se sídlem Hudcova 78c, Brno , IČ: , DIČ: CZ , tel.: , Znalecký posudek č

STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Hudcova 78c, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail: [email protected]

Znalecký posudek č. 364/42/2012 Ve věci :

O ceně nemovitostí povinného zapsaných na listu vlastnictví č. 41 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Nymburk, pro obec a kat.území Dlouhopolsko, a to: - Stavba, část obce Dlouhopolsko, čp. 73, rod.dům na parcele č. St. 81 - Pozemek, parcela St. 81 o výměře 337m2, zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek, parcela 79/10 o výměře 193m2, zahrada

Objednatel:

Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209

Účel posudku :

Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení, na záladě usnesení č. j.159 EX 00490/11-037; provedení exekuce prodejem nemovitostí povinného, pana Karla Vojíře, Sokolovská 967/187, Praha 9.

Zhotovitel posudku:

STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Hudcova 78c, 612 00 Brno tel.: 776824201, e-mail: [email protected]

Odpovědní zpracovatelé: Ing. Lukáš Pejchal Ing. Michal Meluzín Ing. Jiří Kuchynka Počet stran posudku:

21

Počet stran příloh:

9

Počet vyhotovení :

3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu

STATIKUM s. r.o. 364/42/2012

Obsah 1. SITUACE ............................................................................................................. 3 1.1

Zadání posudku: ............................................................................................ 3

2. Nález .................................................................................................................... 4 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

Informace o nemovitosti ................................................................................ 4 Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................. 4 Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................ 4 Vlastnické a evidenční údaje ......................................................................... 4 Práva a závady s nemovitostí spojené .......................................................... 5

3. Posudek ............................................................................................................... 6 3.1 Vyhláška 387/2011 Sb................................................................................... 6 3.1.1 Rodinný dům ........................................................................................... 7 3.1.2 dílna ........................................................................................................ 8 3.1.3 stodola .................................................................................................. 10 3.1.4 Přístřešek .............................................................................................. 12 3.1.5 Pozemky ............................................................................................... 14 3.1.6 Rekapitulace ......................................................................................... 15 3.2 Ocenění porovnávací metodou ................................................................... 15 3.2.1 Rodinné domy ....................................................................................... 17 4. Rekapitulace ...................................................................................................... 20 5. Znalecká doložka ............................................................................................... 21 PŘÍLOHY .................................................................................................................. 22

Seznam příloh Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření

2 listy

Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí a katastrální mapy

5 listů

Příloha č. 3: Satelitní snímky

2 listy

2

STATIKUM s. r.o. 364/42/2012

1. SITUACE 1.1 Zadání posudku: Na základě usnesení, ze dne 16.3.2012 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jan Krejsta, č.j.159 EX 00490/11-037, byl přibrán znalecký ústav a byly mu stanoveny následující úkoly. 1. Ocenit nemovitost (spoluvlastnický podíl na ní) a její příslušenství, a to: 

nemovitosti povinného zapsané na listu vlastnictví č. 41 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Nymburk, pro obec a kat. území Dlouhopolsko, a to: - Stavba, část obce Dlouhopolsko, čp. 73, rod.dům na parcele č. St. 81 - Pozemek, parcela St. 81 o výměře 337m2, zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek, parcela 79/10 o výměře 193m2, zahrada

2. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 3. Ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. 4. Znalec stanoví obvyklou cenu nemovitosti a jejího příslušenství. Vyjádření o příslušenství nemovitosti a o právech a závadách s nemovitostí spojených musí být vždy součástí znaleckého posudku. V případě, že nejsou žádné věci (nemovité či movité), které by tvořily příslušenství nemovitosti, uvede znalec, že tyto věci nejsou (nebyly zjištěny). V opačném případě příslušenství nemovitosti jednotlivě vyjmenuje. V případě, že s nemovitostí nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. K právům zástavním znalec nepřihlíží. Znalec uvede, kdy byl ohledně stavby, bytu nebo nebytového prostoru vydán první kolaudační souhlas, nebo kdy bylo započato první užívání stavby (zák. č. 183/2006 Sb., stavební zákon v platném znění). V případě, že kolaudační souhlas nebyl vydán, nebo nebylo započato s užíváním stavby, uvede znalec tuto skutečnost výslovně. Znalec dále uvede, zda je pozemek nezastavěným pozemkem, na kterém může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby provedena stavba spojená se zemí pevným základem, přičemž nezastavěným pozemkem se rozumí pozemek, na kterém není stavba jako věc.

3

STATIKUM s. r.o. 364/42/2012

2. NÁLEZ 2.1 Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:

Rodinný dům Dlouhopolsko 73 289 03 Dlouhopolsko Kraj: Středočeský Okres: Nymburk Obec: Dlouhopolsko Katastrální území: Dlouhopolsko Počet obyvatel: 207 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35 Kč/m2

2.2 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 26.3.2012 za přítomnosti zástupců znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Ing. Lukáše Pejchala a Ing. Michala Meluzína, a povinného, pana Karla Vojíře.

2.3 Podklady pro vypracování znaleckého posudku  Výpis z katastru nemovitostí pro obec a k.ú. Dlouhopolsko, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Nymburk, pro níže uvedené nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 41; vyhotovený dne 12.3.2012, dodaný objednatelem posudku.  Kopie katastrálních map ze dne 26.3.2012, vyhotovená dne 26.3.2012 prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz.  Údaje sdělené objednavatelem a účastníky místního šetření.  Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření.  Fotodokumentace z místního šetření ze dne 26.3.2012

2.4 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 12.3.2012 je na listu vlastnictví 41, pro k.ú. a obec Dlouhopolsko, Katastrálním úřadě pro Středočeský kraj jako vlastník zapsán:

4

STATIKUM s. r.o. 364/42/2012

2.5 Práva a závady s nemovitostí spojené Žádná práva a závady spojené s nemovitostí nebyly zjištěny.

5

STATIKUM s. r.o. 364/42/2012

3. POSUDEK Jedná se o rodinný dům v obci Dlouhopolsko. Tato obec se rozkládá ve východní části bývalého okresu Nymburk podél mezinárodní silnice Praha - Hradec Králové. Obec téměř dokola obklopují lesy. Na východě je to Vacinek, k jihu a západu Vypálený, Sviňský a Ve smrčkách. Rodinný dům 4+1 je dle dostupných informací původně vystavěn v roce 1881. Objekt je situován v lokalitě, kde je stávající zástavba rodinnými domy a objekty k rekreaci. Rodinný dům není podsklepený, má však garáž se samostatným vstupem. K domu náleží stodola o výměře 28,5m2 a dílna o výměře 14,4m2, která byla dostavěna v 70tých letech 20.století. Rodinný dům je postaven klasickou zděnou technologií z plných 45 cm cihel a tvárnic. Stropy jsou dřevěné, trámové. Krov je proveden dřevěný, vázaný. Střešní krytina je provedena z pálených tašek na dřevěné střešní latě. Klempířské konstrukce jsou provedeny z Pz plechu. Dům prošel celkovou rekonstrukcí v letech 1957-1960. Další rekonstrukce proběhly v roce 2005 a to podlah a vnitřních omítek. Nemovitost je v současnosti v dobrém stavebně technickém stavu s předpokladem drobných stavebních úprav. Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů se k draženým nemovitostem neváží žádná práva, která nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření. Nemovité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření.

3.1 Vyhláška 387/2011 Sb. Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění staveb

6

STATIKUM s. r.o. 364/42/2012 3.1.1

Rodinný dům

Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Středočeský kraj, do 2 000 obyvatel 130 let 4 819 Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží: rodinný dům: (5,7x20,74)+(2,37+4,3) Název podlaží rodinný dům:

Zastavěná plocha 124,89 m2

Konstrukční výška 4,36 m

Obestavěný prostor: rodinný dům: ((5,7x20,74)+(2,37+4,3))x(4,36) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00

124,89 m2

=

544,51 m3 544,51 m3

= =

124,89 m2 124,89 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 100 let: 0,60

č. I

Vi typ B

III III II III II

0,00 0,00 0,00 0,02 -0,05

I III I III II

-0,08 0,00 0,00 0,00 0,00

I

-0,01

III III

0,00 0,85

12

Index vybavení IV = (1 +  Vi) x V13 x 0,60 = 0,449 7

STATIKUM s. r.o. 364/42/2012 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č. I II II II

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00

I I II II II III II

-0,03 -0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

č. II

Ti -0,05

II

0,00

II

0,00

11

Index polohy IP = (1 +  Pi) = 0,940 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3

Index trhu IT = (1 +  Ti) = 0,950 i=1

Celkový index I = IV x IP x IT = 0,449 x 0,940 x 0,950 = 0,401 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = 4 819 Kč/m3 x 0,401 = 1 932,42 Kč/m3 CP = CU x OP = 1 932,42 Kč/m3 x 544,51 m3 = 1 052 222,01 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

1 052 222,01 Kč

3.1.2 dílna Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha 1.NP 3,6x4

S. skladování a manipulace zděná 1252

=

[m2] 14,40 8

STATIKUM s. r.o. 364/42/2012 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. plocha 14,40 m2 14,40

Název 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

Konstr. výška 2,80 m

Součin 40,32 40,32

PVP = 40,32 ÷ 14,40 = 2,80 m PZP = 14,40 ÷ 1 = 14,40 m2

Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.NP (3,6x4)x(2,80)

=

[m3] 40,32 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.NP Obestavěný prostor - celkem:

NP

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení

Hodnocení standardu S P S S S C C C X C S C S S X S C X X X X X X

Obj. podíl [%] 13,20 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 4,20 2,90 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 2,90 0,00 5,80 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Obestavěný prostor 40,32 m3 40,32 m3

Upravený obj. podíl 13,20 13,98 13,80 7,00 2,90 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2,40 0,00 3,40 2,90 0,00 5,80 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9

STATIKUM s. r.o. 364/42/2012 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů

X C X

0,00 5,20 0,00

100 100 100

1,00 0,00 1,00

0,00 0,00 0,00 65,38

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití)

= x x x x x x x

2 231 0,9390 1,3783 1,0500 0,6538 0,8500 2,1220 0,7060

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 40,32 m3 x 2 524,13 Kč/m3

= =

2 524,13 101 772,92 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % x S ÷ PCŽ = 100 % x 40 ÷ 100 = 40,000 %

-

40 709,17 Kč

Dílna - zjištěná cena

=

61 063,75 Kč

3.1.3

stodola

Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

S. skladování a manipulace zděná 1252

Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha 1.NP 5x5,7

=

[m2] 28,50

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

Zastavěná. plocha 28,50 m2 28,50

Konstr. výška 4,36 m

Součin 124,26 124,26

PVP = 124,26 ÷ 28,50 = 4,36 m PZP = 28,50 ÷ 1 = 28,50 m2

10

STATIKUM s. r.o. 364/42/2012 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.NP (5x5,7)x(4,36)

=

[m3] 124,26 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.NP Obestavěný prostor - celkem:

NP

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací S 2. Svislé konstrukce S 3. Stropy C 4. Krov, střecha S 5. Krytiny střech S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava vnitřních povrchů P 8. Úprava vnějších povrchů S 9. Vnitřní obklady keramické X 10. Schody C 11. Dveře C 12. Vrata S 13. Okna C 14. Povrchy podlah C 15. Vytápění X 16. Elektroinstalace S 17. Bleskosvod C 18. Vnitřní vodovod X 19. Vnitřní kanalizace X 20. Vnitřní plynovod X 21. Ohřev teplé vody X 22. Vybavení kuchyní X 23. Vnitřní hygienické vybavení X 24. Výtahy X 25. Ostatní C 26. Instalační pref. jádra X Součet upravených objemových podílů Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP)

Obj. podíl [%] 13,20 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 4,20 2,90 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 2,90 0,00 5,80 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20 0,00

[Kč/m3]

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

= x x x

Obestavěný prostor 124,26 m3 124,26 m3

Upravený obj. podíl 13,20 30,40 0,00 7,00 2,90 0,70 1,93 2,90 0,00 0,00 0,00 3,00 0,00 0,00 0,00 5,80 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 67,83

2 231 0,9390 1,1516 0,7817 11

STATIKUM s. r.o. 364/42/2012 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití)

x x x x

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 124,26 m3 x 1 628,91 Kč/m3

= =

1 628,91 202 408,36 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % x S ÷ PCŽ = 100 % x 100 ÷ 100 = 100,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 %

-

172 047,11 Kč

Stodola - zjištěná cena

=

30 361,25 Kč

0,6783 0,8500 2,1220 0,7060

3.1.4 Přístřešek Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

S. skladování a manipulace zděná 1252

Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha 1.NP 5,3x5,7

=

[m2] 30,21

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

Zastavěná. plocha 30,21 m2 30,21

Konstr. výška 3,03 m

Součin 91,54 91,54

PVP = 91,54 ÷ 30,21 = 3,03 m PZP = 30,21 ÷ 1 = 30,21 m2

Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.NP (5,3x5,7)x(3,03)

=

[m3] 91,54 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.NP Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 91,54 m3 91,54 m3 12

STATIKUM s. r.o. 364/42/2012

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací S 2. Svislé konstrukce S 3. Stropy C 4. Krov, střecha S 5. Krytiny střech S 6. Klempířské konstrukce C 7. Úprava vnitřních povrchů C 8. Úprava vnějších povrchů S 9. Vnitřní obklady keramické X 10. Schody C 11. Dveře S 12. Vrata C 13. Okna C 14. Povrchy podlah C 15. Vytápění X 16. Elektroinstalace C 17. Bleskosvod C 18. Vnitřní vodovod X 19. Vnitřní kanalizace X 20. Vnitřní plynovod X 21. Ohřev teplé vody X 22. Vybavení kuchyní X 23. Vnitřní hygienické vybavení X 24. Výtahy X 25. Ostatní C 26. Instalační pref. jádra X Součet upravených objemových podílů

Obj. podíl [%] 13,20 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 4,20 2,90 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 2,90 0,00 5,80 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

Upravený obj. podíl 13,20 30,40 0,00 7,00 2,90 0,00 0,00 2,90 0,00 0,00 2,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 58,80

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití)

= x x x x x x x

2 231 0,9390 1,1385 0,9931 0,5880 0,8500 2,1220 0,7060

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 91,54 m3 x 1 773,53 Kč/m3

= =

1 773,53 162 348,94 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků 13

STATIKUM s. r.o. 364/42/2012 Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % x S ÷ PCŽ = 100 % x 40 ÷ 100 = 40,000 %

-

64 939,58 Kč

Přístřešek - zjištěná cena

=

97 409,36 Kč

Ocenění pozemků 3.1.5 Pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35 1,00 2,1220 0,7060 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35 0,40 2,1220 0,7060 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 parcela § 28 odstavec 5 parcela Stavební pozemky - celkem Pozemky - zjištěná cena

Parcelní číslo 81 79/10

Výměra [m2] 337,00 193,00

0,7060 2,1220 Upr. cena [Kč/m2] 52,435 20,974

Jedn. cena [Kč/m2] 52,435 20,974

Cena [Kč] 17 670,60 4 047,98 21 718,58

=

21 718,58 Kč

14

STATIKUM s. r.o. 364/42/2012 3.1.6 Rekapitulace

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům 1.2. dílna 1.3. stodola 1.4. Přístřešek

1 052 222 Kč 101 772,90 Kč 202 408,40 Kč 162 348,90 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 518 752,20 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

21 718,60 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

21 718,60 Kč

Celkem

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

1 540 470,80 Kč

1 540 471 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům 1.2. dílna 1.3. stodola 1.4. Přístřešek

1 052 222 Kč 61 063,80 Kč 30 361,30 Kč 97 409,40 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 241 056,50 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

21 718,60 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

21 718,60 Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

1 262 775,10 Kč

1 262 775 Kč

1 262 780 Kč

slovy: Jedenmiliondvěstěšedesátdvatisícsedmsetosmdesát Kč

3.2 Ocenění porovnávací metodou Pro stanovení obvyklé, ( = tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno:

15

STATIKUM s. r.o. 364/42/2012 “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnoho nástrojů, pomocí nichž lze s přesností sledovat změny nabídkových cen. Na servrech je uváděno datum uvedení do prodeje a jejich případné postupné slevy. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd)

16

STATIKUM s. r.o. 364/42/2012 3.2.1 Rodinné domy 1) Rodinný dům Nový, užitná plocha: 440 m2, pozemek: 770 m2

Jedná se o RD s dispozicí 3+1. Dům má vlastní pec i samostatná kamna v obytných místnostech. Dům je napojen na veřejný vodovod. Celková plocha pozemku je 440m2, z toho 330m2 je zahrada. K domu náleží zděná garáž. V okolí veškerá občanská vybavenost. NABÍDKOVÁ CENA: 1 300 000 KČ vč. provize 2) Rodinný dům Běrunice, užitná plocha: 168 m2, pozemek: 481 m2

Jedná se o samostatný, přízemní RD 4+kk s užitnou plochou 168 m2 na parcele 481 m2, Běrunice (okres Nymburk). Dům v obci Běrunice 18 km od Poděbrad směrem na H. Králové, 2 km od Městce Králové, Praha 80 km po hradecké dálnici.. V roce 2008 byl dům částečně rekonstruován, nové dlažby, natřena okna, nová elektřina, krbová kamna a nově vyvložkován a rekonstruován komín. Voda z vlastní studně, žumpa s přepadem, plyn na hranici pozemku. Městská voda a kanalizace bude vybudována obcí do 5 let. Dům je dispozičně 4+kk, s letní kuchyní 11 m2 a stodolou 25 m2. NABÍDKOVÁ CENA: 1 200 000 Kč

17

STATIKUM s. r.o. 364/42/2012 3) Rodinný dům Opočnice, užitná plocha: 171 m2, pozemek: 1 593 m2

Jedná se o rodinný dům s dispozicí 4+1. Starší domek v horším technickém stavu z tradičního zdiva s udržovanou zahrádkou. Vedle této nemovitosti se nachází další pozemek se stodolou, vhodný jako další stavební parcela. V objektu je rozvod vody a elektřiny. NABÍDKOVÁ CENA: 590 000 KČ

Seznam porovnávaných nemovitostí: Rodinný dům Nový Výchozí cena (VC): 1 300 000 Kč Kredukce na pramen ceny: 1.10 Kpolohy: 0.99 Kpodobnosti stavby: 0.90 Ktech.stav budovy: 1.10 Kvybavení: 1.05 Kúvahy znalce: 1.00 Kpozemku: 1.05 Cena po redukci na 1 181 818 Kč pramen ceny Index odlišnosti 1,081 Dosažitelná cena objektu 1 093 264 Kč Rodinný dům, Běrunice Výchozí cena (VC): 1 200 000 KČ Kredukce na pramen ceny: 1.05 Kpolohy: 0.98 Kpodobnosti stavby: 1.00 Ktech.stav budovy: 1.00 Kvybavení: 1,00 Kúvahy znalce: 1.00 Kpozemku: 0.99 Cena po redukci na 1 142 857 Kč pramen ceny Index odlišnosti 0,9702

18

STATIKUM s. r.o. 364/42/2012 Dosažitelná cena objektu 1 177 960 Kč Váha (V) 1,00 Rodinný dům Opočnice Výchozí cena (VC): 590 000 KČ Kredukce na pramen ceny: 1.05 Kpolohy: 1.02 Kpodobnosti stavby: 0.97 Ktech.stav budovy: 0.80 Kvybavení: 0.95 Kúvahy znalce: 1.00 Kpozemku: 1.15 Cena po redukci na 561 905 Kč pramen ceny Index odlišnosti 0,86473 Dosažitelná cena objektu 649 804 Kč Váha (V) 1,00 kde JC = VC / (Kredukce na pramen ceny x Kpolohy × Kkonstrukce × Kstav budovy × Kstav bytu × Kumístění v domě × Kobjektivizační × Kvliv právních vztahů) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek (∑(JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za celek:

649 804 Kč 973 676 KČ 1 177 960 KČ

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek:

973 676 KČ

Porovnávací hodnota po zaokrouhlení: =

973 700 KČ

Porovnávací hodnotou jsme dospěli k tržní hodnotě nemovitostí 973 700 Kč. Tato cena je tvořena cenou pozemku st.p.č. 81 a parcela 79/10 ve výši 79 500 Kč (tato cena byla zjištěna analýzou trhu a bylo přihlédnuto ke skutečnosti, že na parcele 81 stojí stavba) a cenou staveb ve výši 894 200 Kč. V případě pozemků st.p.č. 81 a pč. 79/10 se nejedná o stavební parcelu dle § 56 odst. 2 zák. o DPH. Stavba stojící na pozemku p.č. 81 byla dle sdělení pana starosty Jaroslava Okrouhlého vystavěna v roce 1881 a splňuje tudíž předpoklady pro osvobození od DPH dle § 56 zák. o DPH.

19

STATIKUM s. r.o. 364/42/2012

4. REKAPITULACE Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny předmětných nemovitostí vycházíme právě z této metody. Cena nemovitostí podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady

1 262 780 Kč 973 700 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč

Obvyklá (obecná,tržní) cena nemovitostí je dle odborného odhadu 973 700 Kč Cena slovy: devětsetsedmdesáttřitisícsedmset Kč

20

STATIKUM s. r.o. 364/42/2012

5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky ze dne 9.10. 1997 v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech:  stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí.  ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí a podniků Znalecký posudek je veden pod číslem 364/42/2012. V Brně dne 17.4.2012.

……………………………. Ing. Lukáš Pejchal Jednatel společnosti

21

STATIKUM s. r.o. 364/42/2012

PŘÍLOHY

22

Fotodokumentace z místního šetření dne 26.3.2012

STATIKUM s. r.o. 364/42/2012

24