EUROPESE ZORGVASTGOED MARKT Strategie en haalbaarheid zorgvastgoedfonds 4 juni 2008
Ingrid Hulshoff Portfolio Manager Healthcare ING Real Estate Investment Management
1.
AGENDA EN INTRODUCTIE
1. AGENDA EN INTRODUCTIE 2. BELEGGINGSSTRATEGIE 3. ZORGSTRATEGIE 4. ZORGVASTGOEDMARKT EUROPA 5. VRAGEN?
Real Estate
2
1. INTRODUCTIE BRUG TUSSEN GEBRUIKER EN PENSIOENFONDS
Real Estate
3
1. INTRODUCTIE BRUG TUSSEN GEBRUIKER EN PENSIOENFONDS
Optimale Huisvesting
Kapitaal
Institutionele beleggers
Gebruiker (Zorginstelling)
(Pensioenfonds)
Optimaal Rendement
Real Estate
Huursom
4
1.
INTRODUCTIE BRUG TUSSEN GEBRUIKER EN PENSIOENFONDS
BELEGGINGSSTRATEGIE PENSIOENFONDS
ZORGSTRATEGIE ZORGAANBIEDER
•Rendement; stabiele lange termijn inkomsten
•Focus op langjarig aanbieden van goede en toegankelijke zorg
•Risico; bescherming tegen inflatie
•Continuïteit; uitbesteden risico’s
•Diversificatie
•Concurrentiepositie; investeren in zorg (niet in stenen)
Gezamenlijk streven naar lange termijn zekerheid
Real Estate
5
2. BELEGGINGSSTRATEGIE PASSEND BIJ PENSIOENFONDSKLANT
• Groter aandeel vastgoed in totaal portefeuille • Is er een alternatief? • Trends en ontwikkelingen • Nieuwe markten/producten • Eigen karakteristieken
Real Estate
6
2. BELEGGINGSSTRATEGIE ZORGMARKT
GDP per industry as % of total for EU 27 (2005) 21,9%
Housing (business and private) 9,5%
Healthcare 7,1%
Transport & communication
6,3%
Wholesale trade¹
6,0%
Construction
5,6%
Financial intermediation
5,1%
Education 3,3%
Retail trade¹
2,9%
Hotels & restaurants Manufacture of metals & metal products
2,4%
Electricity, gas & water supply
2,1%
Manufacture of food, beverages & tabacco
2,1%
Motor vehicles (sales & maintenance)
1,9%
¹ Excluding sales and maintenance of motor vehicles
Bron: Euromonitor, Eurostat, Roland Berger
Real Estate
7
2. BELEGGINGSSTRATEGIE ZORGMARKT
Real growth of healthcare expenditure vis-à-vis real GDP growth in selected European countries
6.0% 5.0%
4.0%
3.0%
2.0% 1.0%
0.0% France
Germany
Netherlands
Spain
Healthcare expenditure growth Bron: World Health Organisation/EIU (2000 – 2004)
Real Estate
8
Sweden GDP Growth
EU
2. BELEGGINGSSTRATEGIE ZORGMARKT correlation of real healthcare expenditure growth and real GDP growth
* When excluding 1991, the year of the economic unification of Germany, the correlation coefficient is 0.1 for Germany Bron: World Health Organisation/EIU (1985 – 2004) Real Estate
9
2. BELEGGINGSSTRATEGIE DEMAND
Real Estate
10
2. BELEGGINGSSTRATEGIE DEMAND
life expectancy at age 65 24 Forecast
22
20 France Germany
18
Netherlands Spain
16
Sw eden EU
14
12
10 1981
1984
1987
1990
1993
1996
1999
2002
Bron: World Health Organisation
Real Estate
11
2005
2008
2011
2014
2017
2020
2. BELEGGINGSSTRATEGIE DEMAND
years of life with and without serious health problems (2003) France Germany Netherlands Spain Sweden eu15 0
10
20
30
40
Years without serious health problems Years with serious health problems
Bron: Eurostat
Real Estate
12
50
60
70
80
90
2. BELEGGINGSSTRATEGIE SUPPLY headcount employment / 65+ population 8,00 Forecast 7,00 6,00 5,00
France Germany
4,00
Netherlands Spain
3,00
Sweden
2,00 1,00 0,00 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 Bron: World Health Organisation/Experian/Eurostat/Insee
Real Estate
13
2. BELEGGINGSSTRATEGIE SUPPLY average length of stay (acute hospitals only) 16 14 12
France Germany
10
Netherlands Spain
8
Sweden EU
6
Australia USA
4 2
19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06
0
Bron: World Health Organisation
Real Estate
14
2. BELEGGINGSSTRATEGIE GAP DEMAND-SUPPLY
Bron: PWC, ING REIM R&S
Real Estate
15
3. ZORGSTRATEGIE EIGENAAR: BEPALEN RENDEMENTSEIS VASTGOED: EEN ILLUSTRATIE
• Risico vrije rentevoet
:
4,5%
• Risico opslag zorgvastgoed
:
4,0%
• Illustratieve rendementseis
:
8,5%
HOE STAAT DEZE 8,5% IN VERHOUDING TOT RENDEMENT OP ZORG?
Real Estate
MIDDELEN VRIJMAKEN (VAN VASTGOEDINVESTERING NAAR ZORGINVESTERING)
16
3. ZORGSTRATEGIE EIGENDOM VASTGOED; ZELF DOEN OF UITBESTEDEN
Als toelichting op sheet 18 VERGELIJKING HUISVESTINGSLASTEN UITBESTEDEN; 8,5% ZELF DOEN; FINANCIERING
4,5%
(REV -> WACC)
AFSCHRIJVING
2,5%
(gem. 38 jaar)
ONDERHOUD
1%
PERSONEEL
1%
9%
Real Estate
17
3. ZORGSTRATEGIE EIGENDOM VASTGOED; ZELF DOEN OF UITBESTEDEN
VERGELIJKEN TWEE UITERSTEN OBV NETTO CONTANTE WAARDE Real Estate
18
4. ZORGVASTGOEDMARKT EUROPA MARKTOMVANG
estimated market size in target countries (2004)
Bron: World Health Organisation/ ING REIM R&S
Real Estate
19
4. ZORGVASTGOEDMARKT EUROPA MATE VAN VOLWASSENHEID
Bron: ING REIM R&S
Real Estate
20
4. ZORGVASTGOEDMARKT EUROPA SELECTIECRITERIA Regional attractiveness based on demographic and economic trends (20052015)
Bron: ING REIM R&S
Real Estate
21
4. ZORGVASTGOEDMARKT EUROPA RISK/RETURN PROFILE Investment styles classified according to risk/return profile
Bron: Baum, INREV, ING REIM R&S
Real Estate
22
5. VRAGEN?
Real Estate
23
