MeesPierson Vastgoedfonds II. Halfjaarverslag 2010

MeesPierson Vastgoedfonds II Halfjaarverslag 2010

!

695450_Omslag II cv_2010.indd 2

22-09-10 12:19

MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam

INHOUDSOPGAVE Pagina Algemene informatie en profiel

2

Verslag van de beherend vennoot

3

Jaarrekening Balans per 30 juni 2010

13

Winst- en verliesrekening over het eerste halfjaar 2010

14

Kasstroomoverzicht

15

Toelichting op de jaarrekening

16

Overige gegevens Statutaire winstverdeling

27

Gebeurtenissen na balansdatum

27

Accountantsverklaring

27

Pagina 1


ALGEMENE INFORMATIE Fonds MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. De Entree 99 - 197 Postbus 283 (Areaal 18D / AF1830) 1000 EA Amsterdam

Beherend vennoot (en Beheerder) MeesPierson Real Estate Management B.V. De Entree 99 - 197 Postbus 283 (Areaal 18D / AF1830) 1000 EA Amsterdam

Bewaarder Stichting Bewaarder MeesPierson Vastgoedfondsen Prins Bernhardplein 200 Postbus 293 1000 AG Amsterdam

Fiscaal adviseur PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs NV Fascinatio Boulevard 350 Postbus 8800 3009 AV Rotterdam

Accountant KPMG Accountants N.V. Laan van Langerhuize 9 Postbus 74600 1070 DE Amsterdam

Juridisch adviseur Loyens & Loeff Fred. Roeskestraat 100 Postbus 71170 1008 BD Amsterdam

Pagina 2

VERSLAG VAN DE BEHEREND VENNOOT Hierbij presenteert de beherend vennoot aan de commanditaire vennoten de financiële rapportage per 30 juni 2010 van MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. Algemeen MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. is een commanditaire vennootschap naar Nederlands recht en heeft één beherend vennoot, MeesPierson Real Estate Management B.V. De commanditaire vennoten (hierna ook “participanten”) zijn niet aansprakelijk voor eventuele (exploitatie) verliezen die hun inleg te bovengaan mits zij geen daden van beheer verrichten. Doelstelling Het fonds heeft als doel: het exploiteren van haar vermogen, waaronder mede wordt verstaan de rechten op de objecten, alsmede het doen verrichten van al hetgeen daarmee, in de ruimste zin, verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn, met het oogmerk om de participanten en beherend vennoot te doen delen in het daaruit ontstane voordeel. Beleggingsdoelstelling Het fonds beoogt een jaarlijks terugkerend direct rendement te genereren voor de participanten. Dit direct rendement wordt behaald uit de exploitatie van een winkelcentrum in Emmen en een winkelcentrum in Dordrecht. Afhankelijk van het uiteindelijke verkoopresultaat van de winkelcentra, kan het (indirect) rendement worden beïnvloed.

Winkelcentrum Angelslo, Emmen

.

Winkelcentrum Crabbehof, Dordrecht

Pagina

VERSLAG VAN DE FONDSMANAGER

Overzicht retailmarkt Nederland Gedurende de eerste helft van 2010 nam het consumentenvertrouwen in Nederland verder af. De voornaamste redenen voor het aanhoudende dalende consumentenvertrouwen zijn de discussie over de hypotheekaftrek, de schuldencrisis van enkele Europese landen en de aangekondigde bezuinigingen van het nieuwe kabinet. Dat het consumentenvertrouwen afnam was ook zichtbaar in de bestedingen. Er werd in april 2010 minder geld besteed aan duurzame goederen dan in maart, terwijl in maart deze bestedingen nog bijna 5% hoger lagen dan in maart 2009. Consumenten gaven minder geld uit aan auto’s, schoeisel en kleding. In maart nam de omzet van de detailhandel nog toe met 2,9% ten opzichte van het jaar daarvoor. Deze omzetgroei volgde na dertien maanden van dalende omzetten. De detailhandel wist de groei echter niet vast te houden in april en de omzet daalde weer, met 0,2% ten opzichte van het jaar daarvoor. Alleen de supermarkten deden het goed en realiseerden een groei van 4% op jaarbasis. De non-foodsector werd hard getroffen. Vooral woninginrichting- en bovenkledingzaken draaiden slecht. Het viel nog op dat het WK Voetbal voor de elektronicabranche geen verbetering bracht. Normaliter profiteren deze retailers van een WK of EK, maar dat bleek - in april althans - niet het geval te zijn. Op de winkelvastgoedmarkt wordt nog steeds toenemende vraag waargenomen van retailers naar winkelruimte in de hoofdwinkelstraten en in de beste (grotere) winkelcentra van de grotere steden. Het valt op dat vooral grote (internationale) modeketens in zowel het hoge als lage segment actief zoeken naar nieuwe winkels. Modeketens in het middensegment presteren op dit moment niet zo goed. Aan de andere kant neemt de winkelleegstand buiten de hoofdwinkelstraten toe, onder meer doordat sommige retailers met het oog op dalende omzetten besluiten units af te stoten. De leegstand neemt echter significant toe in aanloopstraten naar het hoofdwinkelgebied, alsmede in minder goed functionerende winkelcentra en perifere detailhandellocaties. Daarbij valt ook de leegstand in veel buurtwinkelcentra op. Door afnemende consumentenbestedingen slagen vooral de kleine middenstanders in de buurtwinkelcentra er steeds minder in om hun winkel draaiend te houden. Een ander probleem is het beperkte aanbod. De consument bezoekt tegenwoordig liever een groter winkelcentrum met een completer aanbod van goederen en faciliteiten. De tweedeling in de winkelmarkt vertaalt zich eveneens in de huurprijzen. De huren voor eersteklas winkelvastgoed in grote winkelsteden blijven op peil, maar in de kleinere regionale plaatsen staan de huren onder druk en op een aantal locaties zijn zij ook al gedaald. Management MeesPierson Real Estate Management B.V. treedt op als enig beherend vennoot en beheerder van het fonds. Voor het dagelijks beheer van de winkelcentra heeft zij CB Richard Ellis ingeschakeld als property manager. Ondanks de aanhoudende kredietcrisis hebben de winkelcentra Crabbehof in Dordrecht en Angelslo in Emmen hier nog geen noemenswaardige gevolgen wat betreft achterblijvende huurstromen van ondervonden. In een enkel geval valt te signaleren dat ondernemers een lagere omzet genereren, maar van faillissementen is in de winkelcentra vooralsnog geen sprake. Wel is de verwachting dat uiteindelijk de huren een dalende trend zullen inzetten en dat de beide winkelcentra mogelijk in toenemende mate met leegstand te maken zullen krijgen onder invloed van de aanhoudend verslechterende markten. Om zo goed mogelijk op de toekomstige ontwikkelingen in te kunnen inspelen is er einde 2009 een strategische visie opgesteld. Mede op basis hiervan tracht de beherend vennoot actief spreiding aan te brengen in de looptijd van het huurderbestand door met ondernemers over de duur en voorwaarden van de huurovereenkomst in onderhandeling te treden. Hierna worden de relevante ontwikkelingen gedurende de eerste helft van 2010 voor de beide winkelcentra beschreven.

Pagina

Winkelcentrum Crabbehof te Dordrecht Retail sector Dordrecht Dordrecht telt bijna 120.000 inwoners en beschikt over een winkeloppervlak van ruim 164.000 m2. De stad heeft ongeveer 790 verkooppunten. In de afgelopen periode is door nieuwe ontwikkelingen, en dan vooral in het centrum van de stad, op kleine schaal winkelruimte aan de voorraad toegevoegd. Behalve de eigen bevolking mag Dordrecht ook de inwoners van de omliggende gemeenten (Drechtsteden) tot haar verzorgingsgebied rekenen. Naast het kernwinkelgebied in het centrum, waar het overdekte winkelcentrum Drievriendenhof (bijna 9.600 m²) de belangrijkste trekpleister is, heeft Dordrecht belangrijke wijkwinkelcentra zoals De Bieshof, Crabbehof, Maasplaza, Sterrenburg en Admiraalsplein. Met Woonboulevard Dordt (20.000 m²) heeft de stad tevens een perifere detailhandelslocatie. Bron: CBRE 2010

Positionering en branchering Vanuit de strategische visie is winkelcentrum Crabbehof voor de komende jaren conceptueel gepositioneerd als winkelcentrum voor de dagelijkse en wekelijkse behoefte met een beperkte aandacht voor de verblijfsfunctie. Idealiter bestaat daarbij de branchering uit een aantal sterke landelijke trekkers, aangevuld met lokale ondernemers in het segment van de zogenaamde speciaalzaken. Hiermee wordt rekening gehouden met de mogelijke wederverhuur van leegstaande units. Om het winkelcentrum ook in een groter geheel qua positionering te versterken, is de strategische visie besproken met de gemeente Dordrecht. Als gevolg van het voeren van intensief overleg heeft de gemeente Dordrecht zich inmiddels achter de uitgangspunten van de strategische visie geschaard. Zij is bereid om mee te werken en te participeren in de upgrading van het winkelcentrum, zoals die in de strategische visie wordt beoogd. De financiële en praktische haalbaarheid is momenteel bij de betrokken partijen in onderzoek. Door de gemeente is voor een upgrading van het winkelcentrum een budget ter beschikking gesteld van circa € 700.000,-. De voorwaarde die is gesteld vanuit de gemeente is dat het fonds mee moet investeren met de upgrading. Vanuit het fonds kan er, gezien de huidige liquiditeitssituatie, circa € 300.000,- worden vrijgemaakt, uiteraard alleen indien dit het rendement van het fonds ten goede komt. Door deze mogelijke investering zullen een aantal onderhoudsposten (waaronder het schilderwerk) die voor dit jaar zijn opgenomen in de onderhoudsbegroting, tijdelijk worden opgeschort. Zodra er nader gedefinieerd is welke zaken zullen worden opgenomen in de upgrading van het winkelcentrum zal de onderhoudsbegroting hierop worden aangepast. Verhuur De kredietcrisis heeft tot op heden nog geen grote weerslag gehad op huurders van het Crabbehof. Daar waar mutaties hebben plaatsgevonden, is de huurprijs over het algemeen in stand gebleven en in een enkel geval zelfs licht opwaarts aangepast. Ook het geven van “incentives” is nog niet nodig gebleken. Desalniettemin kan niet worden uitgesloten dat dit in toekomstige gevallen wel aan de orde zal zijn. De belangrijkste ontwikkelingen:   

Malaab h/o Drecht Supermarkt (Van Oldenbarneveltplein 23) wordt in de plaats gesteld door ZieZo Isolatiebedrijf Er zijn concrete onderhandelingen gaande met een aantal gegadigden voor de leegstaande units op Van Oldenbarneveltplein 28 en Van Oldenbarneveltplein 29 De leegstaande unit op Van Oldenbarneveltplein 66 is per 1 april 2010 verhuurd aan Struijk Audiciens voor een marktconforme huurprijs (€ 12.500,- per jaar) voor de duur van 5 jaar met 5 optiejaren

In juni 2010 zijn in winkelcentrum Crabbehof alle winkelunits ingemeten volgens de NEN-2580 normering. Hierdoor is het beschikbare te verhuren oppervlak op een onafhankelijke en correcte manier vastgelegd. Bij (weder)verhuurtransacties worden op deze manier discussies over het huuroppervlak en dus over de huurberekening voorkomen. Het totale aantal metrages uit het NEN-rapport (10.005 m²) wijkt in geringe mate af van de som van de huidige metrages (10.167 m²).

Pagina

Huuroverzicht per 30 juni 2010

Adres

Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein Van Oldenbarneveltplein

Huis nr.

1-2 3-4 5 6 7 8-9 10-12 13 14 15-16 17-18 19 20 21 22 23 24 27 28 29 30 49 50 60 61 62-65 65a 66 67 68-69 70-72 73 77 78 79 80 84-86 87-88 89-92 93

Naam huurder

Kaminah Intertoys Heer Reparatie en Onderdelen Service Unicoiffure Juwelier Retel Ado Bike Farma De Ster Dierenzaak Bully Hans Textiel Schans Bloembinders Brood- en Banketbakkerij Korteweg Tabak- en Lectuurshop Nico de Visser Dierenarts Associaties Prefis Call Center Malaab Stoomshop Wolky Lidl Leegstand Leegstand Bakkerij Medine De Groot Kaas & Delicatessen MCD Tecpoint De Zilveren Naald Expert ABN AMRO Struijk Audiciens Hans Anders Ed's Hengelsport Wittekamp&Broos Schoenen Domino's Pizza Cafetaria Crabbehof Wibra Blokker Van Gemert Trivire Kapsalon Modern Kruidvat Heineken

Branche

Expiratie- Optie Indexeren datum jaren per

Buitenlandse levensmiddelen Speelgoedwinkel Doe-het-zelf zaak Kapsalon Juwelier Rijwielhandel Drogisterij Schoenmakerij Dierenspeciaalzaak Algemene textielzaak Bloemist Brood- en banketzaak Tabaks- en gemakszaak Dierenarts Telecomwinkel Buitenlandse levensmiddelen Stomerij Supermarkt

31-08-2014 31-07-2013 30-06-2011 28-02-2013 31-08-2014 15-06-2013 31-08-2012 31-10-2012 31-10-2012 31-03-2013 31-08-2012 31-07-2013 31-05-2013 31-05-2014 31-08-2012 31-07-2012 31-08-2014 31-08-2014

5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 0 5 5 5 5

01-09 01-08 01-08 01-08 01-09 16-06 01-08 01-08 01-08 01-08 01-08 01-08 01-08 01-06 01-08 01-04 01-09 01-03

Brood- en banketzaak Kaashandel Supermarkt Telecomwinkel Kleermakerij Consumentenelektronica Bank Hoortoestellen Opticien Hobbywinkel Schoenenwinkel Restaurant Snackbar Algemene textielzaak Huishoudelijke artikelen Verf- en Behangzaak Wijksteunpunt Kapsalon Drogisterij Café

31-01-2013 31-01-2013 31-07-2013 31-01-2013 31-03-2013 31-05-2012 31-12-2012 31-03-2015 31-01-2015 15-06-2013 31-10-2011 31-10-2013 31-07-2013 31-10-2014 14-05-2013 30-06-2013 30-04-2014 14-10-2012 31-12-2013 31-01-2012

5 5 5 5 5 0 5 5 5 5 5 10 5 5 5 5 5 5 5 5

01-03 01-03 01-03 01-02 01-03 01-03 01-01 01-04 01-03 01-06 01-03 01-03 01-03 01-11 01-04 01-08 01-05 01-11 01-01 01-04

m2

Maandhuur

300 296 86 110 86 234 444 43 253 360 234 88 270 90 139 109 185 1.190 87 85 100 51 1.781 60 64 355 10 109 109 222 183 99 224 253 524 506 340 109 217 162 10.167

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

2.407 2.521 1.126 1.387 1.183 2.761 3.989 543 2.069 3.366 1.818 1.195 2.913 1.098 1.043 1.212 1.730 14.037 1.229 705 22.230 906 809 3.436 414 1.042 961 1.784 2.411 1.327 3.424 3.057 5.160 4.653 2.208 1.644 2.953 1.446 108.196

Jaarhuur

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

28.887 30.254 13.511 16.639 14.190 33.135 47.867 6.519 24.833 40.388 21.814 14.337 34.954 13.174 12.516 14.539 20.759 168.446 14.750 8.459 266.763 10.868 9.709 41.232 4.964 12.500 11.535 21.411 28.936 15.919 41.083 36.685 61.920 55.839 26.500 19.725 35.439 17.351 1.298.350

De jaarhuur in dit overzicht wijkt enigszins af van de in de winst- en verliesrekening vermelde gefactureerde huur over het eerste halfjaar van 2010. Dit komt doordat niet alle indexeringsdata op 1 januari liggen. Technisch beheer Tussen de VvE-beheerder MVGM en de property manager CBRE vindt er continue afstemming plaats over het uit te voeren dagelijkse onderhoud. In het kader van de eventuele upgrading van het winkelcentrum heeft de beherend vennoot gekozen om grote onderhoudsactiviteiten uit te stellen. Het onderzoek naar de aangekondigde en noodzakelijke noodoverstorten op het dak van winkelcentrum Crabbehof heeft inmiddels plaatsgevonden. In de tweede helft van 2010 volgt hierop de benodigde investering van circa € 35.000,- De maatregelen dienen genomen te worden naar aanleiding van de gewijzigde wetgeving omtrent de belasting van platte daken. De verwachting is echter dat de exploitatiekosten, mede door het uitstellen van grote investeringen die kunnen conflicteren met de upgrading van het gebied, binnen de begroting van het jaar 2010 blijven.

Pagina

% van geheel

2,22% 2,33% 1,04% 1,28% 1,09% 2,55% 3,69% 0,50% 1,91% 3,11% 1,68% 1,10% 2,69% 1,01% 0,96% 1,12% 1,60% 12,97% 0,00% 0,00% 1,14% 0,65% 20,55% 0,84% 0,75% 3,18% 0,38% 0,96% 0,89% 1,65% 2,23% 1,23% 3,16% 2,83% 4,77% 4,30% 2,04% 1,52% 2,73% 1,34% 100%

Winkelcentrum Angelslo te Emmen Retail sector Emmen Emmen vervult op het gebied van winkels een belangrijke regionale functie, vooral doordat het Zuidoosten van Drenthe op de stad is aangewezen voor niet-dagelijkse artikelen. Emmen beschikt over een winkelareaal van bijna 242.000 m². Vergeleken met andere Nederlandse steden is de winkeldichtheid met 2,2 m² per inwoner relatief aan de hoge kant. Het kernwinkelgebied wordt gevormd door het (deels overdekte) winkelcentrum De Weiert (30.500 m²), de Vlinderpassage en de Hoofdstraat. In de Vlinderpassage zijn trekkers gevestigd zoals V&D en H&M. In de wijk Emmerhout wordt wijkwinkelcentrum Emmerhout vernieuwd. Het bestaande winkelcentrum wordt gesloopt. De nieuwbouw moet in totaal 7.500 m² winkelruimte omvatten. Een perifere detailhandelslocatie is Themacentrum Emmen (23.000 m²) aan de Nijbracht, op bedrijventerrein Bargermeer. Medio 2010 wordt er in Emmen bijna 7.000 m² winkelruimte aangeboden. Het leegstandspercentage is met nog geen 3% aan de lage kant. Over het algemeen zijn de aangeboden units kleinschalig van karakter. Bron: CBRE 2010

Positionering en branchering Vanuit de strategische visie is winkelcentrum Angelslo met haar wijkoverstijgende functie gepositioneerd als centrum voor de dagelijkse en wekelijkse behoefte met een beperkte verblijfsfunctie. Op dit moment voldoet de branchering van het winkelcentrum in voldoende mate aan dit concept. De beherend vennoot werkt er echter hard aan om de momenteel beschikbare ruimten in te vullen met sterke formules, zodat er een goede balans ontstaat tussen de beide “vleugels” van het winkelcentrum. De beherend vennoot is zeer verheugd te kunnen melden dat per 1 april een nieuw 10-jarig huurcontract (met daarbij nog 2 x 5 optiejaren ) gesloten is met Schuitema (C1000) voor de units op Statenweg 33 en 103. Hiervoor is vanuit het fonds een investering gedaan van € 100.000,- betaald uit de beschikbare liquide middelen. Deze investering wordt in de hogere huuropbrengst verdisconteerd over de looptijd van de 10-jarige huurovereenkomst en komt dus uiteindelijk weer teug bij de participanten. Daarnaast is met deze uitbreiding van C1000 de uitstraling en de aantrekkelijkheid van het winkelcentrum in zeer belangrijke mate toegenomen. Dit heeft tot een klantentoename bij de C1000 geleid van 8% ten opzichte van 2009. Tot 1 juli 2013 staat de C1000 garant voor de huurinkomsten van Statenweg 23c (de voormalige Edah-ruimte). De beherend vennoot is verder in onderhandeling met de HEMA inzake een huuraanbieding per 1 oktober. Een mogelijke komst van de HEMA zal de aantrekkelijkheid van het winkelcentrum verder sterk ten goede komen. Verhuur Shoeby Fashion, huurder van Statenweg 41, heeft in een eerder stadium aangegeven de huurovereenkomst per expiratiedatum van 28-02-2011 te willen beëindigen. Mogelijk zal deze huurder zijn opzegging in heroverweging nemen als de HEMA in de nabij liggende unit haar intrek neemt. Daarnaast hebben zich nog de volgende huurmutaties voorgedaan in de eerste helft van 2010.  

Er heeft zich een indeplaatsstelling voorgedaan op Statenweg 43, huurder heeft haar naam Anatavan gewijzigd in Ankara Met Stichting Service Centrum Emmen (Peyserhof 4) is per 13 juni 2010 een nieuwe 5-jarige huurovereenkomst gesloten

De huurgarantie van de vorige eigenaar van het winkelcentrum voor de drie lege winkelunits (Statenweg 9, 9-9a en 13) is per 3 mei 2010 geëindigd. Deze units zijn inmiddels verhuur gereed gemaakt, de kosten hiervoor bedragen € 13.390,-. De beherend vennoot heeft CB Richard Ellis, in combinatie met een lokale makelaar, ingeschakeld om de verhuur ter hand te nemen. De grootste van deze twee units, nr. 9-9a (circa 157 m²), heeft inmiddels de interesse van een ondernemer uit de kapperbranche. Ook voor Angelslo geldt dat de winkelruimten zijn ingemeten volgens de NEN-2580 normering. Het totale metrage in het meetrapport is 9.030 m² ten opzichte van 9.120 m², de som van het huidige aantal m² zoals vermeld in de verschillende huurovereenkomsten.

Pagina

Huuroverzicht per 30 juni 2010

Adres

Statenweg Statenweg Statenweg Statenweg Statenweg Statenweg Statenweg Statenweg Statenweg Statenweg Statenweg Statenweg Statenweg Statenweg Statenweg Statenweg Statenweg Statenweg Statenweg Statenweg Statenweg Statenweg Statenweg Statenweg Statenweg Statenweg Statenweg Peyserhof Peyserhof Peyserhof Peyserhof Peyserhof Peyserhof Peyserhof Landschaplaan Landschaplaan Landschaplaan Vitrine 1 en 2

Huis nr.

9 9-9a 11 13 15 17 19 21 23a 23b 23c 27 29 31 33+103 37 39 41 41a 43 45 47 49 51 53 55 55a 4 6 8 10 12 14 16 64 66-76 78-80

Naam huurder

Leegstand Leegstand Hans Anders Leegstand Blokker Zeeman Bonita Schoenreparatie Hitze Henk ten hoor Op=Op C1000 Poelier Rademaker Pet's Place Gall&Gall C1000 Bloemenhuis Henk Hemmen De Boekenier Shoeby Kaas en Zo Ankara Slagerij Onrust Muller Brood en Banket Lunchroom Oase Emmer Vishandel ETOS Kruidvat ABN AMRO Service Centrum Emmen Acacia Fleur & Interieur Kapsalon Marcel Rabobank Euro Snack Het Café Style Drenthe Bike Shop Action Apotheek Mediq Ten Wolde Onroerend Goed

Branche

Expiratie- Optie Indexeren datum jaren per

Opticien

14-03-2015

5 01-01

Huishoudelijke artikelen Algemene textielzaak Dameskledingzaak Schoenmaker Algemene textielzaak Huishoudelijke artikelen Supermarkt Poelier Dierenspeciaalzaak Slijterij Supermarkt Bloemist Tabaks- en gemakzaak Dames- en herenkledingzaak Kaashandel Buitenlandse levensmiddelen Slagerij Brood- en banketzaak Lunchroom Viswinkel Drogisterij Drogisterij Bank Wijksteunpunt Bloemist Kapsalon Bank Snackbar Café Kapsalon Rijwielhandel Huishoudelijke artikelen Apotheek Makelaar

14-03-2015 30-04-2015 14-04-2012 14-11-2014 31-07-2013 31-07-2013 30-06-2013 31-12-2012 30-09-2012 31-10-2017 31-03-2020 15-04-2014 20-07-2014 28-02-2011 18-04-2015 24-08-2014 20-07-2014 21-09-2014 05-10-2014 05-10-2014 31-10-2014 31-10-2014 14-10-2014 12-06-2015 23-11-2014 03-02-2015 27-01-2015 31-08-2015 03-03-2015 14-03-2015 24-02-2015 31-08-2015 24-02-2015 30-06-2015

5 5 5 5 5 5 5 5 5 0 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5

01-01 01-01 01-04 01-01 01-08 01-08 01-07 01-01 01-10 01-11 01-04 01-01 01-01 01-01 01-01 01-01 01-01 01-01 01-01 01-01 01-01 01-11 01-01 01-07 01-01 01-01 01-01 01-01 01-01 01-01 01-01 01-01 01-01 01-01

m2

18 157 118 127 532 366 272 60 351 236 782 89 182 111 1.999 145 140 214 46 104 120 188 121 92 363 357 11 167 132 36 10 84 86 117 185 717 285 0 9.120

Maandhuur

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

1.981 6.718 3.519 2.275 1.008 5.212 3.508 10.019 1.386 2.773 1.896 23.480 2.276 2.352 2.965 836 1.698 2.016 2.276 2.033 1.546 6.099 5.515 538 1.367 2.072 526 449 1.410 1.405 1.838 2.699 7.730 4.811 90 118.324

Jaarhuur

€ € € 23.770 € € 80.617 € 42.233 € 27.001 € 12.098 € 62.545 € 42.097 € 120.228 € 16.635 € 33.274 € 22.755 € 281.765 € 27.312 € 28.228 € 35.576 € 10.036 € 20.381 € 24.195 € 27.309 € 24.397 € 18.550 € 73.191 € 66.186 € 6.452 € 16.400 € 24.864 € 6.311 € 5.390 € 16.921 € 16.855 € 22.060 € 32.390 € 92.757 € 57.737 € 1.078 € 1.419.593

De jaarhuur in dit overzicht wijkt enigszins af van de in de winst- en verliesrekening vermelde gefactureerde huur over het eerste halfjaar van 2010. Dit komt doordat niet alle indexeringsdata op 1 januari liggen. Technisch beheer Er zijn, vanwege aanvullende eisen van de brandweer, een aantal noodzakelijke investeringen gedaan in het eerste halfjaar van 2010. Deze eisen moeten ingewilligd worden om de (wettelijk verplichte) gebruiksvergunning van de brandweer uiteindelijk te verkrijgen. Om die reden is er een nieuwe brandmeldinstallatie aangebracht (€ 23.000,-) en is er een keuring van de sprinklerinstallatie geweest (€ 2.390,-). Daarnaast is ook de schakelkast van de rook- en warmteafvoer installatie vervangen (€ 5.900,-). Het traject om tot de gebruiksvergunning te komen is succesvol afgerond met het ontvangen van het certificaat. Helaas is het zo dat door voortdurende veranderende regelgeving vanuit de overheid op dit gebied niet met zekerheid is te zeggen dat er in de toekomst wederom onverwachte nieuwe aanpassingen gedaan dienen te worden. Naast deze investeringen zijn de uitgaven voor onderhoud ruim binnen het daarvoor opgestelde budget gebleven. Samen met de genoemde vrijval voorziening van de servicekosten over 2007 (zie financieel verslag) is er per 30 juni 2010 sprake van een positief resultaat in de onderhoudskosten. De nieuwe bestuurder van de VvE, MVGM, voert overleg met de beherend vennoot over aanpassingen in de splitsingsakte. Hieruit kan mogelijk het kostenaandeel in het onderhoud voor het fonds enigszins naar beneden wordt bijgesteld. Daarnaast worden er een aantal onvolkomenheden in de splitsingsakte aangepast, zoals wijzigen van huisnummers en het fysiek reloceren van een 6-tal bergingen. Aangezien alle hypotheekhouders ook dienen in te stemmen met deze aanpassingen neemt dit traject geruime tijd in beslag.

Pagina

% van het geheel

0,00% 0,00% 1,67% 0,00% 5,68% 2,98% 1,90% 0,85% 4,41% 2,97% 8,47% 1,17% 2,34% 1,60% 19,85% 1,92% 1,99% 2,51% 0,71% 1,44% 1,70% 1,92% 1,72% 1,31% 5,16% 4,66% 0,45% 1,16% 1,75% 0,44% 0,38% 1,19% 1,19% 1,55% 2,28% 6,53% 4,07% 0,08% 100%

FINANCIEËL VERSLAG EN RESULTAAT VAN HET FONDS

Kerncijfers 30-06-2010

31-12-2009

Totale activa

€ 35.370.693

€ 35.491.661

Vreemd vermogen

€ 27.832.060

€ 27.957.429

Eigen vermogen

€ 7.538.633

€ 7.534.232

Aantal participaties

514

514

Boekwaarde vastgoed

€ 34.300.000

€ 34.300.000

Intrinsieke waarde per participatie

€ 14.667

€ 14.658

Uitkering (direct rend.)

€ 449.750

€ 899.500

Waarde onroerend goed Het onroerend goed is ultimo 2008 extern getaxeerd door Cushman & Wakefield op een waarde van € 34.990.000,-. Eind december 2009 is de waarde naar beneden bijgesteld tot € 34.300.000,-. Per 30 juni 2010 heeft de beherend vennoot besloten niet verder af te waarderen en derhalve de boekwaarde te handhaven. Per einde jaar zal, zoals elk jaar, bekeken worden of het onroerend goed wordt hergewaardeerd naar aanleiding van de marktomstandigheden. Per 30 juni 2010 is de boekwaarde van winkelcentrum Angelslo in Emmen € 18.000.000,- en van winkelcentrum Crabbehof in Dordrecht € 16.300.000,- evenals per 31 december 2009. Conform hetgeen in de vergadering van participanten overeengekomen worden de objecten minimaal een keer per drie jaar extern gewaardeerd - getaxeerd. Eigen vermogen Het fonds is op 3 mei 2005 aangegaan en kent 514 participaties, die gezamenlijk € 12.850.000,commanditair kapitaal hebben ingebracht. De minimale deelname per participant bedroeg één participatie met een uitgifteprijs van € 25.000,- per participatie. De intrinsieke waarde per participatie bedraagt € 14.667,- per einde verslagperiode. Er zijn in de eerste helft van 2010 geen participanten uitgetreden en er zijn geen participanten toegetreden tot het fonds. De negatieve ontwikkeling van de intrinsieke waarde is de afgelopen jaren onder invloed van verslechterde marktomstandigheden versneld door het gebruik van vreemd vermogen in het fonds. Het zogenaamde “hefboomeffect” dat het gebruik van vreemd vermogen veroorzaakt, zorgt ervoor dat bij een financieringspercentage van 75% en een waardedaling van 10% van het vastgoed het eigen vermogen met 40% afneemt. Vanzelfsprekend geldt dat bij een stijging van de waarde van het onroerend dit ook in positieve zin plaatsvindt. Financiering met vreemd vermogen Bij aanvang van het fonds zijn er ten behoeve van de aankoop van de twee winkelcentra twee hypothecaire leningen afgesloten bij SNS Property Finance, één voor elk winkelcentrum, ter hoogte van € 12.900.000,- (Crabbehof te Dordrecht) en € 14.200.000,- (Angelslo te Emmen). Deze langlopende schulden hebben een looptijd van 10 jaar met een rentevaste periode van 7 jaar, waarop in beginsel geen aflossing plaatsvindt. De rentevergoeding die betaald wordt op de lening is het 3-maands Euribor tarief, verhoogd met een opslag van 1,05%. Het renterisico van de hypothecaire leningen is afgedekt middels een tweetal derivaten (interest rate swaps), welke zijn afgesloten bij Fortis. De rentelasten zijn hiermee gefixeerd voor een periode van 7 jaar tegen 3,58% per jaar. De rentelast per jaar bedraagt hiermee in totaal 4,63% over de uitstaande hoofdsom van de hypothecaire lening. Vanaf 1 maart 2009 heeft de financier onder invloed van de verslechterde marktomstandigheden een liquiditeitsopslag in rekening gebracht van 0,5%. Hiermee komt de rentelast per jaar uit op 5,13% over de uitstaande hoofdsom.

Pagina

Op de leningen zijn convenanten met betrekking tot de loan-to-value ratio’s van toepassing. Iedere 2 jaar zal de loan-to-value ratio door de financier mogelijk opnieuw worden vastgesteld door middel van hertaxatie. Indien blijkt dat de loan-to-value ratio (boekwaarde / lening) meer dan 5% is toegenomen ten opzichte van de oorspronkelijke loan-to-value ratio (aankoopprijs / lening) zal een verplichte aflossingsregeling van toepassing zijn van 2% van de hoofdsommen. 



Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Crabbehof in Dordrecht is een convenant van toepassing met een criterium van 80,0% (€ 12.900.000,- / € 17.195.281,- + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 79,1% (€ 12.900.000,- / € 16.300.000,-) en wordt er voldaan aan dit criterium. Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Angelslo in Emmen is een convenant van toepassing met een criterium van 79,9% (€ 14.200.000,- / € 18.969.479,- + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 78,9% (€ 14.200.000,- / € 18.000.000,-) en wordt er voldaan aan dit criterium.

Deze verplichte aflossingsregeling geldt ook zodra de huuropbrengst daalt tot het niveau waarbij 85% van de huur gelijk is aan de afgesloten gewogen interest rate swap percentage (4,63%) + 2% aflossing. Op basis van de voorliggende situatie kan bij verdere waardedalingen onder invloed van de marktomstandigheden in de toekomst mogelijk de situatie ontstaan waarbij aflossing op de hypothecaire leningen zal moeten worden opgestart. Dergelijke aflossingen zullen ten koste gaan van het directe rendement dat aan de participanten kan worden uitgekeerd. Op de eerstvolgende vergadering van participanten zal de beherend vennoot hier weer uitgebreid bij stil staan. Begroting versus werkelijke opbrengsten en kosten De bruto huuropbrengsten van winkelcentrum Crabbehof in Dordrecht zijn in het eerste halfjaar van 2010 € 655.344,- en daarmee hoger dan begroot (€ 622.575,-). De bruto huuropbrengsten van winkelcentrum Angelslo in Emmen zijn in het eerst halfjaar van 2010 € 716.399,- en daarmee ook hoger dan begroot (€ 697.770,-). De voornaamste reden hiervoor is dat de moeilijke marktomstandigheden vooralsnog nauwelijks weerslag lijken te hebben gehad op het huurdersbestand in het fonds, terwijl hier in de nieuwe fondsinvestering voorzichtigheidshalve wel rekening mee is gehouden (door middel van huurkortingen en frictieleegstand). De totale inkomsten (huuropbrengsten en rentebaten) voor het eerste halfjaar van 2010 zijn € 1.382.566,- en daarmee € 54.720.- hoger dan begroot (€ 1.327.846,-). De rentelasten ten bedrage van € 740.387,- zijn met € 45.272,- hoger dan begroot (€ 695.115,-). Dit komt door de door de financier additioneel opgelegde liquiditeitsopslag onder invloed van de kredietcrisis. Exploitatiekosten Werkelijk

Begroot

Vastgoedbeheer Fondsbeheer Fondskosten Zakelijke lasten Verzekeringen Onderhoudskosten Niet verrekenbare BTW Dubieuze debiteuren Overige kosten

€ € € € € € € € €

€ € € € € € € € €

45.825 70.607 33.370 29.732 19.732 72.250 88 5.000 2.500

€ € € € € € € € €

27.962995 18.519 3.099161 107.324 762 5.000 339-

Totaal

€

€

279.104

€

101.361

73.787 69.612 14.851 32.831 19.571 35.0746742.839 177.743

Verschil

De totale exploitatiekosten voor de eerste helft van 2010 zijn € 101.361,- lager dan begroot. De grootste verschillen zitten in het vastgoedbeheer (negatief), fondskosten (positief) en de onderhoudskosten (positief) en deze worden hieronder nader verklaard. De vastgoedbeheerkosten zijn € 27.962,- hoger dan begroot en dit wordt veroorzaakt door de courtage welke de vastgoedbeheerder verdient wanneer zij een (nieuwe) huurder aandraagt of wanneer een

Pagina

bestaande huurder haar huurcontract verlengt. De reden voor een positief saldo bij de fondskosten is dat deze kosten lager zijn uitgekomen dan begroot vanwege minder dan verwachte additionele kosten gedurende het eerste halfjaar van 2010. Het laatste deel van de afrekening servicekosten 2007 heeft in februari 2010 plaatsgevonden met alle huurders en daarom heeft de beherend vennoot besloten om het restant van deze voorziening (circa € 75.000,-) vrij te laten vallen. Deze voorziening is enkele jaren geleden opgenomen en voorzichtigheidshalve heeft de beherend vennoot deze laten staan tot het moment dat de gehele afrekening servicekosten had plaatsgevonden. Intrinsieke waarde participatie De participaties kennen per einde van de verslagperiode een intrinsieke waarde van € 14.667,- per participatie. Rendement Een belangrijk deel van het geprognosticeerde totaalrendement op jaarbasis komt voort uit het directe rendement. Het indirecte rendement, oftewel de waardemutatie van de participaties, wordt voornamelijk beïnvloed door waardestijgingen of waardedalingen van het vastgoed gedurende de looptijd van het fonds. Direct rendement Het direct rendement over het eerste halfjaar van 2010 bestaat uit een uitkering van € 449.750,- op fondsniveau. Per participatie bedroeg de uitkering € 875,-. De uitkering is eind juni betaalbaar gesteld. Het directe rendement over de eerste helft van 2010 bedraagt hiermee conform prognose 3,5% op basis van de initiële inleg ad € 25.000,- per participatie. Indirect rendement (waardemutatie van een participatie) Het uitgangspunt voor het berekenen van het (indirecte) rendement op de participaties per einde verslagperiode wordt gevormd door de waardemutatie van het vastgoed in combinatie met de resterende uitstaande hypothecaire leningen per einde van het boekjaar. Hierin zijn geen wijzigingen opgetreden over de eerste zes maanden van 2010. Verwachtingen voor de tweede helft van 2010 De verwachting is dat het fonds haar goede operationele performance gedurende de tweede helft van 2010 zal voortzetten. Het verwachte directe rendement voor 2010 bedraagt conform fondsprognose 7,0%.

Amsterdam, september 2010 MeesPierson Real Estate Management B.V.

Pagina

JAARREKENING 1E HALFJAAR 2010 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam

Pagina 12


BALANS PER 30 JUNI 2010 (Voor winstbestemming)

Toelichting

30-06-2010

31-12-2009

€

€

Activa Vaste activa Onroerend goed Financieringskosten

1 2

34.300.000 19.375

34.300.000 24.659

Financiële vaste activa Incentives

3

95.000

0

Vlottende activa Vorderingen Overlopende activa Liquide middelen

4 5 6

144.953 35.168 776.197 956.318

204.440 18.281 944.281 1.167.002

35.370.693

35.491.661

30-06-2010

31-12-2009

€

€

Totaal Activa

Toelichting

Passiva Vermogen Kapitaal rekening

7

7.538.633

7.534.232

Langlopende schulden

8

27.100.000

27.100.000

9 10

112.688 619.372 732.060

165.188 692.241 857.429

35.370.693

35.491.661

Kortlopende schulden (ten hoogste 1 jaar) Omzetbelasting Overlopende passiva

Totaal Passiva

Pagina 13


WINST- EN VERLIESREKENING (Over de periode 1 januari 2010 tot en met 30 juni 2010)

Toelichting

01.01-30.06.2010

2009

€

€

Opbrengsten onroerend goed Huurinkomsten onroerend goed Herwaardering onroerend goed Overige opbrengsten

11 12 13

1.371.744 0 0 1.371.744

2.723.739 -690.000 3.424 2.037.163

Interest baten en lasten Rentebaten Rentelasten

14 15

5.822 -740.387 -734.565

16.704 -1.346.046 -1.329.342

Overige kosten Exploitatiekosten Afschrijvingen

16 17

-177.743 -5.284 -183.027

-434.890 -10.568 -445.458

454.152

262.363

Resultaat boekjaar

Pagina 14


KASSTROOMOVERZICHT (Over de periode 1 januari 2010 tot en met 30 juni 2010)

01.01-30.06.2010 €

€

2009 €

€

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Afschrijving Herwaardering onroerend goed

454.152 5.284 0

Veranderingen in werkkapitaal: vorderingen overlopende activa omzetbelasting overlopende passiva

-35.513 -16.888 -52.500 -72.869

Kasstroom uit operationele activiteiten

€

-449.750

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

€

Netto kasstroom

€ 944.281 776.197

Mutatie geldmiddelen

€

€

€

-899.500

€

€

0 0

0

-168.084

115.870

€

-168.084

Pagina 15

52.439

-899.500

0

Kasstroom uit beleggingsactiviteiten

962.931

1.015.370

-449.750

Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa

Liquide middelen bij aanvang verslagperiode Liquide middelen bij einde verslagperiode

-177.770

222.262 -21 42.521 -212.323

281.666

€ Kasstroom uit financieringsactiviteiten Uitkering participanten

459.436

262.363 10.568 690.000

€ 828.411 944.281

€

115.870


TOELICHTING OP DE BALANS Algemeen Vergunning en doorlopend toezicht van de AFM Met ingang van 1 januari 2007 is de Wet op het financieel toezicht (Wft) van kracht, welke in de plaats is getreden van onder meer de Wet toezicht beleggingsinstellingen (Wtb). De door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) aan LaSalle Beheer B.V., in haar rol als beheerder van de CV, op 8 juni 2006, op grond van artikel 5 Wtb, verleende vergunning berust vanaf het tijdstip van inwerkingtreding van de Wft op artikel 2:67 van de Wft. Met ingang van 1 juli 2008 is MeesPierson Real Estate Management B.V. beheerder van de C.V. De vergunning van de AFM is op 24 april 2008 aan MeesPierson Real Estate Management verstrekt. De CV is een ‘beleggingsinstelling’ in de zin van de Wft. Hieruit volgt dat er informatie op de website van Meespierson beschikbaar is. De beheerder en bewaarder van de CV staan, onder het regime van de Wft, onder doorlopend toezicht van de AFM, zoals ook het geval was onder het regime van de Wtb. De kosten van doorlopend toezicht komen ten laste van de CV. Fiscale status De CV is een besloten commanditaire vennootschap, die transparant is voor de heffing van inkomsten- en vennootschapsbelasting. Dit houdt in dat de CV zelf niet onderworpen is aan een belasting naar de winst, maar dat belastingheffing plaatsvindt op het niveau van de participanten. Zowel de resultaten als het vermogen van de CV zullen rechtstreeks worden toegerekend aan de participanten naar rato van hun kapitaaldeelname in de CV. Grondslag van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Algemeen Voor zover niet anders vermeld zijn de activa en passiva gewaardeerd tegen nominale waarden. Onroerend goed Het onroerend goed wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. Indien er geen taxatie plaatsvindt door een externe taxateur zal de waardering plaatsvinden tegen de marktwaarde, zoals geschat door de beheerder. Onder marktwaarde wordt verstaan de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. Bij de bepaling van de marktwaarde wordt rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de staat van onderhoud en toekomstige ontwikkelingen. De marktwaarde wordt jaarlijks, per 31 december, door de beheerder geschat. Uitgangspunt is dat de marktwaarde van de objecten niet tussentijds bepaald zal worden door externe taxateurs, maar wordt geschat door de beheerder. Vanuit het oogpunt van transparantie wordt de marktwaarde incidenteel door externe taxateurs bepaald. Waardemutaties ten opzichte van de eerste waardering worden verantwoord in de winst- en verliesrekening onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen’. Bij de vaststelling van de winstbestemming zal een bedrag ter grootte van de waardemutatie ten gunste of ten laste van de herwaarderingsreserve worden gebracht. Vorderingen De vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Pagina 16

MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam Overige activa Liquide middelen Dit betreft liquide middelen, waaronder deposito’s en banktegoeden. Vermogen Gestort CV kapitaal Dit betreft het door de participanten van de CV gestorte kapitaal. Herwaarderingsreserve Waardemutaties ten opzichte van de eerste waardering worden uiteindelijk verantwoord in de herwaarderingsreserve, te weten via de winstbestemming. Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Beleggingsopbrengsten Bruto huuropbrengsten Bruto huuropbrengsten betreffen de over de verslagperiode aan huurders in rekening gebrachte huren. Oftewel de theoretische bruto huuropbrengsten onder aftrek van leegstand en verleende huurkortingen. Exploitatiekosten Hieronder zijn de direct met de exploitatie van de onroerende goederen samenhangende kosten opgenomen, zoals onderhoud, beheerskosten, verzekeringen en onroerende-zaakbelasting. Niet-gerealiseerde waardeverandering van beleggingen Herwaardering onroerend goed Het onroerend goed wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. Indien er geen taxatie plaatsvindt door een externe taxateur zal de waardering plaatsvinden tegen de marktwaarde, zoals geschat door de beheerder. Lasten Beheerskosten Dit betreffen de kosten van de bewaarder en de beherend vennoten. Interest De interest betreft de aan de verslagperiode toe te rekenen interest op leningen en schulden, evenals de in het verslagjaar ontvangen interest op deposito’s. Afschrijving Dit betreft de afschrijving op de financieringskosten. Waardering renteswap contracten Bij de verwerking van de renteswap contracten in de jaarrekening wordt gebruik gemaakt van kostprijshedge-accounting. Overige bedrijfskosten Overige bedrijfskosten betreffen onder andere kosten van externe adviseurs, accountantskosten en kantoorkosten. Kosten die verband houden met het beheer van het onroerend goed zijn opgenomen onder de exploitatiekosten.

Pagina 17


RISICOPARAGRAAF Algemeen De navolgende factoren dienen zorgvuldig in overweging te worden genomen bij het beoordelen van een participatie in de CV die elk een negatief effect kunnen hebben op de resultaten van de CV. Risico’s zijn inherent aan iedere belegging in onroerend goed en zijn ook van toepassing op de CV. In het algemeen gaat het hierbij om de waardefluctuaties van het onroerend goed die onder andere het gevolg kunnen zijn van een verandering in vraag en aanbod. Vanwege de relatief lange periode benodigd om onroerend goed te ontwikkelen, het kapitaalintensieve karakter en de lange termijn huurcontracten, is het gewoonlijk niet mogelijk om op korte termijn te reageren op schaarste of overschot. De waarde bij verkoop van het vastgoed is voor een groot deel afhankelijk van de huur. Bij verminderde liquiditeit kan de mogelijkheid zich voordoen dat de CV niet meer aan haar verplichtingen kan voldoen en dat de objecten gedwongen moeten worden verkocht. Indien de schulden van de CV hoger zijn dan de verkoopopbrengst van de objecten zal het door de participanten ingelegde commanditair kapitaal worden aangesproken. Het risico bestaat dat de participanten hun volledige inleg op deze wijze kwijtraken. Reeds door de CV gedane uitkeringen kunnen niet worden teruggevorderd van de participanten. Economie, huurrisico, debiteurenrisico, leegstandsrisico Veranderingen in algemene economische ontwikkelingen, rentestanden en (verwachte) inflatie niveaus kunnen eveneens de waarde beïnvloeden. Dit betekent dat de waarde van het vastgoed in een neergaande conjunctuur kan dalen. Een enerzijds toegenomen risicofactor kan van invloed zijn op andere risicofactoren. De algemene economische situatie in Nederland kan bijvoorbeeld een negatieve invloed hebben op de waarde van het onroerend goed, de leegstand, huurprijzen en de mogelijkheid van de huurders om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen. In geval van toenemende leegstand, en derhalve een lagere vraag naar huurruimtes, komen de huurprijzen onder druk te staan. Lagere huurprijzen leiden tot een lager exploitatieresultaat van de CV en mogelijk tot een lagere verkoopopbrengst van de objecten. Het leegstandsrisico is het risico dat een object, na afloop of beëindiging van de overeenkomst met een huurder, niet opnieuw verhuurd kan worden. Tevens kan de beheerder genoodzaakt worden, teneinde een nieuwe huurder aan te trekken, huurkorting te geven of aanpassingen aan te brengen in het gebouw welke additionele kosten voor de CV met zich meebrengen. Renterisico / Financieringsrisico Voor zover de verplichtingen van het onroerend goed van langere aard zijn dan die van het vreemd vermogen waarmee dit (gedeeltelijk) is gefinancierd, is een wijziging van de rentestand (voor zover niet afgedekt middels renteswapcontract) van invloed op het exploitatieresultaat van de CV alsmede op de marktwaarde van het onroerend goed en het eigen vermogen van de CV. Verslechterde vermogensverhoudingen inzake o.a. solvabiliteit en loan-to-value, kunnen aanleiding zijn tot het opvragen van additionele aflossingen, waarna de CV verminderd liquide zal blijken (zie Algemeen). Overige factoren Tenslotte spelen factoren met betrekking tot o.a. BTW, onderhoud en regelgeving een rol van meer of mindere betekenis. De volledige analyse van deze en de aangehaalde risicofactoren is onder hoofdstuk 7 van het prospectus opgenomen.

Pagina 18


1

Onroerend goed

30-06-2010

31-12-2009

Stand per 1 januari Herwaardering

34.300.000 0

34.990.000 -690.000

Totaal

34.300.000

34.300.000

Het verloop van de beleggingen in onroerend goed is als volgt:

Het onroerend goed wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. Indien er geen taxatie plaatsvindt door een externe taxateur zal de waardering plaatsvinden tegen de marktwaarde, zoals geschat door de beheerder. Onder marktwaarde wordt verstaan de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. Een specificatie van de directe vastgoedbeleggingen is hieronder opgenomen:

2

Winkelcentrum Dordrecht Winkelcentrum Emmen

16.300.000 18.000.000

16.300.000 18.000.000

Totaal

34.300.000

34.300.000

Financieringskosten Dit betreffen de, door SNS Property Finance in rekening gebrachte afsluitprovisies, ten behoeve van het verkrijgen van de langlopende hypothecaire leningen evenals de hiermee samenhangende notariskosten. Deze kosten worden in een periode van 7 jaar, zijnde de rentevaste periode, ten laste van het resultaat gebracht.

3

Incentives

30-06-2010

31-12-2009

Huurincentive

95.000

0

Totaal

95.000

0

De huurincentive heeft betrekking op een huurovereenkomst met een looptijd tot 31 maart 2020 en wordt pro-rata afgeschreven.

4

Vorderingen

30-06-2010

31-12-2009

Te ontvangen huur en servicekosten Af: voorziening dubieuze debiteuren

152.513 -7.560

219.561 -15.121

Totaal

144.953

204.440

Per 30 juni 2010 zijn de maandhuren van juli 2010 en de kwartaalhuren van het derde kwartaal 2010 vooruitgefactureerd.

Pagina 19


5

6

Overlopende activa

30-06-2010

31-12-2009

Te ontvangen rente beleggersrekening Vooruitbetaalde verzekeringspremies Vooruitbetaalde zakelijke lasten

2.855 0 32.313

3.903 14.378 0

Totaal

35.168

18.281

30-06-2010

31-12-2009

Beleggersrekening Rekening-courant Gelden onderweg

551.267 213.613 11.317

706.122 238.159 0

Totaal

776.197

944.281

30-06-2010

31-12-2009

12.850.000 -787.829 0 -4.527.939 4.402

12.850.000 -787.829 0 -3.890.802 -637.137

7.538.633

7.534.232

Liquide middelen

Alle liquide middelen staan ter vrije beschikking van de C.V.

7

Kapitaal rekening Gestort CV kapitaal Oprichtingskosten Herwaarderingsreserve Algemene reserve Onverdeeld resultaat

7a 7b 7c 7d 7e

Totaal

7a

Gestort CV kapitaal

Bij het aangaan van de CV heeft iedere participant, voor elke participatie die hij neemt, een bedrag van € 25.000,- in contanten in de CV gestort. De participant kan niet worden verplicht tot verdere inbreng. Het gestort CV vermogen bedraagt € 12.850.000,-, bestaande uit 514 participaties.

7b

Emissiekosten De emissiekosten zijn als volgt opgebouwd: Initiële kosten Structureringskosten Marketing

-95.329 -642.500 -50.000 -787.829

Pagina 20

-95.329 -642.500 -50.000 -787.829


6

Kapitaal rekening (vervolg)

7c

-1.560.183 1.633.000 11.719 -84.536 0

-1.560.183 1.633.000 11.719 -84.536 0

-72.097 24.302 59.590 -3.902.597 -637.137 -4.527.939

-72.097 24.302 59.590 -3.902.597 0 -3.890.802

454.152 -449.750 4.402

262.363 -899.500 -637.137

Algemene reserve De algemene reserve zijn als volgt opgebouwd: Winstbestemming 2005 Winstbestemming 2006 Winstbestemming 2007 Winstbestemming 2008 Winstbestemming 2009

7e

31-12-2009

Herwaarderingsreserve De herwaarderingsreserve zijn als volgt opgebouwd: Winstbestemming 2005 Winstbestemming 2006 Winstbestemming 2007 Winstbestemming 2008

7d

30-06-2010

Onverdeeld resultaat Het onverdeeld resultaat is als volgt opgebouwd: Resultaat Directe uitkering Onverdeeld resultaat

Jaarlijks wordt gestreefd naar een directe uitkering van 7% van het gestort vermogen, zijnde 7% van € 12.850.000,-, oftewel € 899.500,-, uit te keren in 2 halfjaarlijkse termijnen van € 449.750,-.

Pagina 21


7

Langlopende schulden

30-06-2010

31-12-2009

SNS Property Finance B.V.

27.100.000

27.100.000

Totaal

27.100.000

27.100.000

De langlopende schulden bestaan uit een tweetal hypothecaire geldleningen, één voor elk winkelcentrum, met een looptijd van 10 jaar, rentevastperiode van 7 jaar waarbij in beginsel geen aflossing plaatsvindt. De rente die betaald moet worden op de leningen wordt per kwartaal vastgesteld op het 3-maands Euribor rentepercentage, verhoogt met 1,05%. Ter afdekking van het risico van de variabele rente zijn aan de hypothecaire geldleningen een tweetal derivaten (interest rate swaps), afgesloten bij Fortis, gekoppeld. De rentelasten zijn hiermee gefixeerd voor een periode van 7 jaar tegen 3,58%. Per 1 maart 2009 berekent de financier een liquiditeitsopslag van 0,5%. Hiermee komt de rentelast per jaar uit op 5,13% over de uitstaande hoofdsom. De waarde van de swap-contracten bedraagt per 30 juni 2010 EUR -1.363.028,- (2009: EUR -1.257.488,-). Indien de marktrente stijgt zal de waarde van het swap-contract weer stijgen. Aan het einde van de looptijd van het swap-contract zal de waarde ervan nihil bedragen. Indien het contract niet tussentijds wordt opengebroken en dus wordt afgerekend heeft de waarde van het contract geen invloed op de resultaten van het fonds. Indien blijkt dat de loan-to-value ratio meer dan 5% is toegenomen ten opzichte van de oorspronkelijke loan-to-value ratio zal een verplichte aflossingsregeling van toepassing zijn van 2% van de hoofdsommen. Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Crabbehof in Dordrecht is een convenant van toepassing met een criterium van 80,0%. Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 79,1% en wordt er voldaan aan dit criterium. Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Angelslo in Emmen is een convenant van toepassing met een criterium van 79,9%. Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 78,9% en wordt er voldaan aan dit criterium. Deze verplichte aflossingsregeling geldt ook zodra de huuropbrengst daalt tot het niveau waarbij 85% van de huur gelijk is aan de afgesloten gewogen interest rate swap percentage (4,6%) + 2% aflossing.

8

9

Omzetbelasting

30-06-2010

31-12-2009

Aangifte nog te betalen

112.688

165.188

Totaal

112.688

165.188

30-06-2010

31-12-2009

Vooruitgefactureerde huur en servicekosten Te betalen interest lening Te verrekenen servicekosten voorgaand jaar Te verrekenen servicekosten Dordrecht 2009/2010 Te verrekenen servicekosten Emmen 2009/2010 Te betalen vastgoedbeheerfee Te betalen fondsbeheerfee Te betalen fondskosten Te betalen verhuurfee Te betalen verzekeringen Te betalen zakelijke lasten Ontvangen waarborgsommen Te betalen exploitatiekosten Overige te betalen kosten

299.697 185.343 -6.976 -143 -13.643 19.788 76.202 7.419 17.993 2.965 4.268 15.094 11.365 0

312.142 146.798 112.401 3.824 619 19.788 34.055 19.896 0 0 2.485 15.094 21.560 3.580

Totaal

619.372

692.241

Overlopende passiva

Pagina 22


TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING 10

Bruto huuropbrengsten Theoretische huuropbrengsten Dordrecht Emmen Huurkortingen / Incentives Dordrecht Emmen Leegstand Dordrecht Emmen Bruto huuropbrengsten Dordrecht Emmen Totaal

01.01-30.06.2010

2009

669.685 739.717 1.409.403

1.312.031 1.470.499 2.782.530

0 -14.414 -14.414

-13.773 -16.833 -30.606

-14.341 -8.904 -23.245

-28.185 0 -28.185

655.344 716.399

1.270.073 1.453.666

1.371.744

2.723.739

Huurkorting Er is besloten de huurkorting, van maximaal 25% van de jaarhuur, welke verleend was aan één huurder in Emmen per 1 juli 2010 niet te continueren. De huurincentive in Emmen heeft betrekking op een huurovereenkomst met een looptijd tot 31 maart 2020 en wordt pro-rata afgeschreven. Leegstand De leegstand in Dordrecht betreft twee winkelunits (Van Oldenbarneveltplein 28 en 29) die het gehele jaar hebben leeggestaan. De totale huurwaarde bedraagt € 14.341,De leegstand in Emmen betreft de drie winkelunits (Statenweg 9, 9-9a en 13) waarbij tot 3 mei 2010 een huurgarantie was afgegeven door de vorige eigenaar van het winkelcentrum. De totale huurwaarde bedraagt € 8.904,-.

11

Herwaardering onroerend goed

01.01-30.06.2010

2009

Dordrecht Emmen

0 0

-350.000 -340.000

Totaal

0

-690.000

Per 30 juni 2010 heeft geen externe taxatie plaatsgevonden, de waardering vindt plaats tegen marktwaarde, zoals geschat door de beheerder.

Pagina 23


12

13

14

15

Overige opbrengsten

01.01-30.06.2010

2009

Dordrecht Emmen

0 0

2.800 624

Totaal

0

3.424

01.01-30.06.2010

2009

Bankinterest

5.822

16.704

Totaal

5.822

16.704

01.01-30.06.2010

2009

Interest hypothecaire lening SNS Fortis rentederivaat (saldo)

-334.086 -406.301

-834.258 -511.788

Totaal

-740.387

-1.346.046

01.01-30.06.2010

2009

-54.099 -69.612 -14.851 -32.831 35.074 0 -19.571 674 -19.688 0 -2.839

-120.032 -148.636 -31.837 -58.585 12.899 -16.899 -38.881 -173 -10.392 -21.523 -831

-177.743

-434.890

Rentebaten

Rentelasten

Exploitatiekosten Vastgoedbeheer Fondsbeheer Fondskosten Zakelijke lasten Onderhoudskosten Taxatiekosten Verzekeringen Niet verrekenbare BTW Verhuurkosten Dubieuze debiteuren Overige kosten Totaal

De onderhoudskosten zijn in 2010 positief, vanwege de vrijval van de voorziening afrekening servicekosten 2007.

Pagina 26


16

Afschrijving Dit betreft de afschrijving in 7 jaar, zijnde de rentevaste periode van de hypothecaire lening van de financieringskosten.

Personeel De vennootschap had gedurende de verslagperiode en in 2009 geen personeel in dienst.

Pagina 25

OVERIGE GEGEVENS MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam

Pagina 26


Verwerking van het resultaat De beherend vennoot stelt voor het onverdeeld resultaat over het boekjaar te verrekenen met de kapitaalrekening conform artikel 15 van de overeenkomst. Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben zich na balansdatum geen gebeurtenissen voorgedaan die de financiële positie van de vennootschap beïnvloeden en welke een aanpassing of wijziging van de jaarrekening zouden vragen. Accountantsverklaring Conform prospectus worden de halfjaarverslagen (in tegenstelling tot de jaarverslagen) niet voorzien van een accountantsverklaring.

Amsterdam, september 2010

MeesPierson Real Estate Management B.V.

Pagina 27

Disclaimer De informatie in deze publicatie is ontleend aan gegevens en veronderstellingen die ons inziens juist zijn, maar wij staan hier niet voor in. In het bijzonder geldt dat alle hierin opgenomen verwachte rendementen zonder uitzondering als voorbeeld zijn bedoeld. Uiteindelijke beleggingsresultaten zijn niet te voorspellen. Het is dan ook waarschijnlijk dat het daadwerkelijke rendement niet gelijk zal zijn aan de verwachte rendementen die hierin zijn vermeld. Aan de weergegeven verwachte rendementen kan dan ook geen enkel recht worden ontleend. Alle hierin opgenomen resultaten betreffen zonder uitzondering resultaten uit het verleden, die geen betrouwbare indicator vormen voor toekomstige resultaten. Deze publicatie dient niet te worden opgevat als een aanbod om waardepapieren te verkopen noch als een uitnodiging tot aankoop daarvan of een advies daaromtrent, en is ook niet bedoeld om enig recht of enige verplichting te creëren. Het beleggen van gelden is zeer afhankelijk van de (persoonlijke) omstandigheden. Gebruikmaking van de informatie geschiedt dan ook geheel voor eigen risico. Raadpleeg voor het nemen van beslissingen uw beleggingsadviseur. De opinies in deze publicatie kunnen zonder nadere aankondiging worden gewijzigd. Aan alle beleggingen zijn risico's verbonden. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. MeesPierson is een handelsnaam van ABN AMRO Bank N.V., statutair gevestigd te Amsterdam, ingeschreven bij het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Amsterdam onder nummer 34334259. ABN AMRO Bank N.V. staat onder toezicht van en is geregistreerd bij De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten.

Klachten MeesPierson verplicht zich bij zijn dienstverlening de nodige zorgvuldigheid in acht te nemen en naar beste vermogen rekening te houden met de belangen van de cliënt. Niettemin kan het voorkomen dat u niet tevreden bent over onze dienstverlening. Wij stellen het bijzonder op prijs wanneer u ons uw opmerking, klacht of suggestie wilt melden. Dat biedt ons immers de gelegenheid om onze dienstverlening te verbeteren of om uw klacht of opmerking aan te pakken. Wij beschikken over een klachtenregeling. Als wij uw klacht niet naar

ABN AMRO MeesPierson Private Real Estate

onafhankelijke geschillencommissie. Informatie over de klachtenregeling en de geschilleninstantie waarbij wij zijn aangesloten, staat op onze website www.meespierson.nl. U vindt deze informatie wanneer u klikt op de pagina 'contact' en vervolgens op 'uw suggesties en klachten'. U kunt tevens informatie op vragen via telefoonnummer (010) 401 57 77.

695450_Omslag II cv_2010.indd 1

Postbus 283 1000 EA AMSTERDAM Tel: + 31 (0)20 628 08 53 Fax + 31 (0)20 628 26 10 Email: [email protected]

695450 (09.2010)

tevredenheid hebben behandeld, kunt u deze voorleggen aan een

22-09-10 12:19

MeesPierson Vastgoedfonds II. Halfjaarverslag 2010

Recommend Documents