Vastgoedfonds II
Jaarverslag 2012
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Inhoudsopgave Algemene informatie en profiel
2
Verslag van de beherend vennoot
3
Jaarrekening Balans per 31 december 2012
21
Winst- en verliesrekening over 2012
22
Kasstroomoverzicht over 2012
23
Toelichting op de jaarrekening
24
Overige gegevens Verwerking van het resultaat
34
Gebeurtenissen na balansdatum
34
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
34
1
2
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Algemene informatie
Fonds MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. Gustav Mahlerlaan 10 (HQ 5040) Postbus 283 1000 AE Amsterdam Beherend vennoot (en Beheerder) ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V. Gustav Mahlerlaan 10 (HQ 5040) Postbus 283 1000 AE Amsterdam Bewaarder Stichting Bewaarder MeesPierson Vastgoedfondsen Prins Bernhardplein 200 Postbus 293 1000 AG Amsterdam Fondsmanager MPC Capital Strawinskylaan 835 B Toren 8e Etage 1077 XX Amsterdam Vastgoedbeheerder CBRE Gustav Mahlerlaan 405 Postbus 7971 1008 AD Amsterdam Fiscaal adviseur PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. Fascinatio Boulevard 350 Postbus 8800 3009 AV Rotterdam Accountant Deloitte Accountants B.V. Orlyplein 10 Postbus 58110 1040 HC Amsterdam Juridisch adviseur Loyens & Loeff Fred. Roeskestraat 100 Postbus 71170 1008 BD Amsterdam
3
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Verslag van de beherend vennoot
Hierbij presenteert de beherend vennoot aan de commanditaire vennoten de financiële rapportage per 31 december 2012 van MeesPierson Vastgoedfonds II C.V.
Algemeen
samenwerking is MPC één van de grootste beheerders van vastgoedfondsen geworden op de Nederlandse markt. De betrokkenheid van MPC bij het beheer van het
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. is een commanditaire
fonds heeft geen verandering met zich meegebracht voor
vennootschap naar Nederlands recht en is op 3 mei 2005
de participanten en ook geen additionele kosten.
opgericht. Per einde verslagperiode heeft de C.V. één
ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V.
beherend vennoot, ABN AMRO MeesPierson Real Estate
is in de nieuwe structuur het aanspreekpunt voor de parti-
Management B.V. De commanditaire vennoten (hierna
cipanten gebleven.
ook “participanten”) zijn niet aansprakelijk voor eventuele (exploitatie)verliezen die hun inleg te boven gaan mits zij geen daden van beheer verrichten.
Interne beheersing en vergunning
Doelstelling
De beherend vennoot (en beheerder) heeft tot taak haar activiteiten op betrouwbare wijze uit te voeren en de belangen van de commanditaire vennoten in MeesPierson
Het fonds heeft als doel het exploiteren van zijn vermogen,
Vastgoedfonds II C.V. optimaal te behartigen. Interne
waaronder mede wordt verstaan de rechten op de
beheersing,
objecten, alsmede het doen verrichten van al hetgeen
belangrijk voor de beherend vennoot (en beheerder) en
daarmee, in de ruimste zin, verband houdt of daaraan
hebben de voortdurende aandacht. De richtlijnen en
bevorderlijk kan zijn.
procedures worden zorgvuldig uitgevoerd en gecon-
risicomanagement
en
compliance
zijn
troleerd. In de verslagperiode is speciale aandacht uitgegaan naar de interne organisatie, de operationele
Beleggingsdoelstelling
bedrijfsprocessen en het risicomanagement beleid.
Het fonds beoogt een jaarlijks terugkerend direct
Verklaring
rendement te genereren voor de participanten. Dit direct rendement wordt behaald uit de exploitatie van een winkelcentrum in Emmen en een winkelcentrum in
De beherend vennoot (en beheerder) beschikt over een
Dordrecht. Afhankelijk van het uiteindelijke verkoop-
beschrijving van de bedrijfsvoering die voldoet aan de
resultaat van de winkelcentra, kan het (indirect) rendement
eisen van de Wft en het Besluit gedragstoezicht financiële
worden beïnvloed.
ondernemingen (‘Bgfo’). De beherend vennoot (en beheerder) heeft gedurende de verslagperiode verschillende aspecten van de bedrijfsvoering beoordeeld. Bij
Management
de
uitvoering
van
de
werkzaamheden
zijn
geen
constateringen gedaan op grond waarvan er zou moeten worden geconcludeerd dat de beschrijving van de opzet ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V.
van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 Bgfo niet
treedt op als beherend vennoot en beheerder van het
voldoet aan de vereisten zoals opgenomen in de Wft en
fonds. Sinds november 2011 bestaat er een samenwerking
daaraan gerelateerde regelgeving. Op grond hiervan
tussen ABN AMRO en MPC Capital (‘MPC’) en is laatst-
verklaart de beherend vennoot (en beheerder) voor
genoemde partij manager van het fonds. Door deze
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. te beschikken over
4
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
een beschrijving van de bedrijfsvoering als bedoeld in
onze verwachting toeneemt tot bijna 4%. Onder de
artikel 121 Bgfo, die voldoet aan de eisen van het Bgfo.
geschetste omstandigheden van lager dan trendmatige
Ook heeft de beherend vennoot (en beheerder) niet
groei - en mede daardoor weinig opwaartse druk op
geconstateerd dat de bedrijfsvoering niet effectief en niet
grondstoffenprijzen en loonkosten - zal de mondiale inflatie
overeenkomstig de beschrijving functioneert. Derhalve
gematigd blijven. Hoewel de versnelling er afneemt blijven
verklaart de beherend vennoot (en beheerder) met een
de opkomende landen de belangrijkste bronnen van
redelijke mate van zekerheid dat de bedrijfsvoering
economische groei. In de Verenigde Staten en Europa was
gedurende de verslagperiode effectief en overeenkomstig
de groei aan het einde van 2012 erg zwak. In de Verenigde
de beschrijving heeft gefunctioneerd.
Staten verwachten we in 2013 enig herstel, maar Europa zal achterblijven en de werkloosheid zal, ook in Nederland,
Hieronder worden de relevante economische ontwikke-
verder oplopen. De vertrouwensindex van de Europese
lingen over de afgelopen periode weergegeven, waarna
Commissie steeg in december 2012 van 85,7 naar 87,0
wordt ingegaan op het object.
punten. In absolute zin staat de vertrouwensindex voor de eurozone nog steeds erg laag. En sommige elementen geven reden tot grote zorg. Zo is het vertrouwen in de
Macro-economische ontwikkelingen gedurende 2012 en vooruitzichten 2013
Nederlandse bouwsector naar het extreem lage niveau van – 47,7 gedaald. De economie in Nederland draait al enkele jaren slecht en dat is mede te wijten aan de situatie op de woningmarkt, waar de huizenprijzen inmiddels met
Geleidelijk aan komt de wereldeconomie in rustiger vaar-
zo’n 20% gedaald zijn. Dit tast zowel het vermogen als het
water. De systeemrisico’s, voortvloeiend uit de Europese
vertrouwen van de consument aan. In 2012 was het Bruto
schuldencrisis zijn niet verdwenen maar wel aanzienlijk
Binnenlands Product (BBP) 0,8% lager dan een jaar eerder.
verminderd. De mondiale economische groei zal in 2013
Voor 2013 voorzien wij een daling met 0,3% om in 2014
volgens onze ramingen iets hoger uitkomen dan in 2012,
met 1% toe te nemen. De inflatie zal in Nederland in 2013
maar nog steeds onder de langjarige trend blijven. Centrale
naar verwachting hoger (2,5%) uitkomen dan in de
bankiers beginnen te discussiëren over het juiste moment
eurozone (1,5%). Op de kapitaalmarkt voorzien we een
om monetaire stimulansen te stoppen of in elk geval te
voortgaande stijging van de rendementen, zowel in de
verminderen. Wij achten dat voor dit jaar nog niet
kernlanden van Europa als in de Verenigde Staten. De
waarschijnlijk. In 2012 stond de Europese schuldencrisis
sterke daling van de rente die in deze regio’s in de
centraal en vooral de manier waarop de beleidsmakers
afgelopen jaren heeft plaatsgevonden moet voor een
reageerden. Op de topontmoeting van regeringsleiders
groot deel op het conto worden geschreven van de
werd een besluit genomen over verbeterde fiscale
Europese
discipline. De Europese Centrale Bank (ECB) nam diverse
waarschijnlijk wanneer de crisis in ernst vermindert. De
maatregelen om de economie te stimuleren. Ook was de
Nederlandse rente is het afgelopen jaar voortdurend
ECB bereid om ongelimiteerd staatsobligaties van
gedaald en ligt nu op een historisch laag niveau van 1,6%.
probleemlanden op te kopen onder de strenge voorwaarde
Begin 2013 is die rente echter aan een voorzichtige opmars
dat het land een beroep doet op een van de Europese
begonnen. Voor de Duitse 10-jaarsrente wordt een niveau
steunfondsen. Hierdoor verminderden de spanningen op
van tussen 2,5 en 3% verwacht eind 2013.
de financiële markten aanzienlijk en daalde de rente tot niveaus die dicht in de buurt komen van voor de crisis. Van al deze ontwikkelingen gingen in de meeste landen positieve impulsen uit op de economische ontwikkeling, die tot dan toe overal uitermate zwak was. De groei van de wereldeconomie, die in 2012 op 2,9% is uitgekomen, zal dit jaar vermoedelijk iets oplopen tot 3,2%. Een sterkere groei is niet waarschijnlijk omdat ombuigingen in de overheidsfinanciën in zowel Europa als de Verenigde Staten de groei drukken en in de opkomende landen de exporten onder druk staan waardoor de versnelling van de economische groei daar afneemt. In 2014 worden de cyclische krachten sterker en nemen de remmende effecten van de bezuinigingen af, waardoor de groei naar
schuldencrisis.
Een
correctie
daarop
is
Bron: ABN AMRO, januari 2013
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Retailsector Nederland
5
In het algemeen laat de winkelsector een concentratietrend zien. De vraag naar winkelruimte richt zich vooral op de sterkste
binnensteden,
goed
functionerende
(wijk)
Algemeen
winkelcentra met enkele trekkers en een grote supermarkt,
Nederland beschikt over een winkelvoorraad van circa
én aantrekkelijke en goed bereikbare ´big shop´ clusters
30 miljoen m2. Deze voorraad kan worden onderverdeeld in
aan de rand van de stad. Winkellocaties die buiten deze
drie typen winkelgebied: centrale winkelgebieden (o.a.
lijst vallen, zoals aanloopstraten, kleinere winkelcentra en
binnensteden), ondersteunende winkelgebieden (o.a. wijk
buurtwinkellocaties, hebben te maken met vraaguitval. De
en buurtwinkelcentra) en ‘overige’ locaties (o.a. perifere
kloof tussen de hoofdstraten en de aanloopstraten evenals
detailhandel PDV/GDV). Nederland beschikt over circa 1,8
het verschil tussen sterke en zwakke steden zal groter
m winkelruimte per inwoner en dit is een hoog cijfer in
worden. Als gevolg hiervan is de winkelleegstand sinds
vergelijking met andere Europese landen. Een ander
2009 opgelopen, waarbij in het jaar 2011 het aanbod
belangrijk kenmerk van de Nederlandse winkelmarkt is de
sneller steeg dan in voorgaande jaren.
2
fijnmazige winkelstructuur: naast grote winkel-concentraties in het stadscentrum zijn er kleinschalige(re) wijkwinkelcentra
Momenteel omvat het aanbod circa 2.980.000 m2,
in bijna elke planmatig ontwikkelde buurt. Het gevolg hiervan
hetgeen uitkomt op 10,7%. Ondanks het feit dat het
is een sterk hiërarchisch winkellandschap. Doordat de
winkelaanbod in het afgelopen jaar nauwelijks is gegroeid,
bevolkingsopbouw echter aan het veranderen is en
is het niet denkbeeldig dat de winkelleegstand als gevolg
consumentenvoorkeuren wijzigen, wordt deze fijnmazige
van de verslechterende economische omstandigheden
structuur langzaam losgelaten en ontstaat er een duidelijker
verder oploopt. De verwachting is dat alle type winkel-
onderscheid tussen locaties voor recreatief winkelen
gebieden met dit fenomeen te maken zullen krijgen. Vooral
(“funshopping”
de elektronicazaken, doe-het-zelf/woonwinkels en de
in
de
binnensteden),
dagelijkse
boodschappen (“runshopping” in buurtwinkelcentra) en
modebranche
doelgericht
perifere
bestedingen van consumenten. Voor winkeliers zal het in
detailhandel PDV/GDV). Het gevolg hiervan is dat locaties
toenemende mate belangrijk worden om vanuit hun
zonder duidelijke identiteit (en geen geschikt winkelaanbod)
winkelconcept toegevoegde waarde te bieden aan
te maken hebben met een afnemende passantenstroom.
consumenten en te experimenteren met formules waarin
Ook de snelle ontwikkeling van e-commerce zorgt voor het
beleving centraal staat.
winkelen
(“goalshopping”
in
worden
getroffen
door
teruglopende
verdwijnen van bepaalde branches uit het straatbeeld, zoals reisbureaus en CD/DVD winkels. Voor andere branches is
Huurprijzen
internet juist een uitstekend middel voor multi-channel
Tussen 2001 en 2009 zijn de huurprijzen voor winkelruimte
verkoop.
sterk gestegen, soms zelfs met 55%. Dit betekent dat de gemiddelde jaarlijkse stijging in die periode zo´n 6%
Vraag & aanbod
bedroeg. Echter, sinds 2008 stabiliseerden de huurprijzen
In de afgelopen jaren bewoog de jaarlijks gemiddelde
en vanaf 2010 werd er zelfs een lichte daling zichtbaar door
opname van winkelruimte in Nederland rond een half miljoen
tegenvallende verkoopcijfers en, meer specifiek, een
m . Het valt daarbij op dat in de meeste jaren de gerealiseerde
dalende omzet in de non-food sector. Hierbij valt op dat er
opname dicht bij het langjarig gemiddelde lag. In 2010, toen
een steeds grotere kloof ontstaat tussen de tophuren voor
er circa 560.000 m aan winkelruimte werd verhuurd,
units in goed functionerende hoofdwinkelstraten en het
overtrof het opnamecijfer echter het langjarig gemiddelde.
niveau van de markthuurprijzen voor units op overige
In 2011 daarentegen lag de totale opname weer rond het
locaties. Vooral buitenlandse winkelketens hebben nog
langjarig gemiddelde opnamecijfer van circa 470.000 m2.
steeds veel behoefte aan eersteklas winkelvastgoed in de
In 2012 is de opname van winkelruimte gestegen, ca.
sterkste winkelsteden.
2
2
560.000 m2. Zowel internationale als nationale winkel-ketens hebben zich niet laten afschrikken door de crisis maar bleven
Wat betreft de vier grote steden (Amsterdam, Rotterdam,
inzetten op nieuwe winkels. Deze groep retailers wordt juist
Utrecht en Den Haag) lieten de huurprijzen voor eersteklas
gestimuleerd door de huidige markt-omstandigheden
winkelvastgoed in de hoofdwinkelstraten in de eerste
(leegstand en gunstigere huurprijzen) om naar nieuwe
helft van 2011 nog een huurgroei zien, maar in de tweede
winkelruimte te zoeken. Zij kunnen zich nu makkelijker op
helft van 2011 vond een stabilisatie plaats. Deze stabilisatie
locaties vestigen die voorheen niet binnen hun bereik lagen.
heeft zich in 2012 voortgezet.
6
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Beleggingsmarkt
Aanbod
In de periode 2005-2011 werd er jaarlijks een gemiddeld
Met een totaaloppervlak van 11.285 m² bedraagt het
bedrag van (indicatief) 1,5 miljard geïnvesteerd in Nederlands
huidige aanbod van winkelruimte in Dordrecht circa 6,4%
winkelvastgoed. Eersteklas winkelvastgoed was daarbij
van de voorraad. Ten opzichte van eind 2011 is het aanbod
vooral in trek omdat dit doorgaans wordt gezien als een
toegenomen, toen het aanbod 9.120 m2 (5,2% van de
relatief veilige belegging. Gedurende 2012 is in totaal voor ca.
winkelvoorraad) bedroeg.
975 miljoen geinvesteerd in winkelvastgoed. Dit is een
Bron: CBRE 2013
afname ten opzichte van het investeringsvolume van 2011 ter grootte van 1,3 miljard. De activiteit van winkelbeleggers
Retail sector Emmen
nam sterk af als gevolg van het relatief beperkte aanbod van eersteklas winkelvastgoed en de voortdurende financieringsproblemen. De netto aanvangsrendementen voor secundair
Algemeen
vastgoed zijn gestegen vanwege de oplopende leegstand in
De gemeente Emmen telt ruim 108.000 inwoners maar
dit segment en zorgen over de toekomstige verhuurbaarheid
heeft naast het bedienen van haar eigen gemeente een
van dit type vastgoed.
belangrijke regionale verzorgingsfunctie. Deze regiofunctie Bron: CBRE 2013
Retail sector Dordrecht
strekt zich vooral uit over het zuidoosten van Drenthe. In dit gebied zijn de inwoners voor niet-dagelijkse boodschappen aangewezen op de stad Emmen. De gehele stad Emmen beschikt over een winkeloppervlak van circa 250.000 m² verdeeld over ongeveer 750 verkoop-
Algemeen
punten. Hiervan zijn circa 470 winkels gelegen in het
De bijna 119.000 inwoners tellende gemeente Dordrecht
centrum van Emmen met een totaaloppervlak van circa
beschikt over een winkelvloeroppervlak van 176.300 m²
160.000 m².
(dit komt neer op een winkelmetrage van afgerond 1,5 m2 per inwoner) en circa 781 verkooppunten. Het aantal
Winkelcentra De Weiert (30.500 m²), de Vlinderpassage
verkooppunten is in het afgelopen jaar gedaald met
(8.400 m²) en de Hoofdstraat vormen het kernwinkelgebied
ongeveer 30 units. Naast de eigen bevolking bedient het
van de stad. De gemeente Emmen bereidt inmiddels een
winkelareaal in Dordrecht ook de inwoners van de
gebiedsontwikkeling voor waarbij Dierenpark Emmen,
omliggende gemeenten (Drechtsteden).
een belangrijke trekker van lokale en regionale bezoekers, wordt verplaatst naar een locatie direct tegenover
Het kernwinkelgebied van Dordrecht is gelegen in het
winkelcentrum De Weiert. Daarnaast heeft er in het
centrum. Het planmatig ontwikkelde winkelcentrum
wijkwinkelcentrum
Statenplein (18.000 m²) en de Sarisgang kunnen worden
Autorama een herontwikkeling plaatsgevonden, waarbij in
gekwalificeerd als A1-winkellocatie en trekken dagelijks
beide gevallen uitbreiding van het winkeloppervlak heeft
de meeste passanten. Een andere drukbezochte locatie is
plaatsgevonden.
Emmerhout
en
winkelcentrum
het overdekte winkelcentrum Drievriendenhof (8.000 m²). Ook het Bagijnhof, de Voorstraat en winkelgalerij Paradium
Vraag
worden tot het hoofdwinkelgebied gerekend.
De totale opname van winkelruimte in Emmen bedroeg in 2012 circa 3.400 m². Dit is 15% meer vergeleken met de
Naast het winkelaanbod in het centrumgebied gelden
totale opname in 2011 van 2.952 m².
De Bieshof, Crabbehof, Maasplaza, Sterrenburg en Admiraalsplein als belangrijkste wijkwinkelcentra. Dordrecht
Aanbod
beschikt tevens over een perifere detailhandelslocatie met
Het winkelaanbod is in 2012 ruim 24.000 m² (circa 10%).
Woonboulevard Dordt (20.000 m²).
Daarvan is ruim 11.000 m² beschikbaar op de woonboulevard Nijbracht.
Vraag In 2012 is er in totaal circa 2.740 m² verhuurd in de Dordtse winkelmarkt. De totale opname van winkelruimte in 2011 was 9.758 m2.
Bron: CBRE 2013
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
7
Winkelcentrum Crabbehof te Dordrecht
Objectomschrijving Het winkelcentrum bestaat uit 39 winkelunits en is gelegen in de wijk Crabbehof aan het Van Oldenbarneveltplein in Dordrecht. In totaal heeft het winkelcentrum een oppervlakte van 9.902 m² verhuurbaar vloeroppervlak (NEN 2580) verdeeld over 8.126 m² begane grond en 1.776 m² kelder. Positionering en branchering Het winkelcentrum Crabbehof kenmerkt zich als wijkwinkelcentrum met een beperkte verblijfsfunctie en voorziet daarmee in de dagelijkse en wekelijkse behoefte van de wijk. Vanuit dit oogpunt heeft het winkelcentrum een duidelijke opbouw in de branchering met een dagelijks
positief effect hebben op de aantrekkingskracht van het
aanbod in de vorm van een tweetal supermarkten (Lidl en
centrum. Ondanks het feit dat revitalisering van het
MCD), enkele landelijke trekkers zoals Blokker, Intertoys
winkelcentrum door de beherend vennoot zeer wenselijk
en Trekpleister alsmede enkele lokale ondernemers waar-
wordt geacht om een goede concurrentiepositie van het
onder een schoenmaker, een bakker en een stomerij.
winkelcentrum op de langere termijn te kunnen waarborgen, zal eerst de (financiële) haalbaarheid van de
Binnen de gemeente Dordrecht is er veel aandacht voor
beoogde herontwikkeling moeten worden onderzocht.
de wijk Crabbehof, die een halve eeuw na de realisatie op
De gemeente Dordrecht voert hierover momenteel
verschillende vlakken aanpassing behoeft. Ook het
gesprekken met de belanghebbende partijen. Hierop
winkelcentrum heeft een enigszins gedateerde uitstraling.
anticiperend is de beherend vennoot in 2012 gestart met
De gemeente heeft daartoe een structuurvisie voor de
het creëren van een financiële reserve (150.000 euro).
wijk opgesteld. Daarin heeft het winkelcentrum Crabbehof
Deze reservering zal in 2013 worden voortgezet. De mate
een belangrijke sociale en economische rol als ont-
waaruit de alsdan benodigde bijdrage uit die reserve kan
moetingsplaats en kloppend hart van de wijk. Voor de
worden gefinancierd is afhankelijk van het totale
upgrading van het winkelcentrum is op initiatief van de
investeringsvolume. Zodra er meer duidelijkheid bestaat
gemeente een stuurgroep actief waarin diverse betrokken
omtrent de haalbaarheid van de herontwikkeling en de
partijen, waaronder de beherend vennoot, participeren.
daaraan gerelateerde omvang van de investering, zal de beherend vennoot de planvorming verder (financieel)
Op basis van een aantal uitgewerkte stedenbouwkundige
beoordelen.
opties is binnen de stuurgroep en vooral bij de gemeente, het inzicht ontstaan dat een meer ingrijpende revitalisering
Verhuur
van het winkelcentrum en het direct omliggende gebied
Ondanks het feit dat er nog weinig fysieke leegstand in
de meest wenselijke aanpak is. Met deze meer verre-
het winkelcentrum bestaat (alleen Van Oldenbarneveltplein
gaande maatregelen wordt het meest recht gedaan aan
29 is thans voor verhuur beschikbaar) valt waar te nemen
het toekomstbestendig maken van het winkelcentrum en
dat (sommige) winkeliers het als gevolg van de ver-
de wijk als geheel.
slechterde
economische
omstandigheden
moeilijk
hebben. Dit uit zich onder meer in een oplopend In de thans voorliggende planvorming wordt aan de kant
huurachterstandspercentage en toename van het aantal
van de Donkerstraat (zuidzijde) de bebouwing grotendeels
opzeggingen dan wel verzoeken tot indeplaatsstelling.
herontwikkeld, waarbij een gedeelte van de winkels
De verhuur van de beschikbare ruimte ligt bij Blok
alsmede een gedeelte van de bovengelegen woningen zal
Makelaardij, een lokale makelaar, in combinatie met CBRE,
verdwijnen en/of vervangen door nieuwbouw. In deze
de property manager, die op retailgebied over een netwerk
herontwikkeling zal dan ook meteen een plek worden
op nationaal niveau beschikt.
ingericht voor de beoogde nieuwe vestiging van Action. Toevoeging van Action aan het winkelgebied zal een
8
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Door een actief verhuurbeleid is de bezettingsgraad op
Operationeel beheer
niveau gebleven. De bezettingsgraad van het winkel-
CBRE is aangesteld als property manager voor het
centrum ligt per einde van het verslagjaar op 99,2%. In
winkelcentrum en is vanuit die hoedanigheid in eerste lijn
onderstaande tabel zijn de komende expiraties (zowel in
betrokken bij het dagelijkse onderhoud van het object.
huuropbrengsten als in metrage) in tijd uitgezet. Hierbij
Wat betreft de gemeenschappelijke delen die onder de
valt op dat in 2018 veel huurcontracten expireren. Wat
VvE vallen, treedt MVGM als partij namens de belang-
betreft de toekomstige bezettingsgraad geldt dat deze
hebbenden op.
kan worden beïnvloed door het expireren van de huurovereenkomsten.
In verband met de planvorming rondom de eventuele (gedeeltelijke) herontwikkeling van het winkelcentrum
Over het jaar 2012 hebben er drie opzeggingen plaats-
voert de beherend vennoot een terughoudend beleid
gevonden. Met twee huurders worden gesprekken
wat betreft het uitvoeren van groot onderhoud. In 2012
gevoerd om ze naar een kleinere unit te verhuizen zodat zij
hebben er, naast het dagelijkse onderhoud, herstel-
behouden kunnen blijven voor het winkelcentrum. In 2013
werkzaamheden plaatsgevonden aan het waterleidingnet
zullen er acht huurovereenkomsten expireren. Van één
en is alle verlichting van reclame-uitingen van huurders
huurder is inmiddels een opzegging ontvangen. De
vervangen. Tenslotte zijn de ten onrechte in rekening
verwachting is dat er van nog twee huurders een op-
gebrachte verbruikskosten aan huurder ‘Lidl’, zoals reeds
zegging tegemoet kan worden gezien in verband met een
gemeld
dalende omzet. Van het overige vijftal winkeliers is ter zake
afgewikkeld.
in
eerdere
(half)jaarverslagen,
eind
2012
nog geen signaal ontvangen. Voor 2013 staan werkzaamheden met betrekking tot de dakbedekking gepland. Ondanks het feit dat de dakbedekking nog in goede staat verkeert, is het, teneinde de levensduur van de dakbedekking te verlengen, gewenst onder meer aandacht te besteden aan de dakranden en de dakdoorvoeren. Net als in voorgaande jaren zullen er delen van de riolering moeten worden vervangen. Daarnaast zal er, daar waar sprake is van einde levensduur, een aantal CV-ketels moeten worden geplaatst.
€600.000
3.500 3.000
€500.000
2.500
€400.000
2.000 €300.000 1.500 €200.000
1.000
€100.000
500
€0
0 2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Huuropbrengsten
2023 m²
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
9
Winkelcentrum Angelslo te Emmen
Objectomschrijving Het winkelcentrum bestaat uit 38 winkelunits en is gelegen in de wijk Angelslo aan de Landschapslaan/Peyserhof in Emmen. In totaal heeft het winkelcentrum een oppervlakte van 9.000 m² verhuurbaar vloeroppervlak (NEN 2580), verdeeld over 8.269 m² begane grond en 731 m² kelder. Positionering en branchering Het winkelcentrum Angelslo kenmerkt zich als wijkoverstijgend winkelcentrum met een beperkte verblijfsfunctie en voorziet daarmee in de dagelijkse en wekelijkse behoefte. Het winkelcentrum kent een brede branchering met een aantal landelijke trekkers zoals C1000, Hema, Blokker, Zeeman en Action, aangevuld met enkele lokale
bezettingsgraad geldt dat deze kan worden beïnvloed door
ondernemers.
het expireren van de huurovereenkomsten. In de verslagperiode hebben er twee mutaties plaats-gevonden
De herontwikkeling van wijkwinkelcentrum Emmerhout is
welke beide het gevolg waren van een faillissement van
inmiddels afgerond. Op grond van deze ontwikkeling is in
de huurder (Op=Op Winkels en Henk ten Hoor). De
samenspraak met de winkeliersvereniging een traject op-
desbetreffende winkelruimten zijn in beide gevallen door
gestart om de uitstraling van winkelcentrum Angelslo te
de franchiseorganisatie ingevuld. Daarnaast heeft er één
optimaliseren. In de loop van 2013 zullen deze plannen
opzegging plaatsgevonden die reeds geruime tijd te
verder worden geconcretiseerd en tot uitvoering worden
verwachten was. Het betreft de ruimte Statenweg 23c die
gebracht.
door C1000 als opslagruimte in gebruik is geweest. Inmiddels is de beherend vennoot al in verregaande
Verhuur
onderhandeling met een nieuwe huurder voor deze ruimte.
Hoewel er geluiden bij ondernemers te beluisteren zijn dat omzetten onder druk staan, is de mutatiegraad zeer laag
In 2013 zullen er twaalf huurovereenkomsten expireren.
en kent het winkelcentrum een stabiele bezetting. De be-
Van twee huurders valt te verwachten dat zij de huur-
zettingsgraad van het winkelcentrum ligt per einde van het
overeenkomst ook daadwerkelijk zullen opzeggen dan wel
verslagjaar op 100%. In onderstaande tabel zijn de
om een indeplaatsstelling vragen omdat zij de pensioen-
komende expiraties (zowel in huuropbrengsten als in
gerechtigde leeftijd bereiken en er geen opvolging voor
metrage) in tijd uitgezet. Hierbij valt op dat in 2014 en 2015
hun onderneming is. Van het overige tiental winkeliers is
veel huurcontracten expireren. Wat betreft de toekomstige
ter zake nog geen signaal ontvangen.
3.000
€500.000
2.500
€400.000
2.000 €300.000 1.500 €200.000 1.000 €100.000
500
€0
0 2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021 Huuropbrengsten
2022 m²
10
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Operationeel beheer
Huuropbrengsten
Het property management voor het winkelcentrum wordt
De omzet uit de fondsprognose bestaat uit de huur-
uitgevoerd door CBRE. In samenspraak met de beheerders
opbrengsten inclusief een correctie voor eventuele (frictie)
van de VvE Angelslo (MVGM) en VvE Landschapslaan (Mira)
leegstand. Omdat het object gedurende 2012 nagenoeg
zijn zij betrokken bij het dagelijks onderhoud van het object.
volledig is verhuurd is er nauwelijks (frictie)leegstand opgetreden. Hiermee zijn de huuropbrengsten 218.479
MVGM is in samenspraak met de beherend vennoot en
euro hoger dan begroot.
CBRE nog doende de splitsingsakte op een aantal fronten aan te passen waarbij enerzijds onvolkomenheden uit het
Rentebaten
verleden worden aangepast en anderzijds een kosten-
Op de deposito-rekening ontvangt het fonds rente over de
verdeling wordt vastgelegd die meer recht doet aan de
(tijdelijk overtollige) liquide middelen. De werkelijk
feitelijke situatie. De afronding van het hele traject zal enige
gerealiseerde renteopbrengsten liggen hoger dan de
tijd in beslag nemen omdat alle individuele hypotheek-
begroting.
verstrekkers moeten instemmen met de herlocatie van de Rentelasten
bergingen.
De rente op de leningen is vanaf 2 mei 2012 variabel In 2012 is, naast het dagelijkse onderhoud, de verbouwing
geweest middels het 3-maands Euribortarief, verhoogd
van het Gall&Gall-filiaal gerealiseerd. Naar aanleiding van
met een opslag van 1,05% en een liquiditeitsopslag
een
moeder-
van 0,5%. Omdat de rentestand zich in 2012 op een
maatschappij Ahold heeft de beherend vennoot de
uitgevoerde
asbestinventarisatie
door
relatief laag niveau bevond, zijn de rentelasten binnen de
asbesthoudende plaatmaterialen boven het plafond laten
begroting gebleven.
verwijderen.
Begroot 2013
Werkelijk 2012
Begroot 2012
Verschil 2012
2.685.000
2.858.479
2.640.000
218.479
Rentebaten
7.500
9.594
5.500
4.094
Rentelasten
900.000
843.039
1.186.077
343.038
Vastgoedbeheer
90.000
84.255
82.000
- 2.255
Zakelijke lasten
75.000
70.064
70.000
- 64
160.000
126.805
121.200
- 5.605
Verzekeringen
45.000
1.693
45.000
43.307
Niet-verrekenbare btw
- 1.000
- 1.568
- 1.000
568
Dubieuze debiteuren
50.000
30.492
60.000
29.508
Overige kosten
20.000
1.612
20.000
18.388
Fondsbeheer
150.000
142.924
145.000
2.076
Fondskosten
100.000
94.960
100.000
5.040
1.103.500
1.473.797
817.223
656.574
Huuropbrengsten
Onderhoudskosten
Totaal
11
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Vastgoedbeheer
Fondsbeheer
De kosten voor vastgoedbeheer zijn conform begroting.
De beherend vennoot brengt, conform prospectus, een beheervergoeding
in
rekening
bij
het
fonds.
De
Zakelijke lasten
beheervergoeding wordt per kwartaal berekend op basis
De zakelijke lasten bestaan uit de WOZ-beschikking en de
van de huuropbrengsten en na afloop van het kwartaal in
waterschapsbelasting (of watersysteemheffing). Deze kosten
rekening gebracht. De kosten zijn in lijn met de begroting.
liggen in lijn met de begroting. Fondskosten Onderhoudskosten
De fondskosten zijn voor 2012 binnen de begroting
De onderhoudskosten liggen in lijn met de begroting van
gebleven. Deze kosten bestaan onder meer uit de kosten
2012. Naast enkele reparaties aan het dak van beide
voor de accountant, de (administratie)kosten voor de
winkelcentra bestonden deze kosten uit het vernieuwen
bewaarder, juridische kosten, advieskosten, verhuur-
van delen van de waterleiding en alle verlichting van
courtages en kosten voor de Kamer van Koophandel.
reclameuitingen
van
huurders
in
winkelcentrum
Crabbehof. Ook zijn de kosten inzake de onterecht in rekening gebrachte voorschotten aan Lidl verrekend. In
Toelichting begroting 2013
winkelcentrum Angelslo hadden de onderhoudskosten met name betrekking op de verbouwing van Gall&Gall (waarvoor ook een voorziening was opgenomen in 2011).
Zoals verzocht in de jaarvergadering heeft de beherend vennoot de begroting 2013 in haar verslaglegging
Verzekeringen
opgenomen.
De kosten, die betrekking hebben op de premie voor de
huurinkomsten rekening gehouden met een toename van
brand/opstal-,
frictieleegstand en huurkorting als gevolg van voortdurende
milieuschade-
en
aansprakelijkheidsver-
zekering zijn aanzienlijk lager geweest in 2012. Vanwege
verslechterde
een te hoge getaxeerde herbouwwaarde voor winkel-
winkeliers.
centrum Crabbehof van de taxateur heeft het fonds in het verleden te veel premie betaald. De te veel betaalde premies heeft het fonds eind 2012 door de verschillende verzekeringsinstellingen retour gekregen. Niet-verrekenbare btw Per einde boekjaar zal er een afrekening worden opgesteld van de niet-verrekenbare btw. Deze last dan wel bate wordt aan het eind van het jaar opgenomen in de exploitatiekosten. Dubieuze debiteuren De beherend vennoot heeft in 2012 een extra voorziening opgenomen van 30.492 euro voor oud-huurders ‘Wagenaar het Café’ in Emmen en ‘Pure GSM’ in Dordrecht. Overige kosten De overige kosten bestaan in 2012 voornamelijk uit banken incassokosten.
De
beherend
economische
vennoot
heeft
omstandigheden
in
de
voor
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Financieel verslag en resultaat van het fonds
13
14
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Kerncijfers (bedragen in euro’s)
31-12-2012
31-12-2011
Totale activa
35.227.793
35.096.139
26.900.000
27.100.000
7.662.024
7.324.250
514
514
33.880.000
34.380.000
14.907
14.250
642.500
899.500
Hypothecaire lening Eigen vermogen Aantal participaties Boekwaarde vastgoed Intrinsieke waarde per participatie Uitkering (direct rendement)
Waarde onroerend goed
Eigen vermogen
De objecten zijn per 31 december 2012 extern getaxeerd
Het fonds kent 514 participaties, die gezamenlijk 12.850.000
door Cushman & Wakefield. Op basis van deze taxatie is
euro commanditair kapitaal hebben ingebracht. De minimale
de waarde ten opzichte van 2011 met 490.000 euro naar
deelname per participant bedroeg één participatie met een
beneden bijgesteld tot 33.880.000 euro. Op basis van de
uitgifteprijs van 25.000 euro per participatie. De intrinsieke
huidige marktomstandigheden blijft neerwaartse druk op
waarde per participatie bedraagt 14.907 euro per 31
de waardeontwikkeling gedurende de komende periode
december 2012 ten opzichte van 14.250 euro per 31
zeer waarschijnlijk.
december 2011. De intrinsieke waarde wordt sterk beïnvloed door het gebruik van vreemd vermogen in het fonds. Hierdoor treedt het zogenaamde ‘hefboomeffect’ op. Dit zorgt ervoor dat bij een financieringspercentage van 75% en een waardedaling of stijging van 10% van het vastgoed het eigen vermogen met 40% afneemt dan wel toeneemt. In onderstaande grafiek wordt het verloop van de intrinsieke waarde per participatie weergegeven.
45.000.000
Boekwaarde Vastgoed
Hypothecaire lening
40.000.000 35.000.000 30.000.000 25.000.000 20.000.000 15.000.000 10.000.000 5.000.000 0 06
05
c De
20
J
un
20
07
06
c De
20
J
un
20
07
c De
20
J
un
20
08
09
08
c De
20
J
un
20
10
9
c De
0 20
J
un
20
11
10
c De
20
J
un
20
12
12
11
c De
20
J
un
20
c De
20
Grafiek: Verloop van de intrinsieke waarde per participatie
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
15
Vreemd vermogen
Herfinanciering
Ten behoeve van de aankoop van de twee winkelcentra
De financieringen van het fonds lopen tot 1 juni 2015. De
zijn bij aanvang van het fonds twee hypothecaire leningen
swapcontracten zijn per 2 mei 2012 afgelopen wat
afgesloten bij SNS Property Finance, één voor elk
betekent dat de rente momenteel variabel is. De beherend
winkelcentrum respectievelijk ter hoogte van 12.900.000
vennoot houdt de rente vooralsnog ‘floating’ en volgt de
euro (Crabbehof te Dordrecht) en 14.200.000 euro
renteontwikkeling op de voet teneinde tijdig actie te
(Angelslo te Emmen). Deze langlopende schulden hebben
kunnen ondernemen. De beherend vennoot stelt vast dat
een looptijd van 10 jaar tot en met 1 juni 2015 waarop in
de herfinancieringsmarkt sterk onder druk staat en spreekt
beginsel geen aflossing plaatsvindt. Per 31 december
de verwachting uit dat deze markt ook de komende jaren
2012 bedragen deze leningen tezamen nog 26.900.000
zeer moeilijk zal blijven.
euro. In onder staande grafiek wordt het verloop van de boekwaarde ten opzichte van het vreemd vermogen
Loan-to-value convenant
weergegeven. SNS Property Finance heeft op 19 juli 2012 de beherend vennoot schriftelijk geïnformeerd over de aanstaande
Op de hypothecaire leningen zijn financieringsconvenanten
expiratie per 1 juni 2015 en hierbij expliciet gewezen op de
van toepassing. Iedere 2 jaar zal de loan-to-value ratio
verplichting tot algehele aflossing van de leningen. Om
(lening/boekwaarde) door de financier mogelijk opnieuw
hieraan verantwoord invulling te kunnen geven is tijdens
worden vastgesteld door middel van hertaxatie. Indien
de jaarvergadering op 19 april 2012 besloten dat er in 2012
blijkt dat de loan-to-value ratio meer dan 5% is toegenomen
uit de beschikbare middelen additioneel zal worden
ten opzichte van de oorspronkelijke loan-to-value ratio
afgelost op de hypothecaire leningen. Derhalve heeft de
(lening/aankoopprijs) zal een verplichte aflossingsregeling
beherend vennoot in 2012 een additionele aflossing
van toepassing zijn van 2% van de hoofdsommen.
gedaan op de hypothecaire leningen van 200.000 euro (100.000 euro per lening).
• Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Crabbehof in Dordrecht is een convenant van toepassing met een criterium van 80,0% (12.900.000 euro / 17.195.281 euro + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 79,6% (12.800.000 euro / 16.080.000 euro), waarmee de C.V. aan het gestelde criterium voldoet.
30.000 Intrinsieke Waarde Participatie
Participatiegrootte bij aanvang
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0 06
05
c De
20
J
un
20
07
06
c De
20
J
un
20
07
c De
20
J
un
20
08
09
08
c De
20
J
un
20
10
9
c De
0 20
J
un
20
11
10
c De
20
un
J
20
12
12
11
c De
20
J
un
20
c De
20
Grafiek: Boekwaarde vs vreemd vermogen
16
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
• Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Angelslo
Rendement
in Emmen is een convenant van toepassing met een criterium van 79,9% (14.200.000 euro / 18.969.479 euro + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio
Een
belangrijk
deel
79,2% (14.100.000 euro / 17.800.000 euro), waarmee
totaalrendement op jaarbasis komt voort uit het directe
de C.V. aan het gestelde criterium voldoet.
rendement.
Het
van
indirecte
het
geprognosticeerde
rendement,
oftewel
de
waardemutatie van de participaties, wordt voornamelijk Naast de loan-to-value ratio geldt een ratio die betrekking
beïnvloed door waardestijgingen of waardedalingen van
heeft op de huuropbrengsten. Zodra de huuropbrengst
het vastgoed gedurende de looptijd van het fonds.
daalt tot het niveau waarbij 85% van de huur gelijk is aan de oorspronkelijk afgesloten interest rate swap percentage (3,49% voor Dordrecht en 3,66% voor Emmen) + 2%
Direct rendement
aflossing geldt dezelfde verplichte aflossingsregeling als bij de loan-to-value ratio. Het directe rendement over 2012 bestaat uit een uitkering Op basis van de taxatie van eind december 2012 wordt er
van in totaal 642.500 euro op fondsniveau. Per participatie
voldaan aan deze criteria. Echter, bij verdere waardedalingen
bedraagt de uitkering 1.250 euro. Deze uitkering is eind
in de toekomst kan de situatie ontstaan waarbij aflossing
juni 2012 en eind december 2012 betaalbaar gesteld. Het
op de hypothecaire leningen moet worden gedaan. De
totale directe rendement over 2012 komt hiermee uit op
beherend vennoot is voornemens om ook in 2013 uit
5,0% op basis van de initiële inleg. Ten opzichte van de
voorzorg additioneel af te lossen op de hypothecaire
huidige intrinsieke waarde bedraagt het rendement over
leningen. Deze aflossingen zullen ten koste gaan van het
2012 8,55%. Er is in de periode 2005 tot en met 2012 in
directe rendement dat aan de participanten kan worden
totaal 52,3% direct rendement uitgekeerd op basis van de
uitgekeerd, maar komen ten goede aan het indirecte
initiële inleg. Het verloop hiervan is in onderstaande
rendement.
grafiek weergegeven.
82%
Actuele LTV
Convenant LTV
120% Direct rendement t.o.v. initiele inleg
80%
Inleg
100%
78% 80%
76% 74%
60%
72% 40%
70% 68%
20%
66% 0%
64% dec-05
dec-06
dec-07
dec-08
dec-09
dec-10
dec-11
dec-12
Grafiek: Loan-to-value ratio
dec-05
dec-06
dec-07
dec-08
dec-09
dec-10
dec-11
dec-12
Grafiek: Cumulatief verloop uitgekeerde direct rendement
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
17
Indirect rendement (waardemutatie van een participatie)
Verwachtingen voor 2013
Het uitgangspunt voor het berekenen van het (indirecte)
De beherend vennoot verwacht dat de leegstand in alle
rendement op de participaties per einde verslagperiode
type winkelgebieden als gevolg van de verslechterende
wordt hoofdzakelijk gevormd door de waardemutatie van
marktomstandigheden verder zal toenemen. De finan-
het vastgoed in combinatie met de resterende uitstaande
cieringsmarkt voor vastgoed zit op slot en de beleggers-
hypothecaire leningen per einde van het boekjaar. De
dynamiek stagneert. Genoemde ontwikkelingen zullen
intrinsieke waarde per participatie per 31 december 2012
naar verwachting mogelijk een verder drukkend effect op
bedraagt 14.907 euro en blijft hiermee stabiel ten opzichte
de waardeontwikkeling van het vastgoed hebben en de
van 31 december 2011, toen de intrinsieke waarde 14.250
beherend vennoot zal zich dan ook vooral richten
euro bedroeg.
op het behoud van huurders teneinde de kasstroom in het fonds en daarmee de waarde van het vastgoed zo veel als mogelijk in stand te houden dan wel dalingen te
Verloopoverzicht
beperken. Dit zal mogelijk gepaard gaan met het geven van incentives en/of het terugbrengen van huurprijzen naar het huidige marktniveau.
Zoals verzocht in de jaarvergadering heeft de beherend vennoot hieronder een overzicht in haar verslaglegging
De verwachting voor 2013 is dat er een dividend van 5%
opgenomen waarin het verloop van de waarde van het
kan worden uitbetaald, waarbij de beherend vennoot
vastgoed ten opzichte van het eigen- en vreemd vermogen
tijdens de aanstaande jaarvergadering wil voorstellen om
wordt weergegeven vanaf de start van het fonds.
tevens additioneel af te lossen op de uitstaande lening.
Amsterdam, 29 maart 2013 ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V. T.A.M. Meulman H.A.J. Boom - Conradi
Waarde vastgoed
%
Eigen Vermogen
%
10.429.891
Vreemd Vermogen
%
27.100.000
Intrinsieke waarde
%
2005
37.250.000
20.292
2006
38.883.000
4,38%
12.087.193
15,89%
27.100.000
0,00%
23.516
15,89%
2007
38.913.000
0,08%
12.158.502
0,59%
27.100.000
0,00%
23.655
0,59%
2008
34.990.000
- 10,08%
8.171.369
- 32,79%
27.100.000
0,00%
15.898
- 32,79%
2009
34.990.000
0,00%
7.534.232
- 7,80%
27.100.000
0,00%
14.658
- 7,80%
2010
34.300.000
- 1,97%
7.400.845
- 1,77%
27.100.000
0,00%
14.399
- 1,77%
2011
34.380.000
0,23%
7.324.250
- 1,03%
27.100.000
0,00%
14.250
- 1,03%
2012
33.880.000
- 1,45%
7.662.024
4,61%
26.900.000
- 0,74%
14.907
4,61%
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Jaarrekening 2012
19
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
21
Balans per 31 december 2012 (Na winstbestemming)
Activa (bedragen in euro’s)
Toelichting
31-12-2012
31-12-2011
Onroerend goed
1
33.880.000
34.380.000
Financieringskosten
2
0
3.523
Vorderingen
3
197.217
211.684
Overlopende activa
4
58.264
29.576
Liquide middelen
5
1.092.312
471.356
1.347.793
712.616
35.227.793
35.096.139
Toelichting
31-12-2012
31-12-2011
Kapitaalrekening
6
7.662.024
7.324.250
Langlopende schulden
7
26.900.000
27.100.000
32.898
10.334
Vaste activa
Vlottende activa
Totaal Activa
Passiva (bedragen in euro’s) Eigen Vermogen
Kortlopende schulden (ten hoogste 1 jaar) Crediteuren Omzetbelasting
8
99.348
90.266
Overlopende passiva
9
533.523
571.289
665.769
671.889
35.227.793
35.096.139
Totaal Passiva
22
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Winst- en verliesrekening (Over de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012)
(Bedragen in euro’s)
Toelichting
2012
2011
Opbrengsten onroerend goed Huurinkomsten onroerend goed
10
2.858.479
2.774.047
Herwaardering onroerend goed
11
- 490.000
0
Exploitatiekosten
12
- 328.099
- 407.857
2.040.380
2.366.190
Interest baten en lasten Rentebaten
13
9.594
5.371
Rentelasten
14
843.039-
- 1.338.477
833.445-
- 1.333.106
Overige kosten Overige kosten
15
- 223.138-
- 199.611
Afschrijvingen
16
- 3.523
- 10.568
- 226.661
- 210.179
980.274
822.905
Resultaat boekjaar
23
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Kasstroomoverzicht (Over de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012)
Kasstroom uit operationele activiteiten (bedragen in euro’s)
2012
2011
980.274
822.905
Correctie rentebaten
- 9.594
- 5.371
Correctie rentelasten
843.039
1.338.477
Correctie herwaardering onroerend goed
490.000
0
10.000
10.000
3.523
10.568
2.317.242
2.176.579
14.467
- 133.425
- 29.816
- 3.304
22.564
0
9.082
49.138
84.125
- 16.733
100.422
- 104.324
2.417.664
2.072.255
2012
2011
10.722
5.088
Werkelijk betaalde interest
- 964.930
- 1.409.630
Aflossing lening
200.000-
0
Uitkering participanten
- 642.500
- 899.500
-1.796.708
- 2.304.042
2012
2011
Investeringen in materiële vaste activa
0
0
Kasstroom uit beleggingsactiviteiten
0
0
2012
2011
620.956
231.787-
471.356
703.143
1.092.312
471.356
620.956
- 231.787
Resultaat boekjaar
Correctie huurincentive Afschrijving
Veranderingen in werkkapitaal: Vorderingen Overlopende activa Crediteuren Omzetbelasting Overlopende passiva
Kasstroom uit operationele activiteiten
Kasstroom uit financieringsactiviteiten (bedragen in euro’s) Werkelijk ontvangen interest
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Kasstroom uit beleggingsactiviteiten (bedragen in euro’s)
Netto kasstroom (bedragen in euro’s)
Liquide middelen bij aanvang verslagperiode Liquide middelen bij einde verslagperiode
Mutatie geldmiddelen
24
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Toelichting
Algemeen
Grondslag van het kasstroomoverzicht
Vergunning en doorlopend toezicht van de AFM
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte
Met ingang van 1 januari 2007 is de Wet op het financieel
methode.
toezicht (Wft) van kracht, welke in de plaats is getreden van onder meer de Wet toezicht beleggingsinstellingen (Wtb).
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva De door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) aan LaSalle Beheer B.V., in haar rol als beheerder van de C.V., op 8 juni 2006, op grond van artikel 5 Wtb, verleende
Algemeen
vergunning berust vanaf het tijdstip van inwerkingtreding
De jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van
van de Wft op artikel 2:67 van de Wft.
Titel 9 Boek 2 BW. De grondslagen die worden toegepast
Met ingang van 1 juli 2008 is ABN AMRO MeesPierson
voor de waardering van activa en passiva en resultaat-
Real Estate Management B.V. beheerder van de C.V.
bepaling zijn gebaseerd op historische kosten. Voor zover
De vergunning van de AFM is op 24 april 2008 reeds aan
niet anders vermeld, worden activa en passiva opgenomen
ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V.
tegen nominale waarde.
verstrekt. Onroerend goed De C.V. is een ‘beleggingsinstelling’ in de zin van de
Beleggingen direct in onroerend goed betreffen on-
Wft. Hieruit volgt dat er informatie op de website van
roerende zaken die worden aangehouden om huurop-
ABN AMRO Meespierson beschikbaar is. De beheerder
brengsten
en bewaarder van de C.V. staan, onder het regime van de
Beleggingen
direct
Wft, onder doorlopend toezicht van de AFM, zoals ook het
gewaardeerd
op
geval was onder het regime van de Wtb. De kosten van
eventuele
doorlopend toezicht komen ten laste van de C.V.
incentives. De reële waarde is de geschatte waarde van
en/of
waardestijgingen in
reële
onroerend waarde,
balansposten
te
realiseren.
goed
worden
gecorrigeerd
samenhangend
met
voor huur-
de beleggingen direct in onroerend goed, bij verkoop aan Fiscale status
ter zake goed geïnformeerde, tot een transactie bereid
De C.V. is een besloten commanditaire vennootschap, die
zijnde partijen die onafhankelijk zijn. Bij de bepaling van de
transparant is voor de heffing van inkomsten- en vennoot-
reële waarde wordt onder andere rekening gehouden
schapsbelasting. Dit houdt in dat de C.V. zelf niet onderworpen
met verschillen tussen markthuur en contractuele huur,
is aan een belasting naar de winst, maar dat belastingheffing
resterende looptijd van de huurcontracten, leegstand en
plaatsvindt op het niveau van de participanten. Zowel de
exploitatiekosten. Ieder onroerend goed object in de
resultaten als het vermogen van de C.V. zullen rechtstreeks
beleggingsportefeuille
worden toegerekend aan de participanten naar rato van hun
periodiek getaxeerd door een interne of externe des-
kapitaaldeelname in de C.V.
kundige. De aankoopkosten worden in beginsel verwerkt
van
de
vennootschap
wordt
als onderdeel van de verkrijgingsprijs van de beleggingen De beheerder heeft namens het fonds een overeenkomst
direct in onroerend goed. De aankoopkosten vormen een
gesloten
MeesPierson
onderdeel van de waardeverandering van de beleggingen
Vastgoedfondsen, gevestigd te Amsterdam (‘de Stichting’).
direct in onroerend goed bij de eerstvolgende waardering
De Stichting treedt uitsluitend op als bewaarder van de
na aankoop.
met
Stichting
Bewaarder
bezittingen (liquide middelen en beleggingen) van het fonds. In de jaarrekening van het fonds zijn de liquide
Op beleggingen direct in onroerend goed wordt niet
middelen en beleggingen die op naam staan van de
afgeschreven. Winsten of verliezen die voortvloeien uit
Stichting verwerkt, aangezien het economische eigendom
een wijziging in de reële waarde van beleggingen direct in
hiervan bij het fonds berust en alleen het juridisch
onroerend goed worden opgenomen in de winst- en
eigendom bij de Stichting berust.
verliesrekening over de periode waarin zij ontstaan.
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Winsten en verliezen die voortvloeien uit de verkoop van
25
Grondslagen voor de bepaling van het resultaat
beleggingen direct in onroerend goed worden bepaald als het verschil tussen de netto-opbrengst bij verkoop en de laatst gepubliceerde boekwaarde van de specifieke
Huurinkomsten onroerend goed
onroerend goed objecten en worden verantwoord in de
Huurinkomsten onroerend goed zijn de in de verslagperiode
periode waarin de verkoop plaatsvindt. Uitgaven in verband
in rekening gebrachte huren gecorrigeerd voor aan-
met beleggingen direct in onroerend goed worden als
passingen inzake huurvrije perioden, huurkortingen en
onderhoudskosten, onderdeel van de exploitatiekosten,
andere huurincentives. Deze worden verdisconteerd over
direct ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht.
de gehele looptijd van het huurcontract waarop zij be-
Voor de bepaling van hetgeen als beleggingen direct in
trekking hebben. De hieruit voortkomende balansposten
onroerend goed wordt opgenomen, is de verkrijging van
worden verantwoord onder de lease incentives en zijn
het economische eigendom van belang.
onderdeel van de reële waarde van de desbetreffende beleggingen in onroerend goed.
Debiteuren en overige activa Debiteuren en overige activa worden gewaardeerd op
Overige kosten
nominale waarde onder aftrek van een eventuele voor-
De overige kosten betreffen onder andere exploitatie-
ziening voor (mogelijke) oninbaarheid.
kosten die verband houden met het beheer van het onroerend goed alsmede kosten van externe adviseurs en
Liquide middelen
accountantskosten.
Dit betreft liquide middelen, waaronder deposito’s en banktegoeden.
Afschrijving Dit betreft de afschrijving op de financieringskosten.
Gestort C.V.-kapitaal Dit betreft het door de participanten van de CV gestorte
Waardering renteswapcontracten
kapitaal.
Bij de verwerking van het renteswapcontract in de jaarrekening wordt gebruikgemaakt van kostprijshedge-
Herwaarderingsreserve
accounting. Op dit renteswapcontract is geen marginver-
Waardemutaties ten opzichte van de eerste waardering
plichting van toepassing.
worden uiteindelijk verantwoord in de herwaarderingsreserve, te weten via de winstbestemming. Hypothecaire en overige rentedragende leningen Rentedragende leningen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met de kosten die samenhangen met het aangaan van de rentedragende leningen. Na de eerste verwerking worden de rentedragende leningen verantwoord tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij een eventueel verschil tussen de kostprijs en de af te lossen schuld in de winsten verliesrekening over de looptijd van de rentedragende lening wordt verantwoord. Rentedragende schulden met een looptijd van meer dan één jaar worden verantwoord onder de langlopende schulden.
26
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Risicoparagraaf
genoodzaakt worden, teneinde een nieuwe huurder aan te trekken, huurkorting te geven of aanpassingen aan te brengen in het gebouw welke additionele kosten voor de
Algemeen
C.V. met zich meebrengen.
De navolgende factoren dienen zorgvuldig in overweging te worden genomen bij het beoordelen van een participatie
Renterisico / Financieringsrisico
in de C.V. die elk een negatief effect kunnen hebben op de
Voor zover de verplichtingen van het onroerend goed van
resultaten van de C.V. Risico’s zijn inherent aan iedere
langere aard zijn dan die van het vreemd vermogen
belegging in onroerend goed en zijn ook van toepassing
waarmee dit (gedeeltelijk) is gefinancierd, is een wijziging
op de C.V.
van de rentestand (voor zover niet afgedekt middels renteswapcontract) van invloed op het exploitatieresultaat
In het algemeen gaat het hierbij om de waardefluctuaties
van de C.V. alsmede op de marktwaarde van het onroerend
van het onroerend goed die onder andere het gevolg
goed en het eigen vermogen van de C.V. Verslechterde
kunnen zijn van een verandering in vraag en aanbod.
vermogensverhoudingen inzake o.a. solvabiliteit en loan-
Vanwege de relatief lange periode benodigd om onroerend
to-value, kunnen aanleiding zijn tot het opvragen van
goed te ontwikkelen, het kapitaalintensieve karakter en de
additionele aflossingen, waarna de C.V. verminderd liquide
lange termijn huurcontracten, is het gewoonlijk niet
zal blijken (zie Algemeen).
mogelijk om op korte termijn te reageren op schaarste of overschot. De waarde bij verkoop van het vastgoed is voor
Overige factoren
een groot deel afhankelijk van de huur.
Tenslotte spelen factoren met betrekking tot o.a. btw, onderhoud en regelgeving een rol van meer of mindere
Bij verminderde liquiditeit kan de mogelijkheid zich
betekenis. De volledige analyse van deze en de aan-
voordoen dat de C.V. niet meer aan haar verplichtingen kan
gehaalde risicofactoren is onder hoofdstuk 7 van het
voldoen en dat de objecten gedwongen moeten worden
prospectus opgenomen.
verkocht. Indien de schulden van de C.V. hoger zijn dan de verkoopopbrengst van de objecten zal het door de participanten ingelegde commanditair kapitaal worden aangesproken. Het risico bestaat dat de participanten hun volledige inleg op deze wijze kwijtraken. Reeds door de C.V. gedane uitkeringen kunnen niet worden teruggevorderd van de participanten. Economie, huurrisico, debiteurenrisico, leegstandsrisico Veranderingen in algemene economische ontwikkelingen, rentestanden en (verwachte) inflatieniveaus kunnen eveneens de waarde beïnvloeden. Dit betekent dat de waarde van het vastgoed in een neergaande conjunctuur kan dalen. Een enerzijds toegenomen risicofactor kan van invloed zijn op andere risicofactoren. De algemene economische situatie in Nederland kan bijvoorbeeld een negatieve invloed hebben op de waarde van het onroerend goed, de leegstand, huurprijzen en de mogelijkheid van de huurders om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen. In geval van toenemende leegstand, en derhalve een lagere vraag naar huurruimtes, komen de huurprijzen onder druk te staan. Lagere huurprijzen leiden tot een lager exploitatieresultaat van de C.V. en mogelijk tot een lagere verkoopopbrengst van de objecten. Het leegstandsrisico is het risico dat een object, na afloop of beëindiging van de overeenkomst met een huurder, niet opnieuw verhuurd kan worden. Tevens kan de beheerder
27
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Toelichting op de balans
1 Onroerend goed (bedragen in euro’s)
31-12-2012
31-12-2011
34.300.000
34.300.000
- 490.000
0
33.810.000
34.300.000
70.000
80.000
33.880.000
34.380.000
Het verloop van de beleggingen in onroerend goed is als volgt: Stand per 1 januari Herwaardering
Huurincentive
Totaal
Per 31 december 2012 heeft de beherend vennoot een externe taxatie laten uitvoeren door Cushman & Wakefield. Deze waardering vindt plaats tegen marktwaarde; hieronder wordt de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat verstaan. De berekening van deze taxatie is berekend tegen de marktwaarde (kosten koper) van het object en bepaald op basis van waardebepalingen volgens de kapitalisatiemethode. De gehanteerde parameters ten aanzien van deze methode zijn als volgt: - Bruto aanvangsrendement voor correcties (V.O.N.): 6,55% en 6,80% - Disconteringsvoet: 7,00% - Kosten koper: 7,00% Het bruto aanvangsrendement voor correcties (V.O.N.) is vooral afhankelijk van de marktomstandigheden ten aanzien van rentestand, inflatie en algemene economische ontwikkelingen en object specifieke factoren zoals de lokatie van het object en de technische staat van het object.
Een specificatie van de directe vastgoedbeleggingen is hieronder opgenomen: Winkelcentrum Crabbehof te Dordrecht
16.010.000
Winkelcentrum Angelslo te Emmen
17.870.000
Totaal
33.880.000
2 Financieringskosten Financieringskosten
0
3.523
Totaal
0
3.523
Dit betroffen de door SNS Property Finance in rekening gebrachte afsluitprovisies, ten behoeve van het verkrijgen van de langlopende hypothecaire leningen evenals de hiermee samenhangende notariskosten. Deze kosten zijn in een periode van 7 jaar, zijnde de rentevaste periode, ten laste van het resultaat gebracht. Per 2 mei 2012 zijn deze volledig afgeschreven.
28
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
3 Vorderingen (bedragen in euro’s)
31-12-2012
31-12-2011
Te ontvangen huur en servicekosten
242.717
269.958
Af: voorziening dubieuze debiteuren
- 45.500-
- 58.274
197.217
211.684
Totaal
In de debiteurenpositie is een bedrag van 171.309,- euro inbegrepen dat betrekking heeft op de huur van 2013. Dit bedrag is onder de overlopende passiva geboekt onder de vooruitgefactureerde huur en servicekosten voor 141.578,- euro en het resterende deel is af te dragen btw voor 29.731,- euro De vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar.
4 Overlopende activa (bedragen in euro’s)
31-12-2012
31-12-2011
Te ontvangen rente beleggersrekening
3.095
1.967
Te claimen schades
4.699
0
Te verrekenen servicekosten 2011/2012
33.559
0
Vooruitgefactureerde verzekeringspremies
16.911
27.609
Totaal
58.264
29.576
31-12-2012
31-12-2011
Beleggersrekening
797.254
219.894
Rekening-courant
295.058
251.462
1.092.312
471.356
Toelichting
31-12-2012
31-12-2011
Gestort C.V.- kapitaal
6a
12.850.000
12.850.000
Oprichtingskosten
6b
- 787.829
- 787.829
Algemene reserve
6c
- 4.737.921
- 4.661.326
Onverdeeld resultaat
6d
337.774
- 76.595
7.662.024
7.324.250
De vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar.
5 Liquide middelen (bedragen in euro’s)
Totaal
6 Kapitaal rekening (bedragen in euro’s)
Totaal
6a Gestort CV kapitaal Bij het aangaan van de C.V. heeft iedere participant, voor elke participatie die hij neemt, een bedrag van 25.000,- euro in contanten in de C.V. gestort. De participant kan niet worden verplicht tot verdere inbreng. Het gestort C.V. vermogen bedraagt 12.850.000,- euro, bestaande uit 514 participaties.
29
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
6b Oprichtingskosten (bedragen in euro’s)
31-12-2012
31-12-2011
- 95.329
- 95.329
- 642.500
- 642.500
- 50.000
- 50.000
- 787.829
- 787.829
- 787.829
- 787.829
31-12-2012
31-12-2011
- 4.661.326
- 4.661.326
- 76.595
0
Stand per 31 december
- 4.737.921
- 4.661.326
6d Onverdeeld resultaat
31-12-2012
31-12-2011
980.274
822.905
- 642.500
- 899.500
337.774
- 76.595
De oprichtingskosten zijn als volgt opgebouwd: Initiële kosten Structureringskosten Marketing
6c Algemene reserve (bedragen in euro’s) Het verloop van de algemene reserve is als volgt: Stand per 1 januari Mutatie boekjaar
Het onverdeeld resultaat is als volgt opgebouwd: Resultaat Directe uitkering Onverdeeld resultaat
30
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
7 Langlopende schulden (bedragen in euro’s)
31-12-2012
31-12-2011
SNS Property Finance
26.900.000
27.100.000
Totaal
26.900.000
27.100.000
De langlopende schulden bestaan uit een tweetal hypothecaire geldleningen, één voor elk winkelcentrum, elk met een looptijd van 10 jaar (tot en met 1 juni 2015) waarbij in beginsel geen aflossing plaatsvindt. De rente die betaald moet worden op de leningen wordt per kwartaal vastgesteld op het 3-maands Euribor-rentepercentage, verhoogd met een opslag van 1,05% en een liquiditeitsopslag van 0,5%. De swapcontracten zijn per 1 mei 2012 afgelopen. Op de hypothecaire leningen zijn financieringconvenanten van toepassing. Iedere 2 jaar zal de loan-to-value ratio (lening / boekwaarde) door de financier mogelijk opnieuw worden vastgesteld door middel van hertaxatie. Indien blijkt dat de loan-to-value ratio meer dan 5% is toegenomen ten opzichte van de oorspronkelijke loan-to-value ratio (lening / aankoopprijs) zal een verplichte aflossingsregeling van toepassing zijn van 2% van de hoofdsommen. -O p de hypothecaire lening van winkelcentrum Crabbehof in Dordrecht is een convenant van toepassing met een criterium van 80,0% (12.900.000,- euro / 17.195.281,- euro + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 79,6% (12.800.000,- euro / 16.080.000,euro) en wordt er voldaan aan dit criterium. -O p de hypothecaire lening van winkelcentrum Angelslo in Emmen is een convenant van toepassing met een criterium van 79,9% (14.200.000,- euro / 18.969.479,- euro + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 79,2% (14.100.000,- euro / 17.800.000,euro) en wordt er voldaan aan dit criterium. Deze verplichte aflossingsregeling geldt ook zodra de huuropbrengst daalt tot het niveau waarbij 85% van de huur gelijk is aan het afgesloten interestrateswappercentage (3,49% respectievelijk 3,66%) + 2% aflossing. Openingsbalans
27.100.000
Verhoging/verlaging
- 200.000
Eindbalans
8 Omzetbelasting (bedragen in euro’s)
26.900.000
31-12-2012
31-12-2011
Aangifte nog te verrekenen
99.348
90.266
Totaal
99.348
90.266
31-12-2012
31-12-2011
344.036
323.168
Te betalen interest lening
40.305
162.196
Te betalen vastgoedbeheerfee
37.881
20.278
0
34.301
Te betalen fondskosten
15.000
18.287
Te verrekenen servicekosten 2012/2013
81.207
- 8.541
Ontvangen waarborgsommen
15.094
15.094
Te betalen exploitatiekosten
0
3.663
Overige te betalen kosten
0
2.843
533.523
571.289
9 Overlopende passiva (bedragen in euro’s) Vooruitgefactureerde huur en servicekosten
Te betalen fondsbeheerfee
Totaal
31
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Toelichting op de winst- en verliesrekening
10 Bruto huuropbrengsten (bedragen in euro’s)
2012
2011
Dordrecht
1.375.201
1.341.091
Emmen
1.514.701
1.477.790
2.889.902
2.818.881
- 5.150
- 14.067
- 21.250
- 14.019
- 26.400
- 28.086
Dordrecht
- 2.018
- 2.282
Emmen
- 3.005
- 14.466
- 5.023
- 16.748
Dordrecht
1.368.033
1.324.742
Emmen
1.490.446
1.449.305
Totaal
2.858.479
2.774.047
Theoretische huuropbrengsten
Huurkortingen / Incentives Dordrecht Emmen
Leegstand
Bruto huuropbrengsten
Huurkortingen / Incentives De huurkorting in Dordrecht heeft betrekking op 1 maand van huurder GSM Shop. Daarnaast heeft huurder Kilinclar de maand januari 2012 huurvrij gekregen en vanaf deze datum een huurkorting per maand. De huurkorting in Emmen heeft betrekking op huurders Eazy Hair Holland, Maudd en Op=Op Winkels. Daarnaast is er een huurincentive in Emmen welke betrekking heeft op de huurovereenkomst van C1000 met een looptijd tot 31 maart 2020 en deze wordt pro-rata afgeschreven.
Leegstand De leegstand in Dordrecht betreft een maand in Van Oldenbarneveltplein 29. De leegstand in Emmen betreft de winkelunit aan de Peyserhof 14. Deze unit heeft de maanden januari en februari leeggestaan (frictieleegstand). Per 1 maart 2012 is deze unit wederverhuurd aan Camping Emmen V.O.F., waarmee er geen leegstand meer is winkelcentrum Angelslo. Het merendeel van de huurcontracten wordt voor een periode van vijf jaar afgesloten, waarbij de huurder een optie heeft om de huur met vijf jaar te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten van levensonderhoud. Het fonds verhuurt haar onroerend goed beleggingen in de vorm van niet-opzegbare huurcontracten. Het toekomstige minimumbedrag aan inkomsten uit niet-opzegbare huurcontracten is als volgt:
Minder dan een jaar
2.778.272
2.665.778
Tussen een en vijf jaar
7.325.226
8.221.193
Meer dan vijf jaar
2.082.568
3.194.536
12.186.066
14.081.507
Totaal
32
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
11 Herwaardering onroerend goed (bedragen in euro’s)
2012
2011
Herwaardering
- 490.000
0
Totaal
- 490.000
0
2012
2011
Vastgoedbeheer
- 84.255
- 81.111
Zakelijke lasten
- 70.064
- 69.536
- 126.805
- 119.808
- 1.693
- 43.537
1.568
1.438
Verhuurkosten
- 16.358
- 37.029
Dubieuze debiteuren
- 30.492
- 58.274
- 328.099
- 407.857
13 Rentebaten
2012
2011
Bankinterest
9.594
5.371
9.594
5.371
2012
2011
843.039-
- 1.338.477
843.039-
- 1.338.477
2012
2011
- 1.612
- 6.629
Fondsbeheer
- 142.924
- 138.702
Fondskosten
- 78.602
- 54.280
- 223.138
- 199.611
12 Exploitatiekosten (bedragen in euro’s)
Onderhoudskosten Verzekeringen Niet-verrekenbare btw
Totaal Onderhoudskosten In 2012 heeft 3% van de onderhoudskosten betrekking op leegstand, te weten 2.179,- euro.
Totaal
14 Rentebaten Interest leningen
Totaal
15 Overige kosten Overige kosten
Totaal Accountantskosten
In de fondskosten is een bedrag van 7.500,- euro opgenomen ten behoeve van de wettelijke controle 2012 door Deloitte Accountants N.V. (2011: EUR 8.200,- door KPMG Accountants N.V.)
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
33
Personeel Het fonds had gedurende de verslagperiode en in 2011 geen personeel in dienst.
16 Afschrijving Dit betreft de afschrijving in 7 jaar, zijnde de rentevaste periode van de hypothecaire lening van de financieringskosten.
Kengetallen
2012
2011
Expense ratio
7,40%
8,39%
De Total Expense Ratio heeft tot doel het kostenniveau op eenvoudige en vergelijkbare wijze inzichtelijk te maken. Hierbij worden de totale kosten die in de verslagperiode ten laste van het resultaat alsmede ten laste van het eigen vermogen zijn gebracht opgesteld en afgezet tegen de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds. De kosten van transacties in financiele instrumenten en de interestkosten worden buiten beschouwing gelaten. Het gemiddelde eigen vermogen is berekend door het gemiddelde te nemen per 31 december 2011 en 31 december 2012, waarbij de bedoelde tijdstippem worden gewogen in de verhouding (1:1). Dit wijkt af van de methodiek zoals de Wet op het Financieel Toezicht (“Wft”). Deze schrijft 5 meetmomenten voor het bepalen van de gemiddelde intrinsieke waarde. Daar het fonds geen kwartaalcijfers opstelt wordt hiervan afgeweken.
Verbonden partijen Beherend vennoot De beherend vennoot brengt, conform prospectus, een beheervergoeding in rekening bij het fonds. De beheervergoeding bedraagt 5% per jaar en wordt per kwartaal berekend op basis van de huuropbrengsten en wordt na afloop van het kwartaal in rekening gebracht. De totale kosten voor fondsbeheer bedroegen in 2012 142.924,- euro (2011: 138.702,- euro). Bewaarder De bewaarder brengt administratiekosten in rekening bij het fonds. De administratiekosten bedragen 15.000,- euro per jaar.
Amsterdam, 29 maart 2013 ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V. T.A.M. Meulman H.A.J. Boom - Conradi
34
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Overige gegevens
Verwerking van het resultaat
De beherend vennoot stelt voor het onverdeeld resultaat over het boekjaar te verrekenen met de kapitaalrekening conform artikel 15 van de overeenkomst.
Gebeurtenissen na balansdatum
Er hebben zich na balansdatum geen gebeurtenissen voorgedaan die de financiële positie van de vennootschap beïnvloeden en welke een aanpassing of wijziging van de jaarrekening zouden vragen.
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
De controleverklaring van de onafhankelijke accountant is toegevoegd op de volgende pagina.
Deloitte Accountants B.V. Orlyplein 10 1043 DP Amsterdam Postbus 58110 1040 HC Amsterdam Nederland Tel: 088 288 2888 Fax: 088 288 9739 www.deloitte.nl
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: Aan de Beheerder, Beherend Vennoot en commanditaire vennoten van MeesPierson Vastgoedfonds II C.V.
Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2012 van MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. te Amsterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2012 en de winst-en-verliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van de Beherend Vennoot De Beherend Vennoot van de commanditaire vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het Verslag van de Beherend Vennoot, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). De Beherend Vennoot is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijking van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico's dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.
Deloitte Accountants B.V. is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Rotterdam onder nummer 24362853.
Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited
3100360590/OP1301/pd
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de commanditaire vennootschap. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de Beherend Vennoot van de commanditaire vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW.
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het Verslag van de Beherend Vennoot, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat Verslag van de Beherend Vennoot, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Amsterdam, 29 maart 2013 Deloitte Accountants B.V.
Was getekend: drs. J. Holland RA
3100360590/OP1301/pd
Algemene Disclaimer De in dit document aangeboden informatie is opgesteld door ABN AMRO Bank N.V. en is bedoeld als informatie in algemene zin en is niet toegespitst op uw persoonlijke situatie. De informatie mag daarom nadrukkelijk niet beschouwd worden als een advies of als een voorstel of aanbod tot 1) het aankopen of verhandelen van financiële instrumenten en/of 2) het afnemen van beleggingsdiensten noch als een beleggingsadvies. Beslissingen op basis van de informatie uit dit document zijn voor uw eigen rekening en risico. De informatie en de voorwaarden die van toepassing zijn op door ABN AMRO aangeboden financiële instrumenten en beleggingsdiensten verleend door ABN AMRO kunt u vinden in de Voorwaarden Effectendienstverlening ABN AMRO en het Informatieblad Effectendienstverlening ABN AMRO die verkrijgbaar zijn via www.abnamro.nl/beleggen. Hoewel ABN AMRO tracht juiste, volledige en actuele informatie uit betrouwbaar geachte bronnen aan te bieden, verstrekt ABN AMRO expliciet noch impliciet enige garantie dat de aangeboden informatie in dit document juist, volledig of actueel is. ABN AMRO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor druk- en zetfouten. De in dit document opgenomen informatie kan worden gewijzigd zonder voorafgaand bericht. ABN AMRO is niet verplicht de hierin opgenomen informatie te actualiseren of te wijzigen. ABN AMRO en/of haar agenten of onderaannemers aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid ten aanzien van enige schade (met inbegrip van gederfde winst), die op enigerlei wijze voortvloeit uit de informatie die u in dit document wordt aangeboden of het gebruik daarvan. ABN AMRO, of de rechthebbende, behoudt alle rechten (waaronder auteursrechten, merkrechten, octrooien en andere intellectuele eigendomsrechten) met betrekking tot alle in dit document aangeboden informatie (waaronder alle teksten, grafisch materiaal en logo’s). Het is niet toegestaan de informatie uit dit document te kopiëren of op enigerlei wijze openbaar te maken, te verspreiden of te vermenigvuldigen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ABN AMRO of rechtmatige toestemming van de rechthebbende. U mag de informatie in dit document wel afdrukken voor uw eigen persoonlijk gebruik. US Person Disclaimer Beleggen ABN AMRO Bank N.V. (“ABN AMRO”) is niet geregistreerd als broker-dealer en investment adviser zoals bedoeld in respectievelijk de Amerikaanse Securities Exchange Act van 1934 en de Amerikaanse Investment Advisers Act van 1940, zoals van tijd tot tijd gewijzigd, noch in de zin van andere toepasselijke wet- en regelgeving van de afzonderlijke staten van de Verenigde Staten van Amerika. Tenzij zich op grond van de hiervoor genoemde wetten een uitzondering voordoet, is de effectendienstverlening van ABN AMRO inclusief (maar niet beperkt tot) de hierin omschreven producten en diensten, alsmede de advisering daaromtrent niet bestemd voor Amerikaanse ingezetenen [“US Persons” in de zin van vorenbedoelde wet- en regelgeving]. Dit document of kopieën daarvan mogen niet worden verzonden of meegebracht naar de Verenigde Staten van Amerika of worden verstrekt aan Amerikaanse ingezetenen. Onverminderd het voorgaande is het niet de intentie de in dit document beschreven diensten en/of producten te verkopen of te distribueren of aan te bieden aan personen in landen waar dat ABN AMRO op grond van enig wettelijk voorschrift niet is toegestaan. Een ieder die beschikt over dit document of kopieën daarvan dient zelf na te gaan of er wettelijke beperkingen bestaan tegen de openbaarmaking en verspreiding van dit document en/of het afnemen van de in dit document beschreven diensten en/of producten en zodanige beperkingen in acht te nemen. ABN AMRO is niet aansprakelijk voor schade als gevolg van diensten en/of producten die in strijd met de hiervoor bedoelde beperkingen zijn afgenomen.
