De Nederlandse markt voor kantoorruimte | 2007
Opmaat naar meer
Opmaat naar meer De Nederlandse markt voor kantoorruimte 2007 Utrecht: DTZ Zadelhoff v.o.f. ISBN 90-78197-07-2 Trefwoord: kantorenmarkt/onroerend goed Vormgeving: Matt Art Concept & Design, Haarlem Niets uit deze uitgave mag worden overgenomen en/of vermenigvuldigd zonder bronvermelding. Alle gegevens zijn met zorg samengesteld. Ten aanzien van de juistheid ervan wordt evenwel geen aansprakelijkheid aanvaard. Deze publicatie is verkrijgbaar bij: DTZ Zadelhoff, afdeling Research te Utrecht (tel. 030 2 524 500). De prijs bedraagt E 75,- inclusief BTW en verzendkosten. Er is ook een Engelse versie beschikbaar. Dit rapport kunt u ook vinden op onze website www.dtz.nl. DTZ Zadelhoff is een v.o.f. van partners die deelnemen middels besloten vennootschappen. Uitgevoerd door: DTZ Zadelhoff, afdeling Research Maliebaan 50b 3581 CS Utrecht E-mail:
[email protected]
Inhoud Voorwoord
3
Economie
4
Bedrijfsdynamiek
5
Huisvestingstrends
6
Voorraad in gebruik
8
Opname
10
Aanbod
12
Leegstand
13
Huurprijzen
14
Regionaal perspectief
15
Toekomstperspectief
16
Huurprijzenoverzicht
18
Begrippenlijst
19
Voorwoord
Anders dan u van ons gewend bent, publiceert
In totaal werd 1,8 miljoen vierkante meter
DTZ Zadelhoff de ontwikkelingen op de
kantoorruimte gehuurd of gekocht gedurende
landelijke vastgoedmarkt niet langer in één
2006. De opname wijkt daarmee niet veel af
uitgave. In plaats daarvan is gekozen om de
van het niveau van vorig jaar.
verschillende vastgoedsegmenten elk in een aparte uitgave te behandelen. Hierdoor is er
In dit rapport wordt naast de kantorenmarkt
ruimte voor uitgebreidere en meer diepgaande
ook uitgebreid aandacht besteed aan de
analyses.
ontwikkeling van de Nederlandse economie, dynamiek in bedrijfsdemografie en huisves-
In deze uitgave van onze landelijke kantoren-
tingstrends onder kantoorgebruikers. Deze
marktrapportage, ‘Opmaat naar meer’, staan
zaken hebben afgelopen jaren een stempel
de ontwikkelingen op de Nederlandse
gedrukt op de kantorenmarkt en zullen ook in
kantorenmarkt van afgelopen jaar centraal.
de toekomst invloed hebben op de marktont-
Gelijktijdig met dit rapport verschijnt de
wikkeling.
rapportage ‘Oud voor nieuw’, waarin de ontwikkelingen op de Nederlandse bedrijfs-
Door verdere professionalisering ontstaat een
ruimtemarkt wordt beschreven en de bundel
toenemende behoefte aan informatie. Wij
‘Nederland compleet’ waarin voor de 17
verwachten met deze uitgave hieraan
belangrijkste regio’s de kantoren- en bedrijfs-
tegemoet te komen en hopen zodoende bij te
ruimtemarkt cijfermatig wordt weergegeven.
dragen aan transparantie van de Nederlandse vastgoedmarkt.
De kantorenmarkt heeft zich in 2006 duidelijk hersteld. Zo is voor het eerst sinds vijf jaar de voorraad in gebruik toegenomen. Er is per saldo meer kantoorruimte opgenomen dan dat
er werd achtergelaten. Een ander bewijs voor
ir. Cees de Jong
herstel is de daling van het aanbod. Eind 2006
Voorzitter Dagelijks Bestuur
was circa 5,9 miljoen vierkante meter kantoorruimte voor de markt beschikbaar. Ook de leegstand is afgenomen. Stond ultimo 2005 nog 13,8% van de voorraad leeg, ultimo 2006 is de leegstand gedaald naar 12,5%.
DTZ Zadelhoff, afdeling Research, januari 2007 Tenzij anders vermeld, zijn alle in ‘Opmaat naar meer’ gepresenteerde cijfers gebaseerd op data van DTZ Zadelhoff, afdeling Research, die zijn opgeslagen in een landelijk dekkende vastgoeddatabank. Deze bevatte per ultimo 2006 circa 190.000 records. Ofschoon met dit rapport geen volledigheid wordt gepretendeerd, menen wij dat de inhoud toch als zeer representatief mag worden aangemerkt voor hetgeen zich op de Nederlandse kantorenmarkt afspeelt. Voor beantwoording van specifieke vragen die naar aanleiding van dit rapport zouden kunnen ontstaan, kunt u zich te allen tijde wenden tot de afdeling Research (telefoon: 030 2 524 500 of e-mail:
[email protected]) of tot een van de andere vestigingen van DTZ Zadelhoff.
Economie
In 2006 is een einde gekomen aan
is van de gematigde ontwikkeling van de
de economische recessie waarin
arbeidskosten.
Nederland afgelopen vijf jaar verkeerde. De economische groeiprognoses voor
Onzekerheden
2006 en 2007 liggen boven het Europees
Gelet op het 'open karakter' van de
gemiddelde en ook de arbeidsmarkt
Nederlandse economie zijn de ontwikkeling
trekt weer aan. Belangrijkste redenen
van de olieprijs en van de euro-dollarkoers de
voor de groei zijn het herstel van de
belangrijkste internationale onzekerheden. Een
particuliere consumptie, toenemende
hogere olieprijs heeft een drukkend effect op
bedrijfsinvesteringen en een stijging van
de geraamde groeicijfers, evenals een hogere
6,5% in 2005 naar 5% in 2007.
de binnenlands geproduceerde uitvoer.
eurokoers (in dollars uitgedrukt).
Diverse indicatoren op de arbeidsmarkt
Op de arbeidsmarkt is sprake van een
De ontwikkeling van de particuliere consumptie
wijzen al langer in de richting van herstel. Zo
stijgende werkgelegenheid en een dalende
is een belangrijke binnenlandse onzekerheid.
is sinds 2004 sprake van een toename van
werkloosheid.
Voor de komende jaren is een gematigd herstel
het aantal uitzenduren. Bij een aantrekkende
van de consumptieve bestedingen voorzien.
economie zijn werkgevers geneigd om
Eind aan de recessie
Het is echter goed mogelijk dat deze gunstiger
enigszins terughoudend te reageren.
De meest recente cijfers voor de economische
uitvalt als gevolg van positieve ontwikkelingen
Uitzendkrachten verdienen dan de voorkeur
groei van het Centraal Planbureau laten zien
van aandelenkoersen en een stijging van
boven personeel in vaste dienst. Ook de
dat in 2006 een eind is gekomen aan de
huizenprijzen.
daling van het aantal faillissementen en de
laagconjunctuur van de afgelopen vijf jaar.
stijging van het aantal vacatures zijn de
Naar verwachting is de economie in 2006
Arbeidsmarkt trekt aan
met 3,1% gegroeid en zal in 2007 hetzelfde
De aantrekkende economie heeft een positief
groeipercentage worden behaald.
effect op de arbeidsmarkt. Voor het eerst
De werkgelegenheidstijging manifesteert
Deze cijfers staan in schril contrast met de
sinds 2002 is weer sprake van een groei
zich het duidelijkst in de marktsector. Deze
gemiddelde economische groei van circa
van de werkgelegenheid. In 2006 nam deze
sector nam in 2006 circa 60% van de groei
1% van de laatste jaren. In die periode
toe met circa 80.000 arbeidsjaren (een
voor haar rekening (50.000 arbeidsjaren).
bleef de ontwikkeling van de Nederlandse
stijging van 1,25%). De verwachting is dat de
Een scherp contrast met de periode 2002-
economie achter bij de gemiddelde groei in het
werkgelegenheid in 2007 verder zal stijgen met
2005 toen in deze sector in totaal 350.000
eurogebied. Vanaf 2006 is hierin verandering
nog eens 112.000 arbeidsjaren (+1,75%).
arbeidsjaren verloren gingen. Belangrijkste
gekomen en naar verwachting groeit onze
Het aantal personen dat bereid is te werken
oorzaken voor de groei van de marktsector
economie ook in 2007 meer dan het Europees
(arbeidsaanbod) steeg minder hard dan de
zijn de toenemende productie en de
gemiddelde. De doorgevoerde hervormingen
werkgelegenheid. Als gevolg hiervan daalde
gematigde loonkostenontwikkelingen van
van de overheidsfinanciën zijn een van de
de werkloosheid met respectievelijk 40.000
afgelopen jaren.
oorzaken van de groeiversnelling. Een tweede
personen in 2006 en zal deze in 2007 verder
De werkgelegenheidsgroei in de publieke
reden is de verbeterde concurrentiepositie
dalen met nog eens 75.000 personen. Het
sector wordt voornamelijk ingegeven door
van Nederland, die voornamelijk het gevolg
werkloosheidspercentage daalt daarmee van
extra banen in het hoger onderwijs.
Werkgelegenheidheid in Nederland Werkzame beroepsbevolking en werkloze beroepsbevolking (x 1.000 pers.)
Economische ontwikkeling Nederland, Eurogebied en VS Volumeverandering in bruto binnenlands product (%)
voorlopers van herstel.
.EDERLAND
Bron: CPB
%UROGEBIED
53!
7ERKZAME BEROEPSBEVOLKING
Bron: CPB
7ERKLOZE BEROEPSBEVOLKING
Bedrijfsdynamiek
toekomst met vertrouwen tegemoet. Een
Zakelijke dienstverlening stevig in het zadel
groot deel van de ondernemers heeft het
De sector zakelijke dienstverlening profiteerde
afgelopen jaar goede zaken gedaan en
in 2006 van de economische groei. Voorgaande
heeft positieve verwachtingen voor het
jaren werd de bedrijfsvoering binnen deze
komend jaar.
sector nog gekenmerkt door kostenbeheersing.
De bedrijfseconomische ontwikkelingen
Aanpassingen in de organisaties om dit doel
in de sector zakelijke dienstverlening
te bereiken zijn nu grotendeels doorgevoerd,
bepalen deels de ontwikkeling van de
zodat voor komend jaar een stijging van de
kantorenmarktsituatie. Conform het
winstmarges wordt verwacht.
vormt daarmee circa een derde deel van
algemene landelijke beeld zijn ook
Sommige branches die vroegcyclisch
de totale groei in het aantal bedrijfsves-
de zakelijk dienstverleners hoopvol
reageren - bijvoorbeeld uitzendbureaus en
tigingen. Circa de helft van het totaal aantal
gestemd voor het komend jaar. Het
de ICT-sector - profiteren al langer van de
bedrijfsoprichtingen in 2006 vond plaats in
ondernemersvertrouwen neemt toe en het
economische opleving. Een groot aantal
de sector zakelijke dienstverlening. Het aantal
aantal bedrijfsoprichtingen stijgt.
zakelijk dienstverleners zal echter pas komend
uitgesproken faillissementen in de zakelijke
jaar profiteren van de verwachte stijging in
dienstverlening vertoont reeds vanaf 2002 een
binnenlandse bestedingen.
dalende trend. In 2006 werd het faillissement
Het Nederlandse bedrijfsleven ziet de
Bedrijfsleven positief gestemd Nederlandse ondernemers waren in 2006 positief
uitgesproken over iets meer dan 1.500 zakelijk
gestemd. Jaarlijks wordt door de Kamer van
Oprichtingen en opheffingen
Koophandel een index voor het ondernemers-
Het Nederlandse bedrijfsleven werd afgelopen
vertrouwen geproduceerd. Hieruit blijkt dat het
jaar gekenmerkt door een sterke dynamiek
vertrouwen waarmee ondernemers 2006 zijn
Het totaal aantal bedrijfsvestigingen is sterk
begonnen niet is weggeëbd. De vooruitzichten
toegenomen met circa 25.000 vestigingen
voor wat betreft omzet, export, investeringen en
naar een totaal niveau van 822.000 aan het
werkgelegenheid zijn duidelijk positief.
begin van 2006. Ook het aantal bedrijven
Vooral de omzet- en exportverwachtingen dragen
groeide sterk met respectievelijk 40.000
bij aan het stijgende ondernemersvertrouwen.
nieuwe bedrijven in 2005 en naar verwachting
Maar liefst 40% van het bedrijfsleven verwacht
bijna 50.000 bedrijven gedurende 2006. Het
in 2006 een toename van de export te hebben
aantal opheffingen (faillissementen en bedrijfs-
behaald (slechts 10% houdt rekening met een
beëindiging) afgelopen jaren stabiel bleef op
daling). Van de ondernemers gaat 34% er van
circa 59.000.
uit over 2006 een omzetstijging te hebben
De sector zakelijke dienstverlening – een
gerealiseerd (tegenover 10% die rekent op een
belangrijke speler op de kantorenmarkt
daling van de omzet).
– heeft een sterke bijdrage geleverd aan de
dienstverleners (exclusief eenmanszaken).
landelijke dynamiek. Het aantal vestigingen in deze sector steeg met circa 9.000 en
Index ondernemersvertrouwen o.b.v. van verwachtingen over export, omzet, werkgelegenheid en investeringen ä
Bedrijfsdynamiek Faillisementen en oprichtingen in zakelijke dienstverlening 2.500
25.000
2.000
20.000
1.500
15.000
1.000
10.000
nä Çä Èä xä {ä Îä Óä
500
5.000
£ä ä
0 £x £È £Ç £n £ Óäää Óää£ ÓääÓ ÓääÎ Óää{ Óääx ÓääÈ "`iÀiiÀÃÛiÀÌÀÕÜiÊ
Bron: Kamer van Koophandel
0 1999
2000
2001
Uitgesproken faillissementen
Bron: CBS
2002
2003
2004
2005
2006
Aantal oprichtingen
Huisvestingstrends
Het beheersen van de kostenstructuur
van de huisvesting op de afgeslankte
is een belangrijk instrument om
organisatie. Door deze concentratiebeweging
winstmarges te vergroten. Voor
werd niet alleen een efficiëntere organisatie-
veel organisaties staat huisvesting
structuur beoogd, maar werden tevens de
- na personeelskosten - op de
huisvestingslasten omlaag gebracht.
tweede plek in het rijtje met grootste
kostencomponenten. Niet verwonderlijk
Verhoging van bezettingsgraad
dus dat actief wordt gezocht naar
Met het merendeel van de reorganisaties
manieren om besparingen op de
achter de rug, kijken veel ondernemeningen
huisvestingslasten te bereiken. Dit leidt
weer vooruit en is er sprake van een nieuwe
Verdichting op de werkvloer
tot nieuwe kantoorconcepten en een
fase in de huisvestingsstrategie. Deze leidt tot
De hogere bezettingsgraad betekent ook een
teruglopend aantal vierkante meter per
nieuwe kantoorconcepten met een hogere
verdere ‘verdichting’ op de werkvloer; het
werkplek.
bezettingsgraad van de beschikbare ruimte.
aantal vierkante meter per werkplek vertoont
Het traditionele 'cellenkantoor' maakt plaats
een dalende trend. Werd voorheen gerekend
Concentratiegolf op z’n eind
voor meer kantoortuinen, combikantoren
met 25 m2 v.v.o., tegenwoordig rekenen
De concentratiegolf onder grootschalige
(concept met kamers en open ruimten) en
organisaties met 19 m2 v.v.o..
kantoorgebruikers, een van de drijvende
concepten met flexibele werkplekken.
Deze daling van de oppervlakte van een
krachten achter de explosieve aanbodstijging
Naast het streven naar een hogere bezettings-
werkplek heeft direct effect op de voorraad
op de kantorenmarkt in de periode 2000-
graad worden nieuwe kantoorconcepten ook
kantoorruimte die in gebruik is. Bij een
2005, lijkt anno 2006 grotendeels achter de
ingevoerd om werkprocessen - en daarmee de
gelijkblijvend aantal werkplekken daalt de
rug. Bij een groot deel van kantoorhoudende
arbeidsproductiviteit - beter te ondersteunen.
ruimte die benodigd is om deze werkplekken
organisaties zijn inmiddels reorganisaties
Transparantie, communicatie en openheid
te huisvesten.
doorgevoerd. De positieve economische
zijn hierbij de sleutelwoorden. Met name in de
Verwachting is dat de verdichting op de
verwachtingen voor komende jaren geven een
zakelijke dienstverlening vindt het werk steeds
werkvloer nog niet op haar eind is, hoewel
nieuwe kijk op de bedrijfsvoering.
meer plaats bij de klant en fungeert het kantoor
bijvoorbeeld de Engelse situatie (waarbij een
in toenemende mate als ontmoetingsplek.
werkplek in Londen West End gemiddeld 11
Onderliggende trend bij de concentratiegolf
Het nieuwe kantoor van TCN aan de Keulse
m2 v.v.o.) bedraagt hier nooit werkelijkheid zal
was de consolidatiestrategie die veel
Kade in Utrecht is hiervan een sprekend
worden. Het hoge huurprijsniveau in Londen
grootschalige dienstverleners hebben
voorbeeld. Het gebouw is gerenoveerd waarbij
is daar een van de oorzaken voor de kleine
gevolgd. Als gevolg van toenemende
de originele staat is gecombineerd met een
werkplekken.
(Europese) concurrentie zijn winstmarges
open, huiselijke kantoorstijl. Ook het Unilever
Overigens stellen deze nieuwe inzichten in
onder druk komen te staan. Om deze
kantoor aan de Nassaukade in Rotterdam is
kantoorgebruik en -inrichting ook nieuwe
marges op peil te houden of te vergroten,
ingericht als inspirerende werkomgeving en
technische eisen aan kantoren. Meer mensen
verschoof de aandacht van uitbreiding van
ontmoetingsplaats.
per vierkante meter betekent aanpassingen aan
bedrijfsactiviteiten naar beheersing van de
de klimaatinstallaties, akoestiek en scherpere
kostenstructuur. Dit heeft onder andere geleid
parkeernormen. Deze vraag naar kwaliteit is op
tot grootschalige reorganisaties en aanpassing
de kantorenmarkt duidelijk merkbaar.
Vestigingen naar grootteklasse Vestigingen in zakelijke dienstverlening (aantal)
Kosten per werkplek Mediane kosten van facilitaire voorzieningen (euro's excl. BTW)
Óä°äää £n°äää £È°äää £{°äää £Ó°äää £ä°äää n°äää È°äää {°äää Ó°äää ä
£{°äää £Ó°äää £ä°äää n°äää È°äää {°äää Ó°äää £
Óäää
Óää£
£ä£ääÊÜiÀâ>iÊ«iÀÃi Bron: CBS
ÓääÓ
ÓääÎ
Óää{
Óääx
£ääÊÜiÀâ>iÊ«iÀÃi
ÓääÈ
ä ÓääÎ ÕÃÛiÃÌ}
Óää{ iÃÌiÊiÊ``ii
Bron: NFC Index
/
Óääx
ÝÌiÀiÊÛÀâi}i
>VÌÞÊ >>}iiÌ
Gemiddelde contractduur gestegen De lengte van nieuw afgesloten huurcontracten is in 2006 weer toegenomen en bedraagt nu gemiddeld 5 jaar. Dit is de eerste duidelijke stijging van de contractduur in de afgelopen 15 jaar. Werden begin jaren '90 nog veel contracten afgesloten met een looptijd van 10 jaar, begin 2000 bedroeg de gemiddelde contractduur tussen de 3 en 4 jaar. Als gevolg van de behoefte aan flexibiliteit in kantoorhuisvesting daalde de gemiddelde
Kosten per werkplek
looptijd van een huurcontract tot 3 à 4 jaar in de periode 1990-1999. In de
Uit recent onderzoek van NFC Index
daaropvolgende periode (2000-2004) bleef de lengte van nieuw afgesloten contracten
(Netherlands Facility Costs Index) blijkt dat
stabiel. In deze periode hadden kantoorgebruikers snel behoefte aan nieuwe
de facilitaire kosten per werkplek momenteel
kantoorruimte als gevolg van de explosief groeiende organisaties. Ook beleggers waren in
EUR 11.660 bedragen (excl. BTW). Deze
deze krappe marktsituatie bereid om genoegen te nemen met kortere looptijden. De kans
index is een maatstaf voor de ontwikkeling
was immers groot dat bij afloop van het contract snel een nieuwe huurder zou worden
van facilitaire kosten per werkplek en is
gevonden waarbij bovendien een stijging van de huurinkomsten kon worden gerealiseerd.
opgebouwd uit de componenten huisvesting, ICT, diensten en middelen, externe
In 2006 is de gemiddelde contractduur duidelijk toegenomen naar ruim 5 jaar. In de
voorzieningen en facility management.
huidige ruime marktsituatie zijn beleggers er op uit om huurders zo lang mogelijk aan zich
De NFC Index laat zien dat de facilitaire
te binden.
kosten per werkplek voor het tweede
Ook vanuit het oogpunt van de huurder is te verklaren waarom de contractduur stijgt.
achtereenvolgende jaar zijn gedaald. In 2003
Wegens het gebrek aan kwalitatief goede kantoorruimte zijn huurders bereid om zich
en 2004 bedroegen de kosten per werkplek
langere tijd te binden indien in de bestaande bouw passende huisvesting wordt gevonden.
respectievelijk EUR 12.350 en EUR 11.740.
Slaagt een huurder niet in het bestaande segment dan wordt door ontwikkelaars steeds
De hiervoor genoemde verdichting is een van
vaker 'op maat' ontwikkeld. Hierbij wordt door de ontwikkelaar wel de eis gesteld dat de
de oorzaken van deze daling. Doordat op
huurder een huurcontract tekent met een lange looptijd, zodat de beleggingswaarde van
hetzelfde metrage nu meerdere werkplekken
de te ontwikkelen ruimte stijgt.
aanwezig zijn, worden de totale facilitaire kosten dus verdeeld over een groter aantal werkplekken. Alhoewel de NFC Index als
Gemiddelde lengte huurcontracten Lengte van nieuw afgesloten huurcontracten exclusief optiejaren (jaar)
geheel een dalende trend vertoont, stijgen
£Ó
de kosten voor de component huisvesting. In
£ä
2005 bedroegen de huisvestingskosten per werkplek EUR 4.884, een stijging van 5% ten
n
opzichte van 2004. Overigens is deze stijging
È
voor een belangrijk deel toe te schrijven aan de
{
regelgeving omtrent BTW-compensatie.
Ó ä ½ä ½£ ½Ó ½Î ½{ ½x ½È ½Ç ½n ½ ½ää ½ä£ ½äÓ ½äÎ ½ä{ ½äx ½äÈ i``i`iÊVÌÀ>VÌ`ÕÕÀ Bron: DTZ Zadelhoff
Voorraad in gebruik
De kantorenmarkt herstelt zich van de
aantal vierkante meter per werkplek en de
malaise van de afgelopen jaren. De
intrede van flexibele kantoorconcepten)
hoeveelheid kantoorruimte die
overtroffen. Het resultaat is een stijging van de
daadwerkelijk in gebruik is, is voor het
voorraad in gebruik.
eerst sinds vijf jaar gestegen. Ten opzichte van 2005 was ultimo 2006 maar
Voorraad stijgt gestaag
liefst 750.000 m extra kantoorruimte in
Uit inventarisatie en analyses van Bak blijkt dat
gebruik. De nieuwe toevoeging aan de
de totale kantorenvoorraad licht is gestegen en
voorraad is vrijwel direct door de markt
momenteel iets meer dan 44 miljoen vierkante
opgenomen. Ontwikkelingen op risico
meter bedraagt. Onze verwachting is dat de
Haagsche Zwaan in het Beatrixkwartier in
vonden nog nauwelijks plaats.
bouwproductie van nieuwe kantoorruimte de
Den Haag (Deloitte).
2
komende jaren zal toenemen, omdat
Voorraad in gebruik stijgt weer
ontwikkelaars inspelen op de toenemende
Voor het eerst sinds 2002 vertoont de
behoefte aan kwalitatief hoogwaardige
Voorraadontwikkeling gedreven door beleggingsrendementen
hoeveelheid kantoorruimte die daadwerkelijk in
kantoorruimte. Dit betekent dat veel
De ontwikkeling van de voorraad wordt
gebruik is - door ons gedefinieerd als het
kantoorgebruikers komende jaren zullen kiezen
momenteel voor een belangrijk deel gedreven
verschil tussen voorraad en aanbod - weer een
voor nieuwbouw. Ondanks de behoefte aan
door de beleggingsmarkt. De bruto
stijging. Ultimo 2006 was van de totale
kwaliteit, verwachten wij niet dat de
aanvangrendementen vertonen een dalende
voorraad circa 38,2 miljoen m² in gebruik als
bouwproductie komend jaar het recordniveau
trend. Beleggers zijn bereid een goede prijs te
kantoorruimte. Dit is een duidelijke verbetering
uit 2000 zal evenaren. Toen werd een
betalen voor nieuwe kantoorruimte met
ten opzichte van eind 2005 toen slechts 37,5
voorraadgroei van meer dan 5% gerealiseerd
degelijke huurders. Ontwikkelaars zien hierin
miljoen m² in gebruik was.
(2 miljoen m2).
hun kans en spelen hierop in door huurders
Groei overheerst
op maat ontwikkelde kantoorruimte aan te
De stijging van de voorraad in gebruik ten
Nieuwe voorraad direct opgenomen
opzichte van eind 2005 heeft geleid tot een
De in 2006 nieuw gerealiseerde voorraad (circa
ontwikkelingen worden vervolgens tegen
positieve 'netto absorptie'. Er is per saldo
400.000 m ) is vrijwel direct door de markt
aantrekkelijke rendementen doorgezet naar
meer kantoorruimte in gebruik genomen, dan
opgenomen. Dit is te verklaren uit het feit dat
beleggers.
is achtergelaten. De groei van de
ontwikkelingen op risico nauwelijks nog
werkgelegenheid is hiervoor een belangrijke
plaatsvinden. Voordat de bouw van nieuwe
verklaring. Bij het zoeken naar nieuwe
kantoorruimte start, is deze voor het merendeel
huisvesting houden bedrijven rekening met een
reeds voorverhuurd. Dit laatste geldt zeker
(verwachte) toename van het
voor grootschalige ontwikkelingen, zoals The
personeelsbestand. Deze groei(verwachting)
Rock op de Zuidas (De Brauw Blackstone
heeft de effecten van de huisvestingstrends die
Westbroek), De Rotterdam op de Kop van Zuid
leiden tot een kleiner metrage (afname van het
(Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam) of de
tegen concurrerende huurprijsniveaus nieuwe,
bieden. Deze vaak langjarig verhuurde
2
Nederlandse kantorenmarkt Voorraad en voorraad in gebruik (x 1.000 m2)
Nederlandse kantorenmarkt Ontwikkeling bruto aanvangsrendement v.o.n., beste kantoorlocaties 8,5
{È°äää {{°äää
8,0
{Ó°äää 7,5
{ä°äää În°äää
7,0
ÎÈ°äää
6,5
Î{°äää
6,0
ÎÓ°äää Óäää 6ÀÀ>>`
Óää£
ÓääÓ
6ÀÀ>>`ÊÊ}iLÀÕ
Bron: Bak, DTZ Zadelhoff
ÓääÎ
Óää{
Óääx
ÓääÈ
2000 Noord
2001 Oost
Bron: DTZ Zadelhoff
2002 Zuid
2003 West
2004
2005
2006
De fundamenten van het BAR
gelegen op een locatie met een minder luxueuze uitstraling.
DTZ Zadelhoff heeft onlangs in samenwerking met Nyenrode Business Universiteit onderzoek uitgevoerd naar de factoren die van
Zowel het aantal huurders als de sector waartoe deze behoren,
invloed zijn op de prijsvorming bij beleggingen in kantoorruimte.
heeft geen effect op de hoogte van het BAR, de koopsom of de
Door middel van statistische analyses is het verband bepaald
huurinkomsten. De belegger is dus niet bereid extra te betalen voor
tussen het BAR en locatiefactoren, gebouwkenmerken en
zijn voorkeur. Dat er geen financiële consequenties zijn, wil niet
eigenschappen van beleggers en gebruikers.
zeggen dat de belegger geen waarde zou hechten aan deze factoren. Op basis van de onderzoeksresultaten ontstaat het beeld
In de top-5 van factoren die invloed uitoefenen op de hoogte van
dat de beleggers die aan het onderzoek hebben meegewerkt een
het BAR staan drie locatiefactoren. Bovenaan de lijst staat de factor
voorkeur hebben voor financiële dienstverleners en overheidsin-
omgevingskwaliteit. Bij een hoogwaardige of unieke omgeving
stanties en dat een enkele huurder de voorkeur geniet boven
wordt het BAR flink naar beneden bijgesteld, doordat huurders
meerdere huurders. Uitzondering op dit laatste vormen de
bereid zijn hier aanzienlijk meer voor te betalen. Ook het type locatie
particuliere beleggers. Zij geven de voorkeur aan kleinere panden,
heeft een grote invloed op het BAR. Voor een centrumlocatie zijn
waarin meerdere huurders gehuisvest zijn.
beleggers bereid een aanzienlijk hogere prijs te betalen, terwijl dit
type locatie niet automatisch meer huurinkomsten oplevert. Een
In de praktijk wordt aangenomen dat voor beleggingstransacties op
andere locatiefactor die een relatief grote invloed uitoefent, is de
basis van lange huurcontracten relatief lage bruto aanvangsren-
aanwezigheid van zwerfvuil. Uit de analyse is gebleken dat
dementen gelden. Dit onderzoek spreekt die veronderstelling tegen.
beleggers duidelijk minder interesse hebben in deze locaties en dat
Hoewel duidelijk is gebleken dat de beleggers uit het onderzoek
ze opvallend minder betalen voor kantoren op deze locaties.
zich vooral richten op panden met een lange resterende contractduur, is er geen statistisch bewijs gevonden voor een lager
Naast een voorkeur voor een hoge omgevingskwaliteit leidt de
BAR bij een langere restduur van de huurcontracten. Wel is het zo
aanwezigheid van parkeervoorziening langs de openbare weg
dat de beleggers bereid zijn aanzienlijk meer te betalen voor deze
bijvoorbeeld juist tot een neerwaartse correctie in prijsniveaus.
gebouwen. Doordat echter ook de huurinkomsten bij een langere
Parkeren langs de openbare weg garandeert immers geen
restduur van de huurcontracten hoger liggen, wordt het effect op
beschikbaarheid van parkeerplekken en vaak is het kantoor
het BAR teniet gedaan.
Nederlandse kantorenmarkt Bruto aanvangsrendement v.o.n.*, naar kantoorlocatie
Noord
Oost
Zuid
West
Q4 2005
Q4 2006
Beste locaties
7,00 - 8,00
7,00 - 7,75
Overige locaties
7,60 - 8,75
7,60 - 8,75
Beste locaties
6,80 - 8,00
6,30 - 7,60
Overige locaties
7,60 - 8,75
7,60 - 8,75
Beste locaties
6,20 - 8,00
6,20 - 7,75
Overige locaties
7,60 - 8,75
7,60 - 8,75
Beste locaties
6,00 - 7,00
5,60 - 7,00
Overige locaties
7,20 - 7,90
7,20 - 7,90
Bron: DTZ Zadelhoff
* De grondslag voor de aanvangsrendementen is een 10 jarige overeenkomst met goede debiteuren.
Opname
De opname bleef in 2006 min of meer
Na de reorganisatiegolf treedt nu een nieuwe
gelijk aan het niveau van 2005 en ligt
fase in de huisvestingstrategie in werking,
daarmee voor het tweede
waarbij passende huisvesting wordt gezocht
achtereenvolgende jaar boven het
voor de afgeslankte organisatie. Hierbij spelen
langjarig gemiddelde. Dat de vraag naar
nieuwe kantoorconcepten, flexibiliteit en het
kwalitatief hoogwaardige kantoren nog
terugbrengen van het aantal m2 per werkplek
steeds aanwezig is, valt deels af te leiden
een rol, evenals de kwaliteit van de nieuwe
uit een toenemend aantal plannen dat
huisvesting.
wordt gehuurd. Belangrijkste sectoren waren de zakelijke dienstverlening en de
De eisen aan de huisvesting zijn veranderd en
40% van de totale opname. Opvallend is dat
non-profitsector, terwijl de ICT-sector in
lang niet alle bestaande kantoorruimte sluit
de opname door deze sector vergelijkbaar is
de opname wat achterblijft.
hierop aan. Net als voorgaande jaren blijft
met het opnameniveau in de topjaren op de
kwaliteit in de bestaande bouw schaars. Veel
kantorenmarkt, toen de zakelijke
Opname blijft op niveau
huurders gaan dan ook in op voorstellen van
dienstverlening eveneens circa 550.000
Circa 1,8 miljoen m² kantoorruimte kreeg in
ontwikkelaars om huisvesting 'op maat' te
vierkante meter opnam.
2006 een nieuwe gebruiker. De opname ligt
ontwikkelen. Dit blijkt onder meer uit het
De non-profit sector was nog steeds
daarmee 100.000 m2 boven het langjarig
toenemend aantal plannen dat wordt
nadrukkelijk aanwezig op de markt, maar de
gemiddelde, maar tevens 100.000 m2 onder
opgenomen. In 2006 werd circa 600.000 m2
vraagdaling die we vorig jaar voorspelden, is
het niveau van 2005. Ten opzichte van de jaren
nieuwe kantoorruimte opgenomen (jonger dan
waarheid geworden. Ook tijdens de
2003 en 2004 is in 2006 duidelijk meer
drie jaar), waarvan de helft nog gebouwd moet
verkiezingen van afgelopen november stond
kantoorruimte gehuurd of gekocht.
worden. Dit komt nagenoeg overeen met de
het verminderen van de omvang van het
Huurverlengingen zijn niet meegenomen in dit
totale groei van de kantorenvoorraad,
ambtenarenapparaat en het vergroten van de
opnamecijfer. Ook zijn uitsluitend metrages
aangezien ontwikkeling op risico nauwelijks
efficiency van de overheid bij een aantal
meegenomen met een omvang van meer dan
nog is voorgekomen.
partijen hoog in het vaandel. Bovendien
500 m2.
10
reageert de overheid enigszins anticyclisch,
Zakelijk dienstverleners in de lift
zodat de verwachting is dat volgend jaar het
Nieuwe fase in huisvestingsstrategie
De zakelijke dienstverleners hebben zich
aandeel van de overheid en non-profitsector in
duidelijk bewogen op de kantorenmarkt. Was
de opname verder zal afnemen.
Inkrimping van bedrijfsactiviteiten en
in 2005 de non-profitsector nog
De ICT-sector heeft de stijging van de opname
reorganisaties vormen niet langer de
verantwoordelijk voor het merendeel van de
in 2005 niet doorgezet in 2006. Alhoewel deze
belangrijkste verhuismotieven. Dat is een
opname, in 2006 heeft de zakelijke
sector in het algemeen vrij snel reageert op
belangrijk verschil met voorgaande jaren.
dienstverlening deze koppositie overgenomen.
economische groei, vertaalt zich dit (nog) niet
Bedrijfseconomische gegevens tonen aan dat
In lijn met het toegenomen ondernemers-
in een toegenomen behoefte aan huisvesting.
de grootste reorganisatiegolf achter de rug is
vertrouwen en de positieve ontwikkelingen in
Veel grote ICT-bedrijven waren nog steeds
en dat ondernemers de toekomst met
de bedrijfsdemografie waren de zakelijk
ruim gehuisvest na de hausse van 2000.
vertrouwen tegemoet zien.
dienstverleners verantwoordelijk voor bijna
Alhoewel deze bedrijven momenteel actief
Nederlandse kantorenmarkt Opname en aanbod op de vrije markt (x 1.000 m2)
Nederlandse kantorenmarkt Opname op de vrije markt naar bedrijfssector (x 1.000 m2)
Ç°äää
nää
È°äää
Çää Èää
x°äää
xää
{°äää
{ää
ΰäää
Îää
Ó°äää
Óää
£°äää
£ää ä
ä Óäää >L`
Óää£ "«>i
Bron: DTZ Zadelhoff
ÓääÓ
ÓääÎ
Óää{
Óääx
ÓääÈ
Óäää
Óää£
ÓääÓ
ÓääÎ
Óää{
Óääx
ÓääÈ
`ÕÃÌÀi]Ê
>`iÊiÊÌÀ>ëÀÌ /ÃiVÌÀ >ÊiÊÛiÀâiiÀ}ÃÜiâi <>iiÊ`iÃÌÛiÀi} "ÛiÀ
i`ÊiÊ«ÀvÌ
Bron: DTZ Zadelhoff
nieuwe arbeidskrachten aan het werven zijn, is
kleinere vestigingen vormen samen een aantal
onze verwachting dat de huidige huisvesting
grotere), wat weer een positief effect heeft op
komend jaar nog zal voldoen.
de vraag naar grootschalige metrages. Het midden- en kleinbedrijf daarentegen is
Grootschalige metrages minder in trek
momenteel meer gericht op groei en
De daling van de opname ten opzichte van
onze inschatting zal ook komend jaar het
2005 is het sterkst merkbaar in de
middensegment (1.000 tot 5.000 m²) het
grootschalige metrages. Deze daling
meest in beweging zijn.
uitbreiding van bedrijfsactiviteiten. Volgens
manifesteert zich zowel in oppervlakte als in het aantal transacties. Dit is deels te verklaren door het feit dat 2005 juist werd gekenmerkt door een uitzonderlijk hoog aantal grootschalige transacties. Een terugval is daarom niet verwonderlijk. Onze verwachting is dat de opname van
11
grootschalige metrages zal afnemen in vergelijking met het niveau in 2005, maar wel boven het langjarig gemiddelde zal liggen. Dit is bedrijfseconomisch te verklaren. De concentratiegolf als gevolg van reorganisaties bij grote kantoorgebruikers was afgelopen jaren de drijver achter de vraag naar grootschalige kantoorruimten, maar deze loopt momenteel ten einde. Tijdens de reorganisatiegolf bij grote kantoorgebruikers is echter wel schaalvergroting opgetreden (meerdere
Nederlandse kantorenmarkt Opname op de vrije markt naar grootteklasse (x 1.000 m2) Ó°xää Ó°äää £°xää £°äää x°ää ä Óäää xä䣰äää
Óää£
ÓääÓ
£°äääÓ°xää
Bron: DTZ Zadelhoff
ÓääÎ Ó°xääx°äää
Óää{
Óääx
x°äää£ä°äää
ÓääÈ £ä°äää
Aanbod
Het keerpunt op de kantorenmarkt is
aanboddaling ten opzichte van 2005 bedraagt
een stabiel beeld. De aanbodstijging in de
bereikt en de weg omhoog is ingeslagen.
340.000 m2. Hiervan bestaat 290.000 m2 uit
periode 2000 tot en met 2005 is dus niet
De aanboddaling die eind 2006 is
grootschalige gebouwen en units.
veroorzaakt door veel nieuw aanbod, maar
geregistreerd, is een belangrijke indicator
door de stijging van aanbod dat langer dan
voor dit herstel. Desondanks blijft sprake
Nauwelijks nieuwbouw in aanbod
van een ruime marktsituatie en bovendien
Kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte die
wordt de tweedeling in de markt tussen
goed aansluit op de wensen en eisen van de
kwalitatief goede kantoren en verouderde
hedendaagse kantoorgebruiker, blijft - net als
Langer in aanbod, dalende kans op verhuur
kantoorruimte duidelijker. Een steeds
afgelopen jaren - schaars. Dit laat zich duidelijk
De kwaliteit van een deel van het aanbod sluit
groter deel van het huidige aanbod valt
zien in de leeftijdsopbouw van het aanbod. In
dusdanig slecht aan op de wensen van
buiten de markt. De kantoren die langer
het huidige aanbod is nieuwe kantoorruimte
hedendaagse kantoorgebruikers dat de
dan twee jaar worden aangeboden,
(jonger dan drie jaar) nauwelijks aanwezig. Op
verhuurkansen erg klein zijn. Uit onze analyses
hebben grote kans om ook volgend jaar
risico wordt nog nauwelijks ontwikkeld, dus de
blijkt dat een kantoorruimte die langer dan
nog niet te worden verhuurd.
projecten die in aanbouw worden genomen,
twee jaar in aanbod is geweest circa 75% kans
zijn grotendeels reeds verhuurd en worden niet
heeft om het jaar daarna opnieuw onverhuurd
Eindelijk afname
op de vrije markt aangeboden.
te blijven. Dit betekent dat van de 2,4 miljoen
Eind 2006 werd op de vrije markt 5,9 miljoen
Bovendien is de omvang van de bouwstroom
vierkante meter die aan het eind van 2006 al
vierkante meter kantoorruimte te koop of te
duidelijk kleiner in vergelijking met de topjaren.
langer dan twee jaar op de markt werd
huur aangeboden. Ten opzichte van ultimo
Volgens onze verwachting echter zal in 2007
aangeboden (40% van het totale aanbod),
2005 is nu circa 340.000 m2 minder voor de
de bouwproductie weer aantrekken.
waarschijnlijk 1,8 miljoen vierkante meter in
markt beschikbaar. De spectaculaire
nog niet verhuurd zal zijn in december 2007.
2005 al duidelijk af, maar voor het eerst sinds
Aanbod verouderd, verversingsgraad constant
De verhuurkansen voor kantoorruimte die
2001 is nu sprake van een daling. Dit is het
Ondanks de duidelijke aanboddaling is er nog
korter dan twee jaar op de markt is, zijn
bewijs dat de kantorenmarkt weer aantrekt.
geen sprake van een juichstemming. De
duidelijk gunstiger (circa 60%). Zo blijkt dat de
Afgelopen jaar is de voorraad in gebruik
algehele marktsituatie blijft ruim. Van de 5,9
daling van het aanbod die afgelopen jaar
dusdanig gegroeid, dat deze niet volledig door
miljoen vierkante meter kantoor die momenteel
plaatsvond, is veroorzaakt door het in gebruik
nieuwbouw kon worden opgevangen. Een deel
wordt aangeboden, is circa 85% (5 miljoen m2)
nemen van een groot deel van de panden die
van de groei van de voorraad in gebruik heeft
ouder dan 3 jaar. Circa 60% van het totale
in 2005 voor het eerst op de markt waren. Van
dus plaatsgevonden in het bestaande
aanbod (3,3 miljoen m2) is al langer dan een
de 2,5 miljoen vierkante meter die in 2005 voor
segment, zodat het aanbod is gedaald.
jaar in aanbod (meerjarig aanbod).
het eerst in aanbod was, is aan het eind van
aanbodstijging tussen 2001 en 2004 zwakte in
12
een jaar voor de markt beschikbaar was.
2006 iets meer dan 60% (1,6 miljoen m2) weer De aanboddaling vond plaats in vrijwel elke
Elk jaar wordt het aanbod 'ververst' met circa
grootteklasse, maar de beschikbaarheid
2,5 miljoen m2 kantoorruimte die voor de
van grootschalige kantoorruimte (groter dan
eerste keer voor de markt beschikbaar is. Deze
5.000 m2) is het meest afgenomen. De totale
verversingsgraad vertoonde afgelopen jaren
Nederlandse kantorenmarkt Aanbod op de vrije markt naar bouwstatus (x 1.000 m2)
verhuurd.
Nederlandse kantorenmarkt Verloop meerjarig aanbod (x 1.000 m2)
È°äää
Ç°äää
x°äää
È°äää x°äää
{°äää
{°äää
ΰäää
ΰäää Ó°äää
Ó°äää
£°äää
£°äää
ä
ä Óäää
Óää£
>L`ÊiÕÜ Bron: DTZ Zadelhoff
ÓääÓ
ÓääÎ
>L`ÊLiÃÌ>>`
Óää{
Óääx
ÓääÈ
Óäää
Óää£
ÓääÓ
£Ê>>À
£ÓÊ>>À
ÓÎÊ>>À
Bron: DTZ Zadelhoff
ÓääÎ Î{ÊÊ>>À
Óää{ {xÊÊ>>À
Óääx xÈÊÊ>>À
ÓääÈ ÈÊ>>À
Leegstand
De leegstand in kantoorruimte is in 2006
Leegstand van kantorenvoorraad op gemeenteniveau 2004 - 2006
met circa 500.000 m2 gedaald naar 5,5 miljoen vierkante meter. Dit betekent
2004
2005
2006
Diemen
26,0%
21,5%
26,3%
dat 12,5% van de kantorenvoorraad eind
Gouda
13,7%
21,4%
22,3%
2006 niet in gebruik was. De daling van
Woerden
19,0%
25,8%
22,1%
de leegstand is het gevolg van de stijging
25,4%
20,7%
van de voorraad in gebruik en de lage nieuwbouwproductie, zodat een deel van
Son en Breugel Veenendaal
16,0%
17,5%
20,7%
Haarlemmermeer
20,2%
20,7%
20,3%
23,3%
20,3%
Maarssen
de groei is opgevangen in het bestaande
Zoetermeer
12,9%
15,5%
19,5%
segment. De leegstand is net als
Leegstand regionaal
Capelle aan den IJssel
21,8%
22,4%
19,0%
voorgaande jaren het grootst in
De gemeenten die eind 2006 de topposities
Best
22,3%
12,0%
18,4%
middelgrote steden en de randgemeenten
bekleden op de leegstandsranglijst zijn deels
Amsterdam
15,8%
19,9%
17,0%
Ede
16,3%
17,6%
16,8%
van Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en
van plaats gewisseld ten opzichte van eind
Almelo
5,5%
13,1%
16,8%
Utrecht.
2005. Diemen - de koploper van 2004 - heeft de
Schiedam
18,3%
14,6%
16,6%
Nieuwegein
18,0%
20,6%
16,6%
Minder leegstand in 2006
die in 2005 de lijst aanvoerde. Gouda en
Deventer
14,7%
14,9%
15,8%
Van de totale kantorenvoorraad stond in
Woerden strijden nu om de tweede en derde
Lelystad
7,9%
9,8%
15,7%
Rijswijk
14,7%
18,2%
15,3%
december 2006 12,5% leeg. De leegstand
plek, elk met percentages rond de 22%.
Enschede
15,4%
18,0%
15,0%
komt daarmee 1,3% lager uit dan eind 2005.
Het algemene beeld is nauwelijks veranderd.
Hengelo
14,1%
9,9%
14,8%
De daling van de leegstand is het gevolg van
De leegstand is nog steeds groot in
Apeldoorn
11,8%
15,6%
14,3%
een aantal factoren. Ten eerste was de stijging
middelgrote steden en de randgemeenten van
Eindhoven
13,0%
12,3%
14,1%
van de voorraad in gebruik afgelopen jaar
de grote steden, waar de malaise in de
Etten-Leur
6,4%
9,8%
13,8%
Haarlem
8,8%
15,5%
13,7%
groter dan de stijging van de totale voorraad.
kantorenmarkt hard is aangekomen. Opvallend
Almere
17,4%
14,2%
13,3%
Een deel van de groei heeft dus ruimte
is dat de leegstand van de vier grote steden
Amersfoort
11,7%
13,1%
13,0%
gevonden in reeds bestaande (vaak lege)
een daling vertoont als gevolg van
Arnhem
12,0%
12,8%
12,9%
kantoren. De tweede oorzaak is meer
aantrekkende opname.
Alphen aan den Rijn
16,4%
10,2%
12,8%
rekenkundig van aard. De leegstand wordt
De grootste stijgers in de lijst bevonden zich in
Helmond
12,7%
11,8%
12,6%
uitgedrukt als percentage van de voorraad.
Brabant (Best, Veldhoven en Oosterhout), elk
Leidschendam-Voorburg
9,5%
11,4%
11,5%
Amstelveen
18,1%
19,0%
11,1%
Bij een toenemende voorraad zal het
met een stijging van 6,4% ten opzichte van
Dordrecht
10,5%
11,2%
11,0%
percentage dus dalen. Dit neemt niet weg,
2005. Grootste daler was Amstelveen, waar de
Nijmegen
9,2%
12,7%
11,0%
dat in het leegstaande metrage in absolute zin
leegstand sterk zakte naar 11% als gevolg van
Rotterdam
11,1%
13,1%
10,9%
ook een daling is opgetreden. In 2005 stond
de hoge opname in 2005. Hekkensluiters zijn
Veldhoven
4,4%
10,8%
6,0 miljoen m2 leeg, tegenover 5,5 miljoen m2
de Friese gemeenten waar de leegstand is
Oosterhout
4,4%
10,8%
eind 2006.
gedaald tot frictieniveau.
Delft
7,8%
10,5%
10,7%
Breda
15,3%
13,7%
10,3%
’s-Hertogenbosch
8,2%
11,7%
10,0%
Tilburg
5,6%
9,5%
8,5%
Groningen
6,4%
10,2%
8,1%
7,1%
7,9%
Leiden Zwolle
5,7%
6,9%
7,7%
Maastricht
10,8%
11,4%
7,7%
Assen
12,8%
12,7%
7,7%
’s-Gravenhage
7,5%
8,3%
7,4%
Houten
16,8%
12,6%
7,2%
Utrecht
9,3%
10,0%
7,1%
Roermond
7,4%
7,8%
7,0%
Leeuwarden
6,0%
5,1%
6,5%
Heerlen
7,3%
7,1%
6,4%
Hilversum
6,9%
8,9%
4,9%
Heerenveen
11,7%
8,1%
4,7%
Smallingerland
15,5%
6,9%
3,4%
Nederland
12,1%
13,8%
12,5%
eerste plek weer overgenomen van Woerden,
13
Huurprijzen
De huurprijsdaling die in 2001 is ingezet,
plaatsgevonden in de bestaande bouw. Het
is achter de rug. Gedurende 2006 bedroeg
aanbod is in dit segment immers afgenomen.
de gemiddelde gewogen huurprijs EUR
Dit is een trendbreuk in vergelijking met
139 per m2 per jaar en is daarmee gelijk
voorgaande jaren toen het huurprijsniveau
aan het niveau van 2005. Opvallend is dat
scherp daalde als gevolg van verruiming van de
ook voor bestaande bouw - het segment
marktsituatie in het bestaande bouwsegment.
dat afgelopen jaren de scherpste
De bewering dat - gelet op de huurprijs-
huurprijsdalingen liet zien - het
stabilisatie in bestaande bouw - dit segment
huurprijsniveau gelijk bleef. Ondanks de
weer in trek is bij huurders is echter maar ten
stabilisatie van de gemiddelde huurprijs
dele waar. Het segment bestaande bouw
zijn er op regionaal niveau grote
is dusdanig groot dat in een deel daarvan
verschillen.
helemaal geen transacties (en dus geen huurprijsregistratie) meer plaatsvindt. Dit betreft
Stabilisatie van huurprijzen
veelal de kantoren die slecht aansluiten op de
In 2006 bedroeg de gemiddelde gewogen
hedendaagse gebruikseisen.
huurprijs voor kantoorruimte EUR 139 per m2
Bron: DTZ Zadelhoff
kantoorgebruikers ervoor kiest om nieuwe huisvesting te laten ontwikkelen. Ook de reeds opgeleverde, recent ontwikkelde nieuwbouw
van 2005. De aantrekkende kantorenmarkt
Nieuwbouw nog steeds een lichte stijging
heeft ertoe geleid dat de constante daling van
De huurprijzen voor nieuwbouw vertoonden
beschikbaar, waardoor de concurrentiepositie
de gemiddelde huurprijs die in 2001 is ingezet,
een lichte stijging en bedragen momenteel EUR
van de eigenaren is verbeterd. Dit vertaalt
is doorbroken. De tweedeling in de markt
164 per m2 per jaar. Ook afgelopen jaren was
zich eveneens in dalende incentives in het
tussen kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte
sprake van een lichte huurprijsstijging in dit
nieuwbouwsegment, maar deze daling is sterk
aan de ene kant en verouderde kantoren
segment (circa 0,6% per jaar). Dit beeld is in
afhankelijk van de lokale situatie.
aan de andere kant, tekent zich echter ook
2006 dus niet veranderd.
In het bestaande segment is - ondanks een
per jaar en is daarmee gelijk aan het niveau
duidelijk af in de huurprijsniveaus.
14
Nederlandse kantorenmarkt Gemiddelde huurprijs
is slechts mondjesmaat voor de markt
daling van het aanbod - nog sprake van een
Incentives in beweging
ruime marktsituatie. Beleggers zijn daarom nog
Bodem bereikt in bestaande bouw?
In de hierboven genoemde huurprijzen is het
steeds bereid om door middel van incentives
effect van incentives niet opgenomen. Deze
bestaande huurders te behouden of nieuwe
De huurprijzen voor bestaande bouw lieten
incentives komen veelal voor in de vorm
huurders aan te trekken. Net als voorgaande
sinds de piek in de kantorenmarkt in 2001 een
van een huurkorting, of vernieuwing van de
jaren kunnen de incentives in dit segment
scherpe daling zien (gemiddeld 2,5% per jaar),
kantoorinrichting.
oplopen tot 20% van de huursom.
maar bleven in 2006 gelijk aan het niveau van
Onze inschatting is dat de omvang van de
2005 (EUR 132 per m2 per jaar).
incentives - vooral in het nieuwbouwsegment -
De stabilisatie van de huurprijzen in dit
afneemt. Kwalitatief goede kantoorruimte in
segment is veroorzaakt doordat een deel
de bestaande bouw is momenteel immers
van de groei van de kantorenmarkt heeft
nog lastig te vinden, zodat een deel van de
Nederlandse kantorenmarkt Index gemiddeld gewogen huurprijs en inflatie (1989=100) £Çä £Èä £xä £{ä £Îä £Óä ££ä £ää ä ½n ½ä ½£ ½Ó ½Î ½{ ½x ½È ½Ç ½n ½ ½ää ½ä£ ½äÓ ½äÎ ½ä{ ½äx ½äÈ i``i`Ê}iÜ}iÊ
ÕÕÀ«ÀÃ
Bron: DTZ Zadelhoff, CBS
v>Ìi
Regionaal perspectief
Alhoewel de kantorenmarkt zich op
Regionale huurprijsniveaus
Randstad met de Zuidas in Amsterdam als
landelijk niveau duidelijk herstelt, is
De gemiddelde huurprijs voor kantoorruimte
uitschieter. Hier worden huurprijsniveaus
op regionaal niveau sprake van grote
bedraagt EUR 139 per m per jaar. In de
gehaald van EUR 370,- per m2.
verschillen. Deze doen zich voor in de
diverse regio's kunnen aanzienlijke afwijkingen
voorraad, aanbod- en opnamecijfers,
voorkomen, afhankelijk van de locatie en
leegstand en huurprijsniveaus.
de kwaliteit van het kantoor. De hoogste
2
huurprijzen worden geregistreerd in de
Opname en aanbod De groei van de kantorenmarkt heeft voor een belangrijk deel plaatsgevonden in de Randstad.
Nederlandse kantorenmarkt Aanbod en opname naar stad/regio, 2005 en 2006 (x 1000 m2)
Al is de opname in de grootste vier gemeenten lager dan vorig jaar (met uitzondering van Den
'ROOT !MSTERDAM
Haag), het aanbodniveau is duidelijk gedaald ten opzichte van eind 2005.
2OTTERDAM EN OMGEVING
De grote steden in Noord-Brabant en
$EN (AAG EN OMGEVING
de omliggende gemeenten laten een
5TRECHT EN OMGEVING
gedifferentieerd beeld zien. Zo steeg in
%INDHOVEN EN OMGEVING
Eindhoven en omgeving de opname, maar werd per saldo meer vierkante meter
(AARLEMMERMEER
kantoorruimte achtergelaten, waardoor het
:WOLLE!PELDOORN$EVENTER
aanbodniveau eveneens is toegenomen. In de
!RNHEM EN .IJMEGEN
andere Brabantse regio's (Breda en omgeving
'OOI EN %EMLAND
en 's-Hertogenbosch/Tilburg) daalde het aanbodniveau licht.
S (ERTOGENBOSCH EN 4ILBURG
De kantorenmarkt in het oosten van het land
15
4WENTSE 3TEDENBAND
bleef min of meer stabiel. In Arnhem/Nijmegen
'RONINGEN !SSEN
en de Twentse Stedenband bleef de opname en het aanbod op het niveau van eind 2005. In
"REDA EN OMGEVING
Zwolle/Apeldoorn/Deventer kwam de opname
,IMBURG
lager uit dan in 2005.
%DE EN 6EENENDAAL !LMERE &RIESLAND !ANBOD
Internationale kantorenmarkt Huurprijzen eersteklas kantoorruimte (in euro/m2 per jaar)
Bron: DTZ Research
)STANBUL
+OPENHAGEN
,YON
"OEDAPEST
0RAAG
,ISSABON
7ENEN
7ARSCHAU
/SLO
(AMBURG
"RUSSEL
"ARCELONA
!THENE
(ELSINKI
-UNCHEN
2OME
!MSTERDAM
+IEV
&RANKFURT
,UXEMBURG
-ILAAN
3TOCKHOLM
0ARIJS
-OSKOU
,ONDEN #ITY
,ONDEN 7EST %ND
/PNAME
Opmaat naar meer
Toekomstperspectief
De vraag hoe de kantorenmarkt zich
Ontwikkeling voorraad
komende tijd zal ontwikkelen, is niet
Momenteel is in Nederland circa 44 miljoen
eenduidig te beantwoorden. Vele
vierkante meter kantoorruimte aanwezig.
factoren spelen hierbij een rol en zijn
Op basis van de gunstige economische
moeilijk in te schatten. Wel kunnen
vooruitzichten zullen ontwikkelaars meer
we een mogelijk scenario schetsen,
risico durven nemen en zal de bouwproductie
waarbij het gedrag van de belangrijkste
komende jaren aantrekken. Naar verwachting
spelers in het verleden de basis vormt
zal ook weer op risico worden ontwikkeld.
voor de toekomstverwachting. Tevens
In de topjaren van de kantorenmarkt (1999-
is door middel van statistische analyses
2000) groeide de kantorenvoorraad jaarlijks
de relatie gelegd tussen algemene
met circa 5% (bijna 2 miljoen m2). Uit de
economische ontwikkeling en de
jaarlijkse inventarisatie van de planvoorraad
vastgoedmarkt. Inschatting van de
door de Neprom blijkt dat momenteel voor
nieuwbouwproductie, ontwikkeling van
circa 11 miljoen m2 v.v.o. kantoorplannen
voorraad in gebruik, opname en aanbod
aanwezig is (hard en zacht). Het merendeel
gehouden met een toename van de voorraad
leiden tot een kantorenmarkt met een
hiervan (7,7 miljoen m2) is geprojecteerd in
in gebruik. De huidige huisvestingstrends,
overaanbod van verouderd vastgoed.
de provincies Zuid-Holland, Noord-Holland
zoals flexibele werkplekken en de verdichting
en Utrecht waar momenteel ook de grootste
op de werkvloer (daling van het aantal
kantoorvoorraad te vinden is.
vierkante meter per werkplek) geven
Huidige stand van zaken
Nederlandse kantorenmarkt (Plan)voorraad kantoorruimte Bron: BAK, Neprom, bewerking DTZ Zadelhoff
In 2006 is de kantorenmarkt opgekrabbeld
16
tegenwicht aan deze toename van de voorraad
en heeft zich ten opzichte van 2005 duidelijk
Uitgaande van een gemiddeld jaarlijks
in gebruik.
hersteld. De stijging van de voorraad in
groeipercentage van 2,5% voor de komende
Desondanks is onze verwachting dat de
gebruik, de daling van het aanbod en
drie jaar en onttrekkingen aan de voorraad
voorraad in gebruik op korte termijn per saldo
de leegstand en de stabilisatie van de
in hetzelfde tempo dat momenteel plaats-
kan toenemen tot een niveau van iets meer
gemiddelde huurprijzen in de bestaande
vindt (nagenoeg nihil), heeft de kantoren-
dan 38 miljoen m2 in de huidige situatie tot
bouw zijn hiervoor duidelijk bewijs.
voorraad eind 2009 een omvang van bijna
40 miljoen m² aan het eind van 2009.
Desondanks is er nog geen reden voor een
48 miljoen m . 2
Verdere stijging van aanbod
jubelstemming. Het algemene marktbeeld laat zich nog steeds typeren als ‘zeer ruim’
Voorraad in gebruik groeit door
Als wordt uitgegaan van de hiervoor
en de leegstand is in sommige gemeenten
Uit onze analyses blijkt dat de voorraad in
geschetste scenario's voor ontwikkeling van
nog problematisch. De tweedeling in de
gebruik een sterke samenhang vertoont met
voorraad en voorraad in gebruik, moeten we
markt is in 2006 sterker geworden en de
de ontwikkeling van de werkgelegenheid. Voor
rekening houden met een stijging van het
problematiek daarmee hardnekkiger.
de komende jaren verwachten statistici een
aanbod tot iets meer dan 7 miljoen vierkante
groei van het aantal banen als gevolg van de
meter eind 2009. De geraamde nieuwbouw-
aantrekkende economie.
productie zal door de kantoorgebruikers
Op basis hiervan moet rekening worden
worden betrokken waarbij ze hun huidige
Nederlandse kantorenmarkt Prognose voorraad en voorraad in gebruik (x 1.000 m2)
Nederlandse kantorenmarkt Prognose opname en aanbod op de vrije markt (x 1.000 m2)
6OORRAAD
6OORRAAD IN GEBRUIK
Bron: DTZ Zadelhoff
!ANBOD
/PNAME
Bron: DTZ Zadelhoff
huisvesting zullen afstoten. Als de groei van
Onze verwachting is dat de komende drie
wordt gesteund door aantrekkelijke
de voorraad groter is dan de stijging van de
jaar de opname zal aantrekken en richting
rendementen die op vastgoed kunnen worden
voorraad in gebruik, neemt het aanbod toe.
2 miljoen m2 per jaar zal gaan. De sector
behaald. Dit is een wenselijke ontwikkeling
Het merendeel van dit aanbod zal bestaan uit
zakelijke dienstverlening is de motor achter
aangezien hiermee wordt voldaan aan de
kantoorruimte die niet voldoet aan de wensen
deze groei. De grootste dynamiek zal
marktvraag naar nieuwe huisvesting.
en eisen van de moderne kantoorgebruiker en
naar alle waarschijnlijkheid plaatsvinden in
Het probleem is dat nog maar weinig partijen
heeft daarom lage verhuurkansen. Dit aanbod
het middensegment (1.000 tot 5.000 m2)
verantwoordelijkheid nemen voor het vastgoed
valt eigenlijk buiten de markt en is in zekere zin
als gevolg van de groei van middelgrote
dat is verouderd en daarmee deels zijn
'het blok aan het been' van de kantorenmarkt.
ondernemingen.
gebruikswaarde heeft verloren. Zoals al jaren
Ontwikkeling van de opname
probleem samenwerking tussen beleggers,
Uitgaande van een stijging van de voorraad in
Uitdaging aan de onderkant van de markt
gebruik zal komende drie jaar een deel van de
De geschetste ontwikkeling is een scenario
aan de onderkant van de markt.
opname worden ingegeven door uitbreiding.
dat wij waarschijnlijk achten, ook al zijn hierop
Dit is naar verwachting slechts een beperkt
veel factoren van invloed. Het voorgaande
aandeel. Het merendeel van de opname is de
scenario is uitsluitend bedoeld om een idee
zogenaamde vervangingsvraag, waarbij per
te geven van de uitdagingen waarvoor de
saldo net zo veel kantoorruimte wordt gehuurd
kantorenmarkt zich momenteel geplaatst ziet.
wordt bepleit, vereist de oplossing van dit
als wordt achtergelaten. Het 'volwassen worden' van de kantorenmarkt ligt hieraan
Grootste uitdaging is de ontwikkeling van het
ten grondslag. Uit onze analyses blijkt dat de
aanbod, dat het resultaat is van nieuwbouw-
omvang van de opname samenhang vertoont
productie en dat deel van de voorraad
met de ontwikkeling van de economische
dat daadwerkelijk in gebruik is. Zolang
groei. Een hogere economische groei leidt
kantoorgebruikers behoefte hebben aan
- met enige vertraging - tot een stijging van
nieuwe, kwalitatief betere huisvesting spelen
het aantal vierkante meters kantoor dat wordt
ontwikkelaars hierop in en zal de nieuwbouw-
gehuurd of gekocht.
productie op gang blijven. Deze ontwikkeling
ontwikkelaars en overheid. De uitdaging ligt
17
Huurprijzenoverzicht* Januari 2007
18
Plaats Locatie e Alkmaar e Almelo Centrum e Twentepoort e Centrum e GooiseKant/Muziekwijk e Overig e Alphen a/d Rijn e Amersfoort De Berg e De Hoef/Calveen e Stadsring e Station e Amstelveen e Amsterdam Amstel Business Park e Buitenveldert e Centrum e De Omval e IJ-oevers e Riekerpolder e Teleport/Sloterdijk e Westas e Wibautas e Zuid/Concertgebouw e Zuidas e Zuidoost e Apeldoorn Centrum e Arnhem Arnhem West e Arnhem Zuid e Centrum e Gelderse poort e IJsseloord II e Kronenburg e Velperweg e Assen Borgstee e Oude Grachtpad e Peelerpark e Stationsgebied e Badhoevedorp e Beek Techno Port Europe e Bergen op Zoom e Breda Centrum e Claudius Prinsenlaan e Ettense Baan e Westerhagelaan e Bunnik Kosterijland e Capelle a/d IJssel Barbizon Capelle Office Park e Hoofdweg e Rivium e Den Bosch De Brand e De Herven e De Rietvelden/De Vutter e High Tech Parc e Pettelaarpark e Station/Paleiskwartier e Den Haag Beatrixkwartier e Binckhorst e Centraal Station e Centrum e Congresgebouw e Laakhaven e Mariahoeve e Scheveningen e Deventer Centrum e Hanzepark e Diemen Bergwijkpark e Dordrecht Amstelwijck e Centrum e Drachten e Ede e Eindhoven Centrum Flight Forum/ Eindhoven Airport e e Rondweg e Emmen Hooggoorns e Enschede Business & Science Park e Centrum e Etten-Leur e Gouda Goudse Poort e Groningen Corpus den Hoorn Zuid e Herewegzone e Kranenburg e Martini Trade Park e Stationsgebied e Westelijke Ringweg
van 100 e 90 e 85 e 110 e 100 e 80 e 90 e 125 e 110 e 115 e 117 e 145 e 90 e 170 e 160 e 240 e 180 e 165 e 140 e 100 e 100 e 200 e 250 e 100 e 90 e 95 e 90 e 95 e 125 e 115 e 100 e 110 e 100 e 100 e 90 e 105 e 118 e 115 e 90 e 90 e 120 e 110 e 115 e 115 e 125 e 90 e 110 e 110 e 100 e 80 e 100 e 130 e 125 e 180 e 85 e 145 e 115 e 115 e 80 e 100 e 80 e 85 e 75 e 110 e 130 e 110 e 100 e 95 e 120 e 120 e 120 e 100 e 80 e 100 e 90 e 95 e 105 e 110 e 120 e 105 e 115 e 90 e
tot 135 130 125 155 130 125 140 180 135 138 155 215 160 240 270 350 260 200 190 195 180 350 365 205 140 140 110 160 150 150 155 160 120 120 115 130 140 128 140 150 148 150 145 135 130 125 148 140 130 120 140 150 160 195 125 205 200 150 135 150 140 130 125 160 135 130 125 130 175 150 140 115 135 134 140 140 135 135 140 130 135 120
Plaats Locatie e Haarlem e Heerenveen e Heerlen Centrum e Helmond Centrum e Groot Schooten e Hengelo Centrum e Westermaat Zuidoost e Hilversum Arena e Station e Hoofddorp Beukenhorst Oost e Beukenhorst West e Beukenhorst Zuid e Centrum e De Hoek e Hoogeveen Schutstraat e Stationsgebied e Houten Molenzoom e Leeuwarden Station e Leiden Plesmanlaan e Station e Leidschendam-Voorburg e Lelystad e Leusden e Maarssen Zuilense Ring/Bisonspoor e Maastricht Randwijck/Céramique e Nieuwegein Centrum e Merwestein e Plettenburg e Nijmegen Brabantse Poort e Centrum e Lindenholt e Mercator Science Park e Oosterhout Europark e Hoevestein e Purmerend e Rijswijk Plaspoelpolder e Roermond Centrum e Roosendaal Bovendonk e Centrum e Rotterdam Brainpark e Centrum e Kop van Zuid e Oosterhof/Alexandrium e Zuidplein e Schiedam e Schiphol Centrum e Oost e Rijk e Zuid e Sittard Kantorenpark Noord e Sneek e Son Science Park Eindhoven e Tiel e Tilburg 't Laar e Centrum e Prof. Cobbenhagenlaan e Ringbanen e Utrecht Kanaleneiland e Lage Weide e Maliebaan e Oude centrum e Oudenrijn (De Meern) e Overvecht e Papendorp e POS/Stationsgebied e Rijnsweerd e Veenendaal e Venlo Noorderpoort e Vianen e Weert Kantorenpark Centrum Noord e Weesp e Woerden Middelland Zuid/Station e Zaandam e Zaltbommel Waluwe e Zeist Boulevard e Utrechtseweg e Zoetermeer e Zwolle Centrum e Hanzeland e Langs A28 e Oosterenk
* Huurprijzen per m2 verhuurbaar vloeroppervlak per jaar exclusief BTW, servicekosten en huurdersspecifieke voorzieningen
van 120 e 110 e 105 e 91 e 91 e 95 e 95 e 135 e 125 e 150 e 110 e 175 e 90 e 105 e 90 e 95 e 110 e 110 e 100 e 115 e 95 e 75 e 110 e 100 e 125 e 95 e 95 e 95 e 110 e 100 e 100 e 120 e 115 e 120 e 100 e 80 e 110 e 110 e 85 e 150 e 120 e 140 e 125 e 110 e 102 e 190 e 120 e 125 e 130 e 107 e 95 e 120 e 90 e 120 e 125 e 125 e 110 e 110 e 90 e 150 e 125 e 105 e 100 e 170 e 160 e 150 e 95 e 110 e 93 e 107 e 110 e 90 e 90 e 120 e 130 e 120 e 100 e 110 e 130 e 110 e 105 e
tot 180 130 128 120 125 125 130 170 145 180 155 215 165 145 115 125 140 130 140 150 145 130 135 135 155 135 130 135 135 150 120 130 130 140 140 135 127 125 135 175 180 170 155 140 130 365 190 180 160 125 120 130 120 140 140 140 140 160 132 210 185 153 130 190 195 178 130 125 130 125 130 125 145 140 190 185 145 160 165 175 150
Begrippenlijst
Aanbod
Harde planvoorraad
Structureel aanbod
Gebouwen waarin per ultimo van elk
Concrete bouwplannen waarvoor de
Het deel van het aanbod dat drie jaar of langer als
kalenderjaar minimaal 500 m kantoorruimte,
bouwvergunning is verleend en de start van de
aanbod geregistreerd staat.
750 m2 bedrijfsruimte (inclusief de
bouw binnen twee jaar gepland staat.
2
Structurele leegstand
bijbehorende kantoorruimte) dan wel 200 m2 winkelruimte voor de verhuur of verkoop
Huurprijs kantoren en bedrijfsruimten
Bestaand aanbod, langer dan drie jaar niet in
beschikbaar is. Het aanbod heeft uitsluitend
Prijzen per vierkante meter verhuurbaar opper
gebruik bij huurders.
betrekking op reeds opgeleverde of nog
vlak per jaar exclusief BTW, servicekosten
in aanbouw zijnde complexen. Projecten in
en huurderspecifieke inrichtingskosten.
voorbereiding worden niet meegeteld.
Verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.) De oppervlakte, gemeten op vloerniveau,
Kantoorruimte
tussen de opgaande scheidingsconstructies die
Bedrijfsruimte
Ruimte bestemd voor de
de desbetreffende ruimte omhullen, inclusief de
Ruimte bestemd voor productie, opslag en
uitoefening van een bedrijf, beroep of dienst
zogenaamde glaslijncorrectie.
distributie van goederen. Ook bedrijfspaviljoens
waarin geen product wordt vervaardigd, doch
Bij de bepaling van de verhuurbare oppervlakte
met een verhoogde kantoorcomponent
van waaruit uitsluitend dienstverlening wordt
worden de volgende elementen niet meegenomen:
- soms oplopend tot 50 procent van het totale
bedreven.
technische ruimtes, verticale stijgpunten en
vloeroppervlak - vallen hieronder.
dragende binnenwanden Leegstand
(NEN 2580).
Bestaande bouw
Aangeboden ruimte in opgeleverde gebouwen
Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen ouder dan
die op het moment van inventarisatie niet
Voorraad
twee jaar.
(meer) in gebruik is.
Bestaande of in aanbouw zijnde kantoorruimte met een oppervlakte van 500 m2 v.vo. of meer.
Bruto-aanvangsrendement
Netto-aanvangsrendement
De bruto huurinkomsten vóór afschrijvingen en
De bruto huurinkomsten vóór afschrij
Voorraad in gebruik
eigenaarslasten, als percentage van de totale
vingen en eigenaarslasten minus de totale
Het deel van de kantorenvoorraad dat op het
verwervingsprijs vrij op naam.
exploitatielasten van het onroerend goed, als
moment van inventarisatie niet als aanbod
percentage van de totale verwervingsprijs
geregistreerd staat.
Eersteklas vastgoed
vrij op naam. Nieuwbouw. Kantoor- en/of
Modern, courant onroerend goed dat
bedrijfsgebouwen jonger dan twee jaar.
Vrije markt
tegemoetkomt aan de hedendaagse wensen en
Ook bestaande bouw, welke zeer ingrijpend
De huur- en/of koopmarkt waarin projectontwik
eisen van het bedrijfsleven en zich op een goede
gerenoveerd is, wordt als nieuwbouw
kelaars en beleggers kantoor-, bedrijfs- en/of
locatie bevindt. Kantoor- en bedrijfsruimte jonger
aangemerkt.
winkelgebouwen aanbieden voor nog onbekende
dan vijf jaar op de beste (werk-)locaties wordt in
gebruikers.
het algemeen gezien als eersteklas vastgoed. In
Opname
de winkelruimtemarkt wordt ruimte met
Kantoor- en/of bedrijfsruimte die op de
Zachte planvoorraad
een courante frontbreedte en een gangbaar
‘vrije markt’ verhuurd en verkocht is, met
Bouwplannen waarvoor nog geen
oppervlakte in het A-winkelgebied als eersteklas
uitzondering van sale-and-leaseback
bouwvergunning is verleend en de start van de
aangemerkt.
transacties en nieuwbouw ten behoeve van
bouw niet binnen twee jaar gepland staat.
eigenaar-gebruikers (de zogenoemde eigen Eigenbouw
bouw). Opnamecijfers worden geregistreerd
Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen die voor
op het moment dat tussen betrokken partijen
rekening van de gebruiker gerealiseerd worden.
wilsovereenstemming bereikt is.
19
Overige marktrapporten
Naast dit landelijke kantorenmarktrapport zijn tevens de volgende rapportages verschenen: - Oud voor nieuw. De Nederlandse markt voor bedrijfsruimte 2007 - Nederland compleet. 17 regionale factsheets voor de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt 2007 20
- Locatie, locatie, locatie. Een onderzoek naar de fundamenten van het BAR 2006 - Van Kalverstraat naar weidewinkel? De Nederlandse markt voor retailvastgoed 2006 - Een gat in de markt. De Nederlandse markt voor woningbeleggingen 2006 - Feed the Lion. De Nederlandse markt voor distributiecentra 2006 Het marktrapport voor Nederlandse vastgoedbeleggingen verschijnt in april 2007.
Deze publicaties zijn opgesteld door en verkrijgbaar bij: DTZ Zadelhoff, afdeling Research te Utrecht, telefoon 030 2 524 500. U kunt de rapporten ook vinden op onze website www.dtz.nl. Van de rapporten is ook een Engelse versie beschikbaar.
21
DTZ Zadelhoff is Nederlands marktleider in bedrijfsmatig onroerend goed. We zijn actief vanuit 14 vestigingen, in de sectoren vastgoedbemiddeling, beleggingen, vastgoedmanagement, Corporate Real Estate Services (CRES), research, winkels, financial services, internationaal en taxaties. Meer dan 400 DTZ Zadelhoff-professionals beschikken hiermee over een omvangrijk intern kenniscentrum op het totale gebied van bedrijfsmatig vastgoed. Wereldwijd heeft de DTZ-organisatie met meer dan 10.000 medewerkers toegang tot 200 kantoren in 40 landen. DTZ Zadelhoff is een v.o.f. waarin partners deelnemen via besloten vennootschappen. De grootste partner is DTZ Holdings plc, sinds 1987 geregistreerd aan de London Stock Exchange.
Graag informeren wij u uitgebreid over de kantorenmarkt. DTZ Zadelhoff, afdeling Research Postbus 85064, 3508 AB Utrecht Maliebaan 50B, 3581 CS Utrecht Tel.: 030 2 524 500, fax: 030 2 310 144 E-mail:
[email protected]
www.dtz.nl
www.dtz.com
