STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Hudcova 78c, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek č. 1012-487-2013 Ve věci :
O ceně nemovitostí a spoluvlastnických podílech povinné na nemovitostech zapsaných na listech vlastnictví č. 1665 a 1663 u Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hodonín, pro obec Hrubá Vrbka, kat. území Hrubá Vrbka
Objednatel:
Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209
Účel posudku :
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 00540/13-078; provedené exekuce prodejem nemovitosti povinné Zdeny Herodesové, bytem Lideřovská čp.11, 696 61 Vnorovy Lidéřovice.
Zhotovitel posudku: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Odpovědní zpracovatelé: Mgr. David Pejchal, Ing. Jiří Kuchynka Počet stran posudku: 16 + 8 stran příloh Počet vyhotovení :
3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
STATIKUM s. r.o. 1012-487-2013
Obsah 1. NÁLEZ ................................................................................................................. 3 1.1
Identifikace předmětu ocenění ...................................................................... 3
1.2
Charakteristika obce a poloha nemovitosti .................................................... 3
1.3
Popis nemovitosti .......................................................................................... 3
1.4
Vlastnické a evidenční údaje ......................................................................... 4
1.5
Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................. 4
1.6
Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................ 4
2. OCENĚNÍ............................................................................................................. 6 2.1
Vyhláška 387/2011 Sb................................................................................... 7
2.2
Ocenění porovnávací metodou ................................................................... 11
2.2.1
Bytové jednotky..................................................................................... 11
3. REKAPITULACE ................................................................................................ 15 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................... 16
Seznam příloh Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření ............................................. 1 list Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí a katastrální mapa............................. 5 listů Příloha č. 3: Satelitní snímek .............................................................................. 1 list Příloha č. 4: Sdělení Obecního úřadu Velká nad Veličkou ................................. 1 list
Str. 2
STATIKUM s. r.o. 1012-487-2013
1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 na nemovitostech ve vlastnictví Zdeny Herodesové, bytem Lideřovská čp.11, 696 61 Vnorovy - Lidéřovice, zapsaný na listu vlastnictví č. 1665 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hodonín, pro obec Hrubá Vrbka, kat. území Hrubá Vrbka, a to: - Byt č.p/č.jednotky 168/1, nacházející se v budově Hrubá Vrbka, č.p. 168, LV 1663, na parcele č. 492 spoluvlastnický podíl povinné ve výši 1/12 na nemovitostech zapsaných na listu vlastnictví č. 1665 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hodonín, pro obec Hrubá Vrbka, kat. území Hrubá Vrbka, a to: - Stavba, část obce Hrubá Vrbka, čp. 168, byt.dům na parcele č. St. 492 - Pozemek na parcele St. 492 o výměře 172m2, zastavěná plocha a nádvoří
1.2 Charakteristika obce a poloha nemovitosti Obec Hrubá Vrbka leží administrativně v okrese Hodonín a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Veselí nad Moravou. Obec Hrubá Vrbka se rozkládá asi 27 kilometrů východně od Hodonína a 13 kilometrů jihovýchodně od města Veselí nad Moravou. Národopisně patří do historické oblasti moravského Slovácka. Trvalý pobyt zde má úředně hlášeno kolem 670 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 4 km od slovenských hranic. V obci se nachází mateřské škola, sportovní hřiště, knihovna, kostel a hřbitov. V obci je zřízen vodovod a plynovod. Oceňovaná nemovitost se nachází na v jižní části obce u silnice na Kuželov.
1.3 Popis nemovitosti Jedná se byt 3+1 nacházející se v 1. NP cihlového bytového domu v jižní části obce Hrubá Vrbka. Dům je dle sdělení Obecního úřadu Velká nad Veličkou, stavebního úřadu, užíván cca od roku 1970, kolaudace budovy proběhla až v roce 1995. Znalci nebyl do bytu umožněn přístup, nebylo tudíž možno ověřit stavebnětechnický stav bytu ani jeho vnitřní dispozici. Ocenění je provedeno na základě údajů zjištěných z prohlášení vlastníka nemovitosti ze dne 24.6.2008. Stavebně technický stav bytu je odvozen od stavebně technického stavu celého bytového domu zjištěný při místním šetření. Byt se skládá ze tří pokojů o rozměrech 19, 14,5 a 11,7 m 2, kuchyně o rozměrech 6,4 m2, koupelny, WC, chodby a spíže. K bytu dle prohlášení vlastníka náleží tři místnosti sklepů nacházející se v 1. PP budovy. Na základě místního šetření bylo zjištěno, že se zde nachází elektrická přípojka. Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření. Nemovitou věcí tvořící příslušenství k oceňované nemovitosti jsou tři místnosti sklepů nalézající se v 1.PP budovy Hrubá Vrbka čp. 168. Str. 3
STATIKUM s. r.o. 1012-487-2013
1.4 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 26.11.2013 je na listu vlastnictví č. 1665 pro k.ú. Hrubá Vrbka, obec Hrubá Vrbka, Katastrálním úřadě pro Jihomoravský kraj jako vlastník zapsána: Herodesová Zdena
Lideřovská 11, Lidéřovice, 69661Vnorovy
1/3
Urbanová Ludmila
č.p. 82, 69673 Kuželov
2/3
1.5 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 6.12.2013 a za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Mgr. Davida Pejchala. Povinná se i přes písemnou výzvu k místnímu šetření nedostavila a neumožnila zástupci znaleckého ústavu vstup do nemovitosti.
1.6 Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí pro obec Hrubá Vrbka, k.ú. Hrubá Vrbka, u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Hodonín, pro níže uvedené nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 1665 a 1663; vyhotovené dne 26.11.2013, dodaný objednatelem posudku. - Doplňující informace k předmětu ocenění poskytnuté objednatelem - Informace z realitního serveru - Vlastní databáze znalce - Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření, ze dne 6.12.2013. - Fotodokumentace z místního šetření, ze dne 6.12.2013 - Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku); - Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1.1.2012; - Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012; - BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; - ZAZVONIL ZBYNĚK – Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; - DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; - ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006;
hodnota
nemovitostí,
I.vydání,
Str. 4
STATIKUM s. r.o. 1012-487-2013
- BRADÁČ a kol. – Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010. - HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009 - ZAZVONIL ZBYNĚK – Oceňování nemovitostí – výnosový přístup, I.vydání, nakladatelství Oeconomica 2010 - IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012
Str. 5
STATIKUM s. r.o. 1012-487-2013
2. OCENĚNÍ Pro stanovení obvyklé, ( = tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnoho nástrojů, pomocí nichž lze s přesností sledovat změny nabídkových cen. Na servrech je uváděno datum uvedení do prodeje a jejich případné postupné slevy. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), Str. 6
STATIKUM s. r.o. 1012-487-2013
- rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) Jako podpůrná metoda je zvolena metoda administrativní. -
2.1 Vyhláška 387/2011 Sb. Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Hlavní stavby Byt č. 168/1 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Poloha objektu: obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 43 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 16 700,- Kč/m2 19): Podlahové plochy bytu Kuchyně: Pokoj: Pokoj: Pokoj: Koupelna: WC: Chodba: Spíž: Započítaná podlahová plocha bytu:
=
6,40 m2 19,00 m2 14,50 m2 11,70 m2 4,00 m2 1,00 m2 7,40 m2 0,90 m2 64,90 m2
Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů Slkep 1: 4,70 m2 Sklep 2: 4,70 m2 Sklep 3: 13,50 m2 Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor = 22,90 m2 mimo byt a místností sklepů - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: = 2 Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným 22,90 m * 0,80 =
64,90 m2 18,32 m2 Str. 7
STATIKUM s. r.o. 1012-487-2013
stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy - celkem
=
83,22 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 43 let: 0,80
č. IV
Vi 0,10
I II II II
-0,01 0,00 0,00 0,00
III
0,00
II
-0,01
III III III
0,00 0,00 0,85
č. I II II II
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00
I I II II II III II
-0,03 -0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka II
Ti -0,05
9
Index vybavení IV = (1 +
i=1
Vi) * V10 * 0,80 = 0,734
Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11
Index polohy IP = (1 +
i=1
Pi) = 0,940
Str. 8
STATIKUM s. r.o. 1012-487-2013
je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 +
i=1
Ti) = 0,950
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,734 * 0,940 * 0,950 = 0,655 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 16 700,- Kč/m2 * 0,655 = 10 938,50 Kč/m2 CP = CU * PP = 10 938,50 Kč/m2 * 83,22 m2 = 910 301,97 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
= =
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
910 301,97 Kč 910 301,97 Kč
*
Bytová jednotka č. 168/1 - zjištěná cena
=
1/3 303 433,99 Kč
Ocenění pozemků Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
0,5650 2,1310
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Zatřídění Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1310 0,5650 Parcelní číslo § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st. 492 nádvoří Stavební pozemek - celkem Typ
Název
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 172,00 42,14
Upr. cena [Kč/m2] 42,14 Cena [Kč] 7 248,08
=
7 248,08 7 248,08 Kč
*
1 / 12
Str. 9
STATIKUM s. r.o. 1012-487-2013
- zjištěná cena
=
604,01 Kč
Rekapitulace výsledných cen Ocenění staveb Hlavní stavby Bytová jednotka č. 168/1
303 434,- Kč
Ocenění staveb celkem
303 434,- Kč
Ocenění pozemků 604,- Kč Ocenění pozemků celkem Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
604,- Kč 304 038,- Kč
304 038,- Kč
304 040,- Kč
slovy: Třistačtyřitisícčtyřicet Kč
Str. 10
STATIKUM s. r.o. 1012-487-2013
2.2 Ocenění porovnávací metodou 2.2.1 Bytové jednotky 1) Byt 3+1 Tasov, 64 m2
Byt 3+1 v obci Tasov. Byt je po částečné rekonstrukci, nová plastová okna, prostorný obývací pokoj propojen s kuchyní, ložnice a dětský pokoj, v bytě je malá komora. Koupelna s vanou a samostatné WC. Dům má vlastní plynový kotel na vytápění i ohřev vody. Bytový dům je zateplen a probíhá výměna vchodových plastových dveří. K bytu náleží menší zahrádka a přístavek (garáž) pro parkování automobilu. NABÍDKOVÁ CENA: 840 000 KČ 2) Byt 3+1 Bzenec, 83 m2
Byt o velikosti 3+1 v osobním vlastnictví v lokalitě Bzenec-Přívoz. Byt se nachází ve 4.NP čtyřpodlažního cihlového domu a celková plocha bytu je 83 m2. Byt je ve velmi udržovaném stavu. V blízkosti bytu se nachází autobusová zastávka a asi 5 min chůze je vlakové nádraží. K bytu náleží sklep. NABÍDKOVÁ CENA: 740 000 Kč Str. 11
STATIKUM s. r.o. 1012-487-2013
3) Byt 2+1, Strážnice, 57 m2
2+1 ve Strážnici. Nachází se v zatepleném cihlovém domě ve druhém patře, v blízkosti centra města a městského parku. Byt je po rekonstrukci koupelny a po částečné rekonstrukci elektřiny. Plastová okna z kuchyně a koupelny jsou směrována na jižní stranu do ulice, obývací pokoj a ložnice jsou orientovány na severní stranu. Na chodbě a v kuchyni je položena dlažba, v ostatních místnostech je lino a koberce. Balkon se nachází na mezipatře, k bytu patří dva sklepy. Za domem je dětské hřiště. NABÍDKOVÁ CENA: 985 000 KČ
Seznam porovnávaných nemovitostí: Byt Tasov Výchozí cena (VC) Kredukce na pramen ceny Kpolohy Kpodobnosti stavby Ktech.stav budovy Kvybavení Kúvahy znalce Kpozemku Cena po redukci na pramen ceny Index odlišnosti Dosažitelná cena objektu (JC) Váha (V)
840 000 Kč 1,10 1,00 0,95 1,05 1,00 1,00 1,00 763 636 Kč 0,998 765 550 Kč 1,00
Byt Bzenec Výchozí cena (VC): Kredukce na pramen ceny Kpolohy Kpodobnosti stavby
740 000 Kč 1,10 1,00 1,00 Str. 12
STATIKUM s. r.o. 1012-487-2013
Ktech.stav budovy Kvybavení Kúvahy znalce Kpozemku Cena po redukci na pramen ceny Index odlišnosti Dosažitelná cena objektu (JC) Váha (V)
1,00 1,00 0,95 1,00 672 727 Kč 0,950 708 134 Kč 1,00
Byt Strážnice Výchozí cena (VC): Kredukce na pramen ceny Kpolohy Kpodobnosti stavby Ktech.stav budovy Kvybavení Kúvahy znalce Kpozemku Cena po redukci na pramen ceny Index odlišnosti Dosažitelná cena objektu (JC) Váha (V)
985 000 Kč 1,10 1,15 0,95 1,05 1,00 1,00 1,00 895 455 Kč 1,147 780 608 Kč 1,00
kde JC = VC / (Kredukce na pramen ceny x Kpolohy × Kpodobnosti stavby × Ktech. stav budovy × Kvybavení × Kúvahy znalce × Kpozemku) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek (∑(JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za celek:
708 134 Kč 751 431 Kč 780 608 Kč
Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek:
751 431 Kč
Porovnávací hodnota po zaokrouhlení:
751 400 Kč
Porovnávací hodnotou jsme dospěli k tržní hodnotě nemovitostí 751 400 Kč. Tato cena je tvořena cenou podílu na pozemku St. 492 ve výši 600 Kč (tato cena byla zjištěna porovnávací metodou na základě analýzy trhu a bylo přihlédnuto ke skutečnosti, že na parcelách stojí stavba), cenou bytové jednotky a podílu na společných prostorách ve výši 750 800 Kč. Cenu podílu na nemovitostech ve výši 1/3 tedy činí 250 470 Kč. Tuto cenu je nutné dále ponížit koeficientem 0,8, a to z důvodu, že podíly na nemovitostech jsou obtížněji obchodovatelné než samotné nemovitosti. Cena podílu na nemovitosti ve výši 1/3 je tudíž 200 400,- Kč.
Str. 13
STATIKUM s. r.o. 1012-487-2013
V případě pozemku p.č. St. 492 se nejedná o stavební parcely dle § 56 odst. 2 zák. o DPH. Dle sdělení Obecního úřadu Velká nad Veličkou, stavebního úřadu, byla stavba zkolaudována kolaudačním rozhodnutím ze dne 9.1.1995 a samotná stavba je užívána cca od roku 1970 a splňuje tudíž předpoklady pro osvobození od DPH dle § 56 zák. o DPH.
Str. 14
STATIKUM s. r.o. 1012-487-2013
3. REKAPITULACE Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny předmětných nemovitostí vycházíme právě z této metody. Cena podílu na nemovitosti podle cenového předpisu
304 040 Kč
Cena podílu na nemovitosti zjištěná porovnávacím způsobem
200 400 Kč
Práva a závady
0 Kč
Obvyklá (obecná,tržní) cena nemovitostí je dle odborného odhadu 200 400 Kč Cena slovy: dvěstětisícčtyřista Kč
Str. 15
STATIKUM s. r.o. 1012-487-2013
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 1012-487-2013. V Brně dne 2. 1. 2014.
Podpis jednatele znaleckého ústavu ……………………………. Ing. Lukáš Pejchal
Str. 16
Fotodokumentace z místního šetření
A Vlastník, jiný oprávněný
Jednotky
Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 123 EX-621/2013 -6 ze dne 24.04.2013.; uloženo na prac. Břeclav Z-4103/2013-704 o Zástavní právo exekutorské Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hodonín, kód: 706. strana 1
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 26.11.2013 12:35:02
Okres: CZ0645 Hodonín Kat.území: 648604 Hrubá Vrbka
Obec: 586196 Hrubá Vrbka List vlastnictví: 1665
Listina
o
Listina
o Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hodonín, kód: 706. strana 2
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 26.11.2013 12:35:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 540/13 pro Soudní exekutor Krejsta Jan, Mgr.
Okres: CZ0645 Hodonín Kat.území: 648604 Hrubá Vrbka
Obec: 586196 Hrubá Vrbka List vlastnictví: 1665
V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách Typ vztahu Oprávnění pro
(St. = stavební parcela)
Povinnost k
k podílu id. 1/3
Listina
o
Listina
o
Listina
D E Listina o
F Upozornění: Další údaje o budově a pozemcích uvedených v části B jsou vždy na příslušném výpisu z katastru nemovitostí pro vlastnictví domu s byty a nebytovými prostory.
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hodonín, kód: 706. strana 3
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 26.11.2013 12:35:02
Okres: CZ0645 Hodonín Kat.území: 648604 Hrubá Vrbka
Obec: 586196 Hrubá Vrbka List vlastnictví: 1665
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hodonín, kód: 706. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hodonín, kód: 706. strana 4
2.1.14
www.mapy.cz/print
Mapy.cz
1/1
