Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3677/271/2014 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
OBJEDNATEL :
Pozemek p.č. st. 7 jehož součástí je stavba čp. 66, to vše v k.ú. Nový Hrádek obce Nový Hrádek. Hradní 66 / 66, 54922 Nový Hrádek Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Nový Hrádek, k.ú. Nový Hrádek, kód k.ú. 707341, LV 713 st. 7 Ivan Sabat, Hradní 66, 54922 Nový Hrádek, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Marián Sabat, Hradní 66, 54922 Nový Hrádek, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Ivan Sabat, Hradní 66, 54922 Nový Hrádek, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Marián Sabat, Hradní 66, 54922 Nový Hrádek, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 EURODRAŽBY CZ; č. obj.:Č.j: 908/2014-A, 25.9.2014
Adresa objednatele: Čimická 780 / 81, 18100 Praha 8 telefon: IČ: 25023217
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. Libor Hemelík
Adresa zhotovitele:
Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail:
[email protected] IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 800 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
25 stran
9.10.2014 Počet příloh:
V Borohrádku, dne 10.10.2014
18
Datum zpracování :
10.10.2014
Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.0.37 Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí
stavba dokončena v r. 1930 změna stavby v r. střecha, fasáda ostatní
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění:
rekonstrukce v r. zateplení okna,
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Konstrukce: Využití: Okolí :
/ plyn telefon
Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Úzké centrum - historická část 799 (růst) neudržovaná k částečné rekonstrukci
montované jiné podnikání volný objekt
/ plyn telefon
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 237 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 618
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 1 537
m2 269
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 618
OP
ZP
m3
m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
Současný stav 900 600 Kč 0 Kč 2 420 802 Kč 800 000 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Stanovení ceny je ovlivněno skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka domu. Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci s průměrnou občanskou vybaveností a s horší dostupností větších sídel. Dům je delší dobu neužívaný a neudržovaný. U domu je malý pozemek, přístup pro motorová vozidla je ztížený. Objekt je evidován jako stavba občanské vybavenosti, avšak s ohledem na dispozici a umístění se spíše jedná o objekt bydlení. Z tohoto pohledu jsou také voleny objekty pro porovnávací metodu. Nabídka nemovitostí v širším okolí převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu po hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástav není ve stanovené obvyklé ceně zohledněna.
-2-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Podhorská obec s okrajovými částmi situovaná pod vrchem Šibeníkem až v údolí říčky Olešenky. Tvoří ji části Dlouhé, Krahulčí, Nový Hrádek a Rzy. Cca 800 obyvatel. Dobrá občanská vybavenost (OÚ, pošta, MŠ, ZŠ 1-9 stupeň, obchod, restaurace, hřiště ). Oceňovaná nemovitost se nachází v centrální části obce nedaleko náměstí, proti škole, v soustředěné zástavbě rodinných domů podél Hradební ulice.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Úzké centrum - historická část Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Popis objektu je ovlivněn skutečností, že nebylo možné prohlédnout celý interiér domu. Jedná se o nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou. Podkroví je částečně využito. Základové pasy jsou bez izolací, obvodové konstrukce zděné tl. 45 cm. Krov dřevěný vázaný, krytina z plechových šablon, klempířské konstrukce z pozinku. Vnější omítka břizolitová, vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní obklady jsou provedeny v běžném rozsahu. Strop je rovný, podlahy obytných místností jsou betonové, vlýsky a plovoucí podlahy, podlahy vedlejších místností z keramické dlažby. Okna jsou dřevěná špaletová, dveře náplňové. Vytápění chybí. Vybavení kuchyně tvoří elektrický sporák. Elektroinstalace je světelná i motorová. Je rozvedena studená i teplá voda, zdrojem teplé vody je elektrický bojler (poškozený). Vnitřní hygienické vybavení tvoří sprchový kout, umývadlo a WC. Podle dostupných informací byl objekt využíván k drobné výrobě - kompletace hraček. 2
Příslušenství stavby : Vedlejší stavba využívaná jako sklad. Zastavěná plocha 194 m , průměrná výška 5,00 m. Zděný objekt se šikmou střechou s plechovou krytinou. Použité konstrukce a vybavení standardní, stavebně-technický stav dobrý. Objekt pochází pravděpodobně ze 70-tých let minulého století.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1930 Dílčí rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha
Celková rekonstrukce v r.
fasáda, zateplení
okna, dveře
interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo p.č. 7 pronájem podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo p.č. 7
Vlastník pozemku/komunikace - komentář fyzické osoby
Komentář k zajištění přístupu a příjezdu Vstup do domu je přímo z veřejné komunikace, ze které je i pěší přístup na dvůr. Zadní brána, tzn. přístup pro vozidla, je přístupná přes pozemek p.č. 7, který je ve vlastnictví několika fyzických osob a vstup na tento pozemek není právně ošetřen.
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována -3-
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE ANO
Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji
nebyla v minulosti zaplavena není nutné
Věcná břemena a obdobná zatížení - Na oceňovaných nemovitostech váznou zástavní práva smluvní, exekutorská, exekuce, exekuční příkazy k prodeji, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 713 pro k.ú. Nový Hrádek.
RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Rizika ostatní
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 713 Kraj: Obec: Ulice:
CZ052 Královéhradecký 574287 Nový Hrádek Hradní
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0523 Náchod 707341 Nový Hrádek 66
Vlastníci
Podíl
FO FO
Ivan Sabat Marián Sabat
Hradní 66, 54922 Nový Hrádek Hradní 66, 54922 Nový Hrádek
Stavby
je součástí
část obce Nový Hrádek
Stavba občanského vybavení
Pozemky st. 7
1/2 1/2
Stavební parcela
Parcela KN
618 m
č.p. 66
2
na pozemku p.č. st. 7 zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.NP podkroví
Zastavěná plocha 269,34 m2 177,34 m2
Započitatelná plocha podlaží 202,00 m2 35,00 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.NP 1.NP 1.NP - celkem podkroví podkroví podkroví - celkem
Podlahová plocha
Koeficient
Započitatelná plocha
202,00 m2 202,00 m2
1,00
202,00m2 202,00 m2
35,00 m2 35,00 m2
1,00
35,00m2 35,00 m2
-4-
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
16,00*9,55*4,30+2,57*9,55*(2,75+4,30)/2+15,40*5,15*4,70+5 = ,40*2,35*3,05 16,00*9,55*5,00/2 = =
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Obestavěný prostor 1 155,02 m3 382,00 m3 1 537,02 m3
269 1 537,02 4 500 100,00 6 916 578 84 65,00 2 420 802
Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je z převážné části zastavěn stavbou domu a vedlejší stavbou, nezastavěná část tvoří nádvoří. Pozemek je rovinatý a napojený na veřejný rozvod vody, kanalizace a elektřiny. Přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
st. 7
Výměra m2 618 618
Jednotková cena Kč/m2
Vlastnický podíl 1/1
-5-
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
KC
Nový Hrádek 280,00 775 1 090 000 3 893 0,58 RD Nový Hrádek, Rodinný dům o dispozici 6+1 s garáží v obci Nový Hrádek. Zděný dům se
Upravená cena Foto Kč/m2 2 258
nachází na pozemku o celkové výměře 775 m2. Dispozice: veranda, vstupní chodba, samostatná toaleta, koupelna, kuchyně, tři pokoje, 2x technická místnost a garáž. Ve druhém podlaží, do kterého vede dřevěné schodiště, se nacházejí tři samostatné pokoje (z jednoho pokoje je vstup na balkon) a velké množství úložného půdního prostoru. V roce 2007 proběhla na domě rekonstrukce střechy. Zbylá část domu je v původním udržovaném stavu umožňující okamžité nastěhování a užívání. Dům je částečně podsklepen a napojen na elektřinu, obecní vodovod a plyn. Odpad řešen septikem. Dům je vytápěn ústředním topením s elektrokotlem, s možností využití kotle na tuhá paliva.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - přístup bez omezení - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: edukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav; Úvaha zpracovatele ocenění - přístup bez omezení; Náchod - Jizbice 92,00 624 750 000 8 152 0,52 RD Jizbice, Rodinný dům o dispozici 4+1 s možností půdní vestavby. RD přestavěn z
4 239
původní zem. usedlosti cca v r. 1972. Dům je jednopodlažní s částečným podsklepením, bez izolace proti zemní vlhkosti. Dům je napojen na dostupné inženýrské sítě (vodovod, kanalizace, elektro), plyn není dostupný. Hlavní nosná konstrukce je zděná na betonových základech. Stropní konstrukce s rovným podhledem. Střecha sedlová s krytinou z eternitových šablon. Klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu. Fasáda domu břízolitová, vnitřní omítky vápenné hladké. Okna dřevená dvojitá. Podlahy jsou provedeny z keramické dlažby, z textilních krytin, dřevěných parket, betonové mazaniny a PVC. Vytápění objektu je ústřední s kotlem na TP, nebo elektrokotlem. Ohřev vody zajištěn elektrickým bojlerem.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení - koeficient 0,95; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav - koeficient 0,85; Úvaha zpracovatele ocenění - přístup bez omezení - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav; Úvaha zpracovatele ocenění - přístup bez omezení; Česká Čermná 230,00 1 478 1 690 000 7 348 0,61 RD Česká Čermná, Rodinný dům 6+kk s větší zahradou, garáží a stodolou v klidné části obce Česká Čermná na Náchodsku. Dispozice: 1.NP: vchod s chodbou, tři pokoje, koupelna se sedací vanou, umyvadlem a WC, vstup do sklepa, schodiště do podkroví, kotelna, komora, vstup do stodoly, která slouží na uskladnění paliv - dřeva a uhlí, garáž. Podkroví: Chodba se zadním vchodem, WC s umyvadlem, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, ložnice, pokoj, vstup na půdu. Dům je vytápěn kotlem na tuhá paliva s rozvodem do ústředního topení. Zdroj vody veřejný řad. Výhodou domu je, že každé podlaží má nezávislý vchod.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší stavebně technický stav - koeficient 0,85; Úvaha zpracovatele ocenění přístup bez omezení - koeficient 0,90;
-6-
4 452
Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší stavebně technický stav; Úvaha zpracovatele ocenění - přístup bez omezení; Česká Čermná 221,00 1 200 1 850 000 8 371 0,51 RD Česká Čermná, RD v obci Česká Čermná, okr. Náchod. Dům se nachází v
4 296
bezprostřední blízkosti lesa, s výhledem do obce. K domu patří zahrada a malý altánek. Dům se skládá ze dvou bytových jednotek - v přízemí je byt 3+kk a v patře menší byt 4+kk,. V roce 2012 proběhla částečná rekonstrukce. Vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva. Ohřev vody bojlerem, odpady svedeny do septiku, elektr. 220V a 380V, vodovod obecní, příjezdová komunikace obecní. V obci je pošta, ZŠ - I. stupeň, MŠ, obchod, pohostinství, služby, dopravní obslužnost do Náchoda a Nového Města nad Metují.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší stavebně technický stav - koeficient 0,80; Vliv pozemku - větší pozemek koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - přístup bez omezení - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší stavebně technický stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění přístup bez omezení;
Stanovená jednotková cena:
3 800 Kč/m2
Porovnávací hodnota:
900 600 Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 713 ze dne 12.9.2014. Snímek katastrální mapy ze dne 9.10.2014.
Znalecká doložka:
počet stran A4 v příloze 3 14 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
