240 TijdSchriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE

Jwispnidenüebespiekwg

14, Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 6 mei 2013 Z7ArCA0559 IDTV Media Group / Commei'z Real Specialfondsgesellschaft en ING Vastgoed Ontwikkeling Samenvatting Gebrekeiiregeling, exoneratie, ontbinding, hiatrprijs\>ertnindering, gebrekkig werkklimaat In deze uitspraak wordt beoordeeld of mankementen aan (klimaat- en parkeer) installaties van een geavanceerd kantoorgebouw gebreken ex ai't. 7:204 BW zijn. Voorts komt aan de orde of de gebreken de huurder recht op huurprijs vermindering en ontbinding van de huurovereenkomst geven. Bij de beoordeling van het recht op huurprijs vermindering en het recht op ontbinding zijn de in de huurovereenkomst overeengekomen exoneratieclausules relevant. Kantonrechter de besloten vennootschap IDTV Media Group B.V, gevestigd te Amsterdam, eiseres, nader te noemen IDTV, gemachtigde: mr F.C. Borst tegen de vemiootschap naai- buitenlands recht Commerz Real Spezialfondsgescliellschaft MBH, gevestigd te Wiesbaden, Duitsland, gedaagde in conventie, nader te noemen CRS, gemachtigde: mr. J.A. Tuimnan en de besloten vennootschap ING Vastgoed Ontwikkeling B.V, gevestigd te Den Haag, gevoegde paitij aan de zijde van CRS, nader te noemen ING, gemachtigde: mr B.D.A. Zwart. (...) Feiten 1. Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast: 1.1. CRS is eigenaai' van liet kantoorgebouw te Anisterdam, bekend onder de naam 'Kraanspoor'. ING is opgetreden als projectontwikkelaai' van Kraanspoor ING heeft het recht van erfpacht met betrekking tot Ki'aanspoor met ingang van 15 februari 2008 aan CRS overgedragen. Artona Asset Management treedt op als beheerder van CRS. 1.2. Ki'aanspoor heeft een oppervlakte van ca. 12.500 ni2. IDTV was de eerste huurder van Kraanspoor Zij huurt sedert 15 augustus 2007 omstreeks 4.586 m2 kantoorruimte en 400 m2 ai'chiefi'uimte, aanvankelijk van ING en na 15 februari 2008 van CRS. De aanvangshuurprijs bedroeg € 841.374,00 ex BTW per jaai'. 1.3. Van de schriftelijke, op 24 febmari 2006 en 27 maart 2006 gedateerde huurovereenkomst zijn de volgende bepalingen voor de beoordeling van de geschillen relevant: "8.30Afivijkingen algetnene bepalingen 1) Artikel 11.5 van de algemene bepalingen is niet van toepassing. 2) Artikel 11.6 van de algemene bepaUngen wotdt aangevuld met niemve zinsnede aan het einde: 'Het vorenstaande

240

is niet van toepassing in geval van een toerekenbare tekortschieten aan de zijde van de verhuurder'. " (...) Van de algemene bepalingen is relevant: "11.5 Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van gebreken, die hij niet kende of niet behoorde te kennen bij het aangaan van de huurovereenkomst. n.6 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huuiprijsvermindering, geen recht op vetrekening of opschorting van enige betalingsvetplichting en geen recht op ontbindiirg van de huurovereenkomst in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van gebreken, waaronder die tett gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebomv of complex waatyan het gehuurde deel uitmaakt, weersomstandigheden, stagnatie in de beteikbaarheid van het gehuurde, leegstand elders, stagnatie in de voorziening van gas, water, elektriciteh, warmte, ventilatie of luchtbehandeling, storitigvan de installaties en apparatuur, in- en uitstroming van gassen of vloeistoffen, brand, ontploffing, tekortkomingen in de leveringen en diensten. Eveneetis is verhuurder niet aansprakelijk voor schade aan de persoon of goederen van derden die in het gehuurde aanwezig zijn en huurder vrijwaart verhuurder voor aanspraken van die detden ter zake. " 1.4. Voorafgaande aan de constructie van Kraanspoor is de "Beknopte technische omschrijving kantootgebomv Kraatispoor Atnsterdam-Noord" opgesteld. Van de voorlopige versie d.d. 10 deceniber 2004, die door ING en IDTV is getekend, is hier relevant: "7.1 Parkeeiyoorziening Parketen is voorzien op een voor auto 's afgescheiden parkeerterrein, direct grenzend aan het project voor ca. 166 auto 's. In de afsluiting van het parkeerterrein zal worden voorzien door middel van een slagboom met toegangssysteem. (...) 1.9 Klimaatinstallatie (...) De volgende temperaturen zullen bij een buitentemperatuur van -7C en een windsnelheid van 8 m/s in de verschillende ruimten worden gehandhaafd: kantoien 22C hoofdtrappenhuizen, toiletten, hallen en enttees JSC technische ruimten IOC" 1.5. Bij incidenteel vonnis van 5 april 2012 van deze kantonrechter zijn de voi'deringen van IDTV tot, kort samengevat, de veroordelingen van CRS om 1) haar toe te staan het gehuurde te ontruimen en de huurbetalingen op te schorten, 2) haar een voorschot van €1,2 mio. op vei'goeding van schade te betalen en 3) sftikken uh de vrijwai'ingsprocedure af te geven, afgewezen. 1.6. Bij vormis van 31 juli 2012 van de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag is de vordering van IDTV tegen TNO tot inzage in en afgifte van de in het vonnis genoemde informatie afgewezen. Het op 22 mei 2012 ter zake ten laste van TNO gelegde conservatoir bewijsbeslag is opgeheven.

17. Tjai'k de Waai'd is werkzaam als advocaat bij Houtiioff Bumma te Anisterdam.

TijdSchriftvoorHUURRECHT B E D R I J F S R U I M T E

Nn 4 juli/augustus 2013

Jurispnidentiebespreking

l.y.Bij incidenteel vonnis van 18 februai'i 2013 van deze kantom'echter zijn de vorderingen van IDTV, kort samengevat, tot afgifie van stukken en tot veroordeling van CRS om een plan van aanpak op te stellen, afgewezen. Vorderingen 2.1DTV heeft haar vorderingen in de hoofdzaak vermeerderd en verminderd. Bij conclusie van repliek in conventie heeft zij de volgende, zakelijk weergegeven, vorderingen ingesteld: I. Een verklaring voor recht af te geven dat het gebrek aan de klimaatinstallatie van het gehuurde, die volgens de technische omschrijving bij de huurovereenkomst bepaald omschreven binnentemperaturen zou realiseren, recht geeft op een huurprijsvermindering van 40% van de huui'prijs over het tijdvak van 15 februar'i 2008 althans I september 2008 tot aan 1 juli 2010, op een vermindering van 15% over de periode van 1 juli 2010 tot 6 februai-i 2012 en op een vermindering van 90% vanaf 6 febmari 2012 tot het herstel op het niveau van de periode van 1 juli 2010 tot december 2011 en op een vermindering van 15% vanafhet laatstgenoemde moment tot het definitieve herstel, onder veroordeling van CRS tot terugbetaling van hetgeen IDTV teveel heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke handelsrente dan wel de wettelijke rente; II. Een verklaring voor recht af te geven dat het gebrek aan het pai'keerterrein, waai-door het ten-ein niet afsluitbaai- en controleerbaai' is, recht geeft op een vermindering van 33% van de huurprijs ter zake primair vanaf 15 februai-i 2008 tot het herstel van het gebrek en subsidiair tot I januai-i 2010, in het laatste geval op een vermindering van 15% tot het herstel van het gebrek, onder veroordeling van CRS tot terugbetaling van hetgeen IDTV teveel heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke handelsrente dan wel de wettelijke rente; III. Een verklaring voor recht af te geven dat het onder I omsclu'even gebrek aan de klimaatinstallatie en de tussen 4 en 13 februari 2012 opgetreden gebreken aan de klimaatinstallatie en de gevolgen voor de werkomgeving in het gehuurde een zodanige wanprestatie oplevert dat IDTV gerechtigd is de huurovereenkomst te ontbinden en CRS gehouden is de schade en kosten van IDTV ter zake te vergoeden tot een bedrag van tenminste € 1,2 mio., nader op te maken bij staat; IV. CRS te veroordelen tot betaling van € 319.489,00 ter vergoeding van de uh het onder I genoemde gebrek voortvloeiende schade, kosten rechtens. (...) Beoordeling 29. Uitgangspunt is dat ING het gehuui-de aan IDTV als kantoorruimte heeft verhuurd tegen een marktconforme huurprijs. CRS heeft de rechten en verplichtmgen uh de huurovei-eenkomst van ING overgenomen. ING en IDTV hebben voorafgaande aan het afsluiten van de huur en de oplevering van het gehuurde uitvoerig onderhandeld over de huurvoorwaai-den, waai-onder de specificaties waaraan het gehuurde diende te voldoen. De voor dit geding relevante specificaties zijn opgenomen in ro. 1.4. De relevante huurvoorwaai-den zijn opgenomen in ro. 1.3. 30. Centraal in dit geding staat de werking van de gebrekenregeling van de artikelen 7:204 t/m 7.210 BW. De artikelen 7:204 en 205 BW zijn voor bedrijfsruimte van regelend recht. In dat kader is van belang hetgeen ING en IDTV in de Nr. 4 juli/augustus 2013

artikelen 8.30 van de huui'overeenkomst jo. 11.5 en 11.6 van de algemene bepalingen zijn overeengekomen. Die bepalingen kunnen niet alleen maai- taallaindig worden uitgelegd; van belang is de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. 31 .Vast staat dat ING en IDTV hebben onderhandeld over de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden van ING. IDTV heeft gesteld dat zij in het algemeen exoneraties van een wederpaitij niet aanvaardt en dat haar juridische dienst daarom artikel 8.30 heeft laten opnemen. Haar bedoeling bij die bepaling was dat de verhuurder zich niet kon vrijwai-en voor gebreken en evenmin voor schade en/of huurprijsvermindering voortvloeiend uit wanprestatie. Uh ai-tikel 8.30 blijkt dat de in ai-fikel 11.5 opgenomen exoneratie van de verhuurder niet tussen partijen geldt, zoals ING en CRS niet hebben weersproken. In ai'tikel 11.6 is echter een uitsluhing van het recht van IDTV op huurprijsvermindering en ontbinding van de huur bij het bestaan van een gebrek opgenomen. Die clausule roeptftveevragen op. Allereerst kan volgens artikel 7:209 BW niet ten nadele van de huui'der van artikel 7:207 BW, betrekking hebbend op huurprijsvermindering, worden afgeweken ten aanzien van gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen. De eerste vraag is of dergelijke gebreken zich voordeden. Voorts is artikel 11.6 niet door IDTV ongedaan gemaakt: toegevoegd is slechts dat de bepaling niet geldt bij een toerekenbai'e tekortkoming van de verhuurder De tweede vraag is daai-om of zich een dergelijke tekortkoming voordoet, waarbij het zowel om de aard van de tekortkoming als de toerekenbaarheid gaat. 32. Het verweer dat IDTV wist dat het gebouw een innovatief kaï'akter had en dat zij daarom te aanvaai'den had dat daai'aan kinderziektes kleefden, slaagt niet. Mede op grond van de nauwkeurig omsclireven specificaties mocht IDTV ervan uitgaan dat zij het gehuurde conform de overeengekomen bestemming kon gaan gebruiken, nog daargelaten de vraag of de onderhavige problemen slechts als kinderziektes kwalificeren. Een verplichting van IDTV om een due diligence-onderzoek uh te voeren, is niet in de huurovereenkomst opgenomen en valt daaruit ook niet op te maken. IDTV was wel bij het formuleren van de randvoorwaarden van het gebouw betrokken, maai- niet wezenlijk bij de uitvoering daai-van. IDTV mocht erop vertrouwen dat de projectontwikkelaar, diens ai-chitect en bouwers het gebouw naar behoren zouden opleveren en dat zij als huurder het ongestoord genot ervan zou krijgen. 33. Vast staat dat verscheidene mankementen aan het gehuurde al bij de oplevering van het gehuurde bij ING en CRS bekend wai-en. A l direct werd geconstateerd dat de wai-mteconvectoren geluidsoverlast veroorzaakten. Zij zijn alle vervangen en ING en IDTV zijn een schaderegeling overeengekomen. Ook de parkeervoorziening is niet naar behoren opgeleverd, zoals CRS en ING erkemien. Voorts hebben de lamellen aan de buitenzijde van het gebouw vanaf de aanvang van de huur niet gefunctioneerd. Het systeem is door ING (nog) niet aan CRS opgeleverd, althans niet ten tijde van de laatste comparitie op 27 november 2012. 34. Voldoende staat voorts vast dat de klimaatinstallatie vrijwel - vanaf de oplevering van het gehuurde klachten heeft opgeleverd in de zin dat de overeengekomen temperaturen, die voor een werkbaar binnenklimaat moeten zorgen.


241


met regelmaat niet werden gehaald. CRS heefl erkend dat zieh problemen hebben voorgedaan, maar betwist de omvang en de effecten ervan. Zij voert aan dat zich opeenvolgende oorzaken voordeden (ro. 13) en dat IDTV per autonoom mankement dient aan te tonen dat en wanneer CRS toerekenbaar tekort is geschoten. Tenslotte voert zij aan dat zij die gebreken niet behoorde te kennen (ro. 16). 35. Partijen hebben ieder diverse bouwkundige rapportages over (elementen van) de installaties van het gehuurde doen opstellen. In de notities d.d. 16 december 2008 en 20 februari 2009 van Huygen Installatie Adviseurs B.V. - door ING ingeschakeld - is besclir-even dat ten aanzien van de klimaatinstallatie is uitgegaan va een minimale U-watertemperatuur van HC. Uit metingen na de oplevering van de installatie is geconstateerd dat die aanname onjuist is. De watertemperatuur kan tot veel lagere waarden zakken, hetgeen met zich meebrengt dat de warmtepompen niet in bedrijf komen en de binnentemperaturen in Ki'aanspoor te laag zijn. Huygen noemt enkele scenario's voor nood- en permanente oplossingen, waarin onder meer wordt voorzien in een ingrijpende aanpassing van de installatie. Lengkeek Expertises heeft in het onderzoek d.d. 15 maait 2012 een vergelijkbare analyse gemaakt. 36. In opdracht van Aitona heeft Herman de Groot Ingenieurs het rapport d.d. 16 noveinber 2012 opgesteld. Aan het overleg over dat rapport hebben deskundigen van alle pai'tijen deelgenomen, zoals tijdens de compai'hie van 12 september 2012 besproken. Uh de rapportage blijkt in de eerste plaats voldoende dat de vorstschade in februai'i 2012 is veroorzaakt door een keten van factoren, niet alleen door de bevriezing van leidingen (H5). In de tweede plaats wordt een (groot) aantal constateringen en aanbevelingen gedaan om de klimaatinstallatie minder kwetsbaai' te maken (H6). Uit die constateringen en de in ro. 35 genoemde rapportages blijkt voldoende dat aan de installatie wezenlijke fouten kleefden, die aan een stabiele werking in de weg stonden. 37. De vraag naar de oorzaak van de wanddiktes van de convectoren is in het rapport van Herman de Groot van 16 november 2012 nog niet beanftvoord, mede in aftvachting van onderzoek door TÜV. IDTV heeft het onderzoek van TÜV bij haar akte van 10 januai'i 2013 in het geding gebracht en zij heeft de uitkomsten ervan in haar akte van 11 april 2013 toegelicht. Zij heeft daarmee echter het processuele kader van het debat overschi'eden. Volgens de afspraak tijdens de comparitie van 27 november 2012 zouden partijen zich op 10 januai'i 2013 alleen uitlaten over de gewenste voortgang van de procedure. ING en CRS hebben niet op de inhoud van het onderzoek kunnen reageren en evenmin op de toelichting bij akte van 13 april 2013, die meer was dan een enkele reactie op de producties van de kant van CRS. De ai'gumentatie van IDTV ter zake wordt daarom thans, als strijdig met de goede procesorde, buiten beschouwing gelaten. 38. Uh de ro. 32 t/m 36 vloeit voort dat IDTV niet per afzonderlijk mankement hoeft aan te tonen dat CRS toerekenbaai' tekort is geschoten in de nakoming van de lium'overeenkomst ten aanzien van de daai'in genoemde voorzieningen. De eerste kemverplichting van CRS bestond uh het ter beschikking stellen en houden van het gehuurde. De zorg voor een werkbaai' birmenklimaat is te beschouwen als eenftveedekernverplichting. Het laatste geldt niet in zijn aigemeenlieid voor huurobjecten: dat is afliankelijk van de aai'd van het gehuurde en de afspraken daai'omtrent. Ki'aanspoor is echter een bijzonder gebouw, met glazen bui-

242

Tijdschriftvoor

tenwanden, een locatie in en aan het open water en een geavanceerde klimaatinstallatie. Paitijen hebben expliciete afspraken over de te realiseren binnentemperatuur gemaakt. CRS had op grond van die afspraken en op grond van de hier te gelden verkeersopvattingen in te staan voor een ongestoorde warmteafgifte en koeling. De omstandiglieid dat zij zich heeft ingespannen om de oorzaken op te sporen en oplossingen te vinden doen er niet aan af dat zij toerekenbaai' tekort is geschoten in de nakoming van deftveedekernverplichting. IDTV is daai'om in beginsel gerechtigd om op de voet van ai'tikel 11.6 de ontbinding van de overeenkomst te vorderen. Paitijen zijn niet expliciet overeengekomen welke norm ten aanzien van de ontbinding heeft te gelden: die van artikel 6:74 jo. 6:265 BW of die van artikel 7:210 BW. Hun bedoelingen blijken evenmm uit stukken, voorafgaande aan de totstandkoming van de overeenkomst. Artikel 11.6 wordt aldus uitgelegd dat IDTV zich bij een toerekenbare tekortkoming wél kan beroepen op de gebrekenregeling en daarmee ook op artikel 7:210 BW. 39. ING kende bij de aanvang van de huur de gebreken aan de parkeerinstallatie, de lamellen en de lawaaiige convectoren. Geoordeeld wordt dat ING en CRS - als professionele onftvikkelaar en belegger - ook de gebreken aan de klimaatinstallatie behoorden te kemien, al zijn hun inzichten in de oorzaken van de problemen feitelijk pas in de loop van de overeenkomst gegroeid. In ro. 35 en 36 zijn de bevindingen in de diverse rapportages genoemd. Daaruit blijkt voldoende dat ten aanzien van de installatie onjuiste aannames werden gehanteerd en dat zich complexe constt'uctie- en mate¬ riaalproblemen voordeden. Er moet daai'om vanuit worden gegaan dat de installatie wezenlijke gebreken had, die ING en CRS bij deugdelijke opleveringstesten hadden kunnen of moeten ontdekken. Aan IDTV komt derhalve ook een beroep op artikel 7:207 BW toe. 40. De voormelde mankementen kwalificeren als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Voldoende staat vast dat zij invloed hebben (gehad) op het huurgenot. De vraag is in welke omvang het huurgenot is verminderd en of die vermindering grond geeft voor de ontbinding van de overeenkomst dan wel voor een evenredige vermindering van de huurprijs. Zoals in het bovenstaande besclii'even wordt de vraag naai' de ontbinding van de huur beoordeeld in het kader van artikel 7:210 BW. Anders dan IDTV bepleit, bestaat er onvoldoende grond om haar buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenicomst op de voet van die bepaling te volgen. Hoe hinderlijk en hai'dnekkig de uiteenlopende problemen ook wai en en/of zijn, niet kan worden geoordeeld dat zij het genot van het gehuurde geheel omnogelijk hebben gemaakt. De klimaatinstallatie had als doel om het gehuurde te verwai'nien en te koelen. Aaimemelijk is dat het bimienklimaat herhaaldelijk te koud of te warm is geweest. Niet staat ecliter vast dat dat in overwegende mate het geval is geweest. Bovendien staat vast dat CRS moeite heeft gedaan om oorzaken en oplossingen te zoeken en dat zij tijdelijke maatregelen heeft getroffen. Het gebrek aan het parkeersysteem heeft zonder twijfel als hinder met zich meegebracht dat werknemers van IDTV verder dan wenselijk naar de ingang van het gebouw moesten lopen, maar dat parkeren onmogelijk was is niet komen vast te staan. Aarmemelijk is dat het vastzetten van de lamellen eveneens hinder heeft opgeleverd, maai' ook dat feit kan het huurgenot niet onmogelijk hebben gemaakt. Onweersproken is bovendien dat het gebouw een aanzienlijke waai'devermindering zal ondergaan

HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE

Nr. 4 juli/augustus 2013

Juiispnidenliebesprekiiig

als de huurovereenkomst met IDTV tussentijds wordt ontbonden. 44. De klimaatinstallatie. Van wezenlijker belang zijn de mankementen aan de klimaatinstallatie, waarin begi-epen de funetie van de lamellen. Een complex probleem bij de bepaling van een evem'cdige huurprijsvermindering is dat 1) de mankementen zich niet steeds voordeden, 2) indien zij optraden, de impact op het binnenklimaat wisselend was, 3) de weersomstandigheden niet steeds noodzaken tot de inwerkingtreding van de installatie, 4) de oorzaken en oplossingen van de mankementen niet ahijd eenvoudig te vinden waren, 5) ING, CRS en IDTV noodmaatregelen hebben getroffen, 6) die noodmaatregelen, zoals het plaatsen van heaters, zelf ook soms weer tot overlast leidden. Partijen hebben voorts sterk uiteenlopende standpunten over de omvang van de opgetreden hinder Een en ander brengt met zich mee dat niet met een toereikende kermis van de relevante feiten over de aantasting van het huurgenot en een eveni'edige vermindering van de huurprijs kan worden geoordeeld. De kantom'echter acht daai'om de benoeming van een deskundige noodzakelijk. 45. Tijdens de compai'hies van 12 september 2012 en 27 november 2012 is onder meer gesproken over de mogelijkheden van een schikking en over de inschakeling van een deskundige. Aan de benoeming van een deskundige zijn nadelen verbonden: de afdoening van de - al lang lopende procedure wordt verder vertraagd, de kosten lopen op en de onzekerheid over de beslechting van de geschillen blijft voorlopig bestaan. Daai'tegenover staat dat de feiten onvoldoende vast staan om een zorgvuldig eindoordeel te kuimen vormen. Dat is niet alleen van belang in de hoofdzaak, maar ook in de vrijwanngsprocedure tussen ING en CRS. De deskundige moet geacht worden op grond van de door partijen aangedragen gegevens te kunnen adviseren over de periodes waai'in de in r.o. 1.4 genoemde temperaturen niet werden gehaald, over de mate waarin dat het geval was, over het rendement van de door paitijen getrofifen noodmaatregelen en over het mogelijke causale verband tussen de temperatuurproblematiek en het ziekteverzuim van het personeel van IDTV. IDTV heeft gesteld dat de binnentemperaturen per kamer uit het systeem afgelezen kunnen worden. Indien dat juist is, kan de deskundige daaraan houvast ondenen. 46. Tijdens de compai'ities is gebleken dat paitijen op zich een minnelijke oplossing niet aftvijzen, maar dat hun standpunten en achterliggende belangen ver uit elkaar liggen. Het is niet zonder risico om gedachten over een mogelijke uitkomst van de procedure op dit punt te formuleren zonder nadere informatie door de deskundige. Op basis van de thans bekende feiten en omstandigheden is echter niet ondenkbaar dat het gebrek aan de klimaatinstallatie tot een vermindering van de huurprijs met 10% leidt over de periodes waai'in zich gematigde temperatuurproblenien voordeden en met 30% waarin sprake was van meer exü'eme problemen. De incidenten in februai'i 2012 spelen in dh voorlopige oordeel geen rol, nu daarover in ro. 42 is geoordeeld. Hetzelfde geldt voor de aanvankelijke overlast tengevolge van de defecte convectoren (zie ro. 23), de gebreken ten aanzien van de parkeerinstallatie (r.o. 41) en de vastgezette lamellen (r.o. 43). 47. In het bovenstaande is geoordeeld over geschilpunten van principiële aard en zijn enkele hoofdlijnen gegeven. Een proceseconomische aanpak van de zaak brengt met zich mee


dat hij wordt verwezen naar de rolzitting van 13 juni 2013 voor uitlating door paitijen over de navolgende vragen: A. Hebben zij suggesties voor een deskundige, die een toereikende technische kemiis heeft en een onafliankelijke positie ten opzichte van partijen inneemt? B. Welke vragen willen paitijen aan de deskundige gesteld zien, naast die in ro. 45 globaal zijn geformuleerd? C. Werkt het parkeersysteem naar behoren en zoja, sinds wamieer? D. Werken de lamellen naai' behoren en zoja, sinds wanneer? E. Wensen ING en CRS zich uh te laten over de rapportage van TUV, alvorens een deskundige wordt benoemd? F. Hebben partijen andere gedachten van proceseconomische aard? (...) Beslissing De kantonrechter: I. verwijst zaak naai' de rolzitting van 13 juni 2013 door uitlating door pai'tijen (...). Aldus gewezen door mr F. van der Hoek (...). Commentaar Dh tussenvonnis is er één in de rij van uhspraken ten aanzien van een gebrekkig werkklimaat." In dit geval betreft het een nieuw onftviklteld kantoorgebouw met een speciaal voor het gebouw ontworpen klimaatsysteem. De energievoorziening loopt via een WKO-installatie met behulp van water uit het IJ. Het gehuurde is medio 2007 nieuw opgeleverd aan IDTV Ten aanzien van de klimaatinstallatie zijn paitijen in de huurovereenkomst expliciet overeengekomen dat bepaalde temperaturen worden gehandhaafiJ, voor de kantoren is dit 22 graden Celsius. Overigens lijken de afspraken te duiden op een minimunitemperaftiur van 22 graden Celsius en niets aan te geven over een maximumtemperatuur Voor de beanftvoording van de vraag wat een huurder mag venvachteii ten aanzien van het werkklimaat, wordt in de jurisprudentie" relevant geacht ofhet om een nieuw gebouw gaat en of paitijen afspraken hebben gemaakt omtrent het te realiseren binnenklimaat. In dit geval betreft het een nieuw bijzonder gebouw, met glazen buitenwanden, een locatie in en aan het open water en een geavanceerde klimaatinstallatie én zijn er expliciete afspraken gemaakt over de birmentemperattiur Het bevreemdt dan ook niet dat de kantonrechter vanwege de hiervoor genoenide redenen oordeeh dat de mankementen aan de klimaatinstallatie kwalificéren als een gebrek in de zin van ait. 7:204 BW. Aangezien vaststaat dat het (ook) te koud is geweest in het gehuurde, maakt de vraag of in de huurovereenkomst uhsluitend een mini-

18. De uitspraak behaiideh ook andere gebreken, zoals het gebrek aan de pai'keerinstallatie, convectoren en de lamellen, maai' ik sphs deze noot toe op het gebrek aan de klimaatinstallatie. 19. Zie bv. Ktt'. Delft 15 mei 2008, ZJiVBD9750, Rb. Amsterdam 18 februai'i 2011, LJNBR7070, Hof Amsterdam 27 aprü 2010, WR 2010, 124, Ktr Amsterdam 17 oktober 2011, PRG 2011, 294 en het artikel van S.M. van de Pest 'Altijd te koud of te warm in het gehuurde? Gebrekkig binnenklimaat en de mogelijkheid van exoneratie', TvHB 2001, ni'. 5.


243


mumtemperatuur is overeengekomen niet uit voor liet oordeel dat er sprake is van een gebrek. Mogelijk speelt dit wel een rol in het oordeel van de deskundige die de kantonreehter van plan is te benoemen voor een advisering over onder meer de periodes waarin de afgesproken temperatuur niet werd behaald. Exoneratie? Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing verklaard. In artikel 11.6 van de algemene bepalingen is onder meer een uitsluiting van het recht van huurder op huurprijsvermindering en ontbinding van de huur bij het bestaan van een gebrek opgenomen. In de huurovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat artikel 11.6 niet van toepassing is bij een toerekenbare tekortkoming van de verhuurder De kantom-echter oordeeh in ro. 38 dat vanwege de expliciete afspraken over de te realiseren binnentemperatuur en op grond van de hier te gelden verkeersopvattingen CRS had in te staan voor een ongestoorde warmteafgifte en koeling. De omstandigheid dat CRS zich heeft ingespannen om de oorzaken op te sporen en oplossingen te vinden, doen er aldus de kantonrechter niet aan af dat CRS toerekenbaar is tekortgeschoten in haai- tweede kemverplichting, te weten de zorg voor een werkbaar binnenklimaat (de kantom-echter benoemt het beschikbaar stellen en houden van het gehuurde als de eerste kemverplichting van CRS). IDTV is daai-om in beginsel gerechtigd om op de voet van artikel 11.6 ontbinding van de overeenkomst te vorderen. Vanwege deze vaststelling dat sprake is van een toerekenbaar tekortschieten had de kantom-echter ook ten aanzien van de vordering van IDTV tot huurprijsvermindering als gevolg van het gebrek aan de klimaatinstallatie simpelweg kunnen oordelen dat de uitsluiting van het recht op huurprijsvermindering uit art. 11.6 niet van toepassing is, waai-door IDTV een beroep op huurprijsvermindering op gi-ond van art. 7:207 BW toekomt. Dh doet de kantom-echter niet, maai- komt via een andere weg tot hetzelfde resultaat. De kantonrechter oordeelt dat ING en CRS - als professionele ontwikkelaar en belegger - de gebreken aan de klimaatinstallafte behoorden te kennen. Op basis van de diverse deskundigenrapportages oordeelt de kantonrechter dat zich complexe constructie- en materiaalproblemen voordeden. Hierdoor moet er volgens de kantom-echter vanuh worden gegaan dat het gehuurde wezenlijke gebreken had, die ING en CRS bij deugdelijke opleveringstesten hadden lamnen of moeten ontdekken, waardoor aan IDTV een beroep op art. 7:207 BW toekomt. De kantom-echter lijkt hiermee te impliceren dat ING en CRS het gebrek aan de klimaatinstallatie bij aanvang van de huur behoorden te kermen, waardoor de exoneratie ten aanzien van het recht op huurprijsvermindering niet rechtsgeldig zou zijn (art. 7:209 BW). Echter, het is de vraag of hier inderdaad sprake is van strijd met art. 7:209 BW. Art. 7:209 BW bepaalt dat van de ai-tikelen 206, leden 1 en 2, 207 en 208 BW niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen. In het onderhavige geval is de huurovereenkomst reeds gesloten toen het gehuurde net in ontwikkeling was. Dit voert CRS ook aan als verweer^" Op dat moment was het nog niet mogelijk om de deugdelijke opleveringstesten waai-aan de kantom-echter refereert uh te voeren. Behoorde CRS de gebreken op het moment van het sluiten van de overeenkomst toch te kennen? Ik vraag het me a£ 244

Tijdschriftvoor

Voor de beoordeling van de mate van aantasting van het huurgenot door de gebreken aan de klimaatinstallatie acht de kantom-echter een benoeming van een deskundige noodzakelijk. De deskundige zal moeten adviseren over de periodes waarin de in de huurovereenkomst genoemde temperaftiren voor de verschillende ruimtes niet werden gehaald, over de mate waarin dat het geval was, over het rendement van de door partijen getroffen noodmaatregelen en over het mogelijke causale verband tussen de temperatuurproblematiek en het ziekteverzuim van het personeel van IDTV Voor de vuist weg geeft de kantonrechter alvast een gedachte mee voor een mogelijke uhkomst: 10% korting op de huurprijs over periodes waai-in zich gematigde temperatuurproblemen voordeden en 30% korting over periodes waai'in sprake was van meer extreme problemen. Ontbinding De kantonrechter overweegt dat pai-tijen niet expliciet zijn overeengekomen welke norm ten aanzien van de ontbinding heeft te gelden: die van art. 6:74 jo 6:265 BW of die van art. 7:210 BW. De kantomechter oordeeh dat ait. 11.6 dient te worden uitgelegd aldus dat IDTV zich bij een toerekenbare tekortkoming wél kan beroepen op de gebrekem'cgeling en daarmee ook op art. 7:210 BW. Uiteindelijk beoordeelt de kantom-echter de ontbindings vraag op grond van art. 7:210 BW. De beoordeling die volgt, lijkt echter niet te zijn gebaseerd op art. 7:210 BW. De toets die op grond van ait. 7:210 BW moet worden aangelegd is drieledig: 1) er moet sprake zijn van een gebiek ex ait. 7:204 BW; 2) dat gebrek moet een gebrek zijn dat de verhuurder ingevolge art. 7:206 BW niet verplicht is te verhelpen;^' en 3) indien wordt vastgesteld dat daai- sprake van is, moet vervolgens worden beoordeeld of dat gebrek het genot van de huui-der geheel onmogelijk maakt. Voor de beantwoording van het tweede onderdeel van ait. 7:210 BW, te weten de vraag of de problemen met de klimaatinstallatie een gebrek opleveren dat CRS ingevolge art. 7:206 BW niet verplicht is te verhelpen, geldt het volgende. Uitgangspunt van art. 7:206 lid 1 BW is, dat de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit (1) onmogelijk is of (2) uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Lid 2 van art. 7: 206 BW bepaalt dat dit niet geldt voor gebreken waai-voor de huurder aansprakelijk is (3). De kantonrechter oordeeh dat de mankementen aan het gehuurde kwalificeren als een gebrek in de zin van ait. 7:204 lid 1 BW. Hetftveededeel van de toets van art. 7:210 BW zie ik niet terug in de beoordeling door de kantom-echter De kantonrechter stapt direct over naar het derde deel van art. 7:210 BW en oordeeh dat de gebreken het genot van het gehuurde niet geheel onmogelijk hebben gemaakt. Volgens de kantom-echter kan niet worden geoordeeld dat de gebreken het genot van het gehuurde geheel onmogelijk hebben gemaakt, hoe hardnekkig en hinderlijk de problemen ook waren en/of zijn. De kantom-echter stelt dat het binnenklimaat herhaaldelijk te koud of te warm is geweest. Niet staat echter vast aldus de kantom'echter dat dat in overwegende mate

20. Ik verwijs naar www.huuiTechtoiiluie.nl waai'op de uitspraak integraal is gepubliceerd. 21. Zie bijvoorbeeld Rb. 's-Gravenliage 13 mei 2009, RVR 2009, 85 (Bun/Schuitema) en Hof Arniiem 2 augushis 2011, Jf-X 2012,7.


Nn 4 juli/augustus 2013

Jurisprudeniiebespreking

het geval is geweest. De kantom'echter overweegt verder dat CRS moeite heeft gedaan om oorzaken en oplossingen te zoeken en dat zij tijdelijke maatregelen heeft getrofifen. Ondanks het feit dat IDTV haai' vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst uitsluitend koppelt aan het gebrek aan de klimaatinstallatie, neemt de kantom'echter in zijn beoordeling van de ontbindingsvordering ook het gebrek aan het parkeersysteem en de lamellen mee. Volgens de kantonrechter is niet konien vast te staan dat parkeren onmogelijk was en ook de hinder door het vastzetten van de lamellen kan liet huurgenot niet omnogelijk hebben gemaakt. Onweersproken is bovendien dat het gebouw een aanzienlijke waai'devermindering zal ondergaan als de huurovereenkomst met IDTV tussentijds wordt ontbonden. Mijns inziens was het zuiverder geweest als de kantom'echter eerst had gekeken of er wel sprake was van een gebrek dat verhuurder ingevolge art. 7:206 BW niet verplicht is te verhelpen, maai' de uitkomst was vermoedelijk hetzelfde geweest: geen ontbinding op grond van art. 7:210 BW. De kantonrechter had naar mijn mening (tevens) ai't. 6:265 BW als maatstaf voor de beoordeling van de ontbinding behoren te nemen. Art. 7:205 BW zegt dit ook met zoveel woorden: "De uil deze afdeling voortvloeiende rechlen van de huurder komen aan deze loe, onverminderd alle andere rechten en vorderingen. "Aït. 7:205 BW is weliswaai' van regelend recht - zoals de kantonrechter in ro. 30 terecht opmerkt - maar zoals hiervoor aan de orde is gekomen, is de uitsluiting van het recht op ontbinding als opgenonien in art. 11.6 van de algemene bepalingen in dit geval niet van toepassing. Er zijn uitspraken waarin lijkt te worden geoordeeld dat de ontbindingsvordering niet hoeft te worden beoordeeld op grond van ait. 6:265 BW (zie bijvoorbeeld Hof Arnhem 2 augustus 201P^), echter dit lijkt mij een onjuiste uitleg. Ik venvijs ook naar diverse jurisprudentie waarin wordt aangenomen dat een huurder wel een beroep toekomt op ait. 6:265 BW naast de weg van ait. 7:210 BW" en de analyse van Huydecoper in de Groene Kluwer:^'' "Toch is venth méér aannemelijk dat de hier besproken gedachte onjuist is, en ded aan de huurder dus naast art. 210 ook onverkort een beroep toekomt op de art 6:265 e.v. Dat dat zo is, woidt in de aangehaalde gedeelten van de Parlementaire geschiedenis verschillende malen uitdrukkelijk uitgesproken. Een aanzienlijk deel van de aangehaalde tekst tut de Nota naar aanleiding van het Verslag betreft die vraag, en die wordt telkens positief beantwooid - met dien verstande dat de zinnen waarnaar ik zojuist hiei-vóór venvees weliswaar niet het tegendeel betogen, maar wel de indruk kunnen wekken ded zij op de tegengestelde opvatting berusten. Behalve dat de wetsgeschiedenis de hier verdedigde uitleg in aanzienlijke sterkere mate steunt dan de hier bestreden tdtleg, is de hier verdedigde uitleg zowel wat betreft haar logische plaats in het systeem van de wet als wat betreft de billijkheid van de verkregen uitkomsten, bepaald verkieslijk. Wat het eerste betreft: afdeling 2 van Titel 4 van Boek 7 berust in belangrijke mate op het uitgangspunt dat aansluiting wordt gezocht bij de systematiekvan het hele BW, en in het bijzonder van de Boeken 3 en 6. De hier verdedigde opvatting sluit bij dat uitgangspunt aan, de tegengestelde opvatting zou een logisch nauwelijks verklaarbare afivijking van dat uitgangspunt markeren. En wat het tweede betreft: gegeven het algemene uitgangspunt van de wet dat — in beginsel - iedere tekortkoming in de nakoming van een wederkerige overeenkomst ontbinding kan rechtvaardigen en dat


Tijdschrift voor

(in art. 6:265 lid 1) slechts een beperkte ruimte voor uitzonderingen wordt geboden, treft het ook als het tegendeel van biUijk wanneer men aanneemt dat art 210- overigens zonder dat dat met zoveel woorden wordt gezegd — een vergaande afivijking van die regel zou inhouden. Wat voor alle andere overeenkomsten als de Juiste, en daarmee als de biUiJke oplossing wordt gezien, zou daarmee voor huurovereenkomsten — althans in bepaalde otnstandigheden - terzijde worden gezet." Het is de vraag of een beoordeling van de ontbinding naai' de maatstaven van ait. 6:265 BW tot een andere uitkomst had geleid. Het uitgangspunt van art. 6:265 BW is dat iedere tekortkoming een ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Op deze hoofdregel wordt een uitzondering gemaakt indien de tekortkoming gezien haai' bijzondere aai'd of geringe betekenis de ontbinding met haai' gevolgen niet rechtvaardigt (art. 6:265 lid I BW). Er zijn verschillende arresten waarin voornoemd uitgangspunt aan de orde komt. Ik verwijs naai' een arrest van de Hoge Raad op het gebied van huur van bedrijfsruimte.^' In dat aixest werd in cassatie aangevoerd dat voor ontbinding van een huurovereenkomst een ernstige tekortkoming is vereist en dat de rechter bij de toetsing of daarvan sprake is de ernst van de tekortkoming dient af te wegen tegen het belang van de huui'der bij voortzetting van de huurovereenicomst. De Hoge Raad oordeeh als volgt: "Deze klacht faalt. Er bestaat geeti goede grond voor de huur van bedrijfsruimte af te wijken van de algemene regels voor de ontbinding van de overeenkomst wegens tekortschieten in de nakoming daanan, te weten ded wanprestatie in de regel ontbinding wettigt, zij het elat de rechter in de omstandigheid dat de wanprestatie zo weinig ernstig van aard of betekenis is, aanleiding kan vinden de vordering tot ontbinding af te wijzen, op welke uitzondering de schuldenaar zich voldoende gemotiveerd moet beroepen (vgl. art 6:265 lid 1 BW en HR31 december 1993, nr. 15 216, NJ 1994, 317), alsmede dat de rechter bij de beoordeling van de vraag of de tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding te rechtvaardigen, rekening moet houden tnet alle omstandigheden van het geval (vgl. HR 10 augustus 1992, nr. 14 690, NJ 1992, 715). " Op verschillende plaatsen in de beoordelhig van de onderhavige casus geeft de kantonrechter aan dat de gebreken aan de klhnaatinstallatie van wezenlijke aai'd zijn, zie ro. 44 en ook ro. 38 waarin de kantonrechter aangeefi dat de zorg voor een werkbaar binnenklimaat is te beschouwen als een tweede kemverplichting van CRS. Dit lijkt niet te duiden op een wanprestatie die weinig ernstig van aai'd of betekems is. Een gebrekkig werkklimaat in een kantoorpand over een periode van minimaal vier jaar zou ik ook niet aarmierken als een gebrek dat weinig ernstig van aai'd of betekenis is. Als we naar het oordeel van de kantom'echter betreffende de ontbinding op de voet van ait. 7:210 BW kijken dan lijkt de kantom'echter al rekening te houden met elementen uh de toets ex art.

22. WR ion, 1 en TvHB 2011, nr 5, p. 294-302, m.nt. J.M. Winter-Bossink. 23. Hof's-Gravenliage 20 december 2011, RVR 2012, 25, Ktr 's-Hertogenbosch, 2 december 2012, LWB07589 en Ktr Rotterdam, 23 november 2009, WR 2010, 24. 24. J.L.R.A. Huydecoper, Groene Serie Huurrecht, art. 7:210 BW, aant. 8. 25. HR29 november 1998,AV1999,197, maar zie bijv. ook Hof's-Gravenhage 20 december 2011, iJFiJ 2012, 25.


245


6:265 BW betreffende de vraag of de tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding te rechtvaai'digen. De kantonrechter noemt in het licht van de beoordeling ex art. 7:210 BW in ro. 40 immers dat aamiemelijk is dat het binnenklimaat herhaaldelijk te koud of te -wai'm is geweest, maar dat echter niet vast staat dat dit in overwegende mate het geval is geweest. Bovendien overweegt de kantonrechter dat CRS moeite heeft gedaan om oorzaken en oplossingen te zoeken, dat zij tijdelijke maatregelen heeft getroffen en dat onweersproken is dat het gebouw een aanzienlijke waardevermindering zal ondergaan als de huurovereenkomst met IDTV tussentijds wordt ontbonden. Dit zijn elementen die in de beoordeling op grond van art. 7:210 BW niet thuis horen, maai' wel in de beoordeling op grond van art. 6:265 BW aan de orde kunnen komen. Conclusies De uitspraak kent naast vele feitelijke elementen ook een aantal interessante juridische aspecten. Ik noem de vraag of een ondeugdelijk werkklimaat in het gehuurde een gebrek is. Ook het oordeel van de kantom-echter dat de mankementen aan de klimaatinstallatie een toerekenbare tekortkoming van de verhuurder vormen, is relevant voor de rechtspraktijk. Daarnaast zou ik graag over twee onderwerpen uit de uitspraak een nader oordeel zien. Dit betreft (1) de vraag op welke gi-ond de ontbinding moet worden beoordeeld: art. 7:210 BW eiVof ai-t. 6:265 BW en (2) de uitleg van het aspect uit ai-t. 7:209 BW dat verhuurder aansprakelijklieid niet kan uitsluiten voor gebreken die hij kende of behoorde te kennen 'bij het aangaan' van de huurovereenkomst. Het ftveede element is relevant voor gevallen waai'in de huurovereenkomst wordt gesloten voor often tijde van de ontwikkeling van het gehuurde, waardoor op dat monient veelal nog niet duidelijk is ofhet gehum-de gebreken zal kennen bij het moment van oplevering. E.D. den Engelsman^''

Tijdschriftvoor


N r 4juii/augustus 2013

240 TijdSchriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE

Recommend Documents