STAND VAN ZAKEN
NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE 2015
Inhoud 1.
Opname van bedrijfsruimte
2.
Aanbod van bedrijfsruimte
3.
Prijzen van bedrijfsruimte
4.
Beleggingen in bedrijfsruimte
D
Colofon Samenstelling Klaartje Asselbergs Bron gegevens NVM Data & Research, Nieuwegein Vormgeving PROOF internal & employer branding Fotografie Heembouw Ontwikkeling
e Nederlandse economie is vorig jaar met 2% gegroeid. In tegenstelling tot in 2014 waren in 2015 naast de aantrekkende wereld- en Europese economie ook de gestegen binnenlandse bestedingen van belang bij de groei van de economie. Verder speelden de verrassend snel herstellende woningmarkt en de toenemende koopkracht van huishoudens een rol in de economische groei. De economische groei heeft een positief effect gehad op de bedrijfsruimtemarkt: de opname van bedrijfsruimten vanaf 750 m² is in 2015 circa 35% hoger dan het jaar ervoor. De vraag naar bedrijfsruimte is daarnaast onder invloed van het gestegen produ centenvertrouwen en de daarmee samenhangende groei van bedrijfsinvesteringen toegenomen. De aanbodzijde van de bedrijfsruimtemarkt heeft ook herstel te zien gegeven. Voor het eerst in vier jaar is zowel wat betreft oppervlakte als wat betreft aantal-
len objecten het aanbod afgenomen. Gemeten in oppervlakten vanaf 750 m² werd eind 2015 1,4% minder vierkante meter bedrijfsruimte aangeboden dan het jaar ervoor. Het structurele aanbod is wel licht gegroeid. De transactieprijzen voor bedrijfsruimte bleven in 2015 voor het tweede jaar op rij stabiel. Dit gold ook voor de vraagprijzen. Behalve op de gebruikersmarkt was ook op de beleggingsmarkt sprake van een sterk verhoogde vraag. Er werd in 2015 ruim 20% meer geïnvesteerd in bedrijfsruimte dan in 2014. De rendementen daalden voor het tweede jaar op rij. Met name Angelsaksische investeerders waren actief. De verwachtingen voor het komende jaar zijn positief. NVM Business verwacht dat het aanbod van bedrijfsruimte verder zal afnemen. Tevens zal onder invloed van de groei van de logistieke sector de opname een verdere stijging te zien geven.
1. OPNAME VAN BEDRIJFSRUIMTE Groei opname bedrijfsruimte De totale opname van bedrijfsruimten kwam in 2015 circa 35% hoger uit dan het jaar ervoor, te weten 5,8 miljoen m². De opname van bedrijfsmatig vastgoed vanaf 750 m² is gegroeid van 3,3 miljoen m² in 2014 naar ruim 4,6 miljoen m² in 2015. De opname van koopobjecten is harder gegroeid dan de opname van huurobjecten.
Meer transacties op de bedrijfs ruimtemarkt Niet alleen is het aantal verhuurde en verkochte meters toegenomen, ook het aantal transacties op de bedrijfsruimtemarkt is flink gegroeid ten opzichte van 2014. Van objecten groter dan 750 m² is deze groei 19%. Het aantal gerealiseerde kooptransacties is harder gegroeid dan het aantal huurtransacties, respectievelijk met 22% en 8%. Ondanks de groei in opname is de transactieduur van zowel koop- als huurobjecten licht toegenomen in 2015.
Opname logistiek vastgoed flink toegenomen Ook de logistieke markt profiteerde van het markt herstel. De opname van distributiecentra en grootschalige opslagruimten kwam in 2015 uit op circa 1,2 miljoen m². Daarmee is ruim 20% meer vierkante meter logistiek vastgoed verkocht en verhuurd dan het jaar ervoor. Vooral de provincie Noord-Brabant en de gemeente Rotterdam lieten een toegenomen opname zien. Overigens wordt eigenbouw van distributiecentra, bouw voor eigen rekening en gebruik, niet meegenomen in deze berekening. Een voorbeeld hiervan is het Lidl-distributiecentrum van circa 50.000 m² in Waddinxveen.
Groei opname in de meeste grote steden In de meeste steden is de opname van bedrijfsruimte toegenomen sinds 2014. Alleen Moerdijk en Almere lieten een afname zien in de opname. In de gemeente Rotterdam werden in 2015 veruit de meeste meters bedrijfsruimte opgenomen. In totaal is hier ruim 330.000 m² aan bedrijfsruimte opgenomen, waarvan ongeveer de helft bestaat uit logistiek vastgoed. De opname is relatief gezien het hardst gegroeid in Venlo, Rotterdam en Groningen.
OPNAME VAN BEDRIJFSRUIMTE NAAR EIGENDOMSSITUATIE > – 750 M² m2 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Huur
2013
2014
2015
Koop
Bron: NVM
- input punten weghalen (opmaak/cellen/algemeen) - vertikaal van 3500000, 3.500.000 maken 2 OPNAME VAN BEDRIJFSRUIMTE NAAR REGIO 2015 > –100 M
Rotterdam Amsterdam Venlo Tilburg Twentse stedenband Eindhoven Moerdijk Breda Groningen Haarlemmermeer Utrecht Almere Nijmegen Zwolle
m2 0
50.000
100.000
150.000
200.000
Logistiek vastgoed
250.000
300.000
350.000
Overige bedrijfsruimte
Bron: NVM
OPNAME VAN BEDRIJFSRUIMTE IN M2 NAAR GROOTTEKLASSE 2015 8%
AANTAL TRANSACTIES VAN BEDRIJFSRUIMTE NAAR GROOTTEKLASSE 2015
2% 1%
3% 26%
23%
13%
20%
9% 12%
15%
14%
33%
21% 100–200 m²
2.000–5.000 m²
100–200 m²
2.000–5.000 m²
200–500 m²
5.000–10.000 m²
200–500 m²
5.000–10.000 m²
500–1.000 m²
≥ 10.000 m²
500–1.000 m²
≥ 10.000 m²
1.000–2.000 m² Bron: NVM
1.000–2.000 m² Bron: NVM
NVM BUSINESS NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE
2. AANBOD VAN BEDRIJFSRUIMTE Aanbod sinds jaren licht afgenomen Ook aan de aanbodzijde was het herstel van de bedrijfsruimtemarkt zichtbaar. Het aanbod van bedrijfsruimte is zowel wat betreft oppervlakte als aantallen objecten voor het eerst in vier jaar afgenomen. Gemeten in objecten vanaf 750 m² werd eind 2015 in totaal ruim 13 miljoen m² aan bedrijfsruimte aangeboden in Nederland; een daling van 1,4% ten opzichte van het jaar ervoor. Deze daling van het aanbod heeft zich voornamelijk voorgedaan in de logistieke sector. Het aantal vierkante meters dat in deze deelmarkt werd aangeboden, is met ruim 6% afgenomen.
AANBOD VAN BEDRIJFSRUIMTE NAAR GEBOUWTYPE > – 750 M² m2 14.000.000 12.000.000 10.000.000 8.000.000 6.000.000 4.000.000 2.000.000 0
2007
Structureel aanbod blijft groeien Ondanks de afname van het aanbod is het structurele aanbod in 2015 verder gegroeid. Van het totale metrage bedrijfsruimte dat eind 2015 beschikbaar was, stond 23% meer dan drie jaar te koop of te huur. Nog eens 8% werd meer dan vijf jaar aangeboden. Het structurele aanbod bestaat voornamelijk uit grootschalige, oudere bedrijfsruimten. Zowel huurals koopobjecten stonden in 2015 gemiddeld iets langer in aanbod dan in 2014.
Aanbod in de meeste grote steden afgenomen Het aantal beschikbare vierkante meters bedrijfsruimte is in de meeste grote steden afgenomen. Vooral in Rotterdam, Breda, Nijmegen en Groningen is het aanbod flink gedaald. Uitzonderingen zijn Venlo en Moerdijk, hier is het aanbod aan bedrijfsruimte gestegen met respectievelijk met 30% en 22%. In Moerdijk is vooral het aanbod van niet-logistieke bedrijfsruimte flink gegroeid. In Venlo heeft een toename van zowel logistiek als niet-logistiek aanbod plaatsgevonden. In absolute zin beschikt de Twentse stedenband met ruim 470.000 m² over het grootste aanbod aan bedrijfsmatig vastgoed, gevolgd door Amsterdam (430.000 m²) en Rotterdam (360.000 m²).
2009
2010
2011
2012
Logistiek vastgoed
2013
2014
2015
Overige bedrijfsruimten
Bron: NVM
- input punten weghalen (opmaak/cellen/algemeen) - laatste 2 cijfers afronden - vertikaal van 140000, 14.000.000 maken AANBOD VAN BEDRIJFSRUIMTE NAAR REGIO 2015 >100 M2 –
Twentse stedenband Amsterdam Rotterdam Tilburg Eindhoven Almere Haarlemmermeer Utrecht Breda Moerdijk Zwolle Venlo Nijmegen Groningen
m2 0
100.000
200.000
300.000
Logistiek vastgoed
400.000
500.000
Overige bedrijfsruimte
Bron: NVM
AANBOD VAN AANBOD VANBEDRIJFSRUIMTE IN M2 NAAR BEDRIJFSRUIMTE NAAR GROOTTEKLASSE GROOTTEKLASSE2015
Aanbod naar grootteklasse Twee derde deel van het totale aantal bedrijfsobjecten dat in aanbod staat in 2015 is tussen de 100 en 1000 m² groot. Slechts 5% van de beschikbare bedrijfsruimten is groter dan 5000 m². In Noord- en Zuid-Holland werden gemiddeld de kleinste objecten aangeboden. In de provincies Limburg, Overijssel en Noord-Brabant -waar de logistieke sector domineert- waren gemiddeld de grootste objecten beschikbaar.
2008
11%
3% 2%
AANTAL BEDRIJFSRUIMTEN AANBOD VAN IN AANBOD NAARNAAR BEDRIJFSRUIMTE GROOTTEKLASSE 2015 GROOTTEKLASSE
16%
21%
2% 7% 11%
17% 29% 22%
24%
100–200 m²
2.000–5.000 m²
100–200 m²
2.000–5.000 m²
200–500 m²
5.000–10.000 m²
200–500 m²
5.000–10.000 m²
500–1.000 m²
≥ 10.000 m²
500–1.000 m²
≥ 10.000 m²
1.000–2.000 m² Bron: NVM NVM Bron:
17%
18%
1.000–2.000 m² Bron: NVM NVM Bron:
NVM BUSINESS NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE
3. PRIJZEN VAN BEDRIJFSRUIMTE Huur- en koopprijzen stabiel In 2015 bedroeg de mediane transactiehuurprijs 43 euro per m² bedrijfshal en 66 euro per m² bedrijfskantoor. De gemiddelde huurprijs voor zowel bestaande bouw als nieuwbouw bleef in 2015 stabiel. Hierbij dient te worden opgemerkt dat geen rekening is gehouden met eventuele incentives. Ook de koopprijzen voor bedrijfsruimten bleven op niveau: de koopprijzen lieten met een afname van 1,3% slechts een minimale daling zien ten opzichte van 2014. Aan de vraagkant bleven de prijzen eveneens voor het tweede achtereenvolgende jaar stabiel. De mediane vraagprijs voor bedrijfsruimte eind 2015 wijkt niet veel af van die van het jaar ervoor.
Afvlakking prijsherstel logistiek vastgoed Hoewel de huurprijzen voor logistieke bedrijfsruimten in 2014 een sterke stijging lieten zien, is dit herstel in 2015 redelijk afgevlakt. De gemiddelde transactieprijs van logistieke objecten is licht gestegen van 45 euro per m² naar 47 euro per m².
GEMIDDELDE HUURPRIJZEN VAN BEDRIJFSRUIMTE € per m2 70 60 50 40 30 20 10 0
2007
2008
2009
2010
2011
Bestaande bouw
2012
2013
2014
2015
Nieuwbouw
Bron: NVM
GEMIDDELDE HUURPRIJZEN VAN BEDRIJFSRUIMTE NAAR GEBOUWTYPE € per m2 60 50 40 30 20 10 0
2007
2008
2009
2010
2011
Logistiek vastgoed
2012
2013
2014
2015
Overige bedrijfsruimte
Bron logistiek: Bak Bron overig: NVM
ONTWIKKELING KOOP- EN HUURPRIJZEN BEDRIJFSRUIMTE € 110 100 90 80 70 60 50 40
2007
2008
2009
2010
2011
Index huurprijzen
Bron: NVM
NVM BUSINESS NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE
2012
2013 Index koopprijzen
2014
2015
4. BELEGGINGEN IN BEDRIJFSRUIMTE Forse groei beleggingen nieuwbouw In totaal werd er in 2015 voor circa € 1,37 miljard in bedrijfsruimten geïnvesteerd. Dat is een groei van ruim 20% ten opzichte van 2014. Investeringen in nieuwbouwlocaties zijn bijna volledig verantwoordelijk voor deze groei. Van het totale beleggingsvolume komt 86% uit het buitenland. Bijna 60% van het internationale beleggingsvolume kwam voor rekening van Angelsaksische partijen. Ook waren Belgische beleggers actief op de bedrijfsruimtemarkt. Zo breidde het vastgoedfonds WDP zijn Nederlandse logistieke portefeuille verder uit met een tiental distributiecentra. In totaal kochten Belgische fondsen voor ruim € 265 miljoen aan logistiek vastgoed. Bijna driekwart van het totale beleggingsvolume in bedrijfsruimten had betrekking op distributiecentra. Daarnaast had ruim 30% van het totale beleggingsvolume betrekking op nieuwbouw van bedrijfs ruimte, tegenover 20% in 2014. Zoals gebruikelijk was de provincie Noord-Brabant het meest populair bij beleggers: ongeveer de helft van het beleggingsvolume werd in deze provincie besteed. Op de tweede plek kwam de provincie Zuid-Holland, onder andere door een flinke beleggingstoename in Rotterdam. Hier werd vooral in het bestaande bedrijfsvastgoed geïnvesteerd.
BELEGGINGEN IN BEDRIJFSRUIMTE NAAR GEBOUWTYPE x miljoen € 2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Bestaande bouw
2014
2015
Nieuwbouw
Bron: NVM
- input punten weghalen (opmaak/cellen/algemeen) - vertikaal van 2000, 2.000 maken
BELEGGINGEN IN BEDRIJFSRUIMTE NAAR REGIO 2015 2% 3%
BELEGGINGEN IN BEDRIJFSRUIMTE NAAR GROOTTEKLASSE 2015 2% 3%
6% 10%
62%
17%
Rendementen verder naar beneden Voor het tweede jaar op rij heeft er een lichte daling plaatsgevonden van de rendementen voor bedrijfsruimten. De toename van investeringen in nieuwbouw en duurzaam logistiek vastgoed hebben invloed gehad op de verdere daling van de brutoaanvangsrendementen in 2015.
2013
95% Midden
West Noord
750–5.000 m²
Noord Oost
West Zuid
Oost
Zuid
5.000–10.000 m² ≥ 10.0000 m²
Bron: NVM
Bron: NVM
GEMIDDELDE BRUTO-AANVANGSRENDEMENTEN VAN BEDRIJFSRUIMTE % 12 11 10 9 8 7 6 5
Bron: NVM
2007
2008
Randstad beste locaties
2009
2010
2011
Randstad overige locaties
NVM BUSINESS NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE
2012 Overig Nederland beste locaties
2013
2014
2015 Overig Nederland overige locaties
BEGRIPSOMSCHRIJVINGEN Bedrijfsruimte
Een ruimtelijk zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is voor productie en opslag in de sectoren bouw, transport en logistiek, lichte en zware industrie en groothandel. Gemengde kantoor- en bedrijfs gebouwen zijn meegenomen indien het bedrijfsdeel meer dan 50% van het gehele complex uitmaakt.
Opname
Verhuur- en verkooptransacties die op de vrije markt plaatsvinden. Gebruikers die in hun eigen huisvestingsbehoefte voorzien (de zogenoemde eigenbouw), worden niet tot de opname gerekend. Hetzelfde geldt voor sale-and-leasebackovereenkomsten en contractverlengingen. Vanaf 2011 registreert de NVM transacties vanaf 100 m². In verband met de consistentie wordt in een aantal gevallen nog de oude ondergrens van 750 m² aangehouden. Sinds 2014 combineert de NVM met terug werkende kracht de transacties van haar leden met de transacties van niet-leden, waardoor de reeks en cijfers vanaf 750 m² afwijken van de voorgaande edities.
Aanbod
Bedrijfsruimte die direct beschikbaar is voor verhuur of verkoop. Bedrijfsruimten die in voorbereiding zijn en derhalve nog gebouwd moeten worden, worden in het aanbod niet meegeteld. Het aanbod omvat naast leegstaande en nog in aanbouw zijnde bedrijfsruimten ook ruimten die nog in gebruik zijn maar waarvan bekend is dat deze op korte termijn worden vrijgemaakt. Vanaf 2011 registreert de NVM het aanbod in gebouwen waarin minimaal 100 m² beschikbaar is. In verband met de consistentie in de historische reeksen en vergelijking met voorgaande jaren wordt hiervoor in een aantal gevallen nog de oude ondergrens van 750 m² aangehouden.
Huurprijs
De gerealiseerde kale huur per m² verhuurbaar vloeroppervlak, exclusief BTW.
Bruto-aanvangsrendement
De brutojaarhuur op het moment van aankoop als percentage van de totale investering.
Gepubliceerd April 2016
NVM BUSINESS NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE
