ER Capital Vastgoedfonds BV

ER CAPITAL VASTGOEDFONDS B.V. – JAARREKENING 2010

ER Capital Vastgoedfonds BV Rotterdam Jaarverslag 2010

1


ER Capital Vastgoedfonds BV is een fonds van ER Capital N.V.

Profiel ER Capital N.V. ER Capital NV is een asset management-organisatie gevestigd te Rotterdam. De onderneming initieert, structureert en beheert niet-beursgenoteerde beleggingsfondsen op het gebied van: • kleinschalig commercieel vastgoed • indirecte ‘private equity’ en vastgoed investeringen ER Capital NV heeft voor haar fondsen een langjarige investeringshorizon, omdat zij van mening is dat goede investeringen op de lange termijn een bovengemiddeld rendement kunnen opleveren. ER Capital NV biedt particuliere investeerders en kleine instituten de mogelijkheid om gespreid te investeren in proposities waartoe men normaliter beperkt toegang heeft.

2


Inhoudsopgave PROFIEL ER CAPITAL N.V. ........................................................................................................ 2 INHOUDSOPGAVE .................................................................................................................. 3 KERNCIJFERS .......................................................................................................................... 6 VERSLAG VAN DE RAAD VAN TOEZICHT .................................................................................. 7 VERSLAG VAN DE DIRECTIE ..................................................................................................... 8 DE VASTGOEDMARKT IN NEDERLAND ..................................................................................... 9 PORTEFEUILLE OVERZICHT .................................................................................................... 13 JAARREKENING 2010 ............................................................................................................ 22 BALANS PER 31 DECEMBER 2010 ....................................................................................................... 23 WINST- EN VERLIESREKENING............................................................................................................. 25 GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING EN RESULTAATBEPALING ................................................................... 29 TOELICHTING OP DE BALANS .............................................................................................................. 30 TOELICHTING OP DE WINST-EN-VERLIESREKENING .................................................................................. 41 TOELICHTING OP DE JAARREKENING ..................................................................................................... 45 OVERIGE GEGEVENS ............................................................................................................. 46

3


4


5


Kerncijfers Balans (€ x 1000) Beleggingen Overige activa Liquide middelen

Eigen vermogen Belastinglatenties Obligatieleningen Hypothecaire financiering Overige passiva

Winst en verliesrekening (€ x 1000) Huuropbrengsten Herwaardering o.g. Exploitatiekosten Exploitatieresultaat Kosten Rente Belasting Resultaat na belasting

Gegevens per aandeel Aantal uitstaande aandelen Eigen vermogen per aandeel Winst per aandeel (na belasting)

Aanvullende informatie Aantal panden Aantal huurders Kantoor meters v.v.o.

2010 16.248 59 220 16.527

2009 16.165 92 66 16.323

2.004 345 2.120 11.495 563 16.527

1.540 331 2.043 11.866 543 16.323

2010 1.221 -73 -132 1.016 -150 -792 -15 59

2009 1.305 -49 -190 1.066 -114 -881 -16 55

2010 1.019.735 € 1,97 € 0,06

2009 817.643 € 1,88 € 0,07

2010 6 14 9.572

2009 6 15 9.572

6


Verslag van de Raad van Toezicht Voor u ligt het directieverslag en de jaarrekening 2010 van ER Capital Vastgoedfonds. Bij de door de directie getekende jaarrekening is een goedkeurende accountantsverklaring afgegeven door Ernst & Young Accountants LLP. Dit jaarverslag is met de Raad van Toezicht besproken. Voorgesteld wordt de winst 2010 ad € 59.320 ten gunste te brengen aan de reserves. De Raad van Toezicht heeft gedurende het afgelopen jaar zowel met als zonder de directie vergaderd. Tijdens deze vergaderingen kwamen algemene financieel economische en vastgoedgerelateerde onderwerpen aan de orde, alsmede werd er stilgestaan bij de resultaat-, verhuur- en liquiditeitsontwikkeling van de vennootschap. Ook werden enkele investeringsproposities besproken en is er stilgestaan bij het emissieklimaat. Tevens zijn de daarvoor in aanmerking komende directiebesluiten besproken en goedgekeurd. De Raad van Toezicht is gedurende de periode van 1 januari 2010 tot het einde van het boekjaar drie maal fysiek in vergadering bijeen geweest en heeft daarnaast enkele malen telefonisch vergaderd.

Rotterdam, 29 juni 2011. Ing. P.A.M. de Heer Drs. C.J.A.M. van Gennep

7


Verslag van de directie Geachte (mede)aandeelhouder en belangstellende, Hierbij bieden we u het jaarverslag aan over het boekjaar 2010. Gedurende het boekjaar zijn de activiteiten van de vennootschap niet wezenlijk toegenomen ten opzichte van eind 2009. Wel is de balans verder op orde gebracht, mede door een uitgifte van 202.092 aandelen medio 2010. Ten gevolge van de ontwikkelingen op de financiële markten, waarvan de invloed op de vastgoedsector in het begin van het derde kwartaal 2008 duidelijk merkbaar werd heeft de vennootschap haar geplande groei in 2009 en 2010 al getemperd. Eind 2010 is de vennootschap weer gestart met activiteiten t.a.v. uitbreiding van de portefeuille in combinatie met de uitgifte van aandelen. Per 31-12-2010 heeft een en ander echter nog niet geleid tot een overeenkomst. De komende tijd zal de vennootschap haar groeistrategie voortzetten met als doel het risicoprofiel van de vennootschap verder te verlagen - middels het vergroten van de portefeuille (meer spreiding) - en het aantrekken van additioneel eigen vermogen (toename van de solvabiliteitsratio). Het directe resultaat voor belastingen en exclusief amortisaties over 2010, bedroeg € 229.659 (2009 € 202.256). Het indirecte resultaat na belastingen over 2010 bedroeg € -72.524 (2009 € -49.299). Na de jaarlijkse herbeoordeling van de waardering van de portefeuille is deze nu gewaardeerd op 12,2 maal de voor 2011 te verwachten huur (rendement 8,2%). De waardering is gebaseerd op de kwaliteit van het vastgoed, de looptijd van de huurcontracten en de gegoedheid van de huurders. In 2010 heeft de vennootschap 202.092 nieuwe aandelen uitgegeven. Er zijn geen nieuwe obligaties geplaatst. De aanhoudende berichten in de media omtrent diverse vastgoedgerelateerde fraudes benadrukken nogmaals de noodzaak een hoge mate van transparantie na te streven. Deze onderwerpen zullen dan ook in 2011 en de daadopvolgende jaren een hoge prioriteit blijven houden. Voorts zijn aandeelhouders en obligatiehouders, ook op individuele basis, altijd welkom om een toelichting te krijgen omtrent verstrekte informatie en gehanteerde waarderingen, c.q. betaalde prijzen, met betrekking tot het vastgoed in portefeuille.

8


Zoals verwacht is de rente fractioneel gestegen. Naar verwachting zal in 2011 de rente nog steeds relatief laag blijven. De vennootschap zal hiervan profiteren daar de rente op haar bancaire financieringen deels kort gefinancierd heeft.

De Vastgoedmarkt in Nederland Categorieën in de vastgoedmarkt De vastgoedmarkt in Nederland is grosso modo te verdelen in twee markten, de woningmarkt en de commerciële vastgoedmarkt. De woningmarkt wordt hier verder buiten beschouwing gelaten, aangezien ER Capital Vastgoedfonds BV zich hier niet op richt. Commercieel vastgoed bestaat uit: • Kantoorgebouwen; • Bedrijfsruimten; • Winkels. Elke categorie heeft haar eigen kenmerken, rendementen en risico’s welke hierna toegelicht zullen worden. Winkels worden eveneens buiten beschouwing gelaten omdat ER Capital Vastgoedfonds BV hierin evenmin investeert. Economie Algemene omgeving Na de historische krimp van de economie (met bijna 4 procent) in 2009 heeft de economie in 2010 weer een lichte groei laten zien. Zonder de stimuleringsmaatregelen van het kabinet was de economie echter ook in 2010 nog gekrompen. In 2011 groeit de Nederlandse economie naar verwachting met 1½ procent. Hoewel er voor 2010 en 2011 een betrekkelijk normale groei voorspeld wordt, is het goed om stil te staan bij de onzekerheden rond het herstel. De verwachte groei van de economie in 2011 is vooral te danken aan de fors stijgende export. De export groeit, doordat de wereldeconomie zich herstelt en de wereldhandel toeneemt. De lagere koers van de euro maakt Europese producten bovendien goedkoop voor het buitenland. Nederland profiteert hier als open handelseconomie sterk van. Funding problematiek bij de banken Het bankbedrijf bestaat traditioneel uit het aantrekken van spaargelden om dit vervolgens weer uit te lenen aan particulieren en bedrijven. Indien een bank meer kan uitlenen dan zij aan spaargelden in beheer krijgt, leent ze het tekort bij collega banken (interbancaire markt). Dat is momenteel echter nagenoeg niet meer mogelijk; ook is spaargeld thans veel “beweeglijker” geworden, onder andere door het internetbankieren. Hierdoor is de zekerheid omtrent de beschikbaarheid op langere termijn van spaargelden voor een bank is afgenomen. Door deze ontwikkelingen kunnen ook gezonde banken relatief snel in liquiditeitsproblemen raken. Daarom

9


zijn banken momenteel zeer terughoudend met het uitlenen van geld voor een langere periode, hetgeen voor bijvoorbeeld vastgoedfinanciering veelal wenselijk is. Rente ontwikkelingen Om de economie te stimuleren, houden veel centrale banken de korte rente laag en zullen ze deze naar verwachting op termijn gedoseerd verhogen. Het nadeel van aanhoudende lage rente is dat dit een inflatoir effect heeft. Onze renteverwachting uit het jaarverslag 2009 is uitgekomen. De korte rente is fractioneel gestegen, maar nog steeds relatief erg laag. Wij verwachten dat de korte rente nog redelijk lang laag zal blijven. Gevolgen voor vastgoedbeleggers - Algemeen Het vertrouwen van de vastgoedbelegger is in 2010 weer gestegen. Na twee jaar van een vrijwel algehele stilval op de beleggingsmarkt is in 2010 met name het aantal kleine transacties gestegen. Ruim een derde van het totale beleggingsvolume is door de particuliere belegger geïnvesteerd, terwijl in het verleden de institutionele belegger de markt domineerde. Ook de Duitse beleggers zijn afgelopen jaar weer actief geworden, maar dan met name in de grote kantoorvolumes. Het financieringsvertrouwen is stabiel gebleven. De bevoorschottingspercentages van de banken liggen nog steeds niet op het niveau van voor de crisis. Dit heeft tot gevolg dat beleggers meer eigen geld in hun belegging moeten stoppen hetgeen ten koste gaat van het rendement op het eigen vermogen. Gevolgen voor de vastgoedprijzen Het gevolg van lager dan gewenste financiering is dat minder partijen in staat zijn om in de huidige markt vastgoed aan te kopen. De partijen die daartoe wel in staat zijn, zullen een hoger aanvangsrendement eisen omdat ze met meer eigen vermogen moeten financieren. Daarnaast zullen er minder concurrerende kopers zijn waardoor prijzen zullen dalen. Kopers willen momenteel minder betalen. De (verkooptransacties) die desondanks plaatsvinden, zullen daarom tegen lagere prijzen plaatsvinden dan drie jaar geleden, tenzij de financiering door de verkoper wordt meegeleverd. Wij verwachten dat over een paar jaar, als de bancaire situatie weer is genormaliseerd, de recessie achter de rug is en de inflatie weer oploopt, de prijzen zullen terugkeren naar het gemiddelde niveau van de laatste vijf jaar. Kortom, er zullen zich nu kansen voordoen, die echter wel stuk voor stuk zorgvuldig moeten worden beoordeeld op hun eigen merites. Kantoren De onroerend goed markt heeft de afgelopen jaren grote veranderingen ondergaan. Er is een tweedeling ontstaan tussen structureel aanbod en schaarste op toplocaties zoals de binnenstad. De kantorenmarkt laat zich kenmerken door een hoog leegstandscijfer. Het totale aanbod van kantoorruimte in Nederland is ook in 2010 weer gestegen. Het aanbod is nu ruim 7 miljoen m², een stijging van 6,6% ten opzichte van 2009. De voorraad in gebruik daarentegen is fractioneel gedaald tot net onder de 40 miljoen m².

10


Begin 2011 heeft de minister het actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren aan de Tweede Kamer voorgelegd. Het actieprogramma pakt de leegstand op drie manieren aan: - Herontwikkeling, transformatie en sloop - Maatregelen om het functioneren van de kantorenmarkt op lange termijn te verbeteren - Betere regionale ruimtelijke planning, programmering en afstemming. DTZ heeft door middel van een onderzoek naar de beroepsbevolking in 2030 in kaart gebracht dat de ‘randen’ van Nederland te maken zullen krijgen met een afname van het aantal werkzame personen. Dit zal gevolgen hebben voor de voorraad in gebruik in die gebieden. Door een teruggang in de economie zijn ondernemingen zich meer kostenbewust gaan gedragen en zal er minder geïnvesteerd worden in bijvoorbeeld nieuwbouw. Bestaande bouw zal in toenemende mate een waardig alternatief vormen voor nieuwbouw. Er gaan dan ook steeds meer geluiden op vanuit gemeentelijke en overheidsinstanties om herontwikkeling van oude locaties hoog op de agenda te zetten. Het lijkt maatschappelijk niet meer verantwoord om nieuwe kantoorgebouwen neer te zetten, terwijl grote kantoorwijken te kampen krijgen met steeds meer leegstand. De centrale overheid zal terughoudend zijn bij de uitgifte van grond. Bestaande bouw zal dus meer in zicht komen bij bedrijven die zich oriënteren op nieuwe kantoorruimte. De locatie zal daarbij een van de belangrijkste criteria zijn. Bestaande kantoorpanden op een goede locatie zullen derhalve hun (huur)waarde behouden. Bedrijfsruimten Het aanbod aan bedrijfsruimte is afgelopen jaar wederom gestegen, tot 9,3 miljoen m². Tegenover deze toename van 6,8% staat ook een stijging van de opname van bijna 9%. Er is dus een verruiming van de markt gekomen door het ontstaan van leegstand van oude panden en nieuwbouw. Het feit dat er betrekkelijk veel leegstand is, kan verklaard worden vanuit de discrepantie die bestaat tussen het (verouderde) aanbod en de vraag naar nieuwe, vaak specifiek op de bedrijfsactiviteit gerichte, ruimten. Bedrijfsruimten zijn minder homogeen dan andere typen vastgoed, zoals kantoor- en winkelruimte. Dit komt doordat de huisvesting onderdeel is van het bedrijfsproces, waardoor de (functionele) eisen die aan de huisvesting worden gesteld zeer divers zijn. Geschikte huisvesting vinden in de bestaande bedrijfsruimten is dan ook geen vanzelfsprekendheid. In het afgelopen jaar is de opname in deze categorie wederom hoog. Ontwikkelaars zien duidelijk kansen vanwege de schaarste in kwalitatief goede bedrijfsruimte. De huidige investeringsmarkt Na het jaar 2009, waarin de investeringsvolumes drastisch daalden, stijgt het investeringsvolume weer naar de niveaus van voor de kredietcrisis. Het beleggersvertrouwen is gestegen ten opzichte van de voorgaande jaren. Hoewel er nog geen ruime financieringsmogelijkheden zijn, is de rente nog steeds laag. Dit heeft een positieve uitwerking op het investeringsbeleid van de belegger.

11


Veel investeerders zoeken nog steeds naar solide beleggingen met goede rendementen, waaronder goed verhuurde vastgoedbeleggingen. Daarom zullen dit soort vastgoedbeleggingen zich naar onze mening positief onderscheiden in een onzeker economisch klimaat. De locatie van de panden en de kwaliteit van de huurcontracten zijn meer dan ooit een belangrijk criterium geworden. Hoewel de druk om te investeren voor veel partijen zeer hoog is, is risicobeperking bijna nog belangrijker. Dit maakt de belegger terecht kritisch. Onze verwachting is dat de lage rente in combinatie met hogere bancaire opslagen en lagere bevoorschotting (het percentage van de waarde van het vastgoed dat bancair gefinancierd wordt) door banken, elkaar in evenwicht houden en dat de vooralsnog aanhoudende economische onzekerheden in de nabije toekomst geen aanleiding zullen geven voor dalende aanvangsrendementen (stijgende huurmultiples/stijgende reële prijzen). Dit betekent ons inziens dat er op de korte termijn geen grote waardestijgingen (waardestijgingen die de inflatie te boven gaan) te verwachten zijn. Echter, voor vastgoed op toplocaties (centrumlocaties en stationslocaties) met goede huurcontracten zijn de prijzen al in 2010 gaan stijgen. De nieuwbouwontwikkeling van het station in Hoofddorp is hier een goed voorbeeld van. Eind 2009 werden nog aanvangsrendementen gerealiseerd van rond de 7% v.o.n. Ultimo 2010 liggen deze rendement op circa 6,35% v.o.n. Economische verwachtingen Onze inflatieverwachtingen van vorig jaar zijn uitgekomen. De inflatie is afgelopen jaar weer gestegen, maar blijft echter nog achter op het langjarig gemiddelde. Op lange termijn verwachten wij een gemiddelde inflatie van 2 à 3%. Ook verwachten wij dat de economische groei van de Aziatische landen tot extra inflatiedruk zal leiden (grondstofprijzen zullen stijgen). Hoewel de risico’s de laatste tijd duidelijk zijn toegenomen, biedt de lage rente echter enige compensatie. Wij verwachten dan ook geen grote waardecorrecties voor kwalitatief hoogstaand onroerend goed (betrekkelijk jong onroerend goed op goede locaties met goede huurders). Kwalitatief minder onroerend goed zal naar onze verwachting geconfronteerd worden met meer leegstand en daardoor in waarde dalen. Conclusie Wij zijn van mening dat hoogwaardig, kleinschalig commercieel vastgoed dat goed verhuurd wordt en gelegen is op een goede locatie voor de komende jaren een goede langere termijn belegging is. Het aanbod van dergelijke objecten is echter schaars. Er zullen zich de komende tijd meer mogelijkheden voordoen om tegen aantrekkelijke condities zulk vastgoed te verwerven. Het actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren zal zeker een positieve uitwerking hebben op de kantorenmarkt. De Vennootschap kan vanwege haar beperkte omvang selectief zijn. Voorts biedt de bestaande portefeuille stabiele inkomsten.

12


Portefeuille overzicht Purmerend Stationsweg 11-16

14

Purmerend Stationsweg 21-26

15

Venlo Noorderpoort 11

16

Heerhugowaard Jan Duikerweg 12

17

Bilthoven Jan van Eijcklaan 6

18

Bilthoven Rembrandtlaan 1c

19

13


Purmerend, Stationsweg 11-16 “Amsterdam”

Dit pand is gelegen op een fraaie parklocatie op enkele tientallen meters afstand van het station. Voorts beschikt het pand over een afgesloten parkeerterrein. Het gebouw is representatief en beschikt over een natuurstenen ingang met een glazen trappenhuis. Alle etages beschikken over vloerverwarming. Per ultimo januari 2011 staan de begane grond en de eerste verdieping leeg. Er wordt een zeer actief verhuurbeleid gevolgd in samenwerking met twee makelaars. De verhuurmarkt vertoont momenteel echter weinig dynamiek.

Kerngegevens gebouw (Amsterdam) Stationsweg 11-16 Purmerend Bouwjaar: Oppervlakte: Parkeerplaatsen: Huurders:

2003 1.758 m² (vvo) 19 stuks Towers Watson Sociaal NL B.V. T-Mobile

Bruto jaarhuur per 1-1-2011: Balanswaarde: Huurwaarde 2011/balanswaarde Verhuurpercentage

€ 244.776 (incl. huurwaarde leegstand) € 3.226.890 7,6% 70%

14


Purmerend, Stationsweg 21-26 “Parijs”

Dit pand is nagenoeg identiek aan het pand gelegen aan de Stationsweg 11-16 en is volledig verhuurd. De huuropbrengsten liggen echter fractioneel hoger in verband met onbelaste verhuur aan een aantal huurders. Hierdoor is de waarde van het pand licht gestegen wat echter ook tot het aanhouden van een BTW-latentie (passief) geleid heeft. Per ultimo januari 2011 is het gebouw volledig verhuurd. In 2011 zijn een aantal huurcontracten verlengd. Zo heeft Omniplan haar huurcontract met drie jaar verlengd en hebben Stichting Spoor en OPSO Purmerend hun contract met vijf jaar verlengd. Kerngegevens gebouw (Parijs) Stationsweg 21-26 Purmerend Bouwjaar: Oppervlakte: Parkeerplaatsen: Huurders:

2003 1.758 m² (vvo) 20 stuks Baas & Groen B.V. Bestuurscommissie OPSO Purmerend Stichting Spoor Omniplan B.V. Maandag B.V.

Bruto jaarhuur per 1-1-2011: Balanswaarde: Huur 2011/balanswaarde: Verhuurpercentage

€ 284.564 (incl. BTW compensatie) € 3.370.370 8,4% 100%

15


Venlo, Noorderpoort 11

Dit moderne, goed onderhouden pand maakt deel uit van kantorenpark Noorderpoort, gelegen op een zichtlocatie langs de A67, aan de noordzijde van de stad. Het pand is grotendeels verhuurd aan Deloitte, de grootste organisatie op het gebied van accountancy en financiële consultancy in Nederland. Deloitte heeft circa 6.000 medewerkers en kantoren door het hele land. De tweede huurder is Hauzer Vastgoed makelaardij, een bekende regionale makelaar. Per ultimo januari 2011 is het gebouw volledig verhuurd. Kerngegevens Noorderpoort 11, Venlo Bouwjaar: Oppervlakte: Parkeerplaatsen: Huurders:

1996 1.752 m² (vvo) 40 stuks Deloitte Hauzer Vastgoed Makelaardij

Bruto jaarhuur per 1-1-2011: Balanswaarde: Huur 2011/balanswaarde: Verhuurpercentage

€ 252.405 € 2.957.048 8,5% 100%

16


Heerhugowaard, Jan Duikerweg 12

Deze moderne en representatieve kantoorvilla is gelegen op het gemengde Bedrijventerrein Beveland en zowel met de auto als het openbaar vervoer goed bereikbaar. Het gebouw beschikt over zeer lichte, nette kantoorruimten verdeeld over vier verdiepingen. Alle verdiepingen zijn bereikbaar per lift en trap en nagenoeg het gehele pand is voorzien van airconditioning. Het pand beschikt over 14 parkeerplaatsen en een goed onderhouden tuin. In 2010 hebben er enkele wijzigingen plaatsgevonden in de huursituatie van het pand, zoals ook vermeld in de jaarrekening 2009. Op dit moment staat anderhalve verdieping leeg met een totale oppervlakte van 335 m². Kerngegevens Jan Duikerweg 12, Heerhugowaard Bouwjaar: Oppervlakte: Parkeerplaatsen: Huurders:

2000 1.010 m² (vvo) 14 stuks Van der Borden Appel Adviescombinatie Van der Borden Appel Makelaardij

Bruto jaarhuur per 1-1-2011: Balanswaarde: Huurwaarde 2011/balanswaarde: Verhuurpercentage

€ 124.831 (incl. BTW compensatie en huurwaarde leegstand) € 1.327.686 9,4% 67%

17


Bilthoven, Jan van Eijcklaan 6

De panden aan de Jan van Eijcklaan 6 en Rembrandtlaan 1c hebben een identieke architectuur en liggen aan elkaar gespiegeld op één, met erfpacht belast, perceel. De jaarlijkse erfpachtcanon voor beide panden bedraagt circa € 22.785 (geïndexeerd). De objecten hebben een min of meer rechthoekige footprint en zijn gesitueerd op een goed bereikbaar bedrijventerrein op loopafstand van treinstation Bilthoven in Bilthoven - Noord. In 2003/2004 is het pand aan de Jan van Eijcklaan volledig gerenoveerd en daardoor voorzien van een mooie, lichte entree en modern interieur. Beide panden te Bilthoven zijn eind 2007 gekocht en begin 2008 aan de vennootschap geleverd. Per ultimo januari 2011 is dit pand volledig verhuurd. Zowel het huurcontract van dit pand als het huurcontract van het pand aan de Rembrandtlaan lopen tot 2017 met een voorwaardelijke break in 2012. Kerngegevens Jan van Eijcklaan 6, Bilthoven Bouwjaar: Oppervlakte: Parkeerplaatsen: Huurders:

1988 (Volledig gerenoveerd in 2003) 1.647 m² (vvo) 50 stuks Stichting RAVU

Bruto jaarhuur per 1-1-2011: Balanswaarde: Huur – erfpacht 2011/balanswaarde: Verhuurpercentage

€ 212.296 € 2.682.906 7,9 % 100%

18


Bilthoven, Rembrandtlaan 1c

Het pand is, net als het pand aan de Jan van Eijcklaan, voorzien van een modern interieur en een mooie, lichte entree. Per ultimo januari 2011 is dit pand volledig verhuurd. Kerngegevens Rembrandtlaan 1c, Bilthoven Bouwjaar: Oppervlakte: Parkeerplaatsen: Huurders:

1988 (volledig gerenoveerd in 2007/2008) 1.647 m² (vvo) 34 stuks Mets Center B.V.

Bruto jaarhuur per 1-1-2011: Balanswaarde: Huur – erfpacht 2011/balanswaarde: Verhuurpercentage

€ 212.296 € 2.682.906 7,9 % 100%

19


Ontwikkeling eigen vermogen In het boekjaar 2010 heeft de vennootschap 202.092 nieuwe aandelen uitgegeven. Hierdoor is het bij derden geplaatst maatschappelijk kapitaal gestegen tot € 2.039.470 (1.019.735 aandelen). Voorts is het eigen vermogen gestegen door het positieve resultaat 2010 hetgeen volledig bestond uit direct resultaat. Ultimo 2010 bedroeg het eigen vermogen € 2.004.023, zijnde € 1,97 per aandeel (2009 €1,88).

Financiering en rentebeleid De vennootschap streeft ernaar om circa 70-75% van haar portefeuille langjarig bancair (hypothecair) gefinancierd te hebben (eind 2010 68,2%) en de overige financieringsbehoefte in te vullen met eigen vermogen, belastinglatentie en obligatieleningen. Eind 2010 bedroeg de solvabiliteit (eigen vermogen + belastinglatentie – immaterieel actief gedeeld door het balanstotaal) 14,1%. De vennootschap streeft een hogere solvabiliteit (vooralsnog 20%) na. Middels rentecontracten (derivaten) dekt de vennootschap renterisico’s deels af. Momenteel heeft ze al haar bancaire financiering afgesloten op basis van het 1 maands Euribor tarief, verhoogd met een opslag en heeft ze voor circa € 6,5 mln. aan leningen afgedekt met twee hoge rentecaps. Voorts heeft ze een renteswap voor € 6,5 mln. gesloten. Dankzij de rentecaps kan de vennootschap momenteel profiteren van de huidige lage rente.

Fiscale positie De vennootschap is vpb-plichtig en ondernemer voor de BTW. Bij de (lange termijn) planning wordt expliciet stilgestaan bij de diverse fiscale posities. Diverse panden in bezit hebben nog een fiscaal afschrijvingspotentieel. Derhalve zal de vennootschap naar verwachting de komende jaren geen vennootschapsbelasting hoeven te betalen. De belastinglatentie over het positieve verschil tussen de commerciële waarde en de fiscale waarde, verminderd met de cumulatieve compensabele verliezen, is bepaald op basis van de geschatte contante waarde van 10%.

Waardering van de portefeuille Bij het opmaken van dit jaarverslag is uiteraard aandacht besteed aan het waarderingsvraagstuk. Ieder pand is per ultimo 2009 door de vennootschap en door een externe taxateur gewaardeerd. De huren zijn in 2010 met circa 1,1% geïndexeerd, de gemiddelde looptijd van de huurcontracten is licht gedaald. Gemiddeld is de portefeuille gewaardeerd op een rendement van 8,2%.

20


Berekening van de intrinsieke waarde per aandeel De intrinsieke waarde per aandeel wordt berekend door het zichtbaar eigen vermogen eind 2010 te delen door het aantal uitstaande aandelen eind 2010. De intrinsieke waarde per aandeel bedroeg eind 2010 € 1,97 (2009 € 1,88).

Voorstel tot bestemming resultaat De directie zal op de komende algemene vergadering van aandeelhouders voorstellen het resultaat ad € 59.320 (2009 € 55.324) volledig ten gunste te brengen aan de algemene reserves.

Vooruitzichten Uitgaande van een moeilijke doch beheerste economische ontwikkeling in 2011 en realisatie van de groeidoelstelling, zal het resultaat (exclusief waardemutaties) over 2011 naar verwachting positief zijn. Uitgangspunt daarbij is dat de economische ontwikkeling niet verder verslechtert en dat de huurders hun huurverplichtingen blijven nakomen. De huurinkomsten zullen naar verwachting op hetzelfde niveau uitkomen als over 2010 in verband met de geringe leegstand (8,5%) in de portefeuille, incidentele lasten worden niet verwacht. Bij verhuur van de leegstaande ruimten zullen de huurinkomsten stijgen. Op het moment van het dateren van de jaarrekening, heeft de directie geen aanwijzingen dat de waarde van de gebouwen materieel afwijkt van de verantwoorde waarde in deze jaarrekening. De vennootschap zal naar verwachting kunnen blijven voldoen aan haar verplichtingen. Tevens is de directie van mening dat het aflopende deel van de langlopende schulden kan worden geherfinancierd na de einddatum van 1 mei 2011 (circa € 4 mln.), echter tegen een hogere renteopslag ten gevolge van de gewijzigde marktsituatie. De waardering op continuïteitsbasis is daarom gerechtvaardigd. Voorts zal de huidige wijze van hypothecaire financiering, indien de huidige lage rente een groot deel van 2011 blijft, een positief effect hebben op het voorziene resultaat. Rotterdam, 29 juni 2011, De directie: ER Capital Vastgoed Management en Beheer B.V. Namens deze:

Drs. S.J. Eelkman Rooda

21


ER Capital Vastgoedfonds B.V. Rotterdam

Jaarrekening 2010

22


Balans per 31 december 2010 (voor winstverdeling)

A c t i v a (in euro’s)

Noot

2010

2009

Immateriële vaste activa Plaatsingskosten

1

21.426

17.023

Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen

2

16.247.806

16.165.000

Financiële vaste activa Rentederivaten

3

11.662

27.462

Vlottende activa Debiteuren Overige vorderingen en overl. activa

Liquide middelen Totaal activa

4 5

6

15.165 11.439

416 47.165 26.604

47.581

219.684

66.157

16.527.182

16.323.223

23


P a s s i v a (in euro’s) Eigen vermogen Gestort en opgevraagd kapitaal Agioreserve Overige reserves Reserve immateriële activa Resultaat boekjaar

Noot

2009

7

Voorzieningen Belasting latenties

8

Langlopende schulden Schulden aan banken Obligatieleningen Overige langlopende schulden

9 10 11

Kortlopende schulden Overige schulden

2010

12

2.039.470

1.635.286

317.840 -434.033 21.426 59.320

317.840 -484.954 17.023 55.324 2.004.023

1.540.519

345.058

331.635

11.123.775 2.119.915 148.944

11.494.875 2.043.171 91.930 13.392.634

13.629.976

785.467

821.093

16.527.182

16.323.223

24


Winst- en verliesrekening (in euro’s)

Noot

2010

2009

Bruto huuropbrengsten Voorziening debiteuren Netto huuropbrengsten

13

1.221.336

1.305.062

Herwaardering

14

-72.524

-49.299

Exploitatielasten Beheersvergoeding Som der exploitatielasten Exploitatieresultaat

15 16

Managementvergoeding Algemene kosten Som der bedrijfslasten

Financiële baten en lasten Rentebaten en -lasten Geactiveerde emissiekosten Incidentele lasten

1. 221.336 0

1.324.601 -19.539

-93.110 -38.953

-149.243 -40.832 -132.063 1.016.749

17

18 19

Resultaat uit gewone bedrijfsoefening Voor belasting Vennootschapsbelasting 20 Resultaat na belasting

-100.834 -48.846

-190.075 1.065.688 -100.882 -12.789

-149.680 867.069

-113.671 952.017

-709.934 -82.708 0

-721.861 -81.671 -77.199

74.427

71.286

-15.107 59.320

-15.962 55.324

25


Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling Algemeen De jaarrekening is opgesteld met in achtneming van de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 Burgerlijk Wetboek. Tevens is RJ213, Vastgoedbeleggingen, in aanmerking genomen bij het opstellen van de jaarrekening. ER Capital Vastgoedfonds BV heeft als doelstelling het investeren in vastgoed, effecten en (hypothecaire) schuldvorderingen, het deelnemen in, het voeren van beheer over, het financieren van, het voeren van directie en het verlenen van adviezen en diensten aan andere vennootschappen en ondernemingen. De onderneming houdt haar zetel in het Scheepvaartkwartier te Rotterdam.

Schattingsprocessen Bij de opmaak en vaststelling van deze jaarrekening wordt noodzakelijkerwijs een aantal schattingsprocessen gehanteerd. Deze hebben vooral betrekking op: - Waardering vastgoed De waardering van vastgoed is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren rendementseis, leegstandontwikkeling, kwaliteit huurders en contractverlenging en opzeggingen - Emissie en financieringskosten De waardering en afschrijving van deze geactiveerde kosten is mede afhankelijk van de toegevoegde waarde welke de betrokken financiering heeft voor de vennootschap. Per definitie is een dergelijke inschatting subjectief van aard.

26


Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten en/of waardestijging te realiseren en dienen niet voor eigen gebruik. De eerste waardering in de jaarrekening van het jaar van aanschaf van een vastgoedbelegging geschiedt tegen de verkrijgingprijs, inclusief de transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. Na de eerste verwerking worden de vastgoedbeleggingen gewaardeerd tegen de reële waarde. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde, worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. Vervolgens wordt ten laste van de overige reserves een herwaarderingsreserve gevormd verminderd met een voorziening voor belastinglatenties.

Immateriële vaste activa Plaatsingskosten Verschuldigde afsluit- en transactiekosten met betrekking tot de kosten voor de uitgifte en het plaatsen van aandelen worden geactiveerd en volgens de lineaire methode in vijf jaar afgeschreven. Verschuldigde afsluit- en transactiekosten met betrekking tot de kosten voor het plaatsen van obligaties worden, onder aftrek van ontvangen emissie kosten vergoeding, volgens de effectieve rente methode afgeschreven over de verwachte looptijd van geplaatste en nog te plaatsen obligatieleningen. Deze kosten zijn in mindering gebracht op de nominale waarde van de schuld aan obligatiehouders (10).

Financiële vaste activa Financiële vaste activa, betreffen de kosten voor afgesloten rentecaps, worden geactiveerd en over de (verwachte) looptijd van de rentecap lineair afgeschreven in vijf jaar. Vorderingen De vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, onder aftrek van voorzieningen wegens oninbaarheid. Liquide middelen De liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

27


Belastingen Voor alle belastbare tijdelijke verschillen wordt een latente belastingverplichting opgenomen. Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen worden gewaardeerd tegen het geldende belastingtarief en worden, rekeninghoudend met de looptijd, contant gemaakt. De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering. De belastingen worden berekend op basis van het verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten.

Schulden Schulden worden gewaardeerd tegen nominale waarde tenzij anders is bepaald. Het (dis)agio waarmee de leningen zijn verstrekt of overgenomen, wordt in aanmerking genomen door deze gedurende de looptijd van de schuld ten laste respectievelijk ten gunste van het resultaat te brengen. Het nominale bedrag van de lening wordt daartoe vermeerderd respectievelijk verminderd met het nog aan het resultaat toe te rekenen (dis)agio.

28


Grondslagen voor resultaatbepaling

Huuropbrengsten Onder huuropbrengsten wordt verstaan de in het verslagjaar aan derden toe te rekenen huren en diensten, exclusief omzetbelasting, onder aftrek van erfpacht, niet aftrekbare BTW (i.v.m. onbelaste verhuur) en de mutatie van de voorziening debiteuren. Renteopbrengsten Renteopbrengsten worden tijdsevenredig in de winst-en-verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost. Bedrijfslasten De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor reeds vermelde grondslagen van waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen. Rente Rente wordt toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden.

29


Toelichting op de balans Vaste activa 1 Immateriële vaste activa (in euro’s)

2010

2009

Waarde per 1 januari Geactiveerde kosten gedurende het boekjaar Amortisatie

17.023 10.367 -5.964

21.950 0 -4.927

Waarde per ultimo

21.426

17.023

De immateriële vaste activa betreffen geactiveerde kosten verband houdend met de uitgifte van aandelen. De immateriële vaste activa worden over een periode van vijf jaar lineair afgeschreven.

2 Vastgoedbeleggingen (in euro’s)

2010

2009

Waarde per 1 januari Investeringen gedurende het boekjaar ─Purmerend ─Venlo Noorderpoort 11 ─Heerhugowaard Jan Duikerweg 12 ─Bilthoven J v Eijcklaan 6 ─Bilthoven Rembrandtlaan 1 Herwaarderingen in het boekjaar Herwaardering

16.165.000

16.214.299

155.330 0 0 0 0 0 -72.524

0 0 0 0 0 0 -49.299

Waarde per ultimo

16.247.806

16.165.000

De reële waarde wordt jaarlijks vastgesteld middels een taxatie door de vennootschap. Periodiek wordt de interne taxatie getoetst door een externe taxateur. Medio 2010 heeft een externe taxatie van de gehele portefeuille plaatsgevonden.

30


De reële waarde is bepaald aan de hand van de bruto markthuurwaarde van de verhuurbare vloeroppervlakten van de gebouwen, verminderd met thans bekende te verstrekken toekomstige huurvrije periodes, thans bekende leegstand, onroerend zaakgebonden zakelijke lasten, andere exploitatiekosten zoals onderhoud erfpacht en verzekeringslasten en is gerelateerd aan een onder de huidige marktomstandigheden reëel geacht netto rendement. Het eventuele verschil tussen de actuele huuropbrengst en de markthuurwaarde is verdisconteerd op basis van de resterende looptijd van de huurovereenkomsten.

Bruto aanvangsrendement De portefeuille is effectief gewaardeerd op een bruto aanvangsrendement van 8,2% (2009: 8,2%), huurwaarde 2011.

Huurverval kalender Overzicht huurinkomsten zonder gebruik van de breakoptie door huurder(s) met verlenging van huurcontracten en indexatie van 2%.

Huur Huurwaarde leegstand Totaal

2011 1.219.417 113.080 1.332.497

2012 1.243.805 115.342 1.359.147

2013 1.268.681 117.648 1.386.329

2014 1.294.055 120.001 1.414.056

2015 1.319.936 122.401 1.442.337

Overzicht huurinkomsten zonder gebruik van de breakoptie door de huurder(s) zonder verlenging en indexatie van 2%.


2011 1.219.417 113.080 1.332.497

2012 1.148.682 210.465 1.359.147

2013 753.013 633.316 1.386.329

2014 716.932 697.124 1.414.056

2015 731.271 711.066 1.442.337

Overzicht huurinkomsten met gebruik van de breakoptie door de huurder(s) (inclusief te betalen boete) zonder verlenging en indexatie van 2%.


2011 1.219.417 113.080 1.332.497

2012 1.127.361 231.786 1.359.147

2013 421.756 964.573 1.386.329

2014 98.447 1.315.609 1.414.056

2015 100.416 1.341.921 1.442.337

31


Belangrijke veronderstellingen welke zijn gehanteerd bij de waardering van de vastgoedportefeuille zijn:

Looptijd huurcontracten Bij de waardering van een pand wordt normatief uitgegaan van een vijfjarig contract. Bij een korter dan wel langer huurcontract wordt er vervolgens een locatie afhankelijke afslag dan wel opslag gehanteerd. De leegstand is dus effectief verdisconteerd in de rendementseis. De gemiddeld gewogen contractsduur bedraagt 4,2 jaar (2009: 5,6 jaar) er van uitgaande dat de huurders geen gebruik zullen maken van een eventuele break optie. Uitgaande van de aanname dat alle eventuele break opties leiden tot beëindiging van het contract, bedraagt de gemiddelde gewogen contractsduur 1,8 jaar (2009: 3,9 jaar).

Leegstand Voor de objecten met leegstand per ultimo 2010 is de huurwaarde separaat meegenomen in de berekening van de huurverval kalender. De datum van de break wordt in principe gehanteerd als einddatum van het huurcontract.

Huurvrije periodes In het kader van de contractverlengingen met verschillende huurders zijn er huurvrije periodes gegeven aan Towers Watson, Sociaal.nl, Stichting Spoor en OPSO. Towers Watson heeft voor een contractperiode van 10,5 jaar in totaal twaalf maanden huurvrij gekregen verdeeld over een periode van 7 maanden in 2015 en 5 maanden in 2020/2021. Sociaal.nl heeft voor een verlenging van vijf jaar een huurvrije periode gekregen van zeven maanden, verdeeld over 2012 en 2013. Stichting Spoor en OPSO hebben in totaal vier maanden huurvrij gekregen verdeeld over evenzoveel jaren.

Onderhoud Voor onderhoud is een correctie van de waardering opgenomen van gemiddeld 5 % van de jaarhuur.

Transactie kosten Bij de waardering van de objecten is gemiddeld een percentage van 7 % in mindering gebracht voor transactiekosten bij verkoop, zoals overdrachtsbelasting, notariële kosten en kadastrale kosten. De directie onderschrijft de waardering van de portefeuille volledig maar wijst op de onzekerheden welke hiermee zijn omgeven, mede gezien de inherente onzekerheidsmarges in taxaties,

32


de schattingsprocessen en veronderstellingen welke hieraan ten grondslag liggen en de nog steeds niet vaststaande invloed van de kredietcrisis op de waardering van het commercieel vastgoed in Nederland.

3 Financiële vaste activa (in euro’s)

2010

2009

Rente cap I (FGH Bank NV) Rente cap II (FGH Bank NV)

5.012 6.650

16.612 10.850

11.662

27.462

Waarde per ultimo

Het geactiveerde financiële vaste actief betreft de kosten voor twee afgesloten rente caps voor respectievelijk de periode tot en met april 2011 (1-maands Euribor 4,75%) en de periode augustus tot en met juli 2012 (1-maands Euribor 5,5%). Rente cap I is afgesloten voor een bedrag van oorspronkelijk € 4,5 miljoen. Rente cap II is afgesloten voor een bedrag van oorspronkelijk € 2,5 miljoen. Deze geactiveerde kosten worden afgeschreven over een periode van respectievelijk 46 en 60 maanden zijnde de looptijd van de caps. De afschrijvingskosten worden verantwoord onder de rentekosten. Vorderingen 4 Debiteuren (in euro’s) Debiteuren Kortlopende betalingsregeling Voorziening voor oninbaarheid

2010

2009

15.165 0 0

416 0 0

15.165

416

33


5 Overige vorderingen (in euro’s)

2010

2009

Nog te ontvangen bedragen Nog af te rekenen servicekosten met huurders Vooruitbetaalde kosten

2.200 9.239 0

5.000 40.581 1.584

11.439

47.165

2010

2009

219.684

66.157

219.684

66.157

6 Liquide middelen (in euro’s) Banktegoeden

Banktegoeden zijn vrij opneembaar en staan volledig ter vrije beschikking van de Vennootschap. Daarnaast beschikt de Vennootschap over een Rekening Courant faciliteit van € 150.000.

34


7

Eigen vermogen

Het verloop van het eigen vermogen is als volgt (in euro’s) Geplaatst Wettelijke kapitaal reserves

Agio reserve

Algemene reserves

Resultaat boekjaar

Totaal

Ultimo 2009

317.840

-484.954

55.324

1.540.519

Uitgifte aandelen Agiostorting Immateriële activa Resultaat 2009 Resultaat voor het jaar Ultimo 2010

1.635.286

17.023

404.184

404.184 0

0 4.403

-4.403 55.324

0 0

-55.324

0 0 0 0 59.320 59.320 _________ _________ _________ _________ _________ _________ 2.039.470 21.426 317.840 -434.033 59.320 2.004.023

Geplaatst kapitaal Het geplaatst kapitaal wijkt niet af van het gestort en opgevraagd kapitaal. Eigen Vermogen per aandeel Per 31 december 2010 heeft de onderneming 1.019.735 aandelen van nominale waarde € 2 uitstaan. Het eigen vermogen per aandeel bedroeg op 31 december 2010 € 1,97.

35


8 Voorziening belasting latentie (in euro’s)

BTW

Stand per 1-1-2010 Mutaties boekjaar

92.183 -1.684

239.452 15.107

331.635 13.423

Stand per 31-12-2010

90.499

254.559

345.058

VPB

Totaal

BTW latentie De BTW latentie betreft een herzieningsverplichting als gevolg van niet te verrekenen BTW door onbelaste verhuur en is contant gemaakt tegen 4%. De herzieningsverplichting wordt acuut na afloop van elke periode dat er sprake is geweest van BTW vrijgestelde verhuur van de betreffende ruimte. De latentie heeft een resterende looptijd van 5 jaar. In het boekjaar 2010 is de BTW op de verbouwing van de panden in Purmerend, ter grootte van € 11.026, toegevoegd aan de latentie. Deze toevoeging heeft een resterende looptijd van 10 jaar. VPB latentie De latente VPB-belastingverplichting heeft betrekking op verschillen in waardering van activa en passiva in de jaarrekening en de fiscale waardering daarvan. ER Capital Vastgoedfonds BV hanteert voor de latente belastingverplichtingen een contant waardetarief van 10%, tenzij er een indicatie is dat de verschillen op korte termijn leiden tot belastingheffing. Actieve belastinglatenties worden eveneens gewaardeerd op 10% en zijn in mindering gebracht op de passieve latentie. De latente belastingverplichting bedraagt € 331.677 per 31 december 2010 (2009: € 319.662) en de latente belasting vordering bedraagt € 77.118 per 31 december 2010 (2009: € 80.210).

36


9 Schulden aan kredietinstellingen (in euro’s) FGH Bank NV Hypothecaire lening I FGH Bank NV Hypothecaire lening II FGH Bank NV Hypothecaire lening III GE Artesia bank Hypothecaire lening IV Aflossing komende 12 maanden (kortlopende schuld)

-

2010

2009

4.096.875 2.250.000 1.294.500 3.853.500 -371.100

4.239.375 2.325.000 1.322.100 3.979.500 -371.100

11.123.775

11.494.875

De hypothecaire lening I heeft een looptijd tot 1 mei 2011. De interest op de lening is variabel, gebaseerd op de 1-maands Euribor (met opslag van circa 1%). De hypothecaire lening II heeft een looptijd tot 1 augustus 2012. De interest op de lening is variabel, gebaseerd op de 1-maands Euribor (met opslag van circa 1%). De hypothecaire lening III heeft een looptijd tot 1 januari 2013. De interest op de lening is variabel, gebaseerd op de 1-maands Euribor (met opslag van circa 1,1%). De hypothecaire lening IV heeft een looptijd tot 1 januari 2013. De interest op de lening is variabel, gebaseerd op de 1-maands Euribor (met opslag van 1,25%), plus een tijdelijke verhoging van 0,50% als gevolg van het feit dat de solvabiliteit van de vennootschap onder de 12,5% ligt. De solvabiliteit wordt door GE Artesia bank gedefinieerd als het risicodragend vermogen gedeeld door het (geconsolideerd) balanstotaal, waarbij onder het risicodragend vermogen wordt verstaan de som van het geplaatste en gestorte aandelenkapitaal inclusief de algemene-, agio-, (herwaarderings-) en wettelijke reserves, verminderd met immateriële activa alsmede eventuele vorderingen op groepsmaatschappijen, vorderingen op de directieleden/aandeelhouders, en vermeerderd met vorderingen die bij de vordering van de bank zijn achtergesteld en minderheidsbelangen.

De loop van de schulden aan de kredietinstellingen is als volgt: (in euro’s) 0-1 jaar 1 -5 jaar 142.500 Hypothecaire lening I 3.954.375 75.000 Hypothecaire lening II 2.175.000 27.600 Hypothecaire lening III 1.266.900 126.000 Hypothecaire lening IV 3.727.500 371.100

11.123.775

>5 jaar 0 0 0 0

Totaal 4.096.875 2.250.000 1.294.500 3.853.500

0

11.494.875

37


De volgende zekerheden zijn verstrekt aan bovenstaande kredietinstellingen alsmede aan de Rabobank: a) Hypothecaire inschrijvingen op de panden te Purmerend, Venlo, Heerhugowaard te Bilthoven. b) Pandrecht op de huurpenningen.

10

Obligatieleningen

De onderneming heeft in het boekjaar 2010 geen obligaties uitgegeven. De obligaties hebben een nominale waarde van € 1.000 per obligatie. De looptijd van obligaties is tot 31 juli 2013, waarna aflossing in vier nagenoeg gelijke jaarlijkse delen zal plaatsvinden in de jaren 2013 tot en met 2016. De onderneming is gerechtigd om de obligatielening vervroegd af te lossen tot 30 juli 2013 voor 103% van de nominale waarde (€ 1.000) en vanaf 31 juli 2013 voor 100% van de nominale waarde. De obligaties zijn defacto achtergesteld ten opzichte van de hypothecaire financiering omdat deze separatisten zijn. Op de obligatieleningen wordt een vaste rentevergoeding ter grootte van 8,75% per jaar vergoed. Uitbetaling geschiedt per kwartaal achteraf. Op het totaal van de obligatielening worden de kosten in mindering gebracht die tot het verkrijgen van de obligatielening hebben geleid.

38


Verloopstaat obligaties en de daarbij behorende kosten Obligaties (in euro’s) Uitgifte obligaties per 1 januari Uitgifte gedurende het boekjaar

2010

2009

2.460.000 0

2.460.000 0

Stand per 31 december

2.460.000

2.460.000

416.829 0 -76.744 340.085

493.573 0 -76.744 416.829

2.119.915

2.043.171

Kosten verbandhoudend met de uitgifte van obligaties (in euro’s) Geactiveerde kosten per 1 januari Kosten gedurende het boekjaar Amortisatie Stand per 31 december Stand per 31 december

11

Overige langlopende schulden

De overige langlopende schulden betreffen de ontvangen waarborgsommen van huurders.

12 Overige schulden (in euro’s) Kortlopend deel hypothecaire lening Crediteuren BTW Vooruit ontvangen huur (incl. BTW) Te betalen rente obligatielening Overige schulden

2010

2009

371.100 10.233 59.930 272.840 53.812 17.552

371.100 27.118 54.081 204.805 53.812 110.177

785.467

821.093

De vooruit ontvangen huren hebben betrekking op het eerste kwartaal van het boekjaar 2011.

39


Niet uit de balans blijkende verplichtingen. a) Met FGH Bank NV is een renteswap contract gesloten met een hoofdsom van € 6,5 miljoen en een looptijd tot augustus 2012. De marktwaarde van deze swap per ultimo 2010 bedraagt € 369.330 negatief. In overeenstemming met Nederlandse verslaggevingregels is deze negatieve waarde niet als verplichting verwerkt.

Gebeurtenissen na balansdatum De onzekerheden als gevolg van de kredietcrisis hebben nog steeds invloed op de waardering van de vastgoedobjecten. Op het moment van het dateren van de jaarrekening, heeft de directie geen aanwijzingen dat de reële waarde van de vastgoedobjecten materieel afwijkt van de verantwoorde waarde per 31 december 2010.

40


Toelichting op de winst-en-verliesrekening 13 Netto huuropbrengsten (in euro’s) Bruto huuropbrengsten Af: Voorziening op debiteuren

2010

2009

1.221.336 0

1.324.601 -19.539

1.221.336

1.305.062

Voor de huurvervalkalender wordt verwezen naar de toelichting op Materiële Vaste Activa (noot 2)

14 Herwaardering onroerend goed (in euro’s) 2009 Huurvrij periode Venlo 2.940.000 Purmerend Pa3.355.000 rijs Purmerend 3.300.000 A'dam Heerhugowaard 1.340.000 Bilthoven 5.230.000 Totaal 16.165.000

(des)investering Herwaardering 2010 2010 0 0 17.048 0 125.275 -109.905

2010 2.957.048 3.370.370

0

30.055

-103.165

3.226.890

0 0 0

0 0 155.330

-12.314 135.812 -72.524

1.327.686 5.365.812 16.247.806

Medio 2010 is de portefeuille extern getaxeerd naar de stand van ultimo 2009, eind 2010 is dit niet gedaan. De investeringen in de panden in Purmerend betreffen een nieuw klimaatbeheersingsysteem voor pand Parijs en het volledig voorzien van airconditioning van twee verdiepingen van pand Amsterdam.

41


15 Exploitatielasten (in euro’s) Onroerende zaak belasting Verzekeringen Niet aftrekbare BTW i.v.m. deels onbelaste verhuur Erfpacht Bilthoven Kosten van exploitatie

2010

2009

26.426 8.350 -7.477 22.785 43.026

21.474 9.727 21.052 22.536 74.454

93.110

149.243

De kosten van exploitatie bevatten met name de kosten voor de verhuuractiviteiten van de leegstand in Purmerend en Heerhugowaard en servicekosten die voor eigen rekening vielen.

16 Beheervergoeding (in euro’s) Beheervergoeding Administratievergoeding servicekosten

17 Algemene kosten (in euro’s) Raad van Toezicht Accountantskosten Overige kosten

2010

2009

45.800 -6.847

48.923 -8.091

38.953

40.832

2010

2009

10.290 12.200 26.356

14.516 10.000 -11.727

48.846

12.789

De overige kosten hebben betrekking op de taxatiekosten ten behoeve van de jaarrekening 2009 en verhuurkosten.

42


18 Financiële baten en lasten (in euro’s) Baten Ontvangen rente Lasten Hypotheekrente Obligatierente Rente van banken en kosten

2010

2009

0

0

210.089 215.250 284.595

268.089 214.156 239.616

709.934

721.861

De rente van banken en kosten bestaan met name uit de kosten voor de renteswap en rentecaps.

19 Incidentele lasten (in euro’s) Emissiekosten 8,25% conv. Niet aftrekbare BTW over emissiekosten

2010

2009

0 0

69.699 7.500

0

77.199

43


20

Vennootschapsbelasting

De belastinglast over het resultaat in de winst-en-verliesrekening bestaat uit de volgende componenten: ( in euro’s) 2010 Belasting over resultaat huidig boekjaar Afname latente belasting vordering i.v.m. compensabele fiscale verliezen voorgaande jaren Vorming latente belasting vordering i.v.m. compensabele fiscale verliezen boekjaar Vorming latente belastingverplichting

2009

0

0

-3.092

8.448

-12.015

-24.410

-15.107

-15.962

44


Toelichting op de jaarrekening Management vergoedingen De bestuurder van de vennootschap is ER Vastgoed Management en Beheer BV, een 100% dochteronderneming van ER Capital NV. Als vergoeding voor krachtens de overeenkomst te voeren management is een bedrag verschuldigd gelijk aan 0,15% van de som der activa van de vennootschap op de eerste dag van ieder kwartaal, bij vooruitbetaling betaalbaar. De managementvergoeding over het jaar 2010 bedraagt € 100.834. Tevens heeft ER Vastgoed Management en Beheer BV als beheerder een beheersfee ontvangen van € 45.800, zijnde 3,75% van de ontvangen huren in 2010.

Personeel Gedurende de verslagperiode waren bij de vennootschap geen personeelsleden in dienst.

Remuneratie De directie heeft, anders dan de hierboven genoemde management vergoeding, in het boekjaar € 8.000 emissievergoeding ontvangen.

45


Overige gegevens Statutaire regeling inzake de bestemming van het resultaat Artikel 15 1. De winst staat ter beschikking van de algemene vergadering van aandeelhouders. 2. De vennootschap kan aan de aandeelhouders slechts uitkeringen doen voor zover het eigen vermogen groter is dan het geplaatst kapitaal vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden. 3. Uitkering van winst geschiedt na de vaststelling van de jaarrekening waaruit blijkt dat zij geoorloofd is. 4. De algemene vergadering van aandeelhouders kan besluiten tussentijds uitkeringen te doen, indien aan het vereiste van lid 2 is voldaan. De directie stelt voor het resultaat ad € 59.320 (2009 € 55.324) ten gunste aan de algemene reserves te brengen.

46


Portefeuilleoverzicht ultimo 2010 Object

Bouwjaar/

Eigendoms-

Verhuurbaar

Aantal

Huurstroom

Waardering

Rende-

Kantoren

renovatie

situatie grond

oppervlakte

Huurders

2011

ultimo 2010

ment

(m²) Purmerend

(€)

2003

Eigendom

1.758

3

244.776

3.226.890

7,6%

2003

Eigendom

1.758

5

284.564

3.370.370

8,4%

1996

Eigendom

1.752

2

252.405

2.957.048

8,5%

2000

Eigendom

1.010

2

124.831

1.327.686

9,4%

1988/2003 Erfpacht

1.647

1

212.296

2.682.906

7,9%

1988/2008 Erfpacht

1.647

1

212.296

2.682.906

7,9%

9.572

15

1.331.168

16.247.806

8.2%

Stationsweg 11-16 Purmerend Stationsweg 21-26 Venlo Noorderpoort 11 Heerhugowaard Jan Duikerweg 12 Bilthoven Jan van Eijcklaan 6 Bilthoven Rembrandtlaan 1C Totaal

De gemiddeld gewogen contractduur bedraagt 4,2 jaar, ervan uitgaand dat de huurders geen gebruik zullen maken van een eventuele break optie. Bij een de aanname dat een eventuele break optie leidt tot beëindiging van het contract, bedraagt de gemiddelde gewogen contract duur 1,8 jaar.

47

ER Capital Vastgoedfonds BV

Recommend Documents