Het aanbod veroudert verandert De Nederlandse markt voor kantoorruimte maart 2010
Het aanbod verandert De Nederlandse markt voor kantoorruimte maart 2010
www.dtz.nl www.dtz.nl www.dtz.com www.dtz.com
Inhoud
Marktvisie
4
Economische context en ontwikkelingen op de kantorenmarkt
5
Huidige aanbod onder de loep
7
Conclusie
11
Een duurzame kans voor bestaande kantoren
13
Begrippenlijst
14
Het aanbod veroudert De Nederlandse markt voor kantoorruimte | maart 2010 Amsterdam: DTZ Zadelhoff v.o.f. ISBN 978-90-78197-23-2 Trefwoorden: kantorenmarkt, onroerend goed, aanbod, leegstand structureel aanbod, duurzaamheid, verduurzamen, vastgoedvisie. Vormgeving: Matt Art Concept & Design, Haarlem. Ondanks het gegeven dat de inhoud van dit rapport nauwkeurig is gecontroleerd, kan DTZ Zadelhoff v.o.f. geen verantwoordelijkheid nemen voor enige geleden schade of verlies als gevolg van welke onjuiste gegevens dan ook weergegeven in dit rapport. Niets van deze uitgave mag worden overgenomen en/of vermenigvuldigd zonder bronvermelding. © DTZ Zadelhoff 2010. Deze publicatie is verkrijgbaar bij: DTZ Zadelhoff, afdeling Research te Amsterdam (tel. 020 8 407 251). Er is ook een Engelse versie beschikbaar. Dit rapport kunt u ook vinden op onze website www.dtz.nl. DTZ Zadelhoff is een v.o.f. van partners die deelnemen middels besloten vennootschappen. Uitgevoerd door: DTZ Zadelhoff, afdeling Research Apollolaan 150 1077 BG Amsterdam 020 8 407 251 E-mail:
[email protected]
Het aanbod veroudert
Pagina 2
Het aanbod veroudert
• De kantorenmarkt in Nederland is te ruim. Het aanbod- en
• Met een deel van het structurele aanbod is nauwelijks iets te
opnameniveau liggen ver uit elkaar en het is de verwachting dat dit
beginnen. Dit zijn objecten op de minder goede locaties. Eigenaren
de komende jaren niet zal veranderen.
moeten inzien dat dit probleem zich niet vanzelf oplost en dat er actie moet worden ondernomen.
• Nederland krijgt te maken met een afnemende beroepsbevolking. Door de vergrijzing is nu al een afname van het aantal kantoorbanen zichtbaar.
• Oplossingen zijn denkbaar voor structureel aanbod op gunstige locaties. Een van die oplossingen is het verduurzamen van deze kantoren. Verduurzamen betekent minder risico op leegstand. Voor
• Ondanks het ruime aanbod is kwalitatief goed vastgoed op goede locaties nog steeds schaars.
beleggers interessant omdat er schaarste is aan duurzame kantoorgebouwen. Voor gebruikers interessant omdat dit kostenbesparing kan betekenen.
• In trek zijn kantoren in de kernen, dichtbij openbaar vervoersknooppunten, met goede parkeergelegenheid en waar een mengeling van wonen, werken en winkelen zorgt voor beleving.
• Wel betekent verduurzamen dat investeringen nodig zijn in een gebouw dat nog niet is afgeschreven. Vaak levert een dergelijke investering pas na 5 tot 10 jaar rendement op.
• Aan de randen van steden en in randgemeenten neemt de leegstand toe.
• Een andere oplossing is het gebouw een nieuw leven geven, bijvoorbeeld door het herbestemmen van het structurele aanbod. Dit
• 28% van het totale aanbod is structureel van aard (langer dan 3 jaar als aanbod op de markt). Dit komt neer op 1,9 miljoen m².
betekent dat ook de overheid haar beleid op dit vlak moet versoepelen. Regels en eisen rondom het wijzigen van bestemmingen vormen nu nog te vaak een belemmering.
• Een potentieel gevaar dreigt aan het einde van 2010. Dan zal aanbod dat nu tussen de 2-3 jaar op de markt is, tot het structurele aanbod
• De vastgoedmarkt moet als sector nadenken over het voorkomen
gaan behoren. Het structurele aanbod zal dan stijgen naar maar liefst
van structureel aanbod in de toekomst. Nu ontwikkelen is in veel
44%. Een zorgelijke ontwikkeling, waar nu iets aan gedaan moet
gevallen ‘ontwikkelen voor de leegstand’. Hier moet kritisch naar
worden.
gekeken worden. Nieuwe vormen van leegstandspreventie kunnen hieraan bijdragen bijvoorbeeld door het invoeren van een
• Er zijn verschillen naar bouwperiode waarneembaar binnen het
‘verwijderingsbijdrage’ of een ‘leegstandstax’.
structurele aanbod: bijna de helft van de gebouwen die tussen 1960 en 1980 is gebouwd en nu in aanbod staat, valt onder het structurele aanbod. Voor gebouwen die na 2000 zijn gebouwd is dit percentage 30%.
Het aanbod veroudert
Pagina 3
Marktvisie
De toch al ruime Nederlandse kantorenmarkt is sinds 2008 verder verruimd. Teruglopende opnames, een groeiend aanbod en een toename van het aantal leegstaande kantoorpanden bepalen voor een gedeelte het huidige beeld op de kantorenmarkt. Kantoorgebruikers zijn terughoudend en zullen ook in 2010 eerder kiezen de huisvesting te handhaven dan uit te breiden. Mochten contracten aflopen, dan zal veelal voor contractverlenging worden gekozen tegen nieuwe voorwaarden. Het is geen geruststellende gedachte dat het huidige kantooraanbod als ruim is te betitelen, gezien het feit dat het aantal kantoorbanen de komende jaren gestaag afneemt onder andere door de vergrijzende bevolking. Minder mensen die van kantoorruimte gebruik maken, betekent een blijvende druk op de opname en een verdere toename van het aanbod. Er blijft behoefte aan kwalitatief hoogwaardig vastgoed op goede locaties, waarbij aandacht is besteed aan duurzaamheid en de efficiëntie van het kantoorgebouw. Veel goede locaties zijn reeds bebouwd en hier is dus zelden plek meer voor nieuwe bebouwing. De kantorenmarkt richt zich in de toekomst dan ook steeds meer op herstructurering van bestaande kantoorgebouwen. Daarnaast neemt de tweedeling toe tussen goed vastgoed op goede locaties en vastgoed dat kwalitatief minder is of op minder gunstige locaties is gelegen. Deze tweedeling geeft aan dat een deel van het aanbod minder in trek zal raken. Vrijwel in elke gemeente in Nederland, met een kantorenvoorraad, staan kantoren meerjarig in aanbod. In dit onderzoeksrapport wordt het aanbod in Nederland onder de loep genomen en wordt een beeld geschetst van het aanbod dat tenminste drie jaar achtereen op de markt wordt aangeboden. Dit structurele aanbod wordt aan de hand van de DTZ Zadelhoff Vastgoedvisiekaart (zie pagina 9) gevisualiseerd waardoor een beeld per gemeente in Nederland ontstaat. Daarnaast zijn vier DTZ Zadelhoff Vastgoedvisiekaarten ontwikkeld die verder inzoomen op de vier grote steden. De vraag is ‘hoe om te gaan met dit aanbod?’ Dit rapport gaat ook in op de kans om bestaande kantoren te verduurzamen.
Economische ontwikkeling
Rente ontwikkeling
Volumeverandering in bruto binnenlands product (%)
Rentestanden per maand (%)
5 4 3 2 1 0 -1 -2 -3 -4
2000
2001
Nederland
2002
2003
Eurogebied
2004
2005
VS
2006
2007
2008
2009 2010* 2011*
*Prognose
5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0
januari april 2008 3-maands Euribor
Bron: CPB
Bron: DNB
Het aanbod veroudert
Pagina 4
juli
oktober januari april juli oktober januari 2009 2010 Lange rente (jongste 10-jarige staatsobligatie)
Economische context en ontwikkelingen op de kantorenmarkt
In het beleggingsmarktrapport van DTZ Zadelhoff ‘Vertrouwen golft’
lichte daling van de inflatie. De rentes daalden ook sinds het derde
(januari 2010), stelden we dat de Nederlandse vastgoedmarkt zich in
kwartaal in 2008 en het was de verwachting dat de bodem eind 2009
een winterfase bevindt. Sinds september 2008 heeft een omslag
was bereikt. Toch daalde de Euribor in januari 2010 verder, zij het
plaatsgevonden in het vertrouwen in de economie. Dit zorgde ervoor
zeer licht.
dat niet langer enkel sprake was van een kredietcrisis, maar van een economische crisis. De economische ontwikkeling door de jaren heen,
Kantorenvoorraad groeit, als de economie bloeit
geeft dit heel duidelijk weer. Vanaf 2008 maakte de ontwikkeling van het
De economische situatie heeft uiteraard invloed op de gebruikerskant
Bruto Binnenlands Product een duikeling en kantelde de economische
van de kantorenmarkt. Zo is ten tijde van economische voorspoed
groei in economische krimp. Deze krimp kwam in 2009 voor Nederland
duidelijk zichtbaar dat meer kantoorruimte wordt opgenomen en dat het
uit op 4%. Hiermee lijkt vooralsnog het dieptepunt bereikt. Voor heel
aanbod- en opnameniveau dichter bij elkaar komen te liggen.
2010 wordt een economisch herstel verwacht van 1,5% en voor 2011
Daarnaast wordt er in economisch gunstige tijden relatief veel nieuwe
van 2%. Overigens is hiermee nog geen sprake van het einde van de
kantoorruimte aan de voorraad toegevoegd. De afgelopen 20 jaar was
winter, maar is het begin van het einde van de winter wel in zicht.
voornamelijk een periode van economische groei en dat is aan de
De ontwikkelingen van inflatie en rente laten een vergelijkbare tendens
ontwikkeling van de kantorenvoorraad te zien. In 20 jaar tijd groeide de
zien. De inflatie kende vanaf het derde kwartaal in 2008 een daling.
kantorenvoorraad maar liefst 70% tot 46,5 miljoen m². Overigens heeft
Deze daling stagneerde aan het einde van 2009. Opvallend is dat nu
de omschakeling van een industrie- naar een diensteneconomie in
in het begin van 2010 deze stabilisatie opnieuw is omgeslagen in een
Nederland voor de grootste groei van de kantorenvoorraad gezorgd.
Inflatie
Opname en aanbod
CPI-maandindex (%)
(x 1.000 m2 v.v.o.)
4
8.000
3
6.000
2
4.000
1
2.000
0
januari 2008 Inflatie
april
juli
oktober januari 2009
april
juli
oktober januari 2010
0
2002
Opname
Bron: CBS
Bron: DTZ Zadelhoff
Het aanbod veroudert
Pagina 5
2003 Aanbod
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Economische context en ontwikkelingen op de kantorenmarkt
Kantorenvoorraad krimpt, als de economie stagneert?
Werkplekken veranderen
Net zo als economische gunstige tijden, hebben economisch mindere
Daarnaast is te merken dat steeds meer kantoorgebruikers bereid zijn
tijden invloed op de kantorenmarkt. Gebruikers hebben de neiging in
over nieuwe werkplekconcepten na te denken. Een efficiencyslag en de
economisch mindere tijden de huisvesting te handhaven of in te perken
daaraan gepaarde kostenbesparing liggen hieraan ten grondslag. Het
en niet te gaan bewegen op de markt. Als er al beweging is, gaat het
idee is dat de bezettingsgraad van een kantoor nooit 100% is en hieruit
dikwijls om ‘efficiënter zitten’ als gevolg van reorganisaties. Het gevolg
blijkt dat bedrijven met minder meters kunnen volstaan. Dit heeft het
is dat veel contracten worden verlengd en minder kantoorruimte wordt
gevolg dat niet iedere werknemer een eigen bureau heeft, maar dat het
opgenomen. Het aanbod stijgt doordat gebruikers geen andere
aantal werkplekken door iedere werknemer kan worden gebruikt. De
kantoorruimte betrekken en er minder kantoorruimte door de markt
werknemer kan op elke werkplek inloggen en kan door middel van een
wordt opgenomen. In tegenstelling tot economische goede tijden, heeft
goede netwerkverbinding op elke plek bij alle relevante informatie.
een mindere economie geen invloed op de kantorenvoorraad. Daar waar in goede tijden kantoorruimte aan de voorraad wordt toegevoegd,
Doordat de werkplek niet meer is bestemd voor één gebruiker die
lijkt het logisch dat in aanhoudende mindere tijden kantoorruimte aan
meerdere activiteiten uitvoert, verandert ook de kantoorruimte en wordt
de voorraad wordt onttrokken. Logica op papier. In de praktijk werkt dat
de ‘omgeving’ waarin de werkplek zich bevindt steeds belangrijker. De
niet zo simpel. Deze ontwikkeling is begrijpelijk, maar geeft tegelijkertijd
werknemer kiest een werkplek op basis van de werkzaamheden die op
wel een structureel probleem weer. Nu de economie duidelijk in een
dat moment moeten worden gedaan. Ook het thuiswerken lijkt bij
mindere fase is beland, is het geen wonder dat het aanbod als zeer
bedrijven steeds meer geaccepteerd en daardoor verandert de functie
ruim te bestempelen is, maar zonder maatregelen zal dit probleem in de
van een kantoor steeds meer in een ontmoetingsplek. Het klassieke
toekomst niet kunnen worden opgelost en stapelen de problemen zich
kantoor evolueert in een ‘meeting place’ of een ‘meeting centre’. Ook
letterlijk op.
deze ontwikkeling zorgt voor minder behoefte aan kantoormeters en heeft een dempend effect op de opname. Buiten het feit dat het
Aantal kantoorbanen daalt
kantoor van de toekomst er anders uit zal zien, zal ook de werknemer
Buiten de invloed van conjuncturele schommelingen op de
veranderen. De werknemers die straks de arbeidsmarkt betreden, zijn
kantorenmarkt in Nederland, zorgt de samenstelling van de
opgegroeid met computers. Dit zorgt voor andere vaardigheden en ook
Nederlandse bevolking ook voor een verdere verruiming van de
een andere manier van werken, waardoor ook het soort kantoorruimte
kantorenmarkt in Nederland. Er treedt vergrijzing op waardoor steeds
en de eisen aan een werkplek veranderen.
minder werkzame personen overblijven. Dit heeft uiteraard invloed op het aantal kantoorbanen. In 2009 is, mede door de economische
Uit de beschreven ontwikkelingen blijkt dat het soort kantoor en het soort
situatie, met 1,4% al een lichte daling van het aantal kantoorbanen ten
werknemer zal veranderen en de behoefte aan kantoorruimte zal
opzichte van 2008 zichtbaar. Een dalend aantal kantoorbanen heeft een
verminderen. Met name de laatste bevinding is zorgelijk, want minder
dempend effect op de behoefte aan vierkante meters kantoor.
behoefte aan kantoorruimte zorgt voor een extra verruiming van de toch al ruime kantorenmarkt. Van steeds meer kanten wordt bezorgd gekeken naar het overaanbod en er rijzen steeds meer vragen over de samenstelling van dat aanbod. Tijd om dit aanbod uitgebreid onder de loep te nemen.
Nederlandse kantorenmarkt
Nederlandse kantorenmarkt
Historische ontwikkeling van voorraad en aanbod (in mln. per m2)
Aanbod op de vrije markt naar bouwstatus (%)
50
10
100
40
8
80
30
6
60
20
4
40
10
2
20
0
0
0
1985
1988
1991
Voorraad ultimo van het jaar
1994
1997
2000
2003
2006
2009
Aanbod kantoorruimte
2000
2001
Nieuwbouw
Bron: DTZ Zadelhoff, BAK
Bron: DTZ Zadelhoff
Het aanbod veroudert
Pagina 6
2002
2003
2004
Bestaande bouw
2005
2006
2007
2008
2009
Huidige aanbod onder de loep
Het aanbod van kantoorruimte kwam ultimo 2009 met 6,7 miljoen vierkante meter 12% hoger uit dan het jaar ervoor. De stijging van dit aanbod werd voornamelijk veroorzaakt door de flinke daling in de opname. Van het aanbod staat 6,2 miljoen m² fysiek leeg en dat is 13,3% van de totale voorraad kantoorruimte in Nederland. In 2009 werd met 1,1 miljoen vierkante meter 35% minder kantoorruimte opgenomen dan in 2008. Daar waar in het verleden het aanbod stelselmatig groeide door de aanwas van nieuwbouwontwikkelingen, bleef deze aanwas in 2009 grotendeels uit. Ultimo 2009 bestond 88% van het aanbod – oftewel 5,9 miljoen m² – uit bestaande kantoorgebouwen, de overige 12% was nieuwbouw of gerenoveerde kantoorruimte. Historisch gezien is dit aandeel nieuwbouw laag, in 2000 – ten tijde van de ICT-bubbel – kende maar liefst 63% van het aanbod niet eerder een gebruiker. De laatste jaren groeide het aanbod van kantoorruimte flink. De ontwikkeling van het aanbod naar grootteklasse geeft goed weer dat de stijging over de gehele breedte van het aanbod heeft plaatsgevonden. Hierbij dient wel rekening te worden gehouden met het feit dat aanbod kleiner dan 500 m² buiten beschouwing is gelaten. Uit het overzicht blijkt ook dat het aanbod voor de helft gevormd wordt door twee grootteklassen, namelijk 1.000-2.500 m² en 2.500 tot 5.000 m². Samen zorgen deze twee klassen voor precies 50% van het totale aanbod. Aanbod in Nederland gemiddeld 25 jaar oud Wanneer het huidige aanbod in bouwperiodes wordt ingedeeld, dan is duidelijk dat meer dan de helft van het huidige aanbod tussen 1980 en 2000 is gebouwd. Slechts 6% van de kantoren is voor 1960 gebouwd. De gemiddelde leeftijd van kantoorgebouwen die in Nederland in aanbod staan en waarvan een bouwjaar bekend is, komt uit op 25 jaar. De gemiddelde grootte van het aanbod verschilt per bouwperiode. In het huidige aanbod zijn objecten uit de bouwperiode 1960 en 1980 met 2.950 m² het grootst. Objecten die tussen 1900 en 1920 zijn gebouwd, zijn met 1.214 m² gemiddeld het kleinst.
Aanbod naar grootteklasse
Nederlandse kantorenmarkt
(x 1.000 m2 v.v.o.)
Aanbod naar bouwperiode per januari 2010
7.000 2 2 11(%)
6.000 5.000 26%
4.000
16%
3.000 2.000 1.000 0
2002
500-1.000
2003
2004
1.000-2.500
Bron: DTZ Zadelhoff
Het aanbod veroudert
2005 2.500-5.000
2006
2007
5.000-10.000
2008
52%
2009
>10.000 Bron: DTZ Zadelhoff
Pagina 7
Voor 1900 1900 - 1919 1920 - 1939 1940 - 1959 1960 - 1979 1980 - 1999 Na 2000
Huidige aanbod onder de loep
Zorgen voor 2010
dit vastgoed er uitziet en waar dit aanbod zich bevindt? Daarnaast
Als wordt gekeken vanaf wanneer het aanbod op de markt is, dan
schetsen we in het kader ‘Een duurzame kans voor bestaande
levert dat een bijzonder beeld op. Zo blijkt de verversingsgraad –
kantoren’ (zie pagina 13) een beeld van mogelijkheden hoe om te gaan
aanbod dat voor het eerst beschikbaar is op de markt – zich door de
met dat bestaande aanbod. Zouden deze kantoren na verduurzaming
jaren heen stabiel te ontwikkelen. Ook die metrages die maximaal 2 jaar
weer in trek zijn?
in aanbod zijn, kennen een stabiel patroon. Toch is het aanbod door de jaren heen flink toegenomen en dat geeft aan dat deze groei
Profiel ten aanzien van bouwjaar
voornamelijk wordt gevormd door meerjarig aanbod, met andere
Wanneer het structurele aanbod naar bouwperiode wordt weergegeven
woorden: het aanbod veroudert. Wanneer panden tenminste drie jaar
dan valt op dat er behoorlijke verschillen zijn. Hierbij moet overigens wel
achter elkaar in aanbod zijn, spreken wij van structureel aanbod. Van
worden opgemerkt dat van een deel van het aanbod het bouwjaar niet
het totale kantorenaanbod in Nederland is 28% structureel van aard,
bekend is, maar deze analyse geeft wel een zeer goede indicatie. Zo
oftewel 1,9 miljoen m². Van een groot deel van dit structurele aanbod is
staat 14% van het totaal aantal gebouwen dat voor 1900 is gebouwd
te verwachten dat, zelfs bij een aantrekkende markt, dit niet door de
en op de markt wordt aangeboden structureel in aanbod. Van het totaal
markt zal worden opgenomen tegen marktconforme voorwaarden.
aantal kantoren dat tussen 1960 en 1980 is gebouwd en ultimo 2009 in aanbod stond betreft 49% structureel aanbod. Eerder bleek al dat
Het aanbod wordt steeds ouder. In 2003 waren de panden die 3-4 jaar
aanbod uit deze bouwperiode gemiddeld het grootste oppervlakte kent.
in aanbod stonden, het langst in aanbod. Nu zijn panden zelfs 9-10 jaar
Wat verder opvalt is dat 29% van het aanbod dat na 2000 is gebouwd
onafgebroken in aanbod. Als deze trend zich doorzet tot eind 2010,
structureel in aanbod staat. Een fors percentage voor ruimte dat nog
dan is het duidelijk dat het structurele aanbod nog verder stijgt. Als het
maar zo kort op de markt is.
aanbod, dat op dit moment twee jaar of langer in aanbod staat, tot eind 2010 in aanbod blijft, behoort het volgend jaar tot het structurele
Profiel ten aanzien van locatie
aanbod. In dat geval stijgt het structurele aanbod van 28% naar 44%
Uit ‘Vertrouwen golft’ bleek al dat er sprake is van binnenstadsschaarste
van het totale aanbod. Dit percentage zal wellicht nog iets afzwakken
op de kantorenmarkt in Nederland. Ondanks de ruime kantorenmarkt
doordat enige kantoorruimte uit deze categorie wordt opgenomen,
bleek dat kantoorruimte in en rondom de centra van grotere steden
maar het geeft het potentiële gevaar en het structurele probleem
het nog steeds goed doet. In deze gebieden zijn veelal gebouwen te
treffend weer.
vinden die in eerdere periodes gebouwd zijn. Niet alleen de bouwperiode is doorslaggevend voor de kans op structureel aanbod.
Profiel structureel aanbod
Ook de locaties waarop in de verschillende periodes werd gebouwd,
Duidelijk is dat een aanzienlijk deel van het aanbod structureel van aard
zijn bepalend. Er geldt dat in de vroegere bouwperiodes dichter bij de
is. Als hier niets aan gebeurt, zal dat percentage naar verwachting
kern van steden werd gebouwd en dat in de jongste bouwperioden
volgend jaar weer hoger komen te liggen. De vraag is hoe dat
voornamelijk aan de randen is bijgebouwd, simpelweg omdat daar nog
structurele aanbod er nu uit ziet? Is er een profiel te schetsen van hoe
ruimte beschikbaar was.
Nederlandse kantorenmarkt
Nederlandse kantorenmarkt
Verloop meerjarig aanbod (x 1.000 m2)
Verloop meerjarig aanbod (%)
7.000
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0
2003 2004 0-1 jaar 1-2 jaar 5-6 jaar 6-7 jaar
2005 2-3 jaar 7-8 jaar
Bron: DTZ Zadelhoff
Het aanbod veroudert
2006 3-4 jaar 8-9 jaar
2007 4-5 jaar 9-10 jaar
2008
2009
2003 2004 0-1 jaar 1-2 jaar 7-8 jaar 8-9 jaar
Bron: DTZ Zadelhoff
Pagina 8
2005 2006 2007 2008 2009 2-3 jaar 3-4 jaar 4-5 jaar 5-6 jaar 6-7 jaar 3 jaar en langer in aanbod 2 jaar en langer in aanbod
DTZ Zadelhoff Vastgoedvisiekaart Meerjarig aanbod van kantoorruimte in Nederland % kantoorruimte 3 jaar of langer in aanbod per januari 2010 Meer dan 60% van het aanbod 50% - 60% Groningen
40% - 50%
Leeuwarden
30% - 40% 20% - 30% 10% - 20% tot 10%
Assen
geen (meerjarig) aanbod / geen gegevens Harde planvoorraad 2009 200.000 m2 tot 400.000 m2 100.000 m2 tot 200.000 m2 Alkmaar
60.000 m2 tot 100.000 m2 40.000 m2 tot
60.000 m2
20.000 m2 tot
40.000 m2
10.000 m2 tot 5.000 m2 tot 0 m2 tot
20.000 m2 10.000 m2 5.000 m2
Zwolle
Haarlem
Amsterdam
Almere
Hoofddorp Hengelo Enschede Amersfoort
Apeldoorn
Utrecht
Den Haag
Arnhem
Rotterdam Nijmegen
Den Bosch
Breda
Tilburg
Middelburg Eindhoven
Bron: DTZ Zadelhoff en Neprom, bewerking DTZ Zadelhoff, 2010
Heerlen Maastricht
Het aanbod veroudert
Pagina 9
Huidige aanbod onder de loep
Profiel per gemeente
Meer dan 60%
De DTZ Zadelhoff Vastgoedvisiekaart geeft per gemeente het aandeel
50% - 60%
structureel aanbod ten opzichte van het totale aanbod in die gemeente
20% - 30%
weer. Hierbij moet worden opgemerkt dat gemeenten met een grote
geen gegevens bekend
40% - 50% 30% - 40%
A10
10% - 20%
A10
tot 10%
Amsterdam
kantorenvoorraad aanzienlijk meer kans hebben op een hoger percentage structureel aanbod dan gemeenten waar nauwelijks kantoorruimte is. A4
Naast de gegevens van het structurele aanbod is op de landelijke kaart de harde planvoorraad per gemeente weergegeven. Deze gegevens zijn afkomstig van de Neprom en hierin worden die plannen meegenomen
A9
A2
A9
waarvan de bouw sinds 2008 is begonnen maar wat nog niet is
Amstelveen
opgeleverd, waarvoor een bouwvergunning is afgegeven of waarvan in het geval van eigenbouw een definitief ontwerp bekend is. Door het structurele aanbod en de harde planvoorraad met elkaar te vergelijken
Meer dan 60% 50% - 60%
Bilthoven
40% - 50%
ontstaat er een globaal beeld per gemeente waaruit kan worden afgeleid
30% - 40% 20% - 30% 10% - 20%
of het verstandig is nieuwe kantoorruimte te ontwikkelen. Daar waar het
A27
tot 10% geen gegevens bekend
structurele aanbod aanzienlijk is, lijkt het niet zinvol nieuwe kantoorruimte
De Bilt
A2
Vleuten
aan de markt toe te voegen, zonder iets te ondernemen met het
Utrecht
De Meern
bestaande aanbod. Dan is er sprake van bouwen voor de leegstand.
A28
Zeist
A12 A12
Gedetailleerd profiel van de vier grote steden
Houten
A27
Ondanks dat de DTZ Zadelhoff Vastgoedvisiekaart per gemeente een
Nieuwegein
overzicht biedt, geeft de kaart een versnipperd beeld. Dit is verklaarbaar doordat de cijfers een totaalbeeld per gemeente weergeven, maar niet A2
per deelgebied in die gemeenten. Vandaar dat de vier grote steden verder onder de loep zijn genomen en is gekeken naar de status van structureel
A4
aanbod per postcodegebied. Hierdoor ontstaat een geografisch
Meer dan 60% 50% - 60% 40% - 50%
interessant beeld. De centra van de grote steden kennen, op enkele
30% - 40%
uitschieters na, verhoudingsgewijs een laag structureel aanbod. Naarmate
tot 10%
A20
A13
20% - 30% 10% - 20% geen gegevens bekend
Schiedam
de afstand tot het centrum toeneemt, neemt ook het structurele aanbod
A16
A20
Vlaardingen
toe. De hoogste percentages zijn uiteindelijk aan de randen van de steden of in de randgemeenten van de grote steden te vinden, zoals Nieuwegein
Rotterdam
A4
en de Meern bij Utrecht, Sloterdijk, Amstelveen, Diemen, Duivendrecht en
A15 A15
Zuidoost bij Amsterdam, Capelle aan den IJssel, Krimpen aan den IJssel,
A15
Spijkenisse
Ridderkerk, Rhoon, Barendrecht en Spijkenisse bij Rotterdam en Voorburg-Leidschendam, Voorschoten, Rijswijk en Zoetermeer bij Den
A16 A29
Haag. In deze gebieden is sprake van een ruim structureel aanbod en
Dordrecht
moet worden nagedacht over oplossingen. Nieuwe kantoorruimte ontwikkelen, is bouwen voor de leegstand van de toekomst.
Leiden
Meer dan 60% 50% - 60%
Herstructureren van bestaande panden zou een oplossing kunnen
40% - 50%
bieden. Door bestaande kantoren een duurzame kans te geven, wordt
10% - 20%
30% - 40%
A4
20% - 30% tot 10% geen gegevens bekend
een bijdrage geleverd aan het oplossen van deze problematiek.
Den Haag A12
Zoetermeer
DTZ Zadelhoff Vastgoedvisiekaart Meerjarig aanbod van kantoorruimte in Nederland
A12
% kantoorruimte 3 jaar of langer in aanbod per januari 2010
Het aanbod veroudert
Meer dan 60% van het aanbod
20% - 30%
50% - 60%
10% - 20%
40% - 50%
tot 10%
30% - 40%
geen (meerjarig) aanbod / geen gegevens
Pagina 10
A13
Delft A4
Conclusie
De kantorenmarkt in Nederland is te ruim. Het aanbod- en opnameniveau liggen ver uit elkaar en het is de verwachting dat dit de komende jaren niet zal veranderen door de beweging van gebruikers van kantoorruimte. Verschillende ontwikkelingen duiden eerder op een afnemende behoefte aan kantoorruimte. Zo denken gebruikers van kantoorruimte steeds meer na over efficiënte kantoormeters, waarbij er vanuit wordt gegaan dat de bezettingsgraad van een kantoor nooit 100% is. Minder vierkante meters per medewerker zorgt voor een daling in de huisvestingskosten van kantoorgebruikers. Nieuwe werkplekconcepten, zoals het nieuwe werken, gaan uit van dit principe. Daarnaast krijgt Nederland te maken met een afnemende beroepsbevolking. In 2009 was al een daling in het aantal kantoorbanen te zien ten opzichte van 2008. Door de bevolkingsopbouw zal Nederland de komende jaren vergrijzen. De kantorenvoorraad was de afgelopen decennia onderhevig aan groei en bedraagt nu 46,5 miljoen vierkante meter. Nu het economisch minder gaat in Nederland wordt duidelijk dat deze groei eigenlijk te groot is geweest voor de komende jaren. Interessant is te kijken welke kantoren het nog goed doen in deze moeilijke markt. Ondanks het ruime aanbod is kwalitatief goed vastgoed op goede locaties nog steeds schaars. Vooral kantoorruimte dichtbij openbaar vervoersknooppunten, met goede parkeergelegenheid en waar op straatniveau een mengeling van wonen, werken en winkelen zorgt voor beleving, zijn erg in trek. Dergelijke locaties zijn veelal gelegen in de buurt van de oude kernen van de grote steden. De leegstand van kantoorruimte is hier een stuk lager. Naarmate de randen van deze steden en de randgemeenten nader worden bekeken, dan valt op dat de leegstand toeneemt. Er is duidelijk een tweedeling in de vraag naar kantoorruimte en deze tweedeling is logischerwijs ook terug te vinden in het aanbod.
Nederlandse kantorenmarkt Percentage structureel aanbod per bouwperiode, januari 2010 (%) 100 80 60 40 20 0 voor 1900 1900-1919 1920-1939 1940-1959 1960-1979 1980-1999 niet structureel aanbod
na 2000
structureel aanbod
Bron: DTZ Zadelhoff
Het aanbod veroudert
Pagina 11
Conclusie
Het aanbod van Nederland veroudert en hiermee wordt bedoeld dat
14% van het aantal gebouwen in aanbod dat voor 1900 is gebouwd, is
steeds meer kantoorruimte meerjarig in aanbod is. Op het moment dat
structureel van aard. Van de gebouwen die tussen 1960 en 1980 zijn
dezelfde kantoorruimte 3 jaar achtereen wordt aangeboden op de
gebouwd, is dit percentage maar liefst 49%. Bijna 30% van de panden
markt, is er sprake van structureel aanbod. Het is opvallend dat het
die vanaf 2000 zijn gebouwd, wordt ook structureel op de markt
aanbod dat maximaal 2 jaar in aanbod staat ten opzichte van eerdere
aangeboden.
jaren stabiel is gebleven, terwijl het totale aanbod wel is gestegen. Hieruit blijkt dat de groei van het aanbod voornamelijk vorm krijgt door kantoren
Verduurzamen zinvol op goede locaties
die meerdere jaren in aanbod staan. Van het huidige kantorenaanbod in
Met een deel van het structurele aanbod is nauwelijks iets te beginnen
Nederland betreft 28% structureel aanbod. De oppervlakte van dit
en eigenaren van deze panden zullen zo langzaam aan moeten wennen
percentage komt overeen met 1,9 miljoen vierkante meter. Het is de
aan het feit dat dit niet gaat veranderen. Voor sommigen wordt het tijd
verwachting dat een groot deel van dit structurele aanbod ook bij een
het verlies te nemen. Dit zijn de eigenaren van die panden die op
aantrekkende markt niet door kantoorgebruikers zal worden opgenomen
minder goede locaties zijn gelegen. Voor een ander deel van het
tegen marktconforme voorwaarden.
structureel aanbod zijn nog wel oplossingen denkbaar zoals het verduurzamen van bestaande kantoren. Een gunstige locatie is wel een
Het huidige structurele aanbod is ten opzichte van een aantal jaren
belangrijke factor hiervoor. Wanneer een kantoorpand verduurzaamt,
geleden behoorlijk gegroeid, maar komt vergeleken met vorig jaar redelijk
wordt de kans dat een kantoorgebouw op een goede locatie weer
overeen. Toch schuilt er een groot gevaar ten aanzien van het structurele
courant wordt groter. Voor beleggers is het verduurzamen van
aanbod voor volgende jaar. Wanneer het huidige aanbod dat 2 tot 3 jaar
bestaande kantoren interessant. Hierdoor worden kantoren toegevoegd
op de markt wordt aangeboden, volgend jaar nog steeds in aanbod is,
aan het duurzame marktsegment waar schaarste heerst. Het voorkomt
dan behoort dit metrage ook bij het structurele aanbod. Indien er van dit
daarnaast concurrentie op prijs en een groot risico op leegstand. Het
aanbod geen ruimte wordt onttrokken, dan kan de structurele leegstand
betekent echter wel dat er geïnvesteerd moet worden in een gebouw.
aan het eind van 2010 oplopen tot maar liefst 44%. Leegstandspreventie DTZ Zadelhoff Vastgoedvisiekaart
Er moet nu worden nagedacht over leegstandspreventie. Allereerst
Uit de DTZ Zadelhoff Vastgoedvisiekaart wordt duidelijk dat veel
moeten we stoppen met nieuwe kantoorruimte ontwikkelen op plekken
gemeenten te maken hebben met structureel aanbod. Het onder de
waar al een ruim aanbod is en aandacht schenken aan de bestaande
loep nemen van de grote steden gaf het volgende beeld: in de kern is
bouw. Daarnaast kan gedacht worden aan een ‘leegstandstax’,
het percentage structureel aanbod aanzienlijk lager dan aan de randen
waarmee in het Verenigd Koninkrijk al wordt geëxperimenteerd. Op het
van en in de randgemeenten rondom de grote steden. De eerder
moment dat een gebouw langer dan een bepaalde periode achtereen
genoemde tweedeling is dan ook te zien in het aandeel structureel
op de markt wordt aangeboden, zal de eigenaar belasting moeten
aanbod ten opzichte van het totale aanbod.
betalen. In het geval van nieuwbouw kan gedacht worden aan een ‘verwijderingsbijdrage’. Op het moment dat het betreffende gebouw
De leeftijd van panden in of rondom de steden is ook verschillend. Over
een aantal jaren later structureel in aanbod staat, kan deze bijdrage
het algemeen geldt dat dichter bij de kern de leeftijd het hoogst is. Dit is
worden gebruikt voor een oplossing.
terug te zien in de samenstelling van het structureel aanbod. Slechts
Het aanbod veroudert
Pagina 12
Een duurzame kans voor bestaande kantoren In de markt voor commercieel onroerend goed kan het begrip
het duurzame segment waar krapte heerst en het niet duurzame
duurzaamheid verschillend worden ingevuld door de diverse
segment waar alleen krapte heerst in het nieuwbouwsegment en
gebruikersgroepen. Variërend van energiebesparing, CO2 reductie
de toplocaties, maar verder bestaat uit overaanbod van
en het milieuvriendelijk (her-)gebruik van materialen en water, tot
bestaande ‘grijze’ kantoren.
het beperken van mobiliteit, afval en onnodig gebruik van landschap. De overheid stuurt vooral op CO2 reductie op basis van
Een duurzaam gebouw op een slechte locatie loopt natuurlijk nog
energiebesparing met behulp van Energielabels en verengt daarmee
steeds leegstandrisico. Bovendien verschilt, zoals eerder gemeld,
het begrip duurzaamheid. De Vereniging van Instutionele Beleggers
de definitie van duurzaamheid per gebruikersgroep en zal het
in Vastgoed Nederland (IVBN) benadrukt echter het belang van een
aanbod daarop moeten worden afgestemd. Deze
bredere scope, door gebruikmaking van meeromvattende
behoefteontwikkeling naar duurzame gebouwen wordt door DTZ
methodieken zoals BREEAM (NL) of LEED (VS) om te vermijden dat
Zadelhoff nauwlettend gevolgd om de invloed op waarde van
het aanbod van kantoorruimte nog verder zal oplopen.
vastgoed te kunnen voorspellen.
De vraag naar duurzame gebouwen neemt toe onder druk van
Om deze ontwikkeling mogelijk te maken, moet een aantal
de overheid en kantoorgebruikers en -beleggers die zich in
weerstanden overwonnen worden om marktpartijen bij elkaar te
toenemende mate bewust zijn van hun maatschappelijke
brengen (circle of blame). Hiertoe heeft onder andere DTZ
verantwoordelijkheid. De overheid neemt maatregelen die direct
Zadelhoff de integrale methode ‘Duurzame kans voor bestaande
doorwerken in de markt door onder andere de aanscherping van
kantoren’ ontwikkeld. Hierbij wordt niet alleen gekeken naar de
de Energie Prestatie Coëfficiënt in het Bouwbesluit en het
technische aspecten van duurzaamheid, maar ook naar de
duurzaamheidsbeleid van de Rijksgebouwendienst. Daarnaast
marktomstandigheden, zoals de verdeling van de kosten tussen
stuurt de overheid op indirecte wijze door het verplicht stellen
huurder en verhuurder en de architectonische mogelijkheden om
van een Energielabel bij transacties, een duurzaam inkoopbeleid
het gebouw weer toekomstwaarde te geven. De methode bestaat
ten aanzien van adviesdiensten, groene belastingmaatregelen
uit vijf stappen:
en subsidies. 1) Toets naar courantheid van locatie en gebouw. Vastgoedbeleggers hebben om meerdere redenen behoefte aan
2) Vaststelling ambitieniveau van de huurder(s) en/of eigenaar.
duurzame gebouwen. Ten eerste zal, door de naar verwachting
3) Vertaling ambitieniveau naar concrete maatregelen die kunnen
toenemende vraag, het leegstandsrisico van een duurzaam gebouw minder groot zijn. Ten tweede zien beleggers zelf op
worden genomen. 4) De kosten van de maatregelen worden geraamd evenals de
grond van hun maatschappelijke verantwoordelijkheid de
besparingen op de exploitatiekosten. Hiermee wordt inzicht
noodzaak tot het verduurzamen van de eigen portefeuilles. Ten
verschaft in de kosten- en batenverdeling tussen eigenaar en
derde kan dit een verlaging van de servicekosten voor de gebruiker betekenen.
gebruiker. 5) De duurzaamheidverbetering wordt inzichtelijk gemaakt in de vorm van het energielabel, greencalcscore of de te verwachten
Er zijn te weinig duurzame gebouwen op de Nederlandse
BREEAM-score.
kantorenmarkt. Dat geldt zeker nu nieuwbouw als gevolg van de economische situatie nagenoeg is stil gevallen. Het verduurzamen
Met dit hulpmiddel worden marktpartijen bij elkaar gebracht om
van bestaande gebouwen is een oplossing. Niet in de laatste
versneld meer verduurzaming van bestaande kantoren tot stand
plaats omdat dit veelal met lagere investeringen realiseerbaar is.
te brengen. Uiteindelijk wordt daarmee de dynamiek in de
Het zal grofweg leiden tot een tweedeling in de kantorenmarkt:
kantorenmarkt hersteld.
Het aanbod veroudert
Pagina 13
Begrippenlijst
Aanbod
Eigenbouw
Structureel aanbod
Gebouwen waarin per ultimo van elk kalender-
Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen die voor
Het deel van het aanbod dat drie jaar of langer
jaar minimaal 500 m² kantoorruimte, 750 m²
rekening van de gebruiker worden gereali-
als aanbod staat geregistreerd.
bedrijfsruimte (inclusief de bijbehorende
seerd. Structurele leegstand
kantoorruimte) dan wel 200 m² winkelruimte voor de verhuur of verkoop beschikbaar is.
Huurprijzen kantoren en bedrijfsruimten
Bestaand aanbod, langer dan drie jaar niet in
Het aanbod heeft uitsluitend betrekking op
Prijzen per vierkante meter verhuurbaar
gebruik bij huurders.
reeds opgeleverde of nog in aanbouw zijnde
oppervlak per jaar exclusief BTW, servicekos-
complexen. Projecten in voorbereiding worden
ten, huurderspecifieke inrichtingskosten en
Verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.)
niet meegeteld.
eventuele huurkortingen.
De oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies
Bedrijfsruimte
Kantoorruimte
die de desbetreffende ruimte omhullen,
Ruimte bestemd voor productie, opslag en
Ruimte bestemd voor de uitoefening van
inclusief de zogenaamde glaslijncorrectie.
distributie van goederen. Ook bedrijfspavil-
een bedrijf, beroep of dienst waarin geen
Bij de bepaling van de verhuurbare oppervlakte
joens met een verhoogde kantoorcomponent
product wordt vervaardigd, doch van waaruit
worden de volgende elementen niet meegeno-
– soms oplopend tot 50 procent van het totale
uitsluitend dienstverlening wordt bedreven.
men: technische ruimtes, verticale stijgpunten en dragende binnenwanden (NEN 2580).
vloeroppervlak – vallen hieronder. Leegstand Bestaande bouw
Aangeboden ruimte in opgeleverde gebouwen Voorraad
Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen ouder dan
die op het moment van inventarisatie niet
Bestaande of in aanbouw zijnde kantoorruimte
twee jaar.
(meer) in gebruik is. Leegstand wordt uitge-
met een oppervlakte van 500 m² v.v.o. of meer.
drukt in percentage v.a. kantoorvoorraad, per
De kantorenvoorraad gegevens zijn afkomstig
ultimo van het jaar.
van Bak.
eigenaarslasten, als percentage van de totale
Nieuwbouw
Voorraad in gebruik
verwervingsprijs vrij op naam.
Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen jonger
Het deel van de kantorenvoorraad dat op het
dan twee jaar. Ook bestaande bouw, welke
moment van inventarisatie niet als aanbod
Eersteklas vastgoed
zeer ingrijpend is gerenoveerd, wordt als
staat geregistreerd. Het betreft hier dus een
Modern, courant onroerend goed dat
nieuwbouw aangemerkt.
combinatie van gegevens van Bak (kantoren-
Bruto-aanvangsrendement De bruto huurinkomsten vóór afschrijvingen en
voorraad) en DTZ Zadelhoff (aanbod).
tegemoetkomt aan de hedendaagse wensen en eisen van het bedrijfsleven en zich op een
Opname
goede locatie bevindt. Kantoor- en bedrijfs-
Kantoor- en/of bedrijfsruimte die op de
Vrije markt
ruimte jonger dan vijf jaar op de beste (werk-)
‘vrije markt’ is verhuurd en verkocht met een
De huur- en/of koopmarkt waarin project-
locaties wordt in het algemeen gezien als
metrage van minimaal 500 m² v.v.o. (kantoor-
ontwikkelaars en beleggers kantoor-, bedrijfs-
eersteklas vastgoed. In de winkelruimtemarkt
ruimte) met uitzondering van sale and lease
en/of winkelgebouwen aanbieden voor nog
wordt ruimte met een courante frontbreedte
back transacties, huurverlengingen en
onbekende gebruikers.
en een gangbaar oppervlakte in het A-winkel-
nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-
gebied als eersteklas aangemerkt.
gebruikers (de zogenoemde eigenbouw). Opnamecijfers worden geregistreerd op het moment dat tussen betrokken partijen wilsovereenstemming is bereikt.
Het aanbod veroudert
Pagina 14
Als marktleider van Nederland in vastgoedadvies, zijn we ons ervan bewust wat er van ons wordt verwacht. Wij blinken uit binnen ons vakgebied en weten wat er speelt in de markt.
Ons team van ervaren specialisten staat middenin de markt en is continu bezig om nieuwe oplossingen te ontwikkelen en bestaande te verbeteren. Alleen zo kunnen wij het beste resultaat voor onze opdrachtgevers blijven garanderen.
Onze dienstverlening bestaat uit advies, makelaardij en beheer in commercieel vastgoed. We zijn met ruim 10.000 medewerkers wereldwijd actief in 43 landen en hebben kantoren tot op regionaal niveau. In Nederland hebben we kantoren in maar liefst 12 steden.
DTZ Zadelhoff is een v.o.f. waarin partners deelnemen via besloten vennootschappen. Een van de partners is DTZ Holdings plc, sinds 1987 geregistreerd aan de London Stock Exchange.
Het aanbod veroudert www.dtz.nl www.dtz.com
Pagina 15
www.dtz.nl
www.dtz.com
