Financiële bijsluiter MeesPierson Vastgoedfonds II CV Krachtens de Wet op het Financieel Toezicht (“Wft”) voorgeschreven productinformatie over het MeesPierson Vastgoedfonds II CV („het Fonds‟). Over de financiële bijsluiter Voor producten als het MeesPierson Vastgoedfonds II CV is het opstellen van een financiële bijsluiter verplicht. Deze financiële bijsluiter is een document van ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V. Hij is opgesteld volgens een vaste, wettelijk voorgeschreven opzet. Het doel is u op hoofdlijnen een beeld te geven van MeesPierson Vastgoedfonds II CV en u in staat te stellen dit product beter te vergelijken met andere financiële producten. Deze financiële bijsluiter geeft geen informatie die op uw persoonlijke situatie is toegesneden en geeft geen uitputtende beschrijving van de voor u geldende rechten en plichten. Verdere details over MeesPierson Vastgoedfonds II CV vindt u in het prospectus. ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V. raadt u aan ook hiervan kennis te nemen. De financiële bijsluiter wordt actueel gehouden. 1. Korte weergave van de beleggingsinstelling - Wat houdt het MeesPierson Vastgoedfonds II CV in? MeesPierson Vastgoedfonds II CV is een commanditaire vennootschap naar Nederlands recht en is een besloten onroerendgoedfonds, dat belegt in winkelvastgoed. Het juridisch eigendom van de objecten is ondergebracht bij de Bewaarder. Het Fonds staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). De AFM heeft op 6 mei 2004 een vergunning verstrekt als bedoeld in artikel 5 lid 1 van de Wtb. De Bewaarder is de Stichting Bewaarder MeesPierson Vastgoedfondsen, gevestigd en kantoorhoudende Prins Bernhardplein 200 te Amsterdam. De Bewaarder is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam onder nummer 34196256, opgericht op 25 september 2003. De Beherend Vennoot van MeesPierson Vastgoedfonds II CV is ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V., voorheen MeesPierson Real Estate Management B.V., kantoorhoudende Gustav Mahlerlaan 10 te Amsterdam. De Beheerder is als een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid naar Nederlands recht op 10 oktober 2000, ingeschreven bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam onder nummer 24314162. De CV overeenkomst van het fonds is het laatst gewijzigd op 24 april 2008. Het fonds is gestructureerd in de vorm van een CV. De externe accountant van MeesPierson Vastgoedfonds II CV is KPMG N.V., kantoorhoudende aan de Laan der Langerhuize 1 te Amstelveen. MeesPierson Vastgoedfonds II CV is opgericht voor onbepaalde tijd, maar streeft ernaar de CV niet langer dan tien (10) jaar vanaf aanvangsdatum (mei 2005) in stand te houden. Het is de intentie vanaf zeven (7) jaar na de aanvangsdatum te starten met de verkoop van objecten teneinde te bewerkstelligen dat na tien (10) jaar alle objecten zijn verkocht. Er zijn vijfhonderd en veertien (514) participaties van vijf en twintigduizend euro (25.000) elk uitgegeven. Wet op het financieel
2. Beleggingsgegevens - Doelstelling van het Fonds Doelstelling van het MeesPierson Vastgoedfonds II CV is door de aankoop, de exploitatie en de verkoop van een gespreide portefeuille van kwaliteits winkelvastgoed in Nederland een aantrekkelijk rendement te realiseren met een aanvaardbaar risico. Het Fonds streeft naar een gemiddeld enkelvoudig rendement van tenminste tien procent (10%) op jaarbasis over de looptijd van de CV. De directe kasstroomuitkering bedraagt naar verwachting minimaal zeven procent (7%) op jaarbasis en zal per halfjaar geschieden. 3. Beleggingsbeleid van het Fonds - Beleggingsbeleid Het Fonds zal het door de Participanten ingelegde kapitaal, samen met de aangetrokken hypothecaire lening aanwenden voor de investering in twee wijkwinkelcentra in Dordrecht en Emmen. De door het Fonds aan te kopen objecten dienen in beginsel geheel verhuurd te zijn op het moment van aankoop, bij voorkeur met langlopende huurcontracten en/of gespreide huurverlengings- en beëindigingsdata. Het Fonds zal het beleggingsrisico verder beperken door slechts winkelvastgoed te acquireren dat volgens marktnormen als schaars te betitelen valt. - Financiële risico’s van het Fonds De waardeontwikkeling van de rechten van deelneming in de beleggingsinstelling is afhankelijk van ontwikkeling op de kapitaal- effecten-, valuta- en goederenmarkten. De mogelijkheid bestaat dat uw belegging in waarde stijgt; het is echter ook mogelijk dat uw belegging weinig tot geen inkomsten zal genereren en dat uw inleg bij een ongunstig koersverloop geheel of den dele verloren gaat. Potentiële beleggers zullen zelf dienen te bepalen of een belegging in het Fonds voor hun passend is gelet op hun beleggingsdoelstelling, risicoperceptie, kennis en ervaring, financiële draagkracht en beleggingshorizon. Behalve de risico‟s die inherent zijn aan het beleggen in direct en indirect vastgoed, loopt een belegger in het Fonds de volgende risico‟s: Algemene risico’s Algemene, financiële en fiscale wet- en regelgeving zijn aan verandering onderhevig. De omstandigheden kunnen zich ten tijde van de looptijd van het Fonds in negatieve of positieve zin wijzigen. Veranderingen in vraag en aanbod spelen een grote rol in de waardeschommelingen van vastgoed. Er kunnen zich omstandigheden voordoen die ertoe leiden dat het Fonds failliet kan gaan. In dat geval zullen de Participanten mogelijkerwijs (een deel van) hun inleg verliezen. Indien faillissement optreedt tussen het moment van de aankondiging van de dividenduitkering en betaling van het dividend zal de uitkering geen doorgang vinden. Rendementen op beleggingen fluctueren. Zij kunnen hoger zijn dan in het verleden, maar ook lager. Zij kunnen ook negatief zijn. U kunt echter nooit meer verliezen dan uw inleg. Inflatierisico brengt met zich mee dat het rendement van het Fonds kan worden aangetast door waardevermindering van de euro. Verder is de ontwikkeling van de
huurinkomsten afhankelijk van de inflatie. Stijging van geldontwaarding zal veelal door middel van indexatie van de huren worden ondervangen. .
Productspecifieke risico’s Leegstandsrisico. De bezettingsgraad van het vastgoed kan afnemen door bijvoorbeeld beëindiging van huurovereenkomsten of faillissementen van huurders. Tijdelijke leegstand kan hiervan het gevolg zijn. Huurinkomstenrisico‟s. De algemene economische situatie is van invloed op de huurprijzen. Door toenemende leegstand en lagere vraag naar huurruimtes kunnen de huurprijzen onder druk komen te staan. Debiteurenrisico. De belangrijkste inkomsten van het beleggen in vastgoed zijn de huurinkomsten. Er kunnen zich omstandigheden voordoen waardoor een huurder niet aan zijn huurverplichtingen jegens het Fonds kan voldoen. Als gevolg hiervan kunnen de Participaties in waarde dalen en/of kunnen periodieke uitkeringen aan de Participanten niet of slechts gedeeltelijk plaatsvinden. Financieringsrisico. De kosten voor de hypothecaire financiering zijn in de rendementsprognoses een belangrijke factor. Een verlaging of verhoging van de rentetarieven kan een belangrijke invloed hebben op het voor de Participanten te behalen rendement. Voor de verplichtingen die voortvloeien uit deze hypothecaire lening kunt u niet worden aangesproken. Beperkte verhandelbaarheid. Een Participatie kan enkel na de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van alle Vennoten worden overgedragen. Gevolg is dat een Participatie in het MeesPierson Vastgoedfonds II CV een illiquide belegging is. Een uitgebreide beschrijving van de risico‟s kunt u nalezen in het prospectus van het Fonds. Wat kan er in het ergste geval gebeuren? Er kunnen zich omstandigheden voordoen dat beleggers een deel van of hun gehele inleg kunnen verliezen. Risicometer De risicometer geeft aan wat het belangrijkste risico is van dit product en hoe groot dit risico is. De risicometer bestaat uit vijf risicocategorieën: 1. Zeer klein risico 2. Klein risico 3. Vrij groot risico 4. Groot risico 5. Zeer groot risico Het risico van dit product is zeer groot. - Beleggingsresultaten Het Fonds streeft naar een gemiddeld enkelvoudig rendement van tenminste tien procent (10%) op jaarbasis over de gehele looptijd van de CV. De directe kasstroomuitkering bedraagt naar verwachting minimaal zeven procent (7%) op jaarbasis en zal per halfjaar geschieden. Het hieronder gegeven cijfervoorbeeld is alleen als voorbeeld bedoeld en geeft een weerspiegeling van in het verleden behaalde resultaten van het Fonds. Op de jaarlijkse rendementen zijn belastingkosten en andere lasten reeds in mindering gebracht. De uiteindelijke, toekomstige beleggingsresultaten zijn niet te voorspellen.
De waarde van uw beleggingen kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Kijk in de risicoparagraaf van deze bijsluiter voor uw financiële risico‟s. Intrinsieke waarde per participatie boekjaar. Ultimo 2005: EUR 20.292 (- 18,8%) Ultimo 2006: EUR 23.516 (+ 15,9%) Ultimo 2007: EUR 23.655 (+ 0,6%) Ultimo 2008: EUR 15.898 ( - 32,8%) Ultimo 2009: EUR 14.658 (- 7,8%) Ultimo 2010: EUR 14.399 (- 1,8%) 23516
25000
23655
20292 20000 15898
14658
14399
2009
2010
15000
10000
5000
0 2005
2006
2007
2008
3. Bedrijfsinformatie - Belastingregime De CV wordt als fiscaal transparant beschouwd. Dit houdt in dat niet de CV, maar de Participanten belastingplichtig zijn. Aan de inkomstenbelasting onderworpen Participanten worden terzake van hun deelname, voor zover deze niet wordt gerekend tot hun ondernemingsvermogen, belast in box 3 op basis van de forfaitaire-rendementsheffing. Bij aan de inkomstenbelasting onderworpen Participanten bij wie de Participatie tot het ondernemingsvermogen behoort, worden alle resultaten voortvloeiend uit de deelname aan de CV in beginsel belast tegen het progressieve tarief van box 1. Bij aan de vennootschapsbelasting onderworpen Participanten worden alle resultaten voortvloeiend uit de deelname aan de CV in beginsel in de vennootschapsbelasting betrokken. Zowel uw persoonlijke situatie als wijzigingen in de belastingregels en de uitleg van deze regels kunnen een positieve of negatieve invloed hebben op de fiscale behandeling van MeesPierson Vastgoedfonds II CV. Daardoor kan het nettorendement van dit product worden beïnvloed. Wij adviseren u voor overleg over uw specifieke fiscale situatie contact op te nemen met uw eigen belastingadviseur. Jaarlijks ontvangt u een invulinstructie voor uw belastingaangifte.
Kosten - Wat zijn de kosten van dit product? U dient rekening te houden met de kosten die door de beleggers worden gedragen met betrekking tot hun belegging. De kostenratio (Total Expense Ratio) van MeesPierson Vastgoedfonds II CV zal naar verwachting in 2011 op 3,5% uitkomen. Deze kostenratio omvat alle kosten die in een jaar ten laste van de beleggingsinstelling zijn gebracht. Dit getal is slechts een schatting, gebaseerd op historische gegevens. Toekomstige marktomstandigheden zullen op de uiteindelijke uitkomsten over 2011 van invloed zijn. De kostenratio bedroeg over de boekjaren 2005, 2006, 2007, 2008, 2009 en 2010 gemiddeld 3,35%. Daarnaast moet u rekening houden met aan- en verkoopkosten. De emissiekosten bij aankoop bedroegen 3%. Omloopfactor Door de aard van het product is een omloopfactor niet van toepassing. 4. Commerciële informatie - Hoe is de verhandelbaarheid van het MeesPierson Vastgoedfonds II CV? Een Participatie kan enkel na de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van alle Vennoten worden overgedragen. Gevolg is dat een Participatie in het MeesPierson Vastgoedfonds II CV een illiquide belegging is. - Wat gebeurt er bij overlijden? Bij tussentijds overlijden van een Participant gaan de Participaties over op de erfgenamen en zetten zij de belegging in de CV zonder onderbreking voort. - Prijsstelling van de Participaties De Beheerder stelt de intrinsieke waarde van de Participaties halfjaarlijks vast bij het opmaken van de half- en jaarrekening. Een onafhankelijke deskundige waardeert de activa van het Fonds en deze waardering zal mede gebruikt worden om de intrinsieke waarde van de Participaties te bepalen. Controle op de berekening van de intrinsieke waarde van een Participatie vindt elk jaar plaats. - Dividendbeleid Het fonds streeft ernaar een direct rendement van circa zeven procent (7%) per jaar over de gehele looptijd van het fonds te realiseren. De beschikbare kasstroom zal twee maal per jaar, worden uitgekeerd aan de Participanten. 5. Aanvullende informatie - Hoe kunt u verdere informatie verkrijgen? Verdere informatie over het MeesPierson Vastgoedfonds II CV, waaronder het volledige prospectus en de jaarrekening kunt u kosteloos verkrijgen bij ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V., Postbus 283 (HQ5040), 1000 EA Amsterdam. De AFM is de toezichthouder op de financiële bijsluiter. Voor vragen kunt u de Toezichtslijn van de Autoriteit Financiële Markten bellen: 0900-5400 540 of kijken op de website www.afm.nl
Bij de opzet van deze financiële bijsluiter is de grootst mogelijke zorgvuldigheid betracht. Voor zover het ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management. B.V. bekend is of had kunnen zijn op 3 maart 2005 is de verstrekte informatie in deze bijsluiter volledig en is geen informatie weggelaten waarvan vermelding de strekking van deze bijsluiter zou wijzigen. Op 8 december 2011 is de bijsluiter geactualiseerd.
