STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Hudcova 78c, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek č. 646-122-2013 Ve věci :
O ceně nemovitostí povinného zapsaných na listu vlastnictví č. 1248 u Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město, pro obec Brno, kat. území Ivanovice.
Objednatel:
Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209
Účel posudku :
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 01299/12-087; provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Dospěla Antonína, Meduňková čp.416 / čo.6, 621 00 Brno - Ivanovice.
Zhotovitel posudku: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Odpovědní zpracovatelé: Ing. Lukáš Pejchal, Ing. Jiří Kuchynka Počet stran posudku: 14 + 7 stran příloh Počet vyhotovení :
3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
STATIKUM s. r.o. 646-122-2013
Obsah 1. NÁLEZ ................................................................................................................. 3 1.1
Identifikace předmětu ocenění ...................................................................... 3
1.2
Charakteristika obce a poloha nemovitosti .................................................... 3
1.3
Popis nemovitosti .......................................................................................... 3
1.4
Vlastnické a evidenční údaje ......................................................................... 3
1.5
Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................. 4
1.6
Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................ 4
2. OCENĚNÍ............................................................................................................. 5 2.1
Vyhláška 450/2012 Sb................................................................................... 6
2.1.1
Ocenění staveb ....................................................................................... 6
2.1.2
Ocenění pozemků ................................................................................... 8
2.1.3
Ocenění trvalých porostů ........................................................................ 9
2.2
Ocenění porovnávací metodou ................................................................... 10
2.2.1
Rodinný dům ......................................................................................... 10
3. REKAPITULACE ................................................................................................ 13 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................... 14
Seznam příloh Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření ............................................. 2 listy Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí a katastrální mapa............................. 4 listy Příloha č. 3: Satelitní snímek .............................................................................. 1 list
Str. 2
STATIKUM s. r.o. 646-122-2013
1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 1248 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město, pro obec Brno, kat. území Ivanovice, a to: - Stavba, část obce Ivanovice, čp. 416, rod.dům na parcele č. 341/158 - Pozemek na parcele 341/158 o výměře 120m², zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek na parcele 341/188 o výměře 380m2, orná půda
1.2 Charakteristika obce a poloha nemovitosti Ivanovice jsou městská čtvrť a katastrální území, a od 24. listopadu 1990 pod názvem Brno-Ivanovice také městská část o rozloze 244,61 ha, rozkládající se na severním okraji statutárního města Brna západně od železniční tratě z Brna do Prahy, při východním okraji zalesněných kopců Přírodního parku Baba. K Brnu byla obec Ivanovice u Brna připojena 26. listopadu 1971. Ivanovice jsou velmi vyhledávanou městskou části pro výstavbu rodinných domů.
1.3 Popis nemovitosti Jedná se o nepodsklepený samostatně stojící rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími. Nemovitost byla vystavěna v roce 2005 a nachází se ve střední části Ivanovic v lokalitě „V černých“. Před pozemkem je veřejná komunikace. Dům je dřevostavbou. Základové pásy jsou provedeny z monolitického betonu B 10 a B 15. Střecha je sedlová s krytinou z betonové tašky, klempířské prvky jsou z pozinku bez povrchové úpravy. V 1.NP se nachází bytová jednotka o dispozici 3+1, garáž s dílnou, která má samostatný vstup. Ve 2.NP se nachází bytová jednotka o dispozici 4+1, každé patro má své samostatné sociální zázemí a kuchyň. Nemovitost je připojena na městskou kanalizaci, vytápění a ohřev teplé vody je řešen pomocí plynového kotle. Dům je ve velmi dobré technickém stavu a je pravidelně udržován. Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité a nemovité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření.
1.4 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 8.3.2013 je na listu vlastnictví č. 1243 pro k.ú. Ivanovice, obec Brno, Katastrálním úřadě pro Jihomoravský kraj jako vlastník zapsán: Dospěl Antonín, Meduňková 416/6, Ivanovice, 62100 Brno
Str. 3
STATIKUM s. r.o. 646-122-2013
1.5 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 22.3.2013 a za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Ing. Lukáše Pejchala a povinného, pana Antonína Dospěla. Ocenění je provedeno k datu místního šetření, tj. 22.3.2013.
1.6 Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí pro obec Brno, k.ú. Ivanovice, u Katastrálního úřadu pro jihomoravský kraj, pro níže uvedené nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 1248; vyhotovený dne 8.3.2013, dodaný objednatelem posudku; - Doplňující informace k předmětu ocenění poskytnuté objednatelem; - Informace z realitního serveru; - Vlastní databáze znalce; - Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření, ze dne 22.3.2013; - Fotodokumentace z místního šetření, ze dne 22.3.2013; - Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku); - Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1.1.2012; - Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013; - BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; - ZAZVONIL ZBYNĚK – Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; - DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; - ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006;
hodnota
nemovitostí,
I.vydání,
- BRADÁČ a kol. – Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010. - HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009 - ZAZVONIL ZBYNĚK – Oceňování nemovitostí – výnosový přístup, I.vydání, nakladatelství Oeconomica 2010 - IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012 Str. 4
STATIKUM s. r.o. 646-122-2013
2. OCENĚNÍ Pro stanovení obvyklé, ( = tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnoho nástrojů, pomocí nichž lze s přesností sledovat změny nabídkových cen. Na servrech je uváděno datum uvedení do prodeje a jejich případné postupné slevy. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), Str. 5
STATIKUM s. r.o. 646-122-2013
- rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) Jako podpůrná metoda je zvolena metoda administrativní.
2.1 Vyhláška 450/2012 Sb. Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. 2.1.1 Ocenění staveb Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Meduňkova 416 602 00 Brno-město Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Katastrální území: Ivanovice Počet obyvatel: 378 965 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. c): 1 100,- Kč/m2
Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Brno 4 Stáří stavby: 8 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č.6 610,- Kč/m3 20a): Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 8*3,5 10*9 2.NP: 8*3,5 10*9 Název podlaží 1.NP: 2.NP:
Zastavěná plocha 28,00 m2 90,00 m2 28,00 m2 90,00 m2
= = = =
28,00 m2 90,00 m2 28,00 m2 90,00 m2
Konstrukční výška 3,20 m 3,50 m 1,69 m 2,03 m
Str. 6
STATIKUM s. r.o. 646-122-2013
Obestavěný prostor: 1.NP: (8*3,5)*(3,20) (10*9)*(3,50) 2.NP: (8*3,5)*(1,69) (10*9)*(2,03) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00
89,60 m3 315,00 m3 47,32 m3 182,70 m3 634,62 m3
= = = = =
118,00 m2 236,00 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 8 let: 1,00
č. I
Vi typ M
III IV
0,00 0,04
I II III
-0,02 0,01 0,00
III IV
0,00 0,05
I III II
0,00 0,00 0,00
II
0,00
III II
0,00 1,05
č. III II III
Pi 0,00 0,00 0,00
II
0,00
12
Index vybavení IV = (1 +
i=1
Vi) * V13 * 1,00 = 1,134
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré
Str. 7
STATIKUM s. r.o. 646-122-2013
dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
III
0,02
II III II
0,00 0,00 0,00
č. III
Ti 0,00
II
0,00
II
0,00
8
Index polohy IP = (1 +
i=1
Pi) = 1,020
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 +
i=1
Ti) = 1,000
Celkový index I = IV * IP * IT = 1,134 * 1,020 * 1,000 = 1,157 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 6 610,- Kč/m3 * 1,157 = 7 647,77 Kč/m3 CP = CU * OP = 7 647,77 Kč/m3 * 634,62 m3 = 4 853 427,80 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
4 853 427,80 Kč
2.1.2 Ocenění pozemků
pozemky Ocenění: Ostatní stavební pozemky: Typ
Název
Parcelní číslo cenovázastavěná plocha a 341/158 nádvoří cenováorná půda 341/188
§ 27 mapa § 27 mapa Ostatní stavební pozemky - celkem Pozemky - zjištěná cena
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 120,00 2 630,00 380,00
2 630,00
Cena [Kč] 315 600,999 400,1 315 000,-
=
1 315 000,- Kč
Str. 8
STATIKUM s. r.o. 646-122-2013
2.1.3 Ocenění trvalých porostů
porosty Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Kč Celková výměra pozemku m2 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m2 Cena pokryvné plochy porostů Kč Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy * porostů: Cena okrasných rostlin: = Porosty - zjištěná cena
1 315 000,00 500 500 1 315 000,00 0,085 111 775,00 111 775,- Kč
Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen Ocenění staveb Hlavní stavby Rodinný dům
4 853 427,80 Kč
Ocenění staveb celkem
4 853 427,80 Kč
Ocenění pozemků pozemky
1 315 000,- Kč
Ocenění pozemků celkem
1 315 000,- Kč
Ocenění trvalých porostů porosty
111 775,- Kč
Ocenění trvalých porostů celkem
111 775,- Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
6 280 202,80 Kč
6 280 202,80 Kč
6 280 200,- Kč
slovy: Šestmilionůdvěstěosmdesáttisícdvěstě Kč
Str. 9
STATIKUM s. r.o. 646-122-2013
2.2 Ocenění porovnávací metodou 2.2.1 Rodinný dům 1) Rodinný dům Brno - Ivanovice, zastavěná plocha: 137 m2, pozemek 519 m2
Jedná se o RD 6+1 v Brně,Ivanovicích,ul. Zatloukalova.Dům stojí v neprůjezdné(slepé) ulici nedaleko lesa. Orientace JZ.Dům byl postaven v roce 1994.Dům je částečně podsklepen.V INP se nachází garáž, koupelna + WC + 2 pokoje. V IINP se nachází kuchyň, koupelna+WC,3 ložnice, obývák + terasa. Před domem je postavena druhá garáž.Za domem je zahradní domek a bazén ( 4x7m, hl.1.30m .) NABÍDKOVÁ CENA: 8 490 000 KČ bez provize RK 2) Rodinný dům Brno - Ivanovice, zastavěná plocha: 75 m2, pozemek 2 500 m2
Dům leží na vlastním pozemku (zóna smišené výstavby) o velikosti 2.500 m2 s možnosti výstavby komerčního objektu (sklad, dílna, malá výroba). Dispozice: - přízemí: zádveří, veranda, obývací pokoj, kuchyň, koupelna s rohovou vanou, pokoj, schodiště do patra; patro - 4 pokoje, koupelna a WC. K domu náleží rozlehlá zahrada osázená okrasnými dřevinami. Na zahradě je umístěn zapuštěný bazén a letní posezení. IS: elektřina 220 + 380 V, voda vlastní studna, vytápění domu - ústřední: elektrokotel nebo tuhá paliva. Str. 10
STATIKUM s. r.o. 646-122-2013
NABÍDKOVÁ CENA: 7 995 000 Kč 3) Rodinný dům Česká zastavěná plocha: 219 m2, pozemek 635 m2
Samostatně stojící RD 6+kk v žádané lokalitě na severu Brna s bazénem, whirpoolem, pěknou okrasnou zahradou a dvojgaráží. Jedná se o zděnou trojpodlažní stavbu s pozemkem o výměře 635 m2. Dispozice: Sklep prádelna, 3x technická místnost, sauna, sprcha, sociální zařízení. 1. NP prostorné zádveří, dvojgaráž na dálkové ovládání, velký obývací pokoj s krbem volně propojený s kuchyní a jídelnou, místnost s whirpoolem, pokoj pro hosty, koupelna. Obytné podkroví - velká hala, 3 x klimatizovaný pokoj, koupelna s WC s masážní vanou. Z garáže je vstup přímo do kuchyně domu přes zimní zahradu s whirpoolem. Dispoziční řešení je architektonicky velmi dobře navrženo, dům je velmi prostorný, vzdušný. Nemovitost byla zkolaudována v roce 1996. NABÍDKOVÁ CENA: 9 900 000 KČ Seznam porovnávaných nemovitostí: Brno - Ivanovice Výchozí cena (VC) Kredukce na pramen ceny Kpolohy Kpodobnosti stavby Ktech.stav budovy Kvybavení Kúvahy znalce Kpozemku Cena po redukci na pramen ceny Index odlišnosti Dosažitelná cena objektu (JC) Váha (V)
8 490 000 Kč 1,10 1,00 1,15 1,05 1,05 1,05 1,05 7 719 182 Kč 1,3978 5 522 379 Kč 1,00
Brno - Ivanovice Výchozí cena (VC): Kredukce na pramen ceny Kpolohy Kpodobnosti stavby Ktech.stav budovy Kvybavení Kúvahy znalce Kpozemku
7 995 000 Kč 1,10 0,95 0,85 1,10 1,05 1,05 1,15 Str. 11
STATIKUM s. r.o. 646-122-2013
Cena po redukci na pramen ceny Index odlišnosti Dosažitelná cena objektu (JC) Váha (V)
7 268 182 Kč 1,126 6 454 869 Kč 1,00
Česká Výchozí cena (VC): Kredukce na pramen ceny Kpolohy Kpodobnosti stavby Ktech.stav budovy Kvybavení Kúvahy znalce Kpozemku Cena po redukci na pramen ceny Index odlišnosti Dosažitelná cena objektu (JC) Váha (V)
9 900 000 Kč 1,10 0,90 1,25 0,95 1,10 1,05 1,10 9 000 000 Kč 1,36 6 617 647 Kč 1,00
kde JC = VC / (Kredukce na pramen ceny x Kpolohy × Kpodobnosti stavby × Ktech. stav budovy × Kvybavení × Kúvahy znalce × Kpozemku) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek (∑(JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za celek:
5 522 379 Kč 6 198 298 Kč 6 617 647 Kč
Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek:
6 198 298 Kč
Porovnávací hodnota po zaokrouhlení:
6 198 300 Kč
Porovnávací hodnotou jsme dospěli k tržní hodnotě nemovitostí 6 198 300 Kč. Tato cena je tvořena cenou pozemků p.č. 341/158 a 341/188 ve výši 1 600 00 Kč a cenou podílu na stavbě ve výši 4 598 300 Kč. Jelikož v současnosti neexistuje žádná všeobecně uznávaná metoda pro stanovení hodnoty zastavěného pozemku (p.č. 341/158 a 341/188), znalec tento pozemek ocenil cenou obvyklou pro stavební pozemky v dané lokalitě a odečetl náklady na odstranění stávající stavby. Znalec považuje tento způsob, který nejblíže odráží skutečný stav. V případě pozemků p.č. 341/158 a 341/188 se nejedná o stavební parcely dle § 56 odst. 2 zák. o DPH. Dle dostupných informací zkolaudován v roce 2005 a splňuje tudíž předpoklady pro osvobození od DPH dle § 56 zák. o DPH. Str. 12
STATIKUM s. r.o. 646-122-2013
3. REKAPITULACE Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny předmětných nemovitostí vycházíme právě z této metody. Cena nemovitostí podle cenového předpisu
6 280 200 Kč
Cena nemovitostí zjištěná porovnávacím způsobem
6 198 300 Kč
Práva a závady
0 Kč
Obvyklá (obecná,tržní) cena nemovitostí je dle odborného odhadu 6 198 300 Kč Cena slovy: šestmilionůstodevadesátosmtisíctřista Kč
Str. 13
STATIKUM s. r.o. 646-122-2013
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 646-122-2013. V Brně dne 15. 4. 2013.
Podpis jednatele znaleckého ústavu ……………………………. Ing. Lukáš Pejchal
Str. 14
STATIKUM s. r.o. 646-122-2013
PŘÍLOHY
Fotodokumentace z místního šetření
Str. 15
Výpis z KN a katastrální mapa
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 08.03.2013 08:35:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 01299/12 pro Soudní exekutor Krejsta Jan, Mgr.
Okres: CZ0642 Brno-město
Obec: 582786 Brno
Kat.území: 655856 Ivanovice
List vlastnictví: 1248
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Identifikátor
A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Dospěl Antonín, Meduňková 416/6, Ivanovice, 62100 Brno B Nemovitosti Pozemky Parcela
Výměra[m2] Druh pozemku
341/158 341/188 Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Ivanovice, č.p. 416
Způsob využití Způsob ochrany rod.dům
B1
Jiná práva - Bez zápisu
C
Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro
741010/3976
Způsob využití
120 zastavěná plocha a nádvoří 380 orná půda
Podíl
Způsob ochrany zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond
Na parcele 341/158
Povinnost k
o Zástavní právo smluvní
ve výši 2.000.000,-Kč V-4193/2008-702 Raiffeisenbank a.s., Hvězdova Parcela: 341/158 V-4193/2008-702 1716/2b, Nusle, 14078 Praha, Parcela: 341/188 V-4193/2008-702 RČ/IČO: 49240901 Stavba: Ivanovice, č.p. 416 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 06.03.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 07.03.2008. V-4193/2008-702 o Zástavní právo smluvní ve výši 125.000,- Kč, budoucí pohledávky do výše 125.000,- Kč; ve výši 350.000,- Kč, budoucí pohledávky do výše 350.000,- Kč; ve výši 350.000,- Kč, budoucí pohledávky do výše 350.000,- Kč V-12547/2010-702 Hájek František Ing., Ukrajinská Stavba: Ivanovice, č.p. 416 V-12547/2010-702 2581, Kročehlavy, 27201 Kladno, Parcela: 341/158 V-12547/2010-702 RČ/IČO: 500305/018 Parcela: 341/188 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 09.06.2010. Právní účinky vkladu práva ke dni 01.07.2010. V-12547/2010-702 o Zástavní právo smluvní ve výši 600.000,- Kč splatné dle čl. II smlouvy V-1320/2012-702 Schwach Petr, B. Němcové 872, Horní Stavba: Ivanovice, č.p. 416 V-1320/2012-702 Předměstí, 57201 Polička, RČ/IČO: Parcela: 341/158 V-1320/2012-702 780622/3414 Parcela: 341/188 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 14.06.2010. Právní účinky vkladu práva ke dni 30.01.2012. V-1320/2012-702 o Zástavní právo smluvní ve výši 416.000,- Kč, Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město, kód: 702. strana 1
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 08.03.2013 08:35:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 01299/12 pro Soudní exekutor Krejsta Jan, Mgr.
Okres: CZ0642 Brno-město
Obec: 582786 Brno
Kat.území: 655856 Ivanovice
List vlastnictví: 1248
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Typ vztahu Oprávnění pro
Povinnost k
ve výši 180.000,- Kč V-15149/2012-702 Roušar Jiří, Čsl. armády 154, Horní Stavba: Ivanovice, č.p. 416 V-15149/2012-702 Předměstí, 57201 Polička, RČ/IČO: Parcela: 341/158 V-15149/2012-702 690509/3503 Parcela: 341/188 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 24.09.2012. Právní účinky vkladu práva ke dni 24.09.2012. V-15149/2012-702 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě usnesení Městského soudu v Brně ze dne 10.12.2012, č.j. 80 EXE 4534/2012-14 Z-29884/2012-702 Parcela: 341/158 Z-29884/2012-702 Stavba: Ivanovice, č.p. 416 Z-29884/2012-702 Parcela: 341/188 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 159EX-01299/2012 -010 Exekutorský úřad Brno - město ze dne 21.12.2012. Z-29884/2012-702 Listina Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 159 EX-01299/2012 -010 Exekutorský úřad Brno - město ze dne 21.12.2012. Právní moc ke dni 29.01.2013. Z-2937/2013-702 o Zástavní právo exekutorské ve výši 3.595.049,30 Kč + příslušenství a náklady soudního řízení, den vzniku 10.1.2013 Z-698/2013-702 VB Leasing CZ, spol. s r.o., Parcela: 341/158 Z-698/2013-702 Heršpická 813/5, Štýřice, 63900 Stavba: Ivanovice, č.p. 416 Z-698/2013-702 Brno, RČ/IČO: 60751606 Parcela: 341/188 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 159 EX01299/2012 -011 Exekutorský úřad Brno - město ze dne 21.12.2012. Z-698/2013-702 Listina Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 159 EX-01299/2012 -011 Exekutorský úřad Brno - město ze dne 21.12.2012. Právní moc ke dni 29.01.2013. Z-2938/2013-702 o Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: Mgr. Jan Krejsta, Exekutorský úřad Brno-město, Horní 729/32, Brno 639 00 Dospěl Antonín, Meduňková 416/6, Z-2936/2013-702 Ivanovice, 62100 Brno, RČ/IČO: 741010/3976 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 80 EXE-4534/2012 -14 Městský soud v Brně ze dne 10.12.2012. Právní moc ke dni 29.01.2013.; uloženo na prac. Brno-město Z-2936/2013-702 D
Jiné zápisy - Bez zápisu
E
Nabývací tituly a jiné podklady zápisu
Listina Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město, kód: 702. strana 2
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 08.03.2013 08:35:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 01299/12 pro Soudní exekutor Krejsta Jan, Mgr.
Okres: CZ0642 Brno-město Kat.území: 655856 Ivanovice
Obec: 582786 Brno List vlastnictví: 1248
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Listina o Smlouva kupní
ze dne 19.12.2002. Právní účinky vkladu práva ke dni 13.01.2003. V-257/2003-702 RČ/IČO: 741010/3976
Pro: Dospěl Antonín, Meduňková 416/6, Ivanovice, 62100 Brno o Smlouva kupní
ze dne 19.12.2002. Právní účinky vkladu práva ke dni 20.01.2003. V-493/2003-702 RČ/IČO: 741010/3976
Pro: Dospěl Antonín, Meduňková 416/6, Ivanovice, 62100 Brno
o Kolaudační rozhodnutí SÚ-049/2004 -KOL-Kr. ze dne 03.06.2004. Právní moc ke dni
21.06.2004.
Z-20192/2004-702 RČ/IČO: 741010/3976
Pro: Dospěl Antonín, Meduňková 416/6, Ivanovice, 62100 Brno F
Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela 341/188
BPEJ 32011
Výměra[m2] 380
Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město, kód: 702. Vyhotovil:
Vyhotoveno:
08.03.2013
08:53:59
Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město, kód: 702. strana 3
Satelitní snímek
