Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3793/031/2015 6
Pozemky: Vlastník jednotky: Vlastník pozemku:
Bytová jednotka č. 266/8 v bytovém domě čp. 260,266 na pozemku p.č. st. 298, s příslušenstvím, včetně podílu o velikosti 11409/74448 na společných částech domu čp. 260,266 a na pozemku p.č. st. 298, to vše v k.ú. Martínkovice obce Martínkovice. Martínkovice 266 / 266, Martínkovice Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Martínkovice, k.ú. Martínkovice, kód k.ú. 692166, LV 367 st. 298 Jiří Novák, Martínkovice 266, 55001 Martínkovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Jiří Novák, Martínkovice 266, 55001 Martínkovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL :
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:1315/2014-A, 22.1.2015
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje:
Adresa objednatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 telefon: IČ: 25023217
e-mail: DIČ: CZ25023217
ZHOTOVITEL :
Ing. Libor Hemelík
Adresa zhotovitele:
Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail:
[email protected] IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 250 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
11 stran
9.2.2015 Počet příloh:
V Borohrádku, dne 12.2.2015
Datum zpracování : 5
12.2.2015
Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.3 Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce stavby: Rekonstrukce jednotky:
celková celková
stavba dokončena v r. 1920 změna stavby v r. střecha, fasáda zateplení okna, dveře sociální zařízení kuchyňská linka podlahy
dílčí dílčí
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Přípojky:
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
266/8
3
Typ
2. NP
3+1
Konstrukce: Využití: Okolí :
plyn zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Počet podlaží celkem:
rekonstrukce v r. 2008 ostatní okna dveře
Přípojky:
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Širší centrum - smíšená zástavba 506 (pokles) dobře udržovaná neudržovaná k částečné rekonstrukci lokální - elektřina
z toho podzemní:
0
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m2
m2
m2
100,58
0,00
0,00
ks
montované jiné podnikání volný objekt
plyn zp. příjezd
autobus silnice II.,III.tř
3
Počet bytů/nebytů
11/0
Celková Započitatelná Podíl Obvyklá cena plocha plocha na společných jednotky jednotky částech domu a pozemku m2
m2
100,58
100,58
Kč/m2
1/1
2 486 Kč/m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
Současný stav 281 624 Kč 0 Kč 804 600 Kč 250 000 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí v lokalitě s podprůměrnou občanskou vybaveností. V místě jsou základní inženýrské sítě. Je odsud horší dostupnost větších sídel a jedná se o region s vyšší nezaměstnaností. Bytový dům je v dobrém stavebně-technickém stavu, byt je průběžně modernizovaný, negativně bude působit skutečnost, že není dokončena rekonstrukce pokoje v 1.NP. Údržba bytu je mírně zanedbaná. Nabídka srovnatelných nemovitostí v širším okolí výrazně převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástavy není v obvyklé ceně zohledněna.
-2-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Martínkovice se nachází v okrese Náchod a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Broumov. Obec Martínkovice se rozkládá asi 21 kilometrů severovýchodně od Náchoda a pět kilometrů jižně od města Broumov. Obec je vzdálená přibližně 4 km od polských hranic. V obci žije asi 500 obyvatel. V obci se nachází obecní úřad, MŠ, ZŠ 1. stupeň, obchod, restaurace, hřiště. Nemovitost se nachází v centrální zastavěné části, v rozptýlené zástavbě rodinných a bytových domů podél silnice do západní části obce (k Broumovským a Policským stěnám).
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o zděný třípodlažní bytový dům č.p. 260,266, se třemi nadzemními podlažími a se sedlovou střechou. Základové pasy bez izolací, obvodové konstrukce jsou zděné tl. 45 cm. Krytinu střechy tvoří falcovaný plech, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější omítky jsou vápenocementové. Oceňovaný byt se nachází ve 2. NP a v 1.NP vchodu 266, napravo proti schodišti. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře plné nebo částečně prosklené a shrnovací, podlahy jsou dřevěné s textilií a z keramické dlažby, topení lokální akumulačními kamny, ohřev teplé vody elektrickým bojlerem. V kuchyni je elektrický sporák s digestoří, je zaveden světelný i motorový proud, vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC ve zděném jádře. Oceňovaný byt i dům jsou v dobrém stavebně technickém stavu, jedna místnost v 1.NP však není stavebně dokončena. Ve výpočtu je z tohoto důvodu její výměra krácena na polovinu. Dispozice: 2.NP - vstupní chodba, kuchyň, pokoj, koupelna s WC 1.NP - 2 pokoje (z toho jeden není stavebně dokončen - hrubá stavba).
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 0 / 3 Počet bytových/nebytových jednotek: 11 / 0
okna
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: Přístupová komu.: Využití:
voda zpevněná bydlení
kanalizace nezpevněná pronájem
plyn elektro přes pozemky parc. číslo podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
-3-
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti Nemovitost:
byla v minulosti zaplavena
nebyla v minulosti zaplavena
Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Popis věcných břemen a obdobných zatížení - Na oceňovaných nemovitostech vázne zástavní právo smluvní a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 367 pro k.ú. Martínkovice.
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: Obec: Ulice:
CZ052 Královéhradecký 574228 Martínkovice Martínkovice
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0523 Náchod 692166 Martínkovice 266
Vlastníci FO
Podíl
RČ: 7004013258
Jiří Novák
Martínkovice 266, 55001 Martínkovice
1/1
Stavby na LV 304
stavba je součástí pozemku NE
část obce Martínkovice
č.p. 260,266 na pozemku p.č. st. 298
Jednotky na LV 367 Číslo jednotky: 266/8
Spoluvlastnický podíl: 1 / 1
Pozemky na LV 304 st. 298
Stavební parcela
Parcela KN
880 m
2
Byt
zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry chodba byt kuchyň byt pokoj byt koupelna byt pokoj byt pokoj byt Celková podlahová plocha Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Podlahová plocha 2,30 m2 26,05 m2 28,35 m2 2,80 m2 27,56 m2 13,52 m2 100,58 m2
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
101 100,58 20 000 100,00 2 011 500
60,00 804 600 -4-
Započítaná plocha 2,30 m2 26,05 m2 28,35 m2 2,80 m2 27,56 m2 13,52 m2 100,58 m2
Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je rovinatý a je z větší části zastavěn stavbou bytového domu. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace a elektřiny, přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem.
Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
Parcela č. st. 298
Výměra [m2] 880 880
Spoluvlastnický podíl 1/1
Výpočet porovnávací hodnoty
Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
byt Otovice
Broumov - Otovice
Byt OV 3+1 ve třetím nadzemním podlaží, klidné části města Broumova Otovicích. Dispozice: chodba 10 m2 s vestavěnou skříní a vstupem do koupelny (vana) a samostatného WC. Dále vstup do obývacího pokoje 20 m2 orientovaného jižním směrem se vstupem do dalšího pokoje 12 m2. Z chodby dále vstup do ložnice 11 m2 a kuchyně 7 m2 a jídelny 8 m2. Součástí kuchyně je kuchyňská linka, nový sporák se sklokeramickou deskou a nové obklady. K bytu náleží sklep 2 m2 v suterénu. Společné prostory sušárna, kolárna. Parkovací stání před domem. Podlahy: PVC. Topení ústřední dálkové, termohlavice na radiátorech. IS: voda z obecního vodovodu, telefon, internet ADSL. Provedené opravy: zateplení celého domu 2008 včetně nové fasády, střecha 2008, balkony 2008. Služby v místní části Otovice: škola, školka 200 m, dětské hřiště 50 m, autobus 200 m, vlak 300 m, potraviny 250 m. Veškerá občanská vybavenost ve městě Broumov vzdáleném 3 km. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav - koeficient 0,85; Úvaha zpracovatele ocenění - stavebně dokončeno - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav; Úvaha zpracovatele ocenění - stavebně dokončeno;
panelový bytový dům
70,00
3.NP/4
3+1
395 000
5 643
byt Křinice
0,55
3 108
Broumov - Křinice
Prodej prostorného bytu v přízemí zděného bytového domu v obci Křinice na okraji Broumova. Byt má vlastní kotel ve sklepě, ohřev vody se zajišťuje bojlerem. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení nižší standard vybavení - koeficient 1,10; Úvaha zpracovatele ocenění - stavebně dokončeno - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a
vybavení - nižší standard vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - stavebně dokončeno;
zděný bytový dům
89,00
1.NP/2
3+1
297 000
-5-
3 337
0,79
2 643
byt Šonov
Šonov
Byt 3+1, 90 m2 nacházející se ve třetím patře třípatrového domu, lodžie, sklepní kóje, plastová okna, kuchyň, koupelna po rekonstrukci. Kotel na tuhá paliva. Poloha 20km od Adršpašských skal, 15km od Polických skal, 7km na nejbližší lyžařský vlek. Možnost vytvoření oplocené zahrádky přímo u domu. V obci je školka, pošta, potraviny.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - stavebně dokončeno - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce
pramene ceny - nabídka rk; Úvaha zpracovatele ocenění - stavebně dokončeno;
zděný bytový dům
90,00
3.NP/3
Stanovená jednotková cena:
3+1
349 000
2 800 Kč/m2
3 878
0,72
Porovnávací hodnota:
2 792
281 624 Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 367 ze dne11.1.2015. Snímek katastrální mapy ze dne 9.2.2015.
Znalecká doložka:
počet stran A4 v příloze 2 2 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-6-
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
