STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Hudcova 78c, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek č. 1367-350-2014 Ve věci :
O ceně nemovitostí včetně příslušenství zapsaných na listu vlastnictví č. 114 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov, pro obec Ivančice, k.ú. Budkovice.
Objednatel:
Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209 Účel posudku : Zjištění obvyklé ceny nemovitostí zapsaných na LV 114, pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení 159 EX 01333/14-039; provedené exekuce prodejem nemovitých věcí povinného Tomáš Studený, nar. 28.4.1992, Ostřihom 460/31, 664 91 Ivančice. Zhotovitel posudku: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Odpovědní zpracovatelé: Ing. Pavel Pejchal, CSc., Ing. Jiří Kuchynka, Mgr. David Pejchal Počet stran posudku: 16 + 5 stran příloh Počet vyhotovení :
3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
Zpracováno ke dni : 4.11.2014
STATIKUM s. r.o. 1367-350-2014
Obsah 1. NÁLEZ ................................................................................................................. 3 1.1
Identifikace předmětu ocenění ...................................................................... 3
1.2
Charakteristika obce a poloha nemovitosti .................................................... 3
1.3
Popis nemovitosti .......................................................................................... 3
1.4
Věcná břemena a nájemní práva .................................................................. 4
1.5
Movité a nemovité příslušenství .................................................................... 4
1.6
Vlastnické a evidenční údaje ......................................................................... 4
1.7
Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................. 4
1.8
Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................ 4
2. OCENĚNÍ............................................................................................................. 6 2.2.1. Metoda nákladová................................................................................... 6 2.2.2. Metoda výnosová .................................................................................... 6 2.2.3. Metoda komparativní .............................................................................. 7 2.1
Volba metody ocenění ................................................................................... 7
2.2
Administrativní ocenění ................................................................................. 8
2.3
Ocenění porovnávací metodou ................................................................... 12
2.2.4. Srovnávací nabídka .............................................................................. 13 2.4
Vyjádření k DPH .......................................................................................... 14
3. REKAPITULACE ................................................................................................ 15 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................... 16 PŘÍLOHY................................................................................................................ 17
Seznam příloh Příloha č. 1: Fotodokumentace
1 list
Příloha č. 2: Výpisy z katastru nemovitostí + Kopie katastrální mapy
3 listy
Příloha č. 3: Sdělení Městského úřadu Ivančice
1 list
Str. 2
STATIKUM s. r.o. 1367-350-2014
1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Nemovitosti povinného Tomáše Studeného, nar. 28.4.1992, Ostřihom 460/31, 664 91 Ivančice, zapsané na listu vlastnictví č. 114 u u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov, pro obec Ivančice, k.ú. Budkovice, a to: -
Pozemek parc. č. St. 230 o výměře 40 m², zastavěná plocha a nádvoří – součástí je stavba: Budkovice, č.e. 36, rod. rekr.
1.2 Charakteristika obce a poloha nemovitosti Město Ivančice patří do dřívějšího okresu Brno venkov a náleží pod Jihomoravský kraj. Ivančice je obcí s rozšířenou působností. Obec Ivančice se rozkládá asi 23 km jihozápadně od centra Brna. Stálý počet občanů tohoto menšího města je asi 9300. Protéká zde řeka Jihlava. Ivančice se dále dělí na sedm části, konkrétně to jsou: Alexovice, Budkovice, Hrubšice, Ivančice, Letkovice, Němčice a Řeznovice. V Ivančicích se nachází několik základních škol, mateřská škola a gymnázium. V obci je dále sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. V obci se nachází nemocnice, ordinace několika praktických lékařů a několika stomatologů. Z další občanské vybavenosti je zde policejní stanice a pošta. V obci je vybudovaný vodovod, kanalizace a plynofikace. V obci je železniční i autobusová stanice. Oceňovaná nemovitost spadá pod městskou část Budkovice, která se nachází cca 1,5 km jižně od samotného města Ivančice a není s ním stavebně srostlá. V městské části se z občanské vybavenosti nachází knihovna, hřbitov, sportovní hřiště a lékárna. Je zde rovněž sportovní hřiště. Oceňovaná nemovitost se nachází v chatové kolonii nacházející se severozápadně od Budkovic u řeky Rokytné. Kolonie je přístupná po nezpevněné komunikaci. Parkovací možnosti u nemovitosti jsou omezené
1.3 Popis nemovitosti Jedná se o rekreační chatu. Znalci nebyl do objektu umožněn vstup, popis je proto proveden na základě vnější obhlídky, vnitřní dispozici a vybavení objektu nebylo možno na místě zjistit, pro potřeby posudku je proto uvažováno vybavení obvyklé pro obdobné objekty. Objekt je pravděpodobně zděný, s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím. Objekt je částečně podsklepený. Hlavní část objektu má čtvercový půdorys, ze severozápadní části na ni navazuje přístěnek obdélníkového půdorysu. Objekt má sedlovou střechu s krytinou z osinkocementových tašek. Za objektem se nachází kůlna. Objekt je pravděpodobně napojen na elektrickou síť.
Str. 3
STATIKUM s. r.o. 1367-350-2014
1.4 Věcná břemena a nájemní práva Dle zjištění znalce nebyla zjištěna žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva váznoucí na nemovité věci.
1.5 Movité a nemovité příslušenství Při místním šetření nebyly zjištěny movité věci, které by tvořily s nemovitostí příslušenství. Z nemovitého příslušenství byla zjištěna elektrická přípojka.
1.6 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 23.10.2014 je na listu vlastnictví č. 114 Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov, pro obec Ivančice, k.ú. Budkovice jako vlastník zapsán: Vlastnické právo
Podíl
Studený Tomáš, Ostřihom 460/31, 66491 Ivančice
1.7 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 4.11.2014 za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Mgr. Davida Pejchala. Povinný se i přes výzvu k místnímu šetření nedostavil a neposkytl tak žádné doplňující informace a neumožnil vstup do nemovitosti. Posudek je zpracovaný na základě vnější obhlídky, vybavení je pro účely posudku považováno za obvyklé pro obdobný druh budov.
1.8 Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro oceňované nemovitosti; Kopie katastrální mapy k oceňovaným nemovitostem; Fotodokumentace z místního šetření Doplňující informace k předmětu ocenění poskytnuté objednatelem; Informace z realitního serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření; Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku); Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1. 1. 2012;
Str. 4
STATIKUM s. r.o. 1367-350-2014
Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb a vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1. 10. 2014; BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006;
hodnota
nemovitostí,
I.vydání,
BRADÁČ a kol. – Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Oceňování nemovitostí – výnosový přístup, I.vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012.
Str. 5
STATIKUM s. r.o. 1367-350-2014
2. OCENĚNÍ Pro stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura, respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Uznávané metody zjištění obvyklé ceny: 2.2.1. Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění. 2.2.2. Metoda výnosová Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti).Transformace na současnou Str. 6
STATIKUM s. r.o. 1367-350-2014
hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného. 2.2.3. Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí o vzdálenost od center měst či obcí o vzdálenost od hlavních komunikačních tahů o přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí o o o o o o
stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost účel staveb a možnost adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma)
Vlastnické vztahy a zátěžová břemena o o o o
stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost předkupní práva, věcná břemena zástavní práva soudní spory (např. restituční spory)
Situace na realitním trhu o celkové trendy v prodeji nemovitostí o prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě
2.1 Volba metody ocenění Vzhledem k výše popsané metodologii oceňování nemovitostí pro obvyklou cenu a vzhledem k účelu posudku, tedy pro ocenění nemovitosti pro její zařazení do dražby; se jako nejlépe použitelná metoda pro daný účel jeví metoda komparativní. V případě, že je k dispozici dostatečný vzorek srovnatelných objektů, tato metoda nejlépe vypovídá o obchodovatelnosti nemovitostí na trhu v daném místě a čase. Jako podpůrná metoda je zvolena metoda administrativní, tedy ocenění za použití vyhlášky 441/2013 Sb ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb..
Str. 7
STATIKUM s. r.o. 1367-350-2014
2.2 Administrativní ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb..
Základní informace Adresa předmětu ocenění: 679 04 Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Ivančice Katastrální území: Budkovice Počet obyvatel: 9 604 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 840,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem III obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Prahavýchod, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo III Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, I vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová II zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost I (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
Pi 0,95 0,85
1,02 1,00 0,95 1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 439,74 Kč/m2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + ∑ Pi) = 1,000 i=1
Str. 8
STATIKUM s. r.o. 1367-350-2014
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 0,85 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - III 0,05 Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo IV 0,07 samot) 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,05 - Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité III 0,00 věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné III -0,03 komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 I -0,01 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - I 0,00 Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + ∑ Pi) = 0,876 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,876
Ocenění staveb Hlavní stavby Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu:
Rekreační chata § 36 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec nad 2 000 do 10 000 obyvatel 30 let 2 006,- Kč/m3
Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 25): Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 6,00*6,00 Podkroví: 6,00*6,00 Název podlaží 1. NP: Podkroví:
Zastavěná plocha 36,00 m2 36,00 m2
Obestavěný prostor 1. NP: (6,00*6,00)*(3,10)
= =
36,00 m2 36,00 m2
Konstrukční výška 3,10 m 2,40 m
=
111,60 m3 Str. 9
STATIKUM s. r.o. 1367-350-2014
Podkroví: (6,00*6,00)*(1,2) Obestavěný prostor - celkem:
43,20 m3 154,80 m3
= =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Zděné tl. více jak 30 cm 3. Střešní konstrukce - Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 5. Vybavení - WC ve stavbě 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Pouze zastavěný stavbou 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 30 let: s = 1 - 0,005 * 30 = 0,850
č. II
Vi typ A
II V III
0,00 0,05 0,03
II III II III
0,00 0,00 0,00 0,00
I
-0,05
III III
0,00 0,85
9
Index vybavení
IV = (1 + ∑ Vi) * V10 * 0,850 = 0,744 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,876 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 006,- Kč/m3 * 0,744 = 1 492,46 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 154,80 m3 * 1 492,46 Kč/m3 * 1,000 * 0,876= 202 384,74 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
202 384,74 Kč
Ocenění pozemků Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na I využití
Pi 0,00 Str. 10
STATIKUM s. r.o. 1367-350-2014
2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do I 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území I a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + ∑ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,876 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,876 = 0,876 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index Koef. [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 439,74 0,876 Parcelní Výměra Jedn. cena číslo [m2] [Kč/m2] § 4 odst. 1 zastavěná plocha a ST. 230 40,00 1 261,21 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Typ
Název
- zjištěná cena
=
Upr. cena [Kč/m2] 1 261,21 Cena [Kč] 50 448,40 50 448,40
50 448,40 Kč
REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen Ocenění staveb Hlavní stavby 202 384,70 Kč Ocenění staveb celkem
202 384,70 Kč
Ocenění pozemků 50 448,40 Kč Ocenění pozemků celkem
50 448,40 Kč Str. 11
STATIKUM s. r.o. 1367-350-2014
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
252 833,10 Kč
252 833,10 Kč
252 830,- Kč
slovy: Dvěstěpadesátdvatisícosmsettřicet Kč
2.3 Ocenění porovnávací metodou V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnoho nástrojů, pomocí nichž lze s přesností sledovat změny nabídkových cen. Na serverech je uváděno datum uvedení do prodeje a jejich případné postupné slevy. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segment trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: o ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), o typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), o velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), o stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), o kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), o rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), o řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd.)
Str. 12
STATIKUM s. r.o. 1367-350-2014
2.2.4. Srovnávací nabídka 1) Chata Ivančice, zastavěná plocha 24 m2, pozemek 408 m2 Pozemek o CP 408m2 s chatou v obci Ivančice Stříbský mlýn /okres Brnovenkov. Chata je cihlová se zavedenou elektřinou, vlastní studnou s pitnou vodou a septikem. Dále je zde druhá chata, která je rozestavěná, po dokončení bude vhodná k celoročnímu bydlení či rekreaci. Pozemek se nachází 400m od vody /možnost koupání a rybaření/ NABÍDKOVÁ CENA: 240 000 Kč 2) Chata Brno - Žebětín, zastavěná plocha 16 m2, pozemek 475 m2 zděnou samostatně stojící rekreační chatu. Chata je částečně podsklepená, je na vlastním pozemku o CP 16 m2. K nemovitosti náleží velká zahrada o CP 459 m2. Chata je napojena ze sítí pouze na vlastní elektroměr, vede k ní veřejná cesta s možností příjezdu autem až na pozemek. Není zde studna ani kanalizace, pouze suché WC. NABÍDKOVÁ CENA: 495 000 Kč 3) Chata Mohelno, zastavěná plocha 17 m2, pozemek 351 m2 Chatu na vlastním pozemku. Jedná se o podsklepenou, zděnou chatu s obytným podkrovím. Chata stojí na vlastním pozemku - zahradě o velikosti 351 m2, v zahradní kolonii Staré hory u Mohelna. Tato zahrada je společně s okolními pozemky oplocena. Chata má rozšířený sklep ve kterém je i sociální zařízení. Voda je do chaty přivedena ze dvou prostorných nádrží. Odpad je vyveden do jímky pod chatou. Elektřina je řešena ze solárních panelů přes měnič a baterii. Do kolonie je přivedena i elektřina kabelovým vedením. Zahradní kolonie je umístěna v u lesa na okraji údolí řeky Jihlavy. V blízkém okolí je Dalešická a Mohelská přehradní nádrž. NABÍDKOVÁ CENA: 399 000 Kč
Str. 13
STATIKUM s. r.o. 1367-350-2014
4) Chata Nebovidy, zastavěná plocha 52 m2, pozemek 52 m2 Chata v lesní chatové oblasti v Nebovidech Chata je dobře zateplena, a tedy po menších úpravách celoročně obyvatelná - kamna na pevná paliva, elektřina, voda zatím od sousedů na vlastní vodoměr, možnost vlastní studny, odpad do septiku. V posledních letech méně udržovaná, opravy např. dřevěných částí terasy budou nutné. Přístup po lesní cestě v dobrém stavu ze dvou stran, z Nebovid nebo ze silnice na Ořechov. NABÍDKOVÁ CENA: 350 000 Kč
Cena nemovitosti Redukce na pramen ceny
č.
Ivančice Brno. Žebětín Mohelno Nebovidy
Cena po (Krpc)
K1
K2
K3
K4
K5
(velikost, (technický (úvaha (poloha) podobno (vybavení) (pozemek) stav) znalce) st stavby)
IO
Cena oceňované nemovitosti
.
(Kč)
Kč celkem
Podlahová plocha(m 2)
(Krpc)
(Kč)
240 000
24
0,90
216 000
1,00
0,85
1,00
1,00
1,10
1,00
0,94
229 787
495 000
25
0,90
445 500
1,25
0,95
1,05
1,00
1,10
1,10
1,51
295 033
399 000
42
0,90
359 100
1,00
1,00
1,05
1,00
1,10
1,10
1,27
282 756
350 000
52
0,90
315 000
1,10
0,90
1,00
1,00
1,00
1,10
1,09
288 991
Kč
274 142
Kč Kč
229 787 295 033
Kč
274 142
Celkem jednotková cena - průměr Minimum Maximum Celkem cena nemovitosti - průměr K1 K2 K3 K4 K5 K6
K6
Koeficient Koeficient Koeficient Koeficient Koeficient Koeficient
úpravy na polohu nemovitosti úpravy na velikost nemovitosti na technický stav nemovitosti úpravy na vybavenost nemovitosti úpravy na pozemek ve funkčním celku s nemovitostí úpravy dle odborné úvahy znalce
Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO
Index odlišnosti
IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)
Porovnávací hodnotou jsme dospěli k tržní hodnotě předmětných nemovitostí v k.ú. Budkovice k částce po zaokrouhlení 274 100 Kč. Tato cena je tvořena cenou pozemku p.č. St. 230 ve výši 50 400,- Kč (tyto ceny byly zjištěny porovnávací metodou) a cenou stavby rekreační chaty ve výši 223 700 Kč.
2.4 Vyjádření k DPH Dle sdělení Stavebního úřadu Ivančice se k oceňované nemovitosti nedochovala žádná dokumentace, dle odhadu znalce je nemovitost nejméně 30 let stará. Nemovitost tedy splňuje podmínky pro osvobození od DPH. V případě pozemku p.č. St. 230 se nejedná o stavební parcelu dle § 56 odst. 2 zák. o DPH a je tedy osvobozen od DPH.
Str. 14
STATIKUM s. r.o. 1367-350-2014
3. REKAPITULACE Dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, se obvyklá cena určí porovnáním, proto pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí vycházíme z komparativní metody. Cena nemovitosti zjištěná podle cenového předpisu
252 830 Kč
Cena nemovitosti zjištěná porovnávacím způsobem
274 100 Kč
Obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitostí uvedených na LV 114 v k.ú. Budkovice je dle odborného odhadu 274 100 Kč Cena slovy: dvěstěsedmdesátčtyřitisícsto Kč
Str. 15
STATIKUM s. r.o. 1367-350-2014
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 1367-350-2014. V Brně dne 27.11.2014.
Podpis jednatele znaleckého ústavu ……………………………. Ing. Lukáš Pejchal
Str. 16
STATIKUM s. r.o. 1367-350-2014
PŘÍLOHY
Příloha č. 1: Fotodokumentace
1 list
Příloha č. 2: Výpisy z katastru nemovitostí + Kopie katastrální mapy
3 listy
Příloha č. 3: Sdělení Městského úřadu Ivančice
1 list
Str. 17
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
Pořadí k 08.09.2014 10:16 o Zahájení exekuce
Listina
Související zápisy
D
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 23.10.2014 10:35:02 Kat.území: 615595 Budkovice
Plomby a upozornění o
E Listina o
F
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov, kód: 703. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov, kód: 703. strana 2
*MUIVX005F6DZ* MUIVX005F6DZ
MĚSTSKÝ ÚŘAD IVANČICE Palackého náměstí 196/6, 664 91 Ivančice odbor regionálního rozvoje Č. j. Vyřizuje: Tel.: E-mail: Fax: Datum:
MI 19603/2014-SÚ-Ha Dana Haičmanova 546419461
[email protected] 546419466 5. 11. 2014
Sdělení k Vaší žádosti o informaci K Vaší žádosti o sdělení k jakému datu došlo ke kolaudaci stavby č. e. 36 na parcele č. st. 230 kat. území Budkovice, stavební úřad sděluje, že k předmětné stavbě nebyla dohledána žádná dokumentace a spisový materiál.
Ing. Josef Coufal vedoucí odboru regionálního rozvoje
„otisk razítka“
Obdrží: Statikum s.r.o., Hudcova 78c, 612 00 Brno – Ing. Lukáš Pejchal
Stránka 1 z 1
