Vastgoedfonds II
Jaarverslag 2011
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Inhoudsopgave Algemene informatie
2
Verslag van de beherend vennoot
3
Financieel verslag en resultaat van het fonds
13
Jaarrekening 19 Balans per 31 december 2011
21
Winst- en verliesrekening over 2011
22
Kasstroomoverzicht over 2011
23
Toelichting 24 Toelichting op de balans
27
Toelichting op de winst- en verliesrekening
32
Overige gegevens
34
Controleverklaring 34
1
2
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Algemene informatie
Fonds MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. Gustav Mahlerlaan 10 (HQ 5040) Postbus 283 1000 AE Amsterdam Beherend vennoot (en Beheerder) ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V. Gustav Mahlerlaan 10 (HQ 5040) Postbus 283 1000 AE Amsterdam Bewaarder Stichting Bewaarder MeesPierson Vastgoedfondsen Prins Bernhardplein 200 Postbus 293 1000 AG Amsterdam Fondsmanager MPC Capital Strawinskylaan 835 B Toren 8e Etage 1077 XX Amsterdam Fiscaal adviseur PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. Fascinatio Boulevard 350 Postbus 8800 3009 AV Rotterdam Accountant KPMG Accountants N.V. Laan van Langerhuize 9 Postbus 74600 1070 DE Amsterdam Juridisch adviseur Loyens & Loeff Fred. Roeskestraat 100 Postbus 71170 1008 BD Amsterdam
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
3
Verslag van de beherend vennoot
Hierbij presenteert de beherend vennoot aan de commanditaire vennoten de financiële rapportage per 31 december 2011 van MeesPierson Vastgoedfonds II C.V.
Algemeen
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. is een commanditaire
beslag gekregen. MPC is het grootste beursgenoteerde
vennootschap naar Nederlands recht en is op 3 mei 2005
emissiehuis in Duitsland en actief in het ontwikkelen,
opgericht. Per einde verslagperiode heeft de C.V. één
initiëren en beheren van alternatieve beleggingsproducten
beherend vennoot, ABN AMRO MeesPierson Real Estate
voor private en institutionele investeerders, onder meer in
Management B.V. De commanditaire vennoten (hierna
de vastgoedsector. MPC heeft op het gebied van direct
ook “participanten”) zijn niet aansprakelijk voor eventuele
vastgoed een beheerd vermogen van ruim EUR 5,5 miljard
(exploitatie) verliezen die hun inleg te bovengaan mits zij
in verschillende landen waaronder Duitsland, Japan,
geen daden van beheer verrichten.
Canada, India en ook in Nederland waar een portefeuille van EUR 1,5 miljard aan direct vastgoed wordt beheerd.
Doelstelling
Als onderdeel van de samenwerking is een groot deel van de medewerkers van ABN AMRO MeesPierson Real Estate overgegaan naar MPC. Hiermee is, naast het waar
Het fonds heeft als doel: het exploiteren van haar ver
borgen van de continuïteit, een team ontstaan van veertien
mogen, waaronder mede wordt verstaan de rechten op de
vastgoedprofessionals met zeer ruime ervaring in en
objecten, alsmede het doen verrichten van al hetgeen
brede kennis van de (inter)nationale vastgoedsector.
daarmee, in de ruimste zin, verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn.
Door de samenwerking is MPC één van de grootste beheerders van vastgoedfondsen geworden op de Nederlandse markt. De betrokkenheid van MPC bij het
Beleggingsdoelstelling
beheer van het fonds brengt geen verandering met zich mee voor de participanten en ook geen additionele kosten. ABN AMRO MeesPierson zal bovendien ook in de nieuwe
Het fonds beoogt een jaarlijks terugkerend direct rende
structuur het aanspreekpunt voor de participanten blijven.
ment te genereren voor de participanten. Dit direct ren dement wordt behaald uit de exploitatie van een winkel centrum in Emmen en een winkelcentrum in Dordrecht.
Interne beheersing en vergunning
Afhankelijk van het uiteindelijke verkoopresultaat van de winkelcentra, kan het (indirect) rendement worden beïnvloed.
De beherend vennoot (en beheerder) heeft tot taak haar activiteiten op betrouwbare wijze uit te voeren en de belangen van de commanditaire vennoten in MeesPierson
Management
Vastgoedfonds II C.V. optimaal te behartigen. Interne beheersing, risicomanagement en compliance zijn belang rijk voor de beherend vennoot (en beheerder) en hebben
ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V.
onze voortdurende aandacht. De richtlijnen en procedures
treedt op als beherend vennoot en beheerder van het
worden zorgvuldig uitgevoerd en gecontroleerd. In de
fonds. In september 2011 is melding gemaakt van de
verslagperiode is speciale aandacht uitgegaan naar de
beoogde samenwerking met MPC Capital (‘MPC’). Deze
interne organisatie, de operationele bedrijfsprocessen en
samenwerking heeft per 1 november 2011 definitief zijn
het risico management beleid.
4
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Verklaring
De beherend vennoot (en beheerder) beschikt over een
mentenvertrouwen nam in die periode zelfs enigszins toe.
beschrijving van de bedrijfsvoering die voldoet aan de
Met de stijging is een einde aan de dalende trend gekomen
eisen van de Wft en het Besluit gedragstoezicht financiële
die begin van dit jaar ingezet was. Ook de auto- en de
ondernemingen (‘Bgfo’). De beherend vennoot (en be
verwerkende industrie trokken beide weer aan in het
heerder) heeft gedurende de verslagperiode verschillende
vierde kwartaal van 2011. Omdat ook de arbeidsmarkt
aspecten van de bedrijfsvoering beoordeeld. Bij onze
enige verbetering vertoont, gaat ABN AMRO voor 2012 uit
werkzaamheden hebben wij geen constateringen gedaan
van een bescheiden verdere groei.
op grond waarvan wij zouden moeten concluderen dat de beschrijving van de opzet van de bedrijfsvoering als
ABN AMRO verwacht dat de recessie in de eurozone, die
bedoeld in artikel 121 Bgfo niet voldoet aan de vereisten
door diverse toonaangevende instanties voor de eerste
zoals opgenomen in de Wft en daaraan gerelateerde
helft van 2012 is voorzien, een gering effect zal hebben op
regelgeving. Op grond hiervan verklaren wij als beherend
de economie in de VS. In de eurozone voorziet ABN AMRO
vennoot (en beheerder) voor MeesPierson Vastgoedfonds
voor de eerste helft van 2012 krimp. De aanhoudende
II C.V. te beschikken over een beschrijving van de
crisis is schadelijk voor het vertrouwen, de financiële
bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 Bgfo, die voldoet
situatie en de economische bedrijvigheid. Bovendien
aan de eisen van het Bgfo. Ook hebben wij als beherend
wordt de groei gedrukt door aanzienlijke bezuinigings
vennoot (en beheerder) niet geconstateerd dat de
maatregelen. ABN AMRO gaat ervan uit dat in de eerste
bedrijfsvoering niet effectief en niet overeenkomstig de
helft van 2012 een overtuigend pakket maatregelen zal
beschrijving functioneert. Derhalve verklaart de beherend
worden getroffen, waardoor het vertrouwen terugkeert en
vennoot (en beheerder) met een redelijke mate van
de economie weer langzaam gaat groeien. In 2013 moet
zekerheid dat de bedrijfsvoering gedurende de verslag
het herstel verder aan kracht winnen, gesteund door een
periode effectief en overeenkomstig de beschrijving heeft
snellere groei van de wereldhandel.
gefunctioneerd. De inflatie zal in de meeste grote economieën naar Hieronder worden de relevante economische ontwikke
verwachting gaan dalen en dat opent de deur naar een
lingen over 2011 alsmede een vooruitzicht voor 2012
fase van wereldwijde monetaire verruiming. In november
weergegeven, waarna wordt ingegaan op het object.
2011 bleef de inflatie in de eurozone voor de derde maand op rij stabiel op 3%, maar in december zakte het percen tage licht tot 2,7%. Voedsel- en energieprijzen oefenen
Economische situatie 2011 en macro-economische vooruitzichten voor 2012
nog steeds een forse opwaartse druk uit. De kerninflatie wordt momenteel omhoog gestuwd door de verhoging van indirecte belastingen. ABN AMRO verwacht dat dit ook in 2012 en 2013 het geval zal zijn. Toch zal de inflatie
Het jaar 2011 werd gekenmerkt door een nieuwe eco
naar verwachting in de komende twee jaar dalen tot ruim
nomische teruggang. De voorraadcyclus, die in eerste
onder de doelstelling van de ECB voor de prijsstabiliteit.
instantie een belangrijke drager was van de wereldwijde
De stijging van de voedsel- en energieprijzen op jaarbasis
groei, is inmiddels een neutrale of zelfs remmende factor
zal waarschijnlijk afnemen (vooral in 2012), terwijl ver
geworden. Ook het beleid van monetaire verkrapping
moedelijk ook de druk vanuit de economie disinflatoir zal
wereldwijd heeft de economische groei afgeremd. Beter
zijn. De stijging van het werkloosheidspercentage is een
nieuws is dat tot op zekere hoogte een ontkoppeling
eerste teken in dit verband. ABN AMRO verwacht verder
plaatsvindt tussen de eurozone enerzijds en de VS en de
dat de rente op de korte termijn iets verder daalt als gevolg
grotere opkomende landen anderzijds. Daarom verwacht
van de voortwoekerende crisis in de eurozone, verdere
ABN AMRO eerder een wereldwijde groeivertraging dan
renteverlagingen door de ECB en de verslechtering van de
een wereldwijde recessie.
economie. Vanaf ongeveer medio 2012 zal de rente ver moedelijk weer gaan stijgen, als de economie zich ge
Eind 2011 liep de groei van de ontwikkelde economieën
leidelijk herstelt. Voor 2013 voorziet ABN AMRO een
niet langer synchroon, waarbij de VS zich in positieve zin
verdere stijging.
onderscheidde. Diverse macro-economische cijfers in de VS vielen in het vierde kwartaal van 2011 mee. Het consu
Bron: ABN AMRO 2011
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
5
Retail sector Nederland
Algemeen
Huurprijzen
Nederland telt bijna 29,5 miljoen m² winkelruimte. Binnen
In de periode 2001-2010 zijn de huurprijzen van Nederlandse
de voorraad zijn grofweg drie typen winkelgebieden te
winkelruimte fors gestegen. De totale stijging in deze
onderscheiden, te weten centrale gebieden zoals binnen
periode bedroeg ruim 54%, hetgeen neerkomt op een
steden (39%), ondersteunende gebieden zoals wijkwinkel
gemiddelde jaarlijkse toename van ongeveer 6%. Van
centra (15%) en overige locaties zoals perifere en groot
2008 tot en met 2010 is het niveau gestabiliseerd en
schalige detailhandel (46%). In de periode 2003-2010 is
vanwege tegenvallende detailhandelsomzetten licht ge
de winkelvoorraad in Nederland met ruim 15% gestegen.
daald in 2011. Er is echter een groter wordende afstand
De Nederlandse bevolking beschikt momenteel over
tussen de tophuren op de sterkste hoofdwinkelstraten en
ongeveer 1,8 m² winkelruimte per persoon, wat vergeleken
het algemene huurniveau te zien. Met name internationale
met andere Europese landen erg hoog is. Er zijn naast de
ketens laten een aanhoudende vraag naar winkelruimte
winkelconcentraties in de binnensteden veel stadsdeel
op de toplocaties zien.
centra en wijkwinkelcentra gebouwd, wat heeft geleid tot een sterk winkellandschap.
Beleggingsmarkt In de periode 2001-2010 werd jaarlijks voor gemiddeld
Vraag & Aanbod
EUR 1.376 miljoen aan Nederlands winkelvastgoed ver
In de afgelopen jaren lag de gemiddelde jaarlijkse opname
handeld. Het jaar 2010 was echter uitzonderlijk. Het be
van winkelruimte rond een half miljoen vierkante meter. In
leggingsvolume kwam uit boven de EUR 2 miljard. Dit had
2010 werd echter met circa 560.000 m² beduidend meer
te maken met het dispositieprogramma van een grote
opgenomen. Voorts valt op dat de opname ondanks de
institutionele belegger, waardoor circa EUR 850 miljoen
omzetdaling in de afgelopen jaren is gestegen. De oorzaak
aan winkelvastgoed op de markt kwam. In Nederland is
hiervoor is de herhuisvesting van retailers en de oplevering
het beleggingsvolume op de winkelmarkt in 2011 uitge
van winkelcentra in VINEX wijken waarin grote super
komen op EUR 1,4 miljard.
markten ruimte hebben gehuurd. In 2011 was het totale opnamevolume voor retail in Nederland zo’n 690.000 m2. Met een stijging van 22% kent 2011 een beduidend hoger opnamevolume dan het voorgaande jaar. In zijn algemeenheid is er sprake van een concentratietrend in Nederland. De vraag naar winkelruimte concentreert zich op de sterkste binnensteden, goedlopende (wijk) winkelcentra met trekkers en een grote supermarkt, en aantrekkelijke, goed bereikbare ‘big shop’ clusters aan de rand van de stad. Vanaf 2009 is de winkelleegstand in Nederland fors ge stegen. Doordat vooral in de aanloopstraten (C-locaties) van de centrale winkelgebieden veel retailers de afgelopen jaren hun ruimte hebben afgestoten, is de leegstand in deze categorie sneller gestegen dan in de ondersteunende gebieden. Eind 2010 stond in Nederland ongeveer 2,6 miljoen m² winkelruimte leeg. Ondanks de toename van het opnamevolume is de leegstand in 2011 toch verder gestegen tot ruim 2,7 miljoen m² (10% van de totale winkelvoorraad).
Bron: CBRE Research & Consultancy 2011
6
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Retail sector Dordrecht
Retail sector Emmen
Algemeen
Algemeen
De gemeente Dordrecht telt bijna 120.000 inwoners
Op winkelgebied heeft de gemeente Emmen een belang
en beschikt over een winkelvloeroppervlak van bijna
rijke regionale verzorgingsfunctie. Dat komt mede doordat
165.000 m² met ongeveer 755 verkooppunten. Naast de
het zuidoosten van Drenthe voor de niet-dagelijkse bood
eigen bevolking bedient de Dordtse winkelmarkt de in
schappen is aangewezen op de stad. Het totale winkel
woners van de omliggende gemeenten (Drechtsteden).
vloeroppervlak bedraagt ongeveer 250.000 m². Het aantal verkooppunten komt in de gemeente uit op ruim 750,
Het kernwinkelgebied van Dordrecht is te vinden in het
waarvan ongeveer 470 in de kern Emmen zelf. Verge-
centrum van de stad. Het planmatig ontwikkelde winkel
leken met andere Nederlandse steden is de winkeldicht
centrum Statenplein (18.000 m²) en de Sarisgang worden
heid met ruim 2,2 m² per inwoner relatief aan de hoge
gekwalificeerd als A1-winkellocatie en trekken dagelijks
kant. Het kernwinkelgebied wordt gevormd door het
de meeste passanten. Een andere drukbezochte locatie
winkelcentrum De Weiert (30.500 m²), de Vlinderpassage
in het centrum is het overdekte winkelcentrum Drie
(8.400 m²) en de Hoofdstraat. De Weiert is in 1961
vriendenhof (8.000 m²). Naast beide centra worden het
geopend en in 2003 gerenoveerd en uitgebreid. Op het
Bagijnhof en de Voorstraat ook nog tot het hoofdwinkelge
noordelijke gedeelte na is het hele winkelcentrum over
bied gerekend. Belangrijke wijkwinkelcentra in Dordrecht
dekt. In het noorden vormt het onoverdekte gedeelte een
zijn De Bieshof, Crabbehof, Maasplaza, Sterren burg en
plein met de Vlinderpassage. Deze passage is opgeleverd
Admiraalsplein. Dordrecht heeft met Woonboulevard Dordt
in 1996 en huisvest V&D, H&M en een tiental kleinere
(20.000 m²) aan de Mijlweg ook nog een perifere detail
winkelketens. De noordelijke entree van de passage is
handelslocatie die gericht is op branches ‘in-en-om-het-
gesitueerd aan het uitgestrekte Marktplein. Aan de over
huis’.
zijde van het plein, waar de Hoofdstraat begint, is HEMA gesitueerd.
Vraag In 2011 vonden er 13 verhuurtransacties plaats op de
Vraag
Dordtse winkelmarkt, met een totaal metrage van bijna
In vergelijking met 2010 en 2009 is de activiteit op de
8.885 m . Uitgezonderd een tweetal objecten, dat werd
gebruikersmarkt voor winkels in Emmen in 2011 verder
gehuurd door HEMA en Saturn (5.000 m2), waren alle ver
af ge nomen. In 2011 zijn er vier verhuurtransacties ge
huurde winkelobjecten kleinschalig van karakter. In 2010
weest. Hiermee ging in totaal een oppervlak van bijna
vonden 12 winkelunits een nieuwe huurder en werd er in
1.000 m2 gepaard.
2
totaal ruim 3.600 m2 winkelruimte opgenomen. Er is dus sprake van een (marginale) toename in verhuurtransacties.
Aanbod Aan het einde van 2011 was er circa 6.000 m2 winkelruimte
Aanbod
beschikbaar in Emmen. Hieronder bevonden zich vier
Aan het einde van 2011 omvatte het aanbod van be
grotere direct beschikbare units, voor het overige betrof
schikbare winkelunits in totaal 5.420 m2. Daarmee komt
het aanbod units kleiner dan 500 m2. Aan de Nijbracht
het leegstandspercentage indicatief uit op 3,2%. De
(woonboulevard) waren de twee grootste units te vinden
grootste direct beschikbare units zijn overigens al langere
met een vloeroppervlakte van respectievelijk 1.000 en
tijd in de markt beschikbaar. Deze twee objecten worden
750 m2. Het aanbod is maar licht gestegen in vergelijking
al sinds twee jaar aangeboden: het gaat hier om objecten
met het cijfer van eind 2010. Het leegstandspercentage in
van respectievelijk 2.200 m en 1.500 m , gelegen aan
Emmen komt hiermee uit op ongeveer 2,5%.
2
2
Burgemeester de Raadtsingel nabij het treinstation en in het Paradium aan het Achterom. Toch is de leegstand wel wat afgenomen: begin 2010 werd er nog rond de 6.000 m2 aan winkelruimte in Dordrecht aangeboden. Het aanbod kwam toen nog uit op circa 4% van de totale voorraad. Bron: CBRE Research & Consultancy 2011
Bron: CBRE Research & Consultancy 2011
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
7
Winkelcentrum Crabbehof te Dordrecht
Objectomschrijving Het winkelcentrum bestaat uit 41 winkelunits en is ge legen in de wijk Crabbehof aan het Van Oldenbarnevelt plein in Dordrecht. In totaal heeft het winkelcentrum een oppervlakte van 10.005 m². Positionering en branchering Het winkelcentrum Crabbehof wordt gekenmerkt door een compleet en gevarieerd aanbod voor de dagelijkse behoeften van de consument. De belangrijkste trekkers in het winkelcentrum zijn Lidl, Blokker, Trekpleister en Intertoys. Deze worden aangevuld met enkele lokale ondernemers zoals een bakker, een delicatessenzaak en een schoenmaker. In veel opzichten voldoet het winkel
Hierbij is het – als onderdeel van de planvorming – de
centrum hiermee aan de uitgangspunten van een wijk
bedoeling een verbinding tussen Action en het winkel
winkelcentrum. Dit sluit aan op een in 2009 opgestelde
centrum te creëren.
strategische visie die als basis heeft gediend voor de positionering van het winkelcentrum.
Verhuur Per ultimo 2011 bestond er in winkelcentrum Crabbehof
Het winkelcentrum heeft een enigszins gedateerde uit
geen leegstand en per verslagdatum is dit nog steeds de
straling en daarom is het wenselijk het centrum op een
situatie. Er hebben weliswaar diverse huurderswisselingen
aantal fronten een meer eigentijdse uitstraling te geven.
plaatsgevonden, maar de beherend vennoot is in staat
Echter de eventueel door te voeren upgrading van het
geweest om alle vrijkomende ruimten te wederverhuren.
winkelcentrum staat niet op zich, maar is, na overleg met de gemeente, in een wijkbreed kader geplaatst. Inmiddels
Overigens valt te bespeuren dat de omzetten bij ver
is er in opdracht van de gemeente door een stuurgroep
schillende ondernemers onder druk staan waardoor een
een concept structuurvisie ontwikkeld. In dit proces
toename van de betalingsachterstanden is waar te nemen.
hebben diverse betrokkenen geparticipeerd. Ook de be
Als gevolg van de huidige economische situatie is daarom
herend vennoot heeft hieraan actief deelgenomen.
niet uit te sluiten dat de druk op de ondernemers zal toenemen. Dit kan leiden tot een hogere mutatiegraad
Als onderdeel van de structuurvisie is er met betrekking
binnen het winkelcentrum. De beherend vennoot blijft dan
tot (de directe omgeving van) het winkelcentrum een
ook zeer alert op de verhuursituatie.
aantal stedenbouwkundige varianten uitgewerkt. Nadat de structuurvisie op gemeentelijk niveau als richtinggevend
Nadat de kantonrechter het fonds in het gelijk heeft ge
beleid is vastgesteld, zal in een vervolgproces nadere
steld in de procedure (betalingsachterstand) van huurder
uitwerking van de varianten (en/of eventuele combinaties
‘Dierengilde Bully’ (Van Oldenbarneveltplein 14) met een
daarvan) moeten plaatsvinden. Hiermee komt ook zicht op
jaarhuur van EUR 25.447,-- is de unit ontruimd. Terzake de
de mate van investeringen die met de planvorming
verhuur van de leegstaande unit is inmiddels overeen
gemoeid zal zijn.
stemming bereikt met een ondernemer die een bedrijfs voering heeft in auto onderdelen. Het is de beherend
Zonder dat daarover op dit moment al concrete uitspraken
vennoot gelukt om de unit in de huidige staat te verhuren,
kunnen worden gedaan, acht de beherend vennoot revita
waardoor het fonds niet dubbel wordt geconfronteerd
lisering van het winkelcentrum wenselijk. De revitalisering
met kosten.
is nodig om een gezonde concurrentiepositie ten opzichte van omliggende centra te behouden. De mogelijke komst
Ten aanzien van de betalingsachterstand van huurder
van de Action in de onmiddellijke nabijheid van het winkel
‘Bully’ heeft de beherend vennoot een voorziening opge
centrum kan als positieve toevoeging aan het winkelgebied
nomen. De beoogde overname van ‘Hans Textiel’ door een
Crabbehof worden beschouwd.
Duitse retailorganisatie heeft geen doorgang gevonden,
8
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
waardoor eerstgenoemde keten in mei 2011 failliet werd
(Van Oldenbarneveltplein 22 met een jaarhuur van EUR
verklaard. Nog voor het effectueren van het faillissement
12.825,-). Ondanks diverse pogingen wilde de nieuwe
heeft ‘Marja Textiel’ de winkel (Van Oldenbarneveltplein
huurder geen nieuw huurcontract aangaan en is aldus de
15-16) overgenomen. Na een volledige verbouwing is de
indeplaatsstelling geëffectueerd. De beherend vennoot
vernieuwde winkel op 26 mei jl. geopend onder de naam
heeft inmiddels met huurder de huurtermijn verlengd tot
‘Jola mode’. Met de huurder is een nieuwe huurovereen
31 augustus 2017.
komst gesloten voor 10 jaar (tot 30 april 2021 met een jaarhuur van EUR 40.868,-).
De indeplaatsstelling van Van Oldenbarneveltplein 68 is in september 2011 voltooid. De nieuwe huurder, ‘Ikkie
De exploitant van ‘Primera’ (Van Oldenbarneveltplein 20)
Creatief’ (met een jaarhuur van EUR 22.009), exploiteert
heeft de exploitatie van de winkel overgedaan. Er is een
een winkel in hobby materiaal. Tegen de voormalig huurder,
5-jarige huurovereenkomst (tot 31 september 2017 met
‘Ed’s Hengelsport’, is een procedure voor het afbetalen
een jaarhuur van EUR 35.370,28) afgesloten met de
van diens huurachterstand gestart. Ten aanzien van deze
nieuwe huurder.
achterstand heeft de beherend vennoot destijds een voorziening van EUR 10.000,- in de balans opgenomen.
Van Oldenbarneveltplein 28 is door ‘Lidl’ aangehuurd.
De beherend vennoot is inmiddels in staat geweest om
De unit is in de huidige staat verhuurd en huurder heeft
een aanzienlijk deel van de achterstand terug te vorderen.
in een complete verbouwing de unit bij haar bestaande
Daarenboven zijn concrete afspraken gemaakt om het res
en naastgelegen winkel (Van Oldenbarneveltplein 27) ge
tantdeel te voldoen, waarmee naar verwachting een deel
trokken. Voor beide units samen is een nieuwe huur
van de getroffen voorziening weer zal kunnen vrijvallen.
overeen komst afgesloten met een looptijd van 10 jaar (tot 31 januari 2021) met een totale jaarhuur van
In het jaar 2012 zullen geen huurovereenkomsten ex
EUR 175.000,-. Huurder heeft te kennen gegeven een
pireren. In 2013 daarentegen expireren meerdere (15)
lange termijn relatie na te streven, hetgeen is onderstreept
huurovereenkomsten. Vooralsnog zijn er geen signalen
door het feit dat zij circa EUR 0,5 miljoen heeft geïnves
van huurders ontvangen dat zij de intentie hebben om op
teerd in de genoemde verbouwing.
te zeggen. De beherend vennoot zal echter het komend jaar de verhuursituatie nauwgezet blijven monitoren en
De nieuwe huurder voor Van Oldenbarneveltplein 29 ‘GSM
daar waar opportuun gesprekken met huurders aangaan
Shop’ heeft de unit in de huidige staat gehuurd (tot 31
om huurverlengingen te bespreken.
januari 2016) met een jaarhuur van EUR 13.200,-- en ook zij heeft de winkel volledig verbouwd. Zowel de verbouwing
Operationeel beheer
van ‘Lidl’ als die van ‘GSM Shop’ is op kosten van huurder
In samenspraak met VvE-beheerder MVGM is de property
verricht waardoor het fonds geen investeringen voor het
manager CBRE in eerste lijn betrokken bij het dagelijkse
verhuurklaar maken van de ruimte heeft hoeven dragen.
onderhoud van het object. De contacten tussen partijen verlopen goed.
Voorts is de indeplaatsstelling van ‘De Groot Kaas en Delicatessen’ door ‘Sabine Say Cheese’ voor Van Olden
Na een daartoe gehouden onderzoek is vastgesteld dat de
barneveltplein 49 afgerond. Huurder treedt in de rechten
winkelruimte van huurder ‘Lidl’ niet is aangesloten op het
en plichten van de oude huurder welke ondermeer bestaat
ketelhuis terwijl haar hiervoor gedurende vijf jaar wel jaar
uit een huurtermijn tot 31 januari 2013 en een jaarhuur van
lijks voorschotten in rekening zijn gebracht. De beherend
EUR 8.673,-.
vennoot heeft de mogelijke oorzaak hiervan momenteel in samenwerking met CBRE en de leverancier van de
Ten aanzien van het verzoek tot indeplaatsstelling van
bemetering, Ista, in onderzoek. Het is niet uit te sluiten
‘Cafetaria Crabbehof VOF’ (Van Oldenbarneveltplein 77)
dat ‘Lidl’ compensatie zal verlangen m.b.t. de ten onrechte
geldt dat de beherend vennoot erin is geslaagd om na
in rekening gebrachte voorschotten.
onderhandelingen een nieuw 5-jarige huurovereenkomst (tot 31 januari 2016 met een jaarhuur van EUR 41.571,-)
In verband met de gesprekken over de eventuele upgrading
te sluiten. De nieuwe ondernemer zal de winkelruimte
van het winkelcentrum voert de beherend vennoot een
onder dezelfde naam gaan exploiteren. In maart van het
terughoudend beleid voor wat betreft het uitvoeren van
verslagjaar is een soortgelijk verzoek tot indeplaatsstelling
groot onderhoud. Grootschalige onderhoudsactiviteiten,
gedaan door de zittende huurder van ‘Prefix Call Center’
zoals het schilderwerk, worden dan ook zoveel als mogelijk
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
9
aangehouden totdat meer duidelijkheid bestaat omtrent de planvorming. Uiteraard worden de noodzakelijk uit te voeren werkzaamheden om het winkelcentrum in een goede staat van onderhoud te houden, ter hand genomen. Begin 2011 zijn de werkzaamheden aan de noodoverstorten afgerond. Het dak voldoet hiermee weer aan de relevante wet- en regelgeving inzake de wateraccumulatie van platte daken. Voorts geldt dat er ieder jaar enkele CV-ketels zullen moeten worden vervangen (einde levensduur) en dat er delen van het rioolstelsel zullen moeten worden vernieuwd.
Winkelcentrum Angelslo te Emmen
Objectomschrijving Het winkelcentrum bestaat uit 38 winkelunits en is ge legen in de wijk Angelslo aan de Landschapslaan /
Per 1 augustus 2011 huurt damesmodezaak ‘Maudd’ de
Peyserhof in Emmen. In totaal heeft het winkelcentrum
winkelruimte aan Statenweg 9 waarbij is overeengekomen
een oppervlakte van circa 9.029 m².
dat zij initieel 2 jaar (tot 31 juli 2013) huurt tegen een gere duceerde huurprijs (jaarhuur EUR 20.000,-). Bij voortzetting
Positionering en branchering
na de periode van 2 jaar zal de overeenkomst worden
Net als winkelcentrum Crabbehof is winkelcentrum
verlengd met 5 jaar en alsdan geldt een marktconforme
Angelslo met haar wijkoverstijgende functie vanuit de in
huurprijs. De winkelier heeft aangegeven tot op heden
2009 opgestelde strategische visie gepositioneerd als een
tevreden te zijn over de exploitatie van de winkelruimte.
centrum voor de dagelijkse en wekelijkse behoefte met een beperkte verblijfsfunctie. In veel opzichten voldoet het
De (fysiek lege) winkel Statenweg 23c wordt vooralsnog
winkelcentrum op dit moment aan deze uitgangspunten.
door C1000 gebruikt als extra opslagruimte. Alle inspanning
De belangrijkste trekkers in het winkelcentrum zijn Hema,
van C1000 is erop gericht deze winkelruimte te verhuren
Blokker, Albert Heijn, C1000 en Zeeman. Deze worden
hetgeen vooralsnog zonder het gewenste resultaat is
aangevuld met enkele lokale ondernemers zoals een
geweest. C1000 blijft tot 30 juni 2013 financieel verant
kapperszaak, een bloemist en een opticien.
woordelijk voor deze winkelruimte. Gezien de aflopende
Verhuur
de komende periode ook actief met de verhuur gaan
De mutatiegraad in het centrum is de laatste jaren laag
bezighouden.
verplichting van C1000 zal de beherend vennoot zich in
geweest. De units die lange tijd hebben leeg gestaan, zijn nu ingevuld. Per verslagdatum staat de ruimte (Peyserhof
De huurovereenkomst met ‘Café Wagenaar’ (met een jaar
14), gelegen aan het parkeerterrein, leeg (jaarhuur EUR
huur van EUR 18.917,-) op het Peyserhof 14 is na aan
17.124). De beherend vennoot kan inmiddels vermelden
houdende betalingsproblemen via rechtswege ontbonden.
dat er in combinatie met de lokale makelaar (Uniek) en de
De unit is inmiddels ontruimd. Er worden momenteel
property manager (CBRE) overeenstemming is bereikt
onderhandelingen gevoerd met Heineken over mogelijke
met een nieuwe huurder voor deze unit. Momenteel
verhuur van de unit. Zij hebben reeds aangegeven een
wordt de huurovereenkomst hiervoor opgesteld.
serieuze kandidaat te weten.
Ook voor het winkelcentrum in Emmen geldt dat als
Voor 2012 geldt dat er naast de Statenweg 23c (C1000)
gevolg van de huidige economische situatie het niet is uit
een drietal huurovereenkomsten expireert, te weten op
te sluiten dat de druk op de ondernemers de komende
Statenweg 9, 23a en 23b (respectievelijk ‘Maudd’, ‘Henk
periode zal toenemen. De beherend vennoot blijft ook hier
ten Hoor Textiel’ en ‘Op=Op’). Er zijn nog geen signalen
dan ook zeer alert op de verhuursituatie.
ontvangen dat deze zullen worden opgezegd.
10
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Voor Statenweg 19, die feitelijk door huurder was op
Het proces van het wijzigen van de splitsingsaktes, ener
gezegd, geldt dat de beherend vennoot in staat is geweest
zijds om onvolkomenheden uit het verleden aangepast te
een nieuwe 5-jarige huurovereenkomst met de zittende
krijgen en anderzijds om een kostenverdeling vast te
huurder ‘Bonita’ af te sluiten (tot 14 april 2017 met een
leggen die meer recht doet aan de feitelijke situatie, zal in
jaarhuur van EUR 27.828,-).
2012 doorlopen. Het traject is zeer tijdrovend omdat (via de notaris) de aktes van alle betrokken partijen aangepast
Operationeel beheer
dienen te worden.
In samenspraak met VvE-beheerder MVGM is de property manager CBRE in eerste lijn betrokken bij het dagelijkse
De discussie die loopt met de VvE-beheerder van de VvE
onderhoud van het object. De contacten tussen partijen
Landschapslaan (Mira Beheer) over uitgevoerde schilder
verlopen goed.
werkzaamheden aan het appartementencomplex aan de Landschapslaan heeft, zoals verwacht, een juridisch
In de eerste helft van 2011 is het binnenschilderwerk in de
karakter gekregen. Begin februari 2012 heeft de beherend
algemene ruimten van het winkelcentrum afgerond.
vennoot een afspraak met de advocaat van de wederpartij,
Daarnaast heeft de beherend vennoot een voorziening
teneinde de mogelijkheden te bezien de kwestie (alsnog)
opgenomen (EUR 10.000,-) voor de op handen zijnde
minnelijk te schikken.
verbouwing van het Gall & Gall filiaal. De verbouwing is opgepakt door Ahold om dit filiaal te verbouwen naar een
Huuropbrengsten
nieuw winkelconcept. Naar aanleiding van een uitgevoerde
De omzet uit de fondsprognose bestaat uit de huurop
asbestinventarisatie door Ahold zijn er asbesthoudende
brengsten inclusief een correctie voor frictieleegstand en
plaatmaterialen boven het plafond waargenomen. Deze
huurkorting. Vooral dankzij de geringe leegstand zijn de
zal de beherend vennoot op haar kosten laten verwijderen.
huuropbrengsten hoger dan begroot.
Voor 2012 staan er geen (ingrijpende) onderhoudswerk zaamheden gepland.
Begroting versus werkelijke opbrengsten en kosten (bedragen in euro’s)
Werkelijk
Begroot
Verschil
Huuropbrengsten
2.774.047
2.728.736
45.311
Rentebaten
5.371
7.000
1.629-
Rentelasten
1.338.477
1.390.230
51.753
Vastgoedbeheer
81.111
81.293
182
Zakelijke lasten
69.536
68.701
835-
119.808
122.900
3.092
43.537
31.714
11.823-
1.438-
165
1.603
58.274
41.036
17.238-
6.629
40.000
33.371
Fondsbeheer
138.702
143.618
4.916
Fondskosten
91.309
68.888
22.421-
833.473
747.191
86.282
Onderhoudskosten Verzekeringen Niet verrekenbare BTW Dubieuze debiteuren Overige kosten
Totaal
11
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Rentebaten
Dubieuze debiteuren
Op de deposito-rekening ontvangt het fonds rente over de
De beherend vennoot heeft een voorziening opgenomen
(tijdelijk overtollige) liquide middelen.
ten aanzien de huurders ‘Ed Hengelsport’, ‘Dierengilde Bully’ en ‘Wagenaar het Café’. Deze voorziening is EUR
Rentelasten
17.238,- hoger uitgekomen dan begroot en de beherend
De rentelasten per jaar bedragen in totaal 4,63% (gewogen
vennoot gaat er hiermee vanuit dat dit bedrag niet meer te
gemiddeld) over de uitstaande hoofdsom van de hypo
vorderen is bij de desbetreffende huurders.
thecaire lening. Per 1 maart 2009 brengt de financier een liquiditeitsopslag in rekening van 0,5%. Hiermee komen
Overige kosten
de rentelasten per jaar uit op 5,13% (gewogen gemiddeld)
De overige kosten bestaan uit coördinatievergoedingen
over de uitstaande hoofdsom en deze zijn conform de
van CBRE inzake de dakoverstorten in winkelcentrum
begroting. De rentelasten zijn voor 2011 EUR 51.753 lager
Crabbehof en het verkrijgen van de (wettelijke verplichte)
dan begroot door een foutieve overlopende post per
gebruiksvergunning in winkelcentrum Angelslo en zijn
31 december 2010. Hiermee waren de rentelasten in 2010
aanzienlijk lager dan begroot.
hoger dan begroot en in 2011 lager dan begroot. Per saldo zijn de rentelasten per jaar conform begroting.
Fondsbeheer De beherend vennoot brengt, conform prospectus, een
Vastgoedbeheer
beheervergoeding
De kosten voor vastgoedbeheer zijn conform begroting.
beheervergoeding bedraagt 5,0% per jaar en wordt per
in
rekening
bij
het
fonds.
De
kwartaal berekend op basis van de huuropbrengsten en Zakelijke lasten
wordt na afloop van het kwartaal in rekening gebracht.
De zakelijke lasten bestaan uit de WOZ-beschikking en de waterschapsbelasting (of watersysteemheffing). Deze
Fondskosten
kosten zijn in lijn met de begroting.
De fondskosten bestaan uit de kosten voor de accountant, de (administratie)kosten voor de bewaarder, juridische
Onderhoudskosten
kosten, advieskosten, verhuurcourtages, kosten voor de
De onderhoudskosten zijn conform begroting. De grootste
kamer van koophandel en taxatiekosten. Deze kosten zijn
onderhoudskosten vloeien voort uit de dakoverstorten
EUR 22.421,- hoger dan begroot en dit wordt veroorzaakt
(winkelcentrum Crabbehof) en het binnenschilderwerk in
door de courtages welke worden betaald wanneer er een
de algemene ruimten en de voorziening voor het filiaal van
(nieuwe) huurder wordt aangedragen of als een bestaande
Gall & Gall (winkelcentrum Angelslo).
huurder overgaat tot verlenging van haar huurcontract.
Verzekeringen Dit betreffen kosten voor glasverzekeringen, brand- en opstalverzekeringen ten behoeve van beide winkelcentra. Deze verzekeringskosten zijn EUR 11.823,- hoger in 2011, omdat deze kosten te laag zijn begroot. Niet verrekenbare BTW Per einde boekjaar wordt er een afrekening opgesteld waarin de niet BTW-plichtige huurders op basis van m2 worden afgezet tegen de daadwerkelijke geleden BTW schade gedurende 2011. Deze last danwel bate wordt opgenomen in de exploitatiekosten.
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Financieel verslag en resultaat van het fonds
13
14
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Kerncijfers (bedragen in euro’s)
31-12-2011
31-12-2010
Totale activa
35.096.139
35.211.482
Hypothecaire lening
27.100.000
27.100.000
7.324.250
7.400.845
514
514
34.300.000
34.300.000
14.250
14.399
899.500
899.500
Eigen vermogen Aantal participaties Boekwaarde vastgoed Intrinsieke waarde per participatie Uitkering (direct rendement)
Waarde onroerend goed
Zoals overeengekomen tijdens de vergadering van parti
vermogen in het fonds. Hierdoor treedt het zogenaamde
cipanten is het object in september 2011 extern getaxeerd
“hefboomeffect” op. Dit zorgt ervoor dat bij een finan
door Cushman&Wakefield. Naar aanleiding van deze ex
cierings percentage van 75% en een waardedaling of
terne taxatie ziet de beherend vennoot geen aanleiding
stijging van 10% van het vastgoed het eigen vermogen
om de huidige boekwaarde neerwaarts bij te stellen.
met 40% afneemt danwel toeneemt. In onderstaande grafiek wordt het verloop van de intrinsieke waarde per
Eigen vermogen
participatie weergegeven.
Het fonds kent 514 participaties, die gezamenlijk EUR
Vreemd vermogen
12.850.000,- commanditair kapitaal hebben inge bracht. De minimale deelname per participant bedroegéén participatie met een uitgifteprijs van EUR 25.000,- per
Ten behoeve van de aankoop van de twee winkelcentra
participatie. De intrinsieke waarde per participatie bedraagt
zijn bij aanvang van het fonds twee hypothecaire leningen
EUR 14.250,- per 31 december 2011 ten opzichte van EUR
afgesloten bij SNS Property Finance, één voor elk winkel
14.399,- per 31 december 2010. De intrinsieke waarde
centrum respectievelijk ter hoogte van EUR 12.900.000,-
wordt sterk beïnvloed door het gebruik van vreemd
(Crabbehof te Dordrecht) en EUR 14.200.000,- (Angelslo
30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 dec-05
jun-06
dec-06
jun-07
Intrinsieke Waarde Participatie 120% 100% 80%
dec-07
jun-08
dec-08
jun-09
dec-09
ju n-10
dec-10
jun-11
dec-11
Participatiegrootte bij aanvang
Grafiek: Verloop van de intrinsieke waarde per participatie
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
15
te Emmen). Deze langlopende schulden hebben een
verslechteren. De beherend vennoot wil daarom tijdens
looptijd van 10 jaar tot en met 1 juni 2015 met een rente
de aanstaande jaarvergadering voorstellen om additioneel
vaste periode van 7 jaar, waarop in beginsel geen aflossing
af te lossen op de hypothecaire lening.
plaatsvindt. Per 31 december 2011 bedragen deze leningen nog EUR 27.100.000,-.
Loan-to-value convenant De rentevergoeding die betaald wordt op de leningen is het 3-maands Euribor tarief, verhoogd met een opslag van 1,05%. Het renterisico van de hypothecaire leningen is
Op de hypothecaire leningen zijn financieringsconvenanten
afgedekt middels een tweetal derivaten (interest rate
van toepassing. Iedere 2 jaar zal de loan-to-value ratio
swaps), welke zijn afgesloten bij ABN AMRO. De rentelast
(lening / boekwaarde) door de financier mogelijk opnieuw
voor de hypothecaire lening van EUR 12.900.000,-
worden vastgesteld door middel van hertaxatie. Indien
(Crabbehof te Dordrecht) is gefixeerd tot 2 mei 2012 (7
blijkt dat de loan-to-value ratio meer dan 5% is toegenomen
jaar) tegen 3,49%. De rentelast voor de hypothecaire
ten opzichte van de oorspronkelijke loan-to-value ratio
lening van EUR 14.200.000,- (Angelslo te Emmen) is
(lening / aankoopprijs) zal een verplichte aflossingsregeling
gefixeerd tot 2 mei 2012 (7 jaar) tegen 3,66%. Hiermee
van toepassing zijn van 2% van de hoofdsommen.
zijn de totale hypothecaire leningen gefixeerd tot 2 mei 2012 (7 jaar- tegen 3,58% (gewogen gemiddeld) per jaar.
► Op de hypothecaire lening van winkelcentrum
De waarde van de swapcontracten bedraagt per 31
Crabbehof in Dordrecht is een convenant van toepassing
december 2011 EUR 298.447,- negatief (per 31 december
met een criterium van 80,0% (EUR 12.900.000,- /
2010: EUR 994.567,- negatief). Ten aanzien van de swap
EUR 17.195.281,- + 5%). Per balansdatum bedraagt de
contracten wordt kostprijshedge-accounting toegepast
loan-to-value ratio 79,1% (EUR 12.900.000,- /
waardoor de negatieve marktwaarde van de renteswaps
EUR 16.300.000,-) en wordt er voldaan aan dit criterium.
niet in de balans zijn verantwoord. Indien de marktrente
► Op de hypothecaire lening van winkelcentrum
stijgt, zullen de waardes van de swapcontracten weer
Angelslo in Emmen is een convenant van toepassing met
stijgen. Aan het einde van de looptijd van de swapcontracten
een criterium van 79,9% (EUR 14.200.000,- /
(2 mei 2012) zal de waarde nihil bedragen. Indien het
EUR 18.969.479,- + 5%). Per balansdatum bedraagt de
contract niet tussentijds wordt opengebroken en dus
loan-to-value ratio 78,9% (EUR 14.200.000,- /
wordt afgerekend, heeft de waarde van het contract geen
EUR 18.000.000,-) en wordt er voldaan aan dit criterium.
invloed op de resultaten van het fonds.
Daarnaast zijn er ratios die toezien op de huuropbrengsten.
De rentelast per jaar bedraagt in totaal 4,63% (gewogen
Zodra de huuropbrengst daalt tot het niveau waarbij
gemiddeld) over de uitstaande hoofdsom van de hypo
85% van de huur gelijk is aan de afgesloten interest rate
thecaire leningen. Per 1 maart 2009 brengt de financier
swap percentage (3,49% voor Dordrecht en 3,66% voor
een liquiditeitsopslag in rekening van 0,5%. Hiermee komt
Emmen) + 2% aflossing geldt dezelfde verplichte aflos
de rentelast per jaar uit op 5,13% (gewogen gemiddeld)
singsregeling.
over de uitstaande hoofdsom. Op basis van de taxatie in september 2011 wordt er voldaan aan deze criterias. Echter kan bij verdere waarde
Herfinanciering
dalingen in de toekomst mogelijk de situatie ontstaan waarbij aflossing op de hypothecaire leningen zal moeten worden opgestart. Dergelijke aflossingen zullen ten koste
De financieringen van het fonds lopen tot 1 juni 2015. De
gaan van het directe rendement dat aan de participanten
gefixeerde rente (swapcontracten) lopen echter tot 2 mei
kan worden uitgekeerd.
2012. Zodra de swapcontracten aflopen, zal er een keuze gemaakt moeten worden tussen het wederom fixeren van de rente of de rente ‘floating’ te houden. Om voorbereid te zijn op dat moment houdt de beherend vennoot de rente ontwikkeling actief in de gaten en zal aldus tijdig actie ondernemen. De beherend vennoot geeft reeds aan dat de herfinancieringmarkt er niet goed voor staat en dat haar verwachting is dat deze markt de komende jaren zal
16
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Rendement
Indirect rendement (waardemutatie van een participatie)
Een belangrijk deel van het geprognosticeerde totaal
Het uitgangspunt voor het berekenen van het (indirecte)
rendement op jaarbasis komt voort uit het directe rende
rendement op de participaties per einde verslagperiode
ment. Het indirecte rendement, oftewel de waardemutatie
wordt hoofdzakelijk gevormd door de waardemutatie van
van de participaties, wordt voornamelijk beïnvloed door
het vastgoed in combinatie met de resterende uitstaande
waardestijgingen of waardedalingen van het vastgoed ge
hypothecaire leningen per einde van het boekjaar. De
durende de looptijd van het fonds.
intrinsieke waarde per participatie per 31 december 2011 bedraagt EUR 14.250,-. Dat is een daling van 1,0% ten opzichte van 31 december 2010, toen de intrinsieke
Direct rendement
waarde EUR 14.399,- bedroeg.
Het directe rendement over 2011 bestaat uit een tweetal
Verloopoverzicht
uitkeringen van in totaal EUR 889.500,- op fondsniveau. Per participatie bedroeg de uitkering EUR 1.750,-. De uitkeringen zijn eind juni 2011 en eind december 2011
Zoals verzocht in de jaarvergadering 2010 zal de beherend
betaalbaar gesteld. Het totale directe rendement over
vennoot vanaf heden onderstaand overzicht in haar
2011 bedraagt hiermee 7,0% op basis van de initiële inleg.
verslaglegging opnemen waarin het verloop van de waarde
Ten opzichte van de huidige intrinsieke waarde bedraagt
van het vastgoed ten opzichte van het eigen- en vreemd
het totale rendement over 2011 12,3%. Het totale
vermogen wordt weergegeven vanaf de start van het
uitgekeerde directe rendement is in onderstaande grafiek
fonds.
weergegeven.
700.000
Waarde vastgoed (bedragen in euro’s) %
Eigen vermogen (bedragen in euro’s) %
Vreemd vermogen (bedragen in euro’s) %
Intrinsieke waarde (bedragen in euro’s) %
600.000
2005 500.000
37.250.000
10.429.891
27.100.000
2006 400.000
38.883.000
4,38%
12.087.193
15,89%
27.100.000
0,00%
23.516
15,89%
300.000 2007
38.913.000
0,08%
12.158.502
0,59%
27.100.000
0,00%
23.655
0,59%
27.100.000
0,00%
15.898
-32,79%
27.100.000
0,00%
14.658
-7,80%
200.000 2008 -10,08% -32,79% 34.990.000 8.171.369 100.000 2009 0,00% -7,80% 34.990.000 7.534.232 0 jun-06 dec-06 dec-07 jun-08-1,77% dec-08 2010 dec-0534.300.000 -1,97%jun-07 7.400.845
2011
20.292
jun-09 jun-10 27 .100.000dec -090,00%
Intrinsieke Waarde Participatie Participatiegrootte bij aanvang 0,00% -1,03% 7.324.250 27.100.000
34.300.000
0,00%
dec-10 dec-11 14.399 jun-11 -1,77%
14.250
-1,03%
120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% dec-05
jun-06
dec-06
jun-07
dec-07
Direct Rendement t.o.v. Initiele Inleg
jun-08
dec-08
jun-09
dec -09
jun-10
dec-10
jun-11
dec-11
Inleg
Grafiek: Cumulatief verloop uitgekeerde direct rendement
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Verwachtingen voor 2012
De beherend vennoot verwacht voor 2012 en de daaropvolgende jaren verder verslechterende marktom standigheden voor vastgoed. Er is een aantal trends waarneembaar dat, meer dan voorheen, een negatieve impact zal hebben op het (in)directe rendement. De financieringsmarkt voor vastgoed wordt steeds krapper en de beleggergsdynamiek stagneert. Genoemde ontwikkel ingen zullen naar verwachting een verder drukkend effect op de waardeontwikkeling van het vastgoed hebben. De beherend vennoot zal zich dan ook vooral blijven richten op het behoud van huurders teneinde de kasstroom in het fonds en daarmee de waarde van het vastgoed zo veel als mogelijk in stand te houden. Dit zal mogelijk gepaard gaan met het geven van incentives en/of het terugbrengen van huurprijzen naar huidige marktniveau’s. De verwachting voor 2012 is dat er een dividend van 5% zal worden uitbetaald, waarbij de beherend vennoot tijdens de aanstaande jaarvergadering wil voorstellen om ook additioneel af te gaan lossen op de uitstaande leningen. Amsterdam, 19 maart 2011 ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V.
17
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Jaarrekening 2011
19
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
21
Balans per 31 december 2011 (Voor winstbestemming)
Activa (bedragen in euro’s)
Toelichting
31-12-2011
31-12-2010
Onroerend goed
1
34.300.000
34.300.000
Financieringskosten
2
3.523
14.091
3
80.000
90.000
Vorderingen
4
211.684
78.259
Overlopende activa
5
29.576
25.989
Liquide middelen
6
471.356
703.143
712.616
807.391
35.096.139
35.211.482
Toelichting
31-12-2011
31-12-2010
Kapitaalrekening
7
7.324.250
7.400.845
Langlopende schulden
8
27.100.000
27.100.000
9
90.266
41.128
10
581.623
669.509
671.889
710.637
35.096.139
35.211.482
Vaste activa
Financiële vaste activa Incentives
Vlottende activa
Totaal Activa
Passiva (bedragen in euro’s) Vermogen
Kortlopende schulden (ten hoogste 1 jaar) Omzetbelasting Overlopende passiva
Totaal Passiva
22
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Winst- en verliesrekening (Over de periode 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011)
(Bedragen in euro’s)
Toelichting
2011
2010
Opbrengsten onroerend goed Huurinkomsten onroerend goed
11
2.774.047
2.731.942
Overige opbrengsten
12
0
1.505
2.774.047
2.733.447
Interest baten en lasten Rentebaten
13
5.371
10.095
Rentelasten
14
1.338.477-
1.494.855-
1.333.106-
1.484.760-
Overige kosten Exploitatiekosten
15
607.468-
472.006-
Afschrijvingen
16
10.568-
10.568-
618.036-
482.574-
822.905
766.113
Resultaat boekjaar
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
23
Kasstroomoverzicht (Over de periode 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011)
Kasstroom uit operationele activiteiten (bedragen in euro’s)
2011
2010
822.905
766.113
10.568
10.568
833.473
776.681
123.425-
36.181
3.587-
7.708-
Omzetbelasting
49.138
124.060-
Overlopende Passiva
87.886-
22.732-
165.760-
118.319-
667.713
658.362
2011
2010
Uitkering participanten
899.500-
899.500-
Resultaat kasstroom uit financieringsactiviteiten
899.500-
899.500-
2011
2010
0
0
0
0
0
0
2011
2010
231.787-
241.138-
Liquide middelen bij aanvang verslagperiode
703.143
944.281
Liquide middelen bij einde verslagperiode
471.356
703.143
Mutatie geldmiddelen
231.787-
241.138-
Bedrijfsresultaat Afschrijving
Veranderingen in werkkapitaal: Vorderingen Overlopende Activa
Resultaat kasstroom uit operationele activiteiten
Kasstroom uit financieringsactiviteiten (bedragen in euro’s)
Kasstroom uit beleggingsactiviteiten (bedragen in euro’s) Investeringen in materiële vaste activa
Resultaat kasstroom uit beleggingsactiviteiten
Netto kasstroom (bedragen in euro’s)
24
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Toelichting
Algemeen
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva
Vergunning en doorlopend toezicht van de AFM
Algemeen
Met ingang van 1 januari 2007 is de Wet op het financieel
De jaarrekening is opgesteld overeenkomstig Titel 9 Boek
toezicht (Wft) van kracht, welke in de plaats is getreden van
2 BW. De belangrijkste waarderingsgrondslagen worden
onder meer de Wet toezicht beleggingsinstellingen (Wtb).
hieronder weergegeven:
De door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) aan
Onroerend goed
LaSalle Beheer B.V., in haar rol als beheerder van de CV,
Het onroerend goed wordt gewaardeerd tegen markt
op 8 juni 2006, op grond van artikel 5 Wtb, verleende
waarde. Indien er geen taxatie plaatsvindt door een ex
vergunning berust vanaf het tijdstip van inwerkingtreding
terne taxat zal de waardering plaatsvinden tegen de
van de Wft op artikel 2:67 van de Wft.
marktwaarde, zoals geschat door de beheerder. Onder marktwaarde wordt verstaan de onderhandse verkoop
Met ingang van 1 juli 2008 is ABN AMRO MeesPierson
waarde in verhuurde staat.
Real Estate Management B.V. beheerder van de C.V.
De vergunning van de AFM is op 24 april 2008 reeds aan
Bij de bepaling van de marktwaarde wordt rekening
ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V.
gehouden met verschillen tussen markthuur en con
verstrekt. tractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de staat van onderhoud en toekomstige ontwikkelingen. De markt De CV is een ‘beleggingsinstelling’ in de zin van de Wft.
waarde wordt jaarlijks, per 31 december, door de be
Hieruit volgt dat er informatie op de website van
heerder geschat. Uitgangspunt is dat de marktwaarde van
ABN AMRO Meespierson beschikbaar is. De beheerder
de objecten niet tussentijds bepaald zal worden door
en bewaarder van de CV staan, onder het regime van de
externe taxats, maar wordt geschat door de beheerder.
Wft, onder doorlopend toezicht van de AFM, zoals ook het
Vanuit het oogpunt van transparantie wordt de markt
geval was onder het regime van de Wtb. De kosten van
waarde incidenteel door externe taxats bepaald.
doorlopend toezicht komen ten laste van de CV.
Waardemutaties ten opzichte van de eerste waardering
Fiscale status
worden verantwoord in de winst- en verliesrekening onder
De CV is een besloten commanditaire vennootschap, die
‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen’.
transparant is voor de heffing van inkomsten- en vennoot
Bij de vaststelling van de winstbestemming zal een bedrag
schapsbelasting. Dit houdt in dat de CV zelf niet onder
ter grootte van de waardemutatie ten gunste of ten laste
worpen is aan een belasting naar de winst, maar dat
van de herwaarderingsreserve worden gebracht.
belastingheffing plaatsvindt op het niveau van de partici
panten. Zowel de resultaten als het vermogen van de CV
Incentives
zullen rechtstreeks worden toegerekend aan de partici
De huurincentive heeft betrekking op een huurovereen
panten naar rato van hun kapitaaldeelname in de CV.
komst met een looptijd tot 31 maart 2020 en wordt prorata afgeschreven.
Grondslag van het kasstroomoverzicht
Vorderingen De vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor mogelijke
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode.
oninbaarheid.
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
25
Overige activa Liquide middelen
Afschrijving
Dit betreft liquide middelen, waaronder deposito’s en
Dit betreft de afschrijving op de financieringskosten.
banktegoeden. Waardering renteswap contracten Vermogen
Bij de verwerking van het renteswap contract in de
Gestort CV kapitaal
jaarrekening wordt gebruik gemaakt van kostprijshedge-
Dit betreft het door de participanten van de CV gestorte
accounting. Op dit renteswap contract is geen margin
kapitaal. verplichting van toepassing. Herwaarderingsreserve
Overige bedrijfskosten
Waardemutaties ten opzichte van de eerste waardering
Overige bedrijfskosten betreffen onder andere kosten van
worden uiteindelijk verantwoord in de herwaarderings
externe adviss, accountantskosten en kantoor kosten.
reserve, te weten via de winstbestemming.
Kosten die verband houden met het beheer van het on roerend goed zijn opgenomen onder de exploitatiekosten.
Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Risicoparagraaf Beleggingsopbrengsten Bruto huuropbrengsten
Algemeen
Bruto huuropbrengsten betreffen de over de verslagper
De navolgende factoren dienen zorgvuldig in overweging
iode aan huurders in rekening gebrachte huren. Oftewel
te worden genomen bij het beoordelen van een participatie
de theoretische bruto huuropbrengsten onder aftrek van
in de CV die elk een negatief effect kunnen hebben op de
leegstand en verleende huurkortingen.
resultaten van de CV. Risico’s zijn inherent aan iedere belegging in onroerend goed en zijn ook van toepassing
Exploitatiekosten
op de CV.
Hieronder zijn de direct met de exploitatie van de onroerende goederen samenhangende kosten opge
In het algemeen gaat het hierbij om de waardefluctuaties
nomen, zoals onderhoud, beheerskosten, verzekeringen
van het onroerend goed die onder andere het gevolg
en onroerende-zaakbelasting.
kunnen zijn van een verandering in vraag en aanbod.
Vanwege de relatief lange periode benodigd om onroerend
Niet-gerealiseerde waardeverandering van beleggingen
goed te ontwikkelen, het kapitaalintensieve karakter en
Herwaardering onroerend goed
de lange termijn huurcontracten, is het gewoonlijk niet
Het onroerend goed wordt gewaardeerd tegen markt
mogelijk om op korte termijn te reageren op schaarste of
waarde. Indien er geen taxatie plaatsvindt door een ex
overschot. De waarde bij verkoop van het vastgoed is voor
terne taxat zal de waardering plaatsvinden tegen de
een groot deel afhankelijk van de huur.
marktwaarde, zoals geschat door de beheerder.
Bij verminderde liquiditeit kan de mogelijkheid zich voor
Lasten
doen dat de CV niet meer aan haar verplichtingen kan
Beheerkosten
voldoen en dat de objecten gedwongen moeten worden
Dit betreffen de kosten van de bewaarder en de beherend
verkocht. Indien de schulden van de CV hoger zijn dan
vennoot.
de verkoopopbrengst van de objecten zal het door de participanten ingelegde commanditair kapitaal worden
Interest
aangesproken. Het risico bestaat dat de participanten hun
De interest betreft de aan de verslagperiode toe te
volledige inleg op deze wijze kwijtraken. Reeds door de
rekenen interest op leningen en schulden, evenals de in
CV gedane uitkeringen kunnen niet worden teruggevorderd
het verslagjaar ontvangen interest op deposito’s en
van de participanten.
banktegoeden.
26
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Economie, huurrisico, debitenrisico, leegstandsrisico Veranderingen in algemene economische ontwikkelingen, rentestanden en (verwachte) inflatie niveaus kunnen eveneens de waarde beïnvloeden. Dit betekent dat de waarde van het vastgoed in een neergaande conjunctuur kan dalen. Een enerzijds toegenomen risicofactor kan van invloed zijn op andere risicofactoren. De algemene eco nomische situatie in Nederland kan bijvoorbeeld een negatieve invloed hebben op de waarde van het onroerend goed, de leegstand, huurprijzen en de mogelijkheid van de huurders om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen. In geval van toenemende leegstand, en derhalve een lagere vraag naar huurruimtes, komen de huurprijzen onder druk te staan. Lagere huurprijzen leiden tot een lager exploitatieresultaat van de CV en mogelijk tot een lagere verkoopopbrengst van de objecten. Het leegstandsrisico is het risico dat een object, na afloop of beëindiging van de overeenkomst met een huurder, niet opnieuw verhuurd kan worden. Tevens kan de beheerder genoodzaakt worden, teneinde een nieuwe huurder aan te trekken, huurkorting te geven of aanpassingen aan te brengen in het gebouw welke additionele kosten voor de CV met zich meebrengen. Renterisico / Financieringsrisico Voor zover de verplichtingen van het onroerend goed van langere aard zijn dan die van het vreemd vermogen waarmee dit (gedeeltelijk) is gefinancierd, is een wijziging van de rentestand (voor zover niet afgedekt middels rente swapcontract) van invloed op het exploitatieresultaat van de CV alsmede op de marktwaarde van het onroerend goed en het eigen vermogen van de CV. Verslechterde vermogensverhoudingen inzake o.a. solvabiliteit en loanto-value, kunnen aanleiding zijn tot het opvragen van additionele aflossingen, waarna de CV verminderd liquide zal blijken (zie Algemeen). Overige factoren Tenslotte spelen factoren met betrekking tot o.a. BTW, onderhoud en regelgeving een rol van meer of mindere betekenis. De volledige analyse van deze en de aan gehaalde risicofactoren is onder hoofdstuk 7 van het prospectus opgenomen.
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
27
Toelichting op de balans
1 Onroerend goed (bedragen in euro’s)
31-12-2011
31-12-2010
34.300.000
34.300.000
0
0
34.300.000
34.300.000
Het verloop van de beleggingen in onroerend goed is als volgt: Stand per 1 januari Herwaardering
Totaal
In september 2011 heeft de beherend vennoot een externe taxatie laten uitvoeren door Cushman&Wakefield. Deze waardering vindt plaats tegen marktwaarde, hieronder wordt de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat verstaan.
Een specificatie van de directe vastgoedbeleggingen is hieronder opgenomen: Winkelcentrum Dordrecht
16.300.000
16.300.000
Winkelcentrum Emmen
18.000.000
18.000.000
Totaal
34.300.000
34.300.000
2 Financieringskosten Dit betreffen de, door SNS Property Finance in rekening gebrachte afsluitprovisies, ten behoeve van het verkrijgen van de langlopende hypothecaire leningen evenals de hiermee samenhangende notariskosten. Deze kosten worden in een periode van 7 jaar, zijnde de rentevaste periode, ten laste van het resultaat gebracht.
3 Incentives (bedragen in euro’s)
31-12-2011
31-12-2010
Huurincentive
80.000
90.000
Totaal
80.000
90.000
De huurincentive heeft betrekking op een huurovereenkomst met huurder C1000 (Angelslo, Emmen) en deze heeft een looptijd tot 31 maart 2020 en wordt pro-rata afgeschreven met een bedrag van EUR 10.000,- per jaar.
4 Vorderingen (bedragen in euro’s)
31-12-2011
31-12-2010
Te ontvangen huur en servicekosten
269.958
78.259
Af: voorziening dubieuze debiteuren
58.274-
0
211.684
78.259
Totaal De vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar.
28
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
5 Overlopende activa (bedragen in euro’s)
31-12-2011
31-12-2010
1.967
2.250
Vooruitbetaalde verzekeringspremies
27.609
23.739
Totaal
29.576
25.989
31-12-2011
31-12-2010
Beleggersrekening
219.894
423.019
Rekening-courant
251.462
280.124
Totaal
471.356
703.143
Toelichting
31-12-2011
31-12-2010
Gestort CV kapitaal
7a
12.850.000
12.850.000
Oprichtingskosten
7b
787.829-
787.829-
Herwaarderingsreserve
7c
0
0
Algemene reserve
7d
4.661.326-
4.527.939-
Onverdeeld resultaat
7e
76.595-
133.387-
7.324.250
7.400.845
Te ontvangen rente beleggersrekening
6 Liquide middelen (bedragen in euro’s)
Alle liquide middelen staan ter vrije beschikking van de C.V.
7 Kapitaal rekening (bedragen in euro’s)
Totaal
7a Gestort CV kapitaal Bij het aangaan van de CV heeft iedere participant, voor elke participatie die hij neemt, een bedrag van EUR 25.000,- in contanten in de CV gestort. De participant kan niet worden verplicht tot verdere inbreng. Het gestort CV vermogen bedraagt EUR 12.850.000,-, bestaande uit 514 participaties.
7b Emissiekosten (bedragen in euro’s)
31-12-2011
31-12-2010
95.329-
95.329-
642.500-
642.500-
50.000-
50.000-
787.829-
787.829-
De emissiekosten zijn als volgt opgebouwd: Initiële kosten Structureringskosten Marketing
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
7c Herwaarderingsreserve (bedragen in euro’s)
29
31-12-2011
31-12-2010
Winstbestemming 2005
1.560.183-
1.560.183-
Winstbestemming 2006
1.633.000
1.633.000
Winstbestemming 2007
11.719
11.719
Winstbestemming 2008
84.536-
84.536-
0
0
31-12-2011
31-12-2010
Winstbestemming 2005
72.097-
72.097-
Winstbestemming 2006
24.302
24.302
Winstbestemming 2007
59.590
59.590
Winstbestemming 2008
3.902.597-
3.902.597-
Winstbestemming 2009
637.137-
637.137-
Winstbestemming 2010
133.387-
De herwaarderingsreserve zijn als volgt opgebouwd:
7d Algemene reserve (bedragen in euro’s) De algemene reserve zijn als volgt opgebouwd:
7d Onverdeeld resultaat
4.661.326-
4.527.939-
31-12-2011
31-12-2010
822.905
766.113
899.500-
899.500-
76.595-
133.387-
Het onverdeeld resultaat is als volgt opgebouwd: Resultaat Directe uitkering Onverdeeld resultaat
Jaarlijks wordt gestreefd naar een directe uitkering van 7% van het gestort vermogen, zijnde 7% van EUR 12.850.000,-, oftewel EUR 899.500,-, uit te keren in 2 halfjaarlijkse termijnen van EUR 449.750,-.
30
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
8 Langlopende schulden (bedragen in euro’s)
31-12-2011
31-12-2010
SNS Property Finance B.V.
27.100.000
27.100.000
Totaal
27.100.000
27.100.000
De langlopende schulden bestaan uit een tweetal hypothecaire geldleningen, één voor elk winkelcentrum, elk met een looptijd van 10 jaar (tot en met 1 juni 2015), een rentevastperiode van 7 jaar waarbij in beginsel geen aflossing plaatsvindt. De rente die betaald moet worden op de leningen wordt per kwartaal vastgesteld op het 3-maands Euribor rentepercentage, verhoogt met 1,05%. Ter afdekking van het risico van de variabele rente zijn aan de hypothecaire geldleningen een tweetal derivaten (swapcontracten), afgesloten bij ABN AMRO, gekoppeld. De rentelasten zijn hiermee gefixeerd voor een periode van 7 jaar (tot 2 mei 2012) tegen 3,58% (gewogen gemiddelde). Per 1 maart 2009 berekent de financier een liquiditeitsopslag van 0,5%. Hiermee komt de rentelast per jaar uit op 5,13% (gewogen gemiddelde) over de uitstaande hoofdsom. De waarden van de swapcontracten bedraagt per 31 december 2011 EUR 298.447,- negatief (31 december 2010: EUR 994.567,- negatief). Indien de marktrente stijgt zullen de waarden van de swapcontracten weer stijgen. Aan het einde van de looptijd (2 mei 2012) van de swapcontracten zullen de waarde nihil bedragen. Indien de contracten niet tussentijds worden opengebroken en dus worden afgerekend hebben de waarden van de contracten geen invloed op de resultaten van het fonds. Op de hypothecaire leningen zijn financieringconvenanten van toepassing. Iedere 2 jaar zal de loan-to-value ratio (lening / boekwaarde) door de financier mogelijk opnieuw worden vastgesteld door middel van hertaxatie. Indien blijkt dat de loan-to-value ratio meer dan 5% is toegenomen ten opzichte van de oorspronkelijke loan-to-value ratio (lening / aankoopprijs) zal een verplichte aflossingsregeling van toepassing zijn van 2% van de hoofdsommen. - Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Crabbehof in Dordrecht is een convenant van toepassing met een criterium van 80,0% (EUR 12.900.000,- / EUR 17.195.281,- + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 79,1% (EUR 12.900.000,- / EUR 16.300.000,-) en wordt er voldaan aan dit criterium. - Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Angelslo in Emmen is een convenant van toepassing met een criterium van 79,9% (EUR 14.200.000,- / EUR 18.969.479,- + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 78,9% (EUR 14.200.000,- / EUR 18.000.000,-) en wordt er voldaan aan dit criterium. Deze verplichte aflossingsregeling geldt ook zodra de huuropbrengst daalt tot het niveau waarbij 85% van de huur gelijk is aan de afgesloten interest rate swap percentage (3,49% respectievelijk 3,66%) + 2% aflossing.
9 Omzetbelasting (bedragen in euro’s)
31-12-2011
31-12-2010
Aangifte nog te verrekenen
90.266
41.128
Totaal
90.266
41.128
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
10 Overlopende passiva (bedragen in euro’s)
31
31-12-2011
31-12-2010
323.168
0
0
267.266
162.196
233.349
4.770-
24.607-
Te verrekenen servicekosten Dordrecht
3.342
9.422
Te verrekenen servicekosten Emmen
7.113-
8.078
Te betalen vastgoedbeheerfee
20.278
20.023
Te betalen fondsbeheerfee
34.301
75.969
Te betalen fondskosten
18.287
19.693
0
15.613
Ontvangen waarborgsommen
15.094
15.094
Te betalen exploitatiekosten
13.997
28.937
2.843
672
581.623
669.509
Vooruitgefactureerde huur en servicekosten Vooruitontvangen huur en servicekosten Te betalen interest lening Te verrekenen servicekosten voorgaande jaren
Te betalen verhuurfee
Overige te betalen kosten
Totaal
32
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Toelichting op de winst- en verliesrekening
11 Bruto huuropbrengsten (bedragen in euro’s)
2011
2010
Dordrecht
1.341.091
1.341.740
Emmen
1.477.790
1.488.166
2.818.881
2.829.906
Dordrecht
14.067-
260-
Emmen
14.019-
19.414-
28.086-
19.674-
2.282-
32.850-
14.466-
45.440-
16.748-
78.290-
Dordrecht
1.324.742
1.308.630
Emmen
1.449.305
1.423.312
Totaal
2.774.047
2.731.942
Theoretische huuropbrengsten
Huurkortingen / Incentives
Leegstand Dordrecht Emmen
Bruto huuropbrengsten
Huurkortingen / Incentives De huurkorting in Dordrecht heeft betrekking op de nieuwe huurder GSM Shop (vanaf 1 februari 2011). De huurkorting in Emmen heeft betrekking op de nieuwe huurders Eazy Hair Holland en Maudd. Daarnaast is er een huurincentive in Emmen welke betrekking heeft op een huurovereenkomst met een looptijd tot 31 maart 2020 en deze wordt pro-rata afgeschreven.
Leegstand De leegstand in Dordrecht betreft twee winkelunits (Van Oldenbarneveltplein 28 en 29) die in januari 2011 hebben leeggestaan. De totale huurwaarde hiervan bedraagt EUR 2.282,-. Per 1 februari 2011 zijn beide units wederverhuurd. De leegstand in Emmen betreft de winkelunit aan de Statenweg 9-9a. De totale huurwaarde hiervan bedraagt EUR 14.466,-. Per 1 augustus 2011 is deze unit aan de Statenweg 9-9a wederverhuurd aan Maudd, waarmee er geen leegstand meer is winkelcentrum Angelslo.
12 Overige opbrengsten (bedragen in euro’s)
2011
2010
Dordrecht
0
0
Emmen
0
1.505
Totaal
0
1.505
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
13 Rentebaten (bedragen in euro’s)
33
2011
2010
Bank interest
5.371
10.095
Totaal
5.371
10.095
2011
2010
Interest hypothecaire lening SNS Property Finance B.V.
730.414-
721.284-
Interest rentederivaat ABN AMRO (saldo)
608.063-
773.571-
1.338.477-
1.494.855-
2011
2010
81.111-
80.092-
Fondsbeheer
138.702-
138.904-
Fondskosten
54.280-
48.058-
Zakelijke lasten
69.536-
67.686-
119.808-
72.554-
43.537-
31.245-
1.438
163-
Verhuurkosten
37.029-
19.812-
Dubieuze debiteuren
58.274-
9.692-
6.629-
3.800-
607.468-
472.006-
14 Rentelasten (bedragen in euro’s)
Totaal
15 Exploitatiekosten (bedragen in euro’s) Vastgoedbeheer
Onderhoudskosten Verzekeringen Niet verrekenbare BTW
Overige kosten
Totaal
16 Afschrijving Dit betreft de afschrijving in 7 jaar, zijnde de rentevaste periode van de hypothecaire lening van de financieringskosten.
Personeel De vennootschap had gedurende de verslagperiode en in 2010 geen personeel in dienst.
Beherend vennoot De beherend vennoot brengt, conform prospectus, een beheervergoeding in rekening bij het fonds. De beheervergoeding bedraagt 5% per jaar en wordt per kwartaal berekend op basis van de huuropbrengsten en wordt na afloop van het kwartaal in rekening gebracht.
Bewaarder De bewaarder brengt administratiekosten in rekening bij het fonds. De administratiekosten bedragen EUR 15.000 per jaar.
34
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Overige gegevens Verwerking van het resultaat
De beherend vennoot stelt voor het onverdeeld resultaat over het boekjaar te verrekenen met de kapitaalrekening conform artikel 15 van de overeenkomst.
Gebeurtenissen na balansdatum
Er hebben zich na balansdatum geen gebtenissen voor gedaan die de financiële positie van de vennootschap beïnvloeden en welke een aanpassing of wijziging van de jaarrekening zouden vragen.
Controleverklaring
De controleverklaring is toegevoegd op de volgende pagina. Amsterdam, 19 maart 2011 ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V.
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
35
KPMG Accountants N.V., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer 33263683, is een dochtermaatschappij van KPMG Europe LLP en lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative (‘KPMG International’), een Zwitserse entiteit.
Controleverklaring Aan: de Beheerder van MeesPierson Vastgoedsfonds II C.V.
Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening over
op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend
2011 van MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. te Amsterdam
zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen
gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per
hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te
31 december 2011 en de winst-en-verliesrekening over
brengen over de effectiviteit van de interne beheersing
2011 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een
van de entiteit. Een controle omvat tevens het evalueren
overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële
van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor
verslaggeving en andere toelichtingen.
financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de entiteit gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de
Verantwoordelijkheid van het bestuur
jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-
Het bestuur van de entiteit is verantwoordelijk voor het
informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing
opstellen van de jaarrekening die het vermogen en het
voor ons oordeel te bieden.
resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk
Oordeel
Wetboek (BW). Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opstellen van de jaarrekening mogelijk te
Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld
maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg
van de grootte en samenstelling van het vermogen van
van fraude of fouten.
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW.
Verantwoordelijkheid van de accountant
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen
over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controle
Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden
standaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons
wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar
geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle
aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover
zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van
wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2
zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen af
BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot
wijkingen van materieel belang bevat.
en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag1, voor zover wij dat
Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter
kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening
verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de
zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.
toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde
Amsterdam, 19 maart 2012 KPMG ACCOUNTANTS N.V.
werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het
H.D.Grönloh RA
inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opstellen van de jaarrekening gericht
1
Terminologie laten aansluiten op die welke wordt genanteerd door de entiteit.
Algemene Disclaimer De in dit document aangeboden informatie is opgesteld door ABN AMRO Bank N.V. en is bedoeld als informatie in algemene zin en is niet toegespitst op uw persoonlijke situatie. De informatie mag daarom nadrukkelijk niet beschouwd worden als een advies of als een voorstel of aanbod tot 1) het aankopen of verhandelen van financiële instrumenten en/of 2) het afnemen van beleggingsdiensten noch als een beleggingsadvies. Beslissingen op basis van de informatie uit dit document zijn voor uw eigen rekening en risico. De informatie en de voorwaarden die van toepassing zijn op door ABN AMRO aangeboden financiële instrumenten en beleggingsdiensten verleend door ABN AMRO kunt u vinden in de Voorwaarden Effectendienstverlening ABN AMRO en het Informatieblad Effectendienstverlening ABN AMRO die verkrijgbaar zijn via www.abnamro.nl/beleggen. Hoewel ABN AMRO tracht juiste, volledige en actuele informatie uit betrouwbaar geachte bronnen aan te bieden, verstrekt ABN AMRO expliciet noch impliciet enige garantie dat de aangeboden informatie in dit document juist, volledig of actueel is. ABN AMRO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor druk- en zetfouten. De in dit document opgenomen informatie kan worden gewijzigd zonder voorafgaand bericht. ABN AMRO is niet verplicht de hierin opgenomen informatie te actualiseren of te wijzigen. ABN AMRO en/of haar agenten of onderaannemers aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid ten aanzien van enige schade (met inbegrip van gederfde winst), die op enigerlei wijze voortvloeit uit de informatie die u in dit document wordt aangeboden of het gebruik daarvan. ABN AMRO, of de rechthebbende, behoudt alle rechten (waaronder auteursrechten, merkrechten, octrooien en andere intellectuele eigendomsrechten) met betrekking tot alle in dit document aangeboden informatie (waaronder alle teksten, grafisch materiaal en logo’s). Het is niet toegestaan de informatie uit dit document te kopiëren of op enigerlei wijze openbaar te maken, te verspreiden of te vermenigvuldigen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ABN AMRO of rechtmatige toestemming van de rechthebbende. U mag de informatie in dit document wel afdrukken voor uw eigen persoonlijk gebruik. US Person Disclaimer Beleggen ABN AMRO Bank N.V. (“ABN AMRO”) is niet geregistreerd als broker-dealer en investment adviser zoals bedoeld in respectievelijk de Amerikaanse Securities Exchange Act van 1934 en de Amerikaanse Investment Advisers Act van 1940, zoals van tijd tot tijd gewijzigd, noch in de zin van andere toepasselijke wet- en regelgeving van de afzonderlijke staten van de Verenigde Staten van Amerika. Tenzij zich op grond van de hiervoor genoemde wetten een uitzondering voordoet, is de effectendienstverlening van ABN AMRO inclusief (maar niet beperkt tot) de hierin omschreven producten en diensten, alsmede de advisering daaromtrent niet bestemd voor Amerikaanse ingezetenen [“US Persons” in de zin van vorenbedoelde wet- en regelgeving]. Dit document of kopieën daarvan mogen niet worden verzonden of meegebracht naar de Verenigde Staten van Amerika of worden verstrekt aan Amerikaanse ingezetenen. Onverminderd het voorgaande is het niet de intentie de in dit document beschreven diensten en/of producten te verkopen of te distribueren of aan te bieden aan personen in landen waar dat ABN AMRO op grond van enig wettelijk voorschrift niet is toegestaan. Een ieder die beschikt over dit document of kopieën daarvan dient zelf na te gaan of er wettelijke beperkingen bestaan tegen de openbaarmaking en verspreiding van dit document en/of het afnemen van de in dit document beschreven diensten en/of producten en zodanige beperkingen in acht te nemen. ABN AMRO is niet aansprakelijk voor schade als gevolg van diensten en/of producten die in strijd met de hiervoor bedoelde beperkingen zijn afgenomen.