sociaal
wonen
Jaarstukken 2014
Inhoud JAARVERSLAG
pagina
Gegevens SUW
2
Inleiding
3
Organisatieverslag
4
Volkshuisvestingsverslag
9
Kengetallen
24
JAARREKENING Balans per 31 december 2014
26
Winst- en verliesrekening over het verslagjaar 2014
28
Kasstroomoverzicht
29
Toelichting waarderingsgrondslagen
30
Toelichting op de balans
38
Toelichting op de winst- en verliesrekening
50
OVERIGE GEGEVENS
56
Controleverklaring Bestemming resultaat Gebeurtenissen na balansdatum
57
BIJLAGE Overzicht woningen in exploitatie
60
Verslag Raad van Toezicht
63
1
Gegevens SUW
sociaal
wonen
Naam van de toegelaten instelling Gemeente waar de instelling gevestigd is Adres Postadres Telefoon Fax Website Emailadres Datum en nummer van het Koninklijk besluit, waarbij de instelling is toegelaten Datum en nummer van de inschrijving in het openbare stichtingenregister, gehouden door de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Groningen Nummer van de inschrijving in het Handelsregister Nummer van de inschrijving in het Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen De laatste statutenwijziging is ministerieel goedgekeurd bij beschikking van
: Stichting Uithuizer Wo¬nin¬gbouw : Eemsmond : Stationsplein 10 9981 BH Uithuizen : Postbus 84 9980 AB Uithuizen : 0595-432560 : 0595-432935 : www.suwuithuizen.nl :
[email protected] : 10 februari 1919, nr. 26
: 4 juli 1979, nr. 41013101 : 02036488 : 1013 : 21 november 2002
De Stichting is uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting. Het statutai¬re werkgebied van de Stichting omvat de gemeenten Appingedam, Delfzijl, De Marne, Eemsmond, Loppersum, Ten Boer en Winsum. De Stichting is alleen werkzaam in de kern Uithuizen in de gemeente Eemsmond. Na ontvangst van de boven genoemde ministeriële beschikking d.d. 21 november 2002 zijn de statuten op 17 februari 2003 gewijzigd.
2
Algemeen 1. Inleiding Gaarne bieden we u het jaarverslag 2014 aan waaruit we hier een aantal opvallende zaken kort toelichten. In het bestuur hebben zich geen wijzigingen voorgedaan, evenmin als in de samenstelling van het personeelsbestand. De samenstelling van de Raad van Toezicht heeft wel veranderingen ondergaan. De heer Dekkema heeft de Raad van Toezicht na vele jaren verlaten, daarvoor in de plaats is de heer De Gries toegetreden. Helaas zag hij zich genoodzaakt om in februari 2015 weer te stoppen. De ontwikkeling in ons woningbestand heeft het afgelopen jaar vooral in het teken gestaan van de aardbevingen. De schade die elke keer weer ontstaat wordt gerepareerd. Maar juist zaken als veiligheid, waardevermindering en overlast hebben nu meer aandacht gekregen. De corporaties hebben gezamenlijk een vertegenwoordiger in de Dialoogtafel, om zo onze problematiek en standpunten goed naar voren te kunnen brengen. Ook is er intensief overleg gaande met het Centrum Veilig Wonen en de NAM over het versterken en verduurzamen van onze woningen. Uiteindelijk zullen alle woningen versterkt moeten gaan worden, wat niet betekent dat er geen schade meer zal ontstaan door de bevingen, maar de kans op ongevallen zal drastisch verkleind worden. De woningen aan de Maarweg en Hoofdstraat-West die in december 2011 zijn overgenomen van Woonzorg Nederland, zijn nu bijna allemaal leeg. De meeste bewoners zijn weer binnen het woningbestand van de SUW-gehuisvest. De sloop van deze woningen heeft vertraging opgelopen omdat er vleermuizen gesignaleerd zijn onder de dakpannen. Aangezien dit een beschermde diersoort is, zullen deze vleermuizen op een natuurlijke manier moeten vertrekken. Daarvoor zijn speciale kasten in de buurt opgehangen waar ze naar toe kunnen. Zoals het nu lijkt kan in november 2015 met de sloop begonnen worden. Een projectgroep bestaande uit medewerkers van de SUW en de gemeente is bezig om een goed plan te ontwikkelen waar Uithuizen nog jaren mee vooruit kan. Een groot aantal beleidsmatige processen is de afgelopen jaren in gang gezet en een aantal is afgerond, zoals het strategisch voorraadbeleid, de Governance Code, de integriteitscode, de klokkenluidersregeling en het communicatiebeleid. In 2015 zal het nieuwe beleidsplan worden afgerond. De vernieuwde woningwet is inmiddels door de politiek aangenomen. Hierin staan richtlijnen voor het toewijzen van woningen, de scheiding tussen sociale woningbouw en commerciële woningbouw, de rol van de huurdersorganisatie en de regierol voor de gemeente. Dit zal de komende maanden verder uitgewerkt gaan worden. Het bestuur is tevreden over de ontwikkelingen in 2014 bij de SUW. Alle procedures zijn uitstekend op orde. De solvabiliteit is goed te noemen. Het centraal fonds heeft wederom zeer positief geoordeeld over de financiële continuïteit bij de SUW. Voor de komende jaren zijn de kasstromen dusdanig positief dat de gewenste investeringen ook met het huidige kabinetsbeleid kunnen doorgaan. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft naar aanleiding van de meerjarenbegroting positief geoordeeld over deze kasstroomprognoses. Het bestuur ziet de toekomst dan ook met het volste vertrouwen tegemoet.
J. van Duinen, voorzitter
3
Organisatie 2.1. Algemeen De SUW wordt geleid door een bestuur, geassisteerd door een team van medewerkers. De Raad van Toezicht (RvT) toetst achteraf de besluitvorming van het bestuur aan de hand van de bestuursverslagen en heeft minimaal twee maal per jaar overleg met het bestuur. Eén van die overleggen is voornamelijk gewijd aan de bespreking van de jaarstukken, de andere aan de begroting.
2.2.a. Bestuurssamenstelling De samenstelling van het bestuur per 31 december 2014 is als volgt: Naam
Functie
Lid sinds
J. van Duinen Mr. M. Zuidema Mr. J. Reimert-Oosting H. Schaaphok Ing. B.R. Slatman
Voorzitter Secretaris Penningmeester Lid Lid
1 maart 2011 1 oktober 2012 20 september 1990 1 april 2006 1 september 2011
De bestuursleden genieten een basisvergoeding voor hun werkzaamheden van € 5.568 per jaar. Na één jaar wordt voor uitvoerende werkzaamheden een extra vergoeding toegekend van € 1.973. De totale vergoeding per bestuurslid exclusief reiskosten bedroeg in 2014 € 7.541. Voor de normale vergaderingen en werkzaamheden worden geen reiskosten uitgekeerd alleen voor extra bijeenkomsten. De uitvoerende werkzaamheden zijn onder andere, adviserende werkzaamheden en werkzaamheden op directieniveau. Voor uittredende bestuursleden is, onder zekere voorwaarden en voor een beperkte termijn, een financiële regeling getroffen. Alle bepalingen m.b.t. de bestuursvergoedingen zijn in 2001 vastgelegd in een reglement die in 2012 is gewijzigd.
2.2.b. Bestuursvergaderingen Het bestuur is in het verslagjaar 17 maal bijeen geweest, waarvan tweemaal gezamenlijk met de Raad van Toezicht. Tijdens één van deze gezamenlijke vergaderingen is uitgebreid gesproken over de huidige ontwikkelingen waar de SUW mee te maken heeft. Met name aardbevingen zijn een onderwerp van gesprek geweest alsmede de veranderingen die door het kabinet zijn aangekondigd zoals de nieuwe woningwet. Het bestuur vergadert in principe één keer per drie weken. Aan de bestuursvergaderingen wordt tevens deelgenomen door het Hoofd Technische Dienst en het Hoofd Administratie.
4
2.2.c. Governance Code Met ingang van 1 januari 2007 werd de eerste Governance Code (GC) van kracht. Deze is door de overkoepelende organisatie Aedes in 2011 aangepast. Voor de invoering van de nieuwe Governance Code in het verslagjaar, is een afvaardiging van zowel het bestuur als de Rvt in goede samenwerking intensief bezig geweest om dit proces voor te bereiden. In juni 2013 is het voorstel voor de nieuwe Governance Code binnen het bestuur en de Rvt besproken en in het oktober 2013 is de nieuwe Governance Code vastgesteld in een gezamenlijke vergadering van Bestuur en Rvt.
2.2.d. Regelingen en Protocollen In 2013 is in overleg met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een nieuw treasurystatuut opgesteld en ingevoerd. Ook is een start gemaakt het met vernieuwen van het huurbeleid en het tweede kansbeleid. Al deze onderdelen zullen deel uitmaken van het beleidsplan dat voor de komende jaren zal worden opgesteld. Daarnaast is er een Protocol Agressie en Geweld opgesteld. Hierin staat beschreven hoe medewerkers op kantoor om dienen te gaan met daar tegen hen gerichte agressie van cliënten, huurders en bezoekers.
2.2.e. Administratieve Organisatie-Interne Controle De administratieve organisatie en het interne controle systeem is vastgelegd in een intern protocol. De beschreven procedures worden ook in de praktijk gehanteerd. Jaarlijks onderzoekt en beoordeelt de accountant de opzet van de interne, in het bijzonder de administra¬tieve organisatie van Stichting Uithuizer Woningbouw. Hierbij wordt vooral getoetst of de interne beheersing van de administratieve procedures en werkzaamheden goed verloopt. Tot 2009 bracht de accountant altijd een managementletter uit waarin mogelijke verbeteringen of aandachtspunten werden vermeld. In 2010 heeft de accountant, omdat de zaken altijd goed op orde waren, besloten om voortaan geen uitgebreide managementletter meer uit te brengen. In plaats daarvan schrijft de accountant een brief met zijn bevindingen en eventuele aanbevelingen voortvloeiend uit gewijzigde controleprotocollen voor de accountant.
2.3.a. Samenstelling Raad van Toezicht De samenstelling van de Raad van Toezicht is per 31 december 2014 als volgt: Naam
Functie
Lid sinds
G. Bulthuis W.M. Ritsema J. Westerdijk-Scholtens A. de Gries
Voorzitter Lid Lid Lid
juni 2002 november 2006 juni 2002 september 2014
Lid tot
februari 2015
De Raad van Toezicht kan statutair zeven leden tellen. Sinds de laatste wijziging van de statuten dient de Raad van Toezicht twee leden te bevatten die benoemd worden op voordracht van de huurdersvereniging. Dit kan tot één lid beperkt worden, indien het bestuur besluit tot benoeming van een bestuurslid op voordracht van de huurdersvereniging. Dit laatste is op dit moment niet aan de orde. De leden van de Raad van Toezicht genieten een vergoeding in de vorm van presentiegeld. Het bedrag is -geïndexeerd- vastgelegd in de statuten. Over 2014 was dit in totaal een bedrag van 4.612,- voor alle leden gezamenlijk. Het verslag over 2014 van de Raad van Toezicht is als bijlage bij dit verslag opgenomen.
5
2.3.b. Vergaderingen Raad van Toezicht De Raad van Toezicht is in 2014 5 maal bijeen geweest, waarvan 2 maal gezamenlijk met het bestuur.
2.4. Personeel 2.4.a. Personeelssamenstelling In het verslagjaar heeft geen mutatie in de personeelssamenstelling plaatsgevonden. Per 31 december 2014 waren de volgende personen in dienst bij de SUW: Naam
Functie
In dienst
H. Oosting J.H.M. Kamp C.A.M. de Vries J. Meijer-Buikema
Hfd administratie Hfd technische dienst Verhuur en bewonerszaken Administratief medewerkster en huuradministratie Receptioniste en Administratief medewerkster Onderhoudsmedewerker Onderhoudsmedewerker
01-01-2006 01-02-2001 01-08-2007 01-09-1990
100% 89% 78% 56%
01-06-2006
56%
01-11-2006 01-02-1978
100% 100%
I. Ritmeester J. Voorthuis R. Brontsema
Arbeidstijd
Voor de komende jaren zijn hierin geen veranderingen te verwachten.
2.4.b. Arbeidsvoorzieningen Voor alle personeelsleden is de C.A.O. Woondiensten van toepassing. De pensioenvoorzieningen voor de personeelsleden, waaronder de aanvullende pensioenen voor het arbeidsongeschiktheids - en nabestaandenpensioen, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor Woningcorporaties (SPW). De personeelsleden zijn allen, conform de C.A.O., verzekerd voor eventuele ongevallen. Het is voor personeelsleden mogelijk vakgerichte cursussen te volgen.
2.4.c. Ziekteverzuim/Arbobeleid De SUW is aangesloten bij een gecertificeerde Arbodienst (Maetis Ardyn Arbo). Deze Arbo-dienst verzorgt de ziekteverzuimbegeleiding. De personeelsleden hebben de mogelijkheid om bij Maetis een periodiek geneeskundig onderzoek te ondergaan en men kan gebruik maken van het inloopspreekuur van de bedrijfsarts. Het ziekteverzuimpercentage bedroeg in 2015 voor het eerst in jaren meer dan 1 % te weten 5%. 2 medewerkers zijn langere tijd ziek thuis geweest. Dit is grotendeels intern opgevangen. De ziekteregistratie gebeurt in eigen beheer door middel van een automatiseringspakket. Om de risico’s van loondoorbetaling bij ziekte te beperken heeft de SUW bij de Raetsheren van Orde een loon-doorbetalingsverzekering bij ziekte afgesloten. De eerste twee weken van het ziekteverzuim komen voor risico van de SUW.
6
2.4.d. Overleg Regelmatig vindt overleg plaats van het op het kantoor werkzame personeel. Ook de technische medewerkers voeren regelmatig overleg. Met alle medewerkers zijn functioneringsgesprekken gevoerd.
2.5 Vastlegging beleid Ten aanzien van vele onderwerpen tracht de SUW beleid te formuleren. Gaandeweg bleek het een bezwaar, dat dat beleid alleen maar is terug te vinden in de bestuursverslagen. In 2012 is dan ook besloten tot het opstellen van een algemeen beleidsplan voor de SUW waarin alle beleid, zoals: financieel beleid, strategisch voorraadbeheer, woningtoewijzingsbeleid en personeelsbeleid opgenomen zal worden. In 2015 zal dit plan worden ontwikkeld en vastgesteld.
2.6 Missie en Visie SUW Missie: Het bestaansrecht van de sociale woningbouw ligt verankerd in de gedachte dat iedereen recht heeft op goede betaalbare huisvesting en dat, als mensen dit zelf niet kunnen betalen, dat mogelijk is middels sociale woningbouw. De missie van de Stichting Uithuizer Woningbouw is om goede betaalbare woningen primair te verhuren aan mensen met een beperkt inkomen Visie: Op dit moment wordt de visie voor de komende jaren op nieuw beschreven.
2.7 Overleg met gemeente Ook in dit jaar vond regelmatig bilateraal overleg met de gemeente plaats.
2.8. DEAL Door de provincie Groningen zijn in verband met de krimp van de bevolking de gemeenten Delfzijl, Eemsmond, Appingedam en Loppersum aangewezen als gemeenten die met elkaar dienen samen te werken, onder meer op het gebied van de volkshuisvesting. Dit heeft geleid tot structureel en intensief overleg in DEAL-verband met andere corporaties, en met gemeenten en provincie. De uitkomst van dit overleg was dat in 2012 een convenant is gesloten tussen gemeenten, corporaties, zorgpartijen onderwijs en mkb. Daarnaast hebben de corporaties een gezamenlijk strategisch voorraad beleid opgesteld, waarin alle plannen voor de komende jaren van de afzonderlijke corporaties zijn verwerkt en die welke moet leiden tot een goed antwoord op de ontwikkelingen in die gebied. In 2015 zullen de corporaties met de gemeente in gesprek gaan over het maken van uitvoeringsplannen en prestatieafspraken. Dit proces wordt begeleidt door KAW.
7
2.9. Aardbevingen Een belangrijk punt dat onze aandacht heeft en een grote impact kan hebben is de problematiek rondom de aardbevingen. Veel woningen van de SUW hebben schade opgelopen. Deze schade wordt nu op kosten van de NAM hersteld. Maar bij deze schade zal het waarschijnlijk niet blijven. Bij nieuwe aardschokken, en die zijn voorspeld, zullen waarschijnlijk opnieuw scheuren in muren van woningen ontstaan. Ook de veiligheid van de bewoners speelt een zeer grote rol in de gesprekken die nu gevoerd worden. Uiteindelijk zullen alle woningen versterkt gaan worden om zo de veiligheid te waarborgen. Uiteraard zullen deze kosten door de NAM betaald gaan worden. Daarnaast speelt de discussie over de waardevermindering van de woningen en de consequenties daarvan voor de SUW. Behalve een mogelijke voordeel door een lagere WOZ-waarde en daardoor een lagere OZB-belasting, hoewel daar in het verslagjaar niets van is gebleken wat ook logisch is omdat voor de WOZwaarde van 2014 als peildatum 1 januari 2013 wordt gehanteerd. Ook de verhuurdersheffing is bij een lagere WOZ-waarde lager. Maar er zijn ook grote nadelen. Bij verkoop is de opbrengst hoogst waarschijnlijk lager. Door de lagere WOZ-waarde zal uiteindelijk de borgingscapaciteit bij het WSW omlaag kunnen gaan. Daardoor kan er minder geleend worden en dus ook minder geïnvesteerd. Ook wordt de WOZ-waarde straks medebepalend bij de vaststelling van de maximale huurprijs. Met collega-corporaties proberen we zoveel mogelijk gezamenlijk op te trekken om op te komen voor zowel onze belangen als die van de hele regio.
8
Volkshuisvestingsverslag 1. Kwaliteit en Kwantiteit van het woningbezit 1.1 Algemeen De SUW streeft naar een woningbezit dat zoveel mogelijk voldoet aan de vraag. Die vraag is bepaald niet statisch. Dit betekent, dat er tekorten kunnen zijn in de ene sector (bv. seniorenwoningen) en overschotten in een andere (bv. duurdere gezinswoningen). Door middel van het strategisch voorraadbeleid zal worden getracht om op deze veranderingen in te spelen. Dit strategisch voorraadbeleid werd in januari 2012 afgerond en wordt nu jaarlijks geëvalueerd.
1.2 Hoeveelheid woningen Met de gemeente Eemsmond zijn in het kader van het woonplan afspraken gemaakt over de gewenste omvang van het woningbezit. Het aantal woningen in bezit op 1 januari 2014 huur en koop Beginstand woning in bezit 2014 Verkocht aantal woningen In exploitatie nemen nieuwbouw projecten Gesloopt aantal woningen
809 0 0 0 ____
Het aantal woningen in bezit op 31 december 2014
809
Dienstencentrum Spoorstraat Bedrijfsruimte Westerwierde GGD Groningen Bureau Lentis
1 2 1 1 ____
Het aantal verhuureenheden in bezit op 31 december 2014
814
De onderverdeling in woningtypen is als volgt: Nr Typering 01 02 03 04 05 06 07 08
Woningen
Seniorenflats Seniorenwoningen Eenpersoonswoningen Kleine meerpersoonswoningen Goedkopere meerpersoonswoningen Duurdere meerpersoonswoningen Duurdere seniorenappartementen Aankoop woningen van Woonzorg Nederland
51 27 83 73 107 393 20 44
Koopwoningen tijdelijk in verhuur Dienstencentrum Spoorstraat 77 Schoolstraat Lentis en GGD Bedrijfsruimten Westerwierde
11 1 2 2 ____
Totaal
814
9
1.2.a Nieuwbouw In 2014 heeft er geen nieuwbouw plaatsgevonden. Wel zijn de gesprekken met de gemeente over de gewenste nieuwbouw aan de Maarweg voortgezet. De sloop van de bestaande woningen zal zoals het er nu uit ziet eind 2015 beginnen.
1.2.b Verwerven In 2014 zijn er geen panden aangekocht.
1.2.c Slopen In 2014 zijn er geen woningen gesloopt.
1.2.d Verkopen In beginsel worden er geen woningen verkocht. Van dit beginsel kan worden afgeweken bij langdurige leegstand. Daarom is enkele jaren geleden in twee wijken – Ripperdadrift en Menkema – waar toen veel leegstand was, een aantal woningen geselecteerd voor verkoop, waarbij als selectiecriterium ook de staat van onderhoud heeft meegewogen. Toen van langdurige leegstand geen sprake meer was, is dit besluit gehandhaafd. Bij bovengenoemd besluit is overwogen, dat verkoop een positieve uitstraling op de woonomgeving kan hebben. In totaal zijn hier nog 4 woningen die bij mutatie verkocht zullen gaan worden. Enkele jaren geleden is, vanwege de onderhoudstoestand en om middelen te verwerven voor herstructurering het besluit genomen om de woningen aan de De Laan aan de zittende huurders te koop aan te bieden. Als de huur van één van de woningen wordt opgezegd, dan gaat hij in de verkoop. In het verslagjaar is hier geen woning van verkocht. In totaal zijn hier nog 9 woningen aangewezen voor de verkoop. Daarnaast geldt voor de huurwoningen in de Westerwierde dat deze ook gekocht kunnen worden. Ook de woningen aan de Spoorstraat zijn aangewezen voor de verkoop. Sinds het vertrek van de NOVO is uitvoerig gekeken naar een alternatieve bestemming. Ze gaan nu tijdelijk verhuurd voor het huisvesten van werknemers die bezig gaan met de bouw van het Google Datacentre. Het beleid van de SUW is dat de woningen altijd tegen minimaal de taxatiewaarde verkocht worden.
10
1.2.e Renovatie Grote renovatieprojecten zijn in 2014 niet uitgevoerd. Wel is het na-isoleren net als in de voorgaande jaren volop doorgegaan. In 2015 is het isolatieproject tijdelijk stil gelegd. Het is de bedoeling om dit te gaan combineren met het versterken van de woningen. Daarvoor zijn nu onderhandelingen tussen de corporaties met de NAM en het Centrum voor Veilig Wonen.
1.3 Kwaliteit van het woningbezit Het in 2012 opgestelde strategisch voorraadbeleid is in het verslagjaar, zoals gebruikelijk, geactualiseerd.
1.3a Voornemens ten behoeve van de bouwtechnische kwaliteit Het beleid van de SUW is het in stand houden van het woningbezit in een bouwtechnisch goede staat. Bij het onderhoud aan de woningen wordt zoveel mogelijk gebruikt gemaakt van duurzame materialen. De kwaliteit van de woningen voldoet dan ook aan de daaraan te stellen eisen. Voor de jaren 2015 tot en met 2019 is een bedrag van € 2.570.785 begroot voor het planmatig onderhoud. De begroting is gebaseerd op de onderhoudsinventarisatie die elke twee jaar door de Grontmij wordt gedaan. Daarnaast wordt jaarlijks, zolang dat financieel haalbaar is, € 150.000 begroot voor sanitairvervanging. Het planmatig onderhoud houdt onder meer in dat het buitenschilderwerk, het houtwerk, de goten en de hemelwaterafvoeren daar waar nodig hersteld worden. Bij het vervangen van de kozijnen wordt hout gebruikt uit meer duurzaam beheerde bossen, conform de ondertekende intentieverklaring “Hart voor Hout”. Bij het schilderwerk wordt zo mogelijk verf gebruikt die het milieu zo weinig mogelijk belast.
1.3.b Uitgevoerde werkzaamheden bouwtechnische kwaliteit In het verslagjaar is voor een totaal bedrag van € 422.908, - aan planmatig onderhoudswerkzaamheden en voor € 74.333, - aan ketelvervanging en nieuwe cv-installaties uitgevoerd. Daarnaast is voor € 179.626 aan sanitair vervanging geïnvesteerd. In het verslag jaar zijn met name de hieronder ondergenoemde werkzaamheden uitgevoerd. De woningen aan de J.Cohenstraat 22 t/m 26 en 30 t/m 36, aan de Brouwerijstraat 34 t/m 38, aan de J. Wiersumstraat 29 t/m 33 en aan de Schoolstraat 35 t/m 37a hebben een bijwerkbeurt wat betreft het schilderwerk gehad. De buitenkozijnen van de woningen aan de Maarweg 47 t/m 53 en aan de J.F. Kennedylaan 30 t/m 44 zijn in zijn geheel vervangen.
Het complex 400, Ripperdadrift 1 t/m 59, is in het verslag voorzien van dak-, vloer- en gevelisolatie. Tevens zijn de dakpannen van dit complex vervangen. Tevens zijn de sanitaire ruimten van dit complex, in totaal 30 woningen, het afgelopen jaar geüpdatet. Planmatig zijn in 52 woningen de ketels vervangen. Dagelijks onderhoud In het verslagjaar zijn 626 onderhoudsklachten gemeld. De gemiddelde kosten per klacht in het verslagjaar zijn € 187. Het aantal mutaties van woningen bedraagt in het verslagjaar 55. De gemiddelde kosten per mutatie in het verslagjaar zijn € 1.654. Voor het herstellen van storingen aan de cv- installaties in de woningen en een jaarlijkse controle is een serviceovereenkomst afgesloten met Feenstra Warmte Totaalzorg BV te Drachten. Voor het klachtenonderhoud aan de kunststofkozijnen is een contract afgesloten met het bedrijf S.K.K. Voor problemen met verstoppingen kan contact opgenomen worden met De Winter Rioolservice. Voor het onderhoud aan de liftinstallaties zijn onderhoudscontracten afgesloten met Otis. 11
1.3c Woontechnische kwaliteit Opplussen Het opplussen heeft als doel oudere bewoners langer de mogelijkheid te bieden in hun eigen woonomgeving te blijven wonen. Ouderen kunnen een verzoek indienen voor het aanbrengen van een dergelijke voorziening. Vervolgens wordt per aanvraag bekeken in hoeverre het binnen de jaarlijkse begroting past. Het opplussen omvat onder andere de volgende maatregelen: • het aanbrengen van een verhoogde toiletpot inclusief 1 beugel; • het verwijderen van de drempels in de woning incl. opvullen en aanwerken; • het verbreden en verhogen van de bestrating naar de voordeur; • het aanbrengen van een extra trapleuning; • het vervangen van de douchekraan door een thermostatische kraan; • het vervangen van een mechanische huisbel door een luider klinkende elektrische bel. Nieuwe CV-Installaties en cv-vervanging Praktisch alle woningen zijn nu voorzien van cv-installaties. Daarom wordt er ook geen extra budget voor het installeren van nieuwe cv-installaties beschikbaar gesteld. In plaats daarvan wordt nu een jaarlijks een budget vastgesteld voor zowel nieuwe installaties als cv-vervanging. Dit bedrag komt voort uit de meerjaren onderhoudsbegroting. Op basis van deze inventarisatie en de leeftijd van de geplaatste ketels wordt nu planmatig aan cv-vervanging gedaan. Daarbij wordt een hoogrendementsketel geplaatst om de energiekosten te verlagen. In 2014 zijn voor de volgende complexen de cv-vervangen of is een installatie geplaatst. Straat Ommelandenweg Oostergoweg Westergoweg Wilgenhof Maarweg Fivelingoweg Arp Schnitgerhof Arp Schnitgerhof Arp Schnitgerhof Engersmastraat
Complex 17 25 26 28 30 37 38 41 42 67
Bedrag 940,04 940,04 5.640,24 9.400,40 10.340,45 4.700,20 8.460,36 8.460,36 2.820,12 940,04 52.642,25
Geriefsverbetering Incidentele geriefsverbetering Het komt voor dat bij een mutatie van een woning wordt geconstateerd dat het toilet of de douche niet meer in deugdelijke staat is. Dan kan worden besloten dat niet alleen de gebreken worden hersteld, maar dat er ook een geriefsverbetering plaatsvindt. Hiervoor is een bedrag van totaal € 40.000,- gereserveerd. Uiteindelijk is in 2014 voor een bedrag van € 31.690,- uitgegeven aan deze vorm van geriefsverbetering. Het restantbedrag is ten gunste van het resultaat 2014 gekomen. Fonds Klein Onderhoud Ultimo 2014 namen ca. 671 huurders, dat is ca. 89% van alle huurders, deel aan het Fonds Klein Onderhoud, waaruit de kosten voor het ‘huurdersonderhoud’ bestreden worden. Het gaat om een bedrag van € 4,54 per maand. Op verzoek van de huurder kan in dit kader ook een jaarlijkse controle plaats vinden. Nieuwe huurders worden verplicht om deel te nemen een het fonds klein onderhoud.
12
1.3.d Wonen en Zorg /WMO In het verslagjaar werd voor een bedrag van € 588,83. aan woningaanpassingen uitgegeven. Dit bedrag had betrekking op aanpassingen aan de Arp Schnitgerhof 32. De kosten van het aanpassen van voornoemde woningen zijn volledig door de gemeente vergoed op basis van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). In het verslagjaar zijn geen afwijzingen van de gemeente ontvangen. Veel aanpassingen worden tegenwoordig met toestemming van de verhuurder rechtstreeks door de gemeente geregeld en betaald.
1.4 Aantal Woningzoekenden Op 31 december 2014 waren 80 woningzoekenden ingeschreven. Het blijkt dat er in het bijzonder een grote vraag is naar grondgebonden seniorenwoningen. In veel gevallen gaat het om woningzoekenden die pas op termijn (langer dan 1 jaar) een seniorenwoningen willen betrekken. De onderverdeling is als volgt: Gezinswoning Tweeslaapkamerwoning Hatwoning Seniorenwoning
17 21 7 35
2. Woningtoewijzing 2.1 Algemeen De woningtoewijzing wordt verzorgd door de medewerkster belast met verhuur- en bewonerszaken, in overleg met en onder verantwoordelijkheid van het hoofd administratie. Periodiek vindt ook overleg plaats met het bestuurslid, dat in het bijzonder belast is met de woningtoewijzing. Het verloop van de woningtoewijzing komt periodiek aan de orde in het bestuur, aan de hand van een verslag van de medewerkster. Het toewijzingsbeleid van de SUW is er op gericht dat zij zoveel mogelijk woningen met een lage huurprijs verhuurt aan woningzoekenden die op een minimum inkomen zijn aangewezen. Niet anders dan bij dringende redenen wordt toegewezen boven de aftoppingsgrenzen als geformuleerd in de Wet op de Huurtoeslag. Wel zijn er een tweetal complexen aangewezen met grote luxe woningen waar woningen boven de huurtoeslaggrens worden verhuurd.
2.2 Verhuurmarkt 2.2.a Opzeggingen In het verslagjaar is van 58 woningen het huurcontract opgezegd. 5 hiervan betreffen opzeggingen van woningen van het project Maarweg. Hiervoor is een sloopbesluit genomen en is het sociaal plan van kracht geworden. Deze bewoners vertrekken dan ook met een verhuiskostenvergoeding. De meeste mensen hebben wij weer binnen ons huidig bestand kunnen huisvesten.
2.2.b. Beschikbare woningen Er was in het verslagjaar niet alleen sprake van kort durende mutatieleegstand. Het huurdervingspercentage bedroeg in 2014 3,70% tegen 3,12% in 2013. In het verslagjaar is de huurderving wel iets toegenomen ten opzichte van het vorige verslagjaar maar hoger dan verwacht. Dit wordt veroorzaakt doordat de NOVO het de huurcontracten aan de Spoorstraat heeft opgezegd. Deze woningen zijn niet opnieuw verhuurd en besloten is om het hele complex te verkopen. Daarnaast worden de woningen aan de Maarweg die in 2015 gesloopt gaan worden niet meer verhuurd. Op 31 december van het verslagjaar stonden er, met uitzondering van woningen in de Westerwierde en de aangekochte woningen van Woonzorg Nederland, geen woningen leeg.
13
2.3 Toewijzingen Met de gemeente Eemsmond zijn geen afspraken gemaakt omtrent de te leveren prestaties ten aanzien van het toewijzen, verhuren en vervreemden van verhuureenheden. In het verslagjaar zijn 55 woningen opnieuw verhuurd.
2.4 Uitzettingen Het beleid is er op gericht uitzettingen tot een minimum te beperken. Dreigende uitzettingen zijn in de afgelopen jaren door goede afspraken met bewoners en de deurwaarder voorkomen, waarbij een passende betalingsregeling met de bewoners is getroffen en waar op de naleving strikt wordt toegezien.
Aanhangsel E Hieronder worden de aantallen toewijzingen gespecificeerd conform aanhangsel E, overeenkomstig artikel 26, derde lid van het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH). Het aantal toewijzingen in een drietal categorieën wordt naar eenpersoons-, tweepersoons- en meerpersoonshuishoudens en daarbinnen naar inkomenscategorie gespecificeerd conform de wet op de Huurtoeslag. categorie huishouden: Eenpersoons: meerpersoons: eenpersoonsouderen: meerpersoonsouderen:
< 65 jaar < 65 jaar > 65 jaar > 65 jaar
Inkomensgrenzen: Eenpersoons: meerpersoons: eenpersoonsouderen: meerpersoonsouderen:
van 1 januari t/m 31 december € 21.600,€ 29.325,€ 21.600,€ 29.400,-
Huurgrenzen kwaliteitskortinggrens laagste aftoppingsgrens hoogste aftoppingsgrens
van 1 januari t/m 31december € 389,05 € 556,82 € 596,75
1. Aantallen eenpersoonhuishoudens waaraan in het verslagjaar bij mutatie werd verhuurd Categorie Huishouden
Inkomen
Eenpersoons
< inkomensgr. WHT Eenpersoons
Eenpersoons
< kwaliteitskortings grens WHT
8
> kwaliteitskortinggr. WHT < laagste aftoppingsgr.WHT
> laagste aftoppingsgr.WHT
11
> inkomensgr. WHT Eenpersoons
2
eenpersoonsOuderen
< inkomensgr. WHT eenpersoonsouderen
2
eenpersoonsOuderen
> inkomensgr. WHT eenpersoonsouderen
1
14
2. Aantallen tweepersoonhuishoudens waaraan in het verslagjaar bij mutatie werd verhuurd. Categorie Huishouden
Inkomen
meerpersoons
< inkomensgr. WHT Meerpersoons
meerpersoons
< kwaliteitskortings grens WHT
> kwaliteitskortinggr. WHT < laagste aftoppingsgr.WHT
8
> inkomensgr. WHT Meerpersoons
meerpersoons Ouderen
< inkomensgr. WHT Meerpersoonsouderen
meerpersoons Ouderen
> inkomensgr. WHT Meerpersoonsouderen
> laagste aftoppingsgr.WHT
3 3
3
3. Aantallen drie - en meerpersoonhuishoudens waaraan in het verslagjaar bij mutatie werd verhuurd. Categorie Huishouden
Inkomen
meerpersoons
< inkomensgr. WHT Meerpersoons
16
> inkomensgr. WHT Meerpersoons
1
meerpersoons meerpersoons Ouderen
< inkomensgr. WHT Meerpersoonsouderen
meerpersoons Ouderen
> inkomensgr. WHT Meerpersoonsouderen
< kwaliteitskortings grens WHT
> kwaliteitskortinggr. WHT < hoogste aftoppingsgr.WHT
> hoogste aftoppingsgr.WHT
2.6 Huurtoeslag 2.6.a. Algemeen Een groot aantal huurders moet gezien hun inkomen een beroep doen op de huurtoeslag. De huurtoeslag loopt via de belastingdienst en is een zaak rechtstreeks tussen belastingdienst en huurder. Tot eind 2013 kon de huurder ervoor kiezen de huurtoeslag rechtstreeks via de verhuurder te laten verlopen. Dit kan nu niet meer.
2.7 Huisvesting Ontheemden Ten behoeve van vluchtelingen verhuurt de SUW woningen aan de COA. In 2014 werden er geen woningen verhuurd aan de COA.
15
3. Het betrekken van huurders bij het beheer en het beleid 3.1 Informatie aan huurders De SUW heeft in het verslagjaar twee keer een nieuwsbrief uitgegeven. De nieuwsbrief wordt gratis verstrekt aan alle huur¬ders. Het doel van de nieuwsbrief is de communicatie tussen bewoners, de huurdersvereniging “Oet en Thoes” en het bestuur te bevorderen. In de nieuwsbrief worden allerlei zaken besproken die met de SUW te maken hebben. Daarbij kan men denken aan het huurprijsbeleid, klachten, onderhoudsprocedures, nieuwbouwplannen, bijdragen van bewoners en nieuws over de huurdervereniging Oet & Thoes. De SUW heeft een eigen website, het adres is www.suwuithuizen.nl. Op deze website wordt allerlei nuttige informatie gezet die handig is voor de huurder en de toekomstige huurder.
3.2 Overleg met huurdersvertegenwoordigers Op initiatief van een aantal huurders is in 1999 de huurdersvereniging “Oet en Thoes” opgericht. Dit conform de wettelijke regeling. Met deze huurdersvereniging is in 2010 een nieuwe samenwerkingsovereenkomst gesloten die de wederzijdse rechten en plichten regelt. Met deze vereniging wordt normaliter minimaal twee keer per jaar overleg gevoerd. Ook in het verslagjaar is dit het geval geweest. Bij het overleg kunnen ondermeer de volgende onderwerpen aan de orde komen: • Instandhouden van en treffen van voorzieningen aan woningen en de direct daaraan grenzende omgeving • Slopen van woningen • Toewijzings- en verhuurbeleid • Algemene voorwaarden bij standaardhuurovereenkomst, onder andere het pakket bij komende leveringen en diensten • Huurprijsbeleid • Relevante informatie van de overheid over de volkshuisvesting • Verkoopbeleid
Voor het uitvoeren van de taken ontvangt Oet en Thoes een vast budget per woning per jaar. Het bestuur vindt het zorgelijk, dat het ledental van deze vereniging aan de -te- lage kant blijft. Vandaar dat in de nieuwe samenwerkingsovereenkomst is afgesproken dat de leden geen contributie meer hoeven te betalen. De SUW compenseert dit bedrag aan Oet en Thoes.
3.3 Klachtencommissie De SUW heeft gezamenlijk met andere corporaties in de regio een klachtencommissie, conform de voorschriften in het BBSH. Bij de klachtencommissie zijn geen klachten kenbaar gemaakt die betrekking hadden op de SUW. Er is een reglement inzake het functioneren van de klachtencommissie.
16
4. Financiën 4.1 Algemeen Het financieel beleid van de SUW is gericht op het waarborgen van de financiële continuïteit. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) hanteert hiervoor het begrip weerstandsvermogen. Om de continuïteit van de SUW te waarborgen is een goede verhouding van schulden en vermogen belangrijk. Dit wordt uitgedrukt in het solvabiliteitspercentage Dit bedraagt eind 2014 33,3%. Het gemiddelde van alle corporaties over 2013 was 25%. De winst is uitsluitend ingezet ten behoeve van de volkshuisvesting. In 2013 is het treasurystatuut van 1998 herzien. Renteontwikkelingen worden nauwkeurig in de gaten gehouden. Door het tijdig en goed inspringen op de renteontwikkelingen kunnen leningen die in aanmerking komen voor een renteconversie tegen aanzienlijk lagere rentepercentages geherfinancierd worden. Tevens zijn er leningen afgelost met interne geldmiddelen. Beide maatregelen hebben ertoe geleid dat in de toekomst te betalen rentelasten sterk zijn verlaagd. Het resultaat voor Vpb is in het verslagjaar een verlies van € 146.145 en na Vpb een verlies van € 369.139. Dit wordt veroorzaakt door een afwaardering op van de voorraad koopwoningen Almersma van € 220.000.
4.2 Cijfers 2014 Van de financieringspositie per balansdatum wordt het volgende overzicht gegeven: (bedragen x € 1000) 2014
2013
22.667 7 _______
22.985 13 _______
22.674
22.998
Beschikbare middelen lange termijn: - reserves 8.366 - egalisatierekening 0 - leningen 15.172 - waarborgsommen 142 - voorzieningen 500 _______
8.735 0 14.909 140 500 _______
24.180
24.284
1.506
1.286
888
879
2.394
2.634
0
-469
Op termijn vastgelegde middelen: - materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen - financiële vaste activa
Tekort cq overschot financieringsmiddelen voor de lange termijn Kortlopende schulden: - overige schulden korte termijn Vlottende activa Saldo liquide middelen en schulden aan kredietinstellingen
Het resultaat uit bedrijfsuitoefening over het verslagjaar is ten opzichte van het resultaat van 2013 afgenomen met 591 (bedrag x € 1000).
17
De analyse van het resultaat over 2014 is als volgt: (bedragen x € 1000) 2014
2013
Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten
4.522 4.108 _______
4.273 3.658 _______
Exploitatieresultaat Rentebaten Rentelasten
414 0 560 _______
615 33 629 _______
Resultaat uit bedrijfsoefening Vennootschapsbelasting
-146 -223 _______
18 -196 _______
-369
-178
Totaal resultaat:
4.3 Financiële continuïteit Naast het versterken van het weerstandsvermogen zoals genoemd op pagina 20, is het financiële beleid er op gericht een solvabiliteitspercentage van meer dan 15% te behouden. In het verslagjaar is het solvabiliteitspercentage 33,3% (2013: 34,4%) Onderstaand worden de ontwikkeling van het jaarresultaat, het netto werkkapi¬taal, de ontwikkeling van een aantal balansposten en de finan¬ciële kengetallen tot aan het jaar 2019 weergegeven. Voor de berekening van deze gegevens is als uitgangspunt de meerjarenprognose 2014 t/m 2019 genomen.
Jaarresultaat (bedragen x € 1000) Netto werkkapitaal (bedragen x € 1000) Balansposten (bedragen x € 1000) Eigen Vermogen Schulden lange termijn Materiele Vaste Activa en vastgoedbeleggingen Financiële Kengetallen Solvabiliteit Rentabiliteit totaal vermogen Rentabiliteit eigen vermogen
2014
2015
2016
2017
2018
2019
-369 1.006
222 1.923
278 2.415
183 2.182
201 1.625
320 1.223
8.366 15.314 22.674
8.808 15.289 21.954
9.086 16.700 23.151
9.269 17.745 24.612
9.470 19.216 26.841
9.790 20.594 28.941
2014
2015
2016
2017
2018
2019
33% -1,46% -4,41%
36% 0,90% 2,59%
35% 1,08% 3,14%
34% 0,67% 2,02%
32% 0,68% 2,17%
31% 1,01% 3,34%
18
De uitgangspunten bij het opstellen van de meerjarenprognose worden hieronder weergegeven: Investeringen In de afgelopen jaren is steeds rekening gehouden met de ontwikkeling van de Nijverheidsweg. Omdat de gemeente de grond aan de Nijverheidsweg graag in eigendom wilde hebben voor het gebruik als kleinschalig industrieterrein en omdat de SUW de locatie minder geschikt vond voor woningbouw is na overleg met de gemeente besloten om op een andere locatie het contingent (30) van de Nijverheidsweg te realiseren. Aangezien een dergelijke locatie niet voorhanden was, is besloten tot realisatie van 30 levensloopbestendige woningen op een later tijdstip. Met de gemeente is afgesproken dat de SUW op termijn een locatie aangeboden krijgt waar deze nieuwbouw gerealiseerd kan worden. Ook de komende jaren wordt fors geïnvesteerd in energiebesparende maatregelen. Voor 2015 gaat dit om een bedrag van € 400.000 en voor de periode tot en met 2019 wordt ook jaarlijks € 400.000 hierin geïnvesteerd. Vanaf 2016 zal jaarlijks € 200.000 per jaar worden gereserveerd voor het levensloop bestendig maken van een aantal aangewezen woningen. Jaarlijks wordt € 150.000 geïnvesteerd in sanitair vervanging en gemiddeld € 80.000 voor cv-installaties of vervanging. In 2011 zijn van Woonzorg Nederland aan de Maarweg en Hoofdstraat-West 44 woningen aangekocht. Deze woningen worden in 2015 gesloopt. Het sloopbesluit is in januari 2012 genomen. Vanaf 2016, zullen hier in fases c.a. 30 levensloopbestendige grondgebonden woningen worden gebouwd. Huren Voor 2015 en de jaren daarna is gerekend met een huurstijging van 2,25% conform de WSW-normering. Daarnaast is rekening gehouden met de huurharmonisatie. Kosten onderhoud De planmatig onderhoudsbegroting is opgesteld aan de hand van inventarisaties in het najaar van 2004 van de Grontmij. Tot en met 2022 is voor ieder complex een inventarisatie gemaakt. De laatste herinventarisatie vond plaats in 2014. Dit zal in 2016 wederom plaatsvinden. De SUW is er opnieuw in geslaagd om over de jaren 2015 t/m 2019 tot een meer gelijkmatige verdeling van de planmatige onderhoudskosten te komen, een zogenaamd “ideaalcomplex”. Zakelijke lasten De zakelijke lasten zijn begroot conform de uitgaven gedaan in 2014. Voor de komende jaren is gerekend met een index van 2,5%. Voor de verhuurdersheffing is gerekend met de uitgangspunten zoals door het ministerie vastgesteld, en voor de solidariteitsheffing is gerekend met de uitgangspunten zoals door het WSW aangedragen. Overige bedrijfslasten Voor de overige bedrijfslasten is de realisatie van 2013 en de prognose over 2014 het uitgangspunt. Voor de jaren 2015 tot met 2019 is uitgegaan van een lastenstijging van 2,5% per jaar. Rente De jaarlijks te betalen rente is gebaseerd op de huidige leningenportefeuille en de wijzigingen van een aantal leningsvoorwaarden op grond van het Treasurystatuut. Dit statuut is in 2013 aangepast naar de nieuwste richtlijnen. Op grond van het Treasurystatuut te nemen maatregelen zijn onder andere: §
Bij renteconversie van een lening zal getracht worden deze tegen een zo gunstig mogelijke rente af te sluiten. Dit kan worden bereikt door de ontwikkelingen op de geldmarkt nauwkeurig te blijven volgen.
§
Bij de Rabobank is een kredietfaciliteit afgesloten.
§
Bij een renteherziening of het vervallen van een lening waarvoor nog geen renteafspraken zijn gemaakt wordt uitgegaan van een herfinanciering tegen een percentage van 5,25%. (WSW – norm)
Er is geen rekening gehouden met rente opbrengsten voor 2014 en de jaren daarna.
19
Het aflossings- en renteconversieschema van de leningen voor de komende jaren is als volgt:
De piek in 2021 komt doordat een lening van ruim € 3.000.000 in 2021 een renteconversie krijgt. Toekomstige ontwikkelingen en risico’s De komende jaren wordt fors geïnvesteerd in zowel bestaand bezit als in nieuwbouw. Om risico’s te spreiden en al deze investeringen beheersbaar te houden worden deze plannen gefaseerd uitgevoerd of is in het verleden al een voorziening getroffen voor deze investeringen. Voor de 1e fase van de nieuwbouw aan de Maarweg-locatie is in 2011 een voorziening gevormd van € 500.000. De investeringen aan de Maarweg worden in 3 fases uitgevoerd zodat tijdig kan worden ingesprongen op de meest recente ontwikkelingen. Ook de investeringen in isolatie worden jaarlijks opnieuw beoordeeld. Hierdoor blijven de investeringen financieel beheersbaar. Bij het opstellen van de meerjarenbegroting wordt gekeken of de investeringen en de daarbij noodzakelijke leningen binnen de kasstroomprognoses passen. De SUW heeft geen financiële activa die voor enige problemen kunnen zorgen.
4.4 Huurverhoging De SUW heeft betaalbaarheid hoog in het vaandel staan. Het inkomen van de bewoners in deze omgeving is niet al te hoog. Het bestuur heeft dan ook besloten om een maximale huurverhoging van 1,5% te hanteren. Wel geldt voor scheefwoners de maximale huurverhoging. Van een aantal complexen die volgens het SVB binnen 10 jaar geherstructureerd worden en derhalve geen grote investeringen krijgen (of groot onderhoud) worden de huren niet verhoogd met uitzondering van de inkomensafhankelijke huurverhoging. De gemiddelde huurverhoging over 2015 is 1,37% Jaren 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Gem. Perc. Huurstijging 1,20% 1,30% 2,30% 3,30% 3,79% 1,37%
Bij het bepalen van de huurverhoging houdt de SUW al jaren lang rekening met de volgende uitgangspunten. Uitgangspunten bij huurverhoging • In de hoogte van de huurprijzen van de woningen bestaan grote verschillen. Die verschillen zijn gerechtvaardigd als ze veroorzaakt worden door kwaliteitsverschil tussen de woningen. Dat ligt anders bij verschillen die niet uit de kwaliteit voortvloeien. Laatst genoemde verschillen worden, door differentiatie in de huurverhoging, zo veel mogelijk weggewerkt. • Anders gezegd: de “puntprijzen” van de woningen dienen zo veel mogelijk gelijk te zijn. • De SUW moet financieel gezond blijven. • De SUW moet voldoende middelen genereren om haar woningen kwalitatief op een goed niveau te houden. • De SUW moet voldoende woningen beschikbaar hebben waarvoor mensen met een minimuminkomen optimaal huurtoeslag kunnen krijgen. • De SUW hoeft niet aan de huurders te verdienen. Er hoeft niet meer geld binnen te komen dan nodig is. 20
Voor de huurharmonisatie geldt het volgende beleid: De punthuur van een vrijkomende woning wordt steeds op het niveau van de hoogste in hetzelfde complex voorkomende punthuur gebracht. De huuraanpassing De huren in 2014 als basis met 4 % verhoogd. Een uitzondering werd gemaakt voor een woningen die door die verhoging een huur boven de aftoppingsgrens zou krijgen. Daarnaast zijn er een aantal complexen aangewezen met grote gezinswoningen waarvan de huur boven de hoogste aftoppingsgrens mag uitkomen maar onder de huurtoeslag grens blijft. Tot slot zijn er een tweetal complexen met grote luxe woningen waarvan de huur boven de huurslaggrens ligt. De gemiddelde huurverhoging over 2014 was 3,79% Tegen de reguliere huurverhoging zijn geen bezwaren binnengekomen. Tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging zijn wel ca 8 bezwaren binnengekomen. Vier daarvan bleken terecht en de huren zijn daarop aangepast.
5. Samenwerking met derden De SUW werkt op een aantal terreinen samen met andere organisaties. Het uitgangspunt voor samenwerking met derden is dat dit een meerwaarde heeft voor de bewoners. GGD en Lentis Aan de Schoolstraat bevindt zich een bedrijfsruimte met vijf seniorenwoningen die voldoen aan het seniorenlabel. GGD-Groningen en Lentis huren sinds 1 december 2009 deze bedrijfsruimte aan de Schoolstraat. Stichting “t Gerack “t Gerack is een stichting waar een aantal zorgpartijen onder vallen. Zo behoren Thuiszorg Noord en een aantal verzorgingstehuizen onder deze stichting. Met ’t Gerack zijn afgelopen jaar veel gespreken gevoerd over samenwerking. Zo bemant Thuiszorg Noord nu een aantal dagdelen per week de Zorgpost in de Westerwierde en proberen we gezamenlijk de huisvesting voor senioren goed te organiseren. Vanuit de wachtlijst van ’t Gerack worden de komende tijd mensen benaderd om in de Westerwierde te gaan wonen. Wonen en Zorg en uiteindelijk een gezamenlijke verantwoordelijkheid. Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers Met het Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers is een overeenkomst afgesloten voor het ter beschikking stellen van een aantal woningen voor vluchtelingen die nog in afwachting zijn van een verblijfsvergunning. Verenigingen van Eigenaars De SUW neemt voor 47% deel in de VVE Schoolstraat-Engersmastraat. Onze bijdrage in de servicekosten bedroeg € 14.234,-. Per 31 december bedroeg ons aandeel in de onderhoudsvoorziening € 6.930,-. Er bestaat ook een VVE Blink/Zuiderstraat, ten behoeve van de daar gelegen SUW-woningen en de winkelruimte op de begane grond. Deze VVE leidt echter sinds jaar en dag een sluimerend bestaan. In 2007 is de vereniging van eigenaars van de Westerwierde opgericht. De SUW nam op 13 december 2014 59,5% deel aan deze VVE. Op 31 december 2014 bedroeg de bijdrage van de SUW in de servicekosten € 39.336,- en in de onderhoudsvoorziening € 56.900,-.
21
6. Beleggingen/Deelnemingen In 2013 is door het bestuur een nieuw treasurystatuut vastgesteld en door de Raad van Toezicht goedgekeurd. In dit treasurystatuut zijn de uitgangspunten en de uitvoering voor het belegging- en financieringsbeleid vastgelegd. De organisatorische randvoorwaarden en de informatievoorziening ten behoeve van het bestuur en de Raad van Toezicht voor de uitvoering van het beleggings- en financieringsbeleid zijn eveneens in het treasurystatuut vastgelegd. De SUW heeft het afgelopen jaar geen andere beleggingen gedaan dan die in deposito’s en interne financieringen. Tot op heden is daar geen wijziging in gekomen en dit zal op korte termijn ook niet gebeuren.
7. Leefbaarheid 7.1 Algemeen Prettig wonen wordt mede bepaald door een goede woon- en leefomgeving. Hoewel hierover geen afspraken zijn gemaakt met de gemeente is de SUW zich daar terdege van bewust. Zij stimuleert dan ook daar waar mogelijk het optimaliseren van de woon- en leefomgeving. Ook de verkoop van woningen – in de wijken Menkema en Ripperdadrift - kan daarbij als gezegd een positieve rol spelen.
7.2 Woonomgeving Op verschillende plaatsen in het dorp heeft de SUW gezorgd voor de totstandkoming en het in stand houden van speeltuintjes. Een belangrijke voorwaarde is daarbij, dat de bewoners zelf een ruim deel van de verantwoordelijkheid dragen. Bewoners die hun tuinen niet onderhouden worden gewezen op het feit dat zij dit conform het huurreglement behoren te doen. Tevens worden de tuinen van leegstaande woningen onderhouden door een hoveniersbedrijf. Sinds het 90 jarig bestaan van de SUW worden jaarlijks prijzen uitgereikt voor de mooiste tuinen.
22
8. Verklaring Het bestuur van de SUW verklaart dat het volkshuisvestingsverslag in samenhang met de gepresenteerde jaarrekening een goed inzicht geeft in de werkzaamheden, die in het belang zijn van de volkshuisvesting in 2014 en dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de Volkshuisvesting. UITHUIZEN, 18 juni 2015
Bestuur
J. van Duinen Voorzitter
mr J. J Reimert Oosting mr. Reimert-Oosting Penningmeester
ing. B.R. Slatman Lid
H. Schaaphok Lid
mr. M. Zuidema Secretaris
W. Nolden Lid
Raad van Toezicht
G lh i G. B Bulthuis Voorzitter
W M Ritsema W.M. Lid
JJ. Westerdijk Scholtens Westerdijk-Scholtens Lid
23
Kengetallen 2014
2013
2012
2011
Gegevens woningbezit 1 Woningen/woongebouwen 2 Idem in aanbouw 3 Overige gebouwen
809 0 5
809 0 5
795 15 5
795 0 5
Totaal
814
814
800
800
84.813 98.979
84.813 104.825
84.813 106.629
84.813 112.639
0 0 0 0 0
15 0 1 0 0
0 1 1 0 0
0 44 2 0 0
107 611 28 63
110 591 38 70
113 1 586 38 57
40
654
0,8 0,2 0,4
0,9 0,1 0,4
1,0 0,1 0,4
0,8 0,1 0,0
8,6 % 703 520
8,6 % 603 658
8,6 % 617 459
8,8 % 657 996
Gemiddelde verzekerde waarde per woning Gemiddelde grondslag OZB per woning Mutaties in het woningbezit 1 Aantal opgeleverd 2 Aantal aangekocht 3 Aantal verkocht 4 Aantal gesloopt 5 Aantal in aanbouw Aantal woningen naar huurprijsklasse 1 Laag 2014: 389,05 2 midden 2014: 389,05 - 596,75 3 hoog 2014: 596,75 - 699,48 3 Overig Kwaliteit 1 Aantal klachtmeldingen per woning 2 Aantal gevallen mutatieonderhoud per woning 3 Aantal gevallen huurdersonderhoud per woning 4 Percentage woningen grootonderhoud en woningverbetering 5 Kosten niet planmatig onderhoud per woning 6 Kosten planmatig onderhoud per woning 7 Kosten groot onderhoud en woningverbetering 8 Totaalkosten onderhoud per woning Prijs-Kwaliteitverhouding 1 Gemiddeld aantal punten WWS 2 Gemiddelde nettohuurprijs
1.223
1.260
1.076
1.653
147 489,52
147 489,52
145 467,6
143 450,1
Het verhuren van woningen 1 Mutatiegraad 2 Acceptatiegraad 3 Huurachterstand in % jaarhuur 4 Huurderving wegens leegstand in % jaarhuur
9% 90 % 1,72 % 2,90 %
24
9% 90 % 2,20 % 3,30 %
7% 90 % 1,83 % 3,27 %
9% 90 % 1,50 % 4,30 %
Financiële continuïteit 1 Solvabiliteit 2 Liquiditeit (current ratio) 3 Rentabiliteit Eigen Vermogen 4 Rentabiliteit Vreemd Vermogen 5 Rentabiliteit Totaal Vermogen 6 Renteresultaat in % Eigen Vermogen 7 Interne financiering per woning 8 Cash-flow per woning 9 Weerstandsvermogen conform CFV Balans en winst- en verliesrekening 1 Eigen Vermogen per woning 2 Totaal opbrengsten per woning 3 Kapitaallasten per woning (afschrijving + rente leningen ) 4 Overige bedrijfskosten per woning 5 Renteresultaat per woning 6 Saldo buitengewone lasten 7 Jaarresultaat per woning
2014
2013
2012
33,9 % 2,7 -4,4 -2,3 % -1,5 % 6,7 % 4.135 683 33,3 %
34,0 % 1,9 -2,0 -1,1 % -0,7 % 6,8 % 4.760 866 34,0 %
34,4 % 1,9 4,6 2,5 % 1,6 % 7,0 % 1.565 1.447 34,4 %
2011 34,1 % 3,2 1,9 1,1 % 0,6 % 7,5 % 6.639 770 34,1 %
10.277 5.555
10.731 5.250
10.977 5.124
10.665 5.158
1.825 3.910 691 0 -453
1.857 3.411 646 0 -219
1.730 2.750 609 0 509
1.365 4.555 611 0 202
2,60 0,96 3,55
2,60 0,96 3,55
2,61 0,96 3,56
2,66 0,98 3,63
Personeelsbezetting Aantal personeelsleden per 1.000 woningen gesplitst naar activiteiten 1 Financieel-economische zaken 2 Verhuur- en bewonerszaken 3 Onderhoud en projecten
25
Jaarrekening BALANS NA RESULTAATBESTEMMING PER ACTIVA toelichting
31-12-2014
31-12-2013
VASTE ACTIVA Materiele vaste activa
1
- Sociaal vastgoed in exploitatie - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen
1.1
18.537.471
18.783.401
exploitatie - Onroerende - en roerende zaken
1.2
1.049.868
1.032.291
1.3
369.471 _________
393.446 _________
19.956.810
20.209.138
2.710.761 _________
2.775.570 _________
2.710.761
2.775.570
6.688 _________
13.453 _________
6.688
13.453
22.674.259
22.998.161
2.298.641
2.518.641
72.949 589 14.955 713 _________
90.016 391 23.653 30.830 _________
89.206
144.890
24.019
20.426
2.411.866
2.683.957
25.086.125
25.682.118
ten dienste van exploitatie
Vastgoedbeleggingen
2
- Commercieel vastgoed in exploitatie
2.1
Financiele vaste activa
3
- Latente belastingvordering
3.1
Som der vaste activa VLOTTENDE ACTIVA Vastgoed bestemd voor verkoop
4
Vorderingen
5
- Huurdebiteuren - Gemeenten - Overige Vorderingen - Belasting en premies sociale verzekeringen - Latente belastingvordering - Overlopende Activa
5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6
Liquide Middelen
6
Som der vlottende activa TOTAAL ACTIVA
26
BALANS NA RESULTAATBESTEMMING PER PASSIVA toelichting EIGEN VERMOGEN
7
- Kapitaal - Overige Reserves
7.1 7.2
VOORZIENINGEN
8
- Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
8.1
LANGLOPENDE SCHULDEN
9
- Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen - Overige schulden
9.1 9.2 9.3
31-12-2014
31-12-2013
5 8.365.778 _________
5 8.734.917 _________
8.365.783
8.734.922
500.000
500.000
205.455 14.966.192 142.333 _________
209.672 14.699.313 139.751 _________
15.313.980
15.048.736
KORTLOPENDE SCHULDEN
10
- Schulden aan leveranciers - Schulden aan kredietinstellingen - Belastingen en premies
10.1 10.2
68.429 24.282
227.324 489.003
sociale verzekeringen - Overlopende passiva
10.3 10.4
166.893 646.758 _________
117.186 564.947 _________
906.362
1.398.460
25.086.125
25.682.118
TOTAAL PASSIVA
27
Winst- en verliesrekening over het verslagjaar 2014 Begroting
2014
2013
4.399.000 84.000 0 80.000 0 _________
4.343.420 78.116 589 0 100.027 _________
4.190.404 81.061 391 1.418 0 _________
4.563.000
4.522.152
4.273.274
Bedrijfsopbrengsten -
Huuropbrengsten Opbrengst servicecontracten Overheidsbijdragen Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten
10 11 12 13 14
SOM DER BEDRIJFSOPBRENGSTEN Bedrijfslasten - Afschrijvingen op materiele vaste activa en vastgoed portefeuille - Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoed portefeuille
15 16
888.000 150.000
925.370 36.824
882.614 0
-
17 18 19 20 21 22
278.000 95.000 1.166.934 55.000
277.349 98.880 1.354.965 57.171
1.108.120
265.496 98.458 1.270.683 88.153 220.000 1.203.305
3.741.054
4.108.289
3.658.792
821.946
413.863
614.482
616.500 _________
0 560.008 _________
32.971 629.128 _________
616.500
560.008
596.157
205.446
-146.145
18.325
228.112
222.994
196.326
_________
_________
_________
-22.666
-369.139
-178.001
Lonen en salarissen Sociale lasten en pensioenlasten Onderhoudslasten Lasten servicecontracten Bijzondere waarde veranderingen Overige bedrijfslasten
SOM DER BEDRIJFSLASTEN BEDRIJFSRESULTAAT Financiële baten en lasten
23
- Rentebaten en soortgelijke opbrengsten - Rentelasten en soortgelijke kosten RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN Belasting uit gewone bedrijfsuitoefening
987.813
24
RESULTAAT NA BELASTINGEN
28
Kasstroomoverzicht 2014 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: -
resultaat verkochte woningen afschrijvingen en overige waardeveranderingen mutatie voorzieningen mutatie belastinglatentie
2013
413.863
614.482 882.614 -14.170 _________
962.194 -6.765 _________ 955.429
Veranderingen in werkkapitaal mutatie voorraaden mutatie vorderingen mutatie kortlopende schulden
220.000 55.684 -59.902 _________
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest
868.444 128.250 -36.209 -289.645 _________
215.782 _________
-197.604 _________
1.585.074
1.285.322
-586.245 _________
32.971 -633.609 _________ -586.245
Kasstroom uit winstbelastingen Vennootschapsbelasting Vennootschapsbelasing voorgaande jaren
-58.750 -91.952
Kasstroom uit operationele activiteiten
-600.638 -58.750 425.270
-150.702 _________
366.520 _________
848.127
1.051.204
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiele vaste activa
-799.625 154.568 _________
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Aflossing langlopende schulden Ontvangen/terugbetaalde waarborgsommen Ontvangsten uit langlopende leningen Mutatie krediet bij rekening-courant bank
-1.503.660 260.422 _________ -645.057
-1.737.338 2.582 2.000.000 -464.721 _________
-1.243.238 -2.709.519 7.313 2.320.000 489.003 _________
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
-199.477 _________
106.797 _________
Toename/afname liquide middelen in 2014 resp. 2013
3.593 ==========
-85.237 ==========
- Liquide middelen begin verslagjaar - Liquide middelen einde verslagjaar
20.426 24.019 _________
105.663 20.426 _________
Toename/afname liquide middelen verslagjaar
3.593 ==========
-85.237 ==========
Totaal liquide middelen volgens balans:
29
Waarderingsgrondslagen Algemeen Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld. Activiteiten De activiteiten van Stichting Uithuizer Woningbouw, statutair gevestigd in de Gemeente Eemsmond (Stationsplein 10, 9981BH Uithuizen) bestaan uitsluitend uit activiteiten die passen binnen de doelstelling op het gebied van volkshuisvesting zoals omgeschreven in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De jaarrekening van Stichting Uithuizer Woningbouw is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze geconsolideerde jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Deze richtlijn is in 2011 herzien. Stichting Uithuizer Woningbouw past deze herziene Richtlijn vanaf het verslagjaar 2012 toe. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Financiële instrumenten Primaire financiële instrumenten Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost van de ‘Grondslagen voor de waardering van activa en passiva’. Stichting Uithuizer Woningbouw is enkel in het bezit van primaire financiële instrumenten. In overeenstemming met RJ-Uiting 2013-15 wordt de aangepaste Richtlijn 290 Financiële instrumenten toegepast. De toepassing van de aangepaste Richtlijn 290 Financiële instrumenten wordt in de jaarrekening 2014 overeenkomstig de voorschriften gehanteerd. Grondslagen voor de waardering van de activa en passiva Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2014 bedraagt deze grens € 699,48 (2013: € 681,02). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Stichting Uithuizer Woningbouw kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien Stichting Uithuizer Woningbouw een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal.
30
Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Aardbevingen Vastgoedeigenaren in grote delen van de provincie Groningen worden geconfronteerd met mogelijke schade aan het vastgoed als gevolg van aardbevingen veroorzaakt door de gaswinning door de NAM. Op grond van wettelijke bepalingen is de exploitant van de gasvelden, zijnde de NAM, aansprakelijk voor alle schade als gevolg van de exploitatie van de gasvelden. De SUW gaat er dan ook vanuit dat alle vormen van schade als gevolg van de aardbevingen vergoed wordt door de NAM. De onderhandelingen over procedures voor schadevaststelling en schadeafhandeling zijn nog onderwerp van gesprek met de betrokken partijen, waaronder de NAM en het Centrum Veilig Wonen. Bijkomend risico is dat schades nu nog niet altijd zichtbaar zijn en zich mogelijk op langere termijn pas zullen uiten. De SUW heeft uitsluitend bezit in het gebied waar aardbevingen optreden. De indeling in risicogebied is ontleend aan de definitie van de overheid van gebieden met groter of kleinere risico’s inzake aardbevingen. In deze risicogebieden is schade aan vastgoed waarneembaar. Externe deskundigen (taxateurs) geven aan dat er geen effect op de marktwaarde van het vastgoed per balansdatum is waar te nemen. Er treedt geen vertraging op in verkopen, evenmin is er een daling van leegwaarden waar te nemen. De SUW ervaart nog geen effecten op de verhuurbaarheid van onroerend goed per balansdatum. In de waardering van het vastgoed is per 31 december 2014 geen rekening gehouden met een mogelijke impairment vanwege aardbevingsschade. Door de ligging van het vastgoed wordt de SUW geconfronteerd met diverse belangrijke risico’s ten aanzien van de waardering van het vastgoed en de toekomstige bedrijfsvoering als gevolg van de aardbevingen. De risico’s kunnen als volgt worden geduid: Vastgoed • Risico op afnemende leegwaarde en/of vertraagde verkopen door verandering van het sentiment in de markt ten aanzien van de bewoonbaarheid van de omgeving. Dit in aanvulling op de demografische ontwikkelingen in de regio (waarde schade); • Risico op de lagere kasstroom door leegstand vanwege onverhuurbaarheid en/of afnemende vraag en/of vertraagde oplevering van nieuwbouw projecten en daardoor latere start van huurinkomsten (exploitatieschade); • Risico van directe fysieke schade aan het vastgoed (herstelschade); • Risico van verplichtingen tot versterking van het bezit om deze aardbevingsbestendig te maken, dit in lijn met de Nederlandse Praktijk Richtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen (versterkingsschade); • Risico van hogere bouwkosten voor nieuwbouw projecten waar geen extra baten tegenover staan (bouwschade). Bedrijfsvoering • Risico van extra kosten door verhoogde aandacht/extra te leveren inspanningen voor de exploitatie van het vastgoed en/of in de contacten met huurders, belanghebbende, overhead en projectontwikkeling; • Risico van aansprakelijkheid voor kosten bij optreden van persoonlijke ongelukken bij huurders als gevolg van aardbevingsschade en/of het verliezen van de huurwoningen; • Risico van kosten als gevolg van inspanningen om schade te beperken of moeten voorzien in noodvoorzieningen zowel in de bedrijfsvoering als in de huisvesting van huurders; • Risico van extra financieringskosten doordat reparatie van schades cq inspanningen om schades te behandelen en/of te beperken eerder gemaakt moeten worden dan vergoeding (huuropbrengsten en/of externe financiering) wordt ontvangen.
31
Voor zover er een effect is als gevolg van aardbevingen is dit niet verdisconteert in de marktwaarde in verhuurde staat per balansdatum omdat externe deskundigen nog geen effect waarnemen én geen inschatting kunnen maken van het effect op het sentiment van de markt bij voortgaan van aardbevingen. Er zijn diverse externe rapporten (o.a. Ortec en de UvA) die elkaar tegenspreken over de effecten van de aardbevingen op vastgoedwaarde. Voor sociaal vastgoed gewaardeerd op basis van minimumwaarderingsregel (kostprijs danwel lagere bedrijfswaarde) zoals opgenomen in de toelichting bij de jaarrekening, is het effect slechts beperkt waarneembaar. Het effect van afnemende verhuurbaarheid in de toekomst c.q. dalende restwaarde aan einde levensduur door aardbevingsschade is op dit moment onbekend en daarmee niet in de waardering begrepen. De gehanteerde parameters bij de bedrijfswaardebepaling zijn echter aan toenemende onzekerheden onderhevig als gevolg van de huidige ontwikkelingen. Externe deskundigen doen geen uitspraken over de effecten voor de toekomst, evenmin kunnen zij aangeven hoe marktpartijen in de toekomst het aardbevingsrisico zullen verdisconteren in de marktwaardering en de WOZ-waardering van het vastgoed. Het sentiment van de markt zal in belangrijke mate worden bepaald door de aard en omvang van toekomstige aardbevingen. De SUW heeft nog geen zicht op de kosten als gevolg van versterkingsschade en/of bouwschade. De PraktijkRichtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen is nog in concept. Momenteel worden op basis van de conceptrichtlijn bestaande nieuwbouw projecten beoordeeld ten aanzien van de hogere bouwkosten. De uitkomsten hiervan zijn nog niet bekend. Zodra de Richtlijn vastgesteld is zal ook het bestaande bezit getoetst moeten worden aan de richtlijn en zullen bouwkundige maatregelen getroffen moeten worden om het technische staat van het bezit in overeenstemming met deze Richtlijn te brengen. In principe worden herstel- en versterkingsschade direct door de Centrum Veilig Wonen/NAM afgehandeld en zou dit niet tot verdere kosten en uitgaande kasstromen bij de SUW moeten leiden. De SUW onderkent dat zij uit belang voor haar huurders en haar bedrijfsvoering zelfstandig uitgaven zal moeten doen alvorens die vergoed worden door de NAM. Tevens kan er een verschil van mening ontstaan tussen de SUW en de NAM over de omvang van de te vergoeden schade (zowel aan het vastgoed als in de bedrijfsvoering). De SUW kan als gevolg van bovenstaande omstandigheden op dit moment geen inschatting maken van de gevolgen van de risico’s op de toekomstige bedrijfsvoering en de waardeontwikkeling van het vastgoed. De SUW neemt maatregelen om eventuele uitgaande kasstromen die betrekking hebben op de genoemde bedrijfsvoeringsrisico’s in kaart te brengen. Per balansdatum zijn er geen vorderingen uit hoofde van de verwachte vergoedingen door de NAM in de cijfers opgenomen. Als gevolg van bovenstaande omstandigheden bestaan belangrijke onzekerheden ten aanzien van de waardering van het sociaal en commercieel vastgoed per 31 december 2014. Gezien de status van de inventarisatie van de technische en economische schade aan het vastgoed, de status van de PraktijkRichtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen, het ontbreken van voldoende referentie-transacties (zeker bij complexgewijze verkopen die de basis vormen voor een marktwaarde waardering) en de lopende gesprekken en procedures met het Centrum Veilig Wonen, Dialoog-tafel en de NAM zijn de financiële consequenties hiervan vooralsnog niet op voldoende betrouwbare wijze te bepalen. De SUW heeft tevens beoordeeld of zij financieel in staat is om de gevolgen van de aardbeving schade (timing verschil tussen uitgaande kasstromen als gevolg van schade herstel en beperking en extra kosten in haar bedrijfsvoering én te ontvangen vergoedingen) op te vangen en de toekomstige bedrijfsvoering te kunnen continueren. Naar mening van bestuur, met de kennis per balansdatum is er geen aanleiding om te veronderstellen dat de SUW hier niet toe in staat zou zijn. Een mogelijke lagere waardering van het vastgoed heeft geen effect op de leningsvoorwaarden, de financiering is geborgd bij het waarborgfonds waarbij per balansdatum aan de criteria van het waarborgfonds (zijnde rentedekking, Debt-Service-Coverage-Ratio en Loan-to-value) wordt voldaan. Deze situatie leidt niet tot directe opeisbaarheid van de financiering. De SUW schat dit risico ten aanzien van de continuïteit op dit moment nog als laag in.
Onderhoud Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen.
32
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Vastgoedbeleggingen Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus realiseerbare waarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de realiseerbare waarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven.
Onderhoud Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen. Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen nominale waarde en hebben overwegend een langlopend karakter. De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht). Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. 33
Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden. Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde of actuele waarde. Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde. Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2014 bedroeg dit maximumpercentage 4 %. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.
34
Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Overheidsbijdragen Overheidsbijdragen betreffen de overige overheidsbijdragen. De overheidsbijdragen hebben betrekking op specifieke regelingen en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid. Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille De post nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgingsof vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Lonen, salarissen, pensioenlasten en sociale lasten Lonen, salarissen, pensioenlasten en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. Onderhoudslasten Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.
35
Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Stichting Uithuizer Woningbouw heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Stichting Uithuizer Woningbouw heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2014 en het fiscale resultaat 2014 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting. Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten. Winstbelastingen, ontvangen interest, betaalde interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
36
37
Toelichting op de balans VASTE ACTIVA 31 december ‘14
31 december ‘13
18.537.471 1.049.868 369.471 _________
18.783.401 1.032.291 393.446 _________
19.956.810
20.209.138
1. Materiële vaste activa - Sociaal vastgoed in exploitatie - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Woningen en Woongebouwen
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Totaal
Saldo per 1 januari 2014 - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen
28.883.350 10.193.505 _________
123.314 29.758 _________
29.006.664 10.223.263 _________
Boekwaarde Mutaties in het boekjaar:
18.689.845
93.556
18.783.401
-
investeringen overige waardeveranderingen ontvangen SNN subsidie na-isolatie afschrijvingen correcties afschrijvingen
727.480 -36.824 -100.000 832.516
4.070
_________
_________
727.480 -36.824 -100.000 836.586 _________
-41.860
-4.070
-45.930
- aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen
29.474.006 11.026.021 _________
123.314 33.828 _________
29.597.320 11.059.849 _________
Boekwaarde
18.447.985
89.486
18.537.471
Saldo van mutaties: Saldo per 31 december 2014
De investeringen in woningen en woongebouwen betreft onder andere: - Het vervangen/aanbrengen van CV ketels -/- eigen bijdrage - Het vervangen van sanitair - Isolatie
74.333 179.626 473.521
Er wordt de komende 2 jaar geen rekening gehouden met verkoop bestaand bezit.
38
Afschrijvingsmethoden en -termijnen De afschrijvingsmethode en -termijnen bedragen respectievelijk voor:
Woningen C.v. -installaties Warmwaterinstallaties Woningaanpassingen Isolatie Liftinstallatie Renovatie en groot onderhoud
Liniair 50 jaar 15/25 jaar 25 jaar 20 jaar 25 jaar 25 jaar 25/20/15 jaar
Zekerheden Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor verstrekte leningen Verzekering De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn op indexclausule in 2013 voor € 65.120.000 verzekerd tegen het risico van brand en stormschade. WOZ-waarde De waarde van de onroerende goederen zijnde woningen bedraagt volgens de aanslag onroerende zaakbelasting € 74.462.000,Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde is berekend op basis van de prognose van de kasstromen. Bij de berekening zijn de navolgende parameters gehanteerd: - Reguliere huurstijging in 2015 1,33%, in jaar: 2016 3,6%, 2017 3,17%, 2018 3,20% en volgende jaren 2%. Daarnaast is nu de inkomensafhankelijke huurverhoging ingerekend. De huurharmonisatie zal de komende jaren geen extra verhoging opleveren. En er wordt gerekend met een mutatiegraad van 8%. Als dervingpercentage is 1% aangehouden. - Een jaarlijkse kostenstijging van 2,25% en vanaf het 6e jaar 3%. - Een onderhoudskostenstijging 2,5% en vanaf het 6e jaar 3%. - Een disconteringspercentage van 5,25%. - Grondwaarde is voor 100% meegenomen. De totale bedrijfswaarde bedraagt op basis van bovengenoemde methode en parameters € 35.400.177,-.
39
Verloop bedrijfswaarde 2014 Bedrijfswaarde sociaal vastgoed 2013
36.102.984
Autonome ontwikkeling Vrijval kasstromen Effect een jaar opschuiven Nieuwe (des)investeringen binnen horizon
-2.159.865 2.229.938 0 _________
Subtotaal autonome ontwikkeling
70.073
Voorraadmutaties Nieuwbouw Overige mutaties woninggegevens
_________
Subtotaal voorraadmutaties
0
Parameterwijzigingen Indexaties Restwaarde Levensduur
-241.520 0 0 _________
Subtotaal parameterwijzigingen
-241.520
Wijzigingen exploitatiebeleid Huuropbrengsten Planmatig onderhoud Klachten- en mutatieonderhoud Verhuurderheffing Overige mutaties woninggegevens Overige bedrijfslasten Subtotaal wijzigingen exploitatiebeleid
-1.256.115 1.214.434 -446.773 -1.447.126 1.282.890 121.330 -531.360 _________
Bedrijfswaarde 2014
35.400.177
40
1.2 Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie In 2009 zijn 30 woningen aan de Nijverheidsweg gesloopt tbv nieuwbouw. Met de gemeente Eemsmond is momenteel overleg gaande over de mogelijkheden van de nieuwbouw. In 2011 zijn 44 woningen aan de Maarweg / Hoofdstraat West aangekocht van Woonzorg Nederland. In 2012 is hier voor het sloopbesluit genomen. Gedurende een periode van 10 jaar zullen deze woningen gesloopt gaan worden en worden hier 30 levensloopbestendige gezinswoningen voor teruggebouwd. Op 1 januari is nog 1 woning bewoond. De sloop kan pas in november 2015 plaatsvinden doordat er vleermuizen wonen onder de dakpannen. Deze zullen eerst volgens een diervriendelijke manier de woningen moeten verlaten. 2014 1.032.291
2013 2.802.519
72.145
1.160.663
-54.568 _________
-2.670.469 -260.422 _________
1.049.868 ==========
1.032.291 ==========
244.586
244.586
_________
_________
244.586
244.586
_________
1.038.706 323.612 -1.362.318 _________
Saldo per 31 december Luchtenberg Leeuwstraat
-
-
Saldo per 1 januari Renovatie Havenweg Investeringen in boekjaar In Exploitatie name
_________
365.128 331.628 -696.756 _________
-
-
-
182.447 428.948 -611.395 -
300.000 487.705 72.145 -54.568 _________
300.000 671.652 76.475 -260.422 _________
Saldo per 31 december Maarweg/Hoofdstaat West
805.282 _________
787.705 _________
Totaal sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
1.049.868 ==========
1.032.291 ==========
Saldo per 1 januari Investeringen Onttrekking aan voorziening onrendabele investeringen Overboeking (in exploitatiename) Vrijval aanbetaling huuropbrengsten Maarweg Saldo per 31 december 2013
Saldo per 1 januari Herstucturering Nijverheidsweg Investeringen in boekjaar Nijverheidsweg Saldo per 31 december Herstructurering Nijverheidsweg Saldo per 1 januari Luchtenberg Leeuwstraat Investeringen in boekjaar Onttrekking aan voorziening onrendabele investeringen In Exploitatie name
Saldo per 1 januari Hoogesteger Schoolstraat Investeringen in boekjaar Onttrekking aan voorziening onrendabele investeringen In Exploitatie name Saldo per 31 december Hoogesteger Schoolstraat Saldo per 1 januari Maarweg/Hoofdstaat West grond aanbetaling toekomstige huuropbrengst Investeringen in boekjaar Vrijval aanbetaling huuropbrengsten Onttrekking aan voorziening onrendabele investeringen
41
1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Gebouwen Saldo per 1 januari 2014 - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen Boekwaarde Mutaties in het boekjaar: - investeringen - afschrijvingen
Boekwaarde
165.264 114.148 _________
609.988 216.542 _________
342.330
51.116
393.446
9.242 _________
14.733 _________
23.975 _________
-9.242
-14.733
-23.975
444.724 111.636 _________
165.264 128.881 _________
609.988 240.517 _________
333.088
36.383
369.471
Afschrijvingsmethoden en -termijnen De afschrijvingsmethode en -termijnen bedragen respectievelijk voor:
Stationsplein 10 CV Stationsplein 10 Werkplaats Inventaris kantoor Stationsplein 10 Inventaris Bedrijfsauto’s Pc’s Machines
Lineair 50 jaar 25 jaar 25/50 jaar 10 jaar 5 jaar 10 jaar 3 jaar 15 jaar
42
Totaal
444.724 102.394 _________
Saldo van mutaties: Saldo per 31 december 2014 - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen
Inventaris/ vervoermiddelen
2. Vastgoedbeleggingen
2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie
31 december ‘14
31 december ‘13
2.710.761
2.775.570
Woningen en Woongebouwen Saldo per 1 januari 2014 - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen Boekwaarde
3.156.546 380.976 _________ 2.775.570
Mutaties in het boekjaar: - investeringen - overige waardeveranderingen - desinvesteringen - afschrijvingen - correcties afschrijvingen
64.809 _________
Saldo van mutaties:
-64.809
Saldo per 31 december 2014 - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen Boekwaarde
3.156.546 445.785 _________ 2.710.761
WOZ-waarde De waarde van de onroerende goederen zijnde woningen bedraagt volgens de aanslag onroerende zaakbelasting € 3.516.000 Verzekerde-waarde Het commercieel vastgoed maakt deel uit van een VVE. Daar is ook de verzekering onder gebracht. De verzekerde waarde staat gelijk aan de nieuwbouwwaarde. Afschrijvingsmethode: De is conform de methodiek van het sociaal vastgoed. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed bedraagt ultimo boekjaar € 3.616.976
43
3. Financiële vaste activa 31 december ‘14
31 december ‘13
13.453 -6.765
27.623 -14.170
_________
_________
6.688
13.453
31 december ‘14
31 december ‘13
208.465 2.310.176 -220.000 _________
208.465 2.310.176 _________
2.298.641
2.518.641
31 december ‘14
31 december ‘13
72.949 589 14.955 713 _________
90.016 391 23.653 30.830 _________
89.206
144.890
Deze post is als volgt samengesteld: 3.1 Latente belastingvordering Saldo 1 januari Afloop Overige mutaties Saldo 31 december
VLOTTENDE ACTIVA 4. Vastgoed bestemd voor verkoop
De voorraad koopwoningen bestaat uit: Nieuwbouw appartementen Westerwierde 1 appartement Voorraad koopwoningen Almersma 11 woningen afwaardering voorraad Almersma Totaal voorraad koopwoningen 5. Vorderingen
Deze post is als volgt samengsteld: -
Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Belastingen en premies sociale verzekeringen Latente belastingvordering Overlopende activa
Totaal
44
5.1 Huurdebiteuren De huurachterstanden kunnen als volgt naar tijdsduur en aantal huurders worden gespecificeerd: Periode
< 1 maand 1 tot 2 maanden 2 tot 3 maanden 3 tot 4 maanden 4 tot 5 maanden 5 tot 6 maanden > 6 maanden vertrokken huurders afrekeningen vertrokken huurders
Aantal huurders 2014 2013
Huurachterstand 2014 2013
56 23 11 3 2 1 1 _________
74 28 6 8 2 2 2 _________
20.748 19.591 14.927 4.574 4.493 1.890 6.726
28.227 25.182 8.697 16.088 4.474 7.239 109
_________
_________
97
122
72.949
90.016
1,64%
2,04%
Totaal
De huurachterstanden bedragen ultimo van het boekjaar 5.2 Gemeenten 31 december ‘14
31 december ‘13
589 _________
391 _________
589
391
31 december ‘14
31 december ‘13
85.916 70.961 _________
94.614 70.961 _________
14.955
23.653
5.4 Belasting en premies sociale verzekeringen
-
-
5.5 Latente belastingvordering
-
-
31 december ‘14
31 december ‘13
713 _________
30.117 713 _________
713
30.830
31 december ‘14
31 december ‘13
877 23.142 _________
766 19.660 _________
24.019
20.426
Deze post is als volgt samengesteld: - Bijdrage woningaanpassingen
5.3 Overige vorderingen
Volgens specificatie debiteurenadministratie Af: voorziening dubieuze debiteuren Totaal:
5.6 Overlopende activa Deze post is als volgt samengesteld: - Vooruitbetaalde crediteuren - Overige overlopende activa
De overlopende activa zijn kortlopend 6. Liquide Middelen Deze post is als volgt samengesteld: - Kas - Postbank - Rabobank Totaal: Deze middelen staan vrij ter beschikking
45
PASSIVA 7. Eigen Vermogen 7.1 Kapitaal
- Stichtingskapitaal
31 december ‘14
31 december ‘13
5 _________
5 _________
8.734.917 -369.139 _________
8.912.918 -178.001 _________
8.365.778
8.734.917
7.2 Overige Reserves Saldo per 1 januari - Jaarresultaat Saldo per 31 december
8. Voorzieningen 8.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering 2014 500.000
Saldo per 31 december Deze voorziening is als volgt opgebouwd: - Voorziening onrendabele investering Maarweglocate Saldo Voorziening onrendabele investeringen
500.000 _________
500.000 _________
500.000
500.000
31 december ‘14
31 december ‘13
205.455 14.966.192 142.333 _________
209.672 14.699.313 139.751 _________
15.313.980
15.048.736
31 december ‘14
31 december ‘13
209.672
213.699
4.217 _________
4.027 _________
205.455
209.672
9. Langlopende schulden
Deze post is als volgt samengesteld: - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen - Overige schulden
Het verloop van deze post is als volgt:
9.1 Leningen overheid
Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - aflossingen Saldo per 31 december
46
9.2 Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari
14.699.313
15.084.805
2.000.000 -1.733.121 _________
2.320.000 -2.705.492 _________
266.879
-385.492
_________
_________
Saldo per 31 december
14.966.192
14.699.313
De langlopende leningen zijn onder te verdelen naar: Saldo leningen met een looptijd nog korter dan 5 jaar Saldo leningen met een looptijd nog langer dan 5 jaar
1.179.406 13.992.241
Mutaties in het boekjaar: - nieuwe leningen - aflossingen Saldo
Van het saldo van leningen kredietinstellingen van € 14.966.192 wordt € 14.236.787 volledig geborgd door het WSW. Een lening met een saldo van € 729.406 wordt geborgd door de gemeente Eemsmond evenals de leningen overheid met een saldo van € 205.455 Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt ultimo 2014 circa 3,80% ten opzicht van 4,12% ultimo 2013. De leningen overheid en kredietinstellingen worden op basis van het annuïteitensysteem dan wel het dynamische kostprijssysteem verhoogd of ineens afgelost (fixe leningen). Zekerheden Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. De rente en aflossing van de leningen wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) met als achtervang de overheid gegarandeerd, uitgezonderd een drietal leningen die gegarandeerd worden door de gemeente Eemsmond. Het verwachte verloop van de leningen in 2015 is als volgt:
- Overheidsleningen - Leningen kredietinstellingen
Schuldrestant 31-dec-14
Nieuwe leningen
205.455 14.966.192 _________
1.730.000 _________
Aflossing Schuldrestant 2015 31-12-2015 4.416 1.748.199 _________
15.171.647
201.039 14.947.993 _________ 15.149.032
9.3 Overige schulden
Saldo per 1 januari Mutaties in het verslagjaar Saldo einde jaar:
31 december ‘14
31 december ‘13
139.751 2.582 _________
132.438 7.313 _________
142.333
139.751
De waarborgsommen betreffen de volgens de huurovereenkomst van huurders ontvangen bedragen, die dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van het bedrag dat bij beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder verschuldigd mocht zijn aan mutatiekosten en achterstallige huur. Afhankelijk van de hoogte van de huur is de waarborgsom maximaal € 250 per woning. Bij beëindiging van de huurovereenkomst wordt 2,5% rente vergoed over het aantal jaren dat de huurovereenkomst heeft gegolden.
47
10 Kortlopende schulden
-
Schulden aan leveranciers Schulden aan kredietinstellingen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva
31 december ‘14
31 december ‘13
68.429 24.282 166.893 646.758 _________
227.324 489.003 117.186 564.947 _________
906.362
1.398.460
10.1 Schulden aan leveranciers Dit betreft de volgens de crediteurenadministratie verschuldigde bedragen aan leveranciers per 31 december van het jaar. 10.2 Schulden aan kredietinstellingen Dit betreft de volgens de bankadministratie een schuld aan de Rabobank per 31 december van het jaar. Het rekeningcourantkrediet mag maximaal € 1.000.000 bedragen. 10.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen Dit betreft 2 posten: de volgens de salarisadministratie verschuldigde bedragen aan belastingen en sociale premies per 31 december van het jaar; en de nog te betalen Vpb over 2014. 10.4 Overlopende passiva De specificatie is als volgt: - Niet vervallen rente leningen - Vooruit ontvangen huren - Vooruitontvangen huurtoeslag - Overige posten
31 december ‘14
31 december ‘13
307.262 71.774 5.264 262.458 _________
333.499 59.555 5.514 166.379 _________
646.758
564.947
De overlopende passiva hebben een looptijd korten dan 1 jaar. Niet in de balans opgenomen verplichtingen Conform artikel 8 van het reglement van deelneming van het Waarborgfonds, voldoet de SUW aan de eisen van kredietwaardigheid. Het borgingsplafond is voor 2015 door het WSW vastgesteld op € 16.150.420 Voorzieningen voor pensioenen: Stichting Uithuizer Woningbouw heeft voor haar werknemers een toegezegd-pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers hebben op de pensioengerechtigde leeftijd recht op een pensioen dat is gebaseerd op het gemiddeld verdiende loon berekend over de jaren dat de werknemer pensioen heeft opgebouwd bij Stichting Uithuizer Woningbouw. De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfondsen SPW. De dekkingsgraad van het pensioenfonds SPW bedraagt per ultimo 2014 114%. (2013: 114%) Investeringsverplichtingen In 2014 heeft Bouwbedrijf de Ridder de opdracht gekregen voor het herstel van de aardbevingsschade voor een bedrag van € 261.564. Jubileumuitkeringen RJ richtlijn 271 vereist dat de rechtspersoon een voorziening moet opnemen voor onder andere uitgestelde beloningen. Hieronder vallen ondermeer jubileumuitkeringen en sabbatical leave. Ultimo 2014 gaat het om een bedrag van ca. € 11.094,- voor de jubileumuitkeringen (2013: € 10.311). Vanwege het geringe belang is dit niet als voorziening verantwoord. Obligoverplichting Er bestaat een voorwaardelijke verplichting op grond van een obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw uit hoofde van door dit fonds geborgde leningen. Ultimo 2014 bedraagt deze obligo € 548.116. (2013: € 565.924) 48
Financiële instrumenten Stichting Uithuizer Woningbouw maakt gebruik primaire financiële instrumenten. Doelstellingen risicobeheer In het treasurystatuut van Stichting Uithuizer Woningbouw staan de kaders benoemd omtrent het beheersen van risico’s. De financiële instrumenten voldoen aan deze kaders. Algemeen De belangrijkste financiële risico’s waaraan de groep onderhevig is zijn het marktrisico, valutarisico, het renterisico, het kredietrisico en het liquiditeitsrisico. Marktrisico Stichting Uithuizer Woningbouw beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille en limieten te stellen. Valutarisico Stichting Uithuizer Woningbouw voert alleen transacties in euro’s (€) uit en loopt geen valutarisico. Renterisico Stichting Uithuizer Woningbouw loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de woningcorporatie risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Kredietrisico Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating). Liquiditeitsrisico Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Stichting Uithuizer Woningbouw en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Stichting Uithuizer Woningbouw heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen.
49
Toelichting op de winst- en verliesrekening Resultaat Resultaat 2014 Resultaat 2013
-369.139 -178.001 _________
Stijging resultaat van
-191.138
Voordelig - Huren
153.016
- Onderhoudskosten
84.282
- Renteresultaat
36.149
- Overheidsbijdragen
198
- Lonen en salarissen
12.275
- Overige opbrengsten
100.027 _________
Totaal voordelig:
385.947
Nadelig
- Lasten servicecontracten
30.982
- Overige waardeveranderingen materiële vaste activa (terugname ORT)
36.824
- Vennootschapsbelasting
26.668
- Vergoedingen
2.945
- Apparaatkosten
12.130
- Afschrijvingen
42.756
- Opbrengst verkoop Woningen
1.418
- Zakelijke bedrijfslasten
203.362 _________
Totaal nadelig
357.085 _________
Per saldo voordelig verschil ten opzichte van vorig jaar:
50
28.862
Bedrijfsopbrengsten 10. Huuropbrengsten
Begroting
2014
2013
- Te ontvangen nettohuur woningen/woongebouwen - Vrijval aanbetaling huuropbrengensten Maarweg - Te ontvangen nettohuur onroerende goederen
4.374.000 _________
4.440.120 -54.568 14.844 _________
4.439.146 -260.422 14.844 _________
4.374.000 125.000 _________
4.400.396 162.990 _________
4.193.568 93.340 _________
4.249.000
4.237.406
4.100.228
2,86%
3,70%
2,23%
250.000 100.000 _________
225.268 119.254 _________
221.020 130.844 _________
Saldo Westerwierde
150.000
106.014
90.176
Huurdervingspercentage
40,00%
52,94%
59,20%
11. Opbrengst service contracten
Begroting
2014
2013
- Servicekosten - Glasverzekering - Huurdersonderhoud
37.000 10.000 37.000 _________
50.749 10.990 38.657 _________
51.166 10.820 38.276 _________
84.000 _________
100.396 22.280 _________
100.262 19.201 _________
84.000
78.116
81.061
Begroting
2014
2013
0 _________
589 _________
391 _________
0
589
391
80.000
0
1.418
0
100.027
0
- Af: huurderving wegens leegstand Saldo Huurdervingspercentage - Te ontvangen nettohuur Westerwierde - Af: huurderving wegens leegstand
- Af: vergoedingsderving Saldo
12. Overheidsbijdragen Bijdragen in het exploitatietekort: - Woningaanpassingen
13. Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille - Resultaat uit de verkoop van woningen
14. Overige bedrijfsopbrengsten - Diversen en subsidie SNN afrekeningen 2012
51
Bedrijfslasten 15. Afschrijvingen op materiele vaste activa en vastgoed portefeuille Begroting Als volgt te specificeren: - Onroerende en roerende zaken in exploitatie 865.000 - Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie 23.000 _________
2014
2013
901.394 23.976 _________
858.638 23.976 _________
888.000
925.370
882.614
36.824
16. Overige waardeveranderingen materiele vaste activa en vastgoed portefeuille Waardeveranderingen materiële vaste activa Terugname ORT voorgaande jaren
150.000 0 _________
_________
505.000 -505.000 _________
150.000
36.824
0
Begroting
2014
2013
278.000 95.000 _________
265.496 98.458 _________
277.349 98.880 _________
373.000
363.954
376.229
278.000 52.000 43.000 _________
265.496 53.486 44.972 _________
277.349 52.216 46.664 _________
373.000
363.954
376.229
Waarvan tbv maatschappelijke dienstverlening 24.000 Waarvan tbv huurdersonderhoud Het aantal fte’s over 2014 bedroeg 5,8 fte (2012: 5,8 fte) onderverdeeld naar: - Onderhoud: 2,9 fte - Administratie: 2,9 fte Hierin zijn de komende jaren geen verandering te verwachten.
24.000 -
24.000 -
Lonen en Salarissen, pensioenlasten en sociale lasten
17. Lonen en salarissen 18. Sociale Lasten en Pensioenlasten
De salarissen, pensioenlasten en sociale lasten betreffen: - Salarissen - Pensioenlasten werkgever - Sociale lasten werkgever
52
19. Onderhoudslasten
-
Werkelijke onderhoudskosten derden (niet planmatig) Werkelijke onderhoudskosten derden (planmatig) Isolatieproject Materiaalverbruik
Niet planmatig onderhoud - Klachtenonderhoud (derden) - Contractonderhoud (derden) - Mutatie onderhoud (derden) - Opplussen woningen (derden) - Incidentele Geriefsverbetering (derden)
- Materiaalverbruik
Toerekening uren eigen dienst (tegen voorcalculatorisch tarief): - Klachtenonderhoud - Mutatie onderhoud
Totaal Niet Planmatig Onderhoud
Begroting
2014
2013
370.000 431.934 300.000 65.000 _________
405.492 422.908 366.897 75.386 _________
309.667 535.472 441.772 68.054 _________
1.166.934
1.270.683
1.354.965
85.000 165.000 75.000 10.000 35.000 _________
117.295 154.302 99.284 2.921 31.690 _________
96.320 98.212 71.633 9.975 33.527 _________
370.000 65.000 _________
405.492 75.386 _________
309.667 68.054 _________
435.000
480.878
377.721
55.400 53.200 _________
43.537 47.961 _________
60.378 52.407 _________
108.600 _________
91.498 _________
112.785 _________
543.600
572.376
490.506
De belangrijkste afwijkingen in het planmatig onderhoud zijn: De kozijnvervanging bleek uiteindelijk fors lager dan begroot, terwijl er bij meer woningen de sanitaire ruimten vervangen zijn. Per saldo zijn de kosten nagenoeg gelijk aan de begroting gebleven. 20. Lasten service contracten
55.000
88.153
57.171
De kosten huurdersonderhoud eigen beheer (zoals verantwoord onder de lasten onderhoud) bedraagt over het boekjaar € 18.286. 21. Bijzondere waarde veranderingen Vlottende Activa Afwaardering voorraad koopwoningen Almersma
53
220.000
22. Overige bedrijfslasten Als volgt te specificeren: - Zakelijke bedrijfslasten - Overige bedrijfslasten - Solidariteitsheffing - Totaal overige bedrijfslasten Zakelijke bedrijfslasten - Waterschapslasten - Onroerende Zaak Belasting - Rioolrechten - Brand- en stormschadeverzekering - Glasreparaties - Contributie landelijke federatie - Verhuurdersheffing - Dotatie Voorziening Debiteuren - Incassokosten - Mutatiekosten uitzettingen - Kosten huurdersonderhoud (derden) - verhuiskosten vergoeding Havenweg - Overige lasten
Solidariteitsheffing Overige bedrijfslasten -
Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten Kosten Raad van Toezicht Huurdersparticipatie Kosten automatisering Advieskosten Kosten externe controle Fiscale advieskosten Kosten DEAL Kosten Bodemdalingsprocedure Kosten Digitalisering Algemene Kosten
54
Begroting
2014
2013
668.700 300.700 138.720 _________
698.702 341.185 163.418 _________
455.398 353.315 179.100 _________
1.108.120
1.203.305
987.813
45.000 174.000 103.000 21.500 9.000 9.200 245.000 0 0 0 22.000 15.000 25.000 _________
46.682 178.644 105.227 25.137 7.891 7.945 288.024 0 12.299 0 19.511 0 7.342 _________
45.625 172.248 101.682 19.946 2.904 9.233 10.926 11.064 2.368 27.648 17.583 28.290 5.881 _________
668.700
698.702
455.398
138.720
163.418
179.100
Begroting
2014
2013
8.000 32.000 47.000 2.500 8.100 43.000 20.000 35.000 10.500 10.000 5.000 79.600 _________
8.809 32.306 45.462 4.612 10.819 53.431 19.545 42.888 11.924 14.699 5.392 0 91.298 _________
4.645 29.837 48.801 4.543 6.283 56.284 6.437 42.783 19.519 1.707 0 80.194 52.282 _________
300.700
341.185
353.315
Naam
Functie
Duur Omvang Beloning aanstelling aanstelling
Door Belastwgv-er bare betaalde kosten
Voorziening betaalbaar op termijn
Beëindigingsuitkering ging
Jaar beëindi-
Motivering
J. v. Duinen J. ReimertOosting H. Schaaphok
Voorzitter Penningmeester Bestuurslid Bestuurslid Secretaris Gewezen lid Voorzitter Rvt Lid Rvt Lid Rvt Lid Rvt
1/1-31/12 1/1-31/12
5,5 uur p/w € 7.541 5,5 uur p/w € 7.541
Nvt Nvt
€ 66 Nvt
Nvt Nvt
Nvt Nvt
Nvt Nvt
Nvt Nvt
1/1-31/12
5,5 uur p/w € 7.541
Nvt
€ 175
Nvt
Nvt
Nvt
Nvt
1/1-31/12
5,5 uur p/w € 7.541
Nvt
Nvt
Nvt
Nvt
Nvt
Nvt
1/1-31/12 Nvt
5,5 uur p/w € 7.541 Nvt Nvt
Nvt Nvt
€ 393 Nvt
Nvt Nvt
Nvt € 11.391
Nvt 2012
Nvt Nvt
Nvt
Nvt
€ 1.162
Nvt
Nvt
Nvt
Nvt
Nvt
Nvt
Nvt Nvt Nvt
Nvt Nvt Nvt
€ 1.062 € 1.495 € 589
Nvt Nvt Nvt
Nvt Nvt Nvt
Nvt Nvt Nvt
Nvt Nvt Nvt
Nvt Nvt Nvt
Nvt Nvt Nvt
1/10-31/12
Nvt
€ 301
Nvt
Nvt
Nvt
Nvt
2015
Nvt
D. Slatman M. Zuidema J. Jager G. Bulthuis W. Ritsema G. Dekkema J. Westerhuis Scholtens A. De Gries
Lid Rvt
Toelichting kosten accountantsorganisatie
2014
2013
42.888 11.924 54.812
42.783 19.519 62.302
Begroting
2014
2013
9.500 595.500 10.000 1.500 _________
8.992 531.541 17.887 1.588 _________
9.188 596.929 21.435 1.576 _________
616.500
560.008
629.128
0 0 _________
0 0 _________
0 32.971 _________
0
0
32.971
616.500
560.008
596.157
216.229 6.765
182.156 14.170
_________
_________
222.994
196.326
- het onderzoek van de jaarrekening - adviesdiensten op fiscaal terrein
23. Financiële Baten en Lasten Specificatie Verschuldigde rente : leningen overheid Verschuldigde rente : leningen onder overheidsgarantie Verschuldigde rente : Rente rekening courant Verschuldigde rente : rente waarborgsommen
Ontvangen rente : rente rekening courant banken Ontvangen rente : rente op vorderingen
Resultaat:
24. Belasting uit gewone bedrijfsuitoefening Het bedrag aan vennootschapsbelasting bestaat uit: (Accute) vennootschapsbelasting boekjaar Mutatie belastinglatenties (financieel vaste activa) Mutatie belastinglatenties (vlottende activa)
De toepasselijke belastingdruk bedraagt 25% terwijl de effectieve belastingdruk 153 % bedraagt. Aldus opgemaakt d.d. 18 juni 2015
55
Overige Gegevens Toerekening jaarresultaat Het nadelig jaarresultaat volgens de winst- en verliesrekening ad € 369.139 is ten laste geboekt van de overige reserves.
Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben zich geen gebeurtenissen na balansdatum plaatsgevonden, die van invloed zijn op de jaarrekening 2014.
Controleverklaring zie de hierna opgenomen controleverklaring
56
57
58
59
Overzicht woningen in exploitatie per ultimo 2014 Oud Complex nr.
Adres
Nummer
Aantal woningen
13
Havenweg (ren.)
34-45
14
De Laan
57-67 en 77
17
Ommelandenweg (ren.)
1a-23
18
Hunsingoweg (ren.)
20
Bewoningsdatum
V 2529
1921
ASV 104
1948
23
ASV 218B
1951
1-47 en 26-36
30
ASV 218A
1952
J. Wiersumstraat
2b, 4-34, 1a en 3-27
31
ASV 106
1958
21/22/23
J. Cohenstraat
22-40
10
ASV 336
1959
24/25/26/ 27/28/29
Fivelingoweg Fivelingoweg Oostergoweg Westergoweg Wilgenbos Wilgenhof Wilgenhof
2-10 1-11 6-16 4-18 13-23 2-20 1-29
5 6 6 8 6 10 15
56
ASV 337
1963
Maarweg Menoldariep Hiddingariep Sibrandariep
57-81 3-23 1-21 en 8-14 2-22
13 11 15 11
50
ASV 1078
1966
31
Wilgenbos
5-11 en 25-43
14
ASV 1079
1967
33
Wilgenbos
12-28, 45 en 47
11
AV 1330
1969
35
St. Annastraat St. Jacobsdrift
2-8 5-15 en 6-16
16
AP 43276 AP 43201
1971 1971
Brouwerijstraat J. Wiersumstraat Fivelingoweg
34-38 29-33 12-18
10
AP 43472
1971
Fivelingoweg Westergoweg
35-47 5-15
13
AP 43510
1971
Departementsstraat Arp Schnitgerhof
70-76 en 97-111 9-17 en 21-35
25
AV 1534
1972
Kennedylaan Maarweg
30-44 47-53
12
AP 43904
1973
40
Ripperdadrift
1-59
30
AV 1593
1974
41
Arp Schnitgerhof
22-44, 50-56 en 59-61
18
AP 44429
1974
42
Arp Schnitgerhof
1-7 en 63-69
8
AV 1639
1974
43
Ripperdadrift Ripperdadrift
60-80 (-/-66, 68,70) 84 - 90, 194, 196, 198, 200
16
AV 1640
1975
30
36
37
38
39
12
Registratienummer
5
7 6
60
Oud Complex nr.
Adres
Nummer
Aantal woningen
44
Ripperdadrift
92-114 en 166-192
45
Schoolstraat
51
46
Bovenhuizen Lageweg
26 2, 2a-2f, 5 en 7
Snik Tjalk
Bewoningsdatum
AV 1724
1975
L 688
1977
10
AV 1869
1978
1-31 en 45-49 1-23, 7a-11a en 8-24
43
AV 1929
1980
Tjalk Aak
25-31 en 26-42 30-46, 25-41
31
AV 1988
1981
49
Aak
43-51
5
AV 2030
1981
50
Blink Zuiderstraat
24-38 37-47
14
AVAT 345
1982
51
Lageweg
9-23
8
AV 2131
1982
52
Botter
14-52
20
AV 2136
1983
53
Brouwerijstraat
32-32g
8
AVAT 375
1983
54
Departementsstraat
22-22c en 38-40c
12
AVAT 501
1984
55
Departementsstraat
34 en 36a t/m d
8
AVAT 530
1985
56
Schoolstraat
23-29 en 23a-29a
8
AVAT 561
1986
57
Treubweg Aak
32 3-13 en 13a-13f
59
Hamrikhof
60 61
47
48
26
Registratienummer
13
AV 2320/2329 1986
7-15
9
APNH 47723 1988
Hamrikhof
4-6 en 16-17
5
AWNW 2448
1988
Nijverheidsweg Vicariehof Hamrikhof
2-10 10-13 1-3
12
AWNW 2533
1991
62
Vicariehof
1-3
3
AWNW 2529
1991
63
Vicariehof
4-9
6
AWNW 2545
1991
64
Departementsstraat
42-48
4
APNH 47970 1992
65
Schoolstraat/ Engersmastraat
18a-20e
14
APNH 47969 1993
66
Molenerf
20-54
18
AWSH 28/10
1993
67
Engersmastraat
13-39
14
BWSH 9303
1994
68
Wierdstraat
1-11
6
BWSH 9311
1995
69
Spoorstraat
23-75
27
BWSH 9306
1995
61
Oud Complex nr.
Adres
Nummer
Aantal woningen
70
Schoolstraat
35, 35a,35b,37,37a
71
Kennedylaan
72
Oldörpsterweg
73
Registratienummer
Bewoningsdatum
5
2001
Westerwierde
20
2008
Almersma
11
2011
Maarweg/Hoofdstraat West
44
2011
75
Lewehof
15 - 17
11
2013
76
Oudestraat
11 - 17
4 _____
Totaal
809
62
2013
Verslag van de Raad van Toezicht Algemeen De Raad van Toezicht (RvT) heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de Stichting Uithuizer Woningbouw (SUW) en staat het bestuur met raad ter zijde. Voor de uitwerking van deze taak en werkwijze geldt de Governance Code SUW. Het betreft hier een aangepaste code, die afwijkt van de oorspronkelijke Aedes Code. Voor de Governance Code SUW blijven de begrippen integriteit, verantwoordelijkheid en bestuurlijke slagvaardigheid onverkort van toepassing. Het leidende principe blijft: pas toe, of leg uit. Naast de gehanteerde Governance Code is de vastgestelde klokkenluiderregeling van toepassing. In dit jaarverslag legt de RvT, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende stichting, publiekelijke verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Taak en werkwijze De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvT zijn in de statuten en in de Governance Code SUW omschreven, met dien verstande, dat de RvT, niet nader in een reglement heeft vastgelegd hoe zij de omgang met het bestuur van SUW heeft geregeld. Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de RvT zich regelmatig door het bestuur mondeling dan wel schriftelijk laten informeren. Het betreft hier de investeringen, haalbaarheid en financiële verplichtingen die projecten van grotere omvang met zich mee kunnen brengen. De RvT richt zich bij de vervulling zijn taak naar het belang van de SUW en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van betrokkenen af. Het toezicht van de RvT is vastgelegd in artikel III.1.6 Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de RvT: • De begroting • De jaarrekening • De verslaglegging van de bestuursvergaderingen De RvT is in het afgelopen jaar 5 maal bijeen geweest. Voor de voorbereiding van de vergadering met het bestuur en de gezamenlijke vergadering met het bestuur is in totaal 4 keer vergaderd. De RvT heeft een vergadering besteedt aan haar eigen functioneren en de Governance Code SUW. Geen van de leden van de RvT is aanwezig geweest bij de vergaderingen van het bestuur. De voorzitter van de RvT en de voorzitter van het bestuur van de SUW hebben ten aanzien van de bestuurlijke invulling en continuïteit een aantal malen informeel overleg gevoerd. Dit overleg stond in het teken van het behoud van de nodige politieke bestuurlijke vaardigheid en de vakinhoudelijke kennis. In het vervolg op de aankoop van de Maarweg locatie heeft het bestuur de RvT voortdurend geïnformeerd over de ontwikkeling van het project Maarweg. Gebleken is dat de aanvankelijke voortvarendheid voor deze investering enigszins dient te worden bijgesteld, gegeven de algehele landelijke situatie, welke ook van invloed is op de SUW. De RvT is in verslagjaar uitvoerig geïnformeerd over de regionale aanpak van de zogenaamde “krimp” in Noordoost Groningen. Het gebied waarbinnen de verschillende woningcorporaties en stichtingen werken wordt begrensd door de gemeenten Delfzijl, Appingedam, Eemsmond en Loppersum (kortweg DEAL gemeenten). Het is de RvT gebleken, dat vooralsnog veel energie wordt gestoken in de bestuurlijke overlegcircuits. Externe deskundigheid en ondersteuning is daarbij van wezenlijk belang. In de tweede helft van het verslagjaar 2014 is een belangrijk thema steeds meer onderwerp van gesprek en zorg geworden. Het betreft de gevolgen, de schade en herstel van het woningbezit veroorzaakt door aardbevingen als gevolg van aardgaswinning. De verwachting is dat dit dossier de komende jaren een belangrijke factor wordt in het strategisch beheer en onderhoud. De RvT heeft in het afgelopen boekjaar gesproken over de volgende gespreksonderwerpen: • De jaarrekening • De begroting • Het meerjarenperspectief
63
De bevindingen van de kwaliteit van de jaarrekening, de begroting en het meerjarenperspectief, zijn vastgelegd in de verslagen van de gezamenlijke vergaderingen met het bestuur van de SUW, gehouden op 19 juni en 20 november 2014 De accountantsverklaring van 18 juni 2015, is betrokken bij de bevindingen van de RvT. De RvT heeft in de vergadering van 18 juni 2015 geconstateerd dat de overlegde stukken een getrouw beeld geven van financiële situatie en activiteiten van de SUW. Bestuurssamenstelling Per 31 december 2012 was de RvT van de SUW als volgt samengesteld: De heer G. Bulthuis, voorzitter, lid sinds juni 2002 Mevrouw J. Westerdijk – Scholtens, lid sinds juni 2002 De heer W.M. Ritsema, , lid sinds november 2006 De heer G. Dekkema, lid (namens huurders) sinds september 2002. Gegeven de zittingstermijn van de leden van de RvT is een rooster van aftreden opgesteld teneinde inhoud en uitvoering te geven aan de Governance Code SUW art. II.2.1. De heer G. Dekkema heeft de RvT in november 2014 verlaten, gegeven de zittingstermijn, zoals vermeld in de Governance code. Integriteit en frauderisico De samenstelling van de RvT is zodanig, dat leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. Zij onderschrijft hierbij artikel III.5, waarin principe en uitwerking zijn vastgelegd. De RvT merkt op dat benodigde spelregels rond integer handelen nog niet zijn vastgelegd in een integriteitscode. De RvT echter neemt de bevestiging van het bestuur, dat er geen aanwijzingen zijn van materiële fraude, onveranderd over. Deskundigheid en samenstelling De samenstelling van de RvT is in het jaar 2014 niet gewijzigd. Ter bevordering van de deskundigheid neemt de RvT kennis van de voor de woningbouw relevante vakliteratuur, het bijwonen van de gewestelijke bijeenkomsten van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) en publicaties.
64
65
sociaal
wonen
Postbus 84, 9980 AB Uithuizen | Telefoon 0595 - 432560 | Kantoor: Stationsplein 10, Uithuizen E-mail:
[email protected] | Website: www.suwuithuizen.nl
66
