Toekomstbestendig 2019
20 19 Missie TBV Wonen is een excellente woningcorporatie in Noord-Brabant, die zich richt op het huisvesten van mensen die daarbij een helpende hand kunnen gebruiken. Wij investeren in de kwaliteit en betaalbaarheid van woningen en werken samen aan het leveren van maatschappelijke prestaties. Dit doen we op een creatieve, verbindende duurzame manier.
e voor d
t
s m o k e to
Visie Toekomstbestendig Voor u ligt het Ondernemingsplan “Toekomstbestendig” 2019. Het Ondernemingsplan “Ruimte voor mensen” 2013 was gericht op de hervorming van TBV Wonen van een vastgoed georiënteerd bedrijf naar een mensgerichte en op samenwerking gerichte woningcorporatie. Het Ondernemingsplan “Gewoon Excellent” 2016 was een volgende stap om expliciet te kiezen voor de klant. We onderstreepten de ambitie om een excellente organisatie te zijn op diverse terreinen. Dat willen we in het voorliggende Ondernemingsplan “Toekomstbestendig” 2019 vanzelfsprekend continueren, want we zijn er nog niet. TBV Wonen bezit kwalitatief goede woningen, op prima locaties, heeft deskundige medewerkers, is klantgericht en kan de concurrentie aan. De omgeving verandert in hoog tempo, economische groei is geen gegeven meer, inkomens stijgen niet meer automatisch. Nu de langverwachte Woningwet in werking is getreden veranderen de aanpassingen in hoog tempo. Het domein van corporaties is gedefinieerd, en we moeten daar ieder moment aan voldoen en dat ook kunnen aantonen. Tegelijkertijd weten we dat we er enkel zijn voor de mensen die een helpende hand kunnen gebruiken en die niet zelfstandig in huisvesting kunnen voorzien. De komende jaren zullen bijzondere doelgroepen in omvang toenemen. De vergrijzing stelt andere eisen aan woningen als mensen langer zelfstandig blijven wonen. Ambulantisering van de zorg, toename van vluchtelingen en statushouders zorgt voor een andere dynamiek in de goedkope voorraad. Het aantal huishoudens met multi-problematiek zal de komende jaren fors groeien. Daarmee ligt het speelveld vast, de kaders zijn helder omschreven en het is aan de corporaties om de toekomst in eigen hand te nemen. TBV Wonen kiest in het nieuwe Ondernemingsplan “Toekomstbestendig” voor zes terreinen. Samen met haar partners werkt TBV Wonen ook de komende jaren graag weer aan deze thema’s om een bestendige toekomst van het wonen tegemoet te gaan. Rob Vinke Directeur-bestuurder
voor de
toekomst
1. betaalbaarheid
1. betaalbaarheid Doordat woningcorporaties terug naar de kerntaken gaan en de primaire en secundaire doelgroepen meer aandacht krijgen, verkrijgt betaalbaarheid een geheel andere betekenis. Uit onderzoek is gebleken dat de komende jaren een tekort aan betaalbare woningen gaat ontstaan. Door de inkomensafhankelijke huurverhoging, harmoniseren van huren en door sloop/nieuwbouw ontstaat in Tilburg in 2020 een tekort van 1640 betaalbare huurwoningen. Door de introductie van de passendheidstoets wordt betaalbaar wonen gedefinieerd als netto huur onder de € 576,87 (eerste aftoppingsgrens) en € 618,24 (tweede aftoppingsgrens). TBV Wonen heeft als ambitie een substantiële bijdrage leveren aan betaalbaar wonen in Tilburg mede in het licht van het afgesloten Convenant Wonen. Dit kan door huidige huurprijzen niet meer uit te laten stijgen boven de aftoppingsgrenzen en door nieuwbouwwoningen te realiseren en/of door te investeren in duurzaamheid, bijvoorbeeld nul op de meter. Het realiseren van duurzame nieuwbouwwoningen heeft daarbij de voorkeur op goede locaties, als er behoefte is vanuit de markt. Er zal ook geëxperimenteerd worden met concepten die het wonen goedkoper maken, waarbij bewoners in een vroegtijdig stadium actief betrokken worden.
Doelstellingen • TBV Wonen realiseert 600 nieuwe woningen, waarvan 90% betaalbare woningen • TBV Wonen zorgt voor een minimale gemiddelde restant levensduur van 25 jaar door een mix van nieuwbouw en renovatie • TBV Wonen hanteert een beperkte gemiddelde huurverhoging van inflatie + 1% voor het gehele bezit • Concept ontwikkelen voor goedkoop wonen met actieve inbreng van toekomstige huurders • TBV Wonen behoudt het huidige aantal woningen onder de aftoppingsgrenzen en harmoniseert de huren niet meer.
2. Duurzaamheid
voor de
toekomst
2. duurzaamheid Duurzaamheid was al een belangrijk onderwerp binnen de volkshuisvesting, maar door klimaatdoelstellingen en het besef dat de fossiele brandstoffen eindig zijn, neemt duurzaamheid een steeds belangrijkere positie in. TBV Wonen heeft in 2010 het klimaatverdrag getekend om een bijdrage te leveren aan Tilburg CO2 neutraal in 2045. We zijn ook aanhaker bij de landelijke stroomversnelling voor wat betreft het realiseren van nul op de meter woningen. In 2015 heeft TBV Wonen de Brabantse Deal om 800.000 woningen te voorzien van nul op de meter mede getekend. Nul op de meter wordt de norm binnen enkele jaren voor zowel de nieuwbouw als de bestaande bouw.
Doelstellingen • In 2025 hebben de huurwoningen van TBV Wonen een gemiddeld energielabel B • TBV Wonen levert een actieve bijdrage aan de Brabantse Deal • TBV hanteert vanaf 2018 NOM als norm, 100% nieuwbouw en vernieuwbouw • In 2017 oplevering nieuwbouw NOM • In 2016 experiment renovatie gestapelde bouw NOM
voor de
toekom
st
3. Excellente dienstverlening
3. Excellente dienstverlening Het Ondernemingsplan 2016 heeft als titel “Gewoon Excellent”. Deze ambitie heeft geleid tot een totaalscore van 7,8 bij KWH en tot de AA score in de Aedesbenchmark (BA in 2014) Deze goede score willen we ook de komende jaren continueren. Het streven is er echter ook op gericht om de bedrijfslasten nog verder te verlagen. Dit kan op gespannen voet komen te staan met het streven naar excellente dienstverlening. We gaan daarom de klant stimuleren meer gebruik te maken van onze digitale dienstverlening (kanaalsturing). Hiervoor gaan we geleidelijk aan kanalen minder toegankelijk maken. Nu besteden we evenveel aandacht aan alle klanten, maar er ontstaat meer tijd om aandacht te besteden aan bepaalde groepen. We zullen veel meer moeten sturen op klantgroepen, wie is onze klant en wat verwacht de klant van ons. Een persoonlijke benadering is daar voor van groot belang. Om gerichter te kunnen sturen op optimaal bedienen van de klant, zal een klantvisie worden ontwikkeld, waarbij verschillende klantgroepen worden gedefinieerd en we hiermee ook meer inzicht verschaffen in het oordeel van de klant over onze dienstverlening.
Doelstellingen • TBV Wonen wil een excellente dienstverlener zijn voor huurders en woningzoekenden • 70% van de mensen met informatieve vragen maakt eind 2018 gebruik maken van digitale dienstverlening • Eind 2018 wil TBV Wonen behoren tot de drie beste corporaties in de vergelijkbare klasse van KWH • TBV Wonen wil behoren bij de koplopers in de Aedesbenchmark maximaal 1B scoren, rest A
voor de
toekomst
4. Maatschappelijk presteren
4. Maatschappelijk presteren TBV Wonen is een maatschappelijke organisatie die door haar belanghouders en toezichthouders wordt beoordeeld. Corporaties hebben op landelijk niveau een minder sterk imago gekregen, maar op lokaal niveau blijven corporaties onveranderd sterk presteren. Prestaties dienen daarom ook zichtbaar te zijn en de samenleving moet er van op de hoogte worden gesteld. Het feit dat TBV Wonen gemiddeld op een huurniveau ligt van 72% van de maximale huurprijs, betekent dat wij 28% als bijdrage leveren aan de betaalbaarheid van onze woningen. Leefbaarheid is een belangrijk thema, ook al zijn wettelijke mogelijkheden sterk ingeperkt. Maximaal € 125 per verhuureenheid mag worden besteed aan het verbeteren van de leefbaarheid in het eigen bezit. Leefbaarheid in het bezit verbeteren raakt alle medewerkers die direct met de klant te maken hebben. In 2017 vindt er wederom een visitatie plaats waarbij het maatschappelijk presteren wordt beoordeeld. TBV Wonen is en blijft partner van het Tilburg Akkoord en blijft daardoor verantwoord werken aan de maatschappelijke doelen die met de andere corporaties en de Gemeente zijn afgesproken.
Doelstellingen • Visitatiecijfer in 2017: 7,4 • Maatschappelijke prestaties zichtbaar maken en ook uitdrukken in financiële en niet- financiële indicatoren • Meer en gerichte communicatie over de maatschappelijke inzet en prestaties door een gericht communicatiebeleid • Positie van huurders wordt versterkt, door faciliteren van huurdersorganisaties • We voldoen aan de wettelijke kaders die gesteld zijn aan inzet op het gebied van leefbaarheid
voor de
toekoms
t
5. Financiële continuïteit
5. Financiële continuïteit Financiële continuïteit is de belangrijkste randvoorwaarde van een bedrijf. TBV Wonen is een financieel gezonde corporatie. Door een jarenlang sober en doelmatig beleid zijn wij nu in staat te investeren in de betaalbare voorraad. De normen die de financiële toezichthouders stellen worden hierbij als norm gehanteerd, waaraan TBV Wonen vanzelfsprekend wil blijven voldoen.
Doelstellingen •TBV Wonen wil te allen tijde toegang hebben tot de kapitaalmarkt •TBV Wonen wil blijven voldoen aan de vijf financiële ratio’s van het WSW •TBV Wonen wil jaarlijks een goede beoordeling op de 24 business risks van het WSW •TBV Wonen wil jaarlijks een goede beoordeling van de Autoriteit wonen en ILT
voor de
toekoms
t
6. Organisatieontwikkelingen en Governance
6. Organisatieontwikkeling en governance Organisatieontwikkeling De cultuur van een organisatie is mede bepalend voor het presteren, maar ook voor het welzijn van medewerkers. Zowel binnen de organisatie als naar buiten toe vormt samenwerking een belangrijk onderdeel van de cultuur. Daarin is de manier van leidinggeven van eminent belang. Aanspreken op gedrag, feedback geven hoort bij coaching. Maar ook verantwoordelijkheden en bevoegdheden neerleggen in de organisatie op het juiste niveau. Medewerkers worden actief gecoacht en opgeleid om de verantwoordelijkheden en bevoegdheden te nemen. TBV Wonen staat voor een aantal uitdagingen op het gebied van personeelsbeleid. Om flexibel in te spelen op veranderingen in de markt wordt daarom de komende jaren gekeken, op natuurlijke momenten, of flexibilisering nodig is en of gewenst is.
Doelstellingen
• Omgevingsvariabelen veranderen in hoog tempo, ook op het gebied van personeel en organisatie. TBV Wonen wil daarom een flexibele schil aanbrengen in haar personeelsbestand, zodat zij adequaat kan inspelen op veranderingen en tijdig mensen kan inhuren. Dit geschiedt op natuurlijke momenten. • Leidinggevenden zijn in staat om de cultuurverandering te begeleiden naar meer verantwoordelijkheden op het juiste niveau • Medewerkers zijn in staat om verantwoordelijkheden en bevoegdheden aan te nemen Governance Bij Governance gaat het om goed, degelijk, transparant en integer bestuur. In 2015 is een nieuwe Governance code door de leden van Aedes vastgesteld die eind 2015 door Bestuur en Raad van Toezicht van TBV Wonen is overgenomen. TBV Wonen wil te allen tijde voldoen aan de Governancecode 2015. De nieuwe Woningwet stelt veel aanvullende regels, waaraan de corporaties en dus ook TBV Wonen moeten voldoen.
Doelstellingen
• Volledig voldoen aan de Governancecode 2015 en aan de regelgeving vanuit de Woningwet 2015 • Positieve oordeelbrieven Autoriteit Woningcorporaties • Implementeren van de vijf principes van de Governancecode op houding en gedrag • Permanent aandacht voor integriteit
