STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Hudcova 78c, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek č. 520-198-2012 Ve věci :
O ceně spoluvlastnického podílu povinného ve výši 1/3 na nemovitostech zapsaných na listu vlastnictví č. 1982 u Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ, pro obec Čelákovice, kat. území Čelákovice
Objednatel:
Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209
Účel posudku :
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 01008/11-071; provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Martina Vondráčka, bytem V Zeleném údolí 1302/11, Praha 148 00.
Zhotovitel posudku: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Odpovědní zpracovatelé: Mgr. David Pejchal, Ing. Lukáš Pejchal, Ing. Jiří Kuchynka Počet stran posudku: 18 + 9 stran příloh Počet vyhotovení :
3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
STATIKUM s. r.o. 520-198-2012
Obsah 1. NÁLEZ ................................................................................................................. 3 1.1
Identifikace předmětu ocenění ...................................................................... 3
1.2
Charakteristika obce a poloha nemovitosti .................................................... 3
1.3
Popis nemovitosti .......................................................................................... 3
1.4
Vlastnické a evidenční údaje ......................................................................... 4
1.5
Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................. 4
1.6
Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................ 4
2. OCENĚNÍ............................................................................................................. 6 2.1
Vyhláška 387/2011 Sb................................................................................... 7
2.2
Ocenění porovnávací metodou ................................................................... 13
2.2.1
Bytové jednotky..................................................................................... 13
3. REKAPITULACE ................................................................................................ 17 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................... 18
Seznam příloh Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření ............................................. 2 listy Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí a katastrální mapa............................. 5 listů Příloha č. 3: Satelitní snímek .............................................................................. 1 list Příloha č. 4: Sdělení Stavebního odboru Městského úřadu Čelákovice ............. 1 list
Str. 2
STATIKUM s. r.o. 520-198-2012
1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Spoluvlastnický podíl povinného Martina Vondráčka, bytem V Zeleném údolí 1302/11, Praha 148 00, ve výši 1/3 na nemovitostech zapsaných na listu vlastnictví č. 1982 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Prahavýchod, pro obec Čelákovice, kat. území Čelákovice, a to: - - Stavba, část obce Čelákovice, čp. 854, rod.dům na parcele č. St. 1019 - - Pozemek, parcela 1020 o výměře 985m², zahrada - - Pozemek, parcela St. 1019 o výměře 164m2, zastavěná plocha a nádvoří
1.2 Charakteristika obce a poloha nemovitosti Čelákovice leží ve Středočeském kraji, v severovýchodní části okresu Praha-východ. Rozkládají se asi dvacet sedm kilometrů východně od centra Prahy a sedm kilometrů jihovýchodně od města Brandýs nad Labem-Stará Boleslav. Součástí města jsou i místní části Sedlčánky, Císařská Kuchyně a Záluží. Ve městě žije v současnosti 11 109 obyvatel (k 1.1.2012). Ve městě se nachází pošta tři státní a dvě soukromé mateřské školy, dvě státní a jedna soukromá základní škola, gymnázium, SOU-SOŠ, VOŠ a ZUŠ. Ve městě se nachází pediatr, praktický lékař, stomatolog, gynekolog, oční, ORL, psycholog, psychoterapeut, diabetolog, fyzioterapeut, rehabilitace a neurolog. Ve městě se nachází pobočky čtyř bank. Oceňovaná nemovitost se nachází na rohu ulic J. A. Komenského Vančurova, přímo naproti základní školy a gymnázia. V bezprostřední blízkosti nemovitosti se nachází kulturní dům, dopravní hřiště a plavecký bazén. Nemovitost se nachází v klidné části Čelákovic v bezprostřední blízkosti samotného centra města.
1.3 Popis nemovitosti Jedná se dvoupodlažní vilu se stavebně neupraveným podkrovím. Dům je postaven klasickou zděnou technikou z pálených cihel. 1. NP je provedeno z režného zdiva, 2. NP ze zdiva s venkovní omítkou. Střecha je valbová, na kterou navazuje na západní sedlová střecha s polovalbou. Střešní krytina je pálená taška, klempířské prvky jsou provedeny z Pz plechu s nátěrem. Okna a dveře jsou dřevěné. Dle projektové dokumentace se v 1.NP nalézá kuchyň, tři pokoje, koupelna, WC a dvě verandy, ve 2. NP se nachází kuchyň, tři pokoje, pokoj pro služku, koupelna, WC, prádelna, balkon a terasa. Podkroví objektu není dle předložené dokumentace technicky upraveno. Na nemovitosti je dle zjištění znalce prováděna běžná údržba, přičemž ohledání nemovitosti bylo provedeno pouze zvnějšku a do samotné nemovitosti nebyl zástupcům znaleckého ústavu umožněn vstup. Dle sdělení Stavebního úřadu Čelákovice nebyly na nemovitosti po kolaudaci prováděny žádné změny. K nemovitosti náleží rozsáhlá zahrada nacházející se jižně a východně od nemovitosti. V zahradě se nacházejí běžné okrasné dřeviny. Dle sdělení Stavebního úřadu Čelákovice byla nemovitost zkolaudována 11.6.1932, po kolaudaci byly na nemovitosti prováděny běžné udržovací práce. Rozsáhlejší rekonstrukce na nemovitosti neproběhla. Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených Str. 3
STATIKUM s. r.o. 520-198-2012
nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité a nemovité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření.
1.4 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 28.11.2012 je na listu vlastnictví č. 1982 pro k.ú. Čelákovice, obec Čelákovice, Katastrálním úřadě pro Středočeský kraj jako vlastníci zapsáni: Choura Luboš
V Nedaninách 1362/4, 250 88 Čelákovice
1/3
Hájková Alena
Kaplická 843/75, Podolí, 140 00 Praha 4
1/3
Vondráček Martin 414
V Zeleném Údolí 1302/11, Kunratice, 148 00 Praha 1/3
1.5 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 12.12.2012 a za přítomnosti zástupců znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Mgr. Davida Pejchala a Ing. lukáše Pejchala. Povinný neumožnil vstup do objektu, zaměření a fotodokumentace tak proběhla pouze zvenčí. Další informace o nemovitosti získal znalecký ústav z informací poskytnutých stavebním úřadem v Čelákovicích a z projektové dokumentace nemovitosti poskytnuté povinným. Ocenění je provedeno k datu místního šetření, tj. 12.12.2012.
1.6 Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí pro obec Čelákovice, k.ú. Čelákovice, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha-východ, pro níže uvedené nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 1982; vyhotovené dne 28.11.2012, dodaný objednatelem posudku. - Doplňující informace k předmětu ocenění poskytnuté objednatelem - Informace z realitního serveru - Vlastní databáze znalce - Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření, ze dne 12.12.2012. - Fotodokumentace z místního šetření, ze dne 12.12.2012 - projektová dokumentace poskytnutá povinným - Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku); - Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1.1.2012; - Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., Str. 4
STATIKUM s. r.o. 520-198-2012
vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012; - BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; - ZAZVONIL ZBYNĚK – Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; - DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; - ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006;
hodnota
nemovitostí,
I.vydání,
- BRADÁČ a kol. – Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010. - HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009 - ZAZVONIL ZBYNĚK – Oceňování nemovitostí – výnosový přístup, I.vydání, nakladatelství Oeconomica 2010 - IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012
Str. 5
STATIKUM s. r.o. 520-198-2012
2. OCENĚNÍ Pro stanovení obvyklé, ( = tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnoho nástrojů, pomocí nichž lze s přesností sledovat změny nabídkových cen. Na servrech je uváděno datum uvedení do prodeje a jejich případné postupné slevy. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), Str. 6
STATIKUM s. r.o. 520-198-2012
- rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) Jako podpůrná metoda je zvolena metoda administrativní. -
2.1 Vyhláška 387/2011 Sb. Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Ocenění staveb Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
nebo§ 5, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111
Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha 1. NP 14*11+2,45*4,2+3,26*1,4 2. NP 14*8,1+7,4*2,9 Podkroví 7,4*11 6,6*8,1
= = = =
[m2] 168,85 134,86 81,40 53,46
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název 1. NP 2. NP Podkroví
Zastavěná. plocha 168,85 m2 134,86 m2 81,40 m2 53,46 m2
Konstr. výška 3,40 m 2,70 m 2,00 m 1,50 m
Obestavěný prostor: Str. 7
STATIKUM s. r.o. 520-198-2012
Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1. NP (14*11+2,45*4,2+3,26*1,4)*(3,40) 2. NP (14*8,1+7,4*2,9)*(2,70) Podkroví (7,4*11)*(2,00) (6,6*8,1)*(1,50)
[m3] 574,10 m3 364,12 m3 162,80 m3 80,19 m3
= = = =
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP 2. NP Podkroví
NP NP Z Z
Obestavěný prostor - celkem: Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení Obj. podíl standardu [%] 1. Základy S 7,10 2. Zdivo S 22,30 3. Stropy S 8,40 4. Střecha S 5,20 5. Krytina S 3,20 6. Klempířské konstrukce S 0,80 7. Vnitřní omítky S 6,20 8. Fasádní omítky S 3,10 9. Vnější obklady S 0,40 10. Vnitřní obklady S 2,30 11. Schody S 2,40 12. Dveře S 3,30 13. Okna S 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,10 16. Vytápění S 4,40 17. Elektroinstalace S 4,10 18. Bleskosvod S 0,60 19. Rozvod vody S 3,00 20. Zdroj teplé vody S 1,80 21. Instalace plynu S 0,50 22. Kanalizace S 2,80 23. Vybavení kuchyně S 0,50 24. Vnitřní vybavení S 5,10 25. Záchod S 0,40 26. Ostatní S 3,60 Součet upravených objemových podílů
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Obestavěný prostor 574,10 m3 364,12 m3 162,80 m3 80,19 m3 1 181,21 m3
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60 100,00
Ocenění: Str. 8
STATIKUM s. r.o. 520-198-2012
Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m3] Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6):
= *
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
* * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 1 181,21 m3 * 9 564,79 Kč/m3
= =
9 564,79 11 298 025,60 Kč
=
9 151 400,74 Kč 2 146 624,86 Kč
Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem
*
1/3
Rodinný dům - zjištěná cena
=
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 81 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 19 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 81 / 100 = 81,000 %
1 975,1, 1000 1,0000 1,0000 2,1550 2,0430
715 541,62 Kč
Ocenění pozemků Pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
2,0430 2,1550
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena 2 [Kč/m ] [%] [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 113,67 1,00 2,1550 2,0430 500,45 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 113,67 0,40 2,1550 2,0430 200,18 Parcelní číslo § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St. 1019 nádvoří § 28 odstavec 5zahrada 1020 Stavební pozemky - celkem Typ
Název
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 164,00 500,45 985,00
200,18
Cena [Kč] 82 073,80 197 177,30 279 251,10 Str. 9
STATIKUM s. r.o. 520-198-2012
= Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Pozemky - zjištěná cena
=
279 251,10 Kč
1/3 93 083,70 Kč
Ocenění trvalých porostů Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Kč Celková výměra pozemku m2 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m2 Cena pokryvné plochy porostů Kč Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy * porostů: Cena smíšeného porostu: = Porosty - zjištěná cena
279 251,10 1 149 1 149 279 251,10 0,065 18 151,32 18 151,32 Kč
Str. 10
STATIKUM s. r.o. 520-198-2012
Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení Ocenění staveb Hlavní stavby Rodinný dům
3 766 008,50 Kč
Ocenění staveb celkem
3 766 008,50 Kč
Ocenění pozemků Pozemky
93 083,70 Kč
Ocenění pozemků celkem
93 083,70 Kč
Ocenění trvalých porostů Porosty
18 151,30 Kč
Ocenění trvalých porostů celkem
18 151,30 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
3 877 243,50 Kč
3 877 243,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen Ocenění staveb Hlavní stavby Rodinný dům
715 541,60 Kč
Ocenění staveb celkem
715 541,60 Kč
Ocenění pozemků Pozemky
93 083,70 Kč
Ocenění pozemků celkem
93 083,70 Kč
Ocenění trvalých porostů Porosty
18 151,30 Kč
Ocenění trvalých porostů celkem
18 151,30 Kč
Celkem
826 776,60 Kč Str. 11
STATIKUM s. r.o. 520-198-2012
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
826 776,60 Kč
826 780,- Kč
slovy: Osmsetdvacetšesttisícsedmsetosmdesát Kč
Str. 12
STATIKUM s. r.o. 520-198-2012
2.2 Ocenění porovnávací metodou 2.2.1 Bytové jednotky 1) Vila Brandýs nad Labem, 210 m2, pozemek 1 456 m2
Vila, RD Brandýs nad Labem, hezké místo v zástavbě rodinných domků, 6+1, balkón, sklep, garáž, dílny, kryté sezení s krbem, venkovní sezení s grilem, dům po rekonstrukci (elektřina, voda, odpady, topení, střešní krytina, fasáda, podlahy, parkety, plovoucí podlahy), oplocený pozemek 1.456 m2 včetně zast.plochy, 2x koupelna s vanou (el.bojler), 2x spl.WC, obecní voda + vlastní studna, kanalizace, ÚT plynové (kotel), el.220/380 V, vhodné na trvalé bydlení NABÍDKOVÁ CENA: 5 700 000 KČ 2) Rodinný dům Čelákovice, 159 m2, pozemek 816 m2
Dům sestává v přízemí z velkého obývacího pokoje s francouzským oknem, 2. pokoje, kuchyně s vybavenou kuch. linkou, koupelny s toaletou, chodby, zádveří a garáže. V patře pak ze tří samostatných pokojů, koupelny s rohovou Str. 13
STATIKUM s. r.o. 520-198-2012
vanou a sprchovým koutem a samostatné toalety. Vytápění plynovým kotlem Junkers, ev. krbovými kamny. Na upravené zahradě je dřevěný zahradní domek, před garáží zámková dlažba. NABÍDKOVÁ CENA: 5 200 000 Kč 3) Vila Čelákovice, 180 m2, pozemek 489 m2
Prvorepubliková vila 4+1 v Čelákovicích, okr. Praha-východ, užitná plocha 180 m2, pozemek 489 m2. Jedná se o vilu ve velice klidné, v původní zástavbě, s dobrou dostupností do centra. Vila je po částečné rekonstrukci interiéru, s důrazem na zachování původních prvků (původní prosklené pískované interiérové dveře, dřevěná špaletová okna, schodiště s původním kovaným zábradlím, dřevěné podlahy-parkety, dobový nábytek) - nové kompletní rozvody (elektřina i topení v mědi, voda i odpad v plastu), nová koupelna, WC, kuchyně s francouzským oknem do zahrady, krbová kamna. V přízemí domu se nachází vstupní chodba se zádveřím, schodiště, koupelna se sprchovým koutem a přípravou na pračku, samostatné WC, kuchyně se spíží a vstupem na zahradu francouzským oknem a prostorný obývací pokoj s pracovnou (cca. 42,5 m2) a s dobovým kulečníkem, s možností rozdělení příčkou. V podkroví se pak nachází ložnice (cca. 17,5 m2) se vstupem na balkón, pokoj (cca. 16 m2) s možností rozšíření o další půdní prostory (2 x 9 m2), popř. k pořízení šatny a místnost vhodná k vytvoření koupelny (cca. 9 m2), dále je zde i vstup na pochozí úložnou půdu (cca. 20 m2). Součástí domu je i sklípek (cca. 11 m2). Vytápění je řešeno el. kotlem s ústředním topením, popř. krbová kamna a ohřev vody zajišťuje el. bojler. Na zahradě jsou vzrostlé stromy skýtající maximální soukromí, na pozemku je rovněž samostatná zděná garáž (cca. 20 m2) s kůlnou, možnost parkování na pozemku pro další 2 auta. NABÍDKOVÁ CENA: 5 490 000 KČ
Str. 14
STATIKUM s. r.o. 520-198-2012
Seznam porovnávaných nemovitostí: Vila Brandýs nad Laber Výchozí cena (VC) Kredukce na pramen ceny Kpolohy Kpodobnosti stavby Ktech.stav budovy Kvybavení Kúvahy znalce Kpozemku Cena po redukci na pramen ceny Index odlišnosti Dosažitelná cena objektu (JC) Váha (V)
5 700 000 Kč 1,10 1,00 1,05 1,10 1,10 1,00 1,10 5 181 818 Kč 1,398 3 707 787 Kč 1,00
Rodinný dům Čelákovice Výchozí cena (VC): Kredukce na pramen ceny Kpolohy Kpodobnosti stavby Ktech.stav budovy Kvybavení Kúvahy znalce Kpozemku Cena po redukci na pramen ceny Index odlišnosti Dosažitelná cena objektu (JC) Váha (V)
5 200 000 Kč 1,10 1,00 0,95 1,10 1,10 1,00 0,95 4 727 273 Kč 1,092 4 328 905 Kč 1,00
Vila Čelákovice Výchozí cena (VC): Kredukce na pramen ceny Kpolohy Kpodobnosti stavby Ktech.stav budovy Kvybavení Kúvahy znalce Kpozemku Cena po redukci na pramen ceny Index odlišnosti Dosažitelná cena objektu (JC) Váha (V)
5 490 000 Kč 1,10 1,00 1,05 1,05 1,05 1,00 0,85 4 990 909 Kč 0,984 5 072 159 Kč 1,00
kde JC = VC / (Kredukce na pramen ceny x Kpolohy × Kpodobnosti stavby × Ktech. stav budovy × Kvybavení × Kúvahy znalce × Kpozemku) Str. 15
STATIKUM s. r.o. 520-198-2012
Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek (∑(JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za celek:
3 707 787 Kč 4 369 617 Kč 5 072 159 Kč
Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek:
4 369 617 Kč
Porovnávací hodnota po zaokrouhlení:
4 369 600 Kč
Porovnávací hodnotou jsme dospěli k tržní hodnotě nemovitostí 4 369 600 Kč. Je však potřeba postihnout veškeré právní vztahy, které jsou na nemovitosti vázány, tj. nemovitosti postavené na pozemcích jiných vlastníků či nemovitosti vlastněné podílově jsou obtížněji obchodovatelné. Proto obvyklou cenu podílu 1/3 nemovitostí stanovujeme na 1 090 000 Kč. Tato cena je tvořena cenou podílu 1/3 na pozemcích p.č. st. 1019 a 1020 ve výši 30 000 Kč (tato cena byla zjištěna porovnávací metodou na základě analýzy trhu a bylo přihlédnuto ke skutečnosti, že na parcele st. 1019 stojí stavba) a cenou podílu na stavbě ve výši 1 060 000 Kč. V případě pozemků p.č. st. 1019 a 1020 se nejedná o stavební parcely dle § 56 odst. 2 zák. o DPH. Dle sdělení Stavebního úřadu Čelákovice byla stavba zkolaudována dne 11.6.1932 a splňuje tudíž předpoklady pro osvobození od DPH dle § 56 zák. o DPH.
Str. 16
STATIKUM s. r.o. 520-198-2012
3. REKAPITULACE Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny předmětných nemovitostí vycházíme právě z této metody. Cena 1/3 nemovitostí podle cenového předpisu Cena 1/3 nemovitostí zjištěná porovnávacím způsobem Práva a závady
826 780 Kč 1 090 000 Kč 0 Kč
Obvyklá (obecná,tržní) cena spoluvlastnického podílu 1/3 na nemovitostech je dle odborného odhadu 1 090 000 Kč Cena slovy: jedenmiliondevadesáttisíc Kč
Str. 17
STATIKUM s. r.o. 520-198-2012
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 520-198-2012. V Brně dne 8. 1. 2013.
Podpis jednatele znaleckého ústavu ……………………………. Ing. Lukáš Pejchal
Str. 18
