Triodos Vastgoedfonds Jaarverslag 2011 TLIM
Duurzaam vastgoed Duurzaam vastgoed houdt rekening met het efficiënt gebruik van middelen en de impact op het individu en het milieu gedurende de hele levenscyclus van een gebouw, van ontwikkeling en financiering tot beheer en hergebruik.
Triodos Vastgoedfonds NV Jaarverslag 2011
Informatie voor aandeelhouders Algemene vergadering van aandeelhouders 27 april 2012 Ex-dividenddatum 2 mei 2012 Betaaldatum dividend 4 mei 2012 Triodos Investment Management is een 100% dochter van Triodos Bank en is tevens de beheerder van Triodos Vastgoedfonds.
Kerncijfers (bedragen in euro’s op basis van IFRS-grondslagen) Intrinsieke waarde ultimo Aantal uitstaande aandelen ultimo Beleggingen ultimo Aantal panden in portefeuille ultimo Bezettingsgraad ultimo Opbrengsten Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Ongerealiseerde waarde veranderingen van beleggingen Waardeveranderingen van vorderingen Lasten Bedrijfsresultaat Resultaat Total expense ratio (TER)* Fondskosten expense ratio**
2011
2010
2009
2008
2007
40.270.262 8.175.154 87.193.711 17 98% 6.087.827
49.970.155 9.065.506 77.740.000 14 99% 6.033.868
39.628.538 7.210.857 81.645.500 16 99% 5.372.305
40.314.483 6.504.752 78.021.779 16 100% 4.741.560
32.489.768 4.905.683 58.595.000 13 100% 3.150.580
-826
-1.344.651
-652.005
-363.859
146.031
-4.964.509
-300.925
-4.896.424
-3.743.854
298.913
– -3.214.081 2.873.746 -2.091.589 4,71% 2,90%
-75.327 -3.038.577 2.919.964 1.274.388 3,80% 2,79%
-17.647 -2.976.710 2.377.948 -3.170.481 4,70% 2,76%
-147.730 -2.663.536 1.930.294 -2.177.419 4,46% 2,93%
– -1.869.894 1.280.686 1.725.630 5,38% 3,45%
2011
2010
2009
2008
2007
4,93 -0,24
5,51 0,15
5,50 -0,46
6,20 -0,37
6,62 0,46
Per aandeel (bedragen in euro’s) Intrinsieke waarde Resultaat***
Rendement Triodos Vastgoedfonds (incl. herbelegging van dividend)****
Herrekende intrinsieke waarde
Dividendrendement
1 jaar
3 jaar gem.
-3,1%
-3,1%
gemiddeld 5 jaar gem. sinds oprichting -0,2%
1,4%
2011
2010
2009
2008
2007
2006
*****
3,6%
4,2%
3,6%
3,6%
3,9%
* De total expense ratio (TER) geeft weer wat de kosten zijn van een beleggingsfonds als percentage van het gemiddelde belegd vermogen over de verslagperiode. Het betreft de kosten exclusief de kosten van beleggingstransacties, interestkosten en de kosten die verband houden met het toe- en uittreden van deelnemers die niet vergoed worden uit de op- of afslag gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde. 4
** De fondskosten expense ratio betreft de fondskosten zoals beheervergoeding, accountantskosten en marketing kosten gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde. *** Het resultaat per aandeel wordt bepaald op basis van het gedurende het boekjaar gemiddeld geplaatste aantal aandelen. **** De transactieprijs van Triodos Vastgoedfonds wordt iedere handelsdag bepaald aan de hand van een herrekende intrinsieke waarde. Deze herrekende intrinsieke waarde houdt rekening met de fictieve afschrijving van aankoopkosten over een periode van tien jaar. Door het jaar heen wordt het rendement van het fonds berekend op basis van deze herrekende intrinsieke waarde, zodat de aankoopkosten van de panden niet volledig ten laste komen van de huidige beleggers, maar worden verdeeld over huidige en toekomstige beleggers. Daarnaast is voor het jaarverslag ook het rendement van Triodos Vastgoedfonds berekend op basis van de intrinsieke waarde van het fonds zoals die uit het jaarverslag naar voren komt. ***** Dividendrendement over 2011 wordt in mei 2012 vastgesteld.
5
Begrippenlijst Balanstotaal
Totaal van activa
Bedrijfsresultaat
Huur en andere inkomsten minus alle kosten, oftewel totaal resultaat minus (on)gerealiseerde waardeveranderingen
Belegd vermogen
Vermogen belegd in onroerende zaken
Dividendrendement
Dividend gedeeld door de waarde van het aandeel op uitkeringsdatum
Eigen vermogen of fondsvermogen
Bezittingen minus schulden
Gerealiseerde waardeverandering
Waardeverandering van een onroerende zaak die door verkoop wordt gerealiseerd
Ongerealiseerde waardeverandering Waardeverandering van een onroerende zaak in portefeuille Rendement op basis van herrekende De herrekende intrinsieke waarde houdt rekening met de fictieve intrinsieke waarde afschrijving van aankoopkosten over een periode van tien jaar. Door het jaar heen wordt het rendement van het fonds berekend op basis van deze herrekende intrinsieke waarde, zodat de aankoopkosten van de panden niet volledig ten laste komen van de huidige beleggers, maar worden verdeeld over huidige en toekomstige beleggers. Resultaat
Huur en andere inkomsten minus alle kosten plus (on)gerealiseerde waardeveranderingen
Total expense ratio
De kosten exclusief de kosten van beleggingstransacties, interestkosten en de kosten die verband houden met het toe- en uittreden van deelnemers die niet vergoed worden uit de op- of afslag per verslagperiode gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde
Fondskosten expense ratio
Fondskosten zoals beheervergoeding, accountantskosten en marketingkosten per verslagperiode gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde
6
Inhoud
Pagina
Beleggen in duurzaam vastgoed
8
Bericht van de Raad van Commissarissen
9
Verslag van de directie
10
Algemene gegevens
20
Jaarrekening Triodos Vastgoedfonds NV 2011
23
Overige gegevens
60
Bijlage A. Beleggingsportefeuille Triodos Vastgoedfonds
64
Bijlage B. Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed
71
Bijlage C. CO2-benchmark 75 Raad van Commissarissen
80
Directie 81 Adres en colofon
83
7
Beleggen in duurzaam vastgoed Triodos Vastgoedfonds is opgericht in 2004 en wordt beheerd door Triodos Investment Management BV. Triodos Investment Management is in het bezit van een vergunning op grond van de Wet op het financieel toezicht (Wft). De Autoriteit Financiële Markten treedt op als toezichthouder. Aan- en verkoop en asset en property management van de panden gebeuren in nauwe samenwerking met Bouwfonds Real Estate Investment Management BV, onderdeel van Rabo Vastgoedgroep, de vastgoed onderneming van Rabobank.
Beleggers die bewust met hun geld willen omgaan, kunnen via Triodos Vastgoedfonds in duurzaam vastgoed investeren. Het fonds stimuleert duurzaamheid in de vastgoedmarkt en belegt in kantoren en andere gebouwen voor professioneel gebruik die duurzaam gebouwd zijn en beheerd worden. Het duurzame karakter van de panden wordt bepaald via de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed. In dit beoordelingsmodel, dat door Triodos Vastgoedfonds is ontwikkeld, zijn de begrippen people, planet en profit toegesneden op de bouw en aangevuld met de factor project. Zo worden de sociale aspecten (people), de milieuaspecten (planet), de economische aspecten (profit) en de fysieke en ruimtelijke aspecten (project) betrokken in de beoordeling van een mogelijke aankoop. Triodos Vastgoedfonds is een initiatief van Triodos Bank NV en het eerste duurzame vastgoedfonds van Nederland. Triodos Bank wil menselijke waardigheid, zorg voor de aarde en de kwaliteit van leven in het algemeen bevorderen. Triodos Vastgoedfonds streeft ernaar om vorm te geven aan deze missie binnen de vastgoedmarkt. Onroerend goed is mede bepalend voor de kwaliteit van onze leefomgeving. Duurzaam gebouwde panden zijn prettiger en gezonder om in te wonen of te werken. Zij kennen een lager energieverbruik en zijn daarom minder schadelijk voor het milieu.
8
Bericht van de Raad van Commissarissen Aan de aandeelhouders van Triodos Vastgoedfonds Graag bieden wij u het jaarverslag 2011 van Triodos Vastgoedfonds NV aan. Het jaarverslag bestaat uit het verslag van de directie, de jaarrekening en de overige gegevens. De jaarrekening over 2011 is goedgekeurd door KPMG Accountants NV. De controleverklaring is onder ‘overige gegevens’ in dit jaarverslag opgenomen.
De heer Kees Duijvestein is volgens het rooster van aftreden aan de beurt om af te treden. Hij stelt zich herbenoembaar. De herbenoeming zal in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 27 april 2012 aan de orde komen.
De Raad van Commissarissen heeft de jaarstukken goedgekeurd. Het boekjaar 2011 is afgesloten met een verlies van EUR 2.091.589. De Raad van Commissarissen stelt voor décharge te verlenen aan de directie en aan de Raad van Commissarissen voor de vervulling van hun taken in het afgelopen boekjaar.
Peter Blom Kees Duijvestein (voorzitter) Bert de Graaf Peter Kok Meiny Prins
Zeist, 9 maart 2012
De Raad van Commissarissen is in de verslagperiode vier keer bijeen geweest. De Raad heeft zich bezig gehouden met de strategie en de beleggings resultaten van het fonds. De Raad heeft gekeken naar de ontwikkeling van het fonds in het bredere perspectief van de ontwikkeling van de vastgoedmarkt, de financieringsmarkt en de rente op de kapitaalmarkt. De structuur van de balans, de in- en uitstroom van kapitaal en de gevolgen daarvan op de liquiditeitspositie zijn eveneens besproken. Daarnaast kwamen zaken die betrekking hebben op het toezicht door de Autoriteit Financiële Markten, het halfjaarbericht, het jaarverslag en de marketingstrategie van het fonds aan de orde. Ook is gesproken over de manier waarop Triodos Vastgoedfonds de integriteit controleert van de partijen waarmee het fonds zaken doet. De Raad is tevreden over het gevoerde beleid en de samenwerking met de directie.
9
Verslag van de Directie Het jaar 2011 was een turbulent jaar voor de vastgoedsector. Berichten over leegstand en de waardering van vastgoed vormden een terugkerend item in het nieuws. Tegen het licht van deze onrustige markt hield Triodos Vastgoedfonds zich in 2011 goed staande. Zo kent het fonds in vergelijking tot de markt een laag leegstandspercentage, gezonde relaties met huurders en een solide continuering van de huurcontracten. Daarnaast is Triodos Vastgoedfonds in de gelegenheid geweest om in 2011 drie bijzonder fraaie panden aan te kopen. Panden die een kwalitatieve aanvulling op de bestaande portefeuille vormen en bijdragen aan een verdere verduurzaming van de bestaande bebouwing in Nederland. Door de aankoop van de nieuwe panden steeg het belegd vermogen in 2011 met 12,2%. Het aantal uitstaande aandelen nam in 2011 echter met 9,8% af.
leverage van het fonds zich op een acceptabel niveau. Het jaar 2011 is afgesloten met een totaal rendement van -4,5% (2010: 2,8%). Het totale rendement is opgebouwd uit een direct rendement van 6,2% (2010: 6,3%) en een indirect rendement van -10,7% (2010: - 3,5%).
Ontwikkelingen De vastgoedmarkt Eind 2011 werd in totaal 7,4 miljoen m² aangeboden en is er sprake van een leegstand van 15%. Het aanbod is aanzienlijk, maar stijgt veel minder hard dan de publieke opinie vaak veronderstelt.1 Bij het sombere beeld omtrent de leegstand is een aantal kanttekeningen te plaatsen. Circa 35% van de leegstand is structureel (> 3 jaar). Hiervan is 70% daadwerkelijk problematisch. Daarnaast zijn nieuwe, moderne of duurzame kantoorgebouwen relatief schaars. Ook blijkt dat structurele leegstand in slechts de helft van alle Nederlandse gemeentes een probleem is. Dat neemt niet weg dat het kantorenaanbod momenteel groot is.
Ten opzichte van de markt (15%) is het leegstandspercentage van het fonds met 1,7% (2010: 1,1%) bijzonder laag. Dit is onder meer te danken aan het intensieve beheer van de bestaande portefeuille. Het directe rendement van het fonds bleef in 2011 met 6,2% vrijwel gelijk aan het directe rendement in 2010 (6,3%). De gemiddelde huurperiode van de portefeuille bedraagt 80,8 maanden (2010: 78,5 maanden). Door deze gemiddeld lange huurcontracten en het lage leegstandspercentage onderscheidt het fonds zich positief ten opzichte van andere vastgoedfondsen.
In 2011 werd nog duidelijker dat de problemen in de kantorenmarkt om oplossingen vragen. Reeds voorziene nieuwbouwplannen zijn geschrapt en de nieuwbouwproductie valt fors terug. Overheden, brancheorganisaties en bedrijven komen met nieuwe maatregelen om de markt meer in evenwicht te brengen. Dit doen zij enerzijds door verouderde panden naar andere functies te transformeren en anderzijds door in de nieuwbouw of renovatie met onderscheidende producten beter aan de vraag te voldoen. Dit leidt tot nieuwe locatiekeuzes en een verduurzaming van de kantorenvoorraad. Triodos Vastgoedfonds vervult in deze verduurzamingsslag een voortrekkersrol met aansprekende projecten.
Door de toenemende onzekerheid in de kapitaalmarkt en de gevolgen van de Europese schuldencrisis is het in 2011 moeilijker geworden om vastgoed gefinancierd te krijgen. Het aantal vastgoedtransacties nam daardoor af. Deze ontwikkelingen hebben ook de waarderingen van vastgoed onder druk gezet. In de portefeuille van Triodos Vastgoedfonds leidde dat in 2011 tot een (ongerealiseerde) waardedaling van het vastgoed van 4,3%. Deze waardedaling leidde door de leverage (de hoeveelheid vreemd vermogen op het totaal belegd vermogen) tot een negatief indirect rendement van 10,7%. Per 31 december 2011 was 44,7% van de fiscale waarde van de beleggingen gefinancierd met vreemd vermogen (2010: 38,2%). Daarmee bevindt de
In 2011 daalde de gemiddelde markthuurprijs en werden nog steeds kortingen op de huurprijzen gegeven. Desondanks blijven de huurniveaus op de beste kantoorlocaties al jaren redelijk goed
1
10
PropertyNL, januari 2012
omdat Triodos Vastgoedfonds hierbij een innovatieve huurconstructie toepast die het mogelijk maakt om het pand ingrijpend te verduurzamen. Dit pand zal worden verhuurd met een zogenaamd green lease contract. In dit contract worden energieconsumptie van het pand én huurprijs gecombineerd. Dit betekent dat Triodos Vastgoedfonds een financieel belang heeft bij een minimale energieconsumptie van dit object. Daarom worden er bindende afspraken gemaakt over beheer en gebruik van het gebouw op een zo duurzaam mogelijke wijze. De ‘winst’ die de energiebesparing oplevert, wordt gebruikt voor het verduurzamen van het pand. Hiermee wordt aangetoond dat verduurzamen van de bestaande bebouwing loont. Deze huurconstructie is opgepakt door verschillende partijen. Het contract tussen Triodos Vastgoedfonds en GasTerra dient als voorbeeldcontract in de “Leidraad Green Lease” van Agentschap NL (Ministerie Binnenlandse Zaken en Koninkrijks relaties). Op deze wijze heeft het fonds actief bijgedragen aan het stimuleren van duurzaam beleggen in vastgoed in Nederland.
gehandhaafd. Dat geldt zowel voor kantoorlocaties in de grote steden als voor kantoorlocaties elders in het land waar sprake is van een omvangrijke groep kantoorgebruikers. Uit wetenschappelijk onderzoek blijkt dat de huur van duurzame kantoren gemiddeld 6% hoger is dan de huur van niet-duurzame kantoren2. In dit deel van de markt hebben zowel de gebruikers als de beleggers op korte en langere termijn voldoende vertrouwen. De huurprijzen en aanvangsrendementen zijn hier vorig jaar dan ook enigszins gestabiliseerd. Een relatief beperkt risico op leegstand en de zekerheid van huurinkomsten leiden tot een minder scherpe waardedaling voor duurzaam vastgoed. Secundair kantorenvastgoed laat een ander beeld zien. Beleggers hebben hier weinig interesse voor. Dit heeft te maken met het hoge risicoprofiel en met beperkte financieringsmogelijkheden. De verwachting is dat het beeld op de beleggingsmarkt in 2012 niet zal veranderen. Ondanks de moeilijke situatie op de Nederlandse kantorenmarkt blijft Triodos Vastgoedfonds goede beleggingsmogelijkheden zien voor duurzaam vastgoed op specifieke locaties. Dat zijn vooral stationslocaties en centrumlocaties die goed bereikbaar zijn. Op deze plaatsen is de leegstand laag en staan de huren niet onder druk.
6,7 jaar
Beleggen in duurzaam vastgoed Triodos Vastgoedfonds integreert alle relevante aspecten van duurzaamheid van een pand in de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed. In deze toets zijn milieuaspecten aangevuld met zaken als kwaliteit van een gebouw voor de gebruiker, belevingswaarde en financieel rendement. De toets wordt bij aankoop van een pand gebruikt als beoordelingsinstrument en in de beheerfase gebruikt om de kwaliteit van de aangekochte gebouwen te monitoren en doorlopend te verbeteren.
gemiddelde looptijd huurcontracten
Samenwerking Bouwfonds Real Estate Investment Management Bouwfonds Real Estate Investment Management begeleidt de aan- en verkopen van het fonds en voert de beheerwerkzaamheden van het vastgoed uit. De samenwerking met Bouwfonds Real Estate Investment Management (Bouwfonds REIM), onderdeel van Rabo Vastgoedgroep, de
In 2011 heeft Triodos Vastgoedfonds het voormalige ABN AMRO kantoor in Groningen aangekocht. De aankoop van dit pand is veel besproken in de pers
Kok, N., Jennen, M. (2011). De waarde van energiezuinigheid en bereikbaarheid. Een analyse van de Nederlandse Kantorenmarkt.
2
11
Bouwfonds REIM is er in 2011 in geslaagd om de aflopende huurcontracten in 2012, die een waarde vertegenwoordigen van ruim EUR 1 miljoen op jaarbasis, terug te brengen tot EUR 240.000. Met een groot aantal huurders werden huurverlengingen overeengekomen of werden leegkomende ruimten aansluitend verhuurd. Zo heeft de huurder van het monumentale pand aan de Herengracht in Amsterdam het huurcontract met 3 jaar verlengd, heeft een van de grootste huurders in Arnhem het huurcontract verlengd met 5 jaar en werd een leegkomende winkelruimte in Delft verhuurd tot en met 2016. Uiteindelijk zullen nog vijf huurcontracten expireren in 2012. Er wordt op dit moment hard gewerkt om voor deze contracten een verlenging of vervanging te realiseren.
vastgoedonderneming van Rabobank, is in 2011, net als voorgaande jaren, naar tevredenheid verlopen. Het afgelopen jaar is door Triodos Vastgoedfonds en Bouwfonds REIM verder gewerkt aan het duurzaam beheer van de portefeuille. Bouwfonds REIM heeft de duurzame ambities van Triodos Vastgoedfonds in de tienjaarsplanning en begroting voor de portefeuille verwerkt. Uitgangspunt daarbij is dat duurzaam beheer niet ten koste gaat van het resultaat, maar juist meerwaarde creëert. Dit was in 2009 aantoonbaar het geval bij de verduurzaming van het monument aan de Kennedylaan in Baarn. In 2010 werd die meerwaarde aangetoond bij de aankoop van het pand in Amersfoort en in 2011 bij de aankoop en verduurzaming van het pand voor GasTerra in Groningen.
12
Amersfoort, Utrechtseweg Triodos Vastgoedfonds heeft in 2010 dit pand gekocht. Het ligt in het centrum van Amersfoort, vlakbij het Centraal Station. Het pand is ingrijpend verduurzaamd; het energielabel is van een E naar een A-label gegaan. Door de verduurzaming is de levensduur van het pand verlengd en kan het weer jaren mee. Het is een voorbeeldproject voor duurzame herontwikkeling.
13
Beleggingen
‘green lease contract’ per 1 januari 2013 voor tenminste 10 jaar verhuurd aan gasleverancier GasTerra. Het leegstaande kantoor wordt ingrijpend verduurzaamd om aan de duurzaamheidseisen van Triodos Vastgoedfonds te voldoen. Samen met de huurder is een omvangrijk traject ingezet dat moet leiden tot een verbetering van het energielabel van G naar A+. Dit wordt onder andere gerealiseerd door de isolatie te verbeteren en verschillende innovaties zoals warmte/koude-opslag, laagtemperatuur verwarming, aanwezigheidsdetectie en daglichtafhankelijke verlichting toe te passen. Met deze nieuwe invulling voor dit leegstaande pand draagt Triodos Vastgoedfonds bij aan het bestrijden van de leegstandsproblematiek.
Het belegd vermogen is in 2011 met 12% gestegen tot EUR 87,2 miljoen (2010: EUR 77,7 miljoen). Naast het voormalige ABN AMRO kantoor in Groningen verwierf het fonds ook een zeer fraai monument in Den Haag en een monument van architect Dudok in Arnhem. Deze transacties voegden diversiteit, volume en kwaliteit aan de portefeuille van Triodos Vastgoedfonds toe. Monument De Tempel in Den Haag Het monument De Tempel in Den Haag is gebouwd in 1914 en diende als bank en meer recent als discotheek. De Tempel is in 2011 grondig verduurzaamd en qua energielabel van E naar A gebracht. Hierbij is het zogenoemde ‘Warmbouwen Concept’ gebruikt, waarbij aan de binnenzijde van het gebouw een extra laag is aangebracht. Door die extra laag lopen buizen waardoor uit de bodem opgepompt grondwater stroomt. Dit grondwater heeft een constante temperatuur van 14°C en daardoor hoeft er slechts weinig actief bijverwarmd of gekoeld te worden. De Tempel wordt nu voor tien jaar gehuurd door de gemeentelijke archeologische dienst van Den Haag.
Duurzaam vastgoedbeheer Momenteel zijn acht panden in portefeuille duurzaam gebouwd en vier panden duurzaam beheerd. Daarnaast heeft het fonds vijf rijksmonumenten in portefeuille. Triodos Vastgoedfonds streeft ernaar 33% van het belegd vermogen te investeren in nieuwe panden die duurzaam gebouwd zijn. Het fonds wil daarnaast eveneens 33% in panden investeren die niet met het oogmerk van duurzaamheid zijn gebouwd, maar wel aan de criteria van Triodos Vastgoedfonds voldoen en ook duurzaam beheerd worden. De overige 33% wordt in monumenten geïnvesteerd. Per 31 december 2011 is 51,1% van de portefeuille belegd in duurzaam gebouwd vastgoed, 20,4% in bestaand vastgoed dat duurzaam beheerd wordt en 28,5% in monumenten. Een volledig overzicht van de portefeuille staat in bijlage A van dit jaarverslag.
Dudok-pand in Arnhem Het Dudok-pand in Arnhem is één van de beeldbepalende objecten aan het centraal gelegen Willemsplein. Het vormt de verbinding tussen het NS-station en de stad en ligt op een zeer goede locatie. De ruimtelijke kwaliteit is bijzonder door het typische ’Dudok-ritme’ en door de mooie lichtinval. De architectonische kwaliteit en ligging maken het een uniek object en een aanwinst voor de portefeuille van Triodos Vastgoedfonds. Het fonds studeert nu op verschillende mogelijkheden om het pand verder te verduurzamen.
Ultimo 2011 gebruiken negen van de zeventien objecten in de portefeuille van Triodos Vastgoedfonds groene stroom. Het fonds onderneemt in 2012 verdere stappen om de huurders te stimuleren op duurzame energie over te gaan. In samenspraak met een aantal huurders is besloten om, waar mogelijk, LED verlichting aan te brengen.
Voormalig ABN AMRO pand in Groningen Zoals eerder vermeld, kocht Triodos Vastgoedfonds ook het voormalige kantoor van ABN AMRO in Groningen. Het gebouw wordt via het innovatieve
14
49%
prospectus en de financiële bijsluiter van het fonds. De directie legt ieder jaar in de Toelichting op de jaarrekening (zie pag. 28) verantwoording af over de manier waarop gedurende het verslagjaar met deze risico’s is omgegaan. De directie van Triodos Vastgoedfonds stelt jaarlijks een ondernemingsplan op hoofdlijnen op. Voor 2011 was een substantiële groei en een verdere systematische implementatie van het duurzaam beheer geprognosticeerd. Daarbij lag de nadruk op het energiemanagement. Hoewel het fonds in de eerste helft van 2011 aanzienlijke investeringen heeft gedaan, is de groei van de portefeuille in de tweede helft van het jaar gestagneerd.
verlaging van CO2-uitstoot
Triodos Vastgoedfonds is in 2010 gestart met energiemonitoring van vijf panden. Op termijn zal dit op alle panden in de portefeuille worden toegepast. Het monitoringsysteem geeft het fonds onder meer inzicht in het energieverbruik, de streefgebruiken, de vermogens- en verbruiksprofielen en de CO2-emissie per object. Deze informatie is van belang om met de huurders in gesprek te gaan over het energiegebruik en de manier waarop in de toekomst energie kan worden bespaard.
De belangrijkste risico’s van Triodos Vastgoedfonds en de beheersing daarvan, staan hierna beschreven. Concentratierisico Het fonds streeft naar een gelijkmatige verdeling van de beleggingen over Nederland. De nadruk ligt op de steden in de Randstad. Hier vindt de meeste economische activiteit plaats en daardoor is het leegstandsrisico lager dan in de perifere regio’s. Daarnaast is ontsluiting door openbaar vervoer van belang. Vooral locaties dicht bij intercitystations genieten de voorkeur. Het fonds streeft naar een gelijkmatig verloop in de vervalkalender van de huurcontracten. Tot nu toe wordt voornamelijk in kantoren belegd. Het fonds wil op termijn ook in maatschappelijk vastgoed beleggen om zo het risico te spreiden. Een belegging mag in principe niet meer dan 10% van het totale belegd vermogen zijn.
Het fonds heeft ook voor het eerst een CO2-benchmark laten uitvoeren. Daarbij wordt de CO2-uitstoot van het fonds vergeleken met de CO2-uitstoot van de gemiddelde gebouwvoorraad in Nederland. Hieruit blijkt dat de CO2-uitstoot van de portefeuille van Triodos Vastgoedfonds 49% lager is dan gemiddeld. Ook is gekeken naar de verbeteringen die het fonds zelf realiseerde. In 2011 heeft het fonds de energie prestaties van de panden in Apeldoorn en Nieuwegein verbeterd. Dat leidde voor deze twee gebouwen tot een energiereductie van 43%. In bijlage C van dit jaarverslag staat een gedetailleerde toelichting.
Operationele risico’s De operationele risico’s worden door het vastleggen van procedures, processen en risico-inventarisaties in handboeken beheersbaar gemaakt. Via interne controles en interne en externe audits wordt gecontroleerd of deze procedures worden nageleefd.
Risico’s Triodos Vastgoedfonds belegt middelen van aandeelhouders voor hun rekening en risico. Om hen zo goed mogelijk te informeren staan de risico’s waaraan het fonds onderhevig is beschreven in het
Waarderingsrisico’s Triodos Vastgoedfonds werkt sinds 2010 met twee taxateurs. Een object wordt drie opeenvolgende
15
mogelijk relevante risico’s (‘due diligence’). Het fonds volgt nieuwe ontwikkelingen en past zijn beleid indien nodig aan op basis van wijzigingen in wet- en regelgeving.
jaren door één taxateur gewaardeerd en de drie jaren daarna door een andere taxateur. Voorheen werden objecten slechts eenmaal in de drie jaar extern getaxeerd. De taxaties worden uitgevoerd conform de richtlijnen van de IPD/ROZ-vastgoed index. Voor een deel worden de waarderingen bepaald aan de hand van referentietransacties. In dit tijdsgewricht ontbreekt het met name voor objecten met korte contracten aan referentie transacties. Dit heeft zijn weerslag op de waardebepalingen. Derhalve kan een zekere volatiliteit van de waardebepaling niet worden uitgesloten.
Frauderisico Triodos Vastgoedfonds hanteert regels ter preventie van interne fraude. Deze staan in de interne reglementen en worden periodiek geactualiseerd en op naleving gecontroleerd. Langjarige samenwerking met partijen wordt vastgelegd in samenwerkingovereenkomsten. Partijen in de vastgoedmarkt waarmee transacties gedaan worden, worden altijd gescreend in een zogenaamde CDD (Customer Due Diligence). Indien de uitkomsten van de CDD daartoe aanleiding geven, kan de transactie opnieuw bezien worden. Het fonds heeft ook de beleidsnotitie van de IVBN (belangenbehartigingsorganisatie voor institutionele beleggers in Nederlands vastgoed) ‘Beheersing van frauderisico’s in de institutionele vastgoedsector’ geïmplementeerd. Aan de hand van het opgestelde ‘Risk Control Framework’ worden eveneens periodiek processen en partijen in de markt onder de loep genomen.
Marktrisico Het marktrisico is het effect van de economische ontwikkelingen op de waarde van de vastgoedportefeuille van het fonds. De directie van het fonds streeft ernaar deze invloed zo laag mogelijk te houden door in kwalitatief goede panden met langjarige huurcontracten te investeren. Debiteurenrisico Het fonds onderzoekt bij acquisitie van het pand de kredietwaardigheid van de huurder om zo het debiteurenrisico te minimaliseren. Door spreiding aan te brengen in de portefeuille wordt het debiteurenrisico eveneens beperkt. De kans bestaat dat huurders niet in staat zijn om de huur te betalen. In tijden van economische stagnatie, zoals in de afgelopen twee jaar, is de kans dat huurders hun verplichtingen niet na kunnen komen groter dan normaal. Indien huurders de huur niet op tijd betalen, worden er direct maatregelen genomen. Door actief beheer van de debiteurenpositie wordt het debiteurenrisico beperkt.
Risico verbonden aan beleggen met geleend geld De mogelijkheid bestaat dat Triodos Vastgoedfonds meer geld dient terug te betalen dan dat de onderliggende beleggingen opleveren. Dit is het risico dat verbonden is aan beleggen met geleend geld. Aandeelhouders hebben geen verplichting om mogelijke tekorten van Triodos Vastgoedfonds aan te zuiveren indien de verliezen de inleg overstijgen. Het fonds kan maximaal 60% van de fiscale boekwaarde van aan het fonds behorende onroerende zaken of rechten waaraan deze zijn onderworpen, aantrekken als vreemd vermogen. Per 31 december 2011 is 44,7% van de fiscale boekwaarde van het fonds als vreemd vermogen aangetrokken.
Risico ten aanzien van wet- en regelgeving Politieke besluitvorming met betrekking tot bodemverontreiniging, bestemmingsplannen, huurbescherming en fiscaliteit kan invloed hebben op het rendement van Triodos Vastgoedfonds. Dit risico wordt beperkt door voorafgaand aan een acquisitie een gedetailleerde analyse te maken van
Liquiditeitsrisico Dit risico heeft betrekking op de situatie dat het
16
fonds niet of in onvoldoende mate over de liquiditeiten beschikt om aan al haar bestaande of toekomstige verplichtingen te voldoen. Hierbij moet opgemerkt worden dat het in het huidige tijdsgewricht steeds moeilijker is om vastgoed te financieren. Dit geldt niet alleen voor derde partijen maar ook voor Triodos Vastgoedfonds. Dit betekent dat het fonds extra aandacht moet geven aan de financieringsstructuur en het managen van de liquiditeit. Met betrekking tot de eis van de AFM dat het fonds 10% van de uitstaande aandelen liquide moet houden heeft het fonds een stand-by faciliteit.
1,7% leegstand
Financieel resultaat Het resultaat van Triodos Vastgoedfonds omvat het bedrijfsresultaat en de ongerealiseerde waardeverandering van de panden als gevolg van de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt. Het bedrijfsresultaat is opgebouwd uit huurinkomsten en overige inkomsten minus de totale kosten. Over 2011 bedraagt het bedrijfsresultaat EUR 2,9 miljoen (2010: EUR 2,9 miljoen).
Risico met betrekking tot opschorting van open-end structuur Er kunnen zich situaties voordoen waarin het fonds genoodzaakt is de inkoop of uitgifte van aandelen voor langere tijd te staken. De combinatie van een open-end beleggingsinstelling en illiquide beleggingen kan tot een dergelijke situatie leiden. Dit kan betekenen dat aandelen in het fonds gedurende langere tijd niet kunnen worden verkocht of gekocht.
Het eigen vermogen van Triodos Vastgoedfonds voor winstdeling is ultimo 2011 gedaald tot EUR 40,3 miljoen (2010: EUR 50,0 miljoen). Gedurende 2011 nam het aantal uitstaande aandelen af met 9,8% tot 8,2 miljoen stuks (2010: 9,1 miljoen stuks).
Waardeontwikkeling sinds oprichting per aandeel Geïndexeerde waarde
130
125 120 115 110 105 100 95 jun-04
jun-05
jun-06
jun-07
jun-08
jun-09
Triodos Vastgoedfonds op basis van herrekende intrinsieke waarde Bron: vwd group
17
jun-10
jun-11 dec-11
stabiel gebleven (zie tabel op pagina 18). De kasstroom uit de verhuuractiviteiten bleef door de hoge bezettingsgraad op peil.
Het gemiddelde resultaat per aandeel bedraagt EUR -0,24 (2010: EUR 0,15). De intrinsieke waarde per aandeel bedraagt ultimo 2011 EUR 4,93 (2010: EUR 5,51).
Liquiditeitenbeheer
Rendement
Triodos Vastgoedfonds is wettelijk verplicht minimaal 10% van het eigen vermogen aan te houden in liquiditeiten en/of direct opeisbare tegoeden of voor voldoende andere waarborgen te zorgen. Om aan deze liquiditeitseis te voldoen, heeft Triodos Vastgoedfonds gedurende de verslagperiode tegen marktconforme condities een stand-by faciliteit van Triodos Bank gebruikt.
Het rendement van Triodos Vastgoedfonds wordt berekend op basis van de herrekende intrinsieke waarde van het fonds, inclusief de herbelegging van dividend. De intrinsieke waarde is de waarde van alle bezittingen van het fonds, verminderd met de schulden. Dit wordt ook wel het eigen vermogen van een fonds genoemd. De herrekende intrinsieke waarde is de intrinsieke waarde gecorrigeerd met een fictieve afschrijving over tien jaar van de aankoopkosten van de panden. Op deze manier komen de aankoopkosten van de panden niet geheel ten laste van de huidige belegger, maar worden ze verdeeld over huidige en toekomstige beleggers.
Verklaring van de beheerder Triodos Vastgoedfonds wordt beheerd door Triodos Investment Management BV. Triodos Investment Management heeft als beheerder van beleggings fondsen een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten. De beheerder is verantwoordelijk voor de juiste bedrijfsvoering van de fondsen onder beheer en behoort daarover ook verantwoording af te leggen in het jaarverslag.
De herrekende intrinsieke waarde bedraagt EUR 5,35 per 31 december 2011 (2010: EUR 5,81). Op basis van deze herrekende intrinsieke waarde bedroeg het rendement van Triodos Vastgoedfonds -3,1% over 2011 (2010: 2,2%). Het dividendren dement is gedurende de looptijd van het fonds
Rendement Triodos Vastgoedfonds
Herrekende intrinsieke waarde (incl. herbelegging van dividend)
1 jaar
3 jaar gem.
-3,1%
-3,1%
gemiddeld 5 jaar gem. sinds oprichting
-0,2%
1,4%
bron: vwd group
Rendementen (%)
2011
2010
2009
2008
2007
2006
Direct Indirect Totaal Dividendrendement
6,2 -10,7 -4,5 *
6,3 -3,5 2,8 3,6
6,0 -14,0 -8,0 4,2
5,0 -10,7 -5,7 3,6
5,3 1,9 7,2 3,6
6,3 -1,9 4,4 3,9
* Het dividendrendement over 2011 wordt in mei 2012 vastgesteld 18
de verslagperiode. Dit zijn de kosten exclusief de kosten van beleggingstransacties en interestkosten ten opzichte van de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds. De TER van Triodos Vastgoedfonds bedroeg 4,71% in 2011 (2010: 3,80%). Hierbij moet worden opgemerkt dat de total expense ratio van vastgoedfondsen niet vergelijkbaar is met die van bijvoorbeeld aandelen- en obligatiefondsen. Vastgoedfondsen hebben te maken met de exploitatiekosten van het vastgoed zoals het onderhoud van de panden in portefeuille. Wanneer de exploitatiekosten buiten beschouwing worden gelaten, resteert een fondskosten expense ratio van 2,90% (2010: 2,79%).
Triodos Investment Management beschikt over een beschrijving van de bedrijfsvoering, die voldoet aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht en het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen (Bgfo). Triodos Investment Management heeft gedurende het afgelopen boekjaar verschillende aspecten van de bedrijfsvoering beoordeeld. Bij haar werkzaamheden heeft Triodos Investment Management geen constateringen gedaan op grond waarvan zij zou moeten concluderen dat de beschrijving van de opzet van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 van het Bgfo niet voldoet aan de vereisten zoals opgenomen in de Wet op het financieel toezicht en daaraan gerelateerde regelgeving. Op grond hiervan verklaart Triodos Investment Management als beheerder voor Triodos Vastgoedfonds te beschikken over een beschrijving van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 Bgfo, die voldoet aan de eisen van het Bgfo.
Vooruitzichten Triodos Vastgoedfonds blijft goede beleggings mogelijkheden zien voor duurzaam vastgoed op specifieke locaties. Het fonds zal in 2012 aan zo veel mogelijk nieuwe beleggers worden gepresenteerd om in te kunnen springen op deze mogelijkheden. De beleggingsmogelijkheden betreffen vooral centrumlocaties die goed bereikbaar zijn. Op deze plaatsen is de leegstand laag en staan de huren niet onder druk. Bij de investeringen zijn locatie, duurzaamheid en kwaliteit van de huurder leidend. Naast investeringen in kantoren onderzoekt het fonds mogelijkheden om te investeren in maatschappelijk vastgoed zoals woon- en zorgcomplexen en gezondheidscentra. Triodos Vastgoedfonds zal zich in 2012 met name richten op het beheer van de bestaande huurdersportefeuille. Dit betekent dat de focus op het optimaliseren van de bezetting van de panden en de cash flow in het fonds ligt. Het managen van liquiditeit blijft een kernpunt voor het fonds. De intentie is om een voorbeeldproject duurzaam bouwen te maken van het in 2011 verworven pand in Groningen.
Ook heeft Triodos Investment Management niet geconstateerd dat de bedrijfsvoering niet effectief en niet overeenkomstig de beschrijving functioneert. Derhalve verklaart Triodos Investment Management met een redelijke mate van zekerheid dat de bedrijfsvoering gedurende het verslagjaar 2011 effectief en overeenkomstig de beschrijving heeft gefunctioneerd.
Beheerkosten Triodos Vastgoedfonds betaalt een beheervergoeding aan de beheerder van het fonds, Triodos Investment Management. Deze beheer vergoeding is een belangrijke kostenpost die vooral gebruikt wordt voor personele kosten die het fonds maakt bij het acquireren en beheren van het vastgoed. Uit de beheervergoeding worden ook alle inspanningen die samenhangen met de administratie en het voldoen aan de rapportage verplichtingen bekostigd.
Zeist, 9 maart 2012 Directie Triodos Investment Management BV
De total expense ratio (TER) geeft weer wat de kosten zijn van een beleggingsfonds als percentage van het gewogen gemiddelde eigen vermogen over
Marilou van Golstein Brouwers Bas Rüter (tot 24 januari 2012) Michael Jongeneel (vanaf 24 januari 2012) 19
Algemene gegevens terzijde met advies. Leden van de Raad van Commissarissen worden benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op voordracht van de prioriteitsaandeelhouder. De Raad van Commissarissen wordt gevormd door de heer Peter Blom, de heer Kees Duijvestein (voorzitter), de heer Bert de Graaf, de heer Peter Kok en mevrouw Meiny Prins.
Triodos Vastgoedfonds is een open-end beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal, aangesloten bij Euronext Fund Service. Particuliere beleggers kunnen via Triodos Bank en iedere andere bank waar zij hun beleggingen aanhouden aandelen Triodos Vastgoedfonds kopen. Triodos Vastgoedfonds wordt beheerd door Triodos Investment Management BV. Triodos Investment Management is in het bezit van een vergunning op grond van de Wet op het financieel toezicht (Wft). De Autoriteit Financiële Markten treedt op als toezichthouder. De directie van Triodos Investment Management BV wordt gevormd door mevrouw Marilou van Golstein Brouwers en de heer Michael Jongeneel.
De acquisitie van panden geschiedt mede op basis van het advies van een investeringscommissie die bestaat uit de heer John Mak, de heer Carel de Vos tot Nederveen Cappel (voorzitter) en de heer Theo Overbeeke. De acquisitie van vastgoed en het beheer van de vastgoedportefeuille gebeurt in nauwe samenwerking met Bouwfonds Real Estate Investment Management.
Een onafhankelijke Raad van Commissarissen houdt onder meer toezicht op het beleggingsbeleid. Tevens staat de Raad van Commissarissen de directie
20
Delft, Vesteplein Complex De Sprengmolen in Delft is door de gemeente Delft duurzaam herontwikkeld. Het complex bestaat uit een mediatheek (openbare bibliotheek, muziekuitleen en kunstuitleen), kantoorruimte, winkels, horecaruimte en een fietsenstalling. Het gehele complex heeft een energieprestatie gerealiseerd die 30% lager ligt dan de wettelijke norm uit het Bouwbesluit 2003.
21
Werkwijze
Bank. Alle aspecten van sociaal beleid, waaronder ook het beloningsbeleid, worden verantwoord in het jaarverslag 2011 van Triodos Bank. Het jaarverslag van Triodos Bank is een integraal duurzaamheid verslag. Bij het opstellen van dit verslag wordt gebruik gemaakt van de richtlijnen van het Global Reporting Initiative (GRI). Deze richtlijnen bieden een internationaal consistent verslagleggingsraamwerk voor informatie over de resultaten van een onderneming, in het bijzonder op het gebied van maatschappelijke en milieuaspecten. Voor het verslag van 2011 maakt Triodos Bank gebruik van de derde generatie richtlijnen die in oktober 2006 zijn gepubliceerd door GRI en de nieuwe versie van de Financial Services Sector Supplement van de GRI uit 2008. Meer informatie over GRI en de richtlijnen is te vinden op www.globalreporting.org.
Triodos Vastgoedfonds acquireert vastgoed dat past binnen de criteria van het fonds. Triodos Vastgoedfonds beheert alle panden in eigendom op een duurzame wijze. Huur en andere inkomsten van het fonds worden na aftrek van kosten uitgekeerd aan de aandeelhouder in de vorm van dividend.
Fiscale status Vennootschapsbelasting Triodos Vastgoedfonds heeft de status van fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. Dit heeft tot gevolg dat het resultaat van het fonds in beginsel is onderworpen aan een tarief vennootschapsbelasting van 0%, mits aan alle daarvoor geldende eisen bij voortduring wordt voldaan.
Triodos Investment Management BV heeft zich in 2011 aangesloten bij de Stichting Klachteninstituut Financiële Dienstverlening. Klimaatneutraal ondernemen
Dividendbelasting
Triodos Bank is volledig CO2-neutraal. Het beleid van de bank is gericht op het verminderen van broeikasgassen. Daarbij worden drie stappen onderscheiden. Ten eerste streeft de bank ernaar zoveel mogelijk energiebesparende maatregelen te nemen. Ten tweede wordt het resterende noodzakelijke energieverbruik waar mogelijk betrokken uit duurzame bronnen. Ten derde wordt het restant aan CO2-emissie gecompenseerd door CO2-credits te kopen. Over 2011 zal de CO2-emissie gecompenseerd worden door emissiereductieprojecten. Binnen Triodos Bank wordt het gebruik van vluchtige organische stoffen en stoffen die de ozonlaag afbreken zoveel mogelijk vermeden.
Triodos Vastgoedfonds dient over de uit te keren dividenden in beginsel 15% dividendbelasting in te houden en af te dragen. De door Triodos Vastgoedfonds ingehouden dividendbelasting is een voorheffing op de inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting en kan daarmee worden verrekend. Voor overige informatie verwijzen wij naar het prospectus van het fonds dat kosteloos opvraagbaar is bij Triodos Bank of kijk op www.triodos.nl.
Duurzaamheidsverslaglegging Triodos Vastgoedfonds wordt beheerd door Triodos Investment Management BV. Dit is een volle dochter van Triodos Bank NV. Alle beleggingsfondsen rapporteren afzonderlijk over hun resultaten in een jaarverslag. De medewerkers van Triodos Investment Management BV die betrokken zijn bij het beheer van de fondsen zijn in dienst bij Triodos
22
Jaarrekening 2011 Triodos Vastgoedfonds NV
Pagina
Geconsolideerde balans per 31 december 2011
24
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2011
25
Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2011
26
Geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen
27
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
28
Enkelvoudige balans per 31 december 2011
51
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2011
52
Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening
53
23
Geconsolideerde balans per 31 december 2011 voor winstverdeling (bedragen in euro’s)
Noot*
2011
2010
1 2 3
87.193.711 – 215.820
77.740.000 39.943 206.739
87.409.531
77.986.682
581.588 14.489
611.457 6.110.354
596.077
6.721.811
88.005.608
84.708.493
40.875.771 12.779.868 767.117 -12.060.905 -2.091.589
45.327.528 13.344.865 1.060.320 -11.036.946 1.274.388
40.270.262
49.970.155
Activa Vaste activa Onroerende zaken Onderhanden werk Overige langlopende activa Totaal vaste activa Vlottende activa Overige vorderingen en overlopende activa Liquide middelen
4 5
Totaal vlottende activa Totaal activa
Passiva Eigen vermogen Geplaatst kapitaal Agio Herwaarderingsreserve Overige reserves Onverdeeld resultaat
6 7 8 9 10
Totaal eigen vermogen
Schulden Langlopende schulden Externe financiering
11
42.550.406
33.439.099
Kortlopende schulden Externe financiering Crediteuren en overige verplichtingen
12 13
2.810.748 2.374.192
– 1.299.239
Totaal schulden
47.735.346
34.738.338
Totaal passiva
88.005.608
84.708.493
* zie toelichting op de balans en winst- en verliesrekening 24
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2011 (bedragen in euro’s)
Noot*
Bruto huuropbrengsten Huurcompensatie/afkoopsom Bouwrente Doorberekende servicekosten
14
Totaal opbrengsten
Betaalde servicekosten Exploitatiekosten
15
Netto huuropbrengsten
2011
2010
6.532.752 78.443 262.608 804.786
6.385.320 52.500 – 509.656
7.678.589
6.947.476
-770.968 -835.053
-492.135 -484.319
6.072.568
5.971.022
Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen in onroerende zaken
16
-826
-1.344.651
Ongerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen in onroerende zaken
17
-4.964.509
-300.925
–
-75.327
-1.282.292
-1.235.718
96.161 -80.902
140.281 -77.435
15.259
62.846
-159.800
3.077.247
-1.964.472 32.683
-1.887.708 84.849
-1.931.789
-1.802.859
-2.091.589
1.274.388
Waardeveranderingen van vorderingen 18
Beheerkosten Overige bedrijfsopbrengsten Overige bedrijfslasten
19
Netto overige bedrijfsresultaten Netto operationeel resultaat Financieringslasten Rentebaten
20
Netto financieringsresultaten
Netto resultaat * zie toelichting op de balans en winst- en verliesrekening
25
Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2011 (bedragen in euro’s) Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangen huuropbrengsten Exploitatiekosten Beheerkosten en overige bedrijfslasten Betaalde rente Ontvangen rente Toename/afname overige vorderingen en overlopende activa Overige betalingen Overige ontvangsten
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aankopen onroerende zaken inclusief aankoopkosten Verkopen onroerende zaken inclusief verkoopkosten
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Uitgifte minus terugkoop van aandelen Betaald dividend Nieuw opgenomen langlopende financieringen Aflossing langlopende financieringen Nieuw opgenomen kortlopende financieringen
Mutatie liquide middelen
26
2011
2010
7.611.181 -545.447 -1.292.204 -1.832.140 47.612 66.919 -50.880 -
6.048.563 -449.953 -1.344.053 -1.931.407 91.090 -169.338 146.474
4.005.041
2.391.376
-14.361.148 -16.826
-6.392.449 8.622.698
-14.377.974
2.230.249
-5.053.436 -2.591.550 12.326.228 -3.214.922 2.810.748
11.022.318 -1.946.654 -9.004.306 -
4.277.068
71.358
-6.095.865
4.692.983
Geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen over 2011 Het verloop van de post eigen vermogen in het boekjaar 2011 was als volgt:
Stand per 31 december 2010 Uitgifte aandelen Terugkoop van aandelen Uitgekeerd dividend 2010 Resultaat bestemming 2010 Resultaat boekjaar 2011 Stand per 31 december 2011
Agio
Herwaarderings reserve
Overige reserves
Onverdeeld resultaat boekjaar
Totaal
45.327.528 10.736.950 -15.188.707
13.344.865 1.362.685 -1.927.682
1.060.320 -
-11.036.946 -
1.274.388 -
49.970.155 12.099.635 -17.116.389
-
-
-
-
-2.591.550
-2.591.550
-
-
-293.203
-1.023.959
1.317.162
-
-
-
-
-
-2.091.589
-2.091.589
40.875.771
12.779.868
767.117
-12.060.905
-2.091.589
40.270.262
Geplaatst kapitaal
27
Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening Algemeen Triodos Vastgoedfonds NV is een beleggingsfonds met veranderlijk kapitaal in de zin van artikel 2:76a van het Burgerlijk Wetboek. Aandelen kunnen worden gekocht en verkocht via Triodos Bank of door tussenkomst van een bank of commissionair die is aangesloten bij Euronext Fund Service. Als open-end beleggingsfonds is de vennootschap onder normale omstandigheden bereid tot in- en verkoop van aandelen. Er kunnen zich omstandigheden voordoen waarin de directie kan besluiten tijdelijk geen aandelen uit te geven of in te kopen. Om tot op zekere hoogte te kunnen voldoen aan verzoeken tot inkoop van aandelen, zal Triodos Vastgoedfonds minimaal 10% van het vermogen beleggen in direct opeisbare rentedragende tegoeden of zorgdragen voor voldoende andere waarborgen. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards voor zover die door de Europese Unie zijn aanvaard (hierna: EU-IFRS) en de interpretaties die door de International Accounting Standard Board (IASB) zijn vastgesteld. De beheerder van Triodos Vastgoedfonds NV is Triodos Investment Management BV. Aan Triodos Investment Management is op 14 juli 2006 een vergunning verleend ingevolge artikel 5 Wet toezicht beleggingsinstellingen om op te treden als beheerder van beleggingsinstellingen. Een vergunning die is verleend op grond van artikel 5 van laatstgenoemde wet berust vanaf 1 januari 2007 op artikel 2:67 van de Wet op het financieel toezicht. In het belang van de beleggers dienen beleggingsinstellingen te voldoen aan eisen met betrekking tot deskundigheid en betrouwbaarheid van bestuurders, financiële waarborgen, bedrijfsvoering en de informatieverschaffing aan de deelnemers, publiek en toezichthouder. De Autoriteit Financiële Markten treedt op als toezichthouder.
Grondslagen voor de waardering Grondslagen voor het opstellen van de jaarrekening De cijfers worden gepresenteerd in euro’s. De cijfers worden opgesteld op basis van historische kostprijzen, met uitzondering van de volgende activa en passiva die op basis van reële waarde worden gewaardeerd: beleggingen in vastgoed en afgeleide financiële instrumenten. Deelnemingen worden op netto vermogenswaarde gewaardeerd. Voor het opstellen van de cijfers op basis van EU-IFRS worden van het management oordeelsvorming, ramingen en veronderstellingen verlangd die invloed hebben op de toepassing van de grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en passiva, baten en lasten. De ramingen en de bijbehorende veronderstellingen zijn gebaseerd op ervaringskennis en verschillende andere factoren die in dit verband passend worden geacht. De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze ramingen. De ramingen en de onderliggende veronderstellingen worden periodiek herzien. Indien de herziening alleen op de huidige periode betrekking heeft, worden wijzigingen in de verslaggeving verantwoord in de periode waarin de raming wordt herzien. Indien de herziening betrekking heeft op zowel de huidige als toekomstige periodes, worden de wijzigingen verantwoord in de periode van de herziening en in navolgende periodes. Onroerendgoedbeleggingen Beleggingen in onroerend goed zijn beleggingsobjecten die worden aangehouden hetzij om huurinkomsten te genereren, hetzij om waardegroei te genereren, dan wel voor beide doeleinden.
28
Eerste waardering Beleggingen in vastgoed aangekocht in de loop van het boekjaar worden opgenomen tegen aankoopprijs vermeerderd met aankoopkosten. Onder aankoopkosten worden begrepen alle externe kosten verband houdend met de aankoop van een onroerende zaak, zoals acquisitiekosten, overdrachtsbelasting, notariële kosten, kadasterkosten, makelaarscourtage en kosten van een externe due diligence. Uitgaven daterend van na de aankoop worden toegevoegd aan de boekwaarde, wanneer aannemelijk is dat daaruit toekomstige economische baten zullen volgen. Alle andere uitgaven, zoals reparatie en onderhoud, komen ten laste van het resultaat van de periode waarin die kosten zijn gemaakt. Vervolgwaardering Beleggingen in onroerend goed worden gewaardeerd tegen reële waarde. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde, zijnde de meest waarschijnlijke prijs die op de balansdatum redelijkerwijs op de markt kan worden overeengekomen tussen een geïnteresseerde koper en een geïnteresseerde verkoper in een niet-onderhandse transactie na gepaste marketing, waarbij de partijen goed geïnformeerd zijn en zorgvuldig en vrijwillig hebben gehandeld. De marktwaarden worden per kwartaal bepaald aan de hand van taxaties. Jaarlijks wordt de gehele portefeuille getaxeerd door een externe taxateur. Na drie jaar wordt een nieuwe externe taxateur aangesteld. De externe taxateur is onafhankelijk en in het bezit van een erkende en relevante beroepskwalificatie en heeft recente ervaring met de locatie en de categorie van de te waarderen vastgoedbeleggingen. De niet in het betreffende kwartaal extern getaxeerde onroerende zaken worden intern getaxeerd. De waarde van de onroerende zaak wordt bepaald door kapitalisatie van de bruto of netto huurwaarde (bruto huurwaarde verminderd met de onroerende zaak gebonden lasten). De huurwaarde wordt vastgesteld door middel van de zogenaamde comparatieve methode: door vergelijking van aanbod of gerealiseerde transacties met soortgelijke objecten. De waarde wordt bepaald door de huurwaarde te delen door de bruto of netto rendementseis. Dit rendement is onder meer afhankelijk van beoordeling van de marktomstandigheden (vraag en aanbod), economische omstandigheden (rente, inflatie, enz.), locatie (omgeving, bereikbaarheid, infrastructuur, voorzieningen en ontwikkelingen) en kwaliteit van het object (bouwaard, kwaliteit, staat van onderhoud en gebruiksmogelijkheden). Eventuele verschillen tussen werkelijk betaalde huurprijs en huurwaarde worden contant gemaakt voor de resterende looptijd van de huurovereenkomsten. De waarde die wordt vastgesteld op basis van de comparatieve methode wordt ondersteund door de discounted cash flow methode. Hierbij worden alle toekomstige te verwachten inkomsten, uitgaven en potentiële leegstand contant gemaakt naar het moment van waardebepaling. Daarbij wordt rekening gehouden met de huurwaarde ontwikkeling, inflatie en eindwaarde. De disconteringsvoet wordt geschat op basis van rendement op langlopende staatsobligaties, verhoogd met een risicopremie die afhankelijk is van de mate van beleggingsrisico van de onroerende zaak zelf. Indien Triodos Vastgoedfonds NV overgaat tot herontwikkeling van een bestaand beleggingsobject voor voortgezet toekomstig gebruik als vastgoedbelegging, dan blijft het object een vastgoedbelegging gewaardeerd tegen reële waarde. Mutaties als gevolg van (on)gerealiseerde herwaarderingen van beleggingen worden via de winst- en verliesrekening verwerkt. Het deel van de winst dat betrekking heeft op ongerealiseerde herwaarderingen zal niet worden uitgekeerd aan de aandeelhouders, maar zal in het geval van per saldo positieve herwaardering via de winstverdeling worden toegevoegd aan de herwaarderingsreserve en in het geval van per saldo negatieve herwaarderingen via de winstverdeling worden toegevoegd aan de overige reserves. Het is fiscaal toegestaan gerealiseerde herwaarderingen toe te voegen aan de herbeleggingsreserve. In beginsel zal Triodos Vastgoedfonds van deze mogelijkheid gebruik maken. 29
Onderhanden werk Onderhanden werk wordt gewaardeerd op reële waarde. Indien er een interne dan wel externe taxatie beschikbaar is voor het project waaraan het onderhanden werk gekoppeld is, wordt voor het bepalen van de reële waarde de taxatiewaarde na aftrek van de nog te maken kosten aangehouden. Voor het bepalen van de waarde wordt rekening gehouden met de fase waarin het project zich bevindt. Indien er geen interne of externe waardebepaling is, wordt de kostprijs als de beste benadering voor de reële waarde beschouwd. Dochtermaatschappijen Dochtermaatschappijen zijn die ondernemingen waarover Triodos Vastgoedfonds beslissende zeggenschap kan uitoefenen. Er is sprake van beslissende zeggenschap indien de vennootschap direct of indirect zeggenschap uitoefent op het financiële en operationele beleid van een onderneming ten behoeve van de eigen werkzaamheid. Bij het beoordelen van de mate van zeggenschap worden potentiële stemrechten meegenomen die nu uitoefenbaar zijn. De cijfers van de dochtermaatschappijen worden in de geconsoli deerde cijfers opgenomen vanaf het moment dat de zeggenschap ingaat tot het moment dat deze ophoudt. In de geconsolideerde jaarrekening zijn naast de financiële gegevens van Triodos Vastgoedfonds opgenomen: - Triodos Vastgoedfonds Monumenten BV, Zeist, belang 100% - Triodos Vastgoedfonds Duurzame Concepten BV, Zeist, belang 100% - Triodos Immobilien GmbH, Frankfurt am Main, belang 100% Overige langlopende activa (geactiveerde kosten) Gekapitaliseerde huurvrije perioden en andere verhuurkosten worden initieel opgenomen tegen kostprijs en vervolgens gewaardeerd op basis van geamortiseerde kosten welke worden afgeschreven over de looptijd van de huurovereenkomst. Overige vorderingen en overlopende activa Overige vorderingen en overlopende activa worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. Liquide middelen De liquide middelen omvatten direct opeisbare tegoeden. Liquide middelen zijn tevens kortlopende, zeer liquide beleggingen die te allen tijde kunnen worden omgezet in een vast bedrag aan contanten en waaraan een zeer beperkt risico op waardeveranderingen kleeft. Eigen vermogen Het eigen vermogen vertegenwoordigt de waarde van alle uitstaande aandelen (gewone en prioriteitsaandelen) van het fonds ultimo de verslagperiode. Rentedragende schulden Rentedragende schulden worden initieel tegen de kostprijs verantwoord, onder aftrek van de toerekenbare transactiekosten. Na de eerste opname op de balans worden de rentedragende schulden gewaardeerd tegen amortisatiewaarde waarbij verschillen tussen de kostprijs en de aflossingswaarde op basis van de effectieve rentemethode gedurende de looptijd in het resultaat worden verantwoord.
30
Overige passiva Crediteuren en overige te betalen posten worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. Huuropbrengsten Huuropbrengsten van beleggingen in vastgoed onder operationele huurovereenkomsten worden op lineaire basis over de looptijd van de huurovereenkomsten ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. Verhuurincentives die het karakter hebben van een huurvrije periode worden beschouwd als een integraal onderdeel van de huuropbrengsten. Dergelijke incentives worden afgeschreven over de looptijd van de huurovereenkomst. Service-, exploitatie en beheerkosten Servicekosten voor servicecontracten met derden worden één op één doorbelast aan huurders. De servicekosten met betrekking tot leegstand worden direct ten laste van het resultaat gebracht. Servicekosten hebben met name betrekking op gas, water en licht, schoonmaak en bewaking. Onder exploitatiekosten zijn opgenomen de kosten die rechtstreeks aan de exploitatie van vastgoedbeleggingen kunnen worden toegerekend, exclusief de kosten die worden doorbelast aan huurders. Het betreft hier met name belastingen, verzekeringen, onderhoud en advieskosten. Deze kosten worden ten laste van het resultaat gebracht wanneer ze zich voordoen. Beheerkosten zijn kosten die niet rechtstreeks aan de exploitatie van vastgoedobjecten kunnen worden toegerekend. Dit zijn onder andere vergoedingen aan de beheerder, kantoorkosten, advieskosten, publiciteitskosten, accountantskosten, kosten voor het toezicht van de Autoriteit Financiële Markten en kosten van de beursnotering. Overige bedrijfsopbrengsten en lasten Overige bedrijfsopbrengsten hebben betrekking op de op- en afslagen in rekening gebracht bij uitgifte en inkoop van aandelen. Overige bedrijfslasten hebben betrekking op kosten voor de registratie van aandelen en marketingkosten die verband houden met de emissie van nieuwe aandelen. Netto financieringslasten Netto financieringslasten hebben betrekking op de verschuldigde rente op uitstaande schulden en worden berekend op basis van de effectieve rentemethode. Rentebaten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Segmentrapportage Een segment is een geheel van activa en activiteiten die segmentspecifieke risico’s en uitkomsten kent. Onderstaande segmentrapportage presenteert beleggingen en resultaten per land waarin Triodos Vastgoedfonds actief is. De segmentrapportage per land per 31 december 2011 is als volgt:
Beleggingen per 31 december 2011 Resultaat 2011
31
Nederland
Duitsland
87.193.711 -2.064.159
– -27.430
Triodos Vastgoedfonds hanteert tevens een segmentering in duurzaam gebouwd en beheerd, monument duurzaam beheerd en bestaande bouw duurzaam beheerd. De waarde van de beleggingen per segment per 31 december 2011 is als volgt: Aankoopwaarde
Herwaardering
Reële waarde
1.789.910 2.100.000 5.600.000 12.498.357 3.300.000 8.730.079 5.900.000 6.103.711
-429.910 -350.000 -990.000 1.291.643 -385.000 -1.755.079 125.000 1.000.000
1.360.000 1.750.000 4.610.000 13.790.000 2.915.000 6.975.000 6.025.000 7.103.711
46.022.057
-1.493.346
44.528.711
5.892.619 9.150.000 4.900.000 4.175.000 2.875.000
597.381 -2.250.000 -310.000 -165.000 -20.000
6.490.000 6.900.000 4.590.000 4.010.000 2.855.000
26.992.619
-2.147.619
24.845.000
2.816.000 5.800.000 8.752.963 6.375.000
-1.156.000 -900.000 -1.892.963 -1.975.000
1.660.000 4.900.000 6.860.000 4.400.000
23.743.963
-5.923.963
17.820.000
96.758.639
-9.564.928
87.193.711
Duurzaam gebouwd en beheerd (51,1%) Wageningen, Nieuwe Kanaal II Emmeloord, Platinaweg Boxtel, Bosscheweg Delft, Vesteplein Groningen, Rostockweg Utrecht, Blaeulaan Amersfoort, Utrechtseweg Groningen, Stationsweg
Monument, duurzaam beheerd (28,5%) Baarn, Kennedylaan Amsterdam, Herengracht Rotterdam, Honingerdijk Arnhem, Willemsplein Den Haag, Pr. Hendrikstraat
Bestaande bouw, duurzaam beheerd (20,4%) Nijmegen, Kerkenbosch Wageningen, Nieuwe Kanaal I Nieuwegein, Wattbaan * Apeldoorn, Laan van Westenenk
* De aankoopwaarde van de Wattbaan in Nieuwegein is in 2011 toegenomen door renovatie.
Direct en indirect rendement Het directe beleggingsresultaat bestaat uit de huuropbrengsten minus exploitatiekosten, beheerkosten, algemene kosten en financieringskosten. Het indirecte beleggingsresultaat bestaat uit de herwaardering van onroerendgoedbeleggingen en het netto verkoopresultaat van de beleggingen.
32
Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Beheersing van de financiële risico’s Door het gebruik van (afgeleide) financiële instrumenten worden diverse financiële risico’s gelopen. De risico’s komen voort uit het beheren van de beleggingsportefeuille. Het door de directie van Triodos Vastgoedfonds gevoerde beleid ten aanzien van deze risico’s wordt hieronder uiteengezet. Marktrisico De waarde van vastgoed wordt beïnvloed door een veelheid van factoren, waaronder de vooruitzichten met betrekking tot de economische groei, het inflatietempo en de huurinkomsten op het moment van verkoop. Hoe groter de fluctuatie in de ontwikkeling van deze factoren, des te groter het marktrisico is. Het fonds kan zich niet verweren tegen macro-economische factoren die het waardeverloop van het vastgoed bepalen. Echter, door een goed beheer van het vastgoed en door visie zal het fonds de aantrekkingskracht van het vastgoed proberen te waarborgen. Huurprijzen kunnen onder druk komen te staan in economisch slechte tijden. Hierdoor zal in de markt de leegstand toenemen, waardoor de huurprijzen zullen dalen. Het huurrisico wordt in belangrijke mate beperkt door het aangaan van huurcontracten voor meerjarige periodes, waardoor de jaarlijkse huur voor langere tijd vaststaat. Tevens wordt getracht de huurperiodes van de portefeuille te spreiden, waardoor zo min mogelijk contracten op hetzelfde moment aflopen. De gemiddelde looptijd van de aangegane huurcontracten gewogen naar huuropbrengst op jaarbasis is ultimo 2011 80,8 maanden (2010: 78,5 maanden). De looptijd van de huurcontracten gewogen naar huuropbrengst op jaarbasis is als volgt te specificeren: Percentage <1 jaar 1-3 jaar 3-5 jaar 5-10 jaar >10 jaar
4,0% 6,9% 16,8% 52,3% 20,0% 100,0%
Totaal
Verder is de ontwikkeling van huurinkomsten afhankelijk van de inflatie. Bij de expiratie van huurcontracten wordt de huur aangepast volgens marktconforme condities. Huurprijzen worden in beginsel jaarlijks geïndexeerd. De bezettingsgraad van het vastgoed kan afnemen door beëindiging van huurovereenkomsten of faillissement van huurders. Ter beperking van leegstand streeft het fonds naar het afsluiten van huurovereenkomsten met zoveel mogelijk een (middel)lange looptijd. Ultimo 2011 is het leegstandspercentage van de panden in portefeuille 1,7%.
33
Debiteurenrisico Debiteurenrisico is het risico dat voortvloeit uit het feit dat een specifieke tegenpartij tegenover de vennootschap niet in staat is aan zijn verplichtingen te voldoen. Het beleid van het fonds is erop gericht het debiteurenrisico te beperken door een solvabiliteitstoetsing van (potentiële) huurders en door spreiding van huurders over verschillende bedrijfstakken of sectoren, opdat afhankelijkheid van specifieke economische ontwikkelingen, die slechts van invloed zijn op bepaalde sectoren, wordt vermeden. Spreiding van huurinkomsten naar sector huurders Het fonds heeft ultimo 2011 40 (2010: 37) huurders die verspreid zijn over de volgende sectoren: 26% NON-PROFIT
11% OVERIG
16% ZORGSECTOR
10% FINANCIËLE DIENSTVERLENING
12% CONSULTANCY
8% VASTGOED
11% ENERGIE
6% DETAILHANDEL
Concentratierisico Het concentratierisico is het risico dat zich voor kan doen indien Triodos Vastgoedfonds een grote concentratie van beleggingen heeft in bepaalde regio’s. Ter beperking van dit risico worden de investeringen gespreid over verschillende regio’s in Nederland. Spreiding van huurinkomsten naar locatie
55% RANDSTAD 45% NIET-RANDSTAD
Renterisico Er is renterisico te onderkennen ten aanzien van ontwikkelingen inzake inflatie en rente. De renteontwikkeling kan door het aantrekken van vreemd vermogen invloed hebben op het rendement. Het beleid van de onderneming is om de rentevastperiode van het vreemd vermogen gelijk te laten lopen aan de huurperioden. De opbouw van de rentevastperioden van het vreemd vermogen is weergegeven op pagina 41 tot en met 43. De onderneming maakt geen gebruik van afgeleide financiële instrumenten voor de afdekking van de renterisico’s.
34
Valutarisico Alle activa, passiva en resultaten van het fonds zijn in euro’s. Het fonds loopt derhalve geen valutarisico. Liquiditeitsrisico Liquiditeitsrisico is het risico dat Triodos Vastgoedfonds niet de mogelijkheid heeft om de financiële middelen te verkrijgen die benodigd zijn om op een bepaald moment aan financiële verplichtingen te kunnen voldoen. Dit scenario is bijvoorbeeld van toepassing als er op korte termijn veel aandeelhouders hun aandelen terugverkopen. De beleggingen van Triodos Vastgoedfonds kunnen moeilijk op korte termijn tegen een redelijke prijs liquide gemaakt worden. Dit zou dan betekenen dat Triodos Vastgoedfonds de terugkoop van aandelen (gedeeltelijk) moet opschorten. Triodos Vastgoedfonds is wettelijk verplicht minimaal 10% van het eigen vermogen aan te houden in liquiditeiten en/of direct opeisbare tegoeden of voor voldoende andere waarborgen te zorgen. Met inachtneming van de kredietfaciliteit ad. EUR 8.000.000 (waarvan per ultimo 2011 EUR 2.810.748 is opgenomen) bij Triodos Bank heeft Triodos Vastgoedfonds beschikking tot 12,9% liquiditeiten ten opzichten van het fondsvermogen. De directie van Triodos Vastgoedfonds zal zich in 2012 intensief inzetten om het beheer van liquiditeiten en verplichtingen in goede orde te laten verlopen. Looptijd leningen (bedragen in miljoenen euro’s)
Looptijd leningen rentevast (bedragen in miljoenen euro’s)
14
6
12
5
10
4
8
3
6
2
4
1
2 0
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2035
2040
0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Inkoop van aandelen Wanneer het aanbod de vraag overtreft, is Triodos Vastgoedfonds bereid de aandelen zelf te kopen, indien en voor zover dit niet in strijd is met de (statutaire) voorwaarden of wettelijke bepalingen. Er zijn voldoende waarborgen aanwezig om aan de verplichting om in te kopen en terug te betalen te voldoen, behoudens de wettelijke bepalingen en de hieronder vermelde omstandigheden, dit ter beoordeling van de beheerder. Er kunnen zich omstandigheden voordoen waarbij de beheerder besluit dat Triodos Vastgoedfonds in het geheel geen aandelen zal inkopen. Voor zover nu kan worden overzien, zal dat het geval zijn indien de liquide middelen van Triodos Vastgoedfonds hiertoe ontbreken, de verhouding tussen het eigen vermogen en het belegde vermogen door inkoop niet in overeenstemming zal zijn met de doelstelling dienaangaande van het fonds of dat door aangegane verplichtingen reeds beslag op deze middelen van Triodos Vastgoedfonds is gelegd. Tot de aangegane verplichtingen dienen ook gerekend te
35
worden de liquiditeiten die nodig zijn om het resultaat uit te keren, zodat de fiscale status van de beleggingsinstelling niet wordt aangetast. Ook in andere gevallen waarbij naar de mening van de beheerder de belangen van Triodos Vastgoedfonds of de aandeelhouders door inkoop zouden worden aangetast, kan worden besloten geen aandelen in te kopen. De combinatie van een open-end beleggingsinstelling en illiquide beleggingen kan tot een dergelijke situatie leiden. Aan het inkopen van eigen aandelen door Triodos Vastgoedfonds zijn voor Triodos Vastgoedfonds in principe geen kosten verbonden. Er wordt dus geen afslag gehanteerd op de herrekende intrinsieke waarde bij een per saldo inkoop van aandelen in Triodos Vastgoedfonds.
Fiscale status Triodos Vastgoedfonds is een beleggingsinstelling in de zin van artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. Dit impliceert dat, indien onder meer de fiscale winst nagenoeg volledig wordt uitgekeerd in de vorm van dividend, geen vennootschapsbelasting verschuldigd is. Gerealiseerde en ongerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen vallen niet onder deze fiscale uitdelings verplichting. De 100% dochteronderneming Triodos Vastgoedfonds Duurzame Concepten BV is een vennootschapsbelastingplichtig rechtspersoon. De 100% Duitse dochteronderneming, Triodos Immobilien GmbH, is over haar resultaat Duitse winstbelasting verschuldigd. Triodos Vastgoedfonds NV behoort tot een fiscale eenheid voor de omzetbelasting en vennootschapsbelasting waarbij Triodos Vastgoedfonds NV de moedermaatschappij is en Triodos Vastgoedfonds Monumenten BV de dochtermaatschappij. Voor de wijze van verrekening van omzetbelasting en vennootschapsbelasting tussen Triodos Vastgoedfonds NV en de dochtermaatschappij is ervoor gekozen te handelen alsof de rechtspersonen zelfstandig belasting plichtig zijn. De maatschappijen blijven echter ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden van de tot de fiscale eenheid behorende maatschappijen.
Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2011 1. Onroerende zaken (bedragen in euro’s) Boekwaarde per 1 januari Investeringen inclusief aankoopkosten Desinvestering inclusief aankoopkosten Afboeking herwaardering desinvesteringen Herwaardering van objecten nog in portefeuille Boekwaarde per 31 december
2011
2010
77.740.000 14.418.220 – – -4.964.509
81.645.500 6.435.774 -10.040.349 1.620.349 -1.921.274
87.193.711
77.740.000
Aankoopkosten van panden zijn een integraal onderdeel van de verkrijgingprijs. Onroerende zaken worden gewaardeerd op reële waarde. In de regel zal de eerste waardebepaling tot een negatieve herwaardering leiden aangezien de aankoopkosten bij de waardebepaling buiten beschouwing worden gelaten. De waarderingen worden uitgevoerd conform de richtlijnen van de IPD/ROZ Vastgoedindex. Belangrijke
36
inputvariabelen zijn huurprijzen en bruto aanvangsrendementen. Gemiddeld genomen lagen de bruto aanvangsrendementen op 9%. Het laagste bruto aanvangsrendement lag op 6% en het hoogste op 12%. Voor een specificatie van de waardeontwikkeling van de panden verwijzen wij naar bijlage A vanaf pagina 64. 2. Onderhanden werk Dit betreft ultimo 2010 de verduurzaming van het pand aan de Wattbaan te Nieuwegein. Dit werk is in 2011 voltooid. 3. Overige langlopende activa (bedragen in euro’s) Geactiveerde makelaarsprovisie Boekwaarde per 1 januari Investering Afschrijving
Geactiveerde huurkorting Boekwaarde per 1 januari Activering Ten laste van resultaat
Geactiveerde afsluitprovisies financieringen Boekwaarde per 1 januari Investeringen Afschrijving
Boekwaarde per 31 december
37
2011
2010
56.534 26.668 -11.456
52.074 12.926 -8.466
71.746
56.534
101.546 50.727 -52.692
19.307 112.985 -30.746
99.581
101.546
48.659 5.313 -9.479
56.240 – -7.581
44.493
48.659
215.820
206.739
4. Overige vorderingen en overlopende activa (bedragen in euro’s) Huurdebiteuren Te verrekenen servicekosten Te ontvangen rente Omzetbelasting Nog te ontvangen gelden inzake uitgifte van aandelen Vooruitbetaalde aankoopkosten
2011
2010
216.109 229.344 32.390 57.707 27.778 18.260
70.104 320.572 47.319 172.962 – 500
581.588
611.457
De looptijd van overige vorderingen en overlopende activa is korter dan 1 jaar. Specificatie huurdebiteuren (bedragen in euro’s)
2011
2010
Openstaande postenlijst per 31 december Af: voorziening
304.931 -88.822
201.986 -131.882
Huurdebiteuren per 31 december
216.109
70.104
2011
2010
1.816 1.338 4.528 – – 221 6.586 –
370.313 154.059 282 5.000.000 500.000 257 6.443 79.000
14.489
6.110.354
5. Liquide middelen (bedragen in euro’s) Triodos Bank, rendementrekeningen Triodos Bank, rekeningen-courant KAS BANK, rekening-courant Rabobank, streekrekening Rabobank, bedrijfstelerekening Rabobank, rekeningen-courant GLS Bank, rekening-courant Kruisposten
De liquide middelen staan ter vrije beschikking. Het rentepercentage op de rendementrekeningen bij Triodos Bank bedraagt 1,400% tot een saldo van EUR 1.000.000 en 1,000% over het meerdere. Het rentepercentage op de rekeningen-courant bij Triodos Bank is ultimo 2011 nihil. Het rentepercentage op de rekening-courant bij KAS Bank bedraagt ultimo 2011 0,129%.
38
Het rentepercentage op de rekeningen-courant bij Rabobank is ultimo 2011 op een rekening 0,241% en op een andere rekening 1,650%. Het rentepercentage op de rekeningen-courant bij GLS Bank is ultimo 2011 nihil 6. Geplaatst kapitaal (bedragen in euro’s) Geplaatst en gestort per 1 januari Geplaatst Teruggekocht Geplaatst en gestort per 31 december
2011
2010
45.327.528 10.736.950 -15.188.707
36.054.287 13.854.315 -4.581.074
40.875.771
45.327.528
Het maatschappelijk kapitaal bedraagt per balansdatum EUR 100.000.050 (2010: EUR 100.000.050) verdeeld in 20.000.000 gewone aandelen en 10 prioriteitsaandelen met elk een nominale waarde van EUR 5. De prioriteitsaandelen zijn in het bezit van Stichting Triodos Holding. Van de gewone aandelen zijn ultimo 2011 4.270.842 stuks (2010: 5.196.675 stuks) geplaatst via Euronext Amsterdam en 3.904.302 stuks (2010: 3.868.821 stuks) ingeschreven in het aandeelhoudersregister. Mutaties in het aantal aandelen (bedragen in euro’s)
2011
2010
9.065.506 2.147.390 -3.037.742
7.210.857 2.770.863 -916.214
8.175.154
9.065.506
2011
2010
Stand per 1 januari Mutatie door uitgifte van aandelen Mutatie door terugkoop van aandelen
13.344.865 1.362.685 -1.927.682
11.604.223 2.600.535 -859.893
Stand per 31 december
12.779.868
13.344.865
Geplaatste aandelen per 1 januari Geplaatste aandelen in het boekjaar Ingekochte aandelen in het boekjaar Geplaatste aandelen per 31 december
7. Agio (bedragen in euro’s)
Het volledige bedrag aan agio is fiscaal erkend.
39
8. Herwaarderingsreserve De herwaarderingsreserve betreft de per balansdatum ultimo vorig boekjaar ongerealiseerde positieve herwaarderingen van beleggingen in onroerende zaken. Het verloop kan als volgt worden weergegeven: (bedragen in euro’s) Stand per 1 januari Toevoeging positieve herwaardering onroerende zaken Onttrekking positieve herwaardering onroerende zaken Geplaatst en gestort per 31 december
2011
2010
1.060.320 175.000 -468.203
1.599.736 218.203 -757.619
767.117
1.060.320
9. Overige reserves Onder deze post zijn opgenomen de negatieve herwaarderingen van beleggingen in onroerende zaken en fiscale correcties in verband met de uitdelingsverplichting. De fiscale correcties worden grotendeels veroorzaakt door fiscale afschrijving van aankoopkosten van panden. Het verloop van de negatieve herwaarderingen van beleggingen in onroerende zaken is als volgt: (bedragen in euro’s)
2011
2010
Stand per 1 januari Mutatie in verband met negatieve herwaarderingen
-10.622.122 -7.723
-6.265.114 -4.357.008
Stand per 31 december
-10.629.845
-10.622.122
(bedragen in euro’s)
2011
2010
Stand per 1 januari Mutatie
-414.824 -1.016.236
-194.113 -220.711
Stand per 31 december
-1.431.060
-414.824
-12.060.905
-11.036.946
Het verloop van fiscale correcties in verband met de uitdelingsverplichting:
Totaal van de overige reserves: Stand per 31 december
40
10. Onverdeeld resultaat Het onverdeeld resultaat betreft het nog niet uitgekeerde resultaat over het boekjaar. Het verloop kan als volgt worden weergegeven: (bedragen in euro’s)
2011
2010
1.274.388 -2.591.550
-3.170.481 -1.946.654
1.317.162
5.117.135
Onverdeeld resultaat boekjaar
0 -2.091.589
0 1.274.388
Stand per 31 december
-2.091.589
1.274.388
2011
2010
3.145.374 16.263.882 23.000.000 141.150
2.200.200 8.093.400 23.000.000 145.499
42.550.406
33.439.099
Het verloop kan als volgt worden weergegeven: Stand per 1 januari Nieuw opgenomen leningen Aflossing leningen
33.439.099 12.326.228 -3.214.921
42.443.406 – -9.004.307
Stand per 31 december
42.550.406
33.439.099
Stand per 1 januari Uitgekeerd dividend Toegevoegd aan de herwaarderingsreserve, herbeleggingsreserve en overige reserves
11. Langlopende schulden (bedragen in euro’s) Leningen Triodos Groenfonds Leningen Triodos Bank Leningen Rabobank Lening Stichting Nationaal Restauratiefonds
Triodos Groenfonds NV Er zijn drie langlopende leningen bij Triodos Groenfonds NV opgenomen: Hoofdsom in euro’s
Vervaldatum
Rentepercentage
Aflossing
393.600* 1.806.600** 945.174***
01 juli 2016 01 juli 2019 01 juli 2020
2,700% tot 01 juli 2016 3,900% tot 01 juli 2019 4,310% tot 01 juli 2020
ineens ineens ineens
41
* Als zekerheid is aan Triodos Bank NV en Triodos Groenfonds NV (ieder afzonderlijk en ook gezamenlijk) een positieve/ negatieve hypotheekverklaring afgegeven ter grootte van EUR 400.000 op een deel van de onroerende zaken. ** Als zekerheid is aan Triodos Bank NV en Triodos Groenfonds NV (ieder afzonderlijk en ook gezamenlijk) een positieve/ negatieve hypotheekverklaring afgegeven ter grootte van EUR 38.525.000 op een deel van de onroerende zaken. *** Als zekerheid is aan Triodos Bank NV en Triodos Groenfonds NV (ieder afzonderlijk en ook gezamenlijk) een positieve/ negatieve hypotheekverklaring afgegeven ter grootte van EUR 20.500.000 op een deel van de onroerende zaken.
Triodos Bank NV Er zijn zeven langlopende leningen bij Triodos Bank NV opgenomen: Hoofdsom in euro’s
Vervaldatum
Rentepercentage
Aflossing
4.500.000* 400.000* 2.000.000** 5.000.000** 3.193.400* 815.656*** 354.826***
01 januari 2018 01 augustus 2018 01 juli 2021 01 juli 2022 01 december 2022 01 juli 2035 01 juli 2035
5,191% tot 01 januari 2018 5,407% tot 01 augustus 2018 5,250% tot 01 mei 2021 5,300% tot 01 mei 2022 4,960% tot 01 december 2020 5,310% tot 01 april 2020 5,310% tot 01 april 2020
ineens ineens ineens ineens ineens EUR 8.586 per kwartaal ineens
* Als zekerheid voor deze leningen bij Triodos Bank NV is aan Triodos Bank NV en Triodos Groenfonds NV (ieder afzonderlijk en ook gezamenlijk) een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven voor een bedrag van EUR 38.525.000 op een deel van de onroerende zaken. ** Als zekerheid voor deze leningen bij Triodos Bank NV is aan Triodos Bank NV en Triodos Groenfonds NV (ieder afzonderlijk en ook gezamenlijk) een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven voor een bedrag van EUR 43.220.000 op een deel van de onroerende zaken. *** Als zekerheid voor deze leningen bij Triodos Bank NV is aan Triodos Bank NV en Triodos Groenfonds NV (ieder afzonderlijk en ook gezamenlijk) een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven voor een bedrag van EUR 20.500.000 op een deel van de onroerende zaken.
Rabobank Er zijn zeven langlopende leningen bij Rabobank opgenomen: Hoofdsom in euro’s
Vervaldatum
Rentepercentage
Aflossing
3.000.000* 3.000.000* 3.000.000* 5.000.000* 3.000.000** 3.000.000*** 3.000.000**
30 april 2017 30 april 2017 30 april 2017 30 april 2017 01 december 2018 01 december 2018 01 juni 2021
4,900% tot 30 april 2012 4,943% tot 30 april 2014 5,002% tot 30 april 2016 5,277% tot 30 april 2017 4,759% tot 01 december 2013 5.042% tot 01 december 2015 5,000% tot 01 juni 2021
ineens ineens ineens ineens ineens ineens ineens
42
* Als zekerheden voor deze leningen bij Rabobank gelden: - Hypotheekrecht voor schulden tot een bedrag van EUR 19.000.000 vermeerderd met 35% van dat bedrag voor rente en kosten op de onroerende zaak Vesteplein te Delft; - Hypotheekrecht voor schulden tot een bedrag van EUR 6.500.000 vermeerderd met 35% van dat bedrag voor rente en kosten op de onroerende zaken Nieuwe Kanaal I en II te Wageningen; - Verpanding van huidige en toekomstige vorderingen die Triodos Vastgoedfonds NV heeft of mocht hebben uit hoofde van de huurcontracten inzake de verhuur van bovengenoemde onroerende zaken. ** Als zekerheden voor deze leningen bij de Rabobank geldt: - Tweede hypothecaire inschrijving ad. EUR 6.400.000 vermeerderd met 35% van dat bedrag voor rente en kosten op de onroerende zaken aan de Herengracht 433 te Amsterdam, voorbelast met een eerste hypotheek ad. EUR 150.000 ten behoeve van het Restauratiefonds; - Verpanding van de toekomstige vorderingen die Triodos Vastgoedfonds NV en Triodos Vastgoedfonds Monumenten BV mocht hebben uit hoofde van de huurcontracten inzake de verhuur van bovengenoemde onroerende zaak. *** Als zekerheden voor deze lening bij Rabobank zal worden gegeven: - Eerste hypothecaire inschrijving ad. EUR 5.740.000 vermeerderd met 35% van dat bedrag voor rente en kosten op de onroerende zaken aan de Blaeulaan 60 te Utrecht. - Verpanding van de toekomstige vorderingen die Triodos Vastgoedfonds NV en Triodos Vastgoedfonds Monumenten BV mochten hebben uit hoofde van de huurcontracten inzake de verhuur van bovengenoemde onroerende zaak.
Voor de leningen van Rabobank dient Triodos Vastgoedfonds aan een aantal ratio’s te voldoen:
Solvabiliteitsratio Rentedekkingsratio Loan to Value ratio
2011
2010
Norm
45,8% 2,5 48,8%
59,0% 1,9 43,0 %
> 40% > 1,5 < 70%
De solvabiliteitsratio is gedefinieerd als geplaatst kapitaal, agio, reserves en achtergestelde vorderingen jegens Rabobank gedeeld door het balanstotaal minus geactiveerde immateriële activa. De rentedekkingsratio is gedefinieerd als de geconsolideerde netto winst plus de geconsolideerde belastingen plus de geconsolideerde rentelasten minus de geconsolideerde rentebaten plus het geconsolideerde resultaat derden plus de geconsolideerde afschrijvingen goodwill minus het geconsolideerde resultaat van de minderheidsdeelnemingen minus de geconsolideerde buitengewone baten in verhouding tot de geconsolideerde rentelasten minus de geconsolideerde rentebaten. Echter met dien verstande dat ongerealiseerde waardeverschillen in de boekwaarde van het beleggingsvastgoed buiten beschouwing worden gelaten. De Loan to Value ratio is de totale financieringssom in verhouding tot de getaxeerde verkoopwaarde van het onroerend goed, vastgesteld door een de bank conveniërend taxatierapport. Stichting Nationaal Restauratiefonds Hoofdsom in euro’s
Vervaldatum
Rentepercentage
Aflossing
141.150
01 januari 2040
1,000% tot 01 januari 2020
volgens jaarannuïteit
Als zekerheid is een recht van eerste hypotheek afgegeven op de onroerende zaak Herengracht 433 te Amsterdam.
43
12. Kortlopende externe financiering Dit betreft het opgenomen gedeelte van de kredietfaciliteit in rekening-courant bij Triodos Bank. De kredietfaciliteit bedraagt EUR 8.000.000. Over het opgenomen gedeelte van de kredietfaciliteit is 4,0% rente verschuldigd. Over het niet-opgenomen gedeelte van de kredietfaciliteit is 0,2% provisie verschuldigd. 13. Crediteuren en overige verplichtingen (bedragen in euro’s) Crediteuren Waarborgsom huurder Vooruitontvangen huur Te betalen managementfee Te betalen rente Te betalen verbouwpremies aan huurders Te betalen bestandsprovisie Te betalen onderhoudskosten Overige kortlopende schulden
2011
2010
86.049 172.129 1.132.803 224.360 240.129 23.800 171.838 208.441 114.643
56.049 172.129 293.492 196.444 111.963 142.124 119.531 53.058 154.449
2.374.192
1.299.239
Het rentepercentage op de waarborgsom van een huurder ad. EUR 160.000 bedraagt ultimo 2011 0,25%. Over de overige kortlopende schulden is geen rente verschuldigd. Niet uit de balans blijkende verplichtingen, activa en regelingen Triodos Vastgoedfonds heeft op 15 juli 2011 een koopovereenkomst getekend voor de aankoop van een nieuw te bouwen 15 jaar verhuurd ‘turn key’ woon/zorgcentrum in Velp voor een koopprijs van EUR 3.295.696 en levering op 31 augustus 2012. Triodos Vastgoedfonds heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst van het object aan de Stationsweg te Groningen een toezegging tot investering gedaan. Per ultimo 2011 moet er nog voor EUR 4,9 miljoen aan dit object ten behoeve van verduurzaming geïnvesteerd worden zodat het minimaal een A als energielabel krijgt.
44
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2011 14. Bouwrente De bouwrente betreft de renteopbrengst van de financiering van de renovatie van het object Stationsweg te Groningen. Het rentepercentage bedraagt 6,0%. 15. Exploitatiekosten (bedragen in euro’s) Onderhoudskosten Onroerende zaakbelasting Erfpacht Verzekeringen Taxatiekosten Waterschapslasten Verhuurcourtage Marketing en promotiekosten
2011
2010
566.846 138.582 55.045 36.576 13.025 9.047 11.456 4.476
265.882 127.303 – 46.535 35.864 -17 8.466 286
835.053
484.319
16. Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen in onroerende zaken De gerealiseerde waardeveranderingen in 2011 betreffen nagekomen kosten van de verkoop van het object Regulierenring te Bunnik in 2010. 17. Ongerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen in onroerende zaken (bedragen in euro’s) Positieve waardeveranderingen in onroerende zaken Negatieve waardeveranderingen in onroerende zaken Afboeking waardeveranderingen van desinvesteringen
45
2011
2010
1.139.808 -6.104.317 –
525.000 -2.446.274 1.620.349
-4.964.509
-300.925
18. Beheerkosten (bedragen in euro’s) Beheervergoeding (Triodos Investment Management) Asset management (Bouwfonds Real Estate Investment Management) Property management (Bouwfonds Real Estate Investment Management) Accountantskosten Administratiekosten Advieskosten Kosten toezichthouder Kosten beursnotering Kosten investeringscommissie Bezoldiging Raad van Commissarissen Publiciteitskosten Bestandsprovisie Transactiekosten Afschrijving debiteuren Overige kosten
2011
2010
398.177 312.847
371.397 346.376
183.810 14.749 10.671 18.786 4.133 3.600 7.876 13.852 41.246 261.043 8.157 565 2.780
202.638 14.844 16.151 16.769 8.450 3.700 12.442 10.700 40.562 173.903 2.696 12.118 2.972
1.282.292
1.235.718
2011
2010
85.575 10.586
140.281 –
96.161
140.281
-2.026 -18.302 -60.574
-2.000 -21.081 -54.354
-80.902
-77.435
15.259
62.846
19. Netto overige bedrijfsresulaten (bedragen in euro’s) Opslag bij uitgifte van aandelen Overige baten
Kosten aandelen op naam Kosten aandelen aan toonder Marketingkosten
46
20.
Netto financieringsresultaten
(bedragen in euro’s) Rentelasten op basis van contractuele rentevoet Provisiekosten
Rentebaten
2011
2010
1.944.520 19.952
1.880.127 7.581
1.964.472
1.887.708
-32.683
-84.849
1.931.789
1.802.859
Kostenstructuur Beheervergoeding Triodos Vastgoedfonds NV heeft geen medewerkers of directieleden in dienst. De directie van Triodos Vastgoedfonds NV wordt gevoerd door Triodos Investment Management BV tegen een jaarlijkse vergoeding van 1,0% over de gemiddeld uitstaande beleggingen. Uit deze vergoeding worden alle kosten van het management van Triodos Vastgoedfonds NV betaald zoals de kosten van het beheer van de beleggingen, de kosten van de administratie en de kosten van automatisering. De beheervergoeding (inclusief vergoeding voor asset en property management aan Bouwfonds Real Estate Investment Management) bedraagt EUR 894.834 (2010: EUR 920.411). Honorarium accountant De kosten van KPMG Accountants NV hebben enkel betrekking op de controle van de jaarrekening. KPMG Accountants NV heeft geen werkzaamheden verricht die adviesgevend van aard zijn. De totale kosten inzake de controle van de jaarrekening en fiscale advisering door KPMG bedragen: (bedragen in euro’s)
2011
2010
Controle van de jaarrekening Fiscale advisering
14.749 4.723
14.844 8.176
Totaal honorarium accountant
19.472
23.020
KPMG Meijburg & Co verzorgt de fiscale advisering. Administratiekosten De administratiekosten hebben betrekking op de administratie van de deelneming Triodos Immobilien GmbH.
47
Kosten beursnotering Dit betreffen de kosten die door Euronext Fund Service in rekening zijn gebracht. Bezoldiging Raad van Commissarissen De vergoeding voor commissarissen wordt door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders vastgesteld. Bij deze vergoeding wordt geen rekening gehouden met marktconformiteit. Aan commissarissen zijn geen leningen, voorschotten of garanties verstrekt. Er is uit principiële overwegingen geen aandelenoptie regeling voor commissarissen. De bezoldiging van de Raad van Commissarissen van Triodos Vastgoedfonds NV is als volgt: (bedragen in euro’s)
2011
2010
Peter Blom* Kees Duijvestein** Bert de Graaf*** Peter Kok*** Meiny Prins***
– 4.500 3.000 3.000 3.000
– 3.661 2.346 2.346 2.063
13.500
10.416
164 188
146 138
13.852
10.700
Werkgeverslasten Niet-aftrekbare omzetbelasting
* Commissarissen werkzaam voor Triodos Bank NV ontvangen geen vergoeding. ** De vergoeding voor de voorzitter van de Raad van Commissarissen bedraagt EUR 4.500 op jaarbasis. *** De vergoeding voor leden van de Raad van Commissarissen bedraagt EUR 3.000 op jaarbasis.
Bestandsprovisie Voor het aanbrengen van aandelen maakt Triodos Vastgoedfonds gebruik van financiële instellingen waarmee distributieovereenkomsten worden gesloten. Afhankelijk van de distributeur wordt een jaarlijkse vergoeding geboden variërend van 0,30% tot 0,50% van de waarde van de door de desbetreffende distributeur geplaatste aandelen. De bestandprovisie bedraagt EUR 261.043 (2010: EUR 173.903). Hiernaast worden geen aanbrengprovisies vergoed. Transactiekosten Aankoopkosten van panden worden geactiveerd en maken onderdeel uit van de verkrijgingprijs. De kosten voor de aan- en verkoopbegeleiding ad EUR 8.157 (2010: EUR 2.696) die rechtstreeks ten laste van het resultaat zijn gebracht, betreffen aankoopkosten van panden die niet aangekocht zijn of worden.
48
Opslag bij uitgifte van aandelen Aan het plaatsen van eigen aandelen door Triodos Vastgoedfonds zijn voor het fonds kosten verbonden. Om deze kosten te dekken hanteert Triodos Vastgoedfonds een opslag van 1,0% op de herrekende intrinsieke waarde bij een per saldo uitgifte van aandelen. Aan het inkopen van eigen aandelen door Triodos Vastgoedfonds zijn voor Triodos Vastgoedfonds in principe geen kosten verbonden, omdat alleen onder zeer uitzonderlijke omstandigheden een object verkocht zal worden om liquiditeiten hiervoor vrij te maken. Er wordt dus geen afslag gehanteerd op de herrekende intrinsieke waarde bij een per saldo inkoop van aandelen in Triodos Vastgoedfonds. Totale kosten De totale kosten van het fonds bedragen EUR 4.162.719 (2010: EUR 3.667.659). Kostenvergelijking (bedragen in euro’s) Beheervergoeding Vergoeding leden Raad van Commissarissen Vergoeding leden Investeringscommissie Kosten externe accountant Kosten toezichthouder Marketingkosten Bestandsprovisie* Transactiekosten Kosten voor het verlenen van opdrachten aan derden Onderhoudskosten Overige exploitatie- en servicekosten Rentelasten Overige fondskosten**
Kosten 2011
Kosten prospectus
894.834 13.852 7.876 14.749 4.133 60.574 261.043 8.157 20.328 566.846 268.207 1.944.520 97.600
894.834 13.852 7.876 14.749 4.133 120.249 248.354 8.157 20.328 566.846 268.207 1.944.520 416.272
* De in het prospectus genoemde kosten voor bestandsprovisie bedraagt maximaal 0,5% van het aangebrachte vermogen. De gerealiseerde kosten zijn in 2011 hoger dan in het prospectus staat weergegeven door een correctie van bestandsprovisie over 2010 ad. EUR 16.784 bij voormalig distributeur Fortis Bank. Door de fusie met ABN-Amro is de bestandsprovisie per 1 juli 2010 verhoogd van 0,3% naar 0,5%. ** De in het prospectus genoemde overige fondskosten bedragen maximaal 10% van de totale kosten.
Behalve de bestandsprovisie liggen de kosten binnen de kaders van het prospectus. Total expense ratio De total expense ratio (TER), berekend conform de wettelijke vereisten, bedraagt 4,71% (2010: 3,80%). De total expense ratio geeft weer wat de kosten zijn van een beleggingsfonds als percentage van het gewogen gemiddelde eigen vermogen over de verslagperiode. Het betreft de kosten exclusief de kosten van beleggingstransacties, interestkosten en de kosten die verband houden met het toe- en uittreden van deelnemers die niet vergoed worden uit de op- of afslag gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde.
49
Fondskosten expense ratio Het fonds hanteert daarnaast de fondskosten expense ratio. In tegenstelling tot de total expense ratio worden in de fondskosten expense ratio de exploitatiekosten van de beleggingen niet opgenomen. De fondskosten expense ratio relateert alleen de fondskosten zoals beheervergoeding, accountantskosten en marketingkosten aan de gemiddelde intrinsieke waarde. Dit geeft naar de mening van het fonds een optimaal inzicht in de kostenstructuur van het fonds. De fondskosten expense ratio bedraagt 2,90% (2010: 2,79%).
Gelieerde partijen Triodos Vastgoedfonds heeft relaties met de volgende rechtspersonen: 1 Stichting Triodos Holding is de houder van tien prioriteitsaandelen. 2 Triodos Bank - Triodos Bank is enig aandeelhouder van Triodos Investment Management. - Triodos Vastgoedfonds houdt liquide middelen aan bij Triodos Bank tegen marktconforme tarieven. - Triodos Bank heeft een distributieovereenkomst met Triodos Vastgoedfonds op basis waarvan een jaarlijkse bestandsprovisie van 0,5% van het via Triodos Bank geplaatste aandelenkapitaal wordt uitgekeerd. - Triodos Vastgoedfonds heeft leningen opgenomen bij Triodos Bank tegen marktconforme voorwaarden en tarieven. - Triodos Vastgoedfonds heeft een kredietfaciliteit bij Triodos Bank tegen marktconforme voorwaarden en tarieven. 3 Triodos Investment Management - Triodos Investment Management voert het beheer over Triodos Vastgoedfonds waarvoor zij een vergoeding van 1,0% van de gemiddeld uitstaande beleggingen per boekjaar ontvangt. - Triodos Investment Management ontvangt een vergoeding van maximaal 1,2% van de aan- of verkoopprijs van onroerende zaken in verband met de begeleiding van aan- en verkooptransacties van panden. 4 Triodos Groenfonds Triodos Vastgoedfonds heeft leningen opgenomen bij Triodos Groenfonds tegen marktconforme voorwaarden en tarieven.
Uitbesteding van kerntaken De onderstaande kerntaken zijn door Triodos Vastgoedfonds uitbesteed: - Het beheren van het aandeelhoudersregister is uitbesteed aan Triodos Bank NV. - Het asset management is uitbesteed aan Bouwfonds Real Estate Investment Management BV. - Het property management is uitbesteed aan Bouwfonds Real Estate Investment Management BV. - Het uitoefenen van de functie van hoofdbetaalkantoor is uitbesteed aan KAS BANK NV. - Het onderhouden van de markt via Euronext Fund Service is uitbesteed aan KAS BANK NV.
50
Enkelvoudige balans per 31 december 2011 voor winstverdeling (bedragen in euro’s)
Noot
2011
2010
1
68.710.000 – 18.282.171 175.426
58.765.000 39.943 18.904.778 160.505
87.167.597
77.870.226
490.606 6.655
516.572 6.102.965
497.261
6.619.537
87.664.858
84.489.763
40.875.771 12.779.868 767.117 -12.060.905 -2.091.589
45.327.528 13.344.865 1.060.320 -11.036.946 1.274.388
40.270.262
49.970.155
Activa Onroerende zaken Onderhanden werk Groepsmaatschappijen Overige langlopende activa
2 3
Totaal vaste activa Vlottende activa Overige vorderingen en overlopende activa Liquide middelen
4 5
Totaal vlottende activa Totaal activa
Passiva 6
Eigen vermogen Geplaatst kapitaal Agio Herwaarderingsreserve Overige reserves Onverdeeld resultaat Totaal eigen vermogen
Schulden Langlopende schulden Externe financiering
7
42.550.406
33.439.099
Kortlopende schulden Externe financiering Crediteuren en overige verplichtingen
8 9
2.810.748 2.033.442
– 1.080.509
Totaal schulden
47.394.596
34.519.608
Totaal passiva
87.664.858
84.489.763
51
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2011 (bedragen in euro’s)
2011
2010
Resultaat deelnemingen na belastingen Overig resultaat na belastingen
-378.955 -1.712.634
-821.544 2.095.932
Resultaat
-2.091.589
1.274.388
52
Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening De afzonderlijke cijfers maken deel uit van de jaarrekening 2011 van Triodos Vastgoedfonds NV. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards voor zover die door de Europese Unie (EU-IFRS) zijn aanvaard en de interpretaties daarvan die door de International Accounting Standard Board (IASB) zijn vastgesteld. Met betrekking tot de afzonderlijke winst- en verliesrekening van Triodos Vastgoedfonds NV is gebruik gemaakt van de vrijstelling conform artikel 2:402 van het Burgerlijk Wetboek. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling Voor het bepalen van de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling van de afzonderlijke jaarrekeningen maakt Triodos Vastgoedfonds NV gebruik van de mogelijkheid geboden door paragraaf 2:362 (8) van het Burgerlijk Wetboek. Dit betekent dat de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling van de enkelvoudige jaarrekening van Triodos Vastgoedfonds dezelfde zijn als die worden toegepast voor de geconsolideerde EU-IFRS jaarrekening. Deelnemingen waarop invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden verantwoord op basis van de netto vermogenswaarde. Deze geconsolideerde EU-IFRS jaarrekening is opgesteld volgens de door de International Accounting Standards Board vastgestelde en door de Europese Unie aanvaarde standaarden. Verwezen wordt naar de toelichting in de geconsolideerde jaarrekening. Zie pagina 45 tot en met 50 voor een beschrijving van deze uitgangspunten. Het aandeel in het resultaat van de deelnemingen bestaat uit het aandeel van Triodos Vastgoedfonds NV in het resultaat van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, met inbegrip van de overdracht van activa en passiva tussen Triodos Vastgoedfonds NV en haar deelnemingen alsook onderlinge transacties tussen deelnemingen, zijn niet opgenomen voor zover zij beschouwd kunnen worden als ongerealiseerd.
53
Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2011 1. Onroerende zaken (bedragen in euro’s)
2011
2010
Boekwaarde per 1 januari Investeringen inclusief aankoopkosten Desinvestering inclusief aankoopkosten Afboeking herwaardering desinvesteringen Herwaardering van objecten nog in portefeuille
58.765.000 13.914.509 – – -3.969.509
59.675.000 6.435.774 -7.878.245 1.033.245 -500.774
Boekwaarde per 31 december
68.710.000
58.765.000
Aankoopkosten van panden zijn een integraal onderdeel van de verkrijgingprijs. Onroerende zaken worden gewaardeerd op reële waarde. In de regel zal de eerste waardebepaling tot een negatieve herwaardering leiden, aangezien de aankoopkosten bij de waardebepaling buiten beschouwing gelaten worden. Voor een specificatie van de waardeontwikkeling van de panden verwijzen wij naar bijlage A vanaf pagina 64. 2. Groepsmaatschappijen (bedragen in euro’s)
2011
2010
-2.316.180 20.598.351
-1.418.652 20.323.430
18.282.171
18.904.778
Deelnemingen in groepsmaatschappijen Stand per 1 januari Investeringen Uitgekeerd resultaat Resultaat deelnemingen
-1.418.652 18.000 -536.573 -378.955
-377.712 – -219.396 -821.544
Stand per 31 december
-2.316.180
-1.418.652
Deelnemingen in groepsmaatschappijen Vorderingen op groepsmaatschappijen
Het betreft verworven kapitaalbelangen welke duurzaam voor de bedrijfsuitoefening worden aangehouden. Het betreft een 100% deelneming in Triodos Vastgoedfonds Monumenten BV, een 100% deelneming in Triodos Immobilien GmbH en, sinds juli 2011, een 100% deelneming in Triodos Vastgoedfonds Duurzame Concepten BV.
54
Vorderingen op groepsmaatschappijen (bedragen in euro’s) Rekening-courant Triodos Vastgoedfonds Monumenten BV Rekening-courant Triodos Immobilien GmbH Rekening-courant Triodos Vastgoedfonds Duurzame Concepten BV
2011
2010
19.449.368 638.092 510.891
19.717.084 606.346 –
20.598.351
20.323.430
Over de rekening-courant van Triodos Immobilien GmbH wordt 5,25% rente over het gewogen gemiddelde saldo in rekening gebracht. Over de rekening-courant van Triodos Vastgoedfonds Duurzame Concepten BV wordt - als onderdeel van de bouwfinanciering - 6,00% rente over het gewogen gemiddelde saldo in rekening gebracht. Voor de rekening-courant verhouding met Triodos Vastgoedfonds Monumenten BV wordt geen rente in rekening gebracht. 3. Overige langlopende activa (bedragen in euro’s) Geactiveerde makelaarsprovisie Boekwaarde per 1 januari Investeringen Afschrijving
Geactiveerde huurkorting Boekwaarde per 1 januari Activering Ten laste van resultaat
Geactiveerde afsluitprovisies financieringen Boekwaarde per 1 januari Investeringen Afschrijving
Boekwaarde per 31 december
55
2011
2010
10.300 26.668 -5.616
– 12.926 -2.626
31.352
10.300
101.546 50.727 -52.692
19.307 112.985 -30.746
99.581
101.546
48.659 5.313 -9.479
56.240 – -7.581
44.493
48.659
175.426
160.505
4. Overige vorderingen en overlopende activa (bedragen in euro’s) Huurdebiteuren Te verrekenen servicekosten Omzetbelasting Te ontvangen rente Nog te ontvangen gelden inzake uitgifte van aandelen Vooruitbetaalde aankoopkosten
2011
2010
183.039 226.172 2.967 32.390 27.778 18.260
25.408 284.628 158.717 47.319 – 500
490.606
516.572
2011
2010
1.816 90 4.528 – – 221 –
370.313 153.113 282 5.000.000 500.000 257 79.000
6.655
6.102.965
De looptijd van overige vorderingen en overlopende activa is korter dan 1 jaar. 5. Liquide middelen (bedragen in euro’s) Triodos Bank, rendementrekeningen Triodos Bank, rekeningen-courant KAS BANK, rekening-courant Rabobank, streekrekening Rabobank, bedrijfstelerekening Rabobank, rekeningen-courant Kruisposten
De liquide middelen staan ter vrije beschikking. Het rentepercentage op de rendementrekeningen bij Triodos Bank bedraagt 1,400% tot een saldo van EUR 1.000.000 en 1,000% over het meerdere. Het rentepercentage op de rekeningen-courant bij Triodos Bank is ultimo 2011 nihil. Het rentepercentage op de rekening-courant bij KAS Bank bedraagt ultimo 2011 0,129%. Het rentepercentage op de rekeningen-courant bij Rabobank is ultimo 2011 op een rekening 0,241% en op een andere rekening 1,650%. 6. Eigen vermogen Het eigen vermogen volgens de enkelvoudige balans is gelijk aan het eigen vermogen volgens de geconsolideerde balans. Voor de toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening.
56
7. Langlopende schulden (bedragen in euro’s)
2011
2010
3.145.374 16.263.882 23.000.000 141.150
2.200.200 8.093.400 23.000.000 145.499
42.550.406
33.439.099
Het verloop kan als volgt worden weergegeven: Stand per 1 januari Nieuw opgenomen leningen Aflossing leningen
33.439.099 12.326.228 -3.214.921
40.543.406 – -7.104.307
Stand per 31 december
42.550.406
33.439.099
Leningen Triodos Groenfonds Leningen Triodos Bank Leningen Rabobank Lening Stichting Nationaal Restauratiefonds
Triodos Groenfonds NV Er zijn drie langlopende leningen bij Triodos Groenfonds NV opgenomen: Hoofdsom in euro’s
Vervaldatum
Rentepercentage
Aflossing
393.600* 1.806.600** 945.174***
01 juli 2016 01 juli 2019 01 juli 2020
2,700% tot 01 juli 2016 3,900% tot 01 juli 2019 4,310% tot 01 juli 2020
ineens ineens ineens
*A ls zekerheid is aan Triodos Bank NV en Triodos Groenfonds NV (ieder afzonderlijk en ook gezamenlijk) een positieve negatieve hypotheekverklaring afgegeven ter grootte van EUR 400.000 op een deel van de onroerende zaken. ** Als zekerheid is aan Triodos Bank NV en Triodos Groenfonds NV (ieder afzonderlijk en ook gezamenlijk) een positieve/ negatieve hypotheekverklaring afgegeven ter grootte van EUR 38.525.000 op een deel van de onroerende zaken. *** Als zekerheid is aan Triodos Bank NV en Triodos Groenfonds NV (ieder afzonderlijk en ook gezamenlijk) een positieve/ negatieve hypotheekverklaring afgegeven ter grootte van EUR 20.500.000 op een deel van de onroerende zaken.
57
Triodos Bank NV Er zijn zeven langlopende leningen bij Triodos Bank NV opgenomen: Hoofdsom in euro’s
Vervaldatum
Rentepercentage
Aflossing
4.500.000* 400.000* 2.000.000** 5.000.000** 3.193.400* 815.656*** 354.826***
01 januari 2018 01 augustus 2018 01 juli 2021 01 juli 2022 01 december 2022 01 juli 2035 01 juli 2035
5,191% tot 01 januari 2018 5,407% tot 01 augustus 2018 5,250% tot 01 mei 2021 5,300% tot 01 mei 2022 4,960% tot 01 december 2020 5,310% tot 01 april 2020 5,310% tot 01 april 2020
ineens ineens ineens ineens ineens EUR 8.586 per kwartaal ineens
*Als zekerheid voor deze leningen bij Triodos Bank NV is aan Triodos Bank NV en Triodos Groenfonds NV (ieder afzonderlijk en ook gezamenlijk) een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven voor een bedrag van EUR 38.525.000 op een deel van de onroerende zaken. **Als zekerheid voor deze leningen bij Triodos Bank NV is aan Triodos Bank NV en Triodos Groenfonds NV (ieder afzonderlijk en ook gezamenlijk) een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven voor een bedrag van EUR 43.220.000 op een deel van de onroerende zaken. ***Als zekerheid voor deze leningen bij Triodos Bank NV is aan Triodos Bank NV en Triodos Groenfonds NV (ieder afzonderlijk en ook gezamenlijk) een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven voor een bedrag van EUR 20.500.000 op een deel van de onroerende zaken.
Rabobank Er zijn zeven langlopende leningen bij Rabobank opgenomen: Hoofdsom in euro’s
Vervaldatum
Rentepercentage
Aflossing
3.000.000* 3.000.000* 3.000.000* 5.000.000* 3.000.000** 3.000.000*** 3.000.000**
30 april 2017 30 april 2017 30 april 2017 30 april 2017 01 december 2018 01 december 2018 01 juni 2021
4,900% tot 30 april 2012 4,943% tot 30 april 2014 5,002% tot 30 april 2016 5,277% tot 30 april 2017 4,759% tot 01 december 2013 5.042% tot 01 december 2015 5,000% tot 01 juni 2021
ineens ineens ineens ineens ineens ineens ineens
* Als zekerheden voor deze leningen bij Rabobank gelden: - Hypotheekrecht voor schulden tot een bedrag van EUR 19.000.000 vermeerderd met 35% van dat bedrag voor rente en kosten op de onroerende zaak Vesteplein te Delft; - Hypotheekrecht voor schulden tot een bedrag van EUR 6.500.000 vermeerderd met 35% van dat bedrag voor rente en kosten op de onroerende zaken Nieuwe Kanaal I en II te Wageningen; - Verpanding van huidige en toekomstige vorderingen die Triodos Vastgoedfonds NV heeft of mocht hebben uit hoofde van de huurcontracten inzake de verhuur van bovengenoemde onroerende zaken. ** Als zekerheden voor deze leningen bij Rabobank geldt: - Tweede hypothecaire inschrijving ad. EUR 6.400.000 vermeerderd met 35% van dat bedrag voor rente en kosten op de 58
onroerende zaken aan de Herengracht 433 te Amsterdam, voorbelast met een eerste hypotheek ad. EUR 150.000 ten behoeve van het Restauratiefonds; - Verpanding van de toekomstige vorderingen die Triodos Vastgoedfonds NV en Triodos Vastgoedfonds Monumenten BV mocht hebben uit hoofde van de huurcontracten inzake de verhuur van bovengenoemde onroerende zaak. *** Als zekerheden voor deze lening bij Rabobank gelden: - Eerste hypothecaire inschrijving ad. EUR 5.740.000 vermeerderd met 35% van dat bedrag voor rente en kosten op de onroerende zaken aan de Blaeulaan 60 te Utrecht. - Verpanding van de toekomstige vorderingen die Triodos Vastgoedfonds NV en Triodos Vastgoedfonds Monumenten BV mochten hebben uit hoofde van de huurcontracten inzake de verhuur van bovengenoemde onroerende zaak.
Stichting Nationaal Restauratiefonds Hoofdsom in euro’s
Vervaldatum
Rentepercentage
Aflossing
141.150
01 januari 2040
1,000% tot 01 januari 2020
volgens jaarannuïteit
Als zekerheid is een recht van eerste hypotheek afgegeven op de onroerende zaak Herengracht 433 te Amsterdam. 8. Kortlopende externe financiering Dit betreft het opgenomen gedeelte van de kredietfaciliteit in rekening-courant bij Triodos Bank. De kredietfaciliteit bedraagt EUR 8.000.000. Over het opgenomen gedeelte van de kredietfaciliteit is 4,0% rente verschuldigd. Over het niet-opgenomen gedeelte van de kredietfaciliteit is 0,2% provisie verschuldigd. 9. Crediteuren en overige verplichtingen (bedragen in euro’s) Crediteuren Waarborgsom huurder Vooruitontvangen huur Te betalen managementfee Te betalen rente Te betalen bestandsprovisie Te betalen onderhoudskosten Overige kortlopende schulden
2011
2010
52.500 172.129 863.856 224.360 240.129 171.838 208.441 100.189
47.141 172.129 293.492 196.444 111.963 119.531 3.127 136.682
2.033.442
1.080.509
Het rentepercentage op de waarborgsom van een huurder ad. EUR 160.000 bedraagt ultimo 2011 0,25%. Over de overige kortlopende schulden is geen rente verschuldigd. Zeist, 9 maart 2012 Directie Triodos Investment Management BV Marilou van Golstein Brouwers Bas Rüter (tot 24 januari 2012) Michael Jongeneel (vanaf 24 januari 2012) 59
Overige gegevens Winstverdeling De resultaatsverdeling is volgens de statuten (artikel 30) als volgt geregeld: 1 Van de uit de vastgestelde jaarrekening blijkende winst kan door de algemene vergadering op voorstel van de directie en na goedkeuring van dit voorstel door de Raad van Commissarissen eerst een bedrag worden bestemd tot het vormen of verstrekken van reserves. 2 Ten laste van het overblijvende bedrag van de winst wordt aan houders van prioriteitsaandelen een dividend uitgekeerd ten bedrage van vier procent (4%) van het op de aandelen gestorte kapitaal, dan wel de wettelijke rente indien deze lager mocht zijn.Het overblijvende bedrag van de winst staat ter beschikking van de algemene vergadering met dien verstande dat op de prioriteitsaandelen niet meer dan het in de eerste volzin bepaalde bedrag wordt uitgekeerd. 3 De vennootschap kan aan de aandeelhouders en andere gerechtigden tot voor uitkering vatbare winst slechts uitkeringen doen, voor zover haar eigen vermogen groter is dan het gestorte en opgevraagde deel van het kapitaal, vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden. 4 Op voorstel van de directie en na goedkeuring van dit voorstel door de Raad van Commissarissen kan de algemene vergadering besluiten, dat uitkeringen aan aandeelhouders geheel of gedeeltelijk door uitreiking van aandelen in het kapitaal der vennootschap zullen geschieden. 5 Voor zover mogelijk en rechtens geoorloofd, kan de directie onder goedkeuring van de Raad van Commissarissen een of meer interim-dividenden uitkeren op rekening van het te verwachten dividend, mits aan het vereiste van lid 3 is voldaan blijkens een tussentijdse vermogensopstelling als bedoeld in artikel 105, lid 4 van Boek 2 Burgerlijk Wetboek. 6 Bij de berekening van het op de aandelen uit te keren bedrag tellen de aandelen die de vennootschap in haar kapitaal houdt, niet mee. Op grond van artikel 31.2 van de statuten vervalt de vordering van de aandeelhouder tot uitkering door een tijdsverloop van vijf jaren. De directie stelt voor aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders de gehele fiscale winst uit te keren aan de aandeelhouders, na uitdeling van 4,0% aan de houders van prioriteitsaandelen. Het voor uitkering beschikbare bedrag: Resultaat volgens de winst en verliesrekening over 2011
-2.091.589
Bij: ongerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen in onroerende zaken Bij: gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen in onroerende zaken Af: fiscale resultaatcorrecties
4.964.509 826 -433.679
Uit te keren resultaat over 2011 Bij: afrondingsreserve
2.440.067 57.537
Het voor uitkering beschikbare bedrag
2.497.604
60
Prioriteitsaandelen Er zijn tien prioriteitsaandelen uitgegeven aan Stichting Triodos Holding. De leden van het bestuur van de stichting zijn de heer Pierre Aeby en de heer Peter Blom. Voor wat betreft de onafhankelijkheid van deze bestuursleden ten aanzien van de directies van Triodos Vastgoedfonds en Triodos Investment Management geldt dat, naar het gezamenlijke oordeel van genoemde bestuursleden en directies, wordt voldaan aan de eisen die bijlage X van het Fondsreglement van Euronext Amsterdam daaraan stelt. Aan de houders van prioriteitsaandelen zijn krachtens de statuten de volgende bijzondere rechten verleend: - De vergadering van prioriteitsaandeelhouders stelt het aantal commissarissen vast en doet een niet-bindende voordracht aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders voor de benoeming van de leden van de Raad van Commissarissen. - Aan houders van prioriteitsaandelen wordt ten laste van de winst, na eventuele vorming of versterking van reserves, een dividend uitgekeerd ten bedrage van 4,0% van het op de aandelen gestorte kapitaal, dan wel de wettelijke rente indien deze lager mocht zijn. - Voor een besluit tot statutenwijziging, of tot ontbinding van de vennootschap door een Algemene Vergadering van Aandeelhouders is vooraf goedkeuring door de vergadering van houders van prioriteitsaandelen vereist. Bij ontbinding van de vennootschap wordt aan de houders van prioriteitsaandelen, nadat uit de baten allereerst de schulden en kosten van liquidatie zijn voldaan, het nominaal bedrag hunner aandelen uitgekeerd.
Belangen van commissarissen bij beleggingen van het fonds De leden van de Raad van Commissarissen van Triodos Vastgoedfonds, alsmede de leden van de directie van Triodos Fonds hebben of hadden op enig moment gedurende het jaar 2011 geen persoonlijk belang bij een belegging van Triodos Vastgoedfonds.
Gebeurtenissen na balansdatum Tot op heden hebben zich geen gebeurtenissen na balansdatum voorgedaan, die nadere informatie per balansdatum zouden geven.
Aandelenbezit De directie en de leden van de Raad van Commissarissen hadden per 31 december 2011 geen aandelen van het fonds in bezit.
Kerncijfers Voor een vergelijkend overzicht van de intrinsieke waarde, het aantal uitstaande aandelen en de intrinsieke waarde per aandeel wordt verwezen naar de kerncijfers voorin het verslag.
61
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: D e algemene vergadering van aandeelhouders en de Raad van Commissarissen van Triodos Vastgoed Fonds N.V. Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit jaarverslag opgenomen jaarrekening 2011 van Triodos Vastgoedfonds NV. te Zeist gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2011, de winst- en verliesrekening, het mutatieoverzicht eigen vermogen en het kasstroomoverzicht over 2011 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van de directie De directie van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie, Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW) en de Wet op het financieel toezicht, alsmede voor het opstellen van het verslag van de directie, in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. De directie van de vennootschap is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de entiteit. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de directie van de vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
62
Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van Triodos Vastgoedfonds NV per 31 december 2011 en van het resultaat en de kasstromen over 2011 in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie, Titel 9 Boek 2 BW en de Wet op het financieel toezicht. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het verslag van de directie, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Amstelveen, 9 maart 2012 KPMG Accountants NV M. Frikkee RA
63
Bijlage A Beleggingsportefeuille Triodos Vastgoedfonds Triodos Vastgoedfonds verdeelt de beleggingsportefeuille in drie categorieën. In de eerste plaats nieuwe panden die duurzaam zijn gebouwd en duurzaam worden beheerd. In de tweede plaats belegt het fonds in rijksmonumenten en in de derde plaats in bestaande gebouwen met een goed duurzaamheidpotentieel. Sinds 2010 worden alle objecten beoordeeld met behulp van de nieuwe Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed. De scores van alle objecten getoetst met het nieuwe model staan in deze bijlage vermeld. De energieprestatie van een pand speelt een rol bij de weging van de factor Planet van de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed. Met ingang van 1 januari 2008 moet de energieprestatie ook op basis van de Europese regeling energieprestatie van gebouwen worden vastgesteld. Alle objecten van Triodos Vastgoedfonds hebben ultimo 2011 een energielabel. Deze labels worden vermeld in bijlage C. Door het aanscherpen en uitbreiden van de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed zijn voor meerdere objecten in het fonds, die al langer in portefeuille zijn, de scores van Profit en Project lager geworden. Bij Profit speelt hier mee dat, naast het rendement, onder andere de duur van het huurcontract wordt meegewogen. Het invoeren van een nieuw subthema belevingswaarde bij Project heeft ook hier er toe geleid dat enkele al langer in de portefeuille verblijvende objecten lager op Project scoren. Belevingswaarde is een belangrijke indicator voor de bepaling van de kwaliteit van duurzaam vastgoed. Bij het acquireren van nieuwe objecten wordt naar de score hierop goed gekeken. In een enkel geval is de score onvoldoende (< 5,5). In het beheer zullen de noodzakelijke maatregelen genomen worden om op de minimale score uit te komen.
64
Amersfoort, Utrechtseweg, in portefeuille sinds 2010
People Planet Profit Project
Boxtel, Bosscheweg, in portefeuille sinds 2006 2011
2010
8,2 7,4 6,9 8,7
8,0 6,3 7,8 8,7
People Planet Profit Project
2010
8,3 6,8 6,0 6,9
8,2 6,8 4,9 6,9
2011
2010
5,8 7,8 7,9 6,1
5,8 7,8 7,9 6,1
Emmeloord, Platinaweg, in portefeuille sinds 2005
Delft, Vesteplein, in portefeuille sinds 2007
People Planet Profit Project
2011
2011
2010
7,8 7,0 6,2 8,0
7,8 7,0 6,5 8,0
People Planet Profit Project
65
Groningen, Rostockweg, in portefeuille sinds 2008
People Planet Profit Project
Utrecht, Blaeulaan I en II, in portefeuille sinds 2009 2011
2010
8,6 8,0 6,9 6,4
8,6 8,0 6,6 6,4
People Planet Profit Project
2010
7,3 6,2 6,5 5,4
7,3 6,4 6,7 5,4
2011
2010
7,0 5,3 5,8 7,8
7,0 5,1 5,9 7,8
Amsterdam, Herengracht, in portefeuille sinds 2008
Wageningen, Nieuwe Kanaal II, in portefeuille sinds 2005
People Planet Profit Project
2011
2011
2010
8,6 7,6 7,7 4,7
8,6 7,5 8,1 4,7
People Planet Profit Project
66
Baarn, Kennedylaan, in portefeuille sinds 2004
People Planet Profit Project
Rotterdam, Honingerdijk, in portefeuille sinds 2009 2011
2010
8,7 8,6 5,4 7,5
8,7 8,6 5,6 7,5
People Planet Profit Project
2010
7,3 3,5 5,2 7,2
7,3 4,0 5,0 7,2
2011
2010
7,1 5,6 5,8 7,0
7,1 4,8 6,7 7,0
Nieuwegein, Wattbaan, in portefeuille sinds 2007
Apeldoorn, Laan van Westenenk, in portefeuille sinds 2008
People Planet Profit Project
2011
2011
2010
7,1 7,0 6,8 6,3
7,1 6,7 7,1 6,3
People Planet Profit Project
67
Nijmegen, Kerkenbosch, in portefeuille sinds 2004
People Planet Profit Project
Wageningen, Nieuwe Kanaal I, in portefeuille sinds 2005 2011
2010
7,4 5,3 6,4 4,8
7,4 5,2 5,7 4,8
People Planet Profit Project
Den Haag, Prins Hendrikstraat, in portefeuille sinds 2011
People Planet Profit Project
2011
2010
8,4 6,3 7,1 5,8
8,4 6,3 6,4 5,8
2011
2010
n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b.
-
Groningen, Stationsweg, in portefeuille sinds 2011 2011
2010
8,1 7,9 7,2 8,5
-
People Planet Profit Project
68
Arnhem, Willemsplein, in portefeuille sinds 2011
People Planet Profit Project
2011
2010
5,5 2,8 6,7 7,7
-
69
Geconsolideerd overzicht onroerendgoedportefeuille Object (o.b.v. IFRS-grondslagen) Nijmegen, Kerkenbosch Baarn, Kennedylaan Wageningen, Nieuwe Kanaal I Wageningen, Nieuwe Kanaal II Emmeloord, Platinaweg Boxtel, Bosscheweg Delft, Vesteplein Nieuwegein, Wattbaan Apeldoorn, Laan van Westenenk Amsterdam, Herengracht Groningen Rostockweg Utrecht, Blaeulaan I + II Rotterdam, Honingerdijk Amersfoort, Utrechtseweg Arnhem, Willemsplein Den Haag, Pr. Hendrikstraat Groningen, Stationsweg*
Jaar van aankoop
Aankoopprijs
Aankoopkosten
Herwaardering gecumuleerd
Waarde 31-12-2011
2004 2004 2005 2005 2005 2006 2007 2007 2008 2008 2008 2008 2009 2010 2011 2011 2011
2.816.000 5.892.619 5.800.000 1.789.910 2.100.000 5.600.000 12.498.357 8.752.963 6.375.000 9.150.000 3.300.000 8.730.079 4.900.000 5.900.000 4.175.000 2.875.000 6.103.711
235.006 19.930 374.548 9.710 162.285 60.103 541.977 776.971 538.885 255.552 58.884 454.090 132.465 530.357 383.863 307.490 420.192
-1.391.006 577.451 -1.274.548 -439.620 -512.285 -1.050.103 749.666 -2.669.934 -2.513.885 -2.505.552 -443.884 -2.209.169 -442.465 -405.357 -548.863 -327.490 579.808
1.660.000 6.490.000 4.900.000 1.360.000 1.750.000 4.610.000 13.790.000 6.860.000 4.400.000 6.900.000 2.915.000 6.975.000 4.590.000 6.025.000 4.010.000 2.855.000 7.103.711
96.758.639
5.262.308
-14.827.236
87.193.711
Totaal
Enkelvoudig overzicht onroerendgoedportefeuille Object (o.b.v. IFRS-grondslagen) Nijmegen, Kerkenbosch Wageningen, Nieuwe Kanaal I Wageningen, Nieuwe Kanaal II Emmeloord, Platinaweg Boxtel, Bosscheweg Delft, Vesteplein Nieuwegein, Wattbaan Apeldoorn, Laan van Westenenk Groningen Rostockweg Utrecht, Blaeulaan I + II Amersfoort, Utrechtseweg Arnhem, Willemsplein Den Haag, Pr. Hendrikstraat Groningen, Stationsweg* Totaal
Jaar van aankoop
Aankoopprijs
Aankoopkosten
Herwaardering gecumuleerd
Waarde 31-12-2011
2004 2005 2005 2005 2006 2007 2007 2008 2008 2008 2010 2011 2011 2011
2.816.000 5.800.000 1.789.910 2.100.000 5.600.000 12.498.357 8.752.963 6.375.000 3.300.000 8.730.079 5.900.000 4.175.000 2.875.000 5.600.000
235.006 374.548 9.710 162.285 60.103 541.977 776.971 538.885 58.884 454.090 530.357 383.863 307.490 420.192
-1.391.006 -1.274.548 -439.620 -512.285 -1.050.103 749.666 -2.669.934 -2.513.885 -443.884 -2.209.169 -405.357 -548.863 -327.490 579.808
1.660.000 4.900.000 1.360.000 1.750.000 4.610.000 13.790.000 6.860.000 4.400.000 2.915.000 6.975.000 6.025.000 4.010.000 2.855.000 6.600.000
76.312.309
4.854.361
-12.456.670
68.710.000
* De waarde van dit object op de geconsolideerde balans wijkt af van de waarde op de enkelvoudige balans omdat de renovatiekosten op de balans staan van Triodos Vastgoedfonds Duurzame Concepten BV
70
Bijlage B Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed Triodos Triodos Vastgoedfonds investeert direct in gebouwen die voldoen aan de duurzaamheidscriteria van het fonds. Het fonds belegt in duurzaam gebouwde panden, monumenten of bestaande panden, die vervolgens door het fonds worden verduurzaamd. De focus ligt daarbij op kantoren. Om te beoordelen of gebouwen werkelijk duurzaam zijn, heeft Triodos Vastgoedfonds een beoordelingsmodel ontwikkeld: de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed. Het model onderscheidt zich door gebouwen niet als op zichzelf staand te beoordelen, maar ook door de (lokale) omgeving, de gebruiker als ook de eigenaar en het voor hem belangrijke financiële rendement in de duurzaamheidsbepaling te betrekken. Deze elementen laten zich in vier hoofdcategorieën onderverdelen, te weten People, Planet, Profit en Project. Deze categorieën maken deel uit van de totale toets en leiden tot vier uitkomsten. Voor Triodos Vastgoedfonds dienen drie van deze onderdelen minimaal ‘voldoende’ (5,5) te scoren en op 1 P ‘goed’ (7,5). Triodos Vastgoedfonds stelt dat een gebouw duurzaam is wanneer de gebruikers er prettig en gezond in kunnen werken (People), het milieu niet bovenmatig wordt belast (Planet), het een goed rendement heeft (Profit) en het voldoet aan de eisen op fysiek en ruimtelijk niveau (Project). Dit betekent dat in het model gebouwen pas werkelijk als duurzaam worden gekwalificeerd als aan de eisen van de vier P’s wordt voldaan. Met deze opvatting profileert Triodos Vastgoedfonds zich duidelijk ten opzichte van andere meetmethoden. Met het model kijkt Triodos Vastgoedfonds verder dan energieverbruik en milieukwaliteit van een gebouw. Zo zal bijvoorbeeld een kantoor dat weliswaar goed scoort op de aspecten energie en milieu, maar onvoldoende zicht biedt op een goede verhuurbaarheid, niet aan de criteria van het model voldoen en daarom niet in de portefeuille worden opgenomen. De Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed maakt hiermee duidelijk dat, waar het om duurzaamheid gaat, financiële aspecten niet los gezien kunnen worden van milieutechnische. Immers, een gebouw kan milieutechnisch nog zo goed in orde zijn, als het onvoldoende rendement genereert, zal het geen aantrekkelijke belegging blijken te zijn. Daarmee wordt duidelijk dat een zwakke P van Profit duurzaamheid ondermijnt. In duurzaamheid zijn rendement en milieu onlosmakelijk met elkaar verbonden.
71
De resultaten van de toets worden in een ruitdiagram weergegeven: People 8 6 4 2 Project
0
Planet
MINIMUM RESULTAAT AMBITIE
Profit
In de figuur hierboven geeft de rode lijn de minimumeis van Triodos Vastgoedfonds weer, de blauwe lijn geeft aan waar het gebouw zich nu bevindt en de groene lijn is de potentie zoals die door het management wordt ingeschat. In dit geval ligt de blauwe lijn royaal voorbij de minimumeisen en voldoet het object ruimschoots aan de gestelde duurzaamheideisen. De Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed is gericht op de praktijk en kan ook worden ingezet voor het beheer van een gebouw. Samen met de asset manager formuleert Triodos Vastgoedfonds jaarlijks de doelstellingen op basis van de criteria van de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed. Daarmee is de toets ook een managementtool. De ambitie wordt weergegeven door de groene lijn. Hieronder worden de onderdelen per categorie uit de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed weergegeven en hun weging in het eindresultaat. Tevens wordt de weging per onderdeel onderbouwd. Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed People
Planet
Werkplekklimaat (50%) Voorzieningen (10%) Veiligheid (10%) Huurders (30%)
Energieverbruik (45%) Beheer energie (15%) Milieu (25%) Duurzaam beheer en onderhoud (15%)
Profit
Project
Rendement (30%) Locatie (30%) Exploitatie (10%) Huurcontract (30%)
Concept (30%) Bereikbaarheid (30%) Groenvoorziening (10%) Belevingswaarde (30%)
72
1. People 1.1. Werkplekklimaat (50%). Het belangrijkste doel van het pand is om een goede en gezonde werkplek te creëren voor de gebruikers. Daarom weegt het onderdeel werkplekklimaat het zwaarst. 1.2. Voorzieningen (10%). Voorzieningen in gebouw of omgeving verhogen het gebruikersgemak van een gebouw. Voorzieningen zijn noodzakelijk, maar vormen niet het kerndoel van een gebouw. Een deel van de voorzieningen is inpandig en door de eigenaar en gebruikers te realiseren. Voorzieningen in de buurt zijn echter niet door de eigenaar/gebruiker te beïnvloeden. Daarom wegen voorzieningen voor een gering deel mee. 1.3. Veiligheid (10%). De veiligheid en de beveiliging van een gebouw dragen bij aan het welzijn van de gebruikers. Het is meer een basisvoorwaarde dan een meerwaarde. Daarom weegt veiligheid maar voor een beperkt deel mee. 1.4. Huurders (30%). Hier wordt gekeken naar de activiteiten van de huurders en de relatie huurder versus verhuurder. Indien de activiteiten van de huurder congruent zijn met de missie van Triodos Bank dan versterkt dit elkaar. Duurzame activiteiten kennen immers uiteindelijk een lager bedrijfsrisico dan niet duurzame bedrijfsactiviteiten. In dit onderdeel wordt ook de relatie tussen huurder en verhuurder gewaardeerd. De eigenaar kan de relatie met de huurder verbeteren om de duurzaamheidsdoelstellingen te halen. Dit geeft meerwaarde aan een beleggingsobject. Daarom wegen de activiteiten van de huurder en de relatie met de huurder relatief zwaar mee. Tenslotte vindt er nog een weging plaats van de dialoog tussen eigenaar en huurder in het kader van het bouw/ renovatieproces. 2. Planet 2.1. Energieverbruik (45%). Energieverbruik is één van de belangrijkste criteria van duurzaam vastgoed. De technische uitvoering van een gebouw dient optimaal te zijn om een goede energieprestatie te kunnen bereiken. Verder is de score van de energieprestatie te verbeteren, indien er extra toekomstgerichte maatregelen en voorzieningen voor energiebesparing worden getroffen. Daarom weegt dit onderwerp bijzonder zwaar. 2.2. Beheer energie (15%). De technische uitvoering van een gebouw is een voorwaarde om tot goede energiewaarden te komen. Het beheer dient echter zodanig te zijn, dat de installaties ook optimaal gebruikt worden. 2.3. Milieu (25%). In dit onderdeel wordt gekeken naar de mate van detaillering en materialisatie van een gebouw. Robuustheid, het hergebruik van materialen, het toepassen van hernieuwbare en milieuvriendelijke grondstoffen en gecertificeerd duurzaam geproduceerd hout mogen bij duurzaam vastgoed niet ontbreken, evenals waterbesparende voorzieningen in en om het gebouw en een duurzame milieuzorg tijdens de bouw en de exploitatie. 2.4. Duurzaam beheer en onderhoud (15%). Hier geldt hetzelfde als bij Beheer energie: het is een voorwaarde voor optimale milieuwaarden. Het onderhoud dient dan ook zo duurzaam mogelijk te worden uitgevoerd. Onder gebruik valt bijvoorbeeld ook de plaatsing van kopieerapparaten en printers en de afzuiging hiervan. Daarover dient een dialoog te worden gevoerd met de gebruiker. Dit kan bijdragen aan een goede verstandhouding met de gebruiker. Hierdoor verbetert de score op dit onderdeel, maar bijvoorbeeld ook op het onderdeel Huurders bij People.
73
3. Profit 3.1. Rendement (30%). Van belang is hier de internal rate of return (IRR) die gerealiseerd kan worden. Daarnaast wordt gekeken naar het bruto aanvangsrendement (BAR) en de hoogte van de huurprijs van het afgesloten huurcontract . 3.2. Locatie (30%). Bij vastgoed manifesteert de voornaamste meerwaarde zich in de locatie en de courantheid van het object. Daarom weegt dit onderwerp voor bijna één derde mee. 3.3. Exploitatie (10%). Exploitatielasten wegen thans slechts voor een klein deel mee. Deze zijn wel medebepalend voor de waarde van het vastgoed maar minder dan rendement, locatie of looptijd van het huurcontract. 3.4. Huurovereenkomst (30%). De looptijd van het huurcontract bepaalt voor een groot deel de waarde. Daarom weegt dit criterium voor 30% mee. 4. Project 4.1. Concept gebouw (30%). Het gebouwconcept dient duurzaamheid uit te stralen door vormgeving, materiaalgebruik en levensduur. Vereist wordt dat hierover wordt gecommuniceerd met de aandeelhouders. Verder wordt er naar de functionele flexibiliteit van het ontwerp gekeken, alsmede naar de optimaliseringmogelijkheden. 4.2. Bereikbaarheid (30%). Een goede bereikbaarheid is medebepalend voor kwaliteit en waarde van vastgoed. Daarom telt dit onderwerp voor 30% mee in de totaalscore. Er wordt gekeken naar bereikbaarheid per fiets, auto, openbaar vervoer, maar ook bereikbaarheid te voet. 4.3. Groenvoorziening (10%). Hier is van belang hoe het gebouw in de omgeving is geïntegreerd; niet alleen visueel, maar ook met de ecologische structuur rondom een gebouw. Ook de nabijheid en toegankelijkheid van openbaar groen is hier belangrijk. 4.4. Belevingswaarde (30%). De beleving van een gebouw is een belangrijke kwaliteit. Er wordt gekeken in hoeverre een gebouw openbaar toegankelijk en zichtbaar is vanuit de openbare ruimte, wat de belevingswaarde van een gebouw binnen en buiten is en naar de kwaliteit van de directe omgeving.
74
Bijlage C CO2-benchmark Inleiding Het doel van deze bijlage is inzicht geven hoe de uitstoot van CO2 van de gebouwen van Triodos Vastgoedfonds zich verhoudt met de CO2 -uitstoot van een gemiddeld kantoorgebouw in Nederland. Dit kan op verschillende manieren. Drie methodes zijn in deze bijlage uitgewerkt. I Vergelijking CO2-uitstoot op basis van het energielabel Op het energielabel staat het standaard energiegebruik per vierkante meter gebruiksoppervlak vermeld. Dit is het jaarlijks energiegebruik voor verwarming, gebouwkoeling, de productie van warm tapwater, ventilatie en verlichting. Het energiegebruik van apparatuur dat geen deel uitmaakt van de klimaat- en verlichtingsinstallatie is niet in het standaard energiegebruik meegenomen. Het gemiddeld energielabel van alle tot en met 2011 rechtsgeldig afgemelde energielabels is energielabel D, met een energie-index van 1.38. Dit komt overeen met een standaard energiegebruik van rond de 1.000 MJ/m2. De gemiddelde verdeling tussen het elektriciteits- en aardgasverbruik binnen het totaal energiegebruik is respectievelijk 52% en 48%.3 Dit wetende kan voor een kantoorgebouw met energielabel D het gemiddeld elektriciteits- en aardgasverbruik per vierkante meter gebruiksoppervlak worden bepaald: Elektriciteit: Aardgas:
1.000 MJ/m2 x 52% / 9,23 MJ/kWh 1.000 MJ/m2 x 48% / 35,17 MJ/m3
= 56,3 kWh/m2 = 13,6 m3/m2
De hierboven aangegeven conversiefactoren voor elektriciteit en aardgas worden in de energielabel systematiek toegepast. Vervolgens kunnen we met de standaard conversiefactoren voor elektriciteit en aardgas naar CO2 de gemiddelde CO2-uitstoot bepalen van kantoorgebouwen met energielabel D:4 Elektriciteit: Aardgas:
56,3 kWh/m2 x 0,455 kg/kWh 13,6 m3/m2 x 1,825 kg/m3
= 25,6 kg CO2 / m2 = 24,9 kg CO2 / m2
Uit bovenstaande kunnen we afleiden dat de klimaatinstallaties en de verlichting in een kantoor-gebouw met energielabel D gemiddeld verantwoordelijk zijn voor een CO2-uitstoot van 50,5 kg/m2. De CO2-uitstoot als gevolg van het standaard energiegebruik op basis van de energielabels van de gebouwen van Triodos Vastgoedfonds kunnen nu worden afgezet tegen dit gemiddelde. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met de inkoop van “groene” energie. De tabel op de volgende pagina laat zien wat de CO2-uitstoot is per vierkante meter gebruiks-oppervlak van de gebouwen. Vervolgens wordt uitleg gegeven hoeveel CO2 daarmee in totaal is vermeden in vergelijking met een gemiddeld kantoorgebouw.
3 4
Bron: energiecijfers Agentschap NL. Bron: CO2-prestatieladder. Generiek Handboek, 23 juni 2011 75
Oppervlak (m2 GBO)
Object Gemiddeld Amersfoort, Utrechtseweg 12 Amsterdam, Herengracht 433 Apeldoorn, Laan van Westenenk 731-739 Arnhem, Willemsplein 5 Arnhem, Willemsplein 6 Baarn, J.F. Kennedylaan 100 (landhuis) Baarn, J.F. Kennedylaan 100 (koetshuis) Boxtel, Bosscheweg 107 Delft, Vesteplein 100 Den Haag, Prins Hendrikstraat 39 Emmeloord, Platinaweg 4 Groningen, Rostockweg 3 Nieuwegein, Wattbaan 31-49 Nijmegen, Kerkenbos 1103 C Rotterdam, Honingerdijk 70 Rotterdam, Honingerdijk 80 Utrecht, Blaeulaan 60-60A (oudbouw) Utrecht, Blaeulaan 60-60A (nieuwbouw) Wageningen, Nieuwe Kanaal 9 ABC Wageningen, Nieuwe Kanaal 9 EF
3.111 2.172 2.835 1.357 560 1.476 408 3.521 4.171 1.068 1.510 2.566 5.562 1.352 1.010 724 1.447 1.527 2.260 874
CO2-uitstoot (kg/m2)
Energielabel
Elektra
Gas
Totaal
D (1.38)
25,6
24,9
50,5
A (0.85) G (2.61) A (0.77) G (3.01) F (1.68) C (1.26) C (1.27) C (1.27) A (0.99) A (0.89) A (0,71) A+ (0.55) B (1.18) C (1.27) G (4.16) G (2.77) D (1.36) A+ (0.70) A (0.98) A (0.87)
0,7 0,6 0,8 1,5 0,9 22,2 17,3 16,8 23,2 29,2 19,1 5,7 28,6 0,8 25,9 36,9 23,5 12,6 16,2 0,5
5,2 69,4 58,4 25,0 8,4 26,6 14,6 18,6 8,5 4,9 22,8 124,1 65,7 22,8 12,3 15,8 14,9
5,9 69,9 0,8 59,9 25,9 30,6 43,9 31,4 23,2 29,2 37,7 14,2 33,5 23,6 150,0 102,6 46,3 24,9 32,0 15,4
Door het verschil in CO2 uitstoot per vierkante meter ten opzichte van het gemiddelde te vermenigvuldigen met het gebruiksoppervlak, kan worden vastgesteld hoeveel kg CO2 is vermeden ten opzichte van dit gemiddelde. Voor bijvoorbeeld het gebouw in Amersfoort betekent dit een vermeden CO2-uitstoot van [(50,5-5,9) x 3.111] 139 ton. In dit geval ligt de CO2-uitstoot 88% lager ten opzichte van het gemiddelde. Als we deze rekensom voor alle in de tabel opgenomen gebouwen maken, komen we in totaal uit op een vermeden CO2-uitstoot van 699 ton. Volgens deze theoretische methode stoten de gebouwen samen 35,0% minder CO2 uit in vergelijking met het gemiddelde. II Verbetering energieprestatie van gebouwen in 2011 ten opzichte van 2010 In 2011 is de duurzaamheid van de volgende gebouwen verbeterd: Apeldoorn, Laan van Westenenk 731-739 Nieuwegein, Wattbaan 31-49
: :
A (1.00) D (1.42)
76
A (0.77) B (1.14)
Hiermee is de energieprestatie van het gebouw in Apeldoorn met 23% verbeterd en het gebouw in Nieuwegein met 21%. Samen zijn de gebouwen verantwoordelijk voor een energieprestatieverbetering van 22%. III Vergelijking CO2-uitstoot op basis van werkelijk energiegebruik Deze laatste methode gaat uit van de CO2-uitstoot op basis van het daadwerkelijk gemeten energiegebruik. Samen met de conversiefactoren die gelden voor de inkoop van groene stroom ontstaat een betrouwbaar beeld van de CO2-uitstoot en in hoeverre zich dat verhoudt ten opzichte van een gemiddeld kantoorgebouw in Nederland. In tegenstelling tot methode I en II wordt bij deze methode het bruto vloeroppervlak (BVO) gehanteerd. Er wordt van uitgegaan dat het gemiddeld energiegebruik eveneens per m2 BVO wordt gegeven5. Uit de volgende informatiebronnen is het energiegebruik geraadpleegd: - Eview: het energiemonitoringssysteem Eview voor de objecten in Amersfoort, Amsterdam, Apeldoorn, Boxtel, Nijmegen en Wageningen (Nieuwe Kanaal 9 ef). Met uitzondering van het object in Amersfoort, gaat het alleen om elektriciteit. Bij het object in Amersfoort gaat het om elektriciteit en aardgas. -E PA-U rapporten: het daadwerkelijk gemeten energiegebruik is onderdeel van het EPA-U rapport. Daar waar de objecten niet zijn aangesloten op Eview, wordt gebruik gemaakt van de informatie van de EPA-U rapporten die zijn opgesteld in de periode 2006 t/m 2011. Het gaat hierbij om het energiegebruik in de periode van 2005 t/m 2010. -O verleg huurders: daar waar geen energiegebruikgegevens bekend zijn, is contact opgenomen met de huurder van het gebouw en zijn de energiegegevens opgevraagd. Dit betreffen de locaties in Baarn, Groningen en Utrecht. In de volgende tabel staat de CO2-uitstoot per vierkante meter BVO van de gebouwen vermeld, gebaseerd op het gemeten energiegebruik en de inkoop van grijze/groene stroom. Door het af te zetten tegen de CO2-uitstoot aan de hand van het gemiddeld energiegebruik van kantoorgebouwen in Nederland, kan de totale vermeden CO2-uitstoot worden vastgesteld.
5
Bron: energiecijfers Agentschap NL 77
Object Gemiddeld Amersfoort, Utrechtseweg 12 Amsterdam, Herengracht 433 Apeldoorn, Laan van Westenenk 731-739 Arnhem, Willemsplein 5+6 Baarn, J.F. Kennedylaan 100 (land- & koetshuis) Boxtel, Bosscheweg 107 Delft, Vesteplein 100 Den Haag, Prins Hendrikstraat 39 Emmeloord, Platinaweg 4 Groningen, Rostockweg 3 Nieuwegein, Wattbaan 31-49 Nijmegen, Kerkenbos 1103 C Rotterdam, Honingerdijk 70+80 Utrecht, Blaeulaan 60-60A (oud- & nieuwbouw) Wageningen, Nieuwe Kanaal 9 ABC Wageningen, Nieuwe Kanaal 9 EF
CO2-uitstoot (kg/m2)
Oppervlak (m2 BVO)
Elektra
Gas
Totaal
3.349 3.281 3.136 3.161 2.264 5.300 4.973 1.760 1.726 2.566 6.014 1.561 2.117 2.983 2.492 1.150
37,3 0,8 3,3 0,9 0,9 23,0 20,2 60,4 15,0 38,3 23,9 52,7 0,9 41,2 25,1 14,7 0,9
36,5 17,4 23,9 35,4 17,9 6,6 12,8 11,2 6,6 16,8 21,9 25,6 6,1 9,8 9,9
73,8 18,2 27,2 0,9 36,6 40,8 26,9 73,2 15,0 49,5 30,5 69,5 22,8 66,8 31,2 24,5 10,8
Het verschil in CO2-uitstoot ten opzichte van het gemiddelde kan worden vastgesteld door het verschil in CO2-uitstoot per vierkante meter BVO te vermenigvuldigen met het BVO van het betreffende gebouw. Voor het gebouw in Amersfoort betekent dit een vermeden CO2-uitstoot van [(73,8-18,2) x 3.349] 186 ton. In dit geval ligt de CO2-uitstoot 75% lager ten opzichte van het gemiddelde. Als deze rekensom voor alle in de tabel opgenomen gebouwen wordt gemaakt, bedraagt de totale vermeden CO2-uitstoot 1.713 ton. Dit betekent dat de gebouwen samen 48,5% minder CO2 uitstoten in vergelijking met gemiddelde kantoor-gebouwen. Gemiddeld ligt de CO2-uitstoot van een Triodosgebouw 35,8 kg per m2 BVO lager in vergelijking met een gemiddeld kantoorgebouw. Nederland beslaat circa 55,6 mln. BVO kantooroppervlak.6 Als heel Nederland het duurzaamheidsvoorbeeld van Triodos volgt, dan betekent dat een CO2-reductie van 1.990 kton. Dit komt overeen met een reductie van circa 6,8% voor de gehele gebouwde omgeving (woning- en utiliteitsbouw).
Bijlage: Toegepaste conversiefactoren De conversiefactoren van het elektriciteits- en aardgasverbruik naar de uitstoot van CO2 is afhankelijk van hoe ‘groen’ het is ingekocht. Indien het inkoopcontract van elektriciteit en aardgas bekend is en indien is af te leiden welke duurzame energiebronnen van toepassing zijn, kan daarvoor een andere conversiefactor worden aangehouden. In onderstaande tabel wordt aangegeven welke conversiefactoren voor elektriciteit en aardgas zijn toegepast:
6
Bron: Kantoren in cijfers 2010, R.L. Bak 78
Conversiefactor Object
Elektra (g CO2/kWh)
100 Haag, Prins Hendrikstraat 39 1) Emmeloord, Platinaweg 4 2) Nieuwegein, Wattbaan 31-49 1) Rotterdam, Honingerdijk 70+80 2) Utrecht, Blaeulaan 60-60A (oud- & nieuwbouw) 1) Wageningen, Nieuwe Kanaal 9 ABC 3) Baarn, J.F. Kennedylaan 100 (land- & koetshuis) 3) Boxtel, Bosscheweg 107 3) Groningen, Rostockweg 3 4) Amersfoort, Utrechtseweg 12 4) Amsterdam, Herengracht 433 4) Apeldoorn, Laan van Westenenk 731-739 4) Arnhem, Willemsplein 5+6 4) Nijmegen, Kerkenbos 1103 C 4) Wageningen, Nieuwe Kanaal 9 EF
Gas (g CO2/m3)
1) Delft, Vesteplein 1) Den
455
300
1.825
15
Opmerkingen: 1) Inkoopcontract
elektriciteit van deze objecten is onbekend, uitgangspunt is grijze stroom. elektriciteit van deze objecten is bekend en betreft grijze stroom: - Nieuwegein, Wattbaan 31-49, bron: Procurement Services Energy Services. - Utrecht, Blaeulaan 60-60A, bron: Eneco Business N.V., Eneco Comfort Power. 3) Inkoopcontract elektriciteit van deze objecten is bekend en betreft (deels) groene stroom: - Baarn, J.F. Kennedylaan 100, bron: Eneco Business N.V., Eneco Comfort Power + Eco Power. - Boxtel, Bosscheweg 107, energieleverancier Greenchoice. - Groningen, Rostockweg 3, bron: Electrabel Groencertificaat, garanties van oorsprong kan echter niet worden herleid. 4) Inkoopcontract elektriciteit van deze objecten is bekend (Main Energie) en betreft 100% elektriciteit uit waterkracht. De garantie van oorsprong kan worden herleid uit het overzicht handelaren van CertiQ. De elektriciteit van MAIN Energie is ingekocht bij Vattenfall Energy Trading NL N.V. (6.250 MWh aan waterkracht). 2) Inkoopcontract
79
Raad van Commissarissen De heer P. Blom (1956)
De heer P.J.W.G. Kok (1954)
Peter Blom is directievoorzitter van Triodos Bank NV. Uit hoofde van deze functie bekleedt hij binnen Triodos Groep nog een aantal andere functies, onder andere als lid van de Raad van Commissarissen van Triodos Cultuurfonds NV en Triodos Groenfonds NV. Hij is bestuurslid van de Nederlandse Vereniging van Banken, het Nationaal Restauratiefonds en voorzitter van de Global Alliance for Banking on Values. Peter Blom is voor het eerst benoemd in 2006. Volgens het rooster van aftreden loopt zijn tweede zittingstermijn af in 2014. Peter Blom heeft de Nederlandse nationaliteit en bezit geen aandelen in Triodos Vastgoedfonds.
Peter Kok is per 27 mei 2010 teruggetreden als lid van de Raad van Bestuur (cfo) van Delta Lloyd nv en alle daarbij behorende nevenfuncties. Op dit moment is hij lid van de Raad van Commissarissen van Dunea, Mn Services, Q Park, Vesteda, Optimix Investment Funds en van Triodos Groenfonds. Verder is hij lid van het Bestuur van de Stichting Toetsing Verzekeraars en per 1 februari 2012 ad interim CFO van APG groep. Peter Kok is voor het eerst benoemd in 2004. Volgens het rooster van aftreden loopt zijn derde zittingstermijn af in 2015. Peter Kok heeft de Nederlandse nationaliteit en bezit geen aandelen in Triodos Vastgoedfonds.
De heer C.A.J. Duijvestein (1943)
Mevrouw M.M.C. Prins (1962)
Kees Duijvestein is emeritus hoogleraar Duurzame Ontwikkeling in de Gebouwde Omgeving aan de faculteit Bouwkunde van de TU Delft. Hij is strategisch adviseur van BOOM te Delft, Solidago en TVDH Architecten te Den Haag, lid van het kwaliteitsteam van Vathorst Amersfoort, voorzitter van het kwaliteitsteam van Park Brederode Bloemendaal en voorzitter van het Haags Milieu Centrum. Kees Duijvestein is voor het eerst benoemd in 2004. Volgens het rooster van aftreden loopt zijn tweede zittingstermijn af in 2012. Kees Duijvestein heeft de Nederlandse nationaliteit en bezit geen aandelen in Triodos Vastgoedfonds.
Meiny Prins is algemeen directeur van Priva BV. Daarnaast is zij lid van de Adviescommissie Water, lid van de Dutch Trade Board, bestuurslid van FME en lid van de Raad van Commissarissen van CSU. Meiny Prins is voor het eerst benoemd in 2010. Volgens het rooster van aftreden loopt haar eerste zittingstermijn af in 2014. Meiny Prins heeft de Nederlandse nationaliteit en bezit geen aandelen in Triodos Vastgoedfonds.
De heer B. de Graaf (1948) Bert de Graaf is strategisch adviseur in de vastgoedsector, associate partner van ECORYS Nederland BV en directeur/eigenaar van Bedegra BV. Daarnaast is hij lid van de Raad van Advies van Rebel Group BV, lid van het bestuur van de Stichting Mondelinge Geschiedenis Projecten, lid van de Raad van Commissarissen van de Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam en vennoot van Aqua Planning. Bert de Graaf is voor het eerst benoemd in 2004. Volgens het rooster van aftreden loopt zijn derde zittingstermijn af in 2014. Bert de Graaf heeft de Nederlandse nationaliteit en bezit geen aandelen in Triodos Vastgoedfonds.
80
Directie De heer M.A.S. Jongeneel (1973) vanaf 24 januari 2012
De directie van Triodos Vastgoedfonds wordt gevoerd door Triodos Investment Management. De directie van Triodos Investment Management bestaat uit:
Michael Jongeneel is vanaf 2007 werkzaam bij Triodos Bank als COO en is lid van de Executive Board. Vanaf 24 januari 2012 is hij directeur van Triodos Investment Management BV. Samen met Marilou van Golstein Brouwers is hij eindverantwoordelijk voor Triodos Investment Management BV. Michael Jongeneel is directeur van Triodos Real Estate Investment Management BV en bestuurslid van Stichting Triodos Beleggersgiro. Daarnaast is hij, lid van de denktank Worldconnectors, bestuursvoorzitter van de Stichting Laluz en lid van de Raad van Toezicht van het Zuwe Hofpoort Ziekenhuis, alwaar hij ook lid is van de audit commissie.
Mevrouw M.H.G.E. van Golstein Brouwers (1958) Marilou van Golstein Brouwers is directeur van Triodos Investment Management BV en samen met Bas Rüter (tot 24 januari 2012) en Michael Jongeneel (vanaf 24 januari 2012) eindverantwoordelijk voor Triodos Investment Management BV. Marilou van Golstein Brouwers is lid van de Board of Trustees van Women’s World Banking, lid van de Board of Directors van Triodos SICAV II en voorzitter van de Board of Directors van SBI Ltd en directeur van Triodos Real Estate Investment Management BV. Daarnaast is zij bestuurslid bij Max Havelaar Stichting, Stichting Triodos Sustainable Trade Fund en Stichting Triodos Renewable Energy for Development Fund, voorzitter van de Steering Committee van de PRI-Principles for Investors in Inclusive Finance en lid van de Raad van Advies van Women in Financial Services in Nederland (WIFS). De heer J.S. Rüter (1969), tot 31 januari 2012 tot 24 januari 2012 Bas Rüter is directeur van Triodos Investment Management BV en samen met Marilou van Golstein Brouwers eindverantwoordelijk voor Triodos Investment Management BV. Bas Rüter is daarnaast directeur van Triodos Real Estate Investment Management BV, lid van de Board of Directors van het Luxemburgse fonds Triodos SICAV I, bestuurslid van Stichting Triodos Sustainable Trade Fund en lid van de Raad van Toezicht van de Natuur- en Milieufederatie Utrecht. Bas Rüter is per 13 december 2011 afgetreden als member of the board of directors of Sustainalytics Holding BV.
81
82
Adres Triodos Vastgoedfonds NV Nieuweroordweg 1 Postbus 55, 3700 AB Zeist Telefoon 030 693 65 11 (informatie & advies) Telefoon 030 693 65 00 (algemeen) www.triodos.nl
Colofon Triodos Vastgoedfonds NV Jaarverslag 2011 Oplage 500 exemplaren Verschijning Maart 2012 Tekst Triodos Bank, Zeist Grafisch ontwerp Michael Nash Associates, Londen Lay out Via Bertha, Utrecht Fotografie Michiel Wijnbergh (projectfotografie), Driebergen Drukwerk Drukkerij Pascal, Utrecht Voor reacties of vragen over dit verslag kunt u contact opnemen met Triodos Bank. Dit verslag is ook beschikbaar en te downloaden via: www.triodos.nl
83
