Vastgoedfonds II. Halfjaarverslag tot en met

Vastgoedfonds II

Halfjaarverslag 2014 01-01-2014 tot en met 30-06-2014

2

MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam

algemene

informatie Fonds

Accountant

MeesPierson Vastgoedfonds II C.V.

Deloitte Accountants B.V.

Gustav Mahlerlaan 10 (HQ 5040)

Orlyplein 10

Postbus 283

Postbus 58110

1000 AE Amsterdam

1040 HC Amsterdam

Beherend vennoot (en Beheerder)

Juridisch adviseur

Real Estate Management B.V.

Loyens & Loeff

Strawinskylaan 835

Fred. Roeskestraat 100

B Toren 8e Etage

Postbus 71170

1077 XX Amsterdam

1008 BD Amsterdam

Bewaarder Stichting Bewaarder MeesPierson Vastgoedfondsen Prins Bernhardplein 200 Postbus 293 1000 AG Amsterdam

Vastgoedbeheerder CBRE Gustav Mahlerlaan 405 Postbus 7971 1008 AD Amsterdam

Fiscaal adviseur PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. Fascinatio Boulevard 350 Postbus 8800 3009 AV Rotterdam


INHOUDSOPGAVE Algemene informatie en profiel

2

Verslag van de beherend vennoot

4

Jaarrekening

11

Balans per 30 juni 2014

13

Winst- en verliesrekening over het eerste halfjaar van 2014

14

Kasstroomoverzicht over het eerste halfjaar van 2014

15

Toelichting op de jaarrekening

16

Overige gegevens

25

Verwerking van het resultaat

25

Gebeurtenissen na balansdatum

25

3

4


verslag van de

beherend vennoot

Hierbij presenteert de beherend vennoot aan de commanditaire vennoten de financiële rapportage per 30 juni 2014 van MeesPierson Vastgoedfonds II C.V.

Algemeen

Beleggingsdoelstelling

MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. is een commanditaire

Het fonds beoogt een jaarlijks terugkerend direct rendement

vennootschap naar Nederlands recht en is op 3 mei 2005

te genereren voor de participanten. Dit direct rendement

opgericht. Per einde verslagperiode heeft de C.V. één

wordt behaald uit de exploitatie van een winkelcentrum in

beherend vennoot, Real Estate Management B.V. De

Emmen en een winkelcentrum in Dordrecht. Afhankelijk

commanditaire vennoten (hierna ook “participanten”) zijn

van het uiteindelijke verkoopresultaat van de winkelcentra

niet aansprakelijk voor eventuele (exploitatie)verliezen die

kan het (indirect) rendement worden beïnvloed.

hun inleg te boven gaan mits zij geen daden van beheer verrichten.

Doelstelling Het fonds heeft als doel het exploiteren van zijn vermogen, waaronder mede wordt verstaan de rechten op de objecten, alsmede het doen verrichten van al hetgeen daarmee, in de ruimste zin, verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn.


5

financieel verslag

en resultaat van het fonds

6


KERNCIJFERS (bedragen in euro’s)

30-06-2014

31-12-2013

Totale activa

32.550.057

32.428.044

Hypothecaire lening

25.629.000

25.900.000

6.234.472

5.927.535

514

514

31.125.000

31.130.000

12.129

11.532

321.250

642.500

Eigen vermogen Aantal participaties Boekwaarde vastgoed Intrinsieke waarde per participatie Uitkering (direct rendement)

Boekwaarde vastgoed Per 30 juni 2014 heeft de beherend vennoot de externe

afneemt dan wel toeneemt. In onderstaande grafiek wordt

taxatie van Cushman & Wakefield per 31 december 2013

het verloop van de intrinsieke waarde per participatie weer

aangehouden. Doordat de huidige huurprijzen onder druk

gegeven.

staan en de kans bestaat op (meer en structurele) leeg stand blijft er sprake van neerwaartse druk op de waarde van de winkelcentra. In het najaar van 2014 zullen de

Vreemd vermogen

winkelcentra opnieuw extern worden getaxeerd. Ten behoeve van de aankoop van de twee winkelcentra zijn bij aanvang van het fonds twee hypothecaire leningen

Eigen vermogen

afgesloten bij Propertize, één voor elk winkelcentrum respectievelijk ter hoogte van 12.900.000 euro (Crabbehof

Het fonds kent 514 participaties, die gezamenlijk 12.850.000

te Dordrecht) en 14.200.000 euro (Angelslo te Emmen).

euro commanditair kapitaal hebben ingebracht. De minimale

Deze langlopende schulden hebben een looptijd van 10 jaar

deelname per participant bedroeg één participatie met een

tot en met 1 juni 2015 waarop in beginsel geen aflossing

uitgifteprijs van 25.000 euro per participatie. De intrinsieke

plaatsvindt.

waarde per participatie bedraagt 12.129 euro per 30 juni 2014 (31 december 2013: 11.532 euro). De intrinsieke waarde

Propertize heeft op 19 juli 2012 de beherend vennoot

wordt sterk beïnvloed door het gebruik van vreemd ver

schriftelijk geïnformeerd over de expiratie van de leningen

mogen in het fonds. Hierdoor treedt het zogenaamde

per 1 juni 2015 en hierbij expliciet gewezen op de ver

“hefboomeffect” op. Dit zorgt ervoor dat bij een financie

plichting tot algehele aflossing van de leningen. Om hieraan

ringspercentage van 75% en een waardedaling of stijging

verantwoord invulling te kunnen geven, is tijdens de

van 10% van het vastgoed het eigen vermogen met 40%

jaarvergaderingen in 2012 en 2013 besloten dat er uit de

GRAFIEK: VERLOOP VAN DE INTRINSIEKE WAARDE PER PARTICIPATIE (bedragen in euro’s) 30.000

Participatiegrootte bij aanvang

25.000 20.000 15.000 10.000

Intrinsieke Waarde Participatie

5.000 0 DEC-05

DEC-06

DEC-07

DEC-08

DEC-09

DEC-10

DEC-11

DEC-12

DEC-13


7

GRAFIEK: VERLOOP LOAN-TO-VALUE RATIO (%) 100

Convenant LTV

80 60

Actuele LTV

40 20 0 DEC-05

DEC-06

DEC-07

DEC-08

beschikbare middelen additioneel zal worden afgelost

DEC-09

DEC-10

DEC-11

DEC-12

DEC-13

▶▶ Op de hypothecaire lening ten behoeve van winkelcentrum

op de hypothecaire leningen. Derhalve heeft de behe

Crabbehof in Dordrecht is een convenant van toepassing met

rend vennoot gedurende 2012 en 2013 additionele aflos

een criterium van 80,0% (12.900.000 euro / 17.195.281 euro

singen gedaan op de hypothecaire leningen van in totaal

+ 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio

1.200.000 euro.

82,6% (12.071.000 euro / 14.610.000 euro), waarmee de C.V. niet aan het gestelde criterium voldoet.

Ondanks deze additionele aflossingen wordt er als gevolg

▶▶ Op de hypothecaire lening ten behoeve van winkelcentrum

van de waardedaling van het vastgoed, zoals naar voren

Angelslo in Emmen is een convenant van toepassing met

gekomen uit de externe taxatie per 31 december 2013, niet

een criterium van 79,9% (14.200.000 euro / 18.969.479 euro

meer voldaan aan de gestelde financieringsconvenanten.

+ 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio

Derhalve is het fonds vanaf 2014 verplicht om 2% af te

82,1% (13.558.000 euro / 16.515.000 euro), waarmee de

lossen op de hypothecaire leningen en daarom is er gedu

C.V. niet aan het gestelde criterium voldoet.

rende de eerste helft van 2014 reeds 271.000 euro voldaan. Naast de loan-to-value ratio geldt een ratio die betrekking Op de hypothecaire leningen zijn financieringsconvenanten

heeft op de huuropbrengsten. Zodra de huuropbrengst daalt

van toepassing. Iedere 2 jaar zal de loan-to-value ratio

tot het niveau waarbij 85% van de huur gelijk is aan de

(lening / boekwaarde) door de financier mogelijk opnieuw

oorspronkelijk afgesloten interest rate swap percentage

worden vastgesteld door middel van hertaxatie. Indien blijkt

(3,49% voor Dordrecht en 3,66% voor Emmen) + 2%

dat de loan-to-value ratio meer dan 5% is toegenomen ten

aflossing geldt dezelfde verplichte aflossingsregeling als

opzichte van de oorspronkelijke loan-to-value ratio (lening /

bij de loan-to-value ratio. Het verloop van de loan-to-value

aankoopprijs) zal een verplichte aflossingsregeling van

ratio is hierboven grafisch weergegeven.

toepassing zijn van 2% van de hoofdsommen.

GRAFIEK: BOEKWAARDE VERSUS VREEMD VERMOGEN (bedragen in euro’s) 45.000.000 40.000.000

Boekwaarde Vastgoed

35.000.000 30.000.000 25.000.000

Hypothecaire lening

20.000.000 15.000.000 10.000.000 5.000.000 0 DEC-05

DEC-06

DEC-07

DEC-08

DEC-09

DEC-10

DEC-11

DEC-12

DEC-13

8


Als gevolg van de aflossingen bedraagt de totale lening

Alvorens tot daadwerkelijke verkoop over te gaan, zal de

nog 25.629.000 euro per 30 juni 2014. De huidige rente is

beherend vennoot de participanten informeren. Ongeacht

variabel. De beherend vennoot houdt de rente vooralsnog

of verkoop uiteindelijk al dan niet plaatsvindt, geldt, zoals

‘floating’ en volgt de renteontwikkeling op de voet teneinde

ook medegedeeld tijdens eerdergenoemde jaarvergade

tijdig actie te kunnen ondernemen. In de grafiek onderaan

ring, dat het ingaan van het verkoopproces kosten voor het

de vorige pagina wordt het verloop van de boekwaarde

fonds met zich mee zal brengen.

ten opzichte van het vreemd vermogen weergegeven. Parallel aan het dispositietraject voert de beherend vennoot Zoals verzocht in de jaarvergadering van 2011 heeft de

gesprekken met de huidige financier, Propertize, over voort

beherend vennoot hieronder een overzicht in haar financiële

zetting van de financieringen voor de winkelcentra. Deze

verslaglegging opgenomen waarin het verloop van de

financieringen zullen op 1 juni 2015 aflopen.

waarde van het vastgoed ten opzichte van het eigen- en vreemd vermogen wordt weergegeven vanaf de start van

In de tot nu toe gevoerde gesprekken heeft Propertize

het fonds.

aangegeven niet onwelwillend tegenover voortzetting van de financieringen te staan, evenwel zullen de voorwaarden waaronder voortzetting kan plaatsvinden als gevolg van de

Toekomstscenario

huidige marktomstandigheden sterk wijzigen en daarmee ongunstiger worden. Het rentepercentage (risico-opslag)

Tijdens de jaarvergadering van 2013, die op 27 mei 2014

zal aanzienlijk stijgen en ook zal er zowel eenmalig alsmede

heeft plaatsgevonden, is door de vergadering besloten om

gedurende de looptijd van de herfinanciering aanzienlijk

de (gelijktijdige) verkoopmogelijkheden voor beide winkel

additioneel moeten worden afgelost.

centra nader te onderzoeken. Dit zal een negatieve impact op het rendement tot gevolg De beherend vennoot heeft dit traject inmiddels opgestart

hebben. Het uitkeren van direct rendement is daardoor

en aldus de noodzakelijke voorbereidingen op het gebied

(voorlopig) niet mogelijk. De beherend vennoot zal de

van de vendor due diligence in gang gezet. Nadat alle, voor

beschikbare gelden zo veel als mogelijk aanwenden voor

verkoop benodigde relevante, gegevens zijn verzameld zal

aflossing van de hypothecaire leningen.

vervolgens in combinatie met een daartoe geselecteerde externe partij (makelaar) de markt worden verkend om te bezien of er potentiele gegadigden zijn aan wie de winkel centra (al dan niet in combinatie) voor de meest optimale prijs kunnen worden verkocht. Eind september 2014 zal het object extern worden getaxeerd. WAARDE VASTGOED (bedragen in euro’s)

%

EIGEN VASTGOED (bedragen in euro’s)

VERMOGEN % VREEMD (bedragen in euro’s)

WAARDE % INTRINSIEKE (bedragen in euro’s)

10.429.891

27.100.000

20.292

%

2005

37.250.000

2006

38.883.000

4,38

12.087.193

15.89

27.100.000

0,00

23.516

15,89

2007

38.913.000

0,08

12.158.502

0,59

27.100.000

0,00

23.655

0,59

2008

34.990.000 -10,08

8.171.369 -32,79

27.100.000

0,00

15.898 -32,79

2009

34.990.000

0,00

7.534.232

-7,80

27.100.000

0,00

14.658

-7,80

2010

34.390.000

-1,71

7.400.845

-1,77

27.100.000

0,00

14.399

-1,77

2011

34.380.000

-0,03

7.324.250

-1,03

27.100.000

0,00

14.250

-1,03

2012

33.880.000

-1,45

7.662.024

4,61

26.900.000

-0,74

14.907

4,61

2013

31.130.000

-8,12

5.927.535 -22,64

25.900.000

-3,72

11.532 -22,64

H1 2014

31.125.000

-0,02

6.234.472

25.629.000

-1,05

12.129

5,18

5,18


9

Rendement Een belangrijk deel van het geprognosticeerde totaalren

Beschouwd over de periode van aanvang van het fonds

dement op jaarbasis komt voort uit het directe rendement.

(2005) tot en met 30 juni 2014 is er in totaal 59,76% direct

Het indirecte rendement, oftewel de waarde mutatie van

rendement uitgekeerd op basis van de initiële inleg. Het

de participaties, wordt voornamelijk beïnvloed door waarde

verloop hiervan is in onderstaande grafiek weergegeven.

stijgingen of waardedalingen van het vastgoed gedurende de looptijd van het fonds.

Indirect rendement

(waardemutatie van een participatie)

Direct rendement

Het uitgangspunt voor het berekenen van het (indirecte) Het directe rendement over de eerste helft van 2014

rendement op de participaties per einde verslagperiode

bestaat uit een uitkering van in totaal 321.250 euro op fonds

wordt hoofdzakelijk gevormd door de waarde mutatie van

niveau. Per participatie bedraagt de uitkering 625 euro.

het vastgoed in combinatie met de resterende uitstaande

Deze uitkering is eind juni 2014 2013 betaalbaar gesteld.

hypothecaire leningen per einde van het boekjaar. De

Het totale directe rendement over het eerste halfjaar 2014

intrinsieke waarde per participatie per 30 juni 2014

komt hiermee uit op 2,5% op basis van de initiële inleg

bedraagt 12.129 euro (31 december 2013: 11.532 euro

en is conform hetgeen voornemens is geweest tijdens de

per participatie).

jaarvergadering 2013 op 27 mei 2014. Ten opzichte van de huidige intrinsieke waarde bedraagt het rendement over

Amsterdam, augustus 2014

de eerste helft van 2014 5,2%. Real Estate Management B.V. Op grond van de huidige marktomstandigheden verwacht de beherend vennoot dat de directe rendementen in de komende periode (verder) onder druk zullen komen te staan en dat, voor zover er van direct rendement sprake zal zijn, deze zal (moeten) worden aangewend voor ver dere aflossing van de leningen.

GRAFIEK: CUMULATIEF UITGEKEERDE DIRECT RENDEMENT (%) 100

Inleg

80 60 40

Direct Rendement t.o.v. Initiele Inleg

20 0 DEC-05

DEC-06

DEC-07

DEC-08

DEC-09

DEC-10

DEC-11

DEC-12

DEC-13


11

jaarrekening

eerste half jaar 2014

12



13

balans per 30 juni 2014 (Na winstbestemming) ACTIVA (bedragen in euro’s)

TOELICHTING

30-06-2014

31-12-2013

1

31.125.000

31.130.000

Vorderingen

2

183.772

201.630

Overlopende activa

3

16.182

17.142

Liquide middelen

4

1.225.103

1.079.272

1.425.057

1.298.044

32.550.057

32.428.044

30-06-2014

31-12-2013

5

6.234.472

5.927.535

6

0

25.358.000

7

25.629.000

542.000

29.915

10.301

Vaste activa Onroerend goed Vlottende activa

Totaal Activa

PASSIVA (bedragen in euro’s)

TOELICHTING

Eigen Vermogen Kapitaalrekening Langlopende schulden Langlopende schulden Kortlopende schulden (ten hoogste 1 jaar) Kortlopende leningen Crediteuren Omzetbelasting

8

97.872

96.623

Overlopende passiva

9

558.798

493.585

26.315.585

1.142.509

32.550.057

32.428.044

Totaal Passiva

14


winsten verliesrekening (Over de periode 1 januari 2014 tot en met 30 juni 2014) (Bedragen in euro’s)

TOELICHTING

01.01-30.06.2014

2013

Opbrengsten onroerend goed Huurinkomsten onroerend goed

10

1.363.446

2.812.107

Herwaardering onroerend goed

11

0

-2.740.000

Exploitatiekosten

12

-338.840

-404.370

1.024.606

-332.263

Interest baten en lasten Rentebaten

13

5.079

14.257

Rentelasten

14

-237.253

-475.177

-232.174

-460.920

-164.245

-298.806

-164.245

-298.806

628.187

-1.091.989

Overige kosten Overige kosten

Resultaat boekjaar

14


15

kasstroomoverzicht (Over de periode 1 januari 2014 tot en met 30 juni 2014) KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN (bedragen in euro’s)

01.01-30.06.2014

2013

628.187

-1.091.989

Correctie rentebaten

-5.079

-14.257

Correctie rentelasten

237.253

475.177

0

2.740.000

5.000

10.000

865.361

2.118.931

17.858

-4.413

1.512

40.642

19.614

-22.597

1.249

-2.725

65.342

-39.466

105.575

-28.559

970.936

2.090.372

01.01-30.06.2014

2013

4.527

14.737

Werkelijk betaalde interest

-237.382

-475.649

Aflossing lening

-271.000

-1.000.000

Uitkering participanten

-321.250

-642.500

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-825.105

-2.103.412

01.01-30.06.2014

2013

Investeringen in materiële vaste activa

0

0

Kasstroom uit beleggingsactiviteiten

0

0

145.831

-13.040

Liquide middelen bij aanvang verslagperiode

1.079.272

1.092.312

Liquide middelen bij einde verslagperiode

1.225.103

1.079.272

145.831

-13.040

Resultaat boekjaar

Correctie herwaardering onroerend goed Correctie huurincentive

Veranderingen in werkkapitaal Vorderingen Overlopende activa Crediteuren Omzetbelasting Overlopende passiva

Kasstroom uit operationele activiteiten

KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN (bedragen in euro’s) Werkelijk ontvangen interest

KASSTROOM UIT BELEGGINGSACTIVITEITEN (bedragen in euro’s)

NETTO KASSTROOM (bedragen in euro’s)

Mutatie geldmiddelen

16


toelichting op de

jaarrekening Algemeen De commanditaire vennootschap is opgericht op 3 mei 2005

andere (ongunstigere) voorwaarden en tarieven als gevolg

en heeft als beherend vennoot Real Estate Management

waarvan het rendement op het geïnvesteerde vermogen

B.V. De stichting Bewaarder MeesPierson Vastgoedfondsen

verder onder druk zal komen te staan. De kwestie rondom

treedt op als bewaarder van het fonds.

de herfinanciering is dus zeer bepalend voor de verder te ontwikkelen strategie en daarmee voor het succesvol

De beheerder heeft namens het fonds een overeenkomst

voortbestaan van het fonds. De beherend vennoot zal in

gesloten met Stichting Bewaarder MeesPierson Vastgoed

de komende periode verschillende (toekomst)scenario’s

fondsen, gevestigd te Amsterdam ("de Stichting"). De

uitwerken en hier tijdens de aankomende jaarvergadering

Stichting treedt uitsluitend op als bewaarder van de bezit

nader op ingaan.

tingen (liquide middelen en beleggingen) van het fonds. In de jaarrekening van het fonds zijn de liquide middelen

De ontstane situatie duidt derhalve op het bestaan van

en beleggingen die op naam staan van de Stichting, ver

een onzekerheid van materieel belang op grond waarvan

werkt, aangezien het economisch eigendom hiervan bij

gerede twijfel zou kunnen bestaan over de continuïteit van

het fonds berust en alleen het juridisch eigendom bij de

de vennootschap.

Stichting berust. Gegeven de aflossingen op de lening en de verhuursituatie

Fiscale status

acht de beherend vennoot de kans op herfinanciering niet

De C.V. is een besloten commanditaire vennootschap, die

onmogelijk en derhalve is de jaarrekening op basis van

transparant is voor de heffing van inkomsten- en vennoot

continuïteitsveronderstelling opgesteld.

schapsbelasting. Dit houdt in dat de C.V. zelf niet onder worpen is aan een belasting naar de winst, maar dat belastingheffing plaatsvindt op het niveau van de partici

Grondslag van het kasstroomoverzicht

panten. Zowel de resultaten als het vermogen van de C.V. zullen rechtstreeks worden toegerekend aan de partici

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte

panten naar rato van hun kapitaaldeelname in de C.V.

methode.

Continuïteit Per 1 juni 2015 zal herfinanciering van de leningen dienen plaats te vinden. De beherend vennoot voorziet onder de huidige omstandigheden op zowel de vastgoedmarkt als de financieringsmarkt dat eventuele herfinanciering een uitermate lastig traject zal worden. Banken zijn zeer terug houdend in het verstrekken van (vastgoed)financieringen en zijn druk bezig dan wel voornemens zich uit dit segment terug te trekken. Voor zover al haalbaar zal herfinanciering dan ook uitsluitend gerealiseerd kunnen worden tegen


Grondslagen voor de waardering van activa en passiva

17

laatst gepubliceerde boekwaarde van de specifieke onroe rend goed objecten en worden verantwoord in de periode waarin de verkoop plaatsvindt. Uitgaven in verband met

Algemeen

beleggingen direct in onroerend goed worden als onder

De jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van

houdskosten, onderdeel van de exploitatiekosten, direct

Titel 9 Boek 2 BW. De grondslagen die worden toegepast

ten laste van de winsten verliesrekening gebracht. Voor

voor de waardering van activa en passiva en resultaat

de bepaling van hetgeen als beleggingen direct in onroe

bepaling zijn gebaseerd op historische kosten. Voor zover

rend goed wordt opgenomen, is de verkrijging van het

niet anders vermeld, worden activa en passiva opgenomen

economische eigendom van belang.

tegen nominale waarde.

Onroerend goed

Debiteuren en overige activa Debiteuren en overige activa worden gewaardeerd op

Beleggingen direct in onroerend goed betreffen onroerende

nominale waarde onder aftrek van een eventuele voor

zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten en/of

ziening voor (mogelijke) oninbaarheid.

waardestijgingen te realiseren. Beleggingen direct in onroe rend goed worden gewaardeerd op reële waarde, gecorri

Liquide middelen

geerd voor eventuele balansposten samenhangend met

Dit betreft liquide middelen, waaronder deposito’s en bank

huurincentives. De reële waarde is de geschatte waarde van

tegoeden.

de beleggingen direct in onroerend goed, bij verkoop aan ter zake goed geïnformeerde, tot een transactie bereid zijnde

Gestort C.V. kapitaal

partijen die onafhankelijk zijn. Bij de bepaling van de reële

Dit betreft het door de participanten van de CV gestorte

waarde wordt onder andere rekening gehouden met verschil

kapitaal.

len tussen markthuur en contractuele huur, resterende loop tijd van de huurcontracten, leegstand en exploitatiekosten.

Herwaarderingsreserve

Ieder onroerend goed object in de beleggingsportefeuille

Waardemutaties ten opzichte van de eerste waardering

van de vennootschap wordt periodiek getaxeerd door een

worden uiteindelijk verantwoord in de herwaarderingsre

interne of externe deskundige. De aankoopkosten worden in

serve, te weten via de winstbestemming.

beginsel verwerkt als onderdeel van de verkrijgingsprijs van de beleggingen direct in onroerend goed. De aankoopkosten

Hypothecaire en overige rentedragende leningen

vormen een onderdeel van de waardeverandering van de

Rentedragende leningen worden bij eerste verwerking

beleggingen direct in onroerend goed bij de eerstvolgende

opgenomen tegen reële waarde verminderd met de

waardering na aankoop.

kosten die samenhangen met het aangaan van de rente dragende leningen. Na de eerste verwerking worden de

Op beleggingen direct in onroerend goed wordt niet

rentedragende leningen verantwoord tegen geamorti

afgeschreven. Winsten of verliezen die voortvloeien uit

seerde kostprijs, waarbij een eventueel verschil tussen

een wijziging in de reële waarde van beleggingen direct

de kostprijs en de af te lossen schuld in de winsten

in onroerend goed worden opgenomen in de winsten

verliesrekening over de looptijd van de rentedragende

verliesrekening over de periode waarin zij ontstaan.

lening wordt verantwoord. Rentedragende schulden met een looptijd van meer dan één jaar worden verant

Winsten en verliezen die voortvloeien uit de verkoop van beleggingen direct in onroerend goed worden bepaald als het verschil tussen de netto-opbrengst bij verkoop en de

woord onder de langlopende schulden.

18


Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Huurinkomsten onroerend goed

Overige kosten

Huurinkomsten onroerend goed zijn de in de verslagperiode

De overige kosten betreffen onder andere exploitatiekosten

in rekening gebrachte huren gecorrigeerd voor aanpas

die verband houden met het beheer van het onroerend

singen inzake huurvrije perioden, huurkortingen en andere

goed alsmede kosten van externe adviseurs en accoun

huurincentives. Deze worden verdisconteerd over de gehele

tantskosten.

looptijd van het huurcontract waarop zij betrekking hebben. De hieruit voortkomende balansposten worden verant woord onder de lease incentives en zijn onderdeel van de reële waarde van de desbetreffende beleggingen in onroerend goed.


19

risicoparagraaf Algemeen De navolgende factoren dienen zorgvuldig in overweging

hebben op de waarde van het onroerend goed, de leeg

te worden genomen bij het beoordelen van een partici

stand, huurprijzen en de mogelijkheid van de huurders om

patie in de C.V. die elk een negatief effect kunnen hebben

aan hun betalingsverplichtingen te voldoen. In geval van

op de resultaten van de C.V. Risico’s zijn inherent aan

toenemende leegstand, en derhalve een lagere vraag naar

iedere belegging in onroerend goed en zijn ook van toe

huurruimtes, komen de huurprijzen onder druk te staan.

passing op de C.V.

Lagere huurprijzen leiden tot een lager exploitatieresultaat van de C.V. en mogelijk tot een lagere verkoopopbrengst

In het algemeen gaat het hierbij om de waardefluctuaties

van de objecten. Het leegstandsrisico is het risico dat een

van het onroerend goed die onder andere het gevolg kunnen

object, na afloop of beëindiging van de overeenkomst met

zijn van een verandering in vraag en aanbod. Vanwege de

een huurder, niet opnieuw verhuurd kan worden. Tevens

relatief lange periode benodigd om onroerend goed te

kan de beheerder genoodzaakt worden, teneinde een

ontwikkelen, het kapitaalintensieve karakter en de lange

nieuwe huurder aan te trekken, huurkorting te geven of

termijn huurcontracten, is het gewoonlijk niet mogelijk om

aanpassingen aan te brengen in het gebouw welke additio

op korte termijn te reageren op schaarste of overschot.

nele kosten voor de C.V. met zich meebrengen.

De waarde bij verkoop van het vastgoed is voor een groot deel afhankelijk van de huur.

Renterisico / Financieringsrisico

Bij verminderde liquiditeit kan de mogelijkheid zich voor doen dat de C.V. niet meer aan haar verplichtingen kan

Voor zover de verplichtingen van het onroerend goed

voldoen en dat de objecten gedwongen moeten worden

van langere aard zijn dan die van het vreemd vermogen

verkocht. Indien de schulden van de C.V. hoger zijn dan de

waarmee dit (gedeeltelijk) is gefinancierd, is een wijziging

verkoopopbrengst van de objecten zal het door de partici

van de rentestand (voor zover niet afgedekt middels

panten ingelegde commanditair kapitaal worden aange

renteswapcontract) van invloed op het exploitatieresultaat

sproken. Het risico bestaat dat de participanten hun vol

van de C.V. alsmede op de marktwaarde van het onroerend

ledige inleg op deze wijze kwijtraken. Reeds door de C.V.

goed en het eigen vermogen van de C.V. Verslechterde

gedane uitkeringen kunnen niet worden teruggevorderd

vermogensverhoudingen inzake o.a. solvabiliteit en loan-

van de participanten.

to-value, kunnen aanleiding zijn tot het opvragen van addi tionele aflossingen, waarna de C.V. verminderd liquide zal

Economie, huurrisico, debiteurenrisico, leegstandsrisico

blijken (zie Algemeen).

Overige factoren

Veranderingen in algemene economische ontwikkelingen, rentestanden en (verwachte) inflatieniveaus kunnen even

Tenslotte spelen factoren met betrekking tot o.a. btw,

eens de waarde beïnvloeden. Dit betekent dat de waarde

onderhoud en regelgeving een rol van meer of mindere

van het vastgoed in een neergaande conjunctuur kan dalen.

betekenis. De volledige analyse van deze en de aange

Een enerzijds toegenomen risicofactor kan van invloed zijn

haalde risicofactoren is onder hoofdstuk 7 van het pros

op andere risicofactoren. De algemene economische situ

pectus opgenomen.

atie in Nederland kan bijvoorbeeld een negatieve invloed

20


toelichting

op de balans 1 ONROEREND GOED (bedragen in euro’s)

30-06-2014

31-12-2013

31.070.000

33.810.000

0

-2.740.000

31.070.000

31.070.000

55.000

60.000

31.125.000

31.130.000

Het verloop van de beleggingen in onroerend goed is als volgt: Stand per einde verslagperiode Herwaardering

Huurincentive Totaal

Per 30 juni 2014 heeft er geen externe taxatie plaatsgevonden. Per 31 december 2013 is een externe taxatie uitgevoerd door Cushman & Wakefield. De berekening van deze taxatie is berekend tegen de marktwaarde (kosten koper) van het object en bepaald op basis van waardebepalingen volgens de kapitalisatiemethode. De gehanteerde parameters ten aanzien van deze methode zijn als volgt: - Bruto aanvangsrendement voor correcties (V.O.N.): 7,44% en 8,08% - Disconteringsvoet: 7,00% - Kosten koper: 7,00% Het bruto aanvangsrendement voor correcties (V.O.N.) is vooral afhankelijk van de marktomstandigheden ten aanzien van rentestand, inflatie en algemene economische ontwikkelingen en object specifieke factoren zoals de lokatie van het object en de technische staat van het object. Een specificatie van de directe vastgoedbeleggingen is hieronder opgenomen: Winkelcentrum Angelslo te Emmen

16.515.000

16.520.000

Winkelcentrum Crabbehof te Dordrecht

14.610.000

14.610.000

31.125.000

31.130.000

De huurincentive heeft betrekking op een huurovereenkomst met huurder C1000 (Angelslo, Emmen) en deze heeft een looptijd tot 31 maart 2020 en wordt pro-rata afgeschreven met een bedrag van EUR 10.000,- per jaar.

2 VORDERINGEN (bedragen in euro’s)

30-06-2014

31-12-2013

Te ontvangen huur en servicekosten

244.344

289.333

Af: voorziening dubieuze debiteuren

-60.572

-87.703

Totaal

183.772

201.630

30-06-2014

31-12-2013

Te ontvangen rente beleggersrekening

3.023

3.575

Te claimen schades

3.532

5.047

Vooruitbetaalde bewaardersfee

2.000

0

Vooruitbetaalde zakelijke lasten

3.501

0

Vooruitbetaalde verzekeringspremies

4.126

8.520

16.182

17.142

De vorderingen per einde verslagperiode hebben een resterende looptijd korter dan een jaar.

3 OVERLOPENDE ACTIVA (bedragen in euro’s)

Totaal


4 LIQUIDE MIDDELEN (bedragen in euro’s)

21

30-06-2014

31-12-2013

1.006.662

926.031

218.441

153.241

1.225.103

1.079.272

TOELICHTING

30-06-2014

31-12-2013

Gestort C.V.- kapitaal

5a

12.850.000

12.850.000

Oprichtingskosten

5b

-787.829

-787.829

Algemene reserve

5c

-6.134.636

-4.400.147

Onverdeeld resultaat

5d

306.937

-1.734.489

6.234.472

5.927.535

Beleggersrekening Rekening-courant Totaal Alle liquide middelen staan ter vrije beschikking van de C.V.

5 KAPITAALREKENING (bedragen in euro’s)

Totaal

5a Gestort C.V.- kapitaal Bij het aangaan van de C.V. heeft iedere participant, voor elke participatie die hij neemt, een bedrag van 25.000 euro in contanten in de C.V. gestort. De participant kan niet worden verplicht tot verdere inbreng. Het gestort C.V. vermogen bedraagt 12.850.000 euro, bestaande uit 514 participaties. 30-06-2014

31-12-2013

-95.329

-95.329

-642.500

-642.500

-50.000

-50.000

-787.829

-787.829

30-06-2014

31-12-2013

Stand per aanvang verslagperiode

-4.400.147

-4.737.921

Mutatie boekjaar

-1.734.489

337.774

Stand per einde verslagperiode

-6.134.636

-4.400.147

30-06-2014

31-12-2013

Resultaat

628.187

-1.091.989

Directe uitkering

-321.250

-642.500

Onverdeeld resultaat

306.937

-1.734.489

5b Oprichtingskosten (bedragen in euro’s) De oprichtingskosten zijn als volgt opgebouwd: Initiële kosten Structureringskosten Marketing

5c Algemene reserve (bedragen in euro’s) Het verloop van de algemene reserve is als volgt:

5d Onverdeeld resultaat (bedragen in euro’s) Het onverdeeld resultaat is als volgt opgebouwd:

22


6 LANGLOPENDE LENING (bedragen in euro’s)

30-06-2014

31-12-2013

Propertize

0

25.358.000

Totaal

0

25.358.000

Openingsbalans

25.358.000

Verlaging

-271.000

Reclassificatie naar kortlopende lening

-25.087.000

Eindbalans

0

7 KORTLOPENDE LENING (bedragen in euro’s)

30-06-2014

31-12-2013

Resterende hoofdsom

25.629.000

542.000

Totaal

25.629.000

542.000

De kortlopende lening bestaat uit een tweetal hypothecaire geldleningen, één voor elk winkelcentrum, elk met een looptijd van 10 jaar (tot en met 1 juni 2015) waarbij in beginsel geen aflossing plaatsvindt. De rente die betaald moet worden op de leningen wordt per kwartaal vastgesteld op het 3-maands Euribor-rentepercentage, verhoogd met een opslag van 1,05% en een liquiditeitsopslag van 0,5%. Op de hypothecaire leningen zijn financieringconvenanten van toepassing. Iedere 2 jaar zal de loan-to-value ratio (lening / boekwaarde) door de financier mogelijk opnieuw worden vastgesteld door middel van hertaxatie. Indien blijkt dat de loan-to-value ratio meer dan 5% is toegenomen ten opzichte van de oorspronkelijke loan-to-value ratio (lening / aankoopprijs) zal een verplichte aflossingsregeling van toepassing zijn van 2% van de hoofdsommen. - Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Crabbehof in Dordrecht is een convenant van toepassing met een criterium van 80,0% (12.900.000 euro / 17.195.281 euro + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 82,6% (12.071.000 euro / 14.610.000 euro) en wordt er niet voldaan aan dit criterium. - Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Angelslo in Emmen is een convenant van toepassing met een criterium van 79,9% (14.200.000 euro / 18.969.479 euro + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 82,1% (13.558.000 euro / 16.515.000 euro) en wordt er niet voldaan aan dit criterium. Deze verplichte aflossingsregeling geldt ook zodra de huuropbrengst daalt tot het niveau waarbij 85% van de huur gelijk is aan het afgesloten interestrateswappercentage (3,49% respectievelijk 3,66%) + 2% aflossing. Ondanks de additionele aflossingen gedurende 2012, 2013 en 2014 wordt er per einde van de verslagperiode door als gevolg van de waardedaling van het vastgoed, zoals naar voren gekomen uit de externe taxatie per 31 december 2013, niet meer voldaan aan de gestelde financieringsconvenanten. Derhalve is het fonds vanaf 2014 verplicht om 2% af te lossen op de hypothecaire leningen. Gezien algehele aflossing binnen een jaar na balansdatum moet worden gedaan, zijn de hypothecaire leningen volledig onder kortlopend geclasificeerd.

8 OMZETBELASTING (bedragen in euro’s)

30-06-2014

31-12-2013

Aangifte nog te verrekenen

97.872

96.623

Totaal

97.872

96.623

23


9 OVERLOPENDE PASSIVA (bedragen in euro’s)

01.01-30.06.2014

2013

310.401

323.671

Te betalen exploitatiekosten

84.466

9.552

Te betalen interest lening

39.704

39.833

Te betalen fondskosten

69.948

60.818

Te betalen fondsbeheerfee

34.262

0

Te betalen vastgoedbeheerfee

21.796

21.369

Te verrekenen servicekosten

-13.260

22.854

Ontvangen waarborgsommen

11.481

15.488

558.798

493.585

Vooruitgefactureerde huur en servicekosten

Totaal

24


toelichting op de

winsten verliesrekening 10 BRUTO HUUROPBRENGSTEN (bedragen in euro’s)

01.01-30.06.2014

2013

Dordrecht

704.998

1.398.962

Emmen

755.484

1.528.034

1.460.482

2.926.996

Dordrecht

-10.984

-13.769

Emmen

-26.440

-42.775

-37.424

-56.544

Dordrecht

-48.708

-58.345

Emmen

-10.904

0

-59.612

-58.345

Dordrecht

645.306

1.326.848

Emmen

718.140

1.485.259

1.363.446

2.812.107

01.01-30.06.2014

2013

Herwaardering

0

-2.740.000

Totaal

0

-2.740.000

01.01-30.06.2014

2013

Vastgoedbeheer

-44.846

-87.671

Zakelijke lasten

-30.692

-74.984

-229.179

-153.634

-5.800

-38.410

0

1.612

-28.323

-51.283

-338.840

-404.370

Theoretische huuropbrengsten

Huurkortingen / Incentives

Leegstand

Bruto huuropbrengsten

Totaal

11 HERWAARDERING ONROEREND GOED (bedragen in euro’s)

12 EXPLOITATIEKOSTEN (bedragen in euro’s)

Onderhoudskosten Verzekeringen Niet-verrekenbare btw Dubieuze debiteuren Totaal Onderhoudskosten In de eerste helft van 2014 heeft 0,1% van de onderhoudskosten betrekking op leegstand, te weten 251 euro.


13 RENTEBATEN (bedragen in euro’s)

01.01-30.06.2014

2013

Bankinterest

5.079

14.257

Totaal

5.079

14.257

01.01-30.06.2014

2013

Interest lening

-237.253

-475.177

Totaal

-237.253

-475.177

01.01-30.06.2014

2013

-2.475

-9.322

Fondsbeheer

-69.436

-141.133

Fondskosten

-92.334

-148.351

-164.245

-298.806

14 RENTELASTEN (bedragen in euro’s)

15 OVERIGE KOSTEN (bedragen in euro’s) Overige kosten

Totaal

Accountantskosten In de fondskosten is een bedrag van 3.840 euro opgenomen ten behoeve van de wettelijke controle 2014 door Deloitte Accountants N.V. (2013: 7.680 euro)

25

26


overige

gegevens PERSONEEL Het fonds had gedurende de verslagperiode en in 2013 geen personeel in dienst.

Verwerking van het resultaat De beherend vennoot stelt voor het onverdeeld resultaat over het boekjaar te verrekenen met de kapitaalrekening

KENGETALLEN Expense ratio

01.01-30.06.2014

2013

8,27%

10,55%

De Total Expense Ratio heeft tot doel het kostenniveau op eenvoudige en vergelijkbare wijze inzichtelijk te maken. Hierbij worden de totale kosten die in de verslagperiode ten laste van het resultaat alsmede ten laste van het eigen vermogen zijn gebracht opgesteld en afgezet tegen de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds. De kosten van transacties in financiele instrumenten en de interestkosten worden buiten beschouwing gelaten. Het gemiddelde eigen vermogen is berekend door het gemiddelde te nemen per 31 december 2013 en 30 juni 2014, waarbij de bedoelde tijd stippen worden gewogen in de verhouding (1:1).

BEHEREND VENNOOT De beherend vennoot brengt, conform prospectus, een beheervergoeding in rekening bij het fonds. De beheervergoeding bedraagt 5% per jaar en wordt per kwartaal berekend op basis van de huuropbrengsten en wordt na afloop van het kwartaal in rekening gebracht. De kosten voor fondsbeheer bedroegen voor het eerste halfjaar van 2014 69.436 euro (2013: 141.133 euro).

BEWAARDER De bewaarder brengt administratiekosten in rekening bij het fonds. De administratiekosten bedragen EUR 15.000,- per jaar.

Amsterdam, augustus 2014 Real Estate Management B.V.

conform artikel 15 van de overeenkomst.

Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben zich na balansdatum voorts geen gebeurtenissen voorgedaan welke de financiële positie van de vennoot schap beïnvloeden en welke een aanpassing of wijziging van de jaarrekening zouden vragen.

Algemene Disclaimer De in dit document aangeboden informatie is opgesteld door ABN AMRO Bank N.V. en is bedoeld als informatie in algemene zin en is niet toegespitst op uw persoonlijke situatie. De informatie mag daarom nadrukkelijk niet beschouwd worden als een advies of als een voorstel of aanbod tot 1) het aankopen of verhandelen van financiële instrumenten en/of 2) het afnemen van beleggingsdiensten noch als een beleggingsadvies. Beslissingen op basis van de informatie uit dit document zijn voor uw eigen rekening en risico. De informatie en de voorwaarden die van toepassing zijn op door ABN AMRO aangeboden financiële instrumenten en beleggingsdiensten verleend door ABN AMRO kunt u vinden in de Voorwaarden Effectendienstverlening ABN AMRO en het Informatieblad Effectendienstverlening ABN AMRO die verkrijgbaar zijn via www.abnamro.nl/beleggen. Hoewel ABN AMRO tracht juiste, volledige en actuele informatie uit betrouwbaar geachte bronnen aan te bieden, verstrekt ABN AMRO expliciet noch impliciet enige garantie dat de aangeboden informatie in dit document juist, volledig of actueel is. ABN AMRO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor druk- en zetfouten. De in dit document opgenomen informatie kan worden gewijzigd zonder voorafgaand bericht. ABN AMRO is niet verplicht de hierin opgenomen informatie te actualiseren of te wijzigen. ABN AMRO en/of haar agenten of onderaannemers aanvaarden geen enkele aansprak elijkheid ten aanzien van enige schade (met inbegrip van gederfde winst), die op enigerlei wijze voortvloeit uit de informatie die u in dit document wordt aang eboden of het gebruik daarvan. ABN AMRO, of de rechthebbende, behoudt alle rechten (waaronder auteursrechten, merkrechten, octrooien en andere intellectuele eigendomsrechten) met betrekking tot alle in dit document aangeboden informatie (waaronder alle teksten, grafisch materiaal en logo’s). Het is niet toegestaan de informatie uit dit document te kopiëren of op enigerlei wijze openbaar te maken, te verspreiden of te vermenigvuldigen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ABN AMRO of rechtmatige toestemming van de rechthebbende. U mag de informatie in dit document wel afdrukken voor uw eigen persoonlijk gebruik. US Person Disclaimer Beleggen ABN AMRO Bank N.V. (“ABN AMRO”) is niet geregistreerd als broker-dealer en invest ment adviser zoals bedoeld in respectievelijk de Amerikaanse Securities Exchange Act van 1934 en de Amerikaanse Investment Advisers Act van 1940, zoals van tijd tot tijd gewijzigd, noch in de zin van andere toepasselijke weten regelgeving van de afzonderlijke staten van de Verenigde Staten van Amerika. Tenzij zich op grond van de hiervoor genoemde wetten een uitzondering voordoet, is de effectendienstverlening van ABN AMRO inclusief (maar niet beperkt tot) de hierin omschreven producten en diensten, alsmede de advisering daaromtrent niet bestemd voor Amerikaanse ingezetenen [“US Persons” in de zin van vorenbedoelde weten regelgeving]. Dit document of kopieën daarvan mogen niet worden verzonden of meegebracht naar de Verenigde Staten van Amerika of worden verstrekt aan Amerikaanse ingezetenen. Onverminderd het voorgaande is het niet de intentie de in dit document beschreven diensten en/of producten te verkopen of te distribueren of aan te bieden aan personen in landen waar dat ABN AMRO op grond van enig wettelijk voorschrift niet is toegestaan. Een ieder die beschikt over dit document of kopieën daarvan dient zelf na te gaan of er wettelijke beperkingen bestaan tegen de openbaarmaking en verspreiding van dit document en/of het afnemen van de in dit document beschreven diensten en/of producten en zodanige beperkingen in acht te nemen. ABN AMRO is niet aansprakelijk voor schade als gevolg van diensten en/of producten die in strijd met de hiervoor bedoelde beperkingen zijn afgenomen.

Vastgoedfonds II. Halfjaarverslag tot en met

Recommend Documents