De Nederlandse markt voor bedrijfsruimte | 2007
Oud voor nieuw
Oud voor Nieuw De Nederlandse markt voor bedrijfsruimte 2007 Utrecht: DTZ Zadelhoff v.o.f. ISBN 90-78197-08-0 Trefwoord: bedrijfsruimtemarkt/beleggingsmarkt/onroerend goed Vormgeving: Matt Art Concept & Design, Haarlem Niets uit deze uitgave mag worden overgenomen en/of vermenigvuldigd zonder bronvermelding. Alle gegevens zijn met zorg samengesteld. Ten aanzien van de juistheid ervan wordt evenwel geen aansprakelijkheid aanvaard. Deze publicatie is verkrijgbaar bij: DTZ Zadelhoff, afdeling Research te Utrecht (tel. 030 2 524 500). De prijs bedraagt E 75,- inclusief BTW en verzendkosten. Er is ook een Engelse versie beschikbaar. Dit rapport kunt u ook vinden op onze website www.dtz.nl. DTZ Zadelhoff is een v.o.f. van partners die deelnemen middels besloten vennootschappen. Uitgevoerd door: DTZ Zadelhoff, afdeling Research Maliebaan 50b 3581 CS Utrecht E-mail:
[email protected]
Inhoud Voorwoord
3
Economie
4
Grondmarkt
8
Gebruikersmarkt
13
Opname
14
Aanbod
16
Leegstand
18
Huurprijzen
21
Toekomstperspectief
22
Huurprijzenoverzicht
25
Begrippenlijst
27
Voorwoord
In deze uitgave van onze landelijke bedrijfs-
In dit rapport wordt naast de gebruikersmarkt
ruimtemarktrapportage, ‘Oud voor nieuw’,
ook uitgebreid aandacht besteed aan de
staan de ontwikkelingen op de Nederlandse
ontwikkeling van de Nederlandse economie en
bedrijfsruimtemarkt van afgelopen jaar
de dynamiek op de grondmarkt. Deze zaken
centraal. Gelijktijdig met dit rapport verschijnt
hebben afgelopen jaren een stempel gedrukt
de rapportage ‘Opmaat naar meer’, waarin de
op de bedrijfsruimtemarkt en zullen ook in de
ontwikkelingen op de Nederlandse kantoren-
toekomst invloed hebben op de marktontwik-
markt wordt beschreven en de bundel
keling.
‘Nederland compleet’ waarin voor de 17 belangrijkste regio’s de kantoren- en bedrijfs-
Door verdere professionalisering ontstaat een
ruimtemarkt cijfermatig wordt weergegeven.
toenemende behoefte aan informatie. Wij verwachten met deze uitgave hieraan
Er is duidelijk sprake van optimisme op de
tegemoet te komen en hopen zodoende bij te
bedrijfsruimtemarkt. De opname bleef voor het
dragen aan transparantie van de Nederlandse
vijfde achtereenvolgende jaar op niveau en het
vastgoedmarkt.
aanbod is voor het eerst sinds jaren niet gegroeid en zelfs licht gedaald. Eind 2006 was circa 8 miljoen vierkante meter bedrijfsruimte voor de markt beschikbaar. In totaal wisselde het afgelopen jaar ruim 2 miljoen vierkante meter van gebruiker. Toch gaat dit positieve
ir. Cees de Jong
beeld niet op voor de gehele bedrijfsruimte-
Voorzitter Dagelijks Bestuur
markt. De tweedeling in de markt tussen kwalitatief goede bedrijfsruimte en de meer verouderde bedrijfsgebouwen tekent zich verder af. De vraag naar kwalitatief hoogwaardige bedrijfsruimte bleef onverminderd en verouderde bedrijfsgebouwen lijken structureel uit te gratie te vallen. Reden voor DTZ Zadelhoff om voor het eerst het aanbod naar gebouwtype en duur te analyseren. Uniek is tevens dat de leegstand in kaart is gebracht.
Economie
In 2006 is een einde gekomen aan de
de gematigde ontwikkeling van de
economische recessie waarin Nederland
arbeidskosten en de gunstige ontwikkeling
afgelopen vijf jaar verkeerde. De
van het olieprijspeil en de dollarkoers.
economische groeiprognoses voor 2006 en 2007 liggen boven het Europees
Onzekerheden
gemiddelde en ook de arbeidsmarkt trekt
Gelet op het 'open karakter' van de
weer aan. Belangrijkste redenen voor de
Nederlandse economie zijn de ontwikkeling
groei zijn het herstel van de particuliere
van de olieprijs en de euro-dollarkoers de
consumptie, toenemende
belangrijkste internationale onzekerheden
bedrijfsinvesteringen en een stijging van
voor de nationale economische groei. Een
de binnenlands geproduceerde uitvoer.
hogere olieprijs heeft een drukkend effect op
Op de arbeidsmarkt is sprake van een
de geraamde groeicijfers, evenals een
stijgende werkgelegenheid en een
hogere eurokoers (in dollars uitgedrukt). De
dalende werkloosheid.
ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt
gezet op kapitaalintensieve bedrijfsinves-
moeten dan ook in dit kader worden
teringen en verschoof het accent naar
Einde aan recessie
bekeken. Ondernemers en producenten in
kostenbeheersing. Efficiëntie is een
De meest recente cijfers voor de economische
Nederland acteren in toenemende mate op
sleutelbegrip in de optimalisatiestrategie
groei van het Centraal Planbureau laten zien
een internationale markt en moeten
van de bedrijfsvoering.
dat in 2006 een eind is gekomen aan de
anticiperen op veranderingen in die markt.
Robuust en stabiel
laagconjunctuur van de afgelopen vijf jaar.
Naar verwachting is de economie in 2006 met
De ontwikkeling van het olieprijspeil liet het
In 2005 was sprake van een voorzichtig
3,1% gegroeid en zal in 2007 hetzelfde
afgelopen decennium een opwaartse trend
economisch herstel. De groei van het
groeipercentage worden behaald. Deze cijfers
zien. De prijsstijging van de grondstoffen
olieprijspeil nam af en ook de dollarkoers
staan in schril contrast met de gemiddelde
heeft een stijging van de productiekosten tot
daalde in tegenstelling tot de voorgaande
economische groei van circa 1% van de
gevolg gehad. Toenemende internationale
twee jaar. Voorzichtig optimisme bij het
laatste jaren. In die periode bleef de
concurrentie van onder andere nieuw
bedrijfsleven deed de investeringsbe-
ontwikkeling van de Nederlandse economie
opkomende economieën als China en India
reidheid weer toenemen, vooral in die
achter bij de gemiddelde groei in het
en lagelonenlanden in centraal Oost-Europa,
sectoren die het meest profiteerden van de
eurogebied. Vanaf 2006 is hier verandering in
heeft bovendien de verkoopprijs onder druk
aantrekkende wereldeconomie waaronder
gekomen en naar verwachting groeit onze
gezet. Het resultaat was een
handel en transport. Deze ontwikkelingen
economie ook in 2007 meer dan het Europees
laagconjunctuur en kleinere (winst)marges.
hebben zich het afgelopen jaar in versterkte
gemiddelde. De doorgevoerde hervormingen
Bedrijven hebben hierop onder andere
mate doorgezet en lijken ook van kracht in
van de overheidsfinanciën zijn een van de
gereageerd door in te zetten op de
2007. Verbetering van de concurren-
oorzaken van de groeiversnelling. Een tweede
kernactiviteiten van de organisatie en het
tiepositie en een toename van de
reden is de verbeterde concurrentiepositie van
uitbesteden van overige bedrijfsactiviteiten.
wereldhandel dragen bij aan een robuuste
Nederland, die voornamelijk het gevolg is van
Bovendien werd waar mogelijk een rem
en stabiele economie.
Wereldmarktprijs olie en Eurokoers Ontwikkeling olieprijs (dollars/vat) en Eurokoers (dollar/euro)
Economische ontwikkeling Nederland, Eurogebied en VS Volumeverandering in bruto binnenlands product (%) 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0
70
2,1
60
1,8
50
1,5
40
1,2
30
0,9
20
0,6
10
0,3 0,0
0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007* Nederland
Bron: CPB
Eurogebied
USA
* Prognose
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007* Olieprijs North Sea Brent, loco
Bron: CBS en CPB
* Prognose
Eurokoers (dollar per euro)
beduidend meer zijn dan in 2005, namelijk
bedrijfsresultaat, waardoor ook het animo voor
circa 4% (2006) en circa 3,5% (2007).
investeringen toeneemt.
Vooral het aantrekken van de wereldhandel
‘Made in Holland’
geeft een gunstige impuls aan de binnenlands
Bedrijfsleven positief gestemd
geproduceerde uitvoer. Daarnaast is de
In Nederland was het afgelopen jaar sprake
prijsconcurrentiepositie van Nederland sinds
van een positieve stemming onder
2005 verbeterd. Voor 2007 zal deze
ondernemers en producenten. Jaarlijks wordt
verbetering echter geringer zijn door de
door de Kamer van Koophandel een index
verwachte stabiele koersontwikkeling van de
voor het ondernemersvertrouwen en
euro. De verwachting dat de voor Nederland
producentenvertrouwen gepubliceerd. Hieruit
belangrijke economieën (Verenigde Staten en
blijkt dat het vertrouwen waarmee
Duitsland) in 2007 minder hard groeien, zal
ondernemers 2006 zijn ingegaan niet is
bovendien een temperend effect hebben op de
weggeëbd. De vooruitzichten voor wat betreft
binnenlands geproduceerde uitvoer.
omzet, export, investeringen en
Van oudsher is de in- en uitvoer van goederen
werkgelegenheid zijn positief. Het producen-
en diensten van groot belang voor de
Vooral exporteurs profiteren van de
tenvertrouwen is sinds jaren niet zo hoog
Nederlandse economie. Het aantrekken van
aantrekkende wereldhandel. De sectoren
geweest.
de wereldhandel is dan ook vooral terug te
handel en transport zorgen dan ook voor
Vooral de omzet- en exportverwachtingen
vinden in de ontwikkeling van het in- en
dynamiek op de bedrijfsruimtemarkt.
dragen bij aan het stijgende vertrouwen. Maar
uitvoervolume. Het afgelopen decennium is
Kostenbeheersing kenmerkte de afgelopen
liefst 40% van het bedrijfsleven verwacht in
deze voor beide nagenoeg verdubbeld
periode de bedrijfsvoering binnen deze
2006 een toename van de export (slechts 10%
(respectievelijk 240 miljard en 280 miljard
sectoren. Druk op de winstmarges leidt tot een
houdt rekening met een daling) en 34% van de
euro), waarbij de uitvoer jaarlijks de grootste
vraag naar meer flexibiliteit en efficiëntie.
ondernemingen verwacht een stijging van de
waarde vertegenwoordigde.
Bovendien konden producenten vanwege
omzet (slechts 10% gaat uit van een daling).
lopende contracten en uit concurrentie
De komende jaren blijft de uitvoer naar
overwegingen de grondstofkosten, die de
Arbeidsmarkt trekt aan
verwachting de grootste bijdrage leveren aan
afgelopen jaren sterk zijn gestegen, slechts
De aantrekkende economie heeft een positief
de economische groei. Dit geldt met name
met vertraging in hun (uitvoer)prijzen
effect op de arbeidsmarkt. Voor het eerst sinds
voor de wederuitvoer, die volgens de
doorberekenen. Vermoedelijk zal komend jaar
2002 is weer sprake van een groei van de
prognoses van het Centraal Planbureau
ook nog verrekening plaatsvinden. Toch is de
werkgelegenheid. In 2006 nam deze toe met
(CEP 2006) met dubbele cijfers zal toenemen
verwachting dat de winstmarges aanzienlijk
circa 80.000 arbeidsjaren (een stijging van
(+13%). De wederuitvoer in 2006 bestaat voor
zullen verbeteren, wanneer de afzetprijzen
1,25%). De verwachting is dat de
een belangrijk deel uit ICT-gerelateerde
stijgen en de gematigde stijging van de
werkgelegenheid in 2007 verder zal stijgen met
producten, waarvan de afzet in het buitenland
grondstofkosten (waaronder de olieprijs en
nog eens 112.000 arbeidsjaren (+1,75%).
naar verhouding sterk toeneemt. Ook de groei
energie) doorgang vindt. Het vertrouwen in de
Het aantal personen dat bereid is te werken
van de uitvoer van ‘Made in Holland’ zal
economische groei wordt dan zichtbaar in het
(arbeidsaanbod) stijgt minder hard dan de
Volumemutaties invoer en uitvoer van goederen (in % per 1.000)
Invoer en uitvoer van goederen (lopende prijzen in mld euro) 18
Îää°äää
16
Óxä°äää
14 12
Óää°äää
10
£xä°äää
8 6
£ää°äää
4
xä°äää
2 0
ä £È
£Ç
£n
/Ì>>ÊÛiÀÊ}i`iÀi
Bron: CBS en CPB
£
Óäää
Óää£
ÓääÓ
/Ì>>ÊÕÌÛiÀÊ}i`iÀi
ÓääÎ
Óää{
Óääx
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007* Invoer goederen
Bron: CBS en CPB
Uitvoer goederen * Prognose
Economie
werkgelegenheid. Als gevolg hiervan daalde de werkloosheid met 40.000 personen in 2006. Deze zal in 2007 verder dalen met nog eens 75.000 personen. Het werkloosheidspercentage daalt daarmee van 6,5% in 2005 naar 4,75% in 2007. Diverse indicatoren op de arbeidsmarkt wijzen al langer in de richting van herstel. Zo is sinds 2004 sprake van een toename van het aantal uitzenduren. Bij een aantrekkende economie zijn werkgevers geneigd om enigszins terughoudend te reageren. Uitzendkrachten verdienen dan de voorkeur boven personeel in
De werkgelegenheidstijging manifesteert zich
vaste dienst. Ook de daling van het aantal
het duidelijkst in de marktsector.
faillissementen en de stijging van het aantal
Deze sector nam in 2006 circa 60% van de
vacatures zijn voorlopers van herstel. In
groei voor zijn rekening (50.000 arbeidsjaren).
sommige regio’s is zelfs reeds sprake van
Een scherp contrast met de periode 2002-
schaarste in geschikt personeel, met name in
2005 toen in deze sector in totaal 350.000
de logistieke sector. Vanwege de sterke
arbeidsjaren verloren gingen. Belangrijkste
stijging van het aantal distributiecentra en de
oorzaken voor de groei van de marktsector zijn
concentratie daarvan in de hot spots, doen zij
de toenemende productie en de gematigde
een beroep op dezelfde populatie
loonkostenontwikkelingen van afgelopen jaren.
arbeidskrachten. Vooral voor de assemblage ontstaan hierdoor personeelsproblemen.
Werkgelegenheidheid in Nederland Werkzame beroepsbevolking en werkloze beroepsbevolking (x 1.000 pers.)
Index ondernemersvertrouwen o.b.v. verwachtingen over export, omzet, werkgelegenheid en investeringen ä
£ä
nä
n
Çä
È
Èä
{
xä
Ó
{ä
ä
Îä
Ó
Óä
{
£ä
È n
ä £x £È £Ç £n £ Óäää Óää£ ÓääÓ ÓääÎ Óää{ Óääx ÓääÈ "`iÀiiÀÃÛiÀÌÀÕÜiÊ Bron: Kamer van Koophandel en CBS
*À`ÕViÌiÛiÀÌÀÕÜi
7.500
600
7.000
450
6.500
300
6.000
150
5.500
0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007* Werkzame beroepsbevolking Bron: CPB
* Prognose
Werkloze beroepsbevolking
Daling gemiddelde contractduur door toenemend belang flexibiliteit Veranderingen in de wereldeconomie zijn van invloed op de wijze
gemiddelde contractduur (optiejaren buiten beschouwing gelaten)
waarop ondernemers en producenten hun bedrijfsvoering
een dalende trend. Werden begin jaren 90 nog veel contracten
organiseren en hebben zodoende ook een uitwerking op de
afgesloten met een looptijd van tien jaar, tegenwoordig bedraagt de
huisvestingsvoorkeur. De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt bestaat
gemiddelde looptijd circa vier jaar. Dit is minder dan de gemiddelde
voor het grootste deel uit de zogenaamde ‘eigenbouw’, wat wil
looptijd voor kantoren!
zeggen dat naar schatting 80% van alle bedrijfshuisvesting gebouwd
Als gevolg van de behoefte aan flexibiliteit in bedrijfshuisvesting
is in opdracht van de ondernemer of producent. Deze is bestemd
daalde de gemiddelde looptijd van een huurcontract tot drie jaar in
voor eigen gebruik. Het merendeel is dus gelegen in de koopsector,
de periode 1998-2003. In de daaropvolgende periode (2004-2006)
maar de afgelopen jaren is ook meer animo voor bedrijfshuisvesting
normaliseerde de lengte van nieuw afgesloten contracten naar een
in de huursector ontstaan. Zowel onder gebruikers als onder
duur van drie tot vijf jaar.
aanbieders van bedrijfsmatig vastgoed. Deze interesse vanuit beide
De algehele daling van de huurcontractduur wordt voornamelijk
partijen, heeft zijn uitwerking gehad op de huurmarkt en specifiek op
ingegeven door de toenemende behoefte bij organisaties aan
de gemiddelde lengte van de afgesloten huurcontracten.
flexibele bedrijfsvoering. Deze tendens is zeker van toepassing op de
Bovengenoemde ontwikkeling is voor DTZ Zadelhoff aanleiding
logistieke sector die de afgelopen jaren met name actief was op de
geweest om inzicht te geven in de ontwikkeling van de gemiddelde
bedrijfsruimtemarkt. Vooral de opkomst van het tendergericht huren
huurcontractduur. Het is de eerste keer dat inzicht wordt gegeven in
van distributieruimte heeft geresulteerd in een kortere gemiddelde
deze cijfers.
huurcontractduur. Vanwege de onverminderde belangstelling bij beleggers voor dit bedrijfsruimtesegment, de schaarste aan
In 2006 is de gemiddelde contractduur licht toegenomen naar vier
kwalitatief hoogwaardige distributieruimte en de gunstige
jaar. In de huidige ruime marktsituatie zijn beleggers erop uit om
economische vooruitzichten voor deze sector, waren beleggers
huurders zo lang mogelijk aan zich te binden. Ook vanuit het
bereid om genoegen te nemen met kortere looptijden. De kans is
oogpunt van de huurder is te verklaren waarom de contractduur
immers groot dat bij afloop van het contract snel een nieuwe huurder
stijgt. Veel bedrijfsruimtegebruikers zijn op zoek naar kwalitatief
wordt gevonden, waarbij bovendien een stijging van de
goede bedrijfsruimte, die in het algemeen lastig is te vinden. Indien
huurinkomsten kan worden gerealiseerd. De dominantie van de
passende huisvesting wordt gevonden, zijn huurders dan ook bereid
logistieke sector in de opname van de afgelopen jaren en in het
zich langer te binden. Ditzelfde geldt voor nieuwbouwprojecten die
bijzonder in het huursegment, tekent daarmee sterk de trend in de
steeds vaker 'op maat' worden ontwikkeld.
gemiddelde huurcontractduur, waardoor deze ontwikkeling niet
De lengte van nieuw afgesloten huurcontracten is in de afgelopen
opgaat voor de gehele bedrijfsruimtemarkt.
drie jaar toegenomen. De afgelopen 15 jaar vertoonde de
Gemiddelde lengte huurcontracten Nieuw afgesloten huurcontracten exclusief optiejaren 12 10 8 6 4 2 0 ’90 ’91 ’92 ’93 ’94 ’95 ’96 ’97 ’98 ’99 ’00 ’01 ’02 ’03 ’04 ’05 ’06 Gemiddelde contractduur Bron: DTZ Zadelhoff
Grondmarkt
Het voorzichtig optimisme sinds 2001
Gezien het grote aandeel eigenbouw in de
heeft het afgelopen jaar een vlucht
totale bedrijfsruimtemarkt is het van belang
genomen. Ondernemers en producenten
inzicht te krijgen in de dynamiek van die
zijn grotendeels positief gestemd over de
eigenbouw, ten einde een reëel beeld te
nabije toekomst. Het vertrouwen neemt
krijgen van het huisvestingsgedrag van
toe, de bedrijfsinvesteringen laten een
bedrijfsruimtegebruikers. Om tot dit inzicht te
sterke groei zien en het aantal
komen, is aansluiting gezocht bij de
faillissementen blijft gestaag dalen. Deze
dynamiek op de grondmarkt. Immers, om
ontwikkelingen werken door in het
nieuwe bedrijfsruimte te kunnen bouwen, is
huisvestingsgedrag van het bedrijfsleven.
een beschikbare kavel noodzakelijk.
Om een zo compleet mogelijk beeld te
Bovendien heeft de bedrijfsruimtemarkt
geven van dit gedrag, is het van belang te
doorgaans behoefte aan gebruikerspecifieke
onderkennen dat de bedrijfsruimtemarkt
huisvesting die veelal nieuwbouw behelst.
zich in hoofdzaak laat verdelen in
De beschikbaarheid van nieuwe kavels
‘eigenbouw’ en ‘vrije markt’. Deze
beïnvloedt sterk het bestaande aanbod en
deelmarkten staan niet op zichzelf, maar
daarmee de marktsituatie. Voor de mate van
voorraad uitgegaan van de netto reeds
beïnvloeden elkaar in sterke mate.
invloed is de gebruiksbestemming van deze
uitgegeven hectare bedrijfsterrein in Nederland.
Voorraad Bedrijfsruimte Nederland, 2005 Bron: IBIS, bewerkt door DTZ Zadelhoff, afdeling Research
(nieuwe) kavels belangrijk, omdat hiermee de
Verreweg het grootste deel is eigenbouw
concurrentie met het bestaande aanbod kan
Deze voorraad is niet gelijk aan het aantal m²
worden ingeschat. De grondmarkt kan
bedrijfsruimte dat voorhanden is in Nederland.
In tegenstelling tot de kantorenmarkt is de
daarom niet buiten beschouwing worden
Dit komt doordat een verschil bestaat tussen
bedrijfsruimtemarkt vooral een eigenaar/
gelaten.
het kaveloppervlak en het bebouwd oppervlak
gebruikers markt. Een gangbare inschatting
van een bedrijfsruimte. Om een inschatting te kunnen maken van de voorraad bedrijfsruimte-
80%, terwijl slechts 20% van het segment voor
Nederland 15 keer meer m² bedrijfsruimte dan inwoners
de vrije markt wordt gebouwd (Vastgoedmarkt,
Wanneer de bedrijfsterreinen met de
een gemiddeld bebouwingspercentage van
2001). Van de 20% die kan worden toebedeeld
bestemming Zeehaven buiten beschouwing
50%.
aan de vrije markt is eveneens een aanzienlijk
worden gelaten, telt Nederland in 2005 een
deel koop in plaats van huur. Met andere
kleine 90.000 hectare netto bedrijfster-
Uitgaande van dit percentage kan de voorraad
woorden, verreweg het merendeel van de
reinareaal. Hiervan is circa 49.000 hectare
bedrijfsruimtemeters worden geraamd op circa
bedrijfsruimte in Nederland is gelegen in de
netto bedrijfsterreinoppervlak reeds
245 miljoen m². De ruimtelijke spreiding van de
koopsfeer. Wel moet worden opgemerkt dat de
uitgegeven en dus circa 49.000 hectare
voorraad naar landsdeel is weergegeven in
laatste 10 tot 15 jaar het aantal huurtransacties
daadwerkelijk in omloop, de rest is
onderstaande figuur.
op de vrije markt substantieel groter was dan
planvoorraad. Aangezien de voorraad van
het aantal kooptransacties, waardoor op de
invloed is op de dynamiek van de bedrijfs-
Hieruit valt af te lezen dat de landsdelen Zuid
vrije markt de huursector domineert.
ruimtemarkt, wordt voor de bepaling van de
en West de hoogste concentratie aan
van het aandeel eigenbouw bedraagt circa
Voorraad bedrijfsruimte in Nederland Voorraad bedrijfsruimte naar bestemmingscategorie
meters in Nederland, is daarom uitgegaan van
Index voorraad bedrijfsruimte in Nederland Ontwikkeling voorraad bedrijfsruimte naar bestemmingscategorie (1995=100) 340
{¯ ί
290
£x¯
240 190 140
Çn¯
90 Industrie
Gemengd
Hoogwaardig
Distributie
Bron: IBIS, bewerkt door DTZ Zadelhoff, afdeling Research
1995
1996
1997
Totale voorraad
1998
1999
Industrie
2000
2001
Gemengd
2002
2003
Hoogwaardig
Bron: IBIS, bewerkt door DTZ Zadelhoff, afdeling Research
2004
2005
Distributie
de voorraad bedrijfsruimte naar
Economisch vertrouwen leidt tot bouwen aan de toekomst
bestemmingscategorie, dan komt een heel
Een van de indicatoren van een aantrekkende
andere hiërarchie naar voren. De
economie is de ontwikkeling van de
onderstaande indexgrafiek laat zien dat de
planvoorraad. Opvallend is dat sinds 2001
afgelopen tien jaar vooral de bestemmings-
weer meer bestemmingsplannen zijn
categorieën Hoogwaardig en Distributie een
geconcretiseerd. De toename van de voorraad
vlucht hebben genomen. Hierin is terug te
terstond uitgeefbaar bedrijfsterrein, ofwel de
vinden dat de overheid inzet op een meer
‘harde’ planvoorraad is evident.
Kijken we echter naar de ontwikkeling van
duurzaam en hoogwaardig bedrijventerreinVoorraad Bedrijfsruimte Nederland, 2005
landschap. Desalniettemin blijft het
Zoals gezegd, hebben gemeenten en
uitgiftevolume (circa 90 ha) voor Distributie
ontwikkelaars de afgelopen jaren terughoudend
Bron: IBIS, bewerkt door DTZ Zadelhoff, afdeling Research
en Hoogwaardig vooralsnog ver achter bij
gestaan tegenover ontwikkeling ‘op risico’. De
de categorie Gemengd (circa 430 ha).
toename van plannen duidt daarmee op een
bedrijfsruimtemeters hebben (respectievelijk
In hoeverre de inzet vanuit de overheid
ook uit de opnamevolumes op de vrije markt in
85 en 75 miljoen m²), op enige afstand
gehoor vindt bij het bedrijfsleven is deels af
diezelfde periode. Deze bedroeg minimaal
gevolgd door Oost (55 miljoen m²) en Noord
te leiden uit de jaarlijkse uitgifte naar
2 miljoen m² per jaar (zie hoofdstuk 3
(33 miljoen m²). Met andere woorden: bijna
bestemmingscategorie. De afgelopen tien
Gebruikersmarkt). De trend op de grondmarkt
tweederde van de bedrijfsruimtemarkt is
jaar is het aandeel Hoogwaardig en
lijkt uitermate representatief voor de dynamiek
geconcentreerd in het Zuiden en Westen van
Distributie verdubbeld naar circa 8% voor
in de eigenbouw, zeker wanneer eenzelfde
Nederland.
beide categorieën. Dit gaat ten koste van de
trend te herkennen is op de vrije markt.
substantiële vraag vanuit de markt. Dit blijkt
categorie Gemengd bedrijfsterrein die tien
Van functioneel naar duurzaam
procentpunt is gedaald naar circa 75%.
Wanneer de ontwikkelingen in de grondmarkt
De voorraad bedrijfsruimte van circa 245
Gezien de terughoudende stellingname van
worden afgezet tegen de economische
miljoen m² is afgeleid van de voorraad netto
de overheid en ontwikkelaars bij
ontwikkelingen, kunnen we voorzichtig stellen
reeds uitgegeven bedrijventerrein (minus
ontwikkeling op risico, kan worden
dat sectoren op de bedrijfsruimtemarkt
Zeehaven). De verdeling van de voorraad
aangenomen dat hierin de behoefte aan
vroegcyclisch reageren op economische
bedrijfsruimte naar bestemmingscategorie laat
moderne, functionele bedrijfsruimte op
veranderingen/verwachtingen. Immers, sinds
zien dat veruit het grootste areaal
representatieve bedrijventerreinen vanuit het
2001 doet zich een stijging voor in producen-
bedrijventerrein in Nederland de categorie
bedrijfsleven wordt weerspiegeld. Toch blijft
tenvertrouwen, terwijl de economische groei
Gemengd bedrijfsterrein beslaat (78%). De
er vooralsnog een onverminderde behoefte
(BBP%) pas vanaf 2003 een stijging laat zien,
categorie Industrie volgt op gepaste afstand
aan meer traditionele bedrijfsterreinen
zoals eerder in dit rapport is aangegeven.
met een aandeel van 15% en de categorie
bestaan, getuige de grote uitgifte van
Hoogwaardig en Distributie hebben een
bedrijfsareaal in de categorieën Gemengd en
aandeel van circa 4%.
Industrie.
Grondmarkt
Weinig transparantie grondkosten
Een indicatie van de gemiddelde bandbreedte
De verhouding tussen vraag en aanbod is
van de grondprijs voor bedrijventerreinen in
deels terug te vinden in de prijsvorming van
Nederland kan worden verkregen uit IBIS die is
beschikbare kavels. De bedrijfsruimtemarkt is
gebaseerd op een jaarlijkse enquête onder
echter verre van transparant en dit geldt
gemeentelijke overheden. Uit die inventarisatie
evenzeer voor informatie over in omloop zijnde
komt naar voren dat de grondprijzen in
grondprijzen. Dit laatste wordt voor een groot
Nederland een verloop kennen van circa EUR
deel ingegeven door de zogenaamde
10 tot EUR 650 per m². Let wel, het betreft een
grondpolitiek die gemeenten voeren bij de
indicatie en beslaat het hele spectrum. De
uitgifte van bedrijfsterreingronden. Dit is niet
gemiddelde bandbreedte geeft een enigszins
gemiddelde bandbreedte een afnemend verloop
verwonderlijk aangezien de grondexploitatie
genuanceerder beeld, namelijk een minimum
van de meer hoogwaardige terreinen naar de
een belangrijke functie vervult in de uitvoering
van EUR 75 en een maximum van EUR 140
(zware) industrieterreinen en hebben de
van het beleid en bovendien is de onderhan-
per m². Het betreft initiële uitgifteprijzen, die
zogenaamde zichtkavels doorgaans een hogere
delingspositie er niet bij gebaat dat de marges
substantieel kunnen afwijken van daadwerkelijk
grondprijs dan niét-zichtkavels. Daarnaast
op tafel liggen. Toch is er vanuit zowel de
in rekening gebrachte grondprijzen.
zorgen gemeentespecifieke beleidsmotieven voor
markt als de overheid behoefte aan meer
10
een uitzonderingen op de regel. Dit geldt
inzicht in de grondmarkt en ligt er in het advies
De praktijk zal het leren
evenzeer voor de gronden die in eigendom zijn
van de VROMraad zelfs een pleidooi
Vanuit dit oogpunt is door DTZ Zadelhoff een
van particulieren, in het bijzonder wanneer het
verscholen voor meer interactie en
inventarisatie uitgevoerd naar de huidige
strategische aankopen betreft. Voorinvesteringen
marktwerking, teneinde de gewenste
marktprijzen voor beschikbare kavels. Niet
en de lopende rente daarop, stuwen de
werklandschappen te realiseren.
verwonderlijk wijkt deze af van de IBIS-
grondprijzen omhoog. Een verklaring voor de
gegevens. De gemiddelde bandbreedte van de
neerwaartse bijstelling van de bandbreedte ten
Meer duidelijkheid gewenst
grondprijs kent een verruiming van de
opzichte van de initiële uitgifteprijs kan liggen in
In dit advies worden negen aanbevelingen
ondergrens en de bovengrens, namelijk een
de prijsoverschatting van mindere kavels, of in
gedaan aan de overheid en het bedrijfsleven
minimum van EUR 55 en een maximum van
strategisch beleid vanuit de lokale overheid om
die de regionale strategie voor bedrijven-
EUR 245. Wel moet hierbij worden opgemerkt
werkgelegenheid naar zich toe te trekken.
terreinen handen en voeten moeten geven.
dat het om een gemiddelde gaat en dat de
Een daarvan raakt de behoefte aan meer
feitelijke grondprijzen hiervan substantieel
Desalniettemin geeft het wel een indicatie van de
inzicht in de grondmarkt in de kern, namelijk
afwijken naar gelang de ligging in Nederland,
orde van grootte van het verloop in grondprijzen.
(VROM-raad, 2006 p.11):
het type bedrijventerrein, de kwaliteit én de
In hoeverre er animo is voor regionale
Aanbeveling 7 aan de gemeenten
ligging van de kavel op het terrein. Het is niet
afstemming van reële grondprijzen voor
Maak in regionaal verband afspraken over
verwonderlijk dat de bandbreedte van de
bedrijventerreinen en of dit mogelijk is - gezien de
een reële grondprijs voor bedrijventerreinen
grondprijs in de economische kernzone van
grote diversiteit in het bedrijventerreinlandschap -
en gebruik de opbrengsten daarvan voor
het Nederlandse bedrijfsleven (Randstad en
zal de toekomst moeten uitwijzen.
kwaliteitsverbeteringen op nieuwe en
Noord Brabant) afwijkt en zich in de hogere
bestaande terreinen.
regionen bevindt. Naar type terrein kent de
Uitgifte bedijfsterrein naar bestemmingscategorie 2005
Uitgifte bedijfsterrein naar bestemmingscategorie 1996
{¯ {¯ ǯ
n¯ n¯ ¯
Çx¯
Industrie
Gemengd
Hoogwaardig
nx¯
Distributie
Bron: IBIS, bewerkt door DTZ Zadelhoff, afdeling Research
Industrie
Gemengd
Hoogwaardig
Distributie
Bron: IBIS, bewerkt door DTZ Zadelhoff, afdeling Research
Start van ontwikkeling bedrijventerrein HarnaschPolder DELFT - De ontwikkeling van het bedrijventerrein
hoogwaardig bedrijventerrein ontwikkeld. Hierbij
Delfland is van start gegaan. De HarnaschPolder is
'bedrijven op maat' door middel van een turn-key
HarnaschPolder, gelegen in de gemeente Midden-
centraal gelegen tussen Den Haag, Delft, het Westland en Rotterdam. De ontwikkeling van het
Aldi bouwt nieuw distributiecentrum in Culemborg
bedrijventerrein is in handen van het bedrijvenschap; een samenwerkingsverband van de gemeenten Midden-Delfland, Delft en Den Haag.
Door de gunstige ligging nabij de A4, de A12 en de
A13 is het bedrijventerrein uitstekend bereikbaar.
CULEMBORG - Aldi gaat een nieuw distribu-
Het bedrijventerrein omvat circa 50 hectare netto
tiecentrum bouwen op bedrijventerrein Pavijen V
uitgeefbare bedrijfsgrond. Het project Harnasch
in Culemborg. De supermarktketen heeft hiervoor
Poort is de ontwikkeling van het entreegebied van
circa negen hectare grond gekocht. In eerste
de HarnaschPolder. In dit gebied wordt een
instantie zal een hal worden gebouwd van circa
wordt onder meer gewerkt via het concept aanbieding.
De eerste ontwikkeling van een bedrijfsverzamelgebouw bevat in totaal 24 schakelbare units
welke zowel te koop als te huur worden aangeboden. De verwachte oplevering van het bedrijfsverzamelgebouw is in augustus 2007.
Initiatiefnemer van de gehele ontwikkeling is de
v.o.f. Harnasch Poort; een samenwerkingsverband tussen Residentie Vastgoed Ontwikkeling bv te Den Haag en ABB Ontwikkeling bv te Sliedrecht. Bron: PropertyNL 2006
30.000 m2. In een tweede fase komt er nog zo'n
10.000 m2 bij. In de nieuwbouw zal tevens het hoofdkantoor worden gevestigd. Naar verluidt ligt
de grondprijs tussen de € 135 en € 152 per
vierkante meter. Dit melden diverse landelijke
11
media. Met de nieuwbouw vervangt Aldi het
huidige Culemborgse hoofdkantoor en distribu-
tiecentrum. Het distributiecentrum plus terrein beslaat ongeveer een kwart van de uitbreiding van
bedrijventerrein de Pavijen. Inmiddels is circa 80 à 85% van de beschikbare grond verkocht. Bron: PropertyNL 2006
Index planvoorraad bedrijfsruimte in Nederland Ontwikkeling voorraad, planvoorraad en harde planvoorraad (1995=100) 145 130 115 100 85 70
1995
1996
1997
Totale voorraad
1998
1999
2000
Planvoorraad
2001
2002
2003
Planvoorraad hard
Bron: IBIS, bewerkt door DTZ Zadelhoff, afdeling Research
2004
2005
12
Gebruikersmarkt
De aantrekkende wereldhandel en het
Nederlandse bedrijfsruimtemarkt Aanbod en opname naar stad/regio, 2005 en 2006 (x 1000 m2)
toenemende vertrouwen in de economie onder producenten en ondernemers heeft naast dynamiek op de grondmarkt (eigenbouw), ook zijn uitwerking gehad op de gebruikersmarkt (vrije markt). De opname is nog altijd van een substantieel niveau en het aanbod is voor het eerst sinds jaren niet gestegen. Wel is er sprake
Groot Amsterdam Rotterdam en omgeving Den Haag en omgeving Utrecht en omgeving Haarlemmermeer
van een toename van het nieuwbouw
Eindhoven en omgeving
aanbod, voornamelijk doordat er weer
Arnhem en Nijmegen
meer ‘op risico’ is gebouwd. Dit is het
Zwolle/Apeldoorn/Deventer
algemene beeld van de bedrijfs ruimtemarkt in Nederland.
’s-Hertogenbosch en Tilburg Gooi en Eemland
De ontwikkelingen per regio verschillen echter sterk, waarbij vooral onderscheid moet worden gemaakt tussen de economische kernzone’s (Randstad en ‘hot spots’) en de overige
Twentse Stedenband Breda en omgeving Groningen-Assen
regio’s. In bijvoorbeeld Haarlemmermeer, Groot
Limburg
Amsterdam en Den Haag, Limburg en Zwolle-
Almere
Apeldoorn-Deventer was sprake van een terugval in de opname. De regio’s Almere, Breda en Arnhem-Nijmegen lieten daarentegen
Friesland Ede en Veenendaal
een sterke groei in de geëffectueerde vraag
0
zien. In de regio’s Twente, Ede-Veenendaal en
Aanbod: 2006 2005
Groningen-Assen neemt het aanbod af door onder meer sloop en herontwikkeling.
100
200 Opname: 2006 2005
300
400
500
600
700
13
Opname
De opname in 2006 is nog altijd van een
belangrijke verklaring hiervoor is dat
bedrijfsruimtemarkt tot circa 2.500 m²
substantieel niveau, namelijk ruim 2
bedrijfsruimten minder homogeen zijn dan
minder gevoelig voor economische
miljoen m². De vraag naar kwalitatief
andere typen vastgoed, zoals kantoor- en
schommeling, gezien het gemiddelde
hoogwaardige bedrijfsruimte blijft
winkelruimte. Dit komt doordat de huisvesting
jaarlijkse opnamevolume van circa 800.000
aanwezig en de dynamiek op de
veel meer onderdeel is van het bedrijfsproces,
m². Aan de andere kant moet worden
bedrijfsruimtemarkt vindt vooral plaats in
waardoor de (functionele) eisen die aan deze
opgemerkt dat het opnamevolume meer
het grootschalige segment. De logistieke
huisvesting worden gesteld zeer divers zijn.
wordt bepaald door de het aantal transacties
sector domineert opnieuw de opname op
Geschikte huisvesting vinden in de bestaande
op beperkte schaal en niet door incidentele
de bedrijfsruimtemarkt.
bouw is dan ook geen vanzelfsprekendheid.
grootschalige transacties.
Vooral de stijging in de opname van nog te
Bouw op maat populair
realiseren bedrijfsruimte, de zogenaamde
De daling van de opname in 2006 kan vooral
Het economisch optimisme heeft geresulteerd
‘bouw op maat’ is opvallend. In deze categorie
worden toegeschreven aan de terugval in de
in het hoge opnameniveau van de afgelopen
is de opname meer dan verdubbeld ten
grootteklasse van minimaal 10.000 m².
jaren. Sinds 2003 bedraagt de jaarlijkse
opzichte van de voorgaande drie jaren. Dit
Zoals gezegd, is er geen sprake van een
opname minimaal 2 miljoen m² met een
wordt voornamelijk ingegeven doordat er weer
teruglopende vraag in dit segment, maar
recordniveau van ruim 2,5 miljoen m² in 2005.
meer ontwikkeling van bedrijfsruimte ‘op risico’
juist een schaarste aan kwalitatief goed
In 2006 wisselde opnieuw circa 2,2 miljoen m²
heeft plaatsgevonden. Ontwikkelaars zien
grootschalig aanbod. Het is denkbaar dat dit
bedrijfsruimte van gebruiker. Evenals
duidelijk kansen vanwege de schaarste in
segment zich heeft gewend tot de
voorgaande jaren is het merendeel van de
kwalitatief goede bedrijfsruimte.
eigenbouw, vanwege de gunstige financie-
huur- of kooptransacties ingegeven door
14
ringsmogelijkheden die het mogelijk maakt een gebouw op maat te realiseren.
locatie, door inkrimping of door vervanging van
Dynamiek vooral in grootschalige bedrijfsruimtemarkt
verouderd vastgoed.
Zoals eerder vermeld, wordt de dynamiek op
bij beleggers voor hoogwaardige distribu-
de bedrijfsruimtemarkt de afgelopen jaren
tieruimte met een solvabele huurder een
De daling van de totale opname heeft zich
vooral veroorzaakt door de logistieke sector.
aantrekkelijke sale and lease back in het
voornamelijk voorgedaan in de bestaande
Dit komt enerzijds omdat deze sector vooral
vooruitzicht in het geval het geïnvesteerde
bouw. Absoluut gezien, is minder bestaande
profiteert van de aantrekkende wereldhandel,
vermogen in de huisvesting alsnog moet
bedrijfsruimte van gebruiker gewisseld. Er is
anderzijds door de doorgaans grote metrages
aangewend voor de kernactiviteiten van de
namelijk sprake van een daling van circa
die in gebruik worden genomen, namelijk
bedrijfsvoering.
500.000 m². Deze daling wijst op de voorkeur
minimaal 5.000 m². Deze grootschalige
bij bedrijfsruimtegebruikers voor nieuwbouw.
transacties tekenen daarmee sterk het
Niet verwonderlijk is dan ook dat de
marktbeeld. Uit de opname naar grootteklasse
Opnamegroei handel en transport
geëffectueerde vraag in nieuwbouw op niveau
van de afgelopen jaren valt deze tendens dan
In de onderverdeling van de opname naar
is gebleven, al is het volume nog altijd
ook duidelijk af te lezen. In het kleinschaliger
sector is opvallend dat de opnamevolumes
substantieel kleiner dan de opname in de
bedrijfsruimtesegment is min of meer sprake
in 2006 elkaar nauwelijks ontlopen.
bestaande bouw (circa eenzesde deel). Een
van een stabiele onderstroom. Blijkbaar is de
Uitzondering hierop is de ICT-sector.
concentratie van bedrijfsactiviteiten op één
Nederlandse bedrijfsruimtemarkt Opname en aanbod op de vrije markt (x1.000 m2)
Bovendien stelt de onverminderde interesse
Nederlandse bedrijfsruimtemarkt Opname op de vrije markt naar grootteklasse (x 1.000 m2) 3.000
9.000 8.000
2.500
7.000
2.000
6.000 5.000
1.500
4.000
1.000
3.000 2.000
500
1.000
0
0 2000 Opname
2001 Aanbod
Bron: DTZ Zadelhoff
2002
2003
2004
2005
2006
2000 750-1.000
2001
2002
1.000-2.500
Bron: DTZ Zadelhoff
2003 2.500-5.000
2004
2005
5.000-10.000
2006 >10.000
Aan de stijgende trend van de opname in de
actief op de bedrijfsruimtemarkt. Ten behoeve
Het middensegment daarentegen kent
sectoren industrie en bouwnijverheid lijkt een
van haar distributienetwerk werd in Tiel
traditiegetrouw een voorkeur voor koop en
einde te zijn gekomen. Het afgelopen jaar laten
(19.000 m²) en Nijmegen (28.000 m²)
eigenbouw.
deze sectoren de sterkste daling zien, maar ze
bestaande bouw gehuurd en is in Tilburg
zijn nog altijd goed voor circa 22% van de
getekend voor de ontwikkeling van ruim
De groei van de opname in de koopsfeer die in
totale geëffectueerde opname in 2006. Dat is
30.000 m². In Rotterdam tekende Estron
2005 een recordniveau van 1,2 miljoen m²
een vergelijkbaar niveau als in 2003 en 2004.
Group (20.000 m²) eveneens voor de
bereikte, is het afgelopen jaar sterk
De groei van de economie leidt niet tot een
ingebruikname van een nog te ontwikkelen
teruggevallen. Dit wil niet zeggen dat er een
verdere opnamegroei in deze sector. Dit geldt
distributiecentrum. De eerste niet-logistiek
verminderde interesse voor eigendom van de
wel voor de sector handel, die een duidelijk
geënte grootschalige transactie in 2006 is de
bedrijfshuisvesting bestaat. Integendeel, de
groei laat zien ten opzichte van 2005 (+13%).
ontwikkeling van Philips Lighting (18.000 m²)
gunstige rentestand – waardoor financiering
Dit beeld sluit aan bij de verwachting van het
op Business Park Flight Forum te Eindhoven.
relatief goedkoop is - en het toenemend
Centraal Planbureau dat vooral exporteurs
Naar verwachting zal de opname in het
economisch vertrouwen werken de voorkeur
profiteren van de aantrekkende wereldhandel.
grootschalige segment ook het komende jaar
voor het kopen van bedrijfsruimte juist in de
De stabiele trend die de sectoren transport
gedomineerd worden door de logistieke
hand. Het is niet ondenkbaar dat ondernemers
(+1,5%) en diensten (-1%) laten zien sluit
sector vanwege de clustering van solitaire
en producenten zich daarom hebben gewend
eveneens aan bij die verwachting.
distributiegebouwen in grotere distribu-
tot de eigenbouw, omdat passende nieuw-
tiecentra.
bouw op de vrije markt moeilijk te vinden was.
Logistiek domineert nog steeds de markt
Meer huur dan koop
De dynamiek op de bedrijfsruimtemarkt
Evenals in voorgaande jaren vindt in 2006 het
concentreerde zich het afgelopen jaar in de
merendeel van de transacties plaats in de
economische kernzones van Nederland. In de
huursfeer, namelijk circa 65%. Er is zelfs
Randstad en de aangrenzende regio’s werd
sprake van een lichte toename. De
circa 80% van de opname gerealiseerd. Dat is
verdergaande behoefte aan flexibele
niet verwonderlijk aangezien de meer
bedrijfsvoering onder bedrijfsruimtegebruikers
grootschalige transacties zich voornamelijk hier
tekent zich daarmee af. Wel moet worden
voordoen. Van de top-10 grootste transacties
opgemerkt dat het gaat om transacties op de
van 2006 vond het overgrote deel plaats in
vrije markt en dat deze slechts een klein deel
deze kernzones en in de logistieke sfeer. Wel
(circa 20%) van de totale bedrijfsruimtemarkt
moet worden opgemerkt dat het merendeel
beslaat. De zogenaamde eigenbouw
van deze top-10 buiten de Randstad ligt. De
(eigenaar/gebruiker) blijft buiten beschouwing.
grootste transactie op de vrije markt in 2006
Bovendien is de logistieke sector voornamelijk
vond plaats in Breda, waar Lidl tekende voor
actief geweest in de volumineuze transacties
de huur van een distributiecentrum (37.000
en is de hang naar flexibele huisvesting vooral
m²). Ook DHL Exel was het afgelopen jaar
van toepassing op dit segment.
Nederlandse bedrijfsruimtemarkt Opname op de vrije markt naar bedrijfssector (x 1.000 m2)
Nederlandse bedrijfsruimtemarkt Opname op de vrije markt naar eigendom (x 1.000 m2)
800
1.600
700
1.400
600
1.200
500
1.000
400
800
300
600
200
400
100
200
0
15
0 2000 Industrie
2001 Handel
Bron: DTZ Zadelhoff
2002
2003
Transport
2004 ICT
2005
Diensten
2006
1997 Huur
1998
1999 Koop
Bron: DTZ Zadelhoff
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Aanbod
Het aanbod is voor het eerst sinds jaren
2006. Ten tweede heeft het afgelopen jaar
niet gestegen. Integendeel, het
een aantal onttrekkingen plaatsgevonden in
afgelopen jaar is het aantal vierkante
de vorm van herontwikkeling of sloop.
meters dat wordt aangeboden zelfs licht
Toch is per saldo sprake van een lichte
gedaald. Desondanks blijft er sprake van
verruiming van de bedrijfsruimtemarkt, zoals
een ruime marktsituatie, waarin de
blijkt uit de marktratio die is gestegen van
tweedeling tussen kwalitatief goede
3,1 naar 3,6. De vrije markt moet als ruim
bedrijfsruimte en verouderde
worden getypeerd. Deze marktratio geeft
bedrijfscomplexen steeds duidelijker
aan hoeveel keer het aanbod de jaaropname
wordt. Aan de ene kant is het afgelopen
overschrijdt. Bij een evenwichtige markt
Bouw op risico weer in zwang
jaar het nieuwbouwaanbod toegenomen,
bedraagt de marktratio 1,5 tot 2. In deze
Ontwikkelaars spelen in op de positieve
voornamelijk omdat er weer meer ‘op
situatie is er voldoende marktruimte om te
economische ontwikkelingen en gaan mee in
risico’ is gebouwd. Aan de andere kant
kunnen verhuizen. Is deze ratio kleiner dan
het optimisme dat onder ondernemers en
bestaat een groot deel van het aanbod
anderhalf, dan wordt gesproken van een
producenten leeft. Wel is er grote diversiteit in
uit verouderde bedrijfsgebouwen,
krappe markt, omdat de vraag dan
type en schaal van de bedrijfsruimte die op
waarvoor de kans op ingebruikname in
nagenoeg gelijk of zelfs groter is dan het
risico wordt ontwikkeld. Ook zijn er grote
de huidige staat klein is.
aanbod. Wanneer de marktratio groter dan
regionale verschillen. In de logistieke sector
twee is, wordt gesproken van een ruime
betreft het grootschalige, hoogwaardige
Daling aanbod gaat gepaard met lichte verruiming markt
markt. De lichte verruiming van de markt
projecten, voornamelijk in de zogenoemde
komt vooral doordat de uitzonderlijk hoge
‘hot spots’. Buiten de Randstad zijn de
Vorig jaar meldden wij reeds dat er sprake
opname in 2005 niet werd geëvenaard in
ontwikkeling van distributiecentra in Nijmegen
was van een afnemend groeitempo van het
2006. Oftewel, de terugval in de opname is
(Weteringse Poort, 35.000 m²) en de regio
aanbod, maar toen kon nog niet gesproken
groter geweest dan de daling van het
Breda (Hazeldonk, 17.000 m² en IABC,
worden van een daling. De bescheiden
aanbod.
10.000 m²) hiervan sprekende voorbeelden.
aanboddaling in 2006 kan wel een eerste
16
In Tilburg worden veel verouderde fabrieks-
teken hiervan zijn. Ultimo 2006 bedraagt het
De lichte aanboddaling heeft zich vooral
complexen gesloten en te koop aangeboden,
aanbod ruim 8 miljoen m², een daling van
voorgedaan in het bestaande segment.
bouwrijp gemaakt of bebouwd met distribu-
circa 2,5 % ten opzichte van ultimo 2005.
Enerzijds omdat bestaande bouw is
tiecentra. Dit gebeurt deels voor de vrije markt.
Hiervoor zijn twee verklaringen te geven,
opgenomen, anderzijds omdat zich enkele
Verderop in dit rapport zal nader worden
anders dan het substantiële opnameniveau in
grootschalige onttrekkingen of
ingegaan op dit type herontwikkeling in de
2006. Ten eerste is een deel van de daling
herbestemmingen hebben voorgedaan. Het
bedrijfsruimtemarkt. Wel noemen wij hier de
toe te schrijven aan het hoge opnameniveau
nieuwbouwaanbod is daarentegen
gedeeltelijke ontwikkeling op risico (50%) van
van 2005, als gevolg van enkele grote
toegenomen. Dit komt voornamelijk omdat
circa 40.000 m² distributieruimte aan de Aletta
transacties aan het eind van het jaar die nog
een aantal ontwikkelingen op risico is
Jacobsweg in Tilburg. In Enschede wordt op
niet in het aanbodcijfer waren verdisconteerd.
gestart. Deze trend tekent zich af over vrijwel
de Marsteden circa 12.000 m² bedrijfsruimte
Dit is gecorrigeerd in het aanbod van ultimo
alle segmenten in bedrijfsruimtemarkt.
voor de vrije markt ontwikkeld.
Nederlandse bedrijfsruimtemarkt Aanbod op de vrije markt naar bouwstatus (x 1.000 m2)
Nederlandse bedrijfsruimtemarkt Aanbod op de vrije markt naar grootteklasse (x 1.000 m2)
9.000
9.000
8.000
8.000
7.000
7.000
6.000
6.000
5.000
5.000
4.000
4.000
3.000
3.000
2.000
2.000
1.000
1.000
0
0 2000 Nieuw
2001 Bestaand
Bron: DTZ Zadelhoff
2002
2003
2004
2005
2006
1999 750-1.000
2000
2001 1.000-2.500
Bron: DTZ Zadelhoff
2002
2003
2.500-5.000
2004
2005
5.000-10.000
2006 >10.000
gebouwen maken de kans op ingebruikname door de markt klein. Deze tendens tekent zich al een aantal jaren af, vooral in de van oudsher sterk op de (textiel)productie gerichte regio’s in Nederland. Toch zien we juist in dit segment een lichte afname van het aanbod. Het besef van een beperkte gebruikswaarde dringt door tot de Verder worden steeds meer verzamel-
markt, omdat het afgelopen jaar een aantal
gebouwen ontwikkeld met middelgrote
onttrekkingen van verouderde bedrijfs-
omvang. Vaak is een deel voortijdig verhuurd
gebouwen heeft plaatsgevonden. Hierbij
en wordt een deel op risico ontwikkeld.
werden doorgaans verouderde fabrieks-
Ontwikkelaars die bijvoorbeeld bedrijfsruimte
gebouwen gesloopt en als bouwkavels
realiseren voor een gebruiker van 1.000 m²,
aangeboden, dan wel herontwikkeld tot
bouwen dan een bedrijfsruimtegebouw van
distributieruimte of andersoortige
circa 3.000 m².
bestemmingen zoals woningen. Dalende
Daarnaast worden relatief vaak verzamel-
beleggingsresultaten - deels veroorzaakt door
gebouwen met kleinschalige bedrijfsunits
langdurige leegstand - én de huidige krappe
ontwikkeld, bijvoorbeeld in de regio Utrecht en
marktsituatie voor nieuwe, courante
Zwolle. De recente aankoop van het voormalig
bedrijfsruimten ondersteunen de
Connexion terrein Hoogoorddreef in
mogelijkheden voor renovatie.
Amsterdam Zuidoost (22.500 m²) past eveneens in dit type ontwikkeling. Het terrein zal worden herontwikkeld tot bedrijfsunits van diverse grootte, variërend van circa 180 m² tot 2.000 m².
Grootschalige, verouderde bedrijfscomplexen Het aanbodniveau in 2006 is weliswaar licht gedaald (-3%), maar voor een aanzienlijk deel is de kans op verhuur klein. Een substantieel deel bestaat namelijk uit verouderde, grootschalige bedrijfsruimten. De doorgaans specifieke functionele kenmerken van deze
17
Leegstand
De mate van leegstand wordt vaak gezien
25% van het aanbod omvatten. Let wel, het
als een belangrijke indicator van de
gaat hier om het marktaandeel in vierkante
marktsituatie. Voor het eerst is daarom de
meters. Naar aantal blijft de rangschikking
leegstand in de bedrijfsruimtemarkt
hetzelfde, alleen wordt het verschil tussen
geïnventariseerd. Op de bedrijfs-
de top-2 en de rest groter, namelijk een
ruimtemarkt blijkt momenteel sprake te
marktaandeel van respectievelijk 40%, 33% en
zijn van de zogenaamde frictieleegstand,
9%. Zowel in omvang als in aantal bestaat het
ofwel de noodzakelijke marktruimte om
merendeel van het huidige aanbod uit
verhuisbewegingen te kunnen faciliteren.
fabrieksgebouwen, gevolgd door multi-let
Geen reden tot zorgen dus, de leegstand
industrials.
lijkt slechts tijdelijk te zijn. Een verdere uitsplitsing van de leegstand op de
Om te kunnen bepalen in hoeverre dit aanbod
bedrijfsruimtemarkt naar type gebouw en
als moeilijk verhuurbaar kan worden
duur van het aanbod geeft echter een
aangemerkt, is door DTZ Zadelhoff voor het
ander marktbeeld. De leegstand in
eerst de duur van het aanbod en de leegstand
verouderde fabrieksgebouwen blijkt van
voor bedrijfsruimte in kaart gebracht.
een geheel andere aard. Onttrekking of herontwikkeling lijkt een reële oplossing.
18
kantorenmarkt (12,6%) is dit een miniem
Leegstand kleurt aanbod
leegstandpercentage. Om nogmaals de
Zoals eerder vermeld in dit rapport bedraagt
parallel te trekken met de kantorenmarkt,
Aanbod bestaat vooral uit fabrieksgebouwen
de voorraad bedrijfsruimte circa 245
zou er sprake zijn van zogenaamde
miljoen m², waarvan ultimo 2006 ruim 8 miljoen
frictieleegstand. Geen reden tot zorg dus,
Om te kunnen specificeren in welke
m² werd aangeboden. Uit de inventarisatie van
omdat de markt in evenwicht lijkt.
segmenten zich problemen voordoen, is door
het aanbod blijkt dat circa 6,7 miljoen m²
Dit beeld van frictieleegstand moet echter
DTZ Zadelhoff voor het eerst geïnventariseerd
daadwerkelijk leegstaat. Naar schatting beslaat
genuanceerd worden. Een verdere uitsplitsing
uit welke verschillende type gebouwen het
de vrije markt slechts 20% van de totale
van de leegstand op de bedrijfsruimtemarkt
aanbod bestaat. Hierbij is een onderverdeling
bedrijfsruimtemarkt, omdat deze sterk
naar type gebouw en duur van het aanbod
gemaakt in vijf categorieën. Deze categorieën
gedomineerd wordt door eigenbouw. Wel is
geeft een ander marktbeeld.
zijn in willekeurige volgorde: distributieruimte,
het aannemelijk dat zodra eigenbouw verlaten
multi-let industrials, fabrieksgebouwen, PDV/
wordt, deze ook wordt aangeboden op de vrije
Ultimo 2006 staat namelijk 84% van het
GDV/ Showroomgebouwen en de
markt. Het marktaandeel van het aanbod ligt
aanbod fysiek leeg. Om na te gaan of het
restcategorie: overige bedrijfsruimtegebouwen.
daarmee hoger. Aannemelijk is dat dit
daadwerkelijk frictieleegstand betreft, is van
marktaandeel rond de 60% ligt (in plaats van
belang de duur van het aanbod (en daarmee
Uit de inventarisatie blijkt dat het merendeel
20%). Dit betekent dat de leegstand op de
indirect de aard van de leegstand) in
van het huidige aanbod bestaat uit fabrieks-
vrije markt geprojecteerd kan worden op de
ogenschouw te nemen. Wanneer er immers
gebouwen (34%), gevolgd door multi-let
totale voorraad. De leegstand zou dan
sprake is van meerjarig of zelfs structureel
industrials en distributieruimte die beide circa
uitkomen op circa 4,5%. In verhouding tot de
aanbod dat leeg staat, mag dit niet
Nederlandse bedrijfsruimtemarkt Aanbod bedrijfsruimte naar gebouwtype 2006
ί
Nederlandse bedrijfsruimtemarkt Leegstand in structureel aanbod naar gebouwtype 2006
£Ó¯
£È¯ Óx¯
ÎÓ¯
Î{¯
Î{¯
Óȯ
Distributieruimte Bron: DTZ Zadelhoff
Multi-let
£{¯
{¯
Fabriek
PDV/GDV/showroom
Overig
Distributieruimte Bron: DTZ Zadelhoff
Multi-let
Fabriek
PDV/GDV/showroom
Overig
vooral wanneer uit analyse blijkt dat de kans
industrials een meer structureel karakter heeft.
op uitbreiding tot vier, vijf, zes jaar of langer
Gezien de meer uniforme bouw en gemiddelde
circa 70% bedraagt. Dit structurele aanbod
kwaliteit van multi-let industrials en de
heeft bovendien een kans van zo’n 70% om
verwachte groeimarkt voor dit segment, lijkt de
volgend jaar nog aanbod te zijn. Met andere
leegstand minder problematisch. Vooral voor
woorden, indien dit structurele aanbod leeg
verouderde fabrieksgebouwen is de kans op
staat, kan deze leegstand niet met de term
ingebruikname nagenoeg nihil, aangezien dit
frictieleegstand worden geassocieerd.
doorgaans gebruikersspecifieke gebouwen betreft. Met het vertrek van de zogeheten
De verdeling van het leegstaande, structurele
maakindustrie en de verdergaande snelle
aanbod is weergegeven in onderstaande
technologische ontwikkeling in deze sector, is
figuur. Vooral de leegstand in structureel
het toekomstperspectief voor dit
aangeboden fabrieksgebouwen is, vanwege
aanbodsegment verre van rooskleurig. De
de wegtrekkende maakindustrie en de
leegstand in dit segment aanduiden als frictie
specifieke gebouwkenmerken, problematisch.
is daarom fictie. Herontwikkeling naar
Gezien de meer uniforme bouw, de relatief
bijvoorbeeld distributieruimte of onttrekking
beschouwd worden als ruimte die tijdelijk
goede kwaliteit van multi-let industrials en de
lijken de meest reële opties.
beschikbaar is om vervolgens weer snel te
verwachte groeimarkt waar dit gebouwtype
worden verhuurd, zoals bij frictieleegstand het
zich op richt, kan de leegstand hier nog wel als
geval is.
tijdelijk worden beschouwd. De leegstand in
Herontwikkeling verouderde fabrieksgebouwen
distributieruimten daarentegen lijkt wel degelijk
Uit de inventarisatie van het aanbod naar type
Fabrieksgebouw structureel afgedaan
voornamelijk frictieleegstand. Van de totale
gebouw, de duur van het aanbod en de mate
leegstand in dit segment blijkt slechts een
van leegstand, is gebleken dat het structurele
De afgelopen drie jaar bedraagt het aandeel
relatief klein deel (14%) ook structureel aanbod
aanbod ultimo 2006 vooral (verouderde)
meerjarig aanbod circa 25%, ofwel één op de
te zijn.
fabrieksgebouwen betreft.
vier bedrijfsruimtegebouwen staat minimaal
In Tilburg betreft dit vooral complexen/
twee jaar als aanbod geregistreerd. Dit aandeel
Frictie is fictie
terreinen die worden gesloten, te koop
is daarmee redelijk constant. Het aandeel van
Resumerend kan worden gesteld, dat de
aangeboden, bouwrijp gemaakt en bebouwd
het aanbod dat minimaal 3 jaar geregistreerd
leegstand in de totale bedrijfsruimtemarkt van
met distributiecentra. Voorbeelden hiervan zijn
staat, laat in diezelfde periode een jaarlijkse
een bescheiden omvang is en dat in die zin
het voormalige fabriekscomplex van Nalco
stijging zien met één procentpunt. Uit de
gesproken kan worden van zogenaamde
Chemicals (planvorming, 12.000 m² distribu-
analyse van het aanbod naar duur valt op te
frictieleegstand. Wanneer de aard van de
tieruimte op risico), dat van Philips (start sloop
maken dat ultimo 2006 circa 1,2 miljoen m²
leegstand echter nader wordt bekeken en het
begin 2007 ten behoeve van circa 45.000 m²
minimaal drie jaar als aanbod geregistreerd
type bedrijfsruimteaanbod wordt
distributieruimte) en het fabriekscomplex van
staat. Deze categorie wordt ook wel
meegenomen, dan kunnen we stellen dat de
SCA Hygiene Products dat is verkocht aan een
aangeduid met de term: structureel aanbod,
leegstand in fabrieksgebouwen en multi-let
ontwikkelaar die begin 2007 circa 36.000 m²
19
Leegstand
op risico gaat bouwen. Een andere vorm van herontwikkeling van verouderde fabriekscomplexen is de verkoop en sloop van het gebouw van kledingproducent Vilenzo. Hier bereidt de koper de ontwikkeling voor van een nieuw bedrijfsverzamelgebouw met kleinschalige units. Ook in Twente hebben onttrekkingen plaatsgevonden en vindt weer meer ontwikkeling op risico plaats. In Hengelo is een grotendeels verouderd object gesloopt (24.000 m²), dat momenteel in kavels van circa 1.000 m² opnieuw wordt uitgegeven. Andere voorbeelden van onttrekking zijn de herontwikkeling van fabriekscomplexen zoals het Indiëterrein in Almelo, Texoprint te Boekelo en het KTV-terrein in Eibergen. Deze drie complexen waren (textiel) productielocaties en zijn aangekocht door een ontwikkelaar die deze wil herontwikkelen tot woningbouw met waarmogelijk nog wat bedrijfsontwikkeling. In het algemeen lijkt daarmee de trend ingezet 20
van het herontwikkelen tot nieuwe bestemmingen, al dan niet in de bedrijfsruimtesfeer gelegen. ‘Oud voor nieuw’ lijkt daarmee het nieuwe credo.
Huurprijzen
Net als voorgaande jaren blijft de
het onderspit delven. Ten opzichte van de
huurprijsontwikkeling enigszins achter bij
afgelopen twee jaar is de gemiddeld gewogen
de inflatie, vanwege de ruime
huurprijs voor bestaande bouw nominaal 4%
marktsituatie. De gemiddelde gewogen
gedaald, naar EUR 44 per m² per jaar.
huurprijs voor bedrijfsruimte is ultimo
Wanneer daarbij de inflatie in ogenschouw
2006 nagenoeg gelijk gebleven aan ultimo
wordt genomen, tekent zich een weinig positief
2005, namelijk EUR 45 per m² per jaar.
beeld af. Vanwege de verdergaande
Vanwege het achterblijven van de
tweedeling in de bedrijfsruimtemarkt en de
huurprijsontwikkeling bij de inflatie, is er
goede financierbaarheid van nieuwbouw als
echter sprake van een reële daling.
gevolg van de gunstige rentestand, wordt een
Wel wordt het verschil in huurprijsniveau
verdere daling van de huurprijzen voor de
tussen nieuwbouw en bestaande bouw
oudere bedrijfsruimte niet uitgesloten.
groter. Bovendien zijn er in de bedrijfsruimtemarkt grote regionale verschillen in huurprijsniveaus.
Bron: DTZ Zadelhoff
Huurprijs nieuwbouw naar recordniveau De ontwikkeling van de huurprijzen voor
goede bedrijfsruimte is de concurrentiepositie
Stabilisatie van huurprijzen
nieuwbouw laat echter een veel positiever
van eigenaren echter verbeterd, waardoor de
In 2006 bedroeg de gemiddelde gewogen
beeld zien. In 2006 steeg de gemiddeld
omvang van incentives sterk is verminderd.
huurprijs voor bedrijfsruimte EUR 45 per m²
gewogen huurprijs voor dit segment naar een
per jaar. Dat is nagenoeg gelijk aan het niveau
recordniveau van bijna EUR 56 per m² per jaar.
Regionale verschillen
in 2005 en 2004. Het verder aantrekken van
Het verschil tussen de huurprijsniveaus voor
De gemiddelde huurprijs voor de belangrijkste
de economie en het relatief hoge
bestaande bouw en nieuwbouw neemt
bedrijfsruimtelocaties in Nederland laten een
opnameniveau van de afgelopen jaren heeft
daarmee toe. De huurprijsstijging van de
sterke differentiatie per regio zien. Het
vooralsnog niet geleid tot een algehele stijging
nieuwbouw wordt mede ingegeven door de
gemiddelde huurprijsniveau kent in hoofdlijnen
van het huurprijsniveau. De tweedeling in de
logistieke sector die afgelopen jaren actief was
een verloop van maximaal circa EUR 70 per
bedrijfsruimtemarkt tussen kwalitatief
op de huurmarkt. Bovendien is ook de
m² per jaar in de economische kernzone’s en
hoogwaardige bedrijfsruimte aan de ene kant
gemiddelde lengte van nieuw afgesloten
een minimum van circa EUR 25 per m² per jaar
en verouderde bedrijfsruimte aan de andere
huurcontracten de laatste decennia sterk
in de meer perifeer gelegen bedrijfsruimte-
kant, tekent zich echter in toenemende mate
teruggelopen, zoals eerder in dit rapport is
locaties.
af in de huurprijsniveaus.
vermeld. Kortere huurcontracten gaan doorgaans gepaard met hogere huurprijzen,
Bodem nog niet in zicht voor bestaande bouw
omdat de verhuurder compensatie wenst voor
De druk op de huurprijzen geldt vooral voor de
kant zijn eigenaren nog steeds bereid om door
oudere bedrijfsruimten die in de concurrentie-
middel van incentives huurders aan zich te
slag met kwalitatief beter aanbod doorgaans
binden. Door de schaarste aan kwalitatief
het risico dat hij daarmee loopt. Aan de andere
Nederlandse bedrijfsruimtemarkt Index gemiddeld gewogen huurprijs en inflatie (1989=100) 170 160 150 140 130 120 110 100 90
Nederlandse bedrijfsruimtemarkt 2005 Gemiddelde huurprijs
’89 ’90 ’91 ’92 ’93 ’94 ’95 ’96 ’97 ’98 ’99 ’00 ’01 ’02 ’03 ’04 ’05 ’06 Gemiddeld gewogen huurprijs Bron: CBS en DTZ Zadelhoff
Inflatie
21
Oud voor nieuw
Toekomstperspectief
Nieuwe internationale economische
olieprijspeil nam af en ook de dollarkoers
verhoudingen en een aantrekkende
daalde in tegenstelling tot de voorgaande twee
wereldhandel kleuren het
jaar.
bedrijfsruimtelandschap van Nederland
Voorzichtig optimisme onder het bedrijfsleven
opnieuw in. Vooral exporteurs profiteren
deed de investeringsbereidheid weer
van deze ontwikkelingen en de dynamiek
toenemen, vooral in die sectoren die het meest
op de bedrijfsruimtemarkt komt dan ook
profiteerden van de aantrekkende
voornamelijk voort uit de sectoren handel
wereldhandel, waaronder handel en transport.
en transport. Zowel op de grondmarkt als
Deze ontwikkelingen hebben zich het
op de gebruikersmarkt neemt de vraag
afgelopen jaar in versterkte mate doorgezet en
ontwikkelaars terughoudend tegenover bouw
naar kwalitatief hoogwaardige
lijken ook te gaan gelden voor 2007.
op risico. In 2006 is hierin verandering
bedrijfsruimte toe en raakt het oudere,
Verbetering van de concurrentiepositie en een
gekomen getuige de toename van het aanbod
meer traditionele productiesegment steeds
toename van de wereldhandel dragen bij aan
nieuwbouw op de vrije markt dat deels is toe
meer uit de gratie. Dit kan leiden tot een
een robuuste en stabiele economie.
te schrijven aan bouw op risico. Deze
meer evenwichtige markt, op voorwaarde
Deze ontwikkelingen zullen in toenemende
ontwikkeling zal zich naar verwachting
dat verouderde bedrijfsruimte aan de
mate het Nederlandse werklandschap
doorzetten in de komende jaren, omdat
markt wordt onttrokken en er niet teveel
inkleuren.
kwalitatief goede bedrijfsruimte schaars is.
te kunnen inspelen op de aantrekkende
Duurzaam bouwen aan de toekomst
Bedrijfsruimtemarkt reageert vroegcyclisch
economie wordt ingezet op meer
Naar schatting behoort circa 80% van de
Wanneer de ontwikkelingen op de bedrijfs-
samenwerking tussen de verschillende
totale bedrijfsruimtemarkt tot de eigenbouw.
ruimtemarkt worden afgezet tegen de
partijen op de bedrijfsruimtemarkt en is
De dynamiek op dit deel van de bedrijfs-
economische ontwikkelingen, zou voorzichtig
meer transparantie in de grondmarkt
ruimtemarkt kan worden benaderd vanuit de
gesteld kunnen worden dat sectoren op de
gewenst om tot reële afstemming van
grondmarkt. De trend op de grondmarkt lijkt
bedrijfsruimtemarkt vroegcyclisch reageren op
grondprijzen te komen. Op deze manier
uitermate representatief voor de dynamiek in
economische veranderingen/verwachtingen.
moeten de beoogde werklandschappen in
de eigenbouw, zeker wanneer eenzelfde trend
De toename in de dynamiek op de grondmarkt
Nederland ontstaan.
te herkennen is op de vrije markt. Deze laat
lijkt daarmee een voorbode voor een voorlopig
een toename van de dynamiek zien in de
aanhoudende substantiële vraag vanuit de
Robuust en stabiel
handel en transportsector, getuige de groei in
bedrijfsruimtemarkt. Dit kan leiden tot een
In 2006 is een einde gekomen aan de
uitgifte van bedrijfsruimteareaal met de
meer evenwichtige markt in 2007.
economische recessie waarin Nederland
bestemming hoogwaardig en distributie. Het
afgelopen vijf jaar verkeerde. De economische
inzetten op een meer duurzaam en
groeiprognoses voor 2006 en 2007 liggen
hoogwaardig bedrijventerreinlandschap vanuit
boven het Europees gemiddelde en ook de
de overheid is hierin duidelijk terug te vinden.
arbeidsmarkt trekt weer aan. De groei van het
De laatste jaren stonden zowel gemeenten als
op risico wordt gebouwd. De overheid onderschrijft deze tendens. Om optimaal
22
Bouw op maat en voor de markt populair
bestaande, deels verouderde bedrijfsruimte zal
voormalige (textiel)productie-industrie naar
het huurprijsniveau verder dalen. Dit komt
onder meer moderne distributieruimte of
omdat met name de verouderde fabrieks-
kleinschaliger bedrijfsunits. Vanuit de overheid
complexen steeds meer uit de gratie raken
wordt getracht in te spelen op deze trend naar
(34% van de totale leegstand van het
een meer kennisintensieve economie door het
structurele aanbod). Van de totale voorraad
creëren van werklandschappen. Hierbij wordt
bedrijfsruimte in Nederland van circa 245
gestreefd naar functiemenging en is de
miljoen vierkante meter, wordt circa 8 miljoen
aandacht primair gericht op bestaande
vierkante meter aangeboden.
terreinen. Het solitaire, traditionele en monofunctionele bedrijventerrein wordt
Toename herontwikkeling verouderde bedrijfsgebouwen
daarmee verruild voor meer geïntegreerde en
Het afgelopen jaar was vooral de stijging in de opname van nog te realiseren bedrijfsruimte,
De verwachting is dat in de toekomst meer
optimisme in de bedrijfsruimtemarkt in ieder
de zogenaamde ‘bouw op maat’ opvallend.
structureel aangeboden bedrijfsruimte dat leeg
geval geen tekort. De verwachte substantiële
In deze categorie is de opname meer dan
staat zal worden herontwikkeld of gesloopt.
vraag vanuit de markt kan leiden tot een meer
verdubbeld ten opzichte van de voorgaande
Enerzijds door de voortgaande verandering
evenwichtige marktsituatie, mits er onttrekking
drie jaren. Er vindt weer meer ontwikkeling van
van de Nederlandse bedrijfssector van
van uit de gratie geraakte bedrijfsruimte
bedrijfsruimte ‘op risico’ plaats. Hiermee is
traditionele productie naar meer handel en
plaatsvindt en er niet teveel op risico wordt
duidelijk getracht in te spelen op schaarste in
transportactiviteiten. Aan de andere kant
ontwikkeld.
kwalitatief goede bedrijfsruimte. Naar
bieden dalende beleggingsresultaten - deels
verwachting zal deze tendens zich voorzetten
veroorzaakt door langdurige leegstand -
in 2007. Voor de vrije markt betekent dit dat
mogelijkheden voor renovatie, evenals de
de bouw van grootschalige hoogwaardige
huidige krappe marktsituatie voor nieuwe,
distributieruimte zal aanhouden, al dan niet
courante bedrijfsruimten.
voortvloeiend uit de herontwikkeling van
multifuntionele regionale kennisclusters. Aan
23
verouderde fabrieksgebouwen. Een andere
Oud voor nieuw
populaire invulling van de bouw op risico is de
De toekomstverwachting voor de Nederlandse
ontwikkeling van meer kleinschalige
bedrijfsruimtemarkt kan daarmee worden
bedrijfsunits in bedrijfsverzamelgebouwen
samengevat in het credo ‘oud voor nieuw’. De
gericht op het midden en kleinbedrijf.
aantrekkende wereldhandel gaat gepaard met een verschuiving van de economische
Verdergaande tweedeling
activiteiten en naar verwachting moeten oude
Naar verwachting zal de vraag naar kwalitatief
economieën plaatsmaken voor nieuwe
hoogwaardige bedrijfsruimte het komende jaar
economieën. De traditionele industrie moet
aanhouden, waardoor de huurprijzen voor dit
soms letterlijk plaatsmaken voor nieuwe
segment vooralsnog op niveau blijven. Voor de
groeimarkten getuige de herontwikkeling van
Huurprijzenoverzicht* Januari 2007 Plaats Locatie van e 35 e Alkmaar Beverkoog e 25 e Almelo Bedrijvenpark Twente e 25 e Dollegoor/Turfkade e 35 e Twentepoort e 35 e Almere De Steiger e 35 e De Vaart e 50 e Gooise Kant/Veluwse Kant e 45 e Hollandse Kant e 35 e Alphen a/d Rijn e 41 e Amersfoort De Hoef/Calveen e 35 e Isselt e 60 e Vathorst e 40 e Amsterdam Noord e 38 e Sloterdijk/Havens e 38 e Westelijk Havengebied e 50 e Zuidoost e 25 e Apeldoorn e 30 e Arnhem Het Broek/Kleefse Waard e 50 e IJsseloord II e 35 e Rijkerswoerd/Overmaat e 25 e Assen Europaweg e 35 e Peelerpark e 25 e Scheepersmaat e 50 e Barendrecht Dierenstein/Vaanpark e 39 e Beek Techno Port Europe e 30 e Bergen op Zoom e 34 e Best Breeven/ 't Zand e 30 e Breda Emer Zuid e 35 e Haagse Beemden e 40 e Hoogeind e 45 e IABC/Steenakker e 25 e Krogten e 32 e Moleneind e 45 e Steenakker e 37 e Breukelen e 41 e Bunnik e 51 e Capelle a/d IJssel Hoofdweg e 35 e Delft e 35 e Den Haag Binckhorst e 50 e Forepark e 45 e Kerketuinen e 20 e Deventer Kloosterlanden e 40 e Dordrecht Dordtse Kil e 20 e Drachten De Haven e 35 e Duiven Nieuwgraaf/Centerpoort e 35 e Ede Frankeneng/Heestereng e 40 e Eindhoven De Hurk e 39 e Eindhoven Airport e 45 e Eindhoven/Acht e 38 e Esp e 38 e Kapelbeemd e 15 e Emmen Bargermeer e 25 e Enschede De Haven e 30 e Euregio e 35 e Marssteden e 27 e Etten-Leur Vosdonk e 38 e Gouda Goudse Poort e 35 e Groningen Driebond e 45 e Eemspoort e 35 e Euvelgunne e 30 e Haarlem Waarderpolder e 30 e Heerenveen Businesspark e 35 e De Kavels e 20 e Heerenveen Zuid e 31 e Heerhugowaard Zandhorst e 29 e Heerlen De Koumen e 29 e De Locht/De Beitel e 29 e In de Cramer e 34 e Helmond B.Z.O.B. e 34 e De Weijer e 39 e Groot Schooten e 30 e Hoogeind e 25 e Hengelo Twentekanaal Zuid e 36 e Westermaat e 40 e ’s-Hertogenbosch De Brand e 35 e De Herven e 35 e De Rietvelden e 55 e Hilversum
tot 60 40 40 42 50 60 63 60 60 53 48 60 70 65 58 80 65 45 55 50 30 45 35 61 50 45 45 45 50 60 54 35 42 60 54 52 61 60 60 65 60 55 57 50 52 52 50 57 57 47 45 40 40 40 45 50 60 40 60 45 60 50 50 45 55 39 41 41 45 45 43 43 45 45 55 45 50 70
Plaats Locatie van e 55 e Hoofddorp De Hoek e 50 e Graan voor Visch e 40 e Noord e 15 e Hoogeveen De Wieken e 60 e Houten De Meerpaal e 41 e Doornkade e 50 e Rondeel e 25 e Leeuwarden De Hemrik e 40 e Leiden e 25 e Lelystad Noordersluis e 35 e Maarssen e 32 e Maastricht Beatrixhaven e 30 e Mijdrecht e 45 e Moerdijk Moerdijk e 42 e Nieuwegein Laagraven e 41 e Plettenburg/De Wiers e 38 e Nieuw-Vennep Pionier e 45 e Spoorzicht e 50 e Zuid e 40 e Nijmegen Bijsterhuizen e 25 e West Kanaaldijk e 25 e Winkelsteeg e 33 e Oldenzaal Hanzepoort e 30 e Hazewinkel e 30 e Oosterhout e 30 e Oss/Uden/Veghel e 35 e Purmerend e 46 e Ridderkerk Donkersloot e 30 e Rijswijk e 29 e Roermond Roerstreek e 29 e Willem Alexander e 25 e Roosendaal Majoppeveld/Borchwerf e 50 e Rotterdam Hoogvliet e 46 e Noordwest/Spaanse Polder e 43 e Waalhaven/Distriparken e 43 e Schiedam ’s-Graveland e 52 e Vijfsluizen e 50 e Schiphol Oost e 60 e Rijk e 65 e Zuid e 39 e Sittard Bedrijvenstad Fortuna e 25 e Bedrijventerrein Noord e 25 e Holtum Noord e 20 e Sneek De Hemmen e 40 e Soest e 37 e Son Ekkersrijt e 42 e Spijkenisse Halfweg e 35 e Tilburg ’t Laar e 35 e Katsbogten e 25 e Kraaiven e 28 e Loven e 35 e Vossenberg e 58 e Utrecht De Wetering e 35 e Lage Weide e 36 e Oudenrijn (De Meern) e 33 e Overvecht e 35 e Veenendaal De Compagnie/Faktorij e 35 e Het Ambacht e 32 e Veldhoven De Run e 41 e Venlo Groot Boller e 41 e Trade Port West e 41 e Trade Port West II e 29 e Veegtes e 34 e Venray Smakterheide e 35 e Vianen De Hagen e 41 e Vlaardingen e 25 e Waalwijk e 40 e Waddinxveen Coenecoop e 34 e Weert Kampershoek e 40 e Weesp e 20 e Winschoten Reidenborg e 35 e Woerden e 35 e Zaandam e 42 e Zeist e 40 e Zoetermeer e 43 e Zwolle Hessenpoort e 30 e Marslanden e 30 e Voorst
* Huurprijzen per m2 verhuurbaar vloeroppervlak per jaar exclusief BTW, servicekosten en huurdersspecifieke voorzieningen
tot 75 70 65 40 60 50 53 45 60 43 50 48 58 50 57 51 50 55 65 55 45 40 40 42 50 45 55 59 55 41 39 45 57 61 60 57 58 80 85 95 45 41 60 40 52 50 55 45 47 43 43 52 62 58 55 50 52 40 46 55 55 55 36 55 48 56 45 58 45 54 30 52 60 60 60 55 50 55
25
Begrippenlijst Aanbod. Gebouwen waarin per ultimo van elk
Gemengde terreinen. Terreinen met een
Opname. Kantoor- en/of bedrijfsruimte die op de
kalenderjaar minimaal 500 m2 kantoorruimte, 750
hindercategorie 1, 2, 3 of 4, bestemd voor
‘vrije markt’ verhuurd en verkocht is, met
m2 bedrijfsruimte (inclusief de
reguliere bedrijvigheid en niet behorend tot de
uitzondering van sale-and-leaseback transacties
bijbehorende kantoorruimte) dan wel 200 m2
terreinen die zijn getypeerd als hoogwaardige
en nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-
winkelruimte voor de verhuur of verkoop
bedrijvenpark of distributiepark.
gebruikers (de zogenoemde eigenbouw).
beschikbaar is. Het aanbod heeft uitsluitend
Opnamecijfers worden geregistreerd op het
betrekking op reeds opgeleverde of nog
Harde planvoorraad. Concrete bouwplannen
moment dat tussen betrokken partijen
in aanbouw zijnde complexen. Projecten in
waarvoor de bouwvergunning is verleend en de
wilsovereenstemming bereikt is.
voorbereiding worden niet meegeteld.
start van de bouw binnen twee jaar gepland staat.
Bedrijfsruimte. Ruimte bestemd voor productie,
Hoogwaardige terreinen. Terreinen die specifiek
opslag en distributie van goederen. Ook
zijn bestemd voor bedrijven met hoogwaardige
bedrijfspaviljoens met een verhoogde
activiteiten waarbij industrie niet beeldbepalend
Structurele leegstand. Bestaand aanbod, langer
kantoorcomponent - soms oplopend tot
voor het terrein mag zijn.
dan drie jaar niet in gebruik bij huurders.
Structureel aanbod. Het deel van het aanbod dat drie jaar of langer als aanbod geregistreerd staat.
50 procent van het totale vloeroppervlak Huurprijs kantoren en bedrijfsruimten. Prijzen
Terstond uitgeefbaar. Het aantal hectare dat
per vierkante meter verhuurbaar oppervlak per
direct gereed is voor uitgifte, ontsloten is, bouwrijp
Bedrijventerrein. Onder een bedrijventerrein
jaar exclusief BTW, servicekosten
en in handen van een gemeente, Industie- of
wordt verstaan een terrein dat vanwege zijn
en huurderspecifieke inrichtingskosten.
Havenschap of particuliere eigenaar is.
door handel, nijverheid, commerciële en niet-
Industrieterreinen. Terreinen waar alle soorten
Verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.)
commerciële dienstverlening en industrie. Tevens
bedrijvigheid is toegestaan (incl. milieuhinderlijke
De oppervlakte, gemeten op vloerniveau,
vallen hier (delen van) bedrijventerreinen onder die
bedrijven), doch minimaal bedrijvigheid in
tussen de opgaande scheidingsconstructies die de
gedeeltelijk bestemd zijn voor kantoren.
hindercategorie 5.
desbetreffende ruimte omhullen, incl. de
Bestaande bouw. Kantoor- en/of bedrijfs
Kantoorruimte. Ruimte bestemd voor de
de verhuurbare oppervlakte worden de volgende
gebouwen ouder dan twee jaar.
uitoefening van een bedrijf, beroep of dienst
elementen niet meegenomen: technische ruimtes,
waarin geen product wordt vervaardigd, doch van
verticale stijgpunten en dragende binnenwanden
Bruto-aanvangsrendement. De bruto
waaruit uitsluitend dienstverlening wordt
(NEN 2580).
huurinkomsten vóór afschrijvingen en eigenaars
bedreven.
vallen hieronder.
bestemming bestemd en geschikt is voor gebruik
zogenaamde glaslijncorrectie. Bij de bepaling van
Vrije markt. De huur- en/of koopmarkt waarin
lasten, als percentage van de totale verwervingsprijs vrij op naam. Distributieterreinen. Terreinen die specifiek zijn
Leegstand. Aangeboden ruimte in opgeleverde
projectontwikkelaars en beleggers kantoor-,
gebouwen die op het moment van inventarisatie
bedrijfs- en/of winkelgebouwen aanbieden voor
niet (meer) in gebruik is.
nog onbekende gebruikers.
bestemd voor transport-, distributie en Netto-aanvangsrendement. De bruto
Voorraad. Bestaande of in aanbouw zijnde
huurinkomsten vóór afschrijvingen en eige
bedrijfsruimte. Dit is een inschatting op basis van
Eersteklas vastgoed. Modern, courant
naarslasten minus de totale exploitatielasten van
de voorraad netto reeds uitgegeven bedrijven-
onroerend goed dat tegemoetkomt aan
het onroerend goed, als percentage van de totale
terrein bij een bebouwingspercentage van 50
de hedendaagse wensen en eisen van het
verwervingsprijs vrij op naam. Nieuwbouw.
procent, waarbij Zeehaventerreinen niet zijn
bedrijfsleven en zich op een goede locatie
Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen jonger dan twee
meegerekend.
bevindt. Kantoor- en bedrijfsruimte jonger dan vijf
jaar. Ook bestaande bouw, welke zeer ingrijpend
jaar op de beste (werk-)locaties wordt in het
gerenoveerd is, wordt als nieuwbouw
Zachte planvoorraad. Bouwplannen waarvoor
algemeen gezien als eersteklas vastgoed. In de
aangemerkt.
nog geen bouwvergunning is verleend en de start
groothandelsbedrijven.
winkelruimtemarkt wordt ruimte met
van de bouw niet binnen twee jaar gepland staat.
een courante frontbreedte en een gangbaar
Netto reeds uitgegeven. De oppervlakte van
oppervlakte in het A-winkelgebied als eersteklas
het bedrijventerrein die reeds uitgegeven is aan
aangemerkt.
de (toekomstige) gebruikers van het terrein. Het terrein wordt als uitgegeven beschouwd als het
Eigenbouw. Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen die
raadsbesluit tot gronduitgifte is genomen of een
voor rekening van de gebruiker gerealiseerd
koopovereenkomst is gesloten.
worden.
27
Overige marktrapporten
Naast dit landelijke kantorenmarktrapport zijn tevens de volgende rapportages verschenen: - Opmaat naar meer. De Nederlandse markt voor kantoorruimte 2007 - Nederland compleet. 17 regionale factsheets voor de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt 2007 28
- Locatie, locatie, locatie. Een onderzoek naar de fundamenten van het BAR 2006 - Van Kalverstraat naar weidewinkel? De Nederlandse markt voor retailvastgoed 2006 - Een gat in de markt. De Nederlandse markt voor woningbeleggingen 2006 - Feed the Lion. De Nederlandse markt voor distributiecentra 2006 Het marktrapport voor Nederlandse vastgoedbeleggingen verschijnt in april 2007.
Deze publicaties zijn opgesteld door en verkrijgbaar bij: DTZ Zadelhoff, afdeling Research te Utrecht, telefoon 030 2 524 500. U kunt de rapporten ook vinden op onze website www.dtz.nl. Van de rapporten is ook een Engelse versie beschikbaar.
29
DTZ Zadelhoff is Nederlands marktleider in bedrijfsmatig onroerend goed. We zijn actief vanuit 14 vestigingen, in de sectoren vastgoedbemiddeling, beleggingen, vastgoedmanagement, Corporate Real Estate Services (CRES), research, winkels, financial services, internationaal en taxaties. Meer dan 400 DTZ Zadelhoff-professionals beschikken hiermee over een omvangrijk intern kenniscentrum op het totale gebied van bedrijfsmatig vastgoed. Wereldwijd heeft de DTZ-organisatie met meer dan 10.000 medewerkers toegang tot 200 kantoren in 40 landen. DTZ Zadelhoff is een v.o.f. waarin partners deelnemen via besloten vennootschappen. De grootste partner is DTZ Holdings plc, sinds 1987 geregistreerd aan de London Stock Exchange.
Graag informeren wij u uitgebreid over de bedrijfsruimtemarkt. DTZ Zadelhoff, afdeling Research Postbus 85064, 3508 AB Utrecht Maliebaan 50B, 3581 CS Utrecht Tel.: 030 2 524 500, fax: 030 2 310 144 E-mail:
[email protected]
www.dtz.nl
www.dtz.com
