van woningen te realiseren op binnenstedelijke locaties.

De gemeente De gemeenten moeten de start maken met een nieuwe manier van ontwikkelen. De projecten moeten financierbaar worden door te faseren en de grondprijzen aan te passen. Door de grondprijzen te laten dalen en de grondstukken kleiner te maken kan de ontwikkeling weer op gang worden gebracht. Grote projecten van bijvoorbeeld 500 woningen zijn niet meer mogelijk. Om projecten financierbaar te maken moeten ze kleiner worden: niet groter zijn dan 20-30 mln. Naast de daling in grondprijzen kan de gemeente ontwikkeling stimuleren door te accepteren dat de grond pas bij oplevering of bij bouwvergunning wordt betaald. Bij grond die in erfpacht wordt uitgegeven kan de betaling van de canon uit worden gesteld. Door uitstel van de canon kan de investeerder de kosten nog als eigen vermogen inzetten voor de financiering. De beschikbaarheid van eigen vermogen in de markt daalt en ook het vreemd vermogen is steeds lastiger te krijgen. De gemeente moet toe naar een nieuw verdienmodel waar verkoop van grond niet langer de belangrijke inkomstenbron is. De gemeente moet residueel rekenen en dus meegaan in de dalende markt. De verkoop van grond is nu onmogelijk geworden voor grondeigenaren en gemeenten. Ervaringen op de Duitse markt hebben geleerd dat soms meer dan de helft van de grondwaarde moet worden afgeboekt om ontwikkeling weer op gang te krijgen. Investeren in grond is nu nauwelijks een optie. Er is meer bestuurlijke visie nodig waaraan vervolgens langdurig aan vast wordt gehouden.

Woningmarkt De markt in Nederland in nu net als in Duitsland aan het eind van de jaren 90. Toen werden er in/rondom Berlijn ook grote projecten ontwikkeld van wel 2000 woningen. Toen ontstond een crisis en veel projecten vielen stil. Om het bouwvolume terug te krijgen was het nodig om de grondwaarden af te boeken. Daardoor werd het mogelijk om 2-onder-1-kap woningen te realiseren die werden verkocht voor € 180.000 – 200.000. In dezelfde periode werden dezelfde woningen in Nederland verkocht voor € 280.000 – 300.000. In de periode daarvoor (ca. 15 jaar eerder) was de situatie omgekeerd, toen waren de woningen in Duitsland hoger dan in Nederland. Optimisme over de Nederlandse woningmarkt is nu niet aan de orde. De crisis zal nog wel 5 jaar duren, al lijkt in 2013 wel de bodem te worden bereikt. Nog veel aannemers zullen omvallen en ontwikkelaars bestaan al bijna niet meer. 55

Voor een ontwikkelaar is het pas interessant wanneer ze nieuwbouw woningen voor ca 20x de huur kunnen verkopen. Beleggers betalen echter niet meer dan 17 tot 18x de huur op dit moment in Nederland. Als volgens de regels wordt ontwikkelt kunnen woningbouwinvesteringen eigenlijk niet mis gaan. Met de woningmarkt in Nederland is in theorie niets mis, alleen de afwachtende houding van consumenten en bestuurders vormt een probleem. De rendementen voor woningbouw in Nederland zijn wel sterk veranderd. Investeerders moeten een lange termijn visie hebben en de woningen in eigendom houden. Uitponden is in deze markt geen optie. De bouwer moet in deze tijd zijn winst ‘weggeven’ om nog te kunnen produceren. Dit besef begint nu te komen en er zullen in de komende tijd slechts erg marginale marges worden gemaakt door bouwers.

Investeerders Om nu te investeren in Nederlandse (gebieds-)ontwikkeling zijn er partners nodig omdat de risico’s te groot zijn voor één partij. Institutionele beleggers kunnen deze partner-rol niet vervullen. Voor ontwikkelprojecten moeten meerdere investeerders worden aangetrokken. Buitenlandse investeerders zouden daarvoor de beste optie zijn, maar die zijn moeilijk te vinden. Grote Angelsaksische partijen zouden ervoor in aanmerking kunnen komen, maar Nederland is nu geen aantrekkelijk vastgoedmarkt. Wat Nederland nodig heeft zijn investeerders die risico’s durven nemen. Hoe deze partijen aangetrokken kunnen worden is een lastige vraag. Het kopen van bestaande fondsen met ‘distressed assets’ willen deze partijen wel, maar instappen in ontwikkeling is weer een ander verhaal. De voornaamste manier om investeerders aan te trekken is door het stimuleren van de internationale concurrentiepositie van Nederland. Het aantrekken van mensen en ondernemers is het allerbelangrijkste voor een stad. Stimuleer de economie dan volgt de vastgoedontwikkeling vanzelf.

Banken Van de vastgoed-banken is niet veel meer over. Alleen ING, FGH en ABN AMRO zijn nog een beetje actief op de vastgoedmarkt en er moet nodig nieuw geld bij. Duitse banken zijn inmiddels ook actief op de Nederlandse markt, maar niet in grote mate.

Gebiedsfondsen De combinatie gemeente en fondsbeheer lijkt geen goed idee. Er is onvoldoende kennis en continuïteit binnen een gemeente om een goed fonds op te zetten en te beheren.

56

Interview Peter van Bosse en Ariën Versteeg, 08-02-2013 Gebiedsontwikkeling en de gemeente Gebiedsontwikkeling bestaat niet meer, ‘gebiedsvisies’ zijn nu belangrijk. De gemeente is de belangrijkste stakeholder in gebiedsontwikkeling met ca. 80% van de grond in eigendom bestemd voor gebiedsontwikkeling in Nederland. Het aanbod van locaties voor gebiedsontwikkeling is veel groter dan de vraag. De gemeente blijft wel ruimtelijk verantwoordelijk en staat nu voor een prioriteringsopgave. Gemeenten moeten nu gebiedsvisies vastleggen met flexibiliteit en een aantal projecten moet worden geschrapt. Voorbeeld Westergouwe: In 2008 werd een plan ontwikkeld waarin tot 2022 4.000 woningen zouden worden ontwikkeld. In 2012 is het plan herontwikkeld en is er een flexibele fasering aangebracht. Er wordt nu gewerkt vanuit de bestaande situatie en er worden de komende jaren (tot 2020) slechts 500 woningen gerealiseerd. De gemeente is verantwoordelijke voor de grondexploitatie van de eerste fase van de ontwikkeling, en de invulling van de overige fasen is nog niet uitgewerkt. Gelukkig is er in 2008 niet gekozen voor een cv/bv constructie. Als dat het geval was geweest was de gemeente met alle problemen blijven zitten. Bij cv/bv constructies krijgen ontwikkelaars een kooprecht, waar ze in een slechte markt geen gebruik van zullen maken. Dit geldt ook voor het bouwcaimmodel waarbij de gemeente 100% van de grond in eigendom krijgt. In Westergouwe is gekozen voor een kostenmaatschap waarbij het principe ‘samen uit, samen thuis’ wordt gehanteerd tussen de gemeente en de marktpartijen. Alle partijen committeren zich aan het project en hebben een investeringsplicht. Ontwikkelingen op macroniveau Er ontstaat een structureel andere woningvraag. Ouderen zullen verhuisgeneigder zijn en meer naar de binnensteden trekken. Uitleglocaties zijn in de toekomst niet meer aan de orde. De gemeenten willen voorzien in de eigen woningbehoefte en de binnenstedelijke ontwikkeling komt nu op gang. De vraag die ontstaat door de demografische ontwikkeling is nu niet meer financierbaar. Er is behoefte aan meer vrije sector huurwoningen tussen de liberalisatiegrens van € 681 en € 1.000. De trend is: binnestedelijk / huur / kleinschalig. De investeringsstromen zullen zich richten op appartementen in de binnensteden met een prijs tussen de € 681-1.000. Om aan deze vraag te voldoen moet er nog veel afgeboekt worden. De grond is nu nog te duur om deze ontwikkelingen mogelijk te maken. Voorwaarde voor deze koerswisseling is: -

De wethouder moet willen (Er zijn nu aan aantal ‘early adapters’ zoals Marnix Norder in Den Haag het nieuwe proces reeds op benen zetten). Gemeente moet een goede marktanalalyse maken en op basis van de vraag en het aanbod een prioritering maken van de projecten in de stad. Baseer de prioritering van de projecten op een afweging tussen maatschappelijk en financiële rendement per project.

57

Ontwikkelaars en beleggers De rol van de ontwikkelaars is komen te vervallen. In de toekomst zullen het voornamelijk adviesorganisaties worden die het koopproces begeleiden, plannen ontwikkelen en eindgebruikers aandragen (kopers of beleggers). Family offices en particuliere beleggers hebben op dit moment de kans om te investeren. Het kopen van distressed assets ‘voor weinig’ is voor deze partijen mogelijk door deze te betalen uit eigen cashflows zonder het aantrekken van financiering. Deze partijen staan echter ver weg van gemeenten. Ze stappen naar de gemeenten en geven aan het wel zelf te kunnen, samen met een bouwer. Samenwerking met de gemeente is bij deze partijen meestal niet aan de orde. Tussen de gemeenten en de particuliere beleggers bestaat een groot cultuurverschil. Een groot probleem tussen de overheid en institutionele beleggers is dat zij elkaars taal niet spreken. Overheden hebben weinig inzicht in hoe beleggers werken en denken, daardoor ontstaat veel onbegrip. De belangen van beleggers en gemeenten zouden in theorie hetzelfde moeten zijn omdat beide partijen gaan voor waardecreatie op lange termijn en dezelfde belangen hebben bij een schoon, heel en veilige stad. De ambities zijn hetzelfde, maar de manier waarop dit bereikt wordt is anders. De twee partijen hebben verschillende drijfveren.

De gemeente De gemeente moet een duidelijke visie hebben door middel van een beeld-kwaliteitsplan en regie voeren. De marktpartijen moeten kunnen bouwen wat verhuurt kan worden. De richtlijnen die de overheid daarvoor geeft (EPC normen, bouwbesluit, etc.) zijn voldoende middelen voor deze regiefunctie. De gemeente moet de markt meer loslaten en de uitwerking van de plannen aan hen overlaten. Regie houden op ontwikkeling is niet hetzelfde als sturen. De gemeente moet een duidelijk beeld hebben van wat/waar moet komen; een globale programmering opstellen voor de stad. De beleggers hebben behoefte aan een gemeente met een duidelijke visie. Een gemeente die volledig ‘faciliteert’ en alles loslaat is niet interessant voor beleggers. De gemeente moet investeren in gebieden met maatschappelijk belang. Alleen als de gemeente in een gebied investeert heeft is er ook zeggenschap mogelijk. Als alleen de marktpartijen investeren dan kan de gemeente geen eisen opleggen aan de marktpartijen. De gemeente moet de ontwikkeling dan over kunnen laten. Hierdoor wordt alleen dat ontwikkelt wat de markt kan betalen.

Gebiedsfondsen Er zijn verschillende definities van gebiedsfondsen. Gebiedsfondsen als ‘revolving funds’ zijn onzin. In Vlaardingen is wel een gebiedsfonds opgezet tijdens de ontwikkelfase. Het is een publiek-private overeenkomst waarin contractueel is vastgelegd hoe met opbrengsten wordt omgegaan. Alle verdienpotentie in het gebied wordt in een fonds gestort. Aan het einde van de ontwikkelperiode (na ca. 10 jaar) worden de opbrengsten naar rato verdeeld. De gemeente en de marktpartijen investeren samen in het gebied en het risico, de opbrengsten en het zeggenschap worden gedeeld. Dit houdt in dat als de VON-prijzen in het gebied stijgen beide partijen er baat bij hebben. Ook bij daling delen alle partijen in het verlies. Het fonds kan gezien worden als spaarpot en op voorhand is niet duidelijk welke opbrengsten worden gerealiseerd. De risico’s en het zeggenschap wordt verdeeld tussen de partijen. Hiermee wordt zekerheid geboden tegen de bestuurlijke waan van de dag. De gemeente en de marktpartijen zijn hierbij langdurige partners van elkaar.

58

Interview Hugo Mistrate Haarhuis, 28-01-2013 Stand van gebiedsontwikkeling   

   

Kapitaal is nu het grote probleem bij ontwikkelprojecten. Het gebrek aan kapitaal heeft te maken met een veranderende perceptie van risico en rendement. Voorheen werden bij ontwikkelprojecten verschillende risico’s meegewogen, kapitaal-risico hoorde daar niet bij. Nu is dit wel het geval, het regelen van een financiering is nu ook een risico. Dit houdt in dat de belegger bij het doorrekenen van de haalbaarheid van zijn investeringen dit risico als opslag meerekent. De kosten voor de ontwikkeling worden daardoor hoger dan voorheen bij een projectontwikkelaar. Het resultaat hiervan is dat er een lagere mogelijke grondwaarde overblijft voor de gemeente. De verschillende processen van het ontwikkelproces schuiven nu naar elkaar toe. Daar waar transacties wel plaatsvinden zijn eindbeleggers is beeld. Er moet nu toegewerkt worden naar ‘voorfunding’ waarbij beleggers in de ontwikkelfase reeds investeren in het project. De marktconformiteit van het eindproduct is de basis voor de haalbaarheid van elke vastgoedontwikkeling.

Samenwerking met de gemeente  

    





  

Tenderen werkt niet meer. De gemeente moet genoegen nemen met een lagere grondprijs om de ontwikkelingen plaats te laten vinden. De yields op projecten staan al onder druk doordat de prijzen lager liggen dan voorheen. Daarbovenop komen nog de aanvullende risico-opslagen. De grondprijzen moeten dus drastisch lager om de ontwikkelingen mogelijk te maken. De gemeentes moeten dus hun verwachtingen terugschroeven. Door samenwerking kunnen de beleggers en de gemeenten zich aan elkaar binden. De gemeente moet haar kracht inzetten om het ontwikkelproces te faciliteren door de procedures op orde te hebben. Wat kunnen gemeenten ‘bieden’? Het aanbieden van een ‘pakketje’ met informatie over projecten is niet langer genoeg om partijen aan te trekken. Er moet samen met de gemeenten een marktconform en financierbaar plan worden ontwikkeld. Hoe vinden gemeenten de juiste beleggers? Maatwerk is daarvoor nodig. Een makelaar is niet in staat om deze match te maken. Het gaat immers niet om het maken van een deal maar om een langdurig proces waarbij partijen een samenwerking aangaan. Het gaat niet alleen om de transactie. Een mogelijke maatregel om ontwikkelprojecten mogelijk te maken is de late levering van de grond. Dat wil zeggen dat de gemeente niet in het begin van het proces de grond verkoopt, maar pas bij oplevering van het eindproduct de residuele grondwaarde krijgt uitgekeerd. Daarmee deelt de gemeente het ontwikkelrisico met de belegger. Gemeente en belegger werken van A tot Z samen en aan het einde van de rit volgt de (residuele) eindoplevering. De gemeente heeft twee opties: o Grond nu verkopen tegen sterk gereduceerde grondprijs. Het ontwikkelrisico wordt dat gedragen door de belegger. o Gedurende het proces participeren en grond pas bij oplevering van het project overdragen. Als de grondprijs goed is kunnen ontwikkelprojecten doorgaan. Een goed project (dat afgestemd is op de markt) is de basis van elk ontwikkelproject. De gemeente moet breder kijken dan alleen naar de grondopbrengsten. De maatschappelijke baten van het doorstarten van projecten is ook erg belangrijk. De gemeente moet niet alleen 59

focussen om de grondprijzen maar ook andere baten van een project (meer OZB, maatschappelijke baten) kwantificeren.

De rol van private investeringsfondsen   

Private investeringsfondsen kunnen meer risico’s dragen dan institutionele beleggers en komen daarom in aanmerking voor het investeren in ontwikkelprojecten. De ‘gelukzoekers’, de partijen die hoge risico’s durven nemen komen nu in aanmerking voor de financiering van ontwikkelprojecten. Als de belegger betrokken raakt bij het ontwikkelproces, en optreed als ontwikkelaar, loopt hij op dat gebied ook een extra risico. Niet alleen het exploitatierisico (wat een belegger altijd loopt) maar ook het ontwikkelrisico. Deze opstapeling van risico’s moeten opwegen tegen het rendement.

De rol van institutionele beleggers 

Institutionele beleggers kunnen projectontwikkeling niet aan. Ze investeren niet in lopende projecten omdat de risico’s te hoog zijn.

Gebiedsfondsen        

Een fonds met publieke /(private middelen) die garanties of achtergestelde leningen kan afgeven is interessant voor de private belegger die een project financiert. Gebruik maken van een fonds is wel interessant, er zelf instappen niet. Als een gebiedsfonds wordt opgezet moet een fondsmanager erg goed in de gaten houden hoe de waardes van de projecten zich ontwikkelen. Het risico van een gebiedsfonds is dat het de markt kan verstoren. De marktwaarde van het vastgoed in een fonds moet voortdurend in de gaten worden gehouden. Als er (veel) publiek geld in een gebiedsfonds wordt gestoken bestaat het risico dat er niet scherp wordt gestuurd om de waarden en kwaliteit van een fonds. De beschikbaarheid van financiële middelen is geen doel op zich. Financiering is een middel om goede projecten te ontwikkelen. Als een project de juiste waarde heeft (marktconform is) is het haalbaar. Geld uit een gebeidsfonds zou een middel kunnen zijn om het financieringsgat van een goed project te dichten.

60

Interview Alice van de Hoef MSc MCD, 17 januari 2013 Het college en de gemeenteraad hebben een ambtstermijn van 4 jaar. Dit is een relatief korte periode ten opzichte van de doorlooptijd van ontwikkelprojecten. Het aangaan van langdurige partnerschappen voor ontwikkelprojecten (zoals beleggers) is daardoor lastig. Een langdurige relatie met de gemeente moet dus bestendig zijn tegen politieke College wisselingen. Aan het begin van de collegeperiode worden in het coalitieprogramma de speerpunten voor de komende jaren benoemd. Om sterk te kunnen opereren is een sterk college nodig met slagvaardige wethouders. Onder het college opereert het gemeentelijke apparaat die de politieke ambitie vormgeeft en het College adviseert over de langjarige projecten in relatie tot de ambitie. Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelprojecten zijn veel ambtelijke afdelingen betrokken, zoals stedenbouw, planologie, grondzaken, bestemmingsplannen, verkeer, infrastructuur/stadsbeheer, projectmanagement, milieu en bouwvergunningen. Het vormgeven van ontwikkelprojecten binnen de gemeente is daardoor complex. Voor de crisis voerde de gemeente met deze verschillende afdelingen een sterke regie uit op de ruimtelijke ontwikkeling van de stad op basis van de geformuleerde ruimtelijke en beleidsmatige ambities. De gemeente had een sterke grip op de manier waarop elke vierkante centimeter van de stad zich ontwikkelde. Aan geld was geen gebrek. Sinds de crisis is de wereld voor gemeenten sterk veranderd. Gemeenten moeten flink bezuinigen en zien inkomsten uit grond wegvallen. Voor de gemeente is het belangrijk geworden om nieuwe investeerders naar de stad te halen om de ambities waar te maken. In het verleden is het nooit nodig geweest om nieuwe partners te zoeken, in de nieuwe situatie is dit wel nodig. De opgave voor de stad is veranderd, deze verschuift voor een deel van nieuwe ontwikkelingen naar investeringen in de bestaande stad. Door de veranderingen zijn veel gemeenten met zichzelf bezig (bezuinigingen en veranderende taakomvatting) en kijken (nog) niet naar buiten, niet naar nieuwe partijen die moeten worden ‘verleid’ om in de stad te investeren. Om nieuwe investeerders in de stad aan te trekken voor de stad zal aan bepaalde voorwaarden moeten worden voldaan. 

  

De gemeente moet een duidelijke visie op de stad hebben en prioriteiten stellen. Keuzes moeten worden gemaakt op welke ontwikkellocaties ingezet gaat worden, en op welke niet. Daarbij moet niet alleen worden gekeken naar grond en vastgoedbezit van de gemeente maar ook naar grond en vastgoedbezit van particulieren. De gemeente moet overstijgend kunnen denken en strategisch inzicht hebben. De gemeente moet ervoor zorgen voor een duidelijke programmering. Investeerders willen zeker weten dat hun investeringen op termijn blijven renderen en er zicht is op concurrerende ontwikkelingen. Het ontstaan van overaanbod moet worden vermeden. De belegger verwacht van de gemeente meer flexibiliteit (o.a. op het gebied van stedenbouw, (openbare-) ruimte, en parkeren,…). De belegger wil meer vrijheid in beleid. Door de schaarste aan middelen zal de gemeente haar geld selectief moeten inzetten op basis van de combinatie van eigen visie en de investeringsbereidheid van particuliere partijen. De selectieve investeringsbereid van de gemeente moet leiden tot investeringen van particulieren.

De nieuwe realiteit dwingt de gemeente tot een nieuwe houding en cultuur. Voorheen hadden gemeenten voldoende financiële middelen om de eigen ambities waar te maken. Doordat de budgeten steeds verder slinken moeten gemeenten de beschikbare middelen (zoals budgeten voor

61

openbare ruimte) strategisch inzetten en investeringen plannen in samenhang met initiatieven van particulieren. Gemeenten zijn nu vooral op zoek naar partijen die willen investeren in de woningbouw- en herontwikkelopgave. De traditionele partners van de gemeente, zoals de ontwikkelaars, zijn niet meer in staat om de ontwikkelingen uit te voeren. Een aantal gemeenten is al bedreven in het aantrekken en stimuleren van particuliere investeringen. Accountmanagers worden ingezet om relaties met ondernemers te onderhouden en om partijen te verleiden zich in de stad te vestigen. Een belegger vindt financieel rendement op lange termijn belangrijk, dit is ook gekoppeld aan de aanwezige voorzieningen en kwaliteit van de openbare ruimte . Voor de gemeente geldt hetzelfde, bij een gemeente gaat het om het maatschappelijk rendement dus het zouden logische partners van elkaar kunnen zijn. Een voorbeeld van een vergelijkbaar gedeeld belang is de relatie tussen gemeenten en woningcorporaties.

62

III.

Voorbeeld van een uitgewerkt interview (inclusief fragmenten en labels)

Interview Lars Rompelberg, 30-01-2013 Hoe staat gebiedsontwikkeling er in 2013 voor? Omstandigheden Label Geen gebiedsontwikkeling meer door te veel onzekerheid Financiering van GO niet meer mogelijk door grote schaal Gebiedsontwikkeling 3.0 (business-case aanvullen met andere geldstromen in het gebied) geen realistisch alternatief voor financiering

GO bestaat niet meer; het Rijk is geen aanjager meer

Rijksfocus nu op ‘ports’ van nationaal belang en infrastructuur Rijk investeert in de verbetering van concurrentiepositie van Nederland op de globale markt (bijvoorbeeld Door bereikbaarheid) Corporaties door nieuwe wet- regelgeving, heffingen en markt geen partij meer in financiering GO

Fragmenten  Deze grootschalig gebiedsontwikkelingen vinden nu niet meer plaats omdat ze te veel onzekerheden met zich meebrengen.  Gebiedsontwikkelingen zijn te grootschalig en zijn niet meer te financieren.  Gebiedsontwikkeling is te onzeker en in niet meer financierbaar.  In de afgelopen jaren werden nieuwe manieren bedacht om gebiedsontwikkeling te financieren. Bij ‘gebiedsontwikkeling 3.0’ wordt de business-case van de gebiedsontwikkeling aangevuld door bijvoorbeeld de energiestromen in het gebied mee te rekenen. Er zijn enkele voorbeelden in Nederland waar op deze manier een ontwikkeling mogelijk is gemaakt. Dit zijn echter uitzonderingen en gebiedsontwikkeling 3.0 lijkt in Nederland geen realistische manier van ontwikkelen.  Gebiedsontwikkeling bestaat niet meer. Voorheen was het Rijk de aanjager van grote gebiedsontwikkelingen, vooral in VINEX wijken en op grote stationslocaties. De tijd waarin de rijksoverheid deze grote ontwikkelingen stimuleert is voorbij.  De focus ligt nu alleen nog bij de ‘ports’ van nationaal belang (Greenport, Mainport, Brainport) en bij investeringen in infrastructuur.  Infrastructurele projecten worden nog wel in concessie uitgegeven (incl. onderhoud). Door middel van deze projecten (bijvoorbeeld de A15) wordt de bereikbaarheid van de Nederlandse gebieden verbeterd en wordt gewerkt aan de concurrentiepositie van Nederland op de globale markt.  In het verleden werden corporaties vaak genoemd als ‘gebiedsontwikkelaars’ maar ook zij hebben geen liquide middelen meer. De verdienmogelijkheden door verkoop/verhuur van niet-DAEB woningen worden steeds verder beperkt door wet-regelgeving en de marktomstandigheden.

Trends Label Schaalverkleining; GO wordt weer projectontwikkeling

Fragmenten  Vastgelopen gebiedsontwikkelingen worden nu niet meer op dezelfde schaal ontwikkeld als voorheen. Ontwikkelingen 63

Door kleinere schaal zijn risico’s te overzien

vinden plaats op basis van een kleinere korrelgrootte, gebiedsontwikkeling wordt weer projectontwikkeling.  In Nederland zijn wij de afgelopen jaren ook gewend geraakt aan een groot schaalniveau van ontwikkelen. De grote Nederlandse ontwikkelaars bouwden vele honderden woningen binnen één plan. Duitse ontwikkelaars zijn daarentegen gewend aan veel kleinere projecten van bijvoorbeeld maximaal 80 woningen. Het schaalniveau van ontwikkelingen in Nederland was in de afgelopen jaren groter dan in omliggende landen. In de toekomst zal vastgoedontwikkeling op kleinere schaal plaatsvinden. 8. Om de risico’s te kunnen overzien hebben investeerders een kleinere schaal nodig.

Welke rol vervullen gemeenten en hoe kunnen ze investeringen stimuleren? Label Sterke regie gemeenten nodig voor behoud voordelen GO Gemeenten moeten faciliterend grondbeleid voeren Gemeenten geen middelen meer voor GO, grondbedrijven worden kleiner Gemeenten moeten residueel rekenen; dus nu genoegen nemen met lagere grondprijzen Gemeenten kunnen ontwikkeling financieel stimuleren door het afgeven van huurgaranties (bij onvoldoende verhuur bij oplevering dekt gemeente het huurgat)

Gemeenten beseffen nu dat ze geen ontwikkelaars meer zullen zijn maar regisseurs Gemeenten (moeten) focussen op economie en concurrentiepositie van de

Fragmenten  Om de voordelen van gebiedsontwikkeling wel te behouden moeten gemeenten sterke regie voeren op de ontwikkeling en een faciliterend grondbeleid voeren.  Om de voordelen van gebiedsontwikkeling wel te behouden moeten gemeenten sterke regie voeren op de ontwikkeling en een faciliterend grondbeleid voeren.  De gemeenten kunnen grote projecten ook niet meer dragen. De grondbedrijven van de gemeenten zijn de laatste jaren bovendien kleiner geworden. 







De gemeenten bepalen de grondwaarde doorgaans residueel. Dit betekent dat de gemeenten ook in deze tijden moeten meezeilen met de markt en genoegen moeten nemen met lagere grondprijzen. Gemeenten kijken nu ook naar nieuwe manieren om vastgelopen ontwikkelingen financieel te stimuleren. Sommige gemeenten overwegen nu huurgaranties af te geven om het verhuurrisico voor de investeerder te dekken. De gemeente verstrekt hierdoor geen subsidie aan het begin van een project (zoals het voorheen wel eens gebeurde) maar neemt het risico om op een later tijdstip (bij problematische verhuur) eventueel het huurgat deels te dekken voor de investeerder. Er wordt dan een maximale bijdrage van de gemeente afgesproken mocht de verhuur onverwachts tegenvallen. Als de markt goed is ingeschat is de kans groot dat de gemeente niets hoeft te investeren, maar door de garantie is de ontwikkeling toch mogelijk geworden. De gemeenten zullen in de toekomst een pure regie-rol op zich nemen en niet meer zelf in ontwikkelprojecten kunnen investeren. Gemeenten komen nu uit de ontkenningsfase. De concurrentiepositie van de stad is belangrijk om bedrijven aan te trekken. Als bedrijven naar de stad komen ontstaat er werkgelegenheid. Ruimtelijke plannen volgen pas 64

stad.

Ruimtelijke plannen worden geschrapt Gemeenten stimuleren nu de economie, niet de vastgoedprojecten Nederland ‘verwend’ met grondbedrijven. In andere landen is dit niet het geval

 



daarna. Gemeenten realiseren zich dat de economie de motor is van de stad, en niet het maken van ruimtelijke plannen. Er wordt nu ingezet op het stimuleren van de economie, en eventuele planontwikkeling is een afgeleide van economische ontwikkelingen. Het wordt duidelijk dat de samenleving niet maakbaar is en er worden ruimtelijke plannen geschrapt. De overheid legt de focus dus vooral op het stimuleren van de economie, en niet op het ontwikkelen van vastgoedprojecten. In vergelijking met andere landen is Nederland ‘verwend’ met de gemeentelijke ontwikkelingsbedrijven. In andere landen, zoals België, zijn er geen gemeentelijke afdelingen met expertise in projectontwikkeling. Als ontwikkelingen op gronden van de gemeenten worden ontwikkeld wordt externe expertise ingehuurd.

Zijn institutionele beleggers mogelijke financiers van ontwikkelprojecten? Label Bestuurlijke continuïteit belangrijk voor beleggers In het verleden was gebiedsontwikkeling voor grote beleggers en ontwikkelaars interessant ivm zeggenschap en om productie en producten te waarborgen

Institutionele beleggers kunnen geen ontwikkelrisico’s meer lopen.

Fragmenten  Bestuurlijke continuïteit is erg belangrijk voor beleggers. 



 IB ontwikkelen zelf geen vastgoed meer en kopen alleen kant en klare producten



Er ontstaan kansen voor partijen die ontwikkelrisico’s kunnen lopen

 

In het verleden was gebiedsontwikkeling voor grote beleggers en ontwikkelaars interessant. Doordat gemeenten grote ruimtelijke opgaven hadden konden ontwikkelaars door vroegtijdige betrokkenheid bij gebiedsontwikkeling een positie verwerven en hun productie voor de komende jaren vastleggen. Door middel van een gebiedsexploitatiemaatschappij bleven ze zo lang mogelijk betrokken bij de ontwikkeling van een gebied en verkregen ze directe inspraak op de plankwaliteit en planning. Institutionele beleggers kunnen geen risico’s meer lopen. In het verleden waren ze soms wel betrokken bij gebiedsontwikkeling (zoals Bouwinvest in de Binckhorst). De beleggers durfden de risico’s aan en deden grote voorinvesteringen. Institutionele beleggers willen geen ontwikkelrisico’s meer lopen. De meeste institutionele beleggers hebben hun ontwikkelafdelingen inmiddels opgeheven en kopen alleen nog kant en klare producten en/of vormen een partner met een ontwikkelaar (zoals Altera, Delta Lloyd). Syntrus Achmea is een uitzondering en heeft nog wel een eigen ontwikkelafdeling. Door risico-aversie van institutionele beleggers ontstaat er ruimte voor partijen die wel meer risico’s willen/kunnen lopen. Er ontstaan kansen voor partijen die de risico’s van projectontwikkeling in deze markt willen nemen.

65

Zijn private beleggers mogelijke financiers van ontwikkelprojecten? Label PB hebben investeringskracht (risiconemen mogelijk bij goede rendementen) Ook niet-vastgoed beleggers (financiële partijen) zien kansen in vastgoedmarkt Sommige PB kunnen projecten met d.m.v. eigen investeringsbank financieren

In huidige markt maakt kostenbesparing en aantrekkelijk rendement mogelijk

Fragmenten  Private equity partijen hebben de financiële investeringskracht en kunnen hogere risico’s dragen mits de rendementen er tegenop wegen. 



  

Door ketenintegratie (ontwikkel- en exploitatiefase) hoger rendement op eigen vermogen te behalen Gezien ketenvoordelen is vroeg instappen (in ontwikkelfase) voor PB interessant





Het gaat hier niet alleen om partijen met vastgoedkennis/expertise, maar om partijen met verstand van financieringen die kansen zien in de vastgoedmarkt. Er zijn private equity partijen met een eigen investeringsbank (investment houses) die substantieel zelf financieren. Dit soort partijen zijn altijd op zoek naar markten waar kansen zich voordoen. Soms is het olie elders in de wereld maar het kan ook vastgoed zijn in Nederland. Voor deze partijen kunnen investeringen in vastgoedontwikkelingen in de huidige markt interessant zijn. In deze markt kan op de kosten worden bespaard waardoor het verdienmodel interessant kan zijn. De verslechterde markt biedt dit soort partijen de kans om rendementen te behalen door slim te investeren. Aannemers gaan momenteel diep met hun prijzen en ontwikkelaars kunnen worden overgehaald om geen winsten te nemen op een project. De business case van de ontwikkeling wordt op deze wijze anders sluitend gemaakt dan voorheen. Het gaat hierbij om investeringen op korte termijn (projectinvesteringen) waarbij de IRR ook in deze tijd erg interessant kan zijn. Na de ontwikkeling wordt het vastgoed eventueel aangehouden en pas na volledige verhuur verkocht om het nodige rendement te behalen. Door de ontwikkelfase en de exploitatiefase samen te trekken kan de investeerder een hoger rendement op eigen vermogen halen. Voor private equity partijen biedt het vroeger instappen in een ontwikkelproject nu kansen

Biedt een gebiedsfonds mogelijkheden om ontwikkelprojecten te stimuleren? Label Pessimistisch over haalbaarheid gebiedsfondsen IB stappen niet in ontwikkelfonds

Fragmenten  “Ik ben pessimistisch over de haalbaarheid en het nut van gebiedsfondsen” 

Overheden vinden het een interessant idee, maar het zal lastig worden om beleggers te vinden die erin willen investeren. Institutionele beleggers stappen momenteel veel liever in een 25 jarige concessie voor infrastructuur of een bestaande vastgoedportefeuille (bij voorkeur beursgenoteerd, dus liquide). 66

IB wel steeds meer betrokken bij debt-funds

Gebiedsspecificiteit van fondsen te risicovol voor IB Gebiedsfondsen en revolving funds slim voor publiek geld



Institutionele beleggers zijn steeds meer betrokken bij zogenaamde debt-funds. Een voorbeeld is Axa die geïnvesteerd heeft in een herfinanciering, verder komt het vrijwel niet voor in Nederland.  Gebiedsfondsen zijn locatie-specifiek en juist daarom mijden institutionele beleggers het. Het is te risicovol en er is geen geografische spreiding mogelijk om de risico’s te spreiden.  Gebiedsfondsen of revolving funds zijn goede initiatieven voor publiek geld. Het kan worden ingezet om publiek geld slim in te zetten en niet als subsidies kwijt te raken. Het werkt niet om deze fondsen te gebruiken als trigger money om private investeerders aan te trekken.

67