Jiirispnidentiebesprekiiig
12. Hof 's-Hertogenbosch 19 maart 2013 X/A^BZ5078 Hoger beroep van Rechtbank 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie 's-Hertogenbosch van 15 maart 2012, gewezen tussen [Supermarkt] als eiseres en [Vastgoed] als gedaagde
Samenvatting Beëindiging, dringend eigen gebruik, verhuis- en inrichtingskostemergoeding Verhuurder, een supermarktexploitant, heeft de huurovereenkomst met huurder, eveneens een supermarktexplohant, opgezegd, onder meer op de grond 'dringend eigen gebruik' Het gerechtshof concludeert dat aan de criteria van deze opzeggingsgrond is voldaan en dat de vordering van verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijsbaar is. Huurder heeft, voor het geval de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst zou worden toegewezen, een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten gevorderd als bedoeld in art. 7:297 BW. Het gerechtshof steft een tegemoetkoming vast, maai' verbindt daaiaan overeenkomstig het bepaalde in art. 6:105 lid 1 slot B W twee voonvaarden.
Gereclitshof [Supermarkt] Supermarkt B. V., gevestigd te [vestigingsplaats], appellante, advocaat: m r A . D . Flesseman te Amsterdam, hierna aan te duiden als [Supermarkt], tegen: [Vastgoed] Vastgoed B. V, gevestigd te [vestigingsplaats], geïntimeerde, advocaat: m r L . Paulus te Apeldoorn, liierna aan te duiden als [Vastgoed]. (...)
4. De beoordeling 4.1. I n dh hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
TijdSchriftvoorHUURRECHT B E D R I J F S R U I M T E
171
Jiirispnidenüebespreking
a) De Stichting Bedrijfspensioenfonds voor het Zielcenfondswezen heeft als verhuurder met ingang van 16 september 1990 een winkelruimte gelegen aan (thans) [perceel] te [vestigingsplaats] verhuurd aan Vendex Food Groep B.V. De huurovereenkomst is aangegaan voor tien jaar (tot 30 september 2000). De huurovereenkomst is na afloop van de eerste periode van tien jaar tweemaal verlengd met v i j f optiejai-en en loopt thans op de voet van artikel 7:300 lid 1 BW voor onbepaalde tijd. b) [Vastgoed] is met ingang van 2 j u l i 2007 in de plaats getreden van de vorige huurder en heeft in dat kader alle rechten en plichten van de vorige huurder uit de huurovereenkomst overgenomen. c) [Supermarkt] heeft op 1 september 2009 de eigendom verkregen van het verhuurde en zij is daai'door op de voet van ai'tikel 7:226 lid 1 verhuurder van de winkelruimte geworden. d) B i j brief van 16 september 2009 heeft de beheerder van [Supermai'kt] aan [Vastgoed] onder meer het volgende meegedeeld: "Dinsdag 1 september 2009 heeft de juridische eigendomsoverdracht plaatsgevonden van het gebouw gelegen aan het [perceel] te [vestigingsplaats]. (...) [Supermarkt] Superniarkt B. V. heeft de eigendom van het pand venvoiyen met het oogmerk het pand zelf te gaan gebruiken. [Supermarkt] Supermarkt B.V. is dan ook voornemens de huurovereenkomst op grondvan dringend eigen gebruik op te zeggen (...). In dat kader adviseer ik u om geen investeringen meer te plegen in het door u gehuurde pand. " e) B i j briefvan 12 mei 2011 heeft de beheerder van [Supermarkt] [Vastgoed] uitgenodigd voor overleg over een minnelijke beëindiging van de huurovereenkomst. [Supermarkt] en [Vastgoed] hebben echter geen overeenstemming bereikt over een beëindiging van de huurovereenkomst. f ) Bij brief aan [Vastgoed] van 8 j u n i 2011 heeft (de advocaat van) [Supermai'lct] de huurovereenkomst opgezegd per 1 j u l i 2012. In de brief zijn twee opzeggingsgronden genoemd: dringend eigen gebruik (artikel 7:296 lid 1 sub b BW) en de algemene belangenaftveging (art 7:296 lid 3 BW). g) [Vastgoed] heeft niet ingestemd met beëindiging van de huui'overeenkomst. 4.2.1. I n de onderhavige procedure voi'dert [Supermarkt]: A . beëindiging van de tussen partijen geldende huurovereenkomst per 1 j u l i 2012 althans per een door de rechter in goede justitie te bepalen datum; B. veroordeling van [Vastgoed] tot ontruiming van het gehuurde, met nevenvorderingen; met veroordeling van [Vastgoed] in de proceskosten. 4.2.2. Aan deze vordering heeft [Supermai'kt] de volgende twee gronden ten grondslag gelegd. I . [Supermarkt] w i l het verhuurde zelf in duurzaam gebruik nemen en zij heeft het verhuurde daai'toe dringend nodig in de zin van ai'tikel 7:296 lid 1 sub b BW, zodat de huurovereenkomst met [Vastgoed] beëindigd moet worden; I I . Uit een redelijke afweging van de belangen van [Supermai'kt] bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen die van [Vastgoed] bij verlenging van de huurovereenkomst volgt dat de huurovereenkomst met [Vastgoed] op de voet van artikel 7:296 lid 3 B W beëindigd moet worden. 4.2.3. [Vastgoed] heeft verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
172
4.3. In het beroepen vonnis van 15 maart 2012 heeft de kantonrechter geoordeeld: I . dat [Supermarkt] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het verhuurde voor eigen gebruik dringend nodig heeft in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b BW; I I . dat bij aftveging van de belangen van [Supermai'kt] tegen de belangen van [Vastgoed] op de voet van aitikel 7:296 lid 3 B W aan de belangen van [Vastgoed] meer gewicht moet worden toegekend dan aan de belangen van [Supermarkt]. Op grond van deze oordelen heeft de kantom'echter de vorderingen van [Supermarkt] afgewezen en [Supermarkt] in de proceskosten veroordeeld. 4.4. De eerste grief van [Supermai'kt] is gericht tegen de verwerping van haar beroep op dringend eigen gebruik. De ftveede grief van [Supermarkt] is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat bij afweging van de belangen van de paitijen, aan de belangen van [Vastgoed] meer gewicht moet worden toegekend dan aan de belangen van [Supermarkt]. Het hof zal eerst grief I behandelen. Ten aanzien van grief I, dringend eigen gebruik 4.5. [Supermai'kt] heeft aan haar vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst allereerst ten grondslag gelegd dat zij het verhuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen om daai'in zelf een supermarkt te exploiteren en dat zij het verhuurde daaitoe dringend nodig heeft. G r i e f I is gericht tegen het oordeel van de kantom'echter dat [Supermarkt] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het verhuurde voor eigen gebruik dringend nodig heeft. De grief legt dus aan het hof de vraag voor o f de in ai'tikel 7:296 l i d 1 sub b B W geregelde opzeggingsgi'ond (kort gezegd: dringend eigen gebruik) zich voordoet. 4.6.1. Met betrekking tot die grondslag heeft [Vastgoed] als meest verstrekkend verweer aangevoerd dat [Supermai'kt] zich in de onderhavige procedure niet op die grondslag kan beroepen omdat de opzegging van 8 juni 2011 heeft plaatsgevonden birmen drie jaai' nadat op 16 september 2009 aan [Vastgoed] ter kennis was gebracht dat [Supermarkt] de eigendom van het verhuurde had verkregen. [Supermarkt] heeft dus volgens [Vastgoed] de in artikel 7:296 lid 2 B W bedoelde wachttijd van drie jaai' niet in acht genomen. 4.6.2. [Supei'mai'kt] heeft dit verweer bestreden en onder verwijzing naar het ai'rest van de Hoge Raad van 24 september 2010, LJN: BM9758 aangevoerd dat de wachttijd alleen van toepassing is als de huur wordt opgezegd tegen het einde van de in aitikel 7:292 lid 1 B W bedoelde eerste huurtermijn. 4.6.3.Naar het oordeel van het hofis dit standpunt van [Supermai'kt] juist. De Hoge Raad heeft in genoemd arrest uitdrukkelijk beslist dat de in artikel 7:296 lid 2 B W voorgeschreven alwijzing van de beëindigingsvordering (wegens het niet in acht nemen van de wachttijd) alleen van toepassing is op opzeggingen tegen het einde van de eerste huurtermijn en niet op opzeggingen tegen het einde van een verlengde termijn. Uit dat aiTcst volgt dat de wachttijd evemnin van toepassing is op de opzeggmg van een huurovereenkomst die - zoals i n dit geval na twee verlengingen - op de voet van aitikel 7:300 B W is voortgezet voor onbepaalde tijd. Dat [Vastgoed] met ingang van 2 j u l i 2007 in de plaats is getreden van de vorige huurder voert niet tot een andere uitkomst (en dat is door [Vastgoed] overigens ook niet bepleit).
TijdSchriftvoorHUURRECHT B E D R I J F S R U I M T E
Nr. 3 mei/Juni 2013
Jiirispnidetitiebesprekiiig
4.7.Het hof komt daarmee toe aan de vraag o f [Supermarkt] aaimemehjk heeft gemaakt dat zij het verhuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen om daarin zelf een supermarkt te exploiteren en dat zij het verhuurde daaitoe dringend nodig heefl. 4.8.1 .Dat [Supermarkt] het verhuurde zelf in gebruik wil nemen om daarin een supermaikt te exploiteren heeft zij naai' het oordeel van het hof voldoende aannemelijk gemaakt. Het hof verwijst in dit kader naai" - het door [Supermai'kt] overgelegde rapport van een vestigingsplaatsonderzoek, dat zij voor de verwerving van de eigendom van het pand heeft laten uitvoeren; - de door [Supermarkt] overgelegde sehriflelijke verklai'ingen van haai- (middellijk) direeteur, de heer [directeur van Supermarkt B.V.], waaiin hij zijn ervaiing met de exploitatie van supermarkten heeft geschetst en waarin hij de achtergrond heeft geschetst van de wens van [Supermai'kt] om op de locatie in [vestigingsplaats] een supermaiict te exploiteren; - de door [Supermarkt] overgelegde exploitatiemodellen. 4.8.2.[Vastgoed] heeft bij memorie van antwoord onder nummer 2.7 betoogd dat ongelooftvaardig is dat [Supermai'kt] in [vestigingsplaats] een supermai'kt wil exploiteren. Volgens [Vastgoed] heeft het er de schijn van dat [Supermaikt] voor een van de grotere strategische spelers in de supermarktbranche de kar tijdelijk w i l trekken door een beroep op dringend eigen gebruik te doen dat die grotere speler zelf niet toekomt. Naar het oordeel van het hof is dit door [Vastgoed] geschetste scenaiio echter niet aarmemelijk geworden. Als een van de gi'ote spelers i n de supermai'ktbranche in 2009 belangstelling zou hebben gehad voor het te koop staande pand, had die speler eenvoudigweg kunnen trachten het pand zelf in eigendom te verwerven. Er zijn naar het oordeel van het hof geen aanknopingspunten om aan te nemen dat een dergelijke partij [Superniai'kt] daarvoor heeft ingeschalceld. Dat [Superniai'kt] nog niet de naam heeft w i l len noemen van de ft-anchisegever waaimee zij als franchisenemer zaken wil gaan doen, voert niet tot een andere uitkomst. [Supermai'kt] heeft bij pleidooi gesteld dat zij dienaangaande in deze fase, waaiin zij nog verwikkeld is m een procedure om de bediijfsruimte beschikbaar te kiijgen, de naam van de franchisegever op grond van een geheimhoudingsbeding nog niet mag noemen. Het hof acht dat niet onaannemelijk en het doet overigens ook niet af aan de stelling van [Supermaikt] dat zij zelfde exploitatie van het pand ter hand wenst te nemen. 4.8.3.Ook de door [Vastgoed] genoemde omstandigheid dat [vestigingsplaats] op ongeveer 65 kilometer afstand ligt van de woonplaats van de directeur, tevens middellijk groot aandeelhouder van [Supermarkt], maakt naar het oordeel van het hof niet onaannemelijk dat [Supermarkt] in het gehuurde een supermaikt wil gaan exploiteren. Tussen partijen staat vast dat het moeilijk is om de beschikking te kiijgen over geschikte locaties om een superniai'kt te exploiteren. Van de zijde van [Supermai'kt] is bij gelegenlieid van het pleidooi bovendien voldoende aamiemelijk gemaakt dat zij i n verband met aan grote steden verbonden ciiminaliteitsrisico's een voorkeur heeft voor een supermai'ktlocatie " i n de provincie". 4.9.1 .Dat [Supermai'kt] het verhuurde voor het door haai' beoogde eigen gebruik dringend nodig heeft, acht het hof ook voldoende aannemelijk gemaakt. De dringendheid hoeft volgens vaste rechtspraak niet met objectieve gegevens te wor-
Nr.3 mei/juni 2013
den aangetoond, terwijl onder omstandigheden algemene bedrijfseconomische gegevens voldoende kunnen zijn om dringend eigen gebruik aanwezig te achten. Naai' het oordeel van het hof heeft [Supermarkt] met de door haai' overgelegde exploitatieberekeningen en het door haar overgelegde rapport van het vestigingsplaatsonderzoek voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een in relevante mate beter rendement uit het verhuurde kan halen indien zij daai'in zelf een supermarkt gaat exploiteren. [Vastgoed] heeft dat wel beftvist, maai' die betwisting laat zich slecht verenigen met de eigen stelling van [Vastgoed] dat de locatie voor haai' uitermate belangrijk is omdat zij daarin, ondanks de huurpenningen die zijn aan [Supermarkt] moet voldoen, een erg winstgevende supermarkt exploiteert. Het is voor [Vastgoed] kemielijk mogelijk om in het verhuurde een resultaat te behalen dat, na aftrek van huurpenningen en andere onkosten, nog ruimschoots positiefis. [Vastgoed] heeft onvoldoende duidelijk gemaakt waai'om [Superniarkt] niet evenzeer in staat zou zijn om op dezelfde locatie een resultaat te behalen dat de momenteel door haai' te ontvangen huurpemiingen ruim te boven gaat. 4.9.2.Dal [Supermarkt] bepaalde uitgaven moet doen om de vrije beschikking over het pand te verki'ijgen, waaronder inogelijk de uitgaven voor de na te melden tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van [Vastgoed] en mogelijk een goodwillvergoedlng als bedoeld in artikel 7:308 BW, voert niet tot een ander oordeel. [Supermarkt] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat ook indien met dergelijke gegevens rekening wordt gehouden, eigen exploitatie voor haar naai' verwachting op afzienbare termijn een relevant beter resultaat zal opleveren dan verhuui' van het pand. 4.10.1. [Vastgoed] heeft verder betwist dat het gebruik dat [Supermaikt] van het pand wil maken, duurzaam zal zijn. [Vastgoed] heeft er in dat verband op gewezen dat er in de door [Superniarkt] als productie 12 bij de memorie van grieven overgelegde exploitatieberekening vanuh wordt gegaan dat [Supermarkt] de exploitatie na een periode van v i j f j a a r zal verkopen. 4.10.2. Dit argument van [Vastgoed] stuit reeds af op het feit dat op blz. 1 van de explohatieberekening onder "Samenvattend" onder meer is vermeld: "De exploitaties op zich zijn al jaaflijks winstgevend. Door ook nog eetts rekening te honden met eert indicatieve goodwiU bij een mogelijke verkoop, wordt het verschU in vermogensotihvikkelitrg volledig duidelijk. Overigetts is het op¬ genomen tnoment van verkoop alleen opgenotnen om de vermogetispositie ria realisatie van goodwill duidelijk te maken. " Om deze reden is uh de explohatieberekening in het geheel niet a f l e leiden dat [Supermarkt] voornemens zou hebben om de exploitatie na v i j f jaai' te verkopen. Het is naai' het oordeel van het hof overigens verdedigbaar om een exploitatie voor een periode van v i j f jaai' als duurzaam aan te merken. Deze termijn komt als uitgangspunt onder meer terug in artikel 7:299 lid 4 BW. 4.10.3.Ook overigens is niet gebleken van concrete aanwijzingen dat [Supermarkt] de exploitatie van de superniarkt op korte termijn weer zou willen staken. Dat de directem' van [Supermarkt], tevens middellijk grootaandeelhouder, momenteel 61 jaai' oud is, vormt niet een dergelijke aanwijzing. [Vastgoed] heeft niet betwist dat [Supermai'kt] ook bij terugtreden van haai' directeur en een mogelijk daai'mee samengaande aandelenoverdracht (bijvoorbeeld aan de door
TijdSchriftvoorHUURRECHT B E D R I J F S R U I M T E
173
Jurispnidentiebespreking
[Supemiarkt] bij gelegenheid van het pleidooi genoemde familieleden) gewoon kan voortbestaan. 4.10.4.Ten overvloede wijst het hof erop dat, indien komt vast te staan dat bij [Superniarkt] de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest, [Vastgoed] schadevergoeding kan vorderen op de voet van artikel 7:299 BW. 4.11. I.Het hof concludeert op grond van het bovenstaande dat voldaan is aan de criteria van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. D h brengt mee dat voor een verdere afweging van belangen geen gi'ond aanwezig is en dat de vordering van [Superniai'kt] tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijsbaar is. G r i e f I slaagt dus. Dat brengt mee dat grief I I niet meer besproken hoeft te worden. 4.11.2.Bij de bepaling van de datum waarop de huur zal eindigen, houdt het hof rekening met de belangen van beide paitijen. Aan [Vastgoed] moet voldoende tijd worden gegund om, indien mogelijk, in de omgeving een andere bedrijfsruimte te zoeken, te verwerven en in te richten. Anderzijds houdt het hof er rekening mee dat de opzegging door [Supermai'lct] al van 8 juni 2011 dateert, zodat [Vastgoed] al de nodige tijd heeft gehad om zich te oriënteren op alternatieve huisvesting. Het hof zal rekening houdend met deze feiten en omstandigheden vaststellen dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen op 1 januai'i 2014. 4.12.1. [Vastgoed] heeft, voor het geval de vordering tot beëindiging van de huurovereenicomst zou worden toegewezen, een tegemoetkoming in de verhuis- en im'iclitingskosten gevorderd als bedoeld in artikel 7:297 BW. [Supermarkt] heeft beftvist dat [Vastgoed] na beëindiging van de huurovereenkomst de in het gehuurde uitgeoefende huurovereenkomst elders in de regio zal voortzetten. Volgens [Supermarkt] dient daai'om geen tegemoetkoming te worden vastgesteld althans dient aan het toekennen van een tegemoetkoming de voorwaai'de te worden verbonden dat [Vastgoed] aantoont dat zij daadwerkelijk de in het gehuurde gehuisveste onderneming verhuist. 4.12.2. Het hof acht geen grond aanwezig om in het geheel geen tegemoetkoming vast te stellen. Het vah immers niet uit te sluiten dat [Vastgoed] erin zal slagen de in het gehuurde uitgeoefende onderneming naai' een andere locatie in dezelfde omgeving te verhuizen. Het hof zal daarom een tegemoetkoming vaststellen en daaraan overeenkomstig het bepaalde in aitikel 6:105 li d 1, slot, B W een voonvaarde verbinden in de door [Supermarkt] bepleite zin. Bij de formulering van die voorwaarde neemt het hof tot uitgangspunt dat van een verhuizing van de in het gehuurde uitgeoefende superniai'kt, die vaststelling van een tegemoetkoming in de verhuis- en im-ichtingskosten reehtvaai'digt, alleen kan worden gesproken als aan de twee na te melden voorwaai-den is voldaan: - De nieuwe locatie wordt in gebruik genonien binnen zes maanden na de beëindiging van de huurovereenkomst. I ndien het tijdsverloop groter is kan naai- het oordeel van het hof niet meer van een verhuizing worden gesproken. - De nieuwe locatie bevindt zich in een straal van 10 kilometer vanafhet gehuui-de. Indien de afstand ruimer is kan naai- het oordeel van het hof niet langer worden gezegd dat de nieuwe locatie dient als vervanging van het gehuurde. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat alle grote spelers in de supermarktbranche op zoek zijn naar locaties in het hele land. Als [Vastgoed] op grotere afstand van het gehuurde een nieuwe locatie in gebruik nemen, kan niet wor-
174
den gezegd dat dit gebeurt om de locatie in het gehuurde te vei-vangen. Met inachtneming van deze uitgangspunten zal het hof de voorwaai'de formuleren die hierna onder "De uitspraak" is vastgelegd. 4.13.1. Vervolgens dient de hoogte van de tegemoetkoming te worden bepaald. [Vastgoed] heeft aanspraak gemaakt op een bedrag van € 872.268,94. I n haai' conclusie van dupliek heeft zij dit bedrag onder verwijzing naai- een aantal producties gespecificeerd. [Supermarkt] heeft daar in eerste aanleg bij akte uitlating producties op gereageerd. In deze akte heeft [Supermai-kt] onder punt 79 geconcludeerd dat hooguit een vergoeding van € 33.637," op zijn plaats is. 4.13.2. Het hof stelt voorop dat het bij de bepaling van de tegemoetkoming moet gaan om kosten die daadwerkelijk noodzakelijk zijn geworden doordat de huurder vanwege de beëindiging van de huurovereenkomst naar een andere locatie moet verhuizen en zich daar moet herinrichten (vgl. onder meer HR 20-10-2000, NJ 2000, 692 en HR 19-10-2001, NJ 2002, 144). Volgens vaste rechtspraak betekent dit dat rekening moet worden gehouden met afsclii-ij vingen die al op de gehuurde inventaris hebben plaatsgevonden en met een aftrek "nieuw voor oud". 4.13.3. [Supei-mai-kt] heeft in dit kader allereerst aangevoerd dat het in de supermarktbranche gebruikelijk is om een inventai'is in een periode van zeven jaai- af te schrijven. Aangezien [Vastgoed] het gehuurde medio 2007 heeft betrokken, is deze afscln-ijvingstermijn al gi-otendeels voltooid, aldus [Superniai-kt]. [Supermai'kt] heeft verder aangevoerd dat uit berichtgeving van eind 2011 blijkt dat [Vastgoed] al haai- filialen gaat moderniseren onder de noemer van een nieuw [Vastgoedj-concept: "New Generation". Omdat [Vastgoed] de im-ichting van het gehuurde toch al wenste te vernieuwen, kunnen de inrichtingskosten niet als een gevolg van een verhuizing voor rekening van [Supermarkt] worden gebracht. 4.13.4. [Vastgoed] heeft deze stellingen van [Supermarkt] niet betwist, terwijl zij heeft moeten begrijpen dat deze kwestie ook in hoger beroep van belang zou kunnen zijn. Bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep is van de zijde van [Vastgoed] erkend dat in het kader van het concept "New Generation" de im-ichting van haar filialen wordt vernieuwd. In het van [Supermarkt] gehuurde pand heeft deze vernieuwing in verband met de onderhavige procedure nog niet plaatsgevonden. Naar het oordeel van het hof heeft [Superniai'kt] bij deze stand van zaken terecht aangevoerd dat er geen aanleiding is om de kosten van een nieuwe inventai'is via de vast te stellen tegemoetkoming geheel o f t e n dele voor rekening van [Supermai-kt] te brengen. Daai-mee vah een van de grootste door [Vastgoed] opgevoerde posten weg. 4.13.5.Ook de door [Vastgoed] genoemde andere grote post, "afbouwiiivesteringeii", kan naai- het oordeel van het hof niet worden overgenomen. [Vastgoed] gaat bij deze post uh van het casco huren van een nieuwe bedrijfsruimte, die vervolgens afgebouwd moet worden (plaatsen wanden, leggen vloeren, leggen leidingen, enzovoort). [Supermai-kt] voert naai- het oordeel van het hof terecht aan dat dergelijke afbouwkosten, waarvan grotendeels geen sprake zou zijn als [Vastgoed] niet een casco maai- een min of meer afgebouw-
TijdSchriftvoorHUURRECHT B E D R I J F S R U I M T E
N r 3 mei/juni 2013
Jiiiispnideiitiebespreking
de bedrijfsruimte zou liuren, niet onder de noemer imichtingslcosten liunnen worden gebracht. 4.13.6. Voor het overige staat naar- het oordeel van het hof wel vast dat [Vastgoed], indien zij daadwerkelijk de in het gehuurde uitgeoefende supermar'kt naar een andere locatie in de regio zal verhuizen, verhuis- en inrichtingskosten zal maken. De exacte hoogte daarvan is nu nog niet te bepalen en kan naar- het oordeel van het hof ook in het midden blijven. Volgens de wettekst en vaste rechtspraak hoeven deze kosten niet volledig door [Supermarkt] gedragen worden maar dient [Supermai-kt] een tegemoetkoming in die kosten te voldoen. Rekening houdend met hetgeen over en weer is gesteld acht het hof in de gegeven omstandigheden een tegemoetkoming van € 75.000," op zijn plaats. 4.13.7. Het hof acht geen termen aanwezig om partijen nog gelegenlieid te geven hun stellingen ten aanzien van de hoogte van de vast te stellen tegemoetkoming aan te vullen. De pai-tijen hebben zich in eerste aanleg al vrij uitgebreid over deze kwestie uitgelaten en, terwijl zij wisten dat deze kwestie ook in hoger beroep van belang zou kumien worden, geen aanleiding gezien om hun stehingen dienaangaande nog aan te vullen o f aan te passen. 4.13.8.In verband met liet bepaalde in ai-tikel 7:297 lid 2 BW zal het hof [Supermarkt] op de na te melden wijze in de gelegenlieid stellen om haar vordering in te trekken. [Supermarkt] dient bij akte mee te delen of zij haai- vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wil intrekken. De akte is uitsluitend voor dh doel bestemd. Een antwoordakte wordt niet vei-waclit. 4.14.1. [Vastgoed] heeft verder in haai- memorie van antwoord (nr. 2.7) verzocht om vaststelling van een bedrag dat [Supermm-kt] aan [Vastgoed] moet betalen als later mocht blijken dat de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebniik te nemen bij [Supermarkt] niet aanwezig is geweest. Ai-tikel 7:299 lid 3 B W biedt de mogelijklieid om voor dat geval een dergelijk bedrag vast te stellen. Volgens [Vastgoed] dient dh bedrag op minimaal € 3.000.000,-- te worden vastgesteld. Volgens [Supermai-kt] is er geen gi-ond om nu al een dergelijk bedrag vast te stellen althans moet het bedrag worden vastgesteld op maximaal € 100.000,--. 4.14.2. Het hof zal een bedrag als bedoeld in artikel 7:299 lid 3 vaststellen. [Supermarkt] kan daar niet veel bezwaar tegen hebben. Als de wil om het verhuurde persoonlijk duurzaam in gebruik te nemen bij haar aanwezig is, en daar gaat het hof vanuit, dan hoeft [Supermai-kt] dat bedrag nimmer te voldoen. 4.14.3. Het hof zal het bedrag vaststellen op € 100.000,--. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [Vastgoed] heeft aangekondigd op de voet van ai-tikel 7:308 B W een vergoeding van goodwill van [Supermai-kt] te zullen vorderen. I ndien [Supermai-kt] dus slechts korte tijd een supermarkt in het pand exploiteert en [Vastgoed] vanwege die korte duur aanspraak wil maken op het in artikel 7:299 lid 3 bedoelde bedrag, hoeft daai-ln geen vergoeding van goodwill te zijn opgenomen. Verder laat genoemd artikellid [Vastgoed] uitdrukkelijk de ruimte om te zijner tijd, indien daar termen voor aanwezig zijn, verdere schadevergoeding te vorderen. 4.15.Door pai-tijen zijn geen concrete feiten of omstandigheden gesteld die, indien zij zouden zijn bewezen, tot een andere uitkomst zouden leiden. Het hof acht daarom geen termen aanwezig voor bewijslevering. 4.16.In afwachting van een uidating van [Supermarkt] over het al dan niet intrekken van haai- vordering zal het hof elke
IMn 3 mei/juni 2013
verdere beslissing aanliouden. Het hof is voornemens om het eindarrest niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Het hof acht geen termen aanwezig om af te wijken van het in ardkel 7:295 l i d 1 vervatte uitgangspunt dat de huurovereenkomst niet eerder eindigt dan nadat de rechteriijke beslissing tot beëindiging onherroepelijk is geworden.
5. De uitspraak (...). Dit arrest is gewezen door mrs. Chr M . Aarts, l.B.N. Keizer en E.E.A. van Buitenen (...).
Commentaar De onderhavige casus betreft de beëindiging van een liuiu-overeenkomst ter zake een supermarkt wegens dringend eigen gebruik door een (andere) supermai-ktexploitant, op de voet van ail. 7:296 lid 1 sub b BW. Het gerechtshof oordeelt dat in dit geval voldaan is aan de criteria van de opzeggingsgrond 'dringend eigen gebruik' en oordeelt dat de vordering van verhuurder tot beëindiging van de hum-overeenkomst toewijsbaar is. Vervolgens komt de vraag aan de orde of huurder recht heeft op een tegemoetkoming in haar verhuis- en im-ichtingskosten. Het gerechtshof beantwoordt deze vraag bevestigend, maai- verbindt hieraan wel voorwaarden. Verder komen nog enige andere aspecten aan bod, zoals het vaststellen van een bedrag als bedoeld in ait. 7:299 lid 3 BW.^^ In deze noot ga ik nader in op het verhuis- en inriclitingskosteiiaspect. Op grond van ait. 7:297 B W kan de huui-der van 290-bedrijfsruimte aanspraak niaken op een tegemoetkoming in zijn verhuis- en im-ichtingskosten wanneer de verhuurder de huurovereenicomst opzegt en de huurovereenkomst vervolgens wordt beëindigd door de rechter I n de wet is niet gedefinieerd wat onder 'verhuiskosten' en 'imichtingskosten' moet worden verstaan, zodat de rechter die begrippen dient uit te leggen. De Hoge Raad heeft een eenvoudige omschi-ijving gegeven van 'verhuiskosten'. Dat zijn de kosten die de huurder zal moeten maken om te verhuizen.^'^ I n hetzelfde arrest geeft de Hoge Raad een omsciirijving van het begrip 'inrichtingskosten'. Dat zijn de kosten die de huurder zal moeten niaken om zich elders in te richten.^' In dit geval maakt huurder aanspraak op een bedrag van e 872.268,94. Het gerechtshof wijst daai-van uiteindelijk een bedrag van € 75.000,- toe. Bij de beoordeling steh het gerechtshof voorop dat het bij de bepaling van de tegemoetko-
35. Alt. 7:299 lid 3 BW bepaah dat de rechter in een beslissing tot toewijzing van een vordering tot beëindiging gegrond op de in art. 7:296 lid onder BW bedoelde wil van één van de daar genoemde personen, op verzoek van de huurder of ambtshalve een bedrag kan bepalen dat de verhuurder aan de huurder (of degene die bevoegdelijk heeft ondergehuurd) moet betalen, mdien later mocht blijken dat die wil in werkelijklieid niet aanwezig is geweest, onverminderd het recht van de huurder op verdere schadevergoeding. 36. HR 4 november 1983, NJ 1984,271 (Jonker/Buirma). 37. Een uitgebreid ovei-zicht van wat door lagere rechters m concreto onder 'verhuiskosten' en 'im-ichtingskosten' wordt gerekend, is te vinden in het artikel van de hand van D.H. de Witte: 'Verhuis- en im-ichtingskosten: een deflnitiesttijd met procesrechtelijke complicaties', TvHB 1012, p. 266-272.
TijdSchriftvoorHUURRECHT B E D R I J F S R U I M T E
175
Jwispnidentiebespreking
ming moet gaan om icosten die daadwerkelijlc noodzakelijk zijn geworden doordat huurder vanwege de beëindiging van de huurovereenkomst naar een andere loeatie moet verhuizen en zieh daar- moet herinrichten. Daarbij moet rekening worden gehouden met afschrijvingen die al op de inventaris hebben plaatsgevonden en met een aftrek 'nieuw voor oud'. Volgens het gerechtshof is de inventaris van huurder in dh geval zo goed als afgesclu-even. Bovendien acht het gerechtshof aamiemelijk dat huurder al haar filialen wenst te moderniseren en de imichting van het gehuurde toch al wenste te vernieuwen (terwijl zij dat voor het onderhavige filiaal nog niet had gedaan). De kosten voor een nieuwe inventaris kunnen daarom niet als een gevolg van een verhuizing voor rekening van verhuurder worden gebracht. D h alles is in lijn met vaste rechtspraak. Eveneens in lijn met vaste jurisprudentie/' oordeelt het gerechtshof dat de (andere grote) post 'afbouwinvesteringen' niet kan worden overgenomen. Huurder gaat bij deze post uit van het casco huren van een nieuwe bedrijfsruimte die vervolgens afgebouwd moet worden (wanden plaatsen, vloeren leggen, leidingen leggen etc.). Verhuurder heeft daar tegenin gebracht dat dergelijke afbouwkosten, waarvan volgens verhum'der geen sprake zou zijn als huurder niet een casco maar een min of meer afgebouwde bedrijfsruimte zou huren, niet onder de noemer inrichtingskosten kunnen worden gebracht. Het gerechtshof volgt het betoog van verhuurder, zonder zijn oordeel op dit punt (nader) te motiveren. Uit andere rechtspraak^' volgt dat de achterliggende gedachte hierbij is dat de huurder bij de liuui' van cascoruiiiite een lagere huur betaah dan in het geval het gehuurde met plafond, ftissemnuren etc. gebruiksgereed ('turnkey') is, zodat in de lagere huurprijs al een vergoeding voor bouwkundige ingi'cpen is begrepen.*"' Ik vraag mij af o f die gedachtegang (in zijn algemeenheid) juist is. Supermarktruimte wordt veelal casco gehuurd. Als dat niet het geval is, dan is de huurprijs mijns inziens hoger dan die zou zijn geweest als de mimte wel casco zou zijn gehuurd, omdat verhuurder investeringen heeft gepleegd om het gehuurde af te bouwen. Die investeringen wenst verhuurder via een hogere huurprijs gecompenseerd te zien. Met andere woorden: de huurprijs van cascoruimte is mijns inziens niet zozeer lager dan de huurprijs van 'turnkey'mimte omdat daarin een vergoeding voor bouwkundige ingrepen is begrepen, maar de huurprijs van 'turnkey'-ruiiiite is hoger dan de huur van cascoruimte, omdat verhuurder de door hem gemaakte afbouwkosten door huurder vergoed wil zien. Of huurder de kosten voor de aankleding van de casco bedrijfsruimte nu direct zelf betaalt o f via een hogere huur aan verhuui'der betaalt, mijns inziens betreft het in beide gevallen "kosten die de huutder moet maken om zich elders in te richten" en daai'mee kosten die voldoen aan de omschrijving van het begi'ip 'imichtingskosten' zoals de Hoge Raad die heeft gegeven.*" Het gerechtshof verbindt vervolgens twee voorwaai'den aan toewijzing van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van huurder, overeenlcomstig het bepaalde in ai't. 6:105 l i d l slot BW.« De eerste voorwaai'de is dat de nieuwe locatie door huurder in gebruik wordt genomen binnen zes maanden na beëindiging van de huui'overeenkomst. Indien het tijdsverloop groter is, kan naar het oordeel van het gerechtshof niet meer van een verhuizing worden gesproken. Het gerechtshof motiveert niet waarom het kiest voor een termijn van zes maan-
den. •'^ De termijn van zes maanden lijkt mij aan de ki'appe kant, gelet op het feh (van algemene bekendheid) dat het moeilijk is om de beschikking te ki'ijgen over een geschikte locatie om een supermai'kt te exploiteren (aan welk feit het gerechtshof ook zelf refereert in r o . 4.8.3). N u de huurovereenkomst echter al op 8 juni 2011 is opgezegd en huurder dus al de nodige tijd heeft gehad om uit te kijken naai' een vervangende locatie en de huui'overeenkomst bovendien (pas) wordt beëindigd per 1 januaii 2014, acht ik de gegeven termijn niet om'edelijk. Het ijkpunt zou dan mijns inziens wel moeten zijn het monient waarop het gehuurde aan huurder wordt opgeleverd (en huurder begint met imiclitingswerlczaaiiilieden) en niet (pas) het moment van opening van de winkel voor het publiek. De tweede voorwaai'de is dat de nieuwe locatie zich bevindt in een straal van 10 kilometer vanafhet gehuurde. Indien de afstand ruimer is, kan naar het oordeel van het gerechtshof niet langer worden gezegd dat de nieuwe locatie dient als vervanging van het gehuui'de. Het gerechtshof neemt daarbij in aanmerking dat alle grote spelers in de supermarktbranche op zoek zijn naar locaties in het hele land. Als huurder op grotere afstand van het gehuurde een nieuwe locatie in gebruik neemt, kan niet worden gezegd dat dh gebeurt om de locatie in het gehuurde te vervangen, aldus het gerechtshof. Het gerechtshof motiveert niet waarom het voorgaande leidt tot een straal van 10 kilometer vanafhet gehuurde (en niet tot een straal van bijvoorbeeld 5 kilometer of 20 k i lometer). Ik ben van mening dat als ervoor wordt gekozen om een voorwaai'de als de onderiiavige te verbinden aan het verkrijgen van een tegemoetkoming in de verhuis- en iniichtings-
38. Vgl. o.m. Hof Arnhem 24 februaii 2009, ZJArBH7552; Hof 's-Hertogenbosch 30 juni 2009, ZJArBK3047; Rb. 's-Gravenliage, sector kanton Delft, 3 december 2009, LJN BL0527; R. Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, 19 mei 2010, U?VBN0577 en Hof Amsterdam 6 maai't 2012, LJN BW7820. 39. Zie de rechtspraak genoemd in de vorige noot. 40. Een uitzondering wordt gemaakt voor specifieke bouwkundige vooKieningen; vgl. o.m. Hof's-Gravenhage 19 juli 2011, L;?V^BR2040.
41. Vgl. ook D.H. de Witte, 'Verhuis- en imichtingskosten: een definhiestrijd met procesrechtelijke complicaties', TvHB 2012, p. 270. Hof 's-Hertogenbosch nam in zijn arrest van 30 juni 2009 {UN'BK'iMl) m de beoordeling van de tegemoetkoming in de verhuis- en imichtingskosten van de huurder mee de verbouwingskosten die Presto Pizza had moeten maken "omdat zij een kale hal geschikt moest maken als bedrijfsruimte. " Volgens Presto Pizza had zij in dat verband onder meer wanden en deuren geplaatst en een systeemplafond aangebracht. 42. Art. 6:105 lid 1 BW luidt: "De begroting van nogniet ingetreden schade kan door de rechter geheel of gedeeltelijk worden uitgesteld of na afveging van goede en kwade kansen bij voorbaat geschieden. In het laatste geval kan de rechter de schuldenaar veroordelen, hetzij tot betaling van een bedrag ineens, hetzij tot betaling van periodiek uit te keren bedragen, al of niet met verplichting tot zekerheidstelling; deze veroordehng kan geschieden onder door de rechter te stellen voonvaarden. " 43. Kantom-echter 's-Gravenhage hanteerde een termijn van drie jaai' in het geval waarover werd geoordeeld op 3 deceniber 2012 (L7ArBL0527).
TijdSchriftvoorHUURRECHT B E D R I J F S R U I M T E
Nr.3 mei/juni 2013
Jurispnidenüebespreking
kosten/'' het in de rede hgt om aan te sluiten bij het verzoi'gingsgebied van de betreffende winkel (of andere soort 290-bedrijfsrtumte). Hoe groter het verzorgingsgebied (primair + secundair), hoe groter de straal mijns inziens is, waai'bhmen nog kan worden gesproken van een verhuizing. De grootte van het verzorgingsgebied verschilt per sooit winkel. Zo heeft een meubelwinkel over het algemeen een veel groter verzorgingsgebied dan een supermarkt. Maar ook tussen verschillende soorten supermarkten bestaan grote verschillen in verzorgingsgebied. Zo heeft een discounter vanwege zijn aanzuigende werking in beginsel een groot verzorgingsgebied, terwijl een fiill-service supermarkt, vanwege de hogere prijsstelling, in beginsel een kleiner verzorgingsgebied heeft. Het verzorgingsgebied van een grootschalige supermarkt (zoals een Albert Heijn XL) is vaak regionaal, die van een buurtsuper lokaal en duidelijk begrensd. Daarnaast zijn er, vanwege het verschil in bevolkingsdichtheid, ook regionale verschillen in de omvang van een verzorgingsgebied van een winlcel binnen Nederland.''^ Indien een nieuw filiaal wordt geopend in een ander verzorgingsgebied (dat wil zeggen: buhen het primaire en secundaire verzorgingsgebied van het (voorheen) gehuurde filiaal) zou kunnen worden gezegd dat geen sprake meer is van het vervangen van de locatie in het gehuurde, maar van het openen van een geheel nieuwe winkel elders. E.T. de Boer"'*
44. Het opnemen van een voorwaai'de als de onderhavige ligt mijns inziens minder voor de hand als het niet gaat om een 'grote speler' in de supermarktbranche (zoals hier kennelijk het geval was) maai' om een kleine speler (plaatselijke buurtsuper), die (in tegenstelling tot de 'grote spelers') niet als strategie heefl zoveel mogelijk locaties in het hele land te vei'wei'ven. 45. Hof's-Hertogenbosch overwoog op 30 juni 2009 (JJN BK3047) dat de omstandigheid dat de huui'der, die als kernactiviteit had het produceren en verkopen van pizza's, niet binnen de gemeentegrenzen van de beheffende gemeente (onbekend is weUce gemeente het beü'of) was verhuisd, niet in de weg stond aan toewijzing van een tegemoetkoming in de im'iclitmgskosten (met andere woorden: er was wel degelijk sprake van de voortzetting van het bedrijf van de huui'der volgens het gerechtshof). 46. Ester de Boer is werkzaam als advocaat-counsel bij HouthofFBuruma te Rotterdam. Nn 3 mei/Juni 2013
TijdSchriftvoorHUURRECHT B E D R I J F S R U I M T E
177
