Triodos Vastgoedfonds NV

Triodos Vastgoedfonds NV Jaarverslag 2010 TLIM

04 Duurzaam vastgoed Duurzaam vastgoed houdt rekening met het efficiënt gebruik van middelen en de impact op het individu en het milieu gedurende de hele levenscyclus van een gebouw, van ontwikkeling en financiering tot beheer en hergebruik.

Triodos Vastgoedfonds NV Jaarverslag 2010

Informatie voor aandeelhouders Algemene Vergadering van Aandeelhouders 14 april 2011 Ex-dividenddatum 18 april 2011 Betaaldatum dividend 21 april 2011 Triodos Investment Management is een 100% dochter van Triodos Bank en is tevens de beheerder van Triodos Vastgoedfonds.

Kerncijfers (bedragen in euro’s op basis van IFRS-grondslagen) Intrinsieke waarde ultimo Aantal uitstaande aandelen ultimo Beleggingen ultimo Aantal panden in portefeuille ultimo Bezettingsgraad ultimo Opbrengsten Gerealiseerde waarde­ veranderingen van beleggingen Ongerealiseerde waarde­ veranderingen van beleggingen Waardeveranderingen van vorderingen Lasten Resultaat Total expense ratio (TER)* Fondskosten expense ratio**

2010

2009

2008

2007

2006

49.970.155 9.065.506 77.740.000

39.628.538 7.210.857 81.645.500

40.314.483 6.504.752 78.021.779

32.489.768 4.905.683 58.595.000

17.329.125 2.816.846 33.719.773

14 99% 6.033.868

16 99% 5.372.305

16 100% 4.741.560

13 100% 3.150.580

10 100% 1.928.741

-1.344.651

-652.005

-363.859

146.031

–

-300.925

-4.896.424

-3.743.854

298.913

-310.294

-75.327 -3.038.577 1.274.388 3,80% 2,79%

-17.647 -2.976.710 -3.170.481 4,70% 2,76%

-147.730 -2.663.536 -2.177.419 4,46% 2,93%

– -1.869.894 1.725.630 5,38% 3,45%

– -897.258 721.189 4,75% 2,57%

Per aandeel (bedragen in euro’s) Intrinsieke waarde Resultaat***

31.12.2010

31.12.2009

31.12.2008

31.12.2007

31.12.2006

5,51 0,15

5,50 -0,46

6,20 -0,37

6,62 0,46

6,15 0,27

Rendement Triodos Vastgoedfonds (incl. herbelegging van dividend)****

Herrekende intrinsieke waarde

1 jaar

3 jaar gem.

5 jaar gem.

gemiddeld sinds oprichting

2,2%

-3,0%

1,4%

2,1%

* De total expense ratio (TER) geeft weer wat de kosten zijn van een beleggingsfonds als percentage van het gemiddelde belegd vermogen over de verslagperiode. Het betreft de kosten exclusief de kosten van beleggingstransacties, interestkosten en de kosten die verband houden met het toe- en uittreden van deelnemers die niet vergoed worden uit de op- of afslag gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde. TER is inclusief Fondskosten expense ratio. ** De fondskosten expense ratio betreft de fondskosten zoals beheervergoeding, accountantskosten en marketingkosten gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde. *** Het resultaat per aandeel wordt bepaald op basis van het gedurende het boekjaar gemiddeld geplaatste aantal aandelen. **** De transactieprijs van Triodos Vastgoedfonds wordt iedere handelsdag bepaald aan de hand van een herrekende intrinsieke waarde. Deze herrekende intrinsieke waarde houdt rekening met de fictieve afschrijving van aankoopkosten over een periode van tien jaar. Door het jaar heen wordt het rendement van het fonds berekend op basis van deze herrekende intrinsieke waarde, zodat de aankoopkosten van de panden niet volledig ten laste komen van de huidige beleggers, maar worden verdeeld over huidige en toekomstige beleggers. Daarnaast is voor het jaarverslag ook het rendement van Triodos Vastgoedfonds berekend op basis van de intrinsieke waarde van het fonds zoals die uit het jaarverslag naar voren komt.

Inhoud

Pagina

Beleggen in duurzaam vastgoed 6 Bericht van de Raad van Commissarissen 7 Verslag van de directie 8 Algemene gegevens 19 Jaarrekening Triodos Vastgoedfonds NV 2010 23 Overige gegevens 59 Bijlage A. Beleggingsportefeuille Triodos Vastgoedfonds 63 Bijlage B. Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed 69 Raad van Commissarissen 73 Directie 74 Adres Colofon

75 75

Begrippenlijst Balanstotaal Belegd vermogen Eigen vermogen of fondsvermogen Gerealiseerde waardeverandering Ongerealiseerde waardeverandering Rendement op basis van herrekende intrinsieke waarde

Resultaat Resultaat uit bedrijfsuitoefening Total expense ratio

Fondskosten expense ratio



Totaal van activa Vermogen belegd in onroerende zaken Bezittingen minus schulden Waardeverandering van een onroerende zaak die door verkoop wordt gerealiseerd Waardeverandering van een onroerende zaak in portefeuille De herrekende intrinsieke waarde houdt rekening met de fictieve afschrijving van aankoopkosten over een periode van tien jaar. Door het jaar heen wordt het rendement van het fonds berekend op basis van deze herrekende intrinsieke waarde, zodat de aankoopkosten van de panden niet volledig ten laste komen van de huidige beleggers, maar worden verdeeld over huidige en toekomstige beleggers. Huur en andere inkomsten minus alle kosten plus (ong)gerealiseerde waardeveranderingen Huur en andere inkomsten minus alle kosten, of te wel totaal resultaat minus (on)gerealiseerde waardeveranderingen De kosten exclusief de kosten van beleggingstransacties, interestkosten en de kosten die verband houden met het toe- en uittreden van deelnemers die niet vergoed worden uit de op- of afslag per verslagperiode gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde Fondskosten zoals beheervergoeding, accountantskosten en marketingkosten per verslagperiode gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde

Beleggen in duurzaam vastgoed. gehouden met mogelijk hergebruik van bouwmateriaal als het gebouw niet langer kan worden gebruikt en gesloopt moet worden. Triodos Vastgoedfonds is opgericht in 2004 en wordt beheerd door Triodos Investment Management. Triodos Investment Management is in het bezit van een vergunning op grond van de Wet op het financieel toezicht (Wft). De Autoriteit Financiële Markten treedt op als toezichthouder. Aan- en verkoop en asset en property management van de panden gebeuren in nauwe samenwerking met Bouwfonds Real Estate Investment Management.

Triodos Vastgoedfonds is het eerste duurzame vastgoedfonds van Nederland. Het fonds belegt in kantoren en andere gebouwen voor professioneel gebruik die duurzaam gebouwd of beheerd worden. Het duurzame karakter van de panden wordt bepaald aan de hand van een door Triodos Vastgoedfonds ontwikkeld beoordelingsmodel, de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed. In dit model zijn de bekende begrippen people, planet en profit toegesneden op de bouw en aangevuld met de factor project. Met dit model worden de milieuaspecten (planet), de sociale aspecten (people), de fysieke en ruimtelijke aspecten (project) en de economische aspecten (profit) betrokken in de beoordeling van een mogelijke aankoop. Triodos Vastgoedfonds biedt beleggers de keuze bewust met geld om te gaan en duurzaam bouwen rechtstreeks te stimuleren. Triodos Vastgoedfonds is een initiatief van Triodos Bank NV. Triodos Bank wil menselijke waardigheid, zorg voor de aarde en de kwaliteit van leven in het algemeen bevorderen. Triodos Vastgoedfonds streeft binnen die missie met name naar de zorg voor de aarde en een beter leefklimaat binnen en buiten. Onroerend goed is mede bepalend voor de kwaliteit van onze leefomgeving. Duurzaam gebouwde panden zijn prettiger en gezonder om in te wonen of te werken. Zij kennen een lager energieverbruik en zijn daarom minder schadelijk voor het milieu. Bovendien zijn zij flexibel in te delen en wordt er bij de bouw ook rekening

6

Bericht van de Raad van Commissarissen. Aan de aandeelhouders van Triodos Vastgoedfonds De heer Peter Kok is volgens het rooster aan de beurt om af te treden. Hij stelt zich herbenoembaar. De herbenoeming zal in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 14 april 2011 aan de orde komen.

Hierbij bieden wij u de jaarstukken 2010 aan van Triodos Vastgoedfonds NV. Zij bestaan uit het verslag van de directie, de jaarrekening en de overige gegevens. De jaarrekening over 2010 is goedgekeurd door KPMG Accountants NV. De controleverklaring is onder de overige gegevens in dit jaarverslag opgenomen.

Zeist, 7 maart 2011 Peter Blom Kees Duijvestein (voorzitter) Meiny Prins Bert de Graaf Peter Kok

De Raad van Commissarissen heeft tijdens haar vergadering op 28 februari 2011 de jaarstukken besproken. Goedkeuring is hieraan verleend voor zover dat een vereiste is op grond van de regelgeving of de statuten van het fonds. Het boekjaar 2010 is afgesloten met een winst van EUR 1.274.388. De Raad van Commissarissen stelt voor décharge te verlenen aan de directie en aan de Raad van Commissarissen voor de vervulling van hun taken in het afgelopen boekjaar. De Raad van Commissarissen is in de verslagperiode vier keer bijeen geweest. De Raad heeft zich bezig gehouden met de ontwikkeling van het fonds, in het bijzonder de beleggings­ resultaten, het beleggingsbeleid, de ontwikkeling van de vastgoedmarkt en de rente op de kapitaalmarkt, inclusief de invloed daarvan op het fondsrendement. Daarnaast zijn ook zaken die betrekking hebben op het toezicht door de Autoriteit Financiële Markten, het halfjaarbericht, het jaarverslag en de marketingstrategie van het fonds aan de orde gekomen. Ook is gesproken over de manier waarop Triodos Vastgoedfonds de integriteit controleert van de partijen waar het fonds zaken mee doet. De Raad is tevreden over het gevoerde beleid en de samenwerking met de directie.

7

Verslag van de directie. afgeboekt; op de totale portefeuille was dat 1,6%. Daardoor was de waardevermindering op de gehele portefeuille 1,8%. Het jaar 2010 is afgesloten met een totaal rendement van 2,8% (2009: -8,0%). Het totale rendement is opgebouwd uit 6,3% direct rendement (2009: 6,0%) en -3,5% (2009: -14,0%) indirect rendement.

In 2010 heeft Triodos Vastgoedfonds zijn kapitaalpositie verstevigd en de balans versterkt. Het fonds heeft drie panden verkocht en één pand gekocht. De opbrengst van de verkopen van panden is voor een deel gebruikt om bestaande leningen af te lossen. Het fondsvermogen is gestegen naar EUR 50,0 miljoen. Het fonds kan tot 60,0% van de fiscale boekwaarde van aan Triodos Vastgoedfonds behorende onroerende zaken als vreemd vermogen aantrekken om de aankopen van panden te financieren. Per 31 december 2010 was 38,2% van deze waarde gefinancierd met vreemd vermogen (2009: 45,5%). Daardoor is het fonds goed gepositioneerd voor de toekomst. Door intensief beheer van de bestaande portefeuille is het directe rendement van het fonds in 2010 licht gestegen tot 6,3% (2009: 6,0%). Het leegstandspercentage van het fonds is met 1,1% (ultimo 2009: 0,6%) nog steeds bijzonder laag. De gemiddelde huurperiode van de portefeuille bedraagt 78,5 maanden (ultimo 2009: 81,6 maanden). Hiermee onderscheidt het fonds zich van andere vastgoedfondsen.

Ontwikkelingen De vastgoedmarkt De Nederlandse economie is in 2010 uit de recessie geklommen. Groei komt vooral door toename van de export. Het economisch herstel is tevens terug te zien op de arbeidsmarkt. Het werkloosheidpercentage is in 2010 afgenomen tot 4,8% en het aantal vacatures nam weer toe (CBS, januari 2011).

1,1% leegstand portefeuille

De vastgoedmarkt, en de kantorenmarkt in het bijzonder, is in 2010 geconfronteerd met een oplopend leegstandspercentage. Hierdoor hebben huurders een goede onderhandelingspositie bij verhuur van panden. Dit leidt tot dalende huurprijzen. De dalende huurprijzen zetten ook de waarderingen van de panden onder druk. In 2010 heeft dat in de portefeuille van Triodos Vastgoedfonds geleid tot een beperkte afwaardering van 0,2%. Door het vervallen van de vrijstelling op de overdrachtsbelasting voor monumenten is op de monumentenportefeuille 6%

Het herstel van de economie is nog niet terug te zien op de Nederlandse kantorenmarkt. De Nederlandse kantorenmarkt wordt nu gekenmerkt door hoge leegstand. Niet eerder werd zoveel kantoorruimte in de markt aangeboden. Eind 2010 werd ruim 7 miljoen m² kantoorruimte te huur aangeboden, een leegstandpercentage van ongeveer 14%. Die leegstand lijkt de markt voorlopig in haar greep te houden. Gebruikers van kantoorruimte hebben daardoor veel onderhandelingsruimte, waardoor huurprijzen van kantoren onder druk staan. Ten opzichte van vorig jaar zijn de nieuwbouwplannen behoorlijk naar beneden bijgesteld. Dit zal een positieve invloed hebben op de te verwachte leegstand. In met name grote steden als Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Eindhoven, heeft reeds een inventarisatie plaatsgevonden, met als gevolg dat verschillende bouwprojecten voorlopig zijn stilgelegd of helemaal geen doorgang meer zullen vinden. Deze inventarisatieronde is ingeleid door de discussie die is ontstaan over de hoge leegstand van kantoorruimte en de alternatieve aanwendbaarheid ervan. In deze ruime markt wordt steeds duidelijker dat duurzaamheid een onderscheidende factor bij de toekomstige verhuurbaarheid gaat worden. Na de forse afwaarderingen in 2009 was 2010 een

8

duurzaamheid veel nieuwe ontwikkelingen geweest. Daarom zijn de criteria van de toets aangepast. Zij sluiten nu aan op deze ontwikkelingen. In eerste instantie was de toets vooral bedoeld als beoordelingsinstrument bij acquisitie van panden. Gaandeweg is het fonds de toets ook gaan gebruiken om de kwaliteit van de gekochte gebouwen te monitoren en doorlopend te verbeteren. De nieuwe versie van de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed is zo ingericht dat deze nog beter geschikt is om vastgoed duurzaam te beheren.

overgangsjaar voor de vastgoedbeleggingsmarkt met een sterk accent op risicobeoordeling. Het aantal beleggingstransacties op de kantorenmarkt was in 2010 hoger dan in 2009. Vanuit beleggers is er vooral interesse in kwalitatief hoogwaardige kantoren op hoogwaardige, goed bereikbare locaties. Ondanks dat voor dit type kantoren de daling van huurprijzen tot stilstand is gekomen en de aanvangsrendementen zijn gedaald in 2010, bleef het beleggingsvolume nog wel sterk achter bij het langjarige gemiddelde. Voor kantoren op overige minder goede locaties geldt dat aanvangsrendementen in 2010 verder zijn gestegen en dus de waarde van onroerend goed is gedaald.

Samenwerking Bouwfonds Real Estate Investment Management

De verwachting is dat in 2011 de vraag naar kantoorruimte stabiliseert. Positief is dat het economisch herstel de vraag naar kantoorruimte zal vergroten. Het is echter niet de verwachting dat daarmee de bestaande leegstand zal verdwijnen. Het jaar 2011 kan een goed instapmoment zijn voor beleggingen in kantoren in bepaalde markten. Het meest kansrijk zijn duurzame gebouwen omdat de vraag naar deze panden stijgt. Met de kennis van Triodos Vastgoedfonds van deze markt en de solide balanspositie bevindt het fonds zich in een goede positie om optimaal gebruik te maken van deze marktomstandigheden.

Bouwfonds Real Estate Investment Management begeleidt de aan- en verkopen van het fonds en voert de beheerwerkzaamheden van het vastgoed uit. De samenwerking met Bouwfonds Real Estate Investment Management, een volle dochter van Rabobank, is in 2010, net als voorgaande jaren, naar tevredenheid verlopen. Het afgelopen jaar is door de directie en Bouwfonds verder gewerkt aan het duurzame beheer van de portefeuille. De ambities op het gebied van duurzaamheid zijn met behulp van de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed vastgesteld. Deze zijn door de asset manager, die de portefeuille beheert, verwerkt in de 10-jaars planning en begroting voor de gebouwen. Uitgangspunt daarbij is dat duurzaam beheer niet ten koste gaat van het resultaat, maar juist meerwaarde creëert. Dit was in 2009 het geval bij de verduurzaming van het monument aan de Kennedylaan in Baarn en is in 2010 eveneens bewezen bij de acquisitie van het verduurzaamde pand in Amersfoort.

Ontwikkelingen duurzaam bouwen Bij de beoordeling van panden integreert Triodos Vastgoedfonds alle relevante aspecten van duurzaamheid van een pand in de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed (zie bijlage A en B, pagina 63 en 69). Deze toets is door Triodos Vastgoedfonds zelf ontwikkeld. In deze toets zijn de relevante aspecten van het duurzaam bouwen geïntegreerd en aangevuld met aspecten die het fonds eveneens belangrijk vindt, zoals de kwaliteit voor de gebruiker, de belevingswaarde en het financieel rendement. In 2010 heeft het fonds met de geactualiseerde Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed gewerkt. Sinds de ontwikkeling van de eerste versie van de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed in 2004 zijn er op het gebied van 1

Beleggingen De beleggingsportefeuille1 van Triodos Vastgoedfonds is met 4,8% gedaald tot EUR 77,7 miljoen (2009: EUR 81,6 miljoen). Het fonds heeft in 2010 drie panden verkocht met een totale verkoopwaarde van EUR 8,9 miljoen. Het fonds

Onder de beleggingsportefeuille van Triodos Vastgoedfonds wordt verstaan dat deel van het balanstotaal dat is belegd in vastgoed. Eventuele andere beleggingen die het fonds aanhoudt in het kader van het liquiditeitenbeheer vallen hier buiten. Bij de beschrijving van de beleggingsportefeuille wordt gebruik gemaakt van de reële waarde van de beleggingen, dus inclusief ongerealiseerde herwaarderingen van het vastgoed.

9

heeft één object gekocht voor EUR 5,9 miljoen (exclusief aankoopkosten).

24,4% van het belegd vermogen is geïnvesteerd in monumenten Het nieuw verworven pand is een verduurzaamd bestaand kantoor in Amersfoort. Het betreft een pand dat in 1959 is gebouwd. Het is een ontwerp van architect ir. J.H. Oosterhuis en is typerend voor de industriële bouwstijl ‘het nieuwe bouwen’. Het ligt in het centrum van Amersfoort op circa vijf minuten lopen van het Centraal Station. In de directe omgeving zijn een groot aantal voorzieningen. Huurder is het Servicebureau Gemeenten. Het pand is op een bijzondere manier verhuurd. In de huurprijs zijn ook de energielasten verwerkt. Daardoor heeft het fonds direct belang bij het verlagen van de energierekening. Deze constructie dient als voorbeeld voor de Nederlandse beleggersmarkt. De belegger investeert in energiebesparende technieken zoals Warmte Koude Opslag (WKO), een warmtepomp, betonkernactivering, energiezuinige verlichtingsarmaturen, aanwezigheidsdetectie, daglichtafhankelijke lichtregeling, verbetering van de isolatie van de gebouwschil en HR++-beglazing. Hierdoor kan niet alleen energiebesparing (30-50%) worden gerealiseerd maar ook een aanzienlijke verbetering van het binnenklimaat worden bereikt. De investering moet worden terugverdiend door met de huurder een hogere huurprijs (inclusief energie) overeen te komen, waar tegenover staat dat de rekening van het energieverbruik voor de huurder ook lager is. Om dit te kunnen garanderen, moeten er voorzieningen in het gebouw aanwezig zijn (slimme meet- en regelapparatuur), waarmee het energieverbruik

geregeld en gemeten wordt en moeten er afspraken gemaakt en vastgelegd worden met de huurder, hoe in het gebouw met energieverbruik om te gaan. Aangezien de kasstroom uit het pand op deze manier per saldo is toegenomen leidt dit ook tot een positieve herwaardering van dit pand. Daardoor is deze investering een uitstekende belegging . De motieven van het fonds om in 2010 drie panden te verkopen waren verschillend. In juni werd het Ecokantoor in Bunnik verkocht. Dit pand is een voorbeeldproject van duurzaam bouwen uit 1996. Bunnik is een kwetsbare locatie in een neergaande vastgoedmarkt. Desondanks ontving Triodos Vastgoedfonds een uitstekend bod voor dit pand. De combinatie van locatie en hoogte van het bod heeft het fonds doen besluiten dit pand te verkopen. In september is het pand in Aken verkocht. De afgelopen jaren is gebleken dat er veel managementaandacht nodig was om dit object adequaat te beheren. In oktober is het pand in Voorburg verkocht. In de beheerfase is gebleken dat het moeilijk was om dit pand verder te verduurzamen. In de neergaande vastgoedmarkt is Voorburg hard getroffen. De regio Leidschendam/ Voorburg kent met 27% het hoogste leegstandspercentage van Nederland. 31,9% DUURZAAM GEBOUWD EN BEHEERD 43,7% BESTAANDE BOUW, DUURZAAM BEHEERD 24,4% MONUMENT, DUURZAAM BEHEERD

Het fonds streeft de volgende verdeling na in de portefeuille: 33% nieuwe panden die duurzaam gebouwd zijn en duurzaam beheerd worden, 33% monumenten en 33% panden die niet met het oogmerk van duurzaamheid gebouwd zijn maar wel voldoen aan de criteria van Triodos Vastgoedfonds en duurzaam beheerd worden. Per 31 december 2010 is 31,9% van de portefeuille belegd in duurzaam gebouwd vastgoed, 43,7% van de portefeuille in bestaand vastgoed dat duurzaam beheerd wordt en 24,4% in 10

realiseren. Het monitoringsysteem zal het fonds onder meer inzicht geven in het energieverbruik, de streefgebruiken, de vermogens- en verbruiksprofielen en de CO2 emissie per object. Deze informatie is van belang om met de huurders in gesprek te komen over het energieverbruik en de wijze waarop in de toekomst energie kan worden bespaard. De intentie is om daar waar mogelijk ook in 2011 energiemonitoring te starten.

monumenten. Voor een volledig overzicht van de portefeuille wordt verwezen naar bijlage A bij dit jaarverslag.

Duurzaam vastgoedbeheer Voor alle panden is een energieprestatieadvies en een energie-index opgesteld. Een energie-index kan ook weergegeven worden als label. Voor monumenten geldt de verplichting om een energielabel te laten vaststellen niet. Triodos Vastgoedfonds heeft thans drie rijksmonumenten in portefeuille: in Amsterdam, Baarn en Rotterdam. Voor het monument in Baarn is, om de mate van verduurzaming vast te stellen, toch een energielabel vastgesteld. Voor de renovatie had de villa een energielabel G, na renovatie een energielabel C. Dit label is voor een monument zeer duurzaam en uniek te noemen. De energielabels van de twee niet-monumentale panden (Boxtel en Amersfoort) zijn in concept beschikbaar en zullen definitief gemaakt worden, nadat de verduurzamingplannen volledig zijn gerealiseerd. De gebouwen in de portefeuille van Triodos Vastgoedfonds hebben de volgende labels: A+ A C D

7

panden hebben een A of A+ label

Groningen, Rostockweg Utrecht, Blaeulaan II Apeldoorn, Laan van Westenenk Delft, Vesteplein Emmeloord, Platinaweg Wageningen, Nieuwe Kanaal I Wageningen, Nieuwe Kanaal II Nijmegen, Kerkenbosch Nieuwegein, Wattbaan Utrecht, Blaeulaan I

In 2010 heeft Triodos Vastgoedfonds een nieuwe service- en huurcontractvorm ontwikkeld die het energieverbruik van gebouwen zal beperken. Deze contractvorm is nu voor het eerst in Nederland toegepast bij een kantoorpand in Amersfoort. Normaal betaalt een huurder zelf de energierekening. In de nieuwe contractvorm wordt de energierekening aan Triodos Vastgoedfonds betaald. Dat heeft daardoor als verhuurder belang bij investeringen in energiebesparing.

Risico’s

Ultimo 2010 gebruiken negen van de veertien objecten in de portefeuille van Triodos Vastgoedfonds groene stroom. Aan het eind van het eerste kwartaal 2011 zal in elf panden groene stroom gebruikt worden. Het fonds zal verdere stappen ondernemen om de overige huurders te stimuleren op duurzame energie over te stappen.

Triodos Vastgoedfonds belegt vermogen van aandeelhouders voor rekening en risico van die aandeelhouders. Om hen zo goed mogelijk te informeren staan de risico’s, waaraan het fonds onderhevig is, beschreven in het prospectus en de financiële bijsluiter van het fonds. Ieder jaar geeft de directie in de toelichting in de jaarrekening (zie pag. 32) uitleg over hoe gedurende het verslagjaar is omgegaan met deze risico’s. Jaarlijks stelt de

Het fonds is in 2010 gestart met energiemonitoring van vijf objecten. Intentie was om voor alle panden energiemonitoring te starten. Het bleek echter administratief niet mogelijk dit voor alle panden te 11

interne en externe audits zien erop toe dat deze procedures worden nageleefd.

directie van Triodos Vastgoedfonds een ondernemingsplan op hoofdlijnen op. Voor 2010 was de prognose: de verkoop van het pand in Duitsland en een systematische implementatie van het duurzaam beheer, met nadruk op het energiemanagement. Deze doelen zijn in 2010 gerealiseerd. Gezien de onzekere situatie op de vastgoedmarkt acht de directie beheer van de portefeuille belangrijker dan groei. Daarom lag in 2010 de focus daarop.

Waarderingsrisico’s In 2010 is Triodos Vastgoedfonds met twee taxateurs gaan werken. Een object wordt drie opeenvolgende jaren door één taxateur gewaardeerd en de drie jaren daarna door een andere taxateur. Voorheen werden objecten slechts eenmaal in de drie jaar extern getaxeerd, nu elk jaar. Taxaties worden uitgevoerd conform de richtlijnen van de ROZ/IPD.

De belangrijkste risico’s waaraan Triodos Vastgoedfonds gedurende 2010 onderhevig was, alsmede de mitigerende maatregelen, staan hieronder beschreven.

In 2010 zijn alle panden extern getaxeerd, acht door Troostwijk Taxaties en zes door Jones Lang Lasalle. Voor geheel 2010 is vooraf een schema opgesteld waarbij voor elk kwartaal wordt bepaald welk pand extern gewaardeerd wordt. Dit betreft per kwartaal 25% van de portefeuille zodat op jaarbasis alle panden extern worden getaxeerd.

Operationele risico’s Operationeel risico wordt gemitigeerd door het vastleggen van procedures, processen en risicoinventarisaties in handboeken. Interne controle,

12

de overdrachtsbelasting op monumenten. Het totaal resultaat van het fonds komt uit op EUR 1,3 miljoen (2009: EUR -3,2 miljoen).

De panden die in een bepaald kwartaal niet extern worden getaxeerd worden intern gewaardeerd door Bouwfonds Real Estate Investment Management. De waardeontwikkeling van het vastgoed dat ultimo 2010 in portefeuille was, bedroeg EUR -1,4 miljoen (2009: EUR -4,9 miljoen). Deze daling van de waarde van het vastgoed is te wijten aan de verslechterende vastgoedmarkt alsmede aan het vervallen van de vrijstelling van

Amersfoort, Utrechtseweg Triodos Vastgoedfonds heeft in 2010 dit pand gekocht. Het ligt in het centrum van Amersfoort, vlakbij het Centraal Station. Het pand is ingrijpend verduurzaamd; het energielabel gaat van een E naar een A-label. Door de verduurzaming is de levensduur van het pand verlengd en kan het weer jaren mee. Het is een voorbeeldproject voor duurzame herontwikkeling.

13

bodemverontreiniging, bestemmingsplannen, huurbescherming en fiscaliteit kan invloed hebben op het rendement van Triodos Vastgoedfonds. Dit risico wordt beperkt door voorafgaand aan een acquisitie een gedetailleerde analyse te maken van mogelijk relevante risico’s (‘due diligence’). Tevens volgt het fonds nieuwe ontwikkelingen en past zijn beleid indien nodig aan op basis van wijzigingen in wet- en regelgeving.

Concentratierisico Het fonds streeft naar een gelijkmatige verdeling van de beleggingen over Nederland, met een nadruk op de steden in de Randstad. Dit omdat hier de grootste economische activiteit plaatsvindt en daarom het leegstandsrisico lager is dan in de perifere regio’s. Daarnaast is ontsluiting door openbaar vervoer van belang. Vooral locaties dicht bij intercity stations genieten de voorkeur. Het fonds streeft naar een gelijkmatig verloop in de vervalkalender van de huurcontracten. Tot nu toe wordt voornamelijk belegd in kantoren. Het fonds wil op termijn ook beleggen in maatschappelijk vastgoed om ook op deze manier het risico te spreiden. Een belegging mag in principe niet meer dan 10% van het totale belegd vermogen zijn. Afwijkingen op deze regel behoeven voorafgaande goedkeuring van de Raad van Commissarissen.

Frauderisico Triodos Vastgoedfonds hanteert haar regels ter preventie van interne fraude. Deze zijn verwoord in de interne reglementen en worden periodiek geactualiseerd en intern op naleving gecontroleerd. Langjarige samenwerking met partijen wordt vastgelegd in samenwerkingovereenkomsten die periodiek worden geactualiseerd. Partijen in de vastgoedmarkt waarmee transacties gedaan worden, wordt altijd gescreend in een zogenaamde CDD (Customer Due Diligence). Indien de uitkomsten van de CDD hiertoe aanleiding geven kan de transactie opnieuw bezien worden. Voorts heeft het fonds de beleidsnotitie van de IVBN ‘Beheersing van frauderisico’s in de institutionele vastgoedsector’ geïmplementeerd door het opstellen van een ‘Risk Control Framework’. Aan de hand van dit framework worden eveneens periodiek processen en partijen in de markt onder de loep genomen.

Marktrisico Het marktrisico is het effect dat de economische ontwikkelingen hebben op de waarde van de vastgoedportefeuille van het fonds. Door de economische crisis is de waarde van de portefeuille in 2010 licht gedaald. De directie van het fonds streeft ernaar deze invloed zo laag mogelijk te houden door te investeren in kwalitatief goede panden met langjarige huurcontracten. Debiteurenrisico

Risico verbonden aan beleggen met geleend geld

Het debiteurenrisico is het risico dat de huurders die kantoor houden in een pand van het fonds niet in staat zijn om de huur te betalen. In tijden van economische stagnatie, zoals in 2010, is de kans dat huurders hun verplichtingen niet na kunnen komen groter dan normaal. Indien huurders de huur niet tijdig betalen worden direct maatregelen genomen. Door actief beheer van de debiteurenpositie wordt het debiteurenrisico beperkt. Het fonds onderzoekt bij acquisitie van het pand de kredietwaardigheid van de huurder om zo het debiteurenrisico te minimaliseren. Door spreiding aan te brengen in de portefeuille wordt eveneens het debiteurenrisico gemitigeerd.

Het risico verbonden aan beleggen met geleend geld is gelegen in de mogelijkheid dat Triodos Vastgoedfonds meer gelden dient terug te betalen dan dat de onderliggende beleggingen opleveren. Dit risico wordt beperkt doordat er geen verplichting voor de aandeelhouders is om mogelijke tekorten van Triodos Vastgoedfonds aan te zuiveren indien de verliezen de inleg overstijgen. Het fonds kan maximaal 60% van de fiscale boekwaarde van aan het fonds behorende onroerende zaken of rechten waaraan deze zijn onderworpen, aantrekken als vreemd vermogen. Per 31 december 2010 was er vreemd vermogen aangetrokken ter waarde van 38,2% van de fiscale boekwaarde van het fonds.

Risico ten aanzien van wet- en regelgeving Politieke besluitvorming met betrekking tot 14

stuks). De gemiddelde winst per aandeel bedraagt EUR 0,15 (2009: EUR -0,46). De intrinsieke waarde per aandeel bedraagt ultimo 2010 EUR 5,51 (2009: EUR 5,50).

Risico met betrekking tot opschorting van open-end structuur Er kunnen zich situaties voordoen waarin het fonds genoodzaakt is de inkoop of uitgifte van aandelen voor langere tijd te staken. Dit kan betekenen dat aandelen in het fonds gedurende langere tijd niet kunnen worden verkocht of gekocht.

Rendement Het rendement van Triodos Vastgoedfonds wordt berekend op basis van de herrekende intrinsieke waarde van het fonds inclusief herbelegging van dividend. De intrinsieke waarde is de waarde van alle bezittingen van een fonds verminderd met de schulden van een fonds. Dit wordt ook wel het eigen vermogen van een fonds genoemd. De herrekende intrinsieke waarde is de intrinsieke waarde gecorrigeerd met een fictieve afschrijving over tien jaar van de aankoopkosten van de panden. Op deze wijze komen de aankoopkosten van de panden van het fonds niet geheel ten laste van de huidige belegger, maar worden verdeeld over huidige en toekomstige beleggers. De herrekende intrinsieke waarde bedraagt per 31 december 2010 EUR 5,81 (2009: EUR 5,91). Het rendement van Triodos Vastgoedfonds op basis van deze herrekende intrinsieke waarde bedroeg over 2010 2,2% (2009: -8,2%). Het stabiele directe rendement uit de huurinkomsten van het fonds is gedeeltelijk teniet gedaan door de waardedaling van het vastgoed in de portefeuille.

Financieel resultaat Het resultaat van Triodos Vastgoedfonds is opgebouwd uit huur en andere inkomsten minus de totale kosten enerzijds (het zogenaamde resultaat uit bedrijfsuitoefening) en de (on) gerealiseerde waardeverandering van de panden als gevolg van de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt anderzijds. Het resultaat uit bedrijfsuitoefening over 2010 bedraagt EUR 2,9 miljoen (2009: EUR 2,4 miljoen).

EUR 50,0

miljoen

Naast het rendement op basis van de herrekende intrinsieke waarde wordt het rendement van Triodos Vastgoedfonds eveneens berekend op basis van het resultaat uit bedrijfsuitoefening van het fonds (het directe rendement) en de (on) gerealiseerde waardeveranderingen van de panden (het indirecte rendement). Samen vormen zij het totaalrendement op het fondsvermogen. Het directe rendement van Triodos Vastgoedfonds bedroeg over 2010 6,3% (2009: 6,0%).

fondsvermogen ultimo 2010 Het fondsvermogen van Triodos Vastgoedfonds voor winstdeling is ultimo 2010 gestegen tot EUR 50,0 miljoen (2009: EUR 39,6 miljoen). Gedurende 2010 nam het aantal uitstaande aandelen toe met 25,7% tot 9,1 miljoen stuks (2009: 7,2 miljoen

Rendement Triodos Vastgoedfonds (inclusief herbelegging van dividend)

Herrekende intrinsieke waarde

1 jaar

3 jaar gem.

5 jaar gem.

gemiddeld sinds oprichting

2,2%

-3,0%

1,4%

2,1%

15

Waardeontwikkeling sinds oprichting per aandeel Geïndexeerde waarde

130 125 120 115 110 105 100 95 juni-04

juni-05

juni-06

juni-07

juni-08

juni-09

juni-10 dec-10

Triodos Vastgoedfonds op basis van herrekende intrinsieke waarde bron: vwd group

de fondsen onder beheer en behoort daarover ook verantwoording af te leggen in het jaarverslag.

Het indirect rendement bedroeg in 2010 -3,5 % (2009: -14,0%). Het totaalrendement komt daarmee uit op 2,8% (2009: -8,0%). Voor de belegger is het rendement op basis van de herrekende intrinsieke waarde het meest relevant.

jan-05 Liquiditeitenbeheer

Triodos Investment Management beschikt over een beschrijving van de bedrijfsvoering die is jan-07 opgesteld volgens de eisen van de Wet op het financieel toezicht (Wft) en het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen (Bgfo). Deze beschrijvingjan-10 is gedurende 2010 gecontroleerd door de directie en, waar nodig, gewijzigd. Onderdeel van deze controle was ook de revisie jan-09 van het handboek administratieve organisatie en interne controle van Triodos Vastgoedfonds, dat de processen en procedures voor deze beleggingsinstelling beschrijft. Bij deze werkzaamheden heeft de directie geen constateringen gedaan op grond waarvan zij zou moeten concluderen dat de beschrijving van de opzet van de bedrijfsvoering zoals bedoeld in artikel 121 van het Bgfo niet voldoet aan de vereisten zoals opgenomen in de Wft en daaraan gerelateerde regelgeving. De directie heeft gedurende 2010 middels managementrapportages, interne audit en externe accountantscontrole verschillende aspecten van de bedrijfsvoering beoordeeld. De controleverklaring behorende bij de externe controle van de jaarrekening 2010 is besproken met de Raad van Commissarissen van Triodos

jan-08

jan-05 Op grond van wettelijkejan-06 bepalingen is Triodos Vastgoedfonds verplicht minimaal 10% van het fondsvermogen aan te houden in liquiditeiten of direct opeisbare tegoeden of moet zorg dragen voor voldoende andere waarborgen om aan de 10% liquiditeitseis te voldoen. Gedurende de verslagperiode heeft Triodos Vastgoedfonds gebruik gemaakt van een stand-by faciliteit van Triodos Bank tegen marktconforme condities om aan deze eis te voldoen.

Verklaring van de beheerder Triodos Vastgoedfonds wordt beheerd door Triodos Investment Management BV. Triodos Investment Management heeft als beheerder van beleggingsfondsen een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten. De beheerder is verantwoordelijk voor de juiste bedrijfsvoering van 16

ratio (TER). De TER van Triodos Vastgoedfonds bedroeg in 2010 3,80% (2009: 4,70%). Hierbij moet worden opgemerkt dat de total expense ratio van vastgoedfondsen niet vergelijkbaar is met die van bijvoorbeeld aandelen- en obligatiefondsen doordat vastgoedfondsen te maken hebben met de exploitatiekosten van het vastgoed, bijvoorbeeld het onderhoud van de panden in portefeuille. Wanneer de exploitatiekosten buiten beschouwing worden gelaten, resteert de fondskosten expense ratio van 2,79% (2009: 2,76%).

Vastgoedfonds. De accountants troffen tijdens deze controle geen onderwerpen aan waarop zij relevante verbeteringen aanbevolen. Daarnaast kent de beheerder een incidenten- en klachtenprocedure. Hieruit zijn in het kader van de rapportage in dit jaarverslag geen relevante bevindingen naar voren gekomen. Op basis van de met betrekking tot het verslagjaar 2010 verkregen (management) informatie ten aanzien van de uitgevoerde processen en de daarin opgenomen interne beheermaatregelen, alsmede uit specifieke controles daaromtrent, heeft de directie vastgesteld dat de beheermaatregelen conform de beschrijving zijn uitgevoerd. Voor het komend jaar verwacht de directie geen significante wijziging in de opzet van de bedrijfsvoering.

Vooruitzichten In 2010 was een opleving van de vastgoedbeleggingsmarkt zichtbaar. Na het jaar 2009, waarin de investeringsvolumes drastisch daalden, is het investeringsvolume weer teruggekeerd naar niveaus van daarvoor. Hoewel er zeker geen ruime financieringsmogelijkheden zijn, is de rente nog steeds laag, wat een positieve uitwerking heeft op de investeringsbereidheid van beleggers in vastgoed. Er blijft echter wel grote onzekerheid op de markt. De vastgoedmarkt, met name de kantorenmarkt, kampt met leegstand. Ultimo 2010 staat bijna 14% van de kantoren leeg. De verwachting is dat een deel van deze leegstand structureel is. Door afname van de beroepsbevolking, vergrijzing én implementatie van ‘het nieuwe werken’, zal de vraag naar kantoorruimte afnemen. Als gevolg van deze ontwikkeling zal de kantorenmarkt veranderen. Creativiteit , flexibiliteit en duurzaamheid worden steeds belangrijker.

Met ingang van 1 januari 2009 dient Triodos Investment Management als beheerder van beleggingsfondsen zogeheten Principles of Fund Governance op zijn website te plaatsen. Deze principles zijn een vorm van zelfregulering waarbij de Dutch Fund and Asset Management Association (DUFAS) richtlijnen en best practices heeft aangegeven. Het doel van de principles is het geven van nadere richtlijnen voor de organisatorische opzet en werkwijze van (retail) fondsbeheerders. Triodos Investment Management volgt deze richtlijnen en heeft beleid geformuleerd dat te vinden is op de website www.triodos.nl.

Beheerkosten Een belangrijke kostenpost van Triodos Vastgoedfonds is de beheervergoeding die het fonds betaalt aan Triodos Investment Management, dat de directie voert over het fonds. Deze vergoeding wordt vooral gebruikt voor personele kosten die gemaakt worden bij het acquireren en beheren van het vastgoed. Daarnaast worden hieruit alle inspanningen die samenhangen met de administratie en het voldoen aan de rapportageverplichtingen in het kader van wet- en regelgeving bekostigd.

Triodos Vastgoedfonds is klaar om op deze ontwikkelingen in te spelen. Door de conservatieve balansverhoudingen is het fonds in staat, indien er mogelijkheden zijn om te acquireren, snel financiering aan te trekken. Met behulp van de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed worden adequate analyses van de mogelijke investeringen gemaakt en wordt het verduurzamingspotentieel in kaart gebracht. Hiermee heeft het fonds sinds oprichting in 2004 veel ervaring opgedaan. Het fonds heeft de intentie om in 2011 verder te groeien door te investeren in duurzame kantoren en kantoren met een duidelijk verduurzamingspotentieel.

De verhouding tussen de totale kosten van het fonds, exclusief de kosten van beleggingstransacties en interestkosten ten opzichte van de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds wordt weergegeven in de total expense 17

Bij de investeringsbeslissing zullen locatie en kwaliteit van huurder leidend zijn. Naast investeringen in kantoren zoekt het fonds mogelijkheden om te investeren in maatschappelijk vastgoed, zoals scholen, verpleeghuizen en gezondheidscentra. De verwachting is dat het directe rendement en de waarde van het vastgoed stabiel blijven. Zeist, 7 maart 2011 Directie Triodos Investment Management BV Marilou van Golstein Brouwers Bas Rüter

18

Algemene gegevens. Fiscale status

Triodos Vastgoedfonds is een open-end beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal, aangesloten bij Euronext Fund Service. Particuliere beleggers kunnen via Triodos Bank en iedere andere bank waar zij hun beleggingen aanhouden aandelen Triodos Vastgoedfonds kopen.

Vennootschapsbelasting Triodos Vastgoedfonds heeft de status van fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. Dit heeft tot gevolg dat het resultaat van het fonds in beginsel is onderworpen aan een tarief vennootschapsbelasting van 0%, mits aan alle daarvoor geldende eisen bij voortduring wordt voldaan.

Triodos Vastgoedfonds wordt beheerd door Triodos Investment Management BV. Triodos Investment Management is in het bezit van een vergunning op grond van de Wet op het financieel toezicht (Wft). De Autoriteit Financiële Markten treedt op als toezichthouder. De directie van Triodos Investment Management BV wordt gevormd door mevrouw Marilou van Golstein Brouwers en de heer Bas Rüter.

Dividendbelasting Triodos Vastgoedfonds dient over de uit te keren dividenden in beginsel 15% dividendbelasting in te houden en af te dragen. De door Triodos Vastgoedfonds ingehouden dividendbelasting is een voorheffing op de inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting en kan daarmee worden verrekend.

Een onafhankelijke Raad van Commissarissen houdt onder meer toezicht op het beleggingsbeleid. Tevens staat de Raad van Commissarissen de directie terzijde met advies. Leden van de Raad van Commissarissen worden benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op voordracht van de prioriteitsaandeelhouder. De Raad van Commissarissen wordt gevormd door de heer Peter Blom, de heer Kees Duijvestein (voorzitter), mevrouw Meiny Prins, de heer Bert de Graaf en de heer Peter Kok.

Voor overige informatie verwijzen wij naar het prospectus van het fonds dat kosteloos opvraagbaar is bij Triodos Bank of kijk op www.triodos.nl.

Duurzaamheidsverslaglegging

De acquisitie van panden geschiedt mede op basis van het advies van een investeringscommissie die bestaat uit de heer John Mak, de heer Carel de Vos tot Nederveen Cappel (voorzitter) en de heer Theo Overbeeke. De acquisitie van vastgoed en het beheer van de vastgoedportefeuille gebeurt in nauwe samenwerking met Bouwfonds Real Estate Investment Management.

Triodos Vastgoedfonds wordt beheerd door Triodos Investment Management BV. Dit is een volle dochter van Triodos Bank NV. Alle beleggingsfondsen rapporteren afzonderlijk over hun resultaten in een jaarverslag. De medewerkers van Triodos Investment Management BV die betrokken zijn bij het beheer van de fondsen zijn in dienst bij Triodos Bank. Alle aspecten van sociaal beleid, waaronder ook het beloningsbeleid, worden verantwoord in het jaarverslag 2010 van Triodos Bank. Het jaarverslag van Triodos Bank is een integraal duurzaamheidverslag. Bij het opstellen van dit verslag wordt gebruik gemaakt van de richtlijnen van het Global Reporting Initiative (GRI). Deze richtlijnen bieden een internationaal consistent verslagleggingsraamwerk voor informatie over de resultaten van een onderneming, in het bijzonder op het gebied van maatschappelijke en milieuaspecten. Voor het verslag van 2010 maakt Triodos Bank gebruik van

Werkwijze Triodos Vastgoedfonds acquireert vastgoed dat past binnen de criteria van het fonds. Triodos Vastgoedfonds beheert alle panden in eigendom op een duurzame wijze. Huur en andere inkomsten van het fonds worden na aftrek van kosten uitgekeerd aan de aandeelhouder in de vorm van dividend.

19

Klimaatneutraal ondernemen

de derde generatie richtlijnen die in oktober 2006 zijn gepubliceerd door GRI en de nieuwe versie van de Financial Services Sector Supplement van de GRI uit 2008. Meer informatie over GRI en de richtlijnen is te vinden op www.globalreporting.org.

Triodos Bank is volledig CO2-neutraal. Het beleid van de bank is gericht op het verminderen van broeikasgassen. Daarbij worden drie stappen onderscheiden. Ten eerste streeft de bank ernaar zoveel mogelijk energiebesparende maatregelen te nemen. Ten tweede wordt het resterende noodzakelijke energieverbruik, waar mogelijk, betrokken uit duurzame bronnen. Ten derde wordt het restant aan CO2-emissie gecompenseerd door CO2-credits te kopen. De berekening van CO2-emissies van de Bank en de compensatie hiervan wordt uitgevoerd door Klimaat Neutraal Groep. Binnen Triodos Bank wordt het gebruik van vluchtige organische stoffen en stoffen die de ozonlaag afbreken zoveel mogelijk vermeden.

Triodos Vastgoedfonds investeert direct in gebouwen die voldoen aan de duurzaamheidscriteria van het fonds en uitzicht bieden op een aantrekkelijk rendement. Enkele interessante GRI-indicatoren die van belang zijn voor dit fonds zijn die van de Financial Services Sector Supplements, in het bijzonder de indicatoren die betrekking hebben op maatschappij en milieu. Verdere gegevens over de maatschappelijke en milieuprestaties van Triodos Bank en haar beleggingsfondsen zijn te vinden in het jaarverslag van Triodos Bank.

20

Delft, Vesteplein Complex De Sprengmolen in Delft is door de gemeente Delft duurzaam herontwikkeld. Het complex bestaat uit een mediatheek (openbare bibliotheek, muziekuitleen en kunstuitleen), kantoorruimte, winkels, horecaruimte en een fietsenstalling. Het gehele complex heeft een energieprestatie gerealiseerd die 30% lager ligt dan de wettelijke norm uit het bouwbesluit 2003.

21

22

Inhoud jaarrekening

Pagina

Geconsolideerde balans per 31 december 2010

24

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2010 25 Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2010 26 Geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen 27 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 28 Enkelvoudige balans per 31 december 2010 50 Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2010 51 Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening 54

23

Geconsolideerde balans per 31 december 2010. voor winstverdeling (bedragen in euro’s)

Noot*

2010

2009

1

77.740.000 39.943 206.739

81.645.500 28.995 127.621

77.986.682

81.802.116

611.457 6.110.354

394.603 1.417.371

6.721.811

1.811.974

84.708.493

83.614.090

45.327.528 13.344.865 1.060.320 -11.036.946 1.274.388

36.054.287 11.604.223 1.599.736 -6.459.227 -3.170.481

49.970.155

39.628.538

Activa Vaste activa Onroerende zaken Onderhanden werk Overige langlopende activa

2 3

Totaal vaste activa Vlottende activa Overige vorderingen en overlopende activa Liquide middelen

4 5

Totaal vlottende activa Totaal activa

Passiva Eigen vermogen Geplaatst kapitaal Agio Herwaarderingsreserve Overige reserves Onverdeeld resultaat

6 7 8 9 10

Totaal eigen vermogen

Schulden Langlopende schulden Externe financiering

11

33.439.099

42.443.406

Kortlopende schulden Crediteuren en overige verplichtingen

12

1.299.239

1.542.146

Totaal schulden

34.738.338

43.985.552

Totaal passiva

84.708.493

83.614.090

24

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2010. (bedragen in euro’s)

Noot*

2010

2009

Bruto huuropbrengsten Huurcompensatie Bouwrente Doorberekende servicekosten

6.385.320 52.500 – 509.656

6.025.734 – 80.774 557.000

Totaal opbrengsten

6.947.476

6.663.508

-492.135 -484.319

-573.565 -745.484

5.971.022

5.344.459

Betaalde servicekosten Exploitatiekosten

13

Netto huuropbrengsten

Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen in onroerende zaken

14

-1.344.651

-652.005

Ongerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen in onroerende zaken

15

-300.925

-4.896.424

Waardeveranderingen van vorderingen

16

-75.327

-17.647

Beheerkosten

17

-1.235.718

-1.041.700

140.281 -77.435

88.296 -60.450

62.846

27.846

3.077.247

-1.235.471

-1.887.708 84.849

-2.136.884 201.874

-1.802.859

-1.935.010

1.274.388

-3.170.481

Overige bedrijfsopbrengsten Overige bedrijfslasten Netto overige bedrijfsresultaten

18

Netto operationeel resultaat Financieringslasten Rentebaten Netto financieringsresultaten

19

Netto resultaat

25

Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2010. (bedragen in euro’s) Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangen huuropbrengsten Exploitatiekosten Beheerkosten en overige bedrijfslasten Betaalde rente Ontvangen rente Toename/afname overige vorderingen en overlopende activa Overige betalingen Overige ontvangsten

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aankopen onroerende zaken inclusief aankoopkosten Verkopen onroerende zaken inclusief verkoopkosten

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Uitgifte van aandelen Betaald dividend Nieuw opgenomen langlopende financieringen Aflossing langlopende financieringen

Mutatie liquide middelen

26

2010

2009

6.048.563 -449.953 -1.344.053 -1.931.407 91.090 -169.338 146.474

5.919.101 -876.206 -1.069.506 -2.169.784 182.708 441.137 -163.122 88.296

2.391.376

2.352.624

-6.392.449 8.622.698

-10.035.990 2.958.781

2.230.249

-7.077.209

11.022.318 -1.946.654 -9.004.306

4.399.344 -1.906.579 1.956.406 -4.806.600

71.358

-357.429

4.692.983

-5.082.014

Geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen. Het verloop van de post eigen vermogen in het boekjaar 2010 was als volgt:

Stand per 31 december 2009 Uitgifte aandelen Uitgekeerd dividend 2009 Resultaat bestemming 2009 Resultaat boekjaar 2010 Stand per 31 december 2010

Herwaarderings reserve

Overige reserves

Onverdeeld resultaat boekjaar

Totaal

11.604.223 1.740.642

1.599.736 –

-6.459.227 –

-3.170.481 –

39.628.538 11.013.883

–

–

–

–

-1.946.654

-1.946.654

–

–

-539.416

-4.577.719

5.117.135

–

–

–

–

–

1.274.388

1.274.388

45.327.528

13.344.865

1.060.320

-11.036.946

1.274.388

49.970.155

Geplaatst kapitaal

Agio

36.054.287 9.273.241

27

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening. Algemeen Triodos Vastgoedfonds NV is een beleggingsfonds met veranderlijk kapitaal in de zin van artikel 2:76a van het Burgerlijk Wetboek. Aandelen kunnen worden gekocht en verkocht via Triodos Bank of door tussenkomst van een bank of commissionair die is aangesloten bij Euronext Fund Service. Als open-end beleggingsfonds is de vennootschap onder normale omstandigheden bereid tot in- en verkoop van aandelen. Er kunnen zich omstandigheden voordoen waarin de directie kan besluiten tijdelijk geen aandelen uit te geven of in te kopen. Om tot op zekere hoogte te kunnen voldoen aan verzoeken tot inkoop van aandelen, zal Triodos Vastgoedfonds minimaal 10% van het vermogen beleggen in direct opeisbare rentedragende tegoeden of zorgdragen voor voldoende andere waarborgen. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards voor zover die door de Europese Unie zijn aanvaard (hierna: EU-IFRS) en de interpretaties die door de International Accounting Standard Board (IASB) zijn vastgesteld. De beheerder van Triodos Vastgoedfonds NV is Triodos Investment Management BV. Aan Triodos Investment Management is op 14 juli 2006 een vergunning verleend ingevolge artikel 5 Wet toezicht beleggingsinstellingen om op te treden als beheerder van beleggingsinstellingen. Een vergunning die is verleend op grond van artikel 5 van laatstgenoemde wet berust vanaf 1 januari 2007 op artikel 2:67 van de Wet op het financieel toezicht. In het belang van de beleggers dienen beleggingsinstellingen te voldoen aan eisen met betrekking tot deskundigheid en betrouwbaarheid van bestuurders, financiële waarborgen, bedrijfsvoering en de informatieverschaffing aan de deelnemers, publiek en toezichthouder. De Autoriteit Financiële Markten treedt op als toezichthouder.

Grondslagen voor de waardering Grondslagen voor het opstellen van de jaarrekening De cijfers worden gepresenteerd in euro’s. De cijfers worden opgesteld op basis van historische kostprijzen, met uitzondering van de volgende activa en passiva die op basis van reële waarde worden gewaardeerd: beleggingen in vastgoed, deelnemingen en afgeleide financiële instrumenten. Voor het opstellen van de cijfers op basis van EU-IFRS worden van het management oordeelsvorming, ramingen en veronderstellingen verlangd die invloed hebben op de toepassing van de grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en passiva, baten en lasten. De ramingen en de bijbehorende veronderstellingen zijn gebaseerd op ervaringskennis en verschillende andere factoren die in dit verband passend worden geacht. De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze ramingen. De ramingen en de onderliggende veronderstellingen worden periodiek herzien. Indien de herziening alleen op de huidige periode betrekking heeft, worden wijzigingen in de verslaggeving verantwoord in de periode waarin de raming wordt herzien. Indien de herziening betrekking heeft op zowel de huidige als toekomstige periodes, worden de wijzigingen verantwoord in de periode van de herziening en in navolgende periodes. Onroerendgoedbeleggingen Beleggingen in onroerend goed zijn beleggingsobjecten die worden aangehouden hetzij om huurinkomsten te genereren, hetzij om waardegroei te genereren, dan wel voor beide doeleinden.

28

Eerste waardering Beleggingen in vastgoed aangekocht in de loop van het boekjaar worden opgenomen tegen aankoopprijs vermeerderd met aankoopkosten. Onder aankoopkosten worden begrepen alle externe kosten verband houdend met de aankoop van een onroerende zaak, zoals acquisitiekosten, overdrachtsbelasting, notariële kosten, kadasterkosten, makelaarscourtage en kosten van een externe due diligence. Uitgaven daterend van na de aankoop worden toegevoegd aan de boekwaarde, wanneer aannemelijk is dat daaruit toekomstige economische baten zullen volgen. Alle andere uitgaven, zoals reparatie en onderhoud, komen ten laste van het resultaat van de periode waarin die kosten zijn gemaakt. Vervolgwaardering Beleggingen in onroerend goed worden gewaardeerd tegen reële waarde. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde, zijnde de meest waarschijnlijke prijs die op de balansdatum redelijkerwijs op de markt kan worden overeengekomen tussen een geïnteresseerde koper en een geïnteresseerde verkoper in een niet-onderhandse transactie na gepaste marketing, waarbij de partijen goed geïnformeerd zijn en zorgvuldig en vrijwillig hebben gehandeld. De marktwaarden worden per kwartaal bepaald aan de hand van taxaties. Jaarlijks wordt de gehele portefeuille getaxeerd door een externe taxateur. Na drie jaar wordt een nieuwe externe taxateur aangesteld. De externe taxateur is onafhankelijk en in het bezit van een erkende en relevante beroepskwalificatie en heeft recente ervaring met de locatie en de categorie van de te waarderen vastgoedbeleggingen. De niet in het betreffende kwartaal extern getaxeerde onroerende zaken worden intern getaxeerd. De waarde van de onroerende zaak wordt bepaald door kapitalisatie van de bruto of netto huurwaarde (bruto huurwaarde verminderd met de onroerende zaak gebonden lasten). De huurwaarde wordt vastgesteld door middel van de zogenaamde comparatieve methode: door vergelijking van aanbod of gerealiseerde transacties met soortgelijke objecten. De waarde wordt bepaald door de huurwaarde te delen door de bruto of netto rendementseis. Dit rendement is onder meer afhankelijk van beoordeling van de marktomstandigheden (vraag en aanbod), economische omstandigheden (rente, inflatie, enz.), locatie (omgeving, bereikbaarheid, infrastructuur, voorzieningen en ontwikkelingen) en kwaliteit van het object (bouwaard, kwaliteit, staat van onderhoud en gebruiksmogelijkheden). Eventuele verschillen tussen werkelijk betaalde huurprijs en huurwaarde worden contant gemaakt voor de resterende looptijd van de huurovereenkomsten. De waarde die wordt vastgesteld op basis van de comparatieve methode wordt ondersteund door de discounted cash flow methode. Hierbij worden alle toekomstige te verwachten inkomsten, uitgaven en potentiële leegstand contact gemaakt naar het moment van waardebepaling. Daarbij wordt rekening gehouden met de huurwaarde ontwikkeling, inflatie en eindwaarde. De disconteringsvoet wordt geschat op basis van rendement op langlopende staatsobligaties, verhoogd met een risicopremie die afhankelijk is van de mate van beleggingsrisico van de onroerende zaak zelf. Indien Triodos Vastgoedfonds NV overgaat tot herontwikkeling van een bestaand beleggingsobject voor voortgezet toekomstig gebruik als vastgoedbelegging, dan blijft het object een vastgoedbelegging gewaardeerd tegen reële waarde. Mutaties als gevolg van (on)gerealiseerde herwaarderingen van beleggingen worden via de winst- en verliesrekening verwerkt. Het deel van de winst dat betrekking heeft op ongerealiseerde herwaarderingen zal niet worden uitgekeerd aan de aandeelhouders, maar zal in het geval van per saldo positieve herwaardering via de winstverdeling worden toegevoegd aan de herwaarderingsreserve en in het geval van per saldo negatieve herwaarderingen via de winstverdeling worden toegevoegd aan

29

de overige reserves. Het is fiscaal toegestaan gerealiseerde herwaarderingen toe te voegen aan de herbeleggingsreserve. In beginsel zal Triodos Vastgoedfonds van deze mogelijkheid gebruik maken. Onderhanden werk Onderhanden werk wordt gewaardeerd op kostprijs tot het werk is opgeleverd. Hierna gaat het werk op in het object en komt de meerwaarde van het object tot uiting in de vervolgwaardering. Dochtermaatschappijen Dochtermaatschappijen zijn die ondernemingen waarover Triodos Vastgoedfonds beslissende zeggenschap kan uitoefenen. Er is sprake van beslissende zeggenschap indien de vennootschap direct of indirect zeggenschap uitoefent op het financiële en operationele beleid van een onderneming ten behoeve van de eigen werkzaamheid. Bij het beoordelen van de mate van zeggenschap worden potentiële stemrechten meegenomen die nu uitoefenbaar zijn. De cijfers van de dochtermaatschappijen worden in de geconsolideerde cijfers opgenomen vanaf het moment dat de zeggenschap ingaat tot het moment dat deze ophoudt. In de geconsolideerde jaarrekening zijn naast de financiële gegevens van Triodos Vastgoedfonds opgenomen: - Triodos Vastgoedfonds Monumenten BV, Zeist, belang 100% - Triodos Immobilien GmbH, Frankfurt am Main, belang 100% Overige langlopende activa (geactiveerde kosten) Gekapitaliseerde huurvrije perioden en andere verhuurkosten worden initieel opgenomen tegen kostprijs en vervolgens gewaardeerd op basis van geamortiseerde kosten welke worden afgeschreven over de looptijd van de huurovereenkomst. Overige vorderingen en overlopende activa Overige vorderingen en overlopende activa worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. Liquide middelen De liquide middelen omvatten direct opeisbare tegoeden. Liquide middelen zijn tevens kortlopende, zeer liquide beleggingen die te allen tijde kunnen worden omgezet in een vast bedrag aan contanten en waaraan een zeer beperkt risico op waardeveranderingen kleeft. Eigen vermogen Het eigen vermogen vertegenwoordigt de waarde van alle uitstaande aandelen (gewone en prioriteitsaandelen) van het fonds ultimo de verslagperiode. Rentedragende schulden Rentedragende schulden worden initieel tegen de kostprijs verantwoord, onder aftrek van de toerekenbare transactiekosten. Na de eerste opname op de balans worden de rentedragende schulden gewaardeerd tegen amortisatiewaarde waarbij verschillen tussen de kostprijs en de aflossingswaarde op basis van de effectieve rentemethode gedurende de looptijd in het resultaat worden verantwoord.

30

Overige passiva Crediteuren en overige te betalen posten worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. Huuropbrengsten Huuropbrengsten van beleggingen in vastgoed onder operationele huurovereenkomsten worden op lineaire basis over de looptijd van de huurovereenkomsten ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. Verhuurincentives die het karakter hebben van een huurvrije periode worden beschouwd als een integraal onderdeel van de huuropbrengsten. Dergelijke incentives worden afgeschreven over de looptijd van de huurovereenkomst. Service-, exploitatie en beheerkosten Servicekosten voor servicecontracten met derden worden één op één doorbelast aan huurders. De servicekosten met betrekking tot leegstand worden direct ten laste van het resultaat gebracht. Servicekosten hebben met name betrekking op gas, water en licht, schoonmaak en bewaking. Onder exploitatiekosten zijn opgenomen de kosten die rechtstreeks aan de exploitatie van vastgoedbeleggingen kunnen worden toegerekend, exclusief de kosten die worden doorbelast aan huurders. Het betreft hier met name belastingen, verzekeringen, onderhoud en advieskosten. Deze kosten worden ten laste van het resultaat gebracht wanneer ze zich voordoen. Beheerkosten zijn kosten die niet rechtstreeks aan de exploitatie van vastgoedobjecten kunnen worden toegerekend. Dit zijn onder andere vergoedingen aan de beheerder, kantoorkosten, advieskosten, publiciteitskosten, accountantskosten, kosten voor het toezicht van de Autoriteit Financiële Markten en kosten van de beursnotering. Overige bedrijfsopbrengsten en lasten Overige bedrijfsopbrengsten hebben betrekking op de op- en afslagen in rekening gebracht bij uitgifte en inkoop van aandelen. Overige bedrijfslasten hebben betrekking op kosten voor de registratie van aandelen en marketingkosten die verband houden met de emissie van nieuwe aandelen. Netto financieringslasten Netto financieringslasten hebben betrekking op de verschuldigde rente op uitstaande schulden en worden berekend op basis van de effectieve rentemethode. Rentebaten worden op het moment dat deze zich voordoen verantwoord in de winst- en verliesrekening. Segmentrapportage Een segment is een geheel van activa en activiteiten die segmentspecifieke risico’s en uitkomsten kent. Onderstaande segmentrapportage presenteert beleggingen en resultaten per land waarin Triodos Vastgoedfonds actief is. De segmentrapportage per land per 31 december 2010 is als volgt:

Beleggingen per 31 december 2010 Resultaat 2010

31

Nederland

Duitsland

77.740.000 1.212.005

– 62.383

Triodos Vastgoedfonds hanteert hiernaast een segmentering in duurzaam gebouwd en beheerd, monument duurzaam beheerd en bestaande bouw duurzaam beheerd. De waarde van de beleggingen per segment per 31 december 2010 is als volgt: Aankoopwaarde

Herwaardering

Reële waarde

1.789.910 2.100.000 5.600.000 12.498.357 3.300.000

-279.910 -250.000 -400.000 791.643 -360.000

1.510.000 1.850.000 5.200.000 13.290.000 2.940.000

25.288.267

-498.267

24.790.000

5.892.619 9.150.000 4.900.000

537.381 -1.335.000 -170.000

6.430.000 7.815.000 4.730.000

19.942.619

-967.619

18.975.000

2.816.000 5.800.000 8.600.000 6.375.000 8.730.079 5.900.000

-586.000 -560.000 -1.470.000 -920.000 -1.105.079 395.000

2.230.000 5.240.000 7.130.000 5.455.000 7.625.000 6.295.000

38.221.079

-4.246.079

33.975.000

83.451.965

-5.711.965

77.740.000

Duurzaam gebouwd en beheerd (31,9%) Wageningen, Nieuwe Kanaal II Emmeloord, Platinaweg Boxtel, Bosscheweg Delft, Vesteplein Groningen, Rostockweg

Monument, duurzaam beheerd (24,4%) Baarn, Kennedylaan Amsterdam, Herengracht Rotterdam, Honingerdijk

Bestaande bouw, duurzaam beheerd (43,7%) Nijmegen, Kerkenbosch Wageningen, Nieuwe Kanaal I Nieuwegein, Wattbaan Apeldoorn, Laan van Westenenk Utrecht, Blaeulaan* Amersfoort, Utrechtseweg

* De aankoopwaarde van de Blaeulaan in Utrecht is in 2010 toegenomen door nagekomen bouwkosten van de nieuwbouw in 2009.

Direct en indirect rendement Het directe beleggingsresultaat bestaat uit de huuropbrengsten minus exploitatiekosten, beheerkosten, algemene kosten en financieringskosten. Het indirecte beleggingsresultaat bestaat uit de herwaardering van onroerendgoedbeleggingen en het netto verkoopresultaat van de beleggingen. Beheersing van de financiële risico’s Door het gebruik van (afgeleide) financiële instrumenten worden diverse financiële risico’s gelopen. De risico’s komen voort uit het beheren van de beleggingsportefeuille. Het door de directie van Triodos Vastgoedfonds gevoerde beleid ten aanzien van deze risico’s wordt hieronder uiteengezet. 32

Marktrisico De waarde van vastgoed wordt beïnvloed door een veelheid van factoren, waaronder de vooruitzichten met betrekking tot de economische groei, het inflatietempo en de huurinkomsten op het moment van verkoop. Hoe groter de fluctuatie in de ontwikkeling van deze factoren, des te groter het marktrisico is. Het fonds kan zich niet verweren tegen macro-economische factoren die het waardeverloop van het vastgoed bepalen. Echter, door een goed beheer van het vastgoed en door visie zal het fonds de aantrekkingskracht van het vastgoed proberen te waarborgen. Huurprijzen kunnen onder druk komen te staan in economisch slechte tijden. Hierdoor zal in de markt de leegstand toenemen, waardoor de huurprijzen zullen dalen. Het huurrisico wordt in belangrijke mate beperkt door het aangaan van huurcontracten voor meerjarige periodes, waardoor de jaarlijkse huur voor langere tijd vaststaat. Tevens wordt getracht de huurperiodes van de portefeuille te spreiden, waardoor zo min mogelijk contracten op hetzelfde moment aflopen. De gemiddelde looptijd van de aangegane huurcontracten gewogen naar huuropbrengst op jaarbasis is ultimo 2010 78,5 maanden (2009: 81,6 maanden). De looptijd van de huurcontracten gewogen naar huuropbrengst op jaarbasis is als volgt te specificeren: Percentage <1 jaar 1-3 jaar 3-5 jaar 5-10 jaar >10 jaar

1,0 % 24,1% 6,1% 58,3% 10,5% 100,0%

Totaal

Verder is de ontwikkeling van huurinkomsten afhankelijk van de inflatie. Bij de expiratie van huurcontracten wordt de huur aangepast volgens marktconforme condities. Huurprijzen worden in beginsel jaarlijks geïndexeerd. De bezettingsgraad van het vastgoed kan afnemen door beëindiging van huurovereenkomsten of faillissement van huurders. Ter beperking van leegstand streeft het fonds naar het afsluiten van huurovereenkomsten met zoveel mogelijk een (middel)lange looptijd. Ultimo 2010 is het leegstandspercentage van de panden in portefeuille 1,1%. Debiteurenrisico Debiteurenrisico is het risico dat voortvloeit uit het feit dat een specifieke tegenpartij tegenover de vennootschap niet in staat is aan zijn verplichtingen te voldoen. Het beleid van het fonds is erop gericht het debiteurenrisico te beperken door een solvabiliteitstoetsing van (potentiële) huurders en door spreiding van huurders over verschillende bedrijfstakken of sectoren, opdat afhankelijkheid van specifieke economische ontwikkelingen, die slechts van invloed zijn op bepaalde sectoren, wordt vermeden.

33

Spreiding van huurinkomsten naar sector huurders Het fonds heeft 37 huurders die verspreid zijn over de volgende sectoren: 28% NON-PROFIT

8% VASTGOED

19%

6%

ZORGSECTOR

DETAILHANDEL

15% CONSULTANCY

5% ELECTRONISCHE INDUSTRIE

12%

7%

FINANCIËLE DIENSTVERLENING

OVERIG

Concentratierisico Het concentratierisico is het risico dat zich voor kan doen indien Triodos Vastgoedfonds een grote concentratie van beleggingen heeft in bepaalde regio’s. Ter beperking van dit risico worden de investeringen gespreid over verschillende regio’s in Nederland. Spreiding van huurinkomsten naar locatie

64% RANDSTAD 36% NIET-RANDSTAD

Renterisico Er is renterisico te onderkennen ten aanzien van ontwikkelingen inzake inflatie en rente. De renteontwikkeling kan door het aantrekken van vreemd vermogen invloed hebben op het rendement. Het beleid van de onderneming is om de rentevastperiode van het vreemd vermogen gelijk te laten lopen aan de huurperioden. De opbouw van de rentevastperioden van het vreemd vermogen is weergegeven op pagina 41 tot en met 43. De onderneming maakt geen gebruik van afgeleide financiële instrumenten voor de afdekking van de renterisico’s. Valutarisico Alle activa, passiva en resultaten van het fonds zijn in euro’s. Het fonds loopt derhalve geen valutarisico.

Inkoop van aandelen Wanneer het aanbod de vraag overtreft, is Triodos Vastgoedfonds bereid de aandelen zelf te kopen, indien en voor zover dit niet in strijd is met de (statutaire) voorwaarden of wettelijke bepalingen. Er zijn voldoende waarborgen aanwezig opdat aan de verplichting om in te kopen en terug te betalen, kan 34

worden voldaan, behoudens de wettelijke bepalingen en de hieronder vermelde omstandigheden, zulks ter beoordeling van de beheerder. Er kunnen zich omstandigheden voordoen waarbij de beheerder besluit dat Triodos Vastgoedfonds in het geheel geen aandelen zal inkopen. Voor zover nu kan worden overzien zal dat het geval zijn indien de liquide middelen van Triodos Vastgoedfonds hiertoe ontbreken, de verhouding tussen het fondsvermogen en het belegde vermogen door inkoop niet in overeenstemming zal zijn met de doelstelling dienaangaande van het fonds of dat door aangegane verplichtingen reeds beslag op deze middelen van Triodos Vastgoedfonds is gelegd. Tot de aangegane verplichtingen dienen ook gerekend te worden de liquiditeiten die nodig zijn om het resultaat uit te keren, zodat de fiscale status van de beleggingsinstelling niet wordt aangetast. Ook in andere gevallen waarbij naar de mening van de beheerder de belangen van Triodos Vastgoedfonds of de aandeelhouders door inkoop zouden worden aangetast, kan worden besloten geen aandelen in te kopen. Aan het inkopen van eigen aandelen door Triodos Vastgoedfonds zijn voor Triodos Vastgoedfonds in principe geen kosten verbonden, omdat alleen onder zeer uitzonderlijke omstandigheden een object verkocht zal worden om liquiditeiten hiervoor vrij te maken. Er wordt dus geen afslag gehanteerd op de herrekende intrinsieke waarde bij een per saldo inkoop van aandelen in Triodos Vastgoedfonds.

Fiscale status Triodos Vastgoedfonds is een beleggingsinstelling in de zin van artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. Dit impliceert dat, indien onder meer de fiscale winst nagenoeg volledig wordt uitgekeerd in de vorm van dividend, geen vennootschapsbelasting verschuldigd is. Gerealiseerde en ongerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen vallen niet onder deze fiscale uitdelingsverplichting. Het resultaat van de 100% Duitse dochteronderneming, Triodos Immobilien GmbH, is over haar resultaat wel Duitse winstbelasting verschuldigd. Triodos Vastgoedfonds NV behoort tot een fiscale eenheid voor de omzetbelasting en vennootschapsbelasting waarbij Triodos Vastgoedfonds NV de moedermaatschappij is en Triodos Vastgoedfonds Monumenten BV de dochtermaatschappij. Voor de wijze van verrekening van omzetbelasting en vennootschapsbelasting tussen Triodos Vastgoedfonds NV en de dochtermaatschappij is ervoor gekozen te handelen alsof de rechtspersonen zelfstandig belastingplichtig zijn. De maatschappijen blijven echter ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden van de tot de fiscale eenheid behorende maatschappijen.

35

Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2010. 1. Onroerende zaken (bedragen in euro’s) Boekwaarde per 1 januari Investeringen inclusief aankoopkosten Desinvestering inclusief aankoopkosten Herwaardering Boekwaarde per 31 december

2010

2009

81.645.500 6.435.774 -10.040.349 -300.925

78.021.779 10.540.179 -2.020.034 -4.896.424

77.740.000

81.645.500

Aankoopkosten van panden zijn een integraal onderdeel van de verkrijgingprijs. Onroerende zaken worden gewaardeerd op reële waarde. In de regel zal de eerste waardebepaling tot een negatieve herwaardering leiden aangezien de aankoopkosten bij de waardebepaling buiten beschouwing worden gelaten. Voor een specificatie van de waardeontwikkeling van de panden verwijzen wij naar bijlage A vanaf pagina 63. 2. Onderhanden werk Dit betreft zowel ultimo 2010 als ultimo 2009 de verduurzaming van het pand aan de Wattbaan te Nieuwegein. De verwachting is dat dit werk in 2011 zal worden voltooid.

36

3. Overige langlopende activa (bedragen in euro’s) Geactiveerde makelaarsprovisie Boekwaarde per 1 januari Investering Afschrijving

Geactiveerde huurkorting Boekwaarde per 1 januari Activering Ten laste van resultaat

Geactiveerde afsluitprovisies financieringen Boekwaarde per 1 januari Investeringen Afschrijving

Boekwaarde per 31 december

2010

2009

52.074 12.926 -8.466

57.914 – -5.840

56.534

52.074

19.307 112.985 -30.746

– 19.307 –

101.546

19.307

56.240 – -7.581

60.910 2.984 -7.654

48.659

56.240

206.739

127.621

2010

2009

70.104 189.297 47.319 172.962 131.775 –

107.202 173.578 53.560 – 40.920 19.343

611.457

394.603

4. Overige vorderingen en overlopende activa (bedragen in euro’s) Huurdebiteuren Te verrekenen servicekosten Te ontvangen rente Omzetbelasting Voorgeschoten betalingen voor VvE te Delft Nog te ontvangen subsidie renovatie

De looptijd van overige vorderingen en overlopende activa is korter dan 1 jaar.

37

Specificatie huurdebiteuren (bedragen in euro’s) Openstaande postenlijst per 31 december Af: voorziening Huurdebiteuren per 31 december

2010

2009

201.986 -131.882

166.604 -59.402

70.104

107.202

2010

2009

370.313 154.059 282 5.000.000 500.000 257 6.443 79.000

739.973 366.881 1.532 – 300.000 14 8.971 –

6.110.354

1.417.371

5. Liquide middelen (bedragen in euro’s) Triodos Bank, spaarrekeningen Triodos Bank, rekeningen-courant KAS BANK, rekening-courant Rabobank, streekrekening Rabobank, bedrijfstelerekening Rabobank, rekeningen-courant GLS Bank, rekening-courant Kruisposten

De liquide middelen staan ter vrije beschikking. Ultimo 2010 is er bij Triodos Bank een (niet-opgenomen) stand-by faciliteit van EUR 6.000.000 (ultimo 2009: EUR 6.000.000) beschikbaar in rekening-courant. Het rentepercentage op de spaarrekening bij Triodos Bank bedraagt 0,800% tot een saldo van EUR 1.000.000 en 0,500% over het meerdere; het rentepercentage op de rekeningen-courant bij Triodos Bank is ultimo 2010 nihil. Het rentepercentage op de rekening-courant bij KAS BANK bedraagt ultimo 2010 0,317%. Het rentepercentage op de streekrekening bij de Rabobank bedraagt ultimo 2010 1,800% tot een saldo van EUR 5.000.000 en 0,500% over het meerdere. Het rentepercentage op de bedrijfstelerekening bij de Rabobank bedraagt ultimo 2010 1,600% tot een saldo van EUR 2.500.000 en 0,500% over het meerdere. Het rentepercentage op de rekeningen-courant bij de Rabobank en GLS Bank is ultimo 2010 nihil. 6. Geplaatst kapitaal (bedragen in euro’s)

2010

2009

Geplaatst en gestort per 1 januari Geplaatst minus teruggekocht in het boekjaar

36.054.287 9.273.241

32.523.759 3.530.528

Geplaatst en gestort per 31 december

45.327.528

36.054.287

38

Het maatschappelijk kapitaal bedraagt per balansdatum EUR 100.000.050 (2009: EUR 100.000.050) verdeeld in 20.000.000 gewone aandelen en 10 prioriteitsaandelen met elk een nominale waarde van EUR 5. De prioriteitsaandelen zijn in het bezit van Stichting Triodos Holding. Van de gewone aandelen zijn ultimo 2010 5.196.675 stuks (2009: 4.008.240 stuks) geplaatst via Euronext Amsterdam en 3.868.821 stuks (2009: 3.202.607 stuks) ingeschreven in het aandeelhoudersregister. Mutaties in het aantal aandelen (bedragen in euro’s)

2010

2009

Geplaatste aandelen per 1 januari Geplaatste aandelen in het boekjaar Ingekochte aandelen in het boekjaar

7.210.857 2.770.863 -916.214

6.504.752 1.608.186 -902.081

Geplaatste aandelen per 31 december

9.065.506

7.210.857

2010

2009

Stand per 1 januari Mutatie door uitgifte en terugkoop van aandelen, per saldo

11.604.223 1.740.642

10.743.636 860.587

Stand per 31 december

13.344.865

11.604.223

7. Agio (bedragen in euro’s)

Het volledige bedrag aan agio is fiscaal erkend. 8. Herwaarderingsreserve De herwaarderingsreserve betreft de per balansdatum ultimo vorig boekjaar ongerealiseerde positieve herwaarderingen van beleggingen in onroerende zaken. Het verloop kan als volgt worden weergegeven: (bedragen in euro’s)

2010

2009

Stand per 1 januari Toevoeging positieve herwaardering onroerende zaken Onttrekking positieve herwaardering onroerende zaken

1.599.736 218.203 -757.619

1.336.657 460.241 -197.162

Stand per 31 december

1.060.320

1.599.736

39

9. Overige reserves Onder deze post zijn opgenomen de negatieve herwaarderingen van beleggingen in onroerende zaken en het verschil tussen uitdelingsverplichting en uitgekeerd dividend. Het verloop van de negatieve herwaarderingen van beleggingen in onroerende zaken is als volgt: (bedragen in euro’s) Stand per 1 januari Mutatie in verband met negatieve herwaarderingen Stand per 31 december

2010

2009

-6.265.114 -4.357.008

-2.258.181 -4.006.933

-10.622.122

-6.265.114

Het verloop van het verschil tussen uitdelingsverplichting en uitgekeerd dividend is als volgt: (bedragen in euro’s)

2010

2009

Stand per 1 januari Mutatie

-194.113 -220.711

– -194.113

Stand per 31 december

-414.824

-194.113

-11.036.946

-6.459.227

Totaal van de overige reserves: Stand per 31 december

10. Onverdeeld resultaat Het onverdeeld resultaat betreft het nog niet uitgekeerde resultaat over het boekjaar. Het verloop kan als volgt worden weergegeven: (bedragen in euro’s)

2010

2009

-3.170.481 -1.946.654

-2.177.419 -1.906.579

5.117.135

4.083.998

Onverdeeld resultaat boekjaar

1.274.388

-3.170.481

Stand per 31 december

1.274.388

-3.170.481

Stand per 1 januari Uitgekeerd dividend Toegevoegd aan de herwaarderingsreserve, herbeleggingsreserve en overige reserves

40

11. Langlopende schulden (bedragen in euro’s)

2010

2009

2.200.200 8.093.400 23.000.000 – 145.499

2.200.200 15.193.400 23.000.000 1.900.000 149.806

33.439.099

42.443.406

Stand per 1 januari Nieuw opgenomen leningen Aflossing leningen

42.443.406 – -9.004.307

45.293.600 1.956.406 -4.806.600

Stand per 31 december

33.439.099

42.443.406

Leningen Triodos Groenfonds Leningen Triodos Bank Leningen Rabobank Lening GLS Bank Lening Stichting Nationaal Restauratiefonds

Het verloop kan als volgt worden weergegeven:

Triodos Groenfonds NV Er zijn twee langlopende leningen bij Triodos Groenfonds NV opgenomen: Hoofdsom in euro’s 393.600* 1.806.600**

Vervaldatum

Rentepercentage

Aflossing

01 juli 2016 01 juli 2019

2,700% tot 01 juli 2016 3,900% tot 01 juli 2019

ineens ineens

* Als zekerheid is een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven ter grootte van EUR 400.000 op een deel van de onroerende zaken. ** Als zekerheid is een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven ter grootte van EUR 38.525.000 op een deel van de onroerende zaken.

Triodos Bank NV Er zijn drie langlopende leningen bij Triodos Bank NV opgenomen: Hoofdsom in euro’s 3.193.400 4.500.000 400.000

Vervaldatum

Rentepercentage

Aflossing

01 december 2011 01 januari 2018 01 augustus 2018

3,256% tot 01 december 2011 5,191% tot 01 januari 2018 5,407% tot 01 augustus 2018

ineens ineens ineens

Als zekerheid voor alle leningen bij Triodos Bank NV is een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven voor een bedrag van EUR 38.525.000 op een deel van de onroerende zaken.

41

Rabobank Er zijn zeven langlopende leningen bij de Rabobank opgenomen: Hoofdsom in euro’s

Vervaldatum

Rentepercentage

Aflossing

3.000.000* 3.000.000* 3.000.000* 5.000.000* 3.000.000** 3.000.000** 3.000.000***

30 april 2017 30 april 2017 30 april 2017 30 april 2017 01 december 2018 01 december 2018 01 december 2018

4,900% tot 30 april 2012 4,943% tot 30 april 2014 5,002% tot 30 april 2016 5,277% tot 30 april 2017 2,077% tot 01 maart 2011 4,759% tot 01 december 2013 5.042% tot 01 december 2015

ineens ineens ineens ineens ineens ineens ineens

* Als zekerheden voor de eerste 4 leningen bij de Rabobank gelden: - Hypotheekrecht voor schulden tot een bedrag van EUR 19.000.000 vermeerderd met 35% van dat bedrag voor rente en kosten op de onroerende zaak Vesteplein te Delft; - Hypotheekrecht voor schulden tot een bedrag van EUR 6.500.000 vermeerderd met 35% van dat bedrag voor rente en kosten op de onroerende zaken Nieuwe Kanaal I en II te Wageningen; - Verpanding van huidige en toekomstige vorderingen die Triodos Vastgoedfonds NV heeft of mocht hebben uit hoofde van de huurcontracten inzake de verhuur van bovengenoemde onroerende zaken. ** Als zekerheden voor de 5e en 6e lening bij de Rabobank geldt: - Tweede hypothecaire inschrijving ad. EUR 6.400.000 vermeerderd met 35% van dat bedrag voor rente en kosten op de onroerende zaken aan de Herengracht 433 te Amsterdam, voorbelast met een eerste hypotheek ad. EUR 150.000 ten behoeve van het Restauratiefonds; - Verpanding van de toekomstige vorderingen die Triodos Vastgoedfonds NV en Triodos Vastgoedfonds Monumenten BV mocht hebben uit hoofde van de huurcontracten inzake de verhuur van bovengenoemde onroerende zaak. *** Als zekerheden voor de 7e lening bij de Rabobank zal worden gegeven: - Eerste hypothecaire inschrijving ad. EUR 4.000.000 vermeerderd met 35% van dat bedrag voor rente en kosten op de onroerende zaken aan de Blaeulaan 60 te Utrecht. - Verpanding van de toekomstige vorderingen die Triodos Vastgoedfonds NV en Triodos Vastgoedfonds Monumenten BV mochten hebben uit hoofde van de huurcontracten inzake de verhuur van bovengenoemde onroerende zaak.

Voor de leningen van de Rabobank dient Triodos Vastgoedfonds aan een aantal ratio’s te voldoen:

Solvabiliteitsratio Rentedekkingsratio Loan to Value ratio

2010

2009

Norm

59,0% 1,9 43,0 %

47,4% 1,9 52,0%

> 40% > 1,5 < 70%

De Solvabiliteitsratio is gedefinieerd als geplaatst kapitaal, agio, reserves en achtergestelde vorderingen jegens Rabobank gedeeld door het balanstotaal minus geactiveerde immateriële activa. De rentedekkingsratio is gedefinieerd als de geconsolideerde netto winst plus de geconsolideerde belastingen plus de geconsolideerde rentelasten minus de geconsolideerde rentebaten plus het geconsolideerde resultaat derden plus de geconsolideerde afschrijvingen goodwill minus het geconsolideerde resultaat van de minderheidsdeelnemingen minus de geconsolideerde buitengewone baten in verhouding tot de geconsolideerde rentelasten minus de geconsolideerde rentebaten. Echter met dien verstande dat ongerealiseerde waardeverschillen in de boekwaarde van het beleggingsvastgoed buiten beschouwing worden gelaten. 42

De Loan to Value ratio is de totale financieringssom in verhouding tot de getaxeerde verkoopwaarde van het onroerend goed, vastgesteld door een de bank conveniërend taxatierapport. Stichting Nationaal Restauratiefonds Hoofdsom in euro’s

Vervaldatum

Rentepercentage

Aflossing

145.499

01 januari 2040

1,000% tot 01 januari 2020

volgens jaarannuïteit

Als zekerheid is een recht van eerste hypotheek afgegeven op de onroerende zaak Herengracht 433 te Amsterdam. 12. Kortlopende schulden (bedragen in euro’s) Crediteuren Omzetbelasting Waarborgsom huurder Vooruitontvangen huur Te betalen managementfee Te betalen rente Te betalen verbouwpremie aan huurder Te betalen bestandsprovisie Te betalen i.v.m. terugkopen aandelen Overige kortlopende schulden

2010

2009

56.049 – 172.129 293.492 196.444 111.963 142.124 119.531 3.127 204.380

42.062 11.453 172.129 562.281 199.476 163.243 142.124 136.825 1.812 110.741

1.299.239

1.542.146

Het rentepercentage op de waarborgsom van een huurder ad. EUR 160.000 bedraagt ultimo 2010 0,25%. Over de overige kortlopende schulden is geen rente verschuldigd. Niet uit de balans blijkende activa en passiva Triodos Vastgoedfonds heeft een vordering uitstaan bij de verkoper van het pand aan de Laan van Westenenk in Apeldoorn wegens het te laat opleveren van de Warmte Koude Opslag. Deze vordering wordt door de verkoper betwist. Triodos Vastgoedfonds onderneemt stappen om de vordering voldaan te krijgen. Ten tijde van het verschijnen van dit verslag was nog niet duidelijk in hoeverre de vordering door de verkoper voldaan zal worden. Niet uit de balans blijkende verplichtingen De vennootschap heeft geen verplichtingen die niet worden benoemd in de balans en toelichting van het fonds.

43

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2010. 13. Exploitatiekosten (bedragen in euro’s) Onderhoudskosten Onroerende zaakbelasting Verzekeringen Taxatiekosten Waterschapslasten Verhuurcourtage Marketing en promotiekosten

2010

2009

265.882 127.303 46.535 35.864 -17 8.466 286

548.780 120.416 41.280 14.291 12.307 5.840 2.570

484.319

745.484

14. Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen in onroerende zaken De gerealiseerde waardeveranderingen in 2010 betreft de verkoop van de objecten Regulierenring te Bunnik, Jacob van de Eyndestraat te Voorburg en Krefelderstrasse te Aken (Duitsland), die respectievelijk in 2005, 2006 en 2007 zijn gekocht. Het resultaat is inclusief de desbetreffende aan- en verkoopkosten. 15. Ongerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen in onroerende zaken (bedragen in euro’s) Positieve waardeveranderingen in onroerende zaken Negatieve waardeveranderingen in onroerende zaken

2010

2009

525.000 -825.925

325.000 -5.221.424

-300.925

-4.896.424

16. Waardeveranderingen van vorderingen Van de waardeveranderingen van vorderingen heeft EUR 43.060 betrekking op een debiteur in Nederland en EUR 32.267 op debiteuren in Duitsland. Voor de inning van beide vorderingen zijn juridische stappen ondernomen.

44

17. Beheerkosten (bedragen in euro’s)

2010

2009

371.397 346.376

360.326 272.196

202.638 14.844 16.151 16.769 8.450 3.700 12.442 10.700 40.562 173.903 2.696 15.090

158.130 13.581 19.010 13.403 -4.597 1.700 8.138 3.686 29.555 161.067 1.597 3.908

1.235.718

1.041.700

2010

2009

Opslag in rekening gebracht bij uitgifte van aandelen

140.281

88.296

Kosten aandelen op naam Kosten aandelen aan toonder Marketingkosten

-2.000 -21.081 -54.354

7.640 -18.418 -49.672

-77.435

-60.450

62.846

27.846

2010

2009

Rentelasten op basis van contractuele rentevoet Vrijval geactiveerde afsluitprovisie

1.880.127 7.581

2.129.217 7.667

Rentebaten

1.887.708 -84.849

2.136.884 -201.874

1.802.859

1.935.010

Beheervergoeding (Triodos Investment Management) Asset management (Bouwfonds Real Estate Investment Management) Property management (Bouwfonds Real Estate Investment Management) Accountantskosten Administratiekosten Advieskosten Kosten toezichthouder Kosten beursnotering Kosten investeringscommissie Bezoldiging Raad van Commissarissen Publiciteitskosten Bestandsprovisie Transactiekosten Overige kosten

18. Netto overige bedrijfsresulaten (bedragen in euro’s)

19. Netto financieringsresultaten (bedragen in euro’s)

45

Kostenstructuur Beheervergoeding Triodos Vastgoedfonds NV heeft geen medewerkers of directieleden in dienst. De directie van Triodos Vastgoedfonds NV wordt gevoerd door Triodos Investment Management BV tegen een jaarlijkse vergoeding van 1,0% over de gemiddeld uitstaande beleggingen. Uit deze vergoeding worden alle kosten van het management van Triodos Vastgoedfonds NV betaald zoals de kosten van het beheer van de beleggingen, de kosten van de administratie en de kosten van automatisering. De beheervergoeding (inclusief vergoeding voor asset en property management aan Bouwfonds Real Estate Investment Management) bedraagt in 2010 EUR 920.411 (2009: EUR 790.652). Honorarium accountant De kosten van KPMG Accountants NV hebben enkel betrekking op de controle van de jaarrekening. KPMG Accountants NV heeft geen werkzaamheden verricht die adviesgevend van aard zijn. De totale kosten inzake de controle van de jaarrekening en fiscale advisering door KPMG bedragen: (bedragen in euro’s)

2010

2009

Controle van de jaarrekening Fiscale advisering

14.844 8.176

13.581 –

Totaal honorarium accountant

23.020

13.581

KPMG Accountants NV is belast met de controle van de jaarrekening. KPMG Meijburg & Co verzorgt de fiscale advisering. Administratiekosten De administratiekosten hebben in 2010 enkel betrekking op de administratie van de deelneming Triodos Immobilien GmbH. Kosten beursnotering Dit betreffen enkel de kosten die door Euronext Fund Service in rekening zijn gebracht. Bezoldigingsbeleid Raad van Commissarissen De vergoeding voor commissarissen wordt door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders vastgesteld. Bij deze vergoeding wordt geen rekening gehouden met marktconformiteit. Aan commissarissen zijn geen leningen, voorschotten of garanties verstrekt. Er is uit principiële overwegingen geen aandelenoptieregeling voor commissarissen.

46

De bezoldiging van de Raad van Commissarissen van Triodos Vastgoedfonds NV is als volgt: (bedragen in euro’s)

2010

2009

Peter Blom* Kees Duijvestein** Bert de Graaf*** Peter Kok*** Meiny Prins***

3.661 2.630 2.346 2.063

1.815 963 908 –

10.700

3.686

* Commissarissen werkzaam voor Triodos Bank NV ontvangen geen vergoeding. ** De vergoeding voor de voorzitter van de Raad van Commissarissen bestaat tot 22 april 2010 uit EUR 1.815 op jaarbasis en vanaf 22 april 2010 uit EUR 4.500 op jaarbasis, eventueel vermeerderd met niet-aftrekbare omzetbelasting. *** De vergoeding voor leden van de Raad van Commissarissen bestaat tot 22 april 2010 uit EUR 908 op jaarbasis en vanaf 22 april 2010 uit EUR 3.000 op jaarbasis, eventueel vermeerderd met niet-aftrekbare omzetbelasting.

Bestandsprovisie Voor het aanbrengen van aandelen maakt Triodos Vastgoedfonds gebruik van financiële instellingen waarmee distributieovereenkomsten worden gesloten. Afhankelijk van de distributeur wordt een jaarlijkse vergoeding geboden variërend van 0,30% tot 0,50% van de waarde van de door de desbetreffende distributeur geplaatste aandelen. De bestandprovisie bedraagt in 2010 EUR 173.903 (2009: EUR 161.067). Hiernaast worden geen aanbrengprovisies vergoed. Transactiekosten Aankoopkosten van panden worden geactiveerd en maken onderdeel uit van de verkrijgingprijs. De kosten voor de aan- en verkoopbegeleiding ad EUR 2.696 die in 2010 (2009: EUR 1.597) rechtstreeks ten laste van het resultaat zijn gebracht, betreffen aankoopkosten van panden die niet aangekocht zijn of worden. Kosten uitgifte van aandelen Aan het plaatsen van eigen aandelen door Triodos Vastgoedfonds zijn voor het fonds kosten verbonden. Om deze kosten te dekken hanteert Triodos Vastgoedfonds een opslag van 1,0% op de herrekende intrinsieke waarde bij een per saldo uitgifte van aandelen. Aan het inkopen van eigen aandelen door Triodos Vastgoedfonds zijn voor Triodos Vastgoedfonds in principe geen kosten verbonden, omdat alleen onder zeer uitzonderlijke omstandigheden een object verkocht zal worden om liquiditeiten hiervoor vrij te maken. Er wordt dus geen afslag gehanteerd op de herrekende intrinsieke waarde bij een per saldo inkoop van aandelen in Triodos Vastgoedfonds. Totale kosten De totale kosten van het fonds bedragen over 2010 EUR 3.667.659 (2009: EUR 4.001.083).

47

Kostenvergelijking (bedragen in euro’s) Beheervergoeding (1,0%) Vergoeding leden Raad van Commissarissen Vergoeding leden Investeringscommissie Kosten externe accountant Kosten toezichthouder Marketingkosten Bestandsprovisie* Transactiekosten Kosten voor het verlenen van opdrachten aan derden Onderhoudskosten Overige exploitatie- en servicekosten Rentelasten Overige fondskosten**

Kosten 2010

Kosten prospectus

920.411 10.700 12.442 14.844 8.450 54.354 173.903 2.696 23.081 265.882 200.916 1.880.127 99.853

920.411 10.700 12.442 14.844 8.450 54.354 245.726 2.696 23.081 265.882 200.916 1.880.127 366.766

* De in het prospectus genoemde kosten voor bestandsprovisie bedraagt maximaal 0,5% van het aangebrachte vermogen. ** De in het prospectus genoemde overige fondskosten bedragen maximaal 10% van de totale kosten.

De kosten liggen binnen de kaders van het prospectus. Total expense ratio De total expense ratio (TER), berekend conform de wettelijke vereisten, bedraagt over 2010 3,80% (2009: 4,70%). De total expense ratio geeft weer wat de kosten zijn van een beleggingsfonds als percentage van het gewogen gemiddelde fondsvermogen over de verslagperiode. Het betreft de kosten exclusief de kosten van beleggingstransacties, interestkosten en de kosten die verband houden met het toe- en uittreden van deelnemers die niet vergoed worden uit de op- of afslag gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde. Fondskosten expense ratio Het fonds hanteert daarnaast de fondskosten expense ratio. In tegenstelling tot de total expense ratio worden in de fondskosten expense ratio de exploitatiekosten van de beleggingen niet opgenomen. De fondskosten expense ratio relateert alleen de fondskosten zoals beheervergoeding, accountantskosten en marketingkosten aan de gemiddelde intrinsieke waarde. Dit geeft naar de mening van het fonds een optimaal inzicht in de kostenstructuur van het fonds. De fondskosten expense ratio bedraagt over 2010 2,79% (2009: 2,76%).

48

Gelieerde partijen Triodos Vastgoedfonds heeft relaties met de volgende rechtspersonen: 1 Stichting Triodos Holding is de houder van tien prioriteitsaandelen. 2 Triodos Bank Triodos Bank is enig aandeelhouder van Triodos Investment Management. Triodos Vastgoedfonds houdt liquide middelen aan bij Triodos Bank tegen marktconforme tarieven. Triodos Bank heeft een distributieovereenkomst met Triodos Vastgoedfonds op basis waarvan een jaarlijkse bestandsprovisie van 0,5% van het via Triodos Bank geplaatste aandelenkapitaal wordt uitgekeerd. Triodos Vastgoedfonds heeft leningen opgenomen bij Triodos Bank tegen marktconforme voorwaarden en tarieven. Triodos Vastgoedfonds heeft een stand-by faciliteit bij Triodos Bank tegen marktconforme voorwaarden en tarieven. 3 Triodos Investment Management Triodos Investment Management voert het beheer over Triodos Vastgoedfonds waarvoor zij een vergoeding van 1,0% van de gemiddeld uitstaande beleggingen per boekjaar ontvangt. Triodos Investment Management ontvangt een vergoeding van maximaal 1,2% van de aan- of verkoopprijs van onroerende zaken in verband met de begeleiding van aan- en verkooptransacties van panden. 4 Triodos Groenfonds Triodos Vastgoedfonds heeft twee leningen opgenomen bij Triodos Groenfonds tegen marktconforme voorwaarden en tarieven.

Uitbesteding van kerntaken De onderstaande kerntaken zijn door Triodos Vastgoedfonds uitbesteed: - Het beheren van het aandeelhoudersregister is uitbesteed aan Triodos Bank NV. - Het asset management is uitbesteed aan Bouwfonds Real Estate Investment Management BV. - Het property management is uitbesteed aan Bouwfonds Real Estate Investment Management BV. - Het uitoefenen van de functie van hoofdbetaalkantoor is uitbesteed aan KAS BANK NV. - Het onderhouden van de markt via Euronext Fund Service is uitbesteed aan KAS BANK NV.

49

Enkelvoudige balans per 31 december 2010. voor winstverdeling (bedragen in euro’s)

Noot

2010

2009

1

58.765.000 39.943 18.904.778 160.505

59.675.000 28.995 19.914.325 75.547

77.870.226

79.693.867

516.572 6.102.965

267.124 1.407.581

6.619.537

1.674.705

84.489.763

81.368.572

45.327.528 13.344.865 1.060.320 -11.036.946 1.274.388

36.054.287 11.604.223 1.599.736 -6.459.227 -3.170.481

49.970.155

39.628.538

33.439.099

40.543.406

1.080.509

1.196.628

Totaal schulden

34.519.608

41.740.034

Totaal passiva

84.489.763

81.368.572

Activa Onroerende zaken Onderhanden werk Groepsmaatschappijen Overige langlopende activa

2 3 4

Totaal vaste activa Vlottende activa Overige vorderingen en overlopende activa Liquide middelen

5 6

Totaal vlottende activa Totaal activa

Passiva Eigen vermogen Geplaatst kapitaal Agio Herwaarderingsreserve Overige reserves Onverdeeld resultaat

7

Totaal eigen vermogen

Schulden Langlopende schulden Externe financiering

8

Kortlopende schulden Crediteuren en overige verplichtingen

9

50

Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2010. (bedragen in euro’s)

2010

2009

Resultaat deelnemingen na belastingen Overig resultaat na belastingen

-821.544 2.095.932

-668.249 -2.502.232

Resultaat

1.274.388

-3.170.481

51

Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening. De afzonderlijke cijfers maken deel uit van de jaarrekening 2010 van Triodos Vastgoedfonds NV. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards voor zover die door de Europese Unie (EU-IFRS) zijn aanvaard en de interpretaties daarvan die door de International Accounting Standard Board (IASB) zijn vastgesteld. Met betrekking tot de afzonderlijke winst- en verliesrekening van Triodos Vastgoedfonds NV is gebruik gemaakt van de vrijstelling conform artikel 2:402 van het Burgerlijk Wetboek. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling Voor het bepalen van de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling van de afzonderlijke jaarrekeningen maakt Triodos Vastgoedfonds NV gebruik van de mogelijkheid geboden door paragraaf 2:362 (8) van het Burgerlijk Wetboek. Dit betekent dat de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling van de enkelvoudige jaarrekening van Triodos Vastgoedfonds dezelfde zijn als die worden toegepast voor de geconsolideerde EU-IFRS jaarrekening. Deelnemingen waarop invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden verantwoord op basis van de netto vermogenswaarde. Deze geconsolideerde EU-IFRS jaarrekening is opgesteld volgens de door de International Accounting Standards Board vastgestelde en door de Europese Unie aanvaarde standaarden. Verwezen wordt naar de toelichting in de geconsolideerde jaarrekening. Zie pagina 28 tot en met 35 voor een beschrijving van deze uitgangspunten. Het aandeel in het resultaat van de deelnemingen bestaat uit het aandeel van Triodos Vastgoedfonds NV in het resultaat van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, met inbegrip van de overdracht van activa en passiva tussen Triodos Vastgoedfonds NV en haar deelnemingen alsook onderlinge transacties tussen deelnemingen, zijn niet opgenomen voor zover zij beschouwd kunnen worden als ongerealiseerd.

52

Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2010. 1. Onroerende zaken (bedragen in euro’s)

2010

2009

Boekwaarde per 1 januari Investeringen inclusief aankoopkosten Desinvestering inclusief aankoopkosten Herwaardering

59.675.000 6.435.774 -7.878.245 532.471

62.036.779 3.735.945 -2.020.034 -4.077.690

Boekwaarde per 31 december

58.765.000

59.675.000

Aankoopkosten van panden zijn een integraal onderdeel van de verkrijgingprijs. Onroerende zaken worden gewaardeerd op reële waarde. In de regel zal de eerste waardebepaling tot een negatieve herwaardering leiden, aangezien de aankoopkosten bij de waardebepaling buiten beschouwing gelaten worden. Voor een specificatie van de waardeontwikkeling van de panden verwijzen wij naar bijlage A vanaf pagina 63. 2. Onderhanden werk Dit betreft zowel ultimo 2010 als ultimo 2009 de verduurzaming van het pand aan de Wattbaan te Nieuwegein. 3. Groepsmaatschappijen (bedragen in euro’s) Deelnemingen in groepsmaatschappijen Vorderingen op groepsmaatschappijen

Deelnemingen in groepsmaatschappijen Stand per 1 januari Uitgekeerd resultaat Resultaat deelnemingen Stand per 31 december

2010

2009

-1.418.652 20.323.430

-377.712 20.292.037

18.904.778

19.914.325

-377.712 -219.396 -821.544

338.074 -47.537 -668.249

-1.418.652

-377.712

Het betreft verworven kapitaalbelangen welke duurzaam voor de bedrijfsuitoefening worden aangehouden. Het betreft een 100% deelneming in Triodos Vastgoedfonds Monumenten BV en een 100% deelneming in Triodos Immobilien GmbH.

53

Vorderingen op groepsmaatschappijen (bedragen in euro’s) Rekening-courant Triodos Vastgoedfonds Monumenten BV Rekening-courant Triodos Immobilien GmbH

2010

2009

19.717.084 606.346

19.861.520 430.517

20.323.430

20.292.037

Over de rekening-courant van Triodos Immobilien GmbH wordt 5,25% rente over het gewogen gemiddelde saldo in rekening gebracht. Voor de rekening-courant verhouding met Triodos Vastgoedfonds Monumenten BV wordt geen rente in rekening gebracht. 4. Overige langlopende activa (bedragen in euro’s) Geactiveerde makelaarsprovisie Investering Afschrijving

Geactiveerde huurkorting Boekwaarde per 1 januari Activering Ten laste van resultaat

Geactiveerde afsluitprovisies financieringen Boekwaarde per 1 januari Investeringen Afschrijving

Boekwaarde per 31 december

54

2010

2009

12.926 -2.626

– –

10.300

–

19.307 112.985 -30.746

– 19.307 –

101.546

19.307

56.240 – -7.581

60.910 2.984 -7.654

48.659

56.240

160.505

75.547

5. Overige vorderingen en overlopende activa (bedragen in euro’s)

2010

2009

25.408 153.353 158.717 47.319 131.275 500

28.617 142.025 2.002 53.560 40.920 –

516.572

267.124

2010

2009

Openstaande postenlijst per 31 december Af: voorziening

25.408 –

31.464 -2.847

Huurdebiteuren per 31 december

25.408

28.617

2010

2009

370.313 153.113 282 5.000.000 500.000 257 79.000

739.973 366.062 1.532 – 300.000 14 –

6.102.965

1.407.581

Huurdebiteuren Te verrekenen servicekosten Omzetbelasting Te ontvangen rente Voorgeschoten betalingen voor VvE te Delft Overige vorderingen en overlopende activa

De looptijd van overige vorderingen en overlopende activa is korter dan 1 jaar. Specificatie huurdebiteuren (bedragen in euro’s)

6. Liquide middelen (bedragen in euro’s) Triodos Bank, spaarrekeningen Triodos Bank, rekeningen-courant KAS BANK, rekening-courant Rabobank, streekrekening Rabobank, bedrijfstelerekening Rabobank, rekeningen-courant Kruisposten

De liquide middelen staan ter vrije beschikking. Ultimo 2010 is er bij Triodos Bank een (niet-opgenomen) stand-by faciliteit van EUR 6.000.000 (ultimo 2009: EUR 6.000.000) beschikbaar in rekening-courant. Het rentepercentage op de spaarrekening bij Triodos Bank bedraagt 0,800% tot een saldo van EUR 1.000.000 en 0,500% over het meerdere; het rentepercentage op de rekeningen-courant bij Triodos Bank is ultimo 2010 nihil. Het rentepercentage op de rekening-courant bij KAS Bank bedraagt ultimo 2010 0,317%. Het rentepercentage op de streekrekening bij de Rabobank bedraagt ultimo 2010 1,800% tot een saldo van EUR 5.000.000 en 0,500% over het meerdere. Het rentepercentage op de bedrijfstelerekening bij de Rabobank bedraagt ultimo 2010 1,600% tot een saldo van EUR 2.500.000 en 0,500% over het meerdere. 55

Het rentepercentage op de rekeningen-courant bij de Rabobank is ultimo 2010 nihil. 7. Eigen vermogen Het eigen vermogen volgens de enkelvoudige balans is gelijk aan het eigen vermogen volgens de geconsolideerde balans. Voor de toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening. 8. Langlopende schulden (bedragen in euro’s)

2010

2009

2.200.200 8.093.400 23.000.000 145.499

2.200.200 15.193.400 23.000.000 149.806

33.439.099

40.543.406

Het verloop kan als volgt worden weergegeven: Stand per 1 januari Nieuw opgenomen leningen Aflossing leningen

40.543.406 – -7.104.307

43.393.600 1.956.406 -4.806.600

Stand per 31 december

33.439.099

40.543.406

Leningen Triodos Groenfonds Leningen Triodos Bank Leningen Rabobank Lening Stichting Nationaal Restauratiefonds

Triodos Groenfonds NV Er zijn twee langlopende leningen bij Triodos Groenfonds NV opgenomen: Hoofdsom in euro’s 393.600* 1.806.600**

Vervaldatum

Rentepercentage

Aflossing

01 juli 2016 01 juli 2019

2,700% tot 01 juli 2016 3,900% tot 01 juli 2019

ineens ineens

* Als zekerheid is een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven ter grootte van EUR 400.000 op een deel van de onroerende zaken. ** Als zekerheid is een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven ter grootte van EUR 38.525.000 op een deel van de onroerende zaken.

Triodos Bank NV Er zijn drie langlopende leningen bij Triodos Bank NV opgenomen: Hoofdsom in euro’s 3.193.400 4.500.000 400.000

Vervaldatum

Rentepercentage

Aflossing

01 december 2011 01 januari 2018 01 augustus 2018

3,256% tot 01 december 2011 5,191% tot 01 januari 2018 5,407% tot 01 augustus 2018

ineens ineens ineens

56

Als zekerheid voor alle leningen bij Triodos Bank NV is een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven voor een bedrag van EUR 38.525.000 op een deel van de onroerende zaken. Rabobank Er zijn zeven langlopende leningen bij de Rabobank opgenomen: Hoofdsom in euro’s

Vervaldatum

Rentepercentage

Aflossing

3.000.000* 3.000.000* 3.000.000* 5.000.000* 3.000.000** 3.000.000** 3.000.000***

30 april 2017 30 april 2017 30 april 2017 30 april 2017 01 december 2018 01 december 2018 01 december 2018

4,900% tot 30 april 2012 4,943% tot 30 april 2014 5,002% tot 30 april 2016 5,277% tot 30 april 2017 2,077% tot 01 maart 2011 4,759% tot 01 december 2013 5.042% tot 01 december 2015

ineens ineens ineens ineens ineens ineens ineens

* Als zekerheden voor de eerste 4 leningen bij de Rabobank gelden: - Hypotheekrecht voor schulden tot een bedrag van EUR 19.000.000 vermeerderd met 35% van dat bedrag voor rente en kosten op de onroerende zaak Vesteplein te Delft; - Hypotheekrecht voor schulden tot een bedrag van EUR 6.500.000 vermeerderd met 35% van dat bedrag voor rente en kosten op de onroerende zaken Nieuwe Kanaal I en II te Wageningen; - Verpanding van huidige en toekomstige vorderingen die Triodos Vastgoedfonds NV heeft of mocht hebben uit hoofde van de huurcontracten inzake de verhuur van bovengenoemde onroerende zaken. ** Als zekerheden voor de 5e en 6e lening bij de Rabobank geldt: - Tweede hypothecaire inschrijving ad. EUR 6.400.000 vermeerderd met 35% van dat bedrag voor rente en kosten op de onroerende zaken aan de Herengracht 433 te Amsterdam, voorbelast met een eerste hypotheek ad. EUR 150.000 ten behoeve van het Restauratiefonds; - Verpanding van de toekomstige vorderingen die Triodos Vastgoedfonds NV en Triodos Vastgoedfonds Monumenten BV mocht hebben uit hoofde van de huurcontracten inzake de verhuur van bovengenoemde onroerende zaak. *** Als zekerheden voor de 7e lening bij de Rabobank zal worden gegeven: - Eerste hypothecaire inschrijving ad. EUR 4.000.000 vermeerderd met 35% van dat bedrag voor rente en kosten op de onroerende zaken aan de Blaeulaan 60 te Utrecht. - Verpanding van de toekomstige vorderingen die Triodos Vastgoedfonds NV en Triodos Vastgoedfonds Monumenten BV mochten hebben uit hoofde van de huurcontracten inzake de verhuur van bovengenoemde onroerende zaak.

Stichting Nationaal Restauratiefonds Hoofdsom in euro’s

Vervaldatum

Rentepercentage

Aflossing

145.499

01 januari 2040

1,000% tot 01 januari 2020

volgens jaarannuïteit

Als zekerheid is een recht van eerste hypotheek afgegeven op de onroerende zaak Herengracht 433 te Amsterdam.

57

9. Kortlopende schulden (bedragen in euro’s) Crediteuren Waarborgsom huurder Vooruitontvangen huur Te betalen managementfee Te betalen rente Te betalen bestandsprovisie Te betalen i.v.m. terugkopen aandelen Overige kortlopende schulden

2010

2009

47.141 172.129 293.492 196.444 111.963 119.531 3.127 136.682

33.512 172.129 389.781 199.476 163.243 136.825 1.812 99.850

1.080.509

1.196.628

Het rentepercentage op de waarborgsom van een huurder ad. EUR 160.000 bedraagt ultimo 2010 0,25%. Over de overige kortlopende schulden is geen rente verschuldigd. Zeist, 7 maart 2011 Directie Triodos Investment Management BV Marilou van Golstein Brouwers Bas Rüter

58

Overige gegevens. Winstverdeling De resultaatverdeling is volgens de statuten (artikel 22) als volgt geregeld: 1 De directie bepaalt welk gedeelte van de winst wordt gereserveerd. De resterende winst staat ter vrije beschikking van de algemene vergadering voor uitkering van dividend, reservering of zodanige andere doeleinden binnen het doel van de vennootschap als die vergadering zal besluiten. Bij de berekening van het winstbedrag dat op ieder aandeel zal worden uitgekeerd komt slechts het bedrag van de verplichte stortingen op het nominale bedrag van de aandelen in aanmerking. 2 De vennootschap kan aan aandeelhouders en andere gerechtigden tot de voor uitkering vatbare winst slechts uitkeringen doen voor zover het eigen vermogen groter is dan het gestorte en opgevraagde deel van het kapitaal vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden. 3 Uitkering van winst geschiedt na de vaststelling van de jaarrekening waaruit blijkt dat zij geoorloofd is. 4 De directie is bevoegd tot uitkering van één of meer interim-dividenden te besluiten, mits aan het vereiste van het tweede lid is voldaan blijkens een tussentijdse vermogensopstelling als bedoeld in artikel 105 lid 4 BW 2. 5 De directie is, met goedkeuring van de Raad van Commissarissen, bevoegd om te bepalen dat een uitkering op aandelen niet in geld maar in de vorm van aandelen zal worden gedaan of te bepalen dat aandeelhouders de keuze wordt gelaten om een uitkering hetzij in geld, hetzij in de vorm van aandelen te ontvangen, een en ander voor zover de directie overeenkomstig artikel 7 lid 1 van de statuten is aangewezen als orgaan dat bevoegd is te besluiten tot uitgifte van aandelen en overeenkomstig artikel 7 lid 6 is aangewezen als orgaan dat bevoegd is tot het beperken of uitsluiten van voorkeursrechten. De directie stelt, met goedkeuring van de Raad van Commissarissen, de voorwaarden vast waaronder een dergelijke keuze kan worden gedaan. 6 Uitkeringen op grond van dit artikel 22 zijn opeisbaar en betaalbaar met ingang van een door de directie vastgestelde datum. 7 De vordering tot uitbetaling van dividend verjaart na verloop van vijf jaren. De directie stelt voor aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders de gehele fiscale winst uit te keren aan de aandeelhouders, na uitdeling van 4,0% aan de houders van prioriteitsaandelen. De voor uitkering beschikbare winst bedraagt: Resultaat volgens de winst en verliesrekening over 2010

1.274.388

Bij: ongerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen in onroerende zaken Bij: gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen in onroerende zaken Af: fiscale resultaatcorrecties

300.925 1.344.651 -350.282

Uit te keren resultaat over 2010 Bij: afrondingsreserve

2.569.682 80.168

Het voor uitkering beschikbare bedrag

2.649.850

59

Prioriteitsaandelen Er zijn tien prioriteitsaandelen uitgegeven aan Stichting Triodos Holding. De leden van het bestuur van de stichting zijn de heer Pierre Aeby en de heer Peter Blom. Voor wat betreft de onafhankelijkheid van deze bestuursleden ten aanzien van de directies van Triodos Vastgoedfonds en Triodos Investment Management geldt dat, naar het gezamenlijke oordeel van genoemde bestuursleden en directies, wordt voldaan aan de eisen die bijlage X van het Fondsreglement van Euronext Amsterdam daaraan stelt. Aan de houders van prioriteitsaandelen zijn krachtens de statuten de volgende bijzondere rechten verleend: - De vergadering van prioriteitsaandeelhouders stelt het aantal commissarissen vast en doet een niet-bindende voordracht aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders voor de benoeming van de leden van de Raad van Commissarissen. - Aan houders van prioriteitsaandelen wordt ten laste van de winst, na eventuele vorming of versterking van reserves, een dividend uitgekeerd ten bedrage van 4,0% van het op de aandelen gestorte kapitaal, dan wel de wettelijke rente indien deze lager mocht zijn. - Voor een besluit tot statutenwijziging, of tot ontbinding van de vennootschap door een Algemene Vergadering van Aandeelhouders is vooraf goedkeuring door de vergadering van houders van prioriteitsaandelen vereist. Bij ontbinding van de vennootschap wordt aan de houders van prioriteitsaandelen, nadat uit de baten allereerst de schulden en kosten van liquidatie zijn voldaan, het nominaal bedrag hunner aandelen uitgekeerd.

Belangen van commissarissen bij beleggingen van het fonds De leden van de Raad van Commissarissen van Triodos Vastgoedfonds, alsmede de leden van de directie van Triodos Fonds hebben of hadden op enig moment gedurende het jaar 2009 geen persoonlijk belang bij een belegging van Triodos Vastgoedfonds.

Gebeurtenissen na balansdatum Tot op heden hebben zich geen gebeurtenissen na balansdatum voorgedaan, die nadere informatie per balansdatum zouden geven.

Aandelenbezit De directie en de leden van de Raad van Commissarissen hadden per 31 december 2010 geen aandelen van het fonds in bezit.

Kerncijfers Voor een vergelijkend overzicht van de intrinsieke waarde, het aantal uitstaande aandelen en de intrinsieke waarde per aandeel wordt verwezen naar de kerncijfers aan de binnenkant van de omslag.

60

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: De algemene vergadering van aandeelhouders en de Raad van Commissarissen van Triodos Vastgoed Fonds N.V. Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit jaarverslag opgenomen jaarrekening 2010 van Triodos Vastgoedfonds NV. te Zeist gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2010, het overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten, het mutatieoverzicht eigen vermogen en het kasstroomoverzicht over 2010 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van de directie De directie van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie, Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW) en de Wet op het financieel toezicht, alsmede voor het opstellen van het verslag van de directie, in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. De directie van de vennootschap is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de entiteit. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de directie van de vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van Triodos Vastgoedfonds NV per 31 december 2010 en van het resultaat en de kasstromen over 2010 in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie, Titel 9 Boek 2 BW en de Wet op het financieel toezicht. 61

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het verslag van de directie, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Utrecht, 7 maart 2011 KPMG Accountants NV K. Oosterhof RA

62

Bijlage A. Beleggingsportefeuille Triodos Vastgoedfonds. Triodos Vastgoedfonds verdeelt de beleggingsportefeuille in drie categorieën. In de eerste plaats nieuwe panden die duurzaam zijn gebouwd en duurzaam worden beheerd. In de tweede plaats belegt het fonds in rijksmonumenten en in de derde plaats in bestaande gebouwen met een goed duurzaamheidpotentieel. Sinds 2010 worden alle objecten beoordeeld met behulp van de nieuwe Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed. Alle objecten zijn dit jaar opnieuw getoetst door een extern milieuadviesbureau. De scores van alle objecten getoetst met het nieuwe model staan in deze bijlage vermeld. De energieprestatie van een pand speelt een rol bij de weging van de factor Planet van de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed. Met ingang van 1 januari 2008 moet de energieprestatie ook op basis van de Europese regeling energieprestatie van gebouwen worden vastgesteld. Tien objecten van Triodos Vastgoedfonds hebben ultimo 2010 een energielabel. Deze labels worden vermeld bij het overzicht van de portefeuille hieronder. Door het aanscherpen en uitbreiden van de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed zijn voor meerdere objecten in het fonds, die al langer in portefeuille zijn, de scores van Profit en Project lager geworden. Bij Profit speelt hier mee dat, naast het rendement, onder andere de duur van het huurcontract wordt meegewogen. Het invoeren van een nieuw subthema belevingswaarde bij Project heeft ook hier er toe geleid dat enkele al langer in de portefeuille verblijvende objecten lager op Project scoren. Belevingswaarde is een belangrijke indicator voor de bepaling van de kwaliteit van duurzaam vastgoed. Bij het acquireren van nieuwe objecten wordt naar de score hierop goed gekeken. In een enkel geval is de score zelfs onvoldoende geworden (in de nieuwe toets < 5,5). In het beheer zullen de noodzakelijke maatregelen genomen worden om op de minimale score uit te komen.

63

Duurzaam gebouwd en/of grootschalig gerenoveerd en beheerd

Amersfoort, Utrechtseweg, in portefeuille sinds 2010

Boxtel, Bosscheweg, in portefeuille sinds 2006

People Planet Profit Project

People Planet Profit Project

8,0 6,3 7,8 8,7

8,2 6,8 4,9 6,9

Delft, Vesteplein, in portefeuille sinds 2007

Emmeloord, Platinaweg, in portefeuille sinds 2005

People 7,8 Planet 7,0 Profit 6,5 Project 8,0 Energielabel A

People 5,8 Planet 7,8 Profit 7,9 Project 6,1 Energielabel A

64

Groningen, Rostockweg, in portefeuille sinds 2008

Utrecht, Blaeulaan II, in portefeuille sinds 2009

People 8,6 Planet 8,0 Profit 6,6 Project 6,4 Energielabel A+

People 7,4 Planet 7,5 Profit 6,7 Project 5,7 Energielabel A+

Monument, duurzaam beheerd

Wageningen, Nieuwe Kanaal II, in portefeuille sinds 2005

Amsterdam, Herengracht, in portefeuille sinds 2008

People 8,6 Planet 7,5 Profit 8,1 Project 4,7 Energielabel A

People Planet Profit Project

65

7,0 5,1 5,9 7,8

Baarn, Kennedylaan, in portefeuille sinds 2004

Rotterdam, Honingerdijk, in portefeuille sinds 2009

People Planet Profit Project

People Planet Profit Project

8,7 8,6 5,6 7,5

7,3 4,0 5,0 7,2

Bestaande bouw, duurzaam beheerd

Apeldoorn, Laan van Westenenk, in portefeuille sinds 2008

Nieuwegein, Wattbaan, in portefeuille sinds 2007

People 7,1 Planet 6,7 Profit 7,1 Project 6,3 Energielabel A

People 7,1 Planet 4,8 Profit 6,7 Project 7,0 Energielabel D

66

Utrecht, Blaeulaan I, in portefeuille sinds 2008

Nijmegen, Kerkenbosch, in portefeuille sinds 2004 People Planet Profit Project Energielabel

7,4 5,2 5,7 4,8 C

People 7,2 Planet 5,2 Profit 6,7 Project 5,1 Energielabel D

Wageningen, Nieuwe Kanaal I, in portefeuille sinds 2005 People Planet Profit Project Energielabel

8,4 6,3 6,4 5,8 A

67

Geconsolideerd overzicht onroerendgoedportefeuille Object (o.b.v. IFRS-grondslagen) Nijmegen, Kerkenbosch Baarn, Kennedylaan Wageningen, Nieuwe Kanaal I Wageningen, Nieuwe Kanaal II Emmeloord, Platinaweg Boxtel, Bosscheweg Delft, Vesteplein Nieuwegein, Wattbaan Apeldoorn, Laan van Westenenk Amsterdam, Herengracht Groningen Rostockweg Utrecht, Blaeulaan I + II Rotterdam, Honingerdijk Amersfoort, Utrechtseweg

Jaar van aankoop

Aankoopprijs

Aankoopkosten

Herwaardering gecumuleerd

Waarde 31-12-2010

2004 2004 2005 2005 2005 2006 2007 2007 2008 2008 2008 2008 2009 2010

2.816.000 5.892.619 5.800.000 1.789.910 2.100.000 5.600.000 12.498.357 8.600.000 6.375.000 9.150.000 3.300.000 8.730.079 4.900.000 5.900.000

235.006 19.930 374.548 9.710 162.285 60.103 541.977 776.971 538.885 255.552 58.884 454.090 132.465 530.357

-821.006 517.451 -934.548 -289.620 -412.285 -460.103 249.666 -2.246.971 -1.458.885 -1.590.552 -418.884 -1.559.169 -302.465 -135.357

2.230.000 6.430.000 5.240.000 1.510.000 1.850.000 5.200.000 13.290.000 7.130.000 5.455.000 7.815.000 2.940.000 7.625.000 4.730.000 6.295.000

83.451.965

4.150.763

-9.862.728

77.740.000

Totaal

Enkelvoudig overzicht onroerendgoedportefeuille Object (o.b.v. IFRS-grondslagen) Nijmegen, Kerkenbosch Wageningen, Nieuwe Kanaal I Wageningen, Nieuwe Kanaal II Emmeloord, Platinaweg Boxtel, Bosscheweg Delft, Vesteplein Nieuwegein, Wattbaan Apeldoorn, Laan van Westenenk Groningen Rostockweg Utrecht, Blaeulaan I + II Amersfoort, Utrechtseweg Totaal

Jaar van aankoop

Aankoopprijs

Aankoopkosten

Herwaardering gecumuleerd

Waarde 31-12-2010

2004 2005 2005 2005 2006 2007 2007 2008 2008 2008 2010

2.816.000 5.800.000 1.789.910 2.100.000 5.600.000 12.498.357 8.600.000 6.375.000 3.300.000 8.730.079 5.900.000

235.006 374.548 9.710 162.285 60.103 541.977 776.971 538.885 58.884 454.090 530.357

-821.006 -934.548 -289.620 -412.285 -460.103 249.666 -2.246.971 -1.458.885 -418.884 -1.559.169 -135.357

2.230.000 5.240.000 1.510.000 1.850.000 5.200.000 13.290.000 7.130.000 5.455.000 2.940.000 7.625.000 6.295.000

63.509.346

3.742.816

-8.487.162

58.765.000

68

Bijlage B Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed. Triodos Vastgoedfonds investeert direct in gebouwen die voldoen aan de duurzaamheidscriteria van het fonds. Het fonds belegt in duurzaam gebouwde panden, monumenten of bestaande panden, die vervolgens door het fonds worden verduurzaamd. De focus ligt daarbij op kantoren. Om te beoordelen of gebouwen werkelijk duurzaam zijn, heeft het Triodos Vastgoedfonds een beoordelingsmodel ontwikkeld: de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed. Het model kent vier hoofdcategorieën: naast People, Planet en Profit ziet Triodos Vastgoedfonds toe op de vastgoedkwaliteiten van een investering in de vierde categorie: Project. Met ingang van 1 januari 2010 wordt er gebruik gemaakt van een update van de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed, die al sinds het begin van het fonds in gebruik was. De aanpassingen betreffen met name de categorisering en indeling van de toets, de aanpassing van de eisen waarbij gekeken is naar de nieuwste inzichten op het gebied van techniek en duurzaamheid en de toepassing van glijdende schalen naast aangepaste vaste scores (10 voor goed, 5,5 voor voldoende en 1 voor onvoldoende) om gebouwen nauwkeuriger te kunnen beoordelen en monitoren. Nieuw is ook dat er nu nog maar één variant is in vergelijking met vroeger, toen er twee varianten waren: één voor duurzame nieuwbouw en één voor bestaande bouw. Triodos Vastgoedfonds stelt dat een gebouw duurzaam is wanneer de gebruikers er prettig en gezond in kunnen werken (People), het milieu niet bovenmatig wordt belast (Planet), het een goed rendement heeft (Profit) en het voldoet aan de eisen op fysiek en ruimtelijk niveau (Project). Dit betekent dat in het model gebouwen pas werkelijk als duurzaam worden gekwalificeerd als aan de eisen van alle vier de P’s wordt voldaan. Met deze opvatting profileert Triodos Vastgoedfonds zich duidelijk ten opzichte van andere meetmethoden. Met het model kijkt Triodos Vastgoedfonds verder dan energieverbruik en milieukwaliteit van een gebouw. Zo zal bijvoorbeeld een kantoor dat weliswaar goed scoort op de aspecten energie en milieu, maar onvoldoende zicht biedt op een goede verhuurbaarheid, niet aan de criteria van het model voldoen en daarom niet in de portefeuille worden opgenomen. De Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed maakt hiermee duidelijk dat, waar het om duurzaamheid gaat, financiële aspecten niet los gezien kunnen worden van milieutechnische. Immers, een gebouw kan milieutechnisch nog zo goed in orde zijn, als het onvoldoende rendement genereert, zal het geen aantrekkelijke belegging blijken te zijn. Daarmee wordt duidelijk dat een zwakke P van Profit duurzaamheid ondermijnt. In duurzaamheid zijn rendement en milieu onlosmakelijk met elkaar verbonden. De Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed onderscheidt zich door gebouwen niet als op zichzelf staand te beoordelen, maar door ook de (lokale) omgeving, de gebruiker als ook de eigenaar en de voor hem belangrijke financiële waardering in de duurzaamheidbepaling te betrekken. Deze elementen laten zich in vier hoofdcategorieën onderverdelen. Te weten: People; Planet; Project en Profit. Deze categorieën maken deel uit van de totale toets en leiden tot vier uitkomsten. Voor Triodos dienen drie van deze onderdelen minimaal ‘voldoende’ (5,5) te scoren en op 1 P ‘goed’ (7,5). Dit betekent dat de toets niet leidt tot één uitkomst maar tot meerdere uitkomsten.

69

De resultaten van de toets worden in een ruitdiagram weergegeven: People 8 6 4 2 Project

0

Planet

MINIMUM RESULTAAT AMBITIE

Profit

In de figuur hierboven geeft de rode lijn de minimumeis van Triodos Vastgoedfonds weer, de blauwe lijn geeft aan waar het gebouw zich nu bevindt en de groene lijn is de potentie zoals die door het management wordt ingeschat. In dit geval ligt de blauwe lijn royaal voorbij de minimumeisen en voldoet het object ruimschoots aan de gestelde duurzaamheideisen. De Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed is gericht op de praktijk en kan ook worden ingezet voor het beheer van een gebouw. Samen met de asset manager formuleert Triodos Vastgoedfonds jaarlijks de doelstellingen op basis van de criteria van de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed. Daarmee is de toets ook een managementtool. De ambitie wordt weergegeven door de groene lijn. Hieronder worden de onderdelen per categorie uit de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed weergegeven en hun weging in het eindresultaat. Tevens wordt de weging per onderdeel onderbouwd. Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed People

Planet

Werkplekklimaat (50%) Voorzieningen (10%) Veiligheid (10%) Huurders (30%)

Energieverbruik (45%) Beheer energie (15%) Milieu (25%) Duurzaam beheer en onderhoud (15%)

Profit

Project

Rendement (30%) Locatie (30%) Exploitatie (10%) Huurcontract (30%)

Concept (30%) Bereikbaarheid (30%) Groenvoorziening (10%) Belevingswaarde (30%)

70

1. People 1.1. Werkplekklimaat (50%). Het belangrijkste doel van het pand is om een goede en gezonde werkplek te creëren voor de gebruikers. Daarom weegt het onderdeel werkplekklimaat het zwaarst. 1.2. Voorzieningen (10%). Voorzieningen in gebouw of omgeving verhogen het gebruikersgemak van een gebouw. Voorzieningen zijn noodzakelijk, maar vormen niet het kerndoel van een gebouw. Een deel van de voorzieningen is inpandig en door de eigenaar en gebruikers te realiseren. Voorzieningen in de buurt zijn echter niet door de eigenaar/gebruiker te beïnvloeden. Daarom wegen voorzieningen voor een gering deel mee. 1.3. Veiligheid (10%). De veiligheid en de beveiliging van een gebouw dragen bij aan het welzijn van de gebruikers. Het is meer een basisvoorwaarde dan een meerwaarde. Daarom weegt veiligheid maar voor een beperkt deel mee. 1.4. Huurders (30%). Hier wordt gekeken naar de activiteiten van de huurders en de relatie huurder versus verhuurder. Indien de activiteiten van de huurder congruent zijn met de missie van Triodos Bank dan versterkt dit elkaar. Duurzame activiteiten kennen immers uiteindelijk een lager bedrijfsrisico dan niet duurzame bedrijfsactiviteiten. In dit onderdeel wordt ook de relatie tussen huurder en verhuurder gewaardeerd. De eigenaar kan de relatie met de huurder verbeteren om de duurzaamheidsdoelstellingen te halen. Dit geeft meerwaarde aan een beleggingsobject. Daarom wegen de activiteiten van de huurder en de relatie met de huurder relatief zwaar mee. Tenslotte vindt er nog een weging plaats van de dialoog tussen eigenaar en huurder in het kader van het bouw/ renovatieproces. 2. Planet 2.1. Energieverbruik (45%). Energieverbruik is één van de belangrijkste criteria van duurzaam vastgoed. De technische uitvoering van een gebouw dient optimaal te zijn om een goede energieprestatie te kunnen bereiken. Verder is de score van de energieprestatie te verbeteren, indien er extra toekomstgerichte maatregelen en voorzieningen voor energiebesparing worden getroffen. Daarom weegt dit onderwerp bijzonder zwaar. 2.2. Beheer energie (15%). De technische uitvoering van een gebouw is een voorwaarde om tot goede energiewaarden te komen. Het beheer dient echter zodanig te zijn, dat de installaties ook optimaal gebruikt worden. 2.3. Milieu (25%). In dit onderdeel wordt gekeken naar de mate van detaillering en materialisatie van een gebouw. Robuustheid, het hergebruik van materialen, het toepassen van hernieuwbare en milieuvriendelijke grondstoffen en gecertificeerd duurzaam geproduceerd hout mogen bij duurzaam vastgoed niet ontbreken, evenals waterbesparende voorzieningen in en om het gebouw en een duurzame milieuzorg tijdens de bouw en de exploitatie. 2.4. Duurzaam beheer en onderhoud (15%). Hier geldt hetzelfde als bij Beheer energie: het is een voorwaarde voor optimale milieuwaarden. Het onderhoud dient dan ook zo duurzaam mogelijk te worden uitgevoerd. Onder gebruik valt bijvoorbeeld ook de plaatsing van kopieerapparaten en printers en de afzuiging hiervan. Daarover dient een dialoog te worden gevoerd met de gebruiker. Dit kan bijdragen aan een goede verstandhouding met de gebruiker. Hierdoor verbetert de score op dit onderdeel, maar bijvoorbeeld ook op het onderdeel Huurders bij People. 3. Profit 3.1. Rendement (30%). Van belang is hier de internal rate of return (IRR) die gerealiseerd kan worden. Daarnaast wordt gekeken naar het bruto aanvangsrendement (BAR) en de hoogte van de huurprijs van het afgesloten huurcontract . 3.2. Locatie (30%). Bij vastgoed manifesteert de voornaamste meerwaarde zich in de locatie en de courantheid van het object. Daarom weegt dit onderwerp voor bijna één derde mee. 71

3.3. Exploitatie (10%). Exploitatielasten wegen thans slechts voor een klein deel mee. Deze zijn wel medebepalend voor de waarde van het vastgoed maar minder dan rendement, locatie of looptijd van het huurcontract. 3.4. Huurovereenkomst (30%). De looptijd van het huurcontract bepaalt voor een groot deel de waarde. Daarom weegt dit criterium voor 30% mee. 4. Project 4.1. Concept gebouw (30%). Het gebouwconcept dient duurzaamheid uit te stralen door vormgeving, materiaalgebruik en levensduur. Vereist wordt dat hierover wordt gecommuniceerd met de aandeelhouders. Verder wordt er naar de functionele flexibiliteit van het ontwerp gekeken, alsmede naar de optimaliseringmogelijkheden. 4.2. Bereikbaarheid (30%). Een goede bereikbaarheid is medebepalend voor kwaliteit en waarde van vastgoed. Daarom telt dit onderwerp voor 30% mee in de totaalscore. Er wordt gekeken naar bereikbaarheid per fiets, auto, openbaar vervoer, maar ook bereikbaarheid te voet. 4.3. Groenvoorziening (10%). Hier is van belang hoe het gebouw in de omgeving is geïntegreerd; niet alleen visueel, maar ook met de ecologische structuur rondom een gebouw. Ook de nabijheid en toegankelijkheid van openbaar groen is hier belangrijk. 4.4. Belevingswaarde (30%). De beleving van een gebouw is een belangrijke kwaliteit. Er wordt gekeken in hoeverre een gebouw openbaar toegankelijk en zichtbaar is vanuit de openbare ruimte, wat de belevingswaarde van een gebouw binnen en buiten is en naar de kwaliteit van de directe omgeving.

72

Raad van commissarissen.

De heer P. Blom (1956)

De heer Drs. Ing. B. de Graaf (1948)

Peter Blom is directievoorzitter van Triodos Bank NV. Uit hoofde van deze functie bekleedt hij binnen Triodos Groep nog een aantal andere functies, onder andere als lid van de Raad van Commissarissen van Triodos Cultuurfonds NV en Triodos Groenfonds NV. Hij is bestuurslid van de Nederlandse Vereniging van Banken , het Nationaal Restauratiefonds en voorzitter van de Global Alliance for Banking on Values. Peter Blom is voor het eerst benoemd in 2006. Volgens het rooster van aftreden loopt zijn tweede zittingstermijn af in 2014. Peter Blom heeft de Nederlandse nationaliteit en bezit geen aandelen in Triodos Vastgoedfonds.

Bert de Graaf is strategisch adviseur in de vastgoedsector, associate partner van ECORYS Nederland BV en directeur/eigenaar van Bedegra BV. Daarnaast is hij lid van de Raad van Advies van Rebel Group BV, lid van het bestuur van de Stichting Mondelinge Geschiedenis Projecten, lid van de Raad van Commissarissen van de Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam en vennoot van Aqua Planning. Bert de Graaf is voor het eerst benoemd in 2004. Volgens het rooster van aftreden loopt zijn derde zittingstermijn af in 2014. Bert de Graaf heeft de Nederlandse nationaliteit en bezit geen aandelen in Triodos Vastgoedfonds. De heer Mr. P.J.W.G. Kok (1954)

De heer Prof. Ir. C.A.J. Duijvestein (1943)

Peter Kok is per 27 mei 2010 teruggetreden als lid van de Raad van Bestuur (CFO) van Delta Lloyd NV en alle daarbij behorende nevenfuncties. Op dit moment is hij lid van de Raad van Commissarissen van Dunea, Mn Services en Triodos Groenfonds. Peter Kok is voor het eerst benoemd in 2004. Volgens het rooster van aftreden loopt zijn tweede zittingstermijn af in 2011. Peter Kok heeft de Nederlandse nationaliteit en bezit geen aandelen in Triodos Vastgoedfonds.

Kees Duijvestein is emeritus hoogleraar Milieutechnisch Ontwerpen aan de faculteit Bouwkunde van de TU Delft. Daarnaast is hij strategisch adviseur van BOOM te Delft, Solidago en TVDH Architecten te Den Haag, lid van het kwaliteitsteam van Vathorst Amersfoort en voorzitter van het kwaliteitsteam van Park Brederode Bloemendaal. Kees Duijvestein is voor het eerst benoemd in 2004. Volgens het rooster van aftreden loopt zijn tweede zittingstermijn af in 2012. Kees Duijvestein heeft de Nederlandse nationaliteit en bezit geen aandelen in Triodos Vastgoedfonds. Mevrouw M.M.C. Prins (1962) Meiny Prins is algemeen directeur van Priva BV. Daarnaast is zij lid van de Raad van Commissarissen van CSU, lid van de Dutch Trade Board, bestuurslid van Transforum, lid van de Advisory Board CleanTech (Vereniging FME) en bestuurslid van Vereniging FME CWM. Meiny Prins is voor het eerst benoemd in 2010. Volgens het rooster van aftreden loopt haar eerste zittingstermijn af in 2014. Meiny Prins heeft de Nederlandse nationaliteit en bezit geen aandelen in Triodos Vastgoedfonds.

73

Directie.

De directie van Triodos Vastgoedfonds wordt gevoerd door Triodos Investment Management BV. De directie van Triodos Investment Management bestaat uit: Mevrouw Drs. M.H.G.E. van Golstein Brouwers (1958) Marilou van Golstein Brouwers is statutair directeur van Triodos Investment Management BV en samen met Bas Rüter eindverantwoordelijk voor Triodos Investment Management BV. Marilou van Golstein Brouwers is lid van de Board of Trustees van Women’s World Banking, lid van de Board of Directors van Triodos SICAV II en voorzitter van de Board of Directors van SBI Ltd. Daarnaast is zij bestuurslid bij Max Havelaar Stichting, Stichting Triodos Sustainable Trade Fund en Stichting Triodos Renewable Energy for Development Fund. De heer Ir. J.S. Rüter (1969) Bas Rüter is statutair directeur van Triodos Investment Management BV en samen met Marilou van Golstein Brouwers eindverantwoordelijk voor Triodos Investment Management BV. Bas Rüter is daarnaast directeur van Triodos Real Estate Investment Management BV, lid van de Board of Directors van het Luxemburgse fonds Triodos SICAV I, lid van de Raad van Commissarissen van Sustainalytics BV en bestuurslid van Stichting Triodos Sustainable Trade Fund. Tenslotte is hij lid van de Raad van Toezicht van de Natuur- en Milieufederatie Utrecht.

74

Adres Triodos Vastgoedfonds NV Nieuweroordweg 1 Postbus 55, 3700 AB Zeist Telefoon 030 693 65 11 (informatie & advies) Telefoon 030 693 65 00 (algemeen) www.triodos.nl

Colofon Triodos Vastgoedfonds NV Jaarverslag 2010 Oplage 1.000 exemplaren Verschijning Maart 2011 Tekst Triodos Bank, Zeist Grafisch ontwerp: Michael Nash Associates, Londen Lay out Vocking in Vorm, Utrecht Fotografie Michiel Wijnbergh (projectfotografie), tenzij anders vermeld Drukwerk Drukkerij Pascal, Utrecht Voor reacties of vragen over dit verslag kunt u contact opnemen met Triodos Bank. Dit verslag is ook beschikbaar en te downloaden via: www.triodos.nl

TLEn