September 2012
Stand van zaken
Nederlandse markt voor bedrijfsruimte
Inhoud 1.
Opname van bedrijfsruimte
2.
Aanbod van bedrijfsruimte
3.
Prijzen van bedrijfsruimte
4.
Beleggingen in bedrijfsruimte
D
Colofon Samenstelling Drs. G. Raven Bron gegevens NVM Data & Research, Nieuwegein Vormgeving Proof Studio, Amsterdam Fotografie Mischa Keijser, Hollandse Hoogte
e bedrijfsruimtemarkt heeft zich in de eerste helft van 2012 gunstig ontwikkeld, zowel aan de vraagzijde als aan de aanbodkant. Het direct beschikbare aanbod van te verhuren en te verkopen productie- en opslagruimten bleef de eerste helft van 2012 onveranderd, terwijl de vraag naar bedrijfsruimte verder toenam. Dit blijkt uit cijfers van NVM Business op basis van de door haar geregistreerde gegevens over de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt. In het segment vanaf 750 m² stond halverwege 2012 circa 11,6 miljoen m² te huur of te koop, evenveel als begin dit jaar. Hoewel het totale aanbod gelijk bleef, waren er wel enkele tegengestelde tendensen. Zo steeg het aanbod van logistieke ruimte, terwijl de beschikbaarheid van overige bedrijfsruimte een lichte daling liet zien. Daarnaast nam het aantal kleine bedrijfsruimten in aanbod af, maar steeg het aantal grote objecten in aanbod. Per saldo daalde het aantal te koop of te huur staande bedrijfsruimten ten opzichte van begin dit jaar. Vooral Groningen en Limburg hadden te maken met een afnemend aanbod
van bedrijfsruimte. In Utrecht en Zuid-Holland daarentegen steeg het direct beschikbare aanbod. Op de vrije markt werd in de eerste zes maanden van 2012 circa 1,35 miljoen m² bedrijfsruimte opgenomen, 9% meer dan in dezelfde periode vorig jaar. Vooral de huurmarkt profiteerde hiervan. Regionaal gezien deed vooral Rotterdam goede zaken; de opname van bedrijfsruimte ging flink omhoog. Ondanks de toegenomen dynamiek op de bedrijfsruimtemarkt bleven de gerealiseerde huurprijzen onveranderd. In de koopsector was wel een sterke daling van de gemiddelde koopsom waarneembaar. Beleggers lieten het in de eerste zes maanden van 2012 afweten. Zowel het aantal als het volume van de transacties bleef sterk achter bij voorgaande jaren. Gebrek aan financieringsmogelijkheden blijft de bedrijfsruimtemarkt parten spelen. Evenals een gebrek aan kwalitatief hoogwaardige nieuwbouw objecten. Een additioneel probleem is de verdere toename van de structurele leegstand op de markt voor bedrijfsruimte.
1. Opname van bedrijfsruimte Vooral grote bedrijfsruimten in trek Hoewel de opname van bedrijfsruimte zich in algemene zin gunstig ontwikkelde, gold dit niet voor het koopsegment. Ofschoon koop bij ondernemers een aanhoudende wens bleef, kon deze niet altijd worden gehonoreerd. Mede doordat het moeilijk was financiering te vinden, daalde het aantal kooptransacties met 15%. Ondanks een grotere opname, daalde het aantal gerealiseerde transacties ten opzichte van een jaar geleden met 5%. Vooral kleine objecten waren duidelijk minder in trek. Het aantal transacties van bedrijfsruimten kleiner dan 750 m² nam met 6% af. De opname van grote bedrijfsruimten zat daarentegen juist in de lift. In het segment groter dan 3.000 m² steeg het aantal transacties met 6%. Regionaal gezien deed vooral de provincie Zuid-Holland goede zaken, in het bijzonder Rotterdam. Ook in het zuidoosten van ons land zat de opname in de lift. Door een aantal grote transacties in Wijchen, Venlo en Venray lag de opname in Gelderland en Limburg fors boven die in 2011. Minder goed ging het in NoordHolland, Utrecht en Groningen. Hier bleef de opname in de eerste helft van 2012 juist sterk achter. Vooral in Groningen is de vraag naar bedrijfsruimte vrijwel stilgevallen; in tegenstelling tot voorgaande jaren hadden juist ook de kleinere units last van een afnemende vraag. Hoewel er regionaal sterke verschillen zijn, is er in het algemeen een tekort aan kwalitatief goede bedrijfsruimten en een overschot aan laagwaardige, veelal gedateerde bedrijfsruimten. Een additioneel knelpunt dat zich met name in de regio Almere voordoet is schaarste aan gebouwen met een groot buitenterrein. De bedrijfspercelen zijn de afgelopen jaren te volgebouwd.
Opname van bedrijfsruimte naar eigendomssituatie m2 3.500.000 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0
2006
2007
2008
2009
Huur
2012 H1
Koop
Opname van bedrijfsruimte naar regi0 eerste helft 2012 Rotterdam Venlo Breda Twentse Stedenband Tilburg Almere Amsterdam Utrecht Eindhoven Haarlemmermeer Zwolle Moerdijk Groningen Nijmegen
m2 0
20.000
40.000 Logistiek Vastgoed
Opname logistiek stabiel Opname van bedrijfsruimte naar grootteklasse eerste helft 2012 5%
9%
38 % 18 %
14 %
Transactieduur ongewijzigd De transactieduur bleef ten opzichte van een jaar geleden vrijwel ongewijzigd. In de eerste zes maanden van 2012 duurde het gemiddeld 370 dagen voordat een te koop of te huur staande bedrijfsruimte door de markt werd opgenomen. De transactieduur lijkt zich daarmee te stabiliseren. In voorgaande perioden was nog sprake van een stijgende trend.
2011
Bron: NVM
Bron: NVM
De opname van logistiek vastgoed was vrijwel gelijk aan die van een jaar geleden. In de eerste helft van 2012 werd door de markt circa 430.000 m² logistiek vastgoed opgenomen. Opvallend was echter wel dat met name in Haarlemmermeer en Amsterdam, waar doorgaans sprake is van een levendige markt, de opname van logistiek vastgoed achterbleef bij die in 2011. De opname in de regio Rotterdam ontwikkelde zich gunstig. Daarbij speelde de transactie met Henry Bath een belangrijke rol. De logistieke dienstverlener huurder circa 50.000 m² op het terrein van de voormalige Fruit Terminal.
2010
16 % 100–499 m² 500–999 m² 1.000–2.499 m² 2.500–4.999 m² 5.000–9.999 m²
Bron: NVM
≥ 10.000 m²
NVM Business Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte
60.000
80.000
Overige Bedrijfsruimte
100.000
2. Aanbod van bedrijfsruimte Aanbod stabiel Niet alleen de vraagkant ontwikkelde zich gunstig, ook de aanbodkant deed het niet slecht. Weliswaar stond medio 2012 circa 11,6 miljoen m² bedrijfsruimte te huur of te koop, maar er kwamen ten opzichte van begin dit jaar geen meters bij. Door het aanhouden van de economische crisis en de toename van het aantal faillissementen gedurende de eerste helft van 2012 in met name de bouwnijverheid en industrie was de verwachting dat het aanbod zou toenemen. In deze context was het dan ook opvallend dat het aantal bedrijfsruimten in aanbod afnam. Ten opzichte van begin dit jaar stonden er circa 400 bedrijfsruimten minder in aanbod; een afname van 3%. Dit werd veroorzaakt doordat er minder kleine bedrijfsruimten werden aangeboden. Voor zover bekend kwam er ook nauwelijks nieuwbouw bij. Hierdoor groeide de voorraad bedrijfsruimte nauwelijks, wat gunstig uitpakte voor de bestaande voorraad. Regionaal waren er grote verschillen waarneembaar. Vooral in de provincies Groningen en Limburg daalde het aanbod sterk. In de provincies Utrecht en Zuid-Holland daarentegen steeg het aanbod. Vooral de sterke toename van het aanbod in de regio Den Haag viel hierbij op, maar ook in de stad Utrecht steeg het aanbod fors. Doordat een aantal grote bedrijfsgebouwen op de markt kwam, ging het aanbod met respectievelijk 23 en 27% omhoog. Ook Almere had met een verruiming van het aanbod te maken. Het direct beschikbare aantal vierkante meters steeg daar met 9%. In Amsterdam en Rotterdam daalde het aanbod licht.
Toename aanbod logistiek vastgoed Hoewel het totale aanbod van bedrijfsruimte in de eerste helft van 2012 gelijk bleef, nam het aanbod van logistieke ruimte wel toe en wel met 10%. Medio 2012 staat circa 2,45 miljoen m² logistieke ruimte te koop of te huur, iets meer dan 12% van de totale voorraad logistiek vastgoed. Vooral in Noord-Holland en Utrecht kwamen er meer meters beschikbaar.
Meer structureel aanbod Het aanbod van bedrijfsruimten die langer dan drie jaar te huur of te koop staan, is verder toegenomen. Halverwege 2012 stond 12% van de aangeboden bedrijfsruimten structureel leeg. Een half jaar geleden was dit nog 10%. Vooral buiten de Randstad komt structureel aanbod voor. Zo staat in Drenthe en Flevo land circa 17% van de aangeboden bedrijfsruimten langer dan drie jaar te huur of te koop. In Zuid-Holland en Utrecht is het structureel aanbod het kleinst. Hier staat ongeveer 9% van het aanbod structureel leeg.
Aanbod van bedrijfsruimte naar gebouwtype m2 12.000.000 10.000.000 8.000.000 6.000.000 4.000.000 2.000.000 0
2006
2007
2008
2009
Overige bedrijfsruimten
2010
2011
2012 H1
Logistiek vastgoed
Bron: NVM
Aanbod van bedrijfsruimte naar regio medio 2012 Amsterdam Tilburg Twentse Stedenband Eindhoven Rotterdam Utrecht Breda Haarlemmermeer Almere Venlo Zwolle Moerdijk Nijmegen Groningen
m2 0
100.000
200.000
300.000
Logistiek Vastgoed Bron: NVM
Aanbod van Aanbod vanbedrijfsruimte naar groottebedrijfsruimte naar klasse medio 2012 grootteklasse 9%
24 %
11 %
15 %
23 %
18 %
100–499 m² 500–999 m² 1.000–2.499 m² 2.500–4.999 m² 5.000–9.999 m²
Bron: NVM
≥ 10.000 m²
NVM Business Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte
400.000
500.000
Overige Bedrijfsruimte
600.000
3. prijzen van bedrijfsruimte Huurprijzen houden stand De huurprijzen kwamen nauwelijks van hun plaats. Een uitzondering vormde het Gooi waar de huur prijzen voor met name kleine units flink omlaag gingen. Binnen de Randstad was het sentiment over het algemeen positiever dan daarbuiten. De markt uitte zich meer in incentives dan in prijsverlagingen. Markthuren bleven daardoor nagenoeg stabiel. Overigens zagen NVM Business-makelaars in een aantal gebieden, zoals in de regio Eindhoven, de incentives voor bedrijfsruimte licht afnemen. Gemiddeld werd er voor een vierkante meter bedrijfsruimte 48 euro betaald.
Gemiddelde huurprijzen van bedrijfsruimte € per m2 80 70 60 50 40 30 20 10 0
2006
Koopprijzen omlaag Kopers grepen de crisis aan om scherp te onderhandelen. Dit had tot resultaat dat de koopprijzen per vierkante meter ten opzichte van een jaar geleden met circa 15% zijn gedaald. Kopers hadden daarnaast grote moeite om financiering te vinden, wat zeker ook zal hebben bijgedragen aan de prijsdaling die op de koopmarkt waarneembaar is. De prijsdaling trof vooral oudere en minder courante objecten. De dalende transactieprijzen op de koopmarkt vertaalden zich echter niet in lagere vraagprijzen, deze bleven vrijwel gelijk aan die van een jaar geleden.
2007
2008
2009
Bestaande bouw
2010
2011
2012 H1
Nieuwbouw
Bron: NVM
Gemiddelde huurprijzen van bedrijfsruimte naar gebouwtype € per m2 60 50 40 30 20 10 0
2006
2007
2008
2009
Logistiek vastgoed
2010
2011
2012 H1
Overige bedrijfsruimte
Bron: NVM
Gemiddelde huurprijzen van bedrijfsruimte naar regio € per m2 60 50 40 30 20 10 0
2006
2007
2008
2009 Randstad
2010 Overig Nederland
Bron: NVM
NVM Business Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte
2011
2012 H1
4. Beleggingen in bedrijfsruimte Beleggingsvolume flink lager Als belegging bleek bedrijfsruimte de eerste zes maanden van 2012 niet populair. Beleggers lieten het dan ook afweten. Ten opzichte van een jaar eerder daalde het beleggingsvolume met 53% tot 135 miljoen euro. Hiervan had het grootste deel betrekking op één transactie en wel de verkoop van een aantal grootschalige distributiecentra aan de Belgische vastgoedbelegger WDP. Met deze transactie was een investering van 105 miljoen euro gemoeid. Net als op de gebruikersmarkt was ook op de beleggingsmarkt financiering een beperkende factor. Banken bleven voorzichtig met het verstrekken van leningen en beleggers zochten vooral de koopjes of boden ver onder de vraagprijs. Doordat het overgrote deel van het beleggingsvolume betrekking had op de transactie met WDP lag in de eerste helft van 2012 het accent op bedrijfsruimten groter dan 10.000 m².
Rendementen nagenoeg stabiel Aanvangsrendementen bleven vrijwel ongewijzigd. Alleen het oosten en de minder goede locaties in het westen van ons land hadden te maken met een lichte stijging van de rendementen.
Beleggingen in bedrijfsruimte naar gebouwtype x miljoen € 2.000
1.500
1.000
500
0
2006
2007
2008
2009
2010
Nieuwbouw
Bron: NVM
2011
2012 H1
Bestaande bouw
Beleggingen in bedrijfsruimte naar regio eerste helft 2012
Beleggingen in bedrijfsruimte naar grootteklasse eerste helft 2012
2%
3%1%
16 %
1%
15 %
58 % 9%
95 %
West Noord
750–2.499
West Zuid
2.500–4.999
Midden
5.000–9.999
Noord
≥ 10.0000
Oost Zuid
Bron: NVM
Bron: NVM
Gemiddelde bruto-aanvangsrendementen van bedrijfsruimte % 11 10 9 8 7 6 5
Bron: NVM
2002
2003
Randstad beste locaties
2004
2005
2006
2007
Randstad overige locaties
NVM Business Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte
2008
2009
Overig Nederland beste locaties
2010
2011
2012 H1
Overig Nederland overige locaties
Begripsomschrijvingen Bedrijfsruimte
Een ruimtelijk zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is voor werkzaamheden in de sectoren bouw, transport en logistiek, lichte en zware industrie, en groothandel. Gemengde kantoor- en bedrijfs gebouwen zijn meegenomen indien het bedrijfsdeel meer dan 50% van het gehele complex uitmaakt.
Opname
Verhuur- en verkooptransacties die op de vrije markt plaatsvinden. Gebruikers die in hun eigen huisvestingsbehoefte voorzien (de zogenoemde eigenbouw), worden niet tot de opname gerekend. Hetzelfde geldt voor sale-and-leasebackovereenkomsten en contractverlengingen. Vanaf 2012 registreert de NVM transacties vanaf 100 m². In verband met de consistentie in de historische reeksen en vergelijking met voorgaande jaren wordt hiervoor in een aantal gevallen nog de oude ondergrens van 750 m² aangehouden.
Aanbod
Bedrijfsruimte die direct beschikbaar is voor verhuur of verkoop. Bedrijfsruimten die in voorbereiding zijn en derhalve nog gebouwd moeten worden, worden in het aanbod niet meegeteld. Het aanbod omvat naast leegstaande en nog in aanbouw zijnde bedrijfsruimten ook ruimten die nog in gebruik zijn maar waarvan bekend is dat deze op korte termijn worden vrijgemaakt. Vanaf 2012 registreert de NVM het aanbod in gebouwen waarin minimaal 100 m² beschikbaar is. In verband met de consistentie in de historische reeksen en vergelijking met voorgaande jaren wordt hiervoor in een aantal gevallen nog de oude ondergrens van 750 m² aangehouden.
Huurprijs
De gerealiseerde kale huur per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak, exclusief BTW.
Bruto-aanvangsrendement
De bruto jaarhuur op het moment van aankoop als percentage van de totale investering.
Onderzoeksverantwoording
Aan deze rapportage is medewerking verleend door Arcuris Bedrijfshuisvesting, Castanea Bedrijfsmakelaars, Colliers International, LBB-Naber Makelaars, Overduin & Casander Bedrijfsmakelaars en Rob Swart Bedrijfshuisvesting.
NVM Business Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte
