FINANCIERING VAN ZORGRESIDENTIES

FINANCIERING VAN ZORGRESIDENTIES De nieuwe strategie voor vastgoedfinanciers?

Meindert Bakker Begeleider: De heer drs. A.R. Marquard 2e lezer: De heer Prof. drs. F.E. Huibers Afstudeerscriptie Master of Studies in Real Estate Amsterdam School of Real Estate

Financieren van zorgresidenties

Voorwoord Voor u ligt het afstudeerrapport met hierin beschreven het onderzoek naar het financieren van zorgresidenties door vastgoedfinanciers. Het onderzoek heeft ten doel inzicht te krijgen wat de voorwaarden en eisen van vastgoedbanken zijn om het financieren van zorgresidenties te laten slagen. Op basis van de geformuleerde conclusies en aanbevelingen kunnen vastgoedbeleggers en vastgoedfinanciers hun financieringsaanvragen aanscherpen. De snelgroeiende vergrijzing en het scala aan kansen voor de vastgoedmarkt dat daaruit voortvloeit, heeft mij in de afgelopen jaren erg geboeid. Mijn interesse gaat hierbij uit naar comfortabele woonvorm zorgresidenties om de laatste jaren van het leven in te slijten en de mogelijkheid van financierbaarheid hiervan. Door het lezen van deze scriptie krijgt u meer inzicht in mogelijkheden en onmogelijkheden van deze woonvorm voor senioren. Door mijn werkgever ING ben ik in staat gesteld om mij verder te ontwikkelen door middel van het volgen van de opleiding Master of Studies in Real Estate. Na het volgen van de vakken Waarderen, Beleggingsanalyse en Investeringsanalyse, betreft deze scriptie het laatste onderdeel van de studie. Graag wil ik via deze weg een aantal belangrijke personen bedanken voor hun begeleiding en medewerking gedurende de periode van mijn afstudeeronderzoek. Allereerst wil ik mijn scriptiebegeleider Arthur Marquard bedanken. Hij heeft mij middels zijn enthousiasme, opbouwende kritiek en advies, gemotiveerd om de scriptie tot een goed einde weten te brengen. Ook wil ik mijn tweede lezer, Fred Huibers, dank zeggen voor de tijd die hij voor mijn onderzoek heeft genomen. Tevens wil ik de respondenten danken voor de energie en kostbare tijd die zij hebben vrijgemaakt voor het geven van een interview en input voor deze scriptie. Speciaal wil ik mijn vrouw Marlous danken. De totstandkoming van deze scriptie was niet mogelijk zonder jouw grote steun, geduld en inhoudelijke bijdragen. Meindert Bakker Amsterdam, maart 2012

2


Samenvatting Door de vergrijzing, de vervolgens stijgende vraag naar seniorenhuisvesting en het terugtrekken van de overheid uit de zorgsector, vormt seniorenhuisvesting een aantrekkelijke beleggingscategorie. Onder professionele vastgoedbeleggers is de interesse om te investeren in dit segment gegroeid om op deze manier de vastgoedportefeuille eventueel te diversificeren. Door de toenemende vraag naar seniorenhuisvesting, een hoge bezettingsgraad en de lange termijn huurcontracten met uitbaters, wordt het vastgoedrisico door beleggers over het algemeen lager geschat dan commercieel vastgoed. In onderhavig onderzoek wordt, vanuit het oogpunt van de vastgoedfinancier, het financieren van zorgresidenties als beleggingsobject onderzocht. Deze woonvorm voor senioren betreffen comfortabele en aantrekkelijk gelegen particuliere woonvoorzieningen in de stad, dorp of natuurrijke omgeving. Er wordt in een zorgresidentie een totaalpakket van wonen, zorg en dienstverlening aangeboden. Het doel van dit onderzoek is vastgoedfinanciers en vastgoedbeleggers van advies te voorzien bij het vormen van hun strategie t.a.v. zorgresidenties en aan welke eisen moet worden voldaan om het financieren van dit segment te laten slagen. De problematiek rond zorgresidenties en financieringsstructuren wordt onderzocht aan de hand van een literatuur- en praktijkonderzoek. Op basis van dit onderzoek is getracht een antwoord te geven op de centrale vraagstelling van deze scriptie: Voldoet het financieren van zorgresidenties voor senioren aan de huidige strategie en financieringsvoorwaarden van commercieel vastgoedfinanciers? Als senioren ouder en meer hulpbehoevend worden neemt de verhuisbereidheid toe, maar ze willen niet inboeten op hun zelfstandigheid en comfort. De senioren willen verzorgd, maar wel zelfstandig wonen. De woonvorm zorgresidentie voldoet aan deze vraag. Deze aantrekkelijke en comfortabele woonvorm biedt zorg op maat en ouderen kunnen zelfstandig blijven wonen. Goede kwaliteit en dienstverlening van de zorgexploitant zijn essentieel voor het slagen van deze woonvorm. Ook dient een zorgresidentie alternatief aanwendbaar te zijn om ook in de toekomst een succesvol beleggingsobject te zijn. Door gewijzigde wetgeving zal er een scheiding gaan plaatsvinden tussen wonen en zorg. De scheiding betreft een contractuele scheiding tussen, zorg, wonen en service. De ouderen hebben derhalve afzonderlijke huurcontracten en zorgcontracten. Voor banken zal het vastgoed niet langer de belangrijkste factor zijn om een lening op te verstrekken. Banken zullen hun analyses ook gaan richten op de kwaliteit van de zorg die een zorgaanbieder kan leveren. De eigenaren zullen scherp in beeld moeten hebben aan wie ze verhuren. De kwaliteit van de zorg zal voor een belangrijk deel de waarde van de kasstroom bepalen. Uit de interviews met vastgoedprofessionals blijkt duidelijk dat het financieren van zorgresidenties (nog) niet tot de strategie van de vastgoedfinanciers behoort. De core business is met name gericht op het financieren van commercieel vastgoed, zoals kantoren, winkels, verhuurde woningen en bedrijfspanden. De zorgresidenties zouden een aanvulling kunnen zijn op deze portefeuilles, maar er blijken veel onzekerheden wat betreft deze nieuwe markt te

3


bestaan. De respondenten benadrukken dat bij de financiering van een zorgresidentie een goede exploitatie van groot belang is. Volgens de respondenten is het een vereiste dat het vastgoed flexibel en multifunctioneel moet zijn. Alternatieve aanwendbaarheid van het vastgoed is essentieel. Ombouw naar courante appartementen of hotelfunctie zijn daar voorbeelden van. De markt van zorgresidenties is een redelijk onbekende markt voor vastgoedfinanciers en vastgoedbeleggers en ontbreekt de kennis over de ontwikkelingen, korte en langere termijn verwachtingen veelal. Het is raadzaam de ontwikkelingen van de doelgroep, die onder meer door het CBS duidelijk in kaart zijn gebracht, en andere literatuur betreffende dit onderwerp goed te blijven bestuderen en volgen om deze informatie vervolgens mee te nemen in de strategische keuzes met betrekking tot de financiering van zorgresidenties.

4


Inhoudsopgave Voorwoord Samenvatting 1. Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Afbakening onderzoeksgebied 1.3 Doelstelling en probleemstelling 1.4 Relevantie 1.5 Structuur

2. Zorgresidenties 2.1 Ontwikkelingen in het zorglandschap 2.1.1 Vergrijzing in Nederland 2.1.2 Trends in het zorglandschap 2.1.3 Woonwensen senioren 2.2 Diverse woonvormen voor senioren 2.3 Zorgresidenties als woonvorm voor senioren 2.3.1 Product 2.3.2 Doelgroep 2.3.3 Zorg in de residentie 2.3.4 Zorgresidenties in praktijk 2.5 Zorgresidenties wetgeving en financiën 2.5.1.Wetgeving 2.5.2. Financiering van de zorg 2.5.3 Hervorming wetgeving en gevolgen 2.6 Specifieke risico’s 2.7 Internationale aspecten: Florida en Spanje 2.8 Conclusie

3. Vastgoedfinanciering 3.1 Nederlandse markt van vastgoedfinanciers 3.2 Financieringsoverwegingen 3.3 Financieringsfaciliteiten 3.4 Beoordeling risicoprofiel en zekerheidspositie 3.4.1 Uitvalwaarschijnlijkheid 3.4.2 Waarde van de zekerheid 3.4.3 Kwaliteit van de transactie 3.4.4 Zekerheden 3.5 Conclusie

4. De vastgoedspecialisten aan het woord 4.1 Inleiding 4.2 Strategie en visie ten aanzien van zorgresidenties 4.3 SWOT-analyse 4.4 Financieringsvoorwaarden en eisen

2 3 7 7 8 8 10 10 11 11 11 12 13 15 18 18 19 20 20 24 24 27 28 29 30 31 33 33 36 37 39 40 42 43 44 47 48 48 48 50 50

5


4.5 Cases 4.6 Conclusie

5. Conclusies en Aanbevelingen 5.1 De doelstelling van de scriptie 5.2 Conclusies en aanbevelingen

Geraadpleegde bronnen Geraadpleegde internetsites Bijlage 1: Vragenlijst respondenten Bijlage 2: Zorgresidentie Baambrugge Bijlage 3: Zorgresidentie in Spanje

51 52 53 53 53 56 58 59 61 63

6


Inleiding 1.1 Aanleiding Volgens de bevolkingsprognose voor de lange termijn van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) blijkt onder meer dat er sprake is van een snellere vergrijzing en hogere levensverwachting dan eerder werd aangenomen. Vergrijzing wordt op termijn met name ingegeven door de geboorteaantallen van 65 jaar geleden. Vanaf het jaar 2011 is er een versnelde groei van het aantal 65-plussers waar te nemen. Dit is het jaar waarin de eerste babyboomers 65 zijn geworden.1 Daarnaast zijn ook de levensverwachtingen van de ouderen toegenomen. Zo stijgt voor mannen de levensverwachting bij geboorte in de komende 50 jaar van 78,8 jaar naar 84,55 jaar. Voor vrouwen stijgt de levensverwachting van 82,7 jaar naar 87,4 jaar.2 De vraag naar seniorenhuisvesting stijgt door deze ontwikkelingen. Het huidige aanbod kan echter niet aan deze toegenomen vraag voldoen. Het CBS (2010) heeft tot 2015 zelfs een tekort van circa 400.000 zorgwoningen berekend. Daarnaast zijn de eisen waaraan de huisvesting volgens de huidige 65-plusser aan moet voldoen veranderd en komen deze dus veelal niet meer overeen met het huidige aanbod. De overheid heeft zich op sommige gebieden teruggetrokken uit het zorgstelsel. Zo zijn (zorg)instellingen zelf verantwoordelijk voor het financieringsbeleid van hun vastgoed met als gevolg dat ze moeten zoeken naar alternatieve financieringsbronnen. Deze instellingen komen voor de vraag te staan of ze het vastgoed zelf moeten financieren of dat ze dat moeten overlaten aan andere gespecialiseerde partijen. Bovenstaande ontwikkelingen zorgen ervoor dat seniorenhuisvesting een aantrekkelijke beleggingscategorie kan vormen. Onder professionele vastgoedbeleggers is de interesse om te investeren in dit segment ook gegroeid om op deze manier de vastgoedportefeuille eventueel te diversificeren. Door de toenemende vraag naar seniorenhuisvesting, een hoge bezettingsgraad en de lange termijn huurcontracten met uitbaters, wordt het vastgoedrisico door beleggers over het algemeen lager geschat dan commercieel vastgoed. Voor beleggers lijkt de markt voor seniorenhuisvesting een interessante markt, maar geldt dit ook voor de financiers van commercieel vastgoed en moet hun strategisch beleid worden aangepast? Voor hen is de vraag of naast het financieren van kantoren-, winkel- en woningportefeuilles, het financieren van seniorenhuisvesting een interessante

1 Babyboom is een demografische term, waarmee verwezen wordt naar de geboortegolf die in veel West-Europese landen en de Verenigde Staten optrad vlak na de Tweede Wereldoorlog tussen 1946 en 1964 (bron: wikipedia). 2 Garssen J. (2011). Centraal Bureau voor de Statistiek. Demografie van de vergrijzing. Den Haag/Heerlen.

7


beleggingscategorie is en voldoet deze groeimarkt aan het huidige financieringsbeleid van vastgoedfinanciers?

1.2 Afbakening onderzoeksgebied In het onderzoek wordt, vanuit het oogpunt van de vastgoedfinancier, het financieren van zorgresidenties als beleggingsobject onderzocht. Een zorgresidentie is voor dit onderzoek als volgt gedefinieerd:

Zorgresidenties voor senioren betreffen comfortabele en aantrekkelijk gelegen particuliere woonvoorzieningen in de stad, dorp of natuurrijke omgeving. Er wordt in een zorgresidentie een totaalpakket van wonen, zorg en dienstverlening aangeboden. Naast de basiszorg biedt een zorgresidentie aanvullende diensten, waaronder het serveren van dagverse maaltijden, was- en strijkservice en fysiotherapie. De residenties bieden wooncomfort en luxe die aansluit op de leefsituatie die de bewoners van de residentie wensen. Veelal beschikt de residentie over een aantal gemeenschappelijk ruimtes, zoals een restaurant, grand café, fitnessruimte, sauna of huiskamer.

Kenmerkend voor de doelgroep die in aanmerking komen voor zorgresidenties is hun kapitaalkracht, hun gewenning aan comfort en de wijze waarop zij hun ‘oude dag’ willen indelen. Deze wat meer vermogende senioren wensen een goede woonvorm waar zorg op maat, indien gewenst, aanwezig is. De omgeving waarin zij wonen en het wooncomfort is voor deze doelgroep ook van groot belang en staat niet alleen de zorg bij hen centraal.

1.3 Doelstelling en probleemstelling In Nederland is een toenemende vraag naar bovenstaande woonvormen voor senioren, maar vormen deze zorgresidenties ook een interessante markt voor vastgoedfinanciers? De centrale vraag voor dit onderzoek is:

Voldoet het financieren van zorgresidenties voor senioren aan de huidige strategie en financieringsvoorwaarden van commercieel vastgoedfinanciers?

8


In de Dikke Van Dale staat onder senioren vermeldt dat dit iemand betreft die behoort tot een oudere generatie of jaargang. In de huidige literatuur wordt over het algemeen gesproken van een senior, wanneer deze persoon 55 jaar of ouder is. Mensen in de leeftijdscategorie 50-55 jaar, zitten in de zogenaamde pre-seniorale fase. Over ongeveer 15 jaar zijn in Nederland naar schatting zes miljoen 55-plussers. Dit is twee miljoen meer dan het huidige aantal, en bijna 40% van het totale aantal Nederlanders3. Een dergelijke stijging zal enorme gevolgen hebben voor onze maatschappij op onder meer het gebied van wonen, werk, voorzieningen en zorg. Het doel van dit onderzoek is vastgoedfinanciers en vastgoedbeleggers van advies te voorzien bij het vormen van een strategie t.a.v. zorgresidenties en aan welke eisen moet worden voldaan om het financieren van dit segment te laten slagen. Voor het onderzoek is de centrale vraag in twee verschillende deelonderwerpen onderverdeeld, te weten de problematiek van zorgresidenties en financieringsstructuren. Om tot een goede analyse te komen is de centrale vraag onderverdeeld in de volgende deelvragen:



Wat zijn de algemene kenmerken?



Wat is de bestaande weten regelgeving t.a.v. zorgresidenties?



Welke problemen komen voort uit dit segment?



Wat zijn de risico’s?



Wat zijn de internationale aspecten?



Waarom wordt vastgoed gefinancierd met vreemd vermogen?



Welke vormen van financiering bestaan er en wat zijn hun specifieke eigenschappen?



Wat zijn de huidige financieringskaders en voorwaarden van vastgoedfinanciers t.a.v.

1.4 Onderzoeksmethode zorgresidenties?

De problematiek rond zorgresidenties en financieringsstructuren wordt onderzocht aan de hand van een literatuur- en praktijkonderzoek. Voor het literatuuronderzoek is gebruik gemaakt van artikelen uit diverse vastgoedbladen, publicaties op het internet, wetenschappelijke onderzoeken en andere vakliteratuur. Bovenstaande vormt de basis voor het theoretische kader van de scriptie. Het praktijkonderzoek is gebaseerd op interviews met specialisten van meerdere banken en financieel advieskantoren. De bevindingen uit beide onderzoeken zijn samengebracht in de uiteindelijke analyse.

3 Bron: www.seniorenstad.com

9


1.4 Relevantie Gezien de potentiële groeimarkt is het interessant voor vastgoedbanken en – beleggers inzicht te krijgen wat de voorwaarden en eisen zijn om de financiering van zorgresidenties te laten slagen. Op basis van de geformuleerde conclusies en aanbevelingen kunnen vastgoedbanken en vastgoedbeleggers hun financieringsaanvragen aanscherpen.

1.5 Structuur: De scriptie bevat vijf hoofstukken en ziet er schematisch als volgt uit: Introductie: Hoofdstuk 1: Inleiding

Theoretisch kader: Hoofdstuk 2: Zorgresidenties Hoofdstuk 3: Vastgoedfinanciering

Praktijk: Hoofdstuk 4: De vastgoedprofessionals aan het woordecialisten

Koppeling literatuur en praktijk

Hoofdstuk 5: Conclusie en aanbevelingen

10


2. Zorgresidenties De vraag naar seniorenzorg zal in de komende periode toenemen, maar daarnaast is er ook sprake van een veranderde vraag. Het eisenpakket van de senioren wat betreft behuizing, zorg en andere activiteiten zijn gewijzigd en veelal zijn de verwachtingen toegenomen. Senioren geven de voorkeur te verblijven in een omgeving waar ze hun verworven maatschappelijke en sociale status kunnen continueren, waar ruimte is voor privacy, waar ze zelf de dagindeling kunnen bepalen en waar ze, naast te worden verzorgd, ook kunnen genieten. Onder meer zorgresidenties proberen in te spelen op deze specifieke wensen. In dit hoofdstuk zal de ontwikkelingen van de senioren worden behandeld en komen de veranderde woonwensen van de hedendaagse senioren aan bod komen. Vervolgens worden de verschillende type woonvoorzieningen voor senioren toegelicht. Hierna worden de kenmerken van zorgresidenties en behandeld, gevolgd door de behandeling van de huidige wetgeving en financiën. Na het beschrijven van een zorgresidentie in de Verenigde Staten, Florida, en in Spanje, worden de risico’s benoemd. Dit hoofdstuk wordt afgesloten met een conclusie.

2.1 Ontwikkelingen in het zorglandschap 2.1.1 Vergrijzing in Nederland Net als de rest van West-Europa, is de vergrijzing in Nederland al enige tijd ingezet. Door meer welvaart en verbeteringen in de gezondheidszorg neemt de levensverwachting van 65-plussers al sinds 50 jaar toe. Naast de toegenomen levensverwachting wordt het aantal 65-plussers versterkt door de babyboom. Op het hoogtepunt van de vergrijzing in 2039, telt Nederland 4,6 miljoen inwoners van 65 jaar en ouder.4 Het aandeel 65-plussers van de totale Nederlandse bevolking neemt tevens toe doordat de babyboomers en hun kinderen zelf minder kinderen hebben gekregen.5 Naast de groter wordende groep 65-plussers, wordt deze groep ook steeds ouder. Een halve eeuw geleden was maar 1:74 inwoners 80 jaar of ouder, in 2011 was dit 1:25. Met name deze groep heeft een sterke zorgvraag en maakt aanspraak op voorzieningen voor ouderen. De nietwesterse allochtonen vormen nu nog een kleine groep onder de 65-plussers, maar dit zal de komende decennia toenemen en zal hun aandeel zelfs sneller toenemen dan onder de autochtonen.6 Ondanks deze snelle vergrijzing van de niet-westerse allochtonen zal ook in de komende jaren de categorie 65-plussers voornamelijk bestaan uit autochtonen.7

4 Ministerie van VROM/WWI (2009), Senioren op de woningmarkt, nieuwe generaties, andere eisen en wensen. Den Haag. 5 Garssen J. (2011). Centraal Bureau voor de Statistiek. Demografie van de vergrijzing. Den Haag/Heerlen. 6 Duin, C. van, Garssen J. (2011). Centraal Bureau voor de Statistiek. Bevolkingsprognose 2010–2060: sterkere vergrijzing, langere levensduur. 7 Garssen J. (2011). Centraal Bureau voor de Statistiek. Demografie van de vergrijzing. Den Haag/Heerlen.

11


Figuur 2.1 De verandering van de leeftijdsopbouw in Nederland periode 1990-2030

Bron: Bevolkingsprognose van het CBS

De geografische verschillen in vergrijzing in Nederland zijn groot. Met name in perifere en landelijke gebieden zijn veel vergrijsde gebieden. De meest vergrijsde gebieden liggen aan de randen van Nederland, gevolgd door de meer centraal gelegen regio’s. In de vergrijsde gemeenten is de beschikbare woningvoorraad veelal te duur voor starters en jonge gezinnen en zijn de meeste huizen in het bezit van welgestelde oudere gezinnen. Deze blijven voornamelijk in het bezit totdat de bewoners voor een andere woonvorm kiezen. Zij zoeken dit nieuwe onderkomen veelal in dezelfde gemeente. Naast het feit dat de perifere en landelijke gebieden veelal duurder zijn vertrekken jongeren ook uit deze gebieden om zich te vestigen in gebieden met meer werkgelegenheid.8

2.1.2 Trends in het zorglandschap Senioren met specifieke woonwensen De zorgconsument wordt steeds mondiger. Hij is kritisch en zich bewust van de keuzevrijheid die hij heeft. Hij bepaalt graag zelf naar welk ziekenhuis hij gaat en maakt dan afwegingen voor bijvoorbeeld bepaalde specialisten, wachttijden en kosten. Dit geldt ook voor de seniore zorgconsument. Waar voorheen de ouderen als een homogene groep werd gezien waar weinig rekening werd gehouden met de individuele eisen, nemen de huidige senioren hier geen genoegen meer mee. Ook wat betreft de woonwensen is dit het geval. Vooral de diversificatie

8 Garssen J. (2011). Centraal Bureau voor de Statistiek. Demografie van de vergrijzing. Den Haag/Heerlen

12


van huishoudens9, het toegenomen opleidingsniveau, het eigen woningbezit en de hogere welstand van huishoudens hebben invloed op deze woonwensen. Zo kan het eisenpakket wat betreft woonwensen met betrekking tot luxe en comfort sterk afwijken. (CBS 2011) Ouderen wonen steeds langer zelfstandig Naast een hogere levensverwachting worden de senioren pas op een latere leeftijd ‘oud’. Over het algemeen is de hedendaagse 75-er vitaal, levensluchtig en actief op verschillende vlakken. Ter illustratie: iemand die 25 jaar terug 75 was had een heel ander levenspatroon dan de hedendaagse 75-er. Dit heeft ook gevolgen voor de vraag naar zorgwoningen. Door deze vitalere senior wordt de voorkeur gegeven om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen, bij voorkeur in een woning met een zogenaamd levensloopbestendig karakter. Dit geldt zowel voor het aandeel zelfstandig alleenwonende senioren als het aandeel zelfstandig samenwonende senioren. Dit blijkt onder meer uit het feit dat het aantal ouderen groeit, maar het aantal ouderen in een verzorgings- of verpleeghuis daalt. Deze afname heeft zich bij alle leeftijdscategorieën, van boven de 55-plus, voorgedaan.10 Figuur 2.2 Ouderen ingeschreven bij verzorgings- of verpleeghuis

2.1.3 Woonwensen senioren Verhuisbereidheid senioren Voornamelijk senioren die in het bezit zijn van een (luxe) eengezinswoning geven de voorkeur om langer in hun huidige woning wonen. Dit geldt ook voor senioren die nog een partner hebben. Ook naarmate de eengezinswoning meer kwaliteit kent, is men nog minder geneigd te verhuizen. Ondanks dat ouderen nogal honkvast zijn, betekent dit niet dat ze helemaal niet

9 De diversificatie van huishoudens treedt op doordat meer mensen nooit kinderen hebben gekregen, een hogere levensverwachting van mannen waardoor tot op hoge leeftijd tweepersoonshuishoudens blijven bestaan, vrouwen op latere leeftijd kinderen hebben gekregen en mensen die hun hele leven alleen hebben gewoond en dit ook zullen blijven doen. 10Bron PZC (2010). Berg F. van den en Nienhuis, P.S. Zorgvastgoed onderweg naar volwassenheid. (http://www.pzc.nl/algemeen/deondernemer/6867418/Zorgvastgoed-op-weg-naar-volwassenheid.ece)

13


bereid zijn te verhuizen. Vooral de gezondheidstoestand heeft grote invloed op de verhuisbereidheid van senioren. Als er in een ouderenhuishouden iemand is die matige tot ernstige beperkingen heeft, vergroot dat de verhuisgeneigdheid op korte termijn met 45%. Indien ouderen verhuizen geldt dat het merendeel binnen een straal van enkele kilometers op zoek gaat naar een nieuwe woning. Verwacht kan worden dat door de toegenomen welstand van ouderen en de kwaliteit van hun woningen de verhuisgeneigdheid van ouderen in de toekomst zal afnemen. Dit heeft gevolgen voor de gehele dynamiek op de woningmarkt. Er is een duidelijke samenhang tussen de huidige eigendomssituatie van senioren met een verhuiswens of zij op zoek gaan naar een huur- op koopwoning. Senioren die uit een huurwoning komen gaan over het algemeen niet op latere leeftijd over tot de aankoop van een woning. Ook de leeftijd heeft invloed op de keuze om te gaan kopen of huren. Zo zijn de oudere senioren meer geneigd tot huren dan de jongere senioren die de voorkeur aan koop geven. Dit geldt tot ongeveer de leeftijd van 72 jaar.11 De meeste senioren die hebben aangegeven op termijn te willen verhuizen willen geen kleine woningen, dat wil zeggen 1 of 2 kamerwoningen. Senioren willen in eerste instantie niet achteruit gaan op het aantal kamers en zo veel mogelijk vasthouden aan hun huidige bewegingsruimte. Pas na het 80e levensjaar wordt door meer dan de helft van de ouderen die in een 3-kamerwoning wonen, een kleinere woning gewenst . Verzorgt, maar zelfstandig wonen Ondanks dat senioren vitaler en actiever zijn dan voorheen gaat het ouder worden gepaard met gebreken. Dit blijft ondanks de hogere levensverwachting ongeveer constant in de tijd. Het huidige verschil is echter dat de gezondheidzorg zich steeds meer ontwikkeld waardoor mensen steeds beter verzorgd en geholpen worden waardoor men langer blijft leven. De gezonde levensverwachting hangt echter nog altijd sterk samen met leeftijd. Gepaard gaande met de vergrijzing zal dus de zorgbehoefte sterk gaan toenemen. Deze toename in zorgbehoefte heeft een direct effect op de vraag naar verzorgd wonen of in de nabijheid van zorg. Zoals al eerder vermeld heeft namelijk de zorgbehoefte een direct effect op de verhuisbereidheid van senioren. De toename van de vraag naar een verzorgde woonvorm verandert echter niets aan de wens naar het zelfstandig voorzien in de dagelijkse levensbehoeften. Zeker onder de 75 jaar geeft vrijwel iedereen die zoekt naar verzorgd wonen aan wel zelfstandig in de dagelijkse levensbehoeften te willen blijven voorzien. Tussen de 75 en 80 jaar geeft 10% aan dit niet langer te willen of te kunnen en boven de 80 jaar een kwart.12 Het merendeel van de vraag naar verzorgd wonen bestaat dus uit huishoudens met weliswaar een bepaalde hulpbehoefte en/of behoefte aan diensten in de omgeving, maar tevens de wens de zelfstandigheid te behouden.

11 Ministerie van VROM/WWI (2009), Senioren op de woningmarkt, nieuwe generaties, andere eisen en wensen. Den Haag. 12 Ministerie van VROM/WWI (2009), Senioren op de woningmarkt, nieuwe generaties, andere eisen en wensen. Den Haag.

14


Huidig aanbod verzorgingshuizen voldoet niet aan vraag Het huidige aanbod verzorgingshuizen voldoet veelal niet meer aan de woonwensen van de hedendaagse senioren. Dit komt onder meer door de slechte bouwen woon technische kwaliteit. Vooral de combinatie van de slechte kwaliteit van de huisvesting en het verlies van autonomie vormden tot voor kort voor veel ouderen belangrijke obstakels om naar een instelling te verhuizen. Bij de huidige bouw wordt rekening gehouden met de nieuwe woonwensen zoals privacy en ruimte. Hierdoor zal het verschil tussen de institutionele woonvorm en het zelfstandig wonen steeds kleiner worden. Echter, is er laat begonnen met de start van de nieuwbouw en zal het nog lang duren voordat kan worden voldaan aan de toegenomen vraag.13

2.2 Diverse woonvormen voor senioren Alvorens in te gaan op de woonvorm van zorgresidenties worden eerst verschillende vormen van seniorenhuisvesting kort besproken. Zo kan er een goede vergelijking worden gemaakt met het begrip zorgresidenties, welke uitgebreid in paragraaf 2 wordt behandeld. Het type woonvorm zorgresidentie valt onder de noemer zorgwoning en is een breed begrip, dat vaak wordt gebruikt, maar waarvoor geen eenduidig eisenpakket is opgesteld. Het hangt van de zorgzwaarte af of er aan de zorgwoonvormen prestatie-eisen moeten worden gesteld.14 Onder zorgwoningen verstaat men zelfstandige woningen waar intensieve zorgverlening mogelijk is. De woningen zijn geschikt voor rolstoelgebruik, eventueel voorzien van domotica15 en/of tilliften in de slaapkamer en er is zorg op afroep of 24 uurs zorg beschikbaar vanuit een verpleeg- of verzorgingshuis, woon-zorgcentrum of bijvoorbeeld een dienstencentrum.16 Bij de realisatie van zorgwoningen houden de bouwers rekening met de behoeften van de toekomstige seniore bewoners. Zorgwoningen zijn er in allerlei soorten en maten. Om in aanmerking te komen voor een zorgwoning, wordt vaak een leeftijdsgrens gehanteerd en wordt er soms een bepaalde zorgbehoefte als toelatingscriterium gesteld. Als ouderen een zorgwoning willen huren, dan moet men ingeschreven staan om een woning toegewezen te krijgen. Een zorgwoning kan ook worden gekocht. Er zijn verschillende vormen van zorgwoningen. Hieronder worden diverse types besproken. Seniorenwoning & flat: Een seniorenflat is een zelfstandige woning voor ouderen in een flatgebouw. De woningen zijn voornamelijk gelijkvloers, maar dit is geen vereiste. In veel

13 Ministerie van VROM/WWI (2009), Senioren op de woningmarkt, nieuwe generaties, andere eisen en wensen. Den Haag. 14 www.sbo-nh.nl 15 Domotica (ook wel huisautomatisering) is het domein van huiselijke elektronica. De officiële definitie van domotica is: de integratie van technologie en diensten, ten behoeve van een betere kwaliteit van wonen en leven.[1] Bij domotica draait het niet alleen om integratie van techniek en bediening in de woning, maar ook om de dienstverlening van buitenaf naar de woning. Bron wikipedia. 16 bron: www.thesauruszorgenwelzijn.nl en Stichting Bonden voor Ouderen en in Noord-Holland

15


woningen zijn de voorzieningen aangepast en geschikt gemaakt aan de behoeften van de bewoner. Serviceflat: In een serviceflat woont de bewoner, net als in een seniorenflat, zelfstandig. Het verschil met de seniorenflat is dat een serviceflat een vorm van zorg als extra faciliteit aanbiedt. Deze vorm van zorg kan per flat verschillen (bijvoorbeeld een maaltijdservice of een verpleegsterspost). De ene flat biedt meer faciliteiten dan een andere flat. De serviceflat vindt men in zowel de huur- als de koopsector. Aanleunwoning: Een aanleunwoning is te vergelijken met een serviceflat. Het verschil met een serviceflat is dat een aanleunwoning dicht bij een zorgcentrum of verzorgingshuis gelegen is en men gebruik kan maken van de diensten die zij aanbieden. Als men redelijk mobiel is, dan kan men in aanmerking komen voor een aanleunwoning. In een aanleunwoning woont men eveneens zelfstandig. Kangoeroewoning: Een kangoeroewoning is een woonvorm, waarbij mensen die zorg nodig hebben toch zelfstandig kunnen wonen. Ze maken deel uit van een huishouden en kunnen gebruik maken van mantelzorg. De woning bestaat uit twee zelfstandige woningen, de buidelen hoofdwoning, met elk een eigen badkamer, woonkamer, keuken en slaapkamer. De twee woningen bevinden zich naast of boven elkaar en zijn met elkaar verbonden middels een tussendeur of –trap. De buidelwoning is gelijkvloers, de hoofdwoning kan uit meerder lagen bestaan. Het uitgangspunt van een kangoeroewoning is dat veelal kinderen voor hun ouders kunnen zorgen, maar toch met het eigen gezin in de hoofdwoning een eigen leven kunnen leiden. Groepswonen: Groepswoningen voor senioren zijn er zowel in de huur- als de koopsector. In een woongroep voor senioren zijn zelfstandige woningen aan elkaar verbonden met tenminste één gemeenschappelijke ruimte. Senioren kunnen er ook wonen als echtpaar. De bewoners vormen een groep en hebben afspraken gemaakt over gezamenlijk activiteiten die ze ondernemen. Ze kunnen elkaar hulp bieden wanneer dit nodig is. Echter is er wel behoud van privacy. De bewoners zijn samen verantwoordelijk voor het groepswonen. Zij bepalen zelf wie als nieuwe bewoner wordt toegelaten. Vaak ontstaan woongroepen op initiatief van een groep senioren. Zij zijn actief betrokken bij de realisatie. De achterliggende gedachte van het groepswonen is, dat er meer veiligheid en sociale controle is. Tevens zijn, het voorkomen van eenzaamheid, isolement en het actief bij de samenleving betrokken blijven, belangrijke voordelen van groepswonen. Groepswonen zorgt ervoor dat men zo lang mogelijk zelfstandig kan blijven wonen door de hulp van anderen en door de sociale contacten.17

17Gehanteerde Bronnen www.serviceflats.info, www.eiz.nl, www.kangoeroewoning.nl en www.postbus50plusemmen.nl

16


Hierbij nog enkele type zorgwoningen in beeld:

Bron Woonzorgconcepten (FGH 2010) en eigen bewerking

17


2.3 Zorgresidenties als woonvorm voor senioren 2.3.1 Product Als het zelfstandig wonen voor ouderen steeds moeilijker wordt en er ontstaat een toenemende behoefte aan zorg, willen zij een woonvorm waar ze zorg op maat kunnen ontvangen. Senioren behouden hun voorkeur voor privacy, individualiteit en kwaliteit. Een zorgresidentie voldoet aan de eisen en behoeften om in stijl ouder te worden met een hoog niveau van zorgen dienstverlening en is een exclusief alternatief voor een verblijf in een bejaarden- of verzorgingstehuis. Dat onderscheidt de zorgresidenties van reguliere verzorgingen verpleeghuizen. De woonzorgvoorzieningen zijn vaak zelfstandige ondernemingen, die opgezet en geleid worden door professionals die al vele jaren in de zorg werkzaam zijn. Een zorgresidentie onderscheidt zich van een standaard bejaardentehuis op verschillende vlakken. Het betreffen comfortabele en aantrekkelijk gelegen particuliere woonvoorzieningen gelegen in de stad, dorp of natuurrijke omgeving. Er wordt in een zorgresidentie een totaalpakket van wonen, zorg en dienstverlening aangeboden. Naast de basiszorg biedt een zorgresidentie aanvullende diensten, waaronder het serveren van dagverse maaltijden, was- en strijkservice en fysiotherapie. De residenties bieden wooncomfort en luxe die aansluit op de leefsituatie die de bewoners van de residentie wensen. Veelal zijn in de residentie een aantal gemeenschappelijk centrale ruimtes, zoals een restaurant, grand café, fitnessruimte, sauna of huiskamer aanwezig. Een residentie heeft ook een andere uitstraling dan het klassieke bejaardentehuis. Er wordt veel aandacht besteed aan de inrichting, vaak is kunst aanwezig. Tevens worden er culturele en recreatieve activiteiten georganiseerd. De residenties zijn verspreid over het gehele land en kunnen zich in een bebouwde omgeving in een stad of dorp of in een natuurrijke omgeving bevinden. Indien gelegen in stad of dorp kunnen de bewoners gemakkelijk in het centrum boodschappen doen en voelen zich onder de mensen. Indien de omgeving groen en landelijk is dan vinden de bewoners van de residentie rust en ontspanning. De opzet van residenties zijn verschillend. De residentie kan een jaren-dertig huis zijn met zes tot acht zit-slaapkamers, maar kan ook een grotere woonzorgvoorziening zijn met meer dan dertig twee- tot driekamer- appartementen, met alle voorzieningen die daarbij horen. Ouderen kunnen dan kiezen uit een zit-slaapkamer, een zorgstudio, een ruim twee- of driekamerappartement met een aparte slaapkamer en goede sanitaire voorzieningen. De woonruimten hebben een eigen badkamer en eventueel een grote aparte slaapkamer en pantry. Er zijn zowel appartementen voor alleenstaanden als echtparen. De residenties voldoen aan de hoogste eisen van privacy, veiligheid en toegankelijkheid. Er wordt veel aandacht besteed aan veilig wonen, waarbij gebruik wordt gemaakt van camerabewaking in de ruimtes en alarmeringssystemen in de appartementen. Er zijn gemeenschappelijke verblijfsruimten aanwezig, waar de bewoners elkaar of bezoekers kunnen ontmoeten. De toegankelijkheid van alle voorzieningen, ongeacht de handicap of

18


zorgbehoefte, garandeert een gebruiksvriendelijke woning en gemeenschappelijke ruimten. Zo zijn er bijvoorbeeld beddenliften en brede deuren waardoor iedere ruimte in het gebouw bereikbaar is. De verschillende zorgresidenties hebben gemeen dat zij maatwerk aan de bewoners bieden. De bewoners kunnen op deze manier zoveel mogelijk de regie over hun leven blijven voeren en worden daarbij ondersteund door de huishoudelijke en verzorgende medewerkers. Tevens trachten de residenties dat ook eventuele kinderen, kleinkinderen, overige familie en kennissen zich thuis voelen, door de mogelijkheid te bieden om te blijven eten of slapen. Kortom, in deze woonvorm kunnen de bewoners zon veel mogelijk hun ‘normale’ levensstijl blijven vasthouden.

2.3.2 Doelgroep De doelgroep voor een zorgresidentie loopt uiteen. De verschillende huizen richten zich op verschillende doelgroepen. Er zijn residenties die zich in het bijzonder richten op dementerende senioren. In andere residenties wonen vooral senioren die lichamelijke verzorging nodig hebben. Er zijn ook residenties die zich met name richten op echtparen. Bij de ene residentie staat de zorg mee centraal dan bij de ander. Er zijn meerdere alternatieven beschikbaar en kunnen senioren kiezen welke woonvorm het best bij hun past. Residenties richten zich voornamelijk op 55-plussers en ouder en die over het algemeen redelijk kapitaalkrachtig zijn. Indien ouderen kiezen voor een seniorenresidentie wil de bewoner ook inspraak. De zorg en diensten zijn op de cliënten toegespitst. Er kunnen ouderen verblijven die weinig zorg nodig hebben. Zij hebben bijvoorbeeld alleen hulp nodig bij het douchen. Er zijn tevens ouderen die meer afhankelijk zijn van zorg, doordat ze bijvoorbeeld in een rolstoel zitten. De bewoners vragen alleen de diensten en zorg die men nodig acht en betalen ook uitsluitend voor wat men aan diensten ontvangt. De meeste bewoners zijn senioren die nog zelfstandig willen wonen op de eigen kamer, de eigen woonstudio of het eigen appartement. De regie behouden over hun leven is voor hen zeer belangrijk. Tegelijkertijd willen zij vertrouwen op uitstekende service en de zekerheid van altijd beschikbare ondersteuning. Alle dagen in de week en 24 uur per dag is de gewenste service, zorg en ondersteuning voorhanden. De bewoners worden binnen een huiselijke sfeer uitgenodigd deel te nemen aan verschillende activiteiten en anderen te ontmoeten. Familie, en bekenden zijn altijd welkom.

19


2.3.3 Zorg in de residentie In zorgresidenties wordt, vanwege de vaak luxueuze en kleinschalige opzet, zorg en diensten op maat en op persoonlijke wijze geleverd. De zorg die wordt geleverd, wordt in overleg met de bewoner en/of de familie worden bepaald. De bewoner kan gebruik maken van de zorg gerelateerde dagbesteding. Ook bestaat er de mogelijkheid om in het eigen appartement de individuele zorg te krijgen die benodigd is. De bewoners kunnen in een residentie blijven wonen tot hun dood, waarbij ook de benodigde palliatieve zorg18 kan worden geleverd.19 De zorgverlening wordt verleend door verpleegkundigen, maar er werken ook activiteitenbegeleiders, fysiotherapeuten, psychologen en facilitaire dienstverleners in de residenties. Alle medewerkers spitsen zich toe op de wensen van de bewoners. De zorgresidenties werken volgens de CIZ-indicatie20 waarbij (een deel van) het verblijf via de algemene volksverzekering kan worden vergoed. Er wordt vooraf een zorgmeting uitgevoerd. De aanvullende diensten en zorg worden in residenties tegen marktconforme prijzen aangeboden. De bewoner heeft dagelijks de beschikking over een zorgcoördinator die alle zorg regelt. Vaak neemt deze coördinator tevens de CIZ-(her)indicatieaanvragen en de benodigde administratie op zich. Tevens is lichte zorg en meer intensieve verzorging, afgestemd op de persoonlijk behoefte, mogelijk. Indien de bewoner het wenst is het mogelijk om aanvullende 21 dienstverlening te ontvangen.

2.3.4 Zorgresidenties in de praktijk Senioren kunnen in Nederland voor een plaats in een zorgresidentie terecht bij diverse organisaties, die hoogwaardige zorgresidenties exploiteren. In deze paragraaf worden drie in Nederland gevestigde zorgresidenties besproken en de achterliggende organisaties behandeld. De organisaties richten zich allemaal uitstekende gezondheidszorg en hanteren een zelfde

18 Onder palliatieve zorg valt alle zorg die erop gericht is de patiënt met een levensbedreigende ziekte een zo hoog mogelijke kwaliteit van leven te geven. Palliatieve zorg is aan de orde als de ziekte waaraan de patiënt lijdt ongeneeslijk blijkt te zijn. Er is in palliatieve zorgverlening niet alleen aandacht voor de lichamelijke klachten waarmee patiënten tijdens het vervolg van de ziekte te maken kunnen krijgen, er is eveneens aandacht voor de psychische, sociale en/of spirituele problemen die zich bij de patiënt en/of zijn naasten kunnen voordoen. Het wordt daarom weleens ‘totale zorg’ genoemd: zorg voor zowel lichaam als geest en ziel bron www.palliatievezorg.nl 19 Bronnen: Brancheorganisatie NeVeP (de Nederlandse Vereniging van Particuliere woon- en/of zorgvoorzieningen), zorgresidentie BV, www.riantverzorgdwonen.nl, DS Verzorgd Wonen en www.huis-en-tuin.infonu.nl/kopen-en-huren/4090-residences-als-woonvorm-voorsenioren.html 20 Indien men professionele zorg wenst dan wordt door het Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ) beoordeeld of men daar volgens de wet recht op heeft. Het CIZ geeft indicaties af voor alle vormen van zorg die uit de AWBZ worden betaald. 21 Bronnen: http://www.villadeluchte.nl/?pagina=dienstverlening&sub=zorg, Nevep en dsrg

20


prijsbeleid. De prijs is inclusief de huur van het appartement en alle aanvullende diensten en varieert tussen de € 2.750,00 en meer dan € 7.000,00 euro per maand. Tabel 2.1 Diverse organisaties en prijzen in Nederland: Naam

Aantal locaties

Aantal appartementen/studio’s

Domus Magnus

6

198

RCR Health Centre / Zonneburg

4

53

Kruseman Aretz Zorgvilla’s

2

30

NimmerdorGroep

2

24

Nova Zembla Zorg

2

23

Zorgresidentie

App. / studio’s

Prijs per maand

Grootte

Klein Engelenburg, Brummen

23

€ 3.500 - € 4.300

40-85 m2

Huis ter Weegen, Warnsveld

15

€ 2.750 - € 3.950

20-35 m2

Fleurage Residence, Bloemendaal

11

€ 5.540 - € 5.767

40-66 m2

Huize Plantage, Amsterdam

2

€ 4.000

45 -65 m2

Domus Magnus – Klein Engelenburg

Bron: NeVep

Domus Magnus biedt persoonlijke zorg en dienstverlening op maat aan ouderen in een kleinschalige en exclusieve woonomgeving. Het betreft een snel groeiende organisatie dat een hoogwaardig alternatief biedt voor de reguliere ouderenzorg. De tarieven per maand, die de bewoners, betalen verschillen van € 2.950 tot € 4.700 en bedraagt een vast bedrag per maand per appartement. In dit tarief zitten alle woonservicekosten inclusief onderhoud, inbraakbeveiliging, 24-uurs alarminstallatie, gebruik van alle ruimtes als de eetzaal, bibliotheek, liftvoorzieningen en gebruik landhuis met terras en tuin. Tevens zijn inbegrepen de extra aangeboden dienstverlening en extra zorg.

21


 Een gediplomeerde verpleegkundige in de rol van zorgcoördinator, die de aangeboden zorg afstemt op de persoonlijke behoefte.  24-uurs beschikbaarheid van het personeel.  De maaltijdvoorziening: drie maaltijden per dag, bereid door een professionele chef-kok.  Wasservice.  Een activiteitenprogramma.  Onderhoud van de tuin en de gemeenschappelijke ruimtes. Domus Magnus is aangesloten bij de 22 Brancheorganisatie NeVeP. De NeVeP is een belangenvereniging die zich inzet om particuliere woonzorg op sterrenniveau aan te bieden. De leden van de NeVeP, de aangesloten huizen dus, zijn dan ook gehouden aan de strenge kwaliteitseisen die de NeVeP stelt aan het lidmaatschap.

Domus Magnus heeft zes vestigingen en een daarvan is het landgoed ‘Klein Engelenburg’. Het betreft een landgoed van 3,5 hectare aan de rand van het Gelderse dorp Brummen. Het statige landhuis met oranjerie is gesticht in 1835 en herbouwd in 1912. Het biedt plaats aan 23 appartementen. Door het kleinschalige karakter heerst in ‘Klein Engelenburg’. Naast appartementen de gemeenschappelijke ruimtes zoals de eetzaal, de biljartzaal en bibliotheek en de prachtige park tuin met terras. Ook bestaat er de mogelijkheid voor ouderen, die tijdelijk moeten revalideren of herstellen van een ziekenhuisopname, om opgenomen te worden in ’Klein Engelenburg’. De tarieven per appartement bedragen € 3.850,00 tot € 4.450,00 per maand.23

22 de Nederlandse Vereniging van Particuliere woon- en/of zorgvoorzieningen 23 Bron: Domus magnus en “Ook de rijken worden ooit bejaard” Edward Dieters, De Pers 04.11.2010

22

Nova Zembla Zorg – Het Witte Huis

Bron: Nova Zembla Zorg

Nova Zembla Zorg geeft aan dat hun doelstelling is het bieden van professionele en betrokken verzorging van ouderen vanuit een idealistische visie waarbij de zorgvrager centraal staat in alle aspecten van het mens zijn en ouder worden. Naast het exploiteren van twee zorgresidenties in Oegstgeest, biedt Nova Zembla ook thuiszorg aan. De residenties betreffen particuliere woonzorgresidenties voor senioren. Tevens is het mogelijk hier te verblijven bij een ernstige ziekte of in de palliatieve fase is. De aangeboden zorg is persoonlijk, kleinschalig en wordt op de wensen en behoeften van de bewoners afgestemd. De kosten voor het wonen in de kleinschalige zorgresidenties verschillen per kamer. Afhankelijk van onder meer locatie, grootte en ligging zijn de prijzen vanaf € 2.950, - per maand. Dit totaalbedrag is inclusief woon- en servicekosten en de kosten voor alle overige dienstverlening en zorg. Er is 24 uur per dag gediplomeerd personeel aanwezig. De residentie “Het Witte Huis” van Nova Zembla is gelegen in een villawijk aan de rand van het Wilhelminapark in Oegstgeest in een bosrijke omgeving. Dit voormalige hotel stamt uit 1901 en is in 2011 herbouwd in oude stijl. Het verbouwde pand heeft de historische kenmerken van Chaletstijl en Jugendstil. Er is plek voor 25 bewoners. De bewoners beschikken elk over een privé-kamer met eigen badkamer, douche, toilet en eigen terras. De kamers kunnen worden ingericht met eigen meubels. Tevens bestaat er de mogelijkheid voor echtparen om samen een kamer te betrekken. In de gezamenlijke huiskamer is het mogelijk om te dineren.24

24 Bron: Nova Zembla Zorg

Financieren van zorgresidenties DS Verzorgd Wonen– Zorgresidentie Slingerbosch

DS Verzorgd Wonen is een organisatie gespecialiseerd in het opzetten van woonzorgcombinaties voor ouderen op drie exclusieve, monumentale locaties. Het doel van de organisatie is dat de bewoners dankzij op maat gesneden zorg en professionele dienstverlening in staat zijn om hun persoonlijke levensstijl zo lang mogelijk door te zetten. Net als Domus is ook DS Verzorgd Wonen bij NeVep aangesloten en dient aan hun strenge kwaliteitseisen te voldoen. Voor bewoners is permanent professionele zorg aanwezig. Daarnaast kunnen zij gebruik maken van zorg op maat. DS Verzorgd Wonen biedt zowel zorghuisvesting in de laatste levensfase aan als dag opname. Zorgresidentie “Slingerbosch” wordt bewoond door ouderen met onder meer geheugenproblemen die ondanks hun toenemende behoefte aan zorg, in stijl ouder willen worden in een huiselijke omgeving. Zorgresidentie Slingerbosch biedt een kleinschalige en comfortabele woonomgeving. De bewoners wonen in een eigen woonstudio die onderdeel uitmaakt van dit landhuis. “Slingerbosch” is een karakteristiek landhuis in Engelse sfeer van begin 1900.25

2.5 Zorgresidenties wetgeving en financiën 2.5.1 Wetgeving In deze paragraaf wordt de De Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) en de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) besproken. De Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten De Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) is de volksverzekering voor langdurige zorg en ondersteuning. De medische kosten die niet onder de zorgverzekering vallen worden gedekt door de AWBZ. De wet zorgt ervoor dat de noodzakelijke zorg wordt gefinancierd. De zorg kan aan huis of in een zorgstelling worden verleend. Nederlanders die in Nederland wonen zijn voor

25 Bron: DS Verzorgd wonen en Homburg

24

Financieren van zorgresidenties deze vorm van zorg automatisch verzekerd. Onder de AWBZ-zorg vallen de volgende zorgcategorieën:  Verpleging en Verzorging: betreft zorg verleend door verzorgingshuizen en verpleeghuizen;  Geestelijke gezondheidszorg: betreft zorg verleend door een psychiatrisch ziekenhuis of instelling voor beschermd wonen;  Gehandicaptenzorg: betreft zorgverlening voor lichamelijk en zintuiglijk gehandicapten. De categorie Verpleging en Verzorging wordt ook wel ‘ouderzorg’ genoemd. Deze verzorging richt zich op de algemene dagelijkse levensbehoefte van ouderen. De verpleging richt zich op de zorg rond een ziekte of aandoening. Er verblijven circa 90.000 mensen in verzorgingstehuizen en 70.000 in verpleeghuizen. De huizen worden door 450 organisaties op 1500 verschillende locaties geëxploiteerd. De gemiddelde verblijfsduur is 3,7 jaar in verzorgtehuizen en 2,8 in verpleeghuizen. Doordat cliënten steeds langer thuis wonen en in huis ambulante zorg ontvangen, verschuift de verhouding meer naar verpleeghuizen.26 Ouderen kunnen een beroep doen op de AWBZ, wanneer men niet meer voldoende voor zichzelf of voor haar of zijn partner kunnen zorgen. Het Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ) is de organisatie die beoordeelt of de claim die een ouder indient terecht is of niet. Het zorgkantoor verzorgt vervolgens de uitvoering. Er zijn in Nederland 32 zorgkantoren die de administratie voor de AWBZ verzorgen. Elk kantoor behoort tot een zorgverzekeraar. De overheid heeft de zorgverzekeraars benoemd om het AWBZ geld te verdelen over de zorgaanbieders. Het kantoor is ook verantwoordelijk voor de zorginkoop. De kantoren sluiten overeenkomsten met zorgaanbieders en zij moeten de omvang, kwaliteit en kosten van het zorgaanbod bewaken. Er zijn vijf functies waarvoor men kan worden geïndiceerd: 1. Persoonlijke verzorging: hulp bij douchen, aankleden, scheren, pillen innemen, ogen druppelen of naar de wc gaan; 2. Verpleging: medische hulp, zoals wondverzorging en injecties, of hulp bij injecteren; 3. Begeleiding: hulp bij het organiseren van praktische zaken in het dagelijks leven van de ouderen; 4. Verblijf in een instelling: bijvoorbeeld het verblijf in een verpleeg- of verzorgingshuis; 5. Behandeling: herstel van een aandoening of verbetering van vaardigheden.27 Als ouderen recht hebben op AWBZ-zorg, dan zijn er verschillende mogelijkheden waarop de zorg kan worden ontvangen:

26 Müller, G. Zorgfinanciering (2011), achtergrondinformatie over de bekostiging van de zorg: een hulpmiddel voor corporaties die zorgvastgoed willen realiseren. 27 Müller, G. Zorgfinanciering (2011), achtergrondinformatie over de bekostiging van de zorg: een hulpmiddel voor corporaties die zorgvastgoed willen realiseren.

25

Financieren van zorgresidenties 

Extramurale zorg (zorg zonder verblijf): Zorg zonder verblijf is de zorg die men aan huis ontvangt. Hiervoor dient men niet in een zorginstelling te verblijven. De zorg kan door een thuiszorginstelling worden uitgeleverd en is bestemd voor chronisch zieken, mensen met een handicap of mensen die tijdelijk zorg nodig hebben. De AWBZ-functies die kunnen worden geleverd zijn persoonlijke verzorging, verpleging en begeleiding.



Intramurale zorg (zorg met verblijf): Voor sommige senioren is het niet meer mogelijk om zelfstandig te wonen. Dit kan het geval zijn bij ernstige vergeetachtigheid of dementie. Continu toezicht is dan nodig. Ook kan het geval zijn dat de benodigde zorg in huis niet mogelijk is. Deze senioren hebben een beschermde woonomgeving nodig en worden daarom opgenomen in een instelling. Voorbeelden zijn een verzorgingstehuis of een verpleeghuis. De opname in deze instellingen kunnen van tijdelijke of permanente aard zijn. De geleverde intramurale zorg wordt uitgedrukt in een zorgzwaartepakket (ZZP). Een ZZP is een volledig pakket van zorg, dat aansluit op de kenmerken en zorgbehoeften van de klanten. Er zijn 53 verschillende ZZP’s: - 10 voor de sector thuiszorg, verpleging en verzorging; - 30 voor de sector gehandicaptenzorg; - 13 voor de sector geestelijke gezondheidszorg. Het ZZP bestaat uit een cliëntprofiel het aantal benodigde uren zorg en een beschrijving van de zorg. Aan de hand van het ZZP bespreekt de zorginstelling met de cliënt op welke manier de benodigde zorg wordt ingezet. Dit wordt vastgelegd in een zorgplan.



Zorg in natura: Er bestaat ook de mogelijkheid om zorg in natura te ontvangen. Ouderen ontvangen in dit geval de geïndiceerde zorg van een zorginstelling die AWBZ-zorg mag en kan leveren. Een voorbeeld van zorg in natura betreft de zorg geleverd door een thuisorganisatie. De zorginstelling zorgt ervoor dat er een zorgverlener aanwezig is voor 28 de cliënt. Tevens regelt de instelling de administratie rondom de zorgverlening.

Wet maatschappelijke ondersteuning De Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) zorgt ervoor dat personen met een beperking kunnen deelnemen aan de samenleving en zelfstandig kunnen blijven wonen. Deze wet is er voor senioren en personen met een handicap of chronisch psychisch probleem. Deze mensen kunnen de gemeente vragen om ondersteuning. De gemeente verstrekt hulpbehoevende burgers eventueel een persoonsgebonden budget. Dit kan onder andere worden aangewend om respijtzorg29 in te kopen.30

28 Müller, G. Zorgfinanciering (2011), achtergrondinformatie over de bekostiging van de zorg: een hulpmiddel voor corporaties die zorgvastgoed willen realiseren. 29 Respijtzorg is zorg voor een zorgbehoevende en heeft als doel om mantelzorger(s) te ontlasten. Respijtzorg is een verzamelnaam voor voorzieningen, die tijdelijk, beroepsmatig of vrijwillig de mantelzorg overnemen. Er wordt in deze gevallen respijt verleend. 30 Bron: www.rijksoverheid.nl

26


2.5.2 Financiering van de zorg In deze paragraaf wordt de financiering met een Persoonsgebonden budget (PGB) en de huisvestingslasten besproken. Persoonsgebonden budget Met een Persoonsgebonden budget (PGB) krijgen ouderen, aan de hand van de indicatie via het CIZ een bedrag toegewezen. Ouderen kunnen met het bedrag zelf de benodigde verzorging, verpleging en begeleiding inkopen. Ouderen zijn zo niet afhankelijk van de zorginstellingen. Voor zowel zorg vanuit de Wmo als vanuit de AWBZ is er een persoonsgebonden budget. Financiering van de huisvestingslasten Het budget van de door de AWBZ gefinancierde zorginstellingen is sinds 2009 afhankelijk van de zorgzwaarte van de klanten. De ZZP’s zullen in de toekomst de integrale tarieven31 zijn waarin alle kosten inclusief de huisvestingskosten worden verwerkt. Voorheen werden de huisvestingskosten nog op basis van nacalculatie vergoed, maar sinds 2012 maken de huisvestingskosten integraal onderdeel uit van de ZZP’s. De huisvestingscomponent wordt aangeduid met Normatieve huisvestingscomponent (NHC) en zal tijdens een overgangsperiode van 2012 tot 2018 stapsgewijs worden ingevoerd. De NHC is een onderdeel van de totale prijs die instellingen in staat moet stellen om in hun vastgoed te investeren. De instellingen zullen deze objecten in goede staat moeten houden gedurende de gebruiksduur. De volgende kosten worden door de NHC gedekt:  Kapitaallasten: Dit zijn de rente en afschrijvingskosten van investeringen in gebouwen en grond in zowel eigendoms- als huursituaties;  Instandhoudingsonderhoud: Hieronder wordt groot en klein onderhoud verstaan;  Kosten met betrekking tot eventuele leegstand. Kosten voor beheer, verzekeringen, heffingen en onroerendezaakbelasting (OZB)32 zijn kosten die geen onderdeel uitmaken van de NHC. De hoogte van de NHC is gekoppeld aan de zorgzwaarte en is hierdoor onafhankelijk van de daadwekelijk gerealiseerde huisvesting. Ouderdom en de staat van de huisvesting spelen geen rol. Vanaf 2019 zullen de tarieven binnen de contracteerruimte van het zorgkantoor vallen. Het zorgkantoor zal kunnen korten op de tarieven als het kantoor van mening is dat de kwaliteit van de huisvesting ver onder de maat is.

31 In de integrale tarieven zitten vanaf dat jaar zowel de vergoeding voor het zorgzwaartepakket als een vergoeding voor de huisvesting passend bij dat ZZP. Zorgaanbieders zullen worden bekostigd op basis van hun prestaties en productie, als ook voor hun huisvesting. 32 Onroerendezaakbelasting (OZB) is een belasting die door gemeenten wordt geheven van eigenaren van onroerende zaken. Elke eigenaar van een onroerende zaak betaalt (OZB). Ook mensen die gebruik maken van een pand dat geen woning is, betalen OZB. (Bron: rijksoverheid)

27

Financieren van zorgresidenties 2.5.3. Hervorming wetgeving en gevolgen De zorgaanvraag zal de komende jaren vanwege de vergrijzing sterk stijgen. De overheid heeft onder meer een nieuw beleid uitgerold om de AWBZ aan te passen, aangezien deze in zijn huidige vorm niet meer betaalbaar is. De overheid heeft diverse maatregelen genomen om de groei van de zorgaanvraag in te laten dammen. Hervorming AWBZ In de loop van de jaren is de AWBZ enorm uitgebreid. Daarmee zijn de kosten erg gestegen en is door de overheid al een lange periode gesproken over maatregelen om te besparen op de kosten. De overheid heeft veranderingen voorgesteld. De gevolgen van de wetgeving zijn onder andere: 

Scheiding wonen en zorg: Een van de maatregelen die de overheid heeft genomen om de zorg betaalbaar te houden is de scheiding tussen wonen en zorg. Deze maatregel zal vanaf 1 januari 2014 ingaan. Ouderen dienen dan zelf zorg te dragen voor hun woonruimte en indien noodzakelijk wordt er zorg op maat geleverd. De scheiding betreft een contractuele scheiding tussen de zorg, het wonen en de geleverde service. De ouderen zullen derhalve in de toekomst afzonderlijke huurcontracten, zorgcontracten en contracten over de te leveren service moeten ondertekenen.



Integrale tarieven: Zoals reeds eerder benoemd zal de overheid de langdurige intramurale zorgtarieven hanteren, waarin naast de vergoeding voor het zorgzwaartepakket ook een vergoeding voor de huisvestiging zit.33

De gewijzigde wetgeving en maatregelen zullen vergaande gevolgen hebben voor: 

Zorginstellingen: Per 2012 dragen zorginstellingen de verantwoordelijkheid voor het vastgoed. Dit geldt voor de situatie waarin een zorginstelling zelf eigenaar is van het vastgoed, maar ook wanneer de instelling het vastgoed huurt. Vooral het afschaffen van de contracteerplicht door zorgkantoren zetten de kwaliteit van de geleverde zorg op scherp. Om te blijven concurreren, zal een zorgaanbieder zich nog meer richten op het leveren van zorg om te blijven concurreren. Tevens zal het vastgoed een belangrijk onderdeel worden om mee te concurreren op de markt. In de strijd met de concurrenten om de klant zal Corporate Real Estate Management34 voor zorginstellingen een belangrijke factor worden.

33 Gehanteerde bronnen voor paragrafen: 2.5.1 t/m 2.5.3: www.kenniscentrumwonenzorg.nl, www.zorgkantoordwo.nl, CIZ , Rijksoverheid en Müller, G. Zorgfinanciering, achtergrondinformatie over de bekostiging van de zorg: een hulpmiddel voor corporaties die zorgvastgoed willen realiseren, juni 2011 ; 34 Bij Corporate Real Estate wordt de huisvestingsbehoefte van een organisatie op strategisch niveau benaderd. Door het vastgoedbeleid te integreren in het strategisch beleid van een organisatie, kan het een middel worden ter waarborging van middellange en lange termijndoelen, zoals: het creëren van een waardestijging van de onderneming en het veiligstellen van de continuïteit. Bron: webers vastgoed advocaten

28


Eigenaren van de instellingen: De eigenaren van het vastgoed zullen als eerste scherp in beeld moeten krijgen aan wie ze eigenlijk verhuren alvorens te bepalen wat ze verhuren en hoe ze het verhuren. De kwaliteit van de zorg zal de waarde van de kasstroom bepalen. De kasstroom bepaalt de waarde van het huurcontract en deze bepaalt de waarde van het vastgoed. De waarde van het vastgoed zal de waarde van de lening- of bepalen



Financiers: Voor banken zal het vastgoed niet langer de belangrijkste factor zijn om een lening op te verstrekken. Banken zullen hun analyses meer richten op de kwaliteit van de zorg die een zorgaanbieder kan leveren. Ook of de zorgaanbieder in staat is een duidelijke bedrijfsfilosofie neer te leggen waarin zij laat zien inzicht te hebben in welke product-marktcombinatie ze excelleert en op welke manier ze flexibel is wanneer de markt verandert.35

2.6 Specifieke risico’s Het investeren in zorgresidenties is niet zonder risico’s. Doordat zorginstellingen volledig verantwoordelijk worden voor het vastgoed en investeringsbeslissingen, zijn, naast de bestaande vastgoedrisico’s, de risico’s voor de instellingen enorm toegenomen. In deze paragraaf worden de belangrijkste risico’s die verbonden zijn aan het investeren in zorgresidenties kort besproken:  Leegstandsrisico: Leegstand van het onroerend goed zal kapitaallasten met zich meebrengen, die niet kunnen worden terugverdiend met het leveren van zorg.  Vastgoedkennis: Betreft het gebrek aan kennis van vastgoed gezien vanuit financieel, fiscaal, juridisch en markt oogpunt en grote (financiële) gevolgen hebben.  Waardeontwikkeling gebouw: Om de waarde van het vastgoed op peil te houden of te verhogen dient er actief vastgoedmanagement te worden gehanteerd.  Economische levensduur: De boekwaarde van vastgoed is vaak gebaseerd op een levensduur van 40 tot 50 jaar, echter is de economische levensduur veelal korter.  Onderhoud en onverwachte uitgaven: Dit betreft het risico van gebreken en de hoogte van de daadwerkelijke onderhoudskosten.  Renovatie: Het risico dat renovatiekosten hoger uitpakken dan begroot.  Organisatie: De organisatie van alle activiteiten die met het vastgoed te maken hebben, vergen een hoge mate van inzet en deskundigheid. Zodra de inzet en deskundigheid niet op goed niveau zijn, ontstaan er risico’s.  Flexibiliteit, alternatieve aanwendbaarheid en multifunctionaliteit: Het object dient flexibel en alternatief aanwendbaar te zijn. Tevens dient het object multifunctioneel te zijn. Deze drie risico’s zijn van grote invloed op de inzetbaarheid en de waarde van het vastgoed.

35 Meijer, J.L. (2011), Highlights kapitaallastenbrief,

29


 

Commerciële invulling: Er dienen keuzes te worden gemaakt omtrent de branchering (welke partijen mogen het object betrekken en welke niet), de marketing en de verhuur van de residentie. Kwaliteit zorgexploitant: De vermogenspositie van de exploitant dient acceptabel te zijn en de door de exploitant geleverde diensten dienen van goede kwaliteit te zijn. Doelgroep risico: De doelgroep betreffen senioren, maar hoe is dit op lange termijn ook nog zo. Dit is lastig te bepalen.36

2.7 Internationale aspecten: Florida en Spanje Ook in het buitenland is er veel aandacht voor de groeiende seniorenmarkt. In deze paragraaf worden twee voorbeelden van zorgresidenties in het buitenland nader tegen het licht gehouden. Allereerst wordt Park Summit behandeld. Het betreft een vijfsterren lifestyle bejaardenresidentie in Florida, wat ook wel het ‘het paradijs voor pensionado’s wordt genoemd’37. Aansluitend wordt een zorgresidentie in Spanje besproken. Er zijn voor senioren veel zorgresidenties in Spanje gevestigd. Bij de meeste zorgresidenties geldt een minimum leeftijd van 55 jaar. Het is voor senioren mogelijk om appartementen in een residentie te huren voor gedurende een vakantie of om te overwinteren. Tevens is het mogelijk om een appartement in deze residenties Spanje te kopen. Park Summit, Coral Springs

Bron: seniorlivingguide.com

Park Summit, gemeente Coral Springs te Florida, betreft een ’seniorenpaleis’ en is van alle kanten door golfbanen en country clubs ingesloten. De bewoners kunnen beschikken over zeer luxe voorzieningen, zoals een limousine met chauffeur, door gerenommeerde chefs bereide maaltijden, lezingen, optredens van artiesten. Er is tevens en een fitnessschool waar cursussen aerobics, yoga en watergymnastiek worden gegeven. Van dergelijke luxe is in de Nederlandse zorgresidenties (nog) geen sprake.38

36 Bron: Zorgtrends Vastgoed, Strategisch omgaan met vastgoed in de zorgsctor, ING Bank 37 Bron: Vuijst F.,Vrij Nederland. 38 Bron: Weezel, M. (2011), Florida: het paradijs voor pensionado's, Vrij Nederland

30


Palace Saradon, Villamartin (Costa de la Luz)

Bron: www.allinonepropertygroup.com

Palace Saradon bestaat uit luxueuze appartementen aan de Costa de la Luz. De appartementen zijn rolstoel toegankelijk. Er is 24 uur per dag beveiliging aanwezig en mogelijk voor een dokter bezoek. Een bank en een kapper zijn tevens gevestigd in deze residentie. Overige faciliteiten betreffen een zwembad, minigolf, een restaurant en een bar. In de nabijheid zijn twee medische klinieken gevestigd en het nabij gelegen ziekenhuis is goed bereikbaar. Op circa 30 39 minuten rijden zijn twee vliegvelden gelegen.

2.8 Conclusie Een feit is dat de vergrijzing in Nederland al enige tijd is ingezet. Door meer welvaart en verbeteringen in de gezondheidszorg is de levensverwachting van 65-plussers toegenomen. Naast de toegenomen levensverwachting is het aandeel 65-plussers versterkt door de babyboom. Deze ontwikkelingen zorgen ervoor dat de senioren een interessante consumentendoelgroep vormen en seniorenhuisvesting een aantrekkelijke beleggingscategorie kan vormen. Uit onderzoek van het CBS is gebleken dat vooral de diversificatie van huishoudens, het toegenomen opleidingsniveau, het eigen woningbezit en de hogere welstand van huishoudens van invloed zijn op de woonwensen van de senioren. De verhuisbereidheid onder rijkere senioren is beperkt, zij geven de voorkeur zo lang mogelijk in hun eigen woning te blijven. Naarmate deze woningen meer comfort bieden des te sterker is de voorkeur om zelfstandig te blijven wonen. Als senioren ouder worden of hulpbehoevend dan neemt de verhuisbereidheid toe, maar ze willen niet inboeten op hun zelfstandigheid en comfort. Het huidige aanbod verzorgingshuizen voldoet echter niet aan de wensen van de hedendaagse senioren. De woonvorm zorgresidentie kan aan deze vraag voldoen. Deze aantrekkelijke en comfortabele woonvorm biedt zorg op maat en ouderen leveren niet in op hun zelfstandigheid. De

39 Bron: www.vertreknaarspanje.nl

31

Financieren van zorgresidenties residenties bieden wooncomfort en luxe die aansluiten op de leefsituatie die de bewoners van de residentie wensen. Echter, goede kwaliteit en dienstverlening van de zorgexploitant zijn essentieel voor het slagen van deze woonvorm. Ook dient een zorgresidentie alternatief aanwendbaar te zijn om ook in de toekomst een succesvol beleggingsobject te blijven. Het investeren in zorgresidenties is niet zonder risico’s. Aangezien zorginstellingen volledig verantwoordelijk worden voor het vastgoed en investeringsbeslissingen zijn, naast de bestaande vastgoedrisico’s, de risico’s voor de instellingen enorm toegenomen. Door gewijzigde wetgeving zal er een scheiding gaan plaatsvinden tussen wonen en zorg. De scheiding betreft een contractuele scheiding tussen, zorg, wonen en service. Dit betekent dat de senioren een afzonderlijk contract wat betreft huur, zorg en service hebben. Voor banken zal het vastgoed niet langer de belangrijkste factor zijn om een lening op te verstrekken. Banken zullen hun analyses meer richten op de kwaliteit van de zorg die een zorgaanbieder kan leveren. De eigenaren zullen als eerste scherp in beeld moeten hebben c.q. krijgen aan wie ze eigenlijk verhuren alvorens te bepalen wat ze verhuren en hoe ze het verhuren. De kwaliteit van de zorg zal de waarde van de kasstroom bepalen.

32


3. Vastgoedfinanciering Bij de aankoop van een seniorenresidentie middels vreemd vermogen speelt een passende financiering een belangrijke rol. In dit hoofdstuk worden de basistheorieën van financiering en leverage behandeld. Eerst wordt de Nederlandse markt van vastgoedfinanciers in kaart gebracht. Daarna wordt de vraag behandeld waarom gebruik wordt gemaakt van vreemd vermogen bij het financieren van vastgoed middels beschrijving van de verschillende theorieën van financiering en leverage. Vervolgens worden de verschillende soorten vreemd vermogen en hun eigenschappen behandeld. Tot slot wordt besproken op welke wijze een vastgoedfinancier tot zijn beslissing komt om een financiering te verstrekken. Fig 3.1 Marktaandelen vastgoedfinanciering op basis van totaalbedrag aan nieuwe leningen in 2005 en 2009

Bron: SEO Economisch onderzoek

3.1 Nederlandse markt van vastgoedfinanciers In het onderzoek ‘Sectorstudie Vastgoedfinanciering’40 (Kerste, Poort, Riseeuw en Roosenboom,2011) van SEO economisch onderzoek41 opdracht van Nederlandse Mededingsautoriteit (NMa)42, wordt onderscheid gemaakt tussen grote, kleine en buitenlandse vastgoedfinanciers in de Nederlandse vastgoedfinancieringsmarkt. De Nederlandse markt werd jarenlang gedomineerd door de top 3, zijnde ING Real Estate Finance, FGH Bank43 en SNS

40 Het onderzoek bestudeert de marktwerking in de vastgoedfinancieringssector op basis van Structuur-, Gedrags- en Prestatie indicatoren. 41 SEO Economisch onderzoek doet onafhankelijk onderzoek in opdracht van de overheid en het bedrijfsleven. 42 De Nederlandse Mededingingsautoriteit is een zelfstandige overheidsorganisatie en ziet erop toe dat bedrijven op de vrije markt met elkaar concurreren. 43 FGH is onderdeel van de Rabobank.

33

Financieren van zorgresidenties Property Finance. Echter, doordat het vertrouwen in de financiële wereld in 2008 een grote dreun kreeg door het faillissement van de Amerikaanse investeringsbank Lehman Brothers44 heeft er een verschuiving plaatsgevonden in de traditionele top drie. De rol van SNS Property Finance is een stuk kleiner geworden en zij besloten zich terug te trekken uit de buitenlandse markt. De activiteiten zijn in 2011 gesplitst. De afbouw van de buitenlandse investeringen en de financiering van meer risicovolle projecten vindt plaats binnen SNS Property Finance. SNS Zakelijk richt zich op beleggingsfinancieringen en de kleinere bouwfinancieringen. Sinds 1 januari 2012 zijn de activiteiten van het kernbedrijf van Property Finance en SNS Bedrijven Advies samengevoegd tot SNS Bank Zakelijk. Het overige deel van Property Finance blijft verantwoordelijk voor (internationale) financieringen en participaties in behandeling bij de afdeling Restructuring & Recovery. Dit geldt ook voor lopende financieringen met een hoger risico, zoals grondfinancieringen en grote Nederlandse projectfinancieringen. Property Finance wordt de komende jaren volledig afgebouwd (SNS PF 2011). De rol van ABN Amro Bank in de vastgoedfinancieringsmarkt is groter geworden. ABN betreedt de markt met ABN Amro Real Estate Finance, basis van de voormalige vastgoedactiviteiten van Fortis. In volgorde van grote betreffen de grote vastgoedfinanciers: ING Real Estate Finance, FGH Bank, SNS Property Finance en ABN Amro Real Estate Finance. Deze partijen zijn verantwoordelijk voor de meerderheid van de vastgoedfinanciering in Nederland. Kenmerk van deze groep is dat hun activiteiten onderdeel zijn van een brede waaier aan producten en diensten. Een ander kenmerk betreft de funding van de financiering. De grotere spelers zijn in staat om een professioneel funding apparaat te bekostigen en zijn vaak in staat om tegen gunstige tarieven geld op de kapitaalmarkt op te halen. In Nederland zijn er ook ‘kleine’ vastgoedfinanciers actief. Tot deze groep behoren veelal vastgoedfinanciers die zich specialiseren in een onderdeel van vastgoedfinanciering eventueel gekoppeld aan andere vastgoedactiviteiten. Het betreft geen homogene groep. De kleine spelers zijn: NIBC, Friesland Bank, Syntrus Achmea Vastgoed en Van Lanschot. Financieren van vastgoed bij NIBC valt onder specialised finance45. De Friesland Bank is een regionale bank en bedient particulieren als klanten uit het zakelijke segment. De activiteiten ten behoeve vastgoedfinanciering zijn beperkt en betreffen een van de vele producten in het dienstenpakket. Syntus Achmea Vastgoed betreft een vermogensbeheerder ten behoeve van beleggingsportefeuilles van Nederlandse pensioenfondsen, gespecialiseerd in vastgoed en hypotheken. Als een van de instrumenten wordt vastgoedfinanciering gehanteerd.

44 De kredietcrisis ontstond in augustus 2007 in de Verenigde Staten uit een instorting van de huizenmarkt. Hierdoor konden veel huizenkopers hun hypotheek niet meer konden betalen. Deze subprime hypotheken waren echter veelal doorverkocht in schuldpakketten aan banken over de hele wereld. Hierdoor kreeg het mondiale financiële systeem ermee te maken. In maart 2008 'viel' de eerste grote Amerikaanse zakenbank en ging Lehman Brothers, een van de grootste banken ter wereld failliet. Dit faillissement bracht een grote schokgolf met zich mee. Het onderlinge vertrouwen tussen banken nam af, daar zij allen miljarden aan afschrijvingen buiten de balans hadden staan. De centrale banken moesten inspringen en regeringen moesten ingrijpende maatregelen treffen om het financiële systeem te steunen(bron: wikipedia). 45 Voorbeelden zijn specialised finance: bedrijfsleningen, leveraged finance, diensten voor olie- en gasbedrijven, infrastructuur, duurzame energie en onroerend goed.

34

Financieren van zorgresidenties Vastgoedfinanciering bij Van Lanschot46 is een afgeleide van de activiteiten van de private bankingactiviteiten en beperkt zich voornamelijk tot financiering aan vermogende particulieren. Van Lanschot wordt daarom meer gezien als een subject- dan een objectfinancier.47 De Bank voor de Bouwnijverheid richt zich naast vastgoedfinanciering op vermogensbeheer en assurantiebemiddeling. Conclusie is dat geen enkele kleine speler zich puur richt op vastgoedfinanciering. De kleine spelers treden ook niet op als nichespelers.48 Tevens zijn er buitenlandse spelers actief op de Nederlandse markt. De moedermaatschappij van de partijen bevindt zich in het buitenland. Deze spelers hebben een lokale vestiging in Nederland of er kunnen afgevaardigden in Nederland werken. Het zijn vooral Duitse banken die in Nederland actief zijn. Het speelveld van banken is in Duitsland vele malen groter dan in Nederland en deze partijen zien hier kansen, waar door het kleine aantal spelers aantrekkelijke marges zijn te behalen. Tevens beleggen veel Duitse particulieren voor pensioendoeleinden. Voor deze particulieren is vastgoed een aantrekkelijk alternatief voor aandelen en wordt Nederland als aantrekkelijke vastgoedmarkt gezien. Om dit te bewerkstelligen halen Duitse vastgoedfondsen geld op. Vervolgens is er vreemd vermogen nodig, die bij de Duitse banken worden opgehaald. Naast Duitse banken zijn ook een klein aantal Engelse banken actief.49

46 Private banking betreft financiële dienstverlening van banken aan welgestelde particulieren. 47 Bij een objectfinanciering is er sprake van een koppeling van een activacomponent met een passiefcomponent en bij subjectfinanciering is geen directe relatie tussen de te financieren activa en de vermogensvoorziening. 48 Dit wil zeggen geen van de partijen zich slechts op een specifiek deel van de markt van vastgoedfinanciering bedient. 49 Bron: Sectorstudie vastgoedfinanciering SEO Economisch onderzoek, M. Kerste, J. Poort, P. Risseeuw, N. Rosenboom, april 2011, in opdracht van Nederlandse Mededingingsautoriteit.

35


Tabel 3.1 Markaandelen gebaseerd op de totale lening productie per jaar Categorie

Financier

Productie 2005

2006

2007

2008

2009

groot

ING REF

4.000

4.200

9.732

10.750

5.948

FGH

2.700

4.100

6.300

4.800

2.780

SNS PF

2.250

3.800

5.600

4.684

761

-

-

1.200

883

728

Van Lanschot

400

330

585

525

500

Syntus Achmea Vastgoed

531

730

750

710

100

24

19

61

35

22

1.577

2.000

2.300

500

1.000

-

-

100

130

217

61

77

100

130

217

-

-

100

100

100

Pfandbriefbank

631

800

490

Aareal

600

600

600

Fortis REF NL

728

923

1.200

700

Euro Hypo

400

500

250

110

HSH Nordbank

395

956

961

100

HBOS

552

700

-

-

ABN Amro

klein

Bank voor de Bouwnijverheid Friesland Bank

buitenland

NIBC Berlin Hypo Deutsche Hypo Westimmo

Landsbank KBC Bank

0 p.m.

0 p.m. p.m.

p.m.

p.m.

Lips Finance

0

0 p.m.

Essen Hyp

0

0 p.m.

Totale Leningproductie 14.849 19.735 30.328 Bron: SEO Economisch Onderzoek en gebaseerd op PropertyNL 2007, 2008, 2009 en 2010 en eigen bewerking

24.157

12.368

3.2 Financieringsoverwegingen Indien een koper overweegt tot aankoop van een object over te gaan, worden onder andere de volgende aspecten overwogen:  Het winstgevendheidsaspect: Er wordt een acceptabel rendement gegenereerd, ofwel de te verwachten opbrengsten zijn zodanig hoger dat dat ten opzichte van de te verwachten kosten.  Geldstroomaspect: Er zullen gedurende de eigendomsperiode geen kastekorten optreden.

36

Financieren van zorgresidenties Om aan bovengenoemde aspecten te voldoen is een passende financiering gebaseerd op de doelstellingen van de geldnemer50 van groot belang. De koper van het vastgoed heeft wat betreft financiering de keuze uit vreemd vermogen, eigen vermogen of een combinatie van eigen en vreemd vermogen. Hoe de geldnemer zijn vermogen wil structureren hangt af van de volgende motieven:  Spreidingsmotief: Dit heeft een verlaging van het risico tot gevolg.  Risico-rendementsprofiel: Dit profiel is afhankelijk van de diverse belanghebbenden.  Hefboomwerking: De hefboomfactor wordt bepaald door de financiële structuur van de onderneming en de financiële lasten. Als de kosten van vreemd vermogen lager zijn dan de rentabiliteit van het totale vermogen wordt er verdiend op het aangetrokken vreemd vermogen. Er zal een positieve leverage worden behaald. De verhouding tussen vreemd vermogen en eigen vermogen bepaalt in welke mate dit voordeel wordt behaald. Als de rentabiliteit van het totale vermogen lager is dan de kosten van vreemd vermogen, dan treedt er een negatieve leverage op. Hoe groter het aandeel van vreemd vermogen in de financiering van de onderneming, des te sterker werkt het (positieve of negatieve) hefboomeffect.51  Valutamotief: Als de geldnemer gebruik maakt van lokale valuta wordt uitsluitend het valutarisico met betrekking tot het direct rendement geneutraliseerd. Op het indirecte rendement blijft het vreemde valutarisico van toepassing. Financiering in een andere valuta dan de Euro kan worden gezien als het aangaan van een separate valutatransactie.  Fiscaal motief: Dir betreft de vermindering van de belastingdruk en is een belangrijk motief.

3.3 Financieringsfaciliteiten Indien ervan uitgegaan wordt dat de wensen en doelstellingen van de geldnemer de basis vormen voor de te hanteren lening vorm, zijn er bij financiering van vastgoed de volgende financieringsmogelijkheden:  Balansfinanciering: Dit betreft een financiering zonder een hypothecaire zekerheid en wordt verstrekt op basis van gegoedheid van een geldnemer;  Bouwfinanciering: Deze vorm van financiering wordt gehanteerd ten behoeve van een te bouwen object. De bouwperiode is meestal korter dan twee jaar;  Beleggingsfinanciering: Dit betreft een langjarige financiering waarbij de intentie niet aanwezig is om het object op korte termijn te verkopen;

50 Een vastgoedfinanciering betreft een geldlening waarbij onroerend goed, als onderpand dient. De lening heet een hypothecaire lening. Indien een persoon geld leent voor de aankoop van een object, en hij geeft het object als onderpand, is hij eigenaar (onderzetter), geldnemer en hypotheekgever. De geldgever van de financiering, betreft vaak een financiële instelling en is hypotheeknemer. De geldgever verkrijgt het recht van hypotheek: eerste recht van verkoop. 51 Berekening hefboomeffect = (rentabiliteit van het totale vermogen - kosten van vreemd vermogen) x (vreemd vermogen ÷ eigen vermogen)

37

Financieren van zorgresidenties  

 

Handelsfinanciering: Dit is een financiering met een looptijd korter dan twee jaar. De intentie bij de eigenaar is aanwezig om het object op korte termijn te verkopen; Mezzanine financiering: Dit betreft een tussenvorm tussen vreemd en eigen vermogen. Dit kan bijvoorbeeld een financiering zijn met een hoog risicoprofiel, die kan worden omgezet in aandelenkapitaal; Participatiefinanciering: Deze vorm betreft een financiering, waarbij het verhoogde risicoprofiel extra wordt betaald in de vorm van een financieringspremie; Operational lease: Dit is een off balance financieringsvorm, waarbij het eigendom overgaat naar de geldgever en er een huursituatie ontstaat met een koopoptie.52

Hoofdsom, rente, looptijd en aflossingsstructuur Hoofdsom Na het passeren van de hypotheekakte wordt de hoofdsom na aftrek van kosten uitgekeerd door de notaris. Indien er bij de beoordeling van de kredietaanvraag ervan uit is gegaan van een nog te realiseren situatie, houdt de geldgever de hoofdsom gedeeltelijk in. De geldgever stelt het betreffende bedrag pas beschikbaar zodra aan de aanvullende voorwaarde is voldaan. Indien de hoofdsom wordt ingehouden kan naar gelang de situatie en de doelstellingen gekozen worden uit de volgende uitkeringsmethodieken:  De hoofdsom wordt in termijnen opgenomen en de rente is alleen verschuldigd over de werkelijke opgenomen bedragen;  De hoofdsom wordt direct na afsluiting geheel uitgekeerd of gedeeltelijk gestort op een depotrekening bij de geldgever, waarbij de rente van begin af is verschuldigd over de gehele hoofdsom;  De hoofdsom wordt bij een geldgever naar keuze gestort, verminderd met een eerste uitbetaling. De rente is vanaf het begin verschuldigd over de hele lening, waarbij het rentepercentage vanaf dat moment vastligt voor het hele bedrag. Rente De prijs van de rente wordt gevormd door de basisrente waarboven een opslag wordt gerekend. De opslag boven de basisrente bestaat uit een debiteurenopslag en een liquiditeitsopslag. In de prijs moeten de vaste en variabele kosten van de kredietverstrekker worden goedgemaakt, waaronder ook de kosten voor het aanhouden van kapitaal. In de vastgoedsector wordt vaak de Euribor als basisrente gebruikt. Euribor staat voor Euro Interbank Offered Rate en is een referentierente gebaseerd op de gemiddelde rente waartegen banken bereid zijn onderling geld uit te lenen op de Europese interbancaire euromarkt.53 Aflossingsstructuur Bij de beoordeling van de vraag aan welke looptijd de voorkeur bij een vastgoedfinanciering moet worden gegeven, spelen de aard en de financieringsbehoefte een rol. Iedere periode, die

52 Kousemaeker, F.J.M. de, Agt, M.A.J.C.M. van (2007). Praktijkaspecten Vastgoed.. 53 Bron: Nederlandse Mededingingsautoriteit, Monitor Financiële sector: Notitie bij Sector Vastgoedfinanciering, SEO Onderzoek, oktober 2011.

38

Financieren van zorgresidenties tussen de geldgever en geldnemer wordt overeen gekomen, kunnen verschillende rentetypes van toepassing zijn. De aflossingsstructuur dient in relatie te worden gezien met de hoogte van de hoofdsom ten opzichte van de zekerheden en het kunnen voldoen van de rentelasten. Risicoafbouw is door de geldgever gewenst bij een onzekere factor. Voorbeelden zijn een onzekere huurcontinuatie, of het uitblijven van noodzakelijk onderhoud. Aflossing kunnen worden verricht uit: 1. Huuropbrengsten: De ontvangsten uit de huuropbrengsten zijn (ruim) voldoende om naast de onderhoudskosten en de betaling van de rente een bedrag of percentage op de lening af te lossen. 2. Verkoopwinsten: Indien er verkoopwinsten worden verwacht, kan tussen geldnemer en geldgever worden overeengekomen dat op het moment van verkoop, naast een royementsaflossing54, een extra bedrag ter aflossing op de lening wordt voldaan. Vormen van aflossing betreffen:  Een lineaire aflossing: De geldnemer lost jaarlijks een vast bedrag af, eventueel te betalen per kwartaal. Dit bedrag is vaak een percentage van de oorspronkelijke hoofdsom. De rente wordt betaald over de verstrekte hoofdsom, verminderd met de reeds afgeloste bedragen. Dit resulteert in jaarlijks mindere lasten, waarbij de reguliere aflossing gelijk blijft en het rentebestanddeel daalt. Deze vorm komt regelmatig voor bij financieringen ten behoeve van commercieel vastgoed;  Aflossing op basis van annuïteit: Deze aflossing betreft elk jaar een gelijk bedrag voor rente en aflossing samen. Naarmate de looptijd van de lening verstrijkt, wordt de aflossingscomponent groter en het rentebestanddeel kleiner. Het resultaat is een aanzienlijk lage aanvangslast in vergelijking met de lineaire vorm. Hiertegenover staat een hogere last aan het einde van de looptijd dan bij een lineaire vorm.  Uitgestelde aflossing: Bij deze vorm van aflossing lost de geldnemer tijdens het begin van de looptijd nog niet af. Indien tijdens de gehele looptijd niet wordt afgelost, wordt er gesproken over een ‘fixelening’ of ‘bulletlening’. Indien het object gedurende een bepaalde periode niet volledig of gedeeltelijk verhuurd wordt is een tijdelijke aflossingsvrije periode mogelijk.55

3.4 Beoordeling risicoprofiel en zekerheidspositie Bij de aanvraag voor een vastgoedfinanciering wordt een risicoprofiel van de geldnemer opgesteld door de geldgever. In de kredietaanvraag t.b.v. van het verstrekken van een vastgoed financiering dient het risico profiel van de debiteur en het te financieren vastgoed volledig te worden beschreven. Feiten en informatie dienen met elkaar in verband te worden gebracht, waardoor er een verhaal ontstaat met een duidelijke rode draad. In deze paragraaf komen

54 Het hypotheekrecht is aangetekend bij het kadaster en verdwijnt niet vanzelf met het aflossen van de lening. De notaris maakt bij de verkoop een royementsakte, waarmee de inschrijving bij het kadaster verdwijnt. 55 Kousemaeker, F.J.M. de, Agt, M.A.J.C.M. van (2007). Praktijkaspecten Vastgoed..

39

Financieren van zorgresidenties diverse risicomatige onderwerpen aan de orde die worden behandeld in de kredietaanvraag van de geldgever.

3.4.1. Uitvalwaarschijnlijkheid Met de uitvalwaarschijnlijkheid van de geldnemer betreft de kans dat een geldnemer binnen een jaar haar verplichtingen niet nakomt. Hierdoor moet de geldgever op de zekerheden terugvallen. De inschatting van de gegoedheid van de geldnemer en de waarde van de verkregen zekerheid kan sterk fluctueren gedurende de looptijd van de lening. Derhalve is zowel de beoordeling van de geldnemer als de zekerheidsbeoordeling erg van belang. Bij de beoordeling van de uitvalwaarschijnlijkheid wordt een vast kader gevolgd, omdat dit houvast biedt. Tevens wordt de analyse op deze manier beter vergelijkbaar. Het berekenen van de uitvalwaarschijnlijkheid van een geldnemer betreft het inschatten van de financiële en organisatorische gegoedheid. Deze inschatting wordt verdeeld in niet financiële gegevens en de financiële gegevens. Bij de beoordeling van de niet-financiële gegevens wordt door de geldgever gekeken naar ‘normale’ versus ‘specifieke’ bedrijfsactiviteiten, aanwezigheid van opvolging, kwaliteit van de administratieve organisatie, integriteit, moraliteit en mate van afspraken nakomen. Onderstaande zes risico’s zijn van belang bij de beoordeling van een financiering t.b.v. zorgresidenties.56 1. Strategische positie Door de veranderingen in de zorg krijgen instellingen meer verantwoordelijkheid voor hun investeringsbeslissingen. De overheid gaat ervan uit dat met de introductie van marktwerking ook aanzienlijke efficiencyverbeteringen te realiseren zijn binnen zorginstellingen. Dit zal om een strategische visie van het bestuur van zorginstellingen op het gebied van te leveren zorg, de zorgprocessen, de daarvoor noodzakelijke investeringen en de benodigde financiering vragen. Bij omvangrijke investeringen zullen instellingen daarom hun (gewenste) strategische positie, de relatieve positie versus concurrenten en de relatieve positie versus de belangrijkste zorginkopers moeten onderbouwen op basis van een bedrijfsmatige benadering. Per saldo zou dit moeten leiden tot sluitende toekomstige exploitaties en kasstromen. 2. Management van de instelling De verandering naar meer gereguleerde marktwerking vergt ook een ander soort management. Waar voorheen de nadruk lag op kostenbeheersing binnen het relatief vaste beschikbare budget en uitvoering van regelgeving is het management nu verantwoordelijk voor de ontwikkeling van een duidelijke strategische visie en zullen de instellingen op bedrijfsmatige criteria moeten worden aangestuurd. Hiervoor zijn andere competenties noodzakelijk, die niet vanzelfsprekend altijd aanwezig zullen zijn. Het is zaak voor het management dat te onderkennen en waar nodig relevante kennis in huis te halen. Bij de oordeelsvorming over het

56 Kousemaeker, F.J.M. de, Agt, M.A.J.C.M. van (2007). Praktijkaspecten Vastgoed..

40

Financieren van zorgresidenties management wordt o.a. gekeken naar hoe lang het management in functie is, naar de samenstelling en verantwoordelijkheid en wat hun achtergronden en prestaties zijn. Ook is de samenwerking tussen de Raad van Bestuur en diverse belangengroepen en stakeholders van belang en hoe wordt omgegaan met tegengestelde belangen. 3. Administratieve Organisatie/ Interne Controle Een instelling zal inzicht moeten geven in de werking van haar plannings- en controlcyclus en wijze waarop de Administratieve Organisatie/ Interne Controle is ingericht. Hierbij zijn onder meer het organogram en jaarcijfers, jaarcijfers van de groep en afzonderlijke entiteiten/ kredietnemers, jaarverslag en accountantsverslag bij de jaarrekening met goedkeurende verklaring, jaarlijks een liquiditeit- en exploitatieprognose en managementrapportages met daarin tenminste een toelichting op de financiële resultaten benodigd. 4. Flexibiliteit Leegstand kan een organisatie financieel zwaar belasten. De kapitaallasten lopen immers door. Niet alleen vanuit zorginhoudelijk perspectief, maar ook met het oog op mogelijk tegenvallende afzet- of marktontwikkelingen is flexibiliteit van groot belang. Het gaat hierbij niet alleen om bouwkundige, maar ook om juridische en organisatorische flexibiliteit. De vraag of er gebouwd of gehuurd moet gaan worden hangt hier mee samen. Aandachtspunten zijn alternatieve aanwendbaarheid (gedeelte) vastgoed of huur van niet specifieke delen van het zorggebouw in plaats van zelf bouwen (zoals restauratieve voorzieningen, kantoorruimte) waardoor de flexibiliteit kan worden vergroot. Daarnaast is bouwkundige en logistieke toetsing van belang. Hierin moeten de vragen worden beantwoord of de capaciteit en de functionaliteit van het gebouw in overeenstemming met de zorgvraag is, en dan met name de hoogwaardige en moeilijk aan te passen gedeelten en in hoeverre het bestaande vastgoed in relatie tot de nieuwe investering exploiteerbaar is. 5. Bestemming Een zorgbestemming maakt het mogelijk dat buiten de contingenten wordt gebouwd, anderzijds wordt de aanwendbaarheid hierdoor beperkt. Vergunningen moeten definitief zijn. 6. Bezetting De bezetting dient te worden onderbouwd met gegevens over de demografische ontwikkeling in het verzorgingsgebied, wachtlijstgegevens, concurrentieanalyse, kwaliteit huisvesting, huurprijs in relatie tot de doelgroep. Financiële gegevens Bij de beoordeling van de financiële positie van de debiteur of deze op korte en langere termijn aan haar verplichtingen kan voldoen zullen de volgende verslagen en kengetallen worden geanalyseerd:  jaarcijfers van de groep en afzonderlijke entiteiten / kredietnemers alsmede een jaarverslag en accountantsverslag bij de jaarrekening met goedkeurende verklaring;  jaarlijks een liquiditeit- en exploitatieprognose;  operationele kasstroom, investeringskasstroom, financieringskasstroom, vrije kasstroom; 41

Financieren van zorgresidenties  tussentijdse cijfers op (incl. begroting over gelijke periode). Uit de overzichten moet een positieve overall kasstroom en goede financiële positie blijken en moeten de uitgangspunten duidelijk te herleiden en goed onderbouwd zijn. De mate waarin een onderneming met voldoende buffervermogen enige tegenslag kan opvangen, wordt aangegeven met solvabiliteit en betreft het eigen vermogen uitgedrukt als percentage van het totale kapitaal. De geldnemer tracht via de hefboomwerking van het vreemde vermogen, de onderneming sneller te laten groeien of een hoger rendement op het geïnvesteerde kapitaal te verkrijgen. Voor de toegankelijkheid van de bancaire kapitaalmarkt is een gezonde balans met voldoende buffervermogen een absolute vereiste. De liquiditeit (wordt berekend door de vlottende activa als percentage van de vlottende passiva uit te drukken), de Interest Cover Ratio zijn kasstroom of resultaat gedreven kengetallen. Een vastgoedbelegger met een lage liquiditeit en een hoge solvabiliteit komt in de problemen wanneer hij in een verliessituatie geen financiële middelen kan verkrijgen. Bij gedwongen verkoop kan de te verwachten opbrengst lager zijn dan de waarde waarvoor het vastgoed oorspronkelijk is ingeschat. Het gevolg van een slechte liquiditeitssituatie is dat een gedeelte van de solvabiliteitsbuffer snel verminderd. Hoe minder courant de portefeuille is, hoe groter dit effect zal zijn. Naast analyse van de solvabiliteit en liquiditeit wordt het vastgoed op de balans geanalyseerd. Hierbij wordt vooral gekeken of het vastgoed conservatief of progressief is gewaardeerd. De vraag wordt gesteld of het vastgoed op balans is gewaardeerd tegen de historische kostprijs verminderd met afschrijvingen of is het vastgoed gewaardeerd tegen de commerciële waarde. De actualiteit van de jaarcijfers is maatgevend voor een juiste inschatting van de uitvalswaarschijnlijkheid.

3.4.2. Waarde van de zekerheid Bij het analyseren van de zekerheidspositie van de geldgever is het belangrijk om, naast het bepalen van de vormen van zekerheid, onderscheid te maken in een cashflow- en objectanalyse. Cashflowanalyse: Een van de belangrijkste factoren waarop een beoordeling van een vastgoedfinanciering is gebaseerd, is de hoogte en bestendigheid van de huurcontracten van het commercieel vastgoed. Er wordt tevens rekening gehouden met de aan het vastgoed verbonden exploitatiekosten, zoals bijvoorbeeld vaste lasten, beheer en onderhoud. Indien er sprake is van een eigenaar/gebruiker situatie, ook wel eigen bedrijfshuisvesting genoemd, richt de analyse zich primair op de financiële kracht van de eigenaar/gebruiker en secundair op de huurwaarde op de huurwaarde bij eventuele leegstand. Indien de huurontvangsten onvoldoende zijn, dient de gegoedheid van de geldnemer zodanig te zijn dat de opvang uit andere middelen mogelijk is. Als de geldgever twijfelt over de kwaliteit van de huurder en in het geval de huur nog moet geschieden, zal de financiering mede worden gebaseerd op de verhuurbaarheid en de toegekende huurwaarde. De huurwaarde minus de exploitatielasten zal voldoende om de financieringslasten, zijnde de rente en de eventuele (reguliere) aflossing, en de eventueel 42

Financieren van zorgresidenties aanwezige leegstand te voldoen. Als het vastgoed wordt verhuurd aan kwalitatief goede huurder op basis van een inhoudelijk goedhuurcontract, dan kan hiervan een positief effect op de totale verhuurverwachting uitgaan. Dit is vooral het geval indien de gerealiseerde huur boven de schatte huurwaarde ligt. Uit bovenstaande kunnen we concluderen dat er door de geldgever niet alleen wordt gekeken naar de huidige huuropbrengsten. Er wordt hierbij aan de hand van een huurwaarde tevens het leegstandsrisico ingeschat. De volgende factoren worden door de geldgever gehanteerd bij de kredietbeoordeling: - Interest Coverage ratio: de Interest Coverage Ratio (ICR) betreft de mate waarin netto huurinkomsten de rente verplichtingen dekken57. - Debt service Coverage Ratio: de Debt service Coverage ratio betreft de mate waarin de rente en aflossing van de leningen worden gedekt door de netto huurinkomsten58 - Loan Cover Ratio: De Loan Cover betreft de netto huurinkomsten als percentage van de (restant) hoofdsom weer. Alle ratio’s hebben betrekking op de betaalcapaciteit van de investering en zijn een maatstaf voor het risicoprofiel. Bepalend zijn enerzijds de hardheid van de kasstromen en anderzijds de mogelijke renteontwikkeling. Indien de meer inzicht dient te worden verkregen dient dezelfde berekeningen te worden gemaakt op basis van de huurwaarde. Objectanalyse Bij de vastgoedfinanciering wordt een hypotheekrecht op het aan te financieren vastgoed als zekerheid gesteld. De aan het object toe te kennen waarde is een van de belangrijkste gegevens waarop de te verstrekken hoofdsom wordt gebaseerd. Door middel van de Loan To Value (LTV), ook wel de bevoorschotting genoemd, berekend de geldgever hoeveel van de waarde wordt gefinancierd door middel van vreemd vermogen. Het betreft het bedrag van de lening als percentage van de marktwaarde van het onderpand (lening ten opzichte van de marktwaarde, ofwel het restant van de hoofdsom als percentage van de marktwaarde van het onderpand59. Een hoge LTV zorgt voor een hogere risicoperceptie van de financiering. Over het algemeen gaat de financier bij het berekenen van de LTV uit van de gehanteerde marktwaarde van het object.60

3.4.3. Kwaliteit van de transactie De kwaliteit van de transactie maakt deel uit van de totale performance van de geldnemer. Aspecten zoals de financiële gegoedheid, de overige activiteiten, de organisatie, het beleid en

57 bijvoorbeeld als de bruto huur 100, de exploitatielasten 20 bedragen en de rentelasten 30, bedraagt de ICR = 100-20/30 = 2,67 58 bijvoorbeeld als de bruto huur 100, de exploitatielasten 20 bedragen en de rentelasten 30 en aflossingen 10, bedraagt de ICR = 10020/30+10 = 2,00 59 Bijvoorbeeld als de marktwaarde van het onderpand 100 is en de restant hoofdsom van de lening 35, dan bedraagt de LTV 35%. 60 Bilt, R.A.M. van de (2009 en 2010). Collegedictaten vastgoedfinanciering Amsterdam School of Real Estate. Kousemaeker, F.J.M. de, Agt, M.A.J.C.M. van (2007). Praktijkaspecten Vastgoed..

43

Financieren van zorgresidenties bekendheid met de markt dienen afgezet te worden tegen de actuele transactie. Het onderschrijven door de geldgever van de verwachtingen van de geldnemer is een essentieel beoordelingscriterium. Indien er grote verschillen in visie tussen de geldnemer en de geldgever zijn, zal er geen optimale financieringsfaciliteit worden afgesloten tussen geldnemer en geldgever. Er zal in dit geval geen goede relatie tussen geldnemer en geldgever ontstaat. Daarnaast zijn geldgevers conform de Wet Melding Ongebruikelijke Transacties (Wet MOT) verplicht om transacties die ongebruikelijk zijn te melden aan het Meldpunt Ongebruikelijke Transacties van het Ministerie van Justitie. Tevens kan reputatierisico ontstaan indien in de publieke opinie de relatie wordt gelegd tussen een geldgever en discutabele transacties c.q. geldnemers. Ook dienen geldgevers, er op basis van de wetgeving, een Customer Due Diligence (CDD) procedure uit te voeren om de achtergrond en de herkomst van het vermogen van de klant in beeld te krijgen.61

3.4.4. Zekerheden Alle vormen van zekerheid kunnen een rol spelen bij een vastgoedfinanciering. De volgende zekerheden kunnen worden onderscheden:  zakelijke zekerheden;  persoonlijke zekerheden;  oneigelijke zekerheden; Zakelijke zekerheden: Hypotheek: Deze zekerheid betreft het hypotheekrecht op het te verwerven object. De hypotheek kan worden gevestigd op grond, opstallen, het recht van erfpacht en op een appartementsrecht. De eigenaar van de zaak waarop de hypotheek wordt gevestigd wordt de ‘hypotheekgever’ genoemd. De ‘hypotheekhouder’ betreft de financier, zijnde de schuldeiser, waarvoor het hypotheekrecht wordt gevestigd. De hypotheek betreft een beperkt recht om de een vordering tot voldoening van een geldsom bij voorrang boven alle geldgevers te verhalen. Het recht houdt in dat de waarde van het met hypotheek belaste onroerend goed als eerste strekt tot zekerheid voor de nakoming van de leningsverplichtingen. Dit tot maximaal het bedrag waarvoor de hypotheek is gevestigd. De volgende hypotheken worden onderscheiden: 1. Vaste hypotheek: Dit hypotheekrecht gaat teniet als de schuld, waarvoor de hypotheek werd gevestigd is afgelost. Indien de geldlening wordt afgelost, zal het recht van hypotheek vervallen. De hypothecaire geldlening kan niet meer herleven;

61 Bilt, R.A.M. van de (2009 en 2010). Collegedictaten vastgoedfinanciering Amsterdam School of Real Estate. Kousemaeker, F.J.M. de, Agt, M.A.J.C.M. van (2007). Praktijkaspecten Vastgoed..

44

Financieren van zorgresidenties 2. Krediethypotheek: De krediethypotheek strekt tot zekerheid voor de hoofdsom van de lening en voorts voor al wat de schuldenaar uit hoofde van het verstrekte krediet te eniger tijd aan de geldgever mocht zijn verschuldigd. In de hypotheekakte wordt het maximum bepaald. Het doel van de krediethypotheek is het scheppen van de mogelijkheid om na een aflossing van de in de hypotheekakte genoemde erkende som, opnieuw een schuld te creëren. De hypotheek kan in dit geval weer als zekerheid kan dienen. Hiervoor hoeft er geen nieuwe akte bij de notaris worden gepasseerd. Het hypotheekrecht blijft in stand, ook al zou op een bepaald tijdstip de geldnemer niets aan de geldgever is verschuldigd; 3. Bankhypotheek: deze hypotheek lijkt op de krediethypotheek. Bij een bankhypotheek wordt in de hypotheekakte geen schuld erkend. Er wordt een zekerheid gevestigd voor al wat de schuldenaar uit welke hoofde dan ook, tot een bij de hypotheekakte bepaalde maximum, aan zijn geldgever te eniger tijd schuldig zal zijn. Pandrecht: Indien de geldgever meer grip wil krijgen op roerende zaken kan de zekerheidsvorm ‘pandrecht’ worden toegepast. Het betreft een overeenkomst tussen geldgever en geldnemer, waarbij roerende zaken of vorderingen door de geldgever worden belast met een pandrecht. Het pandrecht heeft veel gelijkenis met het hypotheekrecht. Er wordt echter een pandrecht gevestigd op niet-registergoederen. Dit zijn handelsvorderingen, rechten uit een polis, aandelen, rechten uit een huurcontract of roerende zaken. Twee soorten pandrecht worden onderscheiden: 1. Vuistpandrecht: dit betreft een recht waarbij de zaak in de macht van de geldgever, de pandhouder, wordt gebracht; 2. Stil of bezitloos recht: dit betreft een recht waarbij de zaak in bezit blijft van de schuldenaar, de pandgever. Op een vordering kan ook een pandrecht worden gevestigd. Als de verpanding van een vordering op naam wordt meegedeeld aan de debiteur, is er sprake van een ‘openbaar pandrecht’ en als de debiteur niet op de hoogte wordt gebracht van het pandrecht is er sprake van een ‘stil pandrecht’. Tevens kan op toekomstige goederen of vorderingen een pandrecht worden gevestigd. De voorwaarde is dat de te verpanden toekomstige goederen of vorderingen bepaalbaar zijn. Persoonlijke zekerheden Persoonlijke zekerheden zijn zekerheidsrechten die aan een persoon worden ontleend. Persoonlijke zekerheden zijn een hoofdelijk schuldenaarschap, borgtocht en bankgarantie. Met de vorm van hoofdelijk schuldenaarschap wordt de situatie bedoeld dat meerdere schuldenaren, die in een lening zijn verbonden, elk voor de gehele vordering kunnen worden aangesproken. Dit wordt in de akte van geldlening vastgelegd. Indien dit niet is vastgelegd kan de schuldenaar alleen voor zijn aandeel worden aangesproken.

45

Financieren van zorgresidenties Met borgtocht wordt de overeenkomst bedoeld, waarbij de borg zich tegenover de geldgever verbindt tot nakoming van een verbintenis. Deze persoonlijke zekerheid heeft de volgende eigenschappen: 1. Het betreft een ‘onafhankelijk recht’. Het recht is afhankelijk van de hoofdverbintenis van de geldnemer. Indien de hoofdverbintenis teniet gaat, zal ook de verbintenis van de borg teniet gaan; 2. De verbintenis heeft een ‘subsidiair karakter’ en wil zeggen dat de borg niet is gehouden tot nakoming voordat de geldnemer in de nakoming van zijn verbintenis is tekort geschoten. 3. Indien er een borgtocht wordt overeengekomen, verbindt de borg zich ‘de schuld van een ander te voldoen’. De bankgarantie betreft een verklaring van een erkende bankinstelling, waarin wordt bepaald dat de instelling een bepaald maximumbedrag aan de geldgever, zijnde de begunstigde, zal betalen indien aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Oneigenlijke zekerheidsrechten De oneigenlijke zekerheidsrechten betreffen:  Kapitaalinstandhoudingsverklaring: Dit betreft een verklaring van de aandeelhouder van een vennootschap, waarin hij zich verbindt om het eigen vermogen van de vennootschap aan te vullen indien dit vermogen onder een vooraf genoemde grens komt;  Negatieve hypotheekverklaring: Deze verklaring betreft een afspraak tussen de geldnemer en de geldgever, waarbij de geldnemer zich verbindt zijn registergoed niet te belasten, te verhuren of te verkopen zonder de toestemming van de geldgever. De eigenaar van het registergoed behoudt de volle juridische beschikkingsbevoegdheid over het onroerend goed en kan dat het registergoed buiten de geldgever om rechtsgeldig belasten, verhuren of verkopen. Indien dit gebeurt dit zonder de toestemming van de geldgever doet, schiet de geldnemer tekort in de nakoming van zijn verplichtingen.  Positieve/negatieve hypotheekverklaring: Dit betreft een negatieve hypotheekverklaring waaraan de verplichting van de geldnemer is toegevoegd om ‘eerste verzoek’ van de geldgever een hypotheek te zijner gunste op het registergoed te vestigen. Het betreft een contractuele verbintenis met dezelfde beperkte gevolgen als bij de negatieve hypotheekverklaring is aangegeven.62 Compensabiliteit en Non-recourse Er bestaat compensabiliteit tussen twee of meer leningen, als er in geval van uitwinning van de verbonden zekerheden een tekort aan opbrengst van een lening kan worden gecompenseerd

62 Bilt, R.A.M. van de (2009 en 2010). Collegedictaten vastgoedfinanciering Amsterdam School of Real Estate. Kousemaeker, F.J.M. de, Agt, M.A.J.C.M. van (2007). Praktijkaspecten Vastgoed. Nibe SVV Zekerheden en ondernemingsvormen.

46

Financieren van zorgresidenties door een eventueel overschot aan opbrengsten in de andere lening. Er wordt ook gesproken van compensabiliteit in het geval dat bij vrijwillige verkoop en aflossing van de lening ook andere vorderingen binnen een compensabel belang wordt terugbetaald. Het recht om te compenseren komt tot stand door in de betrokken leningen, bankhypotheken, voor schulden van de geldnemer te vestigen, waarvan het inschrijvingsbedrag voldoende hoog is en in de betrokken leningen, naast eventuele andere hoofdelijk schuldenaren, tenminste één dezelfde hoofdelijk schuldenaar te verbinden. Compensabiliteit is een groot voordeel voor geldgevers door het bankhypothecaire karakter van de hypotheek. Op deze wijze is de geldgever in staat om haar financieringsmogelijkheden te optimaliseren. Van ‘non-recourse’ is sprake als de geldgever zich alleen op het vastgoed kan verhalen. Dit is vaak het geval bij Special Purpose Vehicles (SPV’s)63 en bij eventuele samenwerkingsverbanden64. Bij een non-recourse financiering ligt het zwaartepunt van de beoordeling niet meer bij de uitvalswaarschijnlijkheid van een geldnemer, maar de analyses van de zekerhedenpositie en kwaliteit van de transactie.65

3.5 Conclusie De Nederlandse vastgoedmarkt werd jarenlang gedomineerd door de top 3, zijnde ING Real Estate Finance, FGH Bank66 en SNS Property Finance. Sinds 1 januari 2012 zijn de activiteiten van het kernbedrijf van Property Finance en SNS Bedrijven Advies samengevoegd tot SNS Bank Zakelijk. Een positief punt voor de vastgoedmarkt is dat ABN Amro weer tot de vastgoedmarkt is getreden. Bij het behandelen van een vastgoedfinancieringsaanvraag wordt het risicoprofiel en de zekerheidspositie beoordeeld. Door de geldgever wordt de uitvalswaarschijnlijkheid van een geldnemer, waarde van de zekerheid en de kwaliteit van de transactie beoordeeld. Het beoordelen van een vastgoedfinancieringsaanvraag is, gezien het brede scala aan risicoelementen, veelal maatwerk, waarbij de samenhang van de diverse onderwerpen ten behoeve van het risicoprofiel niet uit het oog magen worden verloren.

63 SBV (Special Purpose Vehicles) betreffen entiteiten die special voor het vastgoed worden opgericht en die krediet technisch stand alone moeten worden beoordeeld. 64 Er bestaat de mogelijkheid da teen geldgever de gewenste lening niet geheel zelfstandig kan of wil aanbieden een de geldnemer. Overwegingen voor geldgevers om gezamenlijk een financiering aan te bieden zijn gelegen op het vlak van rendementsverbetering, risicobeperking of funding. Tevens zijn de aard van de lening belangrijke overwegingen om daartoe te besluiten. Een metafinanciering, syndicering of securisatie zijn voorbeelden van samenwerkingsverbanden. 65 Gehanteerde bronnen voor paragraaf 3.1. t/m 3.4: Bilt, R.A.M. van de (2009 en 2010). Collegedictaten vastgoedfinanciering Amsterdam School of Real Estate. Kousemaeker, F.J.M. de, Agt, M.A.J.C.M. van (2007). Praktijkaspecten Vastgoed..\ Nibe SVV Zekerheden en ondernemingsvormen 66 FGH is onderdeel van de Rabobank

47


4. De vastgoedspecialisten aan het woord 4.1 Inleiding Voor de beantwoording van de centrale vraagstelling zijn, naast het theoretisch kader, tien ervaren vastgoedprofessionals geïnterviewd over hun visie op zorgresidenties. Zowel specialisten, adviseurs als vastgoedfinanciers zijn geïnterviewd om een zo evenwichtig mogelijk beeld te krijgen van de visie vanuit de praktijk. Naast specifieke vragen over zorgresidenties en het financieren van deze objecten zijn er aan de respondenten twee fictieve financieringsaanvragen voorgelegd, welke zijn gebaseerd op voorbeelden uit de praktijk. De vraag is gesteld of ze de gestelde voorwaarden, zoals vermeld in de kredietaanvraag, zouden fiatteren en de uiteindelijke financiering willen verstrekken. Niet alle respondenten konden op elke vraag een antwoord geven. Zo wisten bijvoorbeeld niet alle respondenten kengetallen, ratio’s en voorwaarden te produceren. Dit is ook niet essentie van deze scriptie. Het doel van de interviews is vooral om een beeld te krijgen van de visie van de specialisten over zorgresidenties en de mogelijkheden die zij zien in dit type woonvorm. In dit hoofdstuk vindt u een samenvatting van de gehouden interviews en in tabel 4.1 treft u een overzicht van de geïnterviewde personen aan. Uit het oogpunt van vertrouwelijkheid en na overleg met de geïnterviewden is ervoor gekozen de uitspraken die zij hebben gedaan te anonimiseren. De uitspraken zullen dus niet direct herleidbaar zijn naar een specifiek persoon. Tabel 4.1 Overzicht geïnterviewde personen # 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Naam Mevr. Drs. J.L. Meijer MSRE Dhr. R. van Heesch Dhr. C. de Vries Dhr. ir. Aart Cooiman Dhr. L. Brand Dhr. M. Louwerse Dhr. C. Worms Dhr. F. Bosveld Dhr. T. Klarenbeek Anoniem

Functie Adviseur Executive Consultant Business Associate Senior Relatiemanager Woon / Zorg Riskmanager Com. Manager Vastgoedfinancieringen Manager Research & Development Associate Director Healtcare Directeur Huisvesting Credit Riskmanager Healtcare

Organisatie BMC advies management Zanders Treasury & Finance Solu ons Zanders Treasury & Finance Solu ons FGH Bank ING Real Estate Finance Syntrus Achmea Real Estate & Finance Syntrus Achmea Real Estate & Finance DTZ Zadelhoff Carante Groep ING Bank

4.2 Strategie en visie ten aanzien van zorgresidenties Strategie De strategie van de vastgoedfinanciers Syntrus Achmea, ING Real Estate Finance en FGH is met name gericht op het financieren van commercieel vastgoed, zoals kantoren, winkels, verhuurde woningen en bedrijfspanden en behoort het financieren van zorgresidenties niet tot de core business van de commercieel vastgoed financiers. FGH richt zich naast genoemde segmenten ook op het financieren van zorgvastgoed en de geïnterviewde respondent van FGH is dan ook verantwoordelijk voor de sectoren woon en zorg. Voor ING Real Estate Finance is het financieren van zorgvastgoed niet in de financierings policy paper opgenomen. ING Real Estate 48

Financieren van zorgresidenties Finance ziet de woonvorm zorgresidentie als exploitatiegericht vastgoed indien alternatieve aanwendbaarheid niet aanwezig is. Deze vorm van vastgoed hoort thuis bij ING Bank, waarvoor een aparte policy is opgesteld. ING Real Estate Finance financiert wel veel winkelpanden met daarboven seniorenwoningen als beleggingsobject. De geïnterviewde specialisten en adviseurs richten zich strategisch op zorgvastgoed of hebben hier zijdelings mee te maken. Kenmerken De belangrijkste kenmerken van zorgresidenties betreffen volgens de respondenten, het hoge kwaliteitsniveau van de afwerking, luxe uitstraling, exclusiviteit en de ligging op een aantrekkelijke locatie in de stad, dorp of natuurrijke omgeving. Het is in hoge mate exploitatiegericht vastgoed. Kenmerken zijn ook dat een zorgresidentie ruim is opgezet en het levensloopbestending onroerend goed betreft. Tevens geven de geïnterviewden aan dat het een woonvorm is waar senioren graag willen wonen en waar er, gezien de vergrijzing en het hogere welvaartsniveau van senioren, hoogstwaarschijnlijk een markt in Nederland voor is. Het betreft een niche markt. Courantheid Zorgresidenties worden gezien als courant vastgoed indien het aan diverse voorwaarden voldoet. Zo moet er een analyse worden gemaakt of er voldoende en blijvende vraag naar de woonvorm is. Tevens is de flexibiliteit en multifunctionaliteit van het object erg belangrijk. De residentie moet alternatief aanwendbaar zijn en moet kunnen worden omgebouwd naar reguliere courante appartementen of een hotelfunctie. Tevens zou bijvoorbeeld de restauratieve voorziening, het eventuele aanwezige zwembad of de fitness-en fysioruimte door externe bezoekers kunnen worden bezocht en gebruikt. Tevens willen de bewoners van de residenties wonen in omgeving en graag onder de mensen blijven, derhalve wordt de locatie als belangrijk criterium voor de mate van courantheid gezien. Het vastgoed moet niet te specifiek zijn. Specifieke vastgoed- en financieringsrisico’s Als belangrijk specifiek risico wordt door de respondenten de locatie van het object benoemd. De bewoners willen graag onder de mensen blijven en niet te afgelegen wonen. De bereikbaarheid is in deze essentieel. De senioren geven zelf veelal de voorkeur aan zo lang mogelijk zelfstandig wonen. Er zijn dan ook genoeg mogelijkheden om dit te realiseren. Hierbij wordt gedacht aan thuiszorg, mantelzorg, schoonmaak en maaltijdbezorging. Deze vormen van zorg zijn steeds beter georganiseerd. Daarnaast vragen de respondenten zich af of er wel vraag is naar dit type woonvorm. Aangezien wordt ingeschat dat senioren, nadat ze zo lang mogelijk zelfstandig hebben gewoon veelal direct doorstromen naar een woonvorm waar veelal intensieve zorg wordt aangeboden. Tevens wordt de vraag gesteld of de doelgroep voor zorgresidenties, de ‘rijke’ ouderen, bereid is en ook in de toekomst wel in staat zal blijven de relatief hoge huren te betalen. Een belangrijke reden voor deze twijfel is de huidige pensioenontwikkelingen. Doordat door de hoge kosten slechts een beperkte groep hiervoor in aanmerking komt, wat voor de huidige welvarende senioren geen probleem is het niet duidelijk of het ook op de langere termijn interessant is. De residentie moet alternatief aanwendbaar zijn en moet kunnen worden omgebouwd naar bijvoorbeeld reguliere courante appartementen of hotelfunctie. Tevens wordt als specifiek risico de kwaliteit van de zorgexploitant benoemd. De 49

Financieren van zorgresidenties vermogenspositie van de exploitant dient acceptabel te zijn en de door de exploitant geleverde diensten dienen van goede kwaliteit te zijn. Ook wordt de negatieve stempel dat een zorgresidentie kan krijgen, door het ‘allemaal oudjes bij elkaar gevoel’, als risico ingeschat.

4.3 SWOT- analyse Op basis van de antwoorden van de respondenten is de volgende SWOT-analyse opgesteld:

Sterkten

Zwakten

- Langlopende contracten - Boekwaarden i.t.t. economische waarden - Hoog kwaliteitsniveau van de afwerking, luxe - Kans op negatief stigma uitstraling en exclusiviteit - Exploitatiegericht vastgoed - Aantrekkelijke woonvorm - Doelgroep bij elkaar in een cluster

Kansen - Demografische ontwikkeling: vergijzing - Schaarste aanbod zorgresidenties - Alternatieve aanwendbaarheid - Faciliteiten te gebruiken voor mensen van buitenaf - Niche markt

Bedreigingen - Wetwijzingen - Exploitatierisico - Als aanbod hoog wordt, zal leegstand veel kosten met zich meebrengen - Kwaliteit keuken onder de maat - Verbeterde thuis- en mantelzorg - Huidig pensioenbeleid - Duur vergrijzing - Hoe lang kan hoge huur worden betaald? -Gebrek aan personeel

4.4 Financieringsvoorwaarden en eisen Indien door een belegger een financieringsaanvraag ten behoeve van de aankoop van een zorgresidentie wordt ingediend, zijn de bij de vastgoedfinancier de bevoorschotting en het kasstroomsurplus volgens de respondenten van belang. De respondenten geven aan dat de ratio bevoorschotting van tussen de 60% en 70% acceptabel is. Tevens moet de verstrekte financiering goed betaalbaar zijn middels een comfortabele Loan Cover Ratio (LCR), ofwel de netto huurinkomsten moeten de leninglasten (rente en eventuele reguliere aflossing) ruimschoots kunnen dekken. Volgens de financiers heeft de kredietaanvraag meer kans van slagen op een positief financieringsadvies wanneer de financiering en het object wordt gehangen in een compensabel belang, waarbij ander onroerend goed is ondergezet. Bijvoorbeeld een ondergezette portefeuille met een mix van goed verhuurde courante woningen, winkels, kantoren en of bedrijfspanden op goede locaties gelegen. Indien de residentie leeg komt te staan dient er nog steeds sprake te zijn van een goed betaalbaar belang met een acceptabele LCR en kasstroomsurplus. Ofwel de nadelige gevolgen bij eventuele leegstand moeten nihil zijn. De aflossingsstructuur dient in relatie te worden gezien met de 50

Financieren van zorgresidenties hoogte van de hoofdsom ten opzichte van de zekerheden en het kunnen voldoen van de rentelasten. Risico afbouw middels een hogere reguliere aflossing is zeer gewenst. Zeker indien er sprake is van onzekere factoren als bijvoorbeeld een onzekere huurcontinuatie of het uitblijven van noodzakelijk onderhoud. Tevens dienen de geldgever en huurder van de residentie een gezonde balans met voldoende buffervermogen te hebben. Als zekerheid voor de financiering wensen de financiers een bankhypotheek op het ongezet onroerend goed te vestigen en dient er een akte van verpanding huurpenningen te worden gesteld. Indien er extra zekerheid gewenst is dient een akte van hoofdelijk schuldenaarschap of een borgstellingsakte te worden opgesteld. Een hogere marge is niet van toepassing.

4.5 Cases Aan de vastgoedspecialisten en vastgoedfinanciers zijn twee fictieve financieringsaanvragen t.b.v. de financiering van een zorgresidentie als beleggingsobject voorgelegd met de vraag of de gevraagde voorwaarden en financiering in hun ogen reëel is en of zij de financiering zouden willen verstrekken.

Case A: Zorgresidentie Baambrugge (Bijlage 2): De geldnemer van de financiering betreft vastgoedfonds ‘Zorgresidentie Baambrugge’. Het object betreft een oud klooster gelegen in Baambrugge, een dorp tussen Amsterdam en Utrecht. De respondenten vonden de ligging een mooie locatie, echter hadden zij hun twijfels over de bereikbaarheid van het object. Het object ligt erg afgelegen en de respondenten zijn van mening dat de ouderen graag onder de mensen willen zijn en niet op een afgelegen plek willen wonen ver van alle voorzieningen. Tevens vonden zij het complex erg groot en was het gebrek aan een balkon een negatief punt. Inzicht in de kwaliteit van de exploitant en trackrecord zijn een vereisten en dit inzicht ontbreekt. Tevens is de bevoorschotting te hoog en de betaalbaarheid te laag. De algehele mening was een negatief advies t.a.v. deze financiering. Vereisten voor een eventuele positieve financiering zijn:  inzicht in de kwaliteit van de zorgexploitant;  financiering in een compensabel belang en met een uitstekende betaalbaarheid;  bij eventuele leegstand, moet de bevoorschotting en betaalbaarheid van het belang acceptabel blijven.

Case B: Zorgresidentie in Spanje (Bijlage 3) Ook t.a.v. van deze gevraagde financiering werd door de respondenten een negatief advies uitgebracht. Geldnemer betreft ‘Belle Residence Real Estate’ en verzocht om een vastgoedfinanciering t.b.v. een herfinanciering van een zorgresidentie in Benidorm, Spanje. Achterliggende 100% aandeelhouder is een vermogende Nederlandse vastgoedbelegger, die veel onroerend goed in Spanje bezit. Belangrijkste argument van de geïnterviewden om een

51

Financieren van zorgresidenties negatief advies uit te brengen was de huidige vastgoedmarkt in Spanje67 en het ontbreken van lokale expertise over deze markt in Spanje. Gezien de huidige ontwikkelingen in Spanje betreft het thans een ‘no go area’. Aanvullende vragen van de respondenten waren:  Geldt de AWBZ vergoeding ook voor verblijf in Spanje?  Wat is de kwaliteit van de zorgexploitant en zijn trackrecord?  Is het object alternatief aanwendbaar?  Is er lokale expertise aanwezig?

4.6 Conclusie Uit de interviews met de vastgoedprofessionals blijkt duidelijk dat het financieren van zorgresidenties (nog) niet tot de strategie van de vastgoedfinanciers behoort. De core business is met name gericht op het financieren van commercieel vastgoed, zoals kantoren, winkels, verhuurde woningen en bedrijfspanden. De zorgresidenties zouden een aanvulling kunnen zijn op deze portefeuilles, maar er blijken nog veel onzekerheden wat betreft deze nieuwe markt te bestaan. De belangrijkste kenmerken van zorgresidenties betreffen volgens de respondenten, het hoge kwaliteitsniveau van de afwerking, luxe uitstraling, exclusiviteit en de ligging op een aantrekkelijke locatie in de stad, dorp of natuurrijke omgeving. De respondenten benadrukken dat bij de financiering van een zorgresidentie een goede exploitatie van groot belang is. Goede onderbouwing van de kwaliteit en financiële positie van de huurder in de kredietaanvraag is dan ook essentieel. Een vereiste van de respondenten t.a.v. de zorgresidentie is dat het vastgoed flexibel en multifunctioneel moet zijn. Alternatieve aanwendbaarheid is essentieel. Ombouw naar courante appartementen of hotelfunctie is daar een voorbeeld van. Gemiddeld genomen waren de vastgoedprofessionals kritisch over de voorgelegde cases. Beide zijn op basis van de voorgelegde informatie afgewezen. Een vastgoedfinanciering t.a.v. een zorgresidentie kan slagen mits de aanvraag volledig is onderbouwd. Financiers adviseren dan om maximaal tegen een bevoorschotting van 60-70% te financieren. De financiering en het object wordt gehangen in een compensabel belang, waarbij ander onroerend goed is ondergezet. Tevens moeten de leningen in het compensabele belang goed betaalbaar zijn middels een comfortabele LCR en ruim kasstroomsurplus.

67 Spanje zit met een vastgoedprobleem en een werkloosheidsprobleem. De werkloosheidsgraad is gestegen tot 23 % (officieel) en 50 % jeugdwerkloosheid. Spaanse vastgoedprijzen daalden in het 4e kwartaal 2011 met 11,2 % ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2010. De Spaanse banken hebben voor meer dan € 400 miljard aan uitstaande leningen in de constructie- en vastgoedsector terwijl de onderliggende waarde in snel tempo afneemt. (Pantelis N. 2012)

52


5. Conclusies en Aanbevelingen 5.1 De doelstelling van de scriptie Deze Master Thesis heeft als onderwerp zorgresidenties voor senioren. Het onderzoek heeft als doel antwoord te krijgen op de centrale onderzoeksvraag, zoals gesteld in de inleiding:

Voldoet het financieren van zorgresidenties voor senioren aan de huidige strategie en financieringsvoorwaarden van commercieel vastgoedfinanciers?

Voor beantwoording van deze onderzoeksvraag zijn de verschillende kenmerken, specifieke risico’s en probleem van zorgresidenties nadrukkelijk bestudeerd. Tevens zijn de mogelijkheden van een vastgoedfinanciering bekeken. Er is getracht inzicht te krijgen in de optimale vastgoedfinancieringsstructuur, eisen en financieringsvoorwaarden, indien vastgoedfinanciers overgaan tot het verstrekken van een financiering ten behoeve van een zorgresidentie. Tevens is getracht inzicht te krijgen in de huidige strategie van vastgoedfinanciers en of het financieren van deze vorm van vastgoed hieraan voldoet. De problematiek is onderzocht aan de hand van een literatuur- en praktijkonderzoek. Voor het literatuuronderzoek is gebruik gemaakt van artikelen uit diverse vastgoedbladen, publicaties op het internet, wetenschappelijke onderzoeken en andere vakliteratuur. Het praktijkonderzoek is gebaseerd op interviews met specialisten van meerdere banken en financieel advieskantoren. De conclusies en aanbevelingen hebben ten doel om vastgoedfinanciers en beleggers van advies te voorzien bij het vormen van een strategie t.a.v. zorgresidenties en aan welke eisen moet worden voldaan om het financieren van dit segment te laten slagen.

5.2 Conclusies en aanbevelingen: 

Een feit is dat de vergrijzing in Nederland al enige tijd is ingezet. Door meer welvaart en verbeteringen in de gezondheidszorg is de levensverwachting van 65-plussers toegenomen. Naast de toegenomen levensverwachting wordt het aantal 65-plussers versterkt door de babyboom. Deze ontwikkelingen zorgt er voor dat senioren een interessante doelgroep vormen en seniorenhuisvesting een aantrekkelijke beleggingscategorie kan vormen.



Uit onderzoek van het CBS is gebleken dat vooral de diversificatie van huishoudens, het toegenomen opleidingsniveau, het eigen woningbezit en de hogere welstand van huishoudens van invloed zijn op de woonwensen van de senioren. Met name de verhuisbereidheid onder rijkere senioren is berperkt. Zij geven de voorkeur om in eigen koopwoning te blijven. Naarmate deze woningen meer comfort bieden sterkere voorkeur om hier te blijven. Als 53

Financieren van zorgresidenties senioren ouder worden of hulpbehoevend dan neemt de verhuisbereidheid toe, maar ze willen niet inboeten op hun zelfstandigheid en comfort. De senioren willen verzorgd, maar wel zelfstandig, wonen. Het huidige aanbod verzorgingshuizen voldoet echter niet aan de vraag. 

De woonvorm zorgresidentie kan aan deze vraag voldoen. Deze aantrekkelijke en comfortabele woonvorm biedt zorg op maat en ouderen verliezen niet hun zelfstandigheid. De residenties bieden wooncomfort en luxe die aansluit op de leefsituatie die de bewoners van de residentie wensen. Aan deze woonvorm zijn ook risico’s gekoppeld. Goede kwaliteit en dienstverlening van de zorgexploitant zijn essentieel voor het slagen van deze woonvorm. Ook dient een zorgresidentie alternatief aan wendbaar te zijn om ook in de toekomst een succesvol beleggingsobject te zijn.



Het investeren in zorgresidenties is niet zonder risico’s. Daar zorginstellingen volledig verantwoordelijk worden voor het vastgoed en investeringsbeslissingen, zijn, naast de bestaande vastgoedrisico’s, de risico’s voor de instellingen enorm toegenomen.



Door gewijzigde wetgeving zal er een scheiding gaan plaatsvinden tussen wonen en zorg. De scheiding betreft een contractuele scheiding tussen, zorg, wonen en service. De ouderen hebben derhalve afzonderlijke huurcontracten, zorgcontracten en service. Voor banken zal het vastgoed niet langer de belangrijkste factor zijn om een lening op te verstrekken. Banken zullen hun analyses meer richten op de kwaliteit van de zorg die een zorgaanbieder kan leveren. De eigenaren zullen als eerste scherp in beeld moeten hebben c.q. krijgen aan wie ze eigenlijk verhuren alvorens te bepalen wat ze verhuren en hoe ze het verhuren. De kwaliteit van de zorg zal de waarde van de kasstroom bepalen.



De Nederlandse vastgoedmarkt werd jarenlang gedomineerd door de top 3, zijnde ING Real Estate Finance, FGH Bank en SNS Property Finance. Sinds 1 januari 2012 zijn de activiteiten van het kernbedrijf van Property Finance en SNS Bedrijven Advies samengevoegd tot SNS Bank Zakelijk. Een positief punt voor de vastgoedmarkt is dat ABN Amro weer tot de vastgoedmarkt is getreden.



Bij het behandelen van een vastgoedfinancieringsaanvraag, ten behoeve van de aankoop of financiering van een zorgresidentie, wordt het risicoprofiel en de zekerheidspositie beoordeeld. Door de geldgever wordt de uitvalswaarschijnlijkheid van een geldnemer, waarde van de zekerheid en de kwaliteit van de transactie beoordeeld. Het beoordelen van een vastgoedfinancieringsaanvraag is, gezien het brede scala aan risico-elementen, veelal maatwerk, waarbij de samenhang van de diverse onderwerpen ten behoeve van het risicoprofiel niet uit het oog mag worden verloren.



Uit de interviews met de vastgoedprofessionals blijkt duidelijk dat het financieren van zorgresidenties (nog) niet tot de strategie van de vastgoedfinanciers behoort. De core business is met name gericht op het financieren van commercieel vastgoed, zoals kantoren, winkels, verhuurde woningen en bedrijfspanden. De zorgresidenties zouden een aanvulling kunnen zijn op deze portefeuilles, maar er blijken nog veel onzekerheden wat betreft deze nieuwe markt te

54

Financieren van zorgresidenties bestaan. De respondenten benadrukken dat bij de financiering van een zorgresidentie een goede exploitatie van groot belang is. 

Goede onderbouwing van de kwaliteit en financiële positie van de huurder in de krediet aanvraag is dan ook essentieel. Een vereiste van de respondenten t.a.v. de zorgresidentie is dat het vastgoed flexibel en multifunctioneel moet zijn. Alternatieve aanwendbaarheid van het vastgoed is essentieel. Ombouw naar courante appartementen of hotelfunctie is daar een voorbeeld van.

 Een vastgoedfinanciering t.a.v. een zorgresidentie kan slagen mits de aanvraag volledig is onderbouwd. Financiers adviseren dan om maximaal tegen een bevoorschotting van 60-70% te financieren. De financiering en het object wordt gehangen in een compensabel belang, waarbij ander onroerend goed is ondergezet. De ondergezette portefeuille moet een goed verhuurde en gespreide portefeuille zijn. Tevens moeten de leningen in het compensabele belang goed betaalbaar zijn middels een comfortabele LCR en ruim kasstroomsurplus. In dit onderzoek is kritisch gekeken naar de financieringsmogelijkheden van zorgresidenties door vastgoedfinanciers. Echter naarmate het onderzoek vorderde bleek dat er nog veel items onderbelicht zijn. Tevens bleek uit de interviews met de respondenten dat er nog veel vragen en onduidelijkheden zijn omtrent deze woonvorm. De markt van zorgresidenties is een redelijk nieuwe markt voor vastgoedfinanciers en vastgoedbeleggers en ontbreekt de kennis over de ontwikkelingen, korte en langere termijn verwachtingen veelal. Het is raadzaam de ontwikkelingen van de doelgroep, die onder meer door het CBS duidelijk in kaart zijn gebracht, en andere literatuur betreffende dit onderwerp goed te blijven bestuderen en volgen om deze informatie vervolgens mee te nemen in de strategische keuzes met betrekking tot de financiering van zorgresidenties.

55


Geraadpleegde bronnen: 

Berg van den F. en Nienhuis P.S. Nienhuis (2010), Zorgvastgoed op weg naar volwassenheid.



Bijsterveld, K. (2007). Senioren en Vastgoed, De nieuwe oudere: van speelbal tot spelbepaler, Buildingbusiness.



Bilt, R.A.M. van de (2009 en 2010). Collegesheets vastgoedfinanciering Amsterdam School of Real Estate.



Brounen D. en Neuteboom P.(2007). De Vergrijzende Woningmarkt, ESB.



Dieters E (2010).‘Ook de rijken worden ooit bejaard’, Domus Magnus levert een luxe alternatief voor reguliere ouderenzorg, De Pers.



DTZ Zadelhoff (2008), Zorghotels nu en in de toekomst, De Nederlandse markt voor zorghotels.



Duin, C. van, Garssen J. (2011). Centraal Bureau voor de Statistiek. Bevolkingsprognose 2010– 2060: sterkere vergrijzing, langere levensduur.



Eichholtz P. en Kok N. (2007). Ervaringen met ouderenhuisvesting in de VS. ESB.



Garssen J. (2011). Centraal Bureau voor de Statistiek. Demografie van de vergrijzing. Den Haag/Heerlen.



Goes R.(2011). Vijf vragen over financiering zorgvastgoed. Aedes-Magazine.



Gool, P. van, e.a. (2007). Onroerend Goed als belegging. Houten: Wolter Nordhoff Groningen.



Groot, G. de en Piersma J. (2011). Zorg voelt malaise vastgoed. FD.



ING Economisch Bureau Zorgtrends Vastgoed (2008), Strategisch omgaan met vastgoed in de zorgsector.



ING Real Estate Finance en Nyenrode Business Universiteit (2011) Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers.



Kerste M., Poort J., Risseeuw P., Rosenboom N (2011). SEO Economisch onderzoek. Sectorstudie vastgoedfinanciering.



Kesteren, D.(2010). De senioren komen eraan! Vastgoed 7.

56


Klaver G.(2008). Koudwatervrees bij zorginstellingen, PropertyNL.



Kousemaeker, F.J.M. de, Agt, M.A.J.C.M. van (2007). Praktijkaspecten Vastgoed.



Meijer, J.L. (2011). Highlights kapitaallastenbrief.



Ministerie van VROM/WWI (2009), Senioren op de woningmarkt, nieuwe generaties, andere eisen en wensen. Den Haag.



Müller, G. Zorgfinanciering (2011). Achtergrondinformatie over de bekostiging van de zorg: een hulpmiddel voor corporaties die zorgvastgoed willen realiseren.



Nederlandse Mededingingsautoriteit (2011), Monitor Financiele sector: Notitie bij Sector Vastgoedfinanciering, SEO Onderzoek.



Nederlandse Mededingingsautoriteit, Sectorstudie Hypotheekmarkt, Een onderzoek naar de concurrentieomstandigheden op de Nederlandse hypotheekmarkt (mei 2011).



Nibe SVV (2006). Zekerheden en ondernemingsvormen.



Osch, B. van (2002) De huisvesting van bejaarden in de toekomst. Elsevier.



Pantelis N. (2012), ¡Ay, Caramba, España!



Vastgoedmarkt (2007) Woonzorg Nederland oudste in seniorenhuisvesting, Zakelijkheid en maatschappelijk nut combineren goed in vastgoedsector.



Vastgoedmarkt (2006), Senioren veroorzaken revolutie op de woningmarkt.



Weezel, M. (2011), Florida: het paradijs voor pensionado's, Vrij Nederland

57

Financieren van zorgresidenties Geraadpleegde Internetsites: www.abnamro.nl

www.rabovastgoed.nl

www.actiz.nl

www.riantverzorgdwonen.nl

www.aedesnet.nl

www.rijksoverheid.nl

www.ageing.tno.nl

www.sbo-nh.nl

www.anbo.nl

www.seniorenresidenties.nl

www.annexum.nl

www.seniorenstad.com

www.asre.nl

www.seniorenweb.nl

www.brinkgroep.nl

www.seniorlivingguide.com

www.cbre.nl

www.serviceflats.nl

www.cbs.nl

www.sfg.nl

www.ciz.nl

www.skipr.nl

www.domusmagnus.com

www.slingerbosch.nl

www.dsgr.nl

www.syntrusachmea.nl

www.eiz.nl

www.thesauruszorgenwelzijn.nl

www.fgh.nl

www.tno.nl

www.histopia.nl

www.vastgoedkennis.nl

www.homburg.nl

www.vertreknaarspanje.nl

www.huis-en-tuin.infonu.nl

www.vgn.nl

www.ing.nl

www.villadeluchte.nl

www.kangoeroewoning.nl

www.vn.nl

www.kenniscentrumwonenzorg.nl

www.wikipedia.nl

www.koetshuys-erica.nl

www.woonzorg.nl

www.lvgo.nl

www.zorgatlas.nl

www.movisie.nl

www.zorghotels.eu

www.nevep.nl

www.zorgresidenceregina.nl

www.nza.nl

www.zorgresidentie.eu

www.palliatievezorg.nl

www.zorgkantoordwo.nl

www.pzc.nl

www.zonneburg.nl

www.postbus50plusemmen.nl

www2.novazemblazorg 58

Bijlage 1

Vragenlijst respondent A) A. 1. 2. 3. 4. B. 1. 2. 3. 4. 5. 6. C. 1. 2.

3. 4. 5. 6. 7.

D. 1. 2. 3.

Respondent: Wat is uw naam? Waar bent werkzaam en wat is uw functie? Hoe lang bent u werkzaam in de vastgoedbranche? Mag ik uw naam noemen in de scriptie? Zorgresidenties: Op welke vormen van vastgoed richt u zich strategisch? Richt u zich in uw functie strategisch op zorgresidenties? Wat zijn volgens u de drie belangrijkste kenmerken van een zorgresidentie? Kwalificeert u zorgresidenties als courant vastgoed? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet? Wat zijn volgens u de specifieke risico’s van deze vorm van vastgoed? Wat zijn de kansen en bedreigingen, sterke en zwakke punten? Financieringskaders t.a.v. zorgresidenties Welke creditmetrics acht u van belang bij het financieren van zorgresidenties? Welke verhoudingen van de creditmetrics acht u acceptabel? -Welke bevoorschotting acht u gezond? -Betaalbaarheid (LCR, ICR en DSCR)? -Solvabiliteit debiteur? Welke zekerheden zijn van belang bij het financieren van zorgresidenties? Wat zijn uw overwegingen om zorgresidenties te financieren? Waar dienen volgens u zorgresidenties aan te voldoen om het financieren van deze vorm van vastgoed te laten slagen? Wat zijn de volgens u de specifieke financieringsrisico’s? Dient er een hogere vergoeding te worden betaald voor het financieren van zorgresidenties? Cases Acht u voorgestelde voorwaarden reëel? Welke risico-elementen onderscheidt u voor de vastgoedfinancier? Hoe kwalificeert u de zekerheidspositie voor de bank (cashflow, object en de zekerheden)?

Financieren van zorgresidenties 4. 5.

Wat zijn uw overwegingen om de aanvraag wel/niet te fiatteren Indien u de gevraagde financiering wilt verstrekken, hoe zou u de financiering, vanuit het oogpunt, van de bank construeren?

E.

Overig Heeft u nog wat gemist of heeft u nog wat toe te voegen?

60

Financieren van zorgresidenties Bijlage 2

Case A: Zorgresidentie Baambrugge Deze case is gebaseerd op een praktijkvoorbeeld. Namen, branches en cijfers zijn echter verzonnen. Elke overeenkomst met bestaande bedrijven berust louter op toeval

Geldnemer Geldnemer betreft een vastgoedfonds ‘Zorgresidentie Baambrugge’. Initiatiefnemer van het fonds wil zich in de toekomst meer gaan richten op de zorgvastgoedmarkt, daar er veel animo is voor interessante beleggingscategorie.

Financieringsbehoefte Financiering t.b.v. de aankoop van De ‘Zorgresidentie Baambrugge’ betreft een monumentaal klooster in Baambrugge (gemeente Abcoude). Het pand is momenteel in gebruik als langdurig verblijfsaccommodatie voor senioren met of zonder zorgbehoefte. Koopsom KK Totale investering Eigen inbreng Gevraagde financiering

€ € € € €

23.000,00 1.840,00 24.840,00 1.113,50 18.750,00

Marktwaarde OG BHO per jaar NHO per jaar Lening:

€ € € LTC LTV LCR

25.000,00 1.900,00 1.520,00 75% 75% 8,1%

61


       

Geldnemer(s): ‘Zorgresidentie Baambrugge’ Onderzetter(s): ‘Zorgresidentie Baambrugge’ HMS/borg: n.v.t. Rentepercentage en looptijd: 3M EURIBOR tarief met een opslag of 10 jaar rentevast. Rentemarge nader te bepalen Reguliere aflossing: 2% Afsluitprovisie: nader te bepalen Zekerheden: 1ste hypothecaire inschrijving

Object analyse Het klooster is op een landgoed van 5 hectare gelegen dat direct grenst aan de rijksweg, de bereikbaarheid vanuit steden als Amsterdam en Utrecht is dan ook zeer goed. Het pand dateert uit 1750 en beschikt over ruim 9.000 m2 vloeroppervlak en is onlangs gronding gerenoveerd. De residentie beschikt over 25 tweepersoons appartementen, 25 eenpersoons appartementen en 13 verpleegkamers. Deze voorziening is geschikt voor senioren met uiteenlopende zorgbehoeften. Als de zorgbehoefte verandert kan men dus in de residentie blijven wonen. Het complex beschikt over twee restaurants, een revalidatie afdeling met fysiotherapie en fitness ruimte, een zwembad en 70 parkeerplaatsen op eigen terrein. Bij de herontwikkeling van het klooster is rekening gehouden met een eventuele alternatieve functie. Zo zijn er voorbereidingen getroffen die het mogelijk maken om de tweepersoons appartementen te splitsen. Het pand is op 01.04.2011 getaxeerd op een marktwaarde in verhuurde staat ad. € 25.000.000,00.

Analyse Huurder Het geheel wordt per 1 juli 2011 voor een periode van 10 jaar, met een optie van telkens 5 jaar, verhuurd aan Residence Holland BV en Residence Facilitair BV verhuurd. BV wordt geleid een voormalig manager en consultant uit de zorgsector. Residence Holland BV verhuurt de appartementen en levert hoteldiensten aan bewoners die tijdelijk verblijven. Residence Facilitair BV levert een hospitality pakket aan de bewoners (o.a. maaltijden). Totale huurprijs bedraagt EUR 1.900.000. De zorg wordt geleverd door Thuis Zorg Holland BV, welke geen huurder is. De bewoners sluiten hiertoe een aparte overeenkomst met het thuiszorgbedrijf.

62

Financieren van zorgresidenties Bijlage 3 Case B: Belle Residence: Zorgresidentie in Spanje Deze case is gebaseerd op een praktijkvoorbeeld. Namen, branches en cijfers zijn echter verzonnen. Elke overeenkomst met bestaande bedrijven berust louter op toeval.

Geldnemer Geldnemer betreft Belle Residence Real Estate en verzoekt om een vastgoedfinanciering t.b.v. een herfinanciering van een zorgresidentie in Benidorm, Spanje. Achterliggende 100% aandeelhouder is een vermogende Nederlandse vastgoedbelegger, die veel onroerend goed in Spanje bezit. Met relatie doet de bank al enige jaren naar volle tevredenheid zaken. De exploitatie van de residentie vindt plaats in Belle Residence Real Estate. Er is geen huurcontract. Belle Residence Real Estate is eigenaar / gebruiker. Middels het aanbieden van hoogwaardige zorg met een zorgbehoefte heeft debiteur een prima mogelijkheid om vastgoed te exploiteren. Daarnaast wil Belle Residence Real Estate zich onderscheiden als de beste zorgresidentie aan de Costa Blanca middels een excellent zorgniveau en een uitstekende service.

Financieringsbehoefte Gevraagde financiering Marktwaarde OG BHO per jaar NHO per jaar LTV LCR

€ € € €

4.000,00 5.000,00 483,00 275,00 80% 6,9%

63

Financieren van zorgresidenties         

Geldnemer(s): Belle Residence Real Estate B.V. Onderzetter(s) Belle Residence Real Estate B.V. HMS/borg: Is bespreekbaar Rentepercentage en looptijd: 3M EURIBOR tarief met een opslag. Juridische looptijd van max 3 jaar. Rentemarge: nader te bepalen Reguliere aflossing: geen Afsluitprovisie: nader te bepalen Zekerheden: 1ste hypothecaire inschrijving en verpanding van de huurpenningen

Object Analyse: De residentie ligt in Benidorm, Spanje (provincie Alicante) op een terrein van 80.000m². Het terrein bevat een verpleeghuis (48 kamers), een servicegebouw, vier woonblokken met 175 appartementen, garages, zwembaden en sportfaciliteiten. Relatie heeft een taxatie uit 2009 in bezit van een lokale taxateur: marktwaarde € 6.000/m. Doordat relatie daarna fors heeft geïnvesteerd en ook de algemene ruimten meer naar een Nederlands voorziening niveau heeft gebracht (er worden zeer regelmatig patiënten uit Nederland ingevlogen voor een verblijf + in de provincie Alicante wonen inmiddels ruim 140.000 Nederlanders en Belgen) heeft relatie geen reden gegeven om aan die waarde te twijfelen en daardoor heeft relatie recent geen taxatie laten uitvoeren. Door de onrustige en negatieve ontwikkelingen op de vastgoedmarkt voeren wij een forse correctie op de oorspronkelijke waarde uit en hanteren een waarde van € 5.000/m. Relatie is zich bewust van het zeer specifieke karakter van onderhavig onroerend goed en de afhankelijkheid van de waarde in relatie tot de exploitatie. Er zijn geen verdere investeringen gepland. 10. Huur: 11. De exploitatie vindt plaats in Belle Residence Real Estate. Na exploitatie blijft € 275/m over voor rente en aflossing. Van de 48 kamers in het verpleeghuis is 50% vast bezet en 50% is incidenteel. De bezetting in de wintermaanden blijft een punt van aandacht. De patiënten zijn voor ca 50% afkomstig uit Nederland en 50% overig (Du, Fr, Spa etc). Men moet het vooral hebben van mond-op-mond reclame en advertenties (in Spanje). Tevens zijn er samenwerkingen met diverse zorginstellingen. 12.

64

FINANCIERING VAN ZORGRESIDENTIES

Recommend Documents