Vastgoedfonds II. Halfjaarverslag 2011

Vastgoedfonds II

Halfjaarverslag 2011

MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam

Inhoudsopgave Algemene informatie

2

Verslag van de beherend vennoot

3

Financieel verslag en resultaat van het fonds

11

Jaarrekening 17 Balans per 30 juni 2011

19

Winst- en verliesrekening over het eerste halfjaar 2011

20

Kasstroomoverzicht over het eerste halfjaar 2011

21

Toelichting 22 Toelichting op de balans

25

Toelichting op de winst- en verliesrekening

30

Overige gegevens

33

1

Algemene informatie

Fonds MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. De Entree 99 - 197 Postbus 283 (Areaal 18D / AF1830) 1000 EA Amsterdam Beherend vennoot (tevens Beheerder) ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V. De Entree 99 - 197 Postbus 283 (Areaal 18D / AF1830) 1000 EA Amsterdam Bewaarder Stichting Bewaarder MeesPierson Vastgoedfondsen Prins Bernhardplein 200 Postbus 293 1000 AG Amsterdam Fiscaal adviseurs PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. Fascinatio Boulevard 350 Postbus 8800 3009 AV Rotterdam Accountant KPMG Accountants N.V. Laan van Langerhuize 9 Postbus 74600 1070 DE Amsterdam Juridisch advis Loyens & Loeff N.V. Fred. Roeskestraat 100 Postbus 71170 1008 BD Amsterdam

MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam

3

Verslag van de beherend vennoot

Hierbij presenteert de beherend vennoot aan de commanditaire vennoten de financiële rapportage per 30 juni 2011 van MeesPierson Vastgoedfonds II C.V.

Algemeen

Management

MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. is een commanditaire

ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V.

vennootschap naar Nederlands recht en is op 3 mei 2005

treedt op als enig beherend vennoot en beheerder van het

opgericht. Per einde verslagperiode heeft de C.V. één

fonds. Per 1 juli 2010 heeft een fusie plaats gevonden

beherend vennoot, ABN AMRO MeesPierson Real Estate

tussen Fortis Bank (Nederland) N.V., ABN AMRO Bank

Management B.V. De commanditaire vennoten (hierna

N.V. en ABN AMRO Group N.V. Naar aanleiding van deze

ook “participanten”) zijn niet aansprakelijk voor eventuele

fusie heeft de vennootschap haar naam gewijzigd van

(exploitatie) verliezen die hun inleg te bovengaan mits zij

MeesPierson Real Estate Management B.V. in ABN AMRO

geen daden van beheer verrichten.

MeesPierson Real Estate Management B.V. ABN AMRO MeesPierson zal op korte termijn gaan

Doelstelling

samenwerken met MPC Capital (‘MPC’). MPC is het grootste beurs­ genoteerde emissiehuis in Duitsland en is actief in het ontwikkelen, initiëren en verkopen van

Het fonds heeft als doel: het exploiteren van haar ver­

alternatieve be­leggingsproducten, onder meer in de vast­

mogen, waaronder mede wordt verstaan de rechten op

goedsector.

de objecten, alsmede het doen verrichten van al hetgeen daarmee, in de ruimste zin, verband houdt of daaraan

Door de samenwerking, die er uit zal bestaan dat beide

be­vorderlijk kan zijn, met het oogmerk om de participanten

partijen het beheer van het fonds gaan voeren, ontstaat

en beherend vennoot te doen delen in het daaruit ont­-

een van de grootste beheerders van vastgoedfondsen, die

stane voordeel.

actief is op de Nederlandse markt. Ondanks de betrokken­ heid van MPC bij het beheer van het fonds, brengt de samenwerking geen verandering met zich mee voor de

Beleggingsdoelstelling

participanten en ook geen additionele kosten. ABN AMRO MeesPierson zal ook in de nieuwe structuur het aan­ spreekpunt voor de participanten blijven, waarbij zij, net

Het fonds beoogt een jaarlijks terugkerend direct rende­

als nu, voor het dagelijks beheer gebruik maakt van een

ment te genereren voor de participanten. Dit direct

externe property manager (CBRE).

rendement wordt behaald uit de exploitatie van een winkel­ centrum in Emmen en een winkelcentrum in

Uitgebreidere informatie over de samenwerking tussen

Dordrecht. Afhankelijk van het uiteindelijke verkoopresul­

ABN AMRO MeesPierson en MPC zal in de komende

taat van de winkelcentra, kan het (indirect) rendement

periode aan alle betrokkenen worden verzonden.

worden beïnvloed.

Interne beheersing en vergunning

Economische situatie eerste helft 2011 en vooruitzichten voor tweede helft 2011

De beherend vennoot (en beheerder) heeft tot taak haar

In 2010 is de wereldeconomie gemiddeld met 5%

activiteiten op betrouwbare wijze uit te voeren en de

ge­­groeid. Sinds het tweede kwartaal van dat jaar valt er

belangen van de commanditaire vennoten in MeesPierson

echter enige vertraging van de jaar-op-jaargroei te

Vastgoedfonds II C.V. optimaal te behartigen. Interne be­­

con­­ stateren. Bij de opkomende economieën loopt het

heersing, risicomanagement en compliance zijn belang­rijk

ex­ pansie­ tempo al enige tijd iets terug (jaar-op-jaar).

voor de beherend vennoot (en beheerder) en hebben

ABN AMRO voorziet dat de groei in de opkomende

haar voortdurende aandacht. De richtlijnen en procedures

economieën dit jaar gemiddeld ongeveer 1%-punt lager

worden zorgvuldig uitgevoerd en gecontro­leerd. In de ver­

uitvalt dan in 2010. De wereldhandel liet in de eerste drie

­slag­­periode is speciale aandacht uitgegaan naar de interne

maanden van 2011 maand-op-maand nog steeds een

organisatie, de operationele bedrijfspro­cessen en het risico

duidelijke toename zien.

management beleid. In de Verenigde Staten is het nieuws over de economie duidelijk slechter dan verwacht. De economische groei

Verklaring

bedroeg in het tweede kwartaal van 2011 slechts 1,3% (de consensusverwachting lag op 1,8%), terwijl de groei in eerdere kwartalen ook nog eens neerwaarts werd

De beherend vennoot (en beheerder) beschikt over een

bijgesteld. In het eerste kwartaal kwam de groei daardoor

beschrijving van de bedrijfsvoering die voldoet aan de

uit op 0,4% (tegen een eerdere 1,9%). De zwakte in

eisen van de Wft en het Besluit gedragstoezicht financiële

het tweede kwartaal werd vooral veroorzaakt doordat

ondernemingen (‘Bgfo’). De beherend vennoot (en

de consumentenbestedingen min of meer pas op de

beheerder) heeft gedurende de verslagperiode verschil­

plaats maakten. Het gezinsinkomen werd gedrukt door

lende aspecten van de bedrijfsvoering beoordeeld. Bij

stijgende olieprijzen, terwijl de autoverkopen gebukt

haar werkzaamheden zijn geen constateringen gedaan

gingen onder problemen aan de aanbodkant als gevolg

op grond waarvan zou moeten worden geconcludeerd dat

van de catastrofes in Japan. De basisvisie van ABN AMRO

de beschrijving van de opzet van de bedrijfsvoering als

is nog steeds dat deze drukkende factoren afnemen en

bedoeld in artikel 121 Bgfo niet voldoet aan de vereisten

dat de economie later dit jaar weer naar een hogere

zoals opgenomen in de Wft en daaraan gerelateerde regel­

versnelling schakelt. Alles draait echter om vertrouwen.

geving. Op grond hiervan verklaart de beherend vennoot

In de Verenigde Staten vielen veel recente macrocijfers

(en beheerder) voor MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. te

tegen. Ook in de ozone verwacht ABN AMRO - na een

beschikken over een beschrijving van de bedrijfsvoering

goed eerste kwartaal - een vertraging van het groeitempo.

als bedoeld in artikel 121 Bgfo, die voldoet aan de eisen

Deze afkoeling heeft te maken met het restrictieve eco­

van het Bgfo. Ook heeft de beherend vennoot (en

nomisch beleid in de opkomende wereld en in opa, de

beheerder) niet geconstateerd dat de bedrijfsvoering

flink gestegen olieprijs en problemen in de aanbodketen

niet effectief en niet overeenkomstig de beschrijving

als gevolg van de rampen in Japan. Voorlopige economische

functioneert. Derhalve verklaart de beherend vennoot (en

indicatoren bevestigen deze verwachting. ABN AMRO

beheerder) met een redelijke mate van zekerheid dat de

gaat ervan uit dat de afkoeling tijdelijk is. Gelet op de

bedrijfsvoering gedurende de verslagperiode effectief en

vraag- en aanbodverhoudingen op de oliemarkt denkt

overeenkomstig de beschrijving heeft gefunctioneerd.

ABN AMRO dat de olieprijs nog wat verder kan zakken. Bovendien zullen over enkele maanden de productie­

Hieronder worden de relevante economische ontwikkel­

problemen in Japan verleden tijd zijn. In het laatste

ingen over het eerste halfjaar van 2011 met een vooruitzicht

kwartaal van het jaar zou de wereldwijde groei dan ook

voor de tweede helft van 2011 omschreven, waarna wordt

weer kunnen aantrekken. De gemiddelde mondiale groei

ingegaan op de objecten.

zal dit jaar naar verwachting terugvallen naar iets meer dan 4%, maar in 2012 weer licht aantrekken.

MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam

5

Retail sector Nederland

Zoals verwacht heeft de ECB de rente in juli verhoogd naar

Algemeen

1,5%. Het was de tweede verhoging dit jaar. ABN AMRO

In 2010 telde Nederland ongeveer 29,8 miljoen m²

verwacht dat de ECB zal doorgaan haar rentetarieven te

winkelruimte. Binnen de voorraad zijn grofweg drie typen

‘normaliseren’, maar dat zij deze niet voor het einde van dit

winkelgebieden te onderscheiden, te weten centrale

jaar nogmaals zal verhogen. Gebleken is dat de inflatie in

gebieden zoals binnensteden (39%), ondersteunende ge­

juni in de ozone sterker is afgenomen dan was verwacht.

bieden zoals wijkwinkelcentra (15%) en overige locaties

Deze gunstige ontwikkeling van de inflatie zou het voor de

(46%). De Nederlandse bevolking beschikt over ongeveer

ECB makkelijker kunnen maken een rente­ verhoging

1,8 m² winkelruimte per persoon, hetgeen vergeleken

voorlopig op te schorten als de neerwaartse risico’s voor

met andere opese landen erg hoog is. Daarnaast wordt de

de groei zouden toenemen. De staats­schulden­crisis heeft

Nederlandse winkelmarkt gekenmerkt door een fijn­mazige

zich uitgebreid en naast de problemen in Griekenland, zijn

structuur. Er zijn in Nederland naast de winkel­concentraties

er nu ook zorgen over de situatie in Italië en Spanje,

in de binnensteden veel stadsdeel­centra en wijkwinkel­

waardoor vooral de 10-jaars rente op Italiaanse staats­

centra gebouwd, hetgeen gezorgd heeft voor een

obligaties recent fors steeg.

hiërarchisch winkellandschap. Door veranderingen in de bevolkingssamenstelling en consumentenvoorken wordt

Nadat de Nederlandse economie het jaar 2010 had afge­

deze structuur echter losgelaten en komt er steeds meer

sloten met een groeiversnelling naar 0,7% (kwartaal-op-

onderscheid in locaties voor recreatief winkelen, zoals

kwartaal) trok de groei in het eerste kwartaal van dit jaar

binnensteden, locaties voor doelgerichte aankopen, zoals

nog wat verder aan naar 0,9%. De hogere groei in het

langs de stadsranden, en locaties voor dagelijkse in­kopen,

eerste kwartaal stoelde vooral op de investeringen en de

zoals de wijkwinkelcentra. In de periode 2003-2010 is de

voorraadvorming. Naar verwachting zet de versnelling van

winkelvoorraad in Nederland met 15,2% gestegen.

de groei niet verder door. Al langer werd aangenomen dat de bezuinigingen van de overheid de groei zouden gaan

Vraag & Aanbod

drukken. Toch gaat ABN AMRO ervan uit dat de gemiddelde

In de periode 2001-2010 lag de gemiddelde jaarlijkse op­

BBP-groei dit jaar met zo’n 2% hoger uitvalt dan in 2010

name van winkelruimte op een niveau van ruim 360.000

(1,7%). Dat hogere cijfer kan worden toegeschreven aan

m². Het is opvallend dat de opname in de meeste jaren

de stevige groeicijfers in het begin van dit jaar en eind

dicht bij het langjarig gemiddelde blijft. In 2010 werd

vorig jaar. De uitvoer zal dit jaar opnieuw flink bijdragen

slechts 13.000 m² meer opgenomen dan het langjarig ge­

aan de groei, zij het wat minder dan in 2010. De particuliere

middelde. Het is voorts opmerkelijk dat de opname

consumptie vertoont nog weinig dynamiek omdat de

ondanks de omzetdaling de afgelopen jaren licht is ge­

koopkracht onder druk staat. Daarentegen stijgen de

stegen. De oorzaak hiervoor kan worden gevonden in de

investeringen waarschijnlijk beduidend meer dan eerder

herhuisvesting van retailers en de oplevering van winkel­

gedacht. Aan de andere kant zullen de bezuinigingen van

centra in VINEX wijken, waarin grote supermarkten ruimte

de overheid de groei afremmen.

hebben aangehuurd. In het eerste kwartaal van 2011 zette Bron: ABN AMRO 2011

de opnamegroei door. Er werd een geschatte opname van rond de 125.000 m² bereikt, ruim 25% hoger dan in het eerste kwartaal van 2010. Vanaf 2009 is de winkelleegstand in Nederland fors ge­ stegen. Doordat vooral in de aanloopstraten (C-locaties) van de centrale winkelgebieden veel retailers de afge­­lopen jaren hun ruimte hebben afgestoten, is de leegstand in deze categorie sneller gestegen dan in de onder­ steunende gebieden.

Retail sector Dordrecht

Eind 2010 stond in Nederland ongeveer 2,6 miljoen m²

Algemeen

winkelruimte leeg. In het eerste kwartaal van 2011 zette

De bijna 120.000 inwoners tellende gemeente Dordrecht

de stijging door tot een niveau van 2,75 miljoen m².

beschikt over een winkelvloeroppervlak van 163.000 m² en rond de 755 verkooppunten. Naast de eigen bevolking

Op basis van gegevens uit voorgaande jaren verwachten

bedient het winkelareaal in Dordrecht ook de inwoners

experts dat gemiddeld een derde van de leegstaande

van de omliggende gemeenten (Drechtsteden).

winkelruimte wordt herbestemd en uit de voorraad ver­ dwijnt. Zodoende komt het huidige leegstandspercentage

Het kernwinkelgebied van Dordrecht is gelegen in het

uit op ongeveer 9%.

centrum. Het planmatig ontwikkelde winkelcentrum Staten­plein (18.000 m²) en de Sarisgang kunnen worden

Huurprijzen

gekwalificeerd als A1-winkellocatie en trekken dagelijks

In de periode 2001-2010 zijn de huurprijzen van Nederlandse

de meeste passanten. Een andere drukbezochte locatie is

winkelruimte fors gestegen. De totale stijging in deze

het overdekte winkelcentrum Drievriendenhof (8.000 m²).

periode bedroeg ruim 54%, hetgeen neerkomt op een

Ook het Bagijnhof en de Voorstraat worden tot het hoofd­

gemiddelde jaarlijkse toename van ongeveer 6%. Vanaf

winkelgebied gerekend. Nog niet zo lang geleden werd

2008 is het niveau echter gestabiliseerd om vervolgens

aan de Achterom, het verlengde van de Sarisgang, de

door de tegenvallende detailhandelsomzetten licht te dalen

nieuwe winkelgalerij Paradium (2.500 m²) gerealiseerd.

in het afgelopen jaar. Er is echter een toenemende afstand

Aan de andere zijde van de Achterom is in het voorjaar van

tussen de tophuren op de sterkste hoofd­winkel­straten en

2009 ook nog eens 2.000 m² in gebruik genomen.

het algemene huurniveau te zien. Met name modeketens lieten een stijgende vraag naar winkel­ruimte zien. Het gaat

Naast het winkelaanbod in het centrumgebied gelden

daarbij overigens om ketens in het hogere en lagere

De Bieshof, Crabbehof, Maasplaza, Sterrenburg en Admiraals­

segment, omdat het middensegment nog te kampen

­plein als belangrijkste wijkwinkelcentra. Dordrecht beschikt

heeft met teruglopende omzetten. In het eerste kwartaal

met Woonboulevard Dordt (20.000 m²) ook nog zover een

van 2011 is dit tot uiting gekomen in gestegen markthuren

perifere detailhandelslocatie.

voor de hoofdwinkelstraten van de vier grote steden. Actueel Beleggingsmarkt

In Dordrecht werd in de eerste helft van 2011 zo’n 710 m²

In de periode 2001-2010 werd jaarlijks voor gemiddeld

aan retailoppervlak opgenomen, verdeeld over 6 trans­

circa 1,4 miljard aan Nederlands winkelvastgoed ver­

acties. De grootste unit die werd verhuurd was aan de

handeld. Het jaar 2010 was echter uitzonderlijk. Mede

landelijke keten ‘HEMA’.

dankzij één omvangrijke transactie kwam het beleggings­ volume boven de 2 miljard uit. In het eerste kwartaal van

Het huidige aanbod in Dordrecht telt 5.420 m² en is

2011 nam het beleggingsvolume (op jaarbasis) al iets af:

verdeeld over 13 units. Dit is ruim 500 m² minder dan

een totaal van 270 miljoen tegenover 410 miljoen in het

ultimo 2010 het geval was. Dit impliceert dat bijna 3,5%

eerste kwartaal van 2010. Oorzaak is het feit dat de

van de winkelvoorraad in Dordrecht beschikbaar is. Dit is

interesse van beleggers nog steeds vrijwel uitsluitend op

laag in vergelijking met het landelijk gemiddelde dat op

het eersteklas segment gericht is, dat wil zeggen de

9% ligt.

A-locaties en goed presterende winkelcentra. Bron: CBRE Research & Consultancy 2011

In 2010 zijn er op de beleggingsmarkt voor retailvast­goed 3 transacties geweest met een totaal investerings­ volume van 1,4 miljoen. Er is in de eerste helft van 2011 nog geen activiteit geweest op de beleggingsmarkt voor retail­vastgoed. Bron: CBRE Research & Consultancy 2011

MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam

7

Retail sector Emmen

Winkelcentrum Crabbehof te Dordrecht

Algemeen

Objectomschrijving

Emmen, dat circa 112.000 inwoners telt, heeft op winkel­

Het winkelcentrum bestaat uit 41 winkelunits en is ge­

gebied een belangrijke regionale verzorgingsfunctie. Dit

legen in de wijk Crabbehof aan het Van Oldenbarnevelt­

wordt vooral veroorzaakt door het feit dat het zuid­oosten

plein in Dordrecht. In totaal heeft het winkelcentrum een

van Drenthe voor de niet-dagelijkse boodschappen op de

oppervlakte van 10.005 m².

stad is aangewezen. Het totale winkelvloeroppervlak van de gemeente Emmen (inclusief de kleinere kernen) be­ draagt ongeveer 246.000 m². In Emmen vormen winkelcentrum De Weiert (30.500 m²), de Vlinderpassage (8.400 m²) en de Hoofdstraat het kern­ winkelgebied. Winkelcentrum De Weiert, dat oorspronkelijk in 1961 is geopend, is in 2003 gerenoveerd en uitgebreid. Op het noordelijke gedeelte na is het hele winkelcentrum overdekt. De gemeente Emmen bereidt inmiddels een ge­ biedsontwikkeling voor waarbij Dieren­ park Emmen, een belangrijke trekker van lokale en regio­nale bezoekers, wordt verplaatst naar een locatie direct tegenover winkel­ centrum De Weiert. Eind 2010 is ter plaatse een onder­ grondse publieke parkeergarage ge­ opend, die in 2014 verder wordt uitgebreid met minimaal 500 plaatsen. Door deze ontwikkelingen zal De Weiert naar verwachting een grotere rol gaan spelen als winkel­locatie. Positionering en branchering Actueel

Op basis van een in 2009 opgestelde strategische visie

In Emmen is in de eerste helft van 2011, voor zover be­

is Crabbehof gepositioneerd als wijkwinkelcentrum voor

kend, zo’n 4.300 m² aan retailoppervlak opgenomen,

de dagelijkse en wekelijkse behoefte met een beperkte

verdeeld over 3 transacties.

verblijfsfunctie. Vanuit dat uitgangspunt bestaat de ideale invulling uit een combinatie van een aantal landelijke trek­

Het huidige aanbod in Emmen omvat 6.220 m² wat

kers en lokale ondernemers met een speciaalzaak.

verdeeld is over 18 units. Dit impliceert dat bijna 2,5% van de winkelvoorraad in Emmen beschikbaar is. Dit is laag in

De strategische visie, waarin ook naar voren is gekomen

vergelijking met het landelijk gemiddelde dat op 9% ligt.

dat het wijkwinkelcentrum op een aantal fronten een meer eigentijdse uitstraling behoeft, is enige tijd geleden

In 2010 vond er op de beleggingsmarkt voor retailvast-­

onder de aandacht gebracht van de gemeente Dordrecht.

goed één transacties plaats in Emmen. Ook in de eerste

Inmiddels mag de wijk Crabbehof zich verheugen in brede

helft van 2011 heeft er één transactie plaatsgehad. Het

aandacht van de gemeente als het gaat om de plek die

betreft hier de gedeeltelijke verkoop van winkelcentrum

het winkelcentrum in de wijk inneemt. Het wijkwinkel­

De Weiert.

centrum wordt daarbij in een breed economisch en sociaal Bron: CBRE Research & Consultancy 2011

per­ spectief geplaatst. Vanuit verschillende invalshoeken en op diverse deelgebieden beschouwen werkgroepen de ontwikkeling van de wijk naar de toekomst. Voor de rol die het winkelcentrum daarin speelt, is een speciale werk­groep geformeerd waar de beherend vennoot actief in participeert.

De eventueel door te voeren upgrading van het winkel­

van 10 jaar (31 januari 2021). Huurder heeft te kennen

centrum staat niet op zich, maar wordt in een wijkbreed

gegeven een lange termijn relatie na te streven, hetgeen

kader geplaatst, zodat ook rekening kan worden gehouden

is onderstreept door het feit dat zij circa 0,5 miljoen heeft

met relevante omgevingsfactoren. Naar verwachting zal

geïnvesteerd in de genoemde verbouwing. De nieuwe

de gemeente in de tweede helft van 2011 met een stede­

huurder voor Oldenbarneveltplein 29 ‘GSM Shop’ huurt de

bouwkundig schetsplan komen, waarin al die factoren dan

unit in de huidige staat en ook zij hebben de winkel volledig

wel de relatie met die factoren, zijn opge­nomen. Op basis

verbouwd. Zowel de verbouwing van de ‘Lidl’ als die van

van de uitkomsten van dit stede­bouwkundige schetsplan

‘GSM Shop’ zijn op kosten van huurder verricht waardoor

kan de mate van investering in zowel het winkelcentrum

het fonds geen investeringen voor het verhuurklaar maken

als de directe omgeving worden becijferd. Naast de alsdan

heeft hoeven dragen.

benodigde investeringen vanuit het fonds heeft de ge­ meente op voorhand de bereidheid uitgesproken ook

Ten aanzien van het verzoek tot indeplaatsstelling door

financieel haar bijdrage aan de verdere ontwikkeling van

‘Cafetaria Crabbehof VOF’ (Van Oldenbarneveltplein 77)

de wijk en het winkelcentrum te willen leveren.

geldt dat er na onderhandelingen een nieuw 5-jarig huurcontract is gesloten met huurder (tot 31 januari 2016).

Na de sluiting van haar winkel in het centrum van Dordrecht

In maart van dit jaar heeft de huidige huurder van ‘Prefix

is Action geïnteresseerd om elders in Dordrecht een

Call Center’ (Van Oldenbarneveltplein 22) een soortgelijk

nieuwe vestiging te openen. Daarbij is haar oog gevallen

verzoek tot indeplaatsstelling gedaan. Ondanks onder­

op Crabbehof. Aanpalend aan het winkelcentrum is een

nomen pogingen daartoe wilde de nieuwe huurder geen

bedrijfsgebouw beschikbaar waarin Action zich, na het

nieuw huurcontract aangaan en is aldus in de rechten en

ombouwen van de ruimte, zou kunnen vestigen. De be­

plichten van de oude huurder getreden.

trokken partijen zijn hierover momenteel in onder­ handeling. Belangrijk hierbij is dat Action als het ware

Nadat de overname van ‘Hans Textiel’ door een Duitse

onderdeel gaat uitmaken van het winkelcentrum. In de

retailorganisatie niet is doorgegaan, is eerstgenoemde

praktijk betekent dit dat er een verbinding tot stand ge­

keten in mei 2011 failliet verklaard. Nog voor het effectueren

bracht moet worden waarbij niet uitgesloten is dat er (een

van het faillissement heeft ‘Marja Textiel’ de winkel (Van

deel van een) winkelruimte opgeofferd zal moeten worden.

Oldenbarneveltplein 15-16) overgenomen. Na een volledige

De mogelijkheden hiertoe en de haalbaarheid hiervan

verbouwing is de vernieuwde winkel op 26 mei jl. geopend

zullen in de (stedebouwkundige) planvorming worden

onder de naam ‘Jola mode’. Met de huurder is een nieuw

mee­genomen. De komst van Action naar Crabbehof zal

huurcontract gesloten voor 10 jaar (tot 30 april 2021).

de bezoekersaantallen aanzienlijk vergroten en daarmee een positief effect hebben op de concurrentiepositie van

Huurder ‘Ed’s Hengelsport’ heeft, na meerdere pogingen

het winkelcentrum.

te hebben ondernomen om een succesvolle winkel te ex­ ploiteren, een huurder aangedragen die de winkel wil

Verhuur

overnemen. De nieuwe huurder is voornemens een winkel

Per ultimo 2010 stonden er in het winkelcentrum twee

in hobby materiaal te starten. Een eventuele overname

naastgelegen winkelruimten leeg (Van Oldenbarneveltplein

zou in september 2011 moeten plaatsvinden. Op dit

28 en 29). Beide units zijn per 1 februari 2011 verhuurd.

moment werkt de nieuwe huurder daartoe haar business­

Met de totstandkoming van deze verhuurtransacties be­

plan uit. Het fonds houdt er rekening mee dat afgeboekt

staat er per verslagdatum geen leegstand meer in het

zal moeten worden op de achterstand van huurder Ed’s

winkelcentrum.

Hengelsport. Hiertoe is een voorziening in de balans opgenomen van 10.000 euro.

Een van beide units (Van Oldenbarneveltplein 28) is door ‘Lidl’ aangehuurd. De unit is in de huidige staat gehuurd

In februari van dit jaar heeft de kantonrechter uitspraak

en huurder heeft in een complete verbouwing de unit bij

gedaan in de zaak tegen Dierengilde ‘Bully’ (Van Olden­

haar bestaande en naastgelegen winkel (Van Oldenbarne­

barneveltplein 14) en het fonds in het gelijk gesteld voor

veltplein 27) getrokken. Voor beide units samen is een

wat betreft haar vordering op de huurder.

nieuwe huurovereenkomst afgesloten met een looptijd

MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam

9

Winkelcentrum Angelslo te Emmen

De verlangde ontruiming is toegewezen en heeft inmiddels

Objectomschrijving

plaatsge­ vonden. De winkel zal wel verhuurgereed ge­

Het winkelcentrum bestaat uit 38 winkelunits en is ge­

maakt moeten worden. Het fonds houdt er rekening mee

legen in de wijk Angelslo aan de Landschapslaan/Peyserhof

dat afgeboekt zal moeten worden op de achterstand van

in Emmen. In totaal heeft het winkelcentrum een opper­

huurder. Hiertoe is een voorziening in de balans opge­

vlakte van circa 9.029 m².

nomen van 25.000 euro. Voorts geldt dat er in het jaar 2012 een zevental huurover­ eenkomsten expireert. Er zijn tot op heden nog geen signalen ontvangen dat deze huurovereenkomsten zullen worden opgezegd. Operationeel beheer In samenspraak met VvE-beheerder MVGM is de property manager CBRE in eerste lijn betrokken bij het dagelijkse onderhoud van het object. De contacten tussen partijen verlopen goed. In verband met de gesprekken over de eventuele upgrading van het winkelcentrum voert de beherend vennoot een terughoudend beleid voor wat betreft het uitvoeren van groot onderhoud. Grootschalige onderhoudsactiviteiten zullen worden aangehouden totdat meer duidelijkheid bestaat omtrent de planvorming. Uiteraard worden de noodzakelijk uit te voeren werkzaamheden om het winkel­

Positionering en branchering

centrum in een goede staat van onderhoud te houden ter

Winkelcentrum Angelslo is met haar wijkoverstijgende

hand genomen.

functie vanuit de in 2009 opgestelde strategische visie gepositioneerd als een centrum voor de dagelijkse en

Begin 2011 zijn de werkzaamheden aan de noodoverstorten

wekelijkse behoefte met een beperkte verblijfsfunctie. In

afgerond. Het dak voldoet hiermee weer aan de relevante

veel opzichten voldoet het winkelcentrum op dit moment

wet- en regelgeving inzake de wateraccumulatie van platte

aan deze uitgangspunten.

daken. Voorts geldt dat er ieder jaar enkele CV-ketels zullen worden vervangen en dat er delen van het riool­

De komst van huurder ‘HEMA’ (Statenweg 23d) naar het

stelsel worden vernieuwd.

winkelcentrum in 2010 heeft een grote meerwaarde gegeven aan de compleetheid van het aanbod voor het

Er is overigens recent door de beheerder vastgesteld dat

winkelend publiek. Naast de komst van de ‘HEMA’ heeft

de winkelruimte van huurder Lidl niet is aangesloten op

ook de komst van de landelijke kappersketen ‘Brainwash’

het ketelhuis terwijl zij hiervoor gedurende vijf jaar wel

de concurrentiepositie van het centrum als geheel ver­

jaarlijks voorschotten heeft moeten betalen. De beherend

sterkt. Daarmee kan tegenwicht worden geboden aan de

vennoot heeft de mogelijke oorzaak en de gevolgen

herontwikkeling van winkelcentrum Emmerhout die in­

hiervan momenteel in samenwerking met CBRE en de

middels gestaag vordert.

leverancier van de bemetering, Ista, in onderzoek. Het is niet uit te sluiten dat ‘Lidl’ compensatie zal verlangen

Verhuur

m.b.t. de ten onrechte in rekening gebrachte voorschotten.

In het afgelopen halfjaar beperkte de leegstand zich tot de unit Statenweg 9. Per 1 augustus 2011 is voor deze winkelruimte evenwel een huurcontract aangegaan met damesmodezaak ‘Maudd’, die initieel 2 jaar gaat huren tegen een gereduceerde huurprijs. Bij voortzetting zal het

contract na de periode van 2 jaar worden verlengd met

Operationeel beheer

5 jaar en zal de gereduceerde huurprijs komen te vervallen.

In samenspraak met VvE-beheerder MVGM is de property

Alsdan geldt een marktconforme huurprijs. Met de verhuur

manager CBRE in eerste lijn betrokken bij het dagelijkse

van deze unit is het winkelcentrum Angelslo voor het eerst

onderhoud van het object. De contacten tussen partijen

volledig verhuurd.

verlopen goed.

De (fysiek lege) winkel Statenweg 23c wordt vooralsnog

In de eerste helft van 2011 is het binnenschilderwerk in

door C1000 gebruikt als extra opslagruimte. Alle inspanning

de algemene ruimtes van het winkelcentrum afgerond.

van C1000 is erop gericht deze winkelruimte te verhuren.

Verder staan er voor dit jaar geen (ingrijpende) onderhouds­

C1000 blijft tot 30 juni 2013 financieel verantwoordelijk

werkzaamheden gepland.

voor deze winkelruimte. MVGM is in samenspraak met de beherend vennoot en Voor 2012 geldt dat er een drietal huurovereenkomsten

CBRE bezig de splitsingsakte op een aantal fronten aan

expireert. Voor twee huurovereenkomsten zijn er nog

te passen waarbij enerzijds onvolkomenheden uit het

geen signalen ontvangen dat deze zullen worden opge­

verleden worden aangepast en anderzijds een kosten­

zegd. Voor Statenweg 19 geldt dat huurder ‘Bonita’ de

verdeling wordt vastgelegd die meer recht doet aan de

huur wel heeft opgezegd en dus een vertrek uit Angelslo

feitelijke situatie. De afronding van het hele traject neemt

overweegt. Er worden momenteel onderhande­ lingen

tijd in beslag omdat alle individuele hypotheek­verstrekkers

gevoerd met deze huurder om haar alsnog voor het

hiermee moeten instemmen.

centrum te behouden. Eerder is gemeld dat met de VvE-beheerder van de VvE Landschapslaan (Mira Beheer) een discussie is ont­ staan over uitgevoerde schilderwerkzaamheden aan het apparte­mentencomplex aan de Landschapslaan. Mira Beheer heeft gemeend de aansprakelijkheid (kosten ca. 18.000 euro) hieromtrent bij het fonds neer te moeten leggen. De beherend vennoot is nog in gesprek met Mira Beheer teneinde te trachten tot een oplossing van dit dispuut te komen. Het is niet uit te sluiten dat de discussie langs juridische weg moet worden beslecht.

MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam

Financieel verslag en resultaat van het fonds

11

Kerncijfers (bedragen in euro’s)

30-06-2011

31-12-2010

Totale activa

35.119.421

35.211.482

Vreemd vermogen

27.713.681

27.810.637

7.405.740

7.400.845

514

514

34.300.00

34.300.000

14.408

14.399

449.750

899.500

Eigen vermogen Aantal participaties Boekwaarde vastgoed Intrinsieke waarde per participatie Uitkering (direct rend.)

Waarde onroerend goed De negatieve ontwikkeling van de intrinsieke waarde is de Op basis van de verslechterde marktomstandigheden

afgelopen jaren onder invloed van verslechterde marktom­

heeft de beherend vennoot de waarde per 31 december

standigheden versneld door het gebruik van vreemd ver­

2009 neerwaarts bijgesteld tot 34.300.000 euro. Ondanks

mogen in het fonds. Het zogenaamde “hefboomeffect”dat

de aanhoudende moeilijke marktomstandigheden heeft

het gebruik van vreemd vermogen veroorzaakt, zorgt

de beherend vennoot in de afgelopen periode geen

ervoor dat bij een financieringspercentage van 75% en

aanleiding gezien om de waarde verder naar beneden bij

een waardedaling van 10% van het vastgoed het eigen

te stellen en handhaaft zij ook per 30 juni 2011 de waarde

vermogen met 40% afneemt. Vanzelfsprekend geldt dat

van 34.300.000 euro voor beide winkelcentra. Omdat in

bij een stijging van de waarde van het onroerend goed dit

de vergadering van participanten is overeengekomen dat

ook in positieve zin plaatsvindt.

de objecten één keer per drie jaar extern zullen worden getaxeerd, zal in de komende periode opnieuw een taxatie door Cushman & Wakefield plaatsvinden.

Vreemd vermogen

Eigen vermogen

Ten behoeve van de aankoop van de twee winkelcentra zijn bij aanvang van het fonds twee hypothecaire lening afgesloten bij SNS Property Finance (voorheen Bouw­

Het fonds kent 514 participaties die gezamenlijk 12.850.000

fonds), één voor elk winkelcentrum respectievelijk ter

euro commanditair kapitaal hebben inge­bracht. De mini­

hoogte van 12.900.000 euro (Crabbehof te Dordrecht) en

male deelname per participant bedroeg één participatie

14.200.000 euro (Angelslo te Emmen). Het verschil tussen

met een uitgifteprijs van 25.000 euro per participatie.

de hoogte van het totaalbedrag van deze leningen en het

De in­ trinsieke waarde per participatie bedraagt 14.408

in het bovenstaande overzicht genoemde totale vreemd

euro per 30 juni 2011 ten opzichte van 14.399 euro per

vermogen wordt gevormd door de te betalen omzetbelast­

31 december 2010. Er zijn in de eerste helft van 2011 geen

ing en de overlopende passiva. De langlopende schulden

participanten uit- en/of toegetreden tot het fonds.

hebben een looptijd van 10 jaar tot en met 1 juni 2015 met een rentevaste periode van 7 jaar, waarop in beginsel geen aflossing plaatsvindt.

MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam

13

Loan-to-value convenant

De rentevergoeding die betaald wordt op de leningen is

Op de hypothecaire leningen zijn financieringconvenanten

het 3-maands Euribor tarief, verhoogd met een opslag van

van toepassing. Iedere 2 jaar zal de loan-to-value ratio

1,05%. Het renterisico van de hypothecaire leningen is

(lening / boekwaarde) door de financier mogelijk opnieuw

afgedekt middels een tweetal derivaten (interest rate

worden vastgesteld door middel van hertaxatie. Indien

swaps), welke zijn afgesloten bij ABN AMRO (voorheen

blijkt dat de loan-to-value ratio meer dan 5% is toegenomen

Fortis). De rentelasten zijn hiermee gefixeerd tot 2 mei

ten opzichte van de oorspronkelijke loan-to-value ratio

2012 (7 jaar) tegen 3,58% per jaar. De waarde van de

(lening / aankoopprijs) zal een verplichte aflossingsregeling

swapcontracten bedraagt per 30 juni 2011 521.974 euro

van toepassing zijn van 2% van de hoofdsommen.

negatief (per 31 december 2010: 994.567 euro negatief).

▶▶ Op de hypothecaire lening van winkelcentrum

Ten aanzien van het swapcontract wordt kostprijshedge-

Crabbehof in Dordrecht is een convenant van

accounting toe­gepast waardoor de negatieve marktwaarde

toepassing met een criterium van 80,0%

van de rente­swap niet in de balans is verantwoord. Indien

( 12.900.000 euro / 17.195.281 euro + 5%).

de markt­rente stijgt, zal de waarde van het swapcontract

Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio

weer stijgen. Aan het einde van de looptijd van het swap­

79,1% ( 12.900.000 euro / 16.300.000 euro) en

contract zal de waarde ervan nihil bedragen. Indien het

wordt er voldaan aan dit criterium.

contract niet tussentijds wordt opengebroken en dus

▶▶ Op de hypothecaire lening van winkelcentrum

wordt afge­rekend, heeft de waarde van het contract geen

Angelslo in Emmen is een convenant van toepassing

invloed op de resultaten van het fonds.

met een criterium van 79,9% ( 14.200.000 euro / 18.969.479 euro + 5%). Per balansdatum bedraagt

De rentelast per jaar bedraagt in totaal 4,63% over de

de loan-to-value ratio 78,9% ( 14.200.000 euro /

uitstaande hoofdsom van de hypothecaire leningen. Per

18.000.000 euro) en wordt er voldaan aan dit criterium.

1 maart 2009 brengt de financier een liquiditeitsopslag in rekening van 0,5%. Hiermee komt de rentelast per jaar uit

Daarnaast is er een financieringsconvenant die toeziet op

op 5,13% over de uitstaande hoofdsom.

de huuropbrengsten. Zodra de huuropbrengst daalt tot het niveau waarbij 85% van de huur gelijk is aan de afgesloten gewogen interest rate swap percentage (4,63%) + 2%

Herfinanciering

aflossing geldt dezelfde verplichte aflossingsregeling. Op basis van de voorliggende situatie kan bij verdere

De financieringen van Vastgoedfonds II lopen tot juni 2015.

waardedalingen in de toekomst mogelijk de situatie ont­

De gefixeerde rente (swapcontracten) lopen echter tot

staan waarbij aflossing op de hypothecaire leningen zal

2 mei 2012. Zodra de swapcontracten aflopen, zal er een

moeten worden opgestart. Dergelijke aflossingen zullen

keuze gemaakt moeten worden tussen het wederom

ten koste gaan van het directe rendement dat aan de

fixeren van de rente of de rente ‘floatend’ te houden. Om

participanten kan worden uitgekeerd.

voorbereid te zijn op dat moment houdt de beherend vennoot de rente ontwikkeling actief in de gaten en zal aldus tijdig actie ondernemen. De beherend vennoot geeft

Begroting versus werkelijke opbrengsten en kosten

reeds aan dat de herfinancieringmarkt er niet goed voor staat en dat haar verwachting is dat deze markt de komende jaren zal verslechteren.

De totale huuropbrengsten voor het eerste halfjaar 2011 bedragen 1.380.670 euro en zijn daarmee in lijn met de fondsprognose ( 1.364.368 euro). De omzet uit de fonds­ prognose bevat de huuropbrengsten voor het eerste halfjaar 2011 inclusief een correctie voor frictieleegstand en huurkortingen. De rentelasten (inclusief liquiditeitsopslag) ten bedrage van 639.932 euro zijn lager dan begroot.

Exploitatiekosten (bedragen in euro’s)

Werkelijk

Begroot

Verschil

Vastgoedbeheer

64.887

40.647

-- 24.240

Zakelijke lasten

34.389

34.351

-- 38

Onderhoudskosten

35.288

61.450

26.162

Verzekeringen

21.288

15.857

-- 5.431

-- 650

83

733

35.000

20.158

-- 14.482

6.423

20.000

13.577

Fondsbeheer

69.284

71.809

2.525

Fondskosten

17.228

34.444

17.216

283.137

299.159

16.022

Niet verrekenbare BTW Dubieuze debiteuren Overige kosten

Totaal

Voor wat betreft de overschrijdingen van kostenaspecten

Ten aanzien van de dubieuze debi­ten heeft de beherend

geldt de navolgende toelichting. De kosten voor vastgoed­

vennoot voor huurders ‘Ed’s Hengelsport’ en ‘Dierengilde

beheer zijn 24.240 euro hoger dan begroot en dit wordt

Bully’ voor het eerste halfjaar 2011 een voorziening opge­

veroorzaakt door de courtage welke de property manager

nomen van 35.000 euro. Onder de overige kosten vallen

ontvangt wanneer zij een (nieuwe) huurder aandraagt of

de coördinatievergoedingen van CBRE inzake de dakover­

met een bestaande huurder tot verlenging van haar huur­

storten in winkelcentrum Crabbehof en het verkrijgen

contract komt. In de eerste helft van 2011 zijn deze kosten

van de (wettelijk verplichte) gebruiksvergunning in winkel­

betaald ten behoeve van vier (nieuwe) huurders. Zoals

centrum Angelslo.

reeds eerder vermeld is er in Emmen per 1 december 2010 een huurovereenkomst aangegaan met ‘Eazy Hair

Voor de fondskosten geldt dat er in de tweede helft van

Holland B.V.’ voor een initiële periode van vijf jaar. In

2011 nog uitgaven zullen worden gedaan, waarbij de

Dordrecht is per 1 februari 2011 een 5-jarige huurovereen­

beherend vennoot op grond van de huidige inzichten de

komst aangegaan met huurder ‘GSM Shop’ en een l0-

verwachting uitspreekt dat deze totale kosten in lijn zullen

jarige huurovereenkomst met ‘Lidl’. Daarnaast is bewerk­

zijn met de begroting.

stelligd dat huurder ‘Cafetaria Crabbehof’ haar huurcontract met vijf jaar heeft verlengd. De onder­ houdskosten zijn voor het eerste halfjaar van 2011 een stuk lager dan

Rendement

begroot. De voornaamste reden hiervoor is het terug­ houdende beleid van de beherend vennoot (a.g.v. de mogelijke upgrading) ten aanzien van groot onderhoud

Een belangrijk deel van het geprognosticeerde totaal­

in winkelcentrum Crabbehof (Dordrecht). Indien de claim

rendement op jaarbasis komt voort uit het directe rende­

van Mira Beheer (18.000 euro), inzake de uitgevoerde

ment. Het indirecte rendement, oftewel de waarde­mutatie

schilder­werkzaamheden aan het appartementencomplex,

van de participaties, wordt voornamelijk beïnvloed door

geho­nor­eerd wordt, zal deze echter ten laste komen van

waardestijgingen of waardedalingen van het vastgoed ge­

de onderhoudskosten.

durende de looptijd van het fonds.

MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam

15

Direct rendement

Het directe rendement over het eerste halfjaar van 2011

Indirect rendement (waardemutatie van een participatie).

bestaat uit een uitkering van 449.750 euro op fondsniveau.

Het uitgangspunt voor het berekenen van het (indirecte)

Per participatie bedroeg de uitkering 875 euro. De uit­

rendement op de participaties per einde verslag­periode

keringen zijn eind juni 2011 betaalbaar gesteld. Het directe

wordt hoofdzakelijk gevormd door de waardemutatie

rendement over het eerste halfjaar van 2011 bedraagt

van het vastgoed in combinatie met de resterende uit­­

hiermee 3,5% op basis van de initiële inleg en is conform

staande hypothecaire leningen per einde van het boekjaar.

fondsprognose.

De intrinsieke waarde per participatie per 30 juni 2011 be­draagt 14.408 euro. Dat is een stijging van 0,1% ten op­ zichte van 31 december 2010, toen de intrinsieke waarde 14.399 euro bedroeg.

Waarde vastgoed (bedragen in euro’s) %

Eigen vermogen (bedragen in euro’s) % 10.429.891

Vreemd vermogen (bedragen in euro’s) % 27.100.00

Intrinsieke waarde (bedragen in euro’s) %

2005

37.250.000

20.292

2006

38.883.000

4,38%

12.087.193

15,89%

27.100.00

0,00%

23.516

15,89%

2007

38.913.000

0,08%

12.158.502

0,59%

27.100.00

0,00%

23.655

0,59%

2008

34.990.000

- 10,08%

8.171.369

-32,79%

27.100.00

0,00%

15.898

-32,79

2009

34.990.000

0,00%

7.534.232

-7,80

27.100.00

0,00%

14.658

-7,80

2010

34.300.000

- 1,97%

7.400.845

-1,77

27.100.00

0,00%

14.399

-1,77%

H1 2011

34.300.000

0,00%

7.405.740

0,07

27.100.00

0,00%

14.408

0,07%

Verwachtingen voor de tweede helft van 2011

Zoals verzocht in de jaarvergadering 2010 zal de beherend

De beherend vennoot verwacht voor 2011 en de daarop­

vennoot vanaf heden onderstaand overzicht in haar ver­

volgende jaren verder ver­slechterende marktom­standig­

slag­legging opnemen waarin het verloop van de waarde

heden voor vastgoed onder invloed van marktbrede her­

van het vastgoed ten opzichte van het eigen- en vreemd

financieringsproblematiek het­geen mogelijk een nega­tieve

vermogen wordt weergegeven vanaf de start van het fonds.

impact kan hebben op de (in)directe rendementen. Voor­ alsnog en op basis van de huidige inzichten verwacht de beherend vennoot dat het geprognosticeerde rende­ment van 3,5% over de tweede helft van 2011 kan worden uitgekeerd. Amsterdam, 2 september 2011 ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V.

MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam

Jaarrekening eerste halfjaar 2011

17

MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam

19

Balans per 30 juni 2011 (Voor winstbestemming)

Activa (bedragen in euro’s)

Toelichting

30-06-2011

31-12-2010

Onroerend goed

1

34.300.000

34.300.000

Financieringskosten

2

8.807

14.091

3

85.000

90.000

Vorderingen

4

208.179

78.259

Overlopende activa

5

39.791

25.989

Liquide middelen

6

477.644

703.143

725.614

807.391

35.119.421

35.211.482

Toelichting

30-06-2011

31-12-2010

Kapitaalrekening

7

7.405.740

7.400.845

Langlopende schulden

8

27.100.000

27.100.000

9

87.402

41.128

10

526.279

669.509

613.681

710.637

35.119.421

35.211.482

Vaste activa

Financiële vaste activa Incentives

Vlottende activa

Totaal Activa

Passiva (bedragen in euro’s) Vermogen

Kortlopende schulden (ten hoogste 1 jaar) Omzetbelasting Overlopende passiva

Totaal Passiva

Winst- en verliesrekening (Over de periode 1 januari 2011 tot en met 30 juni 2011)

(Bedragen in euro’s)

Toelichting

01-01 / 30-06-2011

2010

Opbrengsten onroerend goed Huurinkomsten onroerend goed

11

1.380.670

2.731.942

Overige opbrengsten

12

0

1.505

1.380.670

2.733.447

Interest baten en lasten Rentebaten

13

2.328

10.095

Rentelasten

14

-- 639.932

-- 1.494.855

-- 637.604

-- 1.484.760

Overige kosten Exploitatiekosten

15

-- 283.137

-- 472.006

Afschrijvingen

16

-- 5.284

-- 10.568

-- 288.421

-- 482.574

454.645

766.113

Resultaat boekjaar

MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam

21

Kasstroomoverzicht (Over de periode 1 januari 2011 tot en met 30 juni 2011)

Kasstroom uit operationele activiteiten (bedragen in euro’s)

01-01 / 30-06-2011

2010

454.645

766.113

5.284

10.568

459.929

776.681

-- 124.920

36.181

-- 13.802

-- 7.708

46.274

124.060

-- 143.230

-- 22.732

-- 235.678

-- 118.319

224.251

658.362

01-01 / 30-06-2011

2010

Uitkering participanten

-- 449.750

-- 899.500

Resultaat kasstroom uit financieringsactiviteiten

-- 449.750

-- 899.500

01-01 / 30-06-2011

2010

0

0

0

0

0

0

01-01 / 30-06-2011

2010

-- 225.499

-- 241.138

Liquide middelen bij aanvang verslagperiode

703.143

944.281

Liquide middelen bij einde verslagperiode

477.644

703.143

-- 225.499

-- 241.138

Bedrijfsresultaat Herwaardering onroerend goed

Veranderingen in werkkapitaal: vorderingen overlopende activa omzetbelasting overlopende passiva

Resultaat kasstroom uit operationele activiteiten

Kasstroom uit financieringsactiviteiten (bedragen in euro’s)

Kasstroom uit beleggingsactiviteiten (bedragen in euro’s) Investeringen in materiële vaste activa

Resultaat kasstroom uit beleggingsactiviteiten

Netto kasstroom (bedragen in euro’s)

Mutatie geldmiddelen

Toelichting

Algemeen

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva

Vergunning en doorlopend toezicht van de AFM

Algemeen

Met ingang van 1 januari 2007 is de Wet op het financieel

Voor zover niet anders vermeld zijn de activa en passiva

toezicht (Wft) van kracht, welke in de plaats is getreden van

gewaardeerd tegen nominale waarden.

onder meer de Wet toezicht beleggingsinstellingen (Wtb). Onroerend goed De door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) aan

Het onroerend goed wordt gewaardeerd tegen markt­

LaSalle Beheer B.V., in haar rol als beheerder van de CV,

waarde. Indien er geen taxatie plaatsvindt door een ex­

op 8 juni 2006, op grond van artikel 5 Wtb, verleende

terne taxat zal de waardering plaatsvinden tegen de

ver­gunning berust vanaf het tijdstip van inwerkingtreding

marktwaarde, zoals geschat door de beheerder. Onder

van de Wft op artikel 2:67 van de Wft.

marktwaarde wordt verstaan de onderhandse verkoop­ waarde in verhuurde staat.

Met ingang van 1 juli 2008 is ABN AMRO MeesPierson



Real Estate Management B.V. beheerder van de C.V.

Bij de bepaling van de marktwaarde wordt rekening

(voorheen MeesPierson Real Estate Management B.V.).

gehouden met verschillen tussen markthuur en con­

De vergunning van de AFM is op 24 april 2008 aan

tractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de staat van

ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management

onderhoud en toekomstige ontwikkelingen. De markt­

verstrekt. waarde wordt jaarlijks, per 31 december, door de be­ heerder geschat. Uitgangspunt is dat de marktwaarde van De CV is een ‘beleggingsinstelling’ in de zin van de Wft.

de objecten niet tussentijds bepaald zal worden door

Hieruit volgt dat er informatie op de website van

externe taxats, maar wordt geschat door de beheerder.

ABN AMRO Meespierson beschikbaar is. De beheerder

Vanuit het oogpunt van transparantie wordt de markt­

en bewaarder van de CV staan, onder het regime van de

waarde incidenteel door externe taxats bepaald.

Wft, onder doorlopend toezicht van de AFM, zoals ook het



geval was onder het regime van de Wtb. De kosten van

Waardemutaties ten opzichte van de eerste waardering

doorlopend toezicht komen ten laste van de CV.

worden verantwoord in de winst- en verliesrekening onder



‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen’.

Fiscale status

Bij de vaststelling van de winstbestemming zal een bedrag

De CV is een besloten commanditaire vennootschap, die

ter grootte van de waardemutatie ten gunste of ten laste

transparant is voor de heffing van inkomsten- en vennoot­

van de herwaarderingsreserve worden gebracht.

schapsbelasting. Dit houdt in dat de CV zelf niet onder­



worpen is aan een belasting naar de winst, maar dat

Incentives

belastingheffing plaatsvindt op het niveau van de partici­

De huurincentive heeft betrekking op een huurovereen­

panten. Zowel de resultaten als het vermogen van de CV

komst met een looptijd tot 31 maart 2020 en wordt pro-

zullen rechtstreeks worden toegerekend aan de partici­

rata afgeschreven.

panten naar rato van hun kapitaaldeelname in de CV. Vorderingen De vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale

Grondslag van het kasstroomoverzicht

waarde onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid.

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de in­directe methode.

MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam

Overige activa

Afschrijving

Liquide middelen

Dit betreft de afschrijving op de financieringskosten.

23

Dit betreft liquide middelen, waaronder deposito’s en bank­tegoeden.

Waardering renteswap contracten Bij de verwerking van de renteswap contracten in de

Vermogen

jaarrekening wordt gebruik gemaakt van kostprijshedge-

Gestort CV kapitaal

accounting.

Dit betreft het door de participanten van de CV gestorte kapitaal. Overige bedrijfskosten Overige bedrijfskosten betreffen onder andere kosten van Herwaarderingsreserve

externe adviss, accountantskosten en kantoor­ kosten.

Waardemutaties ten opzichte van de eerste waardering

Kosten die verband houden met het beheer van het on­

worden uiteindelijk verantwoord in de herwaarderings­

roerend goed zijn opgenomen onder de exploitatie­kosten.

reserve, te weten via de winstbestemming.

Risicoparagraaf Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Algemeen Beleggingsopbrengsten

De navolgende factoren dienen zorgvuldig in overweging

Bruto huuropbrengsten

te worden genomen bij het beoordelen van een participatie

Bruto huuropbrengsten betreffen de over de verslag­

in de CV die elk een negatief effect kunnen hebben op de

periode aan huurders in rekening gebrachte huren. Oftewel

resultaten van de CV. Risico’s zijn inherent aan iedere

de theoretische bruto huuropbrengsten onder aftrek van

belegging in onroerend goed en zijn ook van toepassing

leegstand en verleende huurkortingen.

op de CV.

Exploitatiekosten

In het algemeen gaat het hierbij om de waardefluctuaties

Hieronder zijn de direct met de exploitatie van de

van het onroerend goed die onder andere het gevolg

on­­­­roerende goederen samenhangende kosten opge­

kunnen zijn van een verandering in vraag en aanbod.

nomen, zoals onderhoud, beheerskosten, verzekeringen

Vanwege de relatief lange periode benodigd om onroerend

en onroerende-zaakbelasting.

goed te ontwikkelen, het kapitaalintensieve karakter en



de lange termijn huurcontracten, is het gewoonlijk niet

Niet-gerealiseerde waardeverandering van beleggingen

mogelijk om op korte termijn te reageren op schaarste of

Herwaardering onroerend goed

overschot. De waarde bij verkoop van het vastgoed is voor

Het onroerend goed wordt gewaardeerd tegen markt­

een groot deel afhankelijk van de huur.

waarde. Indien er geen taxatie plaatsvindt door een ex­



terne taxat zal de waardering plaatsvinden tegen de

Bij verminderde liquiditeit kan de mogelijkheid zich voor­

marktwaarde, zoals geschat door de beheerder.

doen dat de CV niet meer aan haar verplichtingen kan voldoen en dat de objecten gedwongen moeten worden

Lasten

verkocht. Indien de schulden van de CV hoger zijn dan

Beheerkosten

de verkoopopbrengst van de objecten zal het door de

Dit betreffen de kosten van de bewaarder en de beherend

participanten ingelegde commanditair kapitaal worden

vennoot.

aan­gesproken. Het risico bestaat dat de participanten hun volledige inleg op deze wijze kwijtraken. Reeds door de

Interest

CV gedane uitkeringen kunnen niet worden teruggevorderd

De interest betreft de aan de verslagperiode toe te

van de participanten.

rekenen interest op leningen en schulden, evenals de in het verslagjaar ontvangen interest op deposito’s en banktegoeden.

Economie, huurrisico, debitenrisico, leegstandsrisico Veranderingen in algemene economische ontwikkelingen, rentestanden en (verwachte) inflatie niveaus kunnen eveneens de waarde beïnvloeden. Dit betekent dat de waarde van het vastgoed in een neergaande conjunctuur kan dalen. Een enerzijds toegenomen risicofactor kan van invloed zijn op andere risicofactoren. De algemene economische situatie in Nederland kan bijvoorbeeld een negatieve invloed hebben op de waarde van het onroerend goed, de leegstand, huurprijzen en de mogelijkheid van de huurders om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen. In geval van toenemende leegstand, en derhalve een lagere vraag naar huurruimtes, komen de huurprijzen onder druk te staan. Lagere huurprijzen leiden tot een lager exploitatieresultaat van de CV en mogelijk tot een lagere verkoopopbrengst van de objecten. Het leegstandsrisico is het risico dat een object, na afloop of beëindiging van de overeenkomst met een huurder, niet opnieuw verhuurd kan worden. Tevens kan de beheerder genoodzaakt worden, teneinde een nieuwe huurder aan te trekken, huurkorting te geven of aanpassingen aan te brengen in het gebouw welke additionele kosten voor de CV met zich meebrengen. Renterisico / Financieringsrisico Voor zover de verplichtingen van het onroerend goed van langere aard zijn dan die van het vreemd vermogen waarmee dit (gedeeltelijk) is gefinancierd, is een wijziging van de rentestand (voor zover niet afgedekt middels rente­ swapcontract) van invloed op het exploitatieresultaat van de CV alsmede op de marktwaarde van het onroerend goed en het eigen vermogen van de CV. Verslechterde vermogensverhoudingen inzake o.a. solvabiliteit en loanto-value, kunnen aanleiding zijn tot het opvragen van additionele aflossingen, waarna de CV verminderd liquide zal blijken (zie Algemeen). Overige factoren Tenslotte spelen factoren met betrekking tot o.a. BTW, onderhoud en regelgeving een rol van meer of mindere betekenis. De volledige analyse van deze en de aan­ gehaalde risicofactoren is onder hoofdstuk 7 van het prospectus opgenomen.

MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam

25

Toelichting op de balans

1 Onroerend goed (bedragen in euro’s)

30-06-2011

31-12-2010

Stand per 1 januari

34.300.000

34.300.000

Totaal

34.300.000

34.300.000

Het verloop van de beleggingen in onroerend goed is als volgt:

Per 30 juni heeft er geen externe taxatie plaatsgevonden, de waardering vindt plaats tegen marktwaarde, zoals geschat door de beheerder. Onder marktwaarde wordt verstaan de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat.

Een specificatie van de directe vastgoedbeleggingen is hieronder opgenomen: Winkelcentrum Dordrecht

16.300.000

16.300.000

Winkelcentrum Emmen

18.000.000

18.000.000

Totaal

34.300.000

34.300.000

2 Financieringskosten Dit betreffen de, door SNS Property Finance in rekening gebrachte afsluitprovisies, ten behoeve van het verkrijgen van de langlopende hypothecaire leningen evenals de hiermee samenhangende notariskosten. Deze kosten worden in een periode van 7 jaar, zijnde de rentevaste periode, ten laste van het resultaat gebracht.

3 Incentives (bedragen in euro’s)

30-06-2011

31-12-2010

Huurincentive

85.000

90.000

Totaal

85.000

90.000

De huurincentive heeft betrekking op een huurovereenkomst met huurder C1000 (Angelslo, Emmen) en deze heeft een looptijd tot 31 maart 2020 en wordt pro-rata afgeschreven met een bedrag van 10.000 euro per jaar.

4 Vorderingen (bedragen in euro’s)

30-06-2011

31-12-2010

Te ontvangen huur en servicekosten

243.179

78.259

Af: voorziening dubieuze debiten

-- 35.000

0

Totaal

208.179

78.259

5 Overlopende activa (bedragen in euro’s)

30-06-2011

31-12-2010

576

2.250

4.826

23.739

Vooruitbetaalde zakelijke lasten

34.389

0

Totaal

39.791

25.989

30-06-2011

31-12-2010

Beleggersrekening

249.752

423.019

Rekening-courant

227.892

280.124

Totaal

477.644

703.143

Toelichting

30-06-2011

31-12-2010

Gestort CV kapitaal

7a

12.850.000

12.850.000

Oprichtingskosten

7b

-- 787.829

-- 787.829

Herwaarderingsreserve

7c

0

0

Algemene reserve

7d

-- 4.661.326

-- 4.527.939

Onverdeeld resultaat

7e

4.895

-- 133.387

7.405.740

7.400.845

Te ontvangen rente beleggersrekening Vooruitbetaalde verzekeringspremies

6 Liquide middelen (bedragen in euro’s)

Alle liquide middelen staan ter vrije beschikking van de C.V.

7 Kapitaal rekening (bedragen in euro’s)

Totaal

7a Gestort CV kapitaal Bij het aangaan van de CV heeft iedere participant, voor elke participatie die hij neemt, een bedrag van 25.000 euro in contanten in de CV gestort. De participant kan niet worden verplicht tot verdere inbreng. Het gestort CV vermogen bedraagt 12.850.000 euro, bestaande uit 514 participaties.“

7b Emissiekosten (bedragen in euro’s)

30-06-2011

31-12-2010

-- 95.329

-- 95.329

-- 642.500

-- 642.500

-- 50.000

-- 50.000

-- 787.829

-- 787.829

De emissiekosten zijn als volgt opgebouwd: Initiële kosten Structureringskosten Marketing

MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam

7c Herwaarderingsreserve (bedragen in euro’s)

27

30-06-2011

31-12-2010

Winstbestemming 2005

-- 1.560.183

-- 1.560.183

Winstbestemming 2006

1.633.000

1.633.000

Winstbestemming 2007

11.719

11.719

Winstbestemming 2008

-- 84.536

-- 84.536

0

0

30-06-2011

31-12-2010

Winstbestemming 2005

-- 72.097

-- 72.097

Winstbestemming 2006

24.302

24.302

Winstbestemming 2007

59.590

59.590

Winstbestemming 2008

-- 3.902.597

-- 3.902.597

Winstbestemming 2009

-- 637.137

-- 637.137

Winstbestemming 2010

-- 133.387

De herwaarderingsreserve zijn als volgt opgebouwd:

7d Algemene reserve (bedragen in euro’s) De algemene reserve zijn als volgt opgebouwd:

7d Onverdeeld resultaat

-- 4.661.326

-- 4.527.939

30-06-2011

31-12-2010

454.645

766.113

-- 449.750

-- 899.500

4.895

-- 133.387

Het onverdeeld resultaat is als volgt opgebouwd: Resultaat Directe uitkering Onverdeeld resultaat

“Jaarlijks wordt gestreefd naar een directe uitkering van 7% van het gestort vermogen, zijnde 7% van 12.850.000 euro, oftewel 899.500 euro, uit te keren in 2 halfjaarlijkse termijnen van 449.750 euro.”

8 Langlopende schulden (bedragen in euro’s)

30-06-2011

31-12-2010

SNS Property Finance B.V.

27.100.000

27.100.000

Totaal

27.100.000

27.100.000

De langlopende schulden bestaan uit een tweetal hypothecaire geldleningen, één voor elk winkelcentrum, elk met een looptijd van 10 jaar (tot en met 1 juni 2015), een rentevastperiode van 7 jaar waarbij in beginsel geen aflossing plaatsvindt. De rente die betaald moet worden op de leningen wordt per kwartaal vastgesteld op het 3-maands Euribor rentepercentage, verhoogt met 1,05%. Ter afdekking van het risico van de variabele rente zijn aan de hypothecaire geldleningen een tweetal derivaten (swapcontracten), afgesloten bij ABN AMRO (voorheen Fortis), gekoppeld. De rentelasten zijn hiermee gefixeerd voor een periode van 7 jaar (tot 2 mei 2012) tegen 3,58%. Per 1 maart 2009 berekent de financier een liquiditeitsopslag van 0,5%. Hiermee komt de rentelast per jaar uit op 5,13% over de uitstaande hoofdsom. De waarde van de swapcontracten bedraagt per 30 juni 2011 521.974 euro negatief (31 december 2010: 994.567 euro negatief). Indien de marktrente stijgt zal de waarde van het swapcontract weer stijgen. Aan het einde van de looptijd van het swapcontract zal de waarde ervan nihil bedragen. Indien het contract niet tussentijds wordt opengebroken en dus wordt afgerekend heeft de waarde van het contract geen invloed op de resultaten van het fonds. Op de hypothecaire leningen zijn financieringconvenanten van toepassing. Iedere 2 jaar zal de loan-to-value ratio (lening / boekwaarde) door de financier mogelijk opnieuw worden vastgesteld door middel van hertaxatie. Indien blijkt dat de loan-to-value ratio meer dan 5% is toegenomen ten opzichte van de oorspronkelijke loan-to-value ratio (lening / aankoopprijs) zal een verplichte aflossingsregeling van toepassing zijn van 2% van de hoofdsommen. - Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Crabbehof in Dordrecht is een convenant van toepassing met een criterium van 80,0% (12.900.000 euro / 17.195.281 euro + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 79,1% (12.900.000 euro / 16.300.000 euro) en wordt er voldaan aan dit criterium. - Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Angelslo in Emmen is een convenant van toepassing met een criterium van 79,9% (14.200.000 euro / 18.969.479 euro + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 78,9% (14.200.000 euro / 18.000.000 euro) en wordt er voldaan aan dit criterium. Deze verplichte aflossingsregeling geldt ook zodra de huuropbrengst daalt tot het niveau waarbij 85% van de huur gelijk is aan de afgesloten gewogen interest rate swap percentage (4,63%) + 2% aflossing.

9 Omzetbelasting (bedragen in euro’s)

30-06-2011

31-12-2010

Aangifte nog te verrekenen

87.402

41.128

Totaal

87.402

41.128

MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam

10 Overlopende passiva (bedragen in euro’s)

29

30-06-2011

31-12-2010

317.829

0

0

267.266

Te betalen interest lening

169.543

233.349

Te verrekenen servicekosten voorgaande jaren

-- 33.325

-- 24.607

Te verrekenen servicekosten Dordrecht

-- 13.260

9.422

Te verrekenen servicekosten Emmen

-- 3.640

8.078

Te betalen vastgoedbeheerfee

20.278

20.023

Te betalen fondsbeheerfee

35.549

75.969

7.850

19.693

0

15.613

Ontvangen waarborgsommen

15.094

15.094

Te betalen exploitatiekosten

10.361

28.937

0

672

526.279

669.509

Vooruitgefactureerde huur en servicekosten Vooruitontvangen huur en servicekosten

Te betalen fondskosten Te betalen verhuurfee

Overige te betalen kosten

Totaal

Toelichting op de winst- en verliesrekening

11 Bruto huuropbrengsten (bedragen in euro’s)

01-01 / 30-06-2011

2010

Dordrecht

616.693

1.341.740

Emmen

788.411

1.488.166

1.405.104

2.829.906

Dordrecht

-- 2.950

-- 260

Emmen

-- 6.559

-- 19.414

-- 9.509

-- 19.674

-- 2.365

-- 32.850

-- 12.560

-- 45.440

-- 14.925

-- 78.290

Dordrecht

611.378

1.308.630

Emmen

769.292

1.423.312

1.380.670

2.731.942

Theoretische huuropbrengsten

Huurkortingen / Incentives

Leegstand Dordrecht Emmen

Bruto huuropbrengsten

Totaal Huurkortingen / Incentives

De huurkorting in Dordrecht heeft betrekking op de nieuwe huurder GSM Shop (vanaf 1 februari 2011). De huurkorting in Emmen heeft betrekking op Eazy Hair Holland (1 maand). Daarnaast is er een huurincentive in Emmen welke betrekking heeft op een huurovereenkomst met een looptijd tot 31 maart 2020 en deze wordt pro-rata afgeschreven.

Leegstand De leegstand in Dordrecht betreft twee winkelunits (Van Oldenbarneveltplein 28 en 29) die in januari 2011 hebben leeggestaan. De totale huurwaarde hiervan bedraagt 2.365 euro. Per 1 februari 2011 zijn beide units wederverhuurd. De leegstand in Emmen betreft de winkelunit aan de Statenweg 9-9a. De totale huurwaarde hiervan bedraagt 12.560 euro. Per 1 augustus 2011 is deze unit aan de Statenweg 9-9a wederverhuurd, waarbij er geen leegstand meer is winkelcentrum Angelslo.

12 Overige opbrengsten (bedragen in euro’s)

01-01 / 30-06-2011

2010

Dordrecht

0

0

Emmen

0

1.505

Totaal

0

1.505

MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam

13 Rentebaten (bedragen in euro’s)

31

01-01 / 30-06-2011

2010

Bank interest

2.328

10.095

Totaal

2.328

10.095

01-01 / 30-06-2011

2010

Interest hypothecaire lening SNS Property Finance B.V.

-- 329.621

-- 721.284

ABN AMRO (voorheen Fortis) rentederivaat (saldo)

-- 310.311

-- 773.571

-- 639.932

-- 1.494.855

01-01 / 30-06-2011

2010

Vastgoedbeheer

-- 40.555

-- 80.092

Fondsbeheer

-- 69.284

-- 138.904

Fondskosten

-- 17.228

-- 48.058

Zakelijke lasten

-- 34.389

-- 67.686

Onderhoudskosten

-- 35.288

-- 72.554

Verzekeringen

-- 21.288

-- 31.245

650

-- 163

Verhuurkosten

-- 24.332

-- 19.812

Dubieuze debiten

-- 35.000

-- 9.692

-- 6.423

-- 3.800

-- 283.137

-- 472.006

14 Rentelasten (bedragen in euro’s)

Totaal

15 Exploitatiekosten (bedragen in euro’s)

Niet verrekenbare BTW

Overige kosten

Totaal

16 Afschrijving Dit betreft de afschrijving in 7 jaar, zijnde de rentevaste periode van de hypothecaire lening van de financieringskosten.

Personeel De vennootschap had gedurende de verslagperiode en in 2010 geen personeel in dienst.

Beherend vennoot De beherend vennoot brengt, conform prospectus, een beheervergoeding in rekening bij het fonds. De beheervergoeding bedraagt 5% per jaar en wordt per kwartaal berekend op basis van de huuropbrengsten en wordt na afloop van het kwartaal in rekening gebracht.

Bewaarder De bewaarder brengt administratiekosten in rekening bij het fonds. De administratiekosten bedragen 15.000 euro per jaar.

MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam

Overige gegevens Verwerking van het resultaat

De beherend vennoot stelt voor het onverdeeld resultaat over het boekjaar te verrekenen met de kapitaalrekening conform artikel 15 van de overeenkomst.

Gebtenissen na balansdatum

Er hebben zich na balansdatum geen gebtenissen voor­ gedaan die de financiële positie van de vennootschap beïnvloeden en welke een aanpassing of wijziging van de jaarrekening zouden vragen. Amsterdam, 2 september 2011 ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V.

33

Algemene Disclaimer De in dit document aangeboden informatie is opgesteld door ABN AMRO Bank N.V. en is bedoeld als informatie in algemene zin en is niet toegespitst op uw persoonlijke situatie. De informatie mag daarom nadrukkelijk niet beschouwd worden als een advies of als een voorstel of aanbod tot 1) het aankopen of verhandelen van financiële instrumenten en/of 2) het afnemen van beleggingsdiensten noch als een beleggingsadvies. Beslissingen op basis van de informatie uit dit document zijn voor uw eigen rekening en risico. De informatie en de voorwaarden die van toepassing zijn op door ABN AMRO aangeboden financiële instrumenten en beleggingsdiensten verleend door ABN AMRO kunt u vinden in de Voorwaarden Effectendienstverlening ABN AMRO en het Informatieblad Effectendienstverlening ABN AMRO die verkrijgbaar zijn via www.abnamro.nl/beleggen. Hoewel ABN AMRO tracht juiste, volledige en actuele informatie uit betrouwbaar geachte bronnen aan te bieden, verstrekt ABN AMRO expliciet noch impliciet enige garantie dat de aangeboden informatie in dit document juist, volledig of actueel is. ABN AMRO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor druk- en zetfouten. De in dit document opgenomen informatie kan worden gewijzigd zonder voorafgaand bericht. ABN AMRO is niet verplicht de hierin opgenomen informatie te actualiseren of te wijzigen. ABN AMRO en/of haar agenten of onderaannemers aanvaarden geen enkele aansprak­elijkheid ten aanzien van enige schade (met inbegrip van gederfde winst), die op enigerlei wijze voortvloeit uit de informatie die u in dit document wordt aan­geboden of het gebruik daarvan. ABN AMRO, of de rechthebbende, behoudt alle rechten (waaronder auteursrechten, merkrechten, octrooien en andere intellectuele eigendomsrechten) met betrekking tot alle in dit document aangeboden informatie (waaronder alle teksten, grafisch materiaal en logo’s). Het is niet toegestaan de informatie uit dit document te kopiëren of op enigerlei wijze openbaar te maken, te verspreiden of te vermenigvuldigen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ABN AMRO of rechtmatige toestemming van de rechthebbende. U mag de informatie in dit document wel afdrukken voor uw eigen persoonlijk gebruik. US Person Disclaimer Beleggen ABN AMRO Bank N.V. (“ABN AMRO”) is niet geregistreerd als broker-dealer en invest­ment adviser zoals bedoeld in respectievelijk de Amerikaanse Securities Exchange Act van 1934 en de Amerikaanse Investment Advisers Act van 1940, zoals van tijd tot tijd gewijzigd, noch in de zin van andere toepasselijke wet- en regelgeving van de afzonderlijke staten van de Verenigde Staten van Amerika. Tenzij zich op grond van de hiervoor genoemde wetten een uitzondering voordoet, is de effectendienstverlening van ABN AMRO inclusief (maar niet beperkt tot) de hierin omschreven producten en diensten, alsmede de advisering daaromtrent niet bestemd voor Amerikaanse ingezetenen [“US Persons” in de zin van vorenbedoelde wet- en regelgeving]. Dit document of kopieën daarvan mogen niet worden verzonden of meegebracht naar de Verenigde Staten van Amerika of worden verstrekt aan Amerikaanse ingezetenen. Onverminderd het voorgaande is het niet de intentie de in dit document beschreven diensten en/of producten te verkopen of te distribueren of aan te bieden aan personen in landen waar dat ABN AMRO op grond van enig wettelijk voorschrift niet is toegestaan. Een ieder die beschikt over dit document of kopieën daarvan dient zelf na te gaan of er wettelijke beperkingen bestaan tegen de openbaarmaking en verspreiding van dit document en/of het afnemen van de in dit document beschreven diensten en/of producten en zodanige beperkingen in acht te nemen. ABN AMRO is niet aansprakelijk voor schade als gevolg van diensten en/of producten die in strijd met de hiervoor bedoelde beperkingen zijn afgenomen.