Vastgoedfonds II. Jaarverslag 2011

Vastgoedfonds II

Jaarverslag 2011

MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam

Inhoudsopgave Algemene informatie

2

Verslag van de beherend vennoot

3

Financieel verslag en resultaat van het fonds

13

Jaarrekening 19 Balans per 31 december 2011

21

Winst- en verliesrekening over 2011

22

Kasstroomoverzicht over 2011

23

Toelichting 24 Toelichting op de balans

27

Toelichting op de winst- en verliesrekening

32

Overige gegevens

34

Controleverklaring 34

1

2


Algemene informatie

Fonds MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. Gustav Mahlerlaan 10 (HQ 5040) Postbus 283 1000 AE Amsterdam Beherend vennoot (en Beheerder) ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V. Gustav Mahlerlaan 10 (HQ 5040) Postbus 283 1000 AE Amsterdam Bewaarder Stichting Bewaarder MeesPierson Vastgoedfondsen Prins Bernhardplein 200 Postbus 293 1000 AG Amsterdam Fondsmanager MPC Capital Strawinskylaan 835 B Toren 8e Etage 1077 XX Amsterdam Fiscaal adviseur PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. Fascinatio Boulevard 350 Postbus 8800 3009 AV Rotterdam Accountant KPMG Accountants N.V. Laan van Langerhuize 9 Postbus 74600 1070 DE Amsterdam Juridisch adviseur Loyens & Loeff Fred. Roeskestraat 100 Postbus 71170 1008 BD Amsterdam


3

Verslag van de beherend vennoot

Hierbij presenteert de beherend vennoot aan de commanditaire vennoten de financiële rapportage per 31 december 2011 van MeesPierson Vastgoedfonds II C.V.

Algemeen

MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. is een commanditaire

beslag gekregen. MPC is het grootste beursgenoteerde

vennootschap naar Nederlands recht en is op 3 mei 2005

emissiehuis in Duitsland en actief in het ontwikkelen,

opgericht. Per einde verslagperiode heeft de C.V. één

initiëren en beheren van alternatieve beleggingsproducten

beherend vennoot, ABN AMRO MeesPierson Real Estate

voor private en institutionele investeerders, onder meer in

Management B.V. De commanditaire vennoten (hierna

de vastgoedsector. MPC heeft op het gebied van direct

ook “participanten”) zijn niet aansprakelijk voor eventuele

vastgoed een beheerd vermogen van ruim EUR 5,5 miljard

(exploitatie) verliezen die hun inleg te bovengaan mits zij

in verschillende landen waaronder Duitsland, Japan,

geen daden van beheer verrichten.

Canada, India en ook in Nederland waar een portefeuille van EUR 1,5 miljard aan direct vastgoed wordt beheerd.

Doelstelling

Als onderdeel van de samenwerking is een groot deel van de medewerkers van ABN AMRO MeesPierson Real Estate overgegaan naar MPC. Hiermee is, naast het waar

Het fonds heeft als doel: het exploiteren van haar ver

borgen van de continuïteit, een team ontstaan van veertien

mogen, waaronder mede wordt verstaan de rechten op de

vastgoedprofessionals met zeer ruime ervaring in en

objecten, alsmede het doen verrichten van al hetgeen

brede kennis van de (inter)nationale vastgoedsector.

daarmee, in de ruimste zin, verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn.

Door de samenwerking is MPC één van de grootste beheerders van vastgoedfondsen geworden op de Nederlandse markt. De betrokkenheid van MPC bij het

Beleggingsdoelstelling

beheer van het fonds brengt geen verandering met zich mee voor de participanten en ook geen additionele kosten. ABN AMRO MeesPierson zal bovendien ook in de nieuwe

Het fonds beoogt een jaarlijks terugkerend direct rende

structuur het aanspreekpunt voor de participanten blijven.

ment te genereren voor de participanten. Dit direct ren dement wordt behaald uit de exploitatie van een winkel centrum in Emmen en een winkelcentrum in Dordrecht.

Interne beheersing en vergunning

Afhankelijk van het uiteindelijke verkoopresultaat van de winkelcentra, kan het (indirect) rendement worden beïnvloed.

De beherend vennoot (en beheerder) heeft tot taak haar activiteiten op betrouwbare wijze uit te voeren en de belangen van de commanditaire vennoten in MeesPierson

Management

Vastgoedfonds II C.V. optimaal te behartigen. Interne beheersing, risicomanagement en compliance zijn belang rijk voor de beherend vennoot (en beheerder) en hebben

ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V.

onze voortdurende aandacht. De richtlijnen en procedures

treedt op als beherend vennoot en beheerder van het

worden zorgvuldig uitgevoerd en gecontroleerd. In de

fonds. In september 2011 is melding gemaakt van de

verslagperiode is speciale aandacht uitgegaan naar de

beoogde samenwerking met MPC Capital (‘MPC’). Deze

interne organisatie, de operationele bedrijfsprocessen en

samenwerking heeft per 1 november 2011 definitief zijn

het risico management beleid.

4


Verklaring

De beherend vennoot (en beheerder) beschikt over een

mentenvertrouwen nam in die periode zelfs enigszins toe.

beschrijving van de bedrijfsvoering die voldoet aan de

Met de stijging is een einde aan de dalende trend gekomen

eisen van de Wft en het Besluit gedragstoezicht financiële

die begin van dit jaar ingezet was. Ook de auto- en de

ondernemingen (‘Bgfo’). De beherend vennoot (en be

verwerkende industrie trokken beide weer aan in het

heerder) heeft gedurende de verslagperiode verschillende

vierde kwartaal van 2011. Omdat ook de arbeidsmarkt

aspecten van de bedrijfsvoering beoordeeld. Bij onze

enige verbetering vertoont, gaat ABN AMRO voor 2012 uit

werkzaamheden hebben wij geen constateringen gedaan

van een bescheiden verdere groei.

op grond waarvan wij zouden moeten concluderen dat de beschrijving van de opzet van de bedrijfsvoering als

ABN AMRO verwacht dat de recessie in de eurozone, die

bedoeld in artikel 121 Bgfo niet voldoet aan de vereisten

door diverse toonaangevende instanties voor de eerste

zoals opgenomen in de Wft en daaraan gerelateerde

helft van 2012 is voorzien, een gering effect zal hebben op

regelgeving. Op grond hiervan verklaren wij als beherend

de economie in de VS. In de eurozone voorziet ABN AMRO

vennoot (en beheerder) voor MeesPierson Vastgoedfonds

voor de eerste helft van 2012 krimp. De aanhoudende

II C.V. te beschikken over een beschrijving van de

crisis is schadelijk voor het vertrouwen, de financiële

bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 Bgfo, die voldoet

situatie en de economische bedrijvigheid. Bovendien

aan de eisen van het Bgfo. Ook hebben wij als beherend

wordt de groei gedrukt door aanzienlijke bezuinigings

vennoot (en beheerder) niet geconstateerd dat de

maatregelen. ABN AMRO gaat ervan uit dat in de eerste

bedrijfsvoering niet effectief en niet overeenkomstig de

helft van 2012 een overtuigend pakket maatregelen zal

beschrijving functioneert. Derhalve verklaart de beherend

worden getroffen, waardoor het vertrouwen terugkeert en

vennoot (en beheerder) met een redelijke mate van

de economie weer langzaam gaat groeien. In 2013 moet

zekerheid dat de bedrijfsvoering gedurende de verslag

het herstel verder aan kracht winnen, gesteund door een

periode effectief en overeenkomstig de beschrijving heeft

snellere groei van de wereldhandel.

gefunctioneerd. De inflatie zal in de meeste grote economieën naar Hieronder worden de relevante economische ontwikke

verwachting gaan dalen en dat opent de deur naar een

lingen over 2011 alsmede een vooruitzicht voor 2012

fase van wereldwijde monetaire verruiming. In november

weergegeven, waarna wordt ingegaan op het object.

2011 bleef de inflatie in de eurozone voor de derde maand op rij stabiel op 3%, maar in december zakte het percen tage licht tot 2,7%. Voedsel- en energieprijzen oefenen

Economische situatie 2011 en macro-economische vooruitzichten voor 2012

nog steeds een forse opwaartse druk uit. De kerninflatie wordt momenteel omhoog gestuwd door de verhoging van indirecte belastingen. ABN AMRO verwacht dat dit ook in 2012 en 2013 het geval zal zijn. Toch zal de inflatie

Het jaar 2011 werd gekenmerkt door een nieuwe eco

naar verwachting in de komende twee jaar dalen tot ruim

nomische teruggang. De voorraadcyclus, die in eerste

onder de doelstelling van de ECB voor de prijsstabiliteit.

instantie een belangrijke drager was van de wereldwijde

De stijging van de voedsel- en energieprijzen op jaarbasis

groei, is inmiddels een neutrale of zelfs remmende factor

zal waarschijnlijk afnemen (vooral in 2012), terwijl ver

geworden. Ook het beleid van monetaire verkrapping

moedelijk ook de druk vanuit de economie disinflatoir zal

wereldwijd heeft de economische groei afgeremd. Beter

zijn. De stijging van het werkloosheidspercentage is een

nieuws is dat tot op zekere hoogte een ontkoppeling

eerste teken in dit verband. ABN AMRO verwacht verder

plaatsvindt tussen de eurozone enerzijds en de VS en de

dat de rente op de korte termijn iets verder daalt als gevolg

grotere opkomende landen anderzijds. Daarom verwacht

van de voortwoekerende crisis in de eurozone, verdere

ABN AMRO eerder een wereldwijde groeivertraging dan

renteverlagingen door de ECB en de verslechtering van de

een wereldwijde recessie.

economie. Vanaf ongeveer medio 2012 zal de rente ver moedelijk weer gaan stijgen, als de economie zich ge

Eind 2011 liep de groei van de ontwikkelde economieën

leidelijk herstelt. Voor 2013 voorziet ABN AMRO een

niet langer synchroon, waarbij de VS zich in positieve zin

verdere stijging.

onderscheidde. Diverse macro-economische cijfers in de VS vielen in het vierde kwartaal van 2011 mee. Het consu

Bron: ABN AMRO 2011


5

Retail sector Nederland

Algemeen

Huurprijzen

Nederland telt bijna 29,5 miljoen m² winkelruimte. Binnen

In de periode 2001-2010 zijn de huurprijzen van Nederlandse

de voorraad zijn grofweg drie typen winkelgebieden te

winkelruimte fors gestegen. De totale stijging in deze

onderscheiden, te weten centrale gebieden zoals binnen

periode bedroeg ruim 54%, hetgeen neerkomt op een

steden (39%), ondersteunende gebieden zoals wijkwinkel

gemiddelde jaarlijkse toename van ongeveer 6%. Van

centra (15%) en overige locaties zoals perifere en groot

2008 tot en met 2010 is het niveau gestabiliseerd en

schalige detailhandel (46%). In de periode 2003-2010 is

vanwege tegenvallende detailhandelsomzetten licht ge

de winkelvoorraad in Nederland met ruim 15% gestegen.

daald in 2011. Er is echter een groter wordende afstand

De Nederlandse bevolking beschikt momenteel over

tussen de tophuren op de sterkste hoofdwinkelstraten en

ongeveer 1,8 m² winkelruimte per persoon, wat vergeleken

het algemene huurniveau te zien. Met name internationale

met andere Europese landen erg hoog is. Er zijn naast de

ketens laten een aanhoudende vraag naar winkelruimte

winkelconcentraties in de binnensteden veel stadsdeel

op de toplocaties zien.

centra en wijkwinkelcentra gebouwd, wat heeft geleid tot een sterk winkellandschap.

Beleggingsmarkt In de periode 2001-2010 werd jaarlijks voor gemiddeld

Vraag & Aanbod

EUR 1.376 miljoen aan Nederlands winkelvastgoed ver

In de afgelopen jaren lag de gemiddelde jaarlijkse opname

handeld. Het jaar 2010 was echter uitzonderlijk. Het be

van winkelruimte rond een half miljoen vierkante meter. In

leggingsvolume kwam uit boven de EUR 2 miljard. Dit had

2010 werd echter met circa 560.000 m² beduidend meer

te maken met het dispositieprogramma van een grote

opgenomen. Voorts valt op dat de opname ondanks de

institutionele belegger, waardoor circa EUR 850 miljoen

omzetdaling in de afgelopen jaren is gestegen. De oorzaak

aan winkelvastgoed op de markt kwam. In Nederland is

hiervoor is de herhuisvesting van retailers en de oplevering

het beleggingsvolume op de winkelmarkt in 2011 uitge

van winkelcentra in VINEX wijken waarin grote super

komen op EUR 1,4 miljard.

markten ruimte hebben gehuurd. In 2011 was het totale opnamevolume voor retail in Nederland zo’n 690.000 m2. Met een stijging van 22% kent 2011 een beduidend hoger opnamevolume dan het voorgaande jaar. In zijn algemeenheid is er sprake van een concentratietrend in Nederland. De vraag naar winkelruimte concentreert zich op de sterkste binnensteden, goedlopende (wijk) winkelcentra met trekkers en een grote supermarkt, en aantrekkelijke, goed bereikbare ‘big shop’ clusters aan de rand van de stad. Vanaf 2009 is de winkelleegstand in Nederland fors ge stegen. Doordat vooral in de aanloopstraten (C-locaties) van de centrale winkelgebieden veel retailers de afgelopen jaren hun ruimte hebben afgestoten, is de leegstand in deze categorie sneller gestegen dan in de ondersteunende gebieden. Eind 2010 stond in Nederland ongeveer 2,6 miljoen m² winkelruimte leeg. Ondanks de toename van het opnamevolume is de leegstand in 2011 toch verder gestegen tot ruim 2,7 miljoen m² (10% van de totale winkelvoorraad).

Bron: CBRE Research & Consultancy 2011

6


Retail sector Dordrecht

Retail sector Emmen

Algemeen

Algemeen

De gemeente Dordrecht telt bijna 120.000 inwoners

Op winkelgebied heeft de gemeente Emmen een belang

en beschikt over een winkelvloeroppervlak van bijna

rijke regionale verzorgingsfunctie. Dat komt mede doordat

165.000 m² met ongeveer 755 verkooppunten. Naast de

het zuidoosten van Drenthe voor de niet-dagelijkse bood

eigen bevolking bedient de Dordtse winkelmarkt de in

schappen is aangewezen op de stad. Het totale winkel

woners van de omliggende gemeenten (Drechtsteden).

vloeroppervlak bedraagt ongeveer 250.000 m². Het aantal verkooppunten komt in de gemeente uit op ruim 750,

Het kernwinkelgebied van Dordrecht is te vinden in het

waarvan ongeveer 470 in de kern Emmen zelf. Verge-

centrum van de stad. Het planmatig ontwikkelde winkel

leken met andere Nederlandse steden is de winkeldicht

centrum Statenplein (18.000 m²) en de Sarisgang worden

heid met ruim 2,2 m² per inwoner relatief aan de hoge

gekwalificeerd als A1-winkellocatie en trekken dagelijks

kant. Het kernwinkelgebied wordt gevormd door het

de meeste passanten. Een andere drukbezochte locatie

winkelcentrum De Weiert (30.500 m²), de Vlinderpassage

in het centrum is het overdekte winkelcentrum Drie

(8.400 m²) en de Hoofdstraat. De Weiert is in 1961

vriendenhof (8.000 m²). Naast beide centra worden het

geopend en in 2003 gerenoveerd en uitgebreid. Op het

Bagijnhof en de Voorstraat ook nog tot het hoofdwinkelge

noordelijke gedeelte na is het hele winkelcentrum over

bied gerekend. Belangrijke wijkwinkelcentra in Dordrecht

dekt. In het noorden vormt het onoverdekte gedeelte een

zijn De Bieshof, Crabbehof, Maasplaza, Sterren burg en

plein met de Vlinderpassage. Deze passage is opgeleverd

Admiraalsplein. Dordrecht heeft met Woonboulevard Dordt

in 1996 en huisvest V&D, H&M en een tiental kleinere

(20.000 m²) aan de Mijlweg ook nog een perifere detail

winkelketens. De noordelijke entree van de passage is

handelslocatie die gericht is op branches ‘in-en-om-het-

gesitueerd aan het uitgestrekte Marktplein. Aan de over

huis’.

zijde van het plein, waar de Hoofdstraat begint, is HEMA gesitueerd.

Vraag In 2011 vonden er 13 verhuurtransacties plaats op de

Vraag

Dordtse winkelmarkt, met een totaal metrage van bijna

In vergelijking met 2010 en 2009 is de activiteit op de

8.885 m . Uitgezonderd een tweetal objecten, dat werd

gebruikersmarkt voor winkels in Emmen in 2011 verder

gehuurd door HEMA en Saturn (5.000 m2), waren alle ver

af ge nomen. In 2011 zijn er vier verhuurtransacties ge

huurde winkelobjecten kleinschalig van karakter. In 2010

weest. Hiermee ging in totaal een oppervlak van bijna

vonden 12 winkelunits een nieuwe huurder en werd er in

1.000 m2 gepaard.

2

totaal ruim 3.600 m2 winkelruimte opgenomen. Er is dus sprake van een (marginale) toename in verhuurtransacties.

Aanbod Aan het einde van 2011 was er circa 6.000 m2 winkelruimte

Aanbod

beschikbaar in Emmen. Hieronder bevonden zich vier

Aan het einde van 2011 omvatte het aanbod van be

grotere direct beschikbare units, voor het overige betrof

schikbare winkelunits in totaal 5.420 m2. Daarmee komt

het aanbod units kleiner dan 500 m2. Aan de Nijbracht

het leegstandspercentage indicatief uit op 3,2%. De

(woonboulevard) waren de twee grootste units te vinden

grootste direct beschikbare units zijn overigens al langere

met een vloeroppervlakte van respectievelijk 1.000 en

tijd in de markt beschikbaar. Deze twee objecten worden

750 m2. Het aanbod is maar licht gestegen in vergelijking

al sinds twee jaar aangeboden: het gaat hier om objecten

met het cijfer van eind 2010. Het leegstandspercentage in

van respectievelijk 2.200 m en 1.500 m , gelegen aan

Emmen komt hiermee uit op ongeveer 2,5%.

2

2

Burgemeester de Raadtsingel nabij het treinstation en in het Paradium aan het Achterom. Toch is de leegstand wel wat afgenomen: begin 2010 werd er nog rond de 6.000 m2 aan winkelruimte in Dordrecht aangeboden. Het aanbod kwam toen nog uit op circa 4% van de totale voorraad. Bron: CBRE Research & Consultancy 2011

Bron: CBRE Research & Consultancy 2011


7

Winkelcentrum Crabbehof te Dordrecht

Objectomschrijving Het winkelcentrum bestaat uit 41 winkelunits en is ge legen in de wijk Crabbehof aan het Van Oldenbarnevelt plein in Dordrecht. In totaal heeft het winkelcentrum een oppervlakte van 10.005 m². Positionering en branchering Het winkelcentrum Crabbehof wordt gekenmerkt door een compleet en gevarieerd aanbod voor de dagelijkse behoeften van de consument. De belangrijkste trekkers in het winkelcentrum zijn Lidl, Blokker, Trekpleister en Intertoys. Deze worden aangevuld met enkele lokale ondernemers zoals een bakker, een delicatessenzaak en een schoenmaker. In veel opzichten voldoet het winkel

Hierbij is het – als onderdeel van de planvorming – de

centrum hiermee aan de uitgangspunten van een wijk

bedoeling een verbinding tussen Action en het winkel

winkelcentrum. Dit sluit aan op een in 2009 opgestelde

centrum te creëren.

strategische visie die als basis heeft gediend voor de positionering van het winkelcentrum.

Verhuur Per ultimo 2011 bestond er in winkelcentrum Crabbehof

Het winkelcentrum heeft een enigszins gedateerde uit

geen leegstand en per verslagdatum is dit nog steeds de

straling en daarom is het wenselijk het centrum op een

situatie. Er hebben weliswaar diverse huurderswisselingen

aantal fronten een meer eigentijdse uitstraling te geven.

plaatsgevonden, maar de beherend vennoot is in staat

Echter de eventueel door te voeren upgrading van het

geweest om alle vrijkomende ruimten te wederverhuren.

winkelcentrum staat niet op zich, maar is, na overleg met de gemeente, in een wijkbreed kader geplaatst. Inmiddels

Overigens valt te bespeuren dat de omzetten bij ver

is er in opdracht van de gemeente door een stuurgroep

schillende ondernemers onder druk staan waardoor een

een concept structuurvisie ontwikkeld. In dit proces

toename van de betalingsachterstanden is waar te nemen.

hebben diverse betrokkenen geparticipeerd. Ook de be

Als gevolg van de huidige economische situatie is daarom

herend vennoot heeft hieraan actief deelgenomen.

niet uit te sluiten dat de druk op de ondernemers zal toenemen. Dit kan leiden tot een hogere mutatiegraad

Als onderdeel van de structuurvisie is er met betrekking

binnen het winkelcentrum. De beherend vennoot blijft dan

tot (de directe omgeving van) het winkelcentrum een

ook zeer alert op de verhuursituatie.

aantal stedenbouwkundige varianten uitgewerkt. Nadat de structuurvisie op gemeentelijk niveau als richtinggevend

Nadat de kantonrechter het fonds in het gelijk heeft ge

beleid is vastgesteld, zal in een vervolgproces nadere

steld in de procedure (betalingsachterstand) van huurder

uitwerking van de varianten (en/of eventuele combinaties

‘Dierengilde Bully’ (Van Oldenbarneveltplein 14) met een

daarvan) moeten plaatsvinden. Hiermee komt ook zicht op

jaarhuur van EUR 25.447,-- is de unit ontruimd. Terzake de

de mate van investeringen die met de planvorming

verhuur van de leegstaande unit is inmiddels overeen

gemoeid zal zijn.

stemming bereikt met een ondernemer die een bedrijfs voering heeft in auto onderdelen. Het is de beherend

Zonder dat daarover op dit moment al concrete uitspraken

vennoot gelukt om de unit in de huidige staat te verhuren,

kunnen worden gedaan, acht de beherend vennoot revita

waardoor het fonds niet dubbel wordt geconfronteerd

lisering van het winkelcentrum wenselijk. De revitalisering

met kosten.

is nodig om een gezonde concurrentiepositie ten opzichte van omliggende centra te behouden. De mogelijke komst

Ten aanzien van de betalingsachterstand van huurder

van de Action in de onmiddellijke nabijheid van het winkel

‘Bully’ heeft de beherend vennoot een voorziening opge

centrum kan als positieve toevoeging aan het winkelgebied

nomen. De beoogde overname van ‘Hans Textiel’ door een

Crabbehof worden beschouwd.

Duitse retailorganisatie heeft geen doorgang gevonden,

8


waardoor eerstgenoemde keten in mei 2011 failliet werd

(Van Oldenbarneveltplein 22 met een jaarhuur van EUR

verklaard. Nog voor het effectueren van het faillissement

12.825,-). Ondanks diverse pogingen wilde de nieuwe

heeft ‘Marja Textiel’ de winkel (Van Oldenbarneveltplein

huurder geen nieuw huurcontract aangaan en is aldus de

15-16) overgenomen. Na een volledige verbouwing is de

indeplaatsstelling geëffectueerd. De beherend vennoot

vernieuwde winkel op 26 mei jl. geopend onder de naam

heeft inmiddels met huurder de huurtermijn verlengd tot

‘Jola mode’. Met de huurder is een nieuwe huurovereen

31 augustus 2017.

komst gesloten voor 10 jaar (tot 30 april 2021 met een jaarhuur van EUR 40.868,-).

De indeplaatsstelling van Van Oldenbarneveltplein 68 is in september 2011 voltooid. De nieuwe huurder, ‘Ikkie

De exploitant van ‘Primera’ (Van Oldenbarneveltplein 20)

Creatief’ (met een jaarhuur van EUR 22.009), exploiteert

heeft de exploitatie van de winkel overgedaan. Er is een

een winkel in hobby materiaal. Tegen de voormalig huurder,

5-jarige huurovereenkomst (tot 31 september 2017 met

‘Ed’s Hengelsport’, is een procedure voor het afbetalen

een jaarhuur van EUR 35.370,28) afgesloten met de

van diens huurachterstand gestart. Ten aanzien van deze

nieuwe huurder.

achterstand heeft de beherend vennoot destijds een voorziening van EUR 10.000,- in de balans opgenomen.

Van Oldenbarneveltplein 28 is door ‘Lidl’ aangehuurd.

De beherend vennoot is inmiddels in staat geweest om

De unit is in de huidige staat verhuurd en huurder heeft

een aanzienlijk deel van de achterstand terug te vorderen.

in een complete verbouwing de unit bij haar bestaande

Daarenboven zijn concrete afspraken gemaakt om het res

en naastgelegen winkel (Van Oldenbarneveltplein 27) ge

tantdeel te voldoen, waarmee naar verwachting een deel

trokken. Voor beide units samen is een nieuwe huur

van de getroffen voorziening weer zal kunnen vrijvallen.

overeen komst afgesloten met een looptijd van 10 jaar (tot 31 januari 2021) met een totale jaarhuur van

In het jaar 2012 zullen geen huurovereenkomsten ex

EUR 175.000,-. Huurder heeft te kennen gegeven een

pireren. In 2013 daarentegen expireren meerdere (15)

lange termijn relatie na te streven, hetgeen is onderstreept

huurovereenkomsten. Vooralsnog zijn er geen signalen

door het feit dat zij circa EUR 0,5 miljoen heeft geïnves

van huurders ontvangen dat zij de intentie hebben om op

teerd in de genoemde verbouwing.

te zeggen. De beherend vennoot zal echter het komend jaar de verhuursituatie nauwgezet blijven monitoren en

De nieuwe huurder voor Van Oldenbarneveltplein 29 ‘GSM

daar waar opportuun gesprekken met huurders aangaan

Shop’ heeft de unit in de huidige staat gehuurd (tot 31

om huurverlengingen te bespreken.

januari 2016) met een jaarhuur van EUR 13.200,-- en ook zij heeft de winkel volledig verbouwd. Zowel de verbouwing

Operationeel beheer

van ‘Lidl’ als die van ‘GSM Shop’ is op kosten van huurder

In samenspraak met VvE-beheerder MVGM is de property

verricht waardoor het fonds geen investeringen voor het

manager CBRE in eerste lijn betrokken bij het dagelijkse

verhuurklaar maken van de ruimte heeft hoeven dragen.

onderhoud van het object. De contacten tussen partijen verlopen goed.

Voorts is de indeplaatsstelling van ‘De Groot Kaas en Delicatessen’ door ‘Sabine Say Cheese’ voor Van Olden

Na een daartoe gehouden onderzoek is vastgesteld dat de

barneveltplein 49 afgerond. Huurder treedt in de rechten

winkelruimte van huurder ‘Lidl’ niet is aangesloten op het

en plichten van de oude huurder welke ondermeer bestaat

ketelhuis terwijl haar hiervoor gedurende vijf jaar wel jaar

uit een huurtermijn tot 31 januari 2013 en een jaarhuur van

lijks voorschotten in rekening zijn gebracht. De beherend

EUR 8.673,-.

vennoot heeft de mogelijke oorzaak hiervan momenteel in samenwerking met CBRE en de leverancier van de

Ten aanzien van het verzoek tot indeplaatsstelling van

bemetering, Ista, in onderzoek. Het is niet uit te sluiten

‘Cafetaria Crabbehof VOF’ (Van Oldenbarneveltplein 77)

dat ‘Lidl’ compensatie zal verlangen m.b.t. de ten onrechte

geldt dat de beherend vennoot erin is geslaagd om na

in rekening gebrachte voorschotten.

onderhandelingen een nieuw 5-jarige huurovereenkomst (tot 31 januari 2016 met een jaarhuur van EUR 41.571,-)

In verband met de gesprekken over de eventuele upgrading

te sluiten. De nieuwe ondernemer zal de winkelruimte

van het winkelcentrum voert de beherend vennoot een

onder dezelfde naam gaan exploiteren. In maart van het

terughoudend beleid voor wat betreft het uitvoeren van

verslagjaar is een soortgelijk verzoek tot indeplaatsstelling

groot onderhoud. Grootschalige onderhoudsactiviteiten,

gedaan door de zittende huurder van ‘Prefix Call Center’

zoals het schilderwerk, worden dan ook zoveel als mogelijk


9

aangehouden totdat meer duidelijkheid bestaat omtrent de planvorming. Uiteraard worden de noodzakelijk uit te voeren werkzaamheden om het winkelcentrum in een goede staat van onderhoud te houden, ter hand genomen. Begin 2011 zijn de werkzaamheden aan de noodoverstorten afgerond. Het dak voldoet hiermee weer aan de relevante weten regelgeving inzake de wateraccumulatie van platte daken. Voorts geldt dat er ieder jaar enkele CV-ketels zullen moeten worden vervangen (einde levensduur) en dat er delen van het rioolstelsel zullen moeten worden vernieuwd.

Winkelcentrum Angelslo te Emmen

Objectomschrijving Het winkelcentrum bestaat uit 38 winkelunits en is ge legen in de wijk Angelslo aan de Landschapslaan /

Per 1 augustus 2011 huurt damesmodezaak ‘Maudd’ de

Peyserhof in Emmen. In totaal heeft het winkelcentrum

winkelruimte aan Statenweg 9 waarbij is overeengekomen

een oppervlakte van circa 9.029 m².

dat zij initieel 2 jaar (tot 31 juli 2013) huurt tegen een gere duceerde huurprijs (jaarhuur EUR 20.000,-). Bij voortzetting

Positionering en branchering

na de periode van 2 jaar zal de overeenkomst worden

Net als winkelcentrum Crabbehof is winkelcentrum

verlengd met 5 jaar en alsdan geldt een marktconforme

Angelslo met haar wijkoverstijgende functie vanuit de in

huurprijs. De winkelier heeft aangegeven tot op heden

2009 opgestelde strategische visie gepositioneerd als een

tevreden te zijn over de exploitatie van de winkelruimte.

centrum voor de dagelijkse en wekelijkse behoefte met een beperkte verblijfsfunctie. In veel opzichten voldoet het

De (fysiek lege) winkel Statenweg 23c wordt vooralsnog

winkelcentrum op dit moment aan deze uitgangspunten.

door C1000 gebruikt als extra opslagruimte. Alle inspanning

De belangrijkste trekkers in het winkelcentrum zijn Hema,

van C1000 is erop gericht deze winkelruimte te verhuren

Blokker, Albert Heijn, C1000 en Zeeman. Deze worden

hetgeen vooralsnog zonder het gewenste resultaat is

aangevuld met enkele lokale ondernemers zoals een

geweest. C1000 blijft tot 30 juni 2013 financieel verant

kapperszaak, een bloemist en een opticien.

woordelijk voor deze winkelruimte. Gezien de aflopende

Verhuur

de komende periode ook actief met de verhuur gaan

De mutatiegraad in het centrum is de laatste jaren laag

bezighouden.

verplichting van C1000 zal de beherend vennoot zich in

geweest. De units die lange tijd hebben leeg gestaan, zijn nu ingevuld. Per verslagdatum staat de ruimte (Peyserhof

De huurovereenkomst met ‘Café Wagenaar’ (met een jaar

14), gelegen aan het parkeerterrein, leeg (jaarhuur EUR

huur van EUR 18.917,-) op het Peyserhof 14 is na aan

17.124). De beherend vennoot kan inmiddels vermelden

houdende betalingsproblemen via rechtswege ontbonden.

dat er in combinatie met de lokale makelaar (Uniek) en de

De unit is inmiddels ontruimd. Er worden momenteel

property manager (CBRE) overeenstemming is bereikt

onderhandelingen gevoerd met Heineken over mogelijke

met een nieuwe huurder voor deze unit. Momenteel

verhuur van de unit. Zij hebben reeds aangegeven een

wordt de huurovereenkomst hiervoor opgesteld.

serieuze kandidaat te weten.

Ook voor het winkelcentrum in Emmen geldt dat als

Voor 2012 geldt dat er naast de Statenweg 23c (C1000)

gevolg van de huidige economische situatie het niet is uit

een drietal huurovereenkomsten expireert, te weten op

te sluiten dat de druk op de ondernemers de komende

Statenweg 9, 23a en 23b (respectievelijk ‘Maudd’, ‘Henk

periode zal toenemen. De beherend vennoot blijft ook hier

ten Hoor Textiel’ en ‘Op=Op’). Er zijn nog geen signalen

dan ook zeer alert op de verhuursituatie.

ontvangen dat deze zullen worden opgezegd.

10


Voor Statenweg 19, die feitelijk door huurder was op

Het proces van het wijzigen van de splitsingsaktes, ener

gezegd, geldt dat de beherend vennoot in staat is geweest

zijds om onvolkomenheden uit het verleden aangepast te

een nieuwe 5-jarige huurovereenkomst met de zittende

krijgen en anderzijds om een kostenverdeling vast te

huurder ‘Bonita’ af te sluiten (tot 14 april 2017 met een

leggen die meer recht doet aan de feitelijke situatie, zal in

jaarhuur van EUR 27.828,-).

2012 doorlopen. Het traject is zeer tijdrovend omdat (via de notaris) de aktes van alle betrokken partijen aangepast

Operationeel beheer

dienen te worden.

In samenspraak met VvE-beheerder MVGM is de property manager CBRE in eerste lijn betrokken bij het dagelijkse

De discussie die loopt met de VvE-beheerder van de VvE

onderhoud van het object. De contacten tussen partijen

Landschapslaan (Mira Beheer) over uitgevoerde schilder

verlopen goed.

werkzaamheden aan het appartementencomplex aan de Landschapslaan heeft, zoals verwacht, een juridisch

In de eerste helft van 2011 is het binnenschilderwerk in de

karakter gekregen. Begin februari 2012 heeft de beherend

algemene ruimten van het winkelcentrum afgerond.

vennoot een afspraak met de advocaat van de wederpartij,

Daarnaast heeft de beherend vennoot een voorziening

teneinde de mogelijkheden te bezien de kwestie (alsnog)

opgenomen (EUR 10.000,-) voor de op handen zijnde

minnelijk te schikken.

verbouwing van het Gall & Gall filiaal. De verbouwing is opgepakt door Ahold om dit filiaal te verbouwen naar een

Huuropbrengsten

nieuw winkelconcept. Naar aanleiding van een uitgevoerde

De omzet uit de fondsprognose bestaat uit de huurop

asbestinventarisatie door Ahold zijn er asbesthoudende

brengsten inclusief een correctie voor frictieleegstand en

plaatmaterialen boven het plafond waargenomen. Deze

huurkorting. Vooral dankzij de geringe leegstand zijn de

zal de beherend vennoot op haar kosten laten verwijderen.

huuropbrengsten hoger dan begroot.

Voor 2012 staan er geen (ingrijpende) onderhoudswerk zaamheden gepland.

Begroting versus werkelijke opbrengsten en kosten (bedragen in euro’s)

Werkelijk

Begroot

Verschil

Huuropbrengsten

2.774.047

2.728.736

45.311

Rentebaten

5.371

7.000

1.629-

Rentelasten

1.338.477

1.390.230

51.753

Vastgoedbeheer

81.111

81.293

182

Zakelijke lasten

69.536

68.701

835-

119.808

122.900

3.092

43.537

31.714

11.823-

1.438-

165

1.603

58.274

41.036

17.238-

6.629

40.000

33.371

Fondsbeheer

138.702

143.618

4.916

Fondskosten

91.309

68.888

22.421-

833.473

747.191

86.282

Onderhoudskosten Verzekeringen Niet verrekenbare BTW Dubieuze debiteuren Overige kosten

Totaal

11


Rentebaten

Dubieuze debiteuren

Op de deposito-rekening ontvangt het fonds rente over de

De beherend vennoot heeft een voorziening opgenomen

(tijdelijk overtollige) liquide middelen.

ten aanzien de huurders ‘Ed Hengelsport’, ‘Dierengilde Bully’ en ‘Wagenaar het Café’. Deze voorziening is EUR

Rentelasten

17.238,- hoger uitgekomen dan begroot en de beherend

De rentelasten per jaar bedragen in totaal 4,63% (gewogen

vennoot gaat er hiermee vanuit dat dit bedrag niet meer te

gemiddeld) over de uitstaande hoofdsom van de hypo

vorderen is bij de desbetreffende huurders.

thecaire lening. Per 1 maart 2009 brengt de financier een liquiditeitsopslag in rekening van 0,5%. Hiermee komen

Overige kosten

de rentelasten per jaar uit op 5,13% (gewogen gemiddeld)

De overige kosten bestaan uit coördinatievergoedingen

over de uitstaande hoofdsom en deze zijn conform de

van CBRE inzake de dakoverstorten in winkelcentrum

begroting. De rentelasten zijn voor 2011 EUR 51.753 lager

Crabbehof en het verkrijgen van de (wettelijke verplichte)

dan begroot door een foutieve overlopende post per

gebruiksvergunning in winkelcentrum Angelslo en zijn

31 december 2010. Hiermee waren de rentelasten in 2010

aanzienlijk lager dan begroot.

hoger dan begroot en in 2011 lager dan begroot. Per saldo zijn de rentelasten per jaar conform begroting.

Fondsbeheer De beherend vennoot brengt, conform prospectus, een

Vastgoedbeheer

beheervergoeding

De kosten voor vastgoedbeheer zijn conform begroting.

beheervergoeding bedraagt 5,0% per jaar en wordt per

in

rekening

bij

het

fonds.

De

kwartaal berekend op basis van de huuropbrengsten en Zakelijke lasten

wordt na afloop van het kwartaal in rekening gebracht.

De zakelijke lasten bestaan uit de WOZ-beschikking en de waterschapsbelasting (of watersysteemheffing). Deze

Fondskosten

kosten zijn in lijn met de begroting.

De fondskosten bestaan uit de kosten voor de accountant, de (administratie)kosten voor de bewaarder, juridische

Onderhoudskosten

kosten, advieskosten, verhuurcourtages, kosten voor de

De onderhoudskosten zijn conform begroting. De grootste

kamer van koophandel en taxatiekosten. Deze kosten zijn

onderhoudskosten vloeien voort uit de dakoverstorten

EUR 22.421,- hoger dan begroot en dit wordt veroorzaakt

(winkelcentrum Crabbehof) en het binnenschilderwerk in

door de courtages welke worden betaald wanneer er een

de algemene ruimten en de voorziening voor het filiaal van

(nieuwe) huurder wordt aangedragen of als een bestaande

Gall & Gall (winkelcentrum Angelslo).

huurder overgaat tot verlenging van haar huurcontract.

Verzekeringen Dit betreffen kosten voor glasverzekeringen, brand- en opstalverzekeringen ten behoeve van beide winkelcentra. Deze verzekeringskosten zijn EUR 11.823,- hoger in 2011, omdat deze kosten te laag zijn begroot. Niet verrekenbare BTW Per einde boekjaar wordt er een afrekening opgesteld waarin de niet BTW-plichtige huurders op basis van m2 worden afgezet tegen de daadwerkelijke geleden BTW schade gedurende 2011. Deze last danwel bate wordt opgenomen in de exploitatiekosten.


Financieel verslag en resultaat van het fonds

13

14


Kerncijfers (bedragen in euro’s)

31-12-2011

31-12-2010

Totale activa

35.096.139

35.211.482

Hypothecaire lening

27.100.000

27.100.000

7.324.250

7.400.845

514

514

34.300.000

34.300.000

14.250

14.399

899.500

899.500

Eigen vermogen Aantal participaties Boekwaarde vastgoed Intrinsieke waarde per participatie Uitkering (direct rendement)

Waarde onroerend goed

Zoals overeengekomen tijdens de vergadering van parti

vermogen in het fonds. Hierdoor treedt het zogenaamde

cipanten is het object in september 2011 extern getaxeerd

“hefboomeffect” op. Dit zorgt ervoor dat bij een finan

door Cushman&Wakefield. Naar aanleiding van deze ex

cierings percentage van 75% en een waardedaling of

terne taxatie ziet de beherend vennoot geen aanleiding

stijging van 10% van het vastgoed het eigen vermogen

om de huidige boekwaarde neerwaarts bij te stellen.

met 40% afneemt danwel toeneemt. In onderstaande grafiek wordt het verloop van de intrinsieke waarde per

Eigen vermogen

participatie weergegeven.

Het fonds kent 514 participaties, die gezamenlijk EUR

Vreemd vermogen

12.850.000,- commanditair kapitaal hebben inge bracht. De minimale deelname per participant bedroegéén participatie met een uitgifteprijs van EUR 25.000,- per

Ten behoeve van de aankoop van de twee winkelcentra

participatie. De intrinsieke waarde per participatie bedraagt

zijn bij aanvang van het fonds twee hypothecaire leningen

EUR 14.250,- per 31 december 2011 ten opzichte van EUR

afgesloten bij SNS Property Finance, één voor elk winkel

14.399,- per 31 december 2010. De intrinsieke waarde

centrum respectievelijk ter hoogte van EUR 12.900.000,-

wordt sterk beïnvloed door het gebruik van vreemd

(Crabbehof te Dordrecht) en EUR 14.200.000,- (Angelslo

30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 dec-05

jun-06

dec-06

jun-07

Intrinsieke Waarde Participatie 120% 100% 80%

dec-07

jun-08

dec-08

jun-09

dec-09

ju n-10

dec-10

jun-11

dec-11

Participatiegrootte bij aanvang

Grafiek: Verloop van de intrinsieke waarde per participatie


15

te Emmen). Deze langlopende schulden hebben een

verslechteren. De beherend vennoot wil daarom tijdens

looptijd van 10 jaar tot en met 1 juni 2015 met een rente

de aanstaande jaarvergadering voorstellen om additioneel

vaste periode van 7 jaar, waarop in beginsel geen aflossing

af te lossen op de hypothecaire lening.

plaatsvindt. Per 31 december 2011 bedragen deze leningen nog EUR 27.100.000,-.

Loan-to-value convenant De rentevergoeding die betaald wordt op de leningen is het 3-maands Euribor tarief, verhoogd met een opslag van 1,05%. Het renterisico van de hypothecaire leningen is

Op de hypothecaire leningen zijn financieringsconvenanten

afgedekt middels een tweetal derivaten (interest rate

van toepassing. Iedere 2 jaar zal de loan-to-value ratio

swaps), welke zijn afgesloten bij ABN AMRO. De rentelast

(lening / boekwaarde) door de financier mogelijk opnieuw

voor de hypothecaire lening van EUR 12.900.000,-

worden vastgesteld door middel van hertaxatie. Indien

(Crabbehof te Dordrecht) is gefixeerd tot 2 mei 2012 (7

blijkt dat de loan-to-value ratio meer dan 5% is toegenomen

jaar) tegen 3,49%. De rentelast voor de hypothecaire

ten opzichte van de oorspronkelijke loan-to-value ratio

lening van EUR 14.200.000,- (Angelslo te Emmen) is

(lening / aankoopprijs) zal een verplichte aflossingsregeling

gefixeerd tot 2 mei 2012 (7 jaar) tegen 3,66%. Hiermee

van toepassing zijn van 2% van de hoofdsommen.

zijn de totale hypothecaire leningen gefixeerd tot 2 mei 2012 (7 jaar- tegen 3,58% (gewogen gemiddeld) per jaar.

► Op de hypothecaire lening van winkelcentrum

De waarde van de swapcontracten bedraagt per 31

Crabbehof in Dordrecht is een convenant van toepassing

december 2011 EUR 298.447,- negatief (per 31 december

met een criterium van 80,0% (EUR 12.900.000,- /

2010: EUR 994.567,- negatief). Ten aanzien van de swap

EUR 17.195.281,- + 5%). Per balansdatum bedraagt de

contracten wordt kostprijshedge-accounting toegepast

loan-to-value ratio 79,1% (EUR 12.900.000,- /

waardoor de negatieve marktwaarde van de renteswaps

EUR 16.300.000,-) en wordt er voldaan aan dit criterium.

niet in de balans zijn verantwoord. Indien de marktrente

► Op de hypothecaire lening van winkelcentrum

stijgt, zullen de waardes van de swapcontracten weer

Angelslo in Emmen is een convenant van toepassing met

stijgen. Aan het einde van de looptijd van de swapcontracten

een criterium van 79,9% (EUR 14.200.000,- /

(2 mei 2012) zal de waarde nihil bedragen. Indien het

EUR 18.969.479,- + 5%). Per balansdatum bedraagt de

contract niet tussentijds wordt opengebroken en dus

loan-to-value ratio 78,9% (EUR 14.200.000,- /

wordt afgerekend, heeft de waarde van het contract geen

EUR 18.000.000,-) en wordt er voldaan aan dit criterium.

invloed op de resultaten van het fonds.

Daarnaast zijn er ratios die toezien op de huuropbrengsten.

De rentelast per jaar bedraagt in totaal 4,63% (gewogen

Zodra de huuropbrengst daalt tot het niveau waarbij

gemiddeld) over de uitstaande hoofdsom van de hypo

85% van de huur gelijk is aan de afgesloten interest rate

thecaire leningen. Per 1 maart 2009 brengt de financier

swap percentage (3,49% voor Dordrecht en 3,66% voor

een liquiditeitsopslag in rekening van 0,5%. Hiermee komt

Emmen) + 2% aflossing geldt dezelfde verplichte aflos

de rentelast per jaar uit op 5,13% (gewogen gemiddeld)

singsregeling.

over de uitstaande hoofdsom. Op basis van de taxatie in september 2011 wordt er voldaan aan deze criterias. Echter kan bij verdere waarde

Herfinanciering

dalingen in de toekomst mogelijk de situatie ontstaan waarbij aflossing op de hypothecaire leningen zal moeten worden opgestart. Dergelijke aflossingen zullen ten koste

De financieringen van het fonds lopen tot 1 juni 2015. De

gaan van het directe rendement dat aan de participanten

gefixeerde rente (swapcontracten) lopen echter tot 2 mei

kan worden uitgekeerd.

2012. Zodra de swapcontracten aflopen, zal er een keuze gemaakt moeten worden tussen het wederom fixeren van de rente of de rente ‘floating’ te houden. Om voorbereid te zijn op dat moment houdt de beherend vennoot de rente ontwikkeling actief in de gaten en zal aldus tijdig actie ondernemen. De beherend vennoot geeft reeds aan dat de herfinancieringmarkt er niet goed voor staat en dat haar verwachting is dat deze markt de komende jaren zal

16


Rendement

Indirect rendement (waardemutatie van een participatie)

Een belangrijk deel van het geprognosticeerde totaal

Het uitgangspunt voor het berekenen van het (indirecte)

rendement op jaarbasis komt voort uit het directe rende

rendement op de participaties per einde verslagperiode

ment. Het indirecte rendement, oftewel de waardemutatie

wordt hoofdzakelijk gevormd door de waardemutatie van

van de participaties, wordt voornamelijk beïnvloed door

het vastgoed in combinatie met de resterende uitstaande

waardestijgingen of waardedalingen van het vastgoed ge

hypothecaire leningen per einde van het boekjaar. De

durende de looptijd van het fonds.

intrinsieke waarde per participatie per 31 december 2011 bedraagt EUR 14.250,-. Dat is een daling van 1,0% ten opzichte van 31 december 2010, toen de intrinsieke

Direct rendement

waarde EUR 14.399,- bedroeg.

Het directe rendement over 2011 bestaat uit een tweetal

Verloopoverzicht

uitkeringen van in totaal EUR 889.500,- op fondsniveau. Per participatie bedroeg de uitkering EUR 1.750,-. De uitkeringen zijn eind juni 2011 en eind december 2011

Zoals verzocht in de jaarvergadering 2010 zal de beherend

betaalbaar gesteld. Het totale directe rendement over

vennoot vanaf heden onderstaand overzicht in haar

2011 bedraagt hiermee 7,0% op basis van de initiële inleg.

verslaglegging opnemen waarin het verloop van de waarde

Ten opzichte van de huidige intrinsieke waarde bedraagt

van het vastgoed ten opzichte van het eigen- en vreemd

het totale rendement over 2011 12,3%. Het totale

vermogen wordt weergegeven vanaf de start van het

uitgekeerde directe rendement is in onderstaande grafiek

fonds.

weergegeven.

700.000

Waarde vastgoed (bedragen in euro’s) %

Eigen vermogen (bedragen in euro’s) %

Vreemd vermogen (bedragen in euro’s) %

Intrinsieke waarde (bedragen in euro’s) %

600.000

2005 500.000

37.250.000

10.429.891

27.100.000

2006 400.000

38.883.000

4,38%

12.087.193

15,89%

27.100.000

0,00%

23.516

15,89%

300.000 2007

38.913.000

0,08%

12.158.502

0,59%

27.100.000

0,00%

23.655

0,59%

27.100.000

0,00%

15.898

-32,79%

27.100.000

0,00%

14.658

-7,80%

200.000 2008 -10,08% -32,79% 34.990.000 8.171.369 100.000 2009 0,00% -7,80% 34.990.000 7.534.232 0 jun-06 dec-06 dec-07 jun-08-1,77% dec-08 2010 dec-0534.300.000 -1,97%jun-07 7.400.845

2011

20.292

jun-09 jun-10 27 .100.000dec -090,00%

Intrinsieke Waarde Participatie Participatiegrootte bij aanvang 0,00% -1,03% 7.324.250 27.100.000

34.300.000

0,00%

dec-10 dec-11 14.399 jun-11 -1,77%

14.250

-1,03%

120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% dec-05

jun-06

dec-06

jun-07

dec-07

Direct Rendement t.o.v. Initiele Inleg

jun-08

dec-08

jun-09

dec -09

jun-10

dec-10

jun-11

dec-11

Inleg

Grafiek: Cumulatief verloop uitgekeerde direct rendement


Verwachtingen voor 2012

De beherend vennoot verwacht voor 2012 en de daaropvolgende jaren verder verslechterende marktom standigheden voor vastgoed. Er is een aantal trends waarneembaar dat, meer dan voorheen, een negatieve impact zal hebben op het (in)directe rendement. De financieringsmarkt voor vastgoed wordt steeds krapper en de beleggergsdynamiek stagneert. Genoemde ontwikkel ingen zullen naar verwachting een verder drukkend effect op de waardeontwikkeling van het vastgoed hebben. De beherend vennoot zal zich dan ook vooral blijven richten op het behoud van huurders teneinde de kasstroom in het fonds en daarmee de waarde van het vastgoed zo veel als mogelijk in stand te houden. Dit zal mogelijk gepaard gaan met het geven van incentives en/of het terugbrengen van huurprijzen naar huidige marktniveau’s. De verwachting voor 2012 is dat er een dividend van 5% zal worden uitbetaald, waarbij de beherend vennoot tijdens de aanstaande jaarvergadering wil voorstellen om ook additioneel af te gaan lossen op de uitstaande leningen. Amsterdam, 19 maart 2011 ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V.

17


Jaarrekening 2011

19


21

Balans per 31 december 2011 (Voor winstbestemming)

Activa (bedragen in euro’s)

Toelichting

31-12-2011

31-12-2010

Onroerend goed

1

34.300.000

34.300.000

Financieringskosten

2

3.523

14.091

3

80.000

90.000

Vorderingen

4

211.684

78.259

Overlopende activa

5

29.576

25.989

Liquide middelen

6

471.356

703.143

712.616

807.391

35.096.139

35.211.482

Toelichting

31-12-2011

31-12-2010

Kapitaalrekening

7

7.324.250

7.400.845

Langlopende schulden

8

27.100.000

27.100.000

9

90.266

41.128

10

581.623

669.509

671.889

710.637

35.096.139

35.211.482

Vaste activa

Financiële vaste activa Incentives

Vlottende activa

Totaal Activa

Passiva (bedragen in euro’s) Vermogen

Kortlopende schulden (ten hoogste 1 jaar) Omzetbelasting Overlopende passiva

Totaal Passiva

22


Winst- en verliesrekening (Over de periode 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011)

(Bedragen in euro’s)

Toelichting

2011

2010

Opbrengsten onroerend goed Huurinkomsten onroerend goed

11

2.774.047

2.731.942

Overige opbrengsten

12

0

1.505

2.774.047

2.733.447

Interest baten en lasten Rentebaten

13

5.371

10.095

Rentelasten

14

1.338.477-

1.494.855-

1.333.106-

1.484.760-

Overige kosten Exploitatiekosten

15

607.468-

472.006-

Afschrijvingen

16

10.568-

10.568-

618.036-

482.574-

822.905

766.113

Resultaat boekjaar


23

Kasstroomoverzicht (Over de periode 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011)

Kasstroom uit operationele activiteiten (bedragen in euro’s)

2011

2010

822.905

766.113

10.568

10.568

833.473

776.681

123.425-

36.181

3.587-

7.708-

Omzetbelasting

49.138

124.060-

Overlopende Passiva

87.886-

22.732-

165.760-

118.319-

667.713

658.362

2011

2010

Uitkering participanten

899.500-

899.500-

Resultaat kasstroom uit financieringsactiviteiten

899.500-

899.500-

2011

2010

0

0

0

0

0

0

2011

2010

231.787-

241.138-

Liquide middelen bij aanvang verslagperiode

703.143

944.281

Liquide middelen bij einde verslagperiode

471.356

703.143

Mutatie geldmiddelen

231.787-

241.138-

Bedrijfsresultaat Afschrijving

Veranderingen in werkkapitaal: Vorderingen Overlopende Activa

Resultaat kasstroom uit operationele activiteiten

Kasstroom uit financieringsactiviteiten (bedragen in euro’s)

Kasstroom uit beleggingsactiviteiten (bedragen in euro’s) Investeringen in materiële vaste activa

Resultaat kasstroom uit beleggingsactiviteiten

Netto kasstroom (bedragen in euro’s)

24


Toelichting

Algemeen

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva

Vergunning en doorlopend toezicht van de AFM

Algemeen

Met ingang van 1 januari 2007 is de Wet op het financieel

De jaarrekening is opgesteld overeenkomstig Titel 9 Boek

toezicht (Wft) van kracht, welke in de plaats is getreden van

2 BW. De belangrijkste waarderingsgrondslagen worden

onder meer de Wet toezicht beleggingsinstellingen (Wtb).

hieronder weergegeven:

De door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) aan

Onroerend goed

LaSalle Beheer B.V., in haar rol als beheerder van de CV,

Het onroerend goed wordt gewaardeerd tegen markt

op 8 juni 2006, op grond van artikel 5 Wtb, verleende

waarde. Indien er geen taxatie plaatsvindt door een ex

vergunning berust vanaf het tijdstip van inwerkingtreding

terne taxat zal de waardering plaatsvinden tegen de

van de Wft op artikel 2:67 van de Wft.

marktwaarde, zoals geschat door de beheerder. Onder marktwaarde wordt verstaan de onderhandse verkoop

Met ingang van 1 juli 2008 is ABN AMRO MeesPierson

waarde in verhuurde staat.

Real Estate Management B.V. beheerder van de C.V.

De vergunning van de AFM is op 24 april 2008 reeds aan

Bij de bepaling van de marktwaarde wordt rekening

ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V.

gehouden met verschillen tussen markthuur en con

verstrekt. tractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de staat van onderhoud en toekomstige ontwikkelingen. De markt De CV is een ‘beleggingsinstelling’ in de zin van de Wft.

waarde wordt jaarlijks, per 31 december, door de be

Hieruit volgt dat er informatie op de website van

heerder geschat. Uitgangspunt is dat de marktwaarde van

ABN AMRO Meespierson beschikbaar is. De beheerder

de objecten niet tussentijds bepaald zal worden door

en bewaarder van de CV staan, onder het regime van de

externe taxats, maar wordt geschat door de beheerder.

Wft, onder doorlopend toezicht van de AFM, zoals ook het

Vanuit het oogpunt van transparantie wordt de markt

geval was onder het regime van de Wtb. De kosten van

waarde incidenteel door externe taxats bepaald.

doorlopend toezicht komen ten laste van de CV.

Waardemutaties ten opzichte van de eerste waardering

Fiscale status

worden verantwoord in de winst- en verliesrekening onder

De CV is een besloten commanditaire vennootschap, die

‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen’.

transparant is voor de heffing van inkomsten- en vennoot

Bij de vaststelling van de winstbestemming zal een bedrag

schapsbelasting. Dit houdt in dat de CV zelf niet onder

ter grootte van de waardemutatie ten gunste of ten laste

worpen is aan een belasting naar de winst, maar dat

van de herwaarderingsreserve worden gebracht.

belastingheffing plaatsvindt op het niveau van de partici

panten. Zowel de resultaten als het vermogen van de CV

Incentives

zullen rechtstreeks worden toegerekend aan de partici

De huurincentive heeft betrekking op een huurovereen

panten naar rato van hun kapitaaldeelname in de CV.

komst met een looptijd tot 31 maart 2020 en wordt prorata afgeschreven.

Grondslag van het kasstroomoverzicht

Vorderingen De vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor mogelijke

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode.

oninbaarheid.


25

Overige activa Liquide middelen

Afschrijving

Dit betreft liquide middelen, waaronder deposito’s en

Dit betreft de afschrijving op de financieringskosten.

banktegoeden. Waardering renteswap contracten Vermogen

Bij de verwerking van het renteswap contract in de

Gestort CV kapitaal

jaarrekening wordt gebruik gemaakt van kostprijshedge-

Dit betreft het door de participanten van de CV gestorte

accounting. Op dit renteswap contract is geen margin

kapitaal. verplichting van toepassing. Herwaarderingsreserve

Overige bedrijfskosten

Waardemutaties ten opzichte van de eerste waardering

Overige bedrijfskosten betreffen onder andere kosten van

worden uiteindelijk verantwoord in de herwaarderings

externe adviss, accountantskosten en kantoor kosten.

reserve, te weten via de winstbestemming.

Kosten die verband houden met het beheer van het on roerend goed zijn opgenomen onder de exploitatiekosten.

Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Risicoparagraaf Beleggingsopbrengsten Bruto huuropbrengsten

Algemeen

Bruto huuropbrengsten betreffen de over de verslagper

De navolgende factoren dienen zorgvuldig in overweging

iode aan huurders in rekening gebrachte huren. Oftewel

te worden genomen bij het beoordelen van een participatie

de theoretische bruto huuropbrengsten onder aftrek van

in de CV die elk een negatief effect kunnen hebben op de

leegstand en verleende huurkortingen.

resultaten van de CV. Risico’s zijn inherent aan iedere belegging in onroerend goed en zijn ook van toepassing

Exploitatiekosten

op de CV.

Hieronder zijn de direct met de exploitatie van de onroerende goederen samenhangende kosten opge

In het algemeen gaat het hierbij om de waardefluctuaties

nomen, zoals onderhoud, beheerskosten, verzekeringen

van het onroerend goed die onder andere het gevolg

en onroerende-zaakbelasting.

kunnen zijn van een verandering in vraag en aanbod.

Vanwege de relatief lange periode benodigd om onroerend

Niet-gerealiseerde waardeverandering van beleggingen

goed te ontwikkelen, het kapitaalintensieve karakter en

Herwaardering onroerend goed

de lange termijn huurcontracten, is het gewoonlijk niet

Het onroerend goed wordt gewaardeerd tegen markt

mogelijk om op korte termijn te reageren op schaarste of

waarde. Indien er geen taxatie plaatsvindt door een ex

overschot. De waarde bij verkoop van het vastgoed is voor

terne taxat zal de waardering plaatsvinden tegen de

een groot deel afhankelijk van de huur.

marktwaarde, zoals geschat door de beheerder.

Bij verminderde liquiditeit kan de mogelijkheid zich voor

Lasten

doen dat de CV niet meer aan haar verplichtingen kan

Beheerkosten

voldoen en dat de objecten gedwongen moeten worden

Dit betreffen de kosten van de bewaarder en de beherend

verkocht. Indien de schulden van de CV hoger zijn dan

vennoot.

de verkoopopbrengst van de objecten zal het door de participanten ingelegde commanditair kapitaal worden

Interest

aangesproken. Het risico bestaat dat de participanten hun

De interest betreft de aan de verslagperiode toe te

volledige inleg op deze wijze kwijtraken. Reeds door de

rekenen interest op leningen en schulden, evenals de in

CV gedane uitkeringen kunnen niet worden teruggevorderd

het verslagjaar ontvangen interest op deposito’s en

van de participanten.

banktegoeden.

26


Economie, huurrisico, debitenrisico, leegstandsrisico Veranderingen in algemene economische ontwikkelingen, rentestanden en (verwachte) inflatie niveaus kunnen eveneens de waarde beïnvloeden. Dit betekent dat de waarde van het vastgoed in een neergaande conjunctuur kan dalen. Een enerzijds toegenomen risicofactor kan van invloed zijn op andere risicofactoren. De algemene eco nomische situatie in Nederland kan bijvoorbeeld een negatieve invloed hebben op de waarde van het onroerend goed, de leegstand, huurprijzen en de mogelijkheid van de huurders om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen. In geval van toenemende leegstand, en derhalve een lagere vraag naar huurruimtes, komen de huurprijzen onder druk te staan. Lagere huurprijzen leiden tot een lager exploitatieresultaat van de CV en mogelijk tot een lagere verkoopopbrengst van de objecten. Het leegstandsrisico is het risico dat een object, na afloop of beëindiging van de overeenkomst met een huurder, niet opnieuw verhuurd kan worden. Tevens kan de beheerder genoodzaakt worden, teneinde een nieuwe huurder aan te trekken, huurkorting te geven of aanpassingen aan te brengen in het gebouw welke additionele kosten voor de CV met zich meebrengen. Renterisico / Financieringsrisico Voor zover de verplichtingen van het onroerend goed van langere aard zijn dan die van het vreemd vermogen waarmee dit (gedeeltelijk) is gefinancierd, is een wijziging van de rentestand (voor zover niet afgedekt middels rente swapcontract) van invloed op het exploitatieresultaat van de CV alsmede op de marktwaarde van het onroerend goed en het eigen vermogen van de CV. Verslechterde vermogensverhoudingen inzake o.a. solvabiliteit en loanto-value, kunnen aanleiding zijn tot het opvragen van additionele aflossingen, waarna de CV verminderd liquide zal blijken (zie Algemeen). Overige factoren Tenslotte spelen factoren met betrekking tot o.a. BTW, onderhoud en regelgeving een rol van meer of mindere betekenis. De volledige analyse van deze en de aan gehaalde risicofactoren is onder hoofdstuk 7 van het prospectus opgenomen.


27

Toelichting op de balans

1 Onroerend goed (bedragen in euro’s)

31-12-2011

31-12-2010

34.300.000

34.300.000

0

0

34.300.000

34.300.000

Het verloop van de beleggingen in onroerend goed is als volgt: Stand per 1 januari Herwaardering

Totaal

In september 2011 heeft de beherend vennoot een externe taxatie laten uitvoeren door Cushman&Wakefield. Deze waardering vindt plaats tegen marktwaarde, hieronder wordt de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat verstaan.

Een specificatie van de directe vastgoedbeleggingen is hieronder opgenomen: Winkelcentrum Dordrecht

16.300.000

16.300.000

Winkelcentrum Emmen

18.000.000

18.000.000

Totaal

34.300.000

34.300.000

2 Financieringskosten Dit betreffen de, door SNS Property Finance in rekening gebrachte afsluitprovisies, ten behoeve van het verkrijgen van de langlopende hypothecaire leningen evenals de hiermee samenhangende notariskosten. Deze kosten worden in een periode van 7 jaar, zijnde de rentevaste periode, ten laste van het resultaat gebracht.

3 Incentives (bedragen in euro’s)

31-12-2011

31-12-2010

Huurincentive

80.000

90.000

Totaal

80.000

90.000

De huurincentive heeft betrekking op een huurovereenkomst met huurder C1000 (Angelslo, Emmen) en deze heeft een looptijd tot 31 maart 2020 en wordt pro-rata afgeschreven met een bedrag van EUR 10.000,- per jaar.

4 Vorderingen (bedragen in euro’s)

31-12-2011

31-12-2010

Te ontvangen huur en servicekosten

269.958

78.259

Af: voorziening dubieuze debiteuren

58.274-

0

211.684

78.259

Totaal De vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar.

28


5 Overlopende activa (bedragen in euro’s)

31-12-2011

31-12-2010

1.967

2.250

Vooruitbetaalde verzekeringspremies

27.609

23.739

Totaal

29.576

25.989

31-12-2011

31-12-2010

Beleggersrekening

219.894

423.019

Rekening-courant

251.462

280.124

Totaal

471.356

703.143

Toelichting

31-12-2011

31-12-2010

Gestort CV kapitaal

7a

12.850.000

12.850.000

Oprichtingskosten

7b

787.829-

787.829-

Herwaarderingsreserve

7c

0

0

Algemene reserve

7d

4.661.326-

4.527.939-

Onverdeeld resultaat

7e

76.595-

133.387-

7.324.250

7.400.845

Te ontvangen rente beleggersrekening

6 Liquide middelen (bedragen in euro’s)

Alle liquide middelen staan ter vrije beschikking van de C.V.

7 Kapitaal rekening (bedragen in euro’s)

Totaal

7a Gestort CV kapitaal Bij het aangaan van de CV heeft iedere participant, voor elke participatie die hij neemt, een bedrag van EUR 25.000,- in contanten in de CV gestort. De participant kan niet worden verplicht tot verdere inbreng. Het gestort CV vermogen bedraagt EUR 12.850.000,-, bestaande uit 514 participaties.

7b Emissiekosten (bedragen in euro’s)

31-12-2011

31-12-2010

95.329-

95.329-

642.500-

642.500-

50.000-

50.000-

787.829-

787.829-

De emissiekosten zijn als volgt opgebouwd: Initiële kosten Structureringskosten Marketing


7c Herwaarderingsreserve (bedragen in euro’s)

29

31-12-2011

31-12-2010

Winstbestemming 2005

1.560.183-

1.560.183-


1.633.000

1.633.000


11.719

11.719


84.536-

84.536-

0

0

31-12-2011

31-12-2010


72.097-

72.097-


24.302

24.302


59.590

59.590


3.902.597-

3.902.597-


637.137-

637.137-


133.387-

De herwaarderingsreserve zijn als volgt opgebouwd:

7d Algemene reserve (bedragen in euro’s) De algemene reserve zijn als volgt opgebouwd:

7d Onverdeeld resultaat

4.661.326-

4.527.939-

31-12-2011

31-12-2010

822.905

766.113

899.500-

899.500-

76.595-

133.387-

Het onverdeeld resultaat is als volgt opgebouwd: Resultaat Directe uitkering Onverdeeld resultaat

Jaarlijks wordt gestreefd naar een directe uitkering van 7% van het gestort vermogen, zijnde 7% van EUR 12.850.000,-, oftewel EUR 899.500,-, uit te keren in 2 halfjaarlijkse termijnen van EUR 449.750,-.

30


8 Langlopende schulden (bedragen in euro’s)

31-12-2011

31-12-2010

SNS Property Finance B.V.

27.100.000

27.100.000

Totaal

27.100.000

27.100.000

De langlopende schulden bestaan uit een tweetal hypothecaire geldleningen, één voor elk winkelcentrum, elk met een looptijd van 10 jaar (tot en met 1 juni 2015), een rentevastperiode van 7 jaar waarbij in beginsel geen aflossing plaatsvindt. De rente die betaald moet worden op de leningen wordt per kwartaal vastgesteld op het 3-maands Euribor rentepercentage, verhoogt met 1,05%. Ter afdekking van het risico van de variabele rente zijn aan de hypothecaire geldleningen een tweetal derivaten (swapcontracten), afgesloten bij ABN AMRO, gekoppeld. De rentelasten zijn hiermee gefixeerd voor een periode van 7 jaar (tot 2 mei 2012) tegen 3,58% (gewogen gemiddelde). Per 1 maart 2009 berekent de financier een liquiditeitsopslag van 0,5%. Hiermee komt de rentelast per jaar uit op 5,13% (gewogen gemiddelde) over de uitstaande hoofdsom. De waarden van de swapcontracten bedraagt per 31 december 2011 EUR 298.447,- negatief (31 december 2010: EUR 994.567,- negatief). Indien de marktrente stijgt zullen de waarden van de swapcontracten weer stijgen. Aan het einde van de looptijd (2 mei 2012) van de swapcontracten zullen de waarde nihil bedragen. Indien de contracten niet tussentijds worden opengebroken en dus worden afgerekend hebben de waarden van de contracten geen invloed op de resultaten van het fonds. Op de hypothecaire leningen zijn financieringconvenanten van toepassing. Iedere 2 jaar zal de loan-to-value ratio (lening / boekwaarde) door de financier mogelijk opnieuw worden vastgesteld door middel van hertaxatie. Indien blijkt dat de loan-to-value ratio meer dan 5% is toegenomen ten opzichte van de oorspronkelijke loan-to-value ratio (lening / aankoopprijs) zal een verplichte aflossingsregeling van toepassing zijn van 2% van de hoofdsommen. - Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Crabbehof in Dordrecht is een convenant van toepassing met een criterium van 80,0% (EUR 12.900.000,- / EUR 17.195.281,- + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 79,1% (EUR 12.900.000,- / EUR 16.300.000,-) en wordt er voldaan aan dit criterium. - Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Angelslo in Emmen is een convenant van toepassing met een criterium van 79,9% (EUR 14.200.000,- / EUR 18.969.479,- + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 78,9% (EUR 14.200.000,- / EUR 18.000.000,-) en wordt er voldaan aan dit criterium. Deze verplichte aflossingsregeling geldt ook zodra de huuropbrengst daalt tot het niveau waarbij 85% van de huur gelijk is aan de afgesloten interest rate swap percentage (3,49% respectievelijk 3,66%) + 2% aflossing.

9 Omzetbelasting (bedragen in euro’s)

31-12-2011

31-12-2010

Aangifte nog te verrekenen

90.266

41.128

Totaal

90.266

41.128


10 Overlopende passiva (bedragen in euro’s)

31

31-12-2011

31-12-2010

323.168

0

0

267.266

162.196

233.349

4.770-

24.607-

Te verrekenen servicekosten Dordrecht

3.342

9.422

Te verrekenen servicekosten Emmen

7.113-

8.078

Te betalen vastgoedbeheerfee

20.278

20.023

Te betalen fondsbeheerfee

34.301

75.969

Te betalen fondskosten

18.287

19.693

0

15.613

Ontvangen waarborgsommen

15.094

15.094

Te betalen exploitatiekosten

13.997

28.937

2.843

672

581.623

669.509

Vooruitgefactureerde huur en servicekosten Vooruitontvangen huur en servicekosten Te betalen interest lening Te verrekenen servicekosten voorgaande jaren

Te betalen verhuurfee

Overige te betalen kosten

Totaal

32


Toelichting op de winst- en verliesrekening

11 Bruto huuropbrengsten (bedragen in euro’s)

2011

2010

Dordrecht

1.341.091

1.341.740

Emmen

1.477.790

1.488.166

2.818.881

2.829.906

Dordrecht

14.067-

260-

Emmen

14.019-

19.414-

28.086-

19.674-

2.282-

32.850-

14.466-

45.440-

16.748-

78.290-

Dordrecht

1.324.742

1.308.630

Emmen

1.449.305

1.423.312

Totaal

2.774.047

2.731.942

Theoretische huuropbrengsten

Huurkortingen / Incentives

Leegstand Dordrecht Emmen

Bruto huuropbrengsten

Huurkortingen / Incentives De huurkorting in Dordrecht heeft betrekking op de nieuwe huurder GSM Shop (vanaf 1 februari 2011). De huurkorting in Emmen heeft betrekking op de nieuwe huurders Eazy Hair Holland en Maudd. Daarnaast is er een huurincentive in Emmen welke betrekking heeft op een huurovereenkomst met een looptijd tot 31 maart 2020 en deze wordt pro-rata afgeschreven.

Leegstand De leegstand in Dordrecht betreft twee winkelunits (Van Oldenbarneveltplein 28 en 29) die in januari 2011 hebben leeggestaan. De totale huurwaarde hiervan bedraagt EUR 2.282,-. Per 1 februari 2011 zijn beide units wederverhuurd. De leegstand in Emmen betreft de winkelunit aan de Statenweg 9-9a. De totale huurwaarde hiervan bedraagt EUR 14.466,-. Per 1 augustus 2011 is deze unit aan de Statenweg 9-9a wederverhuurd aan Maudd, waarmee er geen leegstand meer is winkelcentrum Angelslo.

12 Overige opbrengsten (bedragen in euro’s)

2011

2010

Dordrecht

0

0

Emmen

0

1.505

Totaal

0

1.505


13 Rentebaten (bedragen in euro’s)

33

2011

2010

Bank interest

5.371

10.095

Totaal

5.371

10.095

2011

2010

Interest hypothecaire lening SNS Property Finance B.V.

730.414-

721.284-

Interest rentederivaat ABN AMRO (saldo)

608.063-

773.571-

1.338.477-

1.494.855-

2011

2010

81.111-

80.092-

Fondsbeheer

138.702-

138.904-

Fondskosten

54.280-

48.058-

Zakelijke lasten

69.536-

67.686-

119.808-

72.554-

43.537-

31.245-

1.438

163-

Verhuurkosten

37.029-

19.812-

Dubieuze debiteuren

58.274-

9.692-

6.629-

3.800-

607.468-

472.006-

14 Rentelasten (bedragen in euro’s)

Totaal

15 Exploitatiekosten (bedragen in euro’s) Vastgoedbeheer

Onderhoudskosten Verzekeringen Niet verrekenbare BTW

Overige kosten

Totaal

16 Afschrijving Dit betreft de afschrijving in 7 jaar, zijnde de rentevaste periode van de hypothecaire lening van de financieringskosten.

Personeel De vennootschap had gedurende de verslagperiode en in 2010 geen personeel in dienst.

Beherend vennoot De beherend vennoot brengt, conform prospectus, een beheervergoeding in rekening bij het fonds. De beheervergoeding bedraagt 5% per jaar en wordt per kwartaal berekend op basis van de huuropbrengsten en wordt na afloop van het kwartaal in rekening gebracht.

Bewaarder De bewaarder brengt administratiekosten in rekening bij het fonds. De administratiekosten bedragen EUR 15.000 per jaar.

34


Overige gegevens Verwerking van het resultaat

De beherend vennoot stelt voor het onverdeeld resultaat over het boekjaar te verrekenen met de kapitaalrekening conform artikel 15 van de overeenkomst.

Gebeurtenissen na balansdatum

Er hebben zich na balansdatum geen gebtenissen voor gedaan die de financiële positie van de vennootschap beïnvloeden en welke een aanpassing of wijziging van de jaarrekening zouden vragen.

Controleverklaring

De controleverklaring is toegevoegd op de volgende pagina. Amsterdam, 19 maart 2011 ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V.


35

KPMG Accountants N.V., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer 33263683, is een dochtermaatschappij van KPMG Europe LLP en lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative (‘KPMG International’), een Zwitserse entiteit.

Controleverklaring Aan: de Beheerder van MeesPierson Vastgoedsfonds II C.V.

Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening over

op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend

2011 van MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. te Amsterdam

zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen

gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per

hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te

31 december 2011 en de winst-en-verliesrekening over

brengen over de effectiviteit van de interne beheersing

2011 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een

van de entiteit. Een controle omvat tevens het evalueren

overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële

van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor

verslaggeving en andere toelichtingen.

financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de entiteit gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de

Verantwoordelijkheid van het bestuur

jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-

Het bestuur van de entiteit is verantwoordelijk voor het

informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing

opstellen van de jaarrekening die het vermogen en het

voor ons oordeel te bieden.

resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk

Oordeel

Wetboek (BW). Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opstellen van de jaarrekening mogelijk te

Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld

maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg

van de grootte en samenstelling van het vermogen van

van fraude of fouten.

MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW.

Verantwoordelijkheid van de accountant

Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen

over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controle

Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden

standaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons

wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar

geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle

aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover

zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van

wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2

zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen af

BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot

wijkingen van materieel belang bevat.

en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag1, voor zover wij dat

Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter

kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening

verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de

zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.

toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde

Amsterdam, 19 maart 2012 KPMG ACCOUNTANTS N.V.

werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het

H.D.Grönloh RA

inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opstellen van de jaarrekening gericht

1

Terminologie laten aansluiten op die welke wordt genanteerd door de entiteit.

Algemene Disclaimer De in dit document aangeboden informatie is opgesteld door ABN AMRO Bank N.V. en is bedoeld als informatie in algemene zin en is niet toegespitst op uw persoonlijke situatie. De informatie mag daarom nadrukkelijk niet beschouwd worden als een advies of als een voorstel of aanbod tot 1) het aankopen of verhandelen van financiële instrumenten en/of 2) het afnemen van beleggingsdiensten noch als een beleggingsadvies. Beslissingen op basis van de informatie uit dit document zijn voor uw eigen rekening en risico. De informatie en de voorwaarden die van toepassing zijn op door ABN AMRO aangeboden financiële instrumenten en beleggingsdiensten verleend door ABN AMRO kunt u vinden in de Voorwaarden Effectendienstverlening ABN AMRO en het Informatieblad Effectendienstverlening ABN AMRO die verkrijgbaar zijn via www.abnamro.nl/beleggen. Hoewel ABN AMRO tracht juiste, volledige en actuele informatie uit betrouwbaar geachte bronnen aan te bieden, verstrekt ABN AMRO expliciet noch impliciet enige garantie dat de aangeboden informatie in dit document juist, volledig of actueel is. ABN AMRO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor druk- en zetfouten. De in dit document opgenomen informatie kan worden gewijzigd zonder voorafgaand bericht. ABN AMRO is niet verplicht de hierin opgenomen informatie te actualiseren of te wijzigen. ABN AMRO en/of haar agenten of onderaannemers aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid ten aanzien van enige schade (met inbegrip van gederfde winst), die op enigerlei wijze voortvloeit uit de informatie die u in dit document wordt aangeboden of het gebruik daarvan. ABN AMRO, of de rechthebbende, behoudt alle rechten (waaronder auteursrechten, merkrechten, octrooien en andere intellectuele eigendomsrechten) met betrekking tot alle in dit document aangeboden informatie (waaronder alle teksten, grafisch materiaal en logo’s). Het is niet toegestaan de informatie uit dit document te kopiëren of op enigerlei wijze openbaar te maken, te verspreiden of te vermenigvuldigen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ABN AMRO of rechtmatige toestemming van de rechthebbende. U mag de informatie in dit document wel afdrukken voor uw eigen persoonlijk gebruik. US Person Disclaimer Beleggen ABN AMRO Bank N.V. (“ABN AMRO”) is niet geregistreerd als broker-dealer en investment adviser zoals bedoeld in respectievelijk de Amerikaanse Securities Exchange Act van 1934 en de Amerikaanse Investment Advisers Act van 1940, zoals van tijd tot tijd gewijzigd, noch in de zin van andere toepasselijke weten regelgeving van de afzonderlijke staten van de Verenigde Staten van Amerika. Tenzij zich op grond van de hiervoor genoemde wetten een uitzondering voordoet, is de effectendienstverlening van ABN AMRO inclusief (maar niet beperkt tot) de hierin omschreven producten en diensten, alsmede de advisering daaromtrent niet bestemd voor Amerikaanse ingezetenen [“US Persons” in de zin van vorenbedoelde weten regelgeving]. Dit document of kopieën daarvan mogen niet worden verzonden of meegebracht naar de Verenigde Staten van Amerika of worden verstrekt aan Amerikaanse ingezetenen. Onverminderd het voorgaande is het niet de intentie de in dit document beschreven diensten en/of producten te verkopen of te distribueren of aan te bieden aan personen in landen waar dat ABN AMRO op grond van enig wettelijk voorschrift niet is toegestaan. Een ieder die beschikt over dit document of kopieën daarvan dient zelf na te gaan of er wettelijke beperkingen bestaan tegen de openbaarmaking en verspreiding van dit document en/of het afnemen van de in dit document beschreven diensten en/of producten en zodanige beperkingen in acht te nemen. ABN AMRO is niet aansprakelijk voor schade als gevolg van diensten en/of producten die in strijd met de hiervoor bedoelde beperkingen zijn afgenomen.

Vastgoedfonds II. Jaarverslag 2011

Recommend Documents