STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Hudcova 78c, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek č. 548-24-2013 Ve věci :
O ceně nemovitostí povinného zapsaných na listu vlastnictví č. 164 u Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim, pro obec Vítanov, kat. území Vítanov.
Objednatel:
Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209
Účel posudku :
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 01103/12-047; provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Pavla Lacmana, bytem Vratná čp. 1543, 583 01 Chotěboř.
Zhotovitel posudku: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Odpovědní zpracovatelé: Mgr. David Pejchal, Ing. Lukáš Pejchal, Ing. Jiří Kuchynka Počet stran posudku: 16 + 8 stran příloh Počet vyhotovení :
3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
STATIKUM s. r.o. 548-24-2013
Obsah 1. NÁLEZ ................................................................................................................. 3 1.1
Identifikace předmětu ocenění ...................................................................... 3
1.2
Charakteristika obce a poloha nemovitosti .................................................... 3
1.3
Popis nemovitosti .......................................................................................... 3
1.4
Vlastnické a evidenční údaje ......................................................................... 4
1.5
Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................. 4
1.6
Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................ 4
2. OCENĚNÍ............................................................................................................. 6 2.1
Vyhláška 450/2012 Sb................................................................................... 7
2.1.1
Ocenění staveb ....................................................................................... 7
2.1.2
Ocenění pozemků ................................................................................... 9
2.1.3
Ocenění trvalých porostů ...................................................................... 10
2.1.4
Rekapitulace ......................................................................................... 10
2.2
Ocenění porovnávací metodou ................................................................... 12
2.2.1
Rodinný dům ......................................................................................... 12
3. REKAPITULACE ................................................................................................ 15 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................... 16
Seznam příloh Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření ............................................. 3 listy Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí a katastrální mapa............................. 3 listy Příloha č. 3: Satelitní snímek .............................................................................. 1 list Příloha č. 4: Sdělení Stavebního odboru Městského úřadu Hlinsko ................... 1 list
Str. 2
STATIKUM s. r.o. 548-24-2013
1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Nemovitosti povinného Pavla Lacmana, bytem Vratná čp. 1543, 583 01 Chotěboř, zapsané na listu vlastnictví č. 164 u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim, pro obec Vítanov, kat. území Vítanov, a to: - Stavba, část obce Vítanov, čp. 44, rod.dům na parcele č. St. 78 - Pozemek, parcela 27 o výměře 1083 m², zahrada - Pozemek, parcela St. 78 o výměře 165 m2, zastavěná plocha a nádvoří
1.2 Charakteristika obce a poloha nemovitosti Vítanov leží v Pardubickém kraji 2 km jihozápadně od Hlinska. Obec se nachází v nadmořské výšce 548 m.n.m. a žije v ní 435 obyvatel. V obci se nenachází škola, pošta ani zdravotnické zařízení. V obci je rozveden plyn, vodovod a kanalizace. Oceňovaná nemovitost se nachází v jižní části obce, v docházkové vzdálenosti od fotbalového hřiště.
1.3 Popis nemovitosti Jedná se o dvoupodlažní rodinný dům, který je částečně podsklepen. Dům je postaven klasickou zděnou technologií. Suterénní zdivo je provedeno jako kamenné, zdivo 1.NP a 2.NP je provedeno z plných pálených cihel a ze škvárobetonových tvárnic. V roce 1959 byla vystavena východní část stavby, začátkem 80-tých let pak byla dostavena západní přístavba. V současnosti jsou stavby kompletně propojeny. V 1. NP se nacházejí 4 pokoje plus kuchyně, ve 2.NP jsou pak další čtyři pokoje. Střecha je valbová z azbestocementových šablon, klempířské prvky na budově stejně jako bleskosvod nejsou. Okna jsou původní dřevěnná kastlová. Dům je připojen k obecní kanalizaci. Na pozemek je doveden plyn. Objekt byl vytápěn wafkami. Na pozemku je provedena kopaná studna. Rodinný dům nebyl v posledních 10-ti letech obýván a je ve špatném stavebně technickém stavu. Zdivo v 1.NP. je podmáčené, omítky stěn jsou degradovány vlhkostí a na povrchu je patrný výskyt plísní. Střešní plášť vykazuje špatný stav, v důsledku kterého dochází dlouhodobě k zatékání do objektu. Zatékání je následně příčinou poškození dřevěných prvků krovu a stropních trámů. U části stropů v objektu došlo k havárii stropního podhledu tvořícího omítkou na rákos a podbitím z prken. Dřevěné podlahy v jednotlivých místnostech jsou buď vylámané nebo zničené vlhkostí a plísněmi. Oba oceňované pozemky, tedy parcela St. 78 i parcela č. 27, se dle přiloženého LV nachází v chráněné krajinné oblasti – II.-IV.zóně. Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité a nemovité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření.
Str. 3
STATIKUM s. r.o. 548-24-2013
1.4 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 3.12.2012 je na listu vlastnictví č. 164 pro k.ú. Vítanov, obec Vítanov, Katastrálním úřadě pro Pardubický kraj jako vlastník zapsán:
1.5 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 10.1.2013 a za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Ing. Lukáše Pejchala a povinného, pana Pavla Lacmana. Další informace o nemovitosti získal znalecký ústav z informací poskytnutých stavebním úřadem v Hlinsku. Ocenění je provedeno k datu místního šetření, tj. 10.1.2013.
1.6 Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí pro obec Vítanov, k.ú. Vítanov, u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, pro níže uvedené nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 164; vyhotovený dne 3.12.2012, dodaný objednatelem posudku; - Doplňující informace k předmětu ocenění poskytnuté objednatelem; - Informace z realitního serveru; - Vlastní databáze znalce; - Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření, ze dne 10.1.2013; - Fotodokumentace z místního šetření, ze dne 10.1.2013; - Vyjádření Stavebního úřadu obce Hlinsko; - Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku); - Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1.1.2012; - Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013; - BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; - ZAZVONIL ZBYNĚK – Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; - DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006;
Str. 4
STATIKUM s. r.o. 548-24-2013
- ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006;
hodnota
nemovitostí,
I.vydání,
- BRADÁČ a kol. – Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010. - HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009 - ZAZVONIL ZBYNĚK – Oceňování nemovitostí – výnosový přístup, I.vydání, nakladatelství Oeconomica 2010 - IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012
Str. 5
STATIKUM s. r.o. 548-24-2013
2. OCENĚNÍ Pro stanovení obvyklé, ( = tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnoho nástrojů, pomocí nichž lze s přesností sledovat změny nabídkových cen. Na servrech je uváděno datum uvedení do prodeje a jejich případné postupné slevy. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), Str. 6
STATIKUM s. r.o. 548-24-2013
- rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) Jako podpůrná metoda je zvolena metoda administrativní.
2.1 Vyhláška 450/2012 Sb. Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. 2.1.1 Ocenění staveb
Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda do 2 000 obyvatel 60 let 3 114,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. PP: 5*2,3 1. NP: 19,0*7,61 2,67*6,1 2. NP: 19,0*7,61 Podkroví: 19,0*7,61 Název podlaží 1. PP: 1. NP: 2. NP: Podkroví:
Zastavěná plocha 11,50 m2 144,59 m2 16,29 m2 144,59 m2 144,59 m2
= = = = =
Konstrukční výška 1,91 m 2,63 m 3,67 m 2,85 m 0,78 m
Obestavěný prostor: 1. PP: 1. NP:
(5*2,3)*(1,91) (19,0*7,61)*(2,63) (2,67*6,1)*(3,67) 2. NP: (19,0*7,61)*(2,85) Podkroví: (19,0*7,61)*(0,78) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:
11,50 m2 144,59 m2 16,29 m2 144,59 m2 144,59 m2
= = = = = =
ZP1 = ZP =
21,96 m3 380,27 m3 59,77 m3 412,08 m3 112,78 m3 986,87 m3 160,88 m2 461,56 m2 Str. 7
STATIKUM s. r.o. 548-24-2013
Podlažnost:
ZP / ZP1 = 2,87
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 60 let: 0,70
č. I
Vi typ A
III III II I IV
0,00 0,00 0,00 0,00 0,04
I I
-0,08 -0,10
I III II
0,00 0,00 0,00
III III IV
0,01 0,00 0,65
č. I II II II
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00
I I II II II III II
-0,03 -0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,70 = 0,396 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11
Index polohy IP = (1 + Pi) = 0,940 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Str. 8
STATIKUM s. r.o. 548-24-2013
Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č. II
Ti -0,05
II
0,00
II
0,00
3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,396 * 0,940 * 0,950 = 0,354 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 114,- Kč/m3 * 0,354 = 1 102,36 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 102,36 Kč/m3 * 986,87 m3 = 1 087 886,01 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 087 886,01 Kč
2.1.2 Ocenění pozemků
Pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
1,1410 2,1460
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 1,1410 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1460 1,1410 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem Pozemky - zjištěná cena
plocha
Parcelní číslo a St. 78 27
Upr. cena [Kč/m2] 85,70 34,28
Výměra [m2] 165,00
Jedn. cena [Kč/m2] 85,70
Cena [Kč] 14 140,50
1 083,00
34,28
37 125,24 51 265,74
=
51 265,74 Kč
Str. 9
STATIKUM s. r.o. 548-24-2013
2.1.3 Ocenění trvalých porostů
Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
51 265,74 1 248 1 248 51 265,74 0,065 3 332,27 3 332,27 Kč
2.1.4 Rekapitulace
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Nemovitost
1 087 886,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 087 886,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
51 265,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
51 265,70 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty
3 332,30 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
3 332,30 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 142 484,- Kč
1 142 484,- Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Nemovitost
1 087 886,- Kč
Str. 10
STATIKUM s. r.o. 548-24-2013
1. Ocenění staveb celkem
1 087 886,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
51 265,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
51 265,70 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty
3 332,30 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
3 332,30 Kč 1 142 484,- Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
1 142 484,- Kč
1 142 480,- Kč
Jedenmilionjednostočtyřicetdvatisícčtyřistaosmdesát Kč
Str. 11
STATIKUM s. r.o. 548-24-2013
2.2 Ocenění porovnávací metodou 2.2.1 Rodinný dům 1) Rodinný dům Vítanov, zastavěná plocha: 180 m2, pozemek 3 978 m2
Rodinný dům 3+kk se zahradou 3978 m2 se nachází na okraji obce ve Stanu u Hlinska. Dům je udržovaný, podsklepený a dispozičně řešen: chodba, 2 pokoje, obytná kuchyň, koupelna, WC, technická místnost, stodola, chlév, sklep a samostatná garáž. Plyn, veřejná kanalizace a vodovod na hranici pozemku, elektřina v domě. Na pozemku studna. NABÍDKOVÁ CENA: 1 080 000 KČ vč. provize 2) Rodinný dům Čertovina, 120 m2, pozemek 5 586 m2
Cihlový dům 3+1, Čertovina, Hlinsko v Čechách, okr. Chrudim. Vytápění tuhými palivy. Přípojka elektřiny a veřejného vodovodu. Stodola vhodná k parkování. Zahrada a sad. Celková výměra 5.586 m2. NABÍDKOVÁ CENA: 420 000 Kč vč. provize
Str. 12
STATIKUM s. r.o. 548-24-2013
3) Rodinný dům Kohoutov, 224 m2, pozemek 1 097 m2
Jedná se o rodinný dům 4+1 v obci Ždírec nad Doubravou - Kohoutov, klidná část obce. Celková plocha 1097 m2. Dům je v původním stavu, po částečné rekonstrukci. Nutná rekonstrukce spodních místností. V dolní části domu elektřina v mědi, nové omítky. Elektrický proud 220 V, 380 V, noční proud, plynový kotel s průtokovým ohřívačem vody. K domu patří studna kopaná, garáž, zahrada, kůlna s dílnou NABÍDKOVÁ CENA: 799 000 KČ vč. provize
Seznam porovnávaných nemovitostí: Vítanov Výchozí cena (VC) Kredukce na pramen ceny Kpolohy Kpodobnosti stavby Ktech.stav budovy Kvybavení Kúvahy znalce Kpozemku Cena po redukci na pramen ceny Index odlišnosti Dosažitelná cena objektu (JC) Váha (V)
1 080 000 Kč 1,10 0,98 1,05 1,65 1,10 1,00 1,30 981 818 Kč 2,43 404 040 Kč 1,00
Rodinný dům Čertovina Výchozí cena (VC): Kredukce na pramen ceny Kpolohy Kpodobnosti stavby Ktech.stav budovy
420 000 Kč 1,10 0,98 0,90 1,40 Str. 13
STATIKUM s. r.o. 548-24-2013
Kvybavení Kúvahy znalce Kpozemku Cena po redukci na pramen ceny Index odlišnosti Dosažitelná cena objektu (JC) Váha (V)
1,10 1,00 1,40 381 818 Kč 1,90 200 957 Kč 1,00
Kohoutov Výchozí cena (VC): Kredukce na pramen ceny Kpolohy Kpodobnosti stavby Ktech.stav budovy Kvybavení Kúvahy znalce Kpozemku Cena po redukci na pramen ceny Index odlišnosti Dosažitelná cena objektu (JC) Váha (V)
799 000 Kč 1,10 0,95 1,15 1,45 1,05 1,00 0,99 726 364 Kč 1,65 440 220 Kč 1,00
kde JC = VC / (Kredukce na pramen ceny x Kpolohy × Kpodobnosti stavby × Ktech. stav budovy × Kvybavení × Kúvahy znalce × Kpozemku) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek (∑(JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za celek:
200 957 Kč 348 405 Kč 440 220 Kč
Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek:
348 405 Kč
Porovnávací hodnota po zaokrouhlení:
348 400 Kč
Porovnávací hodnotou jsme dospěli k tržní hodnotě nemovitostí 348 400 Kč. Tato cena je tvořena cenou pozemků p.č. st. 78 a 27 ve výši 240 000 Kč (tato cena byla zjištěna porovnávací metodou na základě analýzy trhu a bylo přihlédnuto ke skutečnosti, že na parcele st. 78 stojí stavba) a cenou podílu na stavbě ve výši 108 400 Kč. V případě pozemků p.č. st. 78 a 27 se nejedná o stavební parcely dle § 56 odst. 2 zák. o DPH. Dle sdělení Stavebního úřadu Hlinsko byla stavba zkolaudována dne 1.8. 1959 a splňuje tudíž předpoklady pro osvobození od DPH dle § 56 zák. o DPH. Str. 14
STATIKUM s. r.o. 548-24-2013
3. REKAPITULACE Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny předmětných nemovitostí vycházíme právě z této metody. Cena nemovitostí podle cenového předpisu Cena nemovitostí zjištěná porovnávacím způsobem Práva a závady
1 142 480 Kč 348 400 Kč 0 Kč
Obvyklá (obecná,tržní) cena nemovitostí je dle odborného odhadu 348 400 Kč Cena slovy: třistačtyřicetosmtisícčtyřista Kč
Str. 15
STATIKUM s. r.o. 548-24-2013
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 548-24-2013. V Brně dne 31. 1. 2013.
Podpis jednatele znaleckého ústavu ……………………………. Ing. Lukáš Pejchal
Str. 16
Fotodokumentace z místního šetření dne 10.1.2013
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 03.12.2012 00:35:03 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: EX 01103/12 pro Soudní exekutor Krejsta Jan, Mgr.
Okres: CZ0531 Chrudim
Obec: 572497 Vítanov
Kat.území: 782629 Vítanov
List vlastnictví: 164
V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách
Identifikátor
A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Lacman Pavel, Vratná 1543, 583 01 Chotěboř B Nemovitosti Pozemky Parcela
Výměra[m2] Druh pozemku
St. 78
(St. = stavební parcela)
720307/2987
Způsob využití
165 zastavěná plocha a nádvoří 1083 zahrada
27
Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Vítanov, č.p. 44
Způsob využití Způsob ochrany rod.dům chráněná krajinná oblast II.-IV.zóna
B1
Jiná práva - Bez zápisu
C
Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro
Podíl
Způsob ochrany chráněná krajinná oblast - II.-IV.zóna zemědělský půdní fond, chráněná krajinná oblast II.-IV.zóna
Na parcele St. 78
Povinnost k
o Exekuční příkaz k prodeji
nemovitosti
Z-13264/2012-603 Stavba: Vítanov, č.p. 44 Z-13264/2012-603 Parcela: St. 78 Z-13264/2012-603 Parcela: 27 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 22 EXE-1195/2012 -8 (159 EX 01103/12013) ze dne 24.10.2012. Z-13264/2012-603 D
Jiné zápisy Typ vztahu Vztah pro
Vztah k
o Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen
dne 24.10.2012 Stavba: Vítanov, č.p. 44 Parcela: St. 78 Parcela: 27
Z-13265/2012-603 Z-13265/2012-603 Z-13265/2012-603
Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 32 EXE1195/2012 -8 (159 EX 01103/12-014) ze dne 24.10.2012. Z-13265/2012-603 E
Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim, kód: 603. strana 1
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 03.12.2012 00:35:03 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: EX 01103/12 pro Soudní exekutor Krejsta Jan, Mgr.
Okres: CZ0531 Chrudim Kat.území: 782629 Vítanov
Obec: 572497 Vítanov List vlastnictví: 164
V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách
(St. = stavební parcela)
Listina o Smlouva darovací
ze dne 10.08.2005. Právní účinky vkladu práva ke dni 23.08.2005. V-3561/2005-603 RČ/IČO: 720307/2987
Pro: Lacman Pavel, Vratná 1543, 583 01 Chotěboř o Smlouva kupní
ze dne 26.11.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 02.12.2008. V-7281/2008-603 RČ/IČO: 720307/2987
Pro: Lacman Pavel, Vratná 1543, 583 01 Chotěboř F
Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela 27
BPEJ 75014
Výměra[m2] 1083
Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim, kód: 603. Vyhotovil:
Vyhotoveno:
03.12.2012
00:52:42
Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim, kód: 603. strana 2
Městský úřad Hlinsko
+NVIMY113L[9L+
Poděbradovo náměstí 1, 539 23 Hlinsko
stavební úřad Adresa pracoviště: Adá mk o v a 5 5 4 , H l in s ko Váš dopis ze dne: 7.1.2013 Č.j.: Hl 684/2013/SÚ Opráv. úřed. osoba: Mudroch Pavel, Ing. Kozáčková Jana Tel.: 469 326 134 E – mail:
[email protected]
Vaše značka: Spisová značka: S-SÚ/565/2013/4 Spis. znak – skart. znak/lhůta: 330/A20 Počet listů/příloh: 1 V Hlinsku dne: 9.1.2013
Obdrží: STATIKUM s.r.o., IDDS: t538guz
VYJÁDŘENÍ Městský úřad Hlinsko, stavební úřad, jako stavební úřad příslušný podle § 13 odst. 1 písm. f/ zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen "stavební zákon"), obdržel dne 7.1. 2013 žádost o sdělení informace ve věci kolaudace stavby rodinný dům č.p. 44, Vítanov na pozemku st. p. 78 v katastrálním území Vítanov. Stavební úřad na základě podkladů obdržených od Obecního úřadu Vítanov k této věci sděluje: Okresní národní výbor v Chrudimi dne 25.2. 1981 pod č.j. 1973-616/Eh/81 vydal kolaudační rozhodnutí na stavbu „nástavba patra u RD č.p. 44“. Odbor pro výstavbu rady ONV v Hlinsku dne 1.8. 1959 pod č.j. 99-K/64-1959 vydal povolení k užívání stavby „přestavba domku č. 44“. Jiné doklady o kolaudaci stavby nemá stavební úřad ani Obecní úřad Vítanov k dispozici.
Ing. Jana Kozáčková vedoucí stavebního úřadu
Adresa: Město Hlinsko Poděbradovo náměstí 1 539 23 Hlinsko
Tel: 469 315 311 Fax: 469 319 255 E – mail:
[email protected]
Bankovní spojení: KB Chrudim 19–623531/0100 IČO: 00270059
Spisová značka: S-SÚ/565/2013/4 Strana 1 (celkem 1)
