Voor woord Alles beweegt. Een corporatie moet het eigen en de aangrenzende vakgebieden volgen om weet te hebben van veranderingen. Woon Compas doet dat naar vermogen en onze conclusie staat in de eerste zin. Vrij naar Joe Speedboot: beweging is niet hetzelfde als vooruitgang. De verwachte wijzigingen in de zorg, onderwijs, gemeente en welzijn zijn voelbaar. Corporaties krijgen daardoor meer mogelijkheden om te investeren in maatschappelijk vastgoed. De ruimte voor corporaties om te investeren vermindert. Een lastig spanningsveld. WoonCompas zal haar uiterste best doen om maximaal bij te dragen aan nieuw maatschappelijk vastgoed in Rotterdam. Wij zien de beperkingen groeien en blijven creatief. Al die beweging leidt soms af van de kerntaak. Dat is niet goed, want ook WoonCompas heeft veel te ontdekken. Wij willen een bijdrage leveren aan de volkshuisvesting in Rotterdam. Daartoe hebben we in 2010 een studie door BuroMA.AN laten uitvoeren. Doel was het observeren en omschrijven van de bijzonderheden die opvallen aan en rondom panden voor kwetsbare doelgroepen in Rotterdam. Het eerste deel van de studie hebben we besproken met verschillenden mensen van zorg- en welzijnspartners. Het leverde interessant materiaal op. Als gevolg van regels, eisen en focus op de primaire taak ontstaan er bijzondere situaties op het grensvlak van openbare ruimte en gebouw. Dat kan goed zijn en net zo makkelijk merkwaardige taferelen opleveren. De foto naast deze tekst dient als voorbeeld. Een alledaags beeld van een Rotterdamse woningentree met een smalle stoep aan de straat met drie rode hekjes. Die hekjes zijn wat merkwaardig. Eerste reactie bij WoonCompas was: fietsenrekken! Zo worden ze ongetwijfeld ook gebruikt, het werkelijke doel is anders. Dit zijn gemarkeerde opstelplaatsen voor rolcontainers. Geparkeerde auto’s kunnen de mogelijkheid blokkeren om de containers op de, te smalle, stoep te plaatsen. De hekjes zijn dwingend, hufterproof en voorkomen dat de containers bij stevige wind op avontuur gaan. Deze hekjes voor iedere woning zijn dominant in het straatbeeld en mooi zijn ze niet. Voor het praktische probleem lijken ze een goede oplossing. Een onwetende passant herinnert zich de rode poortjes niet, wel zal hij een negatieve associatie onthouden bij de straat waar geen bewoner in de buurt iets aan heeft kunnen doen. Bij onze eigen panden constateerden we vergelijkbare situaties. Dat geeft negatieve associaties met een wooncomplex. Via bewustwording kan veel voorkomen worden. We beseffen dat dit geen oplossing voor alle problemen is. Wel is er een aanleiding minder.
WoonCompas werkte met plezier in 2010, gebouwen beheren en ontwikkelen die zinvol zijn geeft inspiratie. Wij hebben genegenheid voor dat vak en streven naar een goede uitoefening. Hebben wij steken laten vallen in dit jaarverslag waaraan u zich ergert of die meer dan een schoonheidsfout zijn, meldt dit aan ons. Wij leren graag bij. Onze activiteiten in 2010 en dit jaarverslag zijn met grote betrokkenheid door een klein team mensen en een trouwe groep maatschappelijke partners mogelijk gemaakt. Deze partners zijn essentieel. Ons jaarlijkse dankwoord is niet obligaat, het is een bewijs van duurzaam in elkaar investeren. In het bijzonder deze maal dank aan Robert de Bakker die eind 2010 afscheid nam als commissaris. Hij heeft in zijn korte zittingsperiode zijn rol met verve vervult en ook bij het tot stand komen van dit jaarverslag bleek hij nog steeds in zijn hart betrokken te zijn. Aan u, veel leesplezier! Tim van Schijndel directeur - bestuurder
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
Wij vroegen Elian Somers om binnen de Rotterdamse ring foto’s te maken van opvallende fragmenten op het grensvlak van openbare ruimte en gebouw. Wij weten dat betrokken partijen hard werken om zaken te verbeteren. De foto’s zijn geen aanklacht, wel geeft iedere foto een goed of minder plezierig beeld. Besteed er een paar minuten aan en probeer te onthouden wat u graag tegenkomt en wat u zou willen voorkomen. Wij houden in toekomstige projecten rekening met de lessen uit deze observaties.
3
4 JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
I nhoud s opgave 1.
VERKLARING VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN
7
2.
BERICHT VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN
9
3. 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
GOVERNANCE Directie/Bestuur Raad van Commissarissen Horizontale dialoog, de Raad van Participanten Externe accountant Visitatie
14 14 19 21 23 23
4. 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG Algemene gegevens Algemene beschouwingen Activiteiten en ontwikkelingen Bij voorrang huisvesten van de primaire doelgroep Kwalitatief in stand houden van het woningbezit Betrekken van huurders bij beleid en beheer Leefbaarheid Financiën Uitsluitend werkzaam zijn in het belang van de volkshuisvesting
24 24 25 27 30 39 41 43 46 53
5.
KENGETALLEN
54
55
6. 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6
JAARREKENING Balans per 31 december 2010 Winst- en verliesrekening 2010 Kasstroomoverzicht (volgens de indirecte methode) Waarderingsgrondslagen Toelichting op de balans Toelichting op de winst- en verliesrekening
56 56 58 59 60 69 84
7. 7.1 7.2
OVERIGE GEGEVENS Staturaire bepaling inzake de winstbestemming Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
89 89 90
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
FINANCIEEL VERSLAG
5
6 JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
1.
Ve rklaring van de Ra a d v a n C om m i s s a r i s s en In de vergadering van 24 mei 2011 heeft de Raad van Commissarissen de jaarrekening 2010 vastgesteld, hetgeen overeenkomstig artikel 17 lid 3 van de statuten de directie tot volledige décharge strekt voor haar bestuur over 2010.
Rotterdam, 24 mei 2011 Namens de Raad van Commissarissen
drs. J.B. Val, voorzitter
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
7
8 JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
2.
Be richt van de Ra a d v a n C om m i s s a r i s s en Algemeen De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen1 en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De Raad van Commissarissen houdt onder andere toezicht op: - realisering van de doelstellingen van de corporatie; - realisering van de volkshuisvestelijke opgaven; - strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; - opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; - kwaliteitsbeleid; - kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; - financieel verslaggevingsproces; - naleving van toepasselijke wet- en regelgeving. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in artikel 12 van de statuten van Stichting WoonCompas omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de Raad van Commissarissen (laatste gewijzigde versie vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen d.d. 13 april 2010). In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de Raad van Commissarissen: - het BBSH; - de strategienota ‘Richting aan de groei’ (2005), inclusief de herijking hiervan op basis van de in 2010 opgestelde notitie strategie 2011-2016 - het jaarplan; - de begroting; - het treasurystatuut; - de prestatieafspraken met bestuurder.
Taak en werkwijze Voor informatie over de samenstelling van de Raad van Commissarissen per 31 december 2010, functies, nevenfuncties, jaar van benoeming en herbenoeming, deelname aan commissies en deskundigheidsgebied van de verschillende leden wordt verwezen naar paragraaf 3.2.
1 Dit betreft één deelneming in Stichting De Knoop. De bestuurder van Woon Compas is qualitate qua voorzitter van het bestuur van De Knoop, die is opgericht in verband met de exploitatie van een aantal gemeenschappelijke ruimten op de locatie Nesselint.
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
Dit toezichtkader is door de Raad van Commissarissen in 2010 gebruikt bij het nemen van beslissingen, het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisering van de corporatiedoelstellingen.
9
Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de Raad van Commissarissen zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren, met name over alle ontwikkelingen die speelden in het kader van het jaarplan. De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar het volgende ondernomen om zich op de hoogte te houden van wat er speelt in het speelveld van Stichting WoonCompas: – overleg met bestuurder; – overleg met externe accountant; – deelname aan informatieve bijeenkomsten en cursussen voor toezichthouders. De Raad van Commissarissen is in het afgelopen jaar vijf maal bijeen geweest in een reguliere vergadering, waarvan vier maal in voltalligheid en eenmaal met afwezigheid van twee leden. Daarnaast heeft de Raad van Commissarissen in maart 2010 twee maal met de bestuurder een sessie gehouden over de toekomst van Woon Compas, ten einde de strategie te bepalen voor de periode 2011-2016, waarover hierna meer. Tijdens de reguliere vergaderingen met de bestuurder is in de regel ook de directeur bedrijfsvoering aanwezig. Twee leden van de Raad van Commissarissen, waaronder de voorzitter, maakten in 2010 ook deel uit van de Raad van Toezicht van Stichting Laurens waarmee een belangrijke samenwerkingsrelatie is. De participatie in elkaars Raad van Commissarissen is tot onze spijt per eind 2010 beëindigd, maar is wel in overeenstemming met eerder gemaakte afspraken. WoonCompas heeft geen ondernemingsraad, gelet op de geringe omvang van de organisatie.
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
Op 25 november is een themabijeenkomst geweest voor de bijzondere huurders (zorgverleners voor bijzondere doelgroepen), in het bijzijn van het lid van de Raad van Commissarissen dat de bijzondere huurders als speciaal aandachtsgebied heeft.
10
De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar de volgende besluiten genomen: – op basis van de door de bestuurder voorgelegde notitie strategie 2011-2016 is vastgesteld dat Woon Compas haar werk het beste als zelfstandige stichting kan voortzetten; – vaststelling van het voorstel reglement voor de Raad van Commissarissen; – vaststelling van jaarrekening/jaarverslag 2009; – instemming met een bestuursvoorstel tot financiering, ten einde over te gaan tot het aantrekken van een lening van ` 2,5 miljoen; – vaststelling van de profielschets voor de Raad van Commissarissen; – instemming het verder uitwerken van de ontwikkeling tot en met afronding van het Definitief Ontwerp van het project MFA De Passie op basis van het door bestuurder voorgelegde memo met vraagstelling; – instemming met een bestuursvoorstel, leidende tot het aantrekken van twee fixe leningen van samen ` 8,5 miljoen; – vaststelling van het jaarplan 2011; – vaststelling van de begroting 2011-2020; – benoeming Deloitte tot accountant op voordracht van het auditcommittee voor minimaal een jaar met intentie om een meerjarige samenwerking aan te gaan; – goedkeuring integriteitcode.
Zelfevaluatie Eind 2010 is een zelfevaluatie uitgevoerd met betrekking tot het functioneren van de individuele leden van de Raad van Commissarissen. Daarbij heeft ook de bestuurder een oordeel gegeven over het functioneren van de verschillende leden.
Onafhankelijkheid De Raad van Commissarissen waakt ervoor dat de meerderheid van haar leden van de Raad van Commissarissen onafhankelijk is in de zin van de in de Governancecode Woningcorporaties bepaling III 2.2 aangeduide criteria. Een en ander is nader uitgewerkt in het Reglement voor de Raad van Commissarissen. Daarnaast is het mogelijk voor medewerkers om misstanden te melden in het kader van een, gelet op omvang van WoonCompas niet uitgebreide, klokkenluidersregeling. In 2010 zijn bij de Raad van Commissarissen geen meldingen over misstanden binnengekomen. In 2010 is geen sprake geweest van incidentele onverenigbaarheid, afhankelijkheid of een (potentieel) tegenstrijdig belang waarbij leden van de Raad van Commissarissen of de bestuurder betrokken waren.
Deskundigheid en samenstelling Op 13 april 2010 is in het kader van het reglement Raad van Commissarissen een profielschets vastgesteld voor de Raad van Commissarissen, waarin onder andere ingegaan wordt op de verschillende taakgebieden en gewenste deskundigheden. In het reglement is vastgelegd dat de Raad van Commissarissen werkt met een vaste remuneratiecommissie en auditcommissie. De taak van beide commissies is om de besluitvorming van de Raad van Commissarissen op beide onderdelen voor te bereiden.
Voor informatie over de beloning van de bestuurder wordt verwezen naar paragraaf 3.1.
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
De remuneratiecommissie heeft in 2010 na voorbespreking met de Raad van Commissarissen een gesprek gehad met de bestuurder over diens functioneren in 2009. Op basis van de (goede) beoordeling is de variabele beloning op 80% vastgesteld. Aparte vermelding verdienen de volgende zaken, mede gelet op de positieve rol die de bestuurder hierbij gespeeld heeft: Het binnenhalen van een aanzienlijke vergoeding van de NZA voor het boekwaardeprobleem van De Aarhof. De langdurige en volhardende inzet van de bestuurder om dit te bereiken was voor belangrijk deel debet aan dit resultaat. Afsluiting van het project in Bleiswijk. Daarbij is vooral het tot een goed einde brengen van het conflict met de aannemer positief gewaardeerd. Op basis van een goede evaluatie hiervan is bovendien het risicomanagement aangescherpt. Het aanstellen van een woonconsulent om de leegstand terug te dringen. Dit genereerde direct een positief effect.
11
De auditcommissie heeft tot taak te adviseren over jaarrekening en begroting, alsmede kwartaalrapportages, leningen en aankopen. Daarnaast heeft de auditcommissie als onderdeel van de Raad van Commissarissen extra aandacht voor het toezicht op de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, de financiële informatieverschaffing door Stichting WoonCompas, de naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van de externe accountant en de relatie met de externe accountant. Ten behoeve van de uitvoering van haar taken heeft de auditcommissie in 2010 in totaal 3 maal vergaderd, waarvan één keer in aanwezigheid van de externe accountant. Van de bevindingen en adviezen is schriftelijk en mondeling (tijdens de vergaderingen) verslag uitgebracht aan de Raad van Commissarissen. Conform artikel 16 van het reglement voor de Raad van Commissarissen beoordeelt het bestuur ten minste eenmaal in de vier jaar grondig het functioneren van de accountant en wordt dit besproken in de Raad van Commissarissen. In verband hiermee is in 2010 een offertetraject geweest voor een nieuwe accountant, hetgeen geleid heeft tot de benoeming van Deloitte als accountant.
Honorering Raad van Commissarissen De honorering van de Raad van Commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de Raad van Commissarissen en houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van Stichting WoonCompas. In paragraaf 3.2 is de honorering opgenomen. Deze is ook binnen de bandbreedte die door de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) ingestelde Adviesgroep Honorering Toezichthouders is aangegeven voor een corporatie met minder dan 2000 wooneenheden.
Raad van Participanten
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
Vanuit de Raad van Commissarissen is actief gestuurd op het betrekken van achterbannen via het vervullen van de voorzittersrol van de Raad van Participanten. De Raad van Participanten heeft volgens de statuten primair als taak toezicht te houden op de grondslag en doelstelling van de stichting WoonCompas. De Raad van Participanten heeft drie maal vergaderd.
12
Ontwikkelingen in 2010 2010 stond vooral in het teken van de herijking van de lange termijn strategie van Woon Compas. Dat ging gepaard met twee intensieve sessies met de bestuurder in maart 2010. Kernvraag was daarbij of de zelfstandigheid van Woon Compas nog wel het uitgangspunt moest blijven. Een vraag die nauw samenhing met de vraag hoe Woon Compas zich in de toekomst zou gaan verhouden tot Stichting Laurens. Een fusie met Laurens Wonen zou in ieder geval de financiële risico’s voor Woon Compas, als kleine wooncorporatie met veel groei ambitie, kleiner kunnen maken. Anderzijds zou dit ook ten koste kunnen gaan van de innovatieve kracht van Woon Compas. In de eindafweging gaf dit laatste de doorslag. Overigens niet nadat eerst alle mogelijke bedreigingen, met name gelet op diverse (voorgenomen) overheidsmaatregelen, uitvoerig besproken en geanalyseerd zijn op de mogelijke impact voor Woon Compas. Hoewel er door externe ontwikkelingen zeker sprake is van verslechtering van voorwaarden voor investeren/groei, is er vooralsnog voldoende basis om op eigen kracht verder te gaan. De uitdaging is om ook instanties als het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Centraal Fonds Volkshuisvesting hiervan (voortdurend) te overtuigen, gelet op het feit dat het oordeel van deze instanties van groot belang is voor Woon Compas om de financiering van nieuwe projecten rond te krijgen. Gelet op de contacten van bestuurder met betrokken instanties tot dusver, zijn wij daar redelijk hoopvol over. Eind 2010 kwam er helaas een einde aan de twee jaar durende zittingsperiode van Robert de Bakker als lid van de Raad van Commissarissen. Dit omdat de heer De Bakker tevens toezichthouder is bij Stichting Laurens en aldaar het standpunt was dat een dubbellidmaatschap niet meer gewenst is in het licht van de keuze van Woon Compas om zelfstandig te blijven. Dit overigens geheel volgens voorafgemaakte afspraken. Helaas, want Woon Compas heeft veel baat gehad bij zijn kritische, altijd constructieve, en vooral ook deskundige inbreng tijdens de vergaderingen. Bovendien waren de persoonlijke contacten zodanig, dat altijd van een prettige samenwerking sprake was. Wij zijn hem daar zeer erkentelijk voor.
Rotterdam, mei 2011
drs. J.B. Val, voorzitter
mr. J.T.A. Bos, secretaris
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
13
3.
Go v ernance WoonCompas is aangesloten bij Aedes en volgt de governance code en wijkt daar bij uitzondering beargumenteerd van af. Dit jaarverslag opent met het verslag van de Raad van Commissarissen (RvC) in een eigen hoofdstuk. Ten aanzien van Governance nemen wij in onderhavig hoofdstuk de aanvullende informatie op. Indien voorgeschreven zaken voor de jaarverslaglegging uit de governancecode niet specifiek opgenomen zijn in dit jaarverslag, voldoen deze aan de code. In 2010 is de verantwoording op belangrijke zaken geactualiseerd: 13 april 2010 heeft de RvC het reglement van de Raad van Commissarissen vastgesteld; 28 september 2010 stelde de RvC het daarbij aansluitend nieuwe reglement van de Raad van Commissarissen vast; 14 december 2010 gaf de RvC akkoord voor het hanteren van de integriteitscode. Al deze documenten zijn te vinden op onze website, inclusief de klokkenluidersregeling en de statuten. De stichting wordt, ingevolge artikel 7 van de statuten, bestuurd door een Directie onder direct toezicht van de Raad van Commissarissen. De Raad van Participanten waakt over de identiteit en doelstelling van de stichting.
3.1
Directie/Bestuur Het bestuur over heel 2010:
Dhr. T.A.M. van Schijndel (1976)
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
Functie: Benoeming:
14
directeur - bestuurder 15 maart 2009.
De arbeidsovereenkomst met de directeur - bestuurder is opgesteld op basis van het model “Izeboud”. In 2010 is op basis van de nieuwe systematiek de functie wederom gewogen en ingedeeld in functiegroep D. De bezoldiging past binnen dit model, waarbij het variabele deel op maximaal 20% is gesteld. De Raad van Commissarissen heeft besloten over 2010 het variabele salaris voor 18% toe te kennen, dit deel salaris wordt verantwoord in het jaarverslag van 2011. Het salaris voor 2010 is inclusief andere kosten componenten voor de werkgever opgenomen in het financiële deel van het jaarverslag. De arbeidsovereenkomst geldt voor onbepaalde tijd. Voor nieuwe benoemingen geldt een maximale termijn van 4 jaar. Uit hoofde van zijn functie is de bestuurder van WoonCompas bestuurslid van Stichting De Knoop te Rotterdam en bestuurslid van de Stichting Pax Intrantibus, de vriendenstichting van Laurens en WoonCompas. De bestuurder is onafhankelijk, heeft geen tegenstrijdige belangen en vervult geen nevenfuncties die voormelde kunnen veroorzaken. Hij is onder andere verantwoordelijk voor strategie & beleid, het realiseren van de doelstellingen, financieringen, resultatenontwikkelingen en het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. Dit ligt in de statuten vast. Het bestuur legt verantwoording af aan de RvC. De bestuurder verstrekt hiertoe gevraagd en ongevraagd informatie. In hoofdstuk 4 wordt breed ingegaan op de strategie en de doelstellingen en de wijze waarop WoonCompas deze formuleert en tracht te realiseren.
Risicobeheersing- en controlesystemen In 2008 zijn de interne processen vastgesteld in aanloop naar een nieuwe automatisering. Taken en verantwoordelijkheden liggen vast, waaronder de financiële bevoegdheid van medewerkers. In 2010 hebben we de kwartaalrapportages aangepast. Naast de cijfers rapporteren wij nu tevens de voortgang van het jaarplan, ziekteverzuim, financiële voortgang projecten, reacties op woningen, huurachterstanden en het percentage woningen dat is toegewezen aan de doelgroep. De kwartaalrapportage is een apart agendapunt bij de RvC. De gebruikelijke rapportages – zoals onder andere volgt uit de governancecode – zijn verder onderdeel van de jaarcyclus. De betere structuur in automatisering maakt dat we in staat zijn relatie eenvoudig deze managementinformatie te genereren. Parallel aan de strategische discussie van 2010 hebben RvC en bestuur een nieuw model voor beheersen van projectrisico’s vastgesteld. Bij het besluit over het Voorlopig Ontwerp van Katendrecht is voor het eerst een uitgebreide risicoanalyse toegepast en gerapporteerd aan de RvC. Dit model zal voor komende projecten eveneens gelden.
3.2
Raad van Commissarissen Goed toezicht is groot belang. De Raad van Commissarissen heeft in 2010 samen met het bestuur naast de vaste cyclus extra aandacht besteed aan het formuleren van de strategie en het in contact komen met de institutionele huurders. Op 31 december 2010 kende de Raad van Commissarissen de volgende samenstelling:
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
Wat voor projecten geldt, is ook bedrijfsmatig leidend. Wij onderkennen strategische, financiële en operationele risico’s. Enkele belangrijke zijn, zoals uit hoofdstuk 4 blijkt, de grootte van de organisatie, wijzigende regelgeving, de afhankelijkheid van partners in de vele samenwerkingsverbanden, (her)financiering en kostenbeheersing van projecten en de erkende kwetsbaarheid van verhuur van minder moderne woon-zorgcomplexen. In het MT en de RvC-vergaderingen is dit standaard onderwerp van gesprek, veelal projectgewijs. De betrokkenheid van allen bij de organisatie in combinatie met de wens maximaal van betekenis te zijn, maakt dat onze overleggen standaard risicoaspecten behandelen. Vooraf goed analyseren en doorpraten maakt de risico’s inzichtelijk. Zo verwachten wij negatieve ontwikkelingen snel te signaleren. Mocht het nodig zijn, dan is er tijd om in te grijpen. Naast reguliere overleggen heeft de bestuurder jaarlijks minimaal twee keer overleg met de auditcommissie en één maal overleg met de remuneratiecommissie. In 2010 zijn er extra strategiesessies geweest, heeft de auditcommissie het onderwerp solvabiliteit apart behandeld en heeft de auditcommissie de voorbereiding van het selecteren van de nieuwe accountant grondig ter hand genomen. Ook het middel van de extra vergadering en het met elkaar steunen van dit middel is een onderdeel van risicobeheersing. Elk jaar blijkt dat informeren en vastleggen noodzakelijk is voor continuïteit in kwaliteit. Onze organisatie is niet zonder risico’s. RvC en bestuur zijn van mening dat risico’s nemen hoort bij WoonCompas. Waar deze genomen worden, streven wij naar een sterke bewustwording er van. Dat betekent dat wij besluiten nemen na de risico’s besproken te hebben en dat wij niet uitsluiten om terug te komen op besluiten.
19
Dhr. J.B. Val (1948) Voorzitter Raad van Commissarissen, lid remuneratiecommissie. Voor het eerst benoemd in 2001. Herbenoemd in 2009. Benoemingstermijn eindigt in 2013. Beroep: directeur/consultant. Overige functies o.a.: – voorzitter Raad van Participanten Stichting Laurens en WoonCompas; – voorzitter stichting Pax Intrantibus; – regent Lidmatenhuis Evangelisch-Lutherse Gemeente Rotterdam; – lid Evangelisch-Lutherse Synode; – voorzitter Financiële commissie Evangelisch-Lutherse Synode; – lid Generale en Kleine Synode PKN; – voorzitter Stichting Lutherse Uitgeverij en Boekhandel; – penningmeester Nederlands Luthers Genootschap en Luther Stichting; – kerkrentmeester ELG Bergen op Zoom & ELG Breda; – voorzitter rekenkamercommissies Goirle & Loon op Zand; – lid beleggingscommissie Stichting Kerk en Wereld; – lid Raad van Commissarissen Woonstichting Land van Altena; – vice voorzitter Stichting Logos, Leerdam; – penningmeester Stichting De Vleet, Woudrichem; – lid Raad van Toezicht Stichting Bibliotheken Altena. Dhr. W.A.C. de Winter (1941) Vice-voorzitter, lid auditcommissie Benoemd in 2001. Herbenoemd in 2009. Benoemingstermijn eindigt in 2011 Beroep: directeur
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
Overige functies o.a.: – bestuurslid Jong Ondernemen Zuid Holland; – regent ’t Hofje van Gerrit de Koker; – lid stichting Chaverim.
20
Dhr. J.T.A. Bos (1961) Secretaris, lid remuneratiecommissie Benoemd in 2001. Herbenoemd in 2009. Benoemingstermijn eindigt in 2013. Beroep: senior-beleidscoördinator bij de GGD Rotterdam-Rijnmond. Dhr. P. Schipperus (1951) Lid namens overige huurders, lid auditcommissie. Benoemd in 2003. Herbenoemd in 2007. Benoemingstermijn eindigt in 2011. Beroep: adviseur, interim-manager (interne organisatie, algemeen management), NMI mediator Overige functies: – Bestuurslid “Stichting Vrienden van Hergerborch” te Berkel en Rodenrijs.
Dhr. E.J. Gerritsen (1936) Lid namens huurders. Benoemd in 2005. Herbenoemd in 2009. Benoemingstermijn eindigt in 2013. Beroep: gepensioneerd. Overige functies o.a.: – voorzitter huurderscommissie Helga Dhr. G. Waalwijk (1946) Lid met specialiteit Vastgoed Benoemd in 2007. Benoemingstermijn eindigt in 2011. Beroep: directeur Dhr. R.L. De Bakker (1950) Voorzitter auditcommissie. Benoemd in 2008. De heer De Bakker is per 31-12-2010 teruggetreden als commissaris van WoonCompas. Overige functies o.a.: – vice-voorziter Raad van Commissarissen Kendrion N.V., Zeist; – voorzitter Raad van Commissarissen Spie Nederland B.V., Breda; – lid Raad van Commissarissen WCC Group B.V., Utrecht; – bestuurslid Stichting Continuïteit TomTom, Amsterdam; – bestuurder diverse in Nederland gevestigde investeringsmaatschappijen; – voorzitter Raad van Toezicht Stichting Het Raamwerk, Noordwijkerhout; – vice-voorzitter Raad van Toezicht Stichting Laurens (Wonen), Rotterdam. Dhr. H.J.J. Lourens (1974) Benoemd in 2011. Beroep: financieel directeur
De RvC opereert onafhankelijk en hanteert hierbij de governance code als kader.
3.3
Horizontale dialoog, de Raad van Participanten WoonCompas ervaart het overleg met de Raad van Participanten als een sterke invulling van het overleg met belanghebbenden. Naast de vertegenwoordiging namens de huurders in de RvC hebben we hiermee
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
Bezoldiging Raad van Commissarissen De vergoedingen voor de RvC in 2010: – voorzitter ` 5.000,– vice-voorzitter ` 4.000,– secretaris ` 4.000,– auditcommissie ` 4.000,– overige leden ` 3.000,(met één lid is een afwijkende honorering overeengekomen van ` 764,- per jaar)
21
belanghebbenden verankerd binnen de statuten. De Raad van Participanten (RvP) is een statutair vastgelegde Raad die voornamelijk bestaat uit afgevaardigden uit de kring van kerkelijke gemeenten in of nabij het werkgebied van WoonCompas. Zij vergadert minimaal drie keer per jaar onder voorzitterschap van de voorzitter van de Raad van Commissarissen (RvC). De RvP houdt toezicht op de grondslag, doelstelling en identiteit van WoonCompas. Daarnaast adviseert de RvP aan de RvC over de huisvesting van en voor de doelgroepen en de positionering van WoonCompas. De RvP ontsluit een breed netwerk dat voeling heeft met maatschappelijke tendensen, vraagstukken en behoeftes in relatie tot het werkveld van WoonCompas en – heel belangrijk – heeft rechtstreekse banden met bewoners. De RvP representeert de historische stakeholders. De bestuurder is normaliter aanwezig bij de vergaderingen, maar heeft geen stemrecht. Het blijvend investeren in de relatie met deze achterbannen wordt beoogd door WoonCompas. De directe lijn met (historische) belanghebbenden en hun vertegenwoordigers vertegenwoordigt een belangrijke waarde. De wortels van de stichting zijn daarmee zichtbaar en voelbaar. De kerken die ten grondslag liggen aan de stichting hadden een helder doel voor ogen met hun initiatief. Het blijvend verantwoording afleggen aan hun vertegenwoordigers borgt een historische maatstaf. De RvP kent jaarlijks een vergadering met een vooraf gesteld thema waarbij ook alle commissarissen genodigd zijn. Deze vergadering draagt bij aan de verdieping van een onderwerp dat relevant is voor de stichting en/of haar doelgroepen. Er wordt verslag gemaakt van de vergaderingen, welke verstrekt worden aan genodigden. Het karakter van de vergadering kenmerkt zich in open overleggen met ruimte voor kritiek en verschillende visies van alle partijen. Dit karakter sluit het beste aan bij een besloten verstrekking van de notulen.
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
In onderstaande lijst staan de oorspronkelijke kerkelijke gemeenten opgenomen met de vertegenwoordigers zoals die de laatste vergadering van 2010 golden:
22
Lid van de Raad dhr. A. te Boveldt dhr. H. Groeneveld mw. E. van Wijngaarden mw. mr. H.P.H.M. Leijendekker - van Kaam Dhr. Lu Yuen mw. M.M. Madern mw. J. Mannak dhr. G.J. Maclean dhr. E.G. Matser Vacature dhr. R.K. Meeuws Mw. G.A.J. Meijburg-Sixma Vacature Mw. C.J. Schaafsma dhr. J.B. Val dhr. A. Vos dhr. A. Versteeg Dhr. C. v.d. Jagt dhr. G. Zaaijer dhr. mgr. J.G.M. Zuidgeest
namens: Hervormde Gemeente Overschie Hervormde Gemeente Berkel & Rodenrijs Evangelisch-Lutherse Gemeente Rotterdam Parochie O.L. Vrouw geboorte Berkel & Rodenrijs Chinese kerkelijke gemeente Rotterdam Diaconie Hervormde Gemeente Kralingen Gereformeerde Kerk van Rotterdam Gereformeerde Kerk vrijgemaakt Gereformeerde Kerk Ommoord/Zevenkamp Evangelische Broedergemeente Diaconie Hervormde Gemeente Delfshaven Gereformeerde Kerk Berkel & Rodenrijs / Bergschenhoek Hervormde Kerk Zevenhuizen Diaconie Gereformeerde Kerk Alexanderstad Voorzitter Hervormde Gemeente Bleiswijk Samenwerkende Gemeentes Alexander Doopsgezinde Gemeente Diaconie Hervormde Gemeente Hillegersberg Parochie O.L. Vrouw geboorte Berkel & Rodenrijs
Andere stakeholders In hoofdstuk 4 is aangegeven met welke partijen WoonCompas eveneens regelmatig overlegt, waaronder Laurens en diverse andere zorg- en welzijnsinstellingen, de (deel)gemeentes waarin wij actief zijn, bewonerscommissies en vele anderen. Eventuele verslagen van deze bijeenkomsten worden doorgaans niet openbaar gemaakt. De overleggen zijn voor WoonCompas belangrijk als informatiebron voor lopende zaken, het eigen functioneren en de toekomstvisie. Voorbeelden van effecten zijn het voorzien van openbare inrichting, participatie in “brede school”projecten en ook het bouwen voor specifieke doelgroepen op verzoek van deze partijen. Wij leren veel van onze partners. Elk gesprek dat wij met hen voeren is een bron van informatie en biedt vaak nieuwe inzichten. Intern trachten wij deze zoveel mogelijk met elkaar te delen. Dit leidt tot meer begrip en extra motivatie.
3.4
Externe accountant De auditcommissie en het bestuur beoordelen minimaal één maal in de vier jaar uitgebreid het functioneren van de accountant, dit heeft in 2009 plaatsgevonden. Dit heeft geresulteerd in een herbenoeming van de accountant KPMG voor een periode van een jaar. In 2010 werd bekend dat de voor WoonCompas belangrijkste vertegenwoordigers van KPMG hun dienstverband zouden beëindigen. De Raad van Commissarissen en het bestuur willen de heer Van de Vrie van KPMG hartelijk danken voor de uitstekende werkrelatie die hij meer dan 10 jaren met WoonCompas heeft gehad. Samen met diverse projectmanagers heeft hij een waardevolle rol als accountant voor WoonCompas gespeeld, mede door het plaatsen van kanttekeningen bij belangrijke besluiten. Het afscheid van Wim van de Vrie was een “natuurlijk” moment voor een wisseling. De Raad van Commissarissen heeft samen met bestuur en directie op basis van een offerteaanvraag en gesprekken besloten tot het benoemen van Deloitte als accountant. Op basis van de presentatie en toelichting voorzien wij een goede en plezierige samenwerking met deze accountant, die eerst voor een jaar benoemd is.
3.5
Visitatie
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
WoonCompas was voornemens om zich te laten visiteren in 2010 en heeft reeds een prescan uitgevoerd. Deze prescan van Atrivé leverde meer inzicht in visitatie op en bevatte goede aanknopingspunten voor het verbeteren van onze verantwoording. In 2010 werd echter de “light-variant” voor kleinere corporaties in het leven geroepen, waarvan wij verwachten dat deze beter aansluit. In 2011 zullen wij deze uitvoeren.
23
4.
Volkshu isvest ings v er s l a g
4.1
Algemene gegevens Naam van de toegelaten instelling Stichting WoonCompas Gemeente waar de instelling haar woonplaats heeft gemeente Rotterdam Werkgebied De Stichting is uitsluitend werkzaam in de gemeenten: Rotterdam, Capelle aan den IJssel, Lansingerland (Bergschenhoek, Bleiswijk, Berkel en Rodenrijs), Krimpen aan den IJssel , Albrandswaard, Maassluis, Rozenburg, Vlaardingen, Schiedam, Ridderkerk, Barendrecht, Spijkenisse, Bernisse, Brielle, Westvoorne, Hellevoetsluis, Goedereede, Dirksland, Middelharnis en Oostflakkee. Adres Ien Daleshof 83-84 Postadres Postbus 85180 3009 MD ROTTERDAM Bereikbaarheid Telefoon: Fax: Internet: E-mail:
(010) 741 00 40 (010) 741 00 50 wooncompas.nl
[email protected]
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
Nummer inschrijving in het openbare stichtingenregister, gehouden door de Kamer van Koophandel en Fabrieken S 41126255
24
Datum van oprichting 9 december 1996 Datum en nummer van het Koninklijk Besluit, waarbij de instelling is toegelaten 23 december 1996 Datum laatste statutenwijziging 23 januari 2007 Lidmaatschappen WoonCompas is lid of deelnemer van: – Aedes – Maaskoepel – Waarborgfonds Sociale Woningbouw – Geschillencommissie Huursector
4.2
Algemene beschouwingen In 2010 hebben wij twee gebouwen zien groeien van fundament tot hoogste punt, in Overschie en Delfshaven. Dat stemt vrolijk. Voor beide projecten is het jaren geleden dat WoonCompas voor het eerst aan tafel zat. Dat was voor deze projecten met respectievelijk de Hervormde Gemeente Overschie en met PWS. Wij ontmoetten in 2007 veel sympathie bij projectpartners. WoonCompas was klein, ambitieus en bereid de kar te trekken. In beide gevallen kregen we die kans en wij wilden niemand teleurstellen. Wij troffen welwillende bestuurders in Delfshaven en Overschie en ook vanuit dS+V werd meegedacht. De locaties grensden aan bestaande bouw en belangrijke verkeersroutes, ook was er sprake van bodemvervuiling. Dat zijn garanties voor bezwaren, vertraging en daarmee risico’s. Als wij waren gaan somberen en de projecten hadden gemeden, was daar weinig tegen in te brengen. Echter… de plek was goed, het project deed er inhoudelijk toe en we konden belangrijke doelgroepen een nieuw thuis bieden. Dat rechtvaardigt een deel risico. In 2011 vindt de oplevering plaats na spannende bouwtrajecten, waarbij niet alles meezat. Wij genieten ervan dat de projecten tot stand komen en de partijen waarmee wij samenwerken evenzo. Ook ruimtelijk zijn de projecten een versterking. Waar in 2010 in de breedte veel niet mogelijk bleek, budgetten vernauwd zijn en financiële eisen verzwaard, bleken deze twee bouwprojecten een medicijn tegen doemdenken. Een blik op de bouwplaats leerde: het kan gewoon! Doorzetten, wederzijds de belangen respecteren en elkaars hand vasthouden als het moeilijk wordt. Daarom het advies aan metbezuinigingen-beslommerd-Nederland: Investeer! Het verbetert de gemoedstoestand en met een beetje inzet inspireert het anderen. WoonCompas zet zich in om zoveel als redelijkerwijs mogelijk is te investeren. Het is een fijne gedachte dat iedereen zich daar voor inzet.
Onze sector is de laatste jaren een prominent onderwerp in de media en Tweede Kamer. De berichtgeving vanuit de corporaties biedt enig tegenwicht. Wij zien dat de centrale overheid de pijlen heeft gericht op de reserves van corporaties. Daar zijn verschillende motivaties voor. Het activeren van geld om wijken te verbeteren en een kwalitatieve slag in vastgoed te maken, is een motief dat een maatschappelijk belang dient. De dominante gedachte lijkt dat het gerechtvaardigd is om vermogen van corporaties af te romen om dat toe te voegen aan de algemene middelen. Dat betekent dat middelen aan de sector onttrokken worden, die naar verwachting nooit
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
Als blijkt uit bovenstaande hebben we genoten in 2010. Minpuntjes zijn er altijd, die overheersten gelukkig niet. In hoeverre “grotere” ontwikkelingen invloed hebben op ons werk is op dit moment moeilijk vast te stellen. Het verslagjaar 2010 startte met een desastreuze aardbeving in Haïti en de introductie van de i-pad, waarbij de tweede na enkele maanden meer besproken wordt dan de eerste. De Olympische spelen zullen in Nederland bekend blijven om de foute wissel. Het kabinet Balkenende IV maakte haar rit ook niet af, teveel onenigheid over teveel kwesties met de Afghanistanmissie als druppel. De crisis dwingt EU-leden tot maatregelen, wat in Griekenland een maandenlange stroom aan stakingen en protesten tot gevolg heeft. Vanaf maart ontregelt de Eyjafjallajokullvulkaan lange tijd het luchtverkeer. In mei vindt een vliegtuigongeluk plaats in Tripoli, waarbij veel Nederlanders omkomen, overigens is er geen verband met de vulkaan. De VVD wint de verkiezingen met iets meer dan 20% van de stemmen, de PvdA is nipt tweede, de PVV groeit naar de derde plek en het CDA keldert naar de vierde. Ondertussen kan de wereld slechts toekijken naar een groot olielek bij een diepzeeboring van BP, de oplossing laat maanden op zich wachten. Sport doet Nederland opleven, een tweede plek bij het WK-voetbal en in Rotterdam is het Grand Depart van de Tour de France een groot succes. In dezelfde zomer eindigt de Afghanistanmissie. Mark Rutte presenteert in het najaar een voor Nederland revolutionair minderheidskabinet met gedoogsteun. Woningcorporaties verhuizen van het ministerie van VROM naar dat van binnenlandse zaken van minister Donner, de derde minister in een jaar. Een mijnramp in Chili krijgt veel aandacht omdat de mijnwerkers overleven en we sluiten het jaar af met wekenlange sneeuw. De sector heeft op korte termijn het meest gemerkt van de kabinetswissel.
25
meer terugvloeien. WoonCompas betreurt dit. Er is, zeker in Rotterdam, werk zat voor corporaties. De corporaties in onze regio zijn actief, betrokken en geen renteniers. WoonCompas realiseert en beheert woonruimte voor ouderen en voor doelgroepen die vanuit een sociale of diaconale vraag een beroep op ons doen. Dat laatste vindt plaats via zorg- en welzijnsinstellingen. Wij horen en zien de bezuinigingen in deze sectoren. De argumentatie van een toenemende vraag en een krimpende beroepsbevolking is ook naar ons inzicht reden om toe te werken naar een toekomstbestendig model. Wel vragen wij ons af of er niet veel mensen zijn die bereid zijn hier meer belasting voor te betalen. WoonCompas ziet in haar dagelijkse praktijk voorbeelden waar je graag meer belasting voor over hebt, Nederlanders kennen vele mensen met een zorgvraag in hun netwerk. Verantwoordelijkheid nemen voor elkaar door participeren in mantelzorg is waardevol, professionele begeleiding blijft nodig. Wij willen bijdragen aan goede huisvesting, leefbaarheid en goede sociale netwerken. Met bewondering kijken wij naar de toewijding en creativiteit van onze partners. Het lijkt ons veel wat er jaarlijks in de wereld van zorg en welzijn verandert. Toch blijven zij vol enthousiasme werken en veranderen. Wij denken daar in mee en letten tegelijkertijd goed op om zo de eigen werkwijze aan te kunnen scherpen. Dat laatste is belangrijk. Wij hechten er waarde aan om met vaste partners, zoals Laurens historisch is, de toekomst in te gaan. Van hen leren wij veel en daarmee kunnen wij onze woondiensten verbeteren.
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
In 2010 hebben we ons ingezet voor nieuwe projecten voor verstandelijk beperkte mensen, (allochtone) senioren, zorgcentra, steunpunten, gezondheidscentra, scholen, dagopvang, maatschappelijke opvang en verbonden panden. Wij blijven dicht bij de doelstelling en doen dat mede dankzij partners op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Laurens, Pameijer, MaasDelta, HW wonen, de SWK-groep en House of Hope hebben in 2010 actief geparticipeerd in bouwprojecten waarbij wij ook betrokken zijn. Wij zijn trots op deze samenwerking en zetten ons in voor meer projecten.
26
Tegelijkertijd hebben we in 2010 de voorbereidingen gezien voor een verhoging van de lasten- en regeldruk bij corporaties. Corporaties vallen per 1-1-2011 onder EU-regels waardoor voor delen van projecten de rentekosten omhoog zullen gaan en we specifieker de woningen moeten toewijzen. Vennootschapsbelasting blijft een vraagstuk en het kabinet heeft een voornemen om een toeslagheffing in te voeren per 2014. Als dat koud en rechtlijnig plaatsvindt is dat desastreus voor de sector. Tegelijkertijd bemoeilijkt het strategische discussies. De strategie was bepaald op basis van aannames, maar met jaarlijks nieuwe invloedrijke regels is nauwelijks van een bruikbare strategie te spreken. Slechts grote abstracties zijn realistisch als strategie. Dat werkt deels verlammend. Nederland heeft een goede woningvoorraad, mede dankzij corporaties. De woningmarkt is verwrongen en de regering streeft, terecht, naar meer eenheid van vorm. Het is geen 2014, maar het beeld van 2014 heeft 2010 beïnvloed. In Nederland zijn verschillende goede plannen geparkeerd en gestopt. Daar streeft niemand naar. WoonCompas hoopt voor de toekomst een permanent constructieve samenwerking tussen de sector en de centrale overheid. Dat geeft vertrouwen en verbinding en zal bijdragen aan een evenwichtigere woningmarkt. Als kleinere speler zouden wij daar graag in participeren. In de volgende subparagrafen zijn de activiteiten per complex en onder de titel “organisatie” gerubriceerd. De prestaties in 2010 worden thematisch behandeld, waarna de volgende verantwoordingsvelden en passant behandeld worden: – leefbaarheid; – wonen en zorg; – woningtoewijzing; – kwaliteit van de woongelegenheden, onderhoud en verbetering; – verhuren en verkopen van eigendom;
– – – – –
betrekken van bewoners bij beleid en beheer; overleg met gemeenten; financiën; werkterrein en verbindingen met andere rechtspersonen; besteding van middelen.
4.3
Activiteiten en ontwikkelingen
4.3.1
Nesselint, de woningen, de Knoop, het kantoor In 2010 hebben we ons kantoor verlaten. Volgens afspraak met de gemeente Rotterdam is het kantoor aangepast tot 5 klaslokalen die sinds augustus 2010 gevuld zijn met de bovenbouw van basisschool Het Spectrum. Het is voor het eerst dat wij een gebouw bewust flexibel opzetten en dat een ombouw gerealiseerd wordt. De kosten zijn beperkt gebleven en de school geeft aan dat de lokalen uitstekend bevallen. Wij waren graag ter plekke gebleven, maar door te verhuizen dienen wij het belang van de wijk. Per 1 mei 2010 hebben we een nieuw kantoor in dezelfde deelgemeente. Ten aanzien van de woningen en het voorzieningenhart De Knoop is de exploitatie vergelijkbaar met 2009 verlopen.
4.3.2
De Aarhof verzorging Stichting Laurens huurt het zorgdeel van ons en heeft een strategie van buurtgericht werken ontwikkeld. Samen met hen hebben we in 2010 een verkenning uitgevoerd naar toekomstmodellen voor de verzorgingseenheden inclusief een meer extravert voorzieningdeel, het ontmoetingsplein. Gezien de verschillen in fasering hebben we deze twee delen gesplitst en werken we momenteel samen met een architect aan het aanpassen van de begane grond zodat de wijk meer bij het centrum betrokken wordt.
gezondheidscentrum De vestiging van gezondheidscentrum Zevenkamp in de Aarhof is sinds april 2010 een feit. Het centrum is intern toegankelijk en het grootste gezondheidscentrum van de wijk. Naast de waardevolle inhoudelijke aanvulling heeft de begane grond een uiterlijke verandering ondergaan, het complex heeft naar onze mening een sterk verbeterde uitstraling. Ook de eerstelijners geven aan verheugd te zijn over hun nieuwe locatie.
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
servicewoningen Voor de vleugel De Oever is de entree verplaatst en een lift toegevoegd uit comfort- en veiligheidsoverwegingen. De bewoners zijn hier positief over. De huren zijn niet verhoogd.
27
4.3.3
Helga Ook voor Helga onderzochten we samen met Laurens de mogelijkheid om de ontmoetingsfunctie voor de buurt te vergroten. Daarbij aansluitend maakte de gemeente Rotterdam in de tweede helft van 2010 werk van de woonservicegebieden. De laatste zijn wijkdelen waarin door maatschappelijke partners gestuurd wordt op zelfredzaamheid binnen een ondersteund sociaal netwerk. Helga is voorgesteld als het hart voor haar wijkdeel. Onze wens om een hoogwaardige ruimte voor (para)medici te creëren heeft geresulteerd in een overeenkomst met fysiotherapeuten en een representatieve oefenruimte voor fysiotherapie op de begane grond. Ten aanzien van de woningen hebben we geparticipeerd in een onderzoek “Wijs bouwen voor senioren”. Vier groepen bestaand uit adviseurs en uitvoerende partijen hebben onderzocht hoe Helga meer variatie in het woningaanbod kan bieden. Met één van de groepen is overeengekomen de plannen verder uit te werken. We verwachten een pilot in 2011.
4.3.4
Hof van Rhoon De gemeente Albrandswaard heeft in 2010 de huurverplichting van Victory Outreach overgenomen. Wij zijn nog steeds teleurgesteld over de wijze van optreden van omwonenden dat heeft geleid tot de onmogelijkheid van een project voor een kwetsbare doelgroep. Ook andere initiatieven met kwetsbare groepen hebben voor de korte termijn geen draagvlak bij de gemeente als gevolg van de gevoeligheden onder omwonenden. Dit raakt het werkveld van WoonCompas in het hart. Wel positief is dat wij via de gemeente in contact zijn gekomen met een bewonersinitiatief, vrouwelijke ondernemers zullen heel 2011 actief zijn in het pand als startende onderneming. Dit heeft een positieve uitstraling op de wijk.
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
Voor de nabije toekomst zijn wij samen met Laurens een plan aan het uitwerken om een mix van seniorenzorg, AWBZ en particulier, aan te gaan bieden in een nieuw en gerenoveerd deel. Wij hebben vertrouwen in deze ontwikkeling, waarbij we samen zoeken naar een toekomstbestendige formule, wetende dat regels en budgetten jaarlijks aangescherpt worden.
28
4.3.5
De Tuinen te Bleiswijk Dit woon-zorgcomplex uit 2009 bloeit. In overleg met de hoofdhuurder Laurens hebben we plannen ontwikkeld om de bestaande begane grond aan te passen. In 2011 vindt de aanpassing plaats. De snelle verbouwing heeft als oorzaak een wijzigende werkwijze en de wens om het complex verder integraal toegankelijk te maken. Dat laatste in het bijzonder voor de eerstelijn. Wij zien het gebouw in functionaliteit toenemen met de ingreep, dit in de wetenschap dat gebruikers momenteel al enthousiast zijn over het pand.
4.3.6
Aelbrechtskade-Groshansstraat te Delfshaven Deze binnenstedelijke herontwikkeling heeft in 2010 haar hoogtepunt qua bouwactiviteiten gekend. Voortvarend, ondanks het relatief grote vorstverlet, heeft bouwer BAM het complex vanuit de kelderbak opgebouwd. De Surinaamse doelgroepen zijn betrokken en uiten dit ondermeer door een website die de bouw volgt. Het aantal hindernissen is door de krappe bouwlocatie groot, de verbetering van het aanzien van de plek is dat waard. In
2011 vindt de oplevering plaats. Om de activiteiten te kunnen starten heeft de doelgroep in samenwerking met WoonCompas verschillende subsidies aangevraagd. Het Laurensfonds heeft een aanzienlijk bedrag toegekend. Wij investeren dat in duurzame goederen die het gedurende lange tijd mogelijk maken om de gemeenschappelijke ruimte in te zetten voor (wijk)activiteiten. 4.3.7
Organisatie Personele invulling Per 1 juli hebben we het beheer van de Koninginnetoren toevertrouwd gekregen door de Maasdelta groep. De heer Jacques van Gils neemt hier de huismeester taken waar. Voor het overige zijn er geen mutaties geweest in het personeelsbestand. Wij beschouwen de loyaliteit van de medewerkers als een compliment aan de organisatie. Er heerste een goede werksfeer. De betrokkenheid van collega’s verdient een compliment, te meer daar dit zich vertaalt in een laag ziekteverzuim. Het investeren in mensen zien wij als een voorwaarde voor een gezond bedrijf. Voor alle medewerkers zijn er opleidingsbudgetten, dit om de kwaliteit van werken hoog te houden en de mogelijkheid aan werknemers te bieden om kennis en vaardigheden te ontwikkelen.
4.3.8
Toekomst In de eerste helft van 2010 hebben we de strategie van de afgelopen vijf jaren geëvalueerd en de nieuwe geformuleerd. De missie om binnen gezonde kaders te groeien om zoveel mogelijk bij te dragen aan huisvesting voor senioren en kwetsbare groepen in de Rotterdamse regio is onveranderd. De positie van corporaties en in het bijzonder WoonCompas is wel gewijzigd. In de algemene beschouwingen is dat bespiegeld.
Wij willen ook op de langere termijn blijven groeien en zullen creatief zijn om dit mogelijk te maken. Voor senioren streven we naar woonvormen met een groepsgrootte van minimaal 50 om voorzieningen mogelijk te maken. Bij voorkeur combineren we woningen met andere functies om ontmoeting en participatie te stimuleren. Voor kwetsbare doelgroepen streven we ernaar om deze binnenstedelijk te huisvesten in kleinere groepen. Wij werken niet mee aan middelengestuurde projecten waar de keuze wordt gemaakt om kwetsbare groepen in grote aantallen te huisvesten. Dat vinden wij sociaal, stedenbouwkundig en functioneel niet gewenst. Intramurale voorzieningen blijven wij realiseren met in het achterhoofd dat deze herbestemd moeten kunnen worden. Samenwerking met zorg- en welzijnspartijen blijft voor ons van vitaal belang. Zit alles mee de komende jaren, dan huisvesten wij eind 2015 het equivalent van 450 eenheden extra, maatschappelijk vastgoed meegerekend. Dat is niet vanzelfsprekend. Met de EU-regelgeving hebben wij minder
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
Bij het formuleren van de strategie speelde de onzekerheid over de vennootschapsbelasting. Met het nieuwe kabinet speelden een half jaar later grotere en nieuwe vraagstukken. Begin 2010 hebben we berekend dat de maximale groei van WoonCompas tot en met 2015 met de beoogde projecten ongeveer 80 miljoen euro bedroeg. We investeren in centra met diversiteit in mensen en functies. We willen woonvormen en dagactiviteiten huisvesten voor senioren en kwetsbare doelgroepen. Het maatwerk neemt toe, wij willen vitale centra creëren. Wij zien mogelijkheden om woningen meer specifiek toe te wijzen om zo verschillende woongroepen te bedienen. Onze gedachte is dat culturele achtergrond een rol kan spelen in de woonwens. De sociale voorzieningen nemen af, senioren zullen meer een beroep moeten doen op elkaar en hun sociale netwerk. Met groepsgewijs huisvesten zien wij dat de sociale interactie groter is. Voor de vitaliteit van senioren kan dat een goede steun zijn.
29
mogelijkheden om op onderdelen geld over te houden. Indien de in het regeerakkoord gelanceerde toeslagheffing doorgaat, is dat voor ons en de hele sector een dreun. WoonCompas acht deze heffing onwenselijk en onredelijk. Om deze heffing te kunnen betalen en dezelfde prestaties te blijven verrichten moet het sectorale rendement met 5% verhoogd worden. Aangezien nieuwe projecten niet eens een lange termijn rendement van 5% halen is dat meer dan een verdubbeling. Dat kan niet en dat weet iedereen, ook de vrije markt haalt dergelijke rendementen in het geheel niet. Voor WoonCompas zal het eventuele invoeren van deze heffing een streep door de strategie zijn. Alleen partijen met een groot eigen vermogen kunnen op lange termijn goed presteren door potverteren en verkoop van het bezit. Argument van de overheid om dit te doen is de wens om de sector te verkleinen en de reserves van corporaties af te romen. Een visie op volkshuisvesting herkent WoonCompas daar niet in. Heel jammer. Nederland mag trots zijn op haar woningvoorraad. De politiek zou er goed aan doen te bedenken hoe wij deze samen tot stand gebracht hebben. Dat er excessen zijn geweest en waarschijnlijk incidenteel blijven voorkomen binnen onze sector is treurig, maar rechtvaardigt dit voorgenomen beleid niet. Wij hopen dat gezond verstand het wint van boekhouderspolitiek. In beide gevallen zullen wij maximaal blijven bouwen, het ene geval levert echter veel meer op dan het andere.
4.4
Bij voorrang huisvesten van de primaire doelgroep
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
Wij willen benaderbaar zijn, als verhuurder en als partner. Dat vergt een open opstelling. In onze woonvoorzieningen geven de huismeesters daar invulling aan, voor de institutionele huurders doen we dat vanuit het centrale kantoor. Wij krijgen een veelheid aan informatie van de huurder en proberen die naar elkaar te ontsluiten. Zo blijft onze kennis actueel, daarmee moeten wij de wensen van onze primaire doelgroepen vorm geven. Wij doen dat met beperkte middelen en kunnen niet aan alle wensen gehoor geven. Waar we dat niet kunnen, leggen we dat uit. Onze bewoners behoren vrijwel allemaal tot de primaire doelgroep. Dat is sterk gerelateerd aan de statutaire doelen van de stichting.
30
Administratief maken wij onderscheid tussen “regulier bezit” en “bezit voor bijzondere doelgroepen”, respectievelijk de zelfstandige ouderenwoningen, en daarbij horende ruimten, en huizen die wij verhuren aan zorgen welzijnsinstellingen ten behoeve van het huisvesten van bijzondere doelgroepen. Dit onderscheid komt naar voren bij de verantwoordingsvelden: – ontwikkeling van de huursom; – woningtoewijzing; – mutaties in het woningbezit; – huurderving wegens leegstand; – bijzondere aandachtsgroepen; – individuele huursubsidie; – huurinvorderingsbeleid; – nieuwbouwbeleid; – verkoopbeleid.
4.4.1
Ontwikkeling van de huursom Regulier bezit Volgens richtlijnen van het Ministerie van VROM is de huurstijging per 1 juli 2010 maximaal 1,2 % (2009: 2,5%). WoonCompas heeft per 1 juli 2010 de huren als volgt verhoogd: – de servicewoningen in Woonzorgcentrum De Aarhof met gemiddeld 1,2% (2009: 2,5%); – de woningen in het Wooncentrum Helga 1,2% (2009: 2,5%); – de niet geliberaliseerde woningen in Nesselande 1,2% (2009: 2,5%); – de geliberaliseerde woningen in Nesselande 1,2% (2009: 2,5%). De gemiddelde huurstijging van de zelfstandige woningen in het gereguleerde (niet geliberaliseerde) bezit is gelijk aan de maximale huursomstijging van 1,2 %. Bezit voor bijzondere doelgroepen De overeenkomsten voor deze panden kennen doorgaans een indexering op basis van het CBS-cijfer Consumenten Prijs Index (CPI). De prijsaanpassingen vinden jaarlijks plaats, per 1 juli. In 2010 zijn de huren gewijzigd volgends onderstaande tabel: Procentuele huurverhoging 2010*:
Dorpsdijk 30/Rhoon Heemraadsingel 151 Heemraadsingel 197 Mathenesserlaan 433 Heemraadsingel 237 Mathenesserlaan 312 Folkert Elsingastraat 34** Willem Ruyslaan Bethlehemstraat Watergeusstraat Schielaan Groede 1 (Hekelingen)
1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0%
* **
(2,0%) (2,0%) (2,0%) (2,0%) (2,0%) (2,0%) (2,0%) (2,0%) (2,0%) (2,0%) (2,0%) (2,0%)
Tussen haakjes staat de huurverhoging van 2009 Dit kantoorpand wordt verhuurd aan de Stichting Laurens
Voor het intramurale zorgdeel van de Aarhof is in 2010 een nieuwe huurovereenkomst gesloten. Evenals de overeenkomst voor de Tuinen te Bleiswijk is deze gebaseerd op een afnemende huurprijs die correspondeert met een lineaire afname van het geïnvesteerd vermogen. Op deze panden is geen index van toepassing.
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
Object:
35
4.4.2
Woningtoewijzing Regulier bezit Het aanbodmodel Rijnmond is uitgangspunt voor de toewijzing van woningen. Ingevolge het BBSH geeft WoonCompas bij het toewijzen van ‘goedkope’ woningen de voorrang aan woningzoekenden, die daarvoor gezien hun inkomen het meest in aanmerking komen. Naast de relatie tussen inkomen en huur wordt door WoonCompas bij de toewijzing ook gelet op andere aspecten, zoals de omvang van het huishouden in relatie tot de grootte van de woning of de (medische) urgentie van een huishouden. WoonCompas maakt tevens gebruik van directe toewijzing indien dat past binnen het complex en het beleid. Bezit voor bijzondere doelgroepen De panden uit dit bezit hebben huurders met een ideële doelstelling, de marktwerking doet wel haar intrede in deze sector. Deze huurders bieden zorg en ondersteuning aan mensen met een verschillende zorgvraag. Zo huisvesten wij indirect mensen met psychosociale problemen, mensen met een verslavingsproblematiek, verstandelijk en/of lichamelijk beperkte mensen, voormalig daklozen en andere mensen met behoefte aan ondersteuning. Alleen Folkert Elsingastraat 34 is een kantoorpand, verhuurd aan Laurens.
4.4.3
Mutatie in het woningbezit
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
Regulier bezit In 2010 bedroegen de mutaties - als gevolg van vertrek van huurders – wat betreft het woningbezit in: – De Aarhof 19,9% (2009: 13,7%) – Helga 13,4% (2009:11,8%) – Nesselint 12,7% (2009: 14,3%)
36
In de Aarhof was voor de woningen sprake van een regulier jaar en herkennen wij 10% als een realistisch getal, eerder wat laag zelfs. In Helga is het aantal mutaties verhoogd. Dat komt mede doordat wij de mutaties administreren op basis van nieuwe verhuringen. In Helga zijn in 2010 meer woningen verhuurd dan in 2009. In Nesselande is de mutatiegraad extreem laag, in 2009 was deze hoog door het inzetten van een deel woningen als kinderopvang. De 2,7% verklaren we enerzijds door de bewonerstevredenheid, maar anderzijds ook door de mindere verhuisgeneigdheid als gevolg van onzekere tijden. Bezit voor bijzondere doelgroepen Deze panden worden via langjarige contracten verhuurd aan zorg- en welzijnsinstellingen. Het aantal mutaties is zeer laag. De huurders starten dergelijke projecten met een lange horizon. Ondanks de kleinschaligheid van sommige huurders blijken zij al jaren betrouwbare partners. 4.4.4
Huurderving wegens leegstand Regulier bezit De huurderving wegens leegstand in het woningbezit bedroeg in 2010: – in De Aarhof 2,4% (2009: 8,4%) – in Helga 2,1% (2009: 3,8%) – in Nesselint 0,4% (2009: 1,2%)
Het afgelopen jaar was het eerste volledige verslagjaar dat de woonconsulent in Helga actief was. Hiermee is de leegstand verder teruggelopen. De Aarhof heeft tot en met maart extra leegstand gekend als gevolg van het realiseren van het gezondheidscentrum. De leegstand in Nesselande betreft de studio die in gebruik is als logeerkamer. In de breedte valt een verbeterde graad van verhuren op. Voor de Aarhof zien we mogelijkheden om de leegstand verder terug te brengen. Bezit voor bijzondere doelgroepen In het bijzondere bezit is geen leegstand geweest met uitzondering van de geplande tijdelijke leegstand van een deel van de Hof van Rhoon. Huurderving totale bezit De huurderving over de totale portefeuille bedraagt in 2010 1,7% (2009: 4,4%). Dit is wederom hoger dan de maximum streefwaarde van 1%. Van de 1,7% is meer dan de helft de projectleegstand van Rhoon en de Aarhof. Die buiten beschouwing latend is de leegstand slechts 0,6%. De projectleegstand zien wij als onderdeel van de investering in het complex. De gecorrigeerde leegstand van 0,6% (2009 1,2%) is een mooi cijfer, ook dat proberen we verder aan te scherpen. 4.4.5
Bijzondere aandachtsgroepen
Wij werken niet alleen aan studies, we bouwen en verhuren al langer. WoonCompas was in 2010 actief als verhuurder van woonvormen en projecten voor verstandelijk beperkte volwassenen, kinderen met een verstandelijke en/of meervoudige beperking, ex-gebruikers, vrouwenopvang, tienermoeders, uitbehandelde psychiatrisch patiënten, uitgezworven zwervers, mensen met een psychiatrische problematiek. Dat onze gebouwen een thuis zijn voor deze doelgroepen biedt veel werkvreugde.
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
WoonCompas kent geen bijzondere aandachtsgroepen. Iedere “groep” die wij huisvesten heeft onze aandacht. Wij werken structureel aan huisvestingsvraagstukken voor niet-doorsnee mensen, met veel plezier. Ultimo 2010 werken wij aan projecten en studies voor: – wonen voor vitale (allochtone) ouderen; – wonen voor (oudere) verstandelijk beperkte mensen; – wonen voor psychiatrische patiënten; – dagopvang en wonen voor senioren en mensen met een beperking. De meeste studies betreffen een projectplan met meerdere doelgroepen, met wisselende begeleiding. De ondersteuning door zorg- en welzijnsinstellingen is essentieel. Wij betrekken deze organisaties bij onze plannen, zodat tijdens de ontwikkeling aandacht is voor exploitatievraagstukken. Wij merken op dat de onzekerheid over toekomstige geldstromen het ontwikkelen van deze projecten bemoeilijkt. De organisaties die van ons huren weten niet op welke vergoedingen zij blijvend mogen rekenen. Als verhuurder betekent dat een noodzaak tot andere zekerheden. De combinatie van deze ontwikkelingen leidt tot een stijgende kostenvoet. Risico’s mijden kost geld. Maatschappelijk is dat ongewenst. WoonCompas tracht zich te onderscheiden door mee te denken en door complexen met autonome kwaliteit te realiseren. Uiteindelijk moeten de mensen die wij huisvesten daar van profiteren.
37
Wij werken concreet aan: – een brede VO school met doelgroepwonen voor senioren en verstandelijk beperkte mensen in Katendrecht; – een herontwikkeling van de Hof van Rhoon tot doelgroepwonen; – een brede school in het Lage Land te Rotterdam met drie basisscholen, een kindcentrum, een groot gezondheidscentrum, kinderopvang, seniorenwoningen en meer; – herontwikkeling van de Maranathalocatie voor mensen met een verstandelijke beperking; – woningen voor allochtone ouderen in Delfshaven. Dat zijn veel projecten voor een relatief kleine corporatie. Wij streven naar een maximale bijdrage aan het huisvesten van onze doelgroepen in de regio Rotterdam. Groei is een uitgangspunt, maar kent beperkingen. Met deze projecten bereiken wij de grens van wat balanstechnisch mogelijk is. Mochten wij ruimte zien, dan gaan we intensief op zoek naar nieuwe kansen. 4.4.6
Huurinvorderingsbeleid Regulier bezit Uitgangspunt van WoonCompas is dat huurders via automatische incasso de huur voldoen, dat is een eerste middel om achterstanden te voorkomen. Toch zijn er huurders die hun verplichtingen niet nakomen. Bij eerste registratie gaan we in gesprek met deze huurder om begrip te krijgen van de situatie. Dit leidt eventueel tot betalingsregelingen. In 2010 is er geen gedwongen huisuitzetting geweest, maar zijn er wel enkele huurders met de noorderzon vertrokken. Dat vinden wij asociaal en wij trachten alsnog openstaande rekeningen te vorderen. Ultimo 2010 bedraagt de huurachterstand circa ` 62.000,- (2009: ` 112.000,-). Wij hebben voor ` 19.227 een voorziening getroffen voor het risico van oninbaarheid. In 2009 was dit bedrag ` 15.000 hoger. De strakkere debiteurenbewaking levert de eerste schadebeperking op, in 2011 zetten we dit voort met een verdere verbetering van dit resultaat als doel.
4.4.7
Nieuwbouwbeleid
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
In 2011 leveren wij twee nieuwe locaties op. Beide complexen zijn herontwikkelingen van gebouwen die niet heel oud zijn. Het ene gebouw was een drukkerij, het andere een kerk. De herbestemmingsmogelijkheden van de bestaande opstallen waren beperkt. Het doet ons pijn panden te slopen waar ooit met enthousiasme aan en in gewerkt is. Voor de zelf ontwikkelde panden zetten wij erop in om kwaliteit en flexibiliteit te realiseren die leidt tot een lange levensduur.
38
Als in 2011 de nieuwe locaties geopend zijn, zal naar verwachting de Maranathalocatie opvallen. Hier hebben we geïnvesteerd in een object dat stedenbouwkundig, architectonisch en programmatisch de buurt versterkt. We hebben gekozen voor een kostbare baksteen en een mooie bamboobinnenafwerking in het woondeel van Pameijer. Tevens hebben we een goed isolerend mos-sedumdak aangelegd, mede dankzij subsidie van de gemeente Rotterdam. We werken met uitstralingsrijke en onderhoudsarme gevelmaterialen naast de baksteen. Het is wachten op de opening waarbij de bewoners met een verstandelijke beperking en de (para)medici het gebouw in gebruik nemen en Overschie een verbindend element rijker is. WoonCompas laat met deze ontwikkeling zien dat wij inzetten op duurzaamheid volgens de eigen visie: een mooi gebouw met verantwoorde materialen. Gezien ons beperkte bezit en de sociale context hiervan is vervangende nieuwbouw de komende jaren niet aan de orde. Wel investeren we in bestaande complexen om het aanbod aan functies voor bewoners en de wijk te vergroten. De komende jaren voorzien we dat de verhuurbaarheid van de bestaande locatie voldoende blijft.
Wij hebben niet de middelen om grootschalig te participeren in onderzoek naar juiste woonvormen en nieuwe criteria voor duurzaamheid. WoonCompas past nieuwe ontwikkelingen toe, maar is daarin geen trendsetter. Duurzaam en energiezuinig vinden we een eis bij nieuwe ontwikkelingen. Om toch onze bijdrage te leveren aan innovatie participeren wij in een onderzoek van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) dat gericht is op het in beeld brengen van de verhouding tussen vraag en aanbod van extra toegankelijke woningen. In het verlengde hiervan wordt onderzocht welke slimme toepassingen mogelijk zijn om woningen snel en goed toegankelijk te maken. Op eigen initiatief loopt een onderzoek door Buro.MA.AN naar de relatie tussen bijzondere woonvormen en de aangrenzende publieke ruimte. Wij ontdekten in het eerste deel van het onderzoek dat er veel verbeteringen mogelijk zijn in bestaande situaties. Dat varieert van losliggende stoeptegels in de openbare ruimte tot de binnenverlichting. Dit onderzoek communiceren wij naar onze partners, zodat programma’s van eisen aangepast worden en op eenvoudige wijze wordt bijgedragen aan een duurzaam plezierige buurt. De aard van onze organisatie en projecten maakt dat wij geen vaste kaders hebben voor aantallen in nieuwbouwproductie. De opgave in de Rotterdamse regio is dermate groot dat het reëel is te stellen dat wij alle beschikbare middelen aanwenden om nieuwbouw te plegen. 4.4.8
Verkoopbeleid Ons huidige bezit sluit aan bij onze doelstellingen. Vanuit de portefeuille is er geen reden tot verkoop. Indien wij zonder een project te schaden dit kunnen verkopen en de vrijkomende middelen kunnen aanwenden voor nieuwe projecten, is verkoop een optie.
4.5
Kwalitatief in stand houden van het woningbezit
4.5.1
Kwaliteit van de woongelegenheden Wij onderscheiden bij kwaliteit een verschil in complex en de woning zelf. Bij nieuwere complexen zoals Nesselande en de Tuinen zijn de woningen zelf ruim, licht en comfortabel. De oudere complexen hebben als voordeel dat zij de beschikbare voorzieningen als vanzelf benutten, de recreatiezaal, maar ook (para)medische functies zijn vaak een vanzelfsprekend onderdeel geworden.
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
Ons bezit staat er goed bij, dat zou eigenlijk niet anders mogen. De komende jaren houden we de conditie van onze panden op peil. We zetten onverminderd in op doorexploiteren voor de wat oudere panden. Daarbij kijken we hoe we eenvoudig kunnen differentiëren en hebben we meer aandacht voor comfort. Ten aanzien van het behouden van een goede kwaliteit voor het bestaande vastgoed hanteren we de volgende leidraad: 1. onze woongelegenheden hebben een optimale kwaliteit; 2. voor planmatig, klachten- en mutatieonderhoud hebben wij voor de periode 2011-2020 een totaal budget van circa ` 7,9 miljoen gereserveerd met een piek in 2014 en 2015 als gevolg van enkele grotere ingrepen; 3. bij investeringen is aandacht voor het voorkomen van nadelige gevolgen voor het milieu en de gezondheid, alsmede het gebruik van eindige grondstoffen. Verder investeren wij in een grotere flexibiliteit van vorm en functie van onze complexen om duurzaam bouwen meer inhoud te geven; 4. WoonCompas luistert naar haar bewonersvertegenwoordigers en is alert op informatie van huurders in een-opeen contacten en tracht daarmee een beter beeld te krijgen van de woonwensen.
39
De tweekamerwoningen van Helga en de Aarhof kennen een inflexibele structuur. De woningen verhuren nog goed. Bij Helga loopt een studie om via een beperkte ingreep meer differentiatie in woningtypologie te krijgen en zo een bredere doelgroep aan te boren. De Aarhof is voor een groot deel voorzien van een ruime nieuwe badkamer, wat het comfort vergroot. Tevens hebben we in 2010 een extra lift aangelegd en voorzien we videofoons. Dit verhoogt de uitstraling en (nog belangrijker) het gevoel voor veiligheid. De afgelopen jaren hebben we vele tonnen geïnvesteerd in deze complexen en dat zullen we blijven doen. De investeringen verlengen soms de levensduur, soms niet. De huidige bewoners ervaren de voordelen direct, dat is het werkelijke rendement. 4.5.2
Prijs van de woongelegenheden De zelfstandige woningen kennen voor Helga en de Aarhof een huur die onder de voormalige toeslaggrens ligt. Ze liggen ook onder de maximaal redelijke huur. Wij hebben in vergelijking met andere corporaties een bovengemiddelde prijsstelling als het gaat om de relatie tot de maximaal redelijke huur. Dat heeft er mede mee te maken dat wij geen eengezinswoningen in bezit hebben. Op deze woningen is de onrendabele top nog hoger, wat een indicatie is voor de relatie met de maximaal redelijke huur. Voor Nesselande en het nog op te leveren complex Waterkant is 75%, respectievelijk 100% van de woningen niet geliberaliseerd qua prijs, terwijl relatief veel woningen dit wel zouden kunnen zijn. Wij zijn niet voornemens dit te wijzigen. De huurverhogingen van de panden voor bijzondere doelgroepen zijn contractueel gekoppeld aan de Consumenten Prijsindex (reeks CPI alle huishoudens). Naar vierkante meters omgerekend verhuren wij ook deze panden voor een maatschappelijke prijs.
4.5.3
Planmatig, correctief en mutatieonderhoud De totale bestedingen in 2010 aan planmatig, correctief en mutatieonderhoud bedragen per saldo ` 812.000 (2009: ` 1.570.000,-). De drie jaar durende inhaalslag qua onderhoud hebben we in 2009 afgerond. In 2010 zijn de kosten genormaliseerd. Ons voornemen van 2007 om een kwaliteitsslag te gaan maken hebben we uitgevoerd. We hebben in 2010 gelukkig de uitgaven volgens verwachting zien teruglopen. Door de groei van het aantal eenheden, groeien de kosten. Per woning nemen de kosten af als gevolg van een relatieve verjonging van het bezit.
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
4.5.4
40
Duurzaam bouwen In de paragraaf “nieuwbouwbeleid” is onze visie op duurzaam bouwen kernachtig geformuleerd. De in aanbouw zijnde panden laten zien dat deze paragraaf geen papieren tijger is. We hebben in 2011 gesprekken met energieconsulenten staan om bij de bestaande panden eenvoudig de prestaties te verbeteren met als doel enkele van onderstaande labels te doen wijzigen: Historische panden Bethlehemstraat, Watergeusstraat, Mathenesserlaan 433 Heemraadssingel 197, Schielaan, Willem Ruyslaan Heemraadssingel 237, Mathenesserlaan 312
Label G Label F Label E
Wooncentra Helga Aarhof Nesselint
Label E Label D Label A/B
Gezien de bouwjaren van de complexen zijn de meeste in basis niet energiezuinig. De historische panden zijn veelal uitgerust met enkelglas schuiframen, enkelsteensmuren en gaan uit van natuurlijke ventilatie. Van enkele complexen is de achtergevel vervangen en dat is direct zichtbaar door een label E. Samen met energieconsulenten trachten we verschillende panden energiezuiniger te maken. Wij respecteren daarbij wel de architectuur, in het verleden is dat niet altijd zo geweest. Gedrag is eveneens een belangrijke factor bij energieverbruik. Wij zoeken naar oplossingen waarbij onze huurders zonder ongemak minder energie zullen vragen. Niet van ons, maar ter protectie van de natuurlijke brandstoffen. 4.5.5
Betrokkenheid huurders bij het kwaliteitsbeleid Onze huurders(commissies) geven gevraagd en ongevraagd advies over ons kwaliteitsbeleid. De aanwezige huismeesters zijn een eerste aanspreekpunt en hebben goede contacten met de technisch manager om ideeën te bespreken. Elk jaar zijn er gevallen waarbij wij voornemens aanvullen of wijzigen op basis van informatie die wij van huurders krijgen. Het liefst doen wij zaken in één keer goed, attenderen bewoners ons op betere alternatieven dan zullen wij deze adopteren. De huurderscommissies kunnen op onze kosten deelnemen aan scholing. Door een beperkte mutatiegraad en eerdere scholing zijn de commissies doorgaans goed op de hoogte van regelgeving. Meer scholing zullen wij blijven ondersteunen, het is een vorm van betrokkenheid bij het complex. Veel huurderscommissies gaan zelf op onderzoek uit, internetgebruik onder senioren is aanzienlijk. Wij zien ook bij huurderscommissies een toename van gebruik van deze informatiebron.
4.6
Betrekken van huurders bij beleid en beheer De betrokkenheid van de huurders is geformaliseerd in de volgende organen: – overleg met huurderscommissies; – bewoners participatie overleg; – functioneren van een geschillencommissie. De geschillencommissie is noodzakelijk, goed overleg dient het doel daar zo weinig mogelijk gebruik van te maken.
Het gaat om deze bewoners. Wij willen hen plezierig huisvesten. Binnen reële grenzen zijn de huurders medebepalend voor het beleid. Representatieve informatie is daarbij van belang. Wij doen ons best om deze te verkrijgen. In 2009 hebben we voor het eerst een klanttevredenheidsonderzoek gehouden en in 2010 hebben we dit herhaald. Wederom haalden we een gemiddelde van 7,1. Wij hebben als doel om in enkele jaren tijd te groeien naar een 7,5. Het tevredenheidsonderzoek is daarin van grote waarde. De grootste ergernissen en de succesvolste services zijn te herleiden uit het onderzoek. In ons jaarplan formuleren wij verbeterpunten mede op basis van dit
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
Wij hebben specifiek vastgoed, dat sluit wijkbezit uit. Wij bezien zaken op complexniveau. Dat is ook de ordegrootte die aansluit bij de beleving van onze huurders. Een complex is goed te overzien en in gesprekken met huurders hebben we weinig last van onbekendheden. De beperking van complexeigenaarschap ten opzichte van wijkbezit is dat de invloed op en bekendheid met de wijk kleiner is. Huurders spreken ons aan op veranderingen in de wijk waar wij beperkt over kunnen meepraten. In Rotterdam is de wijkschaal voor het huisvesten en ondersteunen van bijzondere doelgroepen nu leidend, waardoor wij belangrijke partners vaker spreken. Dat is winst voor onze bewoners.
41
onderzoek. Wij veronderstellen dat de klanttevredenheid toeneemt als we de verbeterpunten oppakken en daarnaast bewust zoeken naar verbeteringen die minder zichtbaar zijn, zoals extra comfort. Uit het klanttevredenheidsonderzoek 2010 scoorden wij wederom hoog met de wijze waarop wij mensen te woord staan en met de waardering voor de huismeester. Daar zijn wij trots op, mede omdat wij dit reeds lang erkennen als een belangrijke kernwaarde van WoonCompas. De schoonmaak en de klachtenafhandeling riepen vragen op en zijn duidelijk ergernissen van meerdere huurders. Helaas zijn er in één complex hardnekkige problemen met de lift geweest. Als verwacht was dit terug te zien in het onderzoek. Het pijnpunt is inmiddels opgelost, wij zullen zien of dit in 2011 leidt tot een kleinere ergernis. 4.6.1
Overleg met huurderscommissies Wij beheren seniorenwoningen in eigen bezit en voor derden. In alle gevallen voeren wij besprekingen met huurderscommissies. Deze werkwijze levert ons goed vergelijkingsmateriaal op. De grotere complexen in eigendom konden ook in 2010 rekenen op een actieve huurderscommissie. De reguliere vergadering in aanwezigheid van WoonCompas vindt twee maal per jaar plaats. Naast de huurderscommissie hebben deze complexen een vereniging of commissie die zich inzet voor het organiseren van activiteiten. WoonCompas beseft zich terdege dat dit een luxe situatie is. Een wijk met grondgebonden woningen heeft doorgaans minder vrijwilligers voor het organiseren van gezamenlijke activiteiten dan wij in één complex hebben. Omdat wij het belang onderkennen, vindt er veel informeel overleg plaats met activiteitencommissies, mede met de huismeester die vaak ondersteuning biedt. In de RvC hebben we een directe zetel voor de huurder, momenteel ingevuld door de heer Gerritsen, woonachtig in Helga.
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
De diverse commissies strijden voor de belangen van individuele huurders en het complex als geheel. Het overleg is soms scherp, dat komt voort uit betrokkenheid. De overleggen verlopen, ondanks felle discussies, in een sfeer van wederzijds begrip en respect.
42
Het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (BBSH) voorziet in bruikbare kaders voor de faciliteiten die een goed functionerende huurderscommissie behoeft. In 2010 hebben we onder andere op de volgende wijze invulling gegeven hieraan: – het ter beschikking stellen van vergaderruimte – het bieden van gelegenheid tot het kosteloos maken van fotokopieën – een financiële tegemoetkoming in de portokosten – scholing. Als ieder jaar zijn de huurders in 2010 in de gelegenheid geweest om kennis te nemen van de volgende ‘stukken’ (overeenkomstig BBSH): – statuten en reglementen; – verantwoordingsstukken: jaarrekening en jaarverslag, het volkshuisvestingsverslag en een overzicht met cijfermatige gegevens over 2009; – andere stukken ten aanzien van beleid of beheer die voor bewoners van wezenlijk belang kunnen zijn: bijvoorbeeld de onderhoudsbegroting. Bovengenoemde informatie is ter inzage op het kantoor van WoonCompas.
4.6.2
Bewoners participatie overleg Overleg met de huurders of hun vertegenwoordigers vindt minimaal eenmaal per jaar en veelal vaker plaats. In 2010 hebben we voor alle complexen meer dan eenmaal overlegd met huurders. Indien er aanleiding voor is, vindt een thematische bijeenkomst plaats. De overleggen zijn belangrijk. Wij moeten erkennen dat ondanks onze inzet om zorgvuldig te zijn, niet alle communicatie foutloos verloopt. En overleg biedt meer ruimte voor motivatie en is daarmee een opstap tot wederzijds begrip. Voor leefbaarheid is dat meer dan voor reguliere verhuur belangrijk. WoonCompas investeert in diverse projecten om de leefbaarheid te vergroten. Dat doen we als antwoord op een bestaand probleem of als autonome verbetering. Wij hebben onze huurders voor ogen als primaire doelgroep, van belang is dat wij dan luisteren naar wat hen beweegt en bezig houdt. Het klanttevredenheidsonderzoek in combinatie met de overleggen geeft ons handvatten om verder te verbeteren als corporatie. Onze nieuwe website geeft bewoners eveneens de mogelijkheid hun verzoeken (anoniem) in te dienen. Daar wordt nog weinig gebruik van gemaakt, we verwachten een toename. Ander belangrijk onderdeel van overleg met de bewoners is dat wij benaderbaar zijn. Bestuur en directie zijn regelmatig op locaties en informeren bij bewoners naar bijzonderheden. Ook de huismeesters zijn hier vele uren per week beschikbaar voor. Gezien de waardering voor de huismeesters vervullen zij deze rol met verve. De woningen voor de bijzondere doelgroepen kennen geen specifieke huurderscommissie. De zorg/welzijnspartijen zijn in deze gevallen aanspreekpunt. Zij zijn betrokken bij ontwerp en uitvoering, omdat de bewoners veelal een specifieke huisvestingsvraag hebben. In 2010 hebben we voor het eerst een brede bijeenkomst belegd voor bijzondere huurders. Aan de hand van het eerder omschreven onderzoek door BuroMA.AN heeft een workshop plaatsgevonden die leerzaam was voor alle betrokkenen. Deze werkwijze zullen wij jaarlijks voortzetten. De combinatie van presentaties uit gelieerde vakgebieden en kennisuitwisseling heeft goed gewerkt. Wij verkrijgen zo meer inzicht in vraagstukken die leven bij onze partners en bijzondere huurders.
4.6.3
Functioneren van een geschillencommissie
4.7
Leefbaarheid Een welkom gevoel hebben. Iemand durven aanspreken. Een glimlach uitlokken. Stilstaan op een plek om te kijken wat deze bijzonder of mooi maakt. Deze emoties hangen nauw samen met leefbaarheid. Dit gevoel kan bemoedigd worden door de juiste omgeving. Dat betekent de ene keer het stimuleren van dynamiek en de andere keer ruimte voor kunst of allebei. Leefbaarheid is onderdeel van woongenot. Voor WoonCompas staan twee zaken voorop: – de wooncentra zijn een forum voor ontmoeting van mensen en doelgroepen; – het combineren van (complementaire) functies stimuleert ontmoetingen, verhoogt het serviceniveau en draagt bij aan duurzaam gebruik.
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
Onze onafhankelijke klachtencommissie is de Geschillencommissie Huursector te Delft. Dit voor het geval het ons niet lukt in overleg met een huurder tot een compromis te komen. In 2010 zijn er geen geschillen geweest, een vorm van nihilisme die wij vast willen houden.
43
De betekenis van ‘functie’ interpreteren wij ruim. Een plein heeft een ontmoetingsfunctie, een recreatiezaal een ontspanningsfunctie en een gezondheidscentrum een medische functie. Deze functies staan bij ons centraal in de visie op leefbaarheid. We combineren ze, stimuleren ze, verbijzonderen ze en zijn bereid daar kosten voor te maken. In de komende paragrafen lichten wij onze verrichtingen op dit belangrijke werkterrein toe. 4.7.1
Veiligheid Jammer, toch nodig. We gaan camera’s plaatsen op enkele locaties. Bewoners vroegen er al langer om en ook dit jaar zijn enkele senioren slachtoffer van babbeltrucs en hebben we op sommige plaatsen last van vandalisme. Ook op andere wijzen gaan we verhuftering te lijf. De entrees van onze complexen maken we levendiger en lichter, we voorzien videofoons en voegen semi-openbare functies toe. Wij verkiezen sociale controle boven repressie. In de keuzes voor materialen bij nieuwe complexen en renovatie van bestaande complexen kiezen we voor veilige kozijnen en proberen rare hoekjes te voorkomen. Verlichting is belangrijk en voorlichting ook. Onze bewoners zijn makkelijke slachtoffers, wij denken met hen mee in maatregelen die beschermen en niet beperken.
4.7.2
Het stimuleren van de betrokkenheid van de bewoners In de vorige twee paragrafen is uitgebreid toegelicht hoe huurders betrokken zijn en worden. Belangrijk onderdeel van het stimuleren is het open staan voor bewonersinitiatieven. In 2010 heeft dat geresulteerd in: – Actief meedenken over binnen- en buitenruimten in de grote wooncentra (tuin en nieuwe entree Aarhof); – Herinrichten parkeerterrein Helga; – Oprichten van een bestuur voor Bewonersvertegenwoordiging voor het in 2011 te openen complex voor Surinaamse senioren. Betrokkenheid stimuleren kan ook sociaal. Wij hebben in 2010 in Helga, de Aarhof en Nesselint een haringfeest voor de bewoners georganiseerd. Medewerkers van WoonCompas verzorgden de bediening terwijl bezoekers konden genieten van optredens. We kunnen spreken van een groot succes. Het opkomstpercentage was hoog, wij hebben zo’n 300 bewoners mogen begroeten. De reacties waren positief, wij dragen op deze wijze bij aan de sociale samenhang. Tevens is dit een wijze om de vele vrijwilligers in onze complexen te danken voor hun inzet.
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
4.7.3
44
Inhoudelijk meewerken aan een leefbaarheidaanpak WoonCompas heeft geen prestatieafspraken met de gemeente, overigens met wederzijdse instemming. De samenwerking met de gemeente is prima. In en rond onze complexen zijn wij actief in het kader van leefbaarheid en ook bij nieuwe initiatieven. Bij die laatste letten we op de juiste locatie voor de juiste functie. Door ervaring en onderzoek hebben we steeds meer zicht op de interactie tussen gebouw en (semi)-publieke omgeving. Deze kennis delen we en dat leidt tot verbeteringen. Zorgvuldig inrichten van buitenruimtes leidt tot leefbare straten. In de Alexanderpolder praten wij samen met andere maatschappelijke partners mee over woonservicegebieden. Wij werken mee aan het inrichten van steunpunten en participeren in stuur- en werkgroepen. Wij leren dat onze visie niet altijd die van onze bewoners is. Wij streven naar meer extraverte complexen, open naar de buurt. Bewoners zijn huiverig voor openstelling, zij vrezen met de buurt ook problemen naar binnen te halen. Wij zijn op zoek naar de juiste balans en zijn ons bewust dat sprake is van een dynamisch evenwicht. Ook dit koorddansen is onderdeel van de leefbaarheidsaanpak. Hier inhoudelijk aan mee werken doen wij, als blijkt, op (deel)gemeentelijk niveau, op complexniveau en in onze overleggen met partners. Dit jaarverslag staat er weer bol van: wij bewerkstelligen ontmoetingen. Als de context goed is, leidt dat tot een prettig leefklimaat.
4.7.4
Faciliteren van medische zorg In al onze wooncomplexen hebben wij ruimten voor (para)medici en thuiszorg. Dit hangt uiteraard samen met de doelgroep. In de Aarhof is in 2010 het intern gelegen gezondheidscentrum geopend. In Helga wordt actief verbouwd om een oefenruimte voor fysiotherapie en meer te creëren. Ook het bloedprikken vindt daar wijkgericht plaats. Het nieuw te openen complex in Overschie wordt een prachtig wijkgericht gezondheidscentrum van 800 vierkante meter, centraal in de oude dorpskern. Ook het levensloop bestendig maken van de woningen is een vorm van faciliteren. Uiteraard zijn wij ons dankzij onze doelgroep bovengemiddeld bewust van de noodzaak van dergelijke voorzieningen. Daarbij moet niet vergeten worden dat dergelijke functies ook voor levendigheid zorgen en dat minder mobiele bewoners profiteren van directe nabijheid.
4.7.5
Faciliteren van lichamelijke en geestelijke verzorging Senioren zijn niet altijd meer in staat om zelfstandig te voorzien in goede zorg voor lichaam en geest. In onze wooncomplexen is voor beide aandacht. Tot op heden houden de ondernemers en zorginstellingen het vol om dit te blijven aanbieden, zonder een bijdrage uit leefbaarheidsgelden. In Wooncentrum Helga en Woonzorgcentrum De Aarhof is ruimte ter beschikking voor een kapsalon en een pedicure. In De Aarhof is tevens een huiswinkel, in Helga komen wekelijks leveranciers van diverse goederen. De entreehal is soms een minimarkt. In Bleiswijk hebben bewoners de beschikking over een grand café dat publiek is opengesteld. Tevens is er een pedicure, kapper, winkel en een uitgebreid gezondheidscentrum, met huisartsen en een apotheek. Hiermee leveren we een complexoverstijgende bijdrage. In 2011 worden daar twee zorgsteunpunten aan toegevoegd waarvoor wij in 2010 afspraken vastgelegd hebben. Vanuit onze signatuur en erkenning van deze soms stille behoefte stimuleren wij in onze complexen de geestelijke verzorging. Wij stellen structureel leefbaarheidsgelden beschikbaar ten behoeve hiervan. Ook in de Raad van Participanten heeft dit onderwerp extra aandacht.
4.7.6
Dienstwoningen Expliciete dienstwoningen hebben we al enkele jaren niet meer en we koesteren hier geen wens meer voor. In Helga, de Aarhof en Nesselint zijn logeerkamers beschikbaar voor bezoek. Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
45
4.8
Financiën Naast het toezicht van de Raad van Commissarissen en de interne controle kennen corporaties het ministerie van VROM, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) als toezichthouders op verschillende facetten. Onze bedrijfsvoering is gericht op financiële continuïteit. Instrumenten om de financiële continuïteit te toetsen zijn onder andere de meerjarenprognose en de bedrijfswaardeberekeningen.
4.8.1
Financieel Beleid Het financieel beleid van WoonCompas is primair gericht op het waarborgen van de continuïteit. De algehele doelstelling, het beheren en realiseren van woningen voor onze doelgroepen, voeren wij uit met aandacht voor de financiële randvoorwaarden. In 2008 is het Treasurystatuut vastgesteld, waarin onderwerpen in deze paragraaf expliciet beschouwd zijn. Het ontslaat de directie niet van het blijven afwegen van de beste opties. De bedrijfsvoering is de afgelopen jaren door een verstandig financieel beleid gezond. De historisch gezien aantrekkelijke leningportefeuille draagt bij aan de mogelijkheden die WoonCompas heeft. In het treasurystatuut liggen ondermeer de volgende uitgangspunten vast: – de solvabiliteit; – liquiditeit en rentabiliteit; – beleggingen; – financieringsbeleid. Verder werken wij met de kaders die opgesteld worden door de toezichthoudende instanties. Gewenste ontwikkeling van de solvabiliteit WoonCompas bepaalt de solvabiliteitseisen op basis van de bedrijfswaarde. Het percentage is een gewogen cijfer dat gerelateerd is aan exploitatierisico’s, financieringsrisico’s en ontwikkelrisico’s. De solvabiliteit bedroeg in 2010 gemiddeld 24,1% (2009: 24,6%).
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
Geplande investeringen en uitgaven ten behoeve van de volkshuisvesting WoonCompas is betrokken bij een aantal ontwikkelingen, zoals een multifunctionele accommodatie met woningen op Katendrecht en een brede school in Het Lage Land. Dit betreffen rendabele investeringen. Er zijn geen onrendabele investeringen gepland.
46
Ontwikkeling van liquiditeit en rentabiliteit Ten aanzien van de liquiditeit is het beleid het aanhouden van een minimale hoeveelheid liquide middelen met als doel de positieve kasstroom te gebruiken voor het aflossen van de langlopende leningen. In 2010 bedraagt de rentabiliteit op het eigen vermogen 15,7% (2009: 2,8%). Toegestane risicograad met betrekking tot beleggingen Het beleggingsbeleid van WoonCompas is er op gericht om zoveel mogelijk risicomijdend te beleggen. De producten waarin belegd kan worden zijn vastrentende waarden en onroerend goed. Verder is het een optie om leningen te verstrekken aan andere toegelaten instellingen. Er zijn ultimo 2010 geen beleggingen. De verzekerde waarde De activa zijn verzekerd naar herbouwwaarde zonder verplichting tot wederopbouw. De verzekerde som op balansdatum bedraagt ` 90 miljoen.
De WOZ-waarde De WOZ-waarde 2010 bedraagt circa ` 87 miljoen, peildatum 1 januari 2009 (2009: ` 86 miljoen, peildatum 1 januari 2008). Taxatiewaarde Wij hebben voor het laatst in 2009 onze panden laten taxeren door een extern deskundige. De getaxeerde waarde (verkoopwaarde in verhuurde staat) bedraagt totaal ` 76,2 miljoen. Dit is een overwaarde van circa 8% ten opzichte van de bedrijfswaarde in 2009. Financiële beoordeling Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (hierna CfV) heeft in 2010 gerapporteerd omtrent de uitkomsten van de financiële beoordeling 2009 van WoonCompas. Het CfV heeft voldoende vertrouwen in de financiële continuïteit van WoonCompas, zodat de beoordeling van A-corporatie is toegekend. Waarborgfonds Sociale Woningbouw Naar aanleiding van de jaarlijkse beoordeling van de kredietwaardigheid heeft het Waarborgfonds Sociale Woningbouw in 2010 gesteld dat WoonCompas onveranderd voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid en dat zij gebruik kan maken van de faciliteiten van het fonds. 4.8.2
Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het woningbezit bedraagt op 31 december 2010 ` 74.283.000,-. Voor de uitgangspunten wordt verwezen naar de toelichting op de balans. Het totaal van de schulden bedraagt ` 64.758.000,-. Op basis van dit gegeven kan worden gesteld dat WoonCompas in staat is de aangetrokken leningen terug te betalen.
4.8.3
Financieren en beleggen In 2010 zijn drie nieuwe fixe leningen afgesloten: Rentepercentage
Looptijd
Rentevast periode
` 2.500.000 ` 5.500.000 ` 3.000.000*
4,10% 4,25% 3,18%
29 jaar 40 jaar 10 jaar
29 jaar 40 jaar 10 jaar
* lening met uitgestelde storting per 1 februari 2011 De gemiddelde rentevoet van de per ultimo boekjaar uitstaande leningen bij de kredietinstellingen bedraagt 4,40% (2009: 4,45%). De leningen bij kredietinstellingen worden annuïtair, lineair en fixe afgelost. Het aflossingsbestanddeel in het komende boekjaar bedraagt ` 1.264.270,- en is verantwoord onder kortlopende schulden. 4.8.4
Verbindingen In 2010 zijn geen verbindingen met andere instellingen aangegaan.
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
Bedrag
51
4.8.5
Bezwaren van onroerende zaken In 2010 zijn geen onroerende zaken die in eigendom zijn bezwaard.
4.8.6
Onrendabele investeringen
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
Er zijn geen onrendabele investeringen gepland.
52
4.9
Uitsluitend werkzaam zijn in het belang van de volkshuisvesting In dit verslag heeft het bestuur verantwoording afgelegd van het gevoerde beleid. Zij verklaart hierbij dat zij op deze wijze invulling heeft gegeven aan het uitgangspunt 'uitsluitend werkzaam zijn in het belang van de volkshuisvesting' conform artikel 11 van het BBSH en dat de middelen van de stichting in het verslagjaar conform artikel 26 van het BBSH uitsluitend zijn en zullen worden besteed in het belang van de volkshuisvesting.
Rotterdam, 24 mei 2011
Stichting WoonCompas Ir. T.A.M. van Schijndel, directeur - bestuurder
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
53
5
K e nget allen 2010
2009
Bezit woongelegenheden in eigendom: – woningen – eenheden in verzorgingshuizen – overige woongelegenheden
554 161 118
564 149 130
Bezit in beheer – woningen – parkeerplaatsen – bedrijfsruimten
412 20 5
331 – –
14
13
89.666,-
87.131,-
0,77 1,74
2,21 2,11
Solvabiliteit (gem. eigen vermogen / gem. totaal vermogen) 24,1 Liquiditeit (current ratio) (vlottende activa / kortlopende schulden) 1,2 Rentabiliteit eigen vermogen (jaarresultaat / gem. eigen vermogen) 15,7 Rentabiliteit vreemd vermogen (betaalde rente / gem. vreemd vermogen) 4,9 Rentabiliteit totaal vermogen (jaarresultaat / gem. totaal vermogen) 3,8 Externe financiering in % materiële vaste activa 76,4
24,6 1,8 2,8 3,7 0,7 80,9
Samenstelling bezit
Bezit niet woongelegenheden in eigendom – bedrijfsruimten In 2010 zijn 10 woningen in De Aarhof getransformeerd tot gezondheidscentrum (bedrijfsruimte). Per 1 juli 2010 is De Koninginnetoren in beheer genomen. Totaal verzekerde waarde (x ` 1.000,-)
Het verhuren van woningen Huurachterstand in % van de jaarhuur Huurderving in % van de jaarhuur
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
Financiële continuïteit
54
Kengetallen uit de balans en exploitatie Overige reserves (x ` 1.000,-) Huren (x ` 1.000,-) Jaarresultaat (x ` 1.000,-)
22.771 5.467 3.317
19.454 9.298 538
Financ ieel verslag
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
55
6.
Jaarrekening
6.1
Balans per 31 december 2010 Activa 31 december 2010 x » 1.000,-
31 december 2009 x » 1.000,-
Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie
74.283
70.800
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
11.668
3.017
Roerende zaken ten dienste van de exploitatie
483
264
Totaal materiële vaste activa
86.434
74.081
Totaal vaste activa
86.434
74.081
Vlottende activa Kortlopende vorderingen JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
Huurdebiteuren
56
43
78
Overige vorderingen
4.054
5.748
Overlopende activa
1.518
Totaal kortlopende vorderingen
406 5.615
6.232
Liquide middelen Direct opvraagbaar
1.511
1.346
Totaal liquide middelen
1.511
1.346
Totaal vlottende activa
7.126
7.578
93.560
81.659
Totaal
Passiva Na resultaatbestemming
31 december 2010 x » 1.000,-
31 december 2009 x » 1.000,-
Eigen vermogen
Overige reserves
22.771
Totaal eigen vermogen
19.454 22.771
19.454
Voorzieningen Voorzieningen
35
Totaal voorzieningen
32 35
32
Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen
64.758
Totaal langlopende schulden
58.021 64.758
58.021
Schulden aan kredietinstellingen
-
1.000
Kortlopend deel langlopende schulden
1.264
904
Schulden aan leveranciers
1.517
820
Aangegane verplichtingen onroerende en roerende zaken
-
-
Belastingen en premies sociale verzekeringen
1.653
32
Overlopende passiva
1.562
1.396
Totaal kortlopende schulden
Totaal
5.996
4.152
93.560
81.659
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
Kortlopende schulden
57
6.2
Winst- en verliesrekening 2010 Boekjaar 2010 x » 1.000,-
Boekjaar 2009 x » 1.000,-
Bedrijfsopbrengsten Huren Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten
5.467
9.298
48
43
5.515
9.341
Bedrijfslasten Afschrijving op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen
104
80
-
-/- 346
351
325
Sociale lasten
40
36
Pensioenlasten
66
62
Lasten onderhoud
812
1.589
Overige bedrijfslasten
796
651
Totaal bedrijfslasten
2.169
2.403
Bedrijfsresultaat
3.346
6.938
Rentebaten
481
220
Rentelasten
2.790
2.375
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
1.037
4.783
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
2.280
-/- 4.245
Jaarresultaat
3.317
538
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
Rentebaten en –lasten
58
6.3 Kasstroomoverzicht (volgens de indirecte methode) Boekjaar 2010 x » 1.000,-
Boekjaar 2009 x » 1.000,-
Kasstroom uit operationele activiteiten
Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: s AFSCHRIJVINGEN s WAARDEVERANDERINGEN s VOORZIENINGEN Veranderingen in werkkapitaal: s MUTATIE VORDERINGEN s MUTATIE KORTLOPENDE SCHULDEN
3.346
6.938
6.425
1.547
481 -/-2.658
220 -/- 1.997
4.248
-/- 230
Investeringen in materiële vaste activa
-/- 10.179
-/- 5.214
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-/- 10.179
-/- 5.214
8.000 -/- 904 -/- 1.000
11.000 -/- 262 -/- 4.000
6.096
6.738
165
1.294
1.511 1.346
1.346 52
165
1.294
Ontvangen rente Betaalde rente Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Kasstroom Samenstelling geldmiddelen Liquide middelen per 31 december Liquide middelen per 1 januari Mutatie liquide middelen
De kasstroom in het kasstroomoverzicht is gelijk aan de mutatie in de liquide middelen.
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden Opname / Aflossingen kortlopende schulden (kasgeldleningen)
59
6.4
Waarderingsgrondslagen TOEGEPASTE STANDAARDEN Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winsten verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing.
ALGEMENE WAARDERINGSGRONDSLAGEN Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de onderneming zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld.
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
Baten worden in de winst- en verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaats-gevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld.
60
Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, de functionele valuta van de stichting. Alle financiële informatie in euro’s is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal. De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft.
Bij het samenstellen van de balans en de winst- en verliesrekening is een bestendige gedragslijn aangehouden. De balans, de winst- en verliesrekening evenals de toelichtingen luiden in duizenden euro's, tenzij anders vermeld. Financiële instrumenten In 2010 heeft WoonCompas geen gebruik gemaakt van financiële instrumenten. Desondanks onderstaand een weergave van wat hier onder verstaan wordt. Financiële instrumenten omvatten investeringen in aandelen en obligaties, handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te betalen posten. Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze worden door de onderneming gescheiden van het basiscontract en apart verantwoord indien de economische kenmerken en risico's van het basiscontract en het daarin besloten derivaat niet nauw verwant zijn, indien een apart instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat aan de definitie van een derivaat zou voldoen en het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening. Financiële instrumenten, inclusief de van de basiscontracten gescheiden afgeleide financiële instrumenten, worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering. In contracten besloten financiële instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract worden verwerkt in overeenstemming met het basiscontract. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd. Verstrekte leningen en overige vorderingen Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderings-verliezen.
Verwerking integrale belastingverplichting Op 1 december 2008 heeft WoonCompas overeenstemming bereikt met de Belastingdienst middels een vaststellingsovereenkomst. WoonCompas heeft voor de periode 2006 tot en met 2010 vrijstelling ten aanzien van de vennootschapsbelastingplicht op basis van artikel 5.1c wet vpb 1969. Derhalve is in de jaarrekening geen rekening gehouden met belastingplicht. De vrijstelling is voor 2011 verlengd. Het is nog onduidelijk of deze ook na 1 januari 2012 zal worden verlengd.
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
Overige financiële verplichtingen Financiële verplichtingen die geen deel uitmaken van een handelsportefeuille worden tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd op basis van de effectieve-rentemethode.
65
STELSELWIJZIGING EIGEN VERMOGEN Op grond van het BBSH is art. 390 BW2 titel 9 niet van toepassing. Het is derhalve niet verplicht om een afzonderlijke ‘Bestemmingsreserve herwaardering’ te verantwoorden. Bovendien wordt in de toelichting op de post ‘Materiële vaste activa in exploitatie’ de ongerealiseerde waardemutatie afzonderlijk inzichtelijk gemaakt. Het effect van deze stelselwijziging op vermogen en resultaat is nihil. Stand in jaarrekening per 31 december 2009 was: Eigen vermogen Bestemmingsreserve herwaardering Overige reserves Totaal eigen vermogen
14.759 4.695 __________ 19.454 ==========
Stand in jaarrekening per 31 december 2009 wordt: Eigen vermogen Overige reserves Totaal eigen vermogen
19.454 __________ 19.454
STELSELWIJZIGING PENSIOENEN
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
Overeenkomstig de herziene richtlijnen in RJ 271.3 waardeert de stichting met ingang van 2010 de pensioenverplichtingen volgens de “verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering”. Deze stelselwijziging heeft geen effect op vermogen en resultaat.
66
GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen van baten uit hoofde van de toekomstige exploitatieopbrengsten, rekening houdend met de restwaarde en de toekomstige exploitatielasten (exclusief rente
en afschrijving) over de geschatte resterende economische levensduur. De rentabiliteitswaardecorrectie van de langlopende leningen maakt onderdeel uit van de bedrijfswaarde. WoonCompas hanteert met ingang van 1 januari 2010 een indeling van het bezit naar kasstroomgenererende eenheden. Dit betreft de indeling naar “verzorgingshuizen”, “woningen” en “overige ruimten”. Voor de toelichting op de ongerealiseerde waardemutatie en de boekwaarde tegen historsche kostprijs vindt jaarlijks toetsing plaats van de boekwaarde aan de bedrijfswaarde op het niveau van de door de WoonCompas onderscheiden kasstroomgenererende eenheden. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde. Hierbij is geen rekening gehouden met aangegane verplichtingen. Eventuele voorcalculatorische tekorten zijn hierop in mindering gebracht. Voor zover de investeringen zijn gefinancierd met vreemd vermogen worden de daarmee gepaard gaande rentekosten gedurende de bouw geactiveerd. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen de aanschafwaarde, verminderd met de annuïtair of lineair berekende afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur.
VLOTTENDE ACTIVA De grondslagen voor de waardering van vorderingen en effecten is beschreven onder het hoofd financiële instrumenten.
PASSIVA Eigen vermogen
Voorzieningen Voorzieningen worden getroffen voor verplichtingen, waarvan niet bekend is in welke omvang en wanneer zij zullen ontstaan. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. De voorziening glasschade is getroffen voor het niet verzekerde deel van glasschades, de jaarlijkse dotatie betreft het saldo van de via de servicekosten ontvangen premies en de betaalde ongedekte schades in het verslagjaar. Kort- en langlopende schulden De waardering van kort- en langlopende schulden is toegelicht onder het hoofd financiële instrumenten.
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
Overige reserves Onder de post Overige Reserves wordt de Algemene reserve na resultaatbestemming verantwoord.
67
GRONDSLAG VOOR BEPALING VAN HET RESULTAAT Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderings-grondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn.. Huuropbrengsten Het betreft huuropbrengsten onder aftrek van derving wegens leegstand en oninbaarheid. De huren en de jaarlijkse huurverhoging van woningen zijn onderworpen aan overheidsregels. Lasten onderhoud Hieronder worden de kosten van het planmatig onderhoud en de kosten ten behoeve van het klachten- en mutatieonderhoud verantwoord. Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering, zoals huisvestings-, personeels-, bestuurs- en algemene kosten, belastingen, verzekeringen, levering goederen en diensten, enzovoort. Financiële baten en lasten Het resultaat wordt gevormd door het saldo van betaalde en ontvangen rente. Mutatie actuele waarde De mutatie actuele waarde geeft de waardeverandering weer in de bedrijfswaarde per ultimo boekjaar ten opzichte van de bedrijfswaarde per 1 januari van het boekjaar. De verandering van de rentabiliteitswaardecorrectie maakt onderdeel uit van de mutatie actuele waarde. Waarderingsmutaties uit hoofde van de waardering van onroerende zaken in ontwikkeling maken geen onderdeel uit van de mutatie actuele waarde.
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
GRONDSLAGEN VOOR HET KASSTROOMOVERZICHT
68
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen de kasstroom uit operationele activiteiten, de kasstroom uit investeringsactiviteiten en de kasstroom uit financieringsactiviteiten. Ontvangsten betalingen uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
6.5
Toelichting op de balans 31 december 2010 x » 1.000,-
31 december 2009 x » 1.000,-
Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie
74.283
70.800
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
11.668
3.017
483
264
86.434
74.081
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa
Bedrijfswaarde Als uitgangspunten bij de bedrijfswaardeberekeningen worden de volgende parameters gehanteerd voor de resterende levensduur van het object. Jaar
Huurstijging
Huurderving
Inflatie
Kostenstijging Onderhoud
DisconteringsVoet
2011
1,30%
1,13%
2,00%
3,00%
5,25%
2012 e.v.
2,00%
1,13%
2,00%
3,00%
5,25%
De huren zijn gebaseerd op de werkelijke huren per 1 januari 2011. De huurderving betreft een gemiddelde voor het gehele bezit van WoonCompas. Bedragen voor beheer, belastingen en verzekeringen en leefbaarheid zijn afkomstig uit de begroting 2011-2020. De onderhoudsuitgaven zijn gebaseerd op de onderhoudsbegroting 2011-2030. Deze begrotingen zijn door het bestuur vastgesteld en door de Raad van Commissarissen goedgekeurd.
De gemiddelde resterende looptijd van de investeringen bedraagt bij benadering 27 jaar. Voor de grond is uitgegaan van een waardestijging van 3,00%. De rentabiliteitswaardecorrectie wordt berekend voor de per balansdatum afgesloten leningen, mits deze per balansdatum zijn gestort. Dit betekent dat de rentabiliteitswaardcorrectie alleen bestaat uit toekomstige rentevoordelen waar zekerheid over is. Het gemiddelde leningpercentage bedraagt per 31 december 2010 4,40%. Bij herfinanciering wordt rekening gehouden met een percentage van 5,25%.
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
In geval de grond eigendom is van Stichting WoonCompas wordt de grond gewaardeerd op de verwachte verkoopwaarde verminderd met de sloopkosten.
69
31 december 2010 x » 1.000,-
31 december 2009 x » 1.000,-
De post materiële vaste activa in exploitatie bestaat uit: Boekwaarde (historische kostprijs) Ongerealiseerde waardemutatie Bedrijfswaarde
De mutatie van deze post in het boekjaar is: Bedrijfswaarde begin boekjaar Investeringen in materiële activa in exploitatie Overboeking van onroerende zaken in ontwikkeling Mutatie actuele waarde Bedrijfswaarde ultimo boekjaar
De opbouw van de bedrijfswaarde ultimo boekjaar is als volgt Contante waarde huren Contante waarde verkoop Contante waarde grond Contante waarde bedrijfsopbrengsten
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
Contante waarde investeringen Contante waarde onderhoud Contante waarde bedrijfslasten
70
Contante waarde bedrijfslasten Bedrijfswaarde op basis van disconteringsvoet Rentabiliteitswaardecorrectie Bedrijfswaarde op basis van werkelijke financieringslasten
59.276 15.007 __________ 74.283
58.781 12.019 __________ 70.800
70.800 1.204 2.279 __________ 74.283
59.269 545 15.231 -/- 4.245 __________ 70.800
91.172 8.835 __________ 100.007
83.449 8.509 __________ 91.958
-/- 83 -/- 10.293 -/- 20.561 __________ -/- 30.937
-/- 94 -/- 11.309 -/- 16.481 __________ -/- 27.884
69.070 5.213 __________ 74.283
64.074 6.726 __________ 70.800
x » 1.000,-
Mutatie bedrijfswaarde Bedrijfswaarde ultimo 2009
70.800
Mutaties 2010: Autonome ontwikkeling Voorraadmutaties s )NREKENEN HERONTWIKKELINGEN s )N EXPLOITATIE GENOMEN PANDEN
1.216
__________ -/- 246
Parameterwijziging Indexatie Overige wijzigingen
-/- 13 8.1868.173
Niveauwijzigingen
Rentabiliteitswaardecorrectie s !UTONOME ONTWIKKELING s .IEUWE LENINGEN
-/- 4.147
__________ -/- 1.513
Bedrijfswaarde ultimo 2010
3.483 __________ 74.283
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
Totaal
71
31 december 2010 x » 1.000,-
31 december 2009 x » 1.000,-
Historische kostprijs
Saldo begin boekjaar: s AANSCHAFWAARDE s CUMULATIEVE AFSCHRIJVINGEN INCLUSIEF WAARDEVERANDERINGEN Boekwaarde begin boekjaar
Mutaties in het boekjaar: s INVESTERINGEN EN DESINVESTERINGEN o investeringen in diverse activa o desinvesteringen o overboekingen van onroerende zaken in ontwikkeling o vrijval stichtingskosten complex in exploitatie
s AFSCHRIJVINGEN s WIJZIGING ONRENDABELE TOP NIEUWBOUW
Saldo mutaties
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
72
Saldo ultimo boekjaar: s AANSCHAFWAARDE s CUMULATIEVE AFSCHRIJVINGEN INCLUSIEF WAARDEVERANDERINGEN Boekwaarde ultimo boekjaar
__________ 58.781
__________ 43.685
1.204 __________ 1.204
545 15.231 __________ 15.776
__________ -/- 709
__________ -/- 680
__________ 495
__________ 15.096
__________ 59.276
__________ 58.781
Als gevolg van de vanaf 2010 gehanteerde indeling naar kasstroomgenererende eenheden is in de boekwaarde tegen historische kostprijs een terugname van de onrendabele top Nesselint verwerkt van » 2,7 miljoen.
Afschrijvingsmethode en -termijnen De afschrijvingsmethoden en termijnen bedragen respectievelijk voor: woningen s AFGEKOCHTE ERFPACHT s GEBOUWEN s ISOLATIE s INSTALLATIES s VERBOUWINGEN
methode ANNUÕTAIR ANNUÕTAIR ANNUÕTAIR ANNUÕTAIR ANNUÕTAIR
termijn LOOPTIJD CONTRACT JAAR JAAR JAAR JAAR
methode LINEAIR LINEAIR LINEAIR LINEAIR
termijn LOOPTIJD CONTRACT JAAR JAAR JAAR
niet-woningen s AFGEKOCHTE ERFPACHT s BOUWKOSTEN s INSTALLATIES s VERBOUWINGEN
Op grond in eigendom wordt niet afgeschreven. Zekerheden Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor verstrekte leningen. Verzekeringen De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn per 31 december 2010 voor » 90 miljoen (2009: » 87 miljoen) verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. Het risico van onderdekking ligt bij de verzekeraar. Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
De WOZ-waarde De WOZ-waarde 2010 bedraagt circa » 87 miljoen, peildatum 1 januari 2009 (2009: » 86 miljoen, peildatum 1 januari 2008).
73
31 december 2010 x » 1.000,-
31 december 2009 x » 1.000,-
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Deze post is als volgt samengesteld. Saldo begin boekjaar: s AANSCHAFWAARDE s AANGEGANE VERPLICHTINGEN
__________ 3.017
__________ 13.317
__________ 8.651
__________ -/- 10.300
__________ 11.668
__________ 3.017
Boekwaarde begin boekjaar Mutaties in het boekjaar: s INVESTERINGEN s AFBOEKING NAAR LAGERE BEDRIJFSWAARDE s OVERBOEKINGEN NAAR ONROERENDE ZAKEN IN EXPLOITATIE s OVERBOEKINGEN NAAR ONROERENDE ZAKEN TDV EXPLOITATIE s OVERBOEKING NAAR KORTLOPENDE VORDERINGEN s OVERBOEKING NAAR OVERLOPENDE ACTIVA Saldo mutaties Saldo ultimo boekjaar: s AANSCHAFWAARDE
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
Boekwaarde ultimo boekjaar
74
Het saldo per 31 december 2010 bestaat voornamelijk uit investeringen in het project ‘Maranathalocatie’ te Rotterdam Overschie, het project ‘Waterkant’ te Rotterdam Delfshaven. Deze panden zijn in het voorjaar van 2011 opgeleverd en in exploitatie genomen.
31 december 2010 x » 1.000,-
31 december 2009 x » 1.000,-
Roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze post is als volgt samengesteld. Saldo begin boekjaar: s AANSCHAFWAARDE s CUMULATIEVE AFSCHRIJVINGEN INCLUSIEF WAARDEVERANDERINGEN Boekwaarde begin boekjaar Mutaties in het boekjaar: s INVESTERINGEN EN DESINVESTERINGEN s AFSCHRIJVINGEN Saldo mutaties Saldo ultimo boekjaar: s AANSCHAFWAARDE s CUMULATIEVE AFSCHRIJVINGEN INCLUSIEF WAARDEVERANDERINGEN Boekwaarde ultimo boekjaar
__________ 264
__________ 266
__________ 219
__________ -/- 2
__________ 483
__________ 264
De investeringen in 2010 betreft inrichting en inventaris van het nieuwe kantoor aan de Ien Daleshof. De afschrijvingsmethoden en -termijnen bedragen respectievelijk voor: LINEAIR JAAR LINEAIR JAAR
Verzekering De roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn per 31 december 2010 voor » 493.000 verzekerd tegen brand- en stormschade en inbraak. Het risico van onderdekking ligt bij de verzekeraar.
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
s KANTOOR EN INVENTARIS s SOFTWARE
75
31 december 2010 x » 1.000,-
31 december 2009 x » 1.000,-
Vlottende activa Kortlopende vorderingen Huurdebiteuren Huurdebiteuren Af: voorziening dubieuze debiteuren
62 -/- 19 __________ 43
Totaal huurdebiteuren
112 -/- 34 __________ 78
De huurdebiteuren vertonen per saldo een credit saldo door veel vooruit ontvangen huren. Overige vorderingen Vordering servicewoningen Te vorderen BTW Doorberekende bedragen Rekening courant De Knoop Nagekomen huur De Aarhof Diversen Totaal overige vorderingen Overlopende activa Egalisatie investering huurder Egalisatie investering huurder Diverse nog te ontvangen bedragen
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
Totaal overlopende activa
76
933 11 37 200 2.803 70 __________ 4.054
1.052 280 14 125 4.205 72 __________ 5.748
1.207 144 167 __________ 1.518
215 191 __________ 406
De vordering ‘Nagekomen huur De Aarhof’ betreft de compensatie voor de te lage huur die in de periode 1995 – 2009 in rekening is gebracht, welke WoonCompas met haar huurder is overeengekomen. De vordering wordt in drie termijnen van » 1,4 miljoen voldaan. De laatste termijn zal in 2011 worden voldaan. De egalisatie investering gezondheidscentrum betreft de verbouwing van het gezondheidscentrum in De Aarhof. De posten ‘Overige vorderingen’ en ‘Overlopende activa’ hebben voor » 2,7 miljoen een resterende looptijd van langer dan een jaar.
Liquide middelen Direct opvraagbaar: s 2EKENING COURANT s 3PAARREKENING s +AS s +RUISPOSTEN Totaal liquide middelen
__________ 1.511
__________ 1.346
Stichting WoonCompas heeft bij de huisbank een kredietfaciliteit in rekening-courant van » 635.000,-.
31 december 2010 x » 1.000,-
31 december 2009 x » 1.000,-
Passiva Eigen vermogen Overige reserves Totaal eigen vermogen
22.771 __________ 22.771
19.454 __________ 19.454
Overige reserves Onder de Overige reserves is de Algemene reserve verantwoord. Het verloop van deze post is als volgt. Saldo Algemene reserve begin boekjaar Mutatie boekjaar: jaarresultaat Saldo Algemene reserve ultimo boekjaar
19.454
18.916
3.317 __________ 22.771
538 __________ 19.454
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
79
31 december 2010 x » 1.000,-
31 december 2009 x » 1.000,-
Voorzieningen Voorziening glasschade Saldo Voorziening glasschade begin boekjaar Mutatie boekjaar Saldo Voorziening glasschade einde boekjaar
32 3 __________ 35
22 10 __________ 32
58.021 904 __________ 58.925
47.925 262 __________ 48.187
8.000 -/- 903 -/- 1.264 __________ 64.758
11.000 -/- 903 -/- 904 __________ 58.02
Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Schuldrestant per 1 januari Kortlopend deel langlopende schulden per 1 januari Totaal Opgenomen leningen Aflossingen Overboeking naar kortlopende schulden per 31 december Totaal langlopende schulden
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
Van de leningportefeuille heeft » 53.084.450,- een resterende looptijd van langer dan 5 jaar
80
Rentevoet en aflossingsmethodiek De gemiddelde rentevoet van de per ultimo boekjaar uitstaande leningen bij de kredietinstellingen bedraagt 4,40% (2009: 4,45%). De leningen bij kredietinstellingen worden annuïtair, lineair en fixe afgelost. Het aflossingsbestanddeel in het komende boekjaar bedraagt » 1.264.270,- en is verantwoord onder kortlopende schulden. Zekerheden Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. De leningen zijn geborgd door het WSW. Het WSW heeft laten weten dat de corporatie voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid op basis van de prognoses voor 2010 - 2014.
31 december 2010 x » 1.000,-
31 december 2009 x » 1.000,-
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Kortlopend deel langlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
Schulden aan kredietinstellingen s +ASGELDLENINGEN Totaal Schulden aan leveranciers s #REDITEUREN Totaal
1.264 1.517 1.653 1.562 __________ 5.996
1.000 904 820 32 1.396 __________ 4.152
__________ -
__________ 1.000
__________ 1.517
__________ 820
Het relatief hoge saldo crediteuren wordt veroorzaakt door de laatste gefactureerde bedragen van de projecten Waterkant en Maranathalocatie. Belastingen en premies sociale verzekeringen De verlegde BTW voor investeringsprojecten over 2008 tot en met 2010 bedraagt »1.653.000,-, deze werden in het eerste halfjaar 2011 afgedragen.
Totaal
548 159 855 __________ 1.562
416 115 865 __________ 1.396
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
Overlopende passiva Niet vervallen rente geldleningen Te verrekenen servicekosten Diversen
81
Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Aangegane verplichtingen projecten Voor de projecten Waterkant en Maranathalocatie zijn verplichtingen met aannemers aangegaan voor circa ` 3,2 miljoen. Voorwaardelijke verplichtingen Deelnemers aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW verwacht voor de komende vijf jaar conform de actuele meerjarenliquiditeitsprognose geen beroep te doen op deze obligoverplichting. De hoogte van het obligo bedraagt voor WoonCompas ` 2.541.847,-. Vennootschapsbelasting Stichting WoonCompas heeft een vaststellingsovereenkomst met de Belastingsdienst gesloten. Op grond van art. 5.1.c Wet Vpb 1969 is Stichting WoonCompas vrijgesteld van vennootschapsbelasting. Deze overeenkomst gold voor de duur van vijf jaar, ingaande 1 januari 2006 tot en met 31 december 2010 en is met een jaar verlengd. Dekkingsgraad pensioenfonds WoonCompas heeft voor haar medewerkers een pensioenregeling die wordt geclassificeerd als een zogenaamde verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering. De pensioenregeling is ondergebracht bij SPW (Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties). Dit betreft een bedrijfstakpensioenfonds en WoonCompas heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in het geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Conform de huidige Richtlijn 271 Personeelsbeloning is de pensioenregeling derhalve verwerkt als zou sprake zijn van een verplichting aan de pensioenuitvoerder.. De pensioenlast in de winst- en verliesrekening bestaat bij een verplichting aan de pensioenuitvoerder uit de verschuldigde premies over het lopende jaar.
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
De dekkingsgraad ultimo 2010 bedraagt 104%.
82
Financiering In 2010 is er een fixe lening afgesloten, welke in één termijn aan WoonCompas is verstrekt per 1 februari 2011. Bedrag
Rentepercentage
Looptijd
Rentevast periode
` 3.000.000,-
3,18%
10 jaar
10 jaar
Financiële verplichtingen Stichting WoonCompas heeft tot 2015 een verplichting voor » 25.000 per jaar met betrekking tot automatisering voor onderhoud en ondersteuning. De jaarlijkse auto leasekosten bedragen circa ` 35.000 voor gemiddeld 3 jaar.
Financiële instrumenten Algemeen Stichting WoonCompas maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die stichting WoonCompas blootstellen aan markt en/of kredietrisico's. Het betreft financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen. Stichting WoonCompas heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het kredietrisico bij elke tegenpartij of markt te beperken. Bij het nietnakomen door een tegenpartij van aan Stichting WoonCompas verschuldigde betalingen blijven eventuele daaruit voortvloeiende verliezen beperkt tot de marktwaarde van de desbetreffende instrumenten. De contractwaarde of fictieve hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn slechts een indicatie van de mate waarin van dergelijke financiële instrumenten gebruik wordt gemaakt en niet van het bedrag van de krediet of marktrisico's. Renterisico Het renterisico is beperkt tot eventuele veranderingen in de marktwaarde van opgenomen en uitgegeven leningen. Bij deze leningen is sprake van een rentevaste periode. De leningen worden aangehouden tot het einde van de looptijd. De onderneming heeft als beleid om geen afgeleide financiële instrumenten te gebruiken om (tussentijdse) rentefluctuaties te beheersen. Ter beheersing van de renterisico’s geldt als uitgangspunt het treasury statuut. WoonCompas brengt periodiek de renterisico’s voor de komende jaren in kaart. Bij herfinanciering en het afsluiten van nieuwe leningen wordt rekening gehouden met het spreiden van renterisico’s in de tijd. Marktwaarde De marktwaarde van de in de balans verantwoorde financiële instrumenten, waaronder vorderingen, effecten, liquide middelen en kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan. De rentabiliteitswaarde van de langlopende schulden is meegenomen bij bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa.
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
83
6.6
Toelichting op de winst- en verliesrekening Boekjaar 2010 x » 1.000,-
Boekjaar 2009 x » 1.000,-
3.346 -/-2.309 __________ 1.037 2.280 __________ 3.317
6.938 -/- 2.155 __________ 4.783 -/- 4.245 __________ 538
Algemeen Het resultaat is als volgt opgebouwd. Bedrijfsresultaat Renteresultaat Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Mutatie actuele waarde Jaarresultaat
De toename van het jaarresultaat met » 2.779.000,- kan in hoofdlijnen als volgt worden verklaard. 1. Stijging mutatie actuele waarde 2. Nagekomen huur De Aarhof 3. Diversen Totaal
6.525 -/- 4.205 459 __________ 2.779
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
1. Mutatie actuele waarde De mutatie actuele waarde betreft de aanpassing van de bedrijfswaarde als gevolg van autonome ontwikkelingen, niveauaanpassingen, parameterwijzigingen en wijzigingen van de rentabiliteitswaarde van leningen in vergelijking met voorgaand jaar. De mutatie actuele waarde bedraagt » 6,5 miljoen positief. Deze stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door de wijziging van het disconteringspercentage van 6% naar 5,25%.
84
2. Nagekomen huur De Aarhof WoonCompas ontvangt in drie termijnen van haar huurder een compensatie voor de lage huur die in de periode 1995-2009 in rekening is gebracht.
Boekjaar 2010 x » 1.000,-
Boekjaar 2009 x » 1.000,-
Bedrijfsopbrengsten Huren Netto huur van woningen en woongebouwen Huren niet woningen (kantoorpanden) Bijzondere post nagekomen huur Subtotaal Af: huurderving wegens leegstand en oninbaarheid Totaal
5.346 218 __________ 5.564
5.072 254 4.205 __________ 9.531
97 __________ 5.467
233 __________ 9.298
De huuropbrengsten zijn ten opzichte van het vorige boekjaar gedaald als gevolg van de eenmalige compensatie voor de lage huur van 4.205.000. De huurverhoging in 2010 is lager als het gevolg van de aanpassing van het huurcontract voor verzorgingshuis De Aarhof.
Cijferanalyse toename huursom Huursom 2009 Bijzondere post nagekomen huur Huurverhoging Nieuwe panden Overige Totaal
9.531 -/-4.205 -/-19 78 179 5.564
De huurderving bedraagt 1,7% (2009: 4,4%) van de te ontvangen huur. De huurderving is fors gedaald door het wegvallen van de leegstand in De Aarhof na verbouwing van een gedeelte tot gezondheidscentrum. Daarnaast wordt de leegstand van het verzorgingshuis in Rhoon voor een belangrijk deel gecompenseerd door de gemeente. Tot slot vertaalt de lagere leegstand in Helga zich financieel in lagere huurderving. Overige bedrijfsopbrengsten Gebruiksvergoeding multifunctionele ruimte Opbrengst CAI Opbrengst telefonie Overige opbrengsten Totaal
27 13 4 4 __________ 48
27 10 6 __________ 43
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
De huuraanpassing is per saldo negatief als gevolg van de huurcontracten met zorginstellingen, waarvan enkele gebaseerd zijn op een lineaire aflossing van de investering.
85
Boekjaar 2010 x » 1.000,-
Boekjaar 2009 x » 1.000,-
104 __________ 104
86 __________ 86
__________ -
-/- 346 __________ -/- 346
351 __________ 351
325 __________ 325
40 __________ 40
36 __________ 36
66 __________ 66
62 __________ 62
Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Kantoor en inventaris Totaal Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Woningen en woongebouwen Totaal Lonen en salarissen Lonen en salarissen Totaal Sociale lasten Sociale lasten Totaal Pensioenlasten Pensioenlasten
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
Totaal
86
Personeel Op 31 december 2010 waren 12 medewerkers (31 december 2009: 11) in dienst van WoonCompas. Lasten onderhoud Klachten- en mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Totaal
445 367 __________ 812
322 1.267 __________ 1.589
In 2010 is » 445.000 uitgegeven aan planmatig onderhoud, dit betreft voornamelijk schilderwerk in Nesselint ad » 78.000, renovatie van een lift in De Aarhof » 46.000 en diverse onderhoudscontracten. De kosten van mutatieonderhoud vallen hoger uit, omdat met ingang van 2010 de kosten van badkamerrenovaties onder deze post worden verantwoord.
Overige bedrijfslasten Personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten Algemene kosten Bijdrage leefbaarheid Belastingen en verzekeringen Totaal
101 76 23 244 66 286 __________ 796
75 95 24 201 59 197 __________ 651
Bezoldiging van bestuurders en commissarissen De totale bezoldiging van de Commissarissen bedraagt in het boekjaar » 23.330 (2009: » 24.000). In het kader van de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens. De bezoldiging van de bestuurder van WoonCompas valt ruim binnen de vastgestelde Izeboud-norm op basis van functiegroep D, als getoetst is door een externe adviseur en is als volgt samengesteld:
Boekjaar 2010 x » 1.000,-
Belastbaar loon, incl. variabel deel salaris Bijtelling lease auto Pensioenafdracht Overige vergoedingen Totaal
88 12 16 5 __________ 121
Boekjaar 2009 x » 1.000,-
52 9 18 __________ 79
Er is voor een deel sprake van een variabel inkomen. De beloning van de bestuurder is vastgesteld door de Raad van Commissarissen op basis van functioneren en de bestaande arbeidsovereenkomst. Per 1 januari 2010 is de vaste component van het salaris van de bestuurder vastgesteld op » 6.500 per maand, op basis twaalf maandelijkse betaling. De bestuurder ontvangt geen vakantiegeld. In 2010 is aan de bestuurder het variabele deel van het salaris uit 2009 uitgekeerd, zijnde 80% van 20% van het totale vaste salaris in 2009. De bestuurder ontvangt geen vaste onkostenvergoeding.
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
In 2009 was geen sprake van een uitgekeerd variabel salaris en heeft de bestuurder 9 maanden salaris ontvangen. Dit verklaart grotendeels het verschil tussen 2009 en 2010.
87
Boekjaar 2010 Deloitte Accountants B.V.
Boekjaar 2009 KPMGAccountants N.V.-
Honorarium externe accountant en de accountantsorganisatie In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantskosten ten laste van het resultaat gebracht: Controle van de jaarrekening Andere controle-opdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten* Totaal rentebaten
18 7 __________ 26
16 __________ 16
* Andere niet controlediensten: 1 workshop jaarrekening 2009 6 inkoopscan
Boekjaar 2010 x » 1.000,-
Boekjaar 2009 x » 1.000,-
Rentebaten – en lasten Rentebaten Rentebaten
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
Totaal rentebaten
88
481 __________ 481
220 __________ 220
2.790 __________ 2.790
2.375 __________ 2.375
2.280 __________ 2.280
-/- 4.245 __________ -/- 4.245
Rentelasten Rentelasten Totaal rentelasten
Mutatie actuele waarde Mutatie actuele waarde materiële vaste activa Totaal
7.
Overige gegevens
7.1
Statutaire bepaling inzake de winstbestemming Verwerking van het resultaat
Mutatie Overige reserves Totaal
Boekjaar 2010 x » 1.000,-
Boekjaar 2009 x » 1.000,-
3.317 __________ 3.317
538 __________ 538
In artikel 18 van de statuten bepaalt aangaande de resultaatbestemming het volgende: – een batig saldo van de vastgestelde exploitatierekening wordt voor zover van toepassing gereserveerd. – een nadelig saldo van de exploitatierekening wordt, voor zover mogelijk, ten laste van de in het vorige lid bedoelde reserve gebracht. – een aldus ontstaan batig of nadelig saldo zal overeenkomstig het bepaalde in de toepasselijke overheidsregelingen bij het opstellen van de begroting ten gunste of ten laste van de exploitatie worden gebracht.
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
89
7.2
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de jaarrekening 2010 van Stichting WoonCompas te Rotterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2010 en de winst-en-verliesrekening over 2010 met de toelichting, waarin opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanig intern beheersingssysteem als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.
90
Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting WoonCompas per 31 december 2010 en van het resultaat over 2010 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens.
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, sub a van het Besluit beheer sociale-huursector, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 BW 2 is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar zijn met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG 2008-03 en MG 2010-03, alsmede aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04.
Rotterdam, 24 mei 2011 Deloitte Accountants B.V.
Was getekend: Drs. T.W. Jongeneel RA
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
91
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
Not it ies
92
Not it ies
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
93
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
Not it ies
94
Stichting WoonCompas JAARVERSLAG 2010
95
Jaarverslag 2010 Stichting WoonCompas Met het jaarverslag 2010 heeft WoonCompas naast de gebruikelijke verantwoording ook een beeldende sfeer van het werk opgenomen. Het hele team medewerkers van WoonCompas heeft een bijdrage geleverd aan het eindresultaat. Verschillende externen zijn betrokken bij de totstandkoming van dit document.
JAARVERSLAG 2010 Stichting WoonCompas
Tekst Tekst Accountant Fotografie Druk en opmaak WoonCompas 5/10
96
www.wooncompas.nl Rotterdam 2011
: : : : :
WoonCompas Deloitte Elian Somers 3L drukkerij Carlo Bonte Yvonne van Brakel Cees Dekker Jan van Gils Jacques van Gils Brigitta Hofman Tahar Jairi Dirk Koedoot Marcel Korthorst Claudia Lagas Maarten van Lith Fransien van Rijn Tim van Schijndel Eric Schopman Ronald Schouten René van der Torre