JAARVERSLAG 2006
1
VOORWOORD VechtHorst heeft ook in 2006 niet stilgestaan. Wij hebben onder andere onze schouders gezet onder onze nieuwbouwambitie. Dat heeft geresulteerd in de oplevering van 86 huur- en 5 koopwoningen en de ontwikkeling/voorbereiding van nog eens zo’n 200 woningen. Wij voegen in principe de komende jaren uitsluitend levensloopbestendige en betaalbare woningen aan de voorraad toe. Maximale keuzevrijheid voor de toekomstige bewoner als het gaat om de grootte en indeling van de woning en woonlastenbeheersing zijn speerpunten van ons beleid. In vijf jaar willen we 600 woningen opgeleverd hebben. Wonen is meer dan het hebben van een huis. Wij spannen ons als woningcorporatie ook graag in voor veiligheid en zorg. Daarom werken we samen met andere organisaties zoals Philadelphia. In Staphorst hebben wij dit jaar voor hen 10 appartementen gebouwd en in Dalfsen en Nieuwleusen zijn 22 appartementen in aanbouw. Ook investeren we steeds meer in leefbaarheid: onder andere via het Benny Wennemarsfonds. Daarbij betrekken we onze huurders actief. Stimulering van het eigen woningbezit heeft ook volop onze aandacht. In 2006 hebben we 31 huurwoningen verkocht en 5 nieuwbouw koopwoningen. Verkoop bevordert de leefbaarheid in wijken en de opbrengsten investeren wij weer in nieuwbouw. Onze onderhoudsbudgetten worden jaarlijks ruimer. In 2006 zijn voor zover mogelijk al onze woningen voorzien van veilig hang en sluitwerk volgens het politiekeurmerk veilig wonen. De woningen hebben ook een keuring ondergaan voor de onderdelen gas en elektra. Alle daaruit voortkomende verbeteractiviteiten hebben we in inmiddels uitgevoerd. Wij kijken met gepaste tevredenheid terug op 2006 en we verheugen ons tegelijkertijd op 2007. Een nieuw jaar met volop activiteiten en uitdagingen. Met dank aan alle betrokkenen in het algemeen en aan de VechtHorst-collega’s in het bijzonder. Zij zijn het die dag in dag uit klaarstaan in het belang van de volkshuisvesting.
A.P.C.M. Kivits directeur-bestuurder
Nieuwleusen, 1 mei 2007
2
INHOUDSOPGAVE
VOORWOORD Hoofdstuk 1 ORGANISATIE 1.1 Algemeen 1.2 Huurdersvereniging “Twee onder één Kap” 1.3 Klachtencommissie Woonstichting VechtHorst 1.4 Directieverslag 1.5 Raad van Toezicht Hoofdstuk 2 VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 2.1 Onderverdeling woningbezit 2.2 Verkoop 2.3 Betrekken huurder bij beheer en beleid 2.4 Leefbaarheid 2.5 Wonen en zorg 2.6 Nieuwbouw 2.7 Planmatig onderhoud 2.8 Financieel beleid Hoofdstuk 3 3.1 Kengetallen
KENGETALLEN
Hoofdstuk 4 OVERIGE GEGEVENS 4.1 Toerekening jaarresultaat 4.2 Bestuursverklaring 4.3 Goedkeurende verklaring Raad van Toezicht Accountantsverklaring
3
Organisatie
HOOFDSTUK 1 1.1
jaarverslag
ORGANISATIE
Algemeen
Woonstichting VechtHorst is formeel gevestigd in Dalfsen. Het kantoor staat in Nieuwleusen aan de Raiffeisenstraat 2. VechtHorst is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel Zwolle, nummer HR 05047324. Op 29 april 2003 heeft de laatste, ministerieel goedgekeurde, statutenwijziging plaatsgevonden. VechtHorst is aangesloten bij Aedes, vereniging van woningcorporaties, lidnummer 100833. Wij werken conform de AedesCode. De tekst van deze code staat op www.aedes.nl. Bestuurlijke organisatie Op 1 januari 2000 is Woonstichting VechtHorst opgericht. De bestuurlijke organisatie is ingericht volgens het zogenaamde twee-lagenmodel met een directeur-bestuurder en een Raad van Toezicht. De functie van directeurbestuurder wordt sinds 27 juni 2002 uitgeoefend door de heer A.P.C.M. Kivits. Samenwerking Het afgelopen jaar hebben wij veelvuldig overleg gehad met de gemeenten Dalfsen en Staphorst. Met beide gemeenten lopen prestatieafspraken over onder andere het beschikbaar stellen van bouwlocaties. Op het vlak van zorg wordt samengewerkt met Stichting Rozengaerde, Philadelphia, Isala Ouderenzorg, de Hulskampen, en Zorgcombinatie Zwolle. Dit zowel op het vlak van zelfstandig wonen en zorg, als ten behoeve van verpleegplaatsen. Samen met de gemeenten en vluchtelingenwerk proberen wij voor statushouders voldoende geschikte woningen te vinden. Daarnaast werken wij ook samen met Stichting Vrouwen Opvang Zwolle. Verbetering ondersteuning organisatie In 2006 zijn wij gestart met de voorbereiding van de invoering van een nieuw integraal automatiseringsprogramma dat de gewenste ondersteuning biedt. Alle medewerkers zijn hier actief bij betrokken.
Opleiding en scholing Medewerkers worden beoordeeld op de competenties behorend bij hun functie. Tijdens functioneringsgesprekken worden de wensen/behoeften wat betreft opleidingen met iedere medewerker besproken. Indien de opleidingsbehoefte van de medewerker aansluit bij zijn/haar functie, geven wij graag de mogelijkheid om deze opleiding/cursus te volgen. BHV Onze BHV-ploeg (bedrijfshulpverlening) bestond in 2006 uit vijf leden: twee van deze leden zijn actief bij de vrijwillige brandweer. Ieder jaar gaan de BHV-ers op herhaling. De groep is onder andere verantwoordelijk voor het ontruimingsplan. Zij komen enkele malen per jaar bijeen voor een overleg en organiseren ook oefeningen. Arbo Met de ArboUnie hebben wij een contract. De Arbo Unie adviseert en ondersteunt ons op het gebied van verzuimbegeleiding. Medewerkers kunnen hier ook terecht bij een vertrouwenspersoon of medisch advies inwinnen over werkgerelateerde zaken. In het jaar 2006 hebben zes medewerkers deelgenomen aan een PAGO-onderzoek. Dit onderzoek keert jaarlijks terug voor wisselende groepen medewerkers. Uit dit onderzoek kwam een verbeterpunt naar voren dat is opgelost. Ziekteverzuim Wij hebben een verzuimprotocol dat is opgesteld in overleg met de ArboUnie. In samenwerking met de ArboUnie proberen wij medewerkers goed te begeleiden tijdens hun ziekteperiode. Met een actief begeleidingsbeleid wordt getracht de verzuimperiode zo kort mogelijk te houden. In 2006 kenden wij een verzuim van 4,90%. Werkorganisatie Op 31 december 2006 waren er in totaal 25 medewerkers in dienst. Daarnaast waren er op dat tijdstip drie inleenkrachten actief.
4
Organisatie
jaarverslag
Woonstichting VechtHorst in cijfers (per 31 december 2006) 2006
2005
2004
aantal medewerkers
25
26
25
nieuw in dienst
1
3
1
uit dienst
2
2
2
aantal vrouwen
12
13
13
percentage vrouwen
44%
46%
46%
vrouwen in deeltijd
6
6
8
mannen in deeltijd
0
0
0
vorming/opleiding/training
€ 32.900,=
€ 41.250,=
€ 63.790,-
kinderopvang
/
/
/
ouderschapsverlof
/
/
/
spaarloonregeling
14
21
21
levensloopregeling
2
-
-
4,9%
6,52%
9,2%
ziekteverzuim
Organogram per 1 januari 2007
Directeur-bestuurder 1fte
Secretaresse 2fte
Manager woonservice 1fte
Manager financiën 1fte
Manager vastgoed beheer 1fte
Manager nieuwbouw 1fte vacature
Woonconsulent 1,78 fte
medew. verslagleg. IC & ICT 1fte
coörd. eigen dienst/ opzichter 1fte
projectontwikkelaar 1fte
Medew, klantencont. 1,67 fte
Appl. beheerder 1fte
Opzichter 2fte
Opzichter nieuwbouw 1fte
sr. medew. klantencont. 2,67 fte
Boekhouder 1fte
Telefoniste/recept. 1fte
Adm. medew. 0,5 fte
Medewerk. vastgoed 0,67fte
Opzichter 1fte
Allr. onderhouds,medew. 3fte
5
Organisatie
1.2 Huurdersvereniging “Twee Onder Eén Kap” Ook in 2006 was er sprake van een goede samenwerking tussen de huurdersvereniging “Twee Onder Eén Kap” (TOEK) en VechtHorst. Regelmatig waren er overleggen tussen het bestuur van de huurdersvereniging en de directeur-bestuurder en de manager woonservice. De huurdersvereniging is daarnaast onder andere aanwezig geweest bij de startbijeenkomst met betrekking tot nieuwbouwprojecten aan de Brandkolkstraat, Raifffeisenstraat en de locatie Pniël.
jaarverslag
vanuit de huurdersvereniging: de heer A. Bol, lid 5 september 2006 vanuit de werkorganisatie: de heer L.D. Wormgoor, secretaris 1 mei 2000 De heer Wormgoor is per 14 mei 2004 voor een periode van drie jaar herbenoemd in de Klachtencommissie. Voorkomende klachten zijn door de werkorganisatie naar tevredenheid afgehandeld zodat er in het verslagjaar 2006 geen klachten door de klachtencommissie in behandeling zijn genomen.
1.4 1.3 Klachtencommissie Woonstichting VechtHorst De klachtencommissie heeft tot taak om het bestuur te adviseren met betrekking tot de afhandeling van aan haar voorgelegde klachten. Uit de klacht moet blijken dat de klager zich niet kan verenigen met een handeling, dan wel het nalaten van een handeling van VechtHorst, of door VechtHorst bij haar werkzaamheden ingeschakelde personen, waardoor de klager geacht kan worden rechtstreeks in zijn belang te zijn getroffen. De leden van de klachtencommissie zijn per 1 januari 2006: vanuit de Raad van Toezicht: de heer J.J. Wiltvank, voorzitter, 1 juni 2001 vanuit de huurdersvereniging: mevrouw E. de Leeuw, lid, 24 december 2004 vanuit de werkorganisatie: de heer L.D. Wormgoor, secretaris, 1 mei 2000 De heer Wiltvank en mevrouw De Leeuw hebben in 2006 afscheid genomen van de klachtencommissie. De heren mr. R.N.T.J. Adriaans (namens de Raad van Toezicht) en A. Bol (namens de huurdersvereniging TOEK) hebben hun plaatsen in de klachtencommissie ingenomen. De samenstelling van de klachtencommissie aan het eind van 2006 is: vanuit de Raad van Toezicht: de heer mr. R.N.T.J. Adriaans, voorzitter, 11 juli 2006
Directieverslag
Visie Ofschoon de economische vooruitzichten goed zijn, is het twijfelachtig of iedereen een evenredig aandeel in deze opleving zal ervaren. VechtHorst wil met een gematigd huurbeleid en het sinds 1 juli 2005 integraal overnemen van al het huurdersonderhoud, haar steentje bijdragen in het beperken van de lastendruk voor haar huurders. Voor de langere termijn is VechtHorst beducht voor het in gestaag tempo doorgroeien van de generatie ouderen. Dit is dan ook de reden dat de omvorming van de voorraad, om uitdrukkelijk ook tegemoet te komen aan de behoeften van deze doelgroep, tot het speerpunt van ons beleid is gekozen. Dit hebben we vormgegeven met de ontwikkeling van “levensloopbestendige woningen”. De nieuwe belastingwetgeving per 1 januari 2006 en het schrijven van Minister Dekker van 12 december 2005 hebben slechts een beperkte duidelijkheid gegeven over hoe de ontwikkelingen in onze sector zullen gaan. Vooralsnog zetten deze beide fenomenen niet aan tot ingrijpende wijzigingen in het beleid van VechtHorst. Daar VechtHorst uitdrukkelijk niet actief wenst te zijn in het commerciële huur- en koopsegment, ziet het er naar uit dat de “commerciële activiteiten” van VechtHorst dusdanig beperkt zullen zijn dat, in overleg met de accountant, vooralsnog niet voor een afzonderlijke fiscale eenheid is gekozen. Echter, de onzekerheid van de uitleg van de nieuwe regelgeving en mogelijke nieuwe wettelijke ontwikkelingen betekenen wel een (beperkt) risico voor onze woningstichting.
6
Organisatie
Inmiddels heeft VechtHorst de gezamenlijke afspraak tussen de sector Woningcorporaties en de Belastingdienst betreffende Vennootschapsbelastingaanpassingen ondertekend (VSO) Het toekomstig huurbeleid van de nieuwe minister is volstrekt onduidelijk ( 1 juli 2007 eenzijdig 1,1%). Gezamenlijk overleg zal duidelijkheid dienen te geven voor de ruimte in de nabije toekomst. Het risico van wisselende huurgrenzen met daarmee gepaard gaande beperkingen is (indachtig de consistentheid van politiek beleid) een groot risico.
Missie Bij VechtHorst staat de zorg centraal voor mensen die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien op de woningmarkt in de gemeenten Staphorst en Dalfsen. Dit betreft met name mensen met een inkomen tot modaal, ouderen en starters. Maar ook bijzondere aandachtsgroepen, zoals; moeilijk plaatsbare gezinnen, gehandicapten, overige zorgbehoevenden, vluchtelingen en dak- en thuislozen. De kernopdracht is er voor te zorgen, dat deze doelgroepen goede, passende en betaalbare woonruimte kunnen verkrijgen in een leefbare woonomgeving. In ons beleid hebben wij aandacht voor de klanten van nu, maar houden wij zeker ook rekening met de klanten van de toekomst. VechtHorst is een maatschappelijke organisatie, wij laten ons bij het realiseren van onze missie leiden door de volgende uitgangspunten: • VechtHorst stelt de klant centraal en vindt dat de klant daar waar mogelijk zelf moet kunnen kiezen hoe hij wil wonen. • VechtHorst erkent dat wonen in belangrijke mate het sociaal en psychisch welzijn van mensen bepaalt. VechtHorst rekent het dan ook tot haar taak, middels het wonen, hun welzijn te bevorderen. • VechtHorst streeft geen maximalisering van geldelijke winst na, maar is bereid tot het doen van onrendabele investeringen voor de doelgroep zover de financiële positie dit toelaat. • VechtHorst is één van de spelers in het maatschappelijk domein. We zien samenwerking als noodzaak om te komen tot leefbare buurten en kernen.
jaarverslag
Ambitie Voor de periode tot 2010 hebben wij de ambitie een forse toename van betaalbare huisvesting te realiseren in de gemeenten Dalfsen en Staphorst. De doelstelling bestaat uit het bouwen van ongeveer 600 woningen in het werkgebied. Naast 520 betaalbare huurwoningen, ook 80 sociale koopwoningen. Gezien de bestaande voorraad is het uitermate wenselijk om deze toevoegingen vooralsnog in principe allen levensloopbestendig te laten zijn. (In 2006 zijn we gestart met de bouw van 148 woningen en hebben we 91 woningen opgeleverd. Onze ambitie gaat verder dan de bouwopgaven die we tot op heden met de beide gemeenten hebben vastgelegd op basis van de prestatieafspraken. Helaas zijn locaties en procedures nog vaak knelpunten. Om het eigenwoningbezit te stimuleren, de leefbaarheid te verbeteren en de doorstroming te stimuleren, hebben wij tot en met 2006 circa 700 woningen aangewezen voor verkoop. Ook voor de bestaande bouw gaan wij voor een forse kwaliteitsimpuls met als kernwoorden: duurzaam, doelmatig, veilig en sober. De onderhoudsbudgetten nemen jaar na jaar fors toe. Eind 2006 zijn voor zover mogelijk alle woningen van VechtHorst voorzien van veilig hang- en sluitwerk conform het Politie Keurmerk Veilig Wonen, zonder bijbetaling door de huurders. Alle woningen hebben een veiligheidskeuring ondergaan voor de onderdelen gas en elektra. Alle daaruit voortkomende verbeteractiviteiten zijn in 2006, zonder kosten voor de huurders, uitgevoerd. Ondernemingsplan In 2005 is een nieuw ondernemingsplan opgesteld voor de periode 2006 - 2010. Dit plan wordt de komende jaren verder uitgewerkt in jaarplannen/actiepunten. Prestatieafspraken De prestatieafspraken dateren van mei 2004 (gemeente Dalfsen, met een looptijd t/m 31 december 2007) en van maart 2005 (gemeente Staphorst met een looptijd t/m 31 december 2006). Hierin zijn zaken geregeld als toewijzingsbeleid huurwoningen, huisvesting statushouders, te verkopen woningen, bewonersparticipatie, sociale veiligheid en WVG-voorzieningen. Beide afspraken zijn voor geïnteresseerden op navraag beschikbaar. Met de gemeente
7
Organisatie
Staphorst zijn we op dit moment in overleg om te komen tot nieuwe afspraken. Investeringen Investeringen in de volkshuisvesting zijn onder de huidige marktomstandigheden, per definitie niet rendabel. Gezien onze primaire doelstelling (het verschaffen van adequate huisvesting voor financieel en/of sociaal minder draagkrachtigen en voor mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking) willen wij twee basisvoorwaarden in onze investeringen betrekken. • Nagenoeg al onze woningen (ook de nieuwbouw) dienen ook bereikbaar te zijn voor huurders die aangewezen zijn op een huurtoeslag bijdrage. De te realiseren huur is daardoor verre van kostendekkend. • Vanwege het voornemen tot verbeteren van de kwaliteit van de voorraad, willen wij in principe al onze nieuwbouw levensloopbestendig maken. Op de lange termijn zal deze insteek, mede door demografische ontwikkelingen, de flexibiliteit van de woningtoewijzing (keuzevrijheid voor huurders) sterk verbeteren. Ook het beroep op middelen voor gemeentelijke gehandicaptenvoorzieningen (WMO) zal door het geboden alternatief van een levensloopbestendige woning steeds verder kunnen worden beperkt. Ook voor deze extra investeringen zijn geen dekkingen mogelijk en neemt VechtHorst die dus voor eigen rekening. Alle nieuwbouwinvesteringen door VechtHorst voldoen aan de richtlijn van het ministerie dat zij, op complexniveau, per woning niet de door het ministerie aangegeven grens van maximale stichtingskosten van € 200.000,= overschrijden. Wonen en zorg Ook het prestatieveld Wonen en Zorg is voor ons een speerpunt van beleid. Begin 2005 zijn in Dalfsen voor ongeveer € 1,5 miljoen van de PKN gebouwen aangekocht in de directe omgeving van zorgcentrum Rosengaerde (locatie Pniël en locatie kerk Pleijendal). Dit nadat de gemeente Dalfsen zich positief had uitgesproken voor woningbouw op deze locaties. Het uitdrukkelijke doel is om, in samenwerking met Rosengaerde, nieuwbouw te ontwikkelen voor de gezamenlijke doelgroep. Ook in Dalfsen, worden plannen ontwikkeld voor de bouw van 60 verpleeg-
jaarverslag
huisplaatsen in samenwerking met Isala Ouderenzorg. Eenzelfde samenwerking is gestart voor de bouw en toekomstige exploitatie van 30 verpleeghuisplaatsen in Rouveen in samenwerking met Zorgcombinatie Zwolle en collega corporatie De Woonplaats. Alle drie de ontwikkelingen worden ingegeven door het streven naar scheiding van wonen en zorg en het breder interpreteren van onze maatschappelijke taak. Leefbaarheid In het kader van het Benny Wennemarsfonds, hebben wij in 2006 speeltoestellen geschonken aan de gemeente Dalfsen, ten behoeve van een speeltuin in Oudleusen. Uit het Benny Wennemarsfonds worden initiatieven van huurders gefinancieerd in het kader van leefbaarheid. Wij hebben regelmatig overleg met politie, gemeente en maatschappelijke organisaties in het kader van het behoud en het verbeteren van de leefbaarheid en hulpverlening aan problematische huishoudens. Financiële continuïteit Met name door de verkopen in 2006 heeft VechtHorst middelen om de grote onrendabele investeringen (tekorten) van de geplande nieuwbouw te kunnen dragen; het onderhoud aan de, van de beide gemeenten, overgenomen woningen versneld ter hand te nemen; en een noodzakelijke financiële buffer te vormen. De verkoopwaarde van alle te verkopen woningen is door een beëdigd extern taxateur per woning afzonderlijk en marktconform bepaald. Geen van de verkopen heeft beneden deze verkoopwaarde plaatsgevonden. Wel zijn aan (zittende) huurders van VechtHorst kortingen verleend op basis van 1% per jaar woonduur in de huidige huurwoning. Deze korting kon maximaal oplopen tot 10% van de taxatiewaarde. Alle woningen zijn verkocht met inachtneming van de bepalingen in de wet “Bevordering Eigen Woning Bezit”. Gezien het jaarresultaat lijkt 2006 in financieel opzicht een slecht jaar te zijn geweest. Echter, de dotatie aan de voorziening voor onrendabele toppen van toekomstige nieuwbouwinvesteringen is een negatief element.
8
Organisatie
De verstrekking van de financiële gegevens over het vorige boekjaar aan het ministerie, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV), heeft geen bemerkingen tot gevolg gehad. Interne controle De interne controle is, op aangeven van de accountant, op een aantal plaatsen verbeterd. Alle relevante processen zijn (opnieuw) formeel beschreven. De invoering heeft medio 2006 plaatsgevonden en wordt in 2007 verder vormgegeven. VechtHorst streeft er naar de cyclische interne controle te koppelen aan de beschrijvingen van de administratieve organisatie. Hiermee wordt beoogd om de risico’s die verbonden zijn aan de uitvoering van de primaire processen tot een minimum te beperken. Kwaliteit dienstverlening VechtHorst heeft in 2006 een woonwensenonderzoek uitgevoerd door studenten van Hogeschool Windesheim. De uitkomsten nemen wij mee in de beleidvorming. Vertrekkende en nieuwe huurders worden door ons geënquêteerd. De uitkomsten gebruiken wij voor verbetering van onze dienstverlening. Enquêtes houden wij ook na uitvoering van renovatieprojecten. Met onze in 2006 vernieuwde website kunnen wij onze huurders nog beter informeren. Automatisering De invoering van een nieuw automatiseringssysteem met ingang van 1 januari 2008 heeft een forse impact op het gehele bedrijfsproces en de organisatie. Ter beperking van risico’s hebben wij gekozen voor een vroegtijdig projectmatige aanpak. Samen met de eindgebruikers is er een programma van eisen opgesteld en is de keuze gemaakt voor Itris Viewpoint. Bewonersparticipatie Het betrekken van bewoners bij beheer en beleid krijgt met name vorm door middel van het frequente overleg met Huurdersvereniging “Twee Onder Eén Kap” (TOEK) op basis van het samenwerkingscontract. Ondanks dat er soms verschil van mening is over het niveau van gedetailleerdheid waarin onderwerpen kunnen/ dienen te worden besproken, is er bijvoorbeeld voor wat betreft huurbeleid,
jaarverslag
onderhoudsbeleid en nieuwbouwbeleid geen verschil van inzicht. VechtHorst is tevreden over de constructieve samenwerking met TOEK.Verder zijn er diverse complexgebonden bewonerscommissies actief. Overige samenwerking/Lokale verankering Met lokale maatschappelijke organisaties als Dorpsraden en Plaatselijke Belangen is er met enige regelmaat op directieniveau overleg. Onderwerp van gesprek is dan in ieder geval wat VechtHorst voor deze groepering kan betekenen. Zowel het genereren van input als het afleggen van verantwoording is daarbij de doelstelling. We werken samen met collega corporaties, met name met de Veste (matching en taakverdeling); de Zwolse corporaties deltaWonen, SWZ en Openbaar Belang (opvang thuis- en daklozen), De Woonplaats (nieuwbouw te Rouveen), Vitalis (woningaanbod te Staphorst). Ook met de overige regionale collega’s is sprake van een goede samenwerking. De Veste/matching. In 2004 zijn, bij het gezamenlijk aangaan van prestatieafspraken met de gemeente Dalfsen, op verzoek van de gemeente, tussen De Veste en VechtHorst verdelingsafspraken gemaakt. Deze verdeling betrof productieafspraken voor sociale huur- en koopwoningen en het herverdelen van de daarbij te verwachten winsten en verliezen voor de periode t/m 31 december 2007. In goed overleg is overeengekomen dat De Veste de realisatie van alle sociale koopwoningen in de gemeente voor haar rekening neemt plus de sociale huurwoningen in Lemelerveld. VechtHorst zal alle overige sociale huurwoningen voor haar rekening nemen. Daar er volgens bij beide corporaties gebruikelijke calculatiemethodieken bij De Veste sprake is van aanzienlijke winsten op sociale koopwoningen en bij VechtHorst uitsluitend forse onrendabele tekorten op de te realiseren sociale huurwoningen, is een onlosmakelijk onderdeel van de overeenkomst dat voor deze productieverdeling De Veste een deel van haar winstpotenties bijdraagt in de onrendabele investeringen in de sociale huurwoningen en wel € 10.000,= per te realiseren huurwoning. Integriteit VechtHorst heeft een integriteitnotitie. De notitie is en wordt aan alle zakelijke relaties verstrekt met het verzoek deze te respecteren. Bedrijven en organisaties die in strijd handelen
9
Organisatie
met de intentie van deze notitie, zetten daarmee de relatie met VechtHorst op het spel. De integrale tekst van de notitie staat op onze website. Persoonlijke gegevens Sinds 27 juni 2002 is de heer A.P.C.M. (Ad) Kivits (51 jaar), in dienst van Woonstichting VechtHorst in de functie van directeurbestuurder. Tot die datum was hij directeur van een Brabantse woningcorporatie waar hij 21 jaar gewerkt heeft. Sinds 1998 is Ad Kivits lid van het Aedes Directeurencontact. In Dalfsen vervult hij een beperkt aantal nevenfuncties in de vorm van:
jaarverslag
• Bestuursadviseur van de Ondernemersvereniging DVC (DeVechtClub); • Voorzitter van het stichtingsbestuur Parochiehuis Emmastraat. Voor de hierboven genoemde nevenfuncties worden aan hem geen vergoedingen verstrekt.
A.P.C.M. Kivits directeur-bestuurder
10
Organisatie
1.5 Raad van Toezicht De Raad van Toezicht en de directeurbestuurder hebben met belangstelling kennis genomen van de Nederlandse Corporate Governance Code (hierna genoemd de ‘Code’). Nagenoeg alle principes en best practice-bepalingen uit de Code worden door de Raad van Toezicht ten principale onderschreven. Aan veel best practicebepalingen voldoet VechtHorst al. Implementatie van de Code voor woningcorporaties in 2007 zal voor VechtHorst geen problemen opleveren. De Raad van Toezicht heeft ingestemd met visitatie, dit zal op lange(re) termijn plaatsvinden. Hoewel woningcorporaties voor het verslagjaar 2006 niet verplicht zijn om de Code te volgen heeft de Raad van Toezicht ervoor gekozen om dit verslag overeenkomstig de Code aan te geven hoe Corporate Governance binnen VechtHorst is vormgegeven. Daarmee onderschrijft de Raad de wenselijkheid van transparantie van bestuur en toezicht en het afleggen van verantwoording daarover aan de stakeholders. Samenstelling directie De directie bestaat uit één persoon, de heer A.P.C.M. Kivits. Naast zijn algehele operationele verantwoordelijkheid voor de stichting geeft de directeur leiding aan een klein team van stafleden waaronder de manager Financiën, de manager Vastgoed beheer en de manager Woonservice. De directeur bestuurder wordt benoemd door de Raad van Toezicht.
jaarverslag
2006 in de vergadering van 29 november 2005 heeft goedgekeurd. De doelstellingen van VechtHorst zijn erop gericht om maximaal maatschappelijk rendement te behalen onder de randvoorwaarde van financiële continuIteit. De organisatie werkt eraan de beoordeling hiervan te baseren op integrale kasstroomprognoses vanuit exploitatie, portfoliowijzigingen en geldmiddelenbeheer. De voornaamste risicogebieden treasury en projectontwikkeling worden daarbij ondersteund door afzonderlijke beheersingsinstrumenten. Tegenstrijdige belangen De gedragscode van VechtHorst verbiedt werknemers en de directeur-bestuurder geschenken van commerciële waarde voor zichzelf of voor hun familieleden aan te nemen, om voordelen te bieden aan derden ten nadele van de onderneming, of om te profiteren van zakelijke opportuniteiten die VechtHorst toekomen. Leningen of garanties VechtHorst heeft als beleid geen leningen of garanties te verstrekken aan de directeurbestuurder of aan haar werknemers. Belanghouders De Raad van Toezicht hecht grote waarde aan goede contacten met diverse belanghouders. Dit zijn onder andere de huurdersvereniging, gemeentebesturen (B&W en raadsleden) diverse belangengroepen, plaatselijk belangorganisaties en dergelijke. In voorkomende gevallen en indien wenselijk is de Raad bij deze gesprekken aanwezig.
Goedkeuring van operationele en financiële doelstellingen en strategie. De directeur-bestuurder heeft aan de Raad van toezicht het volgende gepresenteerd: • De operationele en financiële doelstellingen van VechtHorst • De strategie gericht op verwezenlijking van deze doelstellingen • De te gebruiken parameters voor het meten van de geleverde prestaties De operationele en financiële doelstellingen van VechtHorst zijn neergelegd in de financiële meerjarenbegroting. De directeur bepaalt het kader en de voornaamste doelstellingen van de begroting. De begroting is ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad, die de begroting
11
Organisatie
jaarverslag
SAMENSTELLING RAAD VAN TOEZICHT EN ROOSTER VAN AFTREDEN
dhr. J. Reuvers (1941) voorzitter
2000
2010
herkiesbaar -
dhr. ing. K.W. Landman (1938) waarnemend voorzitter
2003
2007
1x
dhr. mr. R.N.T.J. Adriaans (1954) lid
2001
2008
1x
dhr. drs. J. Hesseling (1952) lid mw. H. Talen-Redder (1959) lid
2000
2009
-
2006
2009
2x
mw. Y. Vos-Lammertsen (1971) lid
2006
2010
2x
naam en functie
aangetreden aftredend
Na de gemeenteraadverkiezingen van april 2006 hebben wij afscheid genomen van de heer J.J. Wiltvank omdat hij als raadslid is benoemd in de gemeente Dalfsen. Vervolgens is een procedure opgestart voor de benoeming van een nieuw lid voor de Raad. Uit de ontvangen reacties zijn op basis van het gewenste profiel twee nieuwe leden benoemd. Op de website van VechtHorst zijn de functieprofielen voor de leden van de Raad van Toezicht terug te vinden. Bij het vervullen van een vacature wordt rekening gehouden met de aanwezigheid van diverse achtergronden/vakgebieden. De Raad heeft tot taak toezicht uit te oefenen op het beleid van de directeur-bestuurder, op de werking en integriteit van de interne controle- en risicobeheersingssystemen en – procedures ingesteld door de directeurbestuurder en op de algemene gang van zaken binnen VechtHorst, alsook het ter zijde staan van de directeur-bestuurder.
beroep en nevenfuncties • voorzitter Handelsvereniging Nieuwleusen; • voorzitter Middenstandsreclamevereniging Nieuwleusen; • voorzitter Stichting gemeentepromotie Nieuwleusen. • voorzitter Hörstel-comité; • advies- en klankbordfunctie S.R.I. Veenwouden. • hoofd personeelsbeheer en advies gemeente Zwolle; • lid commissie van beroep Nederlandse tafeltennisbond; • voorzitter interne bezwarencommissie functiewaardering RIAGGz over de IJssel te Zwolle en Gezondheiszorg van de Zwolse Poort. • adviseur steunfractie PvdA gemeente Zwolle • controller en financieel management Transportbedrijf Redder in Staphorst en bij Blouw Transport bv in Winschoten; • secretaris/penningmeester Industriële Contact Club in Staphorst; • Bestuurslid Stichting Veiligheidszorg Overijssel; • Secretariaat VVD Staphorst. • personeelsfunctionaris Verzorgingscentrum Oldenhaghen
voorzien in de statuten ontvangt geen enkel lid van de Raad een bezoldiging die gekoppeld is aan de financiële prestaties van VechtHorst. Informatie over de Raad van Toezicht Alle leden van de Raad zijn onafhankelijk van VechtHorst. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Niemand van de leden is of was in het verleden in dienst van VechtHorst of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van VechtHorst. Geen van de leden verleent andere diensten dan die welke voortvloeien uit zijn/haar lidmaatschap van de Raad of onderhoudt banden met VechtHorst, hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn raadslidmaatschap. Het reglement van de Raad bevat bepalingen betreffende mogelijke tegenstrijdige belangen. In het verslagjaar hebben er geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van mogelijke tegenstrijdige belangen. VechtHorst heeft als beleid geen leningen of garanties te verstrekken aan haar raadsleden.
Een aantal belangrijke besluiten van de directeur-bestuurder, zoals vastgelegd in de statuten en in het reglement van de Raad van Toezicht, zijn onderworpen aan de voorafgaande goedkeuring van de Raad. Zoals
12
Organisatie
Audit comité In het verslagjaar is de gehele Raad opgetreden als audit comité. Besloten is dat, gegeven de beperkte omvang van de organisatie, geen separaat audit comité wordt ingesteld. De Raad ziet erop toe dat VechtHorst passende procedures en controlesystemen onderhoudt voor de beheersing van financiële en operationele risico’s. In dit kader heeft de Raad in het verslagjaar in aanwezigheid van de directeurbestuurder één keer met de accountant gesproken. Vergaderingen en activiteiten In 2006 heeft de Raad van Toezicht vijfmaal formeel overleg gehad met de directeurbestuurder. De voorzitter en de directeurbestuurder hebben regelmatig informeel overleg, in ieder geval voorafgaand aan een raadsvergadering en indien nodig vaker. Daarnaast is de raad 4 keer bijeen geweest voor een informeel overleg. Ten behoeve van de vergaderingen ontvangen de leden van de organisatie een recente managementrapportage ter bespreking. Aan de hand van deze rapportages en mondeling verstrekte informatie door de directeurbestuurder voeren de leden hun controle op de organisatie uit. Tijdens de behandeling van het jaarverslag 2005 op 30 mei 2006 waren de accountants de heren Van Olst en Klomp van accountantskantoor Ernst & Young aanwezig. In de vergadering van 29 november 2006 is de begroting van 2007 goedgekeurd. Naast het jaarverslag en de begroting is er ook besluitvorming geweest over de onderstaande onderwerpen: • doorgaan met het initiatief ‘De Herberg’ (daklozenopvang) voor een periode van drie jaar; • voorstel aanpassing vergoeding leden Raad van Toezicht; • instemming met verplichte visitatie (maar op langere termijn); • principe besluit over het convenant ‘De Grote Beweging’; • de huurverhoging per 1 juli 2006; • benoeming nieuwe leden (de dames H. Talen-Redder en Y. VosLammertsen) en waarnemend voorzitter (de heer ing. K.W. Landman);
jaarverslag
•
• •
aankoop voormalige Rabobank in Lemelerveld, inclusief de verbouwing tot negen appartementen voor het RIBW; aanvullende verkoop van woningen aan de Praamstraat in Lemelerveld; aantrekken van twee leningen van € 7,5 miljoen voor financiering nieuwbouw.
Daarnaast is er gesproken over de Governance Code, de nieuwe Aedescode en hoe wij hieraan vorm kunnen gaan geven, investeringsbeslissingen en de financiële continuïteit, het convenant voor het noorden en het nieuwe automatiseringssysteem. Beloningsverantwoording De werkgeversrol wordt namens de Raad primair door de voorzitter ingevuld. De honorering van de directeur-bestuurder is over 2006 als volgt: brutosalaris € 97.000,= exclusief een eenmalige compensatie pensioenschade van € 23.370,= in verband met de invoering flexpensioenregeling voor woningcorporaties per 1 januari 2006, betaalbaar gesteld in twee termijnen in 2006 en 2007. In 2005 bedroeg het brutosalaris € 93.000,=. De uitbetaalde representatiekostenvergoeding is ongewijzigd € 100,= per maand. De directeur-bestuurder valt niet onder de caowoondiensten, de overige arbeidsvoorwaarden zijn een afgeleide van de cao. Tenslotte valt de directeur-bestuurder onder de algemene interne werknemersregelingen. Er zijn met uitzondering van de pensioenschadevoorziening, geen afspraken gemaakt over aanvullende variabele beloning; auto van de zaak of einde dienstverbandregeling (gouden handdruk). De Raad ziet, rekening houdend met bestaande afspraken, vooralsnog geen reden om bij de honorering van de directeurbestuurder de adviezen van de commissie Izeboud te betrekken.
In 2006 heeft de Raad ingestemd met haar nieuwe vergoedingsregeling. De voorzitter ontvangt een vergoeding van € 6.975,= inclusief een vaste kostenvergoeding van € 375,=. De leden ontvangen ieder een vergoeding van € 4.650,= , inclusief een vaste kostenvergoeding van € 250,=. In totaal heeft de RvT in 2006 een vergoeding ontvangen van € 26.700,=
13
Organisatie
De jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag Hierbij biedt de Raad van Toezicht u de door de directeur-bestuurder opgemaakte jaarrekening over 2006 aan. Deze omvat de winsten verliesrekening, de balans, de bijbehorende toelichting, alsmede het volkshuisvestingsverslag over het afgelopen jaar. Deze jaarrekening is door Ernst & Young te Nijmegen onderzocht en goedgekeurd, zoals blijkt uit de accountantsverklaring die u elders in dit verslag aantreft. De Raad van Toezicht van VechtHorst kan zich met deze stukken verenigen en keurt de vastgestelde jaarrekening 2006 goed, overeen-
jaarverslag
komstig artikel 9 en artikel 24 van de statuten. Deze goedkeuring strekt de directeurbestuurder voor zijn bestuur tot volledige decharge. Bij goedkeuring van de jaarrekening 2006 en de in de jaarrekening 2006 voorgestelde resultaatbestemming zal de behaalde resultaat van € 5,3 miljoen (negatief) ten laste van de overige reserves worden gebracht. De Raad van Toezicht heeft waardering voor de bereikte resultaten en spreekt hiervoor zijn erkentelijkheid uit jegens de directeurbestuurder en alle medewerkers van VechtHorst.
Nieuwleusen, 1 mei 2007
J. Reuvers voorzitter
14
Volkshuisvestingsverslag
jaarverslag
HOOFDSTUK 2 VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 2.1 Onderverdeling woningbezit Het woningbezit per soort zoals vanaf 2004 is ingevoerd:
Verkoop Herstructurering Kleine woningen Levensloop bestendig Woning met minimaal 2 slk Totaal aantal woningen Garages Standplaatsen Woonwagens
Dalfsen Staphorst Totaal 422 145 567 64 73 137 102 8 110 315 63 378 598 273 871 1.501 562 2.063 117
55
172
11 7
7 2
18 9
Woningzoekenden Woonstichting VechtHorst kent het aanbiedsysteem. Huurders kunnen zich voor € 10,= per jaar inschrijven en kunnen met een inschrijfnummer reageren op de vrijkomende woningen die eens in de 2 weken in de Dalfser Marskramer staan. Een belangrijke ontwikkeling in 2006 was onze vernieuwde website. Naast veel nieuwe informatie staat het woningaanbod nu ook op internet. Veel woningzoekenden zijn erg blij met deze nieuwe ontwikkeling en maken er gebruik van. Aangezien er in 2006 veel mutaties hebben plaatsgevonden in verband met de nieuwbouw in Gerner marke en de Westerbouwlanden is de wachttijd gelukkig teruggelopen. Soms kwamen woningzoekenden ineens aan de beurt terwijl ze dit nog helemaal niet verwacht hadden. De wachttijden liepen daarom erg uiteen. Van 2 maanden tot een jaar. Geïnteresseerden kunnen zich ook inschrijven voor een garage. De mutatiegraad bij garages ligt erg laag en sommige geïnteresseerden moeten vele jaren wachten voordat ze in aanmerking komen voor een garage. Op 31 december 2006 stonden ongeveer 1780 woningzoekenden bij ons ingeschreven. Deze ingeschrevenen kunnen zowel voor huur- als koopwoningen geïnteresseerd zijn. Het wil niet zeggen dat al deze ingeschrevenen actief op zoek zijn naar woonruimte. Veel woning-
zoekenden schrijven zich uit voorzorg in. Het woonwensenonderzoek 2006 gaf aan dat ongeveer 50% binnen 2 jaar een woning zoekt. Herstructurering In 2006 zijn er vanwege herstructurering verschillende bewoners herplaatst. Het ging hierbij om een project in Dalfsen en een in Nieuwleusen. Voor het project Westerstraat/Brouwerstraat moesten 4 bewoners herplaatst worden. Voor het project aan de Raiffeisenstraat in Nieuwleusen moesten 13 huishoudens herplaatst worden. Voor de plaatsing zijn er bijeenkomsten gehouden waar wij de gang van zaken hebben uitgelegd. Tijdens de uitplaatsingsperiode is er eveneens regelmatig contact geweest. Na oplevering van de nieuwbouw, zal van de 4 bewoners in de Westerstraat/ Brouwerstraat 1 bewoner terugkeren naar de nieuwbouw. In Nieuwleusen hebben 3 personen aangegeven terug te willen keren naar de nieuwbouw. Allen hebben voorrang gekregen bij de toewijzing. Huurbeleid Ieder jaar worden de huren per 1 juli verhoogd. Aan deze verhoging zijn regels door het ministerie gesteld. De huurverhoging mocht in 2006 maximaal 3,2% bedragen. De gemiddelde huurverhoging voor het totale woningbezit bedroeg maximaal 2,5%. In eerste instantie was het de bedoeling dat de WOZ-
15
Volkshuisvestingsverslag
jaarverslag
waarde ook van invloed zou zijn op de puntentelling. Dit is echter op het laatste moment door het vorige kabinet weer afgeschaft.
Naast de jaarlijkse huurverhogingen worden de huren bij mutatie verhoogd. In 2006 zijn alle huren van de 165 mutatiewoningen naar 65% van de maximaal redelijke huurprijs opgetrokken.
In 2006 heeft 1 huurder bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging. Het bezwaar is door de huurcommissie getoetst en afgewezen.
De huurverhoging per 1 juli 2006 zag er schematisch als volgt uit: Percentage 3,2% 2,2% 1,7% 0,7% 0%
percentage van max. redelijke huur Tot 60% 60% - 65% 65% - 70% Boven 70% Sloop en herstructurering (alleen die waarbij huurders aangewezen zijn als herstructureringsurgent.) Nieuwbouwwoningen <1 jaar
Huurachterstand In 2006 zijn we verder gegaan met de ontwikkeling om het aantal huurachterstanden te verminderen. Door met de huurders actief in contact te blijven zijn de huurachterstanden afgenomen. In 2006 zijn er echter veel problemen geweest met de huurtoeslag. De overgang van Vrom naar de belastingdienst verliep niet zonder slag of stoot. Huurders moesten regelmatig erg lang op hun toeslag wachten waardoor ze financieel in de problemen kwamen. VechtHorst heeft daarom bij veel huurders de toeslag zelf berekend en dit als voorschot op de te betalen huur in mindering gebracht. Na de uitbetaling van de toeslag werd deze verrekend met de huurachterstand.Het is met de huidige regelgeving helaas niet meer mogelijk om na te gaan hoeveel huurders huurtoeslag ontvangen.
Ondanks de pogingen om betaalafspraken te maken en overleg met de bewoner is in 2006 één ontruiming geweest. Deze ontruiming heeft in de gemeente Staphorst plaatsgevonden. Verhuiskostenreglement VechtHorst beschikt over een regeling verhuisen inrichtingskosten. Voor de bewoners die door sloopplannen een andere woning moeten betrekken, is deze regeling opgesteld. De regeling treedt op het moment van bouwaanvraag in werking en maakt deel uit van het verhuisplan.
16
volkshuisvestingsverslag
2.2 Verkoop VechtHorst verkoopt ook bestaande huurwoningen. In 2006 zijn er 31 woningen verkocht; 24 in de gemeente Dalfsen en 7 in de gemeente Staphorst. Huurders van VechtHorst krijgen voor elk jaar dat zij aaneengesloten in een woning wonen 1% korting op de taxatiewaarde met een maximum van 10%. Er is wel een anti speculatiebeding van toepassing. Huurders die de woning binnen 5 jaar doorverkopen moeten de korting aan VechtHorst terugbetalen. 22 van de 31 woningen zijn met korting verkocht. De gemiddelde korting op de verkoopprijs bedroeg € 8.874,=
2. 3 Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer VechtHorst vindt het erg belangrijk dat bewoners betrokken worden bij het beleid en beheer van VechtHorst. Daarom hebben we regelmatig contact met huurdersvereniging “Twee Onder Een Kap” (TOEK). In deze gesprekken komen verschillende zaken aan bod die voor de huurder belangrijk zijn, zoals de begroting, huurverhoging en eventuele problemen. Bijna alle huurders zijn lid van de huurdersvereniging. Daarnaast proberen wij veel huurders te bereiken door ons kwartaalblad de Sleuteldrager, woningzoekenden via de Marskramer en via onze internetsite. Eind 2006 is onze vernieuwde website online gegaan. Ook worden er regelmatig bewonersbijeenkomsten gehouden met huurders uit appartementencomplexen of met huurders die te maken (gaan) krijgen met renovatieprojecten. Tijdens deze bijeenkomsten hebben de huurders de mogelijkheid vragen te stellen en eventuele problemen aan medewerkers voor te leggen.
2.4 Leefbaarheid Leefbaarheid is een belangrijke rol gaan spelen binnen VechtHorst en dit zal in de toekomst alleen maar verder toenemen. Van het alleen verhuren en onderhouden van woningen gaan we ons steeds meer bezig houden met het wel en wee van onze klanten. In 2006 zijn er meer initiatieven genomen met betrekking tot leefbaarheid. Er zijn verschillende bewonersoverleggen geweest,
jaarverslag
onder andere met bewoners in nieuwbouwappartementencomplexen. Op deze manier proberen we de bewoners dichter bij elkaar te brengen en gezamenlijk regels op te stellen, zodat iedereen naar tevredenheid kan wonen. Verder is het eerste project vanuit het Benny Wennemarsfonds (leefbaarheidsfonds) gestart. Bewoners uit de kern Oudleusen hadden de vraag bij ons neergelegd om de speeltuin een upgrade te geven zodat de kinderen in de buurt weer van de speeltuin konden genieten. Het Benny Wennemarsfonds zorgt voor extra speeltoestellen en de gemeente zorgt voor nieuwe beplanting. Dit alles is tot stand gekomen door overleg en samenwerking tussen Gemeente, bewoners en VechtHorst. In de toekomst willen wij ons nog meer gaan richten op wijken/buurten. Als woonstichting voelen wij ons daar verantwoordelijk voor.
2. 5 Wonen en zorg Er is veel vraag naar de combinatie wonen en zorg en daarom is VechtHorst in 2006 vaak in overleg geweest met verschillende aanbieders om aan deze vraagstelling te kunnen (gaan) voldoen. Er zijn plannen gemaakt om met de nieuwbouw rekening te houden met deze zorgvraag. Zo is er in Staphorst een gebouw opgeleverd voor stichting Philadelphia waar cliënten onder begeleiding zelfstandig kunnen wonen. In Dalfsen en Nieuwleusen is in 2006 eveneens gestart met de bouw van een locatie voor stichting Philadelphia. Naast deze combinatie van wonen en zorg zijn er in 2006 plannen gemaakt met de Regionale Instelling voor Beschermd Wonen (RIBW) om een bestaande locatie in Lemelerveld om te bouwen tot 9 appartementen met gezamenlijke huiskamer. Hier zullen cliënten beschermd zelfstandig wonen. Verder zijn er gesprekken met verschillende zorgverleners geweest over het aanbieden van zorg in ouderencomplexen. Om aan de stijgende vraag te blijven voldoen zullen wij zeker blijven samenwerken met de verschillende zorgaanbieders. Er zijn soms huurders die door psychische, sociale of op een andere manier in de problemen komen. VechtHorst vervult een bemiddelende rol tussen huurder en zorgaanbieder. Op die manier worden huurders in de mogelijkheid gesteld om zelfstandig te blijven wonen met ambulante zorg. Voor alle partijen een bevredigende oplossing.
17
volkshuisvestingsverslag
2.6 Nieuwbouw Naast nieuwbouwprojecten voor woningzoekenden van VechtHorst hebben we ook nieuwbouwprojecten voor Philadelphia gerealiseerd. Inmiddels zijn we bezig met de volgende projecten voor Philadelphia. Verschillende doelgroepen komen bij de nieuwbouw aan bod. Zo zijn we in 2006 gestart met de voorbereidingen voor de nieuwbouw van 60 zorgplaatsen en 16 appartementen voor Philadelphia in de Gerner Marke. Dit in samenwerking met Isala Ouderenzorg. Verder zijn er voorbereidingen getroffen om in de Gerner Marke nog 30 huurwoningen te bouwen. Dit project is een combinatie van 10 bovenwoningen voor jongeren, 10 benedenwoningen voor jongeren en nog eens 10 levensloopbestendige woningen met keuze mogelijkheden. Deze keuzemogelijkheden proberen we bij alle nieuwbouwprojecten met grondgebonden woningen aan te bieden. Keuzemogelijkheid houdt in dat de bewoner de keuze heeft uit een aantal indelingen. Wel of niet een slaap- en badkamer beneden, alleen een badkamer beneden, of misschien helemaal geen slaapen badkamer beneden. Voor boven geldt hetzelfde. Per project is het afhankelijk hoeveel keuzes de bewoner heeft. Daarnaast is de keuze van de keuken en het tegelwerk al weer een vanzelfsprekendheid. In 2006 zijn ook de eerste herstructureringsprojecten afgerond. Bij herstructurering komen nog een aantal andere aspecten om de hoek kijken. Oude woningen die niet meer in goede staat zijn worden gesloopt en met omwonenden zal veel meer rekening moeten worden gehouden. Bewoners dienen te verhuizen. De aannemer heeft ook niet meer alle mogelijkheden om zijn materieel en keten te plaatsen. Er moet worden gezocht naar goede oplossingen, zodat de buurt er zo min mogelijk last van heeft. Er is in 2006 door een tweetal studenten van Hogeschool Windesheim een enquête gehouden onder alle bewoners van de gemeente Staphorst en Dalfsen over allerlei onderwerpen die met huurwoningen te maken hadden. Deze uitslagen zijn in een boekwerk bij de gemeentes gepresenteerd. Zo bleek dat er veel vraag is naar appartementengebouwen en bijvoorbeeld ook dat er een tekort is aan zowel jongeren- als ouderenhuisvesting. Wij hebben hierop ingespeeld door jongeren- en
jaarverslag
seniorenwoningen te bouwen, keuzemogelijkheden aan bewoners te bieden en willen we in de toekomst nog meer gaan inspringen op de wensen van bewoners. Opgeleverd 6 eengezinswoningen Kamperfoelie te Nieuwleusen april 2006 27 eengezinswoningen Gerner Marke te Dalfsen juni 2006 5 eengezinswoningen Mispellaan te Rouveen juli 2006 5 koopwoningen Mispellaan te Rouveen juli 2006 10 appartementen en 2 huiskamers Philadelphia Kon. Julianastraat te Staphorst oktober 2006 36 appartementen Gerner Marke te Dalfsen november 2006 In aanbouw 41 appartementen Brandkolkstraat te Dalfsen 8 appartementen Scheperstraat te Oudleusen e 23 eengezinswoningen Westerbouwlanden 2 fase te Nieuwleusen 42 appartementen en 2 huiskamers Raiffeisenstraat te Nieuwleusen 5 koopwoningen Kon. Julianastraat te Staphorst
In Ontwikkeling/voorbereiding Definitieve ontwerpfase 9 appartementen voor het RIBW in de voormalige Rabobank te Lemelerveld Verwachte oplevering: juni 2007 20 appartementen + 10 keuzewoningen Gerner Marke 2e fase te Dalfsen Verwachte oplevering: eind 2007 6 appartementen Meestersweg te Staphorst Verwachte oplevering: eind 2007 14 appartementen Brouwerstraat te Dalfsen Verwachte oplevering: medio 2008 Initiatief/schetsfase 60 zorgplaatsen Isala + 16 appartementen Philadelphia Gerner Marke 2e fase te Dalfsen. 24+4+4 appartementen/zorgplaatsen Pniël te Dalfsen realisatie 2008/2009 11 appartementen Ruigendoornstraat te Dalfsen, realisatie 2008/2009 30 appartementen Oosteinde te Nieuwleusen realisatie 2008/2009 Wethouder van der Berglaan te Nieuwleusen aantal nog niet bekend
18
volkshuisvestingsverslag
30 zorgplaatsen te Rouveen locatie nabij Korte Kerkweg. Verwachte realisatie 2009. Visie voor de komende jaren Verder doorontwikkelen woningen waarbij de (toekomstige) bewoner maximale keuzevrijheid heeft voor de indeling van de woning. Woonlastenbeheersing waarbij niet alleen de huur een factor is maar ook de energiekosten in de ontwerpfase een belangrijkere factor wordt. Ontwikkeling van energiezuinige woningen, waarbij het toepassen van alternatieve ontwikkelingen voor energievoorzieningen zal worden overwogen. Hierbij kunnen we denken aan installaties met lage temperatuurverwarming, warmtepompen, betonkernverwarming/koeling, warmteterugwinunits etc.
2.7 Planmatig onderhoud De planning voor het planmatig onderhoud en schilderwerken voor 2006 heeft door uitval wegens ziekte van medewerkers binnen de afdeling vastgoed beheer enige vertraging opgelopen. Door de inzet van de overige werknemers en extra capaciteit in de vorm van detachering is het uiteindelijk toch gelukt om alle werkzaamheden binnen de gestelde termijn en onder de gebruikelijke hoge kwaliteitseisen te realiseren. In vogelvlucht zijn onderstaand de meest voorkomende uitgevoerde werkzaamheden in beeld gebracht. SCHILDERWERK LEMELERVELD, Punterstraat, Tjalkstraat OUDLEUSEN, Schoolstraat STAPHORST, Ebbinge Wubbenlaan, Eikenlaan, Kon. Julianastraat, Meestersweg, W. de Zwijgerstraat, Schoonsterland, Oranjestraat
KEUKENBLOKKEN DALFSEN, Bloemendalstraat, Spiekermanserf LEMELERVELD, Aakstraat, Tjalkstraat STAPHORST, Kon. Julianastraat, Pr. Bernhardstraat ROUVEEN, Leliestraat, Acaciastraat
DOUCHES + KEUKENBLOKKEN DALFSEN, Elskamp
jaarverslag
STAPHORST, H. Dunantstraat, W. de Zwijgerstraat, Pottieserf, Schemperserf IJHORST, Bakkerslaan, Larixlaan ROUVEEN, Hazelaarlaan
DOUCHERENOVATIE HOONHORST, Tempelhof STAPHORST, Kon. Julianastraat Overige werkzaamheden zijn onder andere straatwerk, vervangen mechanische ventilatie, reinigen kunststof kozijnen, herstellen voegwerk, vervangen dakramen, vervangen thermostaatkranen en het vervangen van postkasten. Algemeen Voor zover mogelijk zijn bijna al onze woningen nu voorzien van het Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW), de laatste woningen worden in 2007 aangepakt. Medio mei 2006 hebben al onze huurders een brief gekregen met daarin de uitleg van het PKVW en de vraag of ze het certificaat in hun bezit wilden hebben. Voor die woningen waarbij het PKVW niet toe te passen is in verband met de aanwezigheid van kunststof kozijnen, gaan we in ieder geval de overige voorzieningen waaronder een rookmelder plaatsen.
2.8
Financieel beleid
Om onze doelen te bereiken en onze maatschappelijke taak blijvend te kunnen uitvoeren, is het nodig dat onze financiële continuïteit op langere termijn blijft gewaarborgd. Gezien de hoeveelheid aan noodzakelijke volkshuisvestelijke investeringen voor de toekomst is en blijft een gezonde financiële uitgangspositie een voorwaarde om aan onze maatschappelijke taak te kunnen blijven voldoen.
Waardering De waardering van ons onroerend goed heeft grote consequenties voor de financiële positie. Om een goed beeld te geven van de financiële positie heeft VechtHorst in het verleden gekozen voor de volgende waardering van haar woningvoorraad met betrekking tot onroerende zaken in exploitatie:
19
volkshuisvestingsverslag
jaarverslag
A. Onroerende zaken (woningen) bestemd voor verkoop De woningen die VechtHorst binnen het strategisch voorraadbeleidsplan heeft aangewezen als verkoopwoningen en waarvan verwacht wordt dat ze binnen vijf jaar na 2006 zullen worden verkocht, worden gewaardeerd tegen actuele waarde. Het gaat om 130 woningen. De verwachte actuele waarde van de verkoopvoorraad bedraagt per 31 december van het verslagjaar € 21,1 miljoen. De woningen waarvan wordt verwacht dat ze na 2011 worden verkocht, worden vooralsnog gewaardeerd tegen bedrijfswaarde.
te accepteren. Dit heeft ook voor het jaar 2006 betekenis. In de winst- en verliesrekening is circa € 8,0 miljoen aan onrendabele investeringen verwerkt. Het betreft hier de investering in 261 vhe’s waaraan een actuele berekening ten grondslag ligt.
B. Onroerende zaken (woningen) bestemd voor verhuur De woningvoorraad die bestemd blijft voor verhuur wordt gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. Deze bedrijfswaarde kan worden omschreven als de contante waarde van de toekomstige inkomsten en uitgaven oftewel de toekomstige verdiencapaciteit. Deze waarde kan door beleidskeuzes en / of economische ontwikkelingen (o.a. rentepercentages) veranderen. De uitgangspunten voor de bedrijfswaarde zijn vastgelegd in de waarderingsgrondslagen.
Waardeverandering mat vaste activa Lasten onderhoud Verkoop onroerende goederen Mutatie actuele waarde MVA
Resultaat analyse Het negatieve jaarresultaat bedraagt over 2006 € 5,3 miljoen. Over 2005 bedroeg het negatieve jaarresultaat € 12,8 miljoen euro. Het positieve verschil van € 7,5 miljoen wordt in belangrijke mate beïnvloed door de volgende posten (x € miljoen): -/- 4,4 -/- 0,8 -/- 0,5 13,2
Van het verschil in waardering is per ultimo 2006 een herwaarderingsreserve gevormd.
Solvabiliteit Solvabiliteit is een kengetal dat inzicht geeft in de mogelijkheid van de onderneming om aan haar verplichtingen op lange termijn te kunnen voldoen. Afhankelijk van de risicopositie van een organisatie dient dit kengetal, de verhouding Eigen vermogen – Totaal vermogen, een minimale hoogte te hebben. In de vastgoedsector wordt een percentage tussen 10 en 15 als voldoende beschouwd, het WSW stelt een minimum van 5% op basis van bedrijfswaarde. VechtHorst voldoet aan de WSW-norm met een solvabiliteit van 31 % en zal naar verwachting op termijn zich bewegen rond de normen van de vastgoedsector. Haar streven is een minimale solvabiliteit van 10% om zo blijvend toegang te houden op de kapitaalmarkt tegen concurrerende (lage) tarieven voor vreemd vermogen. Uiteraard wordt afhankelijk van toekomstige nieuwbouw met hoge onrendabele toppen druk uitgeoefend op de ontwikkeling van dit verhoudingsgetal. Indien noodzakelijk zal VechtHorst maatregelen nemen om haar verdiencapaciteit te vergroten. Hierbij kan worden gedacht aan huurverhogingen boven inflatieniveau, verdere verkoop van woningen uit het bestaande bezit, bijstelling van de verwachte kosten voor onderhoud en het uitstellen van (verbeterings)projecten.
Onrendabele investeringen VechtHorst is bereid voor haar investeringen in de volkshuisvesting onrendabele investeringen
Liquiditeit De liquiditeit wordt uitgedrukt in een verhoudingsgetal, de current ratio. Deze laat
De bedrijfswaarde van de verhuurvoorraad bedraagt aan het einde van het verslagjaar bijna € 64 miljoen. De mutaties in de bedrijfswaarde na afloop van het verslagjaar worden meegenomen in de winst- en verliesrekening en kunnen worden gezien als de vervanging van de post afschrijvingen. In het verslagjaar bedraagt de mutatie in de bedrijfswaarde ruim € 1 miljoen. De afschrijvingen over 2006 en volgende jaren worden extra comptabel gecalculeerd. De afschrijvingspost vormt geen onderdeel meer van de winst- en verliesrekening. De jaarlijkse afschrijvingspost (2006 rond de € 1,4 miljoen) wordt wel afgezonderd van de algemene reserve en overgeheveld naar de herwaarderingsreserve.
20
volkshuisvestingsverslag
jaarverslag
zien in hoeverre de onderneming in staat is haar kortlopende schulden tijdig te voldoen. VechtHorst streeft naar een minimale liquiditeit, zonder dat betalingsproblemen ontstaan. Hiertoe wordt gebruik gemaakt van een liquiditeitenprognose op maandbasis. Per ultimo 2006 (en 2005) zijn de volgende getallen van toepassing: (* € 1.000) 2006 Kort lopende schulden Vlottende activa Per saldo overschot
3.145 5.084 1.939 2005
Kort lopende schulden Vlottende activa Per saldo overschot
4.753 9.531 4.778
De current ratio is derhalve in beide jaren als goed te bestempelen. Rentabiliteit De rentabiliteit betreft meerdere verhoudingsgetallen. De gangbare verhoudingsgetallen geven inzicht in het eigen vermogen (jaarresultaat in een percentage van het eigen vermogen), het vreemde vermogen (verschuldigde rente in een percentage van het vreemde vermogen) en het totale vermogen (resultaat plus verschuldigde rente in een percentage van het totale vermogen). Hiermee wordt inzicht gegeven hoe de verschillende vermogenscomponenten bijdragen aan het totale resultaat. De cijfers over ultimo 2006 (en 2005) geven het volgende beeld: 2006 2005 Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit vreemd verm. Rentabiliteit totale vermogen
-/- 18 4,51 -/- 3
-/- 37 4,74 -/- 10
Bedrijfswaarde en financiële ruimte De bedrijfswaarde geeft inzicht in de verdiencapaciteit van de in exploitatie zijnde woningen op basis van de gekozen uitgangspunten. Belangrijke parameters in deze betreffen de restant levensduur, verwachte stijgingen van opbrengsten en lasten, verwachte bedrijfslasten alsmede de verwachte disconteringsvoet. De uitkomst van
de bedrijfswaarde, gecorrigeerd met de correctie rentabiliteitswaarde inzake de leningen-portefeuille, de beschikbare voorzieningen en egalisatiereserve, wordt op complexniveau geconfronteerd met de bestaande boekwaarde van die complexen. De totale bedrijfswaarde dient tenminste gelijk te zijn aan het schuldrestant van de bestaande leningenportefeuille, waarmee de terugbetaling aan de financiers op termijn is gewaarborgd. De financiële ruimte wordt gevormd uit de bestaande bedrijfswaarde van de in exploitatie zijnde woningen, aangepast met de correctie rentabiliteitswaarde inzake de leningenportefeuille, de beschikbare voorzieningen en egalisatiereserve en wordt verminderd met de bestaande leningenportefeuille. Het saldo geeft het maximale plafond van mogelijk aan te trekken vreemd vermogen. In het bijzonder het WSW en eventuele financiers vinden deze ruimte van groot belang, omdat dit tegelijk inzicht geeft in het bestaande risico dat de onderneming in de komende jaren tegemoet gaat.
Bepaling eigen vermogen op basis van bedrijfswaarde Een corporatie die haar financiële positie bepaalt op basis van solvabiliteit is sterk afhankelijk van de door haar gekozen waarderingsgrondslagen. Bovendien is de financiële positie dan voor een groot deel gebaseerd op historische gegevens, terwijl niet de historie maar de toekomst bepalend is voor het financieel gezond zijn en blijven van een organisatie. Door uit te gaan van de bedrijfswaarde van het woningbezit is de blik niet meer op het verleden, maar juist op de toekomst gericht. Over de financiële positie van de corporatie kunnen echter pas uitspraken worden gedaan als de bedrijfswaarde wordt gespiegeld aan de omvang van de uitstaande schulden. Als hieruit blijkt dat de schuldenlast de bedrijfswaarde van de activa te boven gaat, is de financiële continuïteit in het geding. Het verschil tussen de bedrijfswaarde van de activa en de rentabiliteitswaarde van de schulden geeft de financiële ruimte weer. De benadering van de financiële ruimte per 1 januari 2007 is als volgt.
- Woningen in exploitatie - Woningen in ontwikkeling
€ 79,1 miljoen € 5,8 miljoen
21
volkshuisvestingsverslag
jaarverslag
- Beleggingen - Overige activa
€ €
0,3 5,1
miljoen miljoen
Subtotaal
€ 90,3 miljoen
Verminderd met - Lang vreemd vermogen - Overige passiva
€ 45,3 miljoen € 2,9 miljoen
Subtotaal
€ 48,2 miljoen
Financiële ruimte (resultaat)
€ 42,1 miljoen
In onderstaande grafiek wordt een overzicht gepresenteerd op welk moment in de toekomst over welk bedrag de rente zal worden herzien en wanneer omvangrijke aflossingen plaatsvinden. Dit overzicht is onafhankelijk van het investeringsscenario dat gehanteerd wordt. Het overzicht is gebaseerd op een integrale optelsom van alle leningen in de portefeuille van de corporatie. Hierbij wordt zowel de liquiditeitstypische (aflossingsmoment en bedrag) alsook de rentetypische looptijd (renteconversiemoment en -bedrag) weergegeven.
De financiële ruimte vormt de risicobuffer van de corporatie die tegenvallers in de exploitatie of de financiering moet opvangen. Tevens wordt deze buffer ingezet voor de dekking van onrendabele investeringen in het kader van nieuwbouw en woningverbetering. Treasury VechtHorst beschikt over een treasurystatuut dat jaarlijks wordt aangevuld met een treasuryjaarplan, waarin de belangrijkste activiteiten worden benoemd. Dit jaarplan wordt periodiek op voortgang tegen het licht gehouden. Verder wordt rentemanagement ingezet om renterisico's verder te spreiden in de toekomst en conversievolumes en afloop van contracten verder te verdelen over de jaren. Hierbij wordt rekening gehouden met de mogelijkheden die de kasstromen van alle bedrijfsactiviteiten in zich dragen. Daarvoor wordt gekeken naar de benodigde financieringsbehoefte op lange termijn en de mogelijkheden van de bestaande leningenportefeuille. Aangezien vervroegde aflossingsmogelijkheden nagenoeg zijn uitgeput zal mogelijk moeten worden gekeken naar financieringen met korte looptijden. VechtHorst houdt geen beleggingen aan om betere rendementen te kunnen behalen. Primair worden géén overtollige middelen aangehouden. Beleggingen vinden uitsluitend plaats wanneer deze gelden niet kunnen worden aangewend voor interne financiering. Voor beleggingen geldt dat zij met een laag risico worden uitgezet met een voldoende spreiding.
22
Volkshuisvestingsverslag * € 1 .0 0 0
jaarverslag
R e n te -e x p o s u re b e s t a a n d e le n in g e n p o rt e fe u ille u ltim o 2 0 0 6
9 .0 0 0 7 .5 0 0 6 .0 0 0 4 .5 0 0 3 .0 0 0 1 .5 0 0 0 20 07
20 09
20 11
2 01 3
2 01 5
2 01 7
2 01 9
20 21
e in d a f lo s s in g le n in g e n e x t e n d ib le f ix e
20 23
20 25
20 27
2 02 9
2 03 1
2 03 3
r e n t e r is ic o r o llo v e r le n in g e n W S W - no r m
2 03 5
20 37
20 39
20 41
20 43
2 04 5
r e n te c o nv e r s ie
De totale leningportefeuille ultimo 2006 bedraagt ruim 51 miljoen euro. In 2006 zijn geen leningen vervroegd afgelost. Voorts zijn in het verslagjaar twee nieuwe geldleningen aangetrokken. Toekomstige financieringen worden gedaan op basis van een actuele liquiditeitsprognose. Onze liquide middelen worden als eerste ingezet om de investeringen te financieren. * 1.000 e ur o
Schuldrestontwikkeling bestaande portefeuille per 31-12-06
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0 2006
2008
2010
2012
2014
2016
2018
2020
2022
2024
2026
2028
2030
2032
2034
2036
2038
2040
2042
2044
Toekomstige ontwikkeling van de financiële positie Op basis van de huidige inzichten zal het vermogen van VechtHorst een groeiscenario hebben, waarbij moet worden aangetekend dat voorgenomen vernieuwbouwplannen een forse onrendabele investering met zich meebrengen. Ook wordt rekening gehouden met een structurele verhoging van de kosten voor nieuwbouw en onderhoud, zoals die in deze bedrijfstak een verwachte stijging te zien zal geven. Op korte termijn zijn geen structurele problemen met leegstand en verhuurbaarheid te verwachten, terwijl ook de verdere verlaging van de vermogenskosten bijdraagt aan een goede kostenbeheersing. Voor de belangrijkste beleidsterreinen als onderhoud- en vermogenskosten zijn de toekomstige kansen en bedreigingen goed in beeld, zodat hier geen directe verrassingen te verwachten zijn. Op basis van de jaarrekening 2006 is de financiële meerjarenprognose van VechtHorst geactualiseerd. Uit berekeningen blijkt dat de geprognosticeerde solvabiliteit niet onder het door het bestuur vastgestelde minimumniveau komt.
23
Financieel
GRONDSLAGEN VAN DE BALANSWAARDERING EN RESULTAATBEPALING
Algemeen De waardering van de activa en de passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de verkrijgings- of vervaardigingprijs, onder toepassing van de minimum-waarderingsregel, c.q. de nominale waarde, voor zover hierna niets anders wordt vermeld. De reële waarde van onroerende zaken in exploitatie bestemd voor verhuur is de bedrijfswaarde. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Het boekjaar loopt van 1 januari tot en met 31 december. Het jaarverslag 2006 is uitsluitend gebaseerd op sociale volkshuisvestelijke aspecten en niet op fiscale uitgangspunten.
jaarverslag
De verwachte restant levensduur van de betreffende activa. In de rentevoet op lange termijn is rekening gehouden met de rentelasten die uit de huidige leningscontracten voortvloeien (tot moment renteconversie cq. eindaflossing). Onroerende en roerende zaken in exploitatie bestemd voor de verkoop. De onroerende en roerende zaken in exploitatie bestemd voor de verkoop in 2007 t/m 2011 worden gewaardeerd tegen getaxeerde marktwaarde. Hieronder wordt verstaan de directe opbrengstwaarde zijnde de verkoopopbrengst dan wel de taxatiewaarde. De onroerende en roerende zaken in exploitatie bestemd voor de verkoop na 2011 worden gewaardeerd tegen bedrijfswaarde.
Balanswaardering ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie. In deze categorie wordt onderscheid gemaakt tussen onroerende zaken bestemd voor de verhuur en onroerende zaken bestemd voor de verkoop. Onroerende en roerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur. De woningen met de daarbij behorende installaties, garages en aanpassingen zijn gewaardeerd tegen bedrijfswaarde bepaald o.b.v. de verwachte economische levensduur. Bij na-investeringen worden alleen de kosten geactiveerd, wanneer deze kosten leiden tot een uitbreiding van de capaciteit, verlenging van de gebruiksduur of toename van de restwaarde. Op de grond wordt niet afgeschreven. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde is bepaald op basis van de volgende uitgangspunten: De verwachte huurstijging in 2007 bedraagt 1,6%. Vanaf 2008 is deze stijging 2,25%. De huurderving is 0,5% van de jaarhuur; Variabele lastenstijging voor de lange termijn is gesteld op gemiddeld 2,25%; Een disconteringsvoet op lange termijn van 6,0% Het onderhoud is gebaseerd op de meerjaren onderhoudsplanning. De jaarlijkse lastenstijging bedraagt 3,25%;
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Eventuele onroerende en roerende zaken in ontwikkeling worden gewaardeerd tegen de tot en met balansdatum bestede bedragen (inclusief betaalde rente), onder aftrek van eventuele eenmalige subsidies en afgeboekte onrendabele toppen. Onder de roerende en onroerende zaken in ontwikkeling zijn ook de eventuele aangegane verplichtingen opgenomen. Als de woningen bestemd zijn voor verhuur vindt waardering plaats tegen de vervaardigingprijs of lagere bedrijfswaarde. Als de woningen bestemd zijn voor verkoop vindt waardering plaats tegen verkoopwaarde.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende zaken zijn gewaardeerd tegen getaxeerde marktwaarde de overige activa zijn gewaardeerd tegen de aanschafwaarde minus gecumuleerde afschrijvingen volgens het lineaire systeem. De afschrijvingstermijnen voor de inventaris en automatiseringskosten zijn 3 tot 10 jaar lineair. Financiële vaste activa Te vorderen BWS subsidies De te vorderen BWS subsidies zijn gewaardeerd tegen de contante waarde van de subsidie bij aanvang van de exploitatie, vermeerderd met de jaarlijks toe te rekenen
29
Financieel
rente tegen het subsidierendement verminderd met de te ontvangen bijdrage.
jaarverslag
en
(exclusief de vergoedingen voor levering van zaken en diensten), na aftrek van huurderving.
Vlottende activa Vorderingen en liquide middelen De vorderingen, liquide middelen en kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen de nominale waarden. PASSIVA HERWAARDERINGSRESERVE De herwaarderingsreserve per woning is ter vrije beschikking zodra de verkoop van de desbetreffende woning is gerealiseerd. De herwaarderingsreserve heeft betrekking op de waardering van de onroerende zaken in exploitatie. De herwaarderingsreserve wordt gevormd door het verschil tussen de waardering op basis van historische kostprijs en waardering op basis van bedrijfswaarde respectievelijk getaxeerde marktwaarde. Betreffende de waardering op getaxeerde marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie wordt jaarlijks een inschatting gemaakt van de verkoop aantallen voor de komende 5 jaar. EGALISATIEREKENINGEN BWS – subsidies De egalisatierekening BWS-subsidies is per 31 december 2006 vrijgevallen ten gunste van het resultaat. Voorziening activa in ontwikkeling In de balans is een voorziening opgenomen voor verwachte verliezen op projecten in ontwikkeling. LANGLOPENDE SCHULDEN De leningen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarden per ultimo van het boekjaar. RESULTAATBEPALING Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Bedrijfsopbrengsten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd en bedrijfslasten worden opgenomen in het jaar waarop zij betrekking hebben. BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Deze opbrengsten betreffen de op het boekjaar betrekking hebbende netto huren
Vergoedingen De vergoeding bestaan uit de bedragen die de huurders naast de kale huur verschuldigd zijn voor servicekosten, schoonmaakkosten, geisers en boilers, alarmering en liftonderhoud. De vergoedingen voor leveringen en diensten worden indien nodig jaarlijks aangepast.
Overheidsbijdragen Hieronder worden zowel de toerekening van overheidsbijdragen op basis van de egalisatierekeningen BWS en brutering als de overheidsbijdragen uit hoofde van andere subsidieregelingen verantwoord. BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen De afschrijvingen op materiele vaste activa ten dienste van de exploitatie worden berekend op basis van de historische aanschafwaarden, verminderd met eventueel ontvangen subsidies en met de niet-gedekte investeringskosten. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode, op basis van de geschatte economische levensduur. Pensioenlasten De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woning-corporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert als een toegezegd-pensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrond-slagen/salarissen van de deelnemers. Het bedrijfstakpensioenfonds stelt dat de pensioenregeling een toegezegdebijdrage-regeling betreft. De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling omdat overeenkomstig RJ271.310 voldaan is aan de voorwaarden dat a) de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast en b) de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies.
30
Financieel
jaarverslag
Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst- enverliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen danwel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen. Ultimo 2006 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 146% (ultimo 2005: 125%). De Nederlandsche Bank stelt een minimale dekkingsgraad van 105% en een buffervereiste die uitkomt op een dekkingsgraad van tenminste 120% Lasten onderhoud Als onderhoudslasten worden verantwoord de in het boekjaar gemaakte kosten van derden naar aanleiding van klachten, mutaties en contracten, alsmede de groot onderhoudslasten die voortvloeien uit de begroting voor planmatig onderhoud. Overige bedrijfslasten Onder deze post zijn de niet onder bovenstaande posten opgenomen bedrijfslasten verantwoord. FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten Als rentebaten worden de (te) ontvangen rentevergoedingen op banktegoeden en overige liquide middelen verantwoord. Rentelasten Onder deze post zijn zowel de rentelasten met betrekking tot de schulden als de toegerekende rente aan de egalisatierekeningen opgenomen. Opbrengsten financiële vaste activa Eventuele opbrengsten uit de financiële vaste activa worden bij de rente vergoedingen verantwoord.
31
Financieel
jaarverslag
HOOFDSTUK 4 OVERIGE GEGEVENS
4.1
Toerekening jaarresultaat
Het negatieve jaarresultaat volgens de winst- en verliesrekening circa 5,3 miljoen euro is aan de overige reserves onttrokken.
4.2
Bestuursverklaring
Ondergetekende A.P.C.M. Kivits, directeur-bestuurder van Woonstichting VechtHorst, verklaart dat alle middelen van de corporatie uitsluitend in het belang van de Volkshuisvesting zijn besteed. Aldus vastgesteld te Nieuwleusen, 1 mei 2007
A.P.C.M. Kivits directeur-bestuurder
4.3
Goedkeurende verklaring van de Raad van Toezicht
De jaarstukken over 2006 (het jaarverslag inclusief het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening) zijn in de vergadering van de Raad van Toezicht van Woonstichting VechtHorst op 1 mei 2007 goedgekeurd.
J. Reuvers voorzitter
ing. K.W. Landman
mr. R.N.T.J. Adriaans
drs. J. Hesseling
H. Talen-Redder
Y. Vos-Lammertsen
32