De Nederlandse markt voor zorgvastgoed
Focus in beleggingsstrategie
Voor het investeren in zorgvastgoed staan de meeste seinen op groen. De vergrijzing en de marktwerking in de zorg zorgen voor een structurele verbetering van het investeringsklimaat voor zorgvastgoed. De beleidsmatige focus op langer thuiswonen van ouderen en zorgbehoevenden en het verplaatsen van zorg naar eerstelijnscentra in de wijk biedt perspectieven voor investeringen in die steden waar de vraag naar wonen en zorg het grootst is. Een voorwaarde voor aantrekkelijke investeringen is dat er voldoende voorzieningen in de nabijheid zijn te vinden. De markt voor zorgvastgoed staat aan de vooravond van verdere institutionalisering. Het aantal beleggers dat de markt betreedt, neemt toe. De beginfase waarin de markt van zorgvastgoed zich bevindt, biedt kansen voor early adopters.
• Ligging in meest kansrijke gebieden in Nederland: Randstad inclusief kustgemeenten, Gooi, Veluwe en Brabantse Stedenrij • (zorg)Woningen --Middeldure huurwoningen (€ 700 tot € 1.000) met een zorglabel, dan wel levensloopbestendig --Duurdere huurwoningen (tot € 1.200 kale huur) in centra binnensteden --Focus op objecten met openbaar vervoers- en winkelvoorzieningen in directe omgeving • Niet-woningen --Eerste- en anderhalvelijnscentra, kleinere particuliere behandelcentra, kleinschalige intramurale zorgcentra met solvabele en deskundige zorginstellingen als huurder --Alternatief hergebruik van het vastgoed is voorwaarde • Ziekenhuizen blijven door specialistische karakter buiten scope
Outlook 2015
2016
Waardegroei
+
+
Huurniveau
+
+
Legenda + =/+ = =/-
verwachte stijging stabiel tot lichte stijging stabiel stabiel tot lichte daling verwachte daling
Swot-analyse Nederlandse zorgmarkt Strengths
Weaknesses
Komende 25 jaar 1,3 miljoen extra 75-plussers
Terugvallend inkomen ouderen na pensionering
Wens tot langer thuiswonen van ouderen en zorgbehoevenden voedt vraag naar zorgwoningen
Impact herstructurering zorg nog niet volledig uitgewerkt
Beleggingskarakteristieken zorgwoningen sterk gerelateerd aan woningvastgoed
Beperkte omvang huidige institutionele zorgmarkt
Eigen vermogen en solvabiliteit van zorginstellingen gemiddeld hoog
Weinig historische cijfers beleggingskarakteristieken
Langjarige huurcontracten met zorginstellingen mogelijk Opportunities
Threats
Beleggingsmarkt in beginstadium biedt ‘early adopter premium’
Hoe ouder mensen worden, hoe beperkter hun verhuisgeneigdheid is
Noodzakelijke vervangingsvraag in bestaande woningvoorraad t.b.v. levensloopbestendigheid
Veel zorginstellingen die uit onbekendheid beleggers nog te weinig als partner zien
Zorg meer decentraal georganiseerd in de wijk met grotere rol eerstelijnszorg
Zwakke zorginstellingen zorgen voor slecht imago zorgvastgoed
Verouderde vastgoedvoorraad zorginstellingen is niet concurrerend met nieuwbouw
Verhuurdersheffing voor gereguleerde kleine zelfstandige eenheden
Nauwelijks kredietverlening voor zorginstellingen door banken en beperktere rol corporaties zet beleggers op de kaart Bijdrage aan maatschappelijke profilering
Structurele veranderingen In de zorgmarkt vinden momenteel veel veranderingen plaats als gevolg van een aantal structurele ontwikkelingen. Door de aanhoudende bevolkings groei in zijn algemeenheid en vergrijzing in het bijzonder, neemt de vraag naar zorg de komende decennia toe. De komende 25 jaar stijgt het aantal 75-plussers met 1,3 miljoen. Dit zorgt voor een aanzienlijke absolute opgave in de zorgmarkt en bijhorende vastgoedmarkt. Enerzijds is er een kwantitatief tekort, anderzijds doet zich een kwalitatieve mismatch tussen woonwensen en de huidige woningvoorraad voor. De huidige voorraad is vaak verouderd en het toenemend aantal eenpersoonshuishoudens vraagt in de regel om kleinere wooneenheden. Een andere belangrijke structurele ontwikkeling is de keuze voor herinrichting en bijbehorende decentralisatie van de zorgmarkt. De kaders voor het nieuwe zorgstelsel zijn inmiddels duidelijk. De wijkgebonden zorg met de wijkverpleegkundige en de eerstelijnszorgvoorzieningen wordt belangrijker ten koste van duurdere tweedelijnszorg. Doel is om mensen zo lang mogelijk thuis te laten wonen. De beleidsmatige scheiding van wonen en zorg betekent dat licht zorgbehoevenden niet langer een vergoeding voor een verblijf in een instelling krijgen. In plaats daarvan kunnen zij in sommige gevallen budget krijgen om de noodzakelijk zorg thuis in te kopen. Met de herinrichting en decentralisatie moet de zorgmarkt nu een omslag maken naar meer marktgericht denken. Zorgorganisaties moeten structureel efficiënter omgaan met de zorgproductie en zijn bovendien financieel verantwoordelijk voor het eigen gevoerde beleid. Een deel van het zorg vastgoed gericht op de licht zorgbehoevenden is met de beleidswijziging voor zorginstellingen overbodig geworden. Conjuncturele ontwikkelingen Hoewel zorgvastgoed relatief minder afhankelijk is van conjuncturele ontwikkelingen, heeft ze wel met diverse kortetermijnontwikkelingen te maken. De economische tegenwind van de afgelopen jaren heeft ervoor gezorgd dat zorginstellingen voor investeringen nauwelijks meer bij banken terecht kunnen. Banken zijn strengere
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
eisen gaan hanteren bij het verlenen van financieringen. Beleggers worden daarmee aantrekkelijke samenwerkingspartners. Door het scheiden van wonen en zorg kampen zorginstellingen die lichte zorg aanboden - en die dit als inkomstenbron zagen wegvallen - in meer of mindere mate met leegstand in hun verzorgingstehuizen. Particuliere verhuur blijft een moeilijke optie voor hen; enerzijds vanwege de investeringsopgave om een woning courant te maken, anderzijds vanwege de verhuurdersheffing in het gereguleerde segment. Het kabinet probeert een deel van deze problematiek te ondervangen door een korting op de verhuurdersheffing per omgebouwde eenheid te verlenen. De economische groei in de zorgsector blijft achter bij het herstel in andere sectoren in Nederland. Dit komt met name door de verschuiving van zorg in de duurdere tweedelijn naar de goedkopere eerstelijn. Vastgoedmarkt zorg De enorme vergrijzing die op ons afkomt, resulteert de komende 25 jaar in een tekort van ruim 855.000 wooneenheden die geschikt zijn voor het verlenen van lichte tot zware zorg (bron: Fortuna 2013, zie figuur 4). Ongeveer 95.000 eenheden daarvan bestaan uit intramurale zorgwoningen vanaf het huidige zorgzwaartepakket 5. Voor zorgzwaartepakket 4 bestaat nog onduidelijkheid in welke mate deze onder het scheiden van wonen en zorg gaat vallen. De voornaamste groei op het gebied van zorgwoningen ontstaat door ouderen die langer thuis blijven wonen door hun eigen woning geschikt te maken voor het verlenen van zorg aan huis. In veel gevallen zal dit goed te realiseren zijn, zeker wanneer de techniek zich zo blijft ontwikkelen dat een deel van de zorgvraag draadloos kan worden vervuld via bijvoorbeeld de tablet. Ook beperkte bouwkundige aanpassingen kunnen een woning geschikt maken voor zorg aan huis. Er ligt een markt open voor slimme huisvestingsconcepten en ondersteunende voorzieningen om de bestaande voorraad toekomstbestendig te maken. De vraag naar levensloopbestendige woningen kan niet geheel worden vervuld vanuit de huidige en nog aan te passen woningvoorraad.
Nieuwbouw is sowieso nodig vanuit een gebrek aan aanbod en - daar bovenop - een noodzakelijke vervangingsvraag. De bestaande woningvoorraad is namelijk verouderd, zeker wanneer de komende decennia daarin worden meegenomen. Er zitten vaak slechte woningen tussen die ook op het gebied van duurzaamheid ver achter lopen op huidige en toekomstige standaarden. Nieuwe woningen zullen, gezien de groeiende doelgroep, meer dan ooit levensloopbestendig worden gemaakt. Voor een deel gaat dit samen met nieuwe zorgconcepten waarbij de zorg in de wijk centraal staat. Dergelijke woningen kunnen in één gebouw worden gecombineerd met zorgvoorzieningen. Niet alle regio’s, locaties en instellingen zijn voor
investeerders interessant. Regionaal zijn er flinke verschillen in locaties. In perifeer gelegen steden en regio’s is het percentage ouderen op dit moment groot, maar ook de voormalige groeikernen in de Randstad vergrijzen in rap tempo. De grotere steden verouderen relatief nauwelijks door de aanwas van jongeren, maar in absolute aantallen is ook hier sprake van forse groei. Binnen steden manifesteert de vergrijzing zich met name in de voormalige uitbreidingswijken. Dit gaat in potentie goed samen met de decentrale rol die de eerstelijnszorg in het nieuwe zorgstelsel heeft toebedeeld gekregen. De groeiende leegstand bij instellingen die voorheen lichte zorg verleenden, zorgt ervoor dat sommige instellingen overwegen om deze eenheden
Figuur 1 V raag naar wonen met zorg, intramuraal, extramuraal Bron: Fortuna (2013), prognose Wonen met zorg
Beschut Wonen (ZZP 1-4)
Beschermd Wonen (ZZP 5-8)
Intramuraal Overig (ZZP 9-10)
Verzorgd Wonen
Overig geschikte huisvesting
1.000.000 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 2014
2020
2025
2030
2035
2040
Voor het investeren in zorgvastgoed staan de meeste seinen op groen
individueel te verhuren. De concurrentie die dit mogelijk oplevert voor beleggers is beperkt. De leegstaande verzorgingstehuizen zijn in veel gevallen namelijk verouderd en moeten grondig worden gerenoveerd. De verhuurdersheffing voor kleine zelfstandige eenheden maakt, ondanks de korting van het kabinet, de businesscase voor hen vaak moeilijk. De verwachting is dat zorginstellingen een beperkte rol gaan spelen op het vlak van niet-intramurale zorgwoningen. Dit biedt kansen voor beleggers, zeker wanneer er combinaties worden gevormd met zorginstellingen die zorg dragen voor het intramurale deel. Een kritische blik op dit vlak is noodzakelijk omdat niet elke zorginstelling als financieel solide huurder kan worden gezien. Het aantal zorginstellingen dat er financieel nog goed voor staat is nog steeds omvangrijk en op basis van een goede analyse voorspelbaar. Beleggingsmarkt Er is veel bestaand zorgvastgoed (naar schatting circa 52 miljoen m2), maar slechts een klein deel hiervan is nu geschikt voor beleggers. Een deel van het zorgvastgoed is in handen van zorginstellingen die geen reden zien om het zorgvastgoed te verkopen, een deel is in omvang te klein (individuele praktijken) of juist te groot (bijv. ziekenhuizen). Omdat zorginstellingen worden gedwongen om naar alternatieve manieren van financiering uit te kijken en de investeringspropositie voor beleggers aantrekkelijker wordt, is de verwachting dat het investeringsvolume van particuliere en institutionele beleggers in zorgvastgoed de komende jaren snel gaat groeien naar enkele honderden miljoenen per jaar. Er is nu een grote investeringsbereidheid bij de grote Nederlandse beleggers, met name richting care-gerelateerd zorgvastgoed. Ook buitenlandse partijen kijken naar investeringsmogelijkheden vanwege de potentie, maar ook omdat in veel Angelsaksische landen het beleggen in ‘health care’ tot op heden meer gemeengoed is dan in Nederland. De te realiseren rendementen zijn in potentie aantrekkelijk. Voor zorgwoningen is het rendements/risicoprofiel vergelijkbaar met dat van woningen, terwijl zorginstellingen en ondersteunende zorgdiensten vergelijkbare
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
karakteristieken vertonen met commercieel vastgoed. De aanvangsrendementen voor zorgwoningen zullen naar verwachting in de komende twee jaar verder dalen, wat betekent dat nu investeren gelijk een extra hoog direct rendement als gevolg heeft. Een stijgende markthuurgroei en het voorziene herstel in de waardering levert aantrekkelijke totaalrendementen op. Op het gebied van zorgvastgoed zien we momenteel veel initiatieven en projecten waarbij sprake is van een combinatie van zorg(gerelateerde) functies: intramurale zorgwoningen in combinatie met ‘reguliere’ woningen in het gereguleerde en/of het geliberaliseerde segment. Daarnaast kan, afhankelijk van de locatie, ook nog sprake zijn van eerstelijnszorgvoorzieningen. Waar corporaties van oudsher natuurlijke partners van zorginstellingen waren, zal dat in de toekomst anders zijn. Corporaties worden geacht zich meer op hun sociale taak te richten. Dit beïnvloedt de betrokkenheid bij projecten met een beperkte sociale huurcomponent. Beleggingsadvies Als gevolg van demografische ontwikkelingen en de terugtrekkende overheid staan de seinen voor het investeren in zorgvastgoed op groen. Er is vraag naar kwalitatief goede woningen in stedelijke gebieden met groeipotentie waar bewoners in de toekomst thuis zorg kunnen ontvangen en zo langer thuis kunnen blijven wonen. Dit kan zijn in een bestaande wijk waar mensen al wonen of juist in centrumstedelijke gebieden waar ook niet-zorggerelateerde voorzieningen voor extra aantrekkingskracht kunnen zorgen. Omdat deze woningen bijna 1-op-1 vergelijkbaar zijn met reguliere woningen, is het risico beperkt vanwege de hoge alternatieve aanwendbaarheid. Geografisch voorzien wij de beste kansen in de Randstad, inclusief kustgemeenten, het Gooi, de Veluwe en Brabantse Stedenrij. Zorgwoningen hebben idealiter een kale huurprijs van € 700 tot € 1.000. In centrumgebieden van de grootste steden kan dit oplopen tot € 1.250. Een door de overheid ondersteunde trend is de stijgende lokale functie van eerste- en anderhalvelijnszorg. Dit type zorgvastgoed wint naar verwachting aan importantie en biedt kansen voor combinaties in één zorgconcept met andere typen
zorgvastgoed, zoals intramurale zorgwoningen en levensloopbestendige woningen. Voor intramurale zorgwoningen zijn de vooruitzichten ook goed, zolang de betrokken zorginstelling maar een stevig financieel fundament en vooruitzicht heeft. Bij het eventueel omvallen van een zorginstelling wordt de zorgfunctie zeer waarschijnlijk overgenomen door een andere instelling. Immers, de zorgvraag blijft. Wanneer de bouwkundige voorzieningen dusdanig zijn dat transformatie naar courante wooneenheden ook
mogelijk is, wordt het neerwaarts risico als zeer beperkt beschouwd. Voor zelfstandige behandelcentra wordt geadviseerd pas op de plaats te maken en de uitwerkingen van de herstructurering van de zorg en de toebedeling van zorgkantoren goed te analyseren. Voor ziekenhuisfuncties zijn de risico’s momenteel relatief groot. Veel ziekenhuizen staan er financieel niet goed voor en decentralisatie en specialisering van zorg maakt het toekomstperspectief van veel ziekenhuizen onzeker.
