ER Capital Vastgoedfonds BV Halfjaarverslag 2011 juli 2011
ER CAPITAL VASTGOEDFONDS B.V.
Profiel & strategie ER Capital Vastgoedfonds BV investeert in kleinschalig commercieel vastgoed, voornamelijk in kantooren bedrijfspanden. Het doel van het fonds is middels meerjarige exploitatie een goed rendement voor haar aandeelhouders te realiseren. Door een verdere groei heeft het fonds de intentie het debiteurenrisico en de meer specifieke objectrisico's verder te reduceren. Het fonds streeft een financieringmix na, bestaande uit 60-75% hypothecaire financiering, 10-20% middels obligaties en vooralsnog ruim 20% eigen vermogen. Om de gewenste groei en financiering te realiseren streeft het fonds naar een verdere uitgifte van aandelen en, in mindere mate, van obligaties.
1
ER CAPITAL VASTGOEDFONDS B.V.
Kerncijfers (Bedragen in duizend euro’s)
Balans
30-jun-11
31-dec-10
16.248
16.248
42
59
-29
220
16.261
16.527
2.141
2.004
345
345
2.160
2.120
11.309
11.495
306
563
16.261
16.527
1e halfjaar 2011
1e halfjaar 2010
(Huur)opbrengsten
688
603
Exploitatieresultaat
645
539
Kosten
-71
-73
Amortisatie
-44
-40
-353
-334
Belastingen
-40
-14
Resultaat na belastingen
137
78
1.019.735
1.019.735
Eigen vermogen per aandeel
€ 2,10
€ 1,97
Winst per aandeel (na belasting)
€ 0,13
€ 0,08
Beleggingen Overige activa en debiteuren Liquide middelen
Eigen vermogen Belasting latentie Obligatievermogen Hypothecaire financiering Overige passiva
Winst en verliesrekening
Rente
Gegevens per aandeel Aantal uitstaande aandelen
2
ER CAPITAL VASTGOEDFONDS B.V.
Geachte aandeelhouder, obligatiehouder en geïnteresseerde, Voor u ligt het halfjaarverslag van ER Capital Vastgoedfonds BV over het eerste halfjaar van 2011. Op de halfjaarcijfers is geen accountantscontrole uitgevoerd. Algemeen Het is de afgelopen maanden erg onrustig in de financiële wereld. Door de Europese kredietcrisis, en dan met name door de problemen in Zuid-Europese landen, heerst er nog steeds algemene onzekerheid en banken zijn nog steeds terughoudend in hun kredietverlening. De resultaten hiervan zijn langere doorlooptijden voor kredietaanvragen, lagere verstrekkingen en hogere risico-opslagen. Daarnaast is er sprake van een oplopende inflatie. Hierdoor zal de Europese Centrale Bank naar onze verwachting het lage niveau van haar belangrijkste rentetarief langzaamaan verhogen. Het vertrouwen in de financiële markt is echter nog niet teruggekeerd, wat onder andere een substantieel lagere stand van de effectenbeurzen tot gevolg heeft. Onze verwachting is dat de rente het tweede halfjaar van 2011 nog laag zal blijven, maar wel zal gaan stijgen. De effecten op ER Capital Vastgoedfonds BV ER Capital Vastgoedfonds BV houdt zich in deze economische turbulente periode redelijk tot goed staande, zij het dat de uitgifte van nieuwe aandelen en obligaties achterblijft bij de verwachtingen. Huurders Per 1 juli 2011 kent het fonds enige leegstand. De wederverhuur heeft onze grootste aandacht, echter blijft momenteel een lastige zaak. Wel heeft het fonds enkele contracten met bestaande huurders tegen gunstige condities verlengd. Alle huurders voldoen thans aan hun verplichtingen. Onroerend goed in portefeuille De portefeuille bestaat per 1 juli 2011 uit zes nagenoeg volledig verhuurde kantoorpanden. Deze zijn gelegen in Purmerend (2x), Venlo, Heerhugowaard en Bilthoven (2x). De balanswaarde van het onroerend goed in eigendom is € 16.247.806, hetgeen gelijk is aan de waarde ultimo 2010.
Portefeuilleontwikkelingen per pand eerste halfjaar 2011 Venlo, Noorderpoort 11 Geen bijzonderheden. Per 1 juli 2011 is dit pand volledig verhuurd. Purmerend, Stationsweg 11-16 (pand Amsterdam) Het contract met Sociaal.nl is verlengd. De vennootschap heeft de huurder echter wel een kleine huurincentive moeten geven. Verder zal Sociaal.nl circa 150 m² op de begane grond (voorheen gehuurd door Stadsverwarming Purmerend) in de tweede helft van 2011 gaan bijhuren. De overige leegstaande ruimte zal per 1 januari 2012 in gebruik genomen worden door een nieuwe huurder. Hierdoor is het gehele gebouw weer verhuurd.
3
ER CAPITAL VASTGOEDFONDS B.V.
Purmerend, Stationsweg 21-26 (pand Parijs) De huurder Maandag heeft te kennen gegeven het pand te willen verlaten. Maandag had een huurcontract tot ultimo 2012. Na onderhandelingen heeft Maandag het lopende huurcontract tegen een kleine korting afgekocht. De verdieping zou worden verhuurd aan Omniplan, maar deze huurder is daarop teruggekomen. We zijn op dit moment dus op zoek naar een nieuwe huurder. Per saldo zal dit de vennootschap een eenmalige baat van circa € 25.000,- opgeleverd. Bilthoven, Rembrandtlaan 1c en Jan van Eijcklaan 6 Alle geplande werkzaamheden aan de panden zijn uitgevoerd. Voor de komende jaren zijn hier geen bijzonderheden te verwachten. Per 1 juli 2011 zijn de panden volledig verhuurd. Heerhugowaard, J. Duikerweg 12 Momenteel staat er anderhalve verdieping (335 m²) leeg. Er zijn weinig geïnteresseerden voor de leegstaande ruimte, en de verhuur blijft moeizaam verlopen. Vooruitblik Gedurende het tweede halfjaar wil het fonds op individuele basis obligaties en aandelen uitgeven om haar solvabiliteit en liquiditeitspositie te versterken en verdere groei van het fonds mogelijk te maken. De huurinkomsten zullen het tweede halfjaar lager uitkomen doordat de verhuurde ruimte in Purmerend pas in 2012 huurinkomsten zal genereren en de eenmalige baat in het eerste half jaar verwerkt is. De rente zal naar verwachting laag blijven. Rotterdam, 26 juli 2011
Drs. S.J. Eelkman Rooda Directeur
4
ER CAPITAL VASTGOEDFONDS B.V.
Balans per 30 juni 2011 (voor winstverdeling in euro’s) Activa
30-jun-11
31-dec-10
17.408
21.426
16.247.806
16.247.806
4.550
11.662
Debiteuren
-3.145
15.165
Overige vorderingen en overl. activa
22.712
11.439
-28.695
219.684
-9.128
246.288
16.260.636
16.527.182
Immateriële vaste activa Plaatsingskosten Vaste activa Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Rentederivaten Vlottende activa
Liquide middelen Totaal vlottende activa
Totaal activa
5
ER CAPITAL VASTGOEDFONDS B.V.
Passiva
30-jun-11
31-dec-10
2.039.470
2.039.470
317.840
317.840
-370.563
-434.033
Wettelijke reserves
17.408
21.426
Resultaat boekjaar
136.832
59.320
2.140.987
2.004.023
345.058
345.058
10.938.225
11.272.719
2.460.000
2.460.000
-300.087
-340.085
13.098.138
13.392.634
676.453
785.467
16.260.636
16.527.182
Eigen vermogen Gestort en opgevraagd kapitaal Agioreserve Overige reserves
Voorzieningen Belasting latentie Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Obligatieleningen Uitgifte kosten obligatielening
Kortlopende schulden Overige schulden Totaal passiva
6
ER CAPITAL VASTGOEDFONDS B.V.
Winst en Verliesrekening (in euro’s)
1e halfjaar 2011
1e halfjaar 2010
687.917
602.622
Herwaardering o.g.
0
0
(Huur)opbrengsten
687.917
602.622
Exploitatielasten
-21.195
-39.532
Beheersvergoeding
-21.800
-24.000
Som der exploitatielasten
-42.995
-63.532
Exploitatieresultaat
644.922
539.090
Amortisatie oprichtingskosten
-44.018
-40.000
Managementvergoeding
-50.834
-50.000
Algemene kosten
-20.639
-23.713
Som der bedrijfslasten
-115.491
-113.713
Resultaat voor rente en belastingen
529.431
425.377
Rente baten en lasten
-352.599
-333.737
Resultaat uit gewone bedrijfsvoering voor vpb.
176.832
91.640
Vennootschapsbelasting (geschat)
-40.000
-14.000
Resultaat na belasting
136.832
77.640
Huuropbrengsten
Financiële baten en lasten
7
ER CAPITAL VASTGOEDFONDS B.V.
Toelichting op de halfjaarrekening Algemeen De gehanteerde waarderingsgrondslagen zijn identiek aan die gebruikt bij de door de accountant gecontroleerde jaarrekening 2010.
8
ER CAPITAL VASTGOEDFONDS B.V.
Toelichting op de balans (in euro's)
Vaste activa Vastgoedbeleggingen Waarde per 1 januari 2011
16.247.806
Investeringen gedurende het boekjaar Purmerend, Stationsweg 11-16 (pand A’dam)
0
Purmerend, Stationsweg 21-26 (pand Parijs)
0
Venlo, Noorderpoort 11
0
Heerhugowaard, Jan Duikerweg 12
0
Bilthoven, J. van Eijcklaan 6
0
Bilthoven, Rembrandtlaan 1
0
Herwaarderingen in het boekjaar
0
Waarde per 30 juni 2011
16.247.806
De reële waarde wordt jaarlijks vastgesteld door een taxatie op basis van marktwaarde, uitgevoerd door het fonds. Periodiek (1x per 4 jaar, partieel roulerend) wordt de interne taxatie getoetst door een externe taxateur. Eind 2009 is de portefeuille extern gewaardeerd.
9
ER CAPITAL VASTGOEDFONDS B.V.
Toelichting op de winst- en verliesrekening (in euro’s)
1e halfjaar 2011
1e halfjaar 2010
Bruto huuropbrengsten
699.530
614.015
Ontvangen breakboete
0
0
55.000
45.000
-55.000
-45.000
0
0
-11.613
-11.393
P.M.
P.M.
687.917
602.622
Huurwaarde leegstand circa Af: leegstand Af: voorziening huur debiteuren Af: erfpacht Af: niet aftrekbare BTW
De leegstand betreft per 1 juli 2011 anderhalve verdieping in Heerhugowaard en twee verdiepingen in Purmerend (pand Amsterdam).
Exploitatielasten 1e halfjaar 2011
1e halfjaar 2010
Onroerende zaak belasting
3.871
13.213
Verzekeringen
4.499
2.621
12.825
23.698
21.195
39.532
Kosten van exploitatie
De exploitatiekosten zijn in 2011 geboekt aan de hand van ontvangen facturen, periodieke toewijzing is derhalve niet gedaan. Herwaardering portefeuille Bij de bepaling van de winst voor belasting is geen rekening gehouden met eventuele herwaardering van de portefeuille. Eind 2009 is de waarde van de portefeuille neerwaarts bijgesteld. Vennootschapsbelastingen De winst voor belasting over het eerste halfjaar bedraagt € 176.832,-.De vpb last is ingeschat op circa €40.000,-. Omdat het fonds over voldoende compensabele verliezen beschikt en op vier van de zes panden nog fiscaal afgeschreven kan worden, zal het fonds naar verwachting over 2011 geen vpb hoeven te betalen. De actieve en passieve latenties zijn opgenomen tegen 10%.
10
