STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Hudcova 78c, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek č. 1564-119-2015 Ve věci :
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí – objekt č.p. 712 – obč.vyb, příslušející k části obce Dědice, na pozemku p.č. 3309/2, p.č. 3309/6, p.č. 3309/10, p.č. 3309/13 a objektu č.p. 510 – obč. vyb, příslušející k části obce Dědice, na pozemku p.č. 3379/69, včetně pozemků p.č. 3309/2, p.č. 3309/6, p.č. 3309/10, p.č. 3309/13, p.č. 3379/69 – vše zastavěná plocha a nádvoří a pozemků p.č. 3309/1, p.č. 3309/4, p.č. 3309/12, p.č. 3309/17, p.č. 3379/129 – vše ostatní plocha, vše v k.ú. Vyškov, obec Vyškov, okres Vyškov.
Objednatel:
DRAŽBY ČR a.s., Riegrovo nám. 182, 767 01 Kroměříž
Účel posudku :
Nedobrovolná dražba
Datum ocenění:
5.5.2015
Zhotovitel posudku:
STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR
Odpovědní zpracovatelé:
Ing. Lukáš Pejchal, Ing. Hana Štípalová, Ing. Pavel Pejchal
Počet stran posudku:
11 + 8 stran příloh
Počet vyhotovení :
3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
STATIKUM s. r.o. 1564-119-2015
1. NÁLEZ 1.1 Znalecký úkol a identifikace předmětu ocenění Na základ objednávky ze dne 28.4.2015 byly znaleckému ústavu zadány následující úkoly: A. Stanovit obvyklou cenu nemovitosti (tržní hodnota) Ocenění se týká následujících nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. 4941 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Vyškov, pro obec Vyškov, kat. území Vyškov, a to: o Objekt č.p. 712 – obč.vyb o Objekt č.p. 510 – obč.vyb o Parcela 3309/2 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemků, o výměře 250 m2 o Parcela p.č. 3309/6 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemků, o výměře 88 m2 o Parcela p.č. 3309/10 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemků, o výměře 214 m2 o Parcela p.č. 3309/13 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemků, o výměře 17 m2 o Parcela p.č. 3379/69 – zastavěná plocha a nádvoří a pozemků, o výměře 683 m2 o Parcela p.č. 3309/1 – ostatní plocha, o výměře 1598 m2 o Parcela p.č. 3309/4 - ostatní plocha, o výměře 4 m2 o Parcela p.č. 3309/12 - ostatní plocha, o výměře 200 m2 o Parcela p.č. 3309/17 - ostatní plocha, o výměře 62 m2 o Parcela p.č. 3379/129 - ostatní plocha, o výměře 51 m2
Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí jsou na listu vlastnictví č. 4941 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Vyškov, pro obec Vyškov, kat. území Vyškov jako vlastníci zapsáni: Vlastník: 1. Šimčík Antonín, JUDr., Nosálovská 24/127, Nosálovice, 682 01 Vyškov
Podíl: 1/1
1.2 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 5.5.2015 za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu Ing. Lukáše Pejchala a Ing. Hany Štípalové. Znalci byl umožněn vstup do uzavřeného areálu branou z ulice, avšak budovy nebyly v době provedení místního šetření znalci zpřístupněny pro provedení měření a pořízení fotodokumentace. Pro účely znaleckého posudku byla použita fotodokumentace pořízená zástupcem realitní kanceláře RE/MAX Atraktiv, která je součástí přílohové části ocenění. Zástupce oceňovatele provedl prohlídku v srpnu 2014 v přítomnosti JUDr. Šimčíka.
Str. 2
STATIKUM s. r.o. 1564-119-2015
1.3 Podklady pro vypracování znaleckého posudku
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4941, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Kroměříž, 15.4.2015.
Snímek kat. mapy pro k.ú. Vyškov, vyhotovil znalec - dálkový přístup do KN 4.5.2015.
Mapa okolí, zobrazení situace, vyhotovil znalec 5.5.2015
Fotodokumentace, vyhotovil znalec 5.5.2015
Informace o právně zajištěném přístupu, vyhotovil znalec 4.5.2015
Skutečnosti zjištěné na místě samém při místním šetření, dne 5.5.2015;
Fotodokumentace pořízená v okolí budovy, vyhotovil znalec 5.5.2015
Fotodokumentace pořízená realitní kanceláří RE/MAX Atraktiv, dle inzerce na serveru sreality.cz, z 04/2015.
Vlastní databáze znalce;
Informace z realitních serverů; nabídky srovnatelných objektů
Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku);
Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku);
Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1.1.2012;
Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014;
BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009;
DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006;
HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009
ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací hodnota nemovitostí, I.vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006; 1.4
Popis nemovitosti
Oceňovaný objekt se nachází v Jihomoravském kraji, ve městě Vyškov, ulice Puškinova. Město Vyškov (cca 22 tis. obyvatel) se nachází východně od správního centra oblasti, města Brna (cca 35 km), vzdálenost od ostatních měst v oblasti: Prostějov (cca 27 km), Kyjov (cca 40 km) a Kroměříž (cca 35 km). Nachází se zde kompletní občanská vybavenost a dopravní obslužnost, která je zajištěna autobusovou a železniční dopravou a MHD. Město je situováno při dálnici D1 a leží při železniční trati spojující Brno - Bohumín. Lokalita ulice Puškinova je situována v širším centru města a poměrně dobrou docházkovou vzdáleností do centra. Jedná se o klidnou lokalitu, kde je zástavba tvořena především zděnými a panelovými bytovými domy, v těsné blízkosti dále objekty občanské vybavenosti a průmyslové objekty. Objekt je napojen na IS: elektro, obecní vodovod a kanalizace, plynovod. Parkování hodnotím jako dobré – privátní na zpevněných plochách dlážděných v okolí objektu na vlastním pozemku.
Str. 3
STATIKUM s. r.o. 1564-119-2015 Jedná se o objekt, uzavřený areál, který obsahuje dva objekty č.p. 510 a č.p. 712. Objekt č.p. 510 - obč.vybavenost, je podsklepený s jedním nadzemním podlažím, ke dni ocenění využíván jako restaurace " U Prcka" společně s bowlingem, který je v suterénu. Objekt č.p. 712 - obč.vybavenost, je podsklepený s jedním nadzemním podlažím, ke dni ocenění využíván jako disco, herna a pivnice. Dále se v areálu nachází zpevněné plochy dlážděné venkovní posezení, zastřešený výčep s grilem, udírna, parkoviště celkem pro 28 aut a rampa pro zásobování. Objekty jsou na sobě stavebně i provozně nezávislé, lze je provozovat a využívat samostatně. Dle místního šetření a dle dostupné fotodokumentace se nachází objekt v průměrném technickém stavu, dle názoru znalce jej lze využívat ke svému účelu bez obtíží. Celková koncepce je průměrná, objekty zábavního a pohostinského zařízení jsou poměrně dobře situovány v širším centru města Vyškov ve smíšené zóně, která je tvořena bytovými domy, objekty občanské vybavenosti a severovýchodním směrem průmyslovými objekty.
Str. 4
STATIKUM s. r.o. 1564-119-2015
2. POSUDEK 2.1 Obsah posudku A. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti (tržní hodnoty) na základě komparativní metody.
2.2 Ocenění nemovitosti 1) Komparativní metoda ocenění Metodika stanovení obvyklé ceny: Obvyklou (tržní) cenu nemovitosti lze obecně vyjádřit následovně: Obvyklá cena je taková, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Uznávané metody zjištění obvyklé ceny:
Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č.441/2013 Sb., Str. 5
STATIKUM s. r.o. 1564-119-2015
o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění.
Metoda výnosová Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti).Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného.
Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí o vzdálenost od center měst či obcí o vzdálenost od hlavních komunikačních tahů o přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí o o o o o o
stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost účel staveb a možnost adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma)
Vlastnické vztahy a zátěžová břemena o o o o
stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost předkupní práva, věcná břemena zástavní práva soudní spory (např. restituční spory)
Situace na realitním trhu o celkové trendy v prodeji nemovitostí o prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě
Str. 6
STATIKUM s. r.o. 1564-119-2015
Pro účel tohoto posudku se jako nejvhodnější metoda pro stanovení obvyklé ceny jeví metoda komparativní, která vychází z reálných tržních dat o obchodovaných nemovitostech. Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverů je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: -
-
-
-
-
-
ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd)
SEZNAM POROVNÁVANÝCH NEMOVITOSTÍ 1) Restaurace a pizzerie Blansko, okres Blansko. Budova restaurace a pizzerie, po kompletní rekonstrukci v centru města Blansko. K objektu náleží rozlehlá letní zahrádka, kavárna a samostatná pizzerie. Objekt plně zasíťován, možnost parkování u objektu zajištěn, plocha pozemku 1200m2. Nemovitosti se nacházejí v centru města s dobrou dopravní dostupností Nabídková cena: 13 000 000,- Kč Srovnání s oceňovanou nemovitostí: poloha – lepší – srovnávací objekt se nachází Str. 7
STATIKUM s. r.o. 1564-119-2015
ve městě s menším regionálním významem a horší nabídkou služeb v lokalitě, koef. 1,05. pozemek – lepší, k oc. objektu náleží pozemek o větší rozloze, koef. 1,05, koef. 1,00, technický stav - horší (srovnávací objekt je po kompletní rekonstrukci), koef. 0,80. Vybavení – shodné, koef. 1,00. Parkování - shodné, koef.1,00. Redukce na pramen ceny – 0,90, realitní inzerce. Korekce ceny oceňované nemovitosti směrem dolů je založena především na lepším stavebně technickém stavu srovnávací nemovitosti, která je po kompletní rekonstrukci. Vliv na hodnotu má také rozloha pozemku ve funkčním celku s objekty a poloha a význam města v rámci regionu. Ostatní cenotvorné prvky hodnotím na stejné úrovni anebo bez výrazného vlivu na hodnotu nemovitosti. Koeficient odlišnosti: 0,80, po redukci 10 300 000,- Kč/m2. 2) Restaurace a penzion Šošůvka, okres Blansko Restaurace a penzion v obci Šošůvka, cca 16 km severovýchodně od Blanska. Jedná se o rekreační oblast Macocha. Součástí objektu je penzion a zavedená restaurace, venkovní posezení, parkování. Objekt se nachází v centru obce, občanská vybavenost základní. Objekt je po rozsáhlé rekonstrukci, uživatelný bez obtíží. Nabídková cena: 9 990 000,- Kč Srovnání s oceňovanou nemovitostí: poloha – lepší – srovnávací objekt se nachází v obci se základní obč. vybaveností a s minimálním regionálním významem, koef. 1,15. pozemek – lepší, k oc. objektu náleží pozemek o větší rozloze, koef. 1,10, technický stav - horší (srovnávací objekt je po rekonstrukci), koef. 0,90. Vybavení – shodné, koef. 1,00. Parkování – lepší – oc. objekt má rozlehlé parkovací plochy na vlastním pozemku, koef. 1,05. Redukce na pramen ceny – 0,90, realitní inzerce. Korekce ceny oceňované nemovitosti směrem nahoru je založena především na výhodnější poloze oc. objektu v rámci regionu, rozlehlejším pozemku ve funkčním celku, množství parkovacích ploch, vliv na hodnotu má také technický stav objektu. Ostatní cenotvorné prvky hodnotím na stejné úrovni anebo bez výrazného vlivu na hodnotu nemovitosti. Koeficient odlišnosti: 1,07, po redukci 10 750 000,- Kč/m2. 3) Restaurace a penzion Zábíteší, Veverská Bitýška, okres Brno - venkov Restaurace s ubytovacími kapacitami v obci Veverská Bítýška. Jedná se o zavedenou restauraci s penzionem, letní zahrádkou v obci severozápadně od města Brna, ve vzdálenosti cca 22 km, v obci se základní obč.vybaveností, s řadou turistických zajímavostí. Objekt je přízemní s obytným podkrovím. Budova je podsklepená, napojená na veškeré inženýrské sítě, vytápění objektu – plynový kombinovaný kotel a krbová kamna v restauraci, v objektu je připojení internetu O2, v apartmánech WIFI. Nemovitost je v dobrém technickém stavu. Kapacita restaurace je cca 85 míst, zahrádka dalších cca 70 míst. Objekt je po kompletní rekonstrukci. Nabídková cena: 7 500 000,- Kč
Str. 8
STATIKUM s. r.o. 1564-119-2015
Srovnání s oceňovanou nemovitostí: poloha – lepší – srovnávací objekt se nachází v obci se základní obč. vybaveností a menším regionálním významem, koef. 1,10. pozemek – lepší, k oc. objektu náleží pozemek o větší rozloze, koef. 1,10, technický stav - horší (srovnávací objekt je po rozsáhlé rekonstrukci), koef. 0,90. Vybavení – shodné, koef. 1,00. Parkování – lepší – oc. objekt má rozlehlé parkovací plochy na vlastním pozemku, koef. 1,05. Redukce na pramen ceny – 0,90, realitní inzerce. Korekce ceny oceňované nemovitosti směrem nahoru je založena především na výhodnější poloze oc. objektu v rámci regionu, rozlehlejším pozemku ve funkčním celku, množství parkovacích ploch, vliv na hodnotu má také technický stav objektu. Ostatní cenotvorné prvky hodnotím na stejné úrovni anebo bez výrazného vlivu na hodnotu nemovitosti. Koeficient odlišnosti: 1,03, po redukci 7 700 000,- Kč/m2. Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu. Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: -
-
jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek)
Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: Str. 9
STATIKUM s. r.o. 1564-119-2015
-
možnost parkování na vlastním pozemku dobrá dopravní dostupnost do okolních měst poměrně výhodné umístění objektu v obci v závislosti na jeho využití možnost napojení na kompletní IS
Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: -
celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu
Po nemovitostech uvedeného typu, tj. objekty – obč.vyb, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný. Obvyklá cena současná byla stanovena na základě srovnávací metody. Vstupní informace srovnávací metody byly použity z vlastní databáze odhadce a z realitních serverů, především sreality.cz. - Celkové zhodnocení: Technický stav nemovitosti je na dobré - průměrné úrovni, korekce ceny byla provedena na základě komplexního posouzení nemovitosti. Důraz je kladen především na současný stav trhu s předpokládaným výhledem na několik roků, dále vlivy jako – poloha – výhodná v širším centru města, technický stav nemovitosti – průměrný udržovaný, vybavení objektu - standardní, parkování – dobré, rozlehlé parkovací plochy na vlastním pozemku, demografické vlivy apod. Komerční objekty s restauračním/ubytovacím zařízením se v lokalitě obchodují na horší úrovni, trh lze hodnotit jako stav převisu nabídky nad poptávkou. Pro komparativní metodu byly zvoleny objekty ve srovnatelných lokalitách v rámci regionu po částečné anebo kompletní rekonstrukci s využitím pro restaurační/ubytovací činnost. Na základě provedené analýzy trhu s nemovitostmi v oblasti a s přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem, stanovuji současnou hodnotu nemovitosti ve výši 10 000 000,- Kč. REKAPITULACE VÝSLEDKŮ A.
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí (tržní hodnota) Obvyklá cena (tržní hodnota) oceňovaných nemovitostí stanovená porovnávací (komparativní) metodou činí 10 000 000,-Kč. Slovy: desetmilionů Kč.
Str. 10
STATIKUM s. r.o. 1564-119-2015
3. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 1564-119-2015 V Brně dne 5.5.2015
Podpis jednatele znaleckého ústavu ……………………………. Ing. Lukáš Pejchal
Str. 11
STATIKUM s. r.o. 1564-119-2015
PŘÍLOHY
Seznam příloh o Fotodokumentace z místního šetření o výpis z katastru nemovitostí pro předmětné nemovitosti o Náhled katastrální mapy
Str. 12
Fotodokumentace ze dne 26.8.2014 a 4.5.2015
- Pohled na budovu restaurace z JV
- Vjezd k objektu z ul. Na Hraničkách
- Pohled na parkoviště
- Pohled na parkoviště ze SZ
- Budova restaurace a bowlingu
- Budova disco, herny a pivnice
- Samostatný vstup do herny
- Zahrádka mezi objekty
- Krytá zahrádka u objektu disco
- Prostor za objektem disco
- Vnitřní prostory restaurace
- Bowlingová dráha s barem
- Sociální zázemí pro restauraci a bowling
Vnitřní prostory disco
Vnitřní prostory herna a pivnice
