6-10-2014
Toekomstbestendig zorgvastgoed Een verkenning van alternatieve financieringsvormen
Timo Huisman, Sietske van ‘t Hooft en Gert-Wim van de Meent Zorgteam Loyens & Loeff - Taking care of your business
Wie zijn wij en wat is onze missie Onze missie: 1. Jullie uitdagen en inspireren op het gebied van zorgvastgoed 2. Goed nieuws: er zijn genoeg mogelijkheden en initiatieven waar wij jullie bij kunnen helpen 3. Slecht nieuws: geen one size fits all oplossing Take-away: 1. Eigendom van vastgoed is niet heilig 2. Er is leven na de bankfinanciering 3. Goede voorbereiding is key – het business plan
De huidige markt vraagt om creativiteit – ons zorgteam fungeert graag als jullie (sparring) partner
2
1
6-10-2014
Een greep uit de media
3
Herijking van de zorgvastgoedstrategie •
Stelselwijziging zet door, woon-/zorgbehoefte en vraag naar zorgvastgoed nemen toe
•
Analyse → zorgstrategie inclusief vastgoed → business plan → business case
•
Scenario’s (leegstand ≠ optie): • verkoop • verduurzamen van vastgoed (?) • tijdelijke transformatie • toekomstbestendige transformatie, bijvoorbeeld verzelfstandigen • (in combinatie met) sale & lease back
•
Partners: vastgoedfondsen, samen met andere zorginstellingen
4
2
6-10-2014
Eigendom versus huur
volledige zeggenschap geen huurverplichting rendement uit vastgoed (?)
gedeelde zeggenschap versterken vermogenspositie verkleinen vastgoedrisico’s focus op core-business financieringsmogelijkheden profiteren fiscale structurering rendement via o.a. participatie
5
Zorgvastgoedfonds en pooling Zorginstelling Zorginstelling Zorginstelling
huur
Belegger(s)
verkoop / inbreng
kapitaal
Vastgoedfonds
Bank vreemd vermogen
6
3
6-10-2014
Financiering – mix and match Typen: • Vreemd vermogen • Mezzanine producten • Eigen vermogen • Off balance
Investeerders en financiers: • Nederlandse banken (ABN, ING, Rabo, BNG) • Internationale kapitaalmarkt (UK, US, Duitsland) • Stakeholders (specialisten, patiënten, werknemers) • Individuele beleggers • Woningcorporaties • Participatiemaatschappijen (Gilde Healthcare, NPM Healthcare, De Hoge Dennen, family offices) • Pensioenfondsen (APG, PGGM, MN Services • (Zorg)vastgoedbeleggers (Apollo Zorgvastgoedfonds, Syntrus Achmea)
7
Neutraal
Gunstig
Ongunstig 8
4
6-10-2014
Business plan is key Business plan = vertaalslag tussen zorginstellingen en financiële partijen / investeerders op het gebied van taal, inhoud, proces en verwachtingen. • • •
•
Huidige positie in kaart brengen Focus aanbrengen: wat is onze sterkte Markt in kaart brengen: • huidige en toekomstige vraag • type zorg • type vastgoed • concurrentie Flexibiliteit inbouwen (wijziging overheidsbeleid)
9
Business plan – tips & tricks 1. Wees concreet •
Kom snel tot de kern – less is more, executive summary – max 4 pagina’s
2. Wees realistisch •
Positieve en negatieve scenario’s, kansen maar ook bedreigingen, onderbouw met cijfers
3. Laat zien dat je conservatief (of in iedere geval niet te risicovol) bent •
Investeerders houden niet van (teveel) risico
4. Probeer te visualiseren •
Organogram, foto’s, grafieken en staatjes
5. Wees creatief 6. Vraag om een second opinion •
Een second opinion van een financieel adviseur of advocaat levert de investering op
10
5
6-10-2014
Missie geslaagd?
Vragen? Uiteraard praten wij u ook graag 1-op-1 bij over onderwerpen die vandaag niet aan bod zijn gekomen!
11
Om thuis nog eens na te lezenI
6
6-10-2014
Eigendom versus huur Aandachtspunten bij sale & lease back:
Onderbouwde zorgstrategie Goede due diligence naar vastgoed en partners Regeling zeggenschap in huurcontract en mogelijk andere fondsdocumentatie Terugkooprecht in huurcontract en notariële leveringsakte met ketting- en boetebeding Geen triple net huurcontract Waarborgen zorgafname Rechtsvorm van vastgoedfonds Fiscale structurering – overdrachtsbelasting, omzetbelasting, zorgvrijstelling Governance – extern toezicht, intern toezicht (statutair/buiten-statutair), horizontaal toezicht Toestemming College sanering I
13
Vastgoedfonds Aandachtspunten door de bril van beleggers: •
• •
•
•
Beleggingshorizon: De beleggingshorizon van de vastgoedbelegger is lange termijn, zeker voor belegging in zorgvastgoed. Hoe incouranter het vastgoed hoe langer het huurcontract en daarmee de belegging. Beleggingsomvang: Vastgoedbeleggers zijn doorgaans geïnteresseerd in beleggingen van een kleine tot middelgrote omvang (€ 10 - € 100 miljoen), pensioenfonds in een grotere omvang. Beleggingsrisico: De opzet van het huurcontract bepaalt in grote mate het risicoprofiel. Voor zorgvastgoed blijven veel risico's op bezetting en onderhoud vaak liggen bij de zorginstelling en ligt alleen het eindwaarde risico bij de belegger. Dit laatste wordt door zeer lang lopende contracten opgevangen. Door het onderpand wordt het risico ook beperkt. Zeggenschap: Een vastgoedbelegger investeert in ontwikkeling en financiering van vastgoed. De belegger wil volledige zeggenschap over het vastgoed en niet over de zorgorganisatie. Met goede afspraken in het huurcontract kan er veel zeggenschap bij de zorginstelling blijven liggen. Liquiditeit: Het onderpand, dus het vastgoed, bepaalt de liquiditeit. Courantheid en locatie zijn hierbij belangrijke factoren. Hier stelt de belegger hoge eisen aan. (bron: Zorgkapitaal)
14
7
6-10-2014
Financieringsstructuren voor zorgvastgoed In de tabel op de volgende slide is voor een aantal financieringsvormen aangegeven wat de voor een nadelen zijn ten opzichte van een traditionele bankfinanciering. Categorieën: - Eenmalige kosten – hoogte van de opstartkosten van een dergelijke financiering - Structurele kosten – hoogte van de doorlopende kosten van een dergelijke financiering - Kennis – in hoeverre kan de zorginstelling profiteren van kennis van de financier - Beschikbaar kapitaal – in hoeverre is er kapitaal beschikbaar - Wet en regelgeving – mate van regulering van het betreffende product - Externe discipline – mate van toezicht / discipline die het product met zich meebrengt - Zeggenschap – mate van zeggenschap die de zorginstelling moet opgeven
15
Neutraal
Gunstig
Ongunstig 16
8
6-10-2014
Een aantal alternatieven nader uitgewerkt -
Vastgoedfonds Social Impact Bonds Participatie medisch specialisten Alternext
17
Vastgoedfonds Off balance financiering: zorginstelling huurt vastgoed van het vastgoedfonds -
Zorginstelling kan participeren in het fonds Geen verlies van autonomie Vorm van samenwerking tussen zorginstellingen Professionalisering vastgoedbeleid Voorbeelden: Schiphol (NL), NS (NL), Healthcare Real Estate Investment Trusts (VS)
18
9
6-10-2014
Social impact bonds Uitgifte van obligaties waarbij het rendement afhankelijk is van realisatie van een vooraf gesteld maatschappelijk doel (bijvoorbeeld kwaliteit en klanttevredenheid) • • • •
Gebruik naast traditionele bankfinanciering Uitdaging: meetbaarheid realisering doelstelling Voordelen: lagere rente, externe disciplinering en toegang voor allerlei typen beleggers Voorbeelden: social impact bonds in de VS en GB voor de financiering van vermindering recidive
19
Participatie medisch specialisten Verstrekken van (achtergestelde) leningen door medisch specialisten voor specifieke projecten (zoals renovatie of uitbreiding) • • • •
Gebruik naast traditionele bankfinanciering – mezzanine instrument Gelijktrekken van belangen specialisten en zorginstellingen Kan gepaard gaan met vertegenwoordiging in de raad van bestuur, raad van toezicht of ander orgaan Voorbeelden: talloze ziekenhuizen in de Verenigde Staten
20
10
6-10-2014
Alternext Uitgifte van aandelen of obligaties met een notering aan Alternext • • •
Gebruik naast traditionele bankfinanciering – mezzanine instrument Mogelijkheid tot het verstrekken van participaties aan stakeholders (bijvoorbeeld medisch specialisten, bewoners, lokale particulieren en zorgverzekeraars) Alternext = onderdeel van Euronext dat kleine en middelgrote bedrijven de mogelijkheid biedt tot een beursnotering • Makkelijkere toetreding, bijv. geen IFRS vereiste • Wèl toezicht door AFM en prospectusplicht
ECHTER: Alternext lijkt niet langer een duurzame oplossing – Euronext heeft aangekondigd Alternext te gaan sluiten
21
Wie zijn wij?
11
6-10-2014
Zorgteam Loyens & Loeff •
Geïntegreerde benadering door advocaten, notarissen en fiscalisten o 60 professionals met ‘zorgervaring’ o 20 leden kern Zorgteam
•
Pragmatische, no-nonsense aanpak
•
Veel branchekennis
•
Omvangrijk track record o 80 zorginstellingen o Investeerders o Banken o Woningcorporaties
•
Snelle service tegen een scherp tarief
23
Timo Huisman Advocaat, Vastgoed – Zorgteam Senior associate Loyens & Loeff Timo Huisman is gespecialiseerd op het gebied van projectontwikkeling en civiel bouwrecht – aan/-verkoop en -huur, samenwerking, (geïntegreerde) bouwcontracten en geschillenbeslechting. Daarbij adviseert hij zorginstellingen, alsook ontwikkelaars, beleggers en woningcorporaties. Hij is lid van de teams Zorg(vastgoed), Projectontwikkeling en Woningcorporaties. Timo is spreker op (in-house) seminars en gastdocent aan de Rechtenfaculteit, Universiteit van Amsterdam.
T: +31 20 578 59 94 M: +31 622 93 82 90 E:
[email protected]
24
12
6-10-2014
Sietske van ‘t Hooft Advocaat, Bank- & Effectenrecht – Zorgteam Senior associate Loyens & Loeff Sietske van ‘t Hooft (1980) is werkzaam binnen de praktijkgroep Bank- en Effectenrecht, waar zij financiële instellingen en ondernemingen adviseert in een breed spectrum aan nationale en internationale financieringstransacties. Sietske is lid van het Zorgteam van Loyens & Loeff en adviseert en begeleidt regelmatig financiële instellingen en zorginstellingen bij financieringstransacties en zorg gerelateerde financieringsvraagstukken. Sietske was ook werkzaam op het kantoor in Tokyo (2008) en het kantoor in New York (2009-2011). In 2012 was zij als secondee werkzaam bij ING Bank N.V.
T: +31 20 578 52 60 M: +31 651 10 43 21 E:
[email protected]
25
Gert-Wim van de Meent Advocaat, Mededinging & Overheid – Zorgteam Partner Loyens & Loeff Gert-Wim van de Meent adviseert aan en procedeert voor zorginstellingen op een breed regulatoir terrein. Naast zorgspecifieke regelgeving heeft hij als speciale aandachtsgebieden het inkoop- en aanbestedings-, mededingings- en staatssteunrecht. Hij verdedigt (-de) diverse zorginstellingen die een kartelboete hebben gekregen van de Nederlandse Mededingingsautoriteit.
T: +31 20 578 59 66 M: +31 651 56 27 61 E:
[email protected]
26
13
6-10-2014
Track record Meer dan 80 zorginstellingen en zorgverzekeraars hebben Loyens & Loeff de afgelopen jaren ingeschakeld voor juridisch en fiscaal advies. Hiertussen bevinden zich (zeer) grote spelers, maar ook middelgrote en kleine instellingen. Het zorgteam heeft in de periode van 2005-2014 onder andere de volgende cliënten bijgestaan:
Loyens & Loeff heeft geen exclusiviteit om voor deze cliënten op te treden. Om deze reden kunnen ook andere juridische en fiscale advieskantoren voor bovenstaande cliënten optreden.
27
Onze organisatie Investment Management
Private Equity
Fiscaal
Kapitaalmarkten
Vastgoed
Ondernemingsrecht/ Fusies&Overnames
Restructurering & Insolventierecht
Proces- & Arbitragerecht
Mededinging & Regulatory
Full-service kantoor Bank & Effectenrecht
Adviseurs naar professie Feiten
Advocaten Fiscalisten Notarissen Totaal
Europa
380 330 85 795 Noord Amerika
Azië
Kantoren
28
14
6-10-2014
Wij nemen onze maatschappelijke verantwoordelijkheid serieus
Pro bonowerkzaamheden
Fondsenwerving voor goede doelen
CO2-footprint
Diversity Council
29
Waardering uit de markt Chambers beschouwt ons als toonaangevend kantoor, met een sterke internationale reputatie. Cliënten waarderen de combinatie van juridisch en fiscaal advies. Loyens & Loeff op de eerste plaats in de Incompany 100, het grootste onafhankelijke onderzoek naar de tevredenheid van klanten bij zakelijke dienstverleners. Ons kantoor scoort met name hoog op het gebied van knowhow, vakkennis, visie en service. Cliënten geven ons bovendien een opvallend groot compliment voor de snelheid van werken. Wederom hoge scores in de meest recente editie. Legal 500 zegt "great expertise and industry knowledge” en “a very high standard of service”.
Loyens & Loeff behaalde de hoogste score voor belastingadvies in Nederland en Luxemburg in de World Tax-uitgave van International Tax Review. Uit onderzoek van Effectory komt Loyens & Loeff Nederland naar voren als Beste Werkgever in de sector Zakelijke Dienstverlening
Loyens & Loeff werd in drie categorieën genomineerd voor de Financial Times Innovative Lawyers Awards. Ons kantoor stond op de shortlist in de categorieën ‘Most innovative law firm in Finance’, ‘Most innovative law firm in corporate strategy’ en ’Most innovative law firm in Europe’.
30
15
6-10-2014
Amsterdam Arnhem Aruba Brussel Curaçao Dubai Genève Hong Kong Londen Luxemburg New York Parijs Rotterdam Singapore Tokio Zürich
www.loyensloeff.com
16
