September 2011
STAND VAN ZAKEN
NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE
Inhoud 1.
Opname van bedrijfsruimte
2.
Aanbod van bedrijfsruimte
3.
Prijzen van bedrijfsruimte
4.
Beleggingen in bedrijfsruimte
D Colofon Samenstelling Drs. R. L. Bak Bron gegevens NVM Data & Research, Nieuwegein Vormgeving Proof Reputation, Amsterdam Atelier van GOG, Amsterdam Fotografie Mischa Keijser, Hollandse Hoogte
e vraag naar bedrijfsruimten in Nederland heeft zich in de eerste helft van 2011 bijzonder gunstig ontwikkeld. In het segment vanaf 750 m² werd in de eerste zes maanden bijna 50% meer productie- en opslagruimte verhuurd en verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar. Daarnaast daalde het direct beschikbare aanbod voor het eerst sinds jaren. Dit blijkt uit cijfers van NVM Business op basis van door haar geregistreerde gegevens over de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt. De toegenomen vraag naar bedrijfsruimten gedurende de eerste zes maanden van 2011 was voor een belangrijk deel te danken aan een sterke groei van de Nederlandse economie in het eerste kwartaal. In totaal werd op de vrije markt – dus exclusief nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-gebruikers (de zogenoemde eigenbouw) – circa 1,24 miljoen m² bedrijfsruimte afgezet. De meeste regio’s in ons land slaagden erin om van de grotere vraag te profiteren. Daarbij lieten vooral Amsterdam, Haarlemmermeer (Hoofddorp/Schiphol), Utrecht, Eindhoven en Venlo van zich spreken. In de regio Rotterdam, waar van oudsher sprake is van een levendige vraag, viel de opname van bedrijfsruimten helaas wat tegen; het op de vrije markt verhuurde en ver-
kochte metrage lag beduidend lager dan in de eerste helft van 2010. Hetzelfde gold voor de bedrijfsruimtemarkt in Tilburg. De over het geheel genomen gunstige vraag naar bedrijfsruimten in Nederland had tot gevolg dat de gerealiseerde huurprijzen in de eerste helft van 2011 iets omhoog gingen. Behalve dat de vraag zich gunstig ontwikkelde, gaf ook de daling van het direct beschikbare aanbod van nog te verhuren en te verkopen bedrijfsruimten een positieve impuls aan de markt. Volgens berekeningen van NVM Business werd medio 2011 circa 10,9 miljoen m² bedrijfsruimte aangeboden, 5% minder dan ultimo 2010. Overigens hadden niet alle regio’s in Nederland profijt van deze daling. Zo ging bijvoorbeeld in Rotterdam, Venlo, Tilburg en Moerdijk het aanbod juist omhoog. Dat was deels te wijten aan een toename van het aantal logistieke ruimten. De logistieke sector had sowieso te maken met een verruiming van het aanbod, want in de eerste helft van dit jaar steeg de leegstand in distributiecentra met ruim 300.000 m² tot 1,9 miljoen m². Daardoor stond halverwege het jaar 9,3% van de totale voorraad logistiek vastgoed te huur of te koop.
1. OPNAME VAN BEDRIJFSRUIMTE Verhouding tussen huur en koop ongewijzigd De vraag van gebruikers naar bedrijfsruimten was in de eerste helft van 2011 veel groter dan verwacht. Dat was voor een belangrijk deel te danken aan de groei van de Nederlandse economie, die vooral in het eerste kwartaal een gunstige ontwikkeling liet zien. Volgens door NVM Business verzamelde gegevens over de verhuur en verkoop van bedrijfsruimten in Nederland werd in de eerste zes maanden 1,24 miljoen m² opgenomen, 50% meer dan in dezelfde periode van 2010. Ook al werd er beduidend meer bedrijfsruimte in gebruik genomen, de verhouding tussen huur en koop bleef onveranderd. De huursector nam net als in de eerste helft van 2010 circa driekwart van de vraag voor zijn rekening. Overigens werd het kopen van bedrijfsruimten toch al bemoeilijkt door de terughoudende opstelling van de banken. De sterke opleving van het transactievolume had niet alleen weinig effect op de verhouding tussen huur en koop, maar ook op de vraag naar nieuwbouw. Weliswaar werd iets meer nieuwbouw opgenomen dan in de eerste zes maanden van 2010, per saldo lag het zwaartepunt van de vraag bij de bestaande gebouwen.
Veel regio’s profiteren van toegenomen vraag De verhoogde afzet van bedrijfsruimten in de eerste helft van 2011 pakte voor veel regio’s in ons land positief uit, waarbij het opviel dat vooral Amsterdam, Haarlemmermeer (Hoofddorp/Schiphol), Utrecht, Eindhoven en Venlo van de gunstige stemming wisten te profiteren. Een aangename verrassing was de stijging van de vraag in de Twentse Stedenband (Almelo-Enschede-Hengelo). Daar ging het afzetvolume flink omhoog. Dit was voor een belangrijk deel te danken aan een grote transactie met Timberland, die in Almelo een nieuw distributiecentrum gaat betrekken. Waar in de meeste regio’s de markt een levendige aanblik bood, moest de bedrijfsruimtemarkt in de regio Rotterdam genoegen nemen met een scherpe daling in de opname. Ook in Tilburg, waar doorgaans sprake is van een goede afzet, viel het gerealiseerde transactievolume tegen. In de tweede helft van dit jaar moet er dus nog veel worden goedgemaakt om op het niveau van 2010 uit te komen.
OPNAME VAN BEDRIJFSRUIMTE NAAR EIGENDOMSSITUATIE 3.500.000 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0
2006
2007
2008
2009
koop
2011 H1
huur
bron: NVM
OPNAME VAN BEDRIJFSRUIMTE NAAR REGIO EERSTE HELFT 2011 Amsterdam Eindhoven Haarlemmermeer Venlo Rotterdam Twentse Stedenband Utrecht Zwolle Breda Tilburg Groningen Moerdijk Nijmegen Almere 0
20.000
40.000 logistiek vastgoed
bron: NVM
60.000 overige bedrijfsruimten
OPNAME VAN BEDRIJFSRUIMTE NAAR GROOTTEKLASSE EERSTE HELFT 2011 6% 36%
23%
19%
Licht herstel logistieke markt De logistieke markt was in de eerste helft van 2011 positief gestemd in de zin dat er een goede vraag was naar distributieruimte. In totaal werd ongeveer 425.000 m² verhuurd en verkocht, een stijging van 25% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De toon werd vooral gezet door transacties in Amsterdam, Haarlemmermeer, Roosendaal en Bergen op Zoom.
2010
16% 750–1.000 m² 1.000–2.500 m² 2.500–5.000 m² 5.000–10.000 m² bron: NVM
10.000 m² en meer
NVM BUSINESS NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE
80.000
100.000
2. AANBOD VAN BEDRIJFSRUIMTE Daling van aanbod komt onverwacht Het was niet alleen de grote vraag naar productie- en opslagruimten die op de bedrijfsruimtemarkt voor een positieve stemming zorgde. Ook de daling van het direct beschikbare aanbod was een factor die de markt in het eerste halfjaar gunstig stemde. Stond ultimo 2010 ongeveer 11,5 miljoen m² bedrijfsruimte te huur en te koop, medio 2011 werd circa 10,9 miljoen m² aangeboden. De daling van het aanbod met 5% was weliswaar niet groot, maar kwam wel onverwacht, aangezien in de vastgoedmarkt juist rekening was gehouden met een verdere toename van de leegstand. Hoe positief deze ontwikkeling ook mag zijn, het is nog maar de vraag of de verbetering, gezien de onzekere economische vooruitzichten, van blijvende aard is. Zeker is in elk geval dat het huidige aanbod vele malen groter is dan de toekomstige vraag. Daarbij ondervindt de bedrijfsruimtemarkt ook hinder van het feit dat nogal wat bedrijven zelf in hun huisvestingsbehoefte voorzien en bijgevolg geen bestaande bedrijfsruimten kopen of huren. Hoeveel procent van de totale voorraad bedrijfsruimte in ons land leegstaat, is een vraag waarop het antwoord helaas moeilijk kan worden gegeven. Dat komt doordat – anders dan in de kantorenmarkt – de omvang van de bedrijfsruimtemarkt niet bekend is. Schattingen hieromtrent lopen sterk uiteen en variëren van 100 miljoen m² tot 200 miljoen m².
Meer leegstand van logistiek vastgoed in Moerdijk Voor wat de gang van zaken in de verschillende regio’s betreft, was het opvallend dat in de eerste zes maanden van dit jaar alleen de regio West Zuid te maken kreeg met een toename van het aanbod; in de overige door NVM Business onderscheiden deelgebieden ging het aanbod van bedrijfsruimte omlaag. Dat het aanbod in West Zuid toenam, was vooral het gevolg van een verruiming van het aantal beschikbare meters in Alphen aan den Rijn, Moerdijk en in de agglomeratie Rotterdam. De toename in Moerdijk werd veroorzaakt door het op de markt komen van verschillende grootschalige distributiecentra. Als gevolg hiervan stond halverwege het jaar 13% van de logistieke voorraad in Moerdijk te huur of te koop, tegen 4% ultimo 2010.
AANBOD VAN BEDRIJFSRUIMTE NAAR GEBOUWTYPE 12.000.000 10.000.000 8.000.000 6.000.000 4.000.000 2.000.000 0
2007
2008 logistiek vastgoed
2009
2010
2011 H1
overige bedrijfsruimten
bron: NVM
AANBOD VAN BEDRIJFSRUIMTE NAAR REGIO MEDIO 2011 Amsterdam Rotterdam Tilburg Eindhoven Twentse Stedenband Utrecht Haarlemmermeer Almere Venlo Breda Nijmegen Moerdijk Zwolle Groningen 0
100.000
200.000 logistiek vastgoed
bron: NVM
AANBOD VAN BEDRIJFSRUIMTE NAAR GROOTTEKLASSE MEDIO 2011 6% 27%
26%
22%
Structurele leegstand valt mee Hoewel de cijfers erop wijzen dat er sprake is van een ruim aanbod van leegstaande bedrijfsruimten, lijkt het structurele aanbod mee te vallen. Van het direct beschikbare metrage staat ‘slechts’ 20% drie jaar en langer te huur of te koop. Overigens is dit aanbod gelijkmatig over de verschillende regio’s verdeeld. Wel valt het op dat, beschouwd naar grootteklasse van de aangeboden metrages, het langdurig aanbod zich vooral concentreert in de categorie van 1.000 tot 5.000 m².
2006
19% 500–999 m² 1.000–2.499 m² 2.500–4.999 m² 5.000–9.999 m² bron: NVM
10.000 m² en meer
NVM BUSINESS NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE
300.000
400.000
overige bedrijfsruimten
500.000
3. PRIJZEN VAN BEDRIJFSRUIMTE Lichte stijging huurprijsniveau De over het geheel genomen gunstige vraag naar bedrijfsruimten had tot gevolg dat de gerealiseerde huurprijzen in de eerste helft van 2011 iets stegen. Gemiddeld werd voor een vierkante meter bedrijfsruimte € 47 betaald tegen € 45 in de eerste helft van 2010. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat onder invloed van het ruime aanbod ook de ‘incentives’, in de vorm van investeringsbijdragen en/of huurkortingen, een verdere stijging te zien gaven. Een huurvrije periode van twaalf maanden op een vijfjarig huurcontract is thans geen uitzondering meer. Overigens kwam de stijging van de gemiddelde huurprijs vooral ten goede aan de bestaande bouw; in het nieuwbouwsegment bleef het prijsniveau van bedrijfsruimte in de eerste helft van 2011 nagenoeg onveranderd. Daarnaast was waarneembaar dat de Randstad het qua huurprijsontwikkeling beter deed dan de rest van Nederland. Een vergelijkbare situatie deed zich voor bij de distributiecentra, waarvan het gemiddeld huurprijsniveau zich gunstiger ontwikkelde dan dat van de overige bedrijfsgebouwen.
GEMIDDELDE HUURPRIJZEN VAN BEDRIJFSRUIMTE 80 70 60 50 40 30 20 10 0
2006
2007
2008 bestaande bouw
bron: NVM
2009
2010
2011 H1
nieuwbouw
GEMIDDELDE HUURPRIJZEN VAN BEDRIJFSRUIMTE NAAR GEBOUWTYPE 80 70
Koopprijzen ook iets omhoog
60
Behalve de huurprijzen lieten ook de koopprijzen van bedrijfsruimte een lichte stijging zien. In de eerste zes maanden van dit jaar lag de gemiddelde koopsom van bestaande bedrijfsgebouwen op € 575 per m², terwijl in de eerste helft van 2010 de gemiddelde koopsom € 565 per m² bedroeg. Gezien de grote variatie in zowel het soort bedrijfsgebouwen als de geografische ligging moeten de hier genoemde bedragen wel met enige voorzichtigheid worden geïnterpreteerd.
50 40 30 20 10 0
2006
2007
2008 logistiek bedrijfsruimte
bron: NVM
2009
2010
2011 H1
overige bedrijfsruimten
GEMIDDELDE HUURPRIJZEN VAN BEDRIJFSRUIMTE NAAR REGIO 80 70 60 50 40 30 20 10 0
bron: NVM
2006
2007
2008
2009
Randstad
overig Nederland
NVM BUSINESS NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE
2010
2011 H1
4. BELEGGINGEN IN BEDRIJFSRUIMTE Positieve stemming ondanks klein volume Zo groot als in de eerste helft van 2011 de vraag naar bedrijfsruimten was, zo gering was het totaal aan vastgoedbeleggingen in deze sector. Uitgaande van de volledigheid van de beschikbare gegevens over aan- en verkopen werd in de eerste zes maanden iets meer dan € 300 miljoen in bedrijfsgebouwen geïnvesteerd. In historisch perspectief gezien, lag het volume dan ook ver onder het voor de bedrijfsruimtemarkt geldende transactieniveau. Desondanks kon op grond van de gerealiseerde beleggingen toch van een positieve ontwikkeling worden gesproken; er werd door beleggers aanzienlijk meer in bedrijfsgebouwen geïnvesteerd dan in de eerste helft van 2010.
Logistiek vastgoed favoriet Het herstel van de beleggingen in de bedrijfsruimtemarkt werd vooral ingegeven door de vraag naar logistiek vastgoed. Van het totale vermogen dat in de eerste zes maanden van 2011 in bedrijfsruimten werd geïnvesteerd, had 85% betrekking op distributiecentra. Net als in voorgaande jaren was hierbij een belangrijke rol weggelegd voor buitenlandse beleggers. Een transactie die qua omvang sterk de aandacht trok, was de verwerving van een zestal distributiecentra door de Amerikaanse investeringsmaatschappij W.P. Carey & Co, waarmee circa € 155 miljoen was gemoeid. Voor zover Nederlandse beleggers actief waren op de bedrijfsruimtemarkt, richtten zij hun aandacht hoofdzakelijk op kleinschalige bedrijfsobjecten. Gemeten naar omvang lag de nadruk op objecten van 1.000 tot 4.000 m². Institutionele beleggers hielden zich vrijwel geheel afzijdig, hetgeen betekent dat er vooral door particuliere beleggers gekocht werd.
Rendementen iets omlaag Aan het prijzenfront deden zich in de eerste zes maanden van 2011 geen opvallende bewegingen voor; gemiddeld genomen daalden de bruto-aanvangsrendementen met 10 tot 20 basispunten. De daling was in de Randstad iets groter dan daarbuiten.
BELEGGINGEN IN BEDRIJFSRUIMTE NAAR GEBOUWTYPE x miljoen 2.000
1.500
1.000
500
0
2006
2007
2008
2009
koop
bron: NVM
BELEGGINGEN IN BEDRIJFSRUIMTE NAAR REGIO EERSTE HELFT 2011 West Noord 9%
2010
2011 H1
huur
BELEGGINGEN IN BEDRIJFSRUIMTE NAAR GROOTTEKLASSE EERSTE HELFT 2011 4%
8%
Zuid 35% West Zuid 22%
7% Oost
19% Midden
8% Noord
88 %
bron: NVM
bron: NVM
750–999 m²
5.000–9.999 m²
2.500–4.999 m²
10.000 m² en meer
GEMIDDELDE BRUTO-AANVANGSRENDEMENTEN VAN BEDRIJFSRUIMTE 11 10 9 8 7 6 5
2002
2003
Randstad – beste locaties
2004
2005 Randstad – overige locaties
2006
2007
2008
Overig Nederland – beste locaties
bron: NVM
NVM BUSINESS NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE
2009
2010
2011 H1
Overig Nederland – overige locaties
BEGRIPSOMSCHRIJVINGEN Bedrijfsruimte
Een ruimtelijk zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is voor werkzaamheden in de sectoren bouw, transport en logistiek, lichte en zware industrie, en groothandel. Gemengde kantoor- en bedrijfsgebouwen zijn meegenomen indien het bedrijfsdeel meer dan 50% van het gehele complex uitmaakt.
Opname
Verhuur- en verkooptransacties die op de vrije markt plaatsvinden. Gebruikers die in hun eigen huisvestingsbehoefte voorzien (de zogenoemde eigenbouw), worden niet tot de opname gerekend. Hetzelfde geldt voor sale-and-leasebackovereenkomsten en contractverlengingen. De NVM registreert transacties vanaf 750 m².
Aanbod
Bedrijfsruimte die direct beschikbaar is voor verhuur of verkoop. Bedrijfsruimten die in voorbereiding zijn en derhalve nog gebouwd moeten worden, worden in het aanbod niet meegeteld. Het aanbod omvat naast leegstaande en nog in aanbouw zijnde bedrijfsruimten ook ruimten die nog in gebruik zijn maar waarvan bekend is dat deze op korte termijn worden vrijgemaakt. Het aanbod wordt gemeten in gebouwen waarin minimaal 750 m² beschikbaar is.
Bruto-aanvangsrendement
De bruto jaarhuur op het moment van aankoop als percentage van de totale investering.
Huurprijs
De gerealiseerde kale huur per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak, exclusief BTW.
ONDERZOEKSVERANTWOORDING Aan deze rapportage is medewerking verleend door Arcuris Bedrijfshuisvesting, Blaauwhof Makelaars, Brockhoff Bedrijfsmakelaars, BT Makelaars, Colliers International, Hoorn De Vos Metselaar & Sturop, Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting, Overduin & Casander Bedrijfsmakelaars, Pieter Haverkamp Bedrijfsmakelaardij, RéBM Bedrijfsmakelaardij, Rob Swart Bedrijfshuisvesting, Saris & Partners Makelaars, Ten Hag Bedrijfsmakelaars, Thoma Bedrijfsmakelaars, Van ’t Hof Bedrijfshuisvesting, VLIEG Bedrijfsmakelaars.
NVM-REGIO-INDELING West Noord West Zuid Midden Noord Oost Zuid
NVM BUSINESS NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE
