Voorwoord. Tim van Schijndel directeur - bestuurder. Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2009

Vo o r w o o rd Ons verslag over 2009 kent een ongewijzigde indeling. Eerst lichten wij de ontwikkelingen in woorden toe, de huidige laagconjunctuur is daarin duidelijk herkenbaar. Het tweede gedeelte van dit jaarverslag laat de cijfermatige vertaling van 2009 voor WoonCompas zien. Het resultaat is goed, een eenmalige historische correctie speelt daar een grote rol in. De economische crisis is in deze cijfers nauwelijks te herkennen. De ontwikkeling loopt nagenoeg volgens prognose, net als de afgelopen jaren. In onze werkwereld is dat anders. Verschillende relaties ervaren de gevolgen van de economische dip. De zorgen welzijnssector voelt de bezuinigingen direct en de bouwsector is sterk gekrompen. Collega-corporaties hebben plannen moeten wijzigen, vaak als gevolg van stagnerende verkopen. De geleden schade zal lang doorwerken en soms blijvend zijn. Organisaties treffen voorzorgsmaatregelen om herhaling te voorkomen. Voorzichtigheid zal in 2010 voorop staan. Maar investeren is nodig. Allen zoeken naar de balans tussen investeren en consolideren. Door de marktomstandigheden zijn organisaties en toezichthouders meer de korte termijn gaan beschouwen. Dat kan haaks staan op duurzaamheid en ontwikkelingen in de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Duurzaamheid lijkt verankerd binnen de vastgoedsector voor zover het energieverbruik en onderhoud betreft. Er valt veel te winnen qua uitstraling en beleving. Ook zij dragen bij aan duurzaamheid. Nu de investeringscapaciteit beperkt is, krijgt volume vaker de voorkeur boven kwaliteit. In vorige decennia hebben we veel vastgoed opgeleverd dat stedenbouwkundig en architectonisch van beperkte kwaliteit blijkt te zijn. De gevolgen ervaren veel bewoners dagelijks, al dan niet bewust. Woningcorporaties investeren voor de lange termijn. We moeten er voor waken dat we, met de momentane situatie voor ogen, niet de verkeerde oplossingen voor de lange termijn kiezen. WoonCompas heeft geen standaardoplossing voor deze vraag, wel benaderen wij elk vraagstuk mede vanuit de hoek van woonbeleving. Deze woonbeleving is breder dan de woning alleen. Wij leverden in 2009 twee pleinen op. Beide geen noodzakelijkheid. In Nesselande is het plein zo vormgegeven dat het ontmoetingen stimuleert en faciliteert. In Overschie plaatsten wij een tijdelijk plein ter plekke van een braakliggend terrein midden in de kern, ter nagedachtenis aan de Maranathakerk die daar meer dan vijftig jaar haar functie vervulde. Beide pleinen leveren qua woonbeleving een meerwaarde. De positieve reacties geven daar blijk van. Het creëren van deze pleinen, binnen en buiten, hebben wij verbonden aan onze opgave. Naast goede plattegronden en goed materiaalgebruik, zien wij dit als een belangrijke bijdrage aan de dagelijkse woonbeleving van onze doelgroepen.

Bij het schrijven van dit jaarverslag heeft iedereen getracht de teksten en cijfers helder te presenteren. Daarnaast willen wij graag het plezier naar voren laten komen, waarmee wij ons iedere dag inzetten voor onze doelgroepen. Als u dat herkent is een doel bereikt, maar suggesties voor verbetering blijven welkom. Tim van Schijndel directeur - bestuurder

Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2009

Goed voorbeeld, doet volgen. Elian Somers heeft op ons verzoek verschillende pleinen in Rotterdam vastgelegd. De vormgeving verschilt, evenals de wijze van functioneren. De foto’s zijn uit dezelfde maand. De momentopnames zijn niet typerend. Doel van de foto’s is dat de kijker nadenkt over de inrichting van het plein en de aangrenzende bebouwing. Nodigt dit plein uit tot verblijf, zijn de afmetingen passend, is de uitstraling vriendelijk, voegt het iets toe? Vragen die vooraf gesteld moeten worden bij ieder bouwwerk van een corporatie. Neem de tijd om voor één of meer foto’s te bepalen wat u wel of niet aanspreekt en tracht te achterhalen waarom. Wellicht gaat u anders kijken naar uw eigen omgeving en uw volgende projecten.

3

4

1.

Verklaring van de Raad van Commissarissen

7

2.

Bericht van de Raad van Commissarissen

9

3. 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Governance Directie/Bestuur Raad van Commissarissen Horizontale dialoog, de Raad van Participanten Externe accountant Visitatie

14 14 19 21 23 23

4. 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9

Volkshuisvestingsverslag Algemene gegevens Algemene beschouwingen Activiteiten en ontwikkelingen Bij voorrang huisvesten van de primaire doelgroep Kwalitatief in stand houden van het woningbezit Betrekken van huurders bij beleid en beheer Leefbaarheid Financiën Uitsluitend werkzaam zijn in het belang van de volkshuisvesting

24 24 25 27 30 39 41 42 45 53

5.

Kengetallen

54

Financieel verslag

55

6. 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6

Jaarrekening Balans per 31 december 2009 Winst- en verliesrekening 2009 Kasstroomoverzicht (volgens de indirecte methode) Waarderingsgrondslagen Toelichting op de balans Toelichting op de winst- en verliesrekening

56 56 58 59 60 69 84

8.

Overige gegevens

89

9.

ACCOUNTANTSVERKLARING

90


JAARVERSLAG 2009 Stichting WoonCompas

In h o u ds o pga v e

5

1.

Ve rk l a ri ng v a n de R a a d v a n C o m m i s sa r isse n In de vergadering van 18 mei 2010 heeft de Raad van Commissarissen de jaarrekening 2009 vastgesteld, hetgeen overeenkomstig artikel 17 lid 3 van de statuten de directie tot volledige décharge strekt voor haar bestuur over 2009.

Rotterdam, 18 mei 2010 Namens de Raad van Commissarissen


drs. J.B. Val, voorzitter


6

7

2.

B e ri c h t v a n de R a a d v a n C o m m i s s a ri sse n

Algemeen

8

In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de Raad van Commissarissen: – het BBSH; – de strategienota ‘Richting aan de groei’ (2005); – het jaarplan; – de begroting; – het treasurystatuut; – de prestatieafspraken met bestuurder. Dit toezichtkader is door de Raad van Commissarissen in 2009 gebruikt bij het nemen van beslissingen, het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisering van de corporatiedoelstellingen.

Taak en werkwijze

Voor informatie over de samenstelling van de Raad van Commissarissen per 31 december 2009, functies, nevenfuncties, jaar van benoeming en herbenoeming, deelname aan commissies en deskundigheidsgebied van de verschillende leden wordt verwezen naar paragraaf 3.2.

Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de Raad van Commissarissen zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren, met name over alle ontwikkelingen die speelden in het kader het jaarplan.



De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De Raad van Commissarissen houdt onder andere toezicht op: – realisering van de doelstellingen van de corporatie; – realisering van de volkshuisvestelijke opgaven; – strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; – opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; – kwaliteitsbeleid; – kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; – financieel verslaggevingsproces; – naleving van toepasselijke weten regelgeving. Dit toezicht strekt zich tevens uit tot de met de corporatie verbonden ondernemingen, zoals Stichting De Knoop. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in artikel 12 van de statuten van Stichting WoonCompas omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de Raad van Commissarissen (laatste gewijzigde versie vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen d.d. 13 april 2010).

9

10

De Raad van Commissarissen is in het afgelopen jaar zeven maal bijeen geweest, waarvan vier maal in voltalligheid en drie maal met afwezigheid van één lid. Eén van deze bijeenkomsten was zonder aanwezigheid van bestuurder en was gewijd aan een evaluatie van het functioneren van de Raad van Commissarissen en een terugblik/vooruitblik ten aanzien van WoonCompas als geheel. Daarbij is het functioneren als collectief beoordeeld en daarnaast ook de individuele bijdrage van elk lid. Vooraf zijn hiervoor door elk lid schriftelijke vragen beantwoord en beoordelingsformulieren ingevuld. Voorafgaand aan deze bijeenkomst heeft ook de bestuurder in een memo zijn oordeel gegeven over het functioneren van de Raad van Commissarissen. Hierin is ook het voorstel opgenomen om de omvang van de Raad van Commissarissen op termijn terug te brengen van zeven leden naar vijf leden, met een volgende verdeling van taken/deskundigheden: (1) voorzitter (2) financieel deskundige (3) vastgoed deskundige (4) rechtstreekse vertegenwoordiger huurders 55+ (5) governance kennis/vertegenwoordiger maatschappelijk vastgoed. Daarnaast dient in ieder geval geborgd te zijn dat audit- en remuneratiecommissie goed zijn ingevuld en de kennis van de historie en de band met de achterbannen goed verankerd (voorzitter, achterbannen, Raad van Participanten). Aandachtspunten die uit de zelfevaluatie naar voren kwamen: – Functioneren van de bestuurder voortaan eerst gezamenlijk bespreken, alvorens de remuneratiecommissie het gesprek hierover aangaat met de bestuurder. – Invulling aandachtsgebied huudersbelangen vergt meer aandacht. – Invulling aandachtsgebied vastgoedmanagement: meer structuur/houvast gewenst. – Komend jaar herijking nodig van huidige strategische positie, mede gelet op relatie met Stichting Laurens.

Tijdens de reguliere vergaderingen met de bestuurder is in de regel ook de directeur bedrijfsvoering aanwezig. Twee leden van de Raad van Commissarissen, waaronder de voorzitter, maken ook deel uit van de Raad van Toezicht van Stichting Laurens waarmee een belangrijke samenwerkingsrelatie is. WoonCompas heeft geen ondernemingsraad, gelet op de geringe omvang van de organisatie.

De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar onder andere de volgende besluiten genomen: – benoeming van de heer T. van Schijndel als bestuurder met ingang van 16 maart 2009; – vaststelling jaarrekening 2008, met decharge aan het bestuur voor 2008; – Vaststelling kaders voor tussentijds te sluiten financiering voor € 7.000.000; – vaststelling jaarplan 2010; – vaststelling begroting 2010 – 2019; – herbenoeming van de heren Bos, Gerritsen en Val tot 2013.

Daarnaast kwamen in de vergadering onder andere de volgende gespreksonderwerpen aan bod: – samenwerking met Union/Maasdelta, Laurens en Habion; – reacties omwonenden i.v.m. voorgenomen verhuur aan Victory Outreach in Rhoon; – onderhandelingen met aannemer i.v.m. kosten meerwerk en te late oplevering De Tuinen in Bleiswijk; – stand van zaken lopende en nieuwe projecten (diverse ontwikkelopties); – beheer: contacten met huurders, onderhoud en renovatie; – financiën: oordeelsbrief VROM, continuïteitsoordeel CFV, kwartaalcijfers, verslag auditcommissie; – organisatie/personeel: herbeoordeling functies, benoeming woonconsulente voor Helga.

Onafhankelijkheid

De Raad van Commissarissen waakt ervoor dat de meerderheid van haar leden van de Raad van Commissarissen onafhankelijk is in de zin van de in de Governancecode Woningcorporaties bepaling III 2.2 aangeduide criteria. Een en ander is nader uitgewerkt in het Reglement Raad van Commissarissen. Daarnaast is het mogelijk voor medewerkers om misstanden te melden in het kader van een, gelet op omvang van WoonCompas overigens niet uitgebreide, klokkenluidersregeling. Geregeld is dat medewerkers melding kunnen maken van misstanden bij de RvC. Deze melding kan schriftelijk ingediend worden bij de voorzitter van de RvC of de secretaris van de RvC. Uiteraard is in eerste instantie de directeur-bestuurder aanspreekbaar voor en over misstanden en dient deze hier professioneel mee om te gaan. Gebeurt dit naar visie van een medewerker niet of voorziet een medewerker dat dit niet zal gebeuren, dan staat het iedere medewerker vrij om van deze regeling gebruik te maken.

In 2009 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de Raad van Commissarissen en of het bestuur betrokken waren.

In 2009 zijn binnen de organisatie van Stichting WoonCompas geen misstanden of onregelmatigheden gemeld.

Deskundigheid en samenstelling

Op 13 april 2010 is in het kader van de wijziging van het reglement Raad van Commissarissen tevens een profielschets vastgesteld voor de Raad van Commissarissen, waarin onder andere wordt ingegaan op de verschillende taakgebieden en gewenste deskundigheden.

In het reglement is vastgelegd dat de Raad van Commissarissen werkt met een vaste remuneratiecommissie en auditcommissie. De taak van beide commissies is om de besluitvorming van de Raad van Commissarissen op beide onderdelen voor te bereiden.

De remuneratiecommissie heeft een voorstel voor benoeming van de bestuurder voorbereid.

Eind 2009 heeft de Raad van Commissarissen, na beraadslaging hierover in afwezigheid van betrokkenen, besloten tot herbenoeming van de heren Bos, Gerritsen en Val voor een periode van vier jaar.

Voor informatie over de beloning van de bestuurder wordt verwezen naar paragraaf 3.2.



De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar het volgende ondernomen om zich op de hoogte te houden van wat er speelt in het speelveld van Stichting WoonCompas: – overleg met bestuur; – overleg met externe accountant; – deelname aan informatieve bijeenkomsten en cursussen voor toezichthouders; – informatieve bijeenkomst op locatie met huurder (Victory Outreach).

11

De auditcommissie heeft tot taak te adviseren over jaarrekening en begroting, alsmede kwartaalrapportages, leningen en aankopen. Daarnaast is de auditcommissie namens de Raad van Commissarissen onder meer belast met het toezicht op de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, de financiële informatieverschaffing door Stichting WoonCompas, de naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van de externe accountant en de relatie met de externe accountant.

Het bestuur en de auditcommissie/RvC maken ieder ten minste eenmaal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant in de diverse entiteiten en capaciteiten waarin de externe accountant fungeert. In 2008 is op basis van deze beoordeling besloten tot handhaving van de bestaande accountant. Hierbij was een belangrijke overweging dat ten tijde van belangrijke wijzigingen in de administratieve organisatie vanwege invoering nieuwe software, een accountantswissel niet wenselijk is. Nu deze overweging inmiddels geen rol meer speelt, is de planning om in 2010 een nieuwe evaluatie uit te voeren.


Raad van Participanten

Vanuit de Raad van Commissarissen is actief gestuurd op het betrekken van achterbannen via het vervullen van de voorzittersrol van de Raad van Participanten. De Raad van Participanten heeft volgens de statuten primair als taak toezicht te houden op de grondslag en doelstelling van de stichting WoonCompas. De Raad van Participanten heeft drie maal vergaderd.

De terugkomst c.q. herbenoeming van Tim van Schijndel als bestuurder, zoals al in het vorige jaarverslag vermeld, was goed voor de continuïteit van WoonCompas. Het zoeken van een nieuwe bestuurder bleek met de niet geringe strategische opgave en vooral ook de eigenheid van WoonCompas als ondernemende en innovatieve corporatie veel moeilijker dan aanvankelijk verwacht. Waarmee ook meteen de kwetsbaarheid van WoonCompas als relatief kleine corporatie duidelijk naar voren kwam. De kracht en charme van klein en vernieuwend zijn, is immers tegelijkertijd een zwakte als een moeizaam bouw- of ontwikkelingstraject onevenredig veel tijd vraagt. In het afgelopen jaar was hier een paar keer sprake van. Gelukkig waren er ook meevallers dit jaar, waarvan de toezegging van de Nederlandse Zorg Autoriteit van e 4.200.000 voor oplossing van het boekwaardeprobleem van De Aarhof zeker de grootste mag genoemd worden. Een meevaller die in deze omvang overigens zonder de volhardende inzet van onze bestuurder niet aan de orde was geweest. Ook dankzij extra inzet werd het oorspronkelijke B-oordeel van het CFV veranderd in een A-oordeel. Zaken die in het kader van de gewenste continuïteit van belang zijn. Continuïteit is een belangrijke pijler voor de toekomst. Een toekomst die in 2010 opnieuw verkend gaat worden bij het herijken van de strategie van WoonCompas. Met onder andere de bedoeling om duidelijkheid te krijgen voor de lange termijn met betrekking tot de relatie met Stichting Laurens. WoonCompas bouwt op een stevig fundament, te weten een team van bijzonder gemotiveerde managers en medewerkers. Die spirit willen we er vooral inhouden.

Rotterdam, 18 mei 2010

drs. J.B. Val, voorzitter

mr. J.T.A. Bos, secretaris


12

De honorering van de Raad van Commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de Raad van Commissarissen en houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van Stichting WoonCompas. In paragraaf 3.2 is de honorering opgenomen. Deze is ook binnen de bandbreedte die door de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) ingestelde Adviesgroep Honorering Toezichthouders is aangegeven voor een corporatie met minder dan 2000 wooneenheden.

Ten behoeve van de uitvoering van haar taken heeft de auditcommissie in 2009 in totaal 3 maal vergaderd, waarvan één keer in aanwezigheid van de externe accountant. Van de bevindingen en adviezen is schriftelijk en mondeling (tijdens de vergaderingen) verslag uitgebracht aan de Raad van Commissarissen.

Honorering Raad van Commissarissen

Ontwikkelingen in 2009

13

3 .

Go v ernance

WoonCompas is aangesloten bij Aedes en volgt de governance code. We hebben gekozen om het verslag van de Raad van Commissarissen (RvC) in een apart hoofdstuk op te nemen. Een deel van de verslaglegging over governance is in dit verslag opgenomen.

Indien voorgeschreven zaken voor de jaarverslaglegging uit de governancecode niet specifiek opgenomen zijn in dit jaarverslag, voldoen deze aan de code. Op 13 april 2010 is het reglement van de Raad van Commissarissen vastgesteld, hierin is onder andere een profielschets opgenomen waarin wordt ingegaan op taakgebieden en deskundigheden. In het bericht van de Raad van Commissarissen (hoofdstuk 2) zijn onder ‘Ontwikkelingen in 2009’ de hoofdlijnen van het remuneratierapport van de bestuurder weergegeven.

De stichting wordt, ingevolge artikel 7 van de statuten, bestuurd door een Directie onder direct toezicht van de Raad van Commissarissen. De Raad van Participanten waakt over de identiteit en doelstelling van de stichting.

3.1 Directie/Bestuur

Bestuur van 1 januari 2009 t/m 14 maart 2009:

Dhr. M.A.H. Korthorst (1972)


Functie: directeur bedrijfsvoering bestuurder a.i. Benoeming: 1 oktober 2008.

14

In overleg met de Raad van Commissarissen heeft Marcel Korthorst in de periode van de afwezigheid van Tim van Schijndel naast zijn functie als directeur bedrijfsvoering ook de taak van de bestuurder waargenomen. Hier is geen nieuwe overeenkomst voor gesloten. Het salaris voor deze periode bedraagt inclusief vakantiegeld en pensioenpremies € 21.461.

Het bestuur vanaf 15 maart 2009:

Dhr. T.A.M. van Schijndel (1976)

Functie: Benoeming:

directeur - bestuurder 15 maart 2009.

De arbeidsovereenkomst met de directeur - bestuurder is opgesteld op basis van het model “Izeboud”, met een oordeel in FZD-punten (meting 2006) van 420, zijnde functiegroep D. De bezoldiging past binnen dit model, waarbij het variabele deel op maximaal 20% is gesteld. De Raad van Commissarissen heeft besloten over 2009 het variabele salaris voor 16% toe te kennen over een tijdsbestek van 9 maanden. Het salaris voor 2009 bedraagt inclusief vakantiegeld en pensioenpremies € 79.089.

De arbeidsovereenkomst geldt voor onbepaalde tijd. Voor nieuwe benoemingen geldt een maximale termijn van 4 jaar.

Uit hoofde van zijn functie is de bestuurder van WoonCompas bestuurslid van Stichting De Knoop te Rotterdam en bestuurslid van de Stichting Pax Intrantibus, de vriendenstichting van Laurens en WoonCompas. De bestuurder is onafhankelijk, heeft geen tegenstrijdige belangen en vervult geen nevenfuncties die voormelde kunnen veroorzaken. De bestuurder is onder andere verantwoordelijk voor strategie & beleid, het realiseren van de doelstellingen, financieringen, resultatenontwikkelingen en het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. Dit ligt in de statuten vast. Het bestuur legt verantwoording af aan de RvC. De bestuurder verstrekt hiertoe gevraagd en ongevraagd informatie. In hoofdstuk 4 wordt breed ingegaan op de strategie en de doelstellingen en de wijze waarop WoonCompas deze formuleert en tracht te realiseren.

Risicobeheersing- en controlesystemen De interne processen zijn voorafgaande aan de implementatie van het nieuwe bedrijfssoftwarepakket vastgesteld. Het softwarepakket draait alweer 1,5 jaar in basis en in 2009 is de onderhoud- en de projectenmodule daaraan toegevoegd. Taken en verantwoordelijkheden zijn vastgelegd, waaronder de financiële bevoegdheid van medewerkers. Wij werken met kwartaalrapportages die tevens aan de RvC verstrekt worden. De gebruikelijke rapportages – zoals onder andere volgt uit de governancecode – zijn verder onderdeel van de jaarcyclus. In de praktijk ervaren we de voordelen van de betere structuur in automatisering. Managementinformatie is eenvoudiger te genereren. Dat heeft direct voordelen bij het aanleveren van gegevens aan toezichthouders. De reguliere rapportages en de aanvullende informatie die wij op eigen initiatief onderzoeken zijn een goede basis voor de risicobeheersing. Het bestuur en de RvC heeft in 2009 besloten om het eerste kwartaal van 2010 de risicobeheersing te agenderen. Intern onderkennen we dat de bedrijfsvoering van een kleinere corporatie gepaard gaat met risico’s. Onder andere strategische, financiële en operationele risico’s dienen bezien te worden. Enkele belangrijke zijn, zoals uit hoofdstuk 4 blijkt, de grootte van de organisatie, wijzigende regelgeving, de afhankelijkheid van partners in de vele samenwerkingsverbanden, (her)financiering en kostenbeheersing van projecten en de erkende kwetsbaarheid van verhuur van minder moderne woonzorgcomplexen. In de strategie en het beleid zijn deze risico’s verweven en deze zijn telkenmale gespreksonderwerp in de overleggen met de RvC. Niet omdat dit voorgeschreven is, maar omdat wij doordrongen zijn van de noodzaak van bewustwording. Vroege signalering bij afwijkingen geeft meer ruimte om in te grijpen, liever nog voorkomen wij problemen door analyses vooraf. Naast reguliere overleggen heeft de bestuurder jaarlijks minimaal twee keer overleg met de auditcommissie en één maal overleg met de remuneratiecommissie. In 2009 heeft het bestuur in overleg met de RvC extra vergaderingen georganiseerd om risico’s die voortkwamen uit het project te Bleiswijk te bespreken. Het inzetten van de gezamenlijke ervaring en het onderkennen van risico’s en mogelijke gevolgen heeft tot afgewogen besluitvorming geleid, waarvan we achteraf kunnen vaststellen dat het eindresultaat door allen gedragen wordt. Ook het middel van de extra vergadering en het met elkaar steunen van dit middel is een onderdeel van risicobeheersing. Elk jaar blijkt dat informeren en vastleggen cruciaal is.

3.2

Raad van Commissarissen

Het bestuur van WoonCompas vindt goed toezicht van grote waarde. De wetenschap dat het toezicht alert is, doet niet verslappen. Die wetenschap leidt tot het hoger leggen van de lat Op 31 december 2009 kende de Raad van Commissarissen de volgende samenstelling:


19

Dhr. J.B. Val (1948) Voorzitter Raad van Commissarissen, lid remuneratiecommissie. Voor het eerst benoemd in 2001. Herbenoemd in 2009. Benoemingstermijn eindigt in 2013. Beroep: directeur/consultant. Overige functies o.a.: – vice voorzitter Raad van Toezicht Stichting Laurens; – voorzitter Raad van Participanten Stichting Laurens en WoonCompas; – voorzitter stichting Pax Intrantibus; – regent Lidmatenhuis Evangelisch-Lutherse Gemeente Rotterdam; – lid Evangelisch-Lutherse Synode; – voorzitter Financiële commissie; – lid Generale Synode PKN; – voorzitter Stichting Lutherse Uitgeverij en Boekhandel; – penningmeester Nederlands Luthers Genootschap en Luther Stichting; – kerkrentmeester ELG Bergen op Zoom & Breda; – voorzitter rekenkamers Goirle & Loon op Zand; – penningmeester Stichting Kerkelijk Kunstbezit Nederland; – lid beleggingscommissie Stichting Kerk en Wereld; – lid Raad van Commissarissen Woonstichting Land van Altena; – vice voorzitter Stichting Logos, Leerdam; – penningmeester Stichting De Vleet, Woudrichem; – lid Raad van Toezicht Stichting Altena.

20

Overige functies o.a.: – bestuurslid Jong Ondernemen Zuid Holland; – regent ’t Hofje van Gerrit de Koker; – lid stichting Chaverim.

Overige functies o.a.: – voorzitter huurderscommissie Helga Dhr. G. Waalwijk (1946) Lid met specialiteit Vastgoed Benoemd in 2007. Benoemingstermijn eindigt in 2011. Beroep: directeur Dhr. R.L. De Bakker (1950) Voorzitter auditcommissie. Benoemd in 2008. Benoemingstermijn eindigt in 2012. – Vice-voorziter Raad van Commissarissen Kendrion N.V., Zeist; – Voorzitter Raad van Commissarissen Spie Nederland B.V., Breda; – Lid Raad van Commissarissen Spie Benelux S.A., Brussel; – Lid Raad van Commissarissen WCC Group B.V., Utrecht; – Bestuurslid Stichting Continuiteit TomTom, Amsterdam; – Bestuurder diverse in Nederland gevestigde investeringsmaatschappijen; – Voorzitter Raad van Toezicht Stichting Het Raamwerk, Noordwijkerhout; – Vice-voorzitter Raad van Toezicht Stichting Laurens (Wonen), Rotterdam. Bezoldiging Raad van Commissarissen De vergoedingen voor de RvC in 2009: – voorzitter € 5.000,– vice-voorzitter € 4.000,– secretaris € 4.000,– auditcommissie € 4.000,– overige leden € 3.000,(met één van de leden is een afwijkende honorering overeengekomen van € 764,- per jaar) De RvC opereert onafhankelijk en hanteert hierbij de governance code als kader.

Dhr. J.T.A. Bos (1961) Secretaris, lid remuneratiecommissie Benoemd in 2001. Herbenoemd in 2009. Benoemingstermijn eindigt in 2013. Beroep: senior-beleidscoördinator bij de GGD Rotterdam-Rijnmond. Dhr. P. Schipperus (1951) Lid, lid auditcommissie. Benoemd in 2003. Herbenoemd in 2007. Benoemingstermijn eindigt in 2011. Beroep: adviseur, interim-manager (interne organisatie, algemeen management), NMI mediator Overige functies: – Voorzitter kerkenraad Gereformeerde kerk PKN Berkel en Rodenrijs/Bergschenhoek. – Bestuurslid “Stichting Vrienden van Hergerborch” te Berkel en Rodenrijs.

3.3 Horizontale dialoog, de Raad van Participanten WoonCompas ervaart het overleg met de Raad van Participanten als een sterke invulling van het overleg met belanghebbenden. Hiermee is de vertegenwoordiging van belanghebbenden verankerd binnen de statuten. De Raad van Participanten (RvP) is een statutair vastgelegde Raad die voornamelijk bestaat uit afgevaardigden uit de kring van kerkelijke gemeenten in of nabij het werkgebied van WoonCompas. Zij vergadert minimaal drie keer per jaar onder voorzitterschap van de voorzitter van de Raad van Commissarissen (RvC). Als primaire taak houdt de RvP toezicht op de grondslag, doelstelling en identiteit van WoonCompas. Daarnaast heeft de RvP tot taak de RvC te adviseren over de huisvesting van en voor de doelgroepen en de positionering en strategie van WoonCompas.



Dhr. W.A.C. de Winter (1941) Vice-voorzitter, lid auditcommissie Benoemd in 2001. Herbenoemd in 2009. Benoemingstermijn eindigt in 2011 Beroep: directeur

Dhr. E.J. Gerritsen (1936) Benoemd in 2005. Herbenoemd in 2009. Benoemingstermijn eindigt in 2013. Beroep: gepensioneerd.

21

De RvP ontsluit een breed netwerk dat voeling heeft met maatschappelijke tendensen, vraagstukken en behoeftes in relatie tot het werkveld van WoonCompas. De RvP heeft daarmee een belangrijke rol, zij representeert de historische stakeholders. De bestuurder is normaliter aanwezig bij de vergaderingen, maar heeft geen stemrecht. Het blijvend investeren in de relatie met deze achterbannen wordt beoogd door WoonCompas. De directe lijn met (historische) belanghebbenden en hun vertegenwoordigers die de RvP biedt aan WoonCompas vertegenwoordigt een belangrijke waarde. De wortels van de stichting zijn daarmee zichtbaar en voelbaar. De kerken die ten grondslag liggen aan de stichting hadden een helder doel voor ogen met hun initiatief. Het blijvend verantwoording afleggen aan hun vertegenwoordigers borgt een maatstaf. De RvP kent jaarlijks een vergadering met een vooraf gesteld thema waarbij ook alle commissarissen genodigd zijn. Deze vergadering draagt bij aan de verdieping van een onderwerp dat relevant is voor de stichting en/of haar doelgroepen. Er wordt verslag gemaakt van de vergaderingen, welke verstrekt worden aan genodigden. Het karakter van de vergadering kenmerkt zich in open overleggen met ruimte voor kritiek en verschillende visies van alle partijen. Dit karakter sluit het beste aan bij een besloten verstrekking van de notulen.

van deze partijen. Wij leren veel van onze partners. Elk gesprek dat wij met hen voeren is een bron van informatie en biedt vaak nieuwe inzichten. Intern trachten wij deze zoveel mogelijk met elkaar te delen. Dit leidt tot meer begrip en extra motivatie.

3.4

De auditcommissie en het bestuur beoordelen minimaal één maal in de vier jaar uitgebreid het functioneren van de accountant, dit heeft ook in 2009 plaatsgevonden. Dit heeft geresulteerd in een herbenoeming van de huidige accountant KPMG voor een periode van een jaar. Jaarlijks wordt na de jaarrekeningcyclus het verloop bondig geëvalueerd. De bevindingen van de auditcommissie en het bestuur staan geagendeerd voor de RvC-vergadering. De Raad van Commissarissen besluit over het aanstellen van de accountant. De accountant, het bestuur en de auditcommissie (als gedelegeerde vanuit de RvC) bespreken jaarlijks uitgebreid het verslag van de externe accountant. In deze vergadering wordt de accountant bevraagd door de auditcommissie.

22

In hoofdstuk 4 is aangegeven met welke partijen WoonCompas eveneens regelmatig overlegt, waaronder Laurens en diverse andere zorgen welzijnsinstellingen, de (deel)gemeentes waarin wij actief zijn, bewonerscommissies en vele anderen. Verslagen van deze bijeenkomsten worden doorgaans niet openbaar gemaakt, maar worden onder de direct betrokkenen verspreid. De overleggen zijn voor WoonCompas belangrijk als informatiebron voor lopende zaken, het eigen functioneren en de toekomstvisie. Voorbeelden van effecten zijn het voorzien van jeu de boulesbanen, participatie in “brede school”-projecten en ook het bouwen voor specifieke doelgroepen op verzoek

3.5

Visitatie WoonCompas is in 2009 gestart met de voorbereidingen van een visitatie. In het jaarplan 2010 is de definitieve visitatie opgenomen.



In onderstaande lijst staan de oorspronkelijke kerkelijke gemeenten opgenomen met de vertegenwoordigers zoals die de laatste vergadering van 2009 golden: Lid van de Raad namens: dhr. A. te Boveldt Hervormde Gemeente Overschie dhr. H. Groeneveld Hervormde Gemeente Berkel & Rodenrijs dhr. H. de Klerk Evangelisch-Lutherse Gemeente Rotterdam mw. mr. H.P.H.M. Leijendekker - van Kaam Parochie O.L. Vrouw geboorte Berkel & Rodenrijs Dhr. Lu Yuen Chinese kerkelijke gemeente Rotterdam mw. M.M. Madern Diaconie Hervormde Gemeente Kralingen mw. J. Mannak Gereformeerde Kerk van Rotterdam dhr. G.J. Maclean Gereformeerde Kerk vrijgemaakt dhr. E.G. Matser Gereformeerde Kerk Ommoord/Zevenkamp dhr. F.G. May Evangelische Broedergemeente dhr. R.K. Meeuws Diaconie Hervormde Gemeente Delfshaven Mw. G.A.J. Meijburg-Sixma Gereformeerde Kerk Berkel & Rodenrijs / Bergschenhoek Mw. N. Roozenbeek Hervormde Kerk Zevenhuizen Mw. C.J. Schaafsma Diaconie Gereformeerde Kerk Alexanderstad dhr. J.B. Val Voorzitter dhr. A. Vos Hervormde Gemeente Bleiswijk dhr. A. Versteeg Samenwerkende Gemeentes Alexander Vacature Doopsgezinde Gemeente dhr. G. Zaaijer Diaconie Hervormde Gemeente Hillegersberg dhr. mgr. J.G.M. Zuidgeest Parochie O.L. Vrouw geboorte Berkel & Rodenrijs

Externe accountant

23

4 .

Volkshu isvest ings v er s l a g

4.1

Algemene gegevens Naam van de toegelaten instelling Stichting WoonCompas Gemeente waar de instelling haar woonplaats heeft gemeente Rotterdam Werkgebied De Stichting is uitsluitend werkzaam in de gemeenten: Rotterdam, Capelle aan den IJssel, Lansingerland (Bergschenhoek, Bleiswijk, Berkel en Rodenrijs), Krimpen aan den IJssel , Albrandswaard, Maassluis, Vlaardingen, Schiedam, Ridderkerk, Barendrecht, Spijkenisse, Bernisse, Brielle, Westvoorne, Hellevoetsluis, Goedereede, Dirksland, Middelharnis en Oostflakkee. Adres Ien Daleshof 83-84 Postadres Postbus 85180 3009 MD ROTTERDAM Bereikbaarheid Telefoon: Fax: Internet: E-mail:

(010) 741 00 40 (010) 741 00 50 wooncompas.nl [email protected]

24

Datum van oprichting 9 december 1996 Datum en nummer van het Koninklijk Besluit, waarbij de instelling is toegelaten 23 december 1996 Datum laatste statutenwijziging 23 januari 2007 Lidmaatschappen WoonCompas is lid of deelnemer van: – Aedes – Maaskoepel – Waarborgfonds Sociale Woningbouw – Geschillencommissie Huursector

Algemene beschouwingen Het afgelopen jaar kostte het meer dan de gebruikelijke inspanning om mensen te winnen voor wat wij ervaren als mooie projecten. We hebben het niet wetenschappelijk onderzocht, maar veronderstellen dat de laagconjunctuur neveneffecten heeft. Omdat het nou eenmaal prettiger werkt met enthousiaste mensen, hebben wij in 2009 geen ruimte geboden aan ontmoediging. Het monotone geluid van de slecht-nieuws-machine negeren wij niet, wel voorkomen we resonantie. Daarom in het kort wat nieuwsfeiten die nu of later hun betekenis zullen hebben. Obama werd geïnaugureerd, iedere medewerker van WoonCompas ontliep de Griep, we hadden geen geld bij DSB en hebben sowieso geen achtergestelde deposito’s, de sneeuw in december deed ons de klimaattop vergeten en WoonCompas sloot 2009 af in een goed humeur, uitkijkend naar 2010. Politiek kenden de corporaties voor het eerst sinds 2005 een jaar lang dezelfde verantwoordelijke minister. Inmiddels weten we dat dit in 2010 weer niet gelukt is. Bijna onafhankelijk van de persoon, verwelkomen wij het idee dat een minister wat langer dan 16 maanden aan het beleid kan werken. Wij wachten de verkiezingen af en kijken hoopvol naar de toekomst. Wij zullen onze bijdrage leveren aan het huisvesten van senioren en kwetsbare doelgroepen, wind mee of wind tegen, en bemerken dat we daar gelukkig niet uniek in zijn. WoonCompas realiseert en beheert woonruimte voor ouderen en voor doelgroepen die vanuit een sociale of diaconale vraag een beroep op ons doen. Dit doel is tijdloos geformuleerd, waardoor wij geen moeite hebben met het vinden van passende vraagstukken. Werk genoeg, middelen niet altijd. Ons streven om binnen gezonde kaders maximaal te groeien is realistisch omdat de opgave in Rotterdam en omgeving groot is. Met zorgen welzijnspartijen hebben wij tot op heden goede afspraken kunnen maken over de verdeling van taken, kosten en opbrengsten. Ook met onderwijsinstellingen hebben wij goede ervaringen. Deze partijen en de senioren in ons werkgebied zijn de noodzakelijke partners voor de projecten die wij de komende jaren willen realiseren. Ook zijn zij essentieel voor de exploitatie van de bestaande complexen. Onze inbreng in deze samenwerking zien wij niet als een prestatieveld, het is een randvoorwaarde voor realiseren van de doelstelling. Bijkomend voordeel is dat onze partners vaak een breder blikveld hebben dan vastgoed, wij kunnen daar veel van leren en dat doen we graag. Ook leerzaam zijn de trajecten waarbij wij op bestaande locaties een ontwikkeling willen realiseren voor kwetsbare doelgroepen. In Rhoon wilden we Victory Outreach tijdelijk een plek geven voor een Victory Home waar mensen begeleid wonen en in fases worden geholpen om weer zelfstandig te kunnen leven. Het gaat om mensen die de regie in het eigen leven zijn kwijtgeraakt door verslaving, geld- of relatieproblemen of andere oorzaken. Het voorlichtingstraject werd vertraagd, onderwijl waren omwonenden wel op de hoogte gesteld van de voornemens. De emoties liepen hoog op in de omgeving, waarna de gemeente het besluit heeft genomen de steun voor het plan in te trekken. Dat heeft geleid tot een turbulente informatieavond. Enkele omwonenden gaven in krachttermen hun visie weer. Veel van de emoties zijn te begrijpen en gezien de historie van de locatie ten dele terecht. Wij hebben deze avond als onplezierig ervaren. Verschillende uitlatingen over kwetsbare groepen waren ronduit schofferend. De gemeente heeft zich hier van gedistantieerd. Enkele dagen na de bijeenkomst is er een poging tot brandstichting geweest, daders zijn tot op heden onbekend. In volgende trajecten zullen wij er op sturen dat de communicatie niet alleen eerlijk, maar ook snel verloopt. Dat kan onrust voorkomen. In Overschie hebben we eveneens een communicatietraject gelopen. Hier hebben we positieve respons gekregen. De herontwikkeling van de Maranathakerk heeft geleid tot de sloop in het voorjaar. We hebben omwonenden, in samenwerking met de deelgemeente, lopende het proces geïnformeerd met brieven en informatieavonden. Om het braak liggen van de locatie te voorkomen hebben we de plek tijdelijk ingericht als openbaar plein. Dat heeft leuke reacties opgeleverd. Van augustus t/m december is de ruimte teruggegeven aan de omwonenden. Wethouder Hamit Karakus heeft eind december symbolisch de bouwfase ingeleid door het plaatsen van een



Nummer inschrijving in het openbare stichtingenregister, gehouden door de Kamer van Koophandel en Fabrieken S 41126255

4.2

25

bankje. Dit laatste geeft omwonenden de gelegenheid om comfortabel de bouw te volgen. Samen met de deelgemeente hebben we getracht de omwonenden voorafgaand aan het verstrijken van mijlpalen goed te informeren. Wij kregen uiteindelijk van bezwaarmakers te horen dat ze tegen de plannen zijn, maar de communicatie-aanpak op prijs stellen. Wij accepteren dat voor nu als het best haalbare. Bij het opstellen van het jaarplan kijken we terug naar de geformuleerde strategie. De eerder vermelde samenwerkingsverbanden komen voort uit de strategie. De historische band met Laurens-Zorg Compas past hier goed in. We hebben ontdekt dat de fusie van laatst vermelde leidt tot andere accenten in de samenwerking, zonder de vruchtbaarheid aan te tasten. Laurens heeft haar strategie en waar deze kruist met de onze trachten we samen projecten te realiseren. De afgelopen jaren hebben we ons veel bewogen in het souterrain van de woningmarkt. De brede aanpak door maatschappelijke partijen en de stimulans vanuit de gemeente heeft er toe geleid dat het aantal mensen zonder dak of thuis de afgelopen sterk afgenomen is. Ons doel om hier in te helpen is behaald, gezien de wijzigende vraag zullen we de strategie op dit punt ombuigen. In de lente van 2010 staan sessies gepland om met MT en RvC een nieuwe strategie te formuleren. Voorgaande ontwikkeling zal daarin meegenomen worden.

– leefbaarheid; – wonen en zorg; – woningtoewijzing; – kwaliteit van de woongelegenheden, onderhoud en verbetering; – verhuren en verkopen van eigendom; – betrekken van bewoners bij beleid en beheer; – overleg met gemeenten; – financiën; – werkterrein en verbindingen met andere rechtspersonen; – besteding van middelen.

4.3

Activiteiten en ontwikkelingen

4.3.1 Nesselint, de woningen, de Knoop, het kantoor Lang verwacht, de oplevering van De Tuinen te Bleiswijk. Deze ontwikkeling bestaat uit ouderenwoningen, verpleging en verzorging, gecombineerd met het aangrenzende dienstencentrum en het eveneens door ons ontwikkelde gezondheidscentrum. Wij zijn trots op dit voor ons grote project (ruim € 16 miljoen). De omgeving heeft het gebouw omarmd en van bewoners, politiek en professionals horen we enthousiaste verhalen. Onze filosofie om het gebouw op te zetten als een modern woongebouw waar je met trots woont als je zorg nodig hebt, heeft vorm gekregen. VVKH architecten verdient een compliment. Binnen het complex heerst een serene, maar behaaglijke sfeer. Het is licht, ruimtelijk zonder verlies aan intimiteit en warmte. Laurens, SWSL en de professionals in het gezondheidscentrum maken de locatie tot een centrum van brede ontmoeting. De senioren in Bleiswijk zijn niet verstopt, maar centraal gehuisvest. Voor WoonCompas werkt het complex als een mooi visitekaartje. We kunnen laten zien wat we nastreven.

26

In Helga is het project met Pameijer uitgebreid. Mensen met een lichte verstandelijke beperking wonen in een regulier complex voor senioren. In de toekomst verwachten we dat voor alle locaties soortgelijke projecten gaan lopen. In Nesselande hebben we definitieve afspraken gemaakt om de kinderopvang tijdelijk in enkele woningen te huisvesten. De vraag is te groot voor de beschikbare ruimte. Het project is deels gestart, waarbij met de bovenburen van het project afspraken zijn gemaakt over het voorkomen van overlast. In 2009 hebben we opdracht gegeven tot een prescan voor visitatie. Wij zullen ons inspannen om in 2010 het definitieve traject te doorlopen. De contacten met Aedes en sectorcollega’s zijn verder gegroeid. Wij hebben hier voordeel bij en trachten anderen onzerzijds te ondersteunen. Kennis is goed te delen in onze branche en met de toename en wijziging van regelgeving is een kleine corporatie gebaat bij uitwisseling. Anderen maken dat mogelijk, daarvoor zijn wij erkentelijk. In de volgende subparagrafen zijn de activiteiten per complex en onder de titel “organisatie” gerubriceerd. De prestaties in 2009 worden zo thematisch behandeld, waarna de volgende verantwoordingsvelden en passant behandeld worden:

4.3.2 De Aarhof verzorging Een traject van vele jaren is bekroond in december 2009. Met de brutering is een ongelukkige huurovereenkomst tot stand gekomen. Na constructieve besprekingen met de NZa en Laurens is een modus gevonden die alle partijen steunen. We kunnen nu voor de Aarhof het verleden laten rusten en toewerken naar een renovatie of herontwikkeling van het zorgdeel. In 2010 zal het onderzoek worden voortgezet. De locatie maakt investeren zinvol en de reeds betrokken zorgpartijen zijn enthousiast over de mogelijkheden. servicewoningen De plannen om één van de entrees te verplaatsen en een lift toe te voegen uit comfort en veiligheidsoverwegingen zijn afgerond en aanbesteed. Het is wachten op de bouwvergunning om deze kwaliteitsverbetering te realiseren. De huren worden niet verhoogd, de investering is geheel onrendabel. gezondheidscentrum In de algemene beschouwingen is gememoreerd dat vestiging van een gezondheidscentrum in de Aarhof een feit is. De bouw is gestart in 2009 en zal in april 2010 opgeleverd worden. Er is dan een intern toegankelijk centrum gerealiseerd. Gezondheidscentrum Zevenkamp zal gaan opereren vanuit de Aarhof, waarmee de wijkbetekenis van het complex vergroot is. De huisartsen en fysiotherapeuten zijn van harte welkom.



Verder is qua (her)ontwikkelingen te melden dat we in 2009 gestart zijn met de realisatie van een gezondheidscentrum in de bestaande Aarhof en dat we vorderingen hebben gemaakt met de bouw van het project voor Surinaamse ouderen aan de Aelbrechtskade te Delfshaven. Twee trajecten die een lange voorbereiding kenden en nu vorm krijgen, beiden op te leveren in 2010.

Vanaf voorjaar 2009 is een beheerder aangesteld voor het voorzieningenhart van deze brede school met woningen. Het exploiteren van de centrale ruimten is qua bezetting een succes. Met leefbaarheidsinvesteringen krijgen we de exploitatie ook financieel rond. Wij zijn participant in dit complex en zien het als een “gesammt kunstwerk”. Wij denken mee als partners met vragen leven. De voorts vermelde huisvesting van kinderopvang in een deel van de woningen is daar een goed voorbeeld van. Het in januari geopende entreeplein verbeeldt het idee als beste. Dagelijks verleidt dit plein kinderen om te klimmen, springen en soms zelfs dansen. De ouders en grootouders laten dit graag toe en maken – immer wakend over (klein)kind – kennis met elkaar. Het plein ontlokt zo ontmoetingen tussen de wijkbewoners. Een genot om te zien. Het is niet relevant of de betreffende mensen doorhebben wat de bijwerkingen zijn van het plein. Het gaat om het effect en de gevolgen. Wij zien het plein als het geslaagde sluitstuk van het project.

27

4.3.3 Helga De leegstand in Helga was de afgelopen jaren enigszins opgelopen. Eerder formuleerden we maatregelen om dit te kenteren: – verbeteren service naar de bewoners; – het upgraden van de recreatiezaal; – meer bekendheid geven aan het complex; – het onderzoeken van woningverbeteringen. Tot en met 2009 hebben we aan bovenstaande gewerkt, wat geresulteerd heeft in een fris complex. Veel bewoners zetten zich in voor activiteiten en de warme uitstraling is gebleven. Om de communicatie te verbeteren en de verhuuractiviteiten te structureren is in 2009 een woonconsulent aangenomen. Zij heeft haar taak voortvarend opgepakt, wat heeft geresulteerd in sterke stijging van het aantal verhuringen vanaf september 2009. Deze lijn willen we vasthouden in 2010 en verder. Helga zal de verdiende aandacht ook de komende jaren krijgen. We onderzoeken samen met Laurens de mogelijkheden om de ontmoetingsfunctie voor de buurt te vergroten, daarnaast blijven wij sturen op een semipermanente bezetting voor huisartsen en fysiotherapeuten. 4.3.4 Hof van Rhoon In dit jaarverslag is al gesproken over de beoogde tijdelijke huisvesting. Helaas hebben we moeten constateren dat juridische procedures het niet meer mogelijk maken om zonder provocaties een Victory Home te vestigen voor de gewenste minimale periode. Wij hadden graag de buurt overtuigd van de positieve invloed die een dergelijk complex voor haar omgeving kan hebben. Wij hebben, in nauw overleg met gemeente en Victory Outreach, een afweging gemaakt tussen een principiële gerechtsgang of een praktische aanpak. In dit geval prevaleerde de pragmatiek. Onderdeel daarvan is dat we geen mogelijkheid meer hebben om sceptische bewoners te overtuigen van de goede uitwerking die de huisvesting kan hebben. Tegelijkertijd realiseren wij ons dat de scepsis mede veroorzaakt is door eerdere ervaringen met andere doelgroepen.

28

4.3.5 De Tuinen te Bleiswijk In mei 2009 heeft de officiële opening van dit complex plaatsgevonden door de burgemeester en de oudste bewoner. De exploitatie van het complex is gestart in maart 2009 en vanaf de eerste dag heeft Bleiswijk dit woonzorgcentrum opgenomen in haar betrokken gemeenschap. Het dienstencentrum floreert, mede dankzij vele vrijwilligers. Het gezondheidscentrum biedt huisartsen, apotheek, consultatiebureau, logopedist , tandarts, maatschappelijk werk en aanverwante zorgen welzijnsfuncties. Laurens/Zorg Compas exploiteert naast de intramurale zorg het grand cafe / restaurant aan de centrale entree. De mooie lichte ruimtes in het gebouw maken het verblijf prettig. De betrokkenheid die de vrijwilligers en professionals uitstralen maken dat bewoners en bezoekers zich welkom voelen. Laurens/Zorg Compas exploiteert in een combinatie van verpleging en verzorging 84 wooneenheden. De kern Bleiswijk kende deze faciliteit niet. Een vurige wens van bewoners en gemeente is in vervulling gegaan met de opening van dit centrum. Bleiswijk kan vele jaren vooruit, het enthousiasme is groot. Ook voor WoonCompas is dit

4.3.6

Aelbrechtskade-Groshansstraat te Delfshaven Dit project gelegen aan de Aelbrechtskade te Delfshaven biedt tot op heden mooie momenten. De Surinaamse doelgroepen die in deze panden gaan wonen, tonen zich zeer betrokken. Zij hebben een eigen website gemaakt waarop de voortgang te volgen is en komen in grote getale opdagen bij officiële momenten. De twee gebouwen tellen samen circa 50 ouderenwoningen. In beide complexen is een gezamenlijke woonkamer opgenomen en in één van de complexen komt een zorgen welzijnsruimte voor Laurens/Zorg Compas, ondersteund vanuit het aangrenzende zorgcentrum de Rustenburg Delfshaven. Nogmaals willen we naar voren brengen dat wij dit initiatief gestart zijn op aandringen van vertegenwoordigers uit de Javaans- en Hindoestaans Surinaamse gemeenschap in Rotterdam De deelgemeente en Laurens/Zorg Compas hebben het initiatief omarmd. Het is een voorbeeld van een project dat al waarde heeft voor oplevering. Voor ons is het nieuw om een project te realiseren op basis van een burgerinitiatief. We beleven dit als een verrijking. Een groei van dit soort initiatieven zullen we trachten te steunen.

4.3.7 Organisatie Personele invulling In het voorgaande jaarverslag is reeds het heraantreden van Tim van Schijndel in maart 2009 gememoreerd. Voor het overige hebben er geen wisselingen plaatsgevonden. Wel is de administratie verrijkt met Brigitta Hofman en hebben we de invulling van de nieuwe functie van woonconsulent in 2009 al eerder in dit verslag vermeld. Beide functies zijn in deeltijd en een antwoord op de uitbreiding van werkzaamheden. Deels groeien de werkzaamheden als gevolg van groei van de organisatie, deels is de exploitatie arbeidsintensiever geworden. Onder andere door een hogere mutatiegraad. WoonCompas wordt gevormd door vijftien werknemers met een grote betrokkenheid bij de bewoners en de organisatie. Iedereen werkt met het idee de huurders en hun vertegenwoordigers waarde te bieden. De grootte van de organisatie vraagt flexibiliteit. Onze mensen gaan hier goed mee om, waardoor er een prettige werksfeer heerst. Voor alle medewerkers zijn er opleidingsbudgetten, dit om de kwaliteit van werken hoog te houden en de mogelijkheid aan werknemers te bieden om kennis en vaardigheden te ontwikkelen. 4.3.8 Toekomst In 2005/2006 is de huidige strategische nota opgesteld. In 2010 staat het formuleren van de nieuwe geagendeerd. De toekomstvisie zal dan wellicht aangepast worden, maar tot nu gelden de volgende strategische uitgangspunten: – het realiseren van ouderenwoningen met voorzieningen, om het welzijn van de bewoners te vergroten en daarmee de duurzaamheid van complexen en wijken. Nieuwe complexen worden uitgerust met extra voorzieningen, bestaande complexen worden uitgebreid met nieuwe voorzieningen; – het uitbreiden van het aantal objecten voor bijzondere doelgroepen, bij voorkeur met vaste partners.



Wij richten ons nu op de herontwikkeling en voeren gesprekken met de gemeente over de kaders voor een passende invulling. Wij kennen inmiddels de grote betrokkenheid van de buurt bij de locatie en zullen tijdens de ontwikkeling en realisatie een goed informatietraject opzetten om enerzijds zaken kenbaar te maken, maar ook om naar ideeën van bewoners te luisteren.

een belangrijk complex. We hebben kunnen laten zien dat wij in staat zijn relatief snel een complex gebouw te realiseren dat qua belevingswaarde uitstijgt boven veel andere woon-zorgcomplexen, Onze visie dat mensen kwaliteit ervaren, ook als zij geen bouwkundige achtergrond hebben, en dat een goed gebouw bijdraagt aan het welzijn is verenigd in de Tuinen. Het complex creëert tal van ontmoetingen en is daarmee belangrijk voor het sociale netwerk binnen Bleiswijk. Wij danken hierbij iedereen die de afgelopen jaren hard gewerkt heeft om het complex te realiseren, wij werken verder om ook de exploitatie langdurig waardevol te laten zijn.

29

Het samenwerken met onze huurders en derden loopt als een rode draad door dit verslag en onze stichting. Laurens/Zorg Compas is de voornaamste partner, maar ook met anderen werken wij graag samen, Wij dragen er zorg voor dat partijen in contact met elkaar komen. Ontmoetingen tussen huurders, professionals en omwonenden in vele combinaties en hoedanigheden zijn ons inziens de basis voor goed functionerende complexen, op micro en macro niveau. Dat zal ook vertrekpunt zijn van het onderzoek in 2010. Tot het herfraseren van de strategische nota, hanteren wij in ieder geval de volgende leidraad om het voorgaande mogelijk te maken: – het blijven verhogen van het woongenot in bestaande complexen; – het optimaliseren van de prijs-kwaliteitverhouding; – het meten en monitoren van de huurdertevredenheid; – het (leren van het) exploiteren van het woonzorgcomplex De Tuinen te Bleiswijk, een nieuw opgeleverd centrum; – het (her)ontwikkelen van de locatie Rhoon, Maranathakerk en potentiële andere kerklocaties die interessant zijn voor onze doelgroep; – het verkrijgen van locaties om nieuwbouwplannen te kunnen realiseren, danwel het verwerven van bestaand vastgoed voor nieuwe projecten; – het verder ontwikkelen van diensten en projecten; – het benutten van de mogelijkheden van ons nieuwe softwarepakket, in casu Itris/Viewpoint; – het voeren van goed overleg met relevante (deel)gemeentes; – het inventief omgaan met de investeringsruimte, bij voorkeur door het realiseren van projecten met een positieve exploitatie vanaf dag één.

4.4

Bij voorrang huisvesten van de primaire doelgroep


Wij willen benaderbaar zijn, als verhuurder en als partner. Dat vergt een open opstelling. In onze woonvoorzieningen geven de huismeesters daar invulling aan, voor de institutionele huurders doen we dat vanuit het centrale kantoor. Wij krijgen een veelheid aan informatie van de huurder en proberen die naar elkaar te ontsluiten. Zo blijft onze kennis actueel, daarmee moeten wij de wensen van onze primaire doelgroepen vorm geven. Wij doen dat met beperkte middelen en kunnen niet aan alle wensen gehoor geven. Waar we dat niet kunnen, leggen we dat uit. Onze bewoners behoren vrijwel allemaal tot de primaire doelgroep. Dat is sterk gerelateerd aan de statutaire doelen van de stichting.

30

Administratief maken wij onderscheid tussen “regulier bezit” en “bezit voor bijzondere doelgroepen”, respectievelijk de zelfstandige ouderenwoningen, en daarbij horende ruimten, en huizen die wij verhuren aan zorgen welzijnsinstellingen ten behoeve van het huisvesten van bijzondere doelgroepen. Dit onderscheid komt naar voren bij de verantwoordingsvelden: – ontwikkeling van de huursom; – woningtoewijzing; – mutaties in het woningbezit; – huurderving wegens leegstand; – bijzondere aandachtsgroepen; – individuele huursubsidie; – huurinvorderingsbeleid; – nieuwbouwbeleid; – verkoopbeleid.

4.4.1 Ontwikkeling van de huursom Regulier bezit Volgens richtlijnen van het Ministerie van VROM is de huurstijging per 1 juli 2009 maximaal 2,5 % (2008: 1,6%). WoonCompas heeft per 1 juli 2009 de huren als volgt verhoogd: – de servicewoningen in Woonzorgcentrum De Aarhof met gemiddeld 2,5% (2008: 1,6%); – de woningen in het Wooncentrum Helga 2,5% (2008: 1,6%); – de niet geliberaliseerde woningen in Nesselande 2,5% (2008: 1,6%); – de geliberaliseerde woningen in Nesselande 2,5% (2008: 1,6%). De gemiddelde huurstijging van de zelfstandige woningen in het gereguleerde (niet geliberaliseerde) bezit is gelijk aan de maximale huursomstijging van 2,5 %. Bezit voor bijzondere doelgroepen De overeenkomsten voor deze panden kennen doorgaans een indexering op basis van het CBS-cijfer Consumenten Prijs Index (CPI). De prijsaanpassingen vinden jaarlijks plaats, per 1 juli. In 2009 zijn de huren gewijzigd volgens onderstaande tabel: Procentuele huurverhoging 2009*:

Dorpsdijk 30/Rhoon Heemraadsingel 151 Heemraadsingel 197 Mathenesserlaan 433 Heemraadsingel 237 Mathenesserlaan 312 Folkert Elsingastraat 34** Willem Ruyslaan Bethlehemstraat Watergeusstraat Schielaan Groede 1 (Hekelingen)

2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%

(2,2%) (2,2%) (2,2%) (2,2%) (2,2%) (2,2%) (2,2%) (2,2%) (2,2%) (2,2%) (2,2%) (2,2%)

* Tussen haakjes staat de huurverhoging van 2008 ** Dit kantoorpand wordt verhuurd aan de Stichting Zorg Compas Voor de Aarhof wordt tevens een deel integraal als zorgcentrum verhuurd. Dit deel van De Aarhof kent per 1 juli 5,00% (2008: 5,00%) huurverhoging, maar betreft geen zelfstandige wooneenheden. Deze op het oog forse stijging staat in relatie met de gevolgde systematiek van de Dynamische Kostprijs, waardoor jarenlang een relatief lage huur betaald is. In 2010 zal een nieuwe huurovereenkomst worden gesloten, waarbij deze systematiek zal worden gewijzigd.


Object:

35

4.4.2

Woningtoewijzing

leeg houden voor het te vestigen gezondheidscentrum en doordat we de woningen bij mutatie verbouwen. Vrijwel de gehele leegstand van De Aarhof is aan deze projecten toe te rekenen. De leegstand in Nesselande wordt grotendeels veroorzaakt door de studio die in gebruik is als logeerkamer. Verder hebben woningen leeggestaan in afwachting van toestemming tot verbouw tot kinderdagverblijf.

Regulier bezit Het aanbodmodel Rijnmond is uitgangspunt voor de toewijzing van woningen. Ingevolge het BBSH geeft WoonCompas bij het toewijzen van ‘goedkope’ woningen de voorrang aan woningzoekenden, die daarvoor gezien hun inkomen het meest in aanmerking komen. Naast de relatie tussen inkomen en huur wordt door WoonCompas bij de toewijzing ook gelet op andere aspecten, zoals de omvang van het huishouden in relatie tot de grootte van de woning of de (medische) urgentie van een huishouden. WoonCompas maakt tevens gebruik van directe toewijzing indien dat past binnen het complex en het beleid.

Bezit voor bijzondere doelgroepen In het bijzondere bezit is geen leegstand geweest met uitzondering van de geplande tijdelijke leegstand van de Hof van Rhoon. Huurderving totale bezit De huurderving over de totale portefeuille bedraagt in 2009 4,4%. Dit is voor het tweede opeenvolgende jaar significant hoger dan de maximum streefwaarde van 1%. Als geschetst werken wij aan het aantrekkelijker maken van ons bezit, waarmee wij beogen het lange termijn gemiddelde onder de 1% te houden. De leegstand ten behoeve van herbestemmingen laten wij zien in het cijfer en achten wij redelijkerwijs onderdeel van de herinvesteringen. Die buiten beschouwing latend daalt het leegstandscijfer richting de 1%.

Bezit voor bijzondere doelgroepen De panden uit dit bezit hebben huurders met een ideële doelstelling, de marktwerking doet wel haar intrede in deze sector. Deze huurders bieden zorg en ondersteuning aan mensen met een verschillende zorgvraag. Zo huisvesten wij indirect mensen met psychosociale problemen, mensen met een verslavingsproblematiek, verstandelijk en/of lichamelijk beperkte mensen, voormalig daklozen en andere mensen met behoefte aan ondersteuning. Alleen Folkert Elsingastraat 34 is een kantoorpand, verhuurd aan Laurens. 4.4.5

Bijzondere aandachtsgroepen

4.4.3 Mutatie in het woningbezit Regulier bezit In 2009 bedroegen de mutaties - als gevolg van vertrek van huurders – wat betreft het woningbezit in: – De Aarhof 13,7% (2008: 13,0%) – Helga 11,8% (2008: 11,8%) – Nesselint 14,3% (2008: 3,6%)

36

Bezit voor bijzondere doelgroepen Deze panden worden via langjarige contracten verhuurd aan zorgen welzijnsinstellingen. Het aantal mutaties is zeer laag. De huurders starten dergelijke projecten met een lange horizon. Ondanks de kleinschaligheid van sommige huurders blijken zij al jaren betrouwbare partners.

Naast de nieuwe ontwikkelingen huisvesten wij reeds woonvormen en projecten voor verstandelijk beperkte volwassenen, kinderen met een verstandelijke en/of meervoudige beperking, SGLVG-cliënten, ex-gebruikers, vrouwenopvang, tienermoeders, uitbehandelde psychiatrisch patiënten, uitgezworven zwervers, mensen met een psychiatrische problematiek. Een werkgebied waar wij veel motivatie uit halen.

4.4.4 Huurderving wegens leegstand Regulier bezit De huurderving wegens leegstand in het woningbezit bedroeg in 2009: – in De Aarhof 8,4% (2008: 6,8%) – in Helga 3,8% (2008: 4,5%) – in Nesselint 1,2% (2008: 1,9%) Met het aannemen van een woonconsulent in Helga is de leegstand zichtbaar teruggelopen. De investeringen van de afgelopen jaren hebben het complex verfrist en de toegenomen aandacht heeft de leegstand de laatste maanden sterk doen afnemen. Voor de Aarhof is er wederom extra leegstand als gevolg van de woningen die wij

Wij werken concreet aan: – een brede VO school met doelgroepwonen voor senioren en verstandelijk beperkte mensen in Katendrecht; – een herontwikkeling van de Hof van Rhoon tot doelgroepwonen; – een brede school in het Lage Land te Rotterdam met drie basisscholen, een kindcentrum, een groot – gezondheidscentrum, kinderopvang, seniorenwoningen en meer; – herontwikkeling van de Maranathalocatie voor mensen met een verstandelijke beperking; – woningen voor allochtone ouderen in Delfshaven. Deze projecten bepalen momenteel de grens van onze mogelijkheden. Financieel willen we gezond blijven en dat maakt kiezen nodig. Mochten wij ruimte krijgen, dan starten we spoedig nieuwe projecten in dezelfde lijn.



Voor de Aarhof hebben we in 2009 net als 2008 met de beoogde vestiging van het gezondheidscentrum enkele mutaties gestimuleerd. De hoge mutatiegraad in Helga is te verklaren door de bewonerssamenstelling en de afgenomen leegstand. Verhuringen van leegstaande woningen boeken wij als mutatie. In Nesselande hebben we woningen “leeggespeeld” ten behoeve van de vestiging van tijdelijke kinderopvang, de leegstand is daarom eenmalig sterk verhoogd.

Onze “standaard” doelgroepen zijn senioren en kwetsbare doelgroepen, voor andere corporaties zijn dat aandachtsgroepen. Ons dagelijkse werk bestaat uit het bedenken van goede oplossingen voor huisvestingsvraagstukken voor niet-doorsnee mensen. Prachtig werk. Momenteel werken wij aan projecten en studies voor: – wonen voor vitale (allochtone) ouderen; – wonen voor ex-verslaafden; – wonen voor (oudere) verstandelijk beperkte mensen; – wonen voor psychiatrische patiënten; – dagopvang en wonen voor kinderen met een beperking. Allemaal potentiële projecten en allemaal in potentie gecombineerd. Duidelijk is dat zorgen welzijnsinstellingen essentieel zijn voor onze projecten. Wij zien de onderlinge samenwerking tussen deze instellingen toenemen. Dat biedt voordelen in exploitatie en kennisuitwisseling. Wij hebben bij beide belang en faciliteren deze samenwerking in vrijwel al onze complexen.

37

4.4.6 Huurinvorderingsbeleid

4.5 Kwalitatief in stand houden van het woningbezit

Regulier bezit Wij verzoeken huurders tot automatische incasso van de huur, dat is een eerste middel om achterstanden te voorkomen. Bij hoge uitzondering wordt de huurder vrijgesteld van betaling door middel van automatische incasso. Toch hebben ook wij huurders die hun verplichtingen niet nakomen. Bij eerste registratie gaan we in gesprek met deze huurder om begrip te krijgen van de situatie. Dit leidt eventueel tot betalingsregelingen. In 2009 is er geen gedwongen huisuitzetting geweest, maar zijn er wel enkele huurders met de noorderzon vertrokken. Wij betreuren deze ontwikkeling en zullen dit waar mogelijk voorkomen. Ultimo 2009 bedraagt de huurachterstand circa € 112.000,- (2008: € 118.000,-). Wij hebben voor € 34.400 een voorziening getroffen voor het risico van oninbaarheid. Het bedrag aan huurachterstand is weliswaar afgenomen, maar verleden jaar werd dit deels veroorzaakt door één incidentele post van een instelling. Nu betreft de achterstand meer reguliere huurders. We hebben in 2009 onze debiteurenbewaking aangescherpt, in 2010 zetten we dit voort.

In de afgelopen jaren hebben we met succes een inhaalslag gemaakt op onderhoudsgebied. Grote uitgaven hebben zichtbaar resultaat. Wij horen van onze huurders terug dat zij deze inspanningen waarderen. Door de substantiële investeringen van de afgelopen jaren zullen de uitgaven voor instandhouding teruglopen. Met uitzondering van Rhoon zijn al onze investeringen gericht op een langdurige doorexploitatie. Duurzaamheid en wooncomfort zijn sleutelbegrippen. Uitgangspunten die wij hanteren om verhuurbaarheid en beleving te borgen: 1. onze woongelegenheden hebben een optimale kwaliteit; 2. voor planmatig, klachten- en mutatieonderhoud hebben wij voor de periode 2009-2018 een totaal budget van circa u 8,5 miljoen gereserveerd, gelijkmatig verdeeld over de jaren; 3. bij investeringen is aandacht voor het voorkomen van nadelige gevolgen voor het milieu en de gezondheid, alsmede het gebruik van eindige grondstoffen. Verder investeren wij in een grotere flexibiliteit van vorm en functie van onze complexen om duurzaam bouwen meer inhoud te geven; 4. WoonCompas luistert naar haar bewonersvertegenwoordigers en is alert op informatie van huurders in een-opeen contacten en tracht daarmee een beter beeld te krijgen van de woonwensen.

4.4.7 Nieuwbouwbeleid

38

4.4.8

Helga en de Aarhof bestaan grotendeels uit tweekamerappartementen. De bouwkundige structuur laat aanpassingen op een economische wijze niet toe. Toch worden de appartementen goed verhuurd. Wij investeren in deze complexen. De komende jaren hebben we ruime budgetten voorzien om bij mutatie te investeren in deze woningen. Daarmee houden we ze kwalitatief op peil en is zelfs sprake van een lichte verbetering. De functionaliteit van de badkamers in de Aarhof is daar een voorbeeld van. Ook het investeren van voorzieningen in de plint is een vorm van kwaliteitsverbetering waar wij op inzetten. Nesselande is relatief nieuw en met het voorzien van het entreeplein zijn de investeringen vanaf oplevering nu afgerond. De woningen zijn erg populair. Voor de complexen in ontwikkeling geldt dat we de wensen van de doelgroep zo goed mogelijk proberen vorm te geven binnen een courante plattegrond. Ook hier bieden de voorzieningen in de plint een toegevoegde waarde, een belangrijke kwaliteit. 4.5.2

De woningen in De Aarhof (serviceflats) en Helga blijven allemaal binnen de normen van de ‘oude’ huurtoeslag. In Nesselande geldt dat voor circa 25% van de woningen eveneens. Ook voor de geliberaliseerde woningen brengen wij geen huur in rekening die boven de maximaal redelijke huur ligt. Ons nieuwe complex in Delfshaven zal vrijwel alleen woningen kennen die een huur hebben van minder dan de liberaliseringsgrens. Wij zijn van mening dat dit aansluit bij de primaire taken van een corporatie. De huurverhogingen van de panden voor bijzondere doelgroepen zijn contractueel gekoppeld aan de Consumenten Prijsindex (reeks CPI alle huishoudens). Naar vierkante meters omgerekend verhuren wij ook deze panden voor een maatschappelijke prijs.

Verkoopbeleid Ons huidige bezit sluit aan bij onze doelstellingen. Er is vanuit marktoriëntatie geen motief om tot verkoop over te gaan. Verkoop staat daarom niet geprogrammeerd. Vanuit de strategie van de stichting kan verkoop een optie worden, mits hiermee investeringsruimte ontstaat. Verkoop zal dan één van de mogelijkheden zijn. De afgelopen jaren hebben ons geleerd dat verkoopbeleid niet alleen positieve uitwerkingen kan hebben. Een dip in de markt kan de strategische doelstellingen frustreren indien deze afhankelijk zijn van verkoopopbrengsten.

Prijs van de woongelegenheden

4.5.3

Planmatig, correctief en mutatieonderhoud De totale bestedingen in 2009 aan planmatig, correctief en mutatieonderhoud bedragen per saldo € 1.570.000 (2008: € 1.560.000,-). De inhaalslag is daarmee afgerond. De geplande werkzaamheden zijn binnen de begroting uitgevoerd, wel is een aantal werkzaamheden naar voren gehaald.



4.5.1 Kwaliteit van de woongelegenheden Wij willen zoveel nieuw bouwen als verantwoord is. Onze beperkte mogelijkheden maken dat wij zelfstandig geen dominant effect kunnen sorteren in het werkgebied. Ook niet voor onze specifieke doelgroepen. Wij kijken goed om ons heen, lezen rapportages, wonen seminars bij en overleggen met kennisinstituten. Dat levert een beeld op hoe wij de vraag zo goed mogelijk kunnen helpen invullen. Voor ons nieuwbouwbeleid concentreren wij ons op locaties in bestaande wijken, waar wij een breed scala aan functies kunnen huisvesten. De twee wat oudere projecten die wij in ons bezit hebben zijn momenteel goed verhuurd en in prima staat van onderhoud. Zij vervullen een meer dan zelfvoorzienende functie en diverse zorgpartijen zijn betrokken, deze complexen slopen en nieuwbouw plegen staat vooralsnog niet gepland. Vervangende nieuwbouw kennen we aldus niet op dit moment. Onze nieuwbouw betreft de laatste jaren daarom uitbreiding. Bij deze uitbreidingen speelt energiebewust ontwerpen en duurzaam materiaalgebruik een belangrijke rol. Wij zien dit laatste ook in het licht van architectuur. Een mooi gebouw heeft duurzaamheidswaarde. Wij zijn intensief betrokken bij ontwerpprocessen, hebben een eigen visie op gevelmaterialen en functionaliteit. Wij bezoeken referentieprojecten en staan open voor nieuwe materialen indien zij een meerwaarde hebben. Onze huurders moeten trots zijn op hun woning en daar graag mensen willen ontvangen. Wij proberen ons in te leven in de huidige huurders en ons een voorstelling te maken van de toekomst. Aangezien ook de nieuwbouwlocaties een centrale plek in de wijk als kenmerk hebben, vraagt dat stedenbouwkundig pas- en meetwerk. Wij gaan samen met architecten in overleg met stedenbouw om onze visie te verwoorden. Deze grote betrokkenheid hopen wij vertaald te zien in de nieuwbouw, qua beeld, beleving en woongenot gedurende lange tijd. Kennis hebbend van bovenstaande behoeft het geen uitleg dat wij er niet voor kiezen om percentages aan de nieuwbouwproductie te koppelen.

39

In de afgelopen drie jaar hebben we circa € 4,0 miljoen besteed aan onderhoud. De panden staan er daardoor weer fris bij. De komende jaren zullen de kosten van het planmatig onderhoud lager uitvallen. De kosten van mutatieonderhoud zullen toenemen door de badkameraanpassingen in De Aarhof, die bij mutatie zullen worden uitgevoerd. 4.5.4 Duurzaam bouwen In de paragraaf “nieuwbouwbeleid” is onze visie op duurzaam bouwen kernachtig geformuleerd. Wij onderkennen onze verantwoordelijkheid hierin. Voor de bestaande complexen hebben we de energielabels uitgewerkt. Historische panden Bethlehemstraat, Watergeusstraat, Mathenesserlaan 433 Heemraadssingel 197, Schielaan, Willem Ruyslaan Heemraadssingel 237, Mathenesserlaan 312

Label G Label F Label E

Wooncentra Helga Aarhof Nesselint

Label E Label D Label A/B

Gezien de bouwjaren van de complexen zijn de meeste in basis niet energiezuinig. De historische panden zijn veelal uitgerust met enkelglas schuiframen, enkelsteensmuren en gaan uit van natuurlijke ventilatie. Van enkele complexen is de achtergevel vervangen en dat is direct zichtbaar door een label E. Helaas is dit ook zichtbaar bij de panden. De historische gevel was veel aansprekender dan de nieuwe.

4.6

Betrekken van huurders bij beleid en beheer Wij werken voor huurderscontacten binnen de volgende structuur, welke wij situationeel uitbreiden: – verleg met huurderscommissies; – bewoners participatie overleg; – functioneren van een geschillencommissie. Ons bezit beperkt zich tot een complex in een wijk. Dit complex is dan veelal wel van betekenis voor de wijk of geniet minimaal een grote bekendheid in de wijk vanwege de specifieke functie. Het belang van onze huurders staat voorop bij de exploitatie. Zij zijn ons bestaansrecht. Binnen reële grenzen zijn de huurders medebepalend voor het beleid. Afwijkingen doen zich vooral voor waar wij het integrale huurdersbelang bewaken en bewoners het complexbelang. Het geheel moeten wij kunnen verantwoorden binnen de volkshuisvestelijke doelstellingen. Wij willen benaderbaar zijn en zien communicatie als een belangrijke factor. Het betrekken van huurders bij ons werk vraagt een zorgvuldige communicatie en de bereidheid van ons om zaken te herzien indien huurders betere voorstellen hebben. In de praktijk kunnen wij niet iedereen tevreden stellen. In 2009 hebben we een klant tevredenheidsonderzoek gehouden. Omdat dit de eerste keer was, zijn trends niet waar te nemen. De gemiddelde 7,1 is niet slecht, wij streven een verbetering na. In 2010 zullen we wederom een onderzoek uitvoeren. Bij het klanttevredenheidsonderzoek scoorden we goed op de wijze waarop wij mensen telefonisch te woord staan en ook de huismeesters werden goed gewaardeerd. Dat pas bij ons, wij willen klanten netjes te woord staan en goed helpen. Minder goed was de tevredenheid over de schoonmaak en de klachtenafhandeling buiten kantooruren. Inmiddels hebben we afspraken gemaakt met externe partijen om deze dienstverlening te verbeteren. Naast de algemene meerkeuze vragen hebben huurders aangegeven welke zaken hen specifiek bezig houden. Deze zijn divers van aard en leiden niet tot een homogeen beeld. Suggesties voor verbetering nemen wij ter harte.

4.6.1 Overleg met huurderscommissies

40

4.5.5

Betrokkenheid huurders bij het kwaliteitsbeleid Onze huurders(commissies) geven gevraagd en ongevraagd advies over ons kwaliteitsbeleid. Wij trachten hen goed in te lichten over voorgenomen maatregelen en wijzigen onze inzichten bij overtuigende argumenten. Dat is ook in 2009 voorgekomen. In De Aarhof is het ontwerp voor een nieuwe entree en een extra lift gepresenteerd aan de bewoners. De reacties zijn wisselend. Veel huurders vinden de duur van de werkzaamheden storend. Wij doen ons best om de hinder te beperken. Jaarlijks creëren wij budgetten voor het scholen van de huurderscommissies. Het kennisniveau is goed, scholing zorgt voor een verdere uitdieping. Tevens gaan veel huurderscommissies zelf op onderzoek uit. Uit deze ervaring putten zij ideeën voor verbeteringen van hun complex. De woningen voor de bijzondere doelgroepen kennen geen specifieke huurderscommissie. De zorg/welzijnspartijen zijn in deze gevallen aanspreekpunt. Zij zijn betrokken bij ontwerp en uitvoering, omdat de bewoners veelal een specifieke huisvestingsvraag hebben.

Wij beheren eigen bezit en bezit voor derden. Het laatste betreft eveneens seniorencomplexen. Voor beide bezit voeren wij besprekingen met huurderscommissies. Wij hebben daardoor een goed referentiekader. De verschillen per complexen zijn beperkt. De grotere complexen in eigendom kennen allemaal een actieve huurderscommissie. Ook in 2009 hebben we veel contact met hen gehad. De reguliere vergadering in aanwezigheid van WoonCompas vindt normaliter twee maal per jaar plaats, bij bijzondere onderwerpen schuiven we extra malen aan. Naast de huurderscommissie hebben al deze complexen een vereniging of commissie die zich inzet voor het organiseren van activiteiten. De inzet van deze bewoners is ons zeer welkom. De commissies hebben onze waardering voor de wijze waarop zij omgaan de belangen van individuele huurders en het complex als geheel. Er wordt scherp overlegd, waaruit hun betrokkenheid blijkt. De overleggen verlopen, ondanks felle discussies, in een sfeer van wederzijds begrip en respect. Het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (BBSH) voorziet in bruikbare kaders voor de faciliteiten die een goed functionerende huurderscommissie behoeft. In 2009 hebben we onder andere op de volgende wijze invulling gegeven hieraan: – zoals het ter beschikking stellen van vergaderruimte – het bieden van gelegenheid tot het kosteloos maken van fotokopieën – een financiële tegemoetkoming in de portokosten – scholing.



Voor Helga en de Aarhof is er in de loop der jaren gedeeltelijk geïnvesteerd in gevel- en dakisolatie en nieuwe installaties. De complexen zijn echter niet vergelijkbaar met de eisen die aan nieuwbouw gesteld worden. Het resultaat van investeringen is vaak direct merkbaar. Een nieuw dak en nieuwe ketels leiden tot energiebesparing. Wij studeren elk jaar op slimme oplossingen en zien het als een uitdaging om een bijdrage te leveren aan reductie van het energiegebruik. Onze andere doelstellingen maken dat we beperkte middelen hebben, we onderkennen dat we geen koploper zijn op dit front. Dit biedt mogelijkheden om te leren van andere corporaties.

41

Als ieder jaar zijn de huurders in 2009 in de gelegenheid geweest om kennis te nemen van de volgende ‘stukken’ (overeenkomstig BBSH): – statuten en reglementen; – verantwoordingsstukken: jaarrekening en jaarverslag, het volkshuisvestingsverslag en een overzicht met cijfermatige gegevens over 2008; – andere stukken ten aanzien van beleid of beheer die voor bewoners van wezenlijk belang kunnen zijn: bijvoorbeeld de onderhoudsbegroting. Bovengenoemde informatie is ter inzage op het kantoor van WoonCompas. 4.6.2

4.7.1

We maken onderscheid binnen veiligheid. Bewoners moeten zich behaaglijk voelen in hun woning, hun woning met een veilig gevoel kunnen achterlaten en de directe omgeving van de woning moet ook voelen als een plezierige omgeving. Wij hebben aandacht voor inbraakwerende voorzieningen. Ook bij vervanging van kozijnen in 2009 is hang- en sluitwerk toegepast dat voldoet aan het politiekeurmerk, evenals bij de nieuwbouwinitiatieven. Bij het (her)inrichten van de buitenruimte van onze complexen is één van de eisen het voorkomen van sociaal onveilige situaties. De nieuwe tuin in Helga is goed verlicht en representatief tegelijkertijd. De huismeesters dragen in hoge mate bij aan de sociale controle. Hinderlijke ontwikkelingen zijn het onder valse voorwendselen betreden van seniorenwoningen en daarbij spullen ontvreemden. Onze huismeesters zijn alert en we lichten onze bewoners voor, desondanks zijn er in 2009 weer enkele bewoners slachtoffer geworden van dergelijke praktijken. Het is nog beperkt, maar bij een verdere toename zullen wij het plaatsen van camera’s overwegen.

Bewoners participatie overleg Overleg met de huurders of hun vertegenwoordigers vindt minimaal eenmaal per jaar en veelal vaker plaats. In 2009 hebben we voor alle complexen meer dan eenmaal overlegd met huurders. Soms in klein comité, standaard met de daartoe ingerichte organen. De directe contacten met huurders zorgen voor wederzijds begrip. Volledige overeenstemming van visie komt zelden voor, waarmee het nut van deze overleggen groot is. Door de vele lopende initiatieven is 2009 wederom rijk geweest aan contacten. De genodigdenlijst varieert, de opkomst was altijd hoog – wij zijn onze huurders daarvoor erkentelijk. De informatie die wij hiermee verkrijgen is substantieel en bruikbaar bij het formuleren van beleid en het maken van kwaliteitsafwegingen.

4.7.2 Het stimuleren van de betrokkenheid van de bewoners In de vorige twee paragrafen is uitgebreid toegelicht hoe huurders betrokken zijn en worden. Belangrijk onderdeel van het stimuleren is het open staan voor bewonersinitiatieven. In 2009 heeft dat geresulteerd in: – Actief meedenken over binnen- en buitenruimten in de grote wooncentra (tuin Helga, pleintje Overschie); – Het definitief inrichten van een activiteitencommissie in Nesselande; – Een eerste bewonersdag met het complex in ontwikkeling voor Surinaamse ouderen, waarbij de architecten de plannen presenteerden.

Onder andere bij het onderwerp leefbaarheid is de ervaring en visie van bewoners één van de voornaamste oriëntatiepunten. Hun ervaringen zijn vertrekpunt voor onze gedachtevorming. Wij investeren in leefbaarheid omwille van het welzijn van bewoners en omwonenden. Naar de ervaringen en ideeën van deze groepen luisteren is dan essentieel. 4.7.3 4.6.3

Door het jaarverslag heen blijkt onze bijdrage aan de leefbaarheid in bredere zin. In het Lage Land en Katendrecht zijn wij mede-initiator van complexen waarin ook sociaal-culturele functies komen. Buitenruimte heeft in beide ontwikkelingen een belangrijke plek. Daken worden benut (een extra vorm van levendigheid) en de directe omgeving wordt speciaal ontworpen voor langzaam verkeer. Dat draagt bij aan de hoeveelheid mensen op straat, stimuleert lopen en fietsen en de buitenruimte wordt hier niet als restpost, maar als integraal onderdeel van het gebouw benaderd. De inrichting van de openbare ruimte en de functies in de gebouwen dragen bij aan de leefbaarheid in de wijk. Scholen en kindvoorzieningen zijn essentiële vestigingsvoorwaarden voor gezinnen. Senioren kunnen als vrijwilliger, maar ook in uitwisselingsprojecten betrokken worden bij onderwijs en kinderopvang. De wijk leert elkaar zo kennen, wat de betrokkenheid vergroot. Onbekend maakt onbemind werkt ook andersom. Bekendheid met je buren leidt veelal tot begrip en waardering.


Leefbaarheid Een omgeving die uitnodigt tot verblijf, waar mensen elkaar ontmoeten en die passanten een behaaglijk gevoel geeft, dat is wat wij willen bereiken met onze investeringen in leefbaarheid. Ook hier zijn de ervaringen van bewoners, professionals en omwonenden een belangrijke bron van informatie. De drempel om het appartement te verlagen moet laag zijn. Leefbaarheid is onderdeel van woongenot. Van de zaken die kunnen bij dragen aan dit woongenot staan er twee voorop: – de wooncentra zijn een forum voor ontmoeting van mensen en doelgroepen; – het combineren van (complementaire) functies stimuleert ontmoetingen, verhoogt het serviceniveau en draagt bij aan duurzaam gebruik. De betekenis van ‘functie’ interpreteren wij ruim. Een plein heeft een ontmoetingsfunctie, een recreatiezaal een ontspanningsfunctie en een gezondheidscentrum een medische functie. Deze functies staan bij ons centraal in de visie op leefbaarheid. We combineren ze, stimuleren ze en zijn bereid daar kosten voor te maken. In de komende paragrafen lichten wij onze verrichtingen op dit belangrijke werkterrein toe.

Het zal duidelijk zijn dat wij leefbaarheid vervlechten in de aanpak van bestaande en nieuwe projecten. Wij overleggen hiertoe met overheid, maatschappelijke organisaties en marktpartijen. 4.7.4

Faciliteren van medische zorg In al onze wooncomplexen hebben wij ruimten voor (para)medici en thuiszorg. Dit hangt uiteraard samen met de doelgroep. In de Aarhof wordt momenteel de begane grond aangepast, een volledig gezondheidscentrum zal haar deuren in 2010 openen. Helga heeft in deeltijd bezette ruimten en gesprekken lopen om dit uit te breiden. Wij voorzien ruim in het faciliteren van medische zorg, mede door het levensloop bestendig maken van de woningen. Onze huurders ervaren daar de voordelen van en wij daarmee ook.


42

Inhoudelijk meewerken aan een leefbaarheidaanpak

Functioneren van een geschillencommissie Onze onafhankelijke klachtencommissie is de Geschillencommissie Huursector te Delft. Dit voor het geval het ons niet lukt in overleg met een huurder tot een compromis te komen. In 2009 zijn er geen geschillen geweest, wij trachten deze tendens zo lang mogelijk vol te houden.

4.7

Veiligheid

43

4.7.5

Faciliteren van lichamelijke en geestelijke verzorging

4.8

Idealiter beschikken onze bewoners over zoveel mogelijk voorzieningen binnen hun eigen complex. Jarenlang beschikt ieder complex al over extra functies. Tot op heden houden de ondernemers en zorginstellingen het vol om dit te blijven uitbaten, zonder een bijdrage uit leefbaarheidsgelden. In Wooncentrum Helga en Woonzorgcentrum De Aarhof is ruimte ter beschikking voor een kapsalon en een pedicure. In De Aarhof is tevens een huiswinkel, in Helga komen wekelijks leveranciers van diverse goederen. De entreehal verandert dan in een minimarkt.

Naast het toezicht van de Raad van Commissarissen en de interne controle kennen corporaties het ministerie van VROM, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) als toezichthouders op verschillende facetten. Onze bedrijfsvoering is gericht op financiële continuïteit. Instrumenten om de financiële continuïteit te toetsen zijn onder andere de meerjarenprognose en de bedrijfswaardeberekeningen. 4.8.1

In Bleiswijk hebben bewoners de beschikking over een grand café dat publiek is opengesteld. Tevens is er een pedicure, kapper, winkel en een uitgebreid gezondheidscentrum, met huisartsen en een apotheek. Hiermee leveren we een complexoverstijgende bijdrage. Vanuit onze signatuur en het oogpunt van leefbaarheid stimuleren wij in onze complexen de geestelijke verzorging. Wij stellen structureel een deel van de leefbaarheidsgelden beschikbaar ten behoeve hiervan. Ook in de Raad van Participanten heeft dit onderwerp extra aandacht. In gesprekken met bewoners die al langer in de complexen wonen, blijkt dat met name deze doelgroep grote waarde hecht aan voldoende aandacht hiervoor. 4.7.6 Dienstwoningen Expliciete dienstwoningen hebben we niet langer. In Helga, de Aarhof en Nesselint zijn er wel logeerkamers beschikbaar voor bezoek.

Financiën

Financieel Beleid Het financieel beleid van WoonCompas is primair gericht op het waarborgen van de continuïteit. De algehele doelstelling, het beheren en realiseren van woningen voor onze doelgroepen, voeren wij uit met aandacht voor de financiële randvoorwaarden. In 2008 is het Treasurystatuut vastgesteld, waarin onderwerpen in deze paragraaf expliciet beschouwd zijn. Het ontslaat de directie niet van het blijven afwegen van de beste opties. De bedrijfsvoering is de afgelopen jaren door een verstandig financieel beleid gezond. De historisch gezien aantrekkelijke leningportefeuille draagt bij aan de mogelijkheden die WoonCompas heeft. In het treasurystatuut liggen ondermeer de volgende uitgangspunten vast: – de solvabiliteit; – liquiditeit en rentabiliteit; – beleggingen; – financieringsbeleid. Verder werken wij met de kaders die opgesteld worden door de toezichthoudende instanties. Gewenste ontwikkeling van de solvabiliteit WoonCompas streeft naar een solvabiliteit (eigen vermogen gedeeld door balanstotaal) van ten minste 5% en ten hoogste 15%. Deze percentages zijn gebaseerd op de waardering van de activa op historische kostprijs. De solvabiliteit bedroeg in 2009 gemiddeld 4,3% (2008: 3,7%). Met de waarderingsgrondslagen op basis van bedrijfswaardeberekeningen bedraagt de solvabiliteit in 2009 gemiddeld 24,6% (2008: 28,8%).

44

Ontwikkeling van liquiditeit en rentabiliteit Ten aanzien van de liquiditeit is het beleid het aanhouden van een minimale hoeveelheid liquide middelen met als doel de positieve kasstroom te gebruiken voor het aflossen van de langlopende leningen. In 2008 bedraagt de rentabiliteit op het eigen vermogen 2,8% (2008: -11,4%). Toegestane risicograad met betrekking tot beleggingen Het beleggingsbeleid van WoonCompas is erop gericht om zoveel mogelijk risicomijdend te beleggen. De producten waarin belegd kan worden zijn vastrentende waarden en onroerend goed. Verder is het een optie om leningen te verstrekken aan andere toegelaten instellingen. Er zijn ultimo 2009 geen beleggingen. De verzekerde waarde De activa zijn verzekerd naar herbouwwaarde zonder verplichting tot wederopbouw. De verzekerde som op balansdatum bedraagt € 87,- miljoen.



Geplande investeringen en uitgaven ten behoeve van de volkshuisvesting Voor het nog niet uitgevoerde deel van de onrendabele renovatie van de Aarhof is circa € 923.000 gereserveerd.

45

De WOZ-waarde De WOZ-waarde 2009 bedraagt circa € 86 miljoen, peildatum 1 januari 2008 (2008: 75 miljoen). Taxatiewaarde Wij hebben in 2009 onze panden laten taxeren door een extern deskundige. De getaxeerde waarde (verkoopwaarde in verhuurde staat) bedraagt totaal € 76,2 miljoen. Dit is een overwaarde van circa 8% ten opzichte van de bedrijfswaarde. Financiële beoordeling Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (hierna CfV) heeft in 2009 gerapporteerd omtrent de uitkomsten van de financiële beoordeling 2008 van WoonCompas. Het CfV heeft voldoende vertrouwen in de financiële continuïteit van WoonCompas, zodat de beoordeling van A-corporatie is toegekend. Dit is een verbetering ten opzichte van vorig jaar toen is vastgesteld dat de voorgenomen investeringsactiviteiten de solvabiliteit op de middellange termijn in gevaar zou kunnen brengen, een zogenaamd B1 oordeel.


Waarborgfonds Sociale Woningbouw Naar aanleiding van de jaarlijkse beoordeling van de kredietwaardigheid heeft het Waarborgfonds Sociale Woningbouw in 2009 gesteld dat WoonCompas onveranderd voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid en dat zij gebruik kan maken van de faciliteiten van het fonds.

46

Resultaat over 2009 De winst- en verliesrekening sluit met een positief jaarresultaat van € 538.000. Het resultaat is als volgt opgebouwd:

bedragen * € 1.000

2009

2008

Bedrijfsopbrengsten

9.341

4.253

86 -/- 346 1.589 1.074 2.403

62 2.054 1.559 1.141 4.816

Bedrijfsresultaat

6.938

- 563

Rentebaten en -lasten Rentebaten Rentelasten

220 2.375

63 1.516

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

4.783

-2.016

-4.245

-131

538

- 2.147

Bedrijfslasten Afschrijving Overige waardeveranderingen Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Totaal

Mutatie actuele waarde mva Jaarresultaat

Voor een toelichting op de belangrijkste afwijkingen verwijzen wij u naar de jaarrekening.

Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het woningbezit bedraagt op 31 december 2009 € 70.800.000,-. Voor de uitgangspunten wordt verwezen naar de toelichting op de balans. Het totaal van de schulden bedraagt € 58.022.000,-. Op basis van dit gegeven kan worden gesteld dat WoonCompas in staat is de aangetrokken leningen terug te betalen.


4.8.2

51

4.8.3

4.9 Uitsluitend werkzaam zijn in het belang van de volkshuisvesting

Financieren en beleggen In 2009 zijn twee nieuwe leningen afgesloten:

4.8.4

Bedrag

Rentepercentage

Looptijd

Rentevast periode

€ 8.000.000 € 3.000.000

4,32 4,09

8 jaar 12 jaar

8 jaar 12 jaar

In dit verslag heeft het bestuur verantwoording afgelegd van het gevoerde beleid. Zij verklaart hierbij dat zij op deze wijze invulling heeft gegeven aan het uitgangspunt 'uitsluitend werkzaam zijn in het belang van de volkshuisvesting' conform artikel 11 van het BBSH en dat de middelen van de stichting in het verslagjaar conform artikel 26 van het BBSH uitsluitend zijn en zullen worden besteed in het belang van de volkshuisvesting.

De gemiddelde rentevoet van de per ultimo boekjaar uitstaande leningen bij de kredietinstellingen bedraagt 4,45% (2008: 4,49%). De leningen bij kredietinstellingen worden annuïtair, lineair en fixe afgelost. Het aflossingsbestanddeel in het komende boekjaar bedraagt € 904.000,- en is verantwoord onder kortlopende schulden.

Rotterdam, 18 mei 2010

Verbindingen

Ir. T.A.M. van Schijndel, directeur - bestuurder

Stichting WoonCompas

In 2009 zijn geen nieuwe verbindingen met andere instellingen aangegaan. 4.8.5

Bezwaren van onroerende zaken In 2009 zijn geen onroerende zaken die in eigendom zijn bezwaard.

4.8.6 Onrendabele investeringen

52



In 2009 zijn de volgende onrendabele investeringen gedaan / verantwoord: De Aarhof, renovatie badkamers en gangen € 400.000 Helga, renovatie binnentuin en aanpassen gangen € 145.000 Terugname onrendabele top project Aelbrechtskade € 346.000 -/-

53

5 Ke nget allen 2009 Samenstelling bezit Bezit woongelegenheden in eigendom: – woningen 564 – eenheden in verzorgingshuizen 149 – overige woongelegenheden 130 Bezit in beheer – woningen Bezit niet woongelegenheden in eigendom – bedrijfsruimten Totaal verzekerde waarde (x € 1.000,-)

2008

564 65 130

331

331

13

1

87.131,-

86.072,-

Fi na nc i e e l v e rs l a g

Het verhuren van woningen Huurachterstand in % van de jaarhuur Huurderving in % van de jaarhuur

2,21 2,11

2,77 4,06

24,6 1,8 2,8 3,7 0,7 80,9

28,8 0,20 -11,4 3,3 -2,9 73,0

4.695 14.759 9.298 538

592 18.325 4.074 -/- 2.147

54

Solvabiliteit Liquiditeit (current ratio) Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Externe financiering in % materiële vaste activa

Kengetallen uit de balans en exploitatie Overige reserves (x € 1.000,-) Bestemmingsreserve herwaardering (x € 1.000,-) Huren (x € 1.000,-) Jaarresultaat (x € 1.000,-)



Financiële continuïteit

55

6 .

Jaarrekening

6.1

Balans per 31 december 2009

Activa

31 december 2009 x  1.000,-

31 december 2008 x  1.000,-

31 december 2009 x  1.000,-

Vaste activa

Eigen vermogen

Materiële vaste activa

Onroerende en roerende zaken in exploitatie

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

Roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Totaal materiële vaste activa

Bestemmingsreserve herwaardering

70.800

59.269

Overige reserves

3.017

13.317

Totaal eigen vermogen

264

266

Voorzieningen

Voorzieningen

Totaal voorzieningen

Totaal vaste activa

31 december 2008 x  1.000,-

Passiva

74.081

74.081

14.759

18.325

4.695

592

19.454

18.917

72.852

72.852

32

22

32

22

Langlopende schulden

Leningen kredietinstellingen

Kortlopende vorderingen

Totaal langlopende schulden

Huurdebiteure

Overige vorderingen

Overlopende activa

Totaal kortlopende vorderingen

Liquide middelen

Direct opvraagbaar

Totaal liquide middelen

1.346

52

Totaal vlottende activa

7.578

1.489

Totaal 81.659

74.341


56

78

113

5.748

1.147

406

177

6.232

1.346

58.021

47.925

58.021

47.925

Kortlopende schulden 1.437

52

Schulden aan kredietinstellingen

1.000

5.000

Kortlopend deel langlopende schulden

904

262

Schulden aan leveranciers

820

1.303

Aangegane verplichtingen onroerende en roerende zaken

Belastingen en premies sociale verzekeringen

Overlopende passiva

Totaal kortlopende schulden

4.152

7.477

Totaal

81.659

74.341

-

-

32

3

1.396

909


Vlottende activa

57

6.2

Winst- en verliesrekening 2009

6.3 Kasstroomoverzicht (volgens de indirecte methode)

Boekjaar 2009 x  1.000,-

Boekjaar 2008 x  1.000,-

Bedrijfsopbrengsten

Huren

Overige bedrijfsopbrengsten

Totaal bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten

Afschrijving op materiële vaste activa

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

9.298

4.074

43

179

9.341

4.253

62 2.054

Lasten onderhoud

1.589

1.559

Overige bedrijfslasten

1.074

1.141

Totaal bedrijfslasten

2.403

4.816

Bedrijfsresultaat

6.938

-/- 563

Rentebaten en –lasten

Rentebaten

220

63

Rentelasten

2.375

1.516

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

4.783

-/- 2.016

-/- 4.245

-/- 131


58

Mutatie actuele waarde materiële vaste activa

Jaarresultaat

538

-/- 2.147

Ontvangen rente 220 Betaalde rente -/- 1.997 Kasstroom uit operationele activiteiten -/- 230

63 -/- 1.532 -/- 650

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

Investeringen in materiële vaste activa

-/- 5.214

-/- 12.004

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-/- 5.214

-/- 12.004

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden Opname / Aflossingen kortlopende schulden (kasgeldleningen)

11.000 -/- 262 -/- 4.000

8.000 -/- 875 5.000

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

6.738

12.125

Kasstroom

1.294

-/- 529

Samenstelling geldmiddelen Liquide middelen per 31 december Liquide middelen per 1 januari

1.346 52

52 581

Mutatie liquide middelen

1.294

-/- 529

De kasstroom in het kasstroomoverzicht is gelijk aan de mutatie in de liquide middelen.


86 -/- 346

Boekjaar 2009 Boekjaar 2008 x  1.000,- x  1.000, Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat 6.938 -/- 563 Aanpassingen voor: • afschrijvingen 86 62 • waardeveranderingen -/- 346 2.054 • voorzieningen 9 10 Veranderingen in werkkapitaal: • mutatie vorderingen -/- 4.795 -/- 571 • mutatie kortlopende schulden -/- 345 -/- 173 1.547 819

59

6.4

Waarderingsgrondslagen

TOEGEPASTE STANDAARDEN Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winsten verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing.

ALGEMENE WAARDERINGSGRONDSLAGEN


Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de onderneming zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld.

60

Baten worden in de winst- en verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, de functionele valuta van de onderneming. Alle financiële informatie in euro’s is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal. De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft.

Bij het samenstellen van de balans en de winst- en verliesrekening is een bestendige gedragslijn aangehouden. De balans, de winst-en-verliesrekening evenals de toelichtingen luiden in duizenden euro's, tenzij anders vermeld. Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten investeringen in aandelen en obligaties, handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te betalen posten. Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze worden door de onderneming gescheiden van het basiscontract en apart verantwoord indien de economische kenmerken en risico's van het basiscontract en het daarin besloten derivaat niet nauw verwant zijn, indien een apart instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat aan de definitie van een derivaat zou voldoen en het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening. Financiële instrumenten, inclusief de van de basiscontracten gescheiden afgeleide financiële instrumenten, worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering. In contracten besloten financiële instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract worden verwerkt in overeenstemming met het basiscontract. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd. Verstrekte leningen en overige vorderingen Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderings-verliezen. Overige financiële verplichtingen Financiële verplichtingen die geen deel uitmaken van een handelsportefeuille worden tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd op basis van de effectieve-rentemethode. Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2009

Verwerking integrale belastingverplichting Op 1 december 2008 heeft WoonCompas overeenstemming bereikt met de Belastingdienst middels een vaststellingsovereenkomst. WoonCompas heeft voor de periode 2006 tot en met 2010 vrijstelling ten aanzien van de vennootschapsbelastingplicht op basis van artikel 5.1c wet vpb 1969. Derhalve is in de jaarrekening geen rekening gehouden met belastingplicht. De vrijstelling zal waarschijnlijk na 1 januari 2011 vervallen.

65

GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen van baten uit hoofde van de toekomstige exploitatieopbrengsten, rekening houdend met de restwaarde en de toekomstige exploitatielasten (exclusief rente en afschrijving) over de geschatte resterende economische levensduur. De rentabiliteitswaardecorrectie van de langlopende leningen maakt onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde. Hierbij is rekening gehouden met aangegane verplichtingen. Eventuele voorcalculatorische tekorten zijn hierop in mindering gebracht. Voor zover de investeringen zijn gefinancierd met vreemd vermogen worden de daarmee gepaard gaande rentekosten gedurende de bouw geactiveerd.

Bestemmingsreserve herwaardering Onder de post Bestemmingsreserve herwaardering is het verschil opgenomen tussen de bedrijfswaarde en de historische kostprijs van de materiële vaste activa in exploitatie. Overige reserves Onder de post Overige Reserves wordt de Algemene reserve na resultaatbestemming verantwoord. Voorzieningen Voorzieningen worden getroffen voor verplichtingen, waarvan niet bekend is in welke omvang en wanneer zij zullen ontstaan. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. De voorziening glasschade is getroffen voor het niet verzekerde deel van glasschades, de jaarlijkse dotatie betreft het saldo van de via de servicekosten ontvangen premies en de betaalde ongedekte schades in het verslagjaar. Kort- en langlopende schulden De waardering van kort- en langlopende schulden is toegelicht onder het hoofd financiële instrumenten.

GRONDSLAG VOOR BEPALING VAN HET RESULTAAT

Vlottende activa

Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderings-grondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn. Huuropbrengsten Het betreft huuropbrengsten onder aftrek van derving wegens leegstand en oninbaarheid. De huren en de jaarlijkse huurverhoging van woningen zijn onderworpen aan overheidsregels. Lasten onderhoud Hieronder worden de kosten van het planmatig onderhoud en de kosten ten behoeve van het klachten- en mutatieonderhoud verantwoord. Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering, zoals huisvestings-, personeels-, bestuurs- en algemene kosten, belastingen, verzekeringen, levering goederen en diensten, enzovoort. Financiële baten en lasten Het resultaat wordt gevormd door het saldo van betaalde en ontvangen rente.



Eigen vermogen

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen de aanschafwaarde, verminderd met de annuïtair of lineair berekende afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur.

De grondslagen voor de waardering van vorderingen en effecten is beschreven onder het hoofd financiële instrumenten.

66

PASSIVA

67

Mutatie actuele waarde De mutatie actuele waarde geeft de waardeverandering weer in de bedrijfswaarde per ultimo boekjaar ten opzichte van de bedrijfswaarde per 1 januari van het boekjaar. De verandering van de rentabiliteitswaardecorrectie maakt onderdeel uit van de mutatie actuele waarde. Waarderingsmutaties uit hoofde van de waardering van onroerende zaken in ontwikkeling maken onderdeel uit van de mutatie actuele waarde.

GRONDSLAGEN VOOR HET KASSTROOMOVERZICHT

6.5 Toelichting op de balans

31 december 2009 x  1.000,-

31 december 2008 x  1.000,-

Vaste activa

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen de kasstroom uit operationele activiteiten, de kasstroom uit investeringsactiviteiten en de kasstroom uit financieringsactiviteiten. Ontvangsten betalingen uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa

70.800

56.269

3.017

13.317

264

266

74.081

72.852

Bedrijfswaarde Als uitgangspunten bij de bedrijfswaardeberekeningen worden de volgende parameters gehanteerd voor de resterende levensduur van het object.

Jaar Huurstijging Huurderving Inflatie Kostenstijging Disconterings Onderhoud Voet

68

2010

1,50%

2,00%

1,50%

2,50%

6,00%

2011

2,25%

2,00%

2,25%

3,25%

6,00%

2012

2,25%

2,00%

2,25%

3,25%

6,00%

2013

2,25%

2,00%

2,25%

3,25%

6,00%

2014 e.v.

2,25%

2,00%

2,25%

3,25%

6,00%

De huren zijn gebaseerd op de werkelijke huren per 1 januari 2010. Bedragen voor beheer, belastingen en verzekeringen en leefbaarheid zijn afkomstig uit de begroting 2010-2019. De onderhoudsuitgaven zijn overgenomen uit de onderhoudsbegroting 2010-2019 en voor de periode daarna genormeerd. Deze begrotingen zijn door de directie vastgesteld en door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. In geval de grond eigendom is van Stichting WoonCompas wordt de grond gewaardeerd op de verwachte restwaarde verminderd met de sloopkosten. De gemiddelde resterende looptijd van de investeringen bedraagt bij benadering 28 jaar. Voor de grond is uitgegaan van een waardestijging van 3,25%. De rentabiliteitswaardecorrectie wordt berekend voor de per balansdatum afgesloten leningen. Het gemiddelde leningpercentage bedraagt per 31 december 2009 4,45%, bij herfinanciering wordt rekening gehouden met een percentage van 6%. Dit betekent dat de rentabiliteitswaardcorrectie alleen bestaat uit toekomstige rentevoordelen waar zekerheid over is.



69

Bij: herwaardering (boekwaarde naar bedrijfswaarde) Bedrijfswaarde begin boekjaar

18.324 __________ 59.269

17.901 __________ 56.948

545

997

Investeringen

15.231 -/- 4.245 __________ 11.531 __________ 70.800

83.449 - 8.509 __________ 91.958

64.074 6.726 __________ 70.800

Mutatie bedrijfswaarde Bedrijfswaarde ultimo 2008

1.455 -/- 131 __________ 2.321 __________ 59.269

80.748 472 6.363 __________ 87.583

Contante waarde investeringen -/- 94 -/- 7.531 Contante waarde onderhoud -/- 11.309 -/- 11.904 Contante waarde bedrijfslasten -/- 16.481 -/- 15.443 __________ __________ Contante waarde bedrijfslasten -/- 27.884 -/- 34.878 Bedrijfswaarde op basis van disconteringsvoet Rentabiliteitswaardecorrectie Bedrijfswaarde op basis van werkelijke financieringslasten

x  1.000,-

52.705 6.564 __________ 59.269

59.269

Mutaties 2009: Autonome ontwikkeling

2.893

Voorraadmutaties • Inrekenen herontwikkelingen -/- 4.331 • In exploitatie genomen panden 15.645 __________

11.314

Parameterwijziging Indexatie -/- 1.149 Overige wijzigingen

-/- 1.149

Niveauwijzigingen

-/- 1.688

Rentabiliteitswaardecorrectie • Autonome ontwikkeling -/- 346 • Nieuwe leningen 507 __________ 161 Totaal 11.531 __________ Bedrijfswaarde ultimo 2009 70.800


De opbouw van de bedrijfswaarde ultimo boekjaar is als volgt Contante waarde huren Contante waarde verkoop Contante waarde grond Contante waarde bedrijfsopbrengsten

46.750 -/- 7.703 __________ 39.047

Overboekingen van onroerende zaken in ontwikkeling Mutatie actuele waarde Bedrijfswaarde ultimo boekjaar


31 december 2008 x  1.000,-

Het verloop van de materiële vaste activa in exploitatie is als volgt weer te geven: Saldo begin boekjaar: • aanschafwaarde 49.202 • cumulatieve afschrijvingen, inclusief waardeveranderingen -/- 8.257 __________ Boekwaarde begin boekjaar 40.945

70

31 december 2009 x  1.000,-

71

31 december 2009 x  1.000,-

31 december 2008 x  1.000,-

Historische kostprijs Saldo begin boekjaar: • aanschafwaarde • cumulatieve afschrijvingen, inclusief waardeveranderingen Boekwaarde begin boekjaar

46.750 -/- 7.703 __________ 39.047

Mutaties in het boekjaar: • investeringen en desinvesteringen o investeringen in diverse activa o overboekingen van onroerende zaken in ontwikkeling

545 15.231 __________ 15.776

997 1.455 __________ 2.452

• afschrijvingen Saldo mutaties

-/- 680 __________ -/- 680 __________ 15.096

-/- 554 __________ -/- 545 __________ 1.898

Saldo ultimo boekjaar: • aanschafwaarde • cumulatieve afschrijvingen, inclusief waardeveranderingen Boekwaarde ultimo boekjaar

64.978 -/- 8.937 __________ 56.041

49.202 -/- 8.257 __________ 40.945

woningen • afgekochte erfpacht • gebouwen • isolatie • installaties • verbouwingen

methode annuïtair annuïtair annuïtair annuïtair annuïtair

termijn looptijd contract 30-50 jaar 20 jaar 20 jaar 20 jaar

niet-woningen • afgekochte erfpacht • bouwkosten • installaties • verbouwingen

methode lineair lineair lineair lineair

termijn looptijd contract 30-50 jaar 20 jaar 10 jaar

Op grond in eigendom wordt niet afgeschreven. Zekerheden Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor verstrekte leningen. Verzekeringen De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn per 31 december 2009 voor  86 miljoen (2008:  86 miljoen) verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. Het risico van onderdekking ligt bij de verzekeraar. OZB De waarde voor de onroerende zaakbelasting (OZB) 2009 bedraagt circa  87 miljoen, peildatum 1 januari 2008 (2008: 75 miljoen).



Afschrijvingsmethode en -termijnen De afschrijvingsmethoden en termijnen bedragen respectievelijk voor:

49.202 -/- 8.257 __________ 40.945

72

73

31 december 2009 x  1.000,-

31 december 2008 x  1.000,-

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

31 december 2009 x  1.000,-

31 december 2008 x  1.000,-

Roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Deze post is als volgt samengesteld.

Deze post is als volgt samengesteld.

Saldo begin boekjaar: • aanschafwaarde 13.317 6.070 • aangegane verplichtingen - __________ __________ Boekwaarde begin boekjaar 13.317 6.070 Mutaties in het boekjaar: • investeringen 4.755 11.378 • afboeking naar lagere bedrijfswaarde 346 -/- 2.054 • overboekingen naar onroerende zaken in exploitatie -/- 15.231 -/- 1.455 • overboeking naar kortlopende vorderingen -/- 170 -/- 622 __________ __________ Saldo mutaties -/- 10.300 7.247 Saldo ultimo boekjaar: • aanschafwaarde 3.017 13.317 __________ __________ Boekwaarde ultimo boekjaar 3.017 13.317

Saldo begin boekjaar: • aanschafwaarde 429 176 • cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen -/- 163 -/- 101 __________ __________ Boekwaarde begin boekjaar 266 75 Mutaties in het boekjaar: • investeringen en desinvesteringen 84 253 • afschrijvingen -/- 86 -/ 62 __________ __________ Saldo mutaties -/- 2 -/- 191 Saldo ultimo boekjaar: • aanschafwaarde • cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen Boekwaarde ultimo boekjaar

513 -/- 249 __________ 264

429 -/- 163 __________ 266

De afschrijvingsmethoden en -termijnen bedragen respectievelijk voor:

74

De afboeking naar lagere bedrijfswaarde is in 2009 gecorrigeerd door de vermindering van de onrendabele top van het project 50 seniorenwoningen aan de Aelbrechtskade te Rotterdam Delfshaven.

• kantoor en inventaris • software

lineair 10 jaar lineair 5 jaar

Verzekering De roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn per 31 december 2009 voor  120.000 verzekerd tegen brand- en stormschade en inbraak. Het risico van onderdekking ligt bij de verzekeraar.



Het saldo per 31 december 2009 bestaat voornamelijk uit investeringen in het project ‘Maranathakerk’ te Rotterdam Overschie, het project ‘Aelbrechtskade’ te Rotterdam Delfshaven en het gezondheidscentrum in De Aarhof.

75


76

31 december 2009 x  1.000,-

31 december 2008 x  1.000,-

Vlottende activa

Kortlopende vorderingen Huurdebiteuren Huurdebiteuren Af: voorziening dubieuze debiteuren Totaal huurdebiteuren

112 -/- 34 __________ 78

117 -/-4 __________ 113

Overige vorderingen Vordering servicewoningen Te vorderen BTW Doorberekende bedragen Debiteuren Stichting De Knoop Rekening courant De Knoop Diversen Totaal overige vorderingen

1.052 280 14 125 4.205 72 __________ 5.748

904 24 13 148 58 __________ 1.147

Overlopende activa Egalisatie voorfinanciering investering huurder 215 40 Diverse nog te ontvangen bedragen 191 137 __________ __________ Totaal overlopende activa 406 293 De Vordering servicewoningen betreft de boekwaarde van investeringen die WoonCompas op verzoek van haar huurders via de servicekosten worden verrekend. Deze post is in 2009 toegenomen door investeringen in zonwering in wooncentrum De Aarhof en het herinrichten van de tuin in wooncentrum Helga. Van deze vordering heeft € 1.040.000 een resterende looptijd langer dan een jaar. De vordering ‘Nagekomen huur De Aarhof’ betreft de compensatie voor de te lage huur die in de periode 1995 – 2009 in rekening is gebracht, welke WoonCompas met haar huurder is overeengekomen. Liquide middelen Direct opvraagbaar: • Rabobank rekening-courant 15 9 • ING rekening-courant 986 24 • Kas 13 8 • Kruisposten 24 6 • Fortis 308 5 __________ __________ Totaal liquide middelen 1.346 52 Stichting WoonCompas heeft bij de ING bank een kredietfaciliteit in rekening-courant van € 635.000,-. Voor € 300.000,- is ten laste van deze kredietfaciliteit een bankgarantie verstrekt aan de gemeente Lansingerland voor ‘De Tuinen’, deze zal uiterlijk op 1 juli 2010 komen te vervallen.

Passiva

Eigen vermogen Bestemmingsreserve herwaardering Overige reserves Totaal eigen vermogen

31 december 2009 x  1.000,-

31 december 2008 x  1.000,-

14.759 4.695 __________ 19.454

18.325 592 __________ 18.917

18.325 -/- 3.566 __________ 14.759

17.901 424 __________ 18.325

Bestemmingsreserve herwaardering Het verloop van deze post is als volgt. Saldo Bestemmingsreserve herwaardering begin boekjaar Mutatie boekjaar Saldo Bestemmingsreserve herwaardering einde boekjaar

Het saldo weerspiegelt de indicatieve groei van het eigen vermogen tot aan het einde van de economische levensduur van de complexen.

Overige reserves Onder de Overige reserves is de Algemene reserve verantwoord. Het verloop van deze post is als volgt. Saldo Algemene reserve begin boekjaar

3.162

4.783 -/- 680 __________ 4.103 __________ 4.695

-/- 2.016 -/- 554 __________ -/- 2.570 __________ 592

Het saldo betreft de gecumuleerde gerealiseerde resultaten van Stichting WoonCompas.


Mutatie boekjaar • Jaarresultaat voor mutatie actuele waarde • Afschrijvingen Totaal Saldo Algemene reserve ultimo boekjaar

592

79

Voorzieningen

Voorziening glasschade

Saldo Voorziening glasschade begin boekjaar Mutatie boekjaar Saldo Voorziening glasschade einde boekjaar

Langlopende schulden

Leningen kredietinstellingen

31 december 2009 x  1.000,-

31 december 2008 x  1.000,-

22 10 __________ 32

12 10 __________ 22


47.925 262 __________ 48.187

40.187 875 __________ 41.062

Opgenomen leningen Opgenomen uit bouwdepot, Aflossingen Overboeking naar kortlopende schulden per 31 december Totaal langlopende schulden

11.000 - -/- 262 -/- 904 __________ 58.021

8.000 -/- 875 -/- 262 __________ 47.925

Van de leningportefeuille heeft  53.836.318,- een resterende looptijd van langer dan 5 jaar.

Rentevoet en aflossingsmethodiek De gemiddelde rentevoet van de per ultimo boekjaar uitstaande leningen bij de kredietinstellingen bedraagt 4,45% (2008: 4,49%). De leningen bij kredietinstellingen worden annuïtair, lineair en fixe afgelost. Het aflossingsbestanddeel in het komende boekjaar bedraagt  903.664,- en is verantwoord onder kortlopende schulden.

Zekerheden Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. De leningen zijn geborgd door het WSW. Het WSW heeft laten weten dat de corporatie voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid op basis van de prognoses voor 2009 - 2013.

Schulden aan kredietinstellingen Kortlopend deel langlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

1.000 904 820 32 1.396 __________ 4.152

5.000 262 1.303 3 909 __________ 7.477

Schulden aan kredietinstellingen • Kasgeldleningen Totaal

1.000 __________ 1.000

5.000 __________ 5.000

Schulden aan leveranciers • Crediteuren Totaal

820 __________ 820

1.303 __________ 1.303

Overlopende passiva Niet vervallen rente geldleningen Te betalen bouwkosten Te betalen gemeentelijke belastingen Te verrekenen servicekosten Subsidie Provincie t.b.v. Stichting De Knoop Diversen Totaal

416 13 3 115 19 830 __________ 1.396

38 53 4 138 19 657 __________ 909


80

Schuldrestant per 1 januari Kortlopend deel langlopende schulden per 1 januari Totaal

31 december 2008 x  1.000,-

Kortlopende schulden

31 december 2009 x  1.000,-

81

Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen Voorwaardelijke verplichtingen Deelnemers aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW verwacht voor de komende vijf jaar conform de actuele meerjarenliquiditeitsprognose geen beroep te doen op deze obligoverplichting. De hoogte van het obligo bedraagt voor WoonCompas € 2.268.651,-. Vennootschapsbelasting Stichting WoonCompas heeft een vaststellingsovereenkomst met de Belastingsdienst gesloten. Op grond van art. 5.1.c Wet Vpb 1969 is Stichting WoonCompas vrijgesteld van vennootschapsbelasting. Deze overeenkomst geldt voor de duur van vijf jaar, ingaande 1 januari 2006 tot en met 31 december 2010.

Renterisico Het renterisico is beperkt tot eventuele veranderingen in de marktwaarde van opgenomen en uitgegeven leningen. Bij deze leningen is sprake van een rentevaste periode. De leningen worden aangehouden tot het einde van de looptijd. De onderneming heeft als beleid om geen afgeleide financiële instrumenten te gebruiken om (tussentijdse) rentefluctuaties te beheersen. Ter beheersing van de renterisico’s geldt als uitgangspunt het treasury statuut. WoonCompas brengt periodiek de renterisico’s voor de komende jaren in kaart. Bij herfinanciering en het afsluiten van nieuwe leningen wordt rekening gehouden met het spreiden van renterisico’s in de tijd. Marktwaarde De marktwaarde van de in de balans verantwoorde financiële instrumenten, waaronder vorderingen, effecten, liquide middelen en kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan. De rentabiliteitswaarde van de langlopende schulden is meegenomen bij bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa.

Dekkingsgraad pensioenfonds WoonCompas heeft voor haar medewerkers een pensioenregeling die wordt geclassificeerd als een zogenaamde toegezegdpensioenregeling. De pensioenregeling is ondergebracht bij SPW (Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties). Dit betreft een bedrijfstakpensioenfonds en WoonCompas heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in het geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Conform de huidige Richtlijn 271 Personeelsbeloning is de pensioenregeling derhalve verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegdebijdrageregeling. De pensioenlast in de winst- en verliesrekening bestaat bij een toegezegdebijdrageregeling uit de verschuldigde premies over het lopende jaar. De dekkingsgraad van het fonds is in 2008 gedaald tot 96%, een onderdekking. In overeenstemming met de wet is door SPW een herstelplan opgesteld, waarbij de dekkingsgraad binnen drie jaar tenminste op 105% moet komen. Vervolgens moet het fonds weer op het vereiste niveau komen (bij SPW is dat een dekkingsgraad van 116%). De dekkingsgraad ultimo 2009 bedraagt 106%.

82

Financiële instrumenten Algemeen Stichting WoonCompas maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die stichting WoonCompas blootstellen aan markt‑ en/of kredietrisico's. Het betreft financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen. Stichting WoonCompas handelt niet in financiële derivaten en heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het kredietrisico bij elke tegenpartij of markt te beperken. Bij het niet‑nakomen door een tegenpartij van aan Stichting WoonCompas verschuldigde betalingen blijven eventuele daaruit voortvloeiende verliezen beperkt tot de marktwaarde van de desbetreffende instrumenten. De contractwaarde of fictieve hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn slechts een indicatie van de mate waarin van dergelijke financiële instrumenten gebruik wordt gemaakt en niet van het bedrag van de krediet‑ of marktrisico's.



Financiële verplichtingen Stichting WoonCompas heeft tot 2015 een verplichting voor € 25.000 per jaar met betrekking tot automatisering voor onderhoud en ondersteuning. De jaarlijkse auto leasekosten bedragen circa € 26.000 voor gemiddeld 3 jaar.

83

6.6 Toelichting op de winst- en verliesrekening

Boekjaar 2009 x  1.000,-

Boekjaar 2008 x  1.000,-

Boekjaar 2009 x  1.000,-

Boekjaar 2008 x  1.000,-

Algemeen

Bedrijfsopbrengsten

Huren Netto huur van woningen en woongebouwen Huren niet woningen (kantoorpanden) Bijzondere post nagekomen huur Subtotaal

5.072 254 4.205 __________ 9.531

3.997 249 __________ 4.246

Af: huurderving wegens leegstand en oninbaarheid Totaal

233 __________ 9.298

172 __________ 4.074

Het resultaat is als volgt opgebouwd. Bedrijfsresultaat Renteresultaat Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Mutatie actuele waarde Jaarresultaat

6.938 -/- 2.155 __________ 4.783 -/- 4.245 __________ 538

-/- 563 -/- 1.453 __________ -/- 2.016 -/- 131 __________ -/- 2.147

De toename van het jaarresultaat met  2.685.000,- kan in hoofdlijnen als volgt worden verklaard. 1. Nagekomen huur De Aarhof 2. Waardeverandering materiële vaste activa 3. Daling mutatie actuele waarde 4. Diversen Totaal

-/- 4.205 2.400 -/- 4.245 325 __________ 2.685

84

2. Waardeverandering materiële vaste activa De waardeverandering betreft de terugname van de afboeking van de onrendabele top van het project 50 seniorenwoningen aan de Aelbrechtskade te Rotterdam Delfshaven uit 2008. In 2008 is een onrendabele top genomen van € 2.054.000, terwijl in 2009 € 346.000 is teruggenomen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar een voordeel van € 2,4 miljoen. 3. Mutatie actuele waarde De mutatie bedrijfswaarde betreft de aanpassing van de bedrijfswaarde als gevolg van autonome ontwikkelingen, niveauaanpassingen, parameterwijzigingen en wijzigingen van de rentabiliteitswaarde van leningen in vergelijking met voorgaand jaar. De mutatie actuele waarde bedraagt € 4,2 miljoen negatief, ten opzichte van voorgaand jaar is de afname relatief groot. Deze wordt voornamelijk verklaard door de daling van de bedrijfswaarde van De Aarhof als gevolg van het aanpassen van het huurcontract (lagere toekomstige huuropbrengsten).

De huuropbrengsten zijn ten opzichte van het vorige boekjaar gestegen als gevolg van de huurverhoging per 1 juli 2009 van gemiddeld 2,4%, de doorwerking van de huurverhoging in 2008, het in exploitatie nemen van het nieuwbouw project ‘DeTuinen” in Bleiswijk.

Cijferanalyse toename huursom

Huursom 2008 Bijzondere post nagekomen huur Huurverhoging Nieuwe panden Overige Totaal

4.246 4.205 165 918 -/- 3 9.531

WoonCompas ontvangt van haar huurder een compensatie van € 4.205.000 voor de lage huur die in de periode 1995 – 2009 in rekening is gebracht. De huurderving bedraagt 4,4% (2008: 4,06%) van de te ontvangen huur. Overige bedrijfsopbrengsten Beheervergoedingen Gebruiksvergoeding multifunctionele ruimte Opbrengst administratiekosten Opbrengst CAI Opbrengst telefonie Overige opbrengsten Totaal

- 27 - 10 6 - __________ 43

28 21 60 40 28 2 __________ 179

Het deel van de overig opbrengsten dat direct verband houdt met het beheren van panden voor derden en het voeren van de administratieve servicekosten wordt vanaf 2009 direct toegerekend aan de algemene kosten. Dit verklaart de lagere opbrengst voor deze post.



1. Nagekomen huur De Aarhof WoonCompas ontvangt van haar huurder een compensatie voor de lage huur die in de periode 1995 – 2009 in rekening is gebracht.

85

Boekjaar 2009 x  1.000,-

Boekjaar 2008 x  1.000,-

Bedrijfslasten

Er is voor een deel sprake van een variabel inkomen. De beloning van de bestuurder is vastgesteld door de Raad van Commissarissen op basis van functioneren en de bestaande arbeidsovereenkomst. Het aantal commissarissen per 31 december 2008 bedraagt 7. Zij ontvingen in 2008 gezamenlijk een vergoeding van  25.363,-.

Afschrijvingen op materiële vaste activa Kantoor en inventaris Totaal

86 __________ 86

62 __________ 62

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Woningen en woongebouwen Totaal

-/- 346 __________ -/- 346

2.054 __________ 2.054

Lasten onderhoud Klachten- en mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Totaal

322 1.267 __________ 1.589

324 1.235 __________ 1.559

Honoraria van de accountant In 2009 is  15.500 (2008:  12.500) door KPMG Accountants NV ten laste gebracht van de stichting gebracht een en ander zoals bedoeld in artikel 2:382a BW.

86

Overige bedrijfslasten Personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten Algemene kosten Bijdrage leefbaarheid Belastingen en verzekeringen Totaal

498 95 24 201 59 197 __________ 1.074

506 89 25 299 43 179 __________ 1.141

Personeel Op 31 december 2008 waren 8 medewerkers (31 december 2007: 10) in dienst van Stichting WoonCompas.

Bestuurders en Raad van Commissarissen De totale bezoldiging van de Commissarissen bedraagt in het boekjaar € 24.000 (2008: 25.000). In het kader van de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens (Wopt) bedraagt het belastbaar loon van de bestuurder € 78.126 en de totale pensioenafdracht € 22.424. Er zijn geen overige voorzieningen betaalbaar op termijn.



In 2009 is € 1.267.000 uitgegeven aan planmatig onderhoud, dit betreft voornamelijk schilderwerk, gevelreiniging en dakrenovatie van De Aarhof (€ 890.000) en divers onderhoud aan leidingen en radiatoren in Helga (€ 120.000). Daarnaast is relatief veel geld uitgegeven aan mutatiewerkzaamheden, in Helga bedragen deze kosten € 170.000.

87

Boekjaar 2009 x  1.000,-

Boekjaar 2008 x  1.000,-

8 . O v e ri ge ge ge v e n s Accountantsverklaring

De accountantsverklaring is opgenomen op de volgende pagina.

Rentebaten – en lasten

Statutaire bepaling inzake de winstbestemming

Rentebaten Rentebaten Totaal rentebaten

220 __________ 220

63 __________ 63

Rentelasten Rentelasten Totaal rentelasten

2.375 __________ 2.375

1.516 __________ 1.596

Mutatie actuele waarde Mutatie actuele waarde materiële vaste activa Totaal

-/- 4.245 __________ -/- 4.245

-/- 131 __________ -/- 131

Verwerking van het resultaat

Boekjaar 2009 x  1.000,-

Boekjaar 2008 x  1.000,-

Afname algemene bedrijfsreserve Toevoeging aan Bestemmingsreserve herwaardering Totaal

4.103 -/- 3.565 __________ 538

-/- 2.570 423 __________ -/- 2.147

In artikel 18 van de statuten bepaalt aangaande de resultaatbestemming het volgende: - een batig saldo van de vastgestelde exploitatierekening wordt voor zover van toepassing gereserveerd. - Een nadelig saldo van de exploitatierekening wordt, voor zover mogelijk, ten laste van de in het vorige lid bedoelde reserve gebracht. - Een aldus ontstaan batig of nadelig saldo zal overeenkomstig het bepaalde in de toepasselijke overheidsregelingen bij het opstellen van de begroting ten gunste of ten laste van de exploitatie worden gebracht.

88

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Afschrijvingen Totaal

4.783 -/- 680 __________ 4.103

-/- 2.016 -/- 554 __________ -/- 2.570



Resultaatbepaling op basis van historische kostprijs

89

9 .

A c cou nt ant sverkla r i n g Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de jaarrekening 2009 van WoonCompas te Rotterdam bestaande uit de balans per 31 december 2009 en de winst-en-verliesrekening over 2009 met de toelichting gecontroleerd.

90

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de entiteit. Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die het bestuur van de entiteit heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van WoonCompas per 31 december 2009 en van het resultaat over 2009 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Rotterdam, 18 mei 2010 KPMG ACCOUNTANTS N.V.

W.L. van de Vrie RA



Verantwoordelijkheid van het bestuur De leiding van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van deze jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de enkelvoudige jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn.

Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften/en of voorschriften van regelgevende instanties Op grond van de verplichting ingevolge BBSH artikel 28, sub a melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Voorts merken wij op dat, op grond van artikel 6 van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens, is voldaan aan de wettelijke verplichting tot vermelding van de informatie over topinkomens en dat, indien de toegelaten instelling financiële ondersteuning heeft gegeven aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04 en MG 2008-03, hiervan melding is gemaakt in de jaarrekening en het jaarverslag.

91



93 92

N o ti ti e s No tit ies

95 94



No tit ies

Jaarverslag 2009 Stichting WoonCompas


Met het jaarverslag 2009 heeft WoonCompas naast de gebruikelijke verantwoording ook een beeldende sfeer van het werk opgenomen. Het hele team medewerkers van WoonCompas heeft een bijdrage geleverd aan het eindresultaat. Verschillende externen zijn betrokken bij de totstandkoming van dit document.

96

Tekst : WoonCompas Tekst Accountant : KPMG Fotografie : Elian Somers Druk en opmaak : 3L drukkerij WoonCompas 5/10 : Carlo Bonte Yvonne van Brakel Cees Dekker Jan van Gils Brigitta Hofman Tahar Jairi Dirk Koedoot Marcel Korthorst Claudia Lagas Maarten van Lith Fransien van Rijn Tim van Schijndel Eric Schopman Ronald Schouten René van der Torre www.wooncompas.nl Rotterdam 2010

Voorwoord. Tim van Schijndel directeur - bestuurder. Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2009

Recommend Documents