ZNALECKÝ POSUDEK č.3523-346/2013 O ceně podílu o velikosti 1/2 rodinného domu ve Šternberku, Radniční č.p.155/19, včetně příslušenství a pozemku p.č.227, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 196 m2, vše zapsáno na LV č.2531 pro k.ú.Šternberk
Objednatel posudku:
Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 12.9.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 23 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 12.9.2013
A. Nález
1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny podílu o velikosti 1/2 rodinného domu ve Šternberku, Radniční č.p.155/19, včetně příslušenství a pozemku p.č.227, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 196 m2, vše zapsáno na LV č.2531 pro k.ú.Šternberk
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Rodinný dům Radniční 155/19 785 01 Šternberk Olomoucký Olomouc Šternberk Šternberk 13 605
Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 128,4535 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 128,45 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.4.2013, 12.9.2013 za přítomnosti znalce a paní Jany Krejčí, spoluvlastníka nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.2531 pro k.ú.Šternberk - kopie katastrální mapy - mapa okolí
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje
Paní Jana Krejčí, Radniční 155/19, 785 01 Šternberk rč:645508/0610 Pan Jiří Krejčí, Radniční 155/19, 785 01 Šternberk rč:620704/1038
1/2
1/2
odpovídají skutečnosti
6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je řadový vnitřní, částečně podsklepený objekt se dvěma nadzemními podlažími. Sedlová střecha, krytina z osinkocementových šablon, bleskosvod není instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Dům je zděný, fasáda je vápenná. Okna jsou dřevěná špaletová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené, schody jsou standardní s povrchem z teraca. V přízemí se nachází nebytový prostor se dvěma místnostmi a kuchyňkou, v patře je pak byt dispozice 4+kk. Topení je ústřední s plynovým kotlem, vč.teplé vody, nebytových prostorách elektrické přímotopy. Kuchyň je standardní s linkou a plynovým sporákem. WC je standardní splachovací, koupelna s vanou. Podlahy jsou z dlažeb, koberců, laminátu. Dům je starý nejméně 180 roků, stav je podprůměrný, celkové vybavení je průměrné. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod a na plyn. Kanalizace je svedena do jímky. Parkování u domu je ztížení vlivem lokalizace v centru města.
-3-
8. Obsah znaleckého posudku
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
-4-
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Rodinný dům
Zatřídění pro potřeby ocenění
Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 5, typ D zděná podsklepená nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111
Úprava koeficientu prodejnosti Kp
Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění: Prodej dražbou Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,0540 Úprava koeficientu prodejnosti o: -10,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,9486
-5-
Výpočet jednotlivých ploch Název sklep přízemí patro
Plocha 5,2*18,2 8,45*18,2 153,79
[m2] 94,64 153,79 153,79
= = =
Zastavěné plochy a výšky podlaží
Zastavěná. Konstr. výška plocha 94,64 m2 2,20 m 153,79 m2 3,04 m 2 153,79 m 2,90 m
Název sklep přízemí patro
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název spodní stavba vrchní stavba zastřešení
Obestavěný prostor 94,64*2,2 153,79*8,53 153,79*1,4/2
= = =
[m3] 208,21 m3 1 311,83 m3 107,65 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
spodní stavba vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
PP NP Z
Obestavěný prostor 208,21 m3 1 311,83 m3 107,65 m3 1 627,69 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy
Provedení kamené smíšené s kamenem rovné a klenbové -6-
Hodnocení standardu P P S
Část [%] 100 100 100
4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
dřevěný vázaný, neumožňující podkroví osinkocementová pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky běžné keramické obklady standardní dřevěná špaletová koberec keramická dlažba plynový kotel světelná, třífázová chybí ocelové trubky, studená i teplá voda elek. kotel + nepřímotopný zásobník zemní plyn litinové potrubí plynový sporák umyvadlo, vana, WC splachovací
S
100
S S S N C S S S S S S N S C S N S P S S S C
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4
Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod
Obj. podíl [%] P P S S S S S N C S S S S S S N S C
4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,40 2,40 3,90 3,40 5,30 2,30 1,40 4,20 4,00 0,50 -7-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 0,00
Upravený obj. podíl 1,98 11,18 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 5,08 0,00 2,40 3,90 3,40 5,30 2,30 1,40 6,47 4,00 0,00
19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S N S P S S S C
2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40 3,00
100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,54 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00
2,80 2,46 0,50 1,33 0,50 5,00 0,40 0,00 84,00 0,8400
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] 3 Plná cena: 1 627,69 m * 3 248,97 Kč/m3
= =
3 248,97 5 288 315,98 Kč
Opotřebení: 60,000 %
-
3 172 989,59 Kč
Rodinný dům - zjištěná cena
=
2 115 326,39 Kč
1 900,0,8400 1,0000 2,1460 0,9486
Určení opotřebení odborným odhadem
-8-
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemek
Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + 10% * (100 % + 100%) 120,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Výhodná poloha Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,9486 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění
Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 128,45 1,00 2,1460 0,9486
Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 227
Výměra [m2] 196,00
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
120,00
575,27
Jedn. cena [Kč/m2] 575,27
Cena [Kč] 112 752,92 112 752,92
Pozemek - zjištěná cena
=
-9-
112 752,92 Kč
C. Rekapitulace
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
5 288 316,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
5 288 316,- Kč
2. Ocenění pozemků 112 752,90 Kč
2.1. Pozemek 2. Ocenění pozemků celkem
112 752,90 Kč
Celkem
5 401 068,90 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
5 401 068,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
2 115 326,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 115 326,40 Kč
- 10 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
112 752,90 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
112 752,90 Kč
Celkem
2 228 079,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
2 228 079,30 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Dvamilionydvěstědvacetosmtisícosmdesát Kč
- 11 -
2 228 080,- Kč
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti:
Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 2.558.000,- Kč s příslušenstvím, úroky, úplatou, poplatky a pokutami - Cordtrade s.r.o., Jiráskova 81/13, Hodolany, 779 00 Olomouc 9, Nařízení exekuce 50EXE-7205/2012 ze dne 22.11.2012, Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti 123EX - 279/2012-10 ze dne 6.12.2012, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 2.433.125,- Kč s příslušenstvím - Cordtrade s.r.o., Jiráskova 81/13, Hodolany, 779 00 Olomouc 9. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.
Porovnání s obdobnými nemovitostmi :
Rodinný dům se dvěma bytovými jednotkami, Olomoucká, Šternberk, 3+1 a 2+1 a nebytovým prostorem (samostatný vstup) v širším centru města. Dům byl rozšířen o dvorní křídlo, kde v patře vznikl další byt, v přízemí dílna, býv. chlév. atd. K užívání malý dvorek. Napojeno na IS, vytápění plynové, el. tažena před cca 10 lety, dům je část. podsklepen, půda vhodná k vestavbě. Pozemek 236 m2. Požadovaná cena 2.6900.000,- Kč včetně provize.
- 12 -
k prodeji dům o dvou bytových jednotkách. Dům je velice zajímavě dispozičně řešen. V přízemí se nachází byt 2+1, v prvním podlaží byt 4+1. V podkroví lze dobudovat další bytovou jednotku. Za domem je prostorný dvůr a hospodářské budovy. Možnost velké slevy. Požadovaná cena 2.500.000,- Kč včetně provize.
prodej cihlového podsklepeného činžovního domu z roku 1879 v historické části centra města Šternberka na Bezručově ulici. Zastavěná plocha a nádvoří 415 m2, dvůr s břidlicovýma plotnama. Střecha sedlová, plech. Nové komíny. Pavlač. Voda a kanalizace obecní, připojení do domu je již v plastu. V domě je 5 bytů, a to: 1. NP - 2 byty, 2. NP - 2 byty a 3. NP - 1 byt. Společné prostory jsou ve výborném stavu. Topení ÚT - plynové, možnost krbových kamen. Parkety, dlažba. Požadovaná cena 3.200.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. - 13 -
Negativně působí prodej podílu.
Obvyklá cena bez vlivu závad : 2.200.000,- Kč celá nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč
Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti na LV č. 2531 stanovuji na 660.000,- Kč. Slovy: Šestsetšedesáttisíc Kč
Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
V Tršicích 12.9.2013
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.20.
- 14 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3523-346/2013 znaleckého deníku.
- 15 -
E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2531 ze dne 14.2.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 16 -
počet stran A4 v příloze: 3 1 4 3
Fotodokumentace nemovitosti
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
Mapa oblasti
- 21 -
- 22 -
- 23 -
