ER Capital Vastgoedfonds III BV Halfjaarverslag 2010 September 2010
ER CAPITAL VASTGOEDFONDS III B.V.
Profiel & strategie ER Capital Vastgoedfonds III BV heeft een pand met drie huurders te Veenendaal in haar bezit. Alle drie de huurders gebruiken ongeveer eenzelfde hoeveelheid ruimte in het gebouw. De vennootschap heeft zich primair als doel gesteld middels de verhuur van haar pand een goed rendement voor haar aandeelhouders te realiseren.
1
ER CAPITAL VASTGOEDFONDS III B.V.
Kerncijfers (Bedragen in duizend euro)
Balans
30 juni ‘10
31 dec’09
Beleggingen Overige activa/debiteuren Liquide middelen
2.573 13 31 2.617
2.573 26 25 2.624
Eigen vermogen Belasting latentie Hypothecaire financiering Overige passiva
566 105 1.818 128 2.617
549 105 1.840 130 2.624
Winst en Verliesrekening
1e halfjaar ‘10
Huuropbrengsten Exploitatieresultaat Kosten Rente Belastingen Resultaat na belastingen
1e halfjaar ‘09
94 64 -15 -28 -4 17
98 92 -13 -34 -9 36
30 juni ‘10
31 dec’09
69.008 € 8,21 € 0,25
69.008 € 7,96 € 1,14
Gegevens per aandeel Aantal uitstaande aandelen Eigen vermogen per aandeel Winst per aandeel (na belasting)
Gegevens portefeuille Adres: Oppervlakte: Parkeerplaatsen: Jaar huur verwachting 2010: Balanswaarde: Rendement:
Newtonstraat 35-37 te Hoofddorp 1548 m² VVO 34 circa € 197.579 € 2.573.492, 7,7%
2
ER CAPITAL VASTGOEDFONDS III B.V.
Geachte aandeelhouder en geïnteresseerde, Voor u ligt het verslag over het eerste halfjaar van 2010 van ER Capital Vastgoedfonds III BV. Algemeen De rust begint langzaam terug te keren in de financiële wereld. Door de kredietcrisis heerst er echter nog steeds algemene onzekerheid en banken zijn nog steeds terughoudend in hun kredietverlening. De resultaten hiervan zijn langere doorlooptijden voor kredietaanvragen, lagere verstrekkingen en hogere risico-opslagen. Daarnaast is er sprake van een lage inflatieverwachting. Hierdoor zal de Europese Centrale Bank naar onze verwachting het lage niveau van haar belangrijkste rentetarief vooralsnog handhaven. Onze verwachting is dat de rente het tweede halfjaar van 2010 nog laag zal blijven, maar wel zal gaan stijgen. Na de recessie zal de inflatie echter weer terugkomen met naar onze verwachting onder andere stijgende rentes en vastgoedprijzen. Ontwikkeling ER Capital Vastgoedfonds III BV Financiering en rentebeleid De lage rentestand van het afgelopen half jaar heeft een positief effect gehad op het resultaat. Naar verwachting zal de rente de tweede helft van 2010 fractioneel stijgen, maar nog steeds relatief laag blijven. De effecten op ER Capital Vastgoedfonds III BV ER Capital Vastgoedfonds III BV slaat zich goed door de economische crisis heen. De beslissing om ook bij de nieuwe financiering de rente variabel te houden, is een juiste gebleken. Daarnaast zijn alle huren geïndexeerd, wat ER Capital Vastgoedfonds III BV relatief inflatiebestendig maakt. Een gematigde inflatie heeft zelfs een positief effect voor zowel het direct rendement, als voor het indirect rendement. Huurders Work Support heeft in 2009 een huurvrije periode bedongen bij de contractverlenging. Vanaf juni 2010 tot en met jaareinde betalen zij daarom geen huur. De overige huurders hebben geen huurvrije perioden. Alle huurders voldoen aan hun verplichtingen. Onroerend goed in portefeuille De vennootschap heeft een pand te Veenendaal in bezit. Dit kantoorpand is gebouwd in 1995 in opdracht van de voorganger van de huidige hoofdhuurder ThyssenKrupp Bouwsystemen. In het eerste half jaar van 2010 zijn er geen verandering in de huursituatie opgetreden. Het pand is volledig verhuurd en het eerstvolgende expiratiemoment is op 1 maart 2012. Bij het opmaken van het jaarverslag 2009 is extra aandacht besteed aan het waarderingsvraagstuk. De directie ziet, omdat zij van mening is dat de huidige waarde marktconform is, geen reden om per 30 juni 2010 af te wijken van deze waardering. Het pand is derhalve gewaardeerd op een rendement van 7,7%.
3
ER CAPITAL VASTGOEDFONDS III B.V.
Vermogen Gedurende dit eerste halfjaar heeft de vennootschap geen nieuwe aandelen uitgegeven. Winst De winst bestaat volledig uit direct resultaat. Aangezien de waarde van het pand niet gemuteerd is ten opzichte van eind 2009 is er geen indirect resultaat. Vooruitblik Gedurende het tweede halfjaar zal de vennootschap op basis van de huidige rentestand een licht positief resultaat opleveren. De huurinkomsten zullen achterblijven ten opzichte van 2009, omdat Work Support een huurvrije periode heeft. De exploitatielasten zullen in het tweede halfjaar beduidend lager uitvallen omdat de verbetering van de klimaatbeheersing in het eerste halfjaar heeft plaatsgevonden.
Rotterdam, september 2010
Drs. S.J. Eelkman Rooda Directeur
4
ER CAPITAL VASTGOEDFONDS III B.V.
Balans per 30 juni 2010 (voor winstverdeling)
A c t i v a (in euro’s)
30 juni ‘10
Vaste activa Vastgoedbeleggingen Vlottende activa Debiteuren Overige vorderingen en overl. activa
Liquide middelen Totaal activa
31 december ‘09
2.573.492
11.848 1.177
2.573.492
5.699 20.439 13.025
26.138
30.941
24.908
2.617.458
2.624.538
5
ER CAPITAL VASTGOEDFONDS III B.V.
P a s s i v a (in euro’s)
Eigen Vermogen Gestort en opgevraagd kapitaal Overige reserves Resultaat boekjaar
Voorzieningen Voorziening belasting latentie
Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Kortlopende schulden Overige schulden Totaal passiva
30 juni ‘10
156.176 393.116 17.161
31 december ‘09
156.176 314.503 78.550 566.453
549.229
104.713
104.713
1.818.000
1.840.000
128.292
130.596
2.617.458
2.624.538
6
ER CAPITAL VASTGOEDFONDS III B.V.
WINST-EN-VERLIESREKENING (in euro’s)
1e halfjaar ‘10
Huuropbrengsten
Exploitatielasten Beheersvergoeding Som der exploitatielasten
94.123
-26.508 -3.500
Exploitatieresultaat Managementvergoeding Algemene kosten Som der bedrijfslasten
1e halfjaar ‘09 97.591
-1.911 -3.500 -30.008
-5.411
64.115
92.180
-7.500 -7.569
-7.950 -5.196 -15.069
-13.146
49.046
79.034
-27.595
-34.310
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Voor belasting
21.451
44.724
Vennootschapsbelasting
-4.290
-8.945
Resultaat na belasting
17.161
35.779
Financiële baten en lasten Rente baten- en lasten
7
ER CAPITAL VASTGOEDFONDS III B.V.
TOELICHTING OP DE BALANS
Vastgoedbeleggingen 30 juni ‘10 31 dec ‘09 €
€
Waarde per 1 januari Afschrijvingen in het boekjaar Herwaarderingen in het boekjaar
2.573.492 0 0
2.573.492 0 0
Waarde per ultimo
2.573.492
2.573.492
De reële waarde wordt jaarlijks vastgesteld op basis van een taxatie uitgevoerd door de vennootschap. Periodiek wordt de interne taxatie getoetst door een externe taxateur.
Toelichting op de winst-en-verliesrekening 1e half jaar ‘10
1e halfjaar ‘09
€
€
94.123 0
97.591 0
94.123
97.591
3.875 1.338 21.295
1.347 0 564
26.508
1.911
Huuropbrengsten Bruto huuropbrengsten Af: Voorziening op debiteuren
Exploitatielasten Onroerende zaak belasting/waterschapsbelasting Verzekeringen Kosten van exploitatie
De exploitatiekosten bestaan voornamelijk uit het vervangen van de regeltechniek van de klimaatbeheersing. Deze kosten werden voorzien en zullen in het tweede halfjaar beduidend lager uitvallen. De onroerende zaak belasting en verzekeringen hebben betrekking op heel 2010 en zullen in de tweede helft van 2010 niet meer oplopen.
8
