OpMaat naar de toekomst!

OpMaat naar de toekomst!

OpMaat, ondernemingsplan 2010 -2014 Vryleve, 1 december 2009

Pagina 1

INHOUDSOPGAVE

Inleiding

3

Visie

4

Missie

5

Wat gaan we doen

7

• • • • •

(blijven) zorgen voor voldoende, bij de vraag passende woningen benodigde woon faciliteiten handhaven en waar gewenst uitbreiden de goede kwaliteit van ons bezit handhaven ons inzetten voor de verbetering van de woonomgeving de pluspunten van wonen in Rijnwaarden promoten

Hoe gaan we dit doen • • • • •

Een primair proces wat uitstekend loopt Een gezonde financiële situatie Duidelijke structuren Goede communicatie Organisatie


7 8 8 9 9

10 10 10 10 11 11

Pagina 2

Inleiding De voorbij jaren heeft Vryleve zich ingezet om in de gemeente Rijnwaarden nieuwbouw te realiseren. Nieuwbouw voor diverse doelgroepen en in diverse prijsklassen. Een inzet die was ingegeven vanuit het in 2005 opgestelde ondernemingsplan “Een goed plan”. In de afgelopen jaren zijn naast de nieuwbouw nog vele, minder opvallende, onderwerpen van dit ondernemingsplan gerealiseerd. Voorbeelden hiervan zijn: • het maken van afspraken met leveranciers van zorg • het ontwikkelen van een nieuwe structuur en ondernemingsvorm • wijziging van het (financiële)waarderingsstelsel van het woningbezit De (financiële)wereld is de afgelopen jaren ingrijpend veranderd. Veranderingen, die ook nadrukkelijk van invloed zijn geweest op de huidige situatie in Nederland. Grote banken, die bijna zijn omgevallen en kleinere banken, die niet de moeite waren om te redden. Een jaar geleden zou niemand dit hebben durven geloven. Naast deze intussen geaccepteerde verandering staan er ons ook ontwikkelingen te wachten, die door menigeen nog ontkend worden. Één daarvan wordt kort samengevat met het woord “krimp”. “Krimp” geeft de verwachting aan dat het aantal bewoners zal afnemen. Deze afname zal niet op landelijk niveau plaats vinden, maar wel in diverse regio’s en gemeenten. De ontkenning van “krimp” is begrijpelijk omdat we nooit anders gedacht hebben dan in termen van groei, maar zeer gevaarlijk om vol te houden. Te lang blijven ontkennen zal leiden tot onherstelbare gevolgen en ontwikkelingen die niet meer te stoppen zijn. Te denken valt hierbij aan leegloop van dorpen. Vryleve beseft dat ook Rijnwaarden behoort tot die gemeenten waar sprake zal zijn van krimp. Vryleve zal er dan ook alles aan doen om te zorgen dat dit beseft wordt door die partijen, die invloed kunnen hebben op deze ontwikkeling. Vryeve zal met die partijen de discussie aangaan over de consequenties van de “krimp” en de wijze waarop adequaat gereageerd kan worden.

Opmaat naar de toekomst

is vanuit dit besef geschreven. Het heeft nu nog geen zin om gedetailleerde plannen te maken voor de komende vijf jaar. Wij willen de patronen duidelijk aangeven, waaruit wij denken en deze concreet vertalen in activiteiten voor het komend jaar. Zodra de rook van onduidelijkheden optrekt zullen wij klaar staan om concrete toekomstplannen te gaan presenteren voor de jaren die volgen!

Opmaat naar de toekomst

is ook geschreven met het besef dat onze klant steeds meer maatwerk vraagt. Maatwerk met betrekking tot de woning en natuurlijk ook maatwerk van aanvullende dienstverlening.

Dirk Hoogland


Pagina 3

VISIE Vryleve gaat in Rijnwaarden voor het behoud van de eigenheid van de dorpen en het versterken van het geheel!

De dorpen in de gemeente hebben stuk voor stuk hun eigen karakter en willen deze graag behouden. Dit blijkt nadrukkelijk uit de gesprekken die hierover met “dorpsraden”en op individueel niveau zijn gevoerd. Vryleve wil zich hier zeker voor inzetten, maar beseft ook dat dit op gespannen voet kan komen te staan met de te verwachten afname van de bevolking. Aanwas, ook van buiten “het eiland”, kan noodzakelijk zijn om de benodigde omvang te behouden of te realiseren. Een omvang die nodig is om op dorpsniveau basisfaciliteiten te kunnen handhaven. Dat in een dorp niet alle faciliteiten beschikbaar kunnen zijn is duidelijk. Wel moet vastgesteld worden welke faciliteiten binnen de gemeente beschikbaar moeten komen en/of blijven. Faciliteiten die een impuls kunnen zijn voor het wonen in Rijnwaarden. Hierbij moet onder andere goed nagedacht worden over de locatie binnen de gemeente. Vryleve zal zich proactief opstellen om de benodigde faciliteiten te realiseren! De gemeente Rijnwaarden heeft veel potentie. Natuur, rust en ruimte zijn elementen die veel mensen zoeken. En daarbij optellend de relatieve lage huur- en koopprijzen, dan zijn er genoeg pluspunten die uitgedragen en benut kunnen worden. Natuurlijk zijn er, zoals in elke omgeving, ook onderwerpen waarop minder gescoord wordt. Maar als je die onderkend zijn deze te verbeteren.

Vryleve gaat in Rijnwaarden voor het behoud van de eigenheid van de dorpen en het versterken van het geheel!


Pagina 4

MISSIE De kerntaak van Vryleve is werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting, het verschaffen van voldoende en doelmatige woningen. Een taak die in de loop van de jaren steeds meer inhoud heeft gekregen. Een taak die Vryleve ook in de toekomst als zelfstandige corporatie wil blijven uitvoeren. Zelfstandig omdat wij van mening zijn dat we groot genoeg zijn om alle werkzaamheden, nu en in de toekomst uit te kunnen voeren en klein genoeg om te weten wat onze klant van ons vraagt en van ons verwacht. Onze missie is om ook in de toekomst te zorgen voor voldoende en doelmatige woningen, zowel in de koop- als in de huursector voor de mensen die in de dorpen willen wonen. Wat voldoende is staat momenteel duidelijk ter discussie. Een discussie die is ingegeven omdat steeds meer het beeld ontstaat dat in de toekomst ook in de gemeente Rijnwaarden sprake zal zijn van afname van de bevolking. Of dit ook betekent dat het aantal benodigde woningen afneemt, hangt onder andere af van het gemiddeld aantal mensen dat in een woning zal wonen. De verwachting is dat dit gemiddelde nog wat afneemt. Ook zullen we streven naar doelmatige woningen,woningen die voldoen aam de wensen/eisen van de bewoners. Een opgave hierbij zal zijn de aanpasbaarheid van het huidige bezit en hoe zorgen we ervoor dat we op het juiste moment de juiste woning beschikbaar zullen hebben. Natuurlijk zijn we benaderbaar voor alle mensen, maar we zullen extra aandacht besteden aan die mensen die niet beschikken over een rijk gevulde beurs. Ook zij hebben recht op een woning van een goede kwaliteit. Dit geldt ook voor degenen, die zelf niet alles kunnen. Dit kan bijvoorbeeld komen door hun leeftijd of door hun fysieke en/of psychische gezondheid. Ook blijven we extra aandacht besteden aan de nieuwkomers op de woningmarkt, de mensen die hun wooncarrière net beginnen.

Onze missie is ook om de begrippen voldoende, doelmatig en mensen onlosmakelijk te verbinden aan de begrippen leefbaarheid en duurzaam. Niet omdat dit maatschappelijk goed overkomt, maar omdat Vryleve dit nog nadrukkelijker onderdeel laat uitmaken van haar doen en denken. Leefbaarheid is een containerbegrip en voor velerlei uitleg vatbaar. Vryleve probeert deze term begrijpelijk en dichtbij haar eigen functioneren te houden. Leefbaarheid wordt voor Vryleve bepaalt door de mate waarin de (toekomstige) bewoners vinden dat het goed wonen is in de gemeente Rijnwaarden/het dorp waarin men woont. Belangrijke elementen die dit bepalen zijn de woning, het gevoel van veiligheid, de aanwezigheid van faciliteiten en sociale kenmerken (burenhulp, contacten). Vryleve zet zich ook de komende jaren in voor een verdere verbetering van de leefbaarheid. In alles wat wij doen, vanaf de aankoop van kantoorartikelen tot en met de uitvoering van bouwprojecten , proberen wij een bijdrage te leveren aan een duurzame wereld. We maken bewuste keuzes in materiaalgebruik en nemen initiatieven die moeten leiden tot verminderde energieverbruik.


Pagina 5

Vryleve wil dit doen vanuit haar rol als maatschappelijk ondernemer. Dit betekent onder andere dat Vryleve eventuele positieve financiële resultaten, direct of op langere termijn in zal zetten voor haar primaire taak. Maatschappelijk ondernemer zijn betekent ook dat Vryleve er naar streeft om lokaal maatschappelijke problemen op de agenda te zetten en deze te helpen oplossen. Vryleve wil hiervoor de dialoog aan gaan met alle betrokken belanghouders/ belanghebbers , de problemen bespreekbaar maken! Vryleve stelt zich hierbij pro-actief op. Maatschappelijk ondernemer zijn betekent niet dat Vryleve per definitie de regie voert, de uitvoerder is of zorgt voor de financiering van de oplossing. Het betekent wel dat Vryleve zich kan en zal verantwoorden voor de beleidskeuzes die worden gemaakt. Om dit goed in te kunnen vullen moet Vryleve de belanghouders kennen, weten hoe ze denken en werken, weten wat ze willen en kunnen. Vryleve zet zich daarom in hen te leren kennen.


Pagina 6

Wat gaan we doen? Zoals aangegeven maken we voor de komende jaren geen concrete en/of ingewikkelde plannen, de wereld en onze werkomgeving verandert nog zo snel dat dit zinloos is. Maar natuurlijk hebben we wel beelden waar het naar toe gaat en op basis van die beelden werken we verder. Concreet betekent dit voor de komende jaren dat we: (blijven) zorgen voor voldoende, bij de vraag passende woningen: de vraag kennen, weten wat onze (toekomstige)klanten willen dit betekent dat we onze klanten moeten opzoeken, bevragen en met hen de mogelijkheden en onmogelijkheden bespreken van wat hun wensen zijn en/of worden. Tijdens de totstandkoming van dit ondernemingsplan hebben we de volgende aandachtspunten meegekregen: • evenredige groei van de dorpen • bouwen naar behoefte • bouwen in overleg met de doelgroepen • minimale behoefte aan koopwoningen • behoefte aan betaalbare woningen voor senioren de consequenties van de verwachte krimp vaststellen op basis van de meest recente cijfers moeten we onderzoeken wat deze consequenties zijn en wat dit betekent voor onze huidige woningvoorraad herijken van ons strategisch voorraadbeheer de impact van de crisis op de woningmarkt is enorm, dit feit gecombineerd met de voorgaande twee onderwerpen kan invloed hebben op ons huidige strategisch voorraadbeheer. Voldoende reden dus om deze te herijken. vraag en aanbod beter op elkaar afstemmen door de wensen van onze (toekomstige) klanten beter te kennen zullen we in staat zijn om een betere afstemming te realiseren tussen vraag en aanbod waar mogelijk bestaande woningen aanpassen aan gewijzigde woonwens in nieuwbouw wordt nadrukkelijk rekening gehouden met het uitgangspunt dat bewoners zo lang mogelijk in de woning kunnen blijven. Maar het huidige woningenbestand zal ook in de nabije toekomst het aanbod bepalen, voldoende reden dus om juist in de bestaande woningen te onderzoeken op welke wijze deze woningen flexibel gemaakt kunnen worden naar de toekomst toe projecten op maat realiseren we verwachten in de nabije toekomst geen grootschalige (nieuwbouw) projecten te gaan realiseren. Wel willen we ons inzetten om in kleinere aantallen maatwerk te gaan leveren. Maatwerk gezien de vraag en locatie. Maatwerk, die we als organisatie ook aankunnen.


Pagina 7

benodigde woon faciliteiten handhaven en waar gewenst uitbreiden: weten wat onze klant wil om tijdig te kunnen inspelen moeten wij weten wat onze klant wil. Dit geldt niet alleen voor de plattegrond van de woning maar zeker ook voor mogelijkheden op het gebied van “domotica” en mobiliteit (bijv. traplift) in de woning samenwerking met maatschappelijke organisaties intensiveren deze samenwerking is naar onze mening essentieel om verbeteringen te kunnen realiseren. Door deze samenwerking kunnen wij in staat zijn tijdig onze woningen aan te passen, zodat de woning geen belemmering is voor een optimale dienstverlening door de diverse organisaties

de goede kwaliteit van ons bezit handhaven: de wensen van onze klant kennen de feitelijke bewoner kan een heel ander beeld hebben van de woning als wij. Die schilderbeurt die wij voor ogen hebben, vindt de bewoner misschien wel flauwekul. Het sanitair waarvan wij vinden dat die nog jaren meekan, is volgens de bewoner misschien wel gedateerd en onvoldoende. Goed om te weten en er mee aan de slag te gaan. het dagelijks en planmatig onderhoud op elkaar afstemmen de technische staat van onze woningen is goed. Ondanks dat krijgen we geregeld reparatieverzoeken om kleine technische mankementen op te lossen. Door de oorzaken van deze verzoeken te combineren met het gepland onderhoud wordt gestreefd naar een verdere afname van het aantal verzoeken uitvoeren van planmatig onderhoud wij willen het planmatig onderhoud zoveel mogelijk “vraaggericht” uitvoeren. Dit betekent dat we het niet zo maar grootschalig uitvoeren op het moment dat dit ons het beste uitkomt, maar nadrukkelijk in overleg met de individuele huurder . het toepassen van nieuwe technische mogelijkheden o.a. op het gebied van duurzaamheid de technische ontwikkelingen staan ook op dit gebied niet stil. We volgen deze ontwikkelingen op de voet en streven ernaar onze klant hierover goed te informeren en daar waar mogelijk deze ontwikkelingen ook toe te passen in ons bezit proactief onze woonwinkel inzetten via de woonwinkel kunnen de bewoners hun wensen kenbaar maken met betrekking tot vervanging van sanitair, keukens, etc.. Vaak hebben huurders het beeld dat een aanpassing van de inrichting van keuken, toilet en badkamer pas aan de orde kan komen indien de technische staat daartoe aanleiding geeft. Dit hoeft echter niet het geval te zijn. Ook op verzoek van de huurder zijn wijzigingen mogelijk. In de woonwinkel zijn de diverse mogelijkheden te zien en kan besproken worden op welke wijze dit financieel te verwezenlijken is


Pagina 8

ons inzetten voor de verbetering van de woonomgeving: weten wat de bewoners willen dit blijft voor ons de basis van ons handelen. We hebben al enkele suggesties ontvangen: • winkels in Spijk, Herwen en Aerdt zijn niet levensvatbaar • concurrerende supermarkt, modezaak, apotheek in Lobith • “zitplekken”voor de senioren in Aerdt en Spijk • meer zitmogelijkheden op de markt in Lobith initiatieven ontwikkelen, stimuleren en ondersteunen ontdekken wat de bewoners weten is mooi, er vervolgens iets mee doen is beter en het doen realiseren is het best! Met de kennis die wij in huis hebben moeten wij in staat zijn om initiatieven zelf te ontwikkelen, initiatieven van anderen te stimuleren en ondersteunen zodat er daadwerkelijk verbeteringen van de woonomgeving gerealiseerd worden partijen bij elkaar brengen voor het realiseren van initiatieven kan het heel belangrijk zijn om verschillende partijen bij elkaar te brengen. Vryleve is een organisatie, die midden in de samenleving staat en gesprekspartner is van alle partijen die een rol spelen in de verbetering van de woonomgeving. De ideale positie om partijen bij elkaar te brengen. de individuele bewoner er bij betrekken elke bewoners heeft nadrukkelijk invloed op de omgeving, enerzijds door zijn gedrag (bijv. veroorzaken van straatvuil, onderhoud tuin) anderzijds kan de bewoner door middel van sociale controle verkeerd gedrag positief beïnvloeden c.q. corrigeren. de pluspunten (natuur, rust en ruimte) van wonen in Rijnwaarden promoten: consistent pr-beleid ontwikkelen en uitvoeren in een situatie waar sprake is van een verkleining van de vraagzijde is het heel belangrijk om er voor te zorgen dat bij die vraagzijde bekend is hoe goed het wonen is in Rijnwaarden in zijn algemeen en in een woning van Vryleve in het bijzonder. Dit betekent dat we bewust en gericht onze momenten moeten uitzoeken om dit uit te dragen. Gericht ook op mogelijke nieuwe groepen klanten.


Pagina 9

Hoe gaan we dit doen? We gaan niet met oogkleppen op de toekomst in. We gaan als eerste zorgen voor een stevige basis, een fundament die staat en waarop we verder kunnen bouwen. Dit fundament staat er eind 2010! Dit fundament bestaat uit: 1. Een primair proces wat uitstekend loopt De belangrijkste basis voor Vryleve is het verhuurproces. Dit is namelijk de belangrijkste inkomensbron. Het proces welke begint bij de huuropzegging en eindigt bij de nieuwe bewoning (inclusief nazorg) moet goed lopen. Een proces waarbij ook elk onderdeel van de organisatie betrokken is! Elk hiaat hierin kost naast geld als gevolg van langere leegstandsduur, enorm veel energie om het op te lossen.

2. Een gezonde financiële situatie Hoe belangrijk een gezonde financiële situatie is behoeft in deze tijd geen nadere uitleg. Vryleve zit momenteel in een situatie waarin veel kort lopende leningen zijn aangetrokken om de nieuwbouwprojecten te financieren. Leningen die in principe zouden worden afgelost door de verkoop van deze projecten. Doordat de verkoop is gestagneerd moet er een structurele oplossing gezocht worden voor de herfinanciering van deze kortlopende schulden. Daarnaast zullen alle investerings- en desinvesteringsplannen worden afgezet tegen de randvoorwaarden, zoals die zijn opgenomen in het in 2009 opgesteld financieel beleidsplan. Hierdoor ontstaat inzicht in de consequenties van voorgenomen besluiten zowel voor de korte als de lange termijn.

3. Duidelijke structuren Op basis van de toenmalige weten regelgeving is indertijd gekozen voor een structuur met diverse besloten vennootschappen (BV’s). Gezien de opgedane ervaringen en de huidige weten regelgeving streven we ernaar het aantal BV’s terug te brengen naar een minimum. Dit leidt tot meer duidelijkheid en minder administraties. Binnen Vryleve wordt op dit moment organisatie-gericht gewerkt. Een werkwijze die goed functioneert, maar bij afdelingsoverschrijdende processen wel eens wil leiden tot hiaten. Hiaten, die meestal ontstaan door communicatiestoringen. Doelstelling is om dit te inventariseren en in deze gevallen de stap te maken naar proces-gericht werken. De gemeente Rijnwaarden is een belangrijk partner van Vryleve. Op elk gebied waar Vryleve opereert zijn er raakvlakken met de gemeente. Dit geeft het belang aan van een goede overlegstructuur met de gemeente. Een duidelijke structuur zal leiden tot minder communicatiestoornissen, kortere lijnen en een snellere besluitvorming. Wij streven ernaar om dit zo snel mogelijk te verwezenlijken, maar beseffen heel goed dat dit alleen realiseerbaar is samen met de gemeente.


Pagina 10

4. Goede communicatie Een organisatie als Vryleve, die midden in de samenleving staat, moet zorgen voor een goede communicatie. De basis hiervoor is dat alle medewerkers weten wat er speelt en wat de motieven zijn geweest voor de besluitvorming. Alleen dan zijn medewerkers in staat eventuele vragen van klanten goed te beantwoorden. Dit betekent dat directie en management helder en snel moet communiceren met de medewerkers. Een goede externe communicatie is voor Vryleve zeer belangrijk. Dit kan medebepalend zijn voor het wel of niet slagen van overleggen en/of het realiseren van projecten. Het is dus heel belangrijk dat helder is wie hiervoor verantwoordelijk is en op welke wijze de communicatie zal plaatsvinden. Uitgangspunt zal altijd zijn dat de communicatie open en eerlijk is én dat we doen wat we zeggen! 5. Organisatie De medewerkers vormen de organisatie. Zij zullen bepalend zijn voor het al dan niet slagen van onze doelstellingen. Medewerkers, die in de afgelopen moeilijke periode hebben laten zien van het goede hout gesneden te zijn. Medewerkers, die ook hebben aangegeven dat er natuurlijk werkzaamheden zijn die verbeterd kunnen worden en/of efficiënter uitgevoerd kunnen worden. Met hen gaan we die slag ook maken!

Dit fundament staat er eind 2010! Een duidelijke en ambitieuze uitspraak. Ambitieus omdat de weergegeven activiteiten weliswaar vanzelfsprekend lijken, maar in de praktijk niet eenvoudig te realiseren zijn. Niet eenvoudig omdat we dit moeten realiseren terwijl alle processen gewoon doorgaan, onze klant hier geen hinder van mag onder vinden én omdat we ook afhankelijk zijn van de medewerking van externe partijen. Wij zullen hen duidelijk moeten kunnen maken dat de door ons gewenste verbeteringen echt verbeteringen zijn. Dat moet en zal ons lukken!


Pagina 11

OpMaat naar de toekomst!

Recommend Documents